关于违规建筑的法规精选(九篇)

第1篇：关于违规建筑的法规范文

关键词：违章建筑 拆除 无效

违章建筑是我们所耳熟能详的。日常生活中的违章建筑随处可见，诸如低矮住房的擅自加盖、一层店铺的围栏圈地等等。违章建筑违反城市的整体规划，影响市容，而且安全性不能保证，威胁着居民生命财产安全。违章建筑危害甚大但如今房地产行业的兴盛带动旧城改造，住户想方设法加盖楼层以扩大补偿面积，获得更多补偿款，违章建筑难以根绝。虽然《土地管理法》、《城乡规划法》以及各地出台的城乡规划办法和住宅管理办法等都对违章建筑有所规范，但各法律法规均没有给违章建筑下一明确的定义。一个确切的概念对判定建筑物是否违章以及纠纷的处理是非常必要的。本文从违章建筑概念界定出发探讨几个相关的法律问题。

一、违章建筑的界定与类型

理论与实务中对如何界定建筑物违章有两种分歧意见，即广义的违章建筑与狭义的违章建筑。所谓广义的违章建筑通常是指违反法律法规，未取得政府主管部门的许可而擅自新建、扩建、改建的建筑物或构筑物。如我国台湾学者谢在全认为违章建筑系指违反建筑法令，不能取得建筑执照，致无从办理所有权登记之建筑物。广义说认为违章建筑不仅违反了各地城市规划管理规定，在本质上则是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规。狭义的违章建筑则仅指违反法律、行政法规的规定而建造的建筑物或构筑物。持有该观点的学者认为，以法律、行政法规界定是否违章建筑符合《行政许可法》规定的精神。该法规定了法律可以设定行政许可；尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，省级政府规章可以设定临时性的行政许可。而关于城市建设，《城市规划法》已设定了行政许可；对于农村建设，《土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》也设定了行政许可并规定了具体的程序，故地方法规及规章已无必要再就此事项设定行政许可，只能就实施行政许可作出细化的规定。若当事人的建设行为不违反法律和行政法规的规定，而只是违反了地方法规及规章的，就不应当认定为违反法律和行政法规的行为，其建筑物也不应当认定为违章建筑。台湾学者也有持狭义观点的，如王泽鉴就认为违章建筑系指建筑法适用地区内，未经申请当地主管建筑机关审查许可，并发给执照，擅自建造的建筑物。然而法律、行政法规并未禁止地方政府根据各地实际情况按照已有的规定再行制定实施细则。各地由于地理环境、历史因素以及经济发展的差异都会对城市建设规划做出不同的设计，对待违章建筑也会做出不同的处理。法律行政法规都只是对相对原则的程序做出了规定，具体的操作步骤还是有待地方政府的规定。因此，狭义观点持有者的理论是不科学的，也是不符合现实情况的。故笔者赞同广义违章建筑的观点。

违章建筑虽然没有一个明确的法律定义，但地方政府在治理城市建筑规划时往往对违章建筑进行列举式规定，将违章建筑的各种通常形式予以明示，例如《海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定》规定违章建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）未报建或报建未批准的建筑；（三）不按批准的设计图纸施工，擅自改建、加建的建筑；（四）逾期未拆除的临时建筑；（五）违反法律、法规有关规定的其他建筑。又如《上海市整治违章搭建和违章建筑的若干规定》规定下列未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物，属违章建筑：（一）房屋加屋、屋面升高的建筑物；（二）庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物；（三）街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物；（四）逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。有下列情形之一的违章建筑，属妨碍公共安全和交通的违章建筑：（一）在道路（包括人行道）上和街坊、里弄、新村通道内建造的；（二）利用建筑物之间的间隙或突出建筑物之外悬空建造的；（三）建筑物、构筑物超过原建筑承重结构负荷的；（四）在市政、公用设施（包括地下管线）上建造的；（五）其它已经妨碍或可能妨碍公共安全和交通的。等等。列举式的立法虽然简单明了，但是缺陷在于过分明确具体，规定太过僵硬，难以应对新情况新问题。根据违章建筑的概念并结合各地对违章建筑的列举，可大体总结出三种类型：第一种是没有土地使用权而于其上建造建筑物或构筑物；第二种是虽有土地使用权，但未办理建筑规划、施工许可建造建筑物或构筑物；第三种是土地使用权证、建筑规划许可证、施工许可证等齐备，然而施工不符合行政许可标准的建筑物或构筑物。另一种分类是将违章建筑分为程序违章与实质违章。实质违建指建筑物无从依程序补正，使其变为合法之建筑物；程序违章则能够从程序上进行补正，变成合法之建筑物。我国立法也借鉴了该划分类型，并非对所有违章建筑进行强拆。如《城乡规划法》第六十五条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”即对那些不能依程序补正的违章建筑才进行。

二、违章建筑的性质与归属

关于违章建筑的性质有不动产、动产和占有状态三种观点。

（一）不动产说认为违章建筑是依附于土地或者已有不动产如房屋的建筑物或构筑物。虽然属于违法建造，但因依附于另一不动产而仍然具有不动产的性质，并在其上成立不动产所有权。不动产说遭人诟病甚重。其主要漏洞在于只表面分析了违章建筑的不可移动性。而当讨论不动产物权时，除了考虑不动产的物理特性，更要在整个法律视野下特别是物权法的制度下进行考量。不动产登记制度是物权法的基本制度之一，《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。可见，不动产所有权只能通过登记享有。虽然《物权法》第三十条对建造房屋的事实行为规定无需登记即获不动产所有权，但此等事实行为系合法行为，以合法建造为前提条件，才能不依登记而产生不动产所有权。违章建筑没有适用余地。

（二）动产说主张违章建筑客观存在，并被客观利用，仍然具有物的特性和价值。处于社会经济空前发展的大背景下，对于客观存在的有价值物，其上若是没有所有权保护，那是难以想象的。任何具有价值的物都应该成立所有权，以适应社会经济的发展，避免本就稀缺的资源被浪费。违章建筑因其违法性不可能完成不动产登记，其上也就不可能产生不动产所有权。但建造人对于构成该违章建筑的原材料若系合法取得，则对原材料可享有所有权，即对该违章建筑享有动产所有权。动产说解决了不动产说不能依登记产生所有权的问题，但反对该观点的学者提出作为动产的原材料被组合成一个整体，已失去了原先动产的性质，对其保护也不再具有意义。

（三）占有状态说认为违章建筑因其违法性不能产生任何权利。《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利；第七十二条规定财产所有权的取得不得违反法律规定。只有合法的财产才能成为财产所有权的客体。现实中对违章建筑的使用只能看作是一种占有。此占有也仅仅是作为事实状态的占有，存在占有利益，因为占有本身就是一种利益，而违章建筑上不存有任何权利。占有人以所有的意思占有使用违章建筑，所以该占有为自主占有；基于违章建筑的违法性，其上无任何权利即该占有系无本权，是无权占有；建造人明知系违章建筑而为占有，故又属恶意占有。

我国《物权法》明确登记为不动产物权变动的生效要件，则违章建筑的违法性使其不可能完成登记，进而不可能产生不动产所有权。违章建筑不动产说当不可取。占有说认为对违章建筑的占有系自主、无权、恶意占有就已经适用了物权法的规则。受物权法调整的客体为物，分为不动产和动产，此为物权法所明确。违章建筑既不属不动产，则当属动产。即组成建筑的原材料具有合法的来源，能够以动产的状态受到保护，除非政府以具体行政行为拆除违章建筑外仍然具有不可侵犯性。占有说根据占有利益来维护对违章建筑的使用和不受侵犯，指出占有状态非权利而是一种事实状态，违章建筑因占有也能起到防止侵害的目的，因为法律对占有的保护重在维护社会秩序的稳定。殊不知物权法上关于占有的规定是建立在不动产与动产制度之上，是对不动产或动产的占有。讨论占有首先要讨论占有的是动产还是不动产，然后讨论占有的善意恶意、自主他主、有权无权。占有状态说不能解决违章建筑的属性问题，于是便避开该问题的讨论空谈占有。因此占有状态说根本没有在讨论违章建筑的性质，并无说服力。故笔者认为将占有违章建筑视为是对原材料的占有，在原材料上存在动产所有权归属于建造人是完全可行的，也有利于违章建筑一系列争议问题的解决。该问题将在下文予以阐述。

三、违章建筑流通法律问题

违章建筑是否能够买卖是实践中存在的重大争议问题。建造人建造违章建筑多为自用，时而也有将其出售。一般认为，违章建筑是不得进行流通的。因为违章建筑的违法性，使得买卖违章建筑的合同成为标的物不合法的合同。而标的物不合法当然导致合同的无效。合同被宣告无效后将发生回复原状的问题，即回到合同未签订时的状态。在违章建筑买卖中便是买受人向出卖人返还该违章建筑，出卖人向买受人返还所收钱款。然而，以违章建筑为标的物的买卖合同是否绝然无效？若无效，在返还前的使用收益买受人是否要向出卖人返还？如何向出卖人返还？若有效，其根据又是什么？不无讨论的余地。

笔者认为，买卖违章建筑的合同并不必然是无效的，违章建筑的违法性也并非不能补救。理由如下：

（一）基于违章建筑分类的分析

如前文所述，违章建筑大体可以分为三类。一为没有土地使用权的违章建筑；二为没有行政许可或行政许可不齐备的违章建筑；三为不符合行政许可标准的违章建筑。对于第一种情况，建造人是否可能在事后取得土地使用权而补正呢？我国并没有完全禁止土地使用权在私人间的流转。相反，符合法律规定的土地使用权转让是社会经济民事流转的一种表现形式。例如在某开发区内，甲厂在闲置的A地块内建起了厂房，但A地块的土地使用权却为乙厂所有。此时甲厂的厂房当属无土地使用权的违章建筑，依法当拆，甲厂将会面临巨大损失。然而A地块之所以被乙厂闲置可能有其特殊原因，比如乙厂经营能力有限无力开发该地块，闲置土地将面临土地使用权的无偿收回，乙厂也同样面临巨大损失。在这种情况下，乙厂会宁愿选择向甲厂转让土地使用权，甲厂也会欣然接受。甲乙间顺利完成土地使用权转让后，甲厂便能补办土地使用权证，A地块上的厂房也将因为土地使用权的补缺而由违章建筑变为合法建筑。那么若在甲厂补办A地块土地使用权之前便与丙厂签订了厂房买卖合同，该买卖合同是否当然无效？笔者认为此时合同有效与否应视甲厂行为，即附生效条件之买卖合同。甲厂若作积极弥补行为，为补缺土地使用权而及时向乙厂受让了该土地使用权，甲丙之间的买卖行为则有效。若甲厂不作该积极弥补行为，未能从乙厂受让该土地使用权，甲丙之间买卖合同即为无效。至于根本无法事后取得土地使用权补正的如侵占了公用设施土地的违章建筑，以该违章建筑为标的买卖合同应属无效。同理，对于以第二、第三种违章建筑为买卖标的合同也应作区别对待。对于可以事后补正手续的即使其在手续齐备后合同生效；对于在限期内按照行政许可标准做出修正的使其合同生效。即根据程序违章建筑与实质违章建筑的分类以程序违章建筑为标的物的买卖合同为附生效条件的合同；以实质违章建筑为标的物的买卖合同则属无效合同。

（二）基于违章建筑动产性质的分析

坚持违章建筑不得买卖流通的观点都建立在违章建筑性质上属于不动产。在我国《物权法》对不动产物权变动采登记生效主义前提下，违章建筑若作为不动产因其违法性而不能完成登记，这样出卖人便不可能履行移转标的物的合同义务。那么对于自始履行不能的合同我国《合同法》将其列为无效合同原因之一。违章建筑作为不动产也会导致合同因标的不合法而无效。因此，违章建筑若作为不动产一不能适用《物权法》关于不动产的规定，二不能适用《合同法》关于合同履行的规定。在这样的前提下违章建筑当然不可能通过买卖的方式进行流通。

违章建筑性质上应属动产。我国《物权法》对动产的交易采取交付主义，即不需要对标的物进行登记。违章建筑也就不会因为违法性不能完成登记而使出卖人不能履行合同从而导致买卖合同的无效。违章建筑作为动产成为买卖合同的标的物时，出卖人只需向买受人交付该违章建筑的占有即履行了合同义务；违章建筑作为观念上的动产（原材料）的集合也使得该买卖合同的标的成为合法。因此，违章建筑作为动产进行交易即能符合《物权法》关于动产物权变动的规定，也能符合《合同法》关于合同标的合法性与合同义务履行的规定。在这样的前提下违章建筑是可以通过买卖的方式进行流通的。当然，以违章建筑为标的物的买卖合同并非肯定生效如前所述，即要视该违章建筑是否能够通过程序进行补正。不再赘述。

四、结语

违章建筑违反了土地管理法、城乡规划法等法律法规的规定，系属违法。但不可因此一概否定其存在的价值。违章建筑广泛存在为即成事实，是经济社会发展的客观现象。时至今日，经济发展有赖物之利用效率。可以通过程序补正的违章建筑完全没有拆除的必要，否则将导致社会资源的浪费与重复建设，不利于经济的发展。对于实质违章则责令当事人限期自行拆除，逾期未拆的由政府强制执行，保证城乡规划的实施。

（作者单位：武警杭州士官学校）

参考文献：

[1]谢在全.民法物权论[M].北京：中国政法大学出版社，1999：3.

