小米海外市场分析精选(九篇)

第1篇：小米海外市场分析范文

供应量外移趋势明显

“目前，上海市区的建设用地较少，使得市区商业用地日益减少。随着城市人口的外移，郊区的商业配套也在跟进，开发量日益增加。此外，近年来市政府大力发展物流商贸业，在郊区开发了一批大型商贸中心，这也增大了郊区商铺的供应比重。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

薛建雄指出，郊区大型商贸城的成交量左右着目前上海商铺市场的整体走势，这些大体量、低单价的项目成交，将全市成交均价直接拉低。

高纬环球研究报告指出，近期上海商铺市场的新增供应量有所下滑。目前商铺的成交主要集中在南汇、宝山、奉贤等外郊环间区域，其中小面积商铺较受青睐。随着上海中心城区商铺的逐渐饱和，区域正逐渐成为商家投资的主要“战场”。

从2007年上海市地块出让的情况来看，商业用地基本集中在青浦、嘉定、奉贤、宝山、南汇等郊县，市中心只有卢湾区两幅商业地块出让，且体量较小。

“商铺供应量外移的趋势自去年起就已经显现。”荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示，“以去年11月份为例，金山区供应量达到235484平方米，占上海该月新增供应总量的66%。松江大学城、南汇等外环区域也出现了大批社区商铺，但由于这些区域的住宅入住率不高，因此短期内商铺的回报率较低，导致商铺市场明显供过于求。此外，目前银行收紧房贷，商铺市场首当其冲。”

400万平方米的消化压力

从3月第一周的成交数据来看，专业市场类商铺价格较低，如金山长三角物流中心成交均价只有3472元/平方米，南汇上海五角世贸商城也只有6000元/平方米，金山上海服装城均价也仅为6473元/平方米。

虽然这些郊区的商铺价格较低，一些专业市场也已经到了存量尾房销售阶段，如上海服装城、南汇五角世贸商城等，但上海在售的商铺存量已经超过400万平方米，且每年的新增供应量超过200万平方米。根据以往的市场经验，上海每年可消化商铺面积仅为200万平方米。

第2篇：小米海外市场分析范文

小米的崛起

“许多人把小米比作中国的苹果，”罗森布拉特证券公司的分析师Brian Blair表示。“小米无疑从苹果那里抢去了许多份额。”

在中国市场，三星目前仍然占据领先优势，但是小米已经凭借它们近似于iPhone的低价设备在销量上超越了苹果。小米CEO雷军在会上有着与史蒂夫乔布斯一般的风范，苹果公司的联合创始人史蒂夫·沃兹尼亚克甚至在今年一月登上了小米的舞台，与它们一同庆祝。

苹果的实力将在今年秋天iPhone6时得到验证，新品的屏幕尺寸将在5英寸左右，这将与小米和三星的热门产品尺寸类似。

由于同样使用着安卓系统，小米在中国大陆更直接的竞争对手不是苹果，而是三星。

三星在2013年统治着中国的智能手机市场，而据弗雷斯特研究公司表示，小米只比苹果第六名的位置稍微靠前一点。

而今年，这一排名可能仍将有所改变。小米在今年一季度ABI的研究报告中超越了联想，一举上升到国内第二的位置，三星仍然稳坐第一的宝座。

今年四月，小米甚至在中国移动新用户合约机报告中超越了三星，而一般说来，这些手机新用户往往是那些青少年学生群体。这家世界上最大的移动运营商表示，小米公司在今年四月以175万台合约机的销量超越了三星的127万。苹果以29.7万的数字名列第11名。

成功秘诀：闪购、低价、MIUI

鉴于小米三年前才开始销售手机，这样的发展速度无疑令人印象深刻。公司发展速度迅猛的重要原因之一就是它们与用户良好的关系，分析师表示。

这家北京公司仅通过线上渠道向消费者直接销售产品，这在以往并不常见，ABI研究公司的分析师Nick Spencer表示。

小米每次都采用闪购的形式销售固定数量的产品。消费者必须登录小米公司的网站预约，才有机会抢到购买的机会，据说这一方法可以避免投机倒把的黄牛。

通过这一策略，小米在今年第一季度便卖出了超过1000万台智能手机，这完成了它们对全年4000万台销量的预计目标，并且成为了第一季度全国销量第四大的品牌。

去年，小米公司没能达到2000万台销量预期，最终以1870万台收官，但是这一数字已经比2012年翻了一番有余。

低成本是小米成功的另一个秘诀。在亚马逊中文网上，iPhone5S的价格高达800美元，而小米的旗舰产品米3连300美元都不到。小米的其他产品，如红米，价格甚至仅略高于100美元。

小米深度开发的生态系统同样重要，它们的设备运行的是一个经过自定义修改的基于安卓的系统——MIUI。据说公司每个月可以通过该系统获得490万美元的营收。而非小米设备同样可以下载安装这个系统。

但是，小米在中国赖以成功的特性可能无法在美国以及其他市场成功复制。

“小米在中国以及相邻市场是苹果和三星的挑战者，但是它们的社会化战略很难在其他地区复制，”Spencer表示。

进亚太易，冲欧美难

自从雨果巴拉去年八月离开了谷歌的安卓产品管理部门，变成了小米的全球副总裁之后，公司便加快了海外扩张的脚步。

为了迎合海外用户，小米今年四月把自己的域名换成了更加响亮的Mi.com。上个月，公司开设了针对印度市场的网站，并且在亚洲其他地区开设了多个分部。

但是分析师表示，小米需要采取一个很强的营销推广计划再配上非常独特的产品才能在全球市场把用户的眼光从三星和苹果那里抢过去。在这些海外市场中，美国市场尤其难以攻破。

小米现在可能还没有足够的理由走那么远。“它们还没能在本土获得统治地位呢，”Blair表示。“它们并不急于跳出中国，因为它们还在走着山寨的模式。当然，三星也一直在用这个模式。”

