房产投资技巧精选(九篇)

第1篇：房产投资技巧范文

“看涨型”房产有何与众不同之处?

相信购房者心中都会有这样的疑问。的确，在市场处于普涨时期，有些楼盘的确要比别的楼盘涨得多；而在楼市处于盘整时期，其调整幅度要小于一般的楼盘。这样的楼盘无疑是最受购房者青睐的物业。

记者在采访中了解到，目前在京沪穗三地，由于市场处于低迷阶段，市远郊区域的房价出现了调整迹象，但是市中心核心地段内的房价均保持平稳状态。目前广州受深圳影响，房价出现松动，但核心区域内的高档楼盘依然能“扛得住”，并没有出现松动。

如何才能找到这样的物业呢?它有哪些特点，下面我们将结合实际案例，来探究楼市中“看涨因子”的存在方式。

第一招：铆牢“蓝筹”不会错

物业特点：在股市中，蓝筹股泛指资金雄厚、技术力量强大、经营管理有效、盈利记录稳定、能按期分配股利的公司所发行的、被公认为具有很高投资价值的股票。而在楼市里，也有一些楼盘的特点与蓝筹股有些相似。此类房产的特点是位于市中心核心区域，地段价值绝佳，为房价“风向标”。此类物业一般为知名开发商所开发，高科技、现代元素较多，附加值较高。

典型案例：上海市徐家汇商业圈作为上海城市副中心，并不只是一个纯粹的商业中心，而是一个集商务区与居住区为一体的混合型区域，生活配套也是应有尽有，如教育、医疗、交通等配套相当完善，而且品质堪称一流。板块内有东方曼哈顿、亚都国际名园、永新花苑、青之杰等楼盘，而东方曼哈顿则相当于板块内的“蓝筹”楼盘。

与此有些相似的楼盘还有位于上海南静安板块的中凯城市之光、新天地板块的翠湖天地，以及广州五羊新城内的东海家园等。这些楼盘的共同特点是在低迷期价格仍然能够保持平稳。

投资技巧：购买“蓝筹”楼盘，需要购房者具备相应的经济实力。如东方曼哈顿三期开盘价就达24000元／平方米，这要高于同时期其他楼盘的价位。由于“蓝筹”具备较大的上涨空间，以及较强的保值能力，因此长期持有会获得更高的回报。而与此同时，“蓝筹”楼盘由于其地处市中心位置，租赁市场消费群体为高端人群，对租金的承受能力较高，因此其上涨潜力也较大，而这也将会在一定程度上增加其投资回报，由此来看长期持有应是不错的选择。

第二招：领头羊型勿放过

物业特点：每个板块内总有处于领涨位置的楼盘，区域内“领头羊”型楼盘价格总是先人一步上涨。一般总是它们先一步上涨，而后才会有别的楼盘跟风。这类楼盘往往由知名开发商投资开发，注重楼盘品质，开发体量较大，过程较长。

典型案例：位于上海松江区九亭板块内的奥林匹克花园就一直扮演着这样的角色。楼盘规划占地1000多亩，建筑面积达70万平方米，以配有近1万平方米奥林匹克概念的运动城著称。经过多年分期分批开发，楼盘的各项配套设施日益成熟，并早已成为松江九亭地区的标杆楼盘，不断刷新九亭板块的公寓房价格最高纪录。近年来，九亭板块不断有新盘崛起，包括中大九里德、贝尚湾花园、绿庭尚城等，但房价水平始终低于奥林匹克花园。而在二手房市场上，奥林匹克花园的二手房报价依然是最高的，比周边二手房高10％左右。

投资技巧：板块内房价“制高点”地位的确立，有诸多因素促成，如楼盘本身品质较高，物有所值，以及市场定位准确，为购房者所接受等。对于投资者来说，大胆“吃进”区域内“领头羊”型楼盘，无疑等于领先市场一步。

不过需要注意的是，这里所说的“领头羊”型楼盘与“蓝筹”楼盘还是有一定的区别。“领头羊”型楼盘主要是各个热点板块内相对受到较多关注的楼盘，板块本身的综合素质与市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板块与徐家汇板块之间的差距。但对于投资者来说，关注区域内此类楼盘，相对“蓝筹”楼盘来说，所付出的成本要小一些，同时也能获得高于板块内平均水平的回报。不过专家提醒，对于投资板块内“领头羊”型，要把握好时间节奏，如果板块内利好因素已全部释放，上涨动力减弱时，则应该选择在合适的时机退出。

第三招：概念重叠好处多

物业特点：山景、水景、涉外、教育……如果能够与众多热点概念挂上钩，无疑会让物业升值潜力倍增。虽然对于看得见但却摸不着的景观到底价值几何，市场一直存在争论，不过景观等概念对于房价的影响确实存在。可见真正具有市场价值的概念还是很值钱，因此需要特别关注。

典型案例：位于上海虹口区东大名路888号的新外滩花苑里，就有因为江景而产生较大价差的房源。记者在某网站的二手房频道里找到这样一套房源，因为能够尽览浦东陆家嘴、浦西外滩万国建筑景观，挂牌价高达88888元／平方米。而记者发现，在同一个小区内，部分看不到江景的房源，挂牌价只有24000元／平方米左右，差距巨大。据附近的中介介绍，虽然近期市场不景气，但是江景房的挂牌价一直很坚挺。

投资技巧：其实与江景一样，海景、山景、涉外等，一直也是市场所热衷的概念。如果房产与这些沾边，其价格也要高一些，在上涨过程中，也会位于涨幅前列。当然，相对来说，教育概念则要实惠得多。如有很多家长为了获得让小孩进名校学习的机会，便在名校附近置业，这种长久的市场需求也会使得名校房产具有不小的上涨空间。

专家表示，对于概念来说，一定要关注其是否具备稀缺性。有些纯粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分过大，如上述案例中新外滩花苑少数靠近浦江的景观房，炒作嫌疑较大。而有些概念则没有多大价值，如少数靠近绿地的景观房，则明显为伪概念。因此投资这样的房产，肯定无法获得理想的回报。