[2]刘宗胜.论违章建筑损害赔偿[J].学术交流，2006（3）：55.

[3]王泽鉴.民法物权（1）通则·所有权[M]. 北京：中国政法大学出版社，2001：96.

[4]谢在全.民法物权论[M]. 北京：中国政法大学出版社，1999：23.

[5]高富平.物权法专论[M].北京：北京大学出版社，2007：180.

第2篇：关于违规建筑的法规范文

一、什么是违法建设：

（一）违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑包括：

1、占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；

2、不按批准的设计图纸施工的建筑；

3、擅自改建、加建的建筑；

4、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；

5、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；

6、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；

7、违反法律、法规有关规定的其它建筑。

（二）违法建筑之种类

违法建筑之种类，可以从不同的角度用不同的方法、标准可以对违法建筑作出不同的分类。

1、以所违反的法律性质为标准，可以将违法建筑分为违反土地管理法类型的违法建筑和违反规划法类型的违法建筑。违反土地管理法类型的违法建筑，是指违反土地管理法律、法规的违法建筑，从此类违法建筑存在的物理结构来看，主要是指其平面上未经有权审批的土地管理部门批准或超过批准的范围的情形，应有土地管理部门依照土地管理法律、法规的规定予以处罚。违反规划法类型的违法建筑，是指违反规划法律、法规的违法建筑，从此类违法建筑存在的物理结构来看，主要是指其立体结构上未经有权审批的规划管理部门的批准或超出批准的范围的情形，应有规划行政主管部门依照规划法律、法规予以查处。此项职能是由《中华人民共和国城乡规划法》予以确定的，但根据国务院法制办公室关于在江西九江市开展相对集中处罚权试点工作的复函精神，九江市城市管理行政执法局行使城市管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，此项职能应由九江市城市管理行政执法局履行。

当然，作这种分类并非绝对，事实上存在着既违反土地管理法又同时违反规划法的复合型违法建筑。从理论上讲，对于这种复合型违法建筑在查处时，土地管理部门和规划行政主管部门均有权查处，既可以单独查处，也可以联合查处，但对于同一违法状态一般来讲应避免重复查处的情况发生。

2、以违法建筑存在的地域为标准，可以将违法建筑分为城市（区）违法建筑和乡村违法建筑。所谓城市（区）违法建筑是指建筑于城市规划区内的违法建筑。这类违法建筑由于位于人口相对稠密的城区，往往表现出以下特点：以违法搭建即临时性建筑物、构筑物为主，主要影响城市市容（当然也就影响城市规划）；发现比较容易，因为城区内人员流动相对比较频繁，城市管理队伍比较充足；但是，由于城管队伍的组建较迟（主要组建于上个世纪末，05年市三区就集中开展了大规模的综合整治工作，做到了还路于民），历史遗留问题较多。所谓乡村违法建筑是指建筑于广大农村地区的违法建筑，这类违法建筑的特点是：以固定的违法建筑为主，主要是违反土地管理法律，但违反规划法律的情形也已出现并呈增多趋势；由于执法力量比较薄弱，发现往往较迟，查处工作比较被动。当然，作这种分类主要意义在于可以明确执法、管理工作的重点，但实际上随着我市城市化建设进程的加快，正在大量地出现虽已列入城市规划区但实际上在发展程度上仍属于农村的地区，即城中村的问题，在这类地区违法建筑的存在仍呈现出乡村违法建筑的特点。

3、以违法建筑是否已实际建成为标准，可分为已建成违法建筑和在建违法建筑。这里，对于“已实际建成”的标准可能会有不同的认识，一般认为，违法建筑已完成结顶即为建成，并不要求完成违法建筑的装饰工程。作这种分类在《中华人民共和国城市规划法》执行期间其意义重大，因为发现时违法建筑是否建成直接关系到处罚措施的选择。如果行政执法机关在发现违法的情形时，违法建筑已实际建成，则只能依法作出相应的处罚决定，而不能直接采取相应的强制措施，法律将对已建成的违法建筑采取强制措施如的权力赋予法院。如果行政执法机关在发现违法的情形时，违法建筑尚未建成则相关的法律、法规赋予行政执法机关一定的采取强制措施的权力。当然自《城乡规划法》颁布实施以来，在查处违法建筑时此类法律上的强制制约问题已经解决，《城乡规划法》第六十八条规定：城乡规划主管部门作出停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施。这里的“有关部门”，是指具有执法权的部门。

对违法建筑还可以其他标准作进一步的分类，如以违法建筑本身的物理结构为标准，可分为固定违法建筑和临时性违法建筑；以违法建筑的实际用途为标准，可分为生活型违法建筑、生产型违法建筑、经营型违法建筑和其他类型违法建筑（如用于饲养信鸽的鸽棚）；以违法建筑所有人即违法主体的户籍为标准，可分为当地居民所有的违法建筑和外地人所有的违法建筑；以事先是否经过审批为标准，可分未经审批之违法建筑、申而未准之违法建筑及超过审限之违法建筑，等等。但每一种分类可能都有一定的意义，都会对具体查处产生一定的影响。

二、违法建筑之违法构成

1、违法建筑之主体。一般来说，当指违法建筑之所有人。然而，社会生活之实际表明，违法建筑之所有人往往并非个体之自然人，而是以家庭为表现形式的特定之自然人集合即所有家庭成员。那么，是否所有的家庭成员均为违法建筑之违法主体呢？答案当然是否定的。因为，违法建筑之违法行为在性质上属于行政违法行为，而行政违法行为的主体一般来说只能是成年人（包括年满16周岁且已独立生活之人），未成年人不能成为行政违法的主体，所以可以且应该排除家庭成员中的未成年人。同时，根据一般家庭的实际情况，建筑主要应由户主决定并具体组织实施的，家庭中的户主相当于法人组织中的法定代表人。所以，我们在查处此类违法建筑过程中应尽可能地将户主列为违法主体。送达有关法律文书时，应当在这方面加以注意。

只将户主列为违法主体本身并不意味着其他成年家庭成员就不是违法之主体，相应的行政处罚之法律后果应该由家庭成员共同来承担，如罚款应由家庭共同财产来承担，而不能由户主个人之财产来独立承担。同时，家庭成年成员（主要应该是共同生活的）中，如果有机关工作人员则即使其不是户主也应在承担相应的法律责任之后，还应承担相应的行政责任，如由所在单位作出相应的行政或党纪处分。

2、违法建筑之主观方面。很显然，违法建筑作为一种行政违法行为在主观方面只能由故意构成，且这种故意主要表现为直接故意，但也存在间接故意之情形，如非户主家庭成员之违法可能出现放任违法，但这种间接故意仍然应承担与直接故意相同的法律责任，也即并不能因某家庭成员系“放任”违法建筑而可以不共同承担责任。

在违法建筑之主观方面，有必要作进一步分析的乃违法之动机。动机虽然不影响违法建筑之构成，但应该成为在具体处罚时予以考虑的一个因素。有的违法建筑主体，系出于解决居住的实际困难而建筑；有的系出于解决谋生而建筑，如残疾人临时搭建为设摊；有的系出于个人爱好且带有一定公益性而搭建，如信鸽协会会员为饲养信鸽而搭建；有的是符合条件却受不了相关人员的拖沓甚至刁难而违法建筑；而有的则主要是因为从事或扩大经营而建筑，有的则主要是为了享受而建筑，等等。显然，前几种动机在一般人来看均属“情有可原”，而后二种情形则一般均属不符合条件，属违法故意比较明显且恶劣。在对违法建筑进行具体查处时，有必要区别不同的动机采取不同的方法和措施，比如对于“情有可愿”的应在法定范围内尽量选择较轻的处罚措施，给予适当更为合理的宽容期限，而对于违法动机纯属无理甚至恶劣的则应相对给予较重之处罚，采取的强制力度可以适当大一些，以体现执法之威严。

3、违法建筑所侵犯之客体。一般认为，违法建筑侵害的客体可分为三种，一是侵害了国家的土地管理制度，二是侵害了国家对城市或农村的规划管理制度，三是既侵害了土地管理制度同时又侵害了城市、农村的规划管理制度。当然，违法建筑可能还同时侵害了相邻关系，但这不是违法建筑所主要客体。

4、违法建筑之客观方面。简单地讲，违法建筑之客观方面是指违法主体实施了未经土地管理部门、规划管理部门之审批或超出范围故意实施违法建筑的行为并实际地使所建造之建筑物、构筑物处于违法状态。每一个违法建筑行为都会有各不相同的客观方面，这里对“违反规划”作一些适当的分析。

社会生活的实际决定，任何一份标准的城市规划或村镇规划都不可能对规划范围内的每一幢（栋）建筑物都作出具体明确的规划说明，一般来说规划只能明确一些大的原则，如功能区之设置、公用设施之布置、道路之布局等等，而每一幢（栋）具体的建筑是否影响规划则不一定能在城市规划或村镇规划中找出十分充足的理由。为此，实际部门有人提出未经审批的建筑物、构筑物一律视为“违反规划”，与审批内容不相符的也一律视为“违反规划”。应该说这种观点有其合理性、可操作性，但我认为首先，《城乡规划法》及其相关的法规、条例中均没有“违反规划”之说法，《而城市规划法》只有“影响规划”和“严重影响规划”之说，《城乡规划法》对此进行重新表述，更加科学和规范。第六十四条规定，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，关处罚款，无法采取措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。违法建筑之四个构成要件是一个统一的整体，只有当某行为同时具备这四个要件时我们才可以说这个行为构成了违法建筑（行为）。

三、违法建筑查处中的问题分析

对于违法建筑的查处或者说违法建筑之整治，目前来看主要由政府部门中的土地管理部门和规划行政主管部门实施。这项工作关系到土地资源的科学、合理化利用，关系到城市化进程的推进，也关系到一个城市、一个地区的社会、经济、文化等各方面综合发展的水平，也关系到和谐社会、小康社会的建设，对此予以充分地重视实有其内在的、迫切的现实需要。但是，我们在实际操作中，存在的问题仍然不少。

1、行政执法存在明显的不公平性。“法律面前人人平等”是我国宪法所确定的一个立法、执法、司法的基本原则，这一原则应适用于所有立法、执法和司法活动，对此是众所周知的，行政执法自然也不能例外。法律面前人人平等，贯彻到具体执法实践应该说主要是对同样的情况应给予同样的法律评价，不能区别对待。然而，在对于违法建筑的查处过程中，我们发现经常出现执法中的不公平现象。比如，对于毗连的违法建筑群中，只查处其中的一处；在一个相对比较狭小的范围内同时出现的违法建筑，部分被查处而另一部分却被“视而不见”；同样的违法状况，有的被处以拆除甚至没收，而有的只是相对比较轻微的罚款；基本同样的情况，有的被批准了，有的被没有理由地长期搁置没有答复。九江市城市规划区范围内存在大量此类问题，如05年庐山区政府拆除浔南大道周边大量的违法建筑，但也仍存在大量的违法建筑，给以后拆迁工作增加了非常大的工作困难。开发区拆除九瑞大桥下两幢违章建筑，业主就投诉相关部门执法不公。

3、对违法建筑的具体处罚缺乏可操作性。相关法律、法规所设置的处罚措施都有其相应的适用对象，对具体处罚措施的选择应该注意把握其可操作性。在对违法建筑的处罚中，问题最为突出的是对“拆除”措施的采用。客观地讲，“拆除”是一种在法律上恢复原状，使违法建筑恢复到原有的合法状态最为有效的方法，但在实际操作中“拆除”并非始终都是合适的。对于过去违法建筑所使用的材料相对比较简单的情形或者一般的违法搭建，拆除无疑是可行的，但对于目前经常出现的大量使用钢筋混凝土结构违法建筑来讲，拆除就越来越显得不适宜了。比如，某份处罚决定要求对某钢筋混凝土结构的别墅式建筑拆除其超高的1.2米顶部，如何执行？且不说这种“拆除”须有非常高的技术要求（否则实际操作中会有很大的技术风险），而且作为一个整体的建筑物拆除其上部必然会对下部造成损害，那么，对于这种损害具体执行部门就有承担赔偿的风险。如姚家洼一家农房，违章加层，部分违章，市执法局配合街道拆除两次，但难度非常大。当事人对执法部门的工作不满意，目前仍在反复投诉。对于拆除目前经常出现的建造得非常考究的建筑物之一部分，毕竟不是切菜，具体承担强制执行的相关部门并不具备应有的技术力量。其实，从目前的科技发展水平来看，要对其他部分不能损害地拆除部分违法建筑，其执行（即拆除）的成本明显过于庞大。所以，我们认为，对于那种拆除整体违法建筑中的紧密相连部分的处罚属于“执行不能”。作为建筑物是一个物理意义上的整体，一旦出现超审批范围，就可视其整体为违法建筑，如必须拆除则其范围应及于整体之全部，当然，作为执法部门来说，关键或者说应将主要的精力放在及时监管之上，应避免在违法建筑整体完工之后才却查处，因为建筑物越考究其建设所需的时间也越长，给执法部门提供的查处时间也越长，应该有可能在其整体完工之前就着手查处，在未完工之前拆除显然更为合适且执法成本较低。