三星在全球，包括美国市场的缓慢崛起和成功源自于它们长达十年的营销战略，分析师表示。

“很难想像小米可以超越三星，”沃顿商学院的营销教授Z.John Zhang表示。Zhang教授此前为这家韩国公司提供过营销训练服务。他补充说，小米这家创立于2010年的公司“还不是一家大公司。它还在发展阶段。”

第3篇：小米海外市场分析范文

为了能够让投资者对上海二手房市场有一个较为全面的了解，本刊特地选择各环线间的热点板块作为考察对象，并对各个板块内的高、中、低三种档次的物业，就2007年10月份以来的价格变化情况进行对比分析。在此需要说明的是，之所以要选择从2007年10月份作为起始点，是因为楼市行情是从去年4月份开始，一直上涨到10月份，应该说10月份是去年的行情高点。

内环线以内：价格较为坚挺

就上海二手房整体情况来看，内环线以内区域房价较为坚挺，但有少数此前上涨过快的楼盘价格出现了回落迹象。

根据记者选择的古北、徐家汇以及联洋社区三大热点板块来分析，各板块的具体表现各不一样。古北社区作为上海最为成熟的国际社区，市场表现最为平静。21世纪不动产上海瑞丰地产古北区域新古北店经理赵利菲告诉记者，从去年10月份以来，古北板块内的房价表现比较坚挺，少数楼盘价格还在上涨，如古北国际广场，单价微涨500元／平方米。而徐家汇和联洋社区则不一样，虽然大多数楼盘价格稳定，但有少量房源出现了回调迹象，如在联洋社区内，华丽家族和中邦风雅颂则有2.5％～4.3％的下跌。上海美联物业联洋分店有关人士表示，这主要是联洋社区内此前炒作过度所致。而在徐家汇，作为高档居住板块的代表，此前一度快速上涨的高档楼盘中，有部分房源报价出现了回调，如铂金馆的报价下滑了500元／平方米(具体见表)。

内中环闻：涨跌互现

业内人士介绍说，内中环间的房地产市场之所以活跃一些，主要是由于区域内房价在此前一轮上涨过程中，部分热点区域内上涨速度过快，因此在市场处于盘整阶段时，这些上涨过快的区域，价位相应会出现较大幅度的回调。而活跃在中内环线间的投资者，相对来说资金实力没有内环线以内的雄厚，因此对于市场变化的反映更为敏感。

记者选取大宁绿地和碧云社区作为重点考察板块。大宁绿地是闸北区内较为成熟的居住板块，目前聚集了嘉利明珠城、慧芝湖、格林春天、新梅共和城等众多新开发的楼盘，以及分布在周边的新村，组成成熟的居住区。21世纪不动产上海瑞丰地产闸北总监黄伟平表示，板块内整体表现比较平稳，如面积较小的老工房单价有所上调。但是近期少数此前涨幅过快的楼盘中，有部分房源挂牌价出现了下调迹象，如慧芝湖此前单价曾一度摸高至20000元／平方米，但目前已经下调到18000元，下滑幅度达10％。在另外一个热点居住板块碧云社区内，由于板块也逐渐发展成为国际居住社区，有高租金回报作为支撑，近期板块内房价变化不大。

中外环间：房价多微涨

位于中外环线间区域的楼盘价位，在近期少有下跌迹象，相反少数板块内的房价还出现了小幅上涨。

业内人士分析认为，随着上海市政建设的推进，不少区域交通、医疗、购物等得到改善，因此随着中外环间居住环境的改善，这里越来越得到更多的关注。而就中外环线间目前的状况来看，价位较为适中，这为广大刚性需求所接受，因此不少区域房价出现微涨自然在情理之中。

在记者选取的两大热点板块内，新江湾城板块由于其靠近五角场商圈，该板块成为中外环线间价格最高的板块。21世纪不动产上海瑞丰地产杨浦区域总监梁伟贤表示，从去年10月份以来，板块内房价微涨，如东申花园便从去年10月份的20000元／平方米，涨至目前的21000元／平方米，涨幅约5％。与此同时，板块内的老工房也有小幅上涨，每平方米上涨300元左右。而在另外一个热点板块――三林板块内，记者也了解到了相同的信息，据当地的中介介绍，目前板块内中高档公寓的价位在近期维持原价不便，如万科新里程、环球翡翠湾等楼盘，其二手房均维持在18000元／平方米、12500元／平方米左右，没有变化。而板块内一些老工房、动迁房等，还有小幅上涨，如三林苑，挂牌价从9500元／平方米提高到10000元／平方米左右，涨幅为5.3％。

外环以外：房价多微降

外环线以外区域的价位出现了下滑迹象。

记者选取的九亭板块和宝山西城区两大板块，是目前上海外环线以外发展得比较成熟的板块。在九亭板块内，虽然受去年年底轨道交通9号线利好刺激，但是近期房价仍然出现了下滑迹象，如奥林匹克花园、知雅汇等楼盘，就有7.7％～10％的回调，而在宝山西城区内，此前价位一度达到10500元／平方米的万科四季花城，目前大多数报价在10000元／平方米左右，同时康桥水都、天馨花园等楼盘，价位也有小幅下滑。

对此，业内人士分析认为，这主要是由于处于外环以外的板块房价在此前受整体行情的带动，出现了较大幅度的上涨，这不排除会出现价格透支的可能，因此在目前市场盘整过程中，肯定会出现适当回调现象。

4月前后市场或解冻

后市会怎么走，上海二手房市场会否结束观望态势?何时会出现转机?后市表现如何?

