农场土地规划精选(九篇)

第1篇：农场土地规划范文

关键词 农村土地 规划管理 原则 措施

中图分类号：F301 文献标识码：A

随着我国农村工业化步伐和城镇化进程的不断加快， 涉及到农村土地管理的问题日益增多， 目前已经成为了影响我国农村社会稳定和阻碍经济发展的一个大问题。为实现土地的可持续利用。在农村土地的开发、利用、整治、保护等方面必须有一个统筹的规划，在时间和空间上必须有一个长远规划与短期计划，加大对农村土地的管理具有重要意义。

1农村土地规划管理原则

1.1优先进行农业耕作使用原则

农村土地的根本职能就是农业生产，其质量好坏直接影响到农产品的质量以及产量。而农产品生产直接影响到我国社会的稳定。所以，农村的土地规划工作务必要优先满足农业生产需求。

1.2节约土地原则

随着农村经济的快速发展，人们的生活质量明显提升，其对周边环境的要求也是日益增加。无论是农民居住条件还是各类娱乐场所，都希望能够将活动场所的使用面积扩大。为了更好地满足广大农民的需求，在土地规划过程中，要确保农田基本建设实效性强，切勿刻意追求美观。而非农建设用地应尽量选取劣地或者荒山，进而有效地节约土地，提高土地的使用效率。

1.3因地制宜原则

土地利用的地域差异较为明显，例如：不同地区的资源差异、经济条件差异等。其会直接影响到土地规划的方向以及深度。所以在土地规划过程中，要根据各地不同情况进行合理规划。

2保证农村土地规划管理有效的策略

2.1完善土地规划管理体系

合理的土地规划管理得益于专业的规划人员以及严格的土地管制制度，要想土地得到合理充分的利用，就必须加强规划人员队伍建设，参与规划的成员不仅需要很高的业务水平，能从宏观角度进行专项规划，更要有很强的责任感。此外，还应该处理好规划和经济发展的关系，不能因为引水、引路入户而占据大量耕地，要做到统筹兼顾，在不影响农民经济收入的前提下转变土地利用类型，做好规划。土地规划体系建设是一个系统的工作，一定要做到土地人员管理专业，土地规划制度完善，相关制度落实。

2.2加强农村土地整理

土地整理能够维持农村农用地总量的基本平衡，近年来，随着城市对外扩大，城乡一体化建设的加强，很多农用土地被占用，以往沟塘因为在使用中破坏被遗弃和停用的也不少，土地污染较为严重，加强对这些土地进行整理，不仅能增加农用地面积，还能提高土地产出率，给农民直接创收。此外，土地整理能促进农村生态环境的改善，随着农业集约化，规模化进程加快，水、土、气的污染等问题日益突出，只有通过土地整理，才能有效防止农业废弃物的直接污染，保证农业生态稳定，美化生态环境，减少水土流失。

2.3加强相关规划的协调与衔接，发挥规划的整合效益

由于我国各级规划的编制是自上而下进行的，区域规划、行业规划以及其它的专项规划隶属不同的主管部门，没有一个权威机构进行有效的统筹规划，导致规划间不协调和不衔接，严重削弱了规划的整体功能。因此在编制农村土地利用规划时，要完善和加强“三个衔接”和“三大评价机制”，防止规划间脱节，充分实现各规划间的协调与衔接。

2.4健全农村土地利用规划计划实施监管制度，落实监管责任

俗话说，“三分规划，七分实施”。编得再好的规划，如果没有严格的监管制度，强有力的实施措施，很难保证规划计划的有效实施。建立农村土地利用规划计划实施监管制度，不但能对违法用地起到震摄作用，更能体现农村土地利用规划计划的严肃性。加大行政监管和社会监督力度，改进农村土地利用规划计划的实施效果，改变行政监管为主的方式，实现从行政监管为主向社会管理为主的转变。

2.5加强农村土地利用规划计划管理的法律支撑

提高农村土地利用规划计划的法律地位，加大规划的执法力度，进一步体现规划的严肃性。建议将土地规划立法列入全国人大立法内容，使农村土地利用规划有法可依，依法行政，全面落实最严格的耕地保护制度和土地用途管制制度，严肃查处、纠正违反规划批地用地和违法修改农村土地利用规划计划的行为，切实维护规划和计划的权威性。总之，通过建立以保障规划实施基本法律为核心、专项法规和地方法规相配套的法律法规体系，确保规划的法律地位，保障规划、计划编制的科学性和规划计划实施的效率。

2.6以农民利益为核心，改革征地和土地收益制度

市场经济是一只无形的手，具有对资源的优化配置作用。改革现存的政府强制征地的法律体制，通过严格界定“公共利益”，缩小征地范围，使农村建设用地市场化，推动建设城乡统一的土地市场机制。只要政府是新增城市土地的唯一提供者和农地转换为市地的唯一仲裁者，强制性的土地征用就会不可避免的普遍存在。因此，需要同时采取措施减少政府对农地转换为市地的一级市场垄断地位。同时完善征地补偿机制，保障农民合法权益。

3结语

农村土地制度是农村经济制度的基础和核心，加强农村土地规划管理，积极的推进农村，对于加快农村经济发展，保持整个社会的稳定具有重大意义。我们要不断完善农村土地管理体系，加大对农村土地监督力度，实行科学的土地流转制度，改革土地收益制度，加大土地合理利用宣传力度等，才能从根本上解决我国现阶段农村土地的相关问题。

参考文献

[1] 肖建鹏，刘少华.浅析农村土地管理的现状[J].现代物业，2010（5）.

第2篇：农场土地规划范文

农村集体建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农民个人进行各项非农业建设所使用的土地。根据宪法、土地管理法和物权法的规定，集体建设用地所有权归村民集体所有，农民享有使用权，没有使用期限的限制。集体建设用地一般分为三类：乡镇企业用地、农村宅基地、公共设施和公益事业用地。因公共设施和公益事业建设用地所占比例较小，集体建设用地主要指宅基地和乡镇企业建设用地。《土地管理法》第43条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体所有的土地的以外，所有建设都要使用国有土地，集体土地用于非农业建设必须经过国家征收转化为国有土地方能使用。该法第63条规定，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，除因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移外，集体建设用地的使用权不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，法律将集体建设用地用于建设保留在极其狭小的范围内。随着新型城镇化的推行，大量的集体建设用地成为解决城镇建设用地紧缺的必然选择。政府在遵循两公告一登记制度后，给以农民一定的补偿，即可将集体土地征收为国有土地，永久地脱离农民集体。虽然2008年十七届三中全会中央就提出要严格界定公益性和经营性建设用地，缩小征地范围，改革征地补偿机制，按照同地同价的原则给集体经济组织和农民以合理的补偿，但实践中并没有严格执行。国土部为解决城乡建设用地双扩张的局面，也推出城乡建设用地增减挂钩政策，意图通过土地的综合整治，将整理的土地复垦后等量置换新增建设用地指标，确保城乡建设用地总量不增加，实现保护耕地和保障城镇建设用地供给的目标，但在执行中背离了初衷，侵犯了农民利益而处于清理阶段。目前低价征收仍是集体建设用地利用的主要方式。

二、农村集体建设用地利用中存在的问题

（一）集体建设用地流转受到严格限制，集体建设用地产权不完整

集体建设用地使用权的流转被政府所掌控，忽略农民集体作为农村土地所有权主体对其产权的收益与处置权利。

1.以征收为主的利用方式，忽视农民的土地财产权。

首先，法律未对公共利益作出明确界定《土地管理法》第43条又模糊了土地征收的公益性，为政府扩大征收权提供了法律上的支持，政府可以合法的滥用土地征收权，任意扩大征地范围，为城镇化发展提供建设用地，以致强征强拆等违法、违规现象层出不穷，侵害失地农民的合法权益。其次，集体土地所有权主体虚位，集体建设用地产权不完整，弱化了农民集体处分和流转土地的权利，集体土地的经营管理权基本集中在村委会，村长和村委会成员成为实际的所有者，致使土地征收中职务犯罪频发，侵占、挪用、截留征地补偿款的现象时有发生，农民无法抵制这些侵害。最后，土地征收补偿机制不完善，征地程序缺乏透明度和协商机制，政府按照被征收土地的原用途对失地农民采取一次性的货币形式补偿，农民没有话语权。政府通过低征高卖所得的增值收益基本与农民无关，农民群体所得的征地补偿费仅相当于土地征收之后增值收益的1/50，集体土地所有者的权利被否定，土地的社会保障功能丧失。政府成为土地征收的最大受益者，不仅催生了土地财政，透支了未来的土地收益，更为严重的是农民集体基本被排除在土地增值的受益群体之外，忽视了农民的土地权利，导致政府、开发商和农民群体三方利益分享严重失衡，与农民的预期收益发生冲突，在利益诉求缺少救济途径的情形下，征地过程中的矛盾不断激化。今年10月13日和14日发生于河南驻马和昆明富有村的暴力冲突事件都源于征地拆迁事件，特别是富有村冲突出现致8人死亡的严重后果，社会影响极坏。

