住宅小区物业管理精选(九篇)

第1篇：住宅小区物业管理范文

第一条  为保障住宅小区房屋及其设备和公用设施的正常使用，为房屋产权人和使用人创造整洁、文明、安全的生活环境，加强住宅小区的物业管理，规范物业管理活动，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条  凡本市市区内的新建住宅小区，必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当积极创造条件，逐步实行物业管理。

第三条  本办法所称住宅小区是指以住宅为主，经统一规划、综合开发、配套建设以及机关、企业事业单位等自建的建筑面积在3万平方米以上的居民居住区。

本办法所称物业是指住宅小区内的各类房屋、公用配套设施及住宅小区使用范围内的公共场地。

第四条  长春市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，其主要职责是：

（一）宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章；

（二）负责住宅小区物业管理委员会组建的指导工作；

（三）会同有关部门制定住宅小区物业管理专用资金的收取办法、标准及管理规定；

（四）制定物业管理有关合同，公约等示范文本；

（五）负责物业管理企业的资质审查；

（六）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；

（七）监督、检查、指导物业管理活动。

建委、计委、规划、城建、公用、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、广播电视、电业、电信等部门（以下简称有关部门）及住宅小区所在地人民政府按照各自职责，负责住宅小区物业管理有关工作的监督、指导。

第五条  物业管理企业应当逐步推行社会化、专业化的管理模式；遵循经营自主、有偿服务、自负盈亏、微利经营的原则。

第二章  住宅小区物业管理委员会

第六条  住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。

管委会由住宅小区内房屋产权人、使用人在物业管理行政主管部门的指导下，选举代表组成，委员总数为单数。管委会选举办法由市人民政府另行规定。

管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。

本办法实施前成立的住宅小区管理委员会应当在物业管理行政主管部门批准的期限内，直接改组为住宅小区物业管理委员会；改组确有困难的，经物业管理行政主管部门批准，可以重新选举管委会。

第七条  管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第八条  管委会的权利：

（一）制定管委会章程，维护房屋产权人、使用人的合法权利；

（二）决定选聘或者续聘物业管理企业，代表房屋产权人、使用人签订住宅小区委托管理合同；

（三）审议物业管理专用资金和住宅维修储备金的使用计划；

（四）审议物业管理企业制订的年度管理计划，决定住宅小区维修和管理服务的重大事项；

（五）检查、监督物业管理企业对住宅小区物业管理工作。

第九条  管委会义务：

（一）维护房屋产权人、使用人的合法权益，并接受其监督；

（二）不得选聘不具备物业管理资质的企业管理住宅小区；

（三）保护和改善住宅小区环境质量；

（四）接受物业管理行政主管部门、各有关部门以及住宅小区所在地人民政府的监督指导；

（五）协助物业管理企业落实有关管理工作。

第十条  管委会应当通过住宅小区房屋产权人、使用人大会制定住宅小区公约。

住宅小区公约对全体房屋产权人、使用人具有约束力，由管委会和物业管理企业共同监督执行。

第三章  物业管理企业

第十一条  物业管理企业根据本办法和住宅小区委托管理合同对住宅小区实施物业管理。

委托管理合同应当包括管理项目、管理标准、管理费用、双方权利和义务、合同期限用违约责任等条款。委托管理合同期限一般不得超过三年。合同期满后，经管委会续聘的，应当重新签订委托管理合同。

委托管理合同由物业管理行政主管部门制定示范文本。

第十二条  物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有固定的办公、经营场所；

（二）具有30万元以上的贷币注册资金；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员；

（五）物业管理行政主管部门规定的其他条件。

第十三条  成立物业管理企业必须持申请书及有关资料到物业管理行政主管部门办理资质审查手续，经审查合格、领取《物业管理资证书》后，方可接受委托从事住宅小区物业管理业务。

本办法前成立的物业管理企业，应当自本办法之日起九十日内到物业管理行政主管部门申请资质审查，领取《物业管理资质证书》。

《物业管理资质证书》实行年审制度。

第十四条  新建住宅小区在工程开工前，由物业管理行政主管部门、各有关部门、住宅小区所在地街道办事处组成物业管理监督；机构对住宅小区的物业进行前期管理。

第十五条  物业管理监督机构在住宅小区工程建设中，应当配合有关部门对住宅小区的工程质量、配套设施建设及环境保护情况进行监督；开发建设单位应当严格按照批准的规划和设计方案进行建设。

第十六条  住宅小区竣工时，物业管理监督机构应当参与住宅小区工程建设综合验收。

物业管理监督机构应当向验收主管部门提交住宅小区工程建设情况书面意见。

第十七条  住宅小区选举产生管委会后，物业管理监督机构应当将小区移交给管委会，由管委会选聘物业管理企业对住宅小区进行物业管理。

第十八条  开发建设单位和房屋产权人出售房屋或者出租房屋时，在合同中应当具有产权人或者使用人承诺遵守该住宅小区管理规定的条款。

第十九条  物业管理企业的权利：

（一）根据有关法规、规章制定住宅小区物业管理的具体规定；

（二）依照委托管理合同和管理规定对住宅小区实施管理；

（三）依照委托管理合同和有关规定收取相关费用；

（四）制止违反住宅小区管理规定的行为；

（五）选聘清洁、保安等专业承担专项管理业务；

（六）在住宅小区内依法开展为房屋产权人、使用人服务的多种经营项目，以其收益补充小区管理费用。

第二十条  物业管理企业的义务：

（一）履行住宅小区委托管理合同，依法经营；

（二）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；

（三）物业管理企业年度管理计划、住宅维修储备金使用计划和住宅小区维修管理服务的重大事项，应当提交管委会审议批准；

（四）接受物业管理行政主管部门、有关部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；

（五）为住宅小区内的房屋产权人、使用人提供各项优质服务。

第二十一条  住宅小区委托管理合同和住宅小区物业管理规定应当报物业管理行政主管部门备案。

第二十二条  物业管理企业可以享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章  住宅小区房屋、设施的管理和维护

第二十三条  新建住宅小区竣工后，开发建设单位应当通过物业管理行政主管部门，向小区管委会移交下列资料：

（一）住宅小区规划图，竣工总平面图；

（二）单位建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）《城市规划验收合格通知书》和《  工程质量检查合格证》；

（五）住宅小区房屋产权明细表；

（六）其他必要的资料。

第二十四条  住宅小区内的房屋产权人和使用人应当遵守下列规定：

（一）不得擅自改变房屋的用途和承重结构；

（二）不得私自增添、拆除、改装房屋设备及附属设施；

（三）不得挖掘、连接、压埋、迁移城市煤气、供电、供热、供水、电信、有线电视等管网设施；

（四）不得私搭乱建和随意占用房屋共用部位，不得破坏绿化、污染环境、噪声扰民；

（五）不得占用、挖掘绿地和道路；

（六）按照规定及时交纳各项费用；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第二十五条  住宅小区内异产毗连房屋的共用部位、共用设施由物业管理企业统一管理和维护。

第二十六条  住宅小区的供气、电信、有线电视，有关管理单位应当加强专项管理，根据实际需要可以委托物业管理企业管理；住宅小区的供水、排水、供电、供热，原管理单位应当按其管理范围加强专项管理，根据实际需要也可以委托物业管理企业管理。委托管理的，应当在住宅小区委托管理合同期限内签订专项委托合同，并承担相应费用。