4、具体处罚欠缺合理性。行政执法部门的同志往往认为合理性是一个抽象的概念，在具体中无法把握，但行政执法中的合理性其实也是为行政法律所明确要求的，我国行政诉讼法在规定法院对于行政具体行为的审查标准中就明确包括合理性的要求，同理，对于非诉行政执行案件的审查也应包括合理性之审查，对于确属不合理的法院可以依法裁定不予执行。相当一部分违法建筑之出现有其内在的客观原因，这些原因包括行政许可部门工作的过错或瑕疵，如当事人符合报批条件但审批部门工作不及时导致未批先建；历史原因，长期以来行政部门对于客观存在的违法、违规建筑未予查处，以至类似情况得以蔓延；生活原因，有的违法建筑主体确有特殊困难需要搭建，且其搭建影响其生活关系至巨，对此类情形应先在设法帮助其适当解决生活之出路后再行拆除为妥，等等。总之，涉及合理性问题的情形，我们认为应尽量在执法中体现执法为民的观念，努力帮助相关当事人解决实际困难的前提下再来的严肃性，也即执法必须同时考虑维护政府和党的形象。

四、违法建筑整治中应予注意把握的几个问题

1、区别对待，将查处的重点放在新出现的违法建筑。从目前城市规划区内的实际情况来看，违法建筑存在的面仍然很广，大量历史遗留下来的违法建筑一下子全面查处不利于当地的社会稳定。所以，应采取区别对待的办法并将查处之重点放在新出现的违法建筑，这虽然会在一定程度上影响执法的公平性，但这是一种从实际情况出发的执法政策之选择，有其合理性。

2、把握合理性。面对大量存在的违法建筑由于执法的力量、成本，我们不可能一蹴而就，只能有步骤、分阶段地逐步整治，在这一过程中应努力把握好合理性。主要是指对于同样的情况应努力给予同样的法律评价，具体操作中对于同时发生并发现的违法建筑应基本同时地予以查处，在一个相对比较接近的小范围内（如物理结构上毗连，目力所及的范围）几处违法建筑应考虑同时查处。当然，在实际查处中确有理由的可以例外，但这种例外必须属少数甚至极少数且这种理由应为普通人所能普遍接受（06年开发区在组织对茅山头号垦殖场三分场范围内的违章建筑时就出现此类总问题）。

第3篇：关于违规建筑的法规范文

关键词：违法建筑 物权 财产权

违法建筑的存在，既可能破坏城市（乡村）的建设秩序与社会秩序，亦可能给建造人和公众的生命财产安全造成威胁。基于对公众安全的维护和法律规范的尊重，拆除违法建筑之正当性似乎毋庸置疑。然如此正当之行政执法在实践中却遭遇了诸多困境。一是违法建筑并未因立法和执法之严苛而有所减少，纵观城市的各个角落，违法建筑遍地可见；二是因拆除违法建筑而引发的官民冲突，乃至不断见诸报端。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施一年多以来，实践中又出现了所谓“拆违代拆迁”、“拆违带动拆迁”模式，“拆违”之正当性由此更受关注。这些问题的存在表明，以“拆除”为核心的违法建设治理模式面临重大的正当性危机，亟需深刻反思。实践中确立的以“拆除”为核心的治违模式，其根本落脚点在于违法建筑基于其先天违法性而不存在物权价值，因而可以成为公权力肆意处理的对象。那么违法建筑之上究竟能否成立物权呢？

一、关于违法建筑物权地位的争论

1．无所有权说。该观点认为，不动产所有权的取得是以登记为生效要件的，未经登记不能取得所有权。因为违法建筑先天的违法性，使其无法依法完成登记，所以建造人无法取得违法建筑的所有权，建造人的违法的建造行为阻却了其获得所有权的可能性。

2．动产所有权说，即建造人只能对违章建筑中的建筑材料享有所有权。理由主要在于：其一，违章建筑不具备合法的报建批准手续， 建造人不能对建筑物享有所有权，只能对建筑材料享有所有权。其二，违章建筑具有违法性，但建筑材料本身作为动产是合法的，能成为动产所有权的客体。

3．占有说，认为违法建筑因其违法性不能取得所有权，但违法建筑本身的利益应当得到保护，违法建筑虽然没有所有权，但可以适用《物权法》有关占有的制度来保护。

4．不动产所有权说，即建造人对违章建筑享有不动产所有权。理由主要在于：虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。赋予其所有权可以有效对抗行政权力的任意干涉，对抗违反程序或实体规定的公权力行使。

5．不完全产权说。完整的产权需要同时拥有占有、使用、收益和处分权利；“违法建筑”没有获得所有、使用、收益和处分的合法权利束，成为不完全产权。

二、否定违法建筑物权的理据及后果

综合前述几种观点，否定违法建筑物权地位主要从如下几个方面进行。

1．违法建筑取得所有权，是否违背物权法定原则？

首先，关于物权法定原则的内涵，学界的认识并不完全一致。如崔建远教授认为物权法定主义是指，物权的种类和内容由法律规定，其反面意思就是物权不得由当事人自由创设。王利明教授将物权法定原则表述为“所有权的取得，不得违反法律的规定”，“所有权的取得必须合法。”换言之，关于物权哪些内容法定，学界的认识并不完全一致，是只有物权类型和内容法定，还是包括物权的效力、变动要件、保护方法，皆为法定，不同学者认识不一。

其次，即使将物权的取得纳入物权法定原则的内容，那么违法建筑是否一定不能取得物权呢？学界否认违法建筑所有权所依据的条款主要是《物权法》第九条、第三十条。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。笔者认为，这一规定并未完全排除违法建筑通过事实行为而取得物权。（1）《物权法》并未明文禁止违法建筑的物权取得；（2）《物权法》关于依据事实行为而取得物权的行为中，虽使用了“合法建造”一词，但其只是一种行为列举，而非行为限定；（3）关于依据事实行为而取得物权的条款中，在“合法建造”、“拆除房屋”之后还有“等”这一兜底概念。换言之，法律并未将依据事实行为而取得物权的行为限定于“合法建造”。（4）建造人在建设违法建筑过程中虽未取得相关合法手续，但其它法律并未完全排除此种建筑的所有权。如《城乡规划法》第六十四条的具体规定。

最后，即使我们认定违法建筑与物权法定原则可能存在不一致，但违反物权法定原则是否一律否认其物权效力呢？对于这一点，学者基本持反对态度。如梁慧星、陈华彬提出：“违反物权法定主义而创设物权时，其法律效果宜区分不同情况而分别确定。（1）法律有明确规定时，从其规定；对于违反物权法的物权设定行为，法律无特别规定时，则此法律行为因违反强制性或禁制性规定而无效，不能发生预期的物权设定效果。（2）当事人的物权设定行为部分违反内容强制的规定，但如果除去该部分，其它部分仍可成立的，则仅违反禁止规定的部分无效，其它部分仍然有效。（3）物权设定行为虽因违反物权法定主意而无效，但如果当事人的行为具备其它法律行为的要件，则该行为认可发生该其它法律行为的效力。”无论学者们认为应当区分哪些情况具体对待，但一个共同的思路是，违反物权法定并非绝对导致物权无效。

2．违法建筑取得所有权，是否违背物权公示原则？

有学者依据我国《物权法》第六条和《城市房地产管理法》相关规定，指出，“我国现行立法及司法实践中适用的皆是登记实质主义，按照登记实质主义，不动产物权的取得、移转、变更和废止等，非经登记，不发生效力。由此，违章建筑无法办理登记手续领取所有权证书，也就不能进行物权公示。”

这种观点显然站不住脚。（1）登记作为不动产物权变动的生效要件，其针对的应该是依法律行为而发生的不动产物权变动，对于法律行为以外的事实而发生的物权变动则有显著不同。不动产物权变动由事实行为而发生的，不以登记为要件，在原因事实发生之时，即产生物权变动的效果，当事人当即取得物权。我国《物权法》第28-30条都是关于依据事实行为而取得物权的情形。此时，物权的成立不以登记为要件。新建属于事实行为，建造人自建造行为完成时，即自动取得所有权。不能登记，并不影响建造人就违章建筑物的所有权取得的效力。但是，如果当事人要对该不动产进行处分，则必须进行登记，否则该处分行为无效。（2）并非违法建筑都不能进行登记。在英国、香港等地，违法建筑也需要进行登记。实际上在我国八十年代，违法建筑也是需要登记的。1988年当时的城乡建设环境保护部出台《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》第五条明确指出，违章建筑不论其能否给予从宽确权处理，一律都要进行登记，做到不重不漏，为城市规划建设和管理积累资料。而1997年通过的《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条却明确将违章建筑列为不予登记的情形之一。这一立法条款延续至今。（3）即使从权利处分的角度看，违法建筑因为未经登记，其处分权受到限制。但其原因在于“未经登记”，而非“违法建筑”。换言之，如果某一建筑实体上违反了某一法律规范，但因登记机关失误未有察觉，对其进行了登记。那么其权利处分就不受到限制。另，如果放开对违法建筑的登记，那么这一问题也能得到解决。

3．违法建筑是否具备物权上所有权的特征？

有学者指出，因为所有权是一种完全的物权，所有人可以享有占有、使用、收益、处分的权利，是一种绝对的、统一的支配力，而违章建筑物由于其先天的违法性而不能根据物权法授予其所有权。这种观点显然有待商榷。首先，违法建筑上能否成立物权，是一种立法政策。立法赋予违法建筑以所有权，其自然就具备了所有权的特征；如果立法规定违法建筑上不能成立所有权，其自然也就不具备所有权的特征。其次，所有权的四个基本权能：占有、使用、收益、处分，在违法建筑上亦能成立。在实践中，建造人对于违法建筑，均可行使占有、使用、收益等权能。在特定情况下，其处分权能也能得到认可（如小产权房）。

4.赋予违法建筑所有权，是否会导致违法建筑的泛滥？

实务界和学术界反对违法建筑上成立所有权的一个重要理由就是承认违法建筑的所有权将导致违法建筑的泛滥。笔者认为，这种观点难以成立。（1）赋予违法建筑所有权，并非无视违法建筑的“违法性”。对于建造人违反公法规范的行为，仍应按照相应的法律规范予以处理。（2）违章建筑是否会泛滥，这主要是公法要解决的问题。其主要涉及违法建筑的发现机制（巡查、举报等）是否健全、处理程序启动机制是否健全、处理程序是否高效便捷等。如果这些机制都运作顺畅，违法建筑泛滥的趋势便能得到有效遏制。

三、违反公法进行建设的法律后果

违法建筑与合法建筑的根本区别在于违法建筑违反了相关法律的规定，那么，该“违法性”对违法建筑所有权的归属会造成什么影响呢，或者说“违法性”是否会阻却建造人对违法建筑所有权的享有呢？这就需要从违法行为产生的法律后果来进行探讨。

根据我国《城乡规划法》第六十四条之规定，未取得建设工程规划许可证或未按许可证要求进行建设的，可能产生四种形式的法律责任，分别为：责令停止建设；责令改正+罚款；责令拆除；没收和（或）行政处罚。

就前两种责任形式而言，其适用条件主要在于正在建设中的违法建设和“能够通过改正措施消除对规划实施的影响”的违法建筑。如果纯粹从技术角度考虑，实践中，除了绝对违反公法上的禁止性规范而产生的违法建设外，绝大多数违法建设的违法性都能通过改正措施得到矫正。但不同的是，这种“改正措施”的具体形式如何选择，其实施成本如何得到考量。但无论行政机关如何裁量，这两种责任形式并不直接影响当事人对违法建筑的物权。

