住宅产业论文精选(九篇)

第1篇：住宅产业论文范文

一、城市建设带来住宅产业的机遇

经济的发展使新世纪中国的住宅产业面临着一个巨大的变革，在中国人的传统文化中“安居乐业”和“衣食住行”都将住房和家庭当作人生的头等大事。因此，城市化发展的进程与城市人口的增加，促使住宅产业快速增长，以住为核心的房地产业在2000年国民生产总值的比重达到5％左右。

中国是世界上第一人口大国，根据2000年11月1日进行的第五次全国人口普查登记，总人口12.9533亿，其中居住在城镇的人口4.5594亿人，占总人口的36.09％，同l990年人口普查相比，城镇人口比重上升了9.86个百分点，这表明90年代以来，中国经济社会的快速发展权大地促进了城镇化水平的提高。经济的增长使中国的城市建设和城市规划得到很大发展，城市建设带动住宅产业方面的重要环节主要体现在以下几个方面：

1.旧城改造

在20世纪90年代以前，中国的城市建设基本处于停止阶段，城市建筑破旧，基础设施严重不足。随着经济的发展，人们对居住环境的需求增加，旧城改造成为城市建设的重要课题，将危旧的房屋拆除，把城市里的工厂拆迁，异地重建，建设新的居民住宅区。以广州市海珠区工业大道为例，这个20世纪五十年代建设的工业区，由于厂房破旧，设备落后，其产品在市场上已不再具备竞争力。因此，广州市政府决定将工业大道沿线10多家工厂搬迁，将这一带改造为新的住宅区，同时也改变了受工业污染的城市环境。

2.城市规模扩大

城市面貌日新月异，这是中国城市的现实状况。在房地产开发投资中，对于地段的选择是十分重要的，尤其是一个城市相对成熟的居住区域。但是今天中国城市规模的变化是十分迅速的，拿中国西部最年轻的直辖市重庆来讲，在l982年的规划里原有城市的“母城”区域为110.6平方公里，划分成14个片区，对“生活居住区”的规划是增加20平方公里生活居住用地，平均每人达到28平方米，但l996年的城市规划中，在110.6平方公里“母城”的基础上，规划力“315平方公里”的主城，主城分成三个片区，12个组团。“母城”被“主城”取代，是名称上的，更体现了地域的变化。“社区”的概念取代了上一个规划中的“生活居住区”，在这个主城的范围内，大量的规划用地进行住宅杜区开发，同时像“安居工程”、“国家康居工程”等一系列住宅房推向市场，改变城市面貌和市民的居住环境。

3.道路交通的改善

城市建设的另一方面是交通道路的基础设施改善，北京市的三环路和四环路的开通为城市住宅区的开发提供了广阔空间，使上千万平方米的望京新城成为北京市新的住宅区，广州市的华南快速干道，使沿线的华南新城、华南碧桂园这些上千亩的楼盘成为城市居民选择住宅的热点，重庆市1982年规划的城市“母城”区内的道路只有248公里，但在1996年的规划中，主城的快速路、主干路、次干路在2012年将达到818公里。同时，作为两江环绕的重庆，规划跨江特大桥梁l6座，其中长江上9座，嘉陵江上7座。道路的改善和桥梁的贯通，将这个组团式的城市连接起来，使城市中心的辐射能力加强，使城市居民居住和活动的范围更加宽广和便利。道路贯通和桥梁建设完成的热点地区成为市民新的居住区域，如重庆长江大桥的建成使重庆南岸区南坪成为重庆新的居住区域，嘉陵江黄花园大桥的开通使江北五里店地区成为房地产投资热点，南岸滨江路的一期8公里工程完工，四千余亩的江景宝地将供市场开发高档住宅。二、户藉制度改革与城市化进程对住宅市场的影响

今年10月1日起，小国将以两万多个小城镇为重点，推行户籍制度改革，在小城镇拥有固定住所和合法收入的外来人口均可办、理小城镇户口。中国是一个人口大国，而且是一个农业人口大国，城乡差别较大，原有户籍制度的管理使绝大多数农民只能一辈子固守农村。随着中国经济改革的进程和市场经济的发展，近10多年来，农民离开原籍外出，务工的人数逐年增加，大规模的农村人口向城市迁移，是经济发展的必然规律。据第四次全国人口普查数据显示，l985—1990年的5年间，中国人口迁移总量达3413万人，在迁入人口中，迁入城市的有2088.4万人，迁入镇的有679.5万人，迁入农村的有616.1万人。

目前，居住在乡村的人口有8亿多人，占全国人口的64％左右，随着户籍制度的改革，更多居住在乡村的人迁移到城市或城镇是一个必然的规律，人口的迁移必定带来居住的需求。

根据《中国21世纪人口与发展》白皮书的目标，2010年全国人口总数控制在14亿以内，按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45％，而我国在2000年居住在城镇的人口为4.5594亿，占总人口的36％，如果中国在2010年城市化水平达到2000年第三世界各国城市化水平的标准，中国的城市人口将达到6.3亿，比现在的4.5594人多1.7406亿，如果按每人需住房面积20平方米计算，需要增加34.8亿平方米的住房面积。

宁波户籍制度改革实行“农村人口城市化，外来人口本地化”，新的户籍制度使宁波奉化城区规划面积从原来的22平方公里扩大到l05平方公里。

中国的户藉制度改革是顺应市场经济发展而颁布的，早在这一政策颁布之前，全国的许多城市已经相应地出台政策对户籍进行改革，比如在鼓励房地产投资方面的购房入户等，像四川的乐山市，在今年初已实行对农村人口在城市有固定住所，固定收入即可入户的政策鼓励农村人口向城市迁入。

三、崇尚自然带来消费观念的改变

过去，的中国市民更多的愿意选择城市居住，但今天富裕起来的市民阶层已经悄然改变居住观念，他们更乐意于从拥挤不堪的城市到环境优雅、生态良好的乡村居住。

注重健康的生活环境和崇尚自然的消费观念，使城市郊区成了住宅投资的新区域，五天在城市生活工作，两天到郊外休闲居住的五加二的生活方式使住宅的产品功能呈现多样化。在广州市郊番禺地区，出现了占地面积6000亩的祈福新村以及多个占地面积在千亩以上的郊区住宅社区。

第2篇：住宅产业论文范文

[关键词]住宅产业化 钢结构

一、引言

1994年,时任建设部部长的侯捷对住宅产业化如是定义:住宅产业化,即让住宅纳入社会化大生产范畴,以住宅建筑为最终产品,做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化,以及住宅投资专业化、系列化,以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。这一论述关于产业化的概念与联合国经济委员会之定义想吻合,即产业化包括:生产的连续性;生产物的标准化;生产过程各阶段的集成化;工程高度组织化;尽可能用机械化作业代替人的手工劳动;生产与组织一体化的研究与开发。推进住宅产业化,是一项复杂的系统工程。其中,探索出适合住宅产业化的住宅建筑体系及其发展策略是一项基础性工作。目前我国主要的住宅建筑体系有砖混结构住宅体系、钢筋混凝土结构住宅体系及钢结构住宅体系等。其中,钢结构住宅体系具有便于实现标准化、部品化,组织进行工业化生产节能、节水、节地、节材,符合环保及可持续发展的要求等特点。这些特点与住宅产业化的内涵相一致,是我国推进住宅产业现代化的较理想的住宅建筑体系。

从1994年第一栋钢结构住宅诞生于上海浦东的北蔡开始,社会各方面以产业化为战略致力于钢结构住宅的研究、推广和应用,取得了长足的进步。逐渐形成了以企业开发为核心,科研机构攻克核心技术为支撑,通过大量的示范工程来推动的发展模式。但是,无论是系统的开发或是单个工程的零星试点,经过一段时间的发展之后,企业无一例外的遇到继续大规模发展的瓶颈。咎其原因主要表现在对产业化概念理解的教条化,这种理解上的偏差会造成在很多关键技术的研发应用和产品集成上效率低下,方向偏离。从试点工程和国外的经验看,要发展钢结构住宅,需要以大型企业尤其是钢铁企业为龙头,集研究开发、设计、制造、施工维修、管理等为一体的一站式服务模式。

二、研究开发中的关键问题和解决途径

当前,钢结构住宅研发过程中存在较为突出的主要问题有:(1)研发课题以点为中心,过分突出关键技术本身,而忽略其在产业化系统中实际的应用效果,由于很多关键技术完成的主体是高校等科研机构,其主要关注技术本身的学术价值,应用价值可能得不到充分发挥,而企业却是应用的主体,两者之间发生了较多的矛盾。(2)产业化集成过程中,企业内部由于研发人力和物力的局限性,很难提炼出相关核心技术的研发课题。(3)从现有的建筑、结构专业的规范来分,钢结构住宅分为低层(1-3层)、多层(4-6层)、小高层(7-11层)、高层(12层以上)四种类型,每种类型的技术参数要求不同,我们应该从这四大产品系列的集成角度出发来进行研究,而不仅关注以点为中心的关键技术。 4)系统研发的企业已较少,后续科研和工程相互滚动进一步研发的企业几乎没有,这将使得已取得的研发成果没有传承性。

解决上述问题较好的途径主要依靠企业对研发的长期投入,并成立相应的企业内部的科研机构,集合各方面的专业人才,负责部分自主研发工作,同时控制好高校等研究机构的关键技术研究成果的应用。宝钢集团正在做这方面的尝试,并取得了较好的效果。

