关于住房公积金的政策精选(九篇)

第1篇：关于住房公积金的政策范文

关键词：住房公积金；制度缺陷；改制；政策性住房金融

中图分类号：F830．31　文献标识码：A　文章编号：1006-1428(2008)09-0019-04

政策性住房金融机构是指围绕住房融资由政府发起或支持成立的金融机构体系。旨在调控住房贷款规模和结构，提高住房贷款流动性，实现政府在住房市场上的公共性职能。从国际经验看，我国应该建立专门的政策性住房金融机构，并以此为主体解决普通消费者的住房金融需求，改变目前以商业银行为主的局面。目前，各地住房公积金管理中心具有这种政策性住房金融机构的雏形。政府可以在此基础上，对公积金管理中心进行相应改制，成立国家住房银行，采取强制储蓄与自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金，实行资金封闭运行，并给予住房储蓄银行一定的财政补贴，保证机构的正常运行。

一、改制的必要性

(一)政策性住房金融主导的住房市场比较稳定

保障基本住房是改善和保障民生的基本内容之一，解决住房问题需要金融的支持。目前，我国住房金融支持仍存在根本性的问题未解决：没有真正的政策性住房金融机构，住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现；低收入家庭住房融资十分困难，中等以下收入的居民中只有不足5％的家庭有可能获得住房商业贷款。由于住房产品具有特殊社会性，完全由市场机制来完成住房产品的供求协调与金融支持是不可能的。日前我国的实际情况已充分说明了这一点。除住房公积金贷款以外，我国尚未有直接面向中低收入者发放的低息或无息贷款。对于广大中低收入人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和发展将带来不利影响。

(二)政策性住房金融是健全有效金融体系不可或缺的部分

1、住房产业关系到国计民生和宏观经济稳定。市场机制是无法自行缓解住房市场上的供求矛盾与金融扭曲的，政府有必要通过政策性金融手段来建立可持续的宏观调控机制。

2、由于住宅产品的特殊性，各国政府往往都根据住宅产品的结构特征，在相应的金融支持制度安排中，分别采取政策性金融支持与商业性金融支持的不同方式。市场机制解决的是高收入人群的住宅供求问题，政府参与的政策性金融机制解决的是中低收入人群的住宅供求问题。

3、建立完善的现代政策性金融体系，要求补上住宅政策性金融这一环节。市场经济发展经验证明，在住房产业中要处理好政府与市场的关系，需要有政策性金融机制。显然，在五个部分中，我们最缺少的就是政策性住房金融，相关制度、机构、工具的创新已迫在眉睫。

(三)住房公积金制度由于设计的缺陷无法发挥政策性住房金融的作用

1、住房公积金管理中心定位模糊。按照《住房公积金管理条例》，公积金管理中心被定位于“不以营利为目的的独立的事业单位”。但实践当中，公积金管理中心却并不是一个“不营利”的单位许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色，定位比较模糊。

2、住房公积金制度设计存在缺陷，形成新的收入分配不公。住房公积金的缴存，是以职工工资为基础的，这就使收入分配中的不合理现象投影到了住房公积金作为一种福利的分配上。更为严重的是，现行制度只规定了缴存公积金的月缴存基数上限，没有严格限定最低缴存基数的下限，导致城市低收入职工公积金的缴存额偏低。公积金缴存本应是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”，但国家住房公积金政策在执行中体现出的“嫌贫爱富”，扩大了收入差距，并且印证了一种马太效应――收入高的人群住房公积金提取也高，享受的优惠贷款政策也多；相反，收入低的人群住房公积金提取也低、享受的优惠政策也少。

3、覆盖面仍然有限，住房公积金使用效率低。据统计，在全国尚有40％计430万左右的职工未参加住房公积金，而且这部分职工收入相对偏低，住房条件又急需改善，但他们却无法享用政策性住房金融融资。形成政策性住房金融的空白。这违背了政策性住房金融建立的初衷和愿望。作为住房金融政策性金融融资的住房公积金贷款，其优势在于贷款利率低，年限长，理应受广大城镇职工居民的欢迎。但在实际运作中住房公积金贷款政策性强，贷款额度低，制度限制多，运作方式复杂、繁琐，归集余额中沉淀资金存款占46.46％，致使住房公积金贷款所占的比例不足住房金融融资总规模的1／8。

4、公积金筹集渠道狭窄和增值渠道单一，资金积累不能满足实际需求。我国住房公积金从建立至今，其来源仅为城镇在职职工，没有其他的筹资渠道作补充，也没有形成公积金贷款的证券化机制；同时，增值渠道的单一性(只能购买国债)使公积金的增值收益不高，加上现有的利率体系的弊端等也影响了公积金作用的进一步发挥。据中国社科院代东凯测算，截至2006年底，累计缴存了10多年的住房公积金只够应付21％缴存人的个人住房贷款需求，另外79％的缴存人只能处于奉献的位置，根本无法索取回报。

5、住房公积金缺乏内控和监督机制，违规现象屡禁不止。近年来，全国发生了多起挪用、骗取住房公积金的案件，从一些县、市爆出的住房公积金管理中心负责人动辄贪污挪用上亿元资金的情况看，这笔资金的流失已不在少数。反映出住房公积金制度运行中确实存在一些问题。由于监督机制不健全，体制不顺，多头管理等，使违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至不作处罚，使这些现象有愈演愈烈之势，严重抑制了公积金作用的正常发挥。

(四)商业银行难以发挥作用

由于银行的住房贷款与公积金贷款之间存在一定的利益竞争关系，因而银行和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够，这是造成公积金个贷率低的直接原因。据了解，房地产开发商在获得银行商业贷款时与银行达成某种“协议”，银行要求其在办理购房贷款时，必须推介银行自营性贷款，而银行自营性贷款利率比公积金利率要高。银行接受住房公积金管理中心的委托发放贷款仅收取手续费，还不到商业银行贷款收入的1／20。而且住房公积金的手续繁琐，因此，开发商往往与银行约定使用商业贷款而不是公积金贷款，这使得公积金贷款的利用率不高。实践表明，目前我国政策性与经营性住房金融业混合运作有诸多弊端。前者的运作方式往往会拖垮后者，以政府行为

取代市场行为；后者的趋利性又往往会侵蚀前者，使前者的社会性项目变形走样。

二、国外的经验借鉴

(一)普遍建立了政策性住房金融体系

由于住房关系到每个社会居民最基本的生存权利与个人福利，因此发达国家普遍建立了有本国特色的政策性住房金融体系。对于政策性住房金融，美国是较早的践行者，其由政策性和商业性金融互动形成的机制，是目前世界上最富成效的住房金融体系。

一是建立了新的监管格局。如成立OTS取代了联邦住房贷款银行的大部分监管职能，最终形成了OTS、联邦住房贷款银行体系、美联储、货币监理署等交叉监管的体制。二是住房金融二级市场得到高度发展。美国政府先后成立两个带有明显政策性特征的住房金融机构，联邦国民抵押协会和政府国民抵押协会，负责对政策性住房贷款进行担保、资金支持、购买抵押贷款以增加流动性。在这一阶段，两大机构开始大量推出住房抵押贷款证券化，使得住房金融结构获得了革命性的变化，大大拓宽了住房金融二级市场的边界。使得商业性的抵押银行、共同基金等非金融保险机构都全面参与到住房金融业务中，住房产业和住房金融都进入了空前繁荣。

除了美国，战后各国都根据自身需要设立了政策性金融机构来实施政府住房政策。代表性机构例如日本住房金融公库、法国土地信贷银行、韩国住房银行、泰国政府住房银行、印度住房和城市开发公司、巴西国家住房银行、加拿大抵押贷款和住房公司等。

(二)政策性住房金融机构的资金来源广泛

1、政府财政资金。政策性住房金融机构对政府资金依赖较强，政府提供其全部或大部分资本金，还向其提供一定的运营资金。政府以此来管理或影响其住房金融活动，使其有能力从事住房政策性金融业务。

2、发行债券筹资。发行长期住房债券是一种主要筹资手段，通过这种方式进行融资的比例正在逐步提高。

3、吸收储蓄资金。吸收储蓄对于住房金融机构而言更为重要。它不仅将闲散小额资金集中起来用于住房信贷，更重要的是在于将其他消费资金转换为住房建设资金。但为了避免与其他金融机构的摩擦，住房政策性金融机构一般不直接吸收普通储蓄。较为常见的是，通过其他金融机构(尤其是储蓄银行)吸收储蓄，然后再转借给政策性金融机构使用。

4、开展强制性储蓄。一些发展中国家在资金不足的情况下，采取强制性储蓄方式解决住房信贷资金来源问题，保障住房信贷资金规模。

5、从其他机构借入。这些机构主要为中央银行、储蓄银行、契约储蓄机构(养老金、人寿保险公司)等长期资金机构。

(三)政策性住房金融机构的资金运用针对性强

住房贷款具有以下特点：(1)重点支持购房者，提高自有住房率。发达国家住房政策性金融机构一般不对建房予以支持，而重点支持购房者。(2)对低收入者给予倾斜的优惠政策。(3)间接贷款较为典型。不直接对个人贷款，而是贷给州或地方的住房机构，作为这些机构对低收入住房户发放补贴贷款的再贷款。(4)仅提供部分资金，以国家资金推动民间资金。

三、住房公积金改制为政策性住房金融体系的构想

现在住房公积金管理中心的职能是资金归集、管理和支取等相对的业务。改制后由政策性住房银行来运作更为专业化和更富有效率。同时，公积金本身的长期性、闲置性和强制储蓄的特性，使得政策性住房银行能够更有效地管理资金。