后两种责任形式即“责令拆除”和“没收”涉及到当事人对违法建筑物权的处理。上述两种责任形式也不影响违法建筑物权的存在。（1）这两种责任形式都是行政处理的结果。在行政机关作出行政处理之前，该标的物依然合法存在。而行政机关对该违法行为的处理，要受到执法资源、期限等诸多因素的制约。并非任何违法行为都能得到处理，特别是及时处理。在行政机关做出处理决定之前，如果不承认违法建筑的物权效力，其法律状态将处于不稳定状态，有违法安定性原则；（2）这两种责任形式的效力都是非终局的。具言之，即使行政机关作出了“责令拆除”或“没收”的行政处理决定，违法建筑物之物权并不当然消灭。当事人仍可在法定期限内通过行政复议或行政诉讼挑战该行政处理决定。因此，这两种责任形式仍可能因行政复议或司法审查而被撤销；（3）即使认可这两种责任形式的合法性，其也并不必然消灭违法建设的所有权。如在“没收”之后，在政府决定将其拆除之前，其所有权仍然能够成立；只是违法建筑的所有人由建造人变为国家；（4）这两种责任形式的适用条件相当严格。责令拆除适用条件是“无法采取改正措施消除影响的”且“能够拆除的”。如前所述，前一条件的成立，需要经过如下程序的审查：①评估违法建设对规划实施的影响；②评估违法建设能否采取改正措施；③评估改正措施能否消除对规划实施的影响。在欠缺科学的程序机制的情况下，上述要件适用的正当性很容易受到挑战。

综上，建造人违反公法而建造的违法建筑，会因违法情由和违法情节的不同而产生不同的法律责任。但无论是责令停止建设、行政处罚，还是责令拆除，甚至“没收”，都不必然改变违法建筑之物权状态。质言之，当事人对公法的违反，即使对强制性，乃至禁止性规范的违反，都不直接和必然影响违法建筑的物权效力。

第4篇：关于违规建筑的法规范文

关键词：建筑物 所有权 租赁行为 合同效力

1 违章建筑（违法建筑）――违反了什么“法”

违法的两种情况：一种是违反私法对于建筑行为的相关规定。

此处的私法主要是指我国民法关于不动产所有权取得的相关规定。

首先，需要从房屋与土地的关系上来看房屋所有权的归属。房屋与其他建筑物、构筑物同属于地上定着物，与土地有极为密切的联系。

我国立法上采取分离主义，房屋所有权独立于土地所有权，房屋及土地上的其他建筑物、构筑物均可以成为独立于土地的权利客体。但同时我国又兼采“房随地走”“地随房走”“一体流转”的原则，这使得房屋所有权与土地所有权之间的联系更为密切。有关该原则的适用，具体可以体现在《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

由此分析，我们可以看出从私法上判断建筑物是否违法，建筑物建筑人能否取得对建筑物的所有权，首先应判断建筑人的土地所有权问题。然而在我国，土地所有权的主体只有国家和农民集体，个人无法取得土地所有权，在此就涉及我国民法关于建设用地使用权及宅基地使用权的相关规定。《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”据此，在我国若是想在土地上建设房屋，就必须通过出让或者划拨的方式取得建设用地使用权。这是为任何建造行为的前提条件。由此可以得出结论：未取得建设用地使用权，便开始搭建供人居住或用作生产作业的房屋，此类建筑物就会成为所谓的违法建筑。 在乡村土地资源的使用方面，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权通常是农村集体经济组织的成员通过审批的方式取得。宅基地使用权特殊之处还在于严格限定权利的设立目的，通过相关法规可以了解到宅基地使用权仅限于依法建造、保有个人住宅、庭院及种植竹木等，为供人居住而对土地进行占有、使用的权利。相应地，未依审批取得宅基地所有权、超出权利设立目的而为建造行为，所建造的住宅及其附属设施属于违法建筑。

第二种是违反公法对于建筑物的相关规定。

建筑物的兴建不仅关乎个人所有权的归属问题，同时也涉及私人利益与公共利益的协调、统筹问题。在我国，公法上对于建筑物及建造行为的总括性法律规定主要见于《城乡规划法》。该法对于建设用地规划许可证的问题有十分详细的规定。如：第37条、38条中明确指出依出让、划拨取得建设用地使用权的建设单位，还应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府核发建设用地规划许可证。第64条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第65条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”由此又可得出：没有获得有关部门批准同时也没有取得相关证件搭建的，或是已经取得相关证件但是超越批准范围而越权搭建的房屋，属于违法建筑。未经规划管理部门或土地管理部门批准， 或虽经有关部门批准， 但批准手续、文件是采取欺骗手段骗取的；虽经有关部门批准，但部门的批准行为有违法律相关规定而建造的房屋，属于违法建筑。

有学者亦对建筑物的违法性进行了程序违法与实质违法的区分，但在此处笔者认为没有必要探讨程序违法的问题，因为程序违法可以通过补办相关手续使违法建筑转化为合法建筑，使建造人能依合法性取得对建筑物的所有权、处分权，对于建筑租赁合同的效力影响相对较小。

2 违法建筑的归属问题

探讨了“什么是违法建筑”的问题之后，我们的目光就应该落在谁是该建筑的主人的问题之上了。无法确定建筑物归属问题，就无法确定建造人对房屋进行处分的效力。

在此出现了几种对于界定违法建筑归属问题的角度和思路：

2.1 从违反的法律型来界定

第一类：违反《城乡规划法》等公法但不构成对他人私权利的侵犯。持有此观点的学者认为这类建筑只违反公法，故其后果主要在于公法上不承认此建筑的合法性。如上述法规中所述的拘留、罚款、限期整改、限期拆除等法律后果。而当事人的财产所有权只有在彻底剥夺其对物之占有即没收或彻底消灭物之存在即拆除建筑时才受到影响。在此已被拆除的违法建筑物客观上已不存在，根据合同对于标的物必须可得、确定的规定，被拆除的违法建筑不能作为租赁合同的标的物，探讨其合同的效力意义不大。此处主要的问题在于实体上客观存在且有人在其中居住、生活的违法建筑的归属问题。但从私法上来看，从私法领域重要的精神理念“法无禁止即可为”角度理解，违法公法的建筑物能受到私法上的肯定性评价。此时，违法建筑的所有权归建造人所有。

第二类：违反私法。这种情况主要体现在房屋的建造者已经迈过了第一道门槛即获得了公权力对他的授权、批准，但是在建造者行使其权利的过程中对他人产生了不利影响。用法律的语言来表述就是对相邻权的侵犯，如妨碍相邻建筑物的通风、采光。此时只涉及如何解决邻里间对房屋正确使用的权利冲突问题，不影响房屋建造人对于房屋享有的所有权。

第三类：双重违反。主要分为在他人已经获得建设用地使用权的土地上建造房屋以及建造的房屋超过边界，部分侵入他人的土地这两种情况。对于完全侵入他人土地之违法建筑，我国法律适用分离主义即土地与建筑物各自为独立的不动产，建设用地使用权人基于此权利对土地取得占有、使用、收益权。基于此占有权，占有人可以请求违法建筑人恢复原状，也可以请求赔偿。而恢复原状的请求会使此建筑物不存在，有关此建筑物的租赁合同问题也就无从谈起。所以在只考虑请求赔偿的情况下，建筑物的建造者即通过赔偿的方式变相从拥有建设用地使用权或宅基地使用权人的手中买来建造房屋的权利，从而获得房屋的所有权。

对此观点进行总结可以得出结论：违反不同种类法律的不同情况对于建造人取得建筑物的所有权没有影响。

2.2 依不动产的属性界定

根据学理通说和相关法律规定，不动产是指依自然性质或者法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物。根据财产的物理属性标准得出：即便建筑违法，也不能改变建筑物的不动产属性。在我国，土地所有权归国家、集体所有，但房屋作为独立存在的个体，可以为私人所有，房屋同时也属于不可移动的物，属于不动产。据此得出结论：根据房屋的物理属性，房屋属于不动产，在没有土地所有权、地上权（在我国可以理解为建设用地使用权和宅基地使用权）或租赁权的情况下，私人仍可以享有不动产房屋的所有权。房屋作为不动产的属性，不因为建造人是否取得国家的认可、准许而改变。

2.3 依所有权的取得方式界定――从法律行为和事实行为角度分析

在私法上，任何主体要取得权利或者承担义务，均有一种合法的原因作为媒介。法律事实就是作为权利义务与主体相结合的媒介。法律事实包括自然事件和行为，二者之间以是否以意思表示为构成要件相区分。所以，不动产物权可以通过法律行为取得，也可以通过非法律行为即事实行为取得。非法律行为主要包括准法律行为、无因管理、不当得利、侵权行为、缔约过失和其他事实行为如加工、占有等。常见的非法律行为还包括司法判决、法律直接规定、继承、取得实效等。在此，就修建建筑这一建造行为属于事实行为，建造人依其建造行为在房屋建成之时取得房屋的所有权。

3 违法建筑租赁合同的效力问题

根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会的公共利益。”以这三个要件为标尺，从而衡量合同的签订作为一个民事法律行为是否能够生效。

违法建筑租赁合同的效力问题争议点主要就集中在第三条，不违反法律或者社会的公共利益。合同不违反法律是指合同不得违反法律的强制性规定，强制性规定指的是必须由当事人遵守，不得通过协议加以改变的规定。因此，违法建筑租赁合同的效力问题就应该主要使用第三个“标尺”来进行判断。多数学者均坚持一个观点“法无禁止即可为”，现行法律中，关于违法建筑不得出租的规定，多出现于地方性法规、部门规章、政府规章及规范性文件中，而法律、行政法规中尚未有此规定。我国建设部曾经出台过《城市房屋租赁管理办法》，其中第6条明确规定属于违法建筑的房屋不得出租，但是此管理办法已于2002年国务院取消第一批行政审批项目的决定中被撤销，故此规定已经失效。我国《城市房地产管理法》中也只界定了如何通过划拨和出让的方式取得土地使用权，而未对违法建筑的租赁问题做出具体的规定。据此，违法建筑的租赁问题并未构成法律强制性规定的违反，租赁合同本身应属有效。

在前述关于违法建筑所有权的归属上，我们已经认定不管是违反公法、违法私法还是双重违法的情况下，违法建筑所有权均归属于建造人。建造人在法律限制的范围内，可以自己占有、使用、受益。但在违法建筑物的建造者能否将此房屋出租给他人使用的问题上，存在较大的争议。有学者总结出相比于合法建筑物，违法建筑物的租赁合同效力存在一个重大的瑕疵：合同标的具有违法性。

对于此种瑕疵，摆在我们面前的问题是标的物的违法性是否阻却租赁合同的有效成立。分析此问题首先需要将标的物合法与否与民事法律关系本身的效力分开来看，应当认定清楚租赁合同的订立属于民事法律行为，合同标的物的违法性并不能直接导致法律行为的违法性。在界定法律行为无效时，存在一种法律行为无效的种类划分方式：全部无效和一部无效。法律行为，以无效原因系存在于行为内容之全部或一部可分为全部无效或一部无效，法律行为部分无效不影响其他部分的效力。我们可从法律行为标的之数量超过法律许可范围的角度来分析标的物与合同本身效力的关系。如借贷合同约定利息超过国家规定的最高利率，其高于国家规定的最高利率的部分无效。从此规定中我们可以看出，此时借贷合同这一法律行为并非因利息超过国家规定而无效。所以房屋本身虽然具有违法性，但是建造人出租房屋供他人使用这一行为却并不因此具有违法性。

也有学者从另一个角度，认为应将建造房屋与出租房屋两个行为分x，将其作为两个互相独立、互不影响的部分看待。建筑物这一违法的标的物实际上是建筑行为与租赁行为这两个行为的一个连接点，建筑物既是建筑行为的结果，又是房屋租赁行为的对象。建筑行为违反法律的相关规定，但是房屋租赁行为本身并不违反相关法律和行政法规的规定。不能将二者混淆，从而否定租赁行为的效力。

但是最高人民法院于2009年的司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中通过第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第3条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”这两条规定明确否定了违法建筑租赁合同的效力。有分析认为最高人民法院之所以如此规定是基于以下的逻辑推演考虑：

首先，根据我国《城市房地产管理法》第四节有关房屋租赁的相关规定，第53条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”此处明确指出房屋的出租人应该是出租物的所有权人。此时，上文已将讨论过的界定违法建筑的建造人是否是其所有权人的问题就显得至关重要。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”结合《物权法》第30条关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”由此种相关法条的互相印证可以看出，法条关于建造行为的性质有严格的规定，违法的建造行为不适用物权法以事实行为取得物权的规定，所以也不符合《民法通则》中关于依法取得财产所有权的规定。据此，违法建筑的建造人不能作为房屋所有权人对房屋进行处分、支配。

然而通过此解释第5条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然认定租赁合同无效，但在处理当事人权利义务关系时仍然按照出租人对承租人有收取相应受益的权利，只是将租金改为“使用费”，计算时仍依约定的租金为标准。

4 延伸思考

无论学者的观点如何，在有最高人民法院《房屋租赁合同解释》的强制性规定之下，违章建筑的租赁效力已经被认定为无效。当发生争议之时，人民法院审理也一定是依照司法解释的内容来进行裁判。所以，这里就应该仔细考量按照合同无效做出判决后对于承租人、出租人各自需要履行的义务和各自所拥有的权利问题。