有关单位应当与物业管理企业密切配合，作好相应的维修、养护工作。

第二十七条  住宅小区保安服务的具体内容由管委会与物业管理企业在住宅小区委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员应当在派出所的指导下加强小区值勤巡逻，积极配合派出所做好小区内治安工作。

第二十八条  住宅小区内的绿地，游园，楼道卫生，环境卫生，道路维护、保洁以及垃圾收集、运输，由物业管理企业统一管理和维护，根据实际需要，垃圾收集、运输也可以委托专业单位管理和维护，有关管理部门有权监督检查。

第二十九条  住宅小区内禁止下列行为：

（一）乱抛垃圾、杂物；

（二）随地吐痰、乱丢烟头、纸屑和瓜果皮核；

（三）饲养家禽、家畜；

（四）随意停放车辆、鸣喇叭和乱设摊点；

（五）排放有毒、有害物，发出超过规定标准的噪音、振动；

（六）损毁、涂刻园林艺术雕塑；

（七）攀折树木、采摘花果、践踏草坪；

（八）住宅小区物业管理规定禁止的其他行为。

第五章  住宅小区专用资金和相关费用

第三十条  新建住宅小区、单体商品楼房的开发建设单位，应当按照多层建筑安费2％、高层建筑建安费4％的比例，向物业管理行政主管部门划拨住宅小区物业管理专用资金。专用资金由物业管理行政主管部门代储，并实行专户管理，专项用于该小区在实施物业管理后购买管理、服务用房和住宅小区公用设施更新、大型设施的增改以及环境保护工程建设。

开发建设单位缴纳专用资金，应当在拆迁前与物业管理行政主管部门签订缴纳合同，并按照合同规定缴纳专用资金。

本办法前已建成的住宅小区，其物业管理专用资金在公有住宅售房款中按一定比例划拨解决；缺少公用配套设施的，凡是未按照规划、设计配套的，由原开发单位按照物业管理行政主管部门规定的时间一次性补交所需资金；原规划、设计中未包括，但又属于必须增设的公用配套设施，补建资金由政府在城市建设维护费、教育专项资金和小区网点费同中调剂解决。

第三十一条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当按住宅小区总建筑面积0.5％的比例，以成本价格为小区提供管理用房和服务用房。该管理用房和服务用房为国有直管房产，按民宅租金标准出租给物业管理企业使用和经营，严禁改变其用途。

第三十二条  住宅小区应当按照市人民政府的有关规定设立异产毗连住宅维修储备金，住宅维修储备金由房屋产权人按规定分摊、分期缴纳，由物业管理企业统一收取，用于房屋本体共用部位、共用设施的维修养护。

第三十三条  物业管理企业可以按照规定向住宅小区的房屋产权人和使用人收取绿化费、清洁卫生费、保安费等公共服务费，用于小区内的公共服务项目支出。

公共服务费收费标准和办法由物价管理部门会同物业管理行政主管部门制定。

第三十四条  物业管理企业在住宅小区内为房屋产权人、使用人开展的特约服务，可以收取特约服务费用。

第六章  法律责任

第三十五条  因故意或者过失造成住宅小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第三十六条  物业管理企业违反本办法第十三条第一、二款规定，未取得《物业管理资质证书》从事在住宅小区物业管理的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处以经营收入一至三倍的罚款。

第三十七条  物业管理企业违反本办法第十三条第三款规定拒不办理年审的，由物业管理行政主管部门吊销其《物业管理资质证书》。

第三十八条  开发建设单位违反本办法第十五条、第三十条、第三十一条规定的，物业管理行政主管部门可以责令其限期改正，在规定期限内仍不履行的，有关部门不予办理建设工程开工、房屋拆迁、房屋产权登记及房地产交易手续。对违反本办法第三十条规定的，物业管理行政主管部门还可以向开发建设单位按日加收应缴资金总额3％的滞纳金。

第三十九条  住宅小区房屋产权人和使用人违反本办法第二十四条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的，由物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。

第四十条  住宅小区房屋产权人、使用人违反本办法第二十四条第（六）项规定的，物业管理企业可以要求其限期交纳并按照规定收取滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。

第四十一条  房屋产权人和使用人违反本办法第二十九条规定的，物业管理企业除有权制止、批评教育外，还可以提请相应行政管理部门依法予以处罚。

第四十二条  当事人对物业管理行政主管部门和有关行政管理部门的行政处罚不服的，可以依照《行政复议条例》及《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议和提起诉讼。

第四十三条  管委会与物业管理企业因委托管理合同发生纠纷，物业管理企业在物业管理活动中与房屋产权人、使用人发生纠纷，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

第四十四条  对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理企业的工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条  管委会和物业管理企业工作人员应当秉公办事、不徇私情、忠于职守、尽职尽责，做好住宅小区物业管理工作。

第七章  附则

第四十六条  各县（市）住宅小区和本市市区的单体住宅楼宇、商厦、写字楼可以参照本办法规定实行物业管理。

第四十七条  本办法由市人民政府法制局负责解释。

第2篇：住宅小区物业管理范文

关键词：住宅小区 物业管理 问题 对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）09（a）-0054-01

随着住宅建设的不断发展，物业管理在小区建设中显得越来越重要，如何加强和完善住宅小区物业管理成为了现今人们关注的主要问题，本文分析了住宅小区物业管理存在的问题，并提出了完善的对策，这对提高城市管理水平具有重要的意义。

1 住宅小区物业管理存在的主要问题

1.1 物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确

由于开发商和物业服务企业之间属于一种隶属关系，所以物业服务企业属于开发商的下属单位，但是因为开发商没有在小区业主委员会中选聘物业服务企业，这就造成开发商和物业服务企业存在一种短期的合同关系。当住宅小区的业主委员会成立以后，选聘物业服务企业应该由业主委员会来执行，这个时候开发商就必须放弃自己手上的物业服务企业，然而开发商为了从中获取利益不愿意放弃物业服务企业，并且由于物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确，导致了住宅小区物业管理出现混乱的局面。

1.2 物业管理收费不规范，收费难

目前，物业管理为了维持企业的运营，他们一般都会向业主收取一定的服务费，以此来确保自身的正常运作。但是由于住宅小区的业主和物业管理或多或少都会存在一定的矛盾，并且物业管理兴起的时间不长，许多业主对物业管理没有一个深入的认识，觉得物管收费不合理，所以有些业主拖欠物管费，甚至不愿意支付物管费。除此之外，一些住宅小区的物业管理没有把服务工作做到位，其工作的质量和水平得不到业主的认可，只是为了片面的追求利益，从而出现乱收费，收费不规范的情况，这就会造成业主出现严重的不满，使得物业管理公司和业主的矛盾日益激烈，导致住宅小区物业管理收费困难的问题。

1.3 政府对物业服务企业的监管不到位

由于物业管理的涉及面较广，因此物业管理想要顺利发展下去，就必须依靠政府的监督和管理，但是现今物业管理还属于一种新兴的行业，一些关于它的法律法规和政策制度政府还没有完全的建立，并且物业行政主管部门没有相应的处罚权，在监督物业收费上制度不完善。除此之外，住宅小区的业主委员会成立也存在不规范的情况，其选聘物业管理公司的时候，没有从全方位进行考虑，这就造成当业主遇到问题的时候，没有办法及时的处理，由此可见，在住宅小区物业管理中，如果缺少了政府的监管，就会使整个小区物业管理出现混乱，不利于物业管理公司健康稳定的发展下去。