(一)明确定位

让住房公积金成为真正的政策性住房金融机构，以现有公积金为基础，以政府注资、政府的信誉为担保，为政府的住房政策目标服务。政策性住房金融是由政府支持的非赢利机构。其目的是为配合国家特定的经济与发展战略，协调社会住房生产与消费，支持国家的住房改革制度，重点解决中、低收入家庭住房金融融资。

(二)构建政策性住房金融体系的具体构想

1、建立起以政策性住房金融机构为主体的住房金融组织体系。

(1)在机构设置方面，将住房公积金中心改制为政策性的国家住房银行。目前，全国已形成了星罗棋布的公积金中心，仅北京市就有81个住房资金管理中心。我们可以依托这些组织体系建立政策性金融机构的分支机构。依托从中央到地方的住房公积金中心，最高层次是全国性住房政策性金融机构，中层机构是在各大经济区域省(市)设立地方性机构，基层机构是各县设立的分支机构。同时，待建立的政策性住房金融体系应充分发挥其他金融机构在住房开发中的作用，允许合作住房金融机构、商业银行和个人参与住房金融活动，从而建立起以政策性住房金融机构为主体，其他金融机构协同参与，国家、单位和个人相互配合的住房金融体系。

(2)在政策性住房金融体系建设中，必须避免误区，充分关注各级政府间的职能分解，防止权力交叉和博弈，例如通过政策性住房金融运行，中央政府应更关注总体供求结构和金融稳定，而地方政府应多考虑对居民住房福利的具体影响。

2、形成以政策性住房金融机构为中心的住房资金组织系统。从国外经验看，高效而又具有强大集聚力的资金组织系统是保证住房发展的前提。因此必须形成以政策性住房金融机构为中心的住房资金组织系统。

其一，资金来源：

(1)已出售公有住房回收的资金和现有住房公积金资金。据测算，上述两项资金加起来的总量，已经超过了1万亿元。可与之对比的一个数据是，2004年末，我国住房贷款余额为15922亿元。目前，数额如此巨大的资金既游离于金融体系，又游离于财政体系，不仅难以发挥其应有的作用，还成了滋生腐败的温床。要真正使公积金贷款充分利用起来，政策性金融提供了良好的出口。一则可通过法规形式把地方滚存公积金纳入国家住房银行，二则可规定公积金结余只能放在国家住房银行，由国家住房银行进行严格监控，由于国家住房银行往往对应某区域多个城市，因此可以适度防止公积金管理机构与银行的合谋腐败。

(2)借鉴国外政策性金融机构的经验拓展资金来源。借鉴世界其他国家的经验，以财政支持、发行住房抵押债券、建立储蓄银行吸收存款和向其他金融机构拆借，如中央银行、养老基金和就业保障基金等方式进一步拓展资金来源。具体操作时，开始可以由财政或中央汇金公司出部分资金，通过发行政策性金融债券、引进国家开发银行资金、邮政储蓄资金、人寿保险资金等来获得持续经营的财务基础。

其二，资金运用：

中国政策性住房金融机构的资金运用主要应包括：购置住房贷款、新建住房贷款、旧房改造贷款、其他相关贷款、贴现及担保等。住房政策性金融机构可以对其他从事住房融资的金融机构提供贴现和担保业务。目的在于鼓励吸引更多的金融机构从事住房融资活动。

3、构建完善的内外监管体系。待建立的国家住房银行应按照金融机构的标准建立有效的监督管理机制，以及规范的会计审计、信息披露制度和相应的风险防范机制。目前我国对金融机构的监管形成了相对比公积金管理更为成熟的一套监管体系。我们可以按照现代金融机构的监管规则对政策性住房金融机构进行控制，以便更有效率地利用好资金并进行更为有效的风险控制和管理。

4、形成住房金融的风险分担与化解机制。从各国经验看，住房权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。可以通过改革创新，使住房金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住房收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。

第2篇：关于住房公积金的政策范文

关键词：住房公积金住房保障作用

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：

住房公积金作为城镇住房制度改革的一项重要制度建设，住房公积金制度是为了失去城镇住房体制身体市场体制转轨，体现住房公积金分配货币化的一种主要表现形式。住房公积金制度主要是通过法定强制征缴，存入个人账户积累的制度。

住房公积金面向城镇所有职工，覆盖面最广、最具普变性，且是未来发展前景较好的一种利民政策，住房公积金是通过政府免税、放贷低息、单位援助、个人统扣的方法，累积职工个人的住房消费资金，广大职工群众可以从缴存后申请贷款，让中低收入的家庭也能通过商品化的购房渠道自行解决住房问题。住房公积金制度应积极身体住房保障功能拓展。

一、住房公积金缴交的强制性法律地位和覆盖面

1、按照《住房公积金管理条例》，实现住房公积金制度主要覆盖机关、事业单位及效益较好的国有集体企业局面，采取有力措施向《住房公积金管理条例》规定的各类城镇企业及个体职工覆盖住房公积金制度。要统筹运用资金，让住房公积金流通看场来，用足用好住房公积金，提高使用效率。强制实行住房公积金制度是有必要的，为职工建立和缴存住房公积金能减少住房分配制度的负担，要建立面向全社会的政策性住房金融体制就要建立好住房公积金的缴存和使用政策。

2、进一步发挥住房公积金对不同层次人群住房消费的支持作，创新住房公积金的使用满园，为需要支持的中低收入家庭倾斜，加大不同收入层次、不同区域间的互助功能。城镇职工家庭收入水平不同，解决住房问题的互补要靠住房公积金的缴存和使用。在已往的住房制度设计中形成了以解决居民住房产权为主的政策思路，包括经济适用住房、廉租住房、住房公积金制度等都是以支持购买实物住房为主。

3、为避免出现在借住房公积金之名实行逃税的行为，要对住房公积金缴交实行严格上限政策，有效控高保低，特别是要避免垄断行业利用住房公积金进行避税，严格执行缴存基数不高于职工工作所在地区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍；在缴存比例的确定上避免大幅度灵活性和随意性，不得低于每月工资收入的5%，也不得高于12%。今年新疆又对缴存基数的调整重新修定，广泛征求意见，有效的避免职工的收入差距。

二、住房公积金支持城镇职工住房建设改善住房条件的方式

1、住房公积金制度的不断调整和完善是为了更好的支持城镇职工住房问题，利用住房公积金积累及政策性融资解决中低家庭购房，为广大城镇职工改善住房条件发挥了重要作用。巴州住房公积金管理中心息2004年由州、市中心机构调整以来，巴州累计发放个人住房公积金贷款达14.8亿元，解决了10554人次的购买住房资金困难，实践证明十几来的发展是住房公积金为失去住房分配制度改革，加快城镇住房建设，增强职工住房商品意识和住房消费观念，提高职工住房消费能力，培育和发展政策性住房金融体系，帮助广大城镇居民改善住房条件等方面发挥重要作用。

2、作为房改的重要配套政策，在推进住房制度改革、实施住房分配货币方面发挥了重要作用。政策支持住房公积金发展势头强劲，对改善广大职工住房条件发挥了越来越重要的作用。

3、以互为基础，提高缴存人的购房支付能力。谷底制度建立，为提高广大职工家庭的购房支付能力，住房公积金也因此成为国家以货币形式向每个职工个人提供最基本的住房保障。住房公积金对于购买经济适用住房和小户型的贷款倾斜政策，确立了新的住房消费模式。

三、发展政策性住房金额实施多种优惠政策

1、政策性住房金额实施多种向中低收入职工家庭倾斜贷款。要用足用好用活住房公积金，充分发挥住房公积金作用，住房公积金应惠及所有缴存个人，对于支持低收入家庭住房消费，减免各种费用，更要加大支持力度，扩大住房公积金个人贷款的覆盖面，以满足中低收入家庭购买自住住房的一这面积标准以内的住房能力。

2、建立住房公积金缴存比例与地方房价的联动机制，有效提高住房公积金实际购买力的住房保障度。把住房公积金的缴存比例和房价及基本住房面积挂钩，实行一定程序的缴交浮动。随时了解和掌握住房消费能力水平。

3、加强监管，保证资金的安全性，让缴存人放心。接受社会监督，随时把握归集和使用情况。建立严格的信息披露制度，提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式，定期向社会和广大缴存职工公布住房公积金的利息收支使用情况，投资收益的分配、保值增值情况及重大项目，接受社会监督。

四、住房公积金在发挥住房保障作用中存在的问题和更好的完善工作

1、巴州住房公积金管理中心在互助发挥中还不充分，资金使用率偏低，沉淀资金较多，住房公积金使用效率与地区经济发展尤其是房地产市场发展密切相关，在城镇职工高低收入差距较大、区域间发展不平衡的条件下，由于住房公积金相关政策和畅通渠道不足，导致资金使用效率总体不高，地区间差距较大。

2、缺乏住房公积金贷款风险防范与保障机制。住房公积金是一种互资金，是广大缴存人的长期积累，如果出现欠债不还，贷款风险就会转嫁到所有缴存人身上。

第3篇：关于住房公积金的政策范文

关键词：住房公积金贷款；城镇居民；住房需求；影响

中图分类号：F299.23；F83 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-01

前言

房子是人们日常生活的基础需求，在我国社会经济快速建设中，人均经济收入水平差距在不断扩大，我国人口数量众多，造成房子的价位在不断上涨，严重影响了我国社会的稳定建设。我国各地区政府部门相继退出了住房公积金贷款政策解决收入水平较低的家庭居住问题，保证我国经济建设可以稳定开展。

一、住房公积金贷款政策相关概念及性质

（一）住房公积金贷款政策的内涵

我国城镇企业中的员工在购房中主要的资金来源就是所缴纳的住房公积金，这就是住房公积金贷款政策，不同地区的银行单位作为住房公积金的委托方向企业提供住房公积金贷款业务，这种贷款业务需要城镇企业员工缴纳足够的公积金，并且贷款业务的利息较低，政策性较强。本文研究所分析的住房公积金贷款主要指的就是企业单位员工在购房中所缴纳的公积金后的贷款业务[1]。