在我国，由于城乡发展不均衡，城乡经济、生活水平仍存在较大差距，故产生了进城务工人员多的现状。而根据此类人群的特点，大多数进城务工人员工资收入水平较低且由于流动性较强，大都选择租房来解决住房问题。由于低廉租金及租房成本的吸引，这些人员主要集中在城市中所谓的“城中村”、棚户区中居住。而城中村中有大量存在私搭乱建、私自扩张房屋面积等违法情况，导致双方租赁合同无效。由此可见，正确处理认定违章建筑房屋租赁合同无效之后双方的权利、义务关系问题，对于城市中弱势群体保护、社会的长治久安具有重要意义。

根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用M，这一处理方法司法解释中也予以肯定。

此处的重点在于确定承租人的权利、义务。在分析双方过错的问题时，一般在订立房屋租赁合同时，除了出租人应尽到相应的告知义务，将房屋的真实状况告知承租人外，承租人也应尽到相应的注意义务，要求出租人出示了房屋相关产权证等相关证明。但鉴于进城务工人员的文化水平较低和法律意识相对单薄，且出于急切希望在新环境中找到立身之地的心理状况，对其不应克以如此之高的注意义务。所以对于合同无效的主要责任应在出租人一方，因此出租人应当赔偿对方相应的损失，而此时出租人的责任应该属于缔约过失责任。出租人明知自己的房屋属于违章建筑却仍将其作为租赁合同的标的，实际上属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，一定程度上可以构成欺诈。出租人违背诚实信用原则，造成了承租人信赖利益的损失，因此应当赔偿承租人因为信赖合同的成立和生效所支出的各种费用，如承租人为履行合同在房屋内添置家具及其他物品的损失。同时，这里还涉及添附以及承租人装修房屋之后装饰装修物的处置问题。对于此类承租房屋装饰装修问题，《房屋租赁合同问题解释》中也有详细规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。”

学界对于违章建筑租赁合同有效与否的认定问题，争议并未因最高法的一纸解释而归于消灭。由此也可窥见，最高院的司法解释或许并不是一个解决此类合同效力问题的最合适的办法。尤其是将此问题置于我国的城市现实状况中来看，单纯否定合同的效力显得较为草率。在简单的否定合同效力之后，对于合同双方的关系处理、权利义务关系问题，需要法官认真考量、合理地进行责任划分，以此来减小合同无效给双方带来的损失。

参考文献：

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[4]江平.民法学[M].北京：中国政法大学出版社，2003.

第5篇：关于违规建筑的法规范文

长期以来，由于人们对城市规划、村镇规划、土地管理等方面的法律法规认识不够，法制意识薄弱，再加上我国处于经济转型时期，社会经济快速发展，法律法规相对滞后，以及有关行政管理部门的执法手段不健全，导致公民、法人在建筑过程中违章违法行为十分普遍，从而使违章房地产大量产生，违章建筑作为被执行财产的案件亦自然不为少数。因此，在执行过程中，当这些违章房地产（违章建筑）为唯一的可供执行的财产的时候，如果偏离法律的基本精神而死抠条文，机械地执法，以这些房地产系违章建造为借口而不予处理，其后果是一方面会导致大量债权人的债权得不到保护，降低了社会大众对作为社会正义体现的法律的信心，甚至会引发影响社会稳定的不测事件；另一方面，因为这些房地产迟迟得不到处理，而造成大量社会资源的浪费，从而违背了司法的公正与效率原则。所以在坚持法律的基本原则和精神的前提下，对违章建筑予以执行是实现社会正义的需要，也是在司法实践中坚持法律效果与社会效果相统一的具体体现。

违章建筑所具有的合法财产权益的内容是其成为可供执行财产的原因

所谓违章建筑是指未经有关部门审查批准，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物，它具有以下法律特征：未经规划管理部门和土管部门批准；虽经有关部门批准，但批准手续、文件是采取欺骗手段骗取的；虽经有关部门批准，但批准的内容违反法律法规的规定。也就是说，违章建筑的主要特征是具有违法性。

由于违章建筑具有违法性，因而违章建筑的建造者所具有的权益与合法建筑的建造者所具有的权益必然有所区别。对合法建筑而言，由于其有合法的报批手续，因此公民、法人不仅对构成该建筑的建筑材料享有所有权，而且对该建筑物的整体也享有所有权，因此，合法建筑完全受法律保护。而对违章建筑而言，因其不具备合法的报批手续，公民、法人只对建筑材料享有所有权，而对建筑材料所构成的建筑物的整体不享有所有权。

我国现行的法律法规对违章建筑的处理，是根据违章建筑本身的不同情形来决定的。归纳起来，主要做法是：严重影响规划的违章建筑限期拆除或没收该建筑物、构筑物；不影响规划的违章建筑，可责令补办手续或罚款；部分影响规划的可限期部分拆除。《中华人民共和国城市规划法》（以下简称为城市规划法）第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以罚款。”《中华人民共和国土地管理法》（以下简称为土管法）第七十六条至第七十八条，对非法用地形成的建筑物、构筑物亦作出了限期拆除、没收等规定。从这些规定来看，我国现行的法律法规对违章建筑的主要处理方法是限期拆除、罚款、没收或补办手续。笔者认为，限期拆除是留出一定的期限，给违章建筑的业主处理其能够转移的财产，包括构建违章建筑的建筑材料，这是对违章建筑所有权保护的具体体现；补办手续，则应理解为事后确认，是对违章建筑的合法化。可见，违章建筑既存在不受法律保护的内容，也具有受法律保护的合法财产权益的内容。

既然违章建筑也具有受法律保护的合法财产权益的内容，因此，当被执行人拥有其所建造的违章建筑，特别是当这些违章建筑为被执行人目前唯一的可供执行的财产时，执行法院完全可以在遵守有关法律法规的前提下，本着物尽其用的理念，将其变现，以清偿被执行人的债权。

对违章建筑的执行程序

对违章建筑的执行，既要遵照对合法房地产执行的程序进行，又要顾着其特殊性的一面。

一、查封

1、确认财产归属

查封是人民法院对作为执行对象的财产就地或异地封存，禁止被执行人对其处分的一种执行措施。其实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权，以为今后的变价做准备。查封还可禁止被执行人对被查封物行使占有、使用的权利。因此，查封措施限制了被执行人对被查封物的所有权的行使，可有效地避免标的物被转移、隐匿、毁损而致使执行无法进行，当违章建筑成为执行标的物时也不例外。所以，在对违章建筑采取查封措施以前，必须确认该违章建筑归属于被执行人。否则，可能会出现应该被查封的标的物被转让、毁损或他人的合法民事权益受到侵害的现象。

合法的房地产一般都经过权属登记，即使是在建工程，一般都有建设用地许可证、土地规划、政府批文、建筑工程合同等资料可查证，而违章建筑则不同，它既没有经过权属登记，也没有有关的批文及证、照，加上被执行人或其家属往往拒不配合或逃之夭夭，这就给执行法院对被执行财产的确认带来一定的难度。笔者认为，在实践中，应采用以下几种原则加以确认：

（1）占有推定原则。违章建筑虽然在形式上亦与合法建筑相符，表面上符合不动产之定义，为土地和其上定着物，但由于合法建筑的合法性，其财产权依物权法的规定以登记作为其可取信于社会公众的外部表现方式即公示方式，也就是以登记产生公信力。而违章建筑虽然具有合法的财产权益的内容，但由于违章建设行为是未依照法律规定的程序经国家法定机关或有权部门审批而取得相关批文后再进行的，具有非法性，为法律所明文禁止，故产生的违章建筑不能类同合法建筑予以登记公示，除非准正（即征得有关部门同意后，补办审批手续）后，才能予以登记公示，并且在 事实上，按照我国现行的财产权登记制度，亦无法对违章建筑予以登记公示。因此，违章建筑财产权的公示方式只能参照动产，即以占有为公示方式，只要被执行人对某违章建筑在占有、使用，就可推定该违章建筑归属于被执行人而可采取执行措施。除非他人有确凿的证据该推定。

（2）转让无效原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产法）第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第六十条规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”由以上法律规定中可以看出，未取得权属证书的房地产不得进行转让；房地产转让时其物权在变更登记后才发生转移。根据法理学上“举轻以明重”的原理，合法的房地产未取得权属证书的尚不得转让，则处在非法状态下的违章建筑不能取得权属证书（个别能准正的除外），理所当然更不得转让。如进行转让，则属于非法转让；合法的房地产转让时，只有在变更登记后才发生物权转移，而违章建筑不能取得权属证书，无法进行变更登记，故非法转让时当然不能引起物权变动。从我国现行实质民法体系对不动产物权变动的规定采用债权形式主义（即意思主义与登记相结合）的角度出发分析，同样可得出上述结论，因为转让违章建筑的合同因其违反现行法律的强制性规定，损害社会公共利益而无效，所以合同债权不能成立，因此，该违章建筑的物权变动因其原因关系--债权行为不能成立而不能产生效力。既然转让违章建筑的行为无效，不能使物权发生变动，所以，只要能查明被执行人系违章建筑的原始主人，即违章建筑为被执行人所建造，被执行人对违章建筑的物权系原始取得，就可根据物权的追及效力，不论该违章建筑辗转于何人之手，亦不论被执行人本人之意思如何表示，都应认定被执行人仍然是物权权利人，而可将该违章建筑作为执行标的物予以执行。

2、查封公示

对违章建筑的查封，首先要制作查封裁定，送达被执行人和申请执行人，并通知违章建筑的管理人或实际占有人，然后，要进行查封公示。由于违章建筑不能在有关部门进行产权登记，也没有财产权证、照，因此，对违章建筑的查封不能象合法房地产一样，在有关部门产权档案中进行查封登记，并向被执行人追缴房地产的财产权证、照，而只能将张贴封条或张贴查封公告作为进行查封公示的主要方式。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称为执行规定）第四十一条第三款规定：“既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取张贴封条或张贴公告的方法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”由此可见，张贴封条或查封公告的重要性。要注意的是，为了日后能有确凿的证据证明执行法院对违章建筑的查封事实，最好用照相机或录像机将张贴的封条或查封公告予以摄影、录像。再次，还必须向政府有关部门送达查封裁定书和协助执行通知书，使该违章建筑被查封的事实得到备案登记。因为虽然违章建筑为非法建筑，不能进行转让，但为了防止被执行人在补办有关手续并接受相应的行政处罚、补办证、照，将违章建筑变为合法建筑后转让过户给他人而逃避执行，故此举亦非常重要。实践中，有关行政管理部门往往以违章建筑未办登记，难以控制，无法协助查封为由，对人民法院的协助执行通知书、查封裁定书拒绝签收。对此，执行法院应从被执行人对违章建筑拥有合法的财产权益是客观存在的事实、协助人民法院的执行是有关部门的法定义务等方面耐心说服教育有关部门配合法院的执行，对该违章建筑被查封的事实作备案登记，以求在将来对该违章建筑处理时有案可查，并在客观上也起一定的查封公示作用。笔者认为，有关行政管理部门拒绝签收协助执行通知书、查封裁定书时，可采用留置送达，执行法院可用照相机或录像机将留置送达的情形予以固定保存，以便将来用确凿的证据来证明法院送达法律文书的事实。

二、有关部门的协调

由于违章建筑是未经审批建造而成的，处于非法状态，有关行政管理部门可随时依法对其作出拆除或没收的处理。因此，违章建筑的“命运”在“准正”前处于不确定状态。这就要求执行法院必须注意加强与有关部门的协调。尽量使这些被查封的违章建筑能够得以变现。应当说明的是，在此强调与有关部门的协调并非要求这些行政管理部门对被法院查封的违章建筑不依法处理，无原则地予以“准正”，而是要求这些部门在作出行政行为时既要坚持合法性原则，又要坚持合理性原则。既要严格按照《土管法》、《城市规划法》等有关法律法规进行，又要顾及因我国特定的社会主义初级阶段的国情、社情导致违章建筑大量产生、存在，而不宜简单作一刀切处理的现实，顾及物尽其用、节约社会资源的常理，顾及保护债权人的权利、维护司法权威、维护社会稳定的执法效果。鉴于违章建筑这种社会现象在短时间内难以消除，今后一段时间内仍将有相当数量的违章建筑被作为执行的标的物这种情况，执行法院有必要加强与有关行政管理部门的联系、协商，以建立一套正常的就处理作为被执行标的物的违章建筑的协商机制。对此，温岭市法院在这方面的经验和做法值得推广。温岭市法院于20__年间由温岭市人民政府牵头，召集市政府办公室、城市建设规划管理、房产管理、国土资源管理等有关部门，就法院对违章建筑进行执行所牵涉到的有关问题进行协调，形成了一整套关于执行违章建筑时人民法院与有关部门以及有关部门之间进行联系、协商的程序、方式以及处理原则等。从此，温岭法院在执行违章建筑时与有关部门联系协商的渠道比较畅通，有关部门在此过程中的职责也较明确，各部门能在法院的执行程序中完成自己的协助义务，从而确保执行能够及时有效地进行。