2.城乡建设用地增减挂钩，违背了农民的意愿。

为克服集体土地征收的固有顽疾，创新集体建设用地的利用方式，推行城乡建设用地增减挂钩政策，提高了集体建设用地的使用效率，改善了农村面貌，一定程度上缓解了城镇建设用地供需矛盾。但在增减挂钩过程中为了获得更多的城镇建设用地指标，擅自扩大试点范围和挂钩周转指标规模，大规模开展拆村并居，强制村民搬迁，增减挂钩变成了让农民“上楼”的行动。实践中对安置楼房的标准、楼层、楼间距等问题都没规定，安置房的建设并没有考虑农民生活的实际状况，引起部分农民的不满。农民宅基地转化为城镇建设用地的增值收益的绝大部分都归属于政府，跟农民无关。增减挂钩并没有突破城乡二元化的土地格局，未从根本上解决我国土地二元制所带来的矛盾，农民的话语权有限，缺乏表达自己意见的意愿和机会，仍处于弱势地位。2010年底国务院发文要求对增减挂钩进行清理。农民集体在土地使用权流转中享有的权益难以得到保障，现行集体建设用地制度牺牲了农村和农民的利益。

（二）缺乏科学的建设用地规划，土地利用效率低

在城镇化过程中，由于法律对集体土地流转的限制，加之相关制度的缺失，出现城镇和农村建设用地同时扩张，耕地面枳不断减少，导致建设用地紧张与浪费并存的局面。

1.规划的缺失，使集体建设用地利用粗放。

农村集体建设用地没有规划或者对规划执行不力，导致农房建设无序，布局分散零乱，农村居民点呈条状分布且以庭院式结构为主。缺乏必要的监督和指导，乱圈乱占宅基地的现象时有发生，一户多宅现象普遍存在，难以治理。农村建设用地基本处于自发状态、缺乏有效的约束与管理机制，布局散、用地乱、环境差是当前农村建设用地的显著特点。规划、土地、城管等部门在对农村集体建设用地进行管理中工作有交叉，政出多门，形成管理漏洞，存在一定的“扯皮”现象。大部分农村地区的集体建设用地规划建设实际上处于放任自流的状态，造成无序管理的局面。

2.集体建设用地利用率低，闲置或低效利用问题突出。

随着城镇化的推进，大量农村人口转移到城市，原宅基地被闲置或废弃。另有大量两栖居民的存在，因宅基地无偿取得且缺失监督和制约，回村又重选址建房，原有的宅基地闲置，出现一户多宅的现象，同时在城镇也挤占建设用地，出现了城市和农村两头挤占耕地的现象，导致农村建设用地的增加和耕地的减少，农村空闲住宅达到10%至15%。法律禁止宅基地使用权的自由转让、抵押和出租，宅基地的交换价值不能实现，大量闲置宅基地不能盘活利用，降低了农村土地的利用效率。虽有一户一宅的规定，但没有相应的配套措施。重新选址和进城的村民都保留宅基地，由于缺乏积极的土地回收、复垦机制，宅基地退出机制不健全，各地农村均存在人均建设用地超标、空心村、用地粗放的问题。农村人口在减少，但农村居民点面积却有增无减，出现大量的闲置用地，闲置规模相当于现有城镇用地的1/4到1/3，进城人口占用的宅基地并没有退出。既增加了城市建设用地的紧张状态，又在农村形成事实上的耕地紧缺与宅基地浪费并存的局面。

（三）集体建设用地自发流转无序，冲击了国家土地制度和土地交易市场

法律限制集体土地使用权的流转，集体土地的价值难以体现，随着城镇建设用地的需求越来越大，集体建设用地的价值逐渐凸显，为集体建设用地交易提供了机会。由于集体建设用地的管理空白和流转成本低，潜在收益导致集体建设用地隐形交易市场大量存在。集体建设用地突破了原有的使用范围，通过私下交易进行自发流转，从自建自用转变为出租、抵押、转让、入股等方式进行流转。农民个人非法占用集体土地建小产权房和私下转让宅基地，导致不受法律保护的小产权房大量地存在，并且蓬勃发展，屡禁不止，如北京的“画家村”、深圳的“城中村”等；农村集体将集体土地使用权进入地下交易市场，通过联营、股份制、出售、出租等各种形式变相转让土地使用权；而政府也鼓励利用集体建设用地兴办工业园区，大力招商引资以加快经济的发展，这与现行的法律法规相背离。但在利益的驱使下人们大肆进行“灰色”交易，集体建设用地使用权频繁地进入“黑市”流转，给土地法律制度带来重大挑战，导致集体建设用地隐形市场活跃，冲击了土地利用总体规划的有效实施和国有土地交易市场，造成土地利用混乱和交易秩序混乱。缺少法律的保护和制约，易引发纠纷，给流转双方交易安全带来隐患，也不利于保证交易安全。但法律限制了集体土地的流转，禁止集体土地入市，集体建设用地的使用权能和处置权能得不到有效保障，阻塞了农村集体建设用地流转渠道。

三、完善农村集体建设用地利用的对策

弱化农村集体土地所有权制度，实现集体建设用地所有权与使用权相分离的制度，允许集体建设用地入市，通过统一的土地市场实现对集体建设用地资源配置的优化。

（一）科学制定并严格执行土地利用规划，促进农村建设用地合理布局

1.完善土地利用规划，坚持以规划控制为前提。

加强土地规划用途管制，编制乡镇土地利用总体规划、村镇建设规划、村级土地利用规划和村庄整治规划，发挥土地利用规划的调控功能。按照控制总量、合理布局、节约用地的要求，加大对农村宅基地的管理，严格划定农村居民点，合理确定宅基地数量、布局和用地规模，引导农村居民点由零乱分散变为集中有序、促进自然村落适度撤并，稳步推进居住点向小城镇、中心村集中，禁止散点建房，确保农民新建住宅按照规划、计划使用土地。重新开发和利用废弃、闲置的土地，推行占一补一工程，拆除废弃房屋，杜绝一户多宅情况的发生，逐步清理空心村。统筹生产生活设施、公共服务设施，加强基础设施建设，改造村庄环境的整治，整治村容村貌，突出乡村特色，实现农村居民点建设用地的有效整合与规范，保证土地利用总体规划和村镇建设规划的实施。目前农村建设用地有2.84亿亩，承载着7.4亿人，而城镇建成区面积只有5700万亩，却承载着5.7亿人，农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍。充分挖掘集体建设用地的潜力，对集体建设用地进行规划和整合，可以避免农村集体建设用地无序和混乱流转，实行土地利用规划法制化，节约大量的集体建设用地。

2.严格执行宅基地使用权面积标准，建立宅基地有偿使用制度。

可效仿海口市《农村宅基地管理办法》，建立宅基地使用权收回、退回和置换机制，采取经济措施对退出宅基地的农户给予补偿和奖励，引导和规范农村闲置宅基地的合理流转，对地上农房依法给予合理的经济补偿，对积极复垦宅基地的农户给以土地复垦、整理补助费，以解决一户多宅、超标准占地等问题。推进村镇规划的实施和空闲宅基地的盘活和复垦，提高农村宅基地的利用效率。严格执行宅基地使用权面积标准，引导农民依法按程序申请和使用宅基地，在面积标准范围内，农民无偿使用，对超出标准的部分实行有偿使用，其有偿使用价格由市场的供求关系决定。坚持一户一宅和面积限制的原则，赋予农民对宅基地享有占有、使用、收益等完整的权能，允许出租、抵押、转让、置换、继承等方式流转宅基地，促进宅基地的商品化。农民一旦将宅基地流转，不能再无偿从集体取得宅基地，只能依转让、出租的方式取得宅基地，对于一户多宅和面积超标的农民住宅，征收宅基地使用费，每年向集体经济组织缴纳多宅或超标部分的宅基地使用费。弱化宅基地的社会保障功能，将农民的社会保障与宅基地分离，实现城乡一体化的社会保障体系，减少农民对土地的依赖。赋予宅基地使用权人继承人合法的继承权，给予不符合条件的继承人适当的经济补偿，将宅基地使用权收回。