（二）住房公积金贷款性质

住房公积金贷款政策在制定中就是希望帮助房地产行业及城镇单位员工解决买房住房难的问题。住房公积金资金是由专业的性的管理机构将员工缴纳的资金进行统一管理，保持资金拥有稳定的来源，对于城镇企业员工购房时发放公积金，并适当放宽贷款政策，这样可以将是城镇企业员工在购房时的经济成本，提升城镇企业员工购房水平。

目前，从购房公积金政策总体角度分析，整体呈现开展水平差距加大的情况，这是由于我国各区域经济整体发展水平不同。大城市的购房公积金政策较为完善，但是二线、三线城市的购房公积金政策存在政策制度不规范、资金使用率较低的情况。现阶段我国的购房公积金政策还是受到了相关制度的影响，仅仅有一小部分人可以真正享受到实际的利益，也在无形中加大人们的生活水平[2]。

二、住房公积金贷款对我国城镇居民住房需求的影响

目前，我国的住房公积金贷款政策主要的针对人士还是公司企业单元员工购买经济适用房与普通商品房两种购房公积金，房地产企业在住房设计时设计多种住宅类型，主要可以分为三类，分别为经济适用房、普通商品房、高档住宅。本文就将对城镇企业员工在购房时不同的需求进行全面分析。

（一）住房公积金贷款对于经济适用房市场的影响

我国经济建设水平较快，但是整体而言我国依然是发展中国家，经济发展水平也受到一定的约束，主要的购房还是以自主需要作为主导。我国现有的经济适用房针对的人群主要为城镇中收入水平较低或者是群体消费住房人群，可以保证该类人群能够承担起购房的经济压力，对于这类人群申请住房公积金的审核政策也较为严格，最为明显的就是二手房市场，对于该类人群在购房的制定的严格的条件约束。城镇收入水平较低人群在申请住房公积金后，经济适用房的经济成本在国家政策的影响下将会下降，明显提升了该类人群在购房方面的积极性，如果价位相同的情况下，更容易购买面积较大的经济适用房，也能承受价位较高的经济适用房。房地产行业想要保证自身的经济利益，因此有时不能根据房地产市场的发展行情设计住房，房地产行业建设经济适用房的经济利润较低，对于经济适用房的积极性较低。经济适用房的主要购买人群为城镇中经济收入水平较低的人群，经常容易受到收入水平或者是住房公积金贷款政策的影响，造成对于经济适用房的需求性受到限制，发展水平有限[3]。

经济适用房主要针对的人群为收入水平较低，使用住房公积金贷款政策购房主要为自主性，通常不会选择房地产市场中的商品房及高档住宅，这种情况将增加我国的住房供给需求，提升我国城镇收入水平较低人员的住房条件，但是住房公积金贷款政策对于经济适用房市场的影响水平较低，并没有将住房公积金贷款政策的真正效果进行发挥。

（二）住房公积金贷款对于普通商品房市场的影响

普通商品房是房地产市场中的主要产品，也是主要的消费群体。购买商品房的人群具有较高水平的购房能力，对于住房的需求也不再单单限制为自主，还有可能包含经济投资的可能。我国的普通商品房市场制度较为完善，对于某些价位较高的住房也可以使用住房公积金贷款政策来解决，因此购房者在购买商品房的时通常都会申请住房公积金贷款，将购房中的经济水平提升。商品房在购买时具有一定的保证，消费者已经缴纳的住房公积金额度也较高，提升消费者的购房需求。普通商品房的住房公积金贷款需求量远远超过经济适用房的商品需求量。现阶段由于我国政府的调控及市场体制的双重影响下，普通商品房市场普遍呈现疲软情况，想要保证区域经济的稳定发展，不同区域的政府及房地产行业也纷纷推出了一系列的经济政策，最为明显的就是将住房公积金贷款的额度进行提升。

（三）住房公积金贷款对于高档住宅市场的影响

我国收入水平较高的人群在购买房子时通常都会选择高档的住宅，该类人群具有较高水平的购房能力。高档住宅并不适用与我国的大多数人群，因此住房公积金贷款政策对于高档住宅市场的并没有直接性影响[4]。

三、结论

住房公积金贷款政策对于我国城镇居民住房需求的影响因素较多，在实际制定是还要根据不同地区的经济发展水平，房地产市场结构及发展情况等，只有不断将住房公积金贷款政策完善，才能真正将我国住房需求问题进行解决。

参考文献：

[1]陈艳.住房公积金贷款对我国城镇居民住房需求的影响分析[J].财经界（学术版），2015，No.37916：355-356.

[2]贾康，刘军民.我国住房改革与住房保障问题研究[J].财政研究，2007，No.29307：8-23.

第4篇：关于住房公积金的政策范文

［关键词］住房公积金制度；组织管理系统；社会中介组织

［中图分类号］F832 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）48-0127-03

众所周知,住房公积金制度在保障居民的住房消费等方面必不可缺,已经圆了无数人的住房梦。但是,现行的住房公积金制度在管理原则、公平性、互和保障力度等方面都受到了质疑。因此,对公积金制度中存在的法律问题进行探讨,对完善的方案进行构想已经十分必要。

1 提升住房公积金立法的效力层次

建立统一的住房公积金法律制度应提高相应立法的效力层次,改由全国人民代表大会常委会立法并且要细化内容。统一立法应该具体明确,对住房公积金的来源、管理机构、管理原则、归集、运行与增值、提取使用、监管工作、公积金缴存人与公积金中心的关系等各方面进行全面系统的规定,来推动和促进该制度的发展。例如新加坡的公积金制度,1955年,新加坡国会通过了《中央公积金法》,该法共有八章,对公积金的机构设置和职能分工,公积金的归集、提取、使用以及违法处罚等事项从法律角度予以明确规定。严格的立法规定使公积金制度具有法律保证,新加坡的公积金制度一直按预定的方向和规定正常运转,不受人事变动和其他因素的影响,避免许多人为的障碍和偏差,这是新加坡成功推行公积金制度的基础。严格而系统的立法同样将为建立我国的住房公积金法律制度创造条件。因此应尽快提升住房公积金的立法层次,借鉴新加坡的先进经验,制定《中华人民共和国住房公积金管理法》,完善立法体系,以维护公积金制度的严肃性和权威性。这样一来公积金制度有了法律依据,执行起来也比较容易,可以更好地全面建立住房公积金制度。

一位九三学社地方委员会的负责人在进行了深入调研后提出,由于没有新立法,使得司法部门面对公积金犯罪时无法可依,导致违规行为不断。他说：“尽管一些地方依据条例从实际出发,也相应地制定了一些规定、办法及操作规程,但在具体执行中,确实碰到管理条例所不能解决的问题,如基金投资风险谁承担、行业管理单位比地方单位缴存比例高的问题等,必须尽快建立健全住房公积金的法律、法规和政策、制度体系。建议将此条例修改完善后形成住房公积金管理法,使住房公积金管理法律化、制度化。”对于他的这种观点,业内专家一致表示赞同。

要抓紧住房公积金制度立法,从发律范畴放活政策,科学界定管理机构与缴存人之间的关系,充分发挥住房公积金制度的社会保障功能,造福广大中低收入群体,促进社会和谐。

2 健全我国住房公积金组织管理系统

撤销形同虚设、松散庞大且没有实质意义的决策机构――住房公积金管理委员会和监管乏力的建设部内设机构――公积金监管司,成立国家公积金管理总局。

中央财政把国家住房公积金管理总局纳入全额预算管理单位,拨专款作为住房公积金管理总局开展业务的资本金,增加住房公积金事业费支出。国家公积金管理总局集决策、业务指导和监督管理于一身,依据国家有关法律、法规和住房政策,制定和调整全国的住房公积金政策,并监督实施。

各省、自治区、直辖市成立住房公积金管理分局,负责本行政区域内的住房公积金管理工作,接受国家公积金管理总局的领导,对本行政区域内的住房公积金管理局进行业务指导和监督管理。

住房公积金管理中心改成住房公积金管理局,实行垂直管理,经费由同级财政负担。按照属地化管理原则,一个设区城市成立一个住房公积金管理局,所辖县(市)区设立管理部作为住房公积金管理局的派出机构,撤销一切企业中心和行业中心,如：煤炭中心、铁路中心、电力中心、石油中心。把住房公积金管理局定性为真正隶属于政府,服务于政府住房政策目标的政策性住房金融机构。住房公积金管理局执行国家公积金管理总局和分局的政策,接受国家公积金管理总局和分局的业务指导,并接受国家公积金管理总局和分局的监督管理,负责所辖区域内住房公积金的具体管理运作,负责住房公积金的保值增值。由于住房公积金管理局是执行国家的住房公积金政策,是不以营利为目的的独立的政策性住房金融机构,其管理费用要由同级财政负担。

住房公积金的增值收益提足风险准备金后按一定的比例在住房公积金缴交者和住房公积金管理局之间进行分配。由于住房公积金的运作成本比较高,住房公积金管理局按比例分配的部分作为其补充费用,这样可以调动住房公积金管理局和住房公积金缴存者两者的积极性,也明确了住房公积金缴存人和住房公积金管理局双方的权利和义务。这样,就解决了住房公积金管理中心不是金融机构,却要承担金融机构的法律责任和金融风险的矛盾。住房公积金管理局作为以营利为目的的独立的政策性住房金融机构,其职责与法律定位完全相符。更有利于提高住房公积金政策的运行效率,更符合当初建立住房公积金制度的良好初衷。