美联上海区总经理冯泓睿认为，二月租赁市场的活跃会继而带动买卖市场的回暖，在普陀、虹口、杨浦以及闵行等区，从节后开始门店的刚性需求带看量就在环比增加，伴随着内环线土地供应量逐步减少，预计中内环尤其是内环整体二手房价格会依然保持坚挺，在2月的基础上，3月的二手房成交将会有比较大的放量和改观。

第4篇：小米海外市场分析范文

隆平高科联姻的海外种业巨头，只是抢滩中国种业市场的众多海外种业巨头之一。海外种业巨头拥有优良的种子，通过与国内种业巨头合作，有可能逐步挤占国内原有种业公司的市场份额。部分人士担忧，如果国产种业不能加快研发，掌握合资公司的实际控制权，任由目前的态势发展，未来中国的种业有可能受海外种业巨头控制。

发力玉米种业

VHK为Vil－Morin &Cie集团的控股子公司，而后者又为法国利马格兰集团持股72%的控股子公司，是世界最大的种业集团之一，优势产品为杂交玉米种、小麦种和油脂类种子。其在山西的种子研究所建立已有十年之久，近期该研究所的玉米品种成熟，并通过相关认证，获准上市销售。2010年5月，隆平高科获得利马格兰研发的玉米品种“利合16”的独家权。

长江证券分析师乔洋认为，成立合资公司后，Vil－morin &Cie集团有可能许可合资公司使用其技术，这将能保障公司有优良的玉米种品种来源。

受此影响，隆平高科10日开盘即以一字封涨停，终盘报收36.68%。在其带动下，种业板块全线飘红，荃银高科、登海种业的涨幅都在5%以上。

此前，在水稻种子占据优势的隆平高科去年开始发力进军玉米种领域。2010年1月5日公告，隆平高科以3600万元认购山西屯玉的控股子公司北京屯玉种业有限责任公司新增资本，从而持有北京屯玉60%的出资额。

北京屯玉玉米种子年销量为1500万公斤，超过隆平高科本身的1000万公斤销量。这可以让隆平高科跻身玉米种子销售的第一集团军。

2010年4月，隆平高科聘任刘石为公司总裁。刘石2001年-2009年任杜邦先锋良种国际有限公司中国区总裁。在其任内，杜邦先锋与登海种业、敦煌种业合作的先玉335玉米种在国内获得成功推广，为两家上市公司带来丰厚的利润。

但2010年11月，隆平高科增资北京屯玉，进而控股山西屯玉的计划失败，隆平高科将所持北京屯玉60%的股权转让给山西屯玉。这也促使隆平高科将拓展玉米种业的重心转向国际合作。

国内市场激战正酣

玉米种业被认为是国内种业竞争最激烈，也是空间最大的领域。

玉米在我国是仅次于水稻的重要粮食作物，常年播种面积、产量分别占粮食的22%和25%。根据《玉米优势区域布局规划》(2008-2015年)数据，2003-2007年，玉米总产增加对全国粮食增产贡献率达到44%以上，位居各大粮食作物之首。相应地，玉米种业增产空间较其他粮食品种大。

国海证券分析师孙霞认为，玉米种的毛利率较其他粮种毛利率高，这也导致种业公司竞相进入该领域。目前，玉米种子的毛利率一般在30%，优良品种比如先玉335的毛利率达到60%以上。远远高过水稻等粮种的毛利率。

玉米种业又是竞争最激烈的。中国农科院作物所研究员佟屏亚透露，目前我国有90%的种子企业在做玉米经营，大型种子企业的市场份额只占30%左右，大多数种子市场份额分散在中小企业手中。

而根据农业部2010年12月31日出台的《农作物种子生产经营许可管理办法》征求意见稿，杂交水稻和玉米种子企业注册资本从500万元提高到3000万元，实行一体化经营的种子企业的注册资本由3000万元提高到1亿元。

分析人士指出，如果该办法实施，目前全国8700多家种子企业预计将有九成遭到淘汰。由此产生的市场空间，将由种业大公司来填充。

依据2010年10月中国种子协会的排名，隆平高科、辽宁东亚、中国种子集团、北京德农和登海种业等公司排名前五位。在这些企业中，隆平高科的玉米种能力较弱。

宏源证券分析师胡建军认为，玉米种业竞争中种子优良与否是关键。谁能够拥有优良的种子品种，再配以优秀的管理团队，将在市场竞争占据优势。这也是隆平高科延聘刘石和合资VHK的目的所在。

根据隆平高科证券办有关人士介绍，“利合16”玉米种属于第四季温带品种，主要推广区为黑龙江、河北、新疆、内蒙古、吉林等地区。“利合16”的销售正在刘石带领的团队下开始运作。

隆平高科的“利合16”与敦煌种业的合资子公司敦煌先锋的先玉335的播种范围相重叠。双方的遭遇战将不可避免。而先玉335成功正是来自于刘石的领导。

种业巨头纷纷抢滩

国内种业竞争格局中闪现的国际种业巨头身影引人瞩目。根据相关规定，国际种业在国内生产销售粮种需要与国内种子企业组建合资公司，并由中方控股合资子公司。

2002年和2006年，美国种业巨头杜邦先锋先后与登海种业、敦煌种业组建合资公司，从事先玉335的制种和销售，其中登海种业主要做夏播玉米种，播种范围为黄淮环渤海一带；敦煌种业主营春播种子，播种范围在东北三省、内蒙古、河北、新疆一带。