1.4 从业人员整体素质较低，管理手段落后

现今，由于物业管理行业还没有建立相应从业人员的行为规范，这就使得物业管理行业出现从业人员的整体素质较低，管理手段落后的情况。并且物业管理企业没有对从业人员进行相应的培训，忽视了他们自身素质的建设，造成他们的服务意识低下，工作的热情不高，在这样的工作氛围下物业管理的整体服务质量都处于恶劣的状态，这不但使住宅小区业主无法享受到应有的服务，还会误导业主对物业管理的认识。

2 完善住宅小区物业管理问题的对策

2.1 转变业主观念，提高物业管理服务意识

对于物业管理公司来说，他们最主要的来源就是物业管理费，这也是提高物业管理公司服务质量的重要基础。因此，作为政府部门应该加大宣传的力度，让住宅小区业主认识和了解物业管理，明白物业管理的重要性，并且尽可能的把物业管理条例发给大家阅读，明确物业管理的收费明细，从而转变业主对物业管理的观念。除此之外，还可以开展一些宣传咨询活动，提高业主的自我管理意识，促进业主和物业管理公司之间的相互理解和信任，政府要加强对物业管理的监管，从而有效的提高物业管理公司的服务质量。

2.2 加强物业管理地方法规制度建设，实行依法管理

住宅小区物业管理地方法规制度不健全是降低物业管理服务质量的关键因素，因此，为了使住宅小区物业管理工作顺利的开展下去，各地政府和小区主管部门，应该根据当地的实际情况，建立一套完善的住宅小区物业管理制度，使物业管理工作能够有法可依。除此之外，小区主管部门还应该结合物业管理小区的具体情况，制定物业管理规章制度，规范物业管理公司的行为，避免他们出现乱收费的情况，只有这样才可以使物业管理公司走向规范化的道路。

2.3 建立维修基金制度

物业管理公司应该按照实际情况，建立维修基金制度，对维修基金的使用和归集要按照国家相关规定执行，并且缴纳相应的专项维修资金，专项维修资金应该归业主所有。当专项资金用于物业的保修期满了以后，物业管理公司不能够挪用专项资金他用，而应该由业主来进行分配使用，只有这样才可以使住宅小区物业管理的服务质量提高，提高业主对物业管理公司的信任，从而使物业管理行业稳定健康的走下去。

2.4 创新体制，用科学的手段吸纳和培养人才

作为物业管理公司的领导，想要提高企业自身的服务质量，使物业管理得到业主的认可，首先应该认清该行业的形式，并且做好物业管理公司的人力资源开发和管理工作，优化人力资源配置，创新体制，使企业在激烈的市场竞争中站位脚步。除此之外，物业管理公司应该建立一套完善的、科学的招聘制度，采取公开招聘，择优录取的方式，用科学的手段吸纳和培养人才，要加大对人才的培训，要定时、定期开展相应的培训，使物业管理公司从业人员的综合素质提高。

3 结语

综上所述，在住宅小区物业管理中，其主要的宗旨就是服务，对于物业管理这种新兴的行业来说，想要做好物业管理工作，首先应该转变业主观念，提高物业管理服务意识，加强物业管理地方法规制度建设，并且用科学的手段吸纳和培养人才，提高从业人员的综合素质，只有这样才可以实现物业管理行业的健康发展。

参考文献

[1] 张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J].改革与开放，2011（20）.

[2] 陈丽洁，黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业（中旬刊）， 2010（7）.

第3篇：住宅小区物业管理范文

【关键词】智能化住宅小区；物业管理系统；规划设计

1引言

智能化的住宅主要是对于小区内总体建筑构成、管理、系统及服务几个方面还有彼此间关系的优化设计，提供出经济合理、舒适、便捷、高效、安全的良好居住条件。近年来，随着我国科学技术的飞速发展，如多媒体技术、电子技术、传感技术、自动化技术等也得到了很大的应用与发展，给智能化住宅的设计提供了有力的支持。

2建立综合型的安全系统模式

2.1IC卡配备与报警系统

这个系统是小区的第一重防线，用于鉴别小区来往行人与车辆，以防止外人翻墙入院。主要在各个门口处进行监控。小区中的人应用刷卡（智能IC卡）进门的方式出行，住户、物业与保安均设计级别不同的IC卡，有着鉴别身份、出入相关信息的登记与查询的性能。对于来访之客用信息进行登记，对于单人访客用楼宇门对讲系统进行身份的识别，对于过往车辆应用RF的IC卡远程识别的系统，对于授权的车辆迅速让道通行。按照实际于小区周围安装对射型的探测器，且和摄像头连接，以便实时报警，确保了小区中住户的安全。在不好的天气时，把线式的防御系统调为面式的防御系统，设计合理的间距、把红外设施最远间距设定于五十米至百米以内，在地下安设智能化传感器，从而构建出综合型的安全体系。

2.2闭路电视

主要位于住宅小区的各个门口、重要道路、主要的公共建筑、车库、及小区边界处安设摄像头，把具体的监测内容通过图像发送于小区物业或监控部门。保安会利用监控录像实时了解小区所有的状况，让相关的管理人员随时了解小区各种动态。电视的前面安装像机、摄像头、防护罩与支架等，现阶段通常是采用彩色的摄像机装置，对于光线较暗处还是选用黑白的摄像机，其它前端设备的选择与运用具体还要依据安装设计的实际情况来确定。闭路电视在管理室里配备的设备主要有：监控器、视频的分配器、图像的分割器、录像机、分控的设备及其时间发生器等。

2.3可视化对讲机

这个系统主要作用是二次确诊前来访客的身份，对于闯进小区的人二次布防。在居民房间里安有可视的对讲机，且于楼宇门口的地方安有可视对讲的门口机与门锁等装置。门口机与门锁等能够一直接到控制室内，在控制室可以进行有效地监控工作。居民在进门前用钥匙或是密码进行开锁，或者出门要按“门内的按钮”方可将房锁开启。来访的客人要按门口机上面相应的住宅门牌号，居民对客人进行声音与图片的识别来决定接待与否。

2.4住户报警装置

这个系统主要对于小区内及其周围发生的意外灾害等情况进行防范。在住宅中的门口或窗户还有房间中其它地方安装各种类型的探测器实行24小时监控。该系统可以智能地对于安装于居民内的每种探测器进行有效地识别。（如煤气泄露探测器、烟感探头、应急按钮、门磁开关等）对所有的信号实行昼夜的监控。当出现意外事件的时候，安设于居民房内的各个报警器会将信息传送到物业管理室或监控室中，计算机网络可以通过程序来设计警报情部的级别，能够精确地显示异情发生地的居民名称与地址，还有所受到的袭击方式或相关的报警情况等，还能对保安确认警情进行智能化的提醒，使其及时迅速地赶到事件的现场，实现保障居民的人身与财产的安全的目的。

3物业管理系统的主要构成及作用

3.1自动抄表与计费

这个系统对于住宅区中的每家电表、水表、煤气表、热能表等计量装置进行自动化的计费。利用采集与抄报各个表中的数据传输至相关的管理室，达到每家表的数据录入、计费、打印收费的账单的作用，把数据信息传入具体的负责单位，有效地避免了以往抄表的扰民情况或人为产生的读取信息的误差。进而达到了节约很多的人员，减少劳动的强度的效果，提供了极大的方便。