（二）允许集体建设用地入市，建立城乡统一的建设用地市场

1.对集体建设用地确权登记。

赋予集体建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能，修改土地管理法、担保法、物权法等法律法规，推进相关法律法规的修改和完善。建立农村集体建设用地、宅基地和农村房屋的确权登记发证制度。成立专门的登记机构，开展集体所有权和使用权确权登记，在确权的基础上，颁发具有法律效力的集体土地使用权证、宅基地使用权证及房屋所有权证，享有与国有土地同等的权利。通过产权制度保障集体土地同权参与城市开发。集体建设用地确权、登记、发证工作是集体土地流转管理的基础，为集体建设用地流转提供条件，切实保障农民长期分享土地增值收益。

2.允许集体建设用地入市，打破政府对建设用地市场的垄断。

第3篇：农场土地规划范文

关键词：创新发展；科学规划；绿色经济；规模化生产；品牌产品；村级资金；集资；监管

中图分类号：F326文献标识码：A文章编号：16749944（2016）13007402

1引言

土地实行家庭联产承包制以来使农民由贫穷走向了富裕，解决了我国人民的吃饭问题；要使我国农业有更大的发展，促进农民增收，发展绿色经济，打造品牌产品，批量打入市场是关键。黄家沟村建农场，已形成粮食生产基地、蔬菜生产基地、水果生产基地、生产绿色产品，形成自己的品牌，已打入市场，深受用户青睐，使黄家农场绿色产品成为当地的一颗璀璨明珠。

过去的黄家沟农民居住在山沟里，交通条件困难，与世隔绝，土地零星分散耕种，农民收入完全来自土地，面朝黄土背朝天从事着农耕生产，农产品品种多且分散、规模小，没有形成自己的品牌，很难打入市场，农民增收到了艰难的爬坡阶段。

2政策支持

黄家沟村委会和村民在党和政府“促进农民增收，促进农业发展，走农业现代化道路”的政策指引下，开始创新思维，破除守旧思想，组建创新团队，对该村的田、水、路、林、村、企进行了科学规划，合理布局。已形成细河区四合镇黄家沟村黄家农场规划项目，是以农耕体验为特色，集现代设施农业、农业观光、休闲度假、餐饮娱乐于一体的都市农业项目。

3科学规划

对田、水、路、林、村、企制定了科学的规划，制定规划坚持了科学的原则：一是规划要科学，布局合理，符合绿色生态要求；二是有利生产，方便生活；三是能促使耕地集中连片有增加，土壤有机质含量高的规划为耕地，土质坚实的规划为村屯；四是兼顾田、水、路、林、村、企的合理布局；五是趋利避害，充分体现人与自然的和谐；六是符合当地农民的生活习惯，气候特点，最终形成一个符合本村特点的规划：黄家沟新村，高标准农田，绿色蔬菜园，果树园等观光、休闲度假、餐饮娱乐于一体的都市农业项目规划。

4资金统筹

依据规划实施，落实资金是关键。黄家沟村人在村委会的带领下敢想敢干，首先，对该村现有资金进行统一安排；其次，发动村民集资；再次，公开资金帐目，公开实施计划；最后，在镇经营管理站和群众的监督下，分步落实：①安居乐业是人们的希望，村委会先从新村建设入手，安排资金，先建新村，后动迁老村，得到村民的同意及镇政府资金审核的同意。②整理土地，专款专用，使耕地集中连片有利于推进农业机械化、现代化；坡地造林建果园，既绿化了山川美化了环境，又增加了财富来源；③不毛废弃地建村办企业，要求环保项目，生产绿色产品，实行招商引资，采取了“引凤筑巢，筑巢引凤”两种形式，带动了村级经济的大发展。目前，黄家沟村建黄家农场已累计投资1700万元。

5产业布局

已建成宜居的新村，集中连片的现代化农田，绿色蔬菜园，山青水秀果树园，集中高效的村办企业等。①新村按规划建在交通便利，地质坚实，宜居舒适，统一盖起了72户联体2层小楼，深受农民欢迎；老村的土地经过整理已建成风景秀丽的果园，观光旅游采集度假的好去处。②按规划统一整理土地，整理的土地按顺序优先用于农业、林果业、绿地等，已形成集中连片的耕地2000多亩，绿色蔬菜园1000多亩，果树园1500多亩。③村办企业22 个工业产值超过10亿元，占该村工农业产值的近70%。④人工湖、乡野餐厅、停车场、服务中心等项目正在进一步完善，与之配套的水利工程、道路工程已交付使用。⑤新打井5眼，铺设供水管路6km，建设道路1km，建蓄水池1座，栽植了梓树、丁香、金叶糖棋等树木；⑥水上乐园项目规划占地5.4万m2，计划投资1.9亿元，于今年3月开工，目前正在进行巨洪峡、海浪池、水寨及滑梯平台的改造建设。⑦滑雪场项目规划占地3.5万m2，计划投资1.8亿元，建设内容包括滑雪道、娱雪区、雪场灯光、缆车及配套设施等。通过以上规划的逐步实施，使黄家沟村山川秀美，生态宜人，土地肥沃，生产绿色产品，创造自己的品牌，产品已打入市场，农民越来越富。

6绿色黄家农场

农民成为农场工人，按照农场的统一要求，进行绿色化农业生产，从食品的生产源头上把好关，让人民群众吃上绿色的食品，从而增强人们的身体素质。具体做法：①逐步减少化肥、农药的施用量。②不断增加农家肥施用量，增加生物防治病虫害等科技方法。③加大地膜回收力度，防治白色污染。④杜绝污水及固体污染物排入耕地中。⑤不断创新、研发绿色粮食、食品生产的源头（耕地）质量的提升技术，逐步减少化肥、农药等在粮食、食品中的残留毒素，使残留毒素延食物链中的富极越来越少，确保粮食安全，食品安全，人们健康安全。

2016年7月绿色科技第13期

张红艳：黄家农场绿色经济对促进农民增收的成果初报资源与产业

同时，解决了外出打工农民种地的后顾之忧，外出打工农民把土地以合同方式交给农场，按合同交给农场经营费用等方式进行有效合作。从而提高了耕地的利用率，避免了荒废土地的现象发生，确保了粮食安全。对这样的土地可以租种，亲自种植体验农耕乐趣，黄家农场让城市人享受回归田园、亲自劳作的休闲快乐。

7产业改造的成效

现在，该村的土地大多集中在种植大户手里，不当工人的当起了“小农场主”。农民真正改变了面朝黄土背朝天的命运，腰包也渐渐地鼓了起来。该村农民人均纯收入居阜新市各村前列，其中务工收入占70%以上。现在黄家沟的村存款大都在6位数以上，电脑普及率50%，20户村民开起了轿车。过去负债累累的村委会经济实力大大增强，连续五次被市委、市政府评为“百强村”。

8结语

黄家沟村建农场的成功在于创新，在于有一个科学的规划，并按规划分步实施，合理使用资金，科学筹集资金，在转方式、调结构的战略思想指引下，转变农业发展方式，调整农业结构，发展绿色经济，形成规模化生产，打造品牌产品，闯入国内国际市场，促进农民增收，推动了农村经济创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，意义十分深远。

参考文献：

[1]国家发展和改革委员会.中华人民共和国经济和社会发展“十三五”规划纲要[M].北京：人民出版社，2016.

[2]全国人大常委会.中华人民共和国会计法[ M].北京：中国法制出版社，1999.

[3]中国财政部、村集体经济组织会计制度[S].北京：中国财政部，2004.