三、变价

《执行规定》第四十六条规定：“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖”，“财产无法委托拍卖，不适宜拍卖或者双方当事人同意不 需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。”《中华人民共和国拍卖法》第四十一条规定：“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的物的所有权证明或依法可以处分标的物的证明及其他材料。”由于违章建筑的非法性，所以查封前被执行人不能取得违章建筑的所有权证明或者依法可以处分的证明，因此，执行法院无法直接将违章建筑交拍卖机构拍卖，而只能进行变卖。在此，笔者认为应区分几种情况进行处理：

1、被执行的违章建筑如在经得政府有关管理部门同意后，可通过补办有关手续将其变为合法房地产的，则可在补办有关手续后委托拍卖机构进行拍卖，价款优先补偿土地出让金、各种契税等，余款再清偿债务。

2、被执行的违章建筑无法或不宜通过补办有关手续“准正”（成为合法房地产）的，应当与有关管理部门协商，拟定其尚能使用的期限（即至该违章建筑被依法没收、拆除的时限），然后执行法院自行组织变卖或交有关单位变卖。实践中，应当注意执行法院所变卖的是违章建筑在使用期限内的使用权，而非所有权，且买受人应承担因国家建设规划等原因而导致该违章建筑在使用期限内被提前拆除的风险后果。

3、被执行的违章建筑经有关管理部门认定须立即拆除的，在此情况下应对拆除费用及拆除后所得的材料价值进行估价。如拆除费用大于拆除后所得的材料价值的，则从民事执行程序的角度出发，对该违章建筑无执行的必要，应解除查封，交还给被执行人或直接交给有关管理部门处理；反之，则可先雇人拆除，然后将拆下来的材料变价，所得价款先支付拆除费用，余款再清偿债务。

四、强制管理

强制管理是执行法院对已查封的不动产，委托管理人实施管理，以其所得收益清偿金钱债权的执行措施。所以，强制管理措施也属于广义上的变价措施。其与一般的变价措施（拍卖或变卖）所不同的主要为：拍卖或变卖是以财产的交换价值为对象，是对其所有权或原物的执行；而强制管理是以不动产的使用价值及其收益为对象，是对孳息的执行。我国也存在强制管理这一执行制度。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第302条规定：“被执行的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝管理的，退回被执行人。”由此可见，我国的强制管理制度有以下特点：

1、强制管理的前提条件是财产无法拍卖或变卖；

2、只能交付债权人管理而不能交付债权人以外的第三人管理；

3、实施强制管理须经债权人的同意。

由于上述规定带有明显的计划经济时代的痕迹，与当今我国市场经济已基本形成的状况格格不入，如死板地加以执行的话，就不能最大限度地公平保护债权人和债务人双方的合法权益，并且在某些场合会产生与社会公众利益相冲突的副作用。因此，在执行实践中已对上述制度有所突破。笔者认为，当已查封的违章建筑有下列情形之一的，执行法院可以依职权或依申请交付强制管理：

1、依法或依其性质不得或不宜采取拍卖或变卖等执行措施的（如违章建造的桥梁、码头等，若交付拍卖或变卖后，买受人的独占使用权可能与社会公众利益相冲突）；

2、经多次（两次或两次以上）变卖而无人问津的；

第6篇：关于违规建筑的法规范文

第二条 本市主城区（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）内的违法建筑，即未经城市规划行政主管部门批准、擅自搭建的妨碍公共安全、公共卫生、城市交通和市容景观的建（构）筑物，不受法律保护，必须依法予以拆除。

第三条 各区人民政府应按照市人民政府的统一部署，做好本辖区内拆除违法建筑的组织工作。

市城市规划行政主管部门应当会同有关行政主管部门依照有关法律、法规对违法建筑进行查证和认定，依法作出限期拆除的决定。

土地、房屋、市政、建设、园林、工商、公安、和监察等部门应当切实履行各自职责，密切配合，做好拆除违法建筑及拆除后的环境整治工作。

第四条 自本通告之日起15日内，擅自修建违法建筑的单位和个人（以下简称当事人）应当及时自行拆除各自的违法建筑。自行拆除的，免于罚款。

第五条 当事人未按本通告第四条规定拆除违法建筑的，由城市规划行政主管部门责令当事人限期拆除。在限期内拆除的，免于罚款。

城市规划行政主管部门作出责令当事人限期拆除违法建筑的决定，应当采用书面形式，并送达当事人；对直接送达有困难的，可以采用公告形式送达。

当事人必须在城市规划行政主管部门作出的拆除违法建筑决定限定的期间内，自行拆除违法建筑。

第六条 当事人自行拆除违法建筑后，应按有关部门的要求清理拆除现场。个人应将拆除的违法建筑废弃物集中到指定地点，由有关部门组织清运；单位拆除违法建筑废弃物，按照市政府建筑渣土清运管理的有关规定自行运往指定地点。

第七条 当事人未按本通告第五条规定拆除违法建筑的，由区人民政府依照《重庆市城市规划管理条例》第七十八条的规定组织有关部门，并由规划行政主管部门依法处以罚款。

在建的违法建筑，必须立即停止施工并自行拆除。违者，由城市规划行政主管部门依法予以并处以罚款。

第八条 违法建筑，市城市规划行政主管部门应当在7日前公告。

第九条 中所涉及当事人财物的清理、搬移、保管，由当事人自行负责。

违法建筑所需要的费用由当事人承担。

第十条 当事人对城市规划行政主管部门做出的行政处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

在行政复议或者行政诉讼期间，不停止对违法建筑的。

第十一条 妨碍、阻挠、拒绝执法人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第十二条 有关行政主管部门及其执法人员、、的，由其所在单位或上级主管部门、监察机关给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第十三条 任何单位和个人应当积极支持政府对违法建筑的治理，举报违法建设和违法行政行为。

举报电话：

市规划局：67509752

渝中区：63701564

大渡口区：68834750

江北区：67855190

沙坪坝区：65341452

九龙坡区：68410053

南岸区：62802841

北碚区：68207134

渝北区：67621271转28

巴南区：66215161

市经济技术开发区：62982491

市高新技术开发区：68627459

第7篇：关于违规建筑的法规范文

《意见》：精准制导、快速反应、全面覆盖、强力出击、形成合力

精准制导，快速反应。市建设管理委主任汤志平表示，快速查处拆除正在搭建的违法建筑，确保“新账不欠”，是遏制违法建筑蔓延势头的关键。《意见》明确，对正在搭建违法建筑的违法建设行为，当事人拒不停止建设或者逾期不拆除的，拆违实施部门应当依据《城乡规划法》的有关规定，依法采取正在搭建违法建筑的措施。对在道路、河道、航道或者公共场所（包括公共绿地、公共活动场地、停车场、消防通道等场所）搭建的违法建筑视作障碍物，可由拆违实施部门立即代为拆除。此外，还专门制定了针对正在搭建的违法建筑快速拆除的执法程序和文书，印发全市拆违实施部门执行，保证全市执法行为的规范统一。

精准制导，全面覆盖。《意见》除对业主罚款外，对设计、施工单位等其他违法建设当事人也作出处罚规定。对违法建筑涉及占用耕地的，由规土部门责令改正，构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果当事人拒不缴纳施工费用或者拒不履行上述行政处罚决定的，相关行政管理部门应当申请人民法院强制执行。加强对违法建设当事人信用管理，建立黑名单制度，联合征信部门对限期责令拆除、当事人拒不拆除或逾期不拆除的纳入个人信用信息系统。对搭建违法建筑的个人和单位，在各类先进评比和表彰中实施一票否决。对于用于生产经营的违法建筑，拆违实施部门将通知相关部门采取相应措施：房地产登记机构不予办理房地产权利登记手续；工商部门不予办理营业执照；食药监部门不予办理生产、流通、餐饮等相关许可；供水、供电、供气单位停止提供服务；公安或人保部门对租住违法建筑的当事人，不予办理居住证、临时居住证。

强力出击。违法建筑屡禁不止的一个重要原因是违法成本低。《意见》作出了一系列规定，包括违法建设当事人拒不拆除而由拆违实施部门实施的，费用由违法建设当事人承担，并处以罚款，罚款在1万至10万元。

为确保强力出击，《意见》强化了追究不作为的责任，进一步明确了区（县）、街道、居委会（村）三级和城市网格化管理等多渠道的发现机制，要求物业企业在其服务区域内，承担对在建违法建筑的发现、劝阻和报告责任。明确治理违法建筑的履职情况，纳入政府部门目标责任制考核的组成内容。

形成合力。适用法律要形成合力。汤志平表示，将充分发挥《城乡规划法》、《行政强制法》、《土地管理法》、《消防法》、《治安管理处罚法》等现有法律对遏制违法建筑的作用，以形成治理违法建筑的合力。

执法要形成合力。《意见》明确将违法建筑治理纳入消防监管重要内容。拆违实施部门在查处违法建筑的过程中，发现存在火灾隐患的，及时书面告知公安消防机关并会同公安消防机关开展联合执法。对占用消防车通道且拒不整改、存在重大火灾隐患难以整改、使用彩钢板搭建且耐火等级低等严重影响消防安全的违法建筑，要坚决予以查处。同时明确，对拆改公房等存在损毁、占用公共财物情况的，依据《治安处罚法》，可由公安机关查处。

抓“牛鼻子”：党员干部搭建违法建筑 从严处理、加大问责曝光力度

记者在采访中了解到，违法建筑之所以“旧账不还，新账在欠”，主要是因为违法建筑的“硬骨头”中有一些是“非富即贵”。不管此说是否成立，典型的示范作用不可低估。

日前，上海市委举行常委会，审议并原则通过《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》，市委书记韩正主持会议并讲话，强调，要曝光剖析典型案例，尤其对党员干部搭建违法建筑的，要从严处理、加大问责曝光力度。这在《意见》中已得到落实。目前市相关部门正在研究制定违法建筑治理工作责任追究的具体办法，对党员干部、党政机关和国有企事业单位涉及违法建设拒不整改的，对履职不到位、不作为的控违拆违职能部门及单位，依纪依法进行责任追究。

韩正还指出，违法建筑治理工作是上海城市管理的软肋之一，一段时间以来，对于违规违法人员甩开膀子乱搭乱建而执法执纪人员被捆住手脚无法整治的现象，广大群众深恶痛绝，这个问题如长期积累，将会极大损害广大遵纪守法群众的根本利益、损害上海城市形象。各级政府必须依法加强对违法建筑的治理工作，要按照《实施意见》明确的内容，形成集中整治的高压态势，渐而形成长效机制等。要为集中整治创造良好的舆论氛围，既要表扬主动积极作为的职能部门、也要对不作为的职能部门公开问责。只要全市各区县、各部门形成合力，依法从严执法、从严监管，本市违法建筑治理工作一定会取得显著成效，真正让广大群众满意。

看看国外如何是处理违法建筑的

记者搜集到了广州日报的相关报道。

英国：不申报必拆除。据旅居英国的华人介绍，在英国，由于土地私有，土地所有者想在自己的土地上搭建什么房子都是个人的自由，在自己房子上加盖一层那也是合法的，需要到当地议会或者规划局等部门报批一下建筑计划就行。申报后，就有人会来你家视察，看看你报的规划是否有安全隐患，会不会侵犯到邻居的权益，邻居是不是有意见；申报下来就可以建，建完相关单位还会来审查，审查合格盖章通过。英国男子斯坦・弗拉瑟花费6年时间，在自家花园中打造了一条长达30米的“泰坦尼克”号模型。但当地政府称，由于弗拉瑟家居住的房子以前是税收征管所，属于在市政部门登记注册的文物保护建筑，而他的那条仿造船已经超出一楼花园4个平方米，事前从未申报，因此属于“违法建筑”，必须限期拆除。

美国：油漆外墙被告上法庭。在美国，自己家建房子，建什么样子，用什么材料都得政府说了算，连门口种点花草也都得听政府的。一个房屋主人按照自己的想法油漆了他们自己家的外墙，结果被邻居告上法庭，理由是这幢房子有百年以上的历史，是属于文物保护级的，再加上这类房子通常都是偏向于柔和色彩，但这家房屋主人却将它油漆成了橙色；致使邻居终日不敢开窗，面对这刺眼的橙色，他们选择求助于法律。

意大利：老贝别墅假山遭调查。意大利政府曾用卫星定位，对比政府建筑许可规划，来彻查违章建筑。目前已经在包括那不勒斯在内的意大利南部发现大批违法建筑，据说可增加税收4.72亿欧元。执法一视同仁，总统也不例外。警方在总统贝卢斯科尼提交辞呈后的没几天，就展开对其违法建筑别墅的搜查。