3 拓宽归集出路

3.1 税收优惠

在不减少企业利润的情况下,只能将单位补贴部分的公积金通过折抵税款来缴纳,这样的做法对于企业来说,这笔支出不是用来交纳税款,而是用来交纳公积金,企业总的支出没有改变,但是企业的积极性会增强,因为,给职工交纳住房公积金有利于吸引人才,调动职工工作积极性,从而拉动企业经济效益。当然,财政收入从表面上看是有所减少,但是,如果企业效益因此增长,那么,税收总的来说会通过征收基数增大而不会减少甚至增长。

税收到底需要负担多少？以山西省为例：截至2007年6月底私营企业从业人员约100万人,如果平均工资按1000元计算,缴交比例单位负担10%,那么全年单位负担总额为12亿元。2007年,山西财政收入达到1200亿元,12亿元公积金,只占财政收入总额的1%。那么,怎样补贴呢？就是直接将12亿元的住房公积金与本单位的税款相抵,具体数字的测算由税务部门、公积金中心、缴交单位共同完成。对于关系民生的住房公积金问题,我个人认为,这个比例负担我们是应该能够承受的。

取之于民用之于民是税收的本质特征,税收反哺民生的政策也是有先例的。比如上海曾经于1998年出台“购房退税”政策。根据规定,在1998年6月1日至2003年5月31日期间,在上海购买商品住房并在上海缴纳个人所得税的房屋主人,可享受个人所得税抵扣。此举一度被认为是上海楼市走出亚洲金融危机阴影的重要举措。上海楼市逐渐回暖后,“购房退税”政策在2003年5月之后被停止。

又如财政部、国家税务总局的《关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》提出了对创业投资的重大税收优惠政策：“创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市中小高新技术企业2年以上(含2年),在一定的条件下,可按其对中小高新技术企业投资额的70%抵扣该创业投资企业的应纳税所得额”。专家认为,这项税收优惠对中国创业投资业是一个重大利好,特别是在“国内注册”的本土创业投资机构将会直接获益。

而针对2008年的金融风暴,我国一些省市相继出台了税收补贴的政策,如湖州市的购房税收补贴规定,自2008年11月6日起至2009年12月31日签订商品房买卖合同、并经房管部门备案的,均可享受购买商品房税收补贴,补贴金额为实际缴纳契税税款的80%。

而美国国内税法典(Internal Revenue Code)规定了一种对小公司的特殊税收优惠形式,申请并获批准享受此种税收优惠的小公司,一般被称为“S公司”。“S公司”的享有的优惠与有限责任企业(LLC)的类似,即股东以出资为限享有有限责任保护,同时公司无须缴纳企业所得税,而只须股东缴纳个人所得税。与有限责任企业(LLC)不同的是“S公司”所享受的这种税收优惠是建立在许多限制条件的基础之上的：该公司的股东必须是本州的居民,人数不超过75人,必须在本州登记成立,只允许发行一种股票。“S公司”这种税收优惠,可以被小公司选择、 不选择或选择后又放弃。这体现了美国税法上对本州小公司的税收优惠。

税收补贴是税收的一种税收优惠政策,是充分发挥税收职能作用的一个途径。从税收调控原则来看,税收优惠政策的制定和实施主要有两个立足点,一是对先进产业的鼓励,二是对弱势群体的扶持,前者是经济发展和社会进步的体现,而后者则是社会伦理观的体现。而私营企业公积金的缴交,涉及面广、人多,应尽快给予税收补贴政策,以惠及广大的弱势群体,同时也能体现税收优惠政策的原则。

因此,税收补贴可以用来促进私营企业的住房公积金归集,那么,国有机关、企事业单位就不用税收补贴吗？笔者认为,不能给予这些部门以税收优惠,因为国有部门都是由财政投资的,这本身就是一种大额的税收补贴,试想,如果一个国家没有税收,哪来的国有性质单位？而私营企业是由个体投资形成的,他们的纳税为整个国家做出了巨大的贡献,如他们能享有一小部分的税收补贴,笔者认为是应该的,而且是必需的,这也体现了税收“取之于民,用之于民”的原则。

3.2 借助社会中介组织促进归集

中介组织,是指那些介于政府与企业之间、商品生产与经营之间、个人与单位之间,为市场主体提供信息咨询、培训、经纪、法律等各种服务,并且为各类市场主体从事协调、评价、评估、检验、仲裁等活动的机构或组织。在我国,中介组织大多属于民间机构,少量的具有一定的官方色彩。但无论何者,都要通过专门的资格认定依法设定,都要按照市场经济的原则和规则行事,并对其行为后果承担相应的法律责任和经济责任,同时接受政府等有关部门的管理和监督。

中介进入中国市场是在20世纪90年代,是随着我国经济发展而兴起的第三产业,是社会服务的中介力量,作为中间人,它出现的最重要意义是实效性。因为工作节奏的加快,社会分工的明细化,中介的作用就凸显出来。它是市场经济主体运作的基础条件,是降低交易成本的有效手段,也是市场经济发展程度不断深化的重要体现。众所周知的,比如律师事务所、会计师事务所、人才交流中心、中介招商等。这些机构在高速发展的今天给广大人民带来了便利。因此,在住房公积金归集的问题上,我们可以借助于中介组织来促进这项事业的发展。

具体操作上,我认为,为了规范行业标准,符合法律规定,可以通过住房公积金中心核发从业资质、工商局注册进行中介组织的审批。这些中介机构有一定规模的注册资金和法律规定的其他情形以防止风险的发生对个人造成的损害。有了这样的机构,个人、没有专人负责的私营企业等都可以委托其缴纳公积金。让住房公积金的归集行业化后,同时可以解决一部分人的就业。

实践证明,社会中介组织能够将社会、市场各方面发展变化的信息及时传输给政府,使政府获得充足的制定政策的依据；又能将国家的政策、规章制度传输给经济主体,对其行为进行指导、规范、认证,并提供各种咨询服务。发达的社会中介组织在信息传输中,对加强社会的整合力度,提高社会的发育程度,推动市场化改革和行政改革,起到积极作用。

中介组织要发挥作用,必须摆正态度,树立服务观念、市场观念和效益观念；必须坐正位置,为企业做好服务和指导工作；必须走正路子,要贴近企业、贴近市场、贴近经济。利用中介机构的专业知识,将公积金业务引入中介市场,更好地服务广大缴存人。

3.3 将缴交住房公积金与经济适用房和廉租住房的建设结合起来

经济适用房和廉租住房对收入低的职工并没有带来实际的住房福利,笔者建议,将住房公积金的缴交和建设经济适用房、廉租住房紧密地结合起来：用增值收益建设这两类住房,然后供应给公积金缴存人,公积金缴存人还可以进行住房公积金贷款,这样,形成一个良性的循环。这样做,一方面促进了住房公积金的归集,另一方面住房公积金起到了支持缴存人购买住房的实际作用。

经济适用房和廉租住房的建设本意是解决中低收入者的住房困难,将公积金缴交与建设这两类住房结合起来在操作中也是可行的：通过公积金的缴存情况可以确定购买或租住人的收入水平,进而确定是否可以购买经济适用房或租住廉租住房以及面积的大小。收入高的职工不能购买或租住,但他们缴交的公积金所形成的增值资金用来建设这两类住房以解决中低收入者的住房困难,也体现了住房公积金的互特性,扭转了目前住房公积金“劫贫济富”的局面。或许,有人会问,对于收入高的职工,住房公积金能为他们的住房问题做些什么呢？回答是他们购房可以进行住房公积金贷款。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”是一千年以前诗圣杜甫的感慨,同时也充分说明了住房对于人们生活,社会和谐发展的重要性,完善住房公积金制度对于构建我国社会主义和谐社会具有极为重要的意义,笔者关注我国住房公积金制度的发展和完善,更希望这些探讨能为我国住房公积金制度的完善提供一些思路。

参考文献：

［1］杨萍.关于天津市住房公积金归集扩面问题的思考［J］.环渤海经济望,2011(6).

［2］金红萍.住房公积金制度的缺陷及其改革［J］.中国房地产金融,2011(3).

［3］樊亚宁.我国住房公积金法律制度探讨［D］.重庆：西南政法大学硕士学位论文,2007(4).

［4］王芳.当前住房公积金制度存在的问题与发展思路［J］.中国房地产,2004(4).

第5篇：关于住房公积金的政策范文

美国次贷危机爆发的根源在于，上世纪末美联储长期实行过于宽松的货币政策，并减少对金融创新的监管，房利美和房地美的运作，极大地推动了美国住房市场的繁荣，导致房价的飞涨。到后来泡沫被刺破，终于引发全球性的金融危机。

而在应对危机的几年中，尽管美联储长期将利率维持在极低的水平，甚至不管世界各国的反对实施所谓“量化宽松”的货币政策，但美国住房市场并没有走向复苏。

相反，在危机初期还加剧了房地产市场的暴跌，时至今日美国房地产市场仍在继续下滑。

区分政策性和商业性住房金融

如何熨平货币政策对住房市场的影响，各国普遍在商业性住房金融外，实行公共住房政策和与之相配套的政策性住房金融。比如英国、奥地利、德国等实行“先存后贷”的合同储蓄模式，这种房贷的实质是“合作”而非赢利。

在德国，合同储蓄大约占到房贷总额一半，仅有三成住房贷款来自于商业贷款，所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率远低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半，但合同储蓄的期限长达30年。这种长周期几乎可以抗衡任何金融市场的波动。

再如，新加坡、马来西亚等国实行强制性储蓄融资和公积金制度，美国的联邦住房银行系统(FHLS)、韩国的国民住宅基金（KNHF）、巴西的国家住房银行都发挥着政策性住房金融的功能。