3.2公共设备监控

这个系统对住宅区中的给排水设施、供电及配电设施、公共的照明、中央空调、电梯及喷淋设施等公用设备展开工作区内的实时有效监控，进而达到了公用设施的优化运作与管理，实时找出故障，且及时有效地修复，实现了资源化利用、扩展设备寿命的作用。

3.3综合信息服务

这个系统应用计算机网络，高质高效、迅速便利的相关软件来管理与调节住宅区内的住户、物业人员、服务员彼此的关系。对于物业管理的数据信息作出采集、传递、存储、加工等智能化操作，并反馈出物业管理的具体状态等。此外，可以为居民提供很多方便贴心的服务，如视频点播、购物指引、时事资讯等。

4信息网络系统的主要构成及其作用

4.1计算机局域网

在较为大型的住宅小区铺设计算机的局域网，其主要职能不单是为小区居民提供快速的nternet接入的相关服务，还可以建设小区的特色化网站，并不断地更新网站的资源，如提供宣传开发房地产项目、物业管理机构的优化服务；对居民提供了信息、网上图书馆、网络教育、生活资讯及视频点播项目等。

4.2有线电视

如今，有线电视作为现代人生活中信息获取的主要方式之一，同时也是住宅区和外界联系的一种途径。要为各个住户安置一个家庭式的多媒体机箱、一条入户线缆及两个以上的电视终端设备。并在住户区的物业室安设一套前端的设施，应用桥接放器对干线进行分支，各个单元要安设一套分配的放大器。

5结语

现阶段，我国的住宅小区的智能化正处于初步发展时期，有些安全系统的相关设备还有待于进一步提升，本文主要从安全防护、信息网络、物业管理方面对智能化系统的设计进行探索与研究，小区的智能化管理对小区中所有住户提供很多经济实惠的便利条件，是小区居民的人身及财产安全的有力保障，这种管理模式必会成为未来发展的趋势。

【参考文献】

[1]沙宁.智能化住宅小区的物业管理系统研究[J].黑龙江科技信息，2013，(29)：260.

第4篇：住宅小区物业管理范文

肃北县住房和城乡建设局党组书记、局长 王向林

（2019年10月16日）

按照县委统一部署，对照《“不忘初心、牢记使命”主题教育调查研究工作方案》要求，结合我县实际，为进一步了解和掌握全县物业管理情况，本人深入全县各物业小区，通过与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流，并现场察看了金地花园、紫亭小区、牧民小区、和硕佳园等4个住宅小区物业管理情况进行了调研。现将调研情况报告如下：

一、全县物业管理工作的基本现状

近年来，县住建局和房管中心认真贯彻执行《甘肃省物业管理条例》，逐步建立起以县级为总揽、社区为重点、小区为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。县城住宅小区物业管理从无到有，实行物业管理的区域不断扩大，物业管理效应初步显现，取得一定成效，为维护肃北社会稳定发挥了积极作用。

（一）住宅小区基本情况。目前肃北县已建成和在建房屋共138栋4291套（包括保障性住房、小康楼、城关村、盐管局、东山村棚户区）。其中封闭式小区六个，分别是金地花园11栋360套、紫亭花园12栋556套、牧民小区7栋380套、巴音小区6栋209套、和硕佳园4栋241套、博伦小区10栋260套；新建双创大厦1栋72套，巴音朝伦2栋144套；散居楼58栋（2069套）。

（二）物业管理基本情况。全县在运行共有物业企业2家，即肃北县祥和物业服务公司和酒泉鑫隆物业公司。肃北县祥和物业服务公司成立于2017年4月，物业公司现有职工16人，包括经理、会计、出纳、收费员及办公室管理人员，小区公共秩序维护员、保洁员及门卫。目前该公司与金地花园业主委员会签订合同、进行物业服务；对牧民小区、紫亭小区已进行服务，但还未与业主委员会签订合同。酒泉鑫隆物业公司是肃北县和硕佳园开发商管理前期物业服务公司。散居楼58栋（2069套）无专门物业管理机构，由社区管理、环卫处进行垃圾拉运。

二、物业管理工作存在的主要问题及原因分析

在县委县政府、相关部门单位、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全县物业管理事业有了较快的发展，但由于我县物业管理工作起步较晚，整体上看，基础条件差，管理水平低，利益诉求多，与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还有一定的差距。主要表现在以下几方面：

一是政府对物业管理工作重视不够。由于我县物业起步较晚，之前各小区物业管理基本处于无序状态。多年来，县、镇政府均没有专门研究和出台加强我县物业管理工作的具体政策及对物业答理作缺乏有力有效的组织领导、工作指导和制度保障，主管部门也存在对物业管理工作研究不深、工作力度不大、方法单一等问题。加之主管部门力量有限，履行监管职责等方面不够到位。目前我县的物业管理工作主要依靠房管中心进行行业直管，部门之间没形成监管合力，物业管理涉及到乡镇、社区、公安、国土、规划、执法、供热、供水、供电、供气等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，缺乏一个强力部门有效的协调各方，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。同时乡镇、社区还没有发挥应有的作用。在物业管理中应组织协调业主大会成立，调解业主、业主委员会与物业服务企业间的纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，但目前镇及社区都以人手少、工作忙等为由不愿承担物业管理相关职能。

二是物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。全县范围内住宅小区物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到30%到50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量和水平不高。目前我县的物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。居住在金地花园、紫亭小区等老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。

三是车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。以前建成的老旧小区及散居楼,很少配建停车设施，规划配建的车位较少，仅有的少量车库，而近几年建设小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但随着我县私家车的不断增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每户人家一辆车甚至是第二辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。

四是物业管理模式落后，缺乏市场竞争机制。我县由于地处偏僻，人口稀少，物业市场低迷，物业市场还没有真正引入市场竞争机制，物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，企业抱着向政府等、靠、要的态度，造成了物业企业缺乏竞争意识和责任意识。部分开发商把自建小区的物业服务变成了经营行为，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低造，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。  加之有资质的物业管理企业少，服务质量不高，物业费收支不公开不透明，物业服务企业运转困难。部分物业企业摆不正自己的位置，认为自己是管理者而对业主颐指气使，缺乏主动服务、积极服务意识，从而滋生了众多的矛盾。

五是居民对物业管理意识淡薄。物业管理是业委会与企业通过合同约定提供服务的市场行为。多数居民对物业管理不了解、不理解，不知道物业企业只是按合同条款为业主提供约定服务，不是交了费，所有的事务企业都要管。部分业主，视物业服务为公益性事业，对有偿服务还很不适应，“要服务、少付钱或不付钱”现象严重。同时从调研情况看乡镇、社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少，各级宣传普及物业管理法规不积极、不主动，普法宣传也没有涉及物业管理的内容。

六是业主委员会组建比例低，居民自治基础薄弱，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会1个，仅占住宅小区物业服务项目的20%。业主委员会运行不够规范，个别规模小区业主大会召集难，没人参会、业务委员会选举难，没人愿意干，业主委员会作用发挥难等问题。不能够严格按照《甘肃省物业管理条例》规定履行职责，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。而且我县71%的居民楼属于散居楼群，散居楼群适宜居民自治。由于长期形成依赖政府的思维定式，住户在物管自治方面参与意识淡薄、缺乏主动性。