2007年，VHK通过股权受让持有隆平高科大股东新大新威迈46.5%的股权，进入中国市场。

胡建军透露，除了上述两家国际种业巨头之外，包括先正达(Syngent)在内的世界种业五强都在中国组建了合资公司。

第5篇：小米海外市场分析范文

分城市来看，一线城市成交面积环比上月继续增长，幅度为36%，同比亦回升52%，其中北京环比涨幅最大，为48.17%，同比涨幅则深圳最大，达到156.25%。二线代表城市成交面积环比上涨18%，较上月增幅有所加大，同比亦上涨9%，昆明环比涨幅最多，为84.37%，青岛次之。三线代表城市成交面积较上涨22%，同比则下降15%，其中惠州环比涨幅最为明显，为101.46%。

对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，各大城市楼市成交量在年末出现反弹，除了市场因素、政策因素外，还与各地把一些保障性住房、之前没纳入统计的住房集中放在年底统计进来有关。目前的市场只是相对有所好转，但不能确定为全面的反弹，各大城市较高成交量的取得，是建立在较大供应量基础上的。在政策保持平稳的情况下，楼市价格取决于存货的去化周期，目前除北京、上海存货去化周期比较适中以外，其余城市的存货去化周期仍然很长。

北京 豪宅热销 拉高均价

放松信贷的新政明显刺激了北京房产市场需求。北京市住建委数据显示，2014年12月北京市住宅新房网签量为19893套，环比大涨62.1%，同比大涨72.92%，超出了2013年3月19398套的前期高点。

从产品结构看，近期，诸多房企正在集中押宝北京的豪宅市场。在甲级公寓市场，泛海国际居住社区、盛德紫阙等四个新甲级公寓项目进入市场，同时五矿万科广场推出最新一期，共为市场带来724套供给。至此，全年甲级公寓市场累计供给量达到3424套，为2007年以来峰值。而新世界丽樽入市以及紫禁壹号院与燕西华府推出最新一期，则共计为市场带来434套高端别墅新增供给。

另外，成交价格方面，12月北京市新建商品住宅成交均价为25703元/平方米，环比上涨7%，同比上涨1.1%。对于价格上涨的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，除了地价不断提高外，北京楼市调控“限高令”逐步松动、退出，价格高于4万/平方米的住宅项目不断入市，在统计结构上也显著拉高了住宅均价。

对于北京楼市后市走势，北京中原地产分析师张大伟分析认为，自住房将是影响2014-2015年上半年最关键的因素，即使在信贷政策松绑的情况下，因为自住房的大量供应，北京的房价依然难以有大涨的可能性。

上海 名副其实“金十二”

年末，上海楼市的表现完全可以用“火爆”来形容。据金丰易居&佑威监控的数据显示，截至12月28日，12月前28个成交日累计成交了111.28万平方米，日均成交了3.97万平方米。若以此日均成交量推算，则12月的成交量可在123.21万平方米左右，就其目前的成交量来算，也已经刷新了10月的109.15万平方米，“金十二”已经名副其实。在业内人士看来，主要是因为三政齐发，效果叠加，让2014年上海楼市以翘尾的方式完成收官。

算上12月，上海楼市四季度连续三个月的成交量均超过百万平方米，对此，金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚认为，这表明上海楼市不仅完全复苏，而且作为成交主力的中小户型公寓产品已经开始呈现供应偏紧的状态，价格面临上行的压力。如果明年取消限购，上海或将再度面临投机型资金的炒作，商品住宅产品的价格恐面临大幅上扬。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦也对上海楼市非常看好。他表示，虽然近期公布的《不动产登记暂行条例》使市场产生了一些焦虑情绪，但要对市场产生实质性影响至少要到2018年以后。“眼下楼市暖冬格局已定，短期内供应也会转化为成交，可以预判，2015年1月的起步不会太低。”

深圳 关注“大前海”

深圳楼市强势回暖，2014年12月成交量再创新高。深圳市规划和国土资源委员会1日的2014年12月深圳楼市成交数据显示：当月深圳新建商品住宅成交7754套，环比增加34%，同比增长126%，创下自2011年以来的单月成交量新高。2014年12月深圳新建商品住宅成交均价为25758元/平方米，环比下降2.93%，同比增长24.46%。

深圳中原研究中心表示，深圳楼市高调的翘尾行情势必在年后继续维持市场热度。目前，元旦前后房贷利率下行加速，深圳已有15家银行提供优惠利率，再加上央行可能在春节前后投放大量流动性，年后市场受益于政策利好，或继续升温。

第6篇：小米海外市场分析范文

房价上涨出现加快趋势

记者的一位朋友是位资深业内人士，对于近期房地产市场的变化，他的观点是，市场的发展有些让人看不懂，但也是不无缘由。从5月末开始，不少城市的房价便进入了一波强劲的上涨行情之中，而且涨幅的表现也是非常巨大。就在刚刚过去的8月份，这一波上涨的势头并没有改变，反而出现了明显加快的态势。

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4％，涨幅比上月高0.2个百分点。其中新建商品住房销售价格同比上涨9.0％，涨幅比上月高0.9个百分点；环比上涨1.5％，涨幅比上月高0.2个百分点。涨幅较高的主要城市包括：北海18.2％、深圳17.6％、乌鲁木齐15.5％、北京13.5％和蚌埠11.1％等。环比涨幅较高的主要城市包括：杭州4.7％、乌鲁木齐4.0％、大理2.8％、石家庄2.5％、重庆2.5％、昆明1.7％、上海1.6％和深圳1.5％等。而二手房市场的表现也是非常强劲，二手住房销售价格同比上涨7.9％，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨2％，涨幅比上月高0.5个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深圳22.0％、北京10.6％、郑州10.0％、牡丹江9.5％、宁波9.3％和乌鲁木齐9.2％等。