第4篇：农场土地规划范文

总体目标和基本原则

(一)总体目标

我国现行的集体土地统征制度和城乡建设用地市场分割，是计划经济时期遗留下来的，是在二元土地所有制的基础上区分城乡居民和企业等用地者的身份、实行不同的土地使用制度形成的，是城乡土地制度改革不同步、不配套、不彻底造成的。进一步改革完善农村土地制度，必须从单项改革向综合配套、从城乡分割到城乡统筹转变，以征地制度改革和集体建设用地使用制度改革为重点，全面构建城乡一体的土地政策体系，建立平等保护、同等待遇的土地产权制度，建立平等开放、城乡一体的土地市场体系，建立符合我国国情和市场经济要求的土地管理制度。

建立平等保护、同等待遇的土地产权制度，就是要在统一规划管制下对国家、集体和居民个人的土地财产进行等保护，按照用益物极对城乡各类建设用地使用权、农民的土地承包经营权进行同等法律效力的保护。要完善城乡一体的土地税收、土地收益分配等政策体系，统筹协调和改革完善土地财产补偿办法和土地增值公平分享办法，并且这些公共政策不应与土地所有权形式以及城乡用地者身份挂钩，不因土地所有权形式的不同和城乡用地者身份的不同而差别化，也就是说，在税费义务、土地增值归公和财产补偿标准上对国有土地和集体土地实行同等待遇。

建立平等开放、城乡一体的土地市场体系，就是要在统一规划管制下对经营性用地，无论是国有还是集体所有，不分城乡居民身份和城乡企业身份，只要土地使用性质相同，土地使用权的市场开放范围就应当一致，在市场开放上对国有土地使用权和集体土地使用权实行同等待遇，发展城乡一体的土地使用权市场；要区分经营性用地和公益性用地，通过改革集体建设用地使用制度，逐步统一城乡建设用地使用管理制度，统一城乡建设用地市场。

建立符合我国国情和市场经济要求的土地管理制度，就是要在建立平等保护、同等待遇的土地产权制度和平等开放、城乡一体的土地市场体系的同时，改革完善土地利用规划管理制度、耕地保护制度和农用地转用制度，建立健全城乡一体的规划管制、土地“招拍挂”、土地交易许可、土地登记、土地有形市场等市场监管体系，建立服务于公共目的、公正补偿、程序完整、征转分离的新型征地制度。

(二)基本原则

1、分步推进。缩小征地范围，开放集体建设用地流转市场，是在人多地少、必须严格保护耕地的基本国情下进行的一项重大改革。从有利于保护耕地和维护市场公平秩序的角度来看，改革必须在有效的土地用途管制下进行，必须在政府的有序管理下推进，而不能简单地任由集体经济组织或农村居民随意私下流转。从有利于政策的延续性上看，应清理和处理历史上形成的各类违法违规的集体建设用地。从改革的难易程度和有利于控制风险的角度看，应先在局部地区试点取得经验，然后再推进全国面上的改革；同时，应按照由规划圈外到规划圈内、由存量到增量、由一般集体建设用地到农民宅基地的路径来推进缩小征地范围、开放集体建设用地市场的改革。

2、综合配套。缩小征地范围、开放集体建设用地流转市场，是在城镇国有建设用地使用制度改革已经取得成功、城镇建设用地和房地产市场得到快速发展的背景下进行的一项重大改革。从统筹城乡土地制度改革和制度建设的角度来看，集体建设用地使用制度改革必须与城镇国有建设用地使用制度相衔接、相配套，与城镇国有建设用地市场相对接。同时，应在改革集体建设用地使用制度、建立和完善集体建设用地市场流转机制的同时，逐步缩小土地征收范围，推进征地制度的改革完善。

3、平等开放。对于经营性建设用地，无论是国有还是集体所有，不分城乡居民身份和城乡企业身份，逐步实行统一的建设用地供应政策，并且在规划管制下，只要土地使用性质相同，土地使用权的市场开放范围就应当一致，在市场开放上对国有土地使用权和集体土地使用权实行同等待遇。

4、同等待遇。从促进市场效率和市场公平的要求出发，在开放集体建设用地流转市场的同时，要求政府作为公共管理者(而非国有土地所有者)，完善城乡一体的土地税收、土地规费、土地增值(纯收益)归公等政策体系，统筹协调和改革完善土地财产补偿办法和土地增值公平分享办法，并且这些公共政策不应与土地所有权形式以及城乡用地者身份挂钩，不因土地所有权形式的不同和城乡用地者身份的不同而差别化和分割开来，也就是说，在财产补偿标准、税费义务和增值归公上对国有土地和集体土地实行同等待遇。

5、统一监管。从促进市场效率和市场公平的要求出发，在缩小征地范围、开放集体建设用地流转市场的同时，要求政府作为公共管理者，完善城乡统一的规划管制、土地“招拍挂”、土地交易许可、土地储备、土地登记和土地有形市场等市场监管体系；要求以公共利益为出发点，全面构建符合我国国情和市场经济要求的规划管制、耕地保护、市场监管和土地征收等公共政策体系。

建立城乡统一的建设用地使用权法律制度

1、修改《土地管理法》第四十三条、第六十二条等相关法律条款，取消关于任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地的规定，允许符合流转条件的农村集体建设用地依法流转。

2、加快制定和颁布农村集体建设用地出让转让管理办法。加快制定和颁布农村集体建设用地流转管理办法，对农村集体建设用地，比照城镇划拨用地进行市场准入管理，允许土地使用者或者受让者缴纳一定标准的土地增值收益后取得出让土地使用权(保留集体土地所有权)，取得的出让土地使用权可以转让、出租、抵押和作价出资(入股)，使用权到期后除非公共利益需要国家和集体都不能收回。

3、区分经营性用地和公益性用地，建立城乡统一的建设用地使用权法律制度和城乡统一的建设用地市场。通过集体建设用地流转改革，对农村集体建设用地使用权进行更为细致的分类管理，进一步将集体建设用地使用权细分为集体土地的划拨土地使用权和集体土地的出让土地使用权，这两种土地使用权分别与国有土地的划拨土地使用权和出让

土地使用权相对等。最终将城乡公益性用地一律纳入划拨土地使用权管理轨道，将城乡经营性用地统一纳入出让土地使用权管理轨道，在出让土地使用权的基础上建立城乡建设用地统一市场。

建立城乡统一的建设用地市场监管体系

1、建立集体建设用地招标拍卖挂牌出让流转制度。按照对城乡建设用地市场进行统一监管的原则，完善城乡一体的建设用地“招拍挂”出让制度。对于城镇规划圈内和土地储备范围内的集体建设用地，规划用作房地产用地、商业住宅用地等经营性用地的，纳入政府土地储备体系，然后以“招拍挂”方式统一供应，并要求用地者缴纳有关税费和增值收益；对于城镇规划圈外或不要求纳入土地储备范围的集体建设用地，经流转用作工业用地、房地产用地、商业住宅用地等经营性用地的，可以无须征收，但必须以“招拍挂”出让方式在城乡统一的公开市场上进行流转，并要求土地使用权人或受让人缴纳有关税费和土地增值收益。

2、建立集体建设用地出让转让合同管理制度。将集体建设用地流转纳入统―规范的合同管理轨道。对于农村乡镇企业用地、公共公益事业用地、村内空闲地、新增的集体建设用地等，从促进公平的角度出发，应界定集体经济组织为流转主体，流转收益在扣除归公的土地增值收益后归村组集体；并由集体土地月哺权人和流转受让人双方签订或补签出让合同，通过合同明确规范集体建设用地流转主体的权利义务；双疗签订集体建设用地出让合同并完成漩的税费和缴纳土地增值收益的义务后，注销原用地者的集体建设用地使用权证，同时发给土地受让人集体土地的出让土地使用权证书。对农户通过合法审批取得的宅基地，由于是按照福利性质平均分配占有的，应确定农户为流转主体，流转收益在扣除归公的土地增值收益后归农户。

3、建立完善集体建设用地交易许可管制制度。集体建设用地流转入市，必须进行条件审查和交易许可管制。凡是符合土地利用规划、用地性质合法、用地手续齐全、不存在权属争议的集体建设用地，才能经交易许可后依法流转。对于农民符合“一户一宅”标准的宅基地，在土地储备范围以外的，经交易许可和缴纳有关税费和增值收益后可直接流转入市。

4、建立集体建设用地计划管理制度。完善农村集体建设用地计划管理体系，对新增集体建设用地、集体建设用地出让、集体建设用地整理实行统一的计划管理和总量控制。

5、建立集体建设用地规划许可管理制度。加强城乡建设规划管理和土地管理工作的衔接，并逐步建立和完善城乡统一的建设用地规划许可管理制度。

6、建立城乡统一的土地登记体系。《物权法》第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”为了加强对城乡土地市场的统一监管，应颁布统一的土地登记法，统一土地登记机构，统一土地登记程序，统一土地权属证书，建立包括城市土地和农村土地、建设用地和农用地在内的城乡统一的土地登记制度。

建立城乡统一的建设用地取得和供应制度

1、对农村经营性建设用地一律实行有偿供应制度。对于农村民办企业用地等新增的农村经营性产业用地，在农地转用审批后逐步统一纳入有偿使用轨道(可以不改变土地所有权)，实行与城市企业同样的待遇，城乡经营性新增建设用地一律实行土地出让转让的有偿使用制度。