七是公共维修设施基金的收缴问题突出。肃北县早期建设的集资房以及各机关和企事业单位家属楼因建成时间较早，大多数没有交纳住宅维修资金，住宅专项维修资金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢楼或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。

八是小区和散居楼群内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在2000年到2013年建成的小区比较普遍，尤其是教育路的散居楼群更为严重。近几年相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。

三、意见和建议

物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：

（一）健全完善物业管理体制机制。完善和规范物业管理行政管理体系，属地乡镇、社区应设立物业管理工作机构，配备专职人员，加强乡镇、社区的物业管理队伍组织建设。根据“条块结合、属地管理”的原则进一步明确部门、乡镇、社区的职责分工将管理重心下移，充分发挥乡镇、社区对辖区日常物业管理活动的监管作用。将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的归集、保存与使用的新型工作方法确保专项维修基金的足额归集和合理使用。

（二）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我县实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。

（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。

（四）要积极推进旧住宅小区的物业管理。由县政府投入资金，逐步改造老旧小区，并相应组织相关职能部门，调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其小区楼房陈旧、基础设施差物业管理难以起步的情况，采取多种途径、多种形式，完善物业管理条件改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对有条件的小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。

（五）要强化物业管理指导监督。乡镇、社区要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题。加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开和业主委员会的建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。

（六）加大政府对物业企业的政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；给企业给予适当资金、人员、设施设备的补助和帮扶；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对老旧分散楼群进行物业服务管理，在政策上给予扶持和优惠；建立物业服务酬金制度，推进业主自治进程。

（七）提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，通过邀请物管权威人士、法律顾问进行宣讲解说，发放宣传材料、电视、广播等新闻媒体，大力宣传物业管理的相关政策、文件，形成强有力的舆论氛围，提高居民的物管意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。

（八）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。

第5篇：住宅小区物业管理范文

关键词：物业管理；住宅小区；难题；对策

中图分类号：F719

Difficult Problems and Countermeasures of Property Management in Residential District

――Take YueLu District of ChangSha for Example

Tu Lijuan

（School of Business，Hunan First Normal University，ChangSha，Hunan）

Abstract： With the rapid development of real estate， property management， as the after-sale service of real estate commodity， is showing a broad prospect and bringing significant economic， social， environmental benefits. But there are a series of problems and contradictions which constraint the development of property management and hinder the progress of economy and society. Based on survey of owners satisfaction and property management enterprises， this paper investigated and studied residential communities of YueLu district in ChangSha. It summarized the bottlenecks and impediments in the development. In order to promote the property management developing more healthy， continuously， and orderly， this paper put forward the solutions and suggestions of these difficult problems based on current situation.

Key words： property management； residential district； difficult problems； countermeasure

1998年我国实施住房制度改革，取消了传统的住房福利分配制度，使我国房地产业进入到商品化、市场化发展阶段，这一举措大大促进了房地产业的发展。作为房地产这种特殊商品的售后服务――物业管理，也随之得到了极大发展。但是在这极速发展过程中，也暴露了一系列问题，如业主民主意识缺乏，物业管理费筹措困难，物业服务水平不高，业主和物业公司矛盾不断加深等。本文通过对长沙市岳麓区住宅小区的物业管理现状进行调研分析，总结住宅物业管理过程中呈现出的主要问题，分析产生问题的原因，并提出相应的应对策略。

一、我国物业管理的发展历程

根据《物业管理条例》对物业管理的定义，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

我国现代物业管理的起点是1981年3月10日中国第一家物业服务企业――深圳市物业服务公司的成立。在这之后，分别出现了第一个业主管理委员会，第一个物业管理协会等，相关的法规文件也相继出台，为小区物业管理提供了依据。

1998年住房制度改革全面开展以后，物业管理已经逐渐成为消费者选择物业的重要因素之一，物业管理作为住房消费的售后服务，可以使物业得到保值增值，也可为业主提供一个优雅舒适的生活工作环境，直接影响到消费者的购房需求。

2003年，国务院颁布《物业管理条例》，2007年修订了《物业管理条例》，并颁布《中华人民共和国物权法》，这些法律法规的颁布和实施，标志着物业管理进入到更加全面、健康、规范的发展阶段。

虽然我国现代物业管理的发展时间还不长，只有短短的三十多年历史，但是伴随着房地产业的快速发展，物业管理发展速度却很快。在快速发展的过程中，由于我国的特殊国情，使得物业管理在发展过程中难免出现一系列问题，这些问题的出现具有必然性，但是也制约着物业管理行业的发展，阻碍了经济社会的进步。

二、我国物业管理的现状及难题

本文选取了长沙市岳麓区23个住宅小区作为样本，在选取样本的时候运用了典型性、代表性、有效性原则，主要选择了普通商品房住宅小区，且小区都为已入住两年以上、具有物业服务的成熟小区。

本文设计出业主满意度调查问卷，对物业服务的几大模块设计出细分指标，采用实地调查方法，每个小区随机抽取10―20位业主，由业主对细分指标进行评价，并将评价结果量化，由此可以反映物业管理的薄弱环节。针对调查结果进行分析研究后，本文总结出物业管理存在的主要问题有：

（一）业主民主意识不强

物业管理遵循的是专业化管理和业主自治自律管理相结合的原则。物业管理不仅仅是物业管理企业的管理与服务，还应该通过业主的参与实现自我管理、自我监督。[1]《物业管理条例》、《物权法》等法律法规都对业主大会、业主委员会的成立及权利义务都做了规定，以促进业主的自治管理。

业主大会和业主委员会是业主的自治组织，代表全体业主和使用人的意愿和利益，体现着业主参与物业管理的民主性。但是实际上，目前业主的民主意识并不是很强，业主委员会成立情况并不乐观，所调查的23个小区中，已经成立业主委员会的小区为11个，不到50%。虽然相比于前几年的情况已有所改观，但是这个比例还是偏低，业主的自治管理没有充分得到发挥。

业主的民主自治意识不强，导致的结果是业主把所有问题都归咎于物业管理企业的管理、服务方面，比如开发商遗留的房屋质量问题。这样一方面不利于住宅小区秩序的维护和业主自身利益的实现，另一方面则加剧业主与物业服务企业的矛盾和纠纷，不利于实际问题的解决。

（二）业主对物业管理、服务认识不够

我国传统的住房消费是福利、实物分配方式，物业管理也是无偿的、低水平的，很多业主还未完全认识和接受现代物业管理的有偿性。对于物业服务企业在住宅小区物业管理中扮演的角色及业主与物业服务企业之间的关系，业主的认识有很大差异，大部分业主认为物业服务企业是“管家”，两者之间是雇佣与被雇佣的关系。这种认识是不全面的，也是十分不足的。确切地说，业主和物业服务企业之间应该是一种委托关系，物业服务企业接受业主的委托对物业进行管理，对业主和物业使用人提供服务，双方在法律上是平等的关系，具有相对应的权利义务。

（三）物业管理水平不高

本文是基于业主满意度调查对住宅小区进行调研从而总结问题，本文的业主满意度调查主要包括五个方面，共十六个指标。一是服务形象：包括物业服务人员的着装、服务热情度。二是服务意识：包括值班情况、与业主沟通、及时处理等。三是清洁绿化：包括小区的绿化景观、楼宇室内卫生、室外道路和公共场所、垃圾收集处理等。四是秩序维护：包括小区公共秩序、消防管理、外来人员控制、车辆与停车管理、安全保卫。五是工程维修：包括公共设施设备的配置、运行、工程维修。六是其他：包括小区社区文化活动、物业收费情况。