三、设计中的关键问题和解决途径

研发的关键技术必须落实到相关的工程设计中去,这是企业核心技术的应用体现。产业化要求钢结构住宅设计模数化。要以建筑设计为主导,其他专业紧密互动配合。改变目前仅有结构工程师的积极性,而没有建筑师的声音。钢结构住宅建筑除要遵循住宅建筑设计一般原则外,还要注重解决:如何发挥钢结构的优势?梁跨度可增大、开间更灵活、为住户创造更大的空间和面积;如何避免钢结构带来的建筑平、立面单调呆板的问题。目前在钢结构住宅设计中建筑师的智慧和积极性发挥不够。要发挥建筑师与结构、水、电、设备等专业协调能力,如解决钢结构住宅建筑防火、防腐蚀问题,做到成本增加不多而效果较好。结构设计可以大胆的突破规范要求,以满足使用功能的要求。

四、工程项目管理中的关键问题和解决途径

这里主要讨论制作、安装、以及现场施工中的主要问题。产业化要求现场尽量装配化、湿作业少。目前主要问题有:(1)楼板在短期内无法实现工厂预制、现场安装,这将影响施工速度,经研究解决的主要途径为通过合理的施工组织(模板升降技术),同样可以达到产业化提出的工程高度组织化和尽可能用机械化作业代替人的手工劳动的概念。(2)钢结构构件可以完全做到工厂化,但是当前梁柱节点区为了满足力学的刚性节点要求,不得不施工焊接,目前关于这方面的研究也不少,已经开发出全螺栓连接的刚性节点。(3)由于钢结构和墙体以及其他建筑材料性能不同,热膨胀系数差异较大,容易在两种材料的交接面上产生裂缝而影响用户的使用,施工过程中通过相关构造细节的处理能够避免。

五、住宅产业化需要以住宅产业集团集成的产业链来支撑

住宅产业集团是钢结构住宅产业化的实施主体,是钢结构住宅产业发展的骨干力量。钢结构住宅属技术密集型产品,要实施产业化发展,需有一批具有投融资、房地产开发、建筑施工、部品开发生产等综合能力的大型企业集团积极参与。也只有大型住宅产业集团才能担负起使住宅产业从当前以劳动力密集型为主走向技术密集型,从分布式、外延型发展走向集成式、内涵型发展,从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标。大型住宅产业集团的参与是钢结构住宅产业走向成熟的标志。目前,钢结构住宅产业集团的模式可能有三种:(1)由房地产开发公司为主构建的钢结构住宅产业集团;(2)由工程总承包企业为主构建的钢结构住宅产业集团;(3)以工业化住宅或部品生产商为龙头的钢结构住宅产业集团。我们认为未来将以第三种为主流,特别是钢铁行业相关的企业最有条件集成相关资源率先实现产业化。

六、结论

随着以钢结构住宅产业集团带动下的钢结构住宅的研发、设计、工程项目管理等相关产业链连接、滚动发展,必将促进我国真正意义上的钢结构住宅产业化进程。

参考文献:

第3篇：住宅产业论文范文

内容摘要：随着2010年4月和9月“国十条”的提出，各市“限购令”的出台，再到2011年1月“国八条”的相继出现，限购及限贷等政策确实在一定程度上起到了抑制房价过快上涨的作用，然而，是不是如理论界所说的这两年投机已经被完全挤出？对于这个问题，本文运用回归方程实证分析了2010年10月以来楼市调控后中国住宅市场上到底还有没有投机，投机度到底有多高。得到的预期结论是：中国住宅市场上仍然还是有投机的，一线城市在近两年国家严格政策的调控下投机度较低，但二线城市投机度并不低，本文大胆猜测投机行为正逐渐从一线城市往二线城市甚至三、四线城市进行转移。

关键词：住宅价格 住宅投机 投机度模型

研究背景

投机是行为主体从自身利益出发的一种经济行为，大规模地投机性购买住宅必然导致住宅售价的暴涨。2005年以来，中国的房价一路飙升，虽然这中间也经历了2006-2007年楼市调控，可2009年房价又迅猛增长，2010年4月和9月“国十条”的提出，各市“限购令”的出台，2011年1月“国八条”的相继出现，又一轮政策限制了房价的过快发展，然而，是不是如理论界所说的2010年底以来住宅投机已经被完全挤出？而且国家统计局2011年2月16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》，新方案的公布不仅使得房价指标进行了调整，而且数据采集，计算方法以及数据方式和时间都出现了很大的改变，这就使得研究数据会在此发生前后衔接的问题，因此这两年研究投机的文章较原来甚少，研究住宅价格与投机的文献就更少。鉴于此，本文用回归方程实证分析了2010年10月以来楼市新一轮调控后中国住宅市场上到底还有没有投机？投机度到底有多高？这两年住宅的投机是否已经被挤出？

理论与模型

（一）理论基础

住宅投资和居住的双重属性决定了对住宅的消费和投资的双重需求。对住宅的消费需求归根结底是由城镇居民的实际购买能力决定的，被称为真实需求，由这种真实需求决定的住宅价格是住宅的基础价格。当住宅作为一种投资工具为购买者赚取资本收益时，对住宅需求就是投资需求，如果这种投资需求能够在理性假设和有效市场假说的严格条件下进行，那么投资需求所决定的住宅价格应该是围绕着住宅的基础价格上下波动的，长期内波动的均值应等于住宅的基础价格。但理性假设和有效市场假说（尤金·法玛（eugene fama）1970年）在住宅市场上常常是不能被满足的，当投资的目的不是为了获得住宅资产的长期收益，当投资的收益目标也不是长期的行业平均收益而是短期的资本利差的时候，这种投资就演变成了投机。投机活动的结果之一是住宅价格在一定时期内对住宅基础价格的系统偏差，事实上，住宅价格正是由基础价格和这种系统偏差所构成的，当投机盛行时，由投机引起的这种系统偏差甚至可能成为住宅（房地产）实际价格的主要构成部分。

（二）国内外文献综述

关于房地产市场投机模型的研究方面，国内外已经有不少学者提出有自己的观点。

国外学者多采用直接测度法来度量房地产市场的投机，直接测度法主要是以投机理论为基础建立投机度计量检验模型，通过比较房地产理论价值与实际价格来测度房地产的投机。国外学者莱文（1997）提出了投机度检验法，他认为房地产价格pt主要由房地产所有者从物业使用中获得的收益pθ（假设资本收益的预期为0）和房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量pb构成，即pt=pθ+pb，此外，他认为影响房地产投机收益变化的主要变量为可支配收入、贷款利率和过去房价实际增长率，并以这些变量的关系为基础建立房地产业投机度检验模型，通过模型推导，可用一个变量表示房地产业投机度，若该值过高，说明房地产市场上存在大量投机行为。

豪斯曼（1978）提出定性检验法模型：。其中，pt代表房地产价格，dt代表各期租金收入，ut是误差项。但根据豪斯曼的推导，这个方法最终和莱文的方法计算出的数据不一致，这就显得这两种方法不知到底用哪一个，同时由于是国外的模型，如果应用于国内市场不知是否能够照搬。

日本学者野口悠纪雄（1989）也提出了自己的模型，运用公式l=n[ar-（r+s）b]/（r+t）研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异，上述实证结果表明，上世纪80年代末东京写字楼用地和商业用地的实际地价已经大幅偏离理论地价，部分地区超出幅度甚至达到2-3倍。

以上国外学者研究的成果比较一致的结论是当市场投机度>40%时，认定该市场投机行为显著，房地产投机泡沫产生。国内学者研究投机度方面的也不少，但基本都参考了国外学者的观点。

曹振良（2004）提出的模型：pt=a0+a1 yt+a2 it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut，实际是参考国外学者莱文的模型。其中，p代表房地产价格；y代表居民可支配收入；i代表贷款利率；（gt-1）/（1+it）代表过去房地产价格实际增长率；u代表随机误差项，投机度为θ=a3 /a2。θ可以用来表示房地产业投机度。即房地产过去价格对将来价格的影响程度。这里面有两个地方值得考虑，第一，θ到底取多少合适，国内外国情不同，是否能用同一个临界值40%有待深究。第二，曹教授这个模型中“资本收益为零时的房地产价格是收入和利率的函数”没有理论依据，其文中的理论分析，只能说明房地产价格的决定因素是：可支配收入、短期利率、长期利率、房价的实际增长率，而且其学生周京奎也曾论证过居民可支配收入对房价没有显著影响（2004）。

丁华军（2007）指出的模型pt=a0+a1 yt+a2 rt+a3[（gt-1）/（1+rt）]+ut与曹振良模型差不多，只是将其中的i（代表贷款利率）改成了r（土地价格的增长率），根据国土资源部的调查，地价只占房价的一小部分（新京报，2009年6月24日）本文也认为地价对房价是没有传导作用的，或者说这种传导是有条件的，那就是开发商具有一定的市场势力。

何金英（2008）提出的模型pt=a0+a1 ct+a2 yt+a3 it+a4[（gt）/（1+it）]+ut，加入了房屋建造成本ct，将gt-1换成了gt，即（gt）/（1+it）代表当期房屋的实际增长率。其一这个模型新引入房屋建造成本，而本文观点认为泡沫是房地产实际价格对基础价格在一定时期的系统偏离，而并不是地价决定了房价；其二，虽然本期房价也会对本期房价有影响，但这个毕竟是同一时期，影响作用并不大，最重要的是本期的房价会对将来的房价有影响，因此，文中gt是否合适值得再探讨。