第四招：高租金回报很重要

物业特点：从投资的角度来说，一些回报率较高的房产往往就有着较大的上涨潜力，其在租赁市场的强劲表现会促使房价上涨。就目前整体市场行情而言，租金回报率普遍低于合理水平，从这一点来说就要对区域租赁价格的水平充分把握，从而发现那些因“水涨”而“船高”的房产。这类房产容易出现在高端租赁市场，如外籍人士聚集区。

典型案例：记者了解到，在去年7月份前后，上海长宁区古北板块内尚有部分二手房价格在25000元，平方米左右，而一套总价约400万元的三房，月租金可达20000元。根据惯用的计算方法，其租金回报率为20000×11÷400万=5.5％，而在市场租金回报率普遍低于5％的时期，这无疑是具有投资价值的。记者认识的一位房产投资者张女士于去年年中就在古北投资了一套房产，当然获得了不错的回报，一年内涨了200多万元。

投资技巧：记得在2005年秋天，当时中国房地产市场正处于宏观调控发力阶段，不断有政策出台，而市场也处于动荡之中。记者当时就北京房价问题采访潘石屹，这位北京地产大腕表示，北京还有不少房产的租金回报率达到10％左右。他在判断房价走势时，记者至今还很清楚地记得他说了这样一句话：“我暂时还没有找到房价不继续上涨的理由。”果然，北京在随后几年内，房价真的一直在不停地上涨。

由此可见，租金回报率较高的物业具有较大的上涨潜力。当然，就目前的情形而言，寻找租金回报率高的物业一定要跟具体的消费人群结合起来。业内人士分析认为，就现在的情况来看，需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，他们均以商务居住为主。北京的高端租赁市场主要集中在金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等板块，上海则有静安、徐家汇、古北、陆家嘴等板块，而广州的珠江新城板块也属于此类型。

在上海，另有一种较为独特的物业值得关注，即里弄房。据上海美联物业园分行营业经理宋吴曼介绍，目前位于静安、徐汇、黄浦区内的里弄房深受老外欢迎，带有庭院和晒台的一房月租金也可达到15000元左右，租金回报率可达5％。

第五招：充分挖掘“潜力股”

物业特点：房地产市场也有“潜力股”。对于“潜力股”型房产来说，应该在其尚未显露实力之前发现它，并提前“下注”，等到显山露水之时，其价格肯定会大幅提高。“潜力股”型房产容易出现在新兴板块内，同时与政府主导投资的大型项目有关联。而当投资结束之后，潜力发挥完毕，其上涨动力会调整至市场平均水平。

典型案例：上海宝山西城区曾经是一个潜力区域。这里是宝山区重点规划建设的居住商务区，在地铁一号线北延伸段动工前夕，西城区内的房价并未出现较大的变化。如在涨幅并不小的2003年，西城区内有不少楼盘售价依然维持在低位，如康桥水都的售价基本保持在4500元／平方米的水平。但随着西城区开发速度加快，以及交通、商业等配套逐渐完善，板块内房价开始启动，目前已经达到11000元，平方米水平。

投资技巧：区域已具备发展潜力，虽然房价尚未启动，但如果其发展潜力被发掘出来，其后肯定会较大幅度地上涨。投资“潜力股”，其秘诀在于预先洞悉板块的发展潜力所在。专家给出了一个容易操作的方法，即通过各种渠道去了解政府是否准备往物业所在的板块内“扔钱”进行投资，投入量有多大，投入时间有多长，未来远景如何等，掌握这些信息之后，便能了解其潜力有多大。当然，建设完成之后，对于投资者来说则要考虑退出了。在缺乏后续资金的投入之后，潜力基本释放完毕。

第六招：“内秀”房产也是宝

物业特点：所谓“内秀”型房产，即小区内位置较好、房型不错的房子，即使是楼盘本身品质并不突出，但这样的房源也要比同小区内其他一般的房源有潜力。不过需要特别提醒的是，小高层、高层的部分楼层并不适合。

典型案例：专家表示，在普通小区内，房型好、位置不错的房源售价一般要高一些。如在广州天河公园板块内，出自新世界东逸花园的二手房源，如果靠近噪杂的天府路，其挂牌价只有8500元／平方米左右，而部分靠近小区中央、南北通透的房源，挂牌价便达到10000元，平方米。

第2篇：房产投资技巧范文

重庆市政府日前出台相关政策，下岗失业人员、征地农转非人员、退役士兵、应届高校毕业生、归国留学生创办创意小企业，3年内免收注册登记费、验照费、经济合同鉴证费、合同示范文本工本费、税务登记工本费等5项费用。

房地产中介吃差价被明令禁止

近日，建设部正式了《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”。规则要求：“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”界内人士预测。伴随“吃差价”禁令的推进，整个中介行业大洗牌序幕即将拉开。

眼睛护理成为一种新职业

随着少年儿童中近视患者的日益增多，一种针对中小学生视力健康的保健按摩新行业应运而生。在江苏张家港市，视力健康工作室越来越多，进行眼部保健按摩的眼睛护理工作正成为一种新职业。

中央推动民间资本成风险创业投资主体

从2006年11月起，中央有关部门将相继出台系列配套政策，进一步推动民间资本成为风险创业投资主体。我国将为风险创业投资企业制定一个比较适度的税收优惠政策，主要包括实行投资收益税收减免或投资额按一定比例抵扣应纳所得税。

大学生创业可享“天使基金”

大学生开办企业可获5万-30万元支持，即使创业失败也无需赔偿损失。近日上海专门设立了大学生创业“天使基金”，将根据学生的申报计划，严格评估学生的创业项目，然后确定实际支持金额。这笔资金将以股权形式投入到学生创办的企业中，获利部分将成为创业者的利润，而一旦创业失败也无需学生还款。

北京提高蔬菜水产品市场准入门槛

北京市从2006年11月1日起提高蔬菜水产品市场准入门槛。进入北京市场交易的水产品必须提交水生动物疫病检测报告和产地证明，而进京蔬菜基地(单位)应为具有独立法人资格的经济实体或农民合作组织，并出具产地证明和检测报告。