2、逐步取消农村宅基地福利配给制度。对于农民宅基地，严格实行一户只能享受一次带有福利性质的宅基地的政策；村民出卖和出租住房的，不得再申请新的宅基地。统一规范被征地农民回迁用房和生产安置性用房的土地产权管理，最好将其用地一步到位纳入划拨或出让土地使用权轨道，使之与城市土地使用制度和土地市场直接接轨。在有条件的沿海发达地区，先行探索将城乡私人住房用地统一纳入土地出让转让使用制度轨道，并逐步取消农村宅基地福利配给制度。

3、建立城乡统一的公益性用地征收和划拨使用管理制度。对于村组兴办公益性事业的新增用地，在农地转用审批后可直接无偿划拨供应，并比照国有划拨土地进行管理，最终将城乡公益性建设用地纳入《划拨用地目录》实行统一管理。

建立城乡统一的土地价税费体系

1、在农用地转用环节统一征收有关税费。对新增的集体建设用地，按照统一规定标准，征收耕地占用税、耕地开垦费等有关政策性税费；对于新增的集体建设用地，一律收缴新增建设用地土地有偿使用费。

2、在集体建设用地使用权出让环节，开征相关税种。修改《中华人民共和国契税暂行条例》，集体土地使用权出让的，对承受的单位和个人征收契税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，对集体建设用地使用权书据征收印花税。

3、建立城乡统一的土地增值收益归公制度。在集体建设用地使用权出让环节，征收土地收益金，并比照国有土地有偿使用收益进行管理，建立土地增值归公制度。具体来说，可按照超率累进税率，对存量建设用地基准地价和出让总价款之间的差额，增量集体建设用地的区片综合地价和出让总价款之间的差额，征收土地增值收益金。集体建设用地经规划部门批准改变用途的，要求向县市人民政府补缴土地增值收益金。集体建设用地出让取得的土地增值收益金，在县(市)、乡之间按照一定比例分享，集体建设用地流转取得的增值收益，在扣除15％的农业开发资金等专项资金后由市县和乡镇政府之间分享，主要用于土地开发、基础设施建设和农民社会保障。

4、规范集体土地有偿使用收益的使用管理。集体建设用地出让总价款扣除归公的土地收益金后，归集体经济组织。制定集体土地有偿使用收益管理办法，将集体建设用地出让收益、集体建设用地出租收益、集体农用地有偿发包收益和出租收益，纳入统一的管理轨道，严格规范使用方向，如社会保障性、公益性支出和生产性支出等。集体土地收益的分配和使用，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并接受公众监督。所有集体组织成员(包括婚嫁迁入的妇女)，对集体土地收益享有平等的收益权。因婚嫁迁入本集体组织的妇女一经迁入，即对本集体土地收益享有与其他成员平等的收益权。

5、建立城乡统一的建设用地流转税制。在集体建设用地使用权转让中逐步开征契税、印花税、土地增值税和营业税等，规范和调节集体建设用地流转中的土地增值收益分配。

第5篇：农场土地规划范文

【关键词】城镇化 房地产开发 土地使用

【中图分类号】F301.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-4810（2013）18-0201-01

随着我国经济的发展，对土地的需求不断增加，土地作为一种稀缺性资源，其经济价值得到不断提升，城市土地价格的上升，达到了集约利用土地的目的，但在农村土地利用方面还存在着很多问题，只有将土地利用与产业调整结合起来，才能提高土地的利用率，实现土地的经济价值。

一 农村土地产权与土地利用

产权制度是经济制度的核心，只有将产权的归属进行明确，才能保证经济的有效运行，资源也才能得到合理的配置。对于农村土地的产权归属，我国有法律明确规定是归集体所有，农民只享有使用权。但很多专家认为，法律对农民与土地之间的关系界定不明确，土地产权中有很多项权能没有明确的产权归属。在土地使用过程中的使用强度不足与不明晰等问题导致了使用权主体行为空间的狭小，这样就侵犯了农民的权利，也就影响了农民对土地投入的热情。土地征地补偿费用偏低也是一个很严重的问题，征地费用的分配不合理，农民只能得到征地费用的一小部分。在土地使用权的出让、转让过程中，也会侵害农民的权利，农民只能选择不出让以及转让土地使用权，这样就造成了土地市场的发展缓慢。由于对未来收益具有不确定性，为了规避风险，农民不愿过多对土地进行投资，甚至有的农民放弃耕种土地，选择进城务工，这样就严重浪费了土地资源。

二 农村房地产开发中的土地使用

随着经济的发展，农民的经济实力也不断增强，对住宅提出了更高的要求，但农村住宅在外观设计、结构构造以及材料使用方面的要求还是与城市住宅标准有一定差距的。由于农村土地的使用权是由政府掌控的，没有引入土地市场价格机制，农村房地产还存在着很多的问题。在空间上，农村住宅大多为独院式以及平房住宅，院落之间的距离不一样，出现了很多难以利用的边角空地；在时间上，农民没有对建房进行长期的规划，建房具有短期性，甚至有些土地的用途被擅自更改，住宅布局设计有很大的随意性。布局的分散，没有统一的规划，出现了耕地面积被住宅基地面积侵蚀的现象，人均耕地面积较大、容积率较低、生活设施较差，造成了土地资源的浪费。

对于农村房地产开发中的土地利用问题，必须要有严格的管理制度进行管理，比如，制定土地有偿出让制度，通过市场来调节土地价格。对土地的审批制度进行严格规范，制订出合理的土地利用规划，控制住宅区用地面积，通过市场运作模式来使农村土地的利用率得到有效提高。

三 提高农村房地产开发过程中的土地利用率的对策

1.改革旧的土地制度，杜绝浪费

随着农村土地价格的不断增长，在房屋买卖、租赁、出租等经营活动中土地的价值凸显。因此，在农村要实施土地有偿有限使用制度，推行土地交易的招标、拍卖制度。在对土地的利用进行合理规划后，统一进行征用、开发、管理以及出让，杜绝土地的浪费。严格按照国家的有关法律法规办理建设用地手续，用法律来规范农村土地的使用。

2.规范土地审批和管理制度

只有严格规范了土地的审批，才能杜绝违规建设等现象的发生，同时还要规范土地的管理工作，使农村房地产规划的科学性得到有效提高。农村房地产规划要与土地利用规划相衔接，农村房地产开发要做到合理用地、节约用地，应该进行集中建设，充分利用建设用地，房地产开发应尽量不占用耕地和林地。对于不符合规划的项目不得批给土地，没有经过规划设计的土地不能开发，严格规范乱占地、乱开发的项目。合理安排住宅、乡镇公共设施以及公益事业的布局，使农村各项事业能够协调发展。

3.完善农村房地产市场

政府应该结合农村房地产发展的实际，制定有关法律来限制投机炒卖房地产的行为，可以将房地产商品的交易进行登记，明确产权。政府还要采取各种措施来规范房地产市场，设置房地产行政管理机构，严格执行有关房地产的法律法规，还要加强对房地产企业的管理，制定出合理的发展战略，通过多种手段来引导和促进房地产市场更好地发展。

四 结束语

农村房地产开发在我国是一项新兴的项目，在近几年中发展迅速，但在发展过程中还存在着很多的问题，政府要加强对农村房地产开发的管理，明确产权制度，制定严格的农村房地产开发使用土地的管理制度，最大限度地提高农村土地的利用率，不断调整土地使用结构，促进产业结构的优化，最终带动农村经济的增长。

参考文献

第6篇：农场土地规划范文

为进一步规范农村土地管理，防止乱占滥用土地尤其是耕地建房、建猪场等现象发生，促进农村节约集约用地，切实保护耕地，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）和县人民政府《关于进一步加强土地管理的意见》（干府字[2007]20号）的有关规定，结合我县实际，现就加强我县农村土地管理工作提出如下意见：

一、严格控制村镇建设用地规模

（一）实行规划管理。农村集体建设用地选址必须符合土地利用总体规划、县城市建设规划和村庄、集镇规划，地上建筑物建设必须按批准的规划要求实施。农民建房应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地，尽量不占或少占农用地。各乡镇要采取严格有效的措施，积极引导农民建房向集镇和中心村集中；同时，积极配合规划建设部门科学合理地编制好新农村建设详细规划，在农民申报宅基地时严格依照详细规划进行规划选址，逐步消灭“空心村”，按照城镇化和节约集约用地的要求，集中建设农民新村。农民建猪场必须严格按照划定的禁养区、控养区、可养区范围建设，并按“一头一平方米”的标准审批。确需使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。占用耕地的，必须落实占补平衡措施。县城规划区内的农民建房管理依照干府办字[2007]35号规定执行。