中国房地产金融的发展源于住房制度改革所产生的金融需求，1991年2月，上海借鉴新加坡的经验而推出住房公积金制度，住房公积金模式具有政策强制性归集和国家、集体与个人共同承担的特征，资金来源稳定、数额大、期限长，能够有效地避免负债期限短、融资成本高等难题，因而很快就在全国流行起来，并成为我国独具特色的政策性房地产金融的主体。

住房公积金早期对中国住房体制市场化改革发挥了积极作用，并带动了商业房地产信贷制度的建立和发展，但在随后的过程中，住房公积金的政策功能逐步被异化。

到目前，住房公积金似乎只是房地产贷款的一种方式而已，只是这种方式利率低、期限长。而实际上银行和管理部门从规避风险的本能出发，更愿意将其贷给中高收入人群。现有的“低贷低存”原则加上“低息和免税”等优惠措施，更多帮助了中高收入居民购买商品房甚至是炒房，于是出现了住房公积金“劫贫济富”的现象。

与此同时，大多数地方的住房公积金闲置，2008年末全国住房公积金缴存余额就已突破万亿元，沉淀资金3193.02亿元，占缴存余额的26.35％。一方面是大量的低收入人群在缴纳了住房公积金后，由于买不起房而长期甚至永远享受不到公积金政策的优惠；另一方面是住房公积金强制性归集，积压了大量的资金花不出去，住房公积金并未发挥其制度优势。一些地方住房公积金监管薄弱，住房公积金大量被挪用，甚至被腐败分子贪污。而在通货膨胀面前，住房公积金实际在年年缩水，甚至是大幅缩水。

总之，由于定位的异化，住房公积金助长了高收入家庭买高价房甚至是炒房获取暴利，而且被政府作为调控市场的工具之一，客观上对市场“助涨助跌”。

2008年底，为应对国际金融危机的冲击，不少地方政府纷纷出台了各种刺激商品房需求的政策，其中也普遍提高了住房公积金贷款额度，降低了首付比例和利率，住房公积金成为“救市”的工具之一。而在2010年以来的一系列宏观调控中，住房公积金再次被作为遏制房价过快上涨的工具之一。

当前我国的经济发展阶段，决定了在较长一段时间内银行贷款仍将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡，国内城乡居民收入将进入一个增长预期不确定的长时期，保持融资成本的长期稳定、可控是降低房地产金融系统性风险的主要手段。因此，必须构建有助于长期稳定的房价形成机制的金融支撑制度体系。

政策性住房金融和商业性房地产金融的切割势在必行。一方面，要开放和搞活商业性房地产金融，通过金融创新化解房地产金融风险。商业性房地产金融政策要服从和服务于宏观经济发展的需要，服务于我国经济发展方式的转变。

另一方面要建立真正符合中国国情的保障性住房金融支持体系，包括覆盖保障性住房土地开发、房屋建设、消费和运营管理全过程的金融支持政策，降低资金成本，实现保障性住房的可持续稳定发展。

建立稳定的保障性住房融资渠道

根据国务院公布的“十二五”规划，未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，到“十二五”末城镇保障性住房覆盖面要达到20％左右。

2011年底国家住房和城乡建设部宣布：全国各地已全部完成年初确定的保障性住房开工计划1000万套，但住建部副部长同时也坦承有部分地区存在“挖坑待建”的现象。进入2012年，根据政府工作报告，保障性住房开工计划已悄悄缩减到700万套。

事实上，2012年是我国经济形势更为复杂的一年，中央已经明确了“稳中求进”的方针，首要的是保持经济的平稳较快增长，保持适当的投资规模仍然是必不可少的条件，确保保障性住房的投资规模，不仅能够弥补高铁、公路等基础设施投资和商品房投资增长放缓的冲击，改善投资结构，又能有效启动中低收入家庭消费，带动多重内需。可以说，保障性住房的建设和分配任务能否完成是关乎“保增长、扩内需、促民生”的大事。

据有关部门测算，建设1000万套保障性住房需要投资1.3万亿－1.4万亿元，预计约6000亿元将来自保障性住房的销售收入和租金，剩余的7000多亿元资金中，中央预算划拨资金为1000多亿元，中央要求地方至少拿出土地出让净收入的10％，这部分可达2000亿－3000亿元，住房公积金增值收益可提供约400亿元，其他约3000亿－4000亿元需要靠社会融资来解决。

账好算，钱难找。尽管中央出台了一系列政策，包括允许地方融资平台通过发债优先用于保障房建设，但由于保障房的特殊性质，贷款收益与风险不匹配，在当前宏观调控的背景下，金融机构有限的信贷资源，只会优先配置到收益相对高的项目上；债券发行处于“两难”境地，2010年全国发债规模仅6000亿－7000亿元，地方政府融资平台的潜在风险和担保能力不足也制约了发债支持保障房建设的可持续性。

制约市场化融资的根本性因素表现在：1.尽管央行和银监会已经出台了一些针对保障性住房建设的信贷支持政策，但由于国家实行紧缩性货币政策，受存贷比等监管考核指标的制约，商业银行实际上很难主动将有限的信贷资金用于保障性住房项目，应该实行“定向宽松”的政策，对保障性住房贷款监管指标分类指导和管理。

2.资金成本高、资金期限短，不能与保障性住房的建设运营管理相匹配。以北京市发行的私募债为例，期限为2年，票面利率为6.2％，综合成本为7.2％。由于期限短，这一部分资金只能用于经济适用住房、限价商品住房等可售型项目，并且资金成本完全由购房人承担，从而推高了保障性住房的定价。

事实上，以目前各地公共租赁房的租金水平看，如果按照市场定价，公共租赁房根本实现不了保障的功能。经初步测算，2011年北京市公共租赁房的平均建设成本为7000元/平方米，平均每套为50平方米，每套成本为35万元。目前，公共租赁房月租金定价比同区位同类型普通商品房低30％左右，收回全部投资成本需要30年左右。

很显然，除政府投入外，不可能有银行资金和社会资金愿意参与其建设和运营。为降低成本，北京市在部分项目进行试点，采取了鼓励机关事业单位等用自有国有土地建设公共租赁房，鼓励农村集体经济组织利用存量集体建设用地建设公共租赁房等做法。这就为一部分追求长期、稳定、低风险偏好的大额资金提供了可供选择的余地。

建立政策性住房金融政策体系

有关部门应抓住制约社会融资的关键因素，加强政策统筹，力求尽快取得突破性进展。

一方面，不论是在我国金融系统体制内，还是在民间金融系统中并不缺乏货币的流动性。另一方面，完成“十二五”期间保障性住房建设任务也只是“万里长征走了第一步”，要真正解决我国大多数人的住房困难，建成适合我国国情的基本住房保障制度，还需要很长一段时间，甚至可能需要几代人的努力。

创新住房金融政策体系任重道远，当前可抓好以下几点：

1.加强金融支持住房保障统筹。对保障房项目的直接融资和间接融资规模，单独设立统计科目进行统计，不与商业房地产开发、商品住宅开发项目混同，并根据保障房项目的建设经营特点，配置专项融资规模，进行专项管理，实施“定向宽松”的政策，分类制定监管考核指标。

针对金融机构出台系列优惠政策，真正调动商业银行的积极性，引导银行机构以较低的利率水平、较长的周期加大对保障房领域的信贷投入。比如，允许保障房项目贷款利率突破同期基准利率下浮10％的限制，对于银行提取此类贷款拨备适当放宽，减免其相关税费，放宽对保障性住房类贷款的期限，允许此类贷款在项目建设期内可以只还利息不还本金，待项目进入运营期再制定逐年偿还本金计划，等等。

允许在政府作为投资主体的公共租赁房建设中发行房地产投资信托基金（REITs）,并给予相应的政策优惠，切实降低资金成本，吸引公众参与，为公租房建设获得长期、稳定、低成本的运营资金。

2．全面改革住房公积金制度。在现阶段，可对公积金制度进行全面的改革。实施“有扩有限”，回归住房公积金制度的政策性金融功能。

明确住房公积金只能用于向保障性住房的建设、运营管理、修缮等提供低息贷款，向购买和租用保障性住房的家庭提供金融支持，不得用于商品房的建设和消费支持。由于限制了公积金用于商品房消费，使可用于住房保障的公积金数额大幅增加。事实上，截至2008年底，全国住房公积金缴存余额已突破万亿元，已使用的公积金中60％用于商品房的按揭贷款。

对住房公积金的存贷实行更低利率（比如2％－3％）、周期更长（比如30年）的制度，规定公积金贷款的首付比例（比如10％－20％）、存贷利率、贷款周期保持长期不变，这样做既可以提高保障性住房消费群体的支付能力，同时也使他们尽量少受宏观经济波动和货币政策调整的冲击。事实上只要是保持存贷差不变，金融机构的利润并不会受到影响。

扩大住房公积金的提取和使用范围，允许廉租房、公共租赁房家庭用住房公积金缴纳租金，以减少住房公积金的积淀。

强化对住房公积金的强制征集和资金收益的管理。在此基础上，逐步将各地住房公积金中心改造为专业政策性住房金融机构，并逐步形成全国集中决策、分散管理、资金统一调拨的政策性住房金融系统，使住房公积金制度成为我国政策性住房金融的重要制度。

3.加快完善保障性住房土地供应机制。制约公共租赁房社会化融资的最关键因素是其建设成本过高，导致资金回收时间长、资金回报低。虽然有些保障房项目的用地不是通过招拍挂、缴纳土地出让金取得，但建设开发单位必须缴纳较高的土地前期补偿款用于征用、拆迁成本，土地成本的居高不下直接抬高了保障性住房的建设成本，成为制约资金平衡和回收的最关键因素。