巧克力行业新标开始实施

2006年12月1日起，巧克力行业开始执行新的行业标准。新标准规定，只有巧克力的主要成分――可可脂的含量超过95％的产品，才能标称为巧克力。凡是代可可脂添加量超过5％的产品，今后都不能直接标注为巧克力，而只能称为代可可脂巧克力或代可可脂巧克力制品，产品包装上也必须注明代可可脂含量。

我国动漫产业进入新一轮发展期

近日，财政部、科技部、文化部等10部门联合出台《关于推动我国动漫产业发展的若干意见》。提出加大投入力度，重点支持原创行为。推动形成成熟的动漫产业链的要求。目前，北京、上海、苏州等地已出台优惠政策，建立动漫产业基地，这标志着我国动漫产业正进入新一轮发展期。

第3篇：房产投资技巧范文

［关键词］房地产市场;建筑市场;投标管理

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）41-0041-02

1 前 言

房地产建筑项目招投标工程是当前建筑市场从无形建筑市场向有形建筑市场转变的关键,我国社会发展和经济建设呈现前所未有的大好势头,房地产建筑市场的建设和城镇建设化进程也得到了空前的发展。建筑行业在更广泛的领域、更深的层次上参与了全球化竞争,房地产工程建设各阶段采用低价中标的方式选择中标单位的做法有愈演愈烈之势,形成了建筑工程招投标市场中存在混乱状况。在深入学习和实践科学发展观的活动中,加强房地产建设招投标工作的管理,用科学发展的思想武装我们自己的企业，同时谈谈对建筑工程招投标市场的思考和管理。

2 房地产工程开发建筑市场投标基本形势问题研究

2.1 目标定位问题

企业进行工程投标的目标主要有：

(1)市场份额、高额利润、技术声誉、地域性的规模效应、维持生存的业务量。相对于同一个项目,不同的企业处在不同的发展阶段,其经营战略思路是不同的,其当前的战略能力以及战略要素的配置也是不同的,因而其战略需求是不同的。例如,有的企业开工条件不足,急于获得维持基本经营业务,必然以维持最低的利润为目标去争取项目。有的企业为了占据某一方市场,可以不惜采取“先亏后赢”策略。

(2)高报价情况大致有以下几种情况:施工条件差的工程;专业要求高的技术密集型工程,本公司有一定专长;工期要求急的工程;对手少的工程;支付条件不理想的工程。

(3)以下情况报价可适当降低:施工条件好、工作简单、工程量大而一般公司都可以做的工程;公司目前急于打入某一市场、某一地区,或虽已在某地区经营多年,但即将面临没有工程的情况,机械设备、周转材料等转移时;附近有工程而本项目可利用该项目工程的设备、劳务或有条件短期突击完成的;竞争对手多,竞争力强时;非急需工程;支付条件好的工程。

2.2 项目筛选问题

①企业生产能力。根据企业专业范围、经济实力、管理水平、管理经验来确定能否满足指标项目要求完成项目,该项目能否发挥自身专业特长和技术优势。②项目竞争是否激烈。以企业现有优势能否战胜竞争对手,对于毫无把握的项目不要勉强参与。③项目可靠性。择标前期,要考虑工程实现的可能性,建设条件是否具备,资金是否落实,施工条件以及业主资信等。对不具备条件的项目不要参与,避免更大的损失。能否抢占行业制高点。慎重选择,尽量回避的项目:经济效益差和风险大的项目;规模和技术超过本公司能力的项目;技术难度大、在赢利能力上吸引力不大的项目;非本专业又难以找到可靠的投标联合体的项目。④当获得某工程招标信息后。投标人首先要从企业当前的经营状况和长远经营目标、业主及招标项目总体情况全面衡量,确定是否参与投标。对拟投标项目,要对竞争对手做仔细分析,从而部署有利于自己的作战方案,对自己不利的方面采取补救措施,化不利为有利。在选择标段时,发挥自己的优势,尽量避开强敌。

2.3 施工企业如何正确认识自身经营实力和对竞争对手分析对工程项目的投标,最终的胜利者只有一个。正确认识自身实力和掌握竞争对手情况同样重要,知己知彼是投标决策的重要环节,是企业对外投标能否取胜的重要因素。

(1)分析企业经营实力。主要内容、施工能力和特点。在本项目上有何优势、类似工程经验、投标项目对本公司今后业务发展的影响,公司机械设备状况和周转料情况,垫付资金来源,可投入本工程的流动资金情况、 企业的市场应变能力和企业综合赢利能力如何等。

(2)竞争对手分析。对可能参加此次投标竞争的企业,列出这些对手的名单,调查它们在历次投标时的情况。具体内容包括以下几方面：本次招标中投标单位名称、每标段报名情况、 投标优势单位历史的投标经验、 投标优势单位市场份额和经营现状、竞争对手是否具有行业保护和地方保护优势、投标对手的最有利优势是什么,在这一点上,是否有通过采取其他措施取胜的可能性,在分析自身经营实力和对手的情况后,如果我们自身没有太大的优势,宁可放弃。

2.4 建设工程投标文件的组成问题研究

建设工程投标人应按照招标文件的要求编制投标文件。从合同订立过程来分析,招标文件属于要约邀请还是其他的方式,投标文件必须对招标文件提出的实质性要求和条件作出准确的表达方式(包括技术要求、投标报价要求、评标标准等)；必须按照规定的时间、地点提交给招标文件。

投标文件是由一系列有关投标文件的书面资料组成的。一般来说,投标文件由以下几个部分组成：①投标书；投标书附录；投标保证金；法定代表人资格证明书；授权委托书；具有标价的工程量清单与报价表；②辅助资料表；资格审查表(资格预审的不采用)；对招标文件中的合同协议条款内容的确认和响应；施工组织设计；按招标文件规定提交的其他资料。