（二）实行指标管理。农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。并将农民建房用地纳入年度用地指标管理，县国土资源局根据市下达的农民建房计划指标，经批准后由县人民政府分解下达到各乡镇。各乡镇必须严格按下达的计划指标审核农民建房。县国土资源局要加强对各乡镇农民建房占用计划指标执行情况的监督检查，凡超占指标的农民建房新增建设用地一律不得上报县人民政府审批。

二、严格依法按程序审批农民建房

（一）把握农民建房申请条件。坚决贯彻农民建房“一户一宅”即农村居民一户只能申请一处符合《江西省实施<土地管理法>办法》第四十一条规定面积标准的宅基地，严禁“一户多宅”，禁止城镇居民购买或租用农村集体土地建房。农民建房申请，必须符合土地管理法律法规规定条件。

（二）规范农民建房审批程序。农民建房的审批，必须在完成村庄规划的基础上进行。没有进行规划的村庄必须先做好新农村建设规划，其农民建房申请才能受理。使用村内原有建设用地的，由村申报、乡（镇）审核，批次报县政府批准后，由乡（镇）国土资源所逐宗落实到户；占用农用地的，应当按照《土地管理法》第四十四条、四十五条的规定，办理农用地转用审批手续,经依法批准后，由乡（镇）国土资源所逐宗落实到户。

宅基地审批应坚持实施“三到场”。接到宅基地用地申请后，乡（镇）国土资源所要组织人员到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间并受理农民宅基地登记申请。村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理土地登记，发放集体建设用地使用权证。:

（三）明确农民建房时限和收费标准。（1）农民建房审批时限：村民向村民小组提出用地申请，经村委会讨论通过后，由村代办员统一报乡镇便民服务中心国土、规划窗口。乡镇国土所、规划站受理后，须在5个工作日内进行派员现场勘查。经现场勘查，符合建房条件的，建房申请户向乡镇国土所、规划站提交相关申报材料。乡镇国土所、规划站受理农户建房申报材料后，须在5个工作日内进行审核，并上报县国土局、规划建设局审核。县规划建设局自收到申报材料后，须在10个工作日内向建房户下发《乡村建设规划许可证》。县国土局须在规划建设部门核发《乡村建设规划许可证》后10个工作日内向建房户下发《建设用地批准书》，建房户得到《建设用地批准书》后方查动工兴建。对于由于各种原因不予批准的建房户，应及时以书面形式告知。（2）农民建房审批收费标准。国土部门《土地证》工本费，普通本5/本，特制本20/本。建设部门《房屋所有权登记证书》工本费10/本。规划区内农民建房收费依照干府办字[2007]35号规定执行。

三、严格农村土地管理制度。

（一）实行耕地保护责任制。建立健全县、乡、村三级耕地保护目标责任制。层层落实耕地保护责任，每年县政府与各乡镇政府签订耕地保护责任状，各乡镇人民政府必须对本行政区域耕地保有量、基本农田保护面积以及新增建设用地计划指标负总责。在新增建设用地中，要尽量使用坡地、荒地等未利用地，尽量不占或少占耕地。即使需少量占用耕地的，也要坚持占一补一，确保耕地面积不减少。要严格落实基本农田“五不准”制度，严禁占用基本农田植树造林、发展林果业、挖塘养鱼、畜禽养殖以及通道绿化。

第7篇：农场土地规划范文

1．农村土地的产权制度不够完善，由此诱发了大量土地违法行为，农民的合法权益得不到保障

主要体现在三个方面：首先是集体土地所有权很模糊，《土地管理法》第六十二条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设”。一方面法律规定土地归村民集体所有；另一方面村民对自己拥有的土地没有处置权。缺乏处置权的所有权，不是真正意义上的所有权，正是这种土地所有权的被弱化，导致了农民集体在许多征地过程中处于弱势地位，合法权益得不到保障。其次就是农村集体土地所有权主体不明确，《土地管理法》第十条规定，“农村集体所有的土地可由村集体经济组织或者村民委员会管理，也可以由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理，也可以由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”由村民居委会经营、管理的，很难避免缺乏监督机制的村干部为了自己的私利，不做出损害农民土地权益的违法行为；由村民小组经营管理的，大多数村民小组无组织机构、法人资格和独立帐户，而且“集体”一词不是我国民法上的主体概念，本身在法律上就无主体地位，管理者自身也就不硬了。第三就是被弱化的所有权对所有权主体内部成员的约束也是软弱无力的。据调查，还有不少农民认为农村土地是属于国家的，虽然同为公有制的所有制形式，但国家与集体所有的制度本质仍是大有不同。正是由于忽视了这种不同和集体观念的淡薄，导致农村集体土地几乎成了农民的私有财产，谁占到了就是谁的，强行割占宅基地，土地权属纠纷层出不穷。而作为集体土地所有者的农民集体经济组织却无法处置自己的土地，严重丧失了所有权主体的所有权利，对内部成员的管理也就必须是松散的。

要改变这一现状，必然要触及我国土地产权制度的改革，强化农民集体土地所有权的权能，确立农民集体土地所有者的法律主体地位，强化农村土地集体所有的观念。土地是农民集体的，管理也是农民集体应尽的职责，充分调动所有权主体的主观能动性。

2.农村集体土地管理是一种静态管理，没有建立土地市场机制，土地缺乏流动性，土地的资产价值不能显化，土地利用效率很低

导致这一现状，有其立法上的主要原因，《土地管理法》第四十三、六十二、六十三条规定，“农村村民只能使用本集体经济组织农民集体所有的土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”。所以在法律上是禁止农村集体土地流转的。这种静态管理模式阻碍了农村经济的发展：第一，它不利于农村城镇化建设的发展，小城镇建设需要大量农民向建制镇、集镇、中心村集聚，而缺少农村集体土地的供给，城镇化建设是不可能进行的。我国在加快城镇化建设步伐的同时，农村集体土地市场建设却滞后了。第二，它不利于发挥市场在资源配置中的基础性作用，土地作为生产要素，当然也离不开市场的优化配制。农民的集体土地的资产价值要显化，必须要通过市场运作，农民的土地收益才能得以体现。第三，允许农村集体建设用地依法流转，是农民集体最大限度实现所有权的强烈要求。只有让土地所有者和使用者在流转中获得土地收益，他们的积极性就会发挥出来，对土地管理、保护和利用就会重视，土地利用效率自然会得到提高。第四，允许农村集体建设用地依法流转，有利于形成农村土地市场，土地供应、需求的增加，必然加速土地资产的流通，从而促进土地交易市场化的建设。

由于我们现行法律禁止农村集体土地流转，时下城市郊区、集镇的农村集体土地只能隐形交易。因无规范的程序和标准的价格体系可参照，隐形交易就成了没有规则的交易，交易者的利益难免遭受损失，引发诸多土地权属纠纷，给社会带来不安定因素。农村集体土地流转还有一个非常重要的问题要解决，就是要防止借“流转”之名，行商品住宅之实，为切实保护耕地，必须要严格执行土地用途管制制度，严格按照土地利用规划确定的用途使用土地。土地利用总体规划就是农村集体土地能否流转的决定性门槛，要严把规划关。

3.农村集体土地的利用严重缺乏规划，管理很不规范，是土地管理中存在的另一个非常严重的问题

大部分的农村村庄，宅基地没有规划，房子不整，样式、座向不一，村庄里的道路弯弯曲曲，东抹西拐，两边又没有排水设施，污水满地横流，一到下雨天就根本无法行走，居住环境十分恶劣。这里面有其历史原因和体制问题，我认为主要有以下四点：

（1）尽管我国现行《土地管理法》花了很大篇幅强调土地利用总体规划，规定地方各级人民政府都要编制本级的土地利用总体规划，但到了乡一级的建制镇、集镇规划，村一级的村庄规划的编制几乎是空白，农村土地管理根本就无规划可依，也无规划可言。要想从根本上改变这个现状，必须要加强、加快农村集体土地利用规划的编制，加大规划的执行力度，树立规划的严肃性、法律性。

（2）农民的土地“私有”观念还根深蒂固，认为谁使用的土地就是属于谁的，许多村庄的宅基地都划分为一块一块，每户都“霸占”了一块，没有一个统一的规划。建房时宅基地界址不清，隐藏和出现了大量土地权纠纷，甚至大打出手、对簿公堂者也为数不少，这种无序的“霸占”导致农村村庄建设非常混乱。