而据21世纪不动产监测数据显示，8月京沪两地二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨，其中，北京挂牌均价为9825元/平方米，环比上涨5.1％；上海挂牌均价为12525元/平方米，环比上涨4.3％。2l世纪不动产北京蓝天新城加盟店田经理反映，8月份店里接待的咨询量与前两个月比依然呈上升趋势，而且来店咨询的意向更加明确也更有针对性。一方面反映出购房人对于想购买的物业已深思熟虑，另一方面也反映出购房人需求的真实性，这与过去多以询价为主的试探性咨询有很大不同，成交的愿望更加明确，成交难度也相应降低。而上海贵国加盟店王店长则表示，近期上海楼市价格上涨速度较快，虹口区部分项目均价已经从年初3月份的13000元/平方米左右上涨到8月底的19000元/平方米左右，涨幅超过40％，而且业主的报价依然在上涨。但经过去年以来累积的需求在年中几个月的集中释放后，现在的市场交易有所下滑。

供求失衡加剧市场动荡

近期房地产价格的快速上涨引发了市场各方的广泛议论，各路专家对此也是各有各的观点。虽然此轮房价的上涨是由多种因素造成的，但通过对市场数据的研究分析后可以发现，当前阶段市场供求关系的失衡是其中最为重要的原因，而这一点在上海楼市表现得尤为突出。

在政府的多方努力下，8月上海新房的供应量出现了大幅回升，但对忧心房价上涨大举入市的购房者来说，依然是杯水车薪。在市区房价上涨的带动下，多数郊区板块效仿跟进，加快了房价的上涨趋势。据佑威&天天房展网研究中心的数据显示，淡季的8月，共推出153.28万平方米新房源，比7月的推盘量增加了24.5％，接近旺季6月的水平。大量房源的上市，有效地缓解了几近饥渴的楼市，但由于购买力的过于旺盛，这些新增供应并没能改变“楼荒”现象，反而给了开发商更大的提价空间。

对此佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，商品公寓目前供需关系依然严重失衡，这使得房价在“金九银十”期间再度爆发的可能性大增。

薛建雄认为，目前上海外环以外住宅的成交量已经占到全市的72.27％，而年初外环外住宅的成交量还不到全市的一半，这一趋势的改变是楼市供需日趋紧张的情况下，住宅平均成交价格还依然平稳的主要原因，实际上各楼盘的涨价已经接近疯狂程度。近期推新房源的新虹桥绿景园报价达45000元/平方米，比其7月份推盘时的26000元/平方米均价高出了19000元/平方米，涨幅达73％。中科大学城本周推出的别墅房源报价已经高达24000元/平方米，也比其7月的推盘价高出6500元/平方米。万科新里程的新一批房源本次提价达到4000元/平方米，提价幅度超过最疯狂的6、7月，目前18000元/平方米的售价已经是该案2005年11月开盘时81 00元/平方米的2.22倍，涨幅达122％。

虽然在9月的前13天里，政府就批准了109张预售许可证，可上市预售的房源达到145.44万平方米。按照这个速度推算，9月新房的供应量应该可以超过8月的150批次200.36万平方米，新房的供应量与同期成交量的差距已经在逐步缩小。

然而，与市民购房相关性最强、也是今年以来价格上涨最快的公寓产品，供需关系却是越来越紧张。在9月已推出的145.44万平方米房源中，公寓仅占44.1％，为64.18万平方米，远低于正常情况下公寓占楼市70％～80％的供应比例，这也是导致如今市民感觉房子越来越难买的主要原因。

数据显示，在上海今年1～8月的1215.81万平方米新房供应中，公寓所占的比例仅为68.98％。虽然开发商在房价上涨的驱动下，也加大了公寓房源的供应，但是本身开发量的不足，使得公寓的供应量在4月增加之后又开始大幅下降。8月公寓占楼市总供应量的比重已经下降至59.84％。目前上海网上房地产可售的住宅量下降到609.89万平方米(数据截至9月14日，下同)，其中普通住宅的可售量更是低至338.45万平方米，已经远低于商业用房772.74万平方米，这已经使得多数项目的商铺价格低于公寓。但是目前上海楼市中产品供应比例失衡的状态，在可预见的未来还看很难看到改善，而且还在走向更为严重的趋势。

数据显示今年上半年上海共推出489.6万平方米土地，其中公寓用地仅占总供应量的17.3％，为84.7~平方米。由于别墅供地被禁，其余的土地中商业用土地达到65.3万平方米，另外339.6万平方米全是工业用地。

保持冷静避免盲目追涨

通过分析我们已经可以清晰地发现当前市场的脉络：一方面在人民币升值等因素的作用下，中国房地产市场的长期向好无疑是肯定的；而在另一方面，市场阶段性的供求失衡却又加剧了楼市的动荡，加大了房价的短期涨幅。

第7篇：小米海外市场分析范文

随着房价的不断上涨，人们购房的预算也水涨船高，如今百万总价房已成为众多首次置业者的首选。记者的朋友小彭最近在忙着看房，他准备明年秋天结婚，购置婚房成为他近期一大重要任务。买多大的房呢?小彭虽然是土生土长的上海人，但是刚刚参加工作不久，手头没有多少积蓄，同时父母提供的资助也有限，他不想因为买房让自己背负沉重的经济负担，因此将目标价位定在100万元左右的两房。他说：“和我去年买房的同学相比，我的置业标准已有所提高。”