3 房地产建设工程投标管理研究

3.1 编制建设工程投标文件的步骤问题

编制投标文件的步骤,投标人在领取招标文件以后,就要进行投标文件的编制工作。编制投标文件的一般步骤是：①编制投标文件的准备工作,包括：熟悉招标文件、图纸、资料,对图纸、资料有不清楚的地方,可以用书面形式向招标人询问、澄清；参加招标人组织的施工现场踏勘和答疑会；调查当地材料供应和价格情况；了解交通运输条件和有关事宜。②实质性响应条款的编制。包括对合同主要条款的响应,对提供资质证明的响应,对采用的技术规范的响应等。③复核、计算工程量。编制施工组织设计,确定施工方案。计算投标报价。装订成册。

3.2 建设工程投标策略

建设工程投标策略,是指建设工程承包商为了达到中标目的而在投标过程中所采用的手段和方法。建设工程投标策略和技巧是建设工程投标活动中的一个重要方面,采用一定的策略和技巧,可以增加投标的中标率,又可以获得较大的期望利润,它是投标活动的关键环节。

①知彼知己,把握情势。当今世界正处于信息时代,广泛、全面、准确地收集和正确开发利用投标信息,对投标活动具有举足轻重的作用。投标人要通过广播、电视、报刊、杂志等媒体和政府部门、中介机构等各种渠道,广泛、全面地收集招标人情况、市场动态、建筑材料行情、工程背景和条件、竞争对手情况等各种与投标密切相关的信息,并对各种投标信息进行深入调查,综合分析、去伪存真,准确把握情势,做到知彼知己,百战不殆。②以长制短,以优胜劣。人总有长处与短处,即使一个优秀的企业也是这样。建设工程承包商也有自己的短处。因此在投标竞争中,必须学会和掌握以长处胜过短处,以优势胜过劣势。③随机应变,争取主动。建筑市场处于买方市场,竞争非常激烈。承包商要对自己的实力、信誉、技术、管理、质量水平等各个方面作出正确的估价,过高或过低估价自己,都不利于市场竞争。在竞争中,面对复杂的形势,要准备多种方案和措施,善于随机应变,掌握主动权,真正做投标活动的主人。

3.3 报价技巧问题研究

投标技巧在投标过程中,主要表现在通过各种操作技能和诀窍,确定一个好的报价,投标报价技巧主要有以下几种方法：

①扩大标价法。这是一种常用的作标报价方法,即除了按正常的已知条件编制标价外,对工程中风险分析得出的估计损失,采用扩大标价,以增加“不可预见费”的方法来减少风险。这种做法,往往会因为总标价过高而失标被淘汰。②逐步升级法。这种作标报价的方法是将投标看成协商的开始,首先对技术规范和图纸说明书进行分析,把工程中的一些难题,如特殊基础等费用最多的部分抛弃(在报价单中加以注明),将标价降至无法与之竞争的数额。利用这种最低标价来吸引业主,从而取得与业主商谈的机会,再逐步进行费用最多部分的报价。③不平衡报价法,承包商通过这种方法主要是达到修改合同和说明书的目的。即在标书上报2个单价：一是按标书的条款,拟订单价；二是加以“如果标书中做了某些改变,则报价可以减少15%～20%的费用”的说明。业主看到后,考虑到可以减少不少费用,就可能会同意对原标书做某些修改。④突然袭击法。是一种迷惑对手的方法,在整个报价过程中,仍按一般情况进行报价,甚至故意表现自己对该工程的兴趣不大(或甚大),等快到投标截止时,再来一个突然降价(或加价),使竞争对手措手不及。⑤赔价争标法(也叫先亏后盈法)这是承包商为了占领某一市场,或为了在某一地区打开局面,而采取的一种不惜代价只求中标的策略。先亏是为了占领市场,等打开局面后,就会带来工程赢利。

第4篇：房产投资技巧范文

1、房地产估价概述

(1)房地产估价的含意

房地产估价就是专业的估价人员依照必定的估价目的,遵照被普遍认同的估价原则,严格按照估价程序,采取恰当的、科学的估价法子,在综合分析影响房地产价格因素的基础之上,对于房地产在估价时点的价值进行估算以及断定的流动。房地产估价是1个旨在揭露、表达客观存在的房地产价值的动态进程。

(2)房地产估价应当遵循的原则

在进行房地产估价的时候,必需遵循下列原则:第1、合法原则。在房地产估价的进程中,应当以房地产的合法使用、合法处罚作为条件前提进行估价,遵循合法原则。第2、最好最高使用原则。进行估价的时候,要充沛斟酌房地产的最好最高使用因素,以此为基础进行估价。第3、替换原则。对于于房地产价格应当公道进行评估,其结果不应与相似房地产在平等前提下的正常价格差异过大。第4、估价时点原则。遵循估价时点原则,这就请求房地产的估价结果必需是在其估价时点的客观、公道价格或者价值。第5、应当遵循公平原则。第6、要坚持小心原则。

(3)房地产估价的法子

到目前为止,我国房地产估价法子利用比较广泛的就是市场法、本钱法和收益法。

一.市场法。

市场法也被称为市场比较法,就是比较估价房地产以及估价时点近期交易过的相似房地产,矫正相似房地产的已经知价格,进而估算所估价房地产的公道价值或者价格的1种法子。

二.本钱法。

本钱法就是以估价房地产的从新购建价格为基础,估算所要估价房地产的价值的1种法子。

三.收益法。

收益法又叫收益还原法,这是1种通过所要估价房地产的未来收益,来估算其现在价值的估价法子,也就是预测所估价房地产的未来收益,然后将其转化成相应的价值,进而估算所估价房地产现有的客观价值。

2、房地产估价引起的金融风险

(1)影响金融机构

1部份国外同行和投资者对于我国银行公布的不良资产率维持怀疑,这是由于不良资产率的计算需要比较房地产典质价值以及贷款,因为房地产的典质价值是通过房地产估价机构来进行评估的,所以1旦房地产评估结果虚高,就会致使金融机构的良好资产不断减少,而且构成1种账面上的不良资产率维持在公道规模的假象。如果房地产典质贷款逐步增添,所占的商业银行余额的比例增高,呈现金融波动后,金融机构就会由于资金短缺而致使经济危机的产生。