（3）还有许多农民的封建迷信思想很严重，建房时都要请风水先生来选地址、定座向，时兴避邪，本来规划好好的宅基地，被分割的支离破碎。国土资源部门的科学规划执行严重受阻，从另一方面正好反映农村基层国土资源部门无得力执法措施可采用，执行力度也不大。

第8篇：农场土地规划范文

[关键词] 农村建设 土地 整理

[中图分类号] F301 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2015）08-0073-01

1 农村建设中土地整理的重要意义和现状

农业强，则根基劳；农村稳，则社会健；农民富，则国家实。没有农村建设的全面推进，全面的社会主义现代化建设就是一句空话。没有惠及全国9亿农民的小康社会是不全面，更是不稳定的，直接影响着国家的发展大局。三农问题一直是我国经济社会建设的基本性问题，三农问题的解决关系着我国面全小康社会建设进程。

新中国自成立以来，尤其是改革开放以来，我国经济取得了举世瞩目的成就，工业化进程也得到了极大的推进，同时农业也由之前低效的“牛耕马种”的劳作方式向着机械化的水平进行逐步推进，甚至于一些农业发展突出的地方朝着规模化的现代种植方式进行转变。土地整理一直是农村建设的根本，但是长期以来我国掠夺、粗放式的建设模式严重制约着我国农村的发展。较之于工业现代化进程，农业现代化进程就显得捉襟见肘，农村发展缓慢，城乡差距越来越大。缺乏统筹性安排，制度法规的建设的滞后性以及监管水平的有限性等都是我国农村土地整理的重大问题。如何切实加快农村建设，规范农村土地整理，是我们亟待解决的问题，最终实现更大范围、更高水平的小康。

2 农村建设中的土地整理的问题

2.1 缺发合理规划，不能统筹性的进行开发建设

农村建设中土地整理缺乏合理规划，盲目追求眼前利益，是当前土地整理的面对的重大问题。由于土地开发是一个系统性工程，缺乏科学编制土地整理开发规划，容易造成造成土地零碎化，增加农民耕种难度，对于将来实现大规模的现代化种植造成严影响；没有切实保障我国耕种的土地红线不动摇，使得我国粮食安全战略受到了威胁；也没有做好前期详细调研，使得后续工作不能够顺利展开。如此土地开发整理方式，难以从大局来规划和安排各项工作。

2.2 缺少相应的保障监管机制，保障土地合理合法的开发建设

农村土地整理建设，从最初土地项目的审批、立项，到后来的土地项目的规划设计以及最后的实施阶段中由于缺乏相应的保障监管机制，导致土地整理建设不能达到预期的效果和目的，进而导致大量的土地荒废。甚至于一些地方政府为了片面追求高投入，在没有对土地项目的生态环境、土地的产权规划进行详细设计的探查以及没有合法国土资源部的土地开发手续的情况下，就匆匆立项建设，导致后续产权、生态环境破坏、手续缺失、农民上访等一大批后续问题的出现，这种情况的出现无论对于农村建设还是社会稳定以及生态建设都是极其不利的。

2.3 农民的相关利益得不到充分保障

土地是农民赖以生存的基础，而我国许多地方在土地征用，土地整理等建设过程中不能较好的保证农民的合法权益。强拆、强占时有发生，严重损害了我国政府的形象，损害了我国党群、政群关系，对于我国经济社会发展有着严重的阻碍。

2.4 市场环境，社会服务、资金保障不足

随着我国经济社会持续发展，政府职能的转变，以及市场经济深化改革。市场经济贯穿于我国经济社会的各个方面，然而我国农村建设对市场经济利用却不尽人意。长期以来土地管理方式都是基于行政职能，这种土地整理建设方式明显与市场化、社会化的管理方式不能很好的适应。同时由于市场信息的不对称性，农民不能即使有效的得到市场信息以及社会基础服务不健全，国家的投入资金有限性使得农村土地整理不规范现象突出。再次，由于土地整理是一个投资巨大工程项目，没有足够的资金保障以及后续资金的匮乏都使得农村土地管理出现了一系列问题。

2.5 农村土地管理新技术含量不足，缺乏相应的专业人员

当前农村土地整理较多的采取传统粗放形式的开发，缺乏高新技术的设计、效益评价、开发方式等建设过程，使得工作效率低，建设开发利用周期长，效益评价科学性差。同时缺乏相应工程规划、设计、市场评价专业人员，不能对土地管理进行社会、经济、人为效益有机整合。

3 农村建设中的土地整理的对策

首先，建立农村土地开发健全保障、监察机制，保障土地合理合法的开发建设，真正做到有法可依；其次，全面合理规划农村的土地整理开发过程，土地项目的审批、立项之前做好可行性研究，保障生态效益、社会经济效益统筹可持续发展，土地项目的规划设计以及最后的实施阶段过程中，加强管理、严格要求、规范施工，着力于产品质量和产品小效率的稳步提高；再次充分保障农民的合法权益，对征地手续严格实施，对于项目的补偿款即使准确发放到农民手中，维护社会稳定；同时也要加强农村土地管理的专业人员的引进，人是各项工作的最终实施者，那么，培养一批业务能力强，操作动手能力强，安全质量意识强，土地管理项目知识突出的专业素质人员，是农村土地整理发展的重要保障。最后，应该加强市场信息方面以及市场服务的建设，当前市场化、经济化是我们当前遇到的，建立安全稳健的市场经济环境，提供优质的市场服务，避免市场信息滞后带来的影响，合理的利用民间社会资本对于农村土地管理方面的投入，保障资金方面的良性运行。最终实现我国农村建设，尤其土地整理持续健康稳步发展，使我国新农村建设焕发新的生机与活力。

4 小结

通过上文论述可知，农村建设是构建社会主义和谐社会的重要基础，也是我国社会主义现代化的重要推进剂，当前农村建设中土地整理方面由于缺乏统筹性、系统性安排，缺乏必要的保障监管机制，以及农民权益得不到充分保障等导致了新农村建设出现了诸多不和谐，不合理的地方。立足当前出现的问题，针对问题制定合理有效的农村建设土地规划，建立健全相关保障机制，保障农民的合法权益不受损害，维护社会和谐稳定，稳步推进我国新农村建设，助力于我国“两个一百年”目标的顺利实现。

参考文献

[1]宋莉莉.浅谈新农村建设中的土地整理问题[J]. 科技致富向导，2012，15：292.

第9篇：农场土地规划范文

关键词 农村集体建设用地 流转 改革

中图分类号：D922 文献标识码：A

一、引言

自20世纪90年代末以来，全国尤其是沿海发达地区的城市化进程明显加快，成为经济高速增长的驱动力，其中地方政府发挥了主导作用，土地扮演了举足轻重的角色。政府通过垄断土地一级市场，限制集体建设用地市场化，低价征收农民土地后，以市场交易价格出让土地，获得了巨额的土地收益。土地出让金成为了地方政府财政预算外收入的最主要来源。许多城市土地出让收入及相关的房地产收入已经占到了其地方财政总收入的40%以上，有些地区甚至高达60%～70%。此外，土地交易采用招标、拍卖、挂牌出让的形式也从根本上刺激了政府更多地出让土地，为城市扩张和基础设施建设提供资金来源。

农村集体建设用地流转是从过去政府“以地生财”向提高农民财产性收入的根本性转变。农村集体建设用地流转，减少了土地征收对于农民土地财产权益的侵害，把城市化带来的土地级差地租归还给农民，可以缓解目前土地征收过程中产生的农民和政府的对立性紧张关系。减少土地征收，也可以抑制城市蔓延，提高城市土地的集约利用水平，提高城市基础设施使用效率和减少城市基础设施投资需求。农村集体建设用地流转，毫无疑问，将直接减少土地征收数量，减少政府的土地出让收入。这就要求政府要转变城市土地经营的思维，从依赖土地出让收入转变为提高城市管理和服务水平，通过提高城市土地质量和改善人居环境，来提高城市的综合竞争力，加快城市土地资产的保值和升值。通过实现城市的产业结构升级以及土地的合理配置，最终增加城市的土地收益。农村集体建设用地流转，减少政府土地出让收益来源，并不意味着政府不能“以地生财”。 实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。从某种程度而言，物业税本质并不是为打压房价而设计，而是旨在为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政” 向“公共财政”转型。