（三）本文模型的构建

以上是各学者目前对投机存在性模型的观点，最终都是归结为投机度的测算，只是在模型的构建上存在不同。而且用这些模型计算数据的都是国家统计局2011年

年2月16日公布“新住宅方案”之前的数据，无法反应新一轮调控政策2010年底后住宅市场上投机度的问题。本文从自己研究的目的出发—研究近两年住宅市场上是否有投机，并且根据本文的观点—投机是住宅价格在一定时期内对其基础价格的系统性偏移，其结果之一是引起了住宅价格的泡沫，结合以上各学者的观点和数据的可得性提出本文的投机度模型来分析住宅价格：

pt=a0+a1 rt+a2it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut

其中，p代表住宅价格指数；r代表住宅租赁价格指数；i代表贷款利率；（gt-1）/（1+it）代表过去住宅价格实际增长率；u代表随机误差项，住宅的投机度仍为θ=a3 /a2。并且由于没有更好的方法定θ的临界值，因此也暂且根据国内外经验选取40%。选择该模型的原因如下：根据资产定价模型原理，资产的实际价格是由其基础价格和预期资本收益现值两部分组成，对于预期收益现值的算法大都模型中没有差异，但对于基础价格的计算有多种方法。投机度的含义仍然是a3 /a2，因为a3是预期收益现值在实际价格中所占的比比例，a2是基础价格在实际价格中所占的比例。这样做的好处是同上文衔接，住宅的基础价格是由住宅投资的未来收入流现值，避免了原来模型的上下文不衔接的问题。

我国住宅市场投机的实证性研究

（一）模型数据的收集与处理

由于本文想研究2010年和2011年国家实施一系列房价调控政策后，投机是否真的被抑制，2010年至今，时间并不长，所以不能选取年度数据，而且由于2011年2月16日，统计局颁布了《住宅销售价格统计调查案》，住宅租赁价格指数没有公布，所以考虑到数据的可得性，本文根据中国指数研究院指数中心公布的《十大城市房地产价格指数》和《住宅租赁价格指数报告》对2011年11月到2012年5月住宅价格的相关数据和住宅租赁价格数据进行了整理，最终本文选取了8个城市，这些城市覆盖有一线和二线城市，同时也涵盖了东、中和西部城市，因此也有现实意义。贷款利率根据6个月以内（含6个月）的贷款利率调整而得，过去住宅价格实际增长率是通过住宅价格指数计算而来的。

（二）模型的实证结果

本文的实证结果如表1所示。

（三） 模型的基本结论

以上回归结果在10%的显著性水平下基本上都是通过检验的，并且拟合优度也比较高，说明方程拟合的较好。经计算，一线城市的北京和上海在国家这两年严厉的政策调控下住宅投机度并不高，深圳和广州如果按40%的标准，也都没有投机，反倒是二线城市住宅的投机度很高，重庆住宅的投机度高达0.77（由于没有三线和四线城市的数据，没有计算三线和四线城市住宅的投机度，这也是本文的不足之处，有待进一步讨论）。由此可以说明，我国的住宅价格在 2010年11月到2012年5月这个时间段内仍存在由于投机产生的泡沫。

结论及启示

本文通过分析得出以下结论：

虽然房地产业（住宅）投机度过低会影响房地产的发展，适当的泡沫会促进经济的发展，但泡沫太高势必会最终成为泡影，并且笔者大胆猜测我国城市住宅的投机行为正在从一线城市往二、甚至是三线、四线城市进行转移。

投机行为对市场造成的危害，不仅在于哄抬了房价，导致部分消费者无力购买而推延消费时期，更大的危害在于它制造了巨大的房产“隐性空置率”。因而，为了保证房地产市场健康发展，维护经济持续发展，必须有效控制投机行为，而且不仅要严格控制一线城市过高的住宅价格，而且也应该关注二线、三线和四线城市住宅的价格。

参考文献：

1.约翰·伊特维尔，默里·米尔盖特，彼得·纽曼.新帕尔格雷夫经济学大辞典.经济科学出版社，1996

2.刘圣欢，曹晓元.基于经济学的房地产投机行为研究.华中师范大学硕士学位论文，2006.12

3.周京奎，曹振良.中国房地产泡沫与非泡沫—以投机理论为基础的实证分析.产业经济，2004（2）

4.何金英.基于投机价格模型的住宅市场泡沫度研究.北方经济，2008（2）

5.徐旭先.房地产市场投机度测量与实证分析：以山东为例.金融发展研究，2008（11）

6.温红梅，姚凤阁.我国房地产市场价格泡沫的实证分析.中国管理科学，2007（10）

7.刘为姣.房地产泡沫投机度检测方法的应用研究.武汉理工大学硕士学位论文，2008

8.ito t，iwaisako t.explaining asset bubbles in japan[r].national

第4篇：住宅产业论文范文

【关键词】 钢结构住宅 住宅产业化 运作体系

一、引言

随着国家“十二五”规划的出台，住宅产业化再次成为全社会关注的热点。钢结构住宅作为一种发展潜力巨大的住宅形式，为我国的住宅产业化指明了方向。住建部《建筑业发展“十二五”规划》中，明确提出了未来五年“钢结构建筑比例增加”的目标，并把“超高层钢结构工程和住宅工程关键技术”列为基础研究课题。

民众认识的深化、市场需求的增加以及各地钢结构住宅产业化基地的建设加快，都表明我国迎来了大面积推广钢结构住宅的良机。在当前背景下，探讨钢结构住宅产业化的运作体系，对钢结构住宅的推广应用具有重要的理论和现实意义。

二、钢结构住宅产业化

1、住宅产业化的内涵

住宅产业化的概念最早于1968年出自日本通产省，其含义是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，降低成本。

目前国内关于住宅产业化的概念有很多观点，比较权威并被广泛接受的是由我国原建设部部长侯捷在1994年天津工作会议上的讲话中提出的，让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅建筑为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化，即以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。

哈尔滨工业大学李忠富教授提出住宅产业化的内涵体现在以下五个方面：住宅体系标准化、住宅部品化、住宅生产工业化、住宅生产经营一体化、住宅协作服务社会化。这五点不是独立的，而是相互联系、相互作用的。标准化是产业化的前提，部品化是工业化的基础，工业化是产业化的核心，一体化是产业化的集中表现，而社会化则是产业化各因素综合作用的结果。

2、我国住宅产业化的进程

我国于1994 年正式提出住宅产业化概念，1996年正式步入发展轨道。国家“九五”科技计划“国家2000 年城乡小康型住宅科技产业示范工程”中系统地制定了中国住宅产业化科技工作的框架，使其在科技和示范工程的层面上得以确定和实施。接着国家陆续下发了一些政策文件来推进住宅产业化进程，同时建设部加强了住宅产业化推进实体建设，组建了住宅产业化促进中心，并在全国范围内先后批准建立了北新集团、深圳市、杭萧钢构等32个住宅产业示范基地等。

根据罗斯托的经济“起飞”阶段理论，结合我国住宅产业化发展的目标，有学者将中国住宅产业化发展的过程概括为四个时期，即准备期、初步发展期、快速发展期和成熟期，如图1所示。

目前，我国住宅产业化经过十多年的发展，取得了一定的成果，已经进入了快速发展期。但也存在不少问题，其中技术开发与推广跟不上住宅建设的要求是目前制约我国住宅产业化发展的主要因素。

3、钢结构住宅

探索适合产业化的住宅体系是推进住宅产业化的基础性工作。建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲强调“节约型住宅将成为我国住宅产业化的核心模式”。较之传统的砖混结构、钢筋混凝土结构住宅体系，钢结构体系属于绿色环保型建筑体系，具有易于实现标准化、部品化、工厂化生产，节能、节水、节地、材料可循环利用等特点，符合国民经济可持续发展的要求，是现阶段最适合实行产业化和现代化的住宅结构体系。

为促进我国发展钢结构住宅，国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见的通知》（〔1999〕72 号）中明确提出要积极开发和推广使用轻钢框架结构及其配套的装配式板材。建设部随后也出台了《钢结构住宅建筑产业化技术导则》、《钢结构住宅国家标准图》、《轻型钢结构住宅技术规程》等技术标准和规范，同时于2002年批准在天津建立我国第一个钢结构住宅产业化基地，并评审通过18项钢结构住宅科研立项和北京赛博思公司的第一个钢结构住宅产业化科技示范工程。

2011年8月，中国建筑金属结构协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心联合了《推进钢结构住宅产业化课题研究的工作计划》，明确成立推进钢结构住宅产业化课题研究小组，对推广钢结构住宅的课题进行认真论证。目前我国钢结构住宅出现蓬勃发展的趋势，全国各地都在进行钢结构住宅的建设与推广。

4、钢结构住宅产业化分析

根据李忠富教授提出的住宅产业化内涵的五个方面，笔者具体分析了钢结构住宅产业化的现实性。

（1）钢结构住宅体系从结构构件到围护体系都是以工业产品的标准在工厂加工而成的，该体系从设计到施工都可以达到标准化要求，这符合体系标准化的内涵。

（2）钢结构住宅的结构体系已经完全实现了部品化，所有的钢结构梁柱都是在工厂加工，再运至现场组装。传统的现场砌筑砖墙、厨房、卫生间无法在该体系中使用，这促进了新型装配式墙板、整体安装式厨卫等以部品形式生产的构配件的产生，这符合部品化的内涵。