(2)影响资本市场

股票市场也会遭到房地产估价行业的影响,1旦后者呈现问题,股票市场也会发生动荡。上市企业通常都有较大范围的不动产,在企业年报中对于于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以1旦股民怀疑房地产估价行业的公道性、正确性,对于企业的财务就会发生信任危机,进而大大降低投资企业股票的信念。就目前的情况来看,国内的股民对于于内地上市公司的股票没有足够的信念,究其缘由就是对于企业股票的含金量持怀疑态度。

(3)影响典质贷款

房地产估价与房地产金融最直接的联络情势就是房地产典质贷款。当前[！]房地产融资的最主要手腕就是借助银行的典质贷款,渠道相对于比较单1。进行房地产典质首先就要做好房地产估价,这是银行放贷的主要根据。然而实际估价遭到诸多因素的影响,评估价格普遍偏高,1旦这类情况延续发展,很容易就会引起银行的金融风险。

3、规避金融风险的措施

(1)加强房地产估价人材队伍建设

规避房地产估价引起的金融风险,首先应当加强房地产估价人员的职业技巧和道德水平的培育,打造1支技术过硬、职业素质高的房地产估价人材队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术3者的结合体,因而在进行估价的时候会有较多的不肯定因素,而且其灵便性无比大。房地产估价师要想做好房地产估价的工作,首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识,而且可以准确判断轨制、社会、经济等因素对于房地产价值的影响,从而应用自己的估价技巧准确进行房地产估价。培育房地产估价师的职业技巧以及道德素养,就要加强对于其的后期教育,并且进行按期考查。在后期教育中,要注重培育房地产估价人员的职业道德教育以及专业技巧教育,加强对于其敬业、勤业精神的教育,强化房地产估价人员的风险意识以及责任意识,增进其职业道德素质的发展。除了此以外,还要组织房地产人员进行按期的专业知识技巧培训,将处于行业领先水平的估价技术和相干理论知识进行传授,组织学习最新的房地产行业方面的法律法规,全面提高房地产估价人员的专业知识技巧。

(2)规范市场行动,严禁垄断现象产生

规范房地产市场行动,严禁垄断行动的产生,构成公平竞争,增进市场的健康发展,这就请求必需加大金融机构轨制建设的力度,防止指定评估的现象产生,让客户可以依据自己的意愿选择估价机构。金融机构以及客户不可以对于估价机构的相干业务加以干涉,保证估价机构公正性、客观性和独立性。估价机构的主管部门应当按期抽查估价机构,防止呈现不规范的行动。估价行业协会要组织各估价机构展开评比,备案呈现的背规记录并给予正告,屡教不改的直接取缔其执业资历。另外,还要树立估价机构以及估价人员信誉档案,对于于优良行动以及背规行动都记录在案,在社会长进行公示。同时,要构建1套行之有效的客户反馈投诉体系,加强客户和社会人员对于估价机构以及估价人员的监督。

(3)树立市场信息数据库,搭建信息同享平台 房地产估价行业协会应当加快树立2手房交易市场的信息数据库,搭建起市场信息的同享平台,指点房地产估价行业的规范发展,并提供相应的服务。树立市场信息数据库,可以增进房地产估价的科学化、信息化,实现估价机构间的资源同享,从而有效的晋升房地产估价的质量。房地产行业协会应当加强与估价机构之间的合作,完美房地产交易市场的信息预警轨制,防止1些交易风险,增进经济的发展。同时,搭建互联网信息交换平台,做到信息互通有没有,构成信贷风险信息系统,防止因为信息缺失而呈现的管理漏洞、损失贷款等问题,规避金融风险,保证信贷安全。预警相干产业状态、信贷风险等,搜集法律法规信息,充沛掌握最新的典质担保方面的司法解释,向社会按期公布有关信息,加强金融机构对于信贷风险的节制力。

第5篇：房产投资技巧范文

随着世界杯的来临，足球的狂欢节拉开了帷幕，全世界亿万球迷将迎来一个激情的夏天。足球的魅力令人折服，除了其观赏性以外，其内涵也能映射到各个领域。在此，笔者闲聊一下足球与投资。

俗话说，足球是圆的，这句话大概有两层含义：第一，你永远无法精准预测比赛结果，任何细节的变化都可能导致比赛结果的不同，比如某个球员在场上受伤就可能造成比赛形势的逆转；第二，没有绝对的强者和弱者，谁都有机会赢得比赛，足球比赛没有绝对的权威。细细品味起来，投资也是如此――你永远无法精确预测股价的运行，任何细节的变化都可能带来与预期结果的不一致；投资领域也没有绝对的权威，水平再高的投资者也难免马失前蹄，不存在绝对的对错，仅有相对成功概率的不同。因此，投资者要重视细节，不要轻信所谓的权威。同时，正是因为难以预测以及没有权威，使得投资充满了遐想与激情，这也许就是投资的魅力之所在。

足球的风格是多样的，而每一种风格都会受到球迷的青睐。有人喜欢巴西“桑巴舞”式的进攻，有人喜欢意大利“铁桶“式的防守；有人喜欢西班牙“细腻流畅”的整体技术，有人喜欢德意志“坚韧强硬”的赛场作风。无论哪一种风格，只要不断的坚持与发展，都有机会登上世界之巅。回望世界杯的历史，风格最为鲜明的巴西、意大利和德国是最大的赢家，而每次夺冠时他们都把体现各自风格的技战术水平发挥到极致。联想到投资，每个投资者都有自己的投资风格和技巧，无论是基于基本面还是技术面，是自上而下还是自下而上，是成长偏好还是价值偏好，都有机会获取较好的投资结果。对投资者而言，投资风格越明确，相应投资技巧越娴熟，投资成功的概率越高。坚持风格并不断完善、追求卓越，也许是一个成功投资者的必由之路。

