住房公积金贷款新政精选(九篇)

第1篇：住房公积金贷款新政范文

(一)拆分重组型。一是制造假离婚。夫妻暂时性办理离婚手续,在法律上形成两个家庭,并在离婚协议中将所有房产划归其中一方,再以无房的另一方名义购房,获取银行贷款后复婚。二是修改户口簿。通过公安部门等关系网络,修改户口薄等身份信息,制造单身无房假象。三是以子女名义购房。已拥有房产的父母以刚成年、但尚未参加工作的子女名义登记,此时房主没有收入来源,房贷实际还款来源仍为购买多套房的父母。四是以无房亲友名义购房。假借无房亲友名义登记,享受首套房信贷优惠,私下签订书面合同或公证,由已拥有多套房产的实际出资人支付首付款和按揭还贷资金,房产归实际出资人所有。

(二)制假造假型。一是交易双方及房产中介串通伪造购房合同,虚假抬高二手房交易价格,在相同贷款成数下,可以获得更多银行信贷资金,从而变相减少首付款。如,实价50万元住房,按5成首付,最多只能获得25万元贷款;而经过中介操作,扰乱评估价值,将价格标高至70万元,则可能获得35万元贷款。二是购房者将多套房产交易笼统归集至一份购房合同中,以期银行在审批时,仍以单套、首次购房情况办理优惠贷款。

(三)折扣首付型。一是开发商向购房者返回部分首付。对欲购第二套及以上房屋但首付款不足的购房者,少数开发商出具首付资金到位凭证后,再将部分资金返回购房者,允许购房者一定期限后(一般是交房时)补足返回资金。二是部分购房者欲将现有房产卖出后再购第二套,但感觉现有房产还有升值潜力,不想仓促出手,于是将已在银行办理按揭贷款的第一套住房抵押给开发商或小额贷款公司,贷款支付第二套房的首付资金。

(四)绕道贷款型。一是假借消费贷款购房。在多套房、大面积房贷款全面收紧的情况下,拟购房人可能绕道个人消费贷款。目前商业银行开通的消费贷款品种繁多,包括旅游、婚嫁、教育、汽车及其他大额耐用消费品等。借款人以各种消费用途名义获取贷款后,再通过直接受款的消费品出售商家,将款项曲折转回房地产市场,作为购房时的自有资金。二是通过住房公积金贷款。目前商业银行基本均已执行房贷新政,但住房公积金贷款对第二套住房仍实行三成首付政策,部分购房者绕道商业银行,利用住房公积金贷款享受低首付低利息优惠。目前全国部分地市住房公积金管理中心在贷款政策方面仍执行原有政策,暂未根据房贷新政作出及时调整。住房公积金贷款不论贷款申请人是否已有住房或是否已在银行贷款买房,只要未在住房公积金管理中心贷款,即可定为“首贷”。贷款利率和首付比例也低于银行。为此,部分投资、投机购房者在商业性贷款受阻后,出现转借住房公积金贷款规避二套及以上购房政策限制的现象。

二、房贷新政执行中遇到的主要问题

(一)家庭住房套数认定难。一是目前绝大多数金融机构对个人住房套数的认定是以个人征信系统的住房信贷记录为标准。只有当个人使用贷款购房时才会记录贷款人的贷款购房信息。如果个人未申请贷款购房或贷款全部偿还后,其购买住房的行为就不会记录在征信系统中,系统也就无法反映个人全部的房产交易信息。二是地方民政部门信息系统与央行征信系统尚未达成信息共享,家庭成员关系确认存在难度。目前家庭成员关系只有地方民政部门掌握,而且地方民政部门信息系统与央行征信系统是平行操作,未形成系统联网信息共享。在一个家庭以多个成员名义购买住房时,央行征信系统中根本无法征集相关信息。三是改善型住房标准界定尤为困难。在房贷新规中,明确了二套房、三套房的贷款政策,而对“改善型住房”政策标准没有做出规定。

(二)规避房贷新政限制难。实际操作中会出现一些贷款人规避房贷新政的行为。一是贷款人的户口是集体户口,购买第二套或者第三套住房时无法被发现。二是贷款人采用假离婚等手段规避二套房贷的高额利息。三是商业银行执行三套房政策空间过大。新政策明确了部分房价过高地区可暂停第三套房贷。这一政策给银行留出的空间过大,其象征意义大于实际意义。就是说银行可以对三套房停贷,但也可以不执行。在低利率的前提下,首套房贷优惠反而成为银行最不“赚钱”的业务,在首套、二套和三套房贷对银行利润的贡献度中,后两者的地位远比首套房高。可以预见,“风头”过后,三套房贷仍然会进入银行的视野。