各指标设计为1―10分，由业主对本小区的各指标进行满意度打分，对打分情况进行汇总并采用简单算术平均法等对数据进行处理后，得到以下结果。

业主满意度调查情况

调查项目 服务形象 服务意识 清洁绿化 秩序维护 工程维修 其他

分值 6.43 5.76 6.31 5.86 5.87 5.26

由以上数据可以看出，业主对各类指标评价都不高，只有服务形象和清洁绿化两大类指标分数稍高，而其他四个方面的分值都未达到及格水平，特别是“其他”方面的分值更低。这说明目前物业基础性的管理和服务水平尚且一般，而高水平的专业管理和服务则更是不尽于人意，特别是精神文明建设方面，如小区的社区活动，大部分小区甚至从未开展过任何业主活动，大部分业主也表示相当不满意。

（四）物业管理水平参差不齐

虽然从整体看，物业管理水平不高，但是也不代表没有比较优秀的小区。在所调查的23个小区中，经过分数处理后，大部分的小区分数都在60分以下，但也有少部分分值较高的小区。如未来城科学家园，其分值达到78.98分，在所有小区中分数最高。其物业管理公司为深圳历思联行物业管理有限公司，这是一家具有二级资质，在全国各地拥有二十多家分公司，荣获多个奖项的物业管理专业公司。还有永祺西京小区，其分值为73.38，在所有小区中排名第二，其物业管理公司为戴德梁行物业管理有限公司，这是一家国际知名的房地产顾问公司，物业管理是其主要业务之一，具有全球性的高水平的物业管理专业知识和经验。

由此可以得出结论，物业管理水平不高，很大一部分原因是因为缺乏高素质的管理团队和专业化的技能经验，在物业管理整个行业当中，不乏优秀的物业管理经典案例，这样就使得我国的物业管理出现良莠不齐，层次错落的局面。

（五）物业服务意识较差

在调查过程中，业主常抱怨物业服务企业对问题的处理不及时，不规范，不专业，服务不到位，并且缺乏人性化。在物业管理中，矛盾最常发生在安保人员和业主之间，经常有纠纷甚至打斗的情况发生，这说明物业服务人员的服务意识太差，水平太低。

2007年10月1日起施行的新修订的《物业管理条例》中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这一修改不仅是名称的变化，更为重要的是物业管理内涵的变化，即强调服务。物业管理属于第三产业，是一项服务性极强的工作，必须坚持服务至上，业主至上的原则。在物业管理过程中，管理、服务和经营三者之间是相互区别又相互联系的三个概念，管理是基础，服务是本质，经营则是发展。作为物业管理企业来说，要寓经营、管理于服务之中，秉持以人为本，以人为中心，服务至上的管理理念，这才是现代物业管理的精髓。

（六）建管不分

我国物业服务企业最初多以自建自管的模式为主，随着物业管理的社会化、专业化和市场化的逐步推进，其模式逐渐向建管分离发展。建管分离有利于物业服务企业的自身建设，有利于物业管理水平的提高，也有利于整个物业管理行业的发展。[2]但是经调查发现，目前很多住宅小区的物业管理还在沿用自建自管的运行模式。在所调查的23个住宅小区中，通过公开招投标的方式选择物业管理公司进行管理的仅有11个，还不到总数的一半。开发商往往自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就形成开发商和物业管理企业之间的“血缘关系”，不利于物业服务企业自身的发展和物业服务水平的提高。

（七）业主与物业管理公司矛盾较深

业主对物业管理企业的投诉率近年来一直居高不下，且呈现节节攀升的局面，而业主与物业服务企业之间的法律纠纷也不断攀高。在这些矛盾中，最典型的莫过于物业管理费的纠纷。[3]从公共选择理论的角度考虑，在一定区域内，物业管理具有公共物品的非竞争性和非排他性的特点，这种特点决定了物业管理费的收缴非常困难。在所调查的小区中，物业管理费的正常缴交率在80%以下的占52.2%，在60%以下的占26.1%。业主对物业服务不满意，诉求又得不到有效处理的时候，其反映往往是拖延甚至拒缴物业管理费，这样就加剧了二者的矛盾。

除了以上所列举的问题，物业管理还存在专业人才不足，素质偏低；物业管理企业经营思路狭窄，入不敷出；物业管理企业收费不规范，财务不透明；物业管理地区发展不平衡；法律、制度不完善等一系列问题。

三、物业管理难题的对策建议

根据调查研究，物业管理的问题很多，也很严峻，当前物业管理的发展水平与我国的经济发展水平、房地产发展速度、消费者的消费需求是不匹配的，如果任其发展，不仅不利于整个物业管理行业的发展，对整个城市管理甚至整个经济社会的发展也是十分不利的，所以解决这些难题成为物业管理发展的首要问题。本文试从业主、物业服务企业、政府三个角度探讨物业管理健康、持续发展的对策建议。

（一）强化民主意识，完善民主制度

公共选择理论是建立在选民认识、接受民主制度并参与、投票的基础上的，而我国物业管理发展时间不长，业主对民主制度的理解和接受程度还不深，大量住宅小区未成立业主大会和业主委员会，有些即使成立也形同虚设，无法正确发挥其作用。当前，业主的民主意识和习惯尚未完全形成，物业管理中的民主制度也不够完善，这就致使很多物业管理工作无法开展，更谈不上高水平的物业管理。所以当前的首要任务是要通过宣传、教育、引导等方式让广大业主接受、理解、支持民主制度，使民主意识深入人心，充分发挥业主自身的主观能动性和创造性，推动物业管理水平的提高。

（二）强化服务意识，完善管理制度

物业服务企业作为物业管理的主体，更应增强自身素质，推动物业管理水平的提高。首先作为服务企业，应强化服务意识，秉持服务至上的管理理念和服务态度，以人为本，以人为中心，全心全意为业主和使用人服务。

树立了良好的服务观念以后，更为重要的是应该从各方面完善管理制度，提高管理服务水平，这可以从以下方面进行加强：第一，完善各项规章制度，规范化运作，规范化收费；第二，加快人才培养，加强物业管理人员的思想建设和专业培训，提高物业管理人员的道德素质和专业技术素质，建设高素质的人才队伍；第三，建立与业主的有效沟通机制，及时有效地与业主进行交流，减少物业管理企业与业主的矛盾；第四，引入竞争机制，促进物业管理企业向市场化、社会化的方向发展，提倡建管分离和物业管理公开招投标模式，实现物业管理公开公平竞争；第五，强化企业文化，提高精神文明建设水平，树立良好形象；第六，扩展和延伸服务内容，开展多种经营，开辟多种渠道，以业养业，实现可持续发展；第七，注重品牌建设，注重前期介入，合理定位，提高竞争力。[4]

（三）强化监督指导意识，完善法律法规制度

现代物业管理遵循市场经济的原则，作为政府行政主管部门一方面不能过多干预，另一方面应该加强对物业管理行业的指导，促进物业管理的有序健康发展。[5]如加强对物业管理企业的监督，完善物业收费制度，加强资质监督，建立业益的保护机制，指导、协助业主自治组织的成立和运行，完善物业管理行业的法律法规。