当然，每一种风格都有其局限性。正所谓风水轮流转，没有一支球队或者一种风格是常胜将军，也没有一个永远的失败者。对于一支球队而言，世界杯冠军一届只有一个，下一届需要四年的等待，而投资者则幸运得多。在不适合你风格发挥的时候，你需要的是耐心，盲目的去追寻不擅长的机会反而是个拖累；当你的机会来临时，果断下手，一击致命。

最后，笔者通过足球展望一下我国经济和股市的投资方向。在国内，足球是个烧钱的领域，能够“玩足球”的都是产业大佬，过去十年是房地产行业发展的黄金期，所以足球的玩家以房地产企业居多，成功者如万达、恒大等等。而如今，阿里12亿元收购恒大俱乐部50%的股权，似乎意味着国内主导产业的方向正在悄然变化――以阿里、腾讯为代表的互联网企业将在我国未来经济的转型中扮演重要的角色，投资者理应将目光投向相关的领域。或许未来十年，足球的资本玩家都是新经济的代表，让我们拭目以待。

第6篇：房产投资技巧范文

浪潮信息表示已经收到山东证监局责令改正决定书。可是就在浪潮信息曝出造假业绩之前，股价曾大幅上涨，有机构趁势撤出浪潮信息，似乎他们的信息格外“灵通”。

浪潮信息公告显示，山东监管局8月24日起对浪潮信息原有部分经营用房出售事项进行了调查并查实：公司2010年12月8日将位于济南市山大路224号的6处房产出售给关联方山东浪潮数字媒体科技有限公司，出售价格确定为4358.84万元。

经山东证监局核查，公司上述房产已于2007年被济南市土地储备中心以4356.97万元收储，收储合同由公司控股股东浪潮集团与土地储备交易中心统一签订。2008年9月，公司将上述房产的房产证注销，随之将其转让给浪潮数字。对于上述房产收储及出售事项，公司在信息披露方面存在披露不及时、披露内容不准确的问题。

根据浪潮信息之前的公告显示，2010年年底还聘请山东正源和信资产评估有限公司对上述已经“注销”的工业用房进行评估。为何房产证已注销两年多，浪潮信息又将上述房产转让给关联方山东浪潮数字媒体科技有限公司，并收到房产出售款4358.84万元？显然，这不仅是信息披露问题，而是公司有意造假。

而涉及业绩造假，用信息内容披露不及时不准确来裁定，监管机构有意放水？浪潮信息出售的上述房产早就被土地储备中心收储，房产证也已注销，属于“莫须有”资产。

按照相关法规规定，浪潮信息无效的房产与关联方浪潮数字进行交易，这“猫腻”做得也太明显，用这“忽悠”投资者未免过于明目张胆。

近来，涉及“云计算”概念的上市公司，大多被热炒过，而浪潮信息亦不例外，且被反复炒作。浪潮信息是一家业绩很差，但是涉及“云计算”名声在外的公司，而支持公司股价居高不下的“云计算”，不但没对公司业绩有贡献，而且还处于持续亏钱当中。根据调查，中国现在涉及“云计算”的公司当中，除极少数一两家微有利润外，其余均处在“烧钱”过程中。

让人意外的是山东证监局对浪潮信息造假的处罚程度却相当轻。山东证监局责令其改正，并提交整改报告。同时，公司应严肃追究相关责任人员责任，将相关情况报送证监局，并要求公司董事长、董事会秘书参加近期组织的培训。

实际上，正是上市公司造假成本过低，才让A股市场频频出现公司造假的身影，而浪潮信息造假的背后原因，是想以虚假的业绩来增强投资者的信心，从而为其再融资圈钱铺路。

第7篇：房产投资技巧范文

第一步：选国家。美国、加拿大还是澳洲？

“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买。人口增长、失业率、针对外国人购房的法律、租售比、当地房屋供应与需求都要考虑。”高锐地产产品经理称。

比如，截止2010年，美国、德国、俄罗斯三大移民输入国；美国移民人口4千万，华裔排名第二，第一是墨西哥，投资移民是第一。美国的优势：永久产权、房屋比较大、赋税相对英国等国家并不重。未来40年，澳大利亚是人口增长最多的国家，其次是美国。在这样的背景下，这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证。

租售比主要是判断当地房产是否存在泡沫，如果200个月至250个月的房租租金可以购买一套中等价位的房子，就说明当地楼市安全。

家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理

一般情况下，4～6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。

失业率——帮你判断未来3～6个月房价走势

通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。

第二步：你的需求。是投资还是自住？

以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以最低价格购房，获得最高收益。

投资：8万-15万；每年空置率低于10%，也就是至少一年10多月都租出去的，美国是押一付一，入住后第二个月月初付上一个月房租；不收税更好；当地法律倾向买主。在国内，如果你以租养贷，可能租金在还贷后还会有结余。但是在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

自住：教育资源、人际关系、便利性。“比如华人都喜欢华人聚集区，这样今后人际交往和生活互帮互助上都有帮助。其次美国也重视学区房的。”高锐地产产品经理称。

第三步：在哪个城市买？是不是只有洛杉矶、纽约可选择？

美国的房价也是跟人口分布相关，一般而言，东西两岸，主要是纽约及周边的城市，还有加州贵一点，中间地区便宜。除了人口之外，还有一个原因就是美国几乎人人有车，这让每个人的生活范围扩大了很多，买房时候的选择余地也很多

美国房子的中间价目前在20万美元左右。前面说过，东西两头贵，所以美国中间大部分地方的都不到20万美元。美国的两个中部城市，一个是底特律，一个是堪萨斯城，就人口而言，这两个城市在美国排在10-50之间，算是二线城市。房价也便宜，一个楼都只要10几万，甚至不到10万，20万出头都是很好的房子了。

美国是一个大企业主导的城市，因此每个城市几乎大同小异。买东西，都去沃尔玛；吃饭，都去subway；买家电，都去Bestbuy。这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费，是个无处不在的巨无霸，因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。再加上电信、银行，小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作，收入也都很均衡，大约在3-4万一年，因此选择有大企业进驻、雇主实力雄厚的城市是必须的。