其实，小彭提高置业标准并不是个例。上海中原地产近日的一份购房意向调查显示，上海过半数被访者被迫承受万元以上单价。调查结果显示，随着房价的攀升，被访者能接受的单价也随之上涨，有29％的被访者能接受10001～12000元/平方米的单价，有23％的被访者能接受12001～14000元/平方米的单价，两者之和占到52％，而这一数据正好与年初万元以下比例相当。

而在记者接到的众多咨询电话中，有近8成的读者对“百万总价”房情有独钟，读者在电话中表示，按照当前的房价水平，购买总价在100万元左右的新房是他们所能承受的，而且不会因为购房而让降低生活质量。

上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，根据目前的市场行情来分析，“百万总价”房主要集中在外环线附近。他的分析不无道理，上海最新的成交均价数据显示，10月份上海外环线以内的均价已超过万元大关，中环线以内均价超过17000元/平方米，中外环线间均价也达到了13067元/平方米，而目前者市场上销售的新房大都面积超过100平方米，这意味着种中环线以内，已经难以找到“百万总价”房。

记者通过对外环线附近的区域楼市调查发现，目前在上海南部地区，“百万总价”主要分布在外郊环线之间，如闵行区的颛桥板块、南汇区的周康板块、松江区的九亭板块，而在上海北部地区，则主要集中在中外环线间，如宝山区的上大板块和西城区板块，这些“百万总价”房大都为两房、三房，面积在85～120平方米不等。板块内生活配套设施较为成熟，虽然各版块距离市中心各CBD地区较远，但其中有不少板块已有轨道交通经过，交通便捷程度大大改善，如颛桥、西城区板块等。

哪些“百万盘”更实惠

为方便购房者选购合适的物业，本刊有选择性地推荐一些目前市场上较受关注的板块，供购房者参考。

周康板块：工薪阶层购房首选

南汇周康板块是南汇区最靠近市区的板块区域，西北方向与浦东新区和闵行区的浦东部分紧紧相邻，东南面由周祝公路和沪芦高速公路围合。外环线从该板块北部穿过，从而板块有近三分之一的区域位于外环线以内。地理位置的相对优越使得该板块房价向来领南汇其他各板块之先。

周康板块最近供应量很大，有不少楼盘同时在售，在康桥镇上中邦城市家园、绿洲康城、东方晶华园，周浦镇上有小上海新城、圣馨苑二期、汇丽苑等。其中康桥镇上的房价较高，目前在售项目普遍超过9000元/平方米水平，如中邦城市家园均价达到了9800元/平方米，绿洲康城的售价也达到了9240元/平方米，因此这里的“百万总价”房只能是面积在100平方米的两房。而周浦镇上的房价较为实惠一些，小上海新城价位在6300～8800元/平方米之间，因此在周浦镇上花100元可以购买面积在120平方米左右的三房。

西城区板块：很受白领青睐

宝山西城区是宝山区内重点发展的居住板块，板块内各项生活配套设施在最近几年迅速成熟起来，如轨道交通的建设，使得交通便捷程度大大提高，北上海商业广场的开业，商业配套得以完善。板块内众多品牌开发商纷纷进驻，如万科、凯德置地、上投等，说明这里在未来一段时间内，仍然是受购房者关注的焦点所在。

目前板块内在售的楼盘有柏丽华庭、福地苑、康桥水都等楼盘。目前板块内房价已不低，如柏丽华庭售价为8500元/平方米，而位于西城区板块中心位置的楼盘售价则更高，如福地苑售价在9500元/平方米，尤其是距离地铁站最近的康桥水都，售价更是达到了10500元/平方米，因此花费百万元在这里只能购买面积在100平方米左右的两房。

上大板块：轨道交通改变居住品质

上大板块位于宝山西南部，因为轨道交通7号线的开工建设而再次成为购房者关注的热点板块。目前上大板块内生活配套设施一般，在轨道交通尚未建成通车之前，出行主要依赖公共交通。同时板块内其他配套如商业、医疗等设施品质也一般。

目前板块内在售的项目有经纬城市绿洲家园、成事高邸、星福家园、龙汇公寓等。板块内经纬城市绿洲家园为一个总建筑规模超过百万平方米的超级大盘，在近段时间能保证稳定的房源供应，目前该案售价达9600元/平方米；其他项目售价相对较低，如龙汇公寓售价8000元/平方米，星福家园售价约6000元/平方米。由此可见，花费100万元可以购买两房或三房，选择面较大。

九亭板块：轨道拉升当地房价

随着轨道交通9号线的通车运营临近，九亭板块房价在近期也出现了一轮快速上涨行情。随着轨道交通的建设，以及商业设施的完善，九亭板块已逐渐成为一个宜居板块。

目前板块内在售的项目有九亭明珠苑、上海源花城、九城湖滨国际公寓、紫金花园、绿庭尚城、三盛颐景园、金丰蓝庭等楼盘，明星楼盘如九城湖滨国际公寓、绿庭尚城售价较高，其中在9300～10000元/平方米之间，而其他楼盘售价相对来说较低，在6000～6800元/平方米之间，因此在这里也能选购两房和三房。

颛桥板块：受惠莘庄崛起

莘庄成为上海房地产市场上的一个传奇，经过数年发展，目前莘庄已成为一个非常成熟的居住板块，房价高企，超过了部分购房者承受能力，因此距离莘庄不远的颛桥板块成为受惠者。目前颛桥板块生活配套较为完善，轨道交通5号线经过板块，交通便捷程度很高，板块内商业配套素质一般，但是可以依赖莘庄。

目前板块内在售的项目有爱庐世纪新苑、君莲新城、日月华城、贵都一村三街坊、天恒名城等楼盘，售价从5100～8000元/平方米不等。由于颛桥板块内房价普遍不高，因此在这里花费100万元可以选购三房。