（3）钢结构住宅的所有构配件都是在工厂中以大规模生产的方式生产。由于该体系对现场装配要求很高，现场必须依靠机械化的施工形式，同时进行科学的组织管理方能完成施工建造，这符合生产工业化的内涵。

（4）区别于传统住宅的建造过程，钢结构住宅设计单位要充分考虑到材料供应商标准化部品体系，而施工单位也要与部品供应商加强沟通协作，组建设计、部品生产、施工组装及市场开发的一体化企业也是钢结构住宅产业化的发展趋势，这符合生产经营一体化的内涵。

（5）钢结构住宅的建设需要将分散的个体生产转变为集中的、大规模的社会化生产过程，而这种建设过程从设计到施工都需要专业化的队伍通过联合协作来完成，这符合协作服务社会化的内涵。

以上分析可以表明，钢结构住宅是适合我国现阶段实行住宅产业化的住宅体系。

三、钢结构住宅产业化的运作体系

1、运作体系的提出

钢结构住宅产业化运作是一项复杂的系统工程，当前在我国还很不成熟，也一直没有形成系统的运作体系。笔者从政府、企业、普通民众等利益相关者角度出发，对此进行了较为系统的研究。通过查阅大量文献，走访相关政府部门，实地调研部分产业化示范基地，并对住房消费者进行问卷调查等，经归纳总结，笔者提出以下运作体系：政府主导政策―大型产业集团实施―住宅产业化基地作为载体―住房消费者积极响应―以保障住房为突破口―逐渐推广到普通商品住房，具体如图2所示。

2、运作体系具体分析

（1）政府部门。在上述体系中，政府作为宏观政策的指导者，要根据社会经济和住宅产业的发展水平，制定钢结构住宅产业规划、产业政策及相关法规制度，做到总体规划、重点明确、力量集中和分步实施。其主要工作有：制定详细的钢结构住宅产业规划；制定有效的投资、财政、税收等金融扶持政策，刺激企业按政策导向参与钢结构住宅产业化的进程；加大研发投入，进行科技攻关，组织相关机构编制并完善行业规范，完成部品的标准化、系列化工作，推出通用体系；积极组织住宅产业基地的建设，培养一批技术密集型企业；逐步加大宣传力度，普及钢结构住宅知识，对购房者给予一定的政策补贴。

（2）大型产业集团。产业集团是钢结构住宅产业化的实施主体，也是骨干力量。钢结构住宅属于技术密集型产品，要实施产业化发展，需要一批具有投融资、房地产开发、部品研发生产、建筑施工、售后服务等综合能力的大型产业集团参与进来。从国内当前行业现状来看，该类产业集团的组成模式大致有三种：以房地产开发公司为龙头，组织设计、开发、生产、加工、施工为一体的产业集团；以工程总承包企业为龙头的一体化产业集团；以工业化住宅部品生产商为龙头的产品生产型产业集团。

无论何种模式的产业集团，其目标具有共性，就是推进钢结构住宅的产业化，整个集团的运作都要围绕着这个目标来进行。具体运作过程中要注意以下几点：要以资本运营为核心，实现资金社会化供应；要联合科研院所、设计单位，整合分散的技术资源，建立产品研发中心；要以市场需求为出发点，建立部品供应的网络平台，实行集团采购，并且在内部实施网络化管理。

（3）产业化示范基地。住宅产业示范基地是实现钢结构住宅产业化的有机载体。住宅产业基地可以实现应用技术集成、生产制造与协作配套、市场开拓与集约供应、技术扩散与推广的综合功能，进而改变落后的住宅生产方式，为市场提供价低质优的住宅产品，提高住宅产业化水平。

住宅产业示范基地的运行机制要与其组织模式相适应，通过发挥各组织机构的功能来实现基地的正常运行，充分发挥其导向性、先进性和示范性作用。在实际运作过程中，主要有以下三项工作重点：积极与大型产业集团对接，建立住宅科技产业园区；建立基地的技术创新机制，完成引进技术的本地化研究、传统技术设备改造、企业核心技术开发和技术服务的工作；建立产业化的生产组织方式。

（4）住房消费者。作为一种市场化产品，钢结构住宅产业化的推进成功与否，最重要的一个因素是能否得到广大消费者的认同，即住房消费者对钢结构住宅的态度很大程度上决定了其未来发展的前景。根据笔者的调查发现，当前超过九成的普通民众对钢结构住宅几乎没有概念。因此，加强钢结构住宅相关知识的宣传普及任重而道远。

普通民众作为市场的终端消费者，也是市场需求的源头所在，应积极响应国家和地方政府的政策号召，参与到钢结构住宅的产业化进程中来。应逐渐提升对钢结构住宅的认识，通过体验进而认可这种新型住宅形式，并作为钢结构住宅知识普及的有机主体，为我国的住宅产业化事业作出贡献。

（5）保障住房。保障性住房建设可以作为钢结构住宅产业化的“突破口”。保障性住房主要是面向中低收入人群的安置性、周转性住房，由于限定建设标准和户型面积，用户的个性化需求不高，标准化程度较高，因此相当符合住宅产业化的要求。从发达国家的经验来看，这类住宅产品大多都是以工业化方式生产的。

当前我国的保障住房需求量巨大，2011年3月国家发改委明确表示，在“十二五”期间我国将要建设城镇保障性安居住房3600万套。而当前在保障住房建造过程中却显现出了一些问题，如工程质量缺陷、建设进度赶不上市场要求、产业化程度低等。这些条件正为我国住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。把更易于实现标准化、工业化、一体化的钢结构住宅应用到保障住房中去，完全可以实现保障住房的标准化、规模化、工业化生产，缩短建造时间，保证住房质量。在解决上述问题的同时，对钢结构住宅的全面推广也意义重大。

（6）商品住房。钢结构住宅产业化的本质是产品的市场化。虽然钢结构住宅形式适合建设保障住房，但绝不能局限于此。钢结构住宅产业化成熟的标志应该是其在普通的商品住宅市场中也广泛存在。

政府要鼓励更多的企业参与到钢结构住宅产业化过程中来，随着技术的成熟、配套的完善、造价的降低、市场认可度的提高，政府可以逐步放开钢结构住宅市场，由政府主导逐渐过渡到市场主导，令其逐渐进入普通商品住宅市场的良性竞争循环体系。在保证质量的基础上使其价格与市场接轨，走循序渐进的发展道路，充分利用产业化体系，逐步培育市场，引导消费。在钢结构住宅成熟阶段，则进一步加大科研投入，打造真正的“节能、绿色、科技”钢结构住宅，使其进一步得到广大消费群体的青睐。

四、结语

钢结构住宅被誉为21 世纪的“绿色住宅”，其成套体系代表着当前住宅建造领域的先进科技，更是当前实现住宅产业化的最佳建筑形式。在我国，现阶段需要通过政府主导实施，由行业组织牵头，以产业化基地为依托，研究开发出一套成熟的钢结构住宅设计、建造、产品配套体系及工艺，并在广大消费者的支持下推广应用，从保障住房市场突破，逐渐走向成熟和完善。而这个过程必将优化我国的住宅产业结构，实现我国住宅产业从粗放型向集约型的转变，有力推动我国住宅产业化的发展，加快我国实现现代化的脚步。

（注：基金项目：华中科技大学2012年部级大学生科技创新项目[201210487052]。）

【参考文献】

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第5篇：住宅产业论文范文

关键词：钢结构住宅，发展概况，优越性，问题，前景

 

1、引言

随着科技的发展、社会的进步、人民生活水平的提高、生活观念和生活方式的改变、要求建造住房的快速性、住房的个性以及住房绿色环保性都被提到了议事日程。论文参考。堪称“绿色结构”的钢结构住宅就是其主流产品。钢结构住宅的建造如同装配一台机床、组装一辆汽车，这样的速度确实令人难以想象。但从目前形势来看，这种从工厂流水线上走下来的钢结构住宅将是中国住宅发展的方向。本文简要论述了钢结构住宅在国内外的发展概况及其优越性，并就我国今后发展钢结构住宅所面临的问题和发展前景提出了一些看法。

2、钢结构住宅的发展概况

钢结构住宅在欧美已经有百年历史,由于具备其他结构无法比拟的优点,钢结构住宅已给住宅建筑产业带来了一场深层次的革命,从设计!施工!到一系列新材料的使用都出现了革命性的变化,因而在国际范围内代表了未来的住宅发展方向。在美国普通的低层民用住宅中,采用轻钢结构,特别是采用镀锌轻钢龙骨作为承重结构体系应用于住宅建造所占的比例,从90年代初的5%已发展到现在的25%左右。日本、澳大利亚、英国、意大利等国也早已把钢结构用于住宅,并研究开发出完整的节能环保型的轻钢住宅结构体系。

我国钢结构住宅起步很晚,20世纪80年代中期,随着改革开放的不断深入,工业化的轻钢别墅也进入我国,如上海龙柏饭店!大连桃园山庄!北京光明公寓等,这些别墅大都供外国人居住。近几年,苏州!广州又从美国!澳洲引进2~3层别墅,其房屋的承重骨架!围护结构的设备等全套从国外引进,中方只负责基础、地坪及房屋构件的组装。我国的钢结构住宅的研究和应用始于20世纪90年代末,大规模研究开发!设计制造!施工安装钢结构住宅建筑还是近二三年才发展起来的。目前,在北京、天津、广州、深圳等地开展低层、多层和高层钢结构住宅试点工程,已经建成30多万平方米,但还处于研究和试点工程阶段。