各国购房政策

到海外购房之前，你要仔细研读每个国家对于非本国居民购房的法律法规、限制条款以及贷款和税费要求。否则你通过各种购房技巧获得的收益，都被当地政府“收走了”。

澳大利亚：外国人只能买新房

在澳洲购房不代表你可以移民，但在申请移民时可以加分。此外，在澳洲购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%～30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。

房子的租金通常可以支撑“以租养房”的投资目的，但是澳大利亚政府规定，非本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。购房不满一年出售，需要缴纳50%的资本增值税。澳大利亚没有物业税，但需缴纳土地税；直系亲属没有遗产税，可以世代拥有；非直系亲属需要缴纳高达50%的遗产税。

美国：外国人贷款难

美国的银行现阶段对房屋抵押贷款的审批非常严格，尤其是海外投资者，很少能够成功。

加拿大：贷款最合适

魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。外国人能够从银行获得最高60%～65%的贷款；贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。

英国：外国人也得交遗产税

购房最高可贷到房款的70%，贷款利率较低，但外国人较难贷到。不同地区、不同房产类型的房产税征收标准不同，共分8档，以伦敦地区最高，一年从几千到几万英镑不等。英国居民在世界各地的所有资产都需要支付遗产税，而非英籍人士只有在英国国内的资产才需要支付遗产税，起征点为32.5万英镑，税率为40%。

中国香港：贷款比例跟房价走

800万港元以下的物业，自住可以获得70%的贷款；房价介于800万～1200万港元，首付起点为40%；房价在1200万以上的，首付起点为50%。如果是投资类购房，不管金额多少，首付一律50%。香港目前房贷利率处于较低水平，年息在3%左右。香港物业税是租金估值的15%；如果用于自住，则有税率优惠，约为租金估值的5%；没有遗产税和资本增值税。

新加坡：不能购买有地住宅

房产没有列入移民条件中，仅作为个人资产而已。外籍人士在新加坡置业，可以申请贷款，最高为购房款的70%，最长还款期限35年。新加坡的房贷利率较低，长期维持在2%～3%，不能购买有地住宅（圣淘沙岛的别墅除外）。

物业税按照房屋租金评估值来进行一定比例的征收，如一套价值200万新元的自住公寓，每年的租金估值约7万新元；如果此房用作投资，每年缴纳的物业税为租金估值的10%，没有遗产税。

TIPS：这样的房子不要买

小型投资公寓。国人喜欢的投资产品，却是澳大利亚本国人摒弃的投资品种，即使购买也是用于房产退税；投资公寓被银行认为是商业地产，贷款利率会相应提高。

TIPS：这些和你想的不一样

市中心的公寓增值快、风险低。

在海外情况恰恰相反。以悉尼和墨尔本这两大城市市中心为例，过去10年，二手公寓平均销售价格只增长25%～35%，而周边5～30公里范围内的二手房平均价格却翻了一倍。此外，由于市中心很少有中产家庭居住，投资者的比例较高，流动人口较多，银行认知的风险系数较高，因此对公寓的贷款比例较低，通常在60%左右。

第8篇：房产投资技巧范文

调整期捕捉购房时机

对于即将到来的2009年，房地产市场无疑是许多投资者最为关注的一个领域。近一段时期以来，由美国次贷危机所引发的金融风暴愈演愈烈，各个投资市场也是一片萧条，房地产市场自然也未能幸免，许多投资者都感到有种寒风瑟瑟的感觉。不过张文在明年却有购房的打算，他的观点与别人颇为不同，他说：“我觉得明年市场虽然可能继续调整，但这个阶段却是捕捉购房机会的好时机。”

对于2009年房地产市场的走势，市场似乎已经达成了共识。中国社会科学院日前在北京的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。《蓝皮书》指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，留存在市场中真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高的要求，未来市场竞争会更加激烈。而中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”也在近日报告称，中国房地产行业的调整将在2009年全面爆发。

但与此同时，在确保经济增长的大前提下，房地产拉动内需的作用在近期却受到了空前的重视。上海易居房地产研究院认为，日前召开的中央经济工作会议对房地产市场属于利好，虽然短期而言对明年楼市的影响较小，市场下行趋势不容乐观，但从中长期来看，将促进我国房地产业发展模式的转型。对此宏源证券分析认为，此次救市政策力度空前，推断政策可能在2009年二季度开始刺激需求增长。与此同时，虽然房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多，政策面和市场自身基本面将推动行业在2009年见底。

所以明年房价虽然会继续调整，但绝不会大跌，反而可能会出现转机。在这种情况下，我们可以得出这样一个观点，就像张文说的那样，2009年的楼市对于购房者来说是介入的好时机，大家可以多做功课，时刻捕捉市场调整期的购房机会。

之所以得出这样的结论，其中的一个关键点就是2009年购房面临一个极低的利率成本。根据央行的有关政策，现在首次购买普通自住房，贷款利率可执行基准利率的0.7倍。在央行11月27日再次降息后，目前5年以上房贷利率水平为6.12％，7折则为4.28％，这在商业贷款利率的变动历史上无疑处在一个最低的水平，对购房者来说甚至可以用“历史机遇”来形容。而且目前有种种迹象表明，利率未来还有进一步下调的可能。

举个简单的例子，如果在2008年初购房，当时执行的5年以上房贷利率下限是7.83％的0.85倍，为6.65％。假使购买一套100万元的房子，首付30％、贷款70万元，20年等额本息还款，月供为5283元，全部应归还本息总额为1268039元。而根据11月27日降息后的房贷利率下限，月供为4346元，本息总额则为1043004元。两者之间的差距还是相当明显的，月供减少了18％。换个角度来看，这相当于购房总价下降了超过22万元。所以，虽然2009年的房价可能会继续调整，但由于购房者能够享受到低利率带来的实惠，就可以有效地抵消房价波动带来的风险。