我国物业管理经历了三十多年的发展，在发展过程中已经逐渐探索出一条适合我国国情、适合我国经济社会文化的发展模式，具有自己独特的优势，也呈现出了很多问题，同时也面临了很多机遇和挑战。未来的发展道路还很漫长，我们在发展过程中可以借鉴先进发达国家的经验教训，也可以参考国际先进物业管理企业的管理理念和服务经营思路，促进我国物业管理更加健康、持续、有序发展。

参考文献：

[1]刘新华，周哲.物业管理[M]. 北京：清华大学出版社，2011，77-79

[2]周建华，马光红.物业管理[M]. 北京：中国电力出版社，2010，8-12

[3]宋明宇，王肖蓉，王聪.物业收费难及对策[J]. 合作经济与科技，2011（6）

[4]田小红.我国物业管理存在问题及发展趋势[J]. 经济师，2009（8）：281 - 282

第6篇：住宅小区物业管理范文

××区住宅小区物业管理办法 为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。 一、物业管理企业 1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。 5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。 6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。 （3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。 7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。 二、业主、房屋使用人 1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。 2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。 3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。 4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。 5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。 6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。 三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。 二00五年四月十日

第7篇：住宅小区物业管理范文

【关键词】破解；物业管理；管理瓶颈；对策

中图分类号：C91 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）03-017-01

物业管理行业是在改革开放的背景下逐步形成的，从上世纪90年代初开始实行住房制度改革而派生出来的现代服务行业。综观虹口区欧阳路街道有关社区物业管理方面（诸如房屋渗水、乱停车等）的投诉，有70%来自于售后公房小区，但由于历史原因售后公房物业管理一直是“老大难”问题。为构建和谐社会，追求以人为本，作为社会重要组成部分的售后公房，认真严谨分析现状，找到可行性解决方案是十分迫切的，为此街道决定以本次售后公房物业管理创优奖励活动为抓手，重新厘清发展方向，尝试破解住宅小区物业管理的瓶颈。

以物业服务收费而言，对售后公房目前依然执行1996年物价部门规定的收费标准。其收费项目主要为：管理费（4.5-7.5元/月・户）、保洁费（3-6元/月・户）、保安费（3-6元/月・户），合称“三项费用”，合计10.5-19.5元/月・户。

与此同时，上海市职工最低工资标准从1995年270元调整至2010年的1120元，年平均增幅达到21%，且《劳动合同法》施行后另增加了8.5%的离职补偿金。与居民生活密切相关的水、电、煤气等公用事业收费，已形成周期性调整态势，且调整幅度较大。水费由1992年的每立方0.18元调至2010年的每立方2.3元，涨幅达到12.7倍：电费由每千瓦时0.21元调至每千瓦时0.617元，涨幅达到2.9倍：煤气费由每立方0.20元调至每立方1.25元，涨幅达到6.2倍。

随着人们日益增长的生活水平，对物业管理服务的要求不断提高，售后公房的基础物业管理，必须满足相应的运转机制，如人员配备、物料损耗、办公费用等，这就在收支平衡上形成了明显的缺口，就售后公房创优补贴试点小区蒋家桥小区为例，一个近5万Ⅱr的小区，只设一个出入口，按照正常人员配置，起码在16人，仅目前而言，每年亏损达16.6万元。

企业为了提升竞争能力，适应越来越激烈的市场竞争，必然要摔“包袱”，要调整产业结构，进行资源整合。这种长期处于亏损经营的小区，迟早要被调整，企业必将退出小区的管理服务。一旦企业退出小区的管理服务，使小区处于“真空”状态，不但使小区的住户和业主受损，还将影响到我们的社会稳定与和谐发展。

物业管理往往从社会公共服务的角度，强调其公益性，忽略了其经营性的本质，并且没有有效的政策作为公益的补偿。

在物业管理行业发展的短短20多年里，随着房产业的发展日趋市场化、社会化，而政策法规的不完善，影响了物业服务企业的规范发展。现行的售后公房物业收费标准为14年前所制定，多年来一成不变，相悖市场规律。尽管政府有关部门对此也作过多次酝酿，但悬而未决已使过低的售后公房收费标准成为突现的瓶颈问题，这一问题的长年沉积，不仅对我们的经济发展不利，而且对我们的社会稳定与和谐发展带来隐患。售后公房管理费低，而物业人员的收入、办公费用等则在提高，加上物业行风建设、实事工程、旧住房综合整治等额外项目的增多，物业公司管理费入不敷出的矛盾十分突出，只能通过多种经营所得的利润，来弥补管理费的不足。不少物业公司几年前还能靠收取停车费、出租非居住房屋等多种经营收入来弥补经费不足，而从《物业管理条例》实施后，单靠打“球”获取的收入已很难抵充亏损，售后公房小区普遍出现了收不抵支，而且缺口越来越大。

物价部门应考虑取消有关政府指导价的限制，由物业公司因适应市场的变化，根据业主的需要，按照服务质量、数量定价，“多劳多得”。逐步推行售后公房菜单式分等收费管理模式，这是标准化、规范化的发展方向。随着社会经济发展和人们生活水平的不断提高，居民对物业管理要求也越来越高。我们可遵循“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的原则，逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。尽快制订售后公房服务分等收费办法。可根据售后公房所处的地段、建造年份、服务等级的不同，实施不同的收费标准。

在政府定价尚未调整的情况下，政府应对由于历史原因形成的售后公房全面亏损的局面，从财政支出中划拨物业管理服务专项款项用于建立类似“政府采购服务”的形式补贴售后公房物业管理公共服务。

犯了广大业主的利益、享受服务则应履行缴费义务的观念。房地产开发的快速发展为行业的发展提供了广阔的空间，但产业结构的优化问题，法律法规健全的问题，市场调节机制尚未完善的问题，制约了行业的发展，迫切需要规范化和市场化。《物业管理条例》和《物权法》反映了这个趋势，明确了市场化的发展方向，也对政府部门进一步转变职能、提高调控能力等方面提出了新的要求。

行业的发展面临严峻的形式，从结构上分析，行业发展快，主要是两个的因素推动。一是政策上的倡导、支持与倾斜，使专业化物业管理得到普及；二是每年大量的新建物业拉动了需求的增长。但量的增长没有带来质的变化，结构上的问题仍然存在，无序经营、无序竞争的情况没有明显改观，矛盾纠纷依然众多。企业的发展是通过不断开发新楼盘获得的，而不是通过满足原有客户新的需求获得，纵深的发展少，目前还没有形成良性循环。

第8篇：住宅小区物业管理范文

关键词：政府；物业管理；作用

随着经济的发展，我国居民的生活水平很大的提升，特别是改革开放以来，住宅小区逐渐兴起，从住宅小区发展到至今，还处于快速发展阶段，而住宅小区物业管理的完善对促进高质量小区的发展具有促进意义，提升人们的生活质量，促进国民经济发展。住宅小区物业管理对社会具有良好的社会效益以及经济效益和环境效益。我国政府在住宅小区物业管理发挥的作用，对于小区住宅物业管理发展以及提供居住环境具有促进作用。