虽然，钢结构住宅在我国起步较晚，但这种新型建筑体系有可能使房地产业、建筑业、冶金业等行业集合成为一个新的产业体系。基于这一点，为了推进住宅的产业化，国务院于1999年在第72号文件中明确提出:发展钢结构住宅，扩大钢结构住宅的市场占有率，将会加速住宅产业化过程，对我国建筑、冶金及相关产业的发展具有重大意义。由此可见，钢结构住宅，是我国生产力发展到一定阶段的必然产物，必将成为住宅产业的一支新生力量。

3、钢结构住宅的优越性

钢结构住宅建筑是以工厂化生产的钢梁、钢柱为骨架，同时配以新型轻质、保温、隔热、高强的墙体材料作为围护结构建造而成，其中主要承重骨架是由钢构件或钢管(圆管或矩形管)混凝土构件所组成。在住宅建筑中应用钢结构的优势主要体现在以下几个方面:

3.1强度高、自重轻、抗震性能好

钢结构体系轻质高强,可减轻建筑结构自重的30%,大大降低基础的造价；钢结构是柔性结构,有很好的抗震，同时结构安全度高，受损轻，而且由于钢材便于加工，灾后容易修复。

3.2功能区分割灵活

传统的砖混、钢筋混凝土的结构自重大，进深和开间相对较小，梁、柱粗大，空间利用率较低，而且拆除不便。随着社会的进步，人们审美观的改变，使用功能要求的需要，因而开发坚固耐久、多功能、大开间、易于改建，便子拆除的新型钢结构住宅，则是住宅建筑和结构发展的重要趋势。钢结构住宅户内有效使用面积可提高6%一8%，寿命可达90年以上，成本可降低5%，建筑风格更灵活丰富，户内空间可多方案分割，满足不同用户的需求。

3.3 工业化程度高，施工方便、工期短

由于钢结构构件可以实行工广化生产、尺寸精度高，现场安装方便，所以现场作业量小，工业化程度高，施工方便。同时，由于施工机械化程度高，加快了施工速度。另外，钢结构除基础外，构件全部由专业工厂标准化生产，建筑质量容易保证，各构件运抵现场组装，施工现场文明 ,噪声少;施工作业受天气及季节影响较小，并且可以工厂制作与现场安装平行进行，甚至一些标准的住宅体系，可以随订货，随建造，大大缩短建造周期和有时间。

3.4便于住宅产业化、可持续发展化

钢结构构件适宜工厂大批量生产，并且能将防水、保温、节能、门窗等先进成品集合于一体，成套应用，同时还能将设计、生产、施工一体化，提高住宅产业化的水平。论文参考。另外钢材可以回收，再生利用率

高。建造和拆除时对环境污染较少且改建和拆迁容易，节能指标可达50%以上，属于绿色环保建筑体系，符合我国可持续发展的要求。

4、钢结构住宅面临的问题

钢结构住宅具有以上的综合优势，因而受到各方的重视。但目前，中国的钢结构住宅还只是处于起步阶段，研究力度还不够，实际设计和施工还存在不少争议和问题需要解决。论文参考。

4.1钢结构住宅技术问题

首先，全国已兴建了部分钢结构住宅，基本上是等效采用外国标准，缺乏有针对性的适合中国国情的钢结构住宅规范，所以应该有计划地建造一批试验工程，逐步使该技术在国内成熟起来，同时中国已加人WI'0，编制规范考虑与国际接轨问题也是必不可少的。第二，钢结构住宅建筑要以建筑设计为主导，其他专业紧密配合。不但要遵循住宅建筑设计一般原则，还要特别注重如何发挥钢结构的优势。一方面考虑钢梁跨度可增大、结构开间更灵活、尽量为住户创造更大的空间;另一方面，还要考虑如何避免钢结构带来的平、立面单调呆板的问题。这两方面都要处理好。第三，为了更好地推广钢结构住宅，设计和制规范时，要保证构件制造实现工厂化生产，便于运输，还要保证现场安装连接方便，施工迅速。第四，关于施工资质问题，上级主管部门要加大审核力度，实现资质审核规范化、程序化。

4.2设备配套、原材料供应问题

建筑设备应与钢结构住宅配套，是住户首先关心的问题。要选用和开发适合钢结构住宅的各项配套设备，如:室内装修、高档厨卫设备、室内生活配套设备以及室外管线、绿化环境等。目前，大部分钢结构住宅需用原材料都可以在国内配套，但仍有一些高档材料需要进口。因此尚需加大材料研发力度。

4.3降低成本问题

从原材料角度看，现阶段红砖的价格肯定比钢材和其它新型墙体材料便宜，造成钢结构住宅的主体结构造价和内墙造价略高于砖混结构，即使这样，如前所述，考虑到多方面因素，钢结构住宅的综合造价仍然是有优势的。另外，使用红砖，意味着要丧失大面积优质的田。因此，国家已明确限制使用红砖。所以关于钢结构住宅的造价问题，应结合中国国情，从设计、制造、运输、安装、维修和管理等环节着手，加强管理和协调，以降低成本，提高其综合经济效益。

4.4钢结构防火、防腐蚀、抗冲击问题

建筑用钢是否耐腐蚀、耐火，直接决定了钢结构住宅的质量。有资料显示，无任何防护措施的普通钢材一旦遭遇腐蚀或火烧，15~20分钟便会软化，丧失其承载能力。因此，研究新型的防火、防腐蚀材料是当务之急。除此之外，虽然钢结构具有较好的延性，但去年的“9·11”事件使人们更加关注高层钢结构住宅的抗冲击性能。

4.5实用性人才缺乏问题

目前，具有钢结构住宅设计经验的技术人员和施工技术工人较缺乏，致使一些开发商不敢轻易采用钢结构形式。这不能不说是一种缺憾。

4.6钢结构住宅的宣传和国际交流问题

钢结构住宅在我国属于一支新生力量，大部分用户对其缺乏了解。因此要广泛宣传开发钢结构住宅的益处，完善不同类型结构设计规范和施工技术标准，建立一个能与传统建材相竞争的钢材供应网，研制新型的轻质保温墙体材料以及与之配套的辅助材料，做好示范工程，加强信息交流，行业动态，寻求国际间的广泛合作。另外，中国的钢结构住宅产业不能完全局限于“自力更生，自主开发”一条路，应该打开大门，面向世界，吸收和借鉴国外成熟的先进经验。只有这样才能加快其产业化进程，满足中国住宅市场对住宅产品的数量和质量不断增长的需求，从而促进我国钢结构住宅的发展。

5、钢结构住宅前景和方向

5.1钢结构住宅前景

从以上分析来看，钢结构住宅以独特的优势必将成为我国建筑行业一个重要的组成部分。根据发展趋势来判断，我国钢结构住宅存在巨大的市场潜力和发展前景。主要原因表现在以下几个方面:

物质基础上，我国的钢产量早已跃居世界第一位，从1996年开始，我国钢产量已经连续几年突破1亿吨，2001年高达1.5745亿吨，钢材产量和质量持续提高，钢结构的造价也相应有较大幅度的降低。钢材供过于求的新形势，为我国发展钢结构住宅创造了良好的局面。更何况，随着中国进人W'I'0，我国建筑钢材品种将更加丰富多样，价格也将更加合理。这为我国发展钢结构住宅打下坚实的物质基础。这必将促使钢结构住宅得到快速发展。

技术条件上，随着我国高科技的发展，针对钢结构的高新技术也得到了迅速发展。比如高效的焊接工艺和新的焊接、切割设备的应用以及焊接新材料的开发应用，都为钢结构住宅的高效制作和生产创造了良好条件。

政策方面上，建设部于2001年底了《钢结构住宅建筑产业化技术导则》，该文件为规范和促进我国钢结构住宅建筑的发展，探索适合中国国情的钢结构住宅产业化发展道路，提供了有力的政策指导。并且于今年年初，建设部、国家冶金工业局联合组织建筑用钢技术协调组制定《国家建筑钢结构产业“十五”计划和2015年发展规划纲要》。此外，淘汰粘土砖等强制性政策、措施的推行，也将为促进钢结构住宅的推广起到积极作用。

5.2发展方向

由于钢结构设计的灵活性,使得住宅体系除了高层建筑外,低、多层住宅也有良好的适应性,同时发展别墅在低、多层住宅中,可采用轻型钢结构如冷弯C型钢或者小型热轧型钢组成龙骨结构体系;高层建筑则可采用热轧H型、焊接H型、焊接箱型、冷弯薄壁方钢管内灌混凝土、圆钢管内灌混凝土等组成钢框架体、钢支撑框架体系、钢框架混凝土剪力墙体系等；而建造别墅和农村建筑则可采用墙柱体系。