江桥板块：商圈带动楼市腾飞

第8篇：小米海外市场分析范文

[关键词] 房地产 房价走势 预测

一、2006年上海房地产市场概况

2006年上海市商品房市场虽然没有了投资客的追捧，但却有源源不断的自住需求补充到市场中来，表现出上海强劲的住房需求。从成交价格的变化幅度来看，无论是新建商品房价格，还是二手房价格都表现出了较好的抗跌性。

1.新建商品住宅市场

2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米，成交量2131万平方米，成交量较上年增加20.4%，全年整体供求比为1∶0.97，表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较为平衡。其中，2006年上海市普通住宅成交量为1389万平方米，占全市新建商品房总成交量的65％。与2005年相比，本市普通住宅成交总量上涨28％。

2006年上海市新建商品住宅的成交均价为8135元/平米，较05年上涨3.6%，主要是由于自住需求支撑了全年新楼市场的行情。从上海新建商品房的价格走势来看，房价在2005年宏观调控下出现了一定幅度的下调。在2006年上半年开始缓慢回升，至6月份达到顶点，之后随着本轮宏观调控拉开帷幕，多数开发商在巨大的资金压力下，使出各种各样的促销手段，某些地区的楼盘价格确实有所下降，再加之外郊环间楼盘占比较大，成交均价开始回落。

从环线角度分析，2006年上海内环内新建商品房上市总量为210万平方米，占全市新房上市量的10％。从成交均价来看，2006年上海市内环内区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨4％，这表明在人民币升值的强烈预期下，外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断，这些市场信息有力的支撑了内环以内的新房价格。

2006年内外环间区域全年上市量583万平方米，占全市上市总量的27％，全年成交量667万平方米，占全市成交量的31％，需求缺口依然较大。从成交价格方面来看，2006年上海市内外环区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨9％。主要是因为该区域的价格相对内环高价位楼盘的优势明显，而且区域内楼盘的居住配套和交通状况也要优于外环以外区域，因此无论是自住亦或投资都有比较好的前景。

2.二手房市场

2006年，对于上海二手房市场来说可谓是名副其实的“宏观调控年”，营业税、个税等政策的连环出击使上海二手房市场一度受到抑制。但有效需求的支撑使得上海二手房指数在2006年3月停止下跌之后，在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。从全年总量来看，2005年上海二手房成交面积为1971.55万平方米，2006年成交面积为1738.12万平方米，环比下降了13.43%。从成交价格方面来看，二手房市场价格受地理位置、居住配套等因素影响，价格变化各有不一。

（1）中心区域房价稳中有升。在市场不明朗的情况下，中心区房屋更具保值增值的作用，而且在人民币升值的良好预期下，海外资金接连收购中心区高档物业的消息不断传来大大增强了购房者的购买决心。而卖家受此影响，普遍存有“惜售”心理，加之中心区域新房供应极为有限，导致内环中心区域房供不应求，房价上涨。

（2）成熟社区房抗跌性强。如普陀的曹杨和石泉宜川板块、虹口的曲阳板块、浦东的世纪公园板块和闵行的地铁沿线板块，这些区域多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，居住环境和生活配套设施已经十分成熟和完善，区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高起的情况下，这些区域的二手房便受到买家的追捧，在本轮调控中，这些区域的二手房价格表现出较好的抗跌性，有些板块甚至逆势而升。

二、上海房地产市场影响因素

房地产市场的影响因素很特别，因为同一个因素对不同的房地产市场可能有着不同的影响力度。在对上海房地产市场的影响因素进行分析时不能不提到的一点就是海外资金，上海作为一个国际大都市，对国际投资者和投机者有着巨大的吸引力，巨额的海外资金已经对上海房地产市场产生了一定的影响。其次还有自住需求和国家宏观调控政策，当然它的影响是全国性的。

1.海外资金对上海房地产市场的影响

按进入上海房地产市场海外资金的性质，大致可以分为以下三类：一是开发投资，二是基金，三是个人投资。它们对上海房价的影响至少表现在两个方面：

（1）拉高了上海房价。尽管他们所购的商品房都是高价房，实际上，高价房拉高以后也带动了中高价房、中价房,以及中低价房的上涨。

（2）炒房的“财富效应”将吸引更多的海外热钱流入上海。根据有关报道，以及一些投资咨询公司掌握的情况来看，这一迹象已经越来越明显。这些“热钱”进来以后，一方面“赌”人民币升值；另一方面可以获取房价上涨套利空间，真可谓“一石二鸟”。

2.自住需求分析

2010年世博会建设，道路、轨道交通站点建设等大市政动迁，以及旧城改造持续保持上海的动拆迁数量。每年有数万户居民搬迁，他们中的90%选择货币化动迁方式，拿到动迁款后他们大都考虑重新购置一手房或二手房。

去年上海结婚数为10万对，今年是结婚大年，上海的结婚数至少在15万对以上。对大多数结婚一族来说，拥有一套婚房是步入婚姻殿堂的必备条件，因此为结婚而购买住房的在整个上海楼市中也占有一定比例。因结婚而购房的大致分两种，一种是结婚一族直接购房。一项调查表明，因积蓄有限，他们大都希望选择总价在60万～80万元的住房，并首付30%以减轻压力。其中有不少人首付款得到双方父母的支持；另一种是父母让出原来的住房作为他们的婚房，然后转而购买相对小一点的住房。无论上述哪种情况，因结婚而购买住房也是一种刚性需求，以平均每年10万对新人的需求、户均60平方米测算，总需求面积在600万平方米。