其实，在市场调整期购房给了购房者较为从容的挑选余地，而降价也会带来更多的实惠。比如一部分持房者可能会担心房价不稳定，前期投资的收益已达到目标而放盘；一些开发商为了加快销售和资金回笼，也会推出一些促销让利的手段。很简单的道理，在大家都观望的情况下，择机购房就少了很多竞争对手，往往能够买到适合自己的超值房子。

买房把实惠进行到底

那么，在2009年究竟如何来买房呢?这其中还是有着不少技巧的。我们在这里提出的观点是，2009年购房，要把实惠进行到底。这其中有两方面的含义，一是要用足政策，充分享受国家优惠政策带来的实惠；二是要捕捉降价空间，利用调整期“捞取”价格实惠。

首先是要用足政策，比如可以巧用公积金贷款降低利息成本，另外特别是要对梯级购房策略进行调整。此前我们一直强调买小换大的梯级购房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以记者认为，在首次购房时应该根据自己的能力，尽量多地满足实际的居住需求，充分享受首次置业政策所带来的实惠。当然对普通住房我们也不能忽视，在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源，随着各地普通房标准的出台，其所涵盖的范围大大增加了，这也给了我们更多选择的机会。

其次在2009年，市场调整将会带来房价的松动，砍价会是购房时经常用到的技巧。不过，在砍价时我们也要掌握好这样几点：一是要掌握好砍价的尺度，买家要做的就是要细致了解市场行情，这样一方面不会被那些有经验的卖家所“忽悠”，另一方面也可以有效控制砍价幅度的大小。因为如果砍价幅度太小，于己不利；如果太大，反而可能会“吓跑”卖家，从而错失交易的机会。二是一些“急抛房”的挂牌价往往会低于市场平均水平，与此同时，那些挂牌较久房源的砍价幅度一般会比较大，这里面往往容易淘到“便宜货”。三是对市场中的各类房源还要多做比较，在还价之前应该多了解卖家的特点，然后根据这些特点制订相应策略，并在充分了解市场的基础上确定合适的砍价幅度，这样无疑能够大大增加砍价成功的几率。

尽力提高房屋“卖相”

反过来如果是出售房产，同样也可以有不少技巧，其中很重要的一点就是要尽力提高房屋的“卖相”。什么是“卖相”?就是让房屋更容易成交的因素。目前现实的市场状况是房价高而成交量小，这对购房者来说是不小的负担，他们在购房时要承担不小的资金压力，所以可以尽量减少他们的现金支出，这样才能有利并有效地达成交易。

对此我们可以注意这样几点：一是巧妙装修促成交。把房屋装修一下再出售，这是一个出奇制胜的方法。说到底，这等于在替购房者进行装修，但由于可以把装修款包含在房价当中，也可以办理按揭贷款，无疑帮助购房者减轻了资金的压力。二是适当降价引关注。当前虽然市场的成交量已经有所下降，但房价却还仍然处在一个胶着状态，如果在房价上能够提前做出一些让步，往往就能引发市场的关注，从而在市场低迷的情况下提高成交的概率。三是不降房价降税费。在相关税费支出的负担上做些让步，这其实要比降低房价更为有利，因为房价款购房者可以通过贷款来减轻压力，而那些交易税费等却需要购房者付出实际的现金。

第9篇：房产投资技巧范文

“搜索”既是一个时髦的名词，同时也是一个人类存在已久的行为。而互联网的出现及搜索技术的进步，逐渐改变人们获取资讯的方式与生活行为，所有的搜索引擎如百度、谷歌等受到大量的追捧，而搜索营销也成为当世营销领域中的重要显学。

在中国，根据艾瑞咨询的报告，搜索营销市场在2009年已经达到69.2亿人民币的规模，在网络营销市场的占有率攀升到33.7%，比2008年成长了38.2%。无论是广告客户或者广告公司，我们都可以看到他们更加积极布局搜索营销。

搜索营销之所以有如此强大的魅力，并确实能为广告客户带来更佳的成效，其主要原因在于它是一种由消费者主动发出需求、透露信息从而能真正精准匹配广告的营销方式，也因此，完整的搜索营销也需要通过这样的逻辑并顺从消费者的行为去做全盘的思考。

现今，许多提供搜索营销服务的公司或者广告客户，大多只将搜索营销的眼光放在百度或者谷歌这些知名的搜索引擎上，去进行付费排名广告或者搜索引擎优化，但是这样的搜索策略与布局，却不够全盘化，事实上，消费者在网上的搜索行为并不仅仅在这些大型的搜索引擎上：当他们准备购买商品时，会到网上的商城去搜索商品、会到论坛去搜索商品的评价；当他们需要某些新闻信息时，会到新闻网站去搜索新闻；他们需要买房时，会到房地产网站去搜索房屋信息；他们需要餐饮信息时，他们会到提供餐饮店家及评价的网站去搜索相关信息与评价。消费者在网上的搜索行为无所不在，互联网上的搜索营销机会也无所不在。

事实上，现今搜索营销的领域结构中，付费广告的投放也跟互联网的显示型广告一样，有如同门户网站的门户型搜索引擎如百度、谷歌，也有如同垂直网站的垂直型搜索引擎，如淘宝、去哪儿、安居客、大众点评以及其他不同的行业黄页网站。同时除了文字形式的广告之外，也有不同形式的图像形式广告，甚至未来还将会有视频类型的广告。因此，当我们在进行搜索营销规划时，将有以下四个重点能让您的搜索营销策略更加全面化与完善：

1.根据主要营销目的来选择付费广告形式的最佳组合，能创造更好的广告效果。比如说搜索结果的图像形式广告，将能比文字形式广告更能创造深刻的品牌印象。

2.根据广告产业类别及目标消费者的搜索偏好，选择门户型搜索引擎及垂直型搜索引擎进行最佳化的媒体配置，以达到最佳的搜索营销覆盖以及投资效益。特别是在某些垂直类型的搜索引擎上，消费者所进行的搜索行为将是更为精准与贴近实际需求。

3.增加在垂直型搜索引擎的搜索引擎优化比重，并且很多垂直性搜索引擎的优化技巧与门户型搜索引擎的优化技巧是截然不同的。