6、结论

住宅产业化是我国住宅业发展的必由之路，随着当今世界科技的飞速发展和信息时代的到来,房屋产业化生产已不再是遥远的梦想,而钢结构体系住宅正适合于产业化生产。钢结构住宅建筑技术的不断提升和创新,为住宅的标准化!多样化!个性化,特别是产业化奠定了坚实的基础。建设部科技研究攻关计划中也把钢结构住宅建筑技术纳入其中,开展全方位的系统开发研究和试点示范,又了钢结构住宅产业化技术导则，在国家的有力推助下,我国的钢结构住宅建筑呈现出蓬勃发展的势态,其研究和发展具有很大的空间和潜力,随着建筑技术!工艺和材料的不断进步,钢结构住宅将成为住宅建筑的主要结构设计选择类型。

参考文献

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[5]童悦仲.中国钢结构住宅的发展2002

第6篇：住宅产业论文范文

关键词：商品住宅；价格走势；预测；宁乡县

1基于回归模型的宁乡县商品住宅价格预测

2宁乡县商品住宅价格走势灰色预测

2.1灰色预测模型简介

灰色预测法是一种对含有不确定因素的系统进行预测的方法[14]，适合小样本数据模型，一般以5-8个样本数据为宜，灰色理论建立的是一种生成数据模型，而不是原始数据模型，所以灰色预测的数据是一种通过生成数据的GM（1，1）模型所得到的预测值逆处理的结果。生成数据方式主要有累加生成、累减生成、映射生成。

2.2基于灰色模型的宁乡县商品住宅价格走势预测

3预测结果分析

综上所诉，将两种方法所得结果平均得到2013、2014、2015年宁乡县商品住宅年平均价格分别为4122、4482、4814元/平方米。这一预测结果是在忽视政府政策的前提下得出来的，考虑到政府提出的相关调控政策，包括全面推行保障性住房分配、激活二手房市场、提高购买多套房的税收标准等降价政策，都会促使住宅市场需求的减少。再者，宁乡县隶属长沙市，其住宅价格增长水平不应高于长沙市，而长沙市现有住宅价格增长水平为7.7%，根据以上原因，可见2013年预测结果比较合理，但2014、2015年增长幅度过大，所以将把宁乡县2014、2015年的住宅价格增长水平分别定为7%、6%，得到2013、2014、2015年宁乡县商品住宅年平均价格分别为4122、4410、4675元/平方米。

结果表明2013年商品住宅价格虽较2012年有所下降，但下降幅度并不大，而且2014、2015年仍是上涨，在供过于求的市场环境下，商品住宅价格持续上涨，比并不利于房地产住宅市场的持续健康发展，政府和开发商运用政府宏观调控调节价格及运用市场规律调节供需是有必要的。

4宁乡县房地产住宅市场持续健康发展的问题及对策

4.1宁乡县房地产住宅市场存在的问题

（1）住宅市场呈现饱和，供过于求

2003-2012年宁乡县商品住宅竣工总面积要大于住宅销售总面积，而且近年来住宅竣工面积大于住宅销售面积的年份也居多。2011年宁乡县房地产住宅市场开始出现供过于求的情况，特别是2012年供需比相当大，差不多达到1.6，可见住宅市场已达到饱和，供给已大于需求了。

（2）居民可支配收入增长速度不及住宅价格增长速度

2003-2012年宁乡县城市居民可支配收入十年的平均增幅为14.27%，而商品住宅的平均价格的年均同比增长幅度18.91%，而且居民可支配收入的增长幅度比较平缓，而住宅价格的增长幅度变化比较大，可见居民可支配收入的增长速度比不上住宅价格的增长速度，也比不上其价格的变换速度。

（3）住宅价格上涨过快，住宅投资过剩

2003-2012年宁乡县商品住宅价格与住宅投资额在整体上都是上涨的，年均同比增幅分别达到18.91%、34.87%。住宅竣工面积在整体上也是上涨的，年均上涨幅度达到95.27%，而住宅销售面积的年均同比增幅只有22.95%。其销售的面积比竣工面积少，空置的面积增多，可见其投资过剩。

4.2房地产住宅市场健康发展的对策

（1）运用货币及税收政策推动住宅市场，扩大住宅需求

2011年宁乡县房地产住宅市场开始出现供过于求的情况，特别是2012年供需比相当大，而2013-2015年住宅价格仍将持续上涨，扩大需求控制供给已是迫不及待了，政府可以运用货币政策、税收政策等方面进行宏观调控，货币政策方面可以通过降低银行利率以及增加购房的信贷资金等方法来扩大需求，而在税收政策方面可以增加卖方的税收、减少买方的税收，以此来扩大需求减少供给。

（2）完善住房保障制度，提高居民购房能力

由2003-2012年宁乡县人均可支配收入来看，宁乡县大部分居民并不属于高收入人群，部分居民的可支配收入无法支付起购买住房的资金，为了满足宁乡县中低收入者住房需求，应当建立完善的住房保障制度。另一方面可以通过改善住房公积金制度，向家庭购房困难的提供住房公积金来提高居民的购房能力。

（3）房地产企业应保持平常心，谨慎投资

对于房地产开发商来说，上涨的房地产价格会增加其对市场的信心，而2003-2012年宁乡县商品住宅价格与住宅投资额在整体上都是上涨的，而涨价营销是房地产开发商常用的销售手段，但消费者的需求会受到价格的影响，过高的房价会减少消费者的需求，因此房地产企业应从消费者的真正需求出发，合理安排住宅价格，谨慎投资。

（4）房地产企业需尊重购买者需求，合理规划住宅项目

2003-2012年宁乡县商品住宅竣工总面积要大于住宅销售总面积，而且住宅竣工面积大于住宅销售面积的年份也居多，因此，要改善这一情况，可以在住宅项目开始时，合理规划住宅项目，选择良好的区位条件等方面来提高住宅条件水平以吸引消费者来购房，各房地产企业还可通过良性的竞争来促进房地产市场的良性发展。

（5）消费者应理性购房

消费者在面对当前宁乡县商品住宅价格高于自己的期望，在未来三年将会持续上涨的情况下，也不要产生恐慌心理，足够多的去了解房地产住宅市场信息，以理性的态度去看待房价的上涨，不要压抑自己的需求，但也不应该产生投机心里，把住宅买进卖出，造成虚的住宅购买需求，甚至造成价格的继续上涨。

结论

本论文通过对未来三年的宁乡县住宅价格进行预测，得出了以下结论：

需求因素中可支配收入对宁乡县商品住宅价格的影响最大，其次为城市人口数，而住宅销售面积、银行利率对价格的变化不明显。供给因素中由GDP、住宅投资额、住宅竣工面积以及物价消费指数共同影响价格，其影响程度由大到小。通过预测得出2013、2014、2015年宁乡县商品住宅年平均价格分别为4122、4410、4675元/平方米，这一预测结果是由多元回归预测与灰色预测综合得出的结果，两个方法预测的结果都经过了检验，预测结果较科学。

最后，针对宁乡县住宅市场存在的一些问题，从政府，房地产企业、消费者三方面提出相应的解决对策，以促进宁乡县住宅市场的持续、健康、稳定、有序的发展，为居民购房提供一定的参考价值。

参考文献

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第7篇：住宅产业论文范文

中图分类号： TU391 文献标识码： A 文章编号：一、轻钢结构建筑住宅发展现状1.轻钢结构建筑的发展现状改革开放以来，中国的钢产量有了很大的提高，特别是从1997年以后，中国的钢产量突破1亿吨，但中国的钢结构用钢量占总钢产量的比例仅为3％左右，而在钢结构用钢量中，建筑钢结构用钢量又仅占10％，(大部分为工业车间、汽车展厅等)这与中国作为产钢大国的地位是很不相称的，为此，国家外经贸委会同冶金部制定了在建筑工程中推广使用钢结构的一系列政策措施，鼓励建筑工程采用钢结构形式。2.轻钢结构住宅的发展现状中国轻钢结构住宅起步很晚，改革开放后从国外引进了一些低层和多层钢结构住宅，才首次接触钢结构住宅产业。1986年意大利钢铁公司和冶金部建筑研究总院合作，介绍了一种低层轻钢结构住宅建筑体系－Bsis，并在冶金部建筑研究总院院内建造一栋二层轻钢结构住宅样板房；20世纪90年代个别国外公司为推广其产品在北京、上海等地建立多层轻钢结构办公、住宅楼。近年来，随着城市建设的发展和高层建筑的增多，中国钢结构发展十分迅速，轻钢结构住宅作为一种绿色环保建筑，已被建设部列为重点推广项目。二、轻钢结构住宅相比传统结构形式住宅的优势分析1.钢结构住宅结构上的优势1.1能合理布置功能区间利用钢材强度高的特点，设计可采用大开间布置，使建筑平面能够合理分隔、灵活方便，创造开放式住宅。

1.2轻钢结构住宅空间利用率高在空间使用率上。钢结构的断面小，与钢筋混凝土结构相比可增加建筑有效面积8％左右。在建筑风格上，钢结构建筑也更显灵活丰富，户内空间可多方案分割，可以满足不同用户的需求。1.3自重轻、抗震性能好相同建筑面积的建筑楼层，轻钢结构自重轻，而且钢材具有延性，能比较好地消耗地震带来的能量，所以抗震性能好，结构安全度高2.钢结构住宅经济性占优势2.1施工方便、工期短钢结构构件，可以实行工广化生产，现场安装。由于现场作业量小，对周围环境污染少，同时，施工机械化程度高，加快了施工速度。 2.2综合造价低由于自重轻，基础费用降低，总体用料减少，直接成本降低，建设工期短，间接费又可减少，所以综合造价低。2.3符合住宅产业化和可持续发展的要求轻钢结构适宜工厂大批量生产，工业化程度高，并且能将节能、防水、隔热、门窗等先进成品集合于一体，成套应用，将设计、生产、施工—体化，提高住宅产业化的水平。三、轻钢结构住宅发展障碍分析1.社会认可度轻钢结构住宅的发展面临的首要问题是整个社会对这种新住宅体系的接受需要一个过程。中国居民由于长期以来住惯了砖混或钢筋混凝土结构的住宅，从慢慢开始接受到逐步接受轻钢结构住宅，也要—个认识的过程。2.发展轻钢结构住宅技术上还不够成熟钢结构体系住宅成套技术，由于过去缺乏技术引导，市场需求没有达到产业化程度，技术水平及标准参差不齐，不配套，需进一步研究创新并进行整合。3.专业技术人才缺乏在人员方面，由于国内无论中等或是高等专业学校的教学内容中均少涉及轻钢结构住宅体系，因此中国建筑类专业的工程技术人员对这一体系知之甚少，而更加缺乏的是熟练技术工人.