二、管理改革的前提：保证集体建设用地来源的合法性

农村集体建设用地流转是集体建设用地市场化和土地所有权在经济上得以实现的过程。由于土地非农开发收益远高于农业用地收益，因此必须严格控制农地转用，落实严格保护耕地和严格集约利用土地的政策。农村集体建设用地流转，应充分发挥土地利用规划的作用，使之成为土地用途管制的前提和依据。凡是土地利用规划上没有确定为建设用地的，就不能使之成为集体建设用地流转。土地利用规划必须按照生产布局的要求来配置土地资源，规划确定的土地用途不可能按照各个土地所有者的要求来平均分布，其受到自然、经济、社会环境和区位条件的制约。划分为基本农田的地区，其单位面积土地利用的经济产出低，划分为城镇用地的，其单位面积土地利用的经济产出高。即使同为城镇用地，商业用地的土地资产价格也高于工业用地。土地利用总体规划对于同一个区域中的土地确定为不同的用途，实际上是赋予了不同的开发权利。为了维护社会公平，必须要建立起不同土地用途之间的利益均衡机制。对于土地利用收益高的土地非农开发，应该适当征收土地增值税，使因土地规划而形成的土地级差收益归公。例如，英国规定所有土地的开发权都属于政府所有，土地开发都必须经过政府许可，要缴纳土地增值税，实际上是落实“涨价归公”。相反，对于土地规划规定只能作为基本农田保护的地方，实际上是通过土地利用规划剥夺了其土地开发权，政府应该给予合理的经济补偿，即购买土地开发权。至于土地规划公布实施以后，有的土地使用者要求要改变土地用途，或者提高土地开发强度，实际上是对于土地开发权的再分配，政府在维护土地利用权威性的同时，应该容许不同土地使用者之间进行土地开发权交易。土地用途由农用地转变为工业、商业或住宅用地的，或者要求提高土地开发强度（建筑容积率）的，在不影响区域生态环境质量的前提下可以容许其购买土地开发权；相反，愿意保持农业用途和生态用地的，或者要求降低土地开发强度（建筑容积率）的，或放弃土地开发权的，应该从周围地块开发权增加而获得的级差地租中给予补偿。

农村集体建设用地流转应符合土地利用总体规划，只有符合规划的集体建设用地流转才能视为合法。土地利用规划的实施，必须兼顾土地所有者的合法土地财产权益，建立起不同的土地用途之间的土地开发权的经济补偿机制，使土地开发在促进工业化和城市化健康发展的同时，能够兼顾社会公平，促进和谐社会的建设。只有实现每个农民拥有平等的土地利用开发权利，或者在实际获得的土地利用开发权利不一致时能够获得经济补偿，农民才不会违背土地利用规划使用土地，土地利用的违法现象也必然减少。

三、管理改革的重点：维护农民的长远利益

农村集体建设用地流转必须以提高农民的收入和生存发展能力为前提。以浙江省宁波市为例，其农民就业非农化程度较高，土地已经从以农民生存发展需要的农业生产资料功能为主转变为以农民的社会保障功能和土地资本功能为主。上述情况的出现，并非是指其在宁波农业地位的下降，而是由于目前当地农业经济收入占农民经济收入的比例已经下降到一个较低水平，农业也主要依靠外来人口和边际劳动力支撑，宁波农业发展对于宁波农民的重要性程度降低。宁波工业化和城市化程度高，基础设施配套条件好，特别是改革开放30年来在市场经济条件下培育了许多创新机制，使之能够成为企业家的摇篮，形成了中国社会经济发展最需要和最难得的资源。如果让宁波能够拥有更加多的建设用地，宁波就可以兴起更加多的、具有市场活力的企业，将可以吸引更加多的外来人口在此就业，也就能够为全中国的农业剩余劳动力的转移和农业生产率的提高做出贡献。因此，农村集体建设用地流转是为了扩大城镇化和工业化需要的建设用地供给，为企业家提供发挥才能的空间。农村集体建设用地流转，不仅是为了增加经济收入，而是为了吸引更加多的资金，加快产业经济结构升级和经济增长方式转变，使经济发展更快更好，农民对于农业的依存程度更小，农业不再成为农民的生存负担，而是成为享受自然和生态文明的源泉。

在倡导农村集体建设用地流转的同时，应严防外来剩余资本通过招商引资进入，并凭借资本优势直接占有乡土社会资源，从根本上挤占本土农民的发展空间。农村集体建设用地流转应成为外来投资促进本土开发，增加农村居民财产性收入的催化剂，而非成为农民获取土地收益的绊脚石。农村集体建设用地流转必须保证土地流转收益能够长久维持，为农民的生存和发展提供可靠保证，这就要求农村集体建设用地直接入市时不能投机，而必须采取非常稳妥的策略，即农民建设用地应以作价入股的方式从事基本建设，以租赁的方式与工商企业结合。由于基本建设可以长期获取收益，土地投入的风险较小。无论是建车站、码头还是建水厂或电厂，农民土地作价入股后都可以占有相当比例的收益，它不仅降低了基本建设用地的成本，并且开辟了农民收入的来源。但是，针对工商企业，农民绝不可出让土地，更不能把土地作价入股，由于农民本身的局限性，很难在土地出让后获取长远利益。目前我国很多工商企业的平均生命周期不到三年，因此农民把土地卖给工商企业也就存在风险，如果企业破产，农民不仅得不到分红，并且有可能损失赖以为生的土地资源。在当前我国农村社会治理结构还不尽完善，腐败现象并不鲜见的情况下，农村集体建设用地流转应警惕上述现象的发生。农村集体建设用地流转决不应成为金融资本对于农民剥夺的最后方式。

此外，农村集体建设用地流转还承担着为农村基础设施筹集资金的任务。农村集体建设用地的有偿使用可以为实行无偿划拨的农村公共设施用地及公益性用地提供保障。只有农村集体建设用地流转能够获得足够的经济收益，农村才有可能投入足够的建设用地用于公共设施建设和公益性事业发展。因此，农村集体建设用地流转要处理好农村集体建设用地有偿使用与农村公共设施建设和公益性事业发展的关系。

四、管理改革的措施：建立完善的市场化服务体系

农村集体建设用地流转应建立完善的市场服务体系，应结合农村集体建设用地流转的现实需要，对于已经建立的土地交易有形市场进行扩容和完善，尽快把农村集体建设用地流转纳入土地交易有形市场的服务范围，健全交易规则，提供相关服务，形成农村集体建设用地土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。农村集体建设用地流转，要实行交易许可制度和交易预报制度，对于农村集体建设用地的入市条件进行必要的审查，未获得农村集体经济组织三分之二以上农户同意，不符合农村集体建设用地流转条件的农村集体建设用地不得入市交易。

土地交易市场要将农村集体建设用地入市交易的全程公开、透明深入贯彻到实际工作，着重把公开办事程序、公开业务规则、公开交易信息作为实现阳光操作和市场平等竞争的基础。要通过公告栏、告知单、互联网，以及公布交易活动即时信息、设立咨询投诉电话等多种形式，把地块信息、操作流程、进度安排、参与方式、注意事项、咨询答疑等内容充分、及时地予以披露，确保交易当事人对土地交易中的每个步骤、环节以及流程都能清晰地了解和掌握。此外，还应加大土地市场信息披露力度，各地农村集体建设用地流转计划、土地公开交易信息、土地公开交易结果等，必须及时和准确地向社会公布。要加强对土地市场的动态监测，及时了解市场、分析市场，研究完善调控土地市场的政策措施，科学地进行土地价格管理，有效地防止集体土地资产的流失。要加强对有形市场的监督管理，对不按规定进入有形市场交易或不按规则进行交易的行为适时进行纠正，对拒不改正者，不予办理土地变更登记手续，并按违法用地查处。对政府部门或土地交易机构人员在办理土地交易过程中接受贿赂、、泄漏机密、的，按情况给予纪律处分，对构成犯罪的，交由司法机关处理。建立农村集体建设用地流转完善的土地市场服务体系，可以创造公平竞争的市场环境，避免人为地抬高公开交易竞争门槛，提高土地交易的成功率，也可以降低农村集体建设用地交易成本，通过公平、公开的市场竞争，获得满意的土地成交价格，能够使农民的土地财产权益得到充分和有效的维护。

五、结束语

综上所述，农村集体建设用地流转是政府从土地财政向公共财政转变的根本途径，必须依照土地总体规划的要求保证农村集体建设用地的合法性，通过经济增长方式的转变来维护农民的长远利益，并结合农村集体建设用地流转的现实需求，建立土地交易许可制度和交易预报制度，保证土地市场交易的公正、公开、透明，形成完善的市场化服务体系。

（作者单位：浙江大学公共管理学院）

参考文献：

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