应从中央层面进一步深化土地使用制度改革，创新保障性住房用地供应方式，完善不同类型保障性住房土地供给的划拨、出让、协议租赁等方式，切实降低保障性住房供地成本。

第6篇：关于住房公积金的政策范文

从2009年三季度至今，政策层面的变动无疑是决定楼市持续下行的决定性因素。当以房价为代表的基本面一次次负隅顽抗时，政策调整一次次大力压顶。而如今，众多城市的房价进入下降通道，一些政策层面出现局部放松，尤其是在2012年宏观经济走势变得十分复杂与不确定的情况下，关于房地产行业调控政策局部修正的讨论越来越广泛。

眼下，来自调研机构和行业分析的观点是，可能出现局部松动政策包括：信贷额度增加，商业地产和工业地产类别的非住宅项目贷款，存在定向宽松的可能；限购政策存在局部放松的可能；以及公积金贷款额度存在全国性提高的可能。

公积金条例第二次修订

据悉，4月份，住房和城乡建设部(简称住建部)邀请数名房地产领域的专家就住房公积金管理的相关问题展开讨论，启动了《住房公积金管理条例》的第二次修订前期工作，研究将首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。

目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。此外，住建部考虑协调和配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。

对于上述政策趋势，业界人士普遍认为，在楼市严调之下，房地产投资明显放缓，已经拖累中国经济投资增长，中央急需刺激政策以达到以价换量，稳定投资。促房价合理回归和鼓励“刚需”均将成为政策常态。

据悉，现行的《住房公积金条例》于1999年4月颁布，2002年进行第一次修订，经过10年的发展，现有制度的效率、公平等问题已引起了政府高层的重视。二次修订后的条例，有望进一步扩大住房公积金的使用范围，修改方向是让公积金能更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善缴纳者的住房条件。同时，尽管本次修订的具体内容尚未明确，但大量公积金闲置的情况有望得到改变。其中，住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点有望进一步放开。另据悉，目前针对首套房的公积金贷款优惠政策还是由各地方政府自行制定，住建部暂时不会出台统一文件予以制度化。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，未来中央关于楼市政策有可能朝着两个方向推进：一是，促使房价合理回归，以满足居住需求；二是，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的增长，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。他认为，中央必然是在不松绑楼市调控的大方向之下，继续抑制投资性需求，同时不断向“刚需”倾斜。

二三线城市贷款额度上限提高

针对“刚需”购房的政策倾向日益明确。近日，全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，住房公积金贷款额度上限悄然提高。蚌埠、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限的上调幅度普遍在15％-25％之间。

在江西南昌市，住房公积金管理中心日前对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市城区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此调整已从4月1日起执行。

安徽蚌埠市住房公积金管理委员会审议近日也通过了《关于提高蚌埠住房公积金最高贷款额度的意见》。从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。

在内蒙古呼和浩特市，关于住房公积金的使用率及贷款额度，单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元，由此提高居民的购房能力。

事实上，近期上调公积金贷款额度的城市名单仍在进一步扩大。据不完全统计，近期还有辽宁沈阳、新疆克拉玛依、山东滨州、河南郑州和信阳等多座城市上调公积金贷款额度，调整额度均在15％至25％之间。其中，新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元。滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万元／15年提高至30万元／20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力。在郑州，公积金贷款最高额度上调5万元，购房者最多可以贷款45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。

据新疆克拉玛依住房公积金管理中心主任曹建斌分析，放宽公积金提取和贷款政策主要基于两个原因。其一，住房公积金是一项惠民政策，应该将政策用好用足；其二，全市公积金账户余额充足，客观上可以满足较为宽泛的提取和贷款需求。不过，值得注意的是，近期上调公积金贷款额度的城市多属于二三线城市。在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动。

多城市房价呈下行态势

第7篇：关于住房公积金的政策范文

关键词：资金；货币化；住房公积金

1 住房公积金功能必须重新定位

住房公积金最初以归集住房资金、强制性储蓄以及住房制度货币化等形式进行实施。今天，货币化与市场化的城镇住房已经相对比较完善。住房公积金原始定位已经较难适应时展，因此，必须考虑对其如何进行重新定位。然而，已有的政策法规没有对住房公积金的服务对象予以明确，各种规定以及条例中涉及的居民或职工概念相对也比较模糊，致使很难对其进行准确定位。经济学认为，个人可支配收入决定了住房消费。实际生活中，高收入人群无需为住房问题发忧，而中低收入人群却必须考虑住房问题。在市场经济下，什么样的职工需要住房公积金的帮助？住房公积金还是只为中低收入职工服务？这都需要住房公积金明确其定位目标。如果依然实施过去的原则与优惠办法，那么中低收入职工将不会得到帮助，进而会导致社会不公平。很多研究者对住房公积金是否应该作为住房保障体系内容，持有不同看法。

只有弄清楚住房金融与住房保障，谁是住房公积金的核心，才能够确定住房公积金的目标客户。如果把住房金融作为住房公积金的核心，那么其目标客户就是中高收入群体。虽然降低了运营风险，却对民生问题帮助不大。如果把住房保障作为住房公积金的核心，就可能导致公积金缴存不足以及运营风险增大。因此，没有明确的目标定位，也就不能够体现住房公积金的优惠性。同时，住房公积金制度也必须改革，才能适应新时期的社会变化。住房公积金是住房金融的一种表现形式，必须对其定位进行全面思考。住房公积金应与住房政策、住房金融体系的构建一致，同时，也必须与住房市场以及宏观金融体系发展相符合。随着社会的发展，借助公共力量才能够实现住房的人群，应该成为住房公积金关注的对象。因此，未来住房公积金应在住房保障体系建设中发挥其应有作用。同时，住房公积金如果有科学合理的政策作保证，完全能够为不同层次的人群服务。

2 住房公积金发展与改革思考

住房公积金的实施，在广大职工购房过程中发挥了巨大作用。然而，随着社会经济发展，住房公积金在实施中存在的问题也逐渐显著，只有对其进行改进与完善，才能够使其更好的服务于社会。

2.1 住房公积金金融化创新发展的思考

由国家深化改革相关规定可以看出，实施住房政策性金融势在必行。住房金融也将成为城市建设融资的重要内容。然而，在我国，还没有相对比较完善的住房金融体系，也没有与住房建设相关的直接融资业务。同时，由于住房公积金制度定位的影响，导致住房的保障与金融两项职不能够得到有效发挥。国家经济以及金融改革的发展，住房公积金与金融性相关业务将不再委托银行实施办理。住房公积金实施金融化改革已经迫在眉睫。原因有：只有对住房公积金的金融属性及其定位进行确定，才能够使住房保障与住房金融得到统一；如果要体现住房公积金在住房金融体系中的作用，就必须提高住房公积金管理的经济效益和社会效应。

2.2 住房公积金资金属性的重新思考

在我国，住房公积金的资金属性一直没有得到明确确定。如果不能够正确明确住房公积金的资金性质，政府实施法律强制手段缴纳住房公积金，是否还有必要以及其依据也就很难确定。同时，住房公积金不属于社会保障基金，政府也就没有原因进行强制。目前，国家对住房公积金的强制性，能够有效保证资金的稳定性，也是拓宽互基金所需。只有更多的人群参与住房公积金，住房公积金才能够发挥其融资作用。住房公积金的强制实施，能够让所有参与者受益，能够帮助更多的人群提高居住水平。如果住房公积金制度设计的更加科学合理，以自愿或半自愿形式缴纳住房公积金，就能够成为实现。同时，住房保障体系构建也能够借助住房公积金获得很好支撑。

2.3 明确住房公积金的价值取向，完善其住房保障功能

目前，住房公积金的管理处于行政与金融之间。因此，住房公积金不仅具有金融性职能，而且也具有行政管理的特点。住房金融以营利为价值取向就具有市场性，住房保障以保障性为价值取向就具有政策性，因此，可以认为住房金融与保障功能二者之间是对立关系。然而，如果两者相互兼容，就会导致金融营利性，也就会使公积金的缴纳受到严重阻碍。金融目的是追求利益，而住房公积金的金融性职能显著，房价也将攀升，进而中低收入职工也将会陷入买房难的困境。住房公积金不实施强制性缴纳，其资金规模以及覆盖范围都将受到严重影响，那么其公共性自然就会受到影响。住房公积金只有以公共利益为目的，才能够使其专用性和普惠性得到保证。所以，国家对住房公积金的管理，必须实施科学合理的价值取向，必须以住房保障为目的，才能够让更多的人群受益。

同时，国家更应发挥住房公积金的公共福利性质。国家应对住房公积金的缴纳及其使用范围有效拓宽。如果缴纳人员家庭及其家庭成员出现重大变故，可以支取公积金；相对收入较低的家庭，也可以借助公积金缴纳物业费等各种费用。国家应成立相关住房置业担保机构，使住房公积金具有相应的信用资格，让更多的家庭能够借助住房公积金获得担保。

3 建立规范的管理机构，实现统一管理

《住房公积金管理条例》已经明确指出，住房公积金管理中心不具有营业性质，是隶属于政府的事业单位。然而，住房公积金管理中心在实际运行中，却很少得到政府的管辖。其不仅有财政局、建设局以及政府办等主管，而且也有事业单位与行政单位之分；在级别上也有很多不同。由此可见，住房公积金管理体制没有得到统一。同时，住房公积金管理也没有得到上级有关单位的重视，致使其管理弊端更加突出。很多地方的管理委员会不能依据相关要求开展工作，导致管理制度形同虚设。在此情况下，首先，国家只有实施统一管理模式，对住房公积金实施财政部或正部级事业单位直属管理，才能够使其发挥应有的保障功能。其次，可以设计相应的省级管理局，市县级设立办事处或分局实施管理。为保证住房公积金的安全性，应依据实施工资级别等挂历模式。也可以与医保、社保以及失业等单位进行合并，实施统一管理，进而使其成为行政机关。第三，对公积金的管理系统应适时升级，对其信息管理系统进行开发与完善，进而对住房公积金实施全国统一监管。同时，住房公积金管理还可以与其他社会保障资金流通，充分发挥保障资源的保障作用。