4.缺乏有针对性的钢结构住宅规范及相应标准中国的标准规范是针对儿十年来大量使用的结构体系编制的，轻钢结构住宅体系此前在中国属于技术空白，所以不能满足中国现行强制性规范的某些条文。使轻钢结构住宅项目无论在工程报建阶段还是在工程验收阶段都会遇到障碍。5.钢结构住宅本身缺陷钢结构防火能力差。经过防火处理的钢结构的耐火时间也只有2 h～3 h，远远低于钢筋混凝土等耐火性能好的建筑材料。四、钢结构住宅发展前景展望1.适合建筑用的特种钢将不断涌现随着中国钢铁企业冶炼技术的提高，为适应市场的需求，适合建筑用的特种钢必将不断地涌现，例如宝钢、武钢等钢铁企业成功开发的耐火耐候钢，它是通过合适的技术，使钢材含有特定的成分(如加钼等)，使钢材的表观结构及金相组织发生变化，从而使钢材本身生成所需的耐火性和耐候性，多种新型建筑用钢的出现将大力推动钢结构住宅的发展。2.国家将重点支持轻钢结构住宅的建设轻钢结构住宅建设在中国才刚刚涉入，中国现在是一个产钢大国，年产量3亿多吨，发展钢结构住宅有很大的潜力。20世纪90年代，国家建设部和国家经贸委一致通过，将“轻型钢结构住宅建筑通用体系的开发和应用”作为中国建筑业用钢的突破点，并正式列入国家重点技术创新项目。这一举措为中国的钢结构发展奠定了基础。如今，由于国家的宏观调控作用，房市出现了前所未有的低迷，在这个时机推出钢结构住宅，利用钢结构住宅的优势来吸引市民目光，刺激消费，增加市场的购买力，起着事半功倍的作用。3.钢结构住宅建筑技术将不断发展随着钢结构建筑的发展，钢结构住宅建筑技术也必将不断的成熟，大量的适合轻钢结构住宅的新材料也将不断的涌现，同时，钢结构行业建筑规范、建筑标准也将随之逐渐完善。相信不久的将来，轻钢结构住宅必然会给住宅产业和建筑行业带来一场深层次的革命。4.发展轻钢结构住宅是中国住宅产业化的必由之路住宅产业化是中国住宅业发展的必由之路，因为这将成为推动中国经济发展新的增长点。轻钢结构住宅体系易于实现工业化生产，标准化制作，而与之相配套的墙体材料可以采用节能、环保的新型材料，它属绿色环保性建筑，可再生重复利用，符合可持续发展的战略。

五、结论如果说钢筋混凝土结构的发展使施工从手工进入了机械化，那么钢结构的应用就将使住宅施工实现现代化，轻钢结构住宅将成为建筑现代化发展的一个重要标志。轻钢结构是环保住宅，钢结构符合可持续发展概念将引领21世纪钢结构将占领广阔的建筑市场。在中国目前大力推广住宅产业化的时代背景下，钢结构体系必将成为住宅结构体系的主流。

第8篇：住宅产业论文范文

关键词：房地产企业；住宅产业化发展；策略

中图分类号：C29 文献标识码： A

一、我国住宅产业化的发展

1、住宅产业化内涵

住宅产业化的内涵简单来说是以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。即把住宅纳入社会大生产范畴，以住宅建筑为最终产品，做到住宅开发定型化，设计标准化，生产工厂化，施工装配化，装修一体化，服务社会化。

2、住宅产业化发展历程

2.1起步阶段

我国的住宅产业是在20世纪50年代随着房地产业的兴起而发展起来的，但那时还叫做建筑工业化。

2.2快速发展阶段

直到20世纪70-80年代，我国房地产业得到了快速的发展，由此加速住宅产业的概念的提出。政府开始推进住宅产业发展，学习国外先进技术和理念，在这一阶段有了对住宅产业发展的一些经验积累。

2.3转型阶段

进入20世纪90年代以后，我国房地产业曾出现一片“欣欣向荣”的景象，然而这并没有很好地推进住宅产业的发展，只是大量的投入了资金和土地，技术研发却停滞不前，导致住宅产业错过了快速发展的契机。1994年我国正式提出住宅产业化，并经过对以往历史经验的总结，建设部正式提出大力发展住宅产业化，进行一系列标准的制定，同时引进日本和欧洲先进国家的成熟技术等一系列举措。建设部在1996年颁布了《住宅产业现代化试点工作大纲》，各试点省市均纷纷响应，取得了良好的效果，开启了我国住宅产业化新的征程；1999年，国务院办公厅转发了建设部等部委《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，明确了我国住宅产业化的方向、工作重点和实施要求；2006年建设部正式下发《国家住宅产业化基地试行办法》，引领全国建立了多个住宅产业化生产基地。这些都为推进我国住宅产业化的发展提供了良好的政策基础。

3、针对房地产企业近几年发展住宅产业化的现状，目前呈现出几大特点：

3.1发展的方向越来越明确，国家为发展住宅产业化特别制定了“国家绿色建筑行动方案”，并在去年的全国政协双周协商会上提出推动住宅产业化的发展、同时住宅产业化还成为了今年住建部的十项重点工作之一。可见近几年住宅产业化的发展方向越来越明确，各地政府也积极响应国家的政策，纷纷出台了各项住宅产业化政策措施。

3.2为房地产企业发展住宅产业化指明了方向，发展的认识越来越深化，自2010年在哈尔滨召开的第一次技术交流大会以来，政府、企业、专家的认识程度都发生了根本性的变化，尤其是房地产企业，认识到发展住宅产业化的重要性。发展的技术体系逐步完善。PC技术、构件生产工艺、施工技术等日趋成熟。同时我国还颁布并实施了国家标准《装配式混凝土结构技术规程》，而另一项《工业化建筑评价标准》也计划在今年出台。

3.3房地产企业越发积极主动的投身住宅产业化发展进程中，房地产企业住宅产业化之路才刚刚起步，但相信随着国家和企业的高度重视，以及社会对节能减碳和可持续发展理念的接受，会有越来越多的企业自发的走入住宅产业化研发和生产的产业变革的行列，而那些走在改革最前沿的企业也必将成为未来住宅产业化实施的主力。

二、住宅产业化的现状

1、科学技术含量较低

住宅产业化的推行需要以先进的科学技术为依托，只有充分利用新材料、新工艺、新方法、新技术，才能保证住宅的工业化生产顺利进行。然而，我国住宅产业的科技水平仍然较低，研究成果的数量不多，质量不高，有些甚至只停留在理论基础上，得不到应用和推广，这为住宅产业化的推行设置了不小的障碍。

2、没有建立标准的住宅工业化生产体系

住宅产业化，从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化。而工业化的必须前提是标准化。许多发达国家在推行住宅产业化的同时就建立了住宅产业化的标准体系，而我国仍然是面临非标准化生产的现状，无论是大到房间的空间组合构件，还是小到一些房间的部品，都没有统一的尺寸、种类要求。

3、对住宅产业化认识不足

消费者对住宅产业化认识不足，没有认识到住宅产业化的先进性和优越性，没有足够的兴趣，这就导致没有需求，而市场是由需求决定的，房地产开发集团也就没有了足够的动力和积极性去以工业化的生产方式建造住宅，对住宅产业化也只是口头上响应国家的政策。所以，我国目前传统的、手工的、分散的住宅生产方式仍然盛行。

三、加快推进房地产企业住宅产业化的措施

1、加大科研力度，增强技术创新

未来住宅建设应充分反映科技进步，技术的创新，因此加大科研力度，增强技术创新是房地产企业发展住宅产业化的基本前提。推进住宅产业化的技术手段有：建立系统的技术保障体系；建立符合住宅产业化标准的住宅建筑和部品体系；建立完善的质量控制体系；以及建立良好的住宅性能综合评价体系等。在住宅建设过程中，我们要以科技进步为根本核心，以技术创新为企业灵魂，从而智慧运用现代科学技术加速改造传统的住宅产业，尤其是改造传统住宅产业的生产和建造过程，加速使科技成果转化为实际生产力，最终全面的提高我们的住宅建设质量，并且改善住宅的使用功能及居住环境，让客户充分享受高科技所带来的优质服务。