第8篇：关于违规建筑的法规范文

全面贯彻落实市委、市政府打击整治违法建设的工作要求，以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导。县委、县政府领导下，广泛发动群众，统一思想，下定决心，采取有力措施，依法查处违法建设，强化城市管理，美化人居环境，建立长效管理机制，真正维护好全县广大人民群众的根本利益和社会公共利益，进一步提升城市建设品位，提升城市管理水平及文明程度，促进经济持续快速协调发展和社会全面进步。

县县城及乡镇政府所在地，长期以来。特别是县城规划区，由于群众遵纪守法、执行规划的意识较为薄弱，加上一些部门在执法及管理工作中受各种因素的影响，导致监督不严，打击惩治不力，滋生了违法建设现象长期泛滥的势头。据调查统计，从2003年起至今，县城规划区内共有违法建设413户，占地40672.88㎡，建筑面积82083.78㎡。其中，新占地建房179户，占地23606.23㎡，建筑面积42267.5㎡；拆房建房105户，占地10557.27㎡，建筑面积24658.04㎡；屋顶加层101户，占地2235.59㎡，建筑面积14745.24㎡；新占地刚建基础的28户，占地4273.79㎡，部分已建建筑面积413㎡；非法交易取得土地建房的69户，占地7300.02㎡，建筑面积约15000㎡。对此，根据《遵义市打击整治违法建设工作意见》遵党发〔2010〕45号）要求，按照县委、县政府的决策部署，为维护我县城市建设和管理的正常秩序，有效遏制和及时查处各类违法建设行为，促进我县城镇化建设健康有序发展，特制定本方案。

二、基本原则

（一）坚持尊重历史，坚持政策、实事求是、因地制宜原则。

（二）遵循“依法办事、公开、公平、公正”原则。坚持“一个政策、一把尺子、一视同仁”，坚决杜绝“拆小不拆大、拆民不拆官、拆软不拆硬、拆明不拆暗”的现象，以铁的决心、铁的手腕、铁的纪律，全力推进打击整治违法建设工作。

（三）坚持依法行政的原则。以《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规为准绳，对列入拆除范围的坚决予以拆除。违法建设的界定，由县住建、国土部门具体负责，并下发《限期拆除通知书》，在程序上坚持自拆、助拆和强拆三个步骤。违法建设当事人未在《限期拆除通知书》规定限期内自行拆除的，由县住房城乡建设局下发《决定书》，由县人民政府组织有关部门予以。违法建设3-7日前，拆除通告。违法建设当事人对决定不服的，可依法提出行政复议或诉讼，但行政复议或诉讼期间，不停止决定的执行。

（四）坚持对党员干部、国家机关工作人员的违法建筑率先拆除，坚持在执行政策上更严于一般群众。纪检监察机关要同时介入，对其违纪违规行为开展调查，及时处理，情形严重的加重处罚。

（五）坚持严厉打击非法交易土地违法建设行为，更加有力地打击“黑房开”，着力净化我县城镇化建设和经济发展环境。

三、实施范围

（一）查处违法建设的范围及对象

1、未依法取得土地手续和建设工程规划许可证建设的建筑物、构筑物及其他设施；

2、不按建设工程规划许可证要求建设的建筑物、构筑物及其他设施；

3、未按规定期限拆除的临时建筑物、构筑物及其他设施；

4、违反县城规划及其它法律法规的建设。

(二)查处违法建设的时间及类型划分

1、时间划分

（1）自2003年4月18日县人民政府《关于加快县城建设若干问题的补充意见》（凤府发〔2003〕24号）文件下发以来，对非法交易土地建设和其他违反规定建设的房屋及其设施，实行分类处理。

（2）自2010年10月27日县人民政府开展违法建设调查登记以来，凡顶风违法建设的，一律加重查处。

2、类型划分

（1）非法交易土地产生的违法建设，对形成的违法建筑物及其它附属设施，一律实行拆除，但可以视其情况给予补助。

（2）其它情况形成的违法建设，可以视其对规划的影响程度、是否存在安全隐患、对打击整治违法建设的态度等情况，实行拆除或处罚后补办手续。

（三）查处违法建设的方式

1、拆除

对下列类型的违法建设，一律实行拆除。

(1)在非法交易土地上产生的违法建设和“黑房开”建设的违章建筑。

(2)2010年10月27日之后顶风修建的违法建筑。

(3)不能满足建筑安全质量要求，存在严重安全隐患的违法建筑物。

(4)本村本组一户多宅（宅基地）的违法建筑，对其既符合规划又不影响近期建设的可保留一处供其居住，经处罚后补办手续，其余的一律拆除。

2、处罚后补办手续

对下列类型的违法建设，只要不违背规划和影响近期建设，由业主申请房屋质量鉴定，符合房屋质量安全规定的，可以按处罚标准的上限实施处罚，然后补办手续。

（1）本村村民在自有土地上新建、改建住宅，符合一户一宅建房条件和房屋质量安全规定的。建筑面积300㎡内（含300㎡）的，按下限处罚补办手续，建筑面积超过300㎡的，按上限处罚补办手续。

（2）违法加层的，在2010年10月27日前修建完毕，符合上述条件，且未被执法单位和相关部门责令停止建设的（以执法单位能否提供证据为依据）。

3、对新占地开挖基槽或刚建基础以及临时建筑物，由县国土部门根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规规定，对其查处并责令其恢复原貌。

（四）法律、政策依据及证据（证明）提供

1、对拆除的违法建设，依据《城乡规划法》第68条执行；

2、对罚款后补办手续的，依据《城乡规划法》第64条执行；

3、现实工程造价以县住房城乡建设局当前相应规定为依据（按600元/㎡执行）；

4、土地和规划相关手续；

5、乡镇、村、组出具的新农村建设、危房改造、沼气池建设等政策性建设的原始依据；

6、具有资质的房屋鉴定机构鉴定符合使用质量安全要求的“房屋鉴定报告”。

上述4、5、6项所指依据须由当事人提供。

四、实施步骤和进度安排

按照分步推进的原则，在前期摸底调查的基础上，查处拆除违法建设总体时间为本方案行文之日起至2011年12月31日，分为政策制定和宣传发动、实施拆除、完善巩固三个步骤。

（一）政策制定和宣传发动（2011年3月1日前）

根据前期调查摸底情况，结合实际，制定科学合理的保障措施及政策，召开打击整治违法建设工作动员大会，宣传引导，动员发动。

（二）实施拆除（3月2日至8月31日）

1、自拆和助拆阶段。有违法建设的单位或个人，必须在《凤冈县人民政府关于查处违法建设的通告》后，自行拆除违法建设。县打击整治违法建设领导小组派员到现场督促自拆。对在规定限期内自行拆除确有困难的违法建设，由违法户申请，并与拆除公司自行签订协议，县整治办组织拆除公司帮助实施拆除。公安、住建、国土、龙泉镇等相关单位、部门要全力组织力量维护助拆现场秩序，确保施工正常进行和现场施工安全。

2、强拆阶段。对在限期内不配合、不支持、不主动拆除的违法建设重点户、典型户，由县人民政府组织，相关部门参与，有偿聘请拆除公司实施。实施中，对典型案件的处置，邀请县四家班子领导亲临现场，开展集体决策指挥。龙泉镇和县维稳办等相关部门，要认真制定应对各种突发事件的预案，切实做好强拆前、强拆中、强拆后的各项维稳工作。公安机关要密切关注，及时掌握违法建设当事人的活动情况，维持拆违现场秩序，全程参与强拆工作。

自拆、助拆和强拆过程中，根据县委明确的意见，由县四家班子各明确一名领导，召集、住建、国土、司法等部门熟悉法律法规政策和业务的领导到县局坐班接待，统一负责宣传、解释，做好维稳工作。强拆现场任何单位和个人不负责政策宣传和解释工作。

（三）完善巩固（9月1日至12月31日）

1．违法建设拆除后，按照属地管理原则，各司其职，实行目标管理，责任到人，杜绝新的违法建设的发生。

2．县打击整治违法建设领导小组对查处违法建设情况进行检查、考核和验收。

3．县打击整治违法建设领导小组召开会议，总结前阶段查处违法建设情况，研究部署下一阶段查处违法建设工作任务。

五、补助政策

按照尊重历史，坚持政策、实事求是、因地制宜原则，对限期内自行拆除或主动助拆的违法建筑，可以按一定建设成本进行经济补助。具体标准如下：

（一）对非法交易土地产生的违法建设拆除后的补助

1.对非法交易土地形成的建筑，仅系满足自己居住，不存在出租、销售、囤积房产现象的，在规定期限内自行全面拆除，按500元／㎡进行补助；助拆的需扣除拆除公司的拆除费。

2.对非法交易土地产生的“黑房开”，若建成的房屋还未销售，能主动向县治违办交待清楚自己的违法违规行为，自行在限期内拆除的，按500元／㎡予以补助；若已销售的，可对购买非法房产的购房户按500元／㎡进行补助，但购房户要提供购房协议、收款票据并配合执法机构接受调查，否则不予补助。对“黑房开”，要追缴全部非法所得，同时，司法机关对其进行立案侦查，追究经济和法律责任。

（二）加层建筑拆除后的补助

1.凡在2010年10月27日前违法加层，经确认必须拆除的，在规定期限内自行全面拆除其违法建筑物，按300元/㎡予以补助，经助拆全面拆除其违法建筑物，按225元/㎡予以补助。

2.凡在2010年10月27日后顶风违法加层，在规定期限内自行全面拆除其违法建筑物，按220元/㎡予以补助，经助拆全面拆除其建筑，按145元/㎡予以补助。

（三）本村本组一户多宅经确认拆除的建筑，在规定期限内自行全面拆除违法建筑物的，按600元/㎡予以补助；助拆的需扣除拆除公司拆除费。

（四）对违法建筑物被拆除后经核实无房屋居住的住户，可在集中安置区享受高于房屋建设成本价低于市场价（1400元/㎡）的优惠政策购一套80-120㎡的安置房。安置房在18个月后交付使用，超过18个月的，可享受过渡房租费。

（五）凡经政府的违法建筑物，一律不予补助。

（六）自本方案下发之日起，新产生的违法违章建筑一律不予补助。

六、工作要求

（一）提高认识，加强领导

1、各级各部门要充分认识查处违法建设工作的重要性、艰巨性，高度统一思想，提高认识，扭成一股绳，下大决心全力以赴拆除违法建筑，坚决彻底整治这一影响城市建设和发展的突出问题。

2、建立常设机构，固定专职人员，明确工作责任。县编办要抓紧申报审批成立规划执法队，明确8名专职人员主抓这项工作。

3、财政预算专项经费，确保治违工作正常开展。要按本方案的预算，确保补助费、拆除费、建筑废渣清运费和工作运转经费，及时化解实施过程中的各种矛盾，健康有序促进工作开展。

（二）严肃纪律，明确责任

1、各有关部门要认真制订本部门拆违的具体实施方案，将任务、责任、进度分解落实到人，做到分工明确，责任落实。广大党员干部在查处违法建设工作中要做到“三带头三不准”，即带头支持查处违法建设工作，不准说、不准做不利于查处违法建设工作的话和事；带头做好本单位职工或亲朋好友的工作，不准为违法建设户说情、打招呼、写条子；带头拆除自己的违法建筑物，不准拖全县拆除违法建设工作的后腿。组织人事和纪检监察部门要对不履行职责、不作为的单位负责人和直接责任人，追究行政责任，构成犯罪的移送司法机关追究刑事责任。对在拆违现场，该出面而不出面、该面对矛盾和责任而退缩的干部职工，是一般干部职工的，对其实行待岗处理，待岗期间由所在单位发放基本生活费；是副科级以上领导干部的，由现场指挥长宣布停职，纪检监察和组织人事部门随后完善手续。

2、凡违法建设行为人系国家工作人员或其亲属的，违法建筑的拆除由所在单位全权负责，治违指挥部配合。若限期不能拆除的，该单位领导班子成员全部承担责任，主要负责人负主要责任。

3、重点工程建设区域（如一纵大道、有机食品城、工业园区等）的违法建筑的拆除，由工程建设主管单位牵头实施，“治违”指挥部配合。

4、在本次实施的打击违法建设治理过程中，必须坚持依法行政，执行政策，做到公平、公正和一视同仁，对因正常工作产生的一切矛盾、问题和意外事件的责任，一律由组织承担。

5、对非法交易土地进行“黑房开”的干部职工，违法建筑拆除后一律不予补助，纪检监察、组织人事部门及时对其展开调查。

（三）依法行政，维护稳定

各部门在工作中既要坚持原则，严格依法办事，又要特别注意工作方法。对于违法建设，应予坚决整治或拆除，态度明确，旗帜鲜明。要坚持“一个政策、一把尺子、一视同仁”，充分体现“依法办事、公开、公平、公正”的原则。在具体实施过程中，要做到疏堵结合，及时妥善化解矛盾，正确处理好依法行政与维护稳定的关系，做到依法无情“拆违”，有情操作。对因拆除违法建设而引起的诉讼，人民法院要及时受理，及时审理。有关部门要提前做好维护稳定的各项工作预案，对矛盾突出的抗诉案件，要妥善处理，防止简单粗暴，激化矛盾，严禁出现恶性事件。