相关资料显示，在我国，只有五分之二的城镇职工能够得到住房公积金的帮助。因此，国家应实施农民与职工相同的制度，社会就会更加和谐。同时，国家可以通过城市务工人员与职工一样缴纳住房公积金，城乡实施统一住房公积金制度，对农村住房制度实施改革，就能够有效减少城乡差别，加快农村城镇化的进程。在非职工缴纳住房公积金时，国家可以依据自愿原则，实施国家补贴一部分、个人承担一部分等措施，对农村住房公积金保障制度进行完善。这样，逐渐实现全国统一管理。

4 完善住房公积金制度对策分析

4.1 对利率政策实施调整

基于公积金利率政策与其互助、公平的原则相违背情况，应对其利率进行调整。公积金存款利率倒挂政策，致使相关资金具有一定的安全隐患。考核指标不合理，致使对增加增值收益与完成考核指标不能做出正确决定。存款利率低，不能够激励职工缴存住房公积金的积极性，进而降低了住房公积金的作用。所以政府应依据市场环境，对住房公积金利率适时改革，不仅能够激励职工缴纳住房公积金的积极性，而且能够使住房公积金发挥更大的作用。国家可以通过设置住房公积金的多种存款利率，并实施贷款浮动利率，进而确保住房公积金的正常运作，从而实现国家与个人的双赢。

4.2 拓宽住房公积金覆盖范围

住房公积金业务没有随着经济体制的发展而发展，导致其覆盖范围较小。国家应对加大非公经济组织的执法力度，使更多人群能够享受住房公积金制度。实施非公经济组织住房公积金制度不仅能够促进社会的和谐，而且能够改善企业发展环境，加快城市化进程。同时，也能够促进住房公积金事业健康发展。

4.3 建立并完善公积金贷款风险防范体系

住房公积金管理中心不仅对办理手续以及服务态度应实施改变，而且也应对贷款风险予以足够重视。国家应建立并完善公积金贷款风险防范体系，首先，应对借款人的信誉度进行审查。借款人应具备良好的偿还能力与信用。其次，认真实施贷款前的抵押物审查。第三，需具有完整的逾期贷款分类预警机制。第四，积极实施政府担保制度。通过政府担保，或借助担保公司，将贷款风险降低到最小程度。第五，健全抵押物处置制度。第六，加强中心内控制度建设。第七，增加贷款品种，降低政策性风险。同时，应对住房公积金监管机制进行完善。

5 结语

住房公积金在实施发展与改革进程中，必须以服务大多数民众为目的，应对不同区域缴纳公积金的比例进行有效协调，使其管理成为统一的政策性机构。同时，住房公积金必须加强风险管理，应具有完善、有效的内部控制机制，进而提高其抗风险能力。住房公积金在多年的运行中，已经出现了诸如管理不善以及监督不到位等问题，因此，必须借助有效措施对其管理进行完善，大胆探索，勇于创新，才能够使住房公积金更好的服务于民。

参考文献

[1]殷俊，彭聪.基于公平视角下住房公积金权益模式改革探析[J].理论月刊，2014（11）：152-159.

第8篇：关于住房公积金的政策范文

住房公积金受惠者仍是少数

今年24岁的女孩王虞（化名）在某政府机关工作，工作未满两年，却已经在工作所在地浙江衢州购下了80平方米的住房，成为同龄人中为数不多的几个有房族之一。这得益于小王单位在过去两年里给她缴纳的住房公积金。

“26万元的房子，首付了8万，剩下的全部用公积金贷款，每月大概还给银行一千多元。”王虞笑着给记者算了一笔账，虽然日子过得比从前紧张许多，但比起商业房贷却可以省下不少钱，而且从此在这个城市里有了自己的一个安乐窝。小王说：“过去压在心里没有住房的这块石头，总算落地了。”

但在现实生活中，像王虞那样工作时间不长，却可以利用住房公积金政策为自己买房的人并不多。据了解，浙江省绝大多数非公企业，没有缴纳住房公积金的员工比比皆是。

江西来的小余是刚毕业的大学生，去年年底通过层层筛选，进了杭州一家外贸企业工作，每月3500元工资。对一名刚大学毕业的年轻人来说，这个待遇已算不错。但小余仍很苦恼，因为他在杭州没有住的地方。每月的工资除了租房交房费，吃饭，想在短时间内买一套不大的房，也是天方夜谭。他很有感触地对记者说：“在杭州租房很贵，想买房由于缺乏一定的贷款资格，只凭每月的三千多元钱，根本不可能。”他说：“如果拥有一份公积金账户，至少可以让我的买房计划缩时不少。所以，有时候想想宁可少点工资进事业单位，一来稳定，二来各种社会保障全面，可以省不少事。”

记者了解到，眼下，除了非公企业的职工之外，还有更多的人，如一些农民工更是对住房公积金不敢有太多的奢想。在他们心目中，每月能按时从老板手里拿到工资就已经不错，谁还会再去奢想住房公积金或其他保障呢？

近日，当记者在杭城某建筑工地采访，告诉打工的农民工小李有望享受住房公积金待遇的时候，他的眼神里流露出来的是怀疑和茫然，可依然是笑着对记者说：“那敢情好啊！”

用住房公积金买房，已成为越来越多老百姓的渴望。而现实并不让人乐观，一些省份公积金覆盖率还在50%以下。

现有的住房公积金体系有其不足

新年伊始，当建设部关于公积金的方案通过媒体传播给大众的时候，业界不乏喝彩之声。然而，另一方面，对这个被专业人士称为住房公积金的破题之举，许多人抱有怀疑。新政出台，能否力导公积金政策的真正“突围”，实质性地减轻普通百姓对买房难问题的担忧呢？

一些专业人士认为，从积极的角度看，围绕住房公积金的新规，将促使住房公积金缴存和使用政策进一步完善。可记者采访时候却发现，许多普通老百姓对此并不看好。有人甚至对记者表示，现有的公积金体系本身有其不足的一面。比如垄断企业与一般企业的缴费程度不平衡，公积金申领手续的繁杂都已经与推行公积金制度的初衷相背离。

浙江广电集团事业编制的罗先生本身已享受了公积金政策，但是用他的话来说：“公积金属于鸡肋的概念，弃之可惜，食之无味。”他说，但凡公积金缴费高的人大多是有钱人，他们或者是垄断企业，或者是权要部门，本身有房有车，或者可以分到公房，根本不用为买房子发愁，却享受着最高额度的公积金。但是另一方面，低收入人群住房公积金偏低，一年千把元钱根本不能为他们解决任何住房难题。

所以，当农民工小李在了解了具体的操作规定后，短暂的兴奋随即便被冲淡。因为根据规定，能享受住房公积金贷款的进城务工人员，必须是与单位签订了劳动合同且有工资收入的，而且，在办理房贷之前需要签订缴存协议，协议约定的支取条件称，贷款前的缴存余额为两年。这样的门槛，事实上又将他们中的相当一部分人，挡在了享受公积金福利的大门外。

记者在采访浙江省住房公积金监管办主任杜康生时了解到，其实公积金向穷人推广的政策并不新鲜，在国家政策中，规定了所有的企事业单位必须为正规合同工缴纳住房公积金，虽然这几年下来交纳公积金的单位已经越来越多，但远远没有达到全民普及的范围，更谈不上普及到农民工。

目前，不少进城务工人员以打零工为业，即便是有单位招用，能与之签订劳动合同的也是寥寥无几。

再说缴存余额两年。按照住房公积金制度，住房公积金应由职工所在单位为职工缴存。但对于进城务工人员来说，近几年，劳资纠纷问题还未得到完全解决，外来务工人员若能按时足额收到发放的工资就相当不错了，谁肯为进城务工人员缴存住房公积金？

而延伸出来的另一个问题是，进城务工人员流动性大，即便是已符合贷款条件，但由于许多地方的住房公积金还不能异地支取，所以，他们只有在就业地买房时才能动用住房公积金，在家乡买房、建房时则无法使用。由此，农民工担忧这些公积金最终是否只能躺在账户里“睡大觉”。事实上，许多外来务工人员是根本无力在大城市买房的，对他们而言，在城市辛苦挣了钱，回家乡能盖上一间房才是最现实的事。

新政实施任重道远

新政策开局，总是困难重重。2007年住房公积金管理、使用政策的逐步推行，也为许多没有交纳公积金的人带来一些新的希望。新的公积金细化的政策也同时为缩短贫富差距，创造和谐社会带来福音。

浙江省住房公积金监管办主任杜康生对记者说，事实上，早在2001年，浙江省就提出了在除机关事业单位、国有大企业之外的非公企业推广和普及公积金政策。新政策出台后，虽然在公众视野内掀起轩然大波，但在业界，这已经是非常古老的话题。

2006年，浙江省住房公积金工作取得了显著成效。全省住房公积金增值收益首次达到10亿元，比上年增加2.7亿元。年末风险准备金余额近22亿元，占贷款余额约5.3%。住房公积金贷款大幅增长，逾期贷款率大幅下降，贷款资产质量进一步提高。公积金贷款额比上年末增加35%，贷款余额占归集余额的比例达到78%，比上年提高8个百分点，贷款率多年位居全国各省、区第一，连续两年位居各省、区、直辖市第二。据了解，在未来的几年里，浙江省将大力加强对个人贷款的风险管理，建立健全风险控制制度，力争使逾期贷款率进一步下降，贷款资产质量大幅提高。