3.楼市政策分析

2006年主要楼市政策如表。

楼市政策一览表

资料来源：房产之窗网（http:省略）

在众多政策当中，住房供应结构调整被看作是“最具杀伤力”的一条，令众多的发展商措手不及。实际上，有关“供应结构不合理”、“供应结构需要调整”的政策文件一直不断出台，特别是2005年“国八条”、“新八条”都有较为详细的论述，出台前并非没有任何征兆。该项政策出台后，将对市场供应、需求、供求关系、价格、竞争态势、产品与投资属性、发展商的产品定位及目标客户群选择等带来一系列的变化。调整前，发展商基本上只能顾及中高端购房者；调整后，发展商除通吃中高端购房者外，开始兼顾部分低端购房者。

三、后调控时期的上海房地产市场

上海房地产市场的调控是一个系统工程，需要从国家宏观背景、上海发展状况、楼市出现的问题等多个角度进行通盘考虑。2006年5月，以国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见(“国六条”)为标志，上海房地产市场也进入了后调控阶段。经过前后调控时期的一系列政策调控手段，上海房价已经得到了一定的控制，虽然房价还在上涨，但涨幅不断减小，从2005年的9.2%降到了2006年的3.6%，效果很显然。相信在2007年调控力度将继续加大，而房价变化将更加平稳。

参考文献：

[1]季郎超:非均衡的房地产市场[M].北京：经济管理出版社，2006:54-58

[2]林增杰等:房地产经济学[M].北京:中国建筑工业出版社，2005:77-80

[3]张永岳:国际房地产概述[M].上海：上海人民出版社，2004: 56-60

[4]施建刚等:三方角力上海楼市[J].上海经济, 2006(1):20-23

第9篇：小米海外市场分析范文

而在成交价格方面，40个监测城市成交价格稳中有升，其中丹东环比涨幅最大，达17.88%。重点城市中，上海、成都环比分别上涨14.44%、16.82%，其他城市波动不大。

对此，上海搜房数据监控中心分析师汤正魏解释称，在春节前后所积累的市场需求，3月份在众开发商的“群攻”之下被逐渐消化，4月楼市也因此进入了新一轮的蓄客阶段。再加上4月份受到清明假期和五一假期的前后夹攻，在一定程度上影响了不少项目的开盘节点，间接导致一大批开发商推迟入市，准备在“红五月”再血拼一把。而成交价格稳中有升主要是因为成交结构发生变化，别墅和中高端大户型房源成交量明显上升,拉升了成交均价。

知名房产专家韩世同分析称，“以价换量”已蔓延全国，但尚未见全国大面积成交回暖：开发商舍得“以价换量”则成交活跃，促销有限则成交下降，因而各地楼市、各个房企冷热不均。

北京量微跌价小涨

经历3月之后，4月开发企业推盘积极性不高，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年4月新增住宅供应量仅为5007套，环比上月下降26.2%。由于新房推盘量数量不多，一手房交易以消化项目原有库存量为主。来自北京市住建委官方的数据显示，4月全市一手房网签量为7790套，环比上月下降3.6%，其中纯商品住宅成交量为6223套，环比上月也下降3.6%。

4月成交量微降的同时，成交价格环比出现结构微涨。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年4月，北京纯商品住宅成交均价为20022元/平方米，环比3月上涨2.1%。

北京市房协秘书长陈志表示，房地产市场近期表现出来的成交回暖，是因为“降价换量”项目增多、降价力度加大，吸引了部分刚性需求购房。但从整体看，在限购等调控政策维持不变的前提下，今年商品房库存量大、开发商资金压力大还客观存在。

不过，也有专家指出，在限购等政策持续的背景影响下，经过一段量跌价滞的博弈后，楼市有望迎来一轮房价补跌潮，但再次大跌的可能性越来越小。

深圳新房成交量价齐跌

深圳楼市在3月份曾走出一波“小阳春”行情后成交再次回落。根据深圳市规划和国土资源委员会成交系统统计，4月份深圳新建商品住房共成交2875套，成交面积达26万平方米，环比分别下降16%和15%。

从成交区域来看，关外的宝安和龙岗依然是成交热点区域，分别达到1286套、11.2万平方米以及1108套、10.4万平方米。一方面是这两个区域楼盘多货量大，另一方面是关外区域新房价格相对较低，吸引有房票的购房者入市。

在房价方面，4月份深圳新建商品住房成交均价为每平方米16591元，环比下跌5%，同比下降18%，接近两成。

世华地产市场研究中心有关负责人表示，二季度是刚性需求入市的契机点，市场成交量将重回10000套以上。价格方面，在整体调控不动摇的前提下，刚性需求主导的市场下，价格上涨乏力。但大幅下跌的可能性也十分微小，主要是房价在去年下半年经历了明显下降，目前市场价格较为稳定，其次业主低价放盘的比例较2011年底大幅减少。总体而言，二季度房价将会维持稳定的状态。

上海成交量创8年同期新低

刚过去的4月份，上海楼市并没有延续3月份“小阳春”的良好势头，新房成交掉头向下。据金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，2012年4月上海新房成交面积为61.09万平方米，环比上月下跌23.54%，比去年同期下跌了2.23%，是有数据统计的8年来的同期最低。成交均价为22566元/平方米，环比上月上涨1.93%，比去年同期上涨0.32%。

中国不动产研究中心认为，4月楼市成交量环比下跌，表现出市场仍然处于僵持状态。在国家加强调控的大环境下，纵观整个楼市，降价楼盘更易实现成交量的走高，价格上没有太大优势的楼盘仍然处于市场僵局，因此并不是整体市场普遍走高，3月的短暂回暖难改楼市整体颓势。