(三)降低存量贷款风险难。有资料显示,一季度全国房地产贷款继续增长,其中,个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3个百分点。管理层一连串的房贷“收紧令”在打击投资购房的同时,也让商业银行可能面临地产商、炒房者无力还款的风险,存量房贷风险凸现。随着信贷门槛的提高,一旦住房销售回笼放慢,或者外部环境收紧,部分同价同地、高价拿地、过度依赖杠杆的风险型资金链面临着严峻的考验。从而给商业银行原有的房地产开发存量贷款的安全性带来严峻考验。此外,人为降低首套房贷准入门槛。由于首套房贷政策规定的是底线,并非一刀切,政策出台后,银行的收益一定会受到影响,加之二套、三套房贷刹车,银行出于利润考虑不排除简化贷前核查,放宽首套住房贷款条件等做法,从而使房产新政流于形式,增加银行信贷资金风险。

(四)住房公积金贷款监控难。各地(市)住房公积金工作主要由省建设厅住房公积金监管办、当地人民政府以及所属财政、审计部门和住房公积金管委会监督。从近年情况看,主要偏重于监督住房公积金归集、提取和使用情况,而对住房公积金贷款审批、发放、投向及落实国家宏观政策情况监督约束较少,削弱了房贷新政的执行力度。一是部分地市住房公积金管理中心委托银行直接将贷款资金转入借款人账户,而不是转入开发商账户,存在资金改变用途或被挪用风险。二是某些地区由公积金中心“直接”办理个人住房贷款的现象,致使受托银行不能掌握借款人实际贷款用途,也难以履行受托人职责。三是可能使部分公积金中心发展成为游离于监管之外的吸收住房公积金存款、“直接”发放公积金贷款的准银行业机构,潜在较大风险。

三、落实房贷新政的对策

(一)落实房贷新政,强化对公业务。一是严格贯彻房地产开发贷款准入标准,把好新增投向关:进一步优选支持综合实力强、现金流较充裕、品牌和知名度高、市场占有率大的房地产开发企业,以及第一还款来源足额、贷款用途合规、可抵押的经营性项目;进一步加大对保障性住房开发贷款的支持力度,优选具有较强实力、经营财务状况良好、贷款合规性手续齐备、具有政府背景的开发企业,优先支持以省、直辖市和计划单列城市政府财力回购的项目,对保障性住房贷款优先安排提用款。二是加强对存量授信客户的重新审核,加大减退力度。参照新政要求,对存量房地产开发企业进行重新审视,对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业和存在土地闲置及炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产企业一律不新增审批房地产开发贷款,对已发放的贷款立即予以减退。三是强化土地储备贷款管理。将土地储备贷款视同为地方融资平台类贷款严格管控,合理控制授信额度,严格控制土地储备贷款总量。对于前期房地产价格上涨过快以及近期土地市场流拍较多的城市,审慎发放用于商业用地储备的土储贷款。四是审慎评估抵押物价值,实施更为严格的抵押率标准。对新增房地产开发贷款落实抵押,且抵押物应为对应项目在建工程以及土地使用权,抵押率不超过在建工程及土地抵押价值的50%。对存量房地产开发贷款进行逐笔排查,对仅以土地使用权抵押的贷款须追加在建工程抵押,已发放的信用、保证类贷款尽快追加有效抵押。五是加强动态风险排查,及时控制和化解潜在风险。进一步完善对房地产开发企业现金流封闭运行的管理措施,确保项目销售收入优先偿还交行贷款,在销售达80%时全额归还贷款本息,动态调整减退名单并逐户落实减退计划,确保如期实现减退目标;进一步加强对土地储备中心经营情况的动态监控,密切关注土地市场价格走势,跟踪贷款对应土地的出让情况,确保土地收益优先用于偿付交行贷款。