同时，2006年，浙江省从住房公积金增值收益中提取廉租住房建设补充资金1.4亿元，到2006年底，已累计提取廉租住房建设补充资金7.4亿元，已使用2.8亿元，成为廉租房建设资金的重要来源，为我省住房保障工作做出了贡献。

“但是，目前在我省还有许多地方，许多企业没有按规定给职工办理和交纳住房公积金。许多企业职工群众还是无法享受住房公积金贷款的实惠。” 杜康生对记者说。

对此，有专家认为，要想让住房公积金真正为一次性支付购房资金有困难的广大群众提供购房资金和购房贷款，需要切实从以下几点加以完善：

第一，住房公积金要回归它的调节功能，既要发挥好它调节住房资金的功能，也要发挥好它调节社会公平的作用。需要完善住房公积金的相关政策和法律，对不公平、不公正现象进行纠正，而且要必须限制“腐败福利”。防止有人一分都缴不上，有人却月缴数千元的现象。避免住房公积金变成富人的“俱乐部”。

第二，要提高住房公积金的使用效率。据统计显示，住房公积金使用率一直非常低，没有发挥应有的效能，这其中既有金融制度方面的缺陷，也有监管不力的问题。

第三，要加强住房公积金征缴管理。虽然目前公积金交纳面要覆盖农民工还有很多困难，但对城市中不积极缴存公积金的单位，要加大引导和处罚力度，确保职工的合法权益不受侵害，扩大覆盖面。

第四，要完善住房公积金风险和监管制度。近年来，因住房公积金监管漏洞，腐败大案屡有发生。还有，建设部是否有金融机构监管的专业能力也广受质疑。同时，世界银行在一份报告中也指出，住房开发和安全合理贷款二者之间也存在潜在的利益冲突。据了解，在未来的几年里，浙江省将大力加强对个人贷款的风险管理，建立健全风险控制制度，力争使逾期贷款率进一步下降，贷款资产质量大幅提高。

记者相信，随着住房公积金新政策、新制度的逐步完善和推广，城市里一些居无定所人群将逐渐圆上“有房”之梦。

相关链接

建设部：住房公积金制度将覆盖农民工

近日，建设部就住房公积金工作，要求各级建设行政主管部门会同有关监管部门，督促各地按照“严肃纪律、严格监督、规范运作、强化服务、防范风险”的要求，着力做好以下工作：

一是，依法扩大住房公积金制度覆盖范围。依法规范住房公积金缴存政策，认真清理、坚决纠正不符合国家有关规定的缴存政策。有针对性地采取措施，突出重点，全面推进归集扩面工作，使制度覆盖范围逐步扩大到包括在城市有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。2007年，实现全国住房公积金实际缴存人数比上年增长5%以上。

二是，稳步提高住房公积金使用率，加大对中低收入职工住房消费的支持力度。进一步完善住房公积金提取和贷款政策，增强服务意识，便捷贷款程序，合理降低费用，提高办事效率，有针对性地解决影响资金使用效率的问题。重点支持职工购买中小套型、中低价位自住住房，支持中低收入职工通过租赁方式解决住房问题。在确保资金安全的前提下，保持住房公积金个人住房贷款发放户数和数额持续稳定增长。

三是，加强住房公积金使用的管理，确保资金安全。强化对个人住房贷款和提取使用的管理，严格防范资金运作中的各类风险，加强对资金用途的监控，严禁住房公积金贷款用于非自住住房消费。开展贷款风险排查，依法严肃查处违规违法使用住房公积金的行为。

四是，夯实各项基础工作，规范住房公积金业务管理。完善管理制度，健全内控机制，加强统一管理，强化对关键岗位、关键环节的监控，积极推进住房公积金管理的规范化、标准化和信息化建设。加强管理队伍建设，提高从业人员整体素质。

第9篇：关于住房公积金的政策范文

我国从1980年提出住房制度改革,经十多年的酝酿和准备,1992年启动实质性改革,历时25年,主要经历以下几项改革:提租补贴、建立租赁关系;建立了住房公积金制度;公有住房按成本价向职工出售,盘活存量住房资产;开放二手房市场。提前允许房改房上市交易,为职工进入市场卖旧房、买新房创造了条件;实施住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

一、住房改革面临的困难、问题

经过多年努力,目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建立住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化补贴制度,初步建立了收入高的家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的住房供应体系。但住房公积金制度、住房补贴制度、住房供应体系依然存在和面临不适应、不适合的困难和问题,主要表现在:

(一)住房公积金制度有待进一步完善

现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象,不利于住房公积金制度的健康有序发展。

《国务院住房公积金条例》规定,住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定,由各地自行规定,且未对工资基数实行封顶,造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元,有的单位平均不足200元,个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性,存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩,造成高收入者得高额住房公积金,低收入者少得住房公积金的怪现象。

由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够,住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示,2004年实际缴存职工人数为6138.5万人,覆盖率仅为58.4%。主要是住房公积金还存在应建未建的现象,如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度,大量进城务工人员,非常需要在城市买房或租房居住,但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力,对一些新招员工签订固定薪酬合同,将住房公积金故意排除在外。

住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示,截至去年底,全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元,除去个人住房贷款和购买国债,仍有沉淀资金2086.3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用,“房委会决策”流于形式;住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行,个别地方资金管理分散,有过分追求自身利益的现象;住房公积金的作用没有得到充分发挥;一些地方住房公积金监督机制不健全,住房公积金存在风险隐患。

(二)住房补贴制度矛盾突出,住房补贴发放进展缓慢

以杭州市区为例,对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴,对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25%发放住房公积金补贴。

一方面,对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上,住房补贴简直是杯水车薪;另一方面,企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负,至今累计发放率不到20%。新人的住房补贴比例又明显过高,按现行住房公积金同口径计算,住房补贴每月普遍高达1000元,新老职工之间严重不平衡。

(三)住房供应体系亟待完善

过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实,苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房,又不能租住廉租房。

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高,广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望,而经济适用住房供应量又非常有限,供需矛盾非常突出。同时,这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异,又缺乏相关权威的收入证明机构,收入线的划分形同虚设,使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段,模糊收入来源,混入购房队伍,加剧供需矛盾。

(四) 异地调动、干部住房政策矛盾较大

由于各地经济、社会发展的不平衡,住房政策、标准、需求有较大的差异,各地住房政策也不尽相同,这对组织需要异地调动的干部、干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、干部解决自住住房的能力较弱,难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本,个人难以承担。

(五)住房维修基金作用没有得到有效发挥

在公有住房按房改政策向住户出售时,原产权单位按售房款的15-30%提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金 ,由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉,许多居住区没有成立业主委员会,房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法,使得住房维修资金长期在银行沉淀,其作用没有得到有效发挥。

二、进一步推进住房制度改革的对策和建议

(一)进一步完善住房公积金制度

住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题,主要是制度缺陷和管理缺位问题。

住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式,具有福利性、保障性和互等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则,住房公积金再与工资挂钩,高收入者多得住房公积金,低收入者少得公积金,有失公平。既然住房公积金具有住房保障性,住房公积金的月缴额度就应根据当地的

商品房价格、经济发展水平有所限制,对一个职工年平均工资不到20000元的城市,一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的,比个人所得税起征点1600元也高出许多,从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力,显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为,住房公积金月缴额应与工资基数脱钩,按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例,按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元,按工作30年计,通过银行按揭需每月支付3882元,按夫妻二人计算,职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元,对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。

住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解,许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念,更不了解立法规定,在当前就业压力较大的情况下,一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此,住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》,设立维权机构,加大执法力度,扩大住房公积金的覆盖面,维护职工权益。

加强对住房公积金管理机构的管理,是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用,优化住房公积金管理委员会成员的结构,适当增加金融、房地产、法律专业人才比例,为科学决策提供保障。

(二)采取更加灵活的政策,推进住房补贴发放进程

政府相关部门应加大力度,推进住房补贴的发放。据分析,住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因:

一是企事业单位领导重视不够,一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划,无视弱势职工的权益,不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。

二是住房补贴资金来源严重不足,事业单位本身收入来源有限,财政补贴又难以到位,企业单位要看经济效益来确定。

三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题,改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任,造成无人管现象。

四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够,不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持,如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。

笔者认为,房改、财政部门应加大力度,促进住房补贴的发放进程,主要应从以下几个方面着手:

一是加强政策推动力度,对企事业单位区分情况分类指导,对有能力解决的单位应限期发放,对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施,对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。

二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。

三是加大住房补贴宣传力度,让企事业单位重视和掌握政策,加快实施步伐。

四是加强对住房补贴政策研究,增强解决政策实施中出现矛盾的能力,尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。

(三)加强住房保障体系建设,调整供需关系,完善住房供应体系

住房是老百姓的最基本需求,建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能,但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的,也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”,通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度,建立和完善住房保障体系。

一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的,但其他收入又是难以掌握的。因此,笔者认为,应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定,对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件,改户口迁入年限作为要件,如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性,抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。

二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品,要有适当超前意识,尽管是经济适用住房,但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致,如多数城市为了节省建设成本,经济适用房选址较远离市区,生活成本又很高,房子户型、面积又很不如意,成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此,要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。

三要倡导租售并举,引导合理的住房消费,改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径,应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解,在市场经济发达国家,通过租赁解决住房的人占60%以上,自有住房率在40%左右。要合理引导人们的住房消费观念,首先要“有房住”,其次才是“有房产权”,二者可分步解决,不求一次到位。

四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭,应逐步列入廉租房解困对象,采取适当补贴支持向市场租房,逐步消除住房“夹心层”。

五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者,如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策,来抑制投资购房和非理性住房消费。

(四)因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、干部的住房管理政策

2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》,对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定,并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为,省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜,切实保证异地调动、干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨,应适时调整补贴标准,对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。

(五)加快研究制定住房维修基金使用管理办法,充分发挥住房维修基金的作用