（四）广泛宣传，深入细致地做好思想工作

充分发挥新闻舆论的导向作用，上下一心，政出一口，加大相关法律法规的宣传和教育力度。对于典型违法建设案例要公开曝光，形成强大的舆论攻势。自觉接受社会监督，通过设立查处违法建设举报电话，公布“拆违”整治对象、时间要求、具体进展情况等，鼓励广大人民群众积极举报违法建设行为。查处违法建设工作涉及群众利益面广、任务量大，各部门在加强社会性宣传工作的同时，要深入细致地做好违法建设户的思想政治工作，尤其是登门入户的说服教育工作，讲清说透违法建设的严重性、危害性，宣传查处违法建设的重要性和必要性，引导和教育广大群众个人利益服从整体利益、眼前利益服从长远利益，积极支持和拥护查处违法建设工作。

（五）长效管理，巩固成果

对违法建设要明确职责，强化管理。国土、住建要依据职能划分严格执法。规划执法工作要按照属地管理原则，各司其职，必须从源头、从基础抓起，所辖乡镇、村（社区）要认真履行职责，加强对本辖区内违法建设的巡查，一经发现，及时衔接执法部门依法打击。对违法建设做到及时发现、及时查处，坚决将违法违规建设行为消除在萌芽状态。对不作为的单位和有关责任人，造成工作被动且影响恶劣的，将严格按有关规定问责。

第9篇：关于违规建筑的法规范文

一、农村宅基地使用权的定义及其保护

农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，它是指农村村民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。

宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权受法律的保护，任何单位和个人不得侵害他人的宅基地使用权。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准即行为人必须经县级人民政府批准，取得土地使用权证后，方享有合法的土地使用权。因此，抢占、多占集体土地或他人的宅基地的，一律无效；不按审批权限或程序划拨的宅基地，一般不予保护。

二、农村违法建筑的概念及其情形

违法建筑，有学者也称违章建筑，从严格的语意上讲，违法建筑物的范围应广于违章建筑物，它包含了一切违反法律、法规以及规章的建筑物，而违章建筑物一般是指违反规章的建筑物。目前理论界以及司法实践中将两概念通用。违法建筑根据土地来源的不同，可分为农村违法建筑和城镇违法建筑。

所谓农村违法建筑，是指没按《中华人民共和国土地管理法》的规定，未经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，依法取得土地使用权证或者虽取得宅基地使用权，但不符合乡（镇）土地利用总体规划而擅自动工兴建的各种建筑物。农村违法建筑虽包括各种违法建造的建筑物，但主要是指住宅。农村违法建筑物的基本特征就是具有“先天违法性”。

农村违法建筑物依其“违法”的程度不同，主要可分为二种情况：一是建造人在他人取得合法土地使用权的土地上建造违法建筑物；二是建造人未取得宅基地使用权便兴建住宅，即建造人不按审批权限或程序，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，依法取得土地使用权证后再兴建住宅。第一种情况，建造人在他人的土地上建造住宅，其行为不但违反了国家建筑的行政法规，也侵害了他人的土地使用权，建造人除非取得该建筑物占有的土地使用权，使建筑物符合乡（镇）土地利用总体规划，否则，该建筑物土地使用权人不能利用的必须予以拆除，能利用的归土地使用权人所有，由土地使用权人给予适当补偿；本文主要针对第二种情况予以分析探讨。

三、农村违法建筑的权属问题

农村村民若依法取得宅基地使用权，由于农村的房屋尚未建立起登记制度，故在宅基地上建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人能自由行使权利。但是，若无法取得宅基地使用权，那么，建筑物的建造人因其违法建筑是否可以取得建筑物的所有权和使用权呢？司法界和理论界中主要有以下三种观点：第一种观点认为，依私法上“法无禁止即授权”的理念 ，仅违反公法的违法建筑物仍会受到私法上的肯定。违法建筑人与合法建筑人将平等地受到私法的保护，均可基于建筑这一法律事实而原始取得建筑物的所有权。第二种观点认为，建造人虽不能取得所有权，但可以取得使用权，只不过这一使用权是临时的，一旦建筑物被拆除，其使用权也就消灭。第三种观点则认为，对于违法建筑物，建造人不仅不能取得所有权，也不能取得使用权。对这些观点的评述涉及到对违法建筑行为本身的探讨。古罗马法学家乌尔比安将法律分为公法与私法，大陆法系国家将之作为对法律的基本分类。一般认为，公法是指调整公共利益的法律，而私法则是调整私人利益的法律。违反公法会导致公法领域的否定。我国对农村宅基地采取特殊的保护，而且农村的房屋尚未建立起登记制度，故农村宅基地及其以上所建附属物的权属仍同为公法调整的范畴，违法建筑行为因为违反了公法领域的《土地管理法》，因此，在公法领域，农村违法建筑物就不会得到公法领域的肯定，故建造人不仅不能取得所有权，也不能取得使用权。

四、农村违法建筑的归属和利用问题

农村违法建筑物的归属和利用问题为人们所关注。对此，我国法律、法规没有明文规定，司法界和理论界也是众说纷纭。对农村违法建筑的归属和利用问题主要有以下两种观点：（1）动产所有权说，即认为违法建筑作为不动产者，因其违法性不可能得到国家的认可，故由此派生的权利不可能得到法律的保护，但构成违法建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护。（2）占有说，即建造人对违法建筑物的占有，是基于占有的意思而控制物的一种事实状态，受法律保护，除执法机关依法处理违法建筑外，建造人自己可以对违法建筑为占有、使用和收益，禁止他人侵犯建造人对违法建筑的占有。

1、对动产所有权说的评述

违法建筑物是动产还是不动产呢？我国《宪法》与《土地管理法》都规定土地的所有权属于国家和集体所有，私人不享有土地所有权，但房屋可以为私人所有，并且从法律保护的角度，房屋被视为不动产。可见，确定房屋等建筑物是动产还是不动产，是以其物理属性为标准，建筑行为是否违法，并不改变建筑物的不动产属性。因此，违法建筑物的不动产性质归根到底是由其物理属性决定的，并不因其具有违法性而受到影响。虽然违法建筑物是由砖、石、土、木等动产的建筑材料建设而成，但当建设完成后，这些动产也就失去了其独立存在的价值，而转化成为不动产性质的建筑物。

2、对占有说的评述。

占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有是对物的一种事实上的控制。占有的成立，必须至少具备两个要件：1、在主观上，占有人必须具备占有的意思；2、客观上，占有还要求占有人事实上控制或管领了某物。违法建筑物的建造人把砖、石、土、木等建筑材料建设成建筑物，主观上具备了占有建筑物的意思，客观上，事实上已经管领该建筑物，完全具备了占有的两个要件。我国物权法草案上已将占有列入了物权的范涛，规定占有为一种事实状态。确认占有为一种事实状态，可以有效的实现占有的保护功能，即占有是对物的事实的支配，占有一旦存在就应当受到保护。占有不仅包括了合法的占有，也包括了非法的占有，任何人未经法律的授权，不得剥夺他人的占有。占有人因占有可能取得占有权甚至是所有权，即使不能形成权利的占有，在法律上也可获得保护。因此，占有说从占有的角度解释了违法建筑人对违法建筑物占有、使用、收益的事实，应受到私法的保护，符合物权法原理。故在私法领域具有进步的意义，是可取的。

五、农村违法建筑纠纷的法律救济

《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。由此可见，对违法建筑的认定和处理，是政府行政主管部门的职责和权限。因此，各地法院大体认为，凡属关于违法建筑的认定与处理方面的纠纷，不属法院管辖范围，应告知其向有关行政主管部门申请解决；因违法建筑引起的以违法建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，可以受理。而对于非政府行政主管部门拆除、侵占违法建筑等引起的纠纷却持保守态度，认为，政府主管部门对当事人的非法用地行为和违法建设行为的处理结果可能直接影响当事人之间的财产、人身关系，在政府主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理前，当事人之间的财产、人身关系尚处于不确定状态，法院实际上难以较好地对民事纠纷进行审理，因此，应先由政府主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理后，法院再对民事纠纷进行审理较为妥当。

既然，在政府主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理前，当事人之间的财产、人身关系尚处于不确定状态，那么，是否任何人都可以占有呢？笔者认为，由于农村违法建筑只违反公法领域的《中华人民共和国土地管理法》，而不违反私法，故仅能引起公法上的否定性评价，如拘留、罚款、限期拆除等法律后果，是“公法对所有权之限制”。但这里的限制是以彻底剥夺建筑物的占有（如没收）或彻底消灭建筑物的存在（如拆除违法建筑）为手段的。已被拆除的违法建筑物在客观上已不存在；已被没收的违法建筑物，其所有权由国家所有。而本文所讨论的是未被拆除且为建造人所占有（未被没收）的违法建筑物的建造人与其他平等主体的行为人之间的关系，为民法所调整，属于私法领域。而且，建造人对于违法建筑物尽管不能取得权利，但可以占有。这种占有是一种事实状态，对当事人来说，是一种利益，其他人不能任意侵害。正如王利明教授所说，占有作为一种事实状态体现了财产秩序，占有的现状也构成为一种社会生活秩序。法律之所以要保护占有，并不一定是为了寻求对真正的权利人的保护，而是为一种维护社会财产秩序和生活秩序的稳定，制止各种采用暴力侵夺他人的占有，包括不法占有的行为，以贯彻占有制度所体现的“任何人不得以私力改变占有的现状”的原则。除了有关国家机关依法可以剥夺占有人的占有之外，任何人不得没收、强占占有人占有的标的物。占有人在其占有受他人侵害的情况下，为了达到制止各种采用暴力侵夺他人占有的目的，可基于合法的占有，由合法占有人依法主张权利，提起占有之诉，请求不法行为人返还占有物、停止对占有的侵害、排除对占有的妨害，而不是对不法占有人的占有随意予以剥夺。因此，笔者认为，对非政府行政主管部门拆除、侵占违法建筑等引起的纠纷，是平等主体之间的关系，为民法所调整。为维护社会财产秩序和生活秩序的稳定，我们应分别不同情况妥善予以处理。

六、受理拆除（或损毁）、侵占农村违法建筑纠纷的对策

虽然政府主管部门对当事人的非法用地行为和违法建设行为的处理结果可能直接影响当事人之间的财产、人身关系，在政府主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理前，当事人之间的财产、人身关系尚处于不确定状态，法院难以较好地对民事纠纷进行审理，但为维护社会财产秩序和生活秩序的稳定，制止各种暴力行为，防止恶性事件的发生，我们应分别情况给予处理：

1、如果未经政府行政主管部门对非法用地行为和违法建设行为进行处理，当事人向法院起诉的，可告知先申请政府行政主管部门予以处理。

2、如果政府行政主管部门对非法用地行为和违法建设行为因为某方面（如涉及范围广、历史遗留等）的原因不予处理（或暂不处理）的，当事人持有这方面的证明向法院起诉的，法院应该受理后作为民事案件予以处理。

3、如果当事人先申请政府行政主管部门处理，但政府行政主管部门不予受理，当事人持有这方面的证明向法院起诉的，法院也应受理后作为民事案件予以处理。

4、当事人起诉到法院无法提供已先申请政府行政主管部门处理的相关证明的，法院立案前可发函征询政府行政主管部门的意见。政府行政主管部门回复要处理的，可告知当事人申请政府行政主管部门予以处理；政府行政主管部门不予处理（或暂不处理）的，法院应该受理后作为民事案件予以处理。

七、几类农村违法建筑纠纷案的处理意见

根据以上分析，笔者就买卖、拆除（或损毁）、侵占农村违法建筑纠纷案提出下面的处理意见：

1、买卖农村违法建筑纠纷案的处理意见

由于出卖人对违法建筑物无法取得所有权，当事人转让违法建筑物的行为属于无权处分，故买卖协议无效。在买卖协议被确认无效后，应当双方返还财产，但买受人一方返还给对方的房屋，是恢复其对违法建筑物占有的事实状态。

2、拆除（或损毁）农村违法建筑纠纷案的处理意见

对违法建筑的认定和处理，是政府行政主管部门的法定职责。其他任何公民、法人都没有这种职责和权力，都不能以违法建筑不合法为由，故意实施毁损行为。这种违法行为的结果，给建造人的合法权益造成了实际损失，行为人应当承担相应的民事责任。考虑到建造人的擅自建房行为同样具有违法性，故对建造人“恢复原状”的诉讼请求一般不应予以支持，而是对行为人拆除（或损毁）违法建筑物造成建造人占有违法建筑物的实际经济损失予以评估后，判决由行为人予以赔偿。