一、角色分析

（一）引导者角色

目前我国住宅小区物业管理形成了多元治理模式，扮演引导者的角色，公共管理中采取合作网络方式，为促进公共利益以及政府部门和非政府部门形成合作，根据相互依存的关系，一起共同管理小区的公共事务。而政府的管理方式也有所改变，不在是单纯的强制行政手段，而是开始转型以经济和法律方面的管理，对于政府部门而言，治理主要是从统治到引导，而非政府方面则是从被动到参与变化。住宅小区物业管理多元化治理中发挥引导作用，住宅小区是属于居住和服务以及经济和社会功能于一体的社区，对发展高质量小区具有引导作用。引导物业管理发展方向，对督促物业管理服务公司不断的改进自身的缺陷，从业务以及物业人员等方面体提升服务质量，真正的发挥引导者角色。

（二）制定者角色

政府对于小区住宅发挥着引导作用之外，同时还需要将引导工作进一步细化，为能有效发挥政府在住宅小区中的作用，政府要积极的为住宅小区争取更多的利益，将有效的资源投入到建设或者是其他方面，主要对住宅小区物业服务和物业企业的行为进行规范，帮助纠正物业和服务企业可能出现的错误，对小区住宅物业管理资源配置进行优化，不断的提升的物业服务企业的服务质量以及行政效率，增加其经济效益；而政府要根据小区住宅业主的建议对各项工作落实到实处。

（三）扶持者角色

政府为物业管理的提供一定的物力、财力以及人力等资源，再次基础上可有效促进的社区文化建设等工作；同时还可以扶持小区住宅物业服务水平；降低政府服务成本的之处，不断的提高公共服务效率。除此之外，针对物业服务具有长远发展，政府有专业的管理人才，特别是高级物业管理人才，以及熟知业务的管理者，，政府就要也有意识的扶持和培养物业管理人才，扶植物业管理协会发展，使得住宅物业管理发展更具科学性。争取为小区住宅更多的利益，打造整体性良好的住宅小区，确保为巨居民更为舒适的居住环境。

二、政府在住宅小区物业管理中的行为分析

（一）完善物I管理法律规范

住宅小区物业服务关乎居民的生活质量，政府作为小区物业服务企业和业主委员会规范着，政府就要制定有关住宅小区物业管理法律和相关的规章制度，并增强执行力度，使得规范行为落实到每一处。其一，完善住宅小区物业服务企业准入规定，对物业服务企业进行考核。其二，完善物业服务公司签订物业服务合同的规定，避免物业纠纷，出现纠纷时做到有法可依。其三，规范和统一物业收费标准，不得出现乱收费等情况。增强执行物业管理法律法规的能力。

（二）扶持物业服务企业发展

人才是每一个企业发展的必要条件也是最强有力的发展力量，政府和住宅服务小区增加培养培育物业管理人才的投入，改变物业管理人才缺乏的状态。同时，政府在住宅小区物业服务企业中扮演扶持者的角色，重视物业人才培养是支持小区住宅发展的第一步，这对居民提供更好物业服务具有很重要的价值。随着我国物业管理师制度实施，建设物业管理师得到更多的培养资源，可促进我国物业水平的提高。

（三）给予住宅小区的自治组织发展空间

政府作为小区物业管理的多元发展的引导者，增加政府与物业服务企业间的交流，进一步规范物业收费等问题，同时，还可有效引导公众的物业管理观念，对规范住宅小区物业服务市场具有促进作用，改变对物业的传统看法。同时，还可扶持其他的自治组织发展。政府给予适当的投入，以此促进住宅小区自治组织健康发展，发挥组织在物业管理中的作用，体现组织的服务价值，共同建设和谐社区 。

三、结束语

总之，我国住宅小区物业管理方面存在很多的不足之处，比如，缴费、物业运行不够规范等问题，政府要积极发挥其在住宅小区管理中的角色以及行为作用，不仅要作为物业管理多元治理体系的引导者，还有法规的制定者以及管理主体发展的扶持者；同时，还要积极的强调其行为作用，不断完善物业管理法律规范，帮助物业服务企业发展，给予住宅小区组织足够的发展空间，完善和促进我国住宅小区物业管理发展。

参考文献：

[1] 张h.阳泉市住宅小区物业管理运行研究[D].山西财经大学，2013.

[2] 卢银燕.住宅小区物业管理双重属性溢出效应研究[D].广州大学，2012.

第9篇：住宅小区物业管理范文

1、凡在局机关住宅小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

2、局办公室是小区内全体住户的主要管理部门。办公室必须按照局党委的决议、决定，配合物业管理人员做好各项管理工作，严格执行各项管理制度。

3.各住户必须自觉遵守区政府对“文明小区”的要求和相关规定外，各单元均应选出“单元长”。“单元长”负责制定单元“轮值”制度，协调住户关系，并检查督促本办法的顺利执行。

4.各住户应自觉维护物业小区的整洁、美观，保持小区的公共卫生，不得高空抛物；爱护小区内道路、球场、绿化、供电、供水设施、供气、排水、有线电视、消防、安全、路灯、电动拉闸、治安室等公用设施。若损害公共设施和设备，须照价赔偿。

5.自觉维护物业小区内的公共生活秩序，不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他住户正常生活的噪音，严以律己、宽以待人，不得发生邻里纠纷。

6.原则上小区内不应饲养宠物，特殊情况应报办公室批准。饲养期间须严格遵守政府有关规定，对宠物进行防疫处理，严禁污染环境和伤及他人的情况发生。

7.车辆出入应按要求出示证件，本小区内禁止鸣笛。机动车应该放在规定地点停放。长期在小区内停放车辆的住户，应予门卫处登记备案。

8.各住户不得擅自改变房屋的用途。未经许可不得租借、转让他人居住；不得以住房为工具从事经营活动；更不得利用住房从事危害公共利益的活动及法律法规禁止的其他行为。一经查出，办公室有权实行断电断水措施，对住户主要责任人进行说服教育；屡教不改者，处以50元以上200元以下罚款；情节严重者，依法追究刑事责任。

9.严禁对房屋承重结构进行拆改；严禁拆凿共用墙壁、天花及地板；未经许可不得在公共部分如楼道、门廊、车棚等加建、改动；公共部分严禁堆放杂物，否则作弃物处理。

10.小区公共部分的维修改造由办公室根据局党委决定进行；各住房户室内维修由住户自行负责。其中在水电安装方面分两种形式给予一定补偿：一是经住户申请，由办公室派人进行维修，所需材料由住户承担；二是住户在经过办公室核准后请人维修，由办公室报销人工费用。

11.凡家庭成员中有本系统干部的住户均以同等权利享受优惠待遇。除天然气、有线电视已实行社会化管理外，电费按市价减半，水费、上网费、物业费均为免费。

12.小区住户不得私自出租和转让住房。凡因工作调离、在外购房或其它原因欲出租住房的，一律向局办公室申请，经办公室同意后，将租住者姓名、家庭情况、与住户的关系及身份证明等资料登记备案，并以市场价收取水费、电费、上网费和物业管理费，分别为1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月；凡因各种原因欲变卖住房的，必须向局办公室提交申请，由国资局评估，并回购为国有资产，按需要留用或变卖给本单位无房职工，以保证小区住户结构的单纯性。回购住房的基本估价原则为：建筑面积市场均价按年递减2%剔除房屋折旧。

例如：118平方米住房，1993年竣工，计算方法为：市场价2400*面积118等于283200元，年递减2%折旧*15年等于30%，283200元*30%=84960元，折后总价为283200元-84960元=198240元。

另：__楼因是集资建房，五年内不得出租、转让。