2、融资方式多元化

对于房地产企业来说，融资对其自身发展至关重要，而发展住宅产业化更需要大量的资金支持，那么就需要房地产企业的融资方式多元化。传统的融资方式有银行贷款、股票融资以及债券融资，而随着房地产企业的不断探索和尝试，新型融资方式应运而生：房地产信托，房地产投资基金，银团贷款，可转换公司债券，海外融资以及股权合作等等。其中较为有效地一种融资渠道是住宅产业投资基金。住宅产业投资基金是一种以长期资本增值为目的，既能满足住宅投资需求，同时又有助于国家对住宅产业的宏观调控，为住宅开发、建设以及销售等相关行业发展提供一定的资金支持的融资手段。而为保证我国房地产业住宅产业化融资方式多元化健康有序的发展，就要采取一系列措施（如图表3所示），以促进房地产企业住宅产业化的稳步发展。

3、通过虚拟企业实现住宅企业组织形式的创新

虚拟住宅企业指的是住宅开发企业、建材企业、设备部品制造企业、项目策划咨询企业等住宅产业相关企业，为了适应住宅市场快速、多变的需求，采取优势组合策略，各自专门负责整个项目的子任务块，在自己的优势领域独立运作，并通过先进的通讯和网络手段，进行彼此间的协调合作，以并行的开发、生产、销售多样化、个性化的住宅产品，以满足顾客要求的企业组织模式。虚拟住宅企业结构比较松散，各成员企业地位平等，没有隶属关系，但需要一个对整个项目进行协调管理的盟主企业。一个企业可以同时属于住宅产业集团或虚拟住宅企业。由于我国住宅产业的实际情况并不利于住宅产业集团的快速组建，尤其是加入WTO后，住宅产业领域逐渐受到外来企业的冲击，形成具有较大规模的住宅产业集团难度较大。而虚拟住宅企业的优势就是其只要求信息的组合，而企业的完整物质实体不是必要条件，因而，相对而言更适合中国现在住宅产业化发展的实际情况。

结束语

住宅产业化是一场社会经济的变革，是一场建筑业生产方式的变革，房地产企业正是这场革命的主力军，为了加速这场革命的成功，我们要以积极的政策为导向，以科技进步为依托，以精细化管理为手段，融资多元化发展，提升建筑业服务品质，打造优质的业界品牌。相信在不久的将来，我国的住宅产业将全面实现住宅产业化。

参考文献

[1]郁光岩.基于房地产企业视角的促进住宅产业化发展的策略研究[J].科技视界，2014，06：338+347.

第9篇：住宅产业论文范文

改革开放25年来，我国住宅建设以前所未有的速度在发展，取得了巨大成就，并日益成为推动我国经济发展的重要增长点。但是，我国住宅建设尤其产业发展上存在不少问题，住宅产业要获得更大的发展空问，就必须要分析与国外住宅产业化发展相比的不足之处。

(1)投资主体分散，规模较小，应变能力及适应能力差，创新能力尤为薄弱。1992年全国开发商只有4200家，到20o3年增加到3-4万多家，其中90％以上从事住宅开发。在这个过程中有一个问题值得注意，这就是伴随着发展商的个数极大地膨胀，而发展商的个体实力并没有呈相应增加的趋势。

(2)住宅产业现代化水平低，表现最突出就是：规划设计跟不上不断更新的产业发展，标准规范跟不上规划设计的要求，技术创新与推广跟不上住宅建设的要求。住宅部品的生产跟不上住宅建筑体系集成的要求。科技含量低，体系研究和集成度滞后是住宅发展的重大障碍，据1998年统计，我国住宅建设科技贡献率仅为24．5％，甚至低于我国农业中科技贡献率(30％)。

(3)市场体系不健全，必要的配套改革滞后，市场的单一性赋予了更多的行政色彩。住宅产业的改革与发展落后于住房制度改革。目前我国住宅市场体系建设滞后，有关法律、法规不完善。房屋在二级市场顺畅流通比较困难。住宅市场还存在严重的住房质量不高，难以满足居民要求，房价过高，消费者难以承受，消费需求市场不足，市场启动困难等问题，这些问题必须得到有关部门的重视，否则在新经济条件下，住宅产业发展步伐难以为继。

(4)企业之间，产业上下游之间缺少实质性纽带，难以实现产业化、集约化发展。

2国外住宅产业化的主要特点

(1)模数协调体系的标准化，二战后，欧美各国首先认识到基础标准，特别是模数协调标准对住宅生产工业化的重要意义。20世纪6o年代，联合国在总结各国经验的基础上提出关于建筑模数协调的建议。目前。国际标准化组织(ISO)已颁布《模数协调》的系列标准，各国的模数协调标准正在逐步向国际化标准靠拢。住宅标准设计工作目前存在着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则；另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好的统一起来。

(2)住宅部件的标准化、系列化、通用化。这是保证住宅最终产品功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。例如丹麦在标准化基础上实现部件的通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可以从中选择适当产品进行住宅设计。

(3)现场施工的技术服务体系。一些经济发达国家商品混凝土占总量的70％~80％。在模板工程方面，美国在20世纪7O年代就有100多家模板工厂，从设计到制作逐步形成独立行业。此外，现场运输、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。

(4)可持续化发展理论的引入。在住宅全寿命的各个环节(建设、使用、维修、改造、拆除)掌握“一个核心，三个原则”，“一个核心”是指保护地球环境和节约各类资源；“三个原则”是资源节约、合理利用和再利用，即节约使用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然资源(太阳能、风力、地热)等。

(5)住宅产业发展的预测工作的积极开展。这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需求预测、住宅经济能力评价和预测、住宅建设技术途径的评价和预测。

3国外经验借鉴

3．1提高住宅科技含量

北美非常重视住宅建设新技术。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主；住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到了100％，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到40％。

总的来说，北美住宅技术实用、高效，注重积极开发，推广实用污水处理和回用技术，生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现健康住宅理念的4R理论，即检查(Review)标准程序和做法，减少(Reduce)产生的浪费，重复利用(Reuse)资源和材料，回收(Recycle)通常被废弃的材料。

美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅和城市发展部1000万美元专门研究新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中。

3．2可持续化理论的引入

可持续发展理论，核心是“发展”，关键是“可持续”，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源，不断优化和提高效率，遵循发展的螺旋型上升和量变到质变的规律，坚持发展的阶段性、创新性，保持发展的可持续性，注重环境、生态保护和优化以及人文历史的保护和延续。

运用可持续发展理论来认识住宅建设，来讨论现阶段住宅建设的发展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建设发展的基本判断和趋势，加深对住宅产业现代化发展重要性的认识。

以上海为例，新世纪上海住宅的可持续发展，最根本的是以科技进步为核心，以节地、节能、节材和环保为目标，提高住宅工程质量、功能质量、环境质量，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，逐步完善住宅部件系列化开发、集约化生产、配套化供应的能力，有序构筑现代化的住宅生产体系，开发生态型、环保型、智能型的住宅小区，加快了住宅产业现代化的进程。根据新世纪住宅发展的特点，以可持续发展理论作为战略指导，采取切实可行的对策，促进住宅健康、有序地发展。

3．2．1住宅布局的全面规划，加强土地市场的严格调控

土地是不可再生资源，它在住宅建设中又具有不可替代的作用。必须在城市总体规划中明晰住宅布局，并相应确定土地利用规划。政府可以建立土地强制收购储备机制加以调控，从而控制整个城市的土地总量。例如：凡已征土地，按城市总体规划不宜建造住宅的，应通过经济和行政相结合的手段予以调整、回收；凡在规定期限内因建设单位原因无法开发的已征土地，政府可按测定的土地现值核发土地权益书，收回土地使用权。土地权益书作为有价证物可以随地价变动而升贬，可以转让，可用于银行抵押和偿债，亦可在政府出让土地时在市域内换回等值的土地。除了旧区改造，产业结构调整中涉及的国有土地转性为住宅用地可采取有偿调拨的方式外，政府应有计划地通过拍卖、招投标等形式出让商品住宅用地，逐步形成市场化的土地供应机制，同时以此为主要手段，调控全社会住宅建设规模，形成住宅发展良性循环局面。

3．2．2坚持四高标准，全面提高住宅的整体质量

住宅可持续发展理论的根本在于使住房这个特殊商品成为全社会的有效需求，并在最终消费中实现它的价值。市场化的住房供应机制，最大的特点是消费者的自由选择，“以人为本”开发理念是最好试金石。据此，新世纪的住宅必须以“四高”为标准，即坚持高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理，全面提高住宅的整体质量水平。

(1)首先，从新的高度来认识规划、设计的重要性，要把它作为一种重要的资源。这主要包括以人为本思想的灌入、规划的因地制宜、社区氛围的着重营造以及设计的实用性和独特性。

(2)高质量地抓好施工环节。从改进施工工艺和控制建材、设备质量着手，建立住宅质量责任制度，全面实行以两书为主要标志的质量承诺制度。在有条件的地方，通过试点，逐步推广菜单式全装修住宅。

(3)高水平地搞好住宅区的物业管理。物业管理的核心内容应提倡最常用、最基本和最体贴的服务，再在此基础上配以特色和等级。

3．2．3规范、完善住宅金融

住宅金融是市民实现住宅消费的剂，是住宅可持续发展的重要载体。公积金制度要在市场化运作上有所突破。今后除在归集和政策性放贷上体现政府行为外，应打破封闭运作的现状，适度调整法定归集的比例，同时采取各种办法拓宽资金来源。

3．3住宅产业集团化发展