(二)落实房贷新政,强化个人业务。一是严格执行首付款比例标准:对购买首套自住房且套型建筑面积≤90平方米的家庭,贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积>90平方米的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%;原则上不对购买第三套及以上住房发放贷款,对于确属真实自住需求的,可予发放贷款,但首付款比例不得低于60%。对于投资、投机型购房行为,不得发放贷款。二是贷款利率执行标准。对于购买首套自住房的家庭,按客户分层进行风险定价,贷款利率最低为基准利率的0.7倍;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,贷款利率不得低于基准利率的1.15倍。三是严格落实面谈面签及实贷实付要求,确保贷款用途真实。高度重视个人住房贷款的贷款三查工作。要求营销人员必须与借款人及相关人员面签合同、借据等信贷文本,确保签字的真实性;要求贷款调查人员运用现场调查、电话查问、面谈面签、居访照相及其他信息咨询等手段,充分落实贷前调查要求,严把风险管控关口;贯彻落实银监会出台的《个人贷款管理暂行办法》“实贷实付”原则、受托支付要求及贷款全流程管理等相关规定,开发个人贷款贷后管理系统,及时全面监控贷款资金流向。

(三)落实房贷新政,强化贷前调查。一是严格核查申请人婚姻状况,鉴别真假单身。对申请人离异情况审查,认真核实离婚证等凭证。若为刚离婚不久,则要向相关知情人进行核实,确保客户情况真实;对离婚购房客户、特别是新政出台后离婚的客户,在办理业务中区别夫妻协议离婚与法院判决离婚两种不同情况,分别采用不同方式进行确认,对协议离婚客户的离婚原因,以及财产、债权债务进行反复询问和仔细分析,判断离婚实情。此外,银行应从三方面调查,一看手续办理时间是否为三个月以内,二看个人征信报告中婚姻情况,三看客户经理上门调查结果,主要是家庭访问或工作单位走访调查。二是仔细辨别刚成年房主状态,追加还款来源。对客户用刚成年但还未参加工作的子女作为借款人申请贷款的情况,要求追加父母为共同借款人,并明确其所购房仍然适用二套房标准。三是严格审查首付资金来去向,避免虚假首付。一方面,加强对购房者首付资金来源的调查。如商业银行受理房贷前要求购房者必须对首付资金来源作出说明,对可疑来源进行重点核实。另一方面,对开发商首付资金去向实行严密监控,要求首付资金必须入交行专用账户,对该账户资金去向进行严密监控,防止开发商向购房者返回首付款。四是审慎评估拟购房合理价值,严防套取贷款。对新建住房合同价明显高于市场均价的贷款申请,商业银行基本予以否决。针对二手房价格不如新建住房公开透明、易受买卖双方及中介机构操纵的弊端,银行在受理二手房按揭贷款时要审慎操作。

(四)落实房贷新政,强化流程管理。政策颁布后,商业银行纷纷对房贷提高门槛甚至禁入。一是严格执行个贷制度规定。商业银行按照银监会《个人贷款管理暂行办法》要求,加强贷款用途管理,防范借款人资金挪用。二是重点监控个人消费贷款。对大额耐用消费品贷款、房屋装修消费贷款、旅游消费贷款等个人综合消费贷款实行严格控制。三是密切关注经营贷款资金。如商业银行要求经营性贷款申请须出具承诺书,一旦信贷资金流入楼市、股市,该行即收回贷款并予处罚,并要求按月度对经营性贷款借款人开展贷款检查。此外,建议制定统一的住房套数的认定标准和方法。目前各商业银行对于住房套数的认定标准和认定方法存在不同认识,这对国家宏观调控政策的执行效果有一定影响,且不利于房贷市场的公平竞争和有序发展。统一制定住房套数的认定标准和认定方法,并为银行提供获取居民住房套数数据的查询系统;建议制定统一的房地产开发相关抵押业务执行标准。如国内各城市房地产相关抵押登记机构及手续不一致,有的城市土地和房产抵押登记分属国土和房产部门管理,有的城市土地和房产登记在同一部门办理,有的城市规定取得预售证时须释放土地抵押,这不利于银行房地产信贷的风险控制。国内部分城市不支持办理在建工程抵押,导致无法落实在建工程抵押,部分城市规定,办理在建工程抵押需释放土地使用权抵押。这些标准不统一,导致银行难以控制风险。

(五)落实房贷新政,加强公积金监管。一是强化住房公积金贷款监管。建议对贷款实行封闭管理,借鉴银行住房按揭贷款管理办法,完善合同约定,由受托银行直接将资金划转至开发商账户,确保贷款资金真正用于购房,防止资金挪用;建议各省建设厅住房公积金监管办、地方政府组织房贷新政落实情况全面调查,尽快修订出台配套措施,明确二套房认定标准,实行差别化贷款政策。二是改革和完善住房公积金管理体制。可参考几种模式进行设计:参照新加坡中央公积金制度,将住房公积金制度功能由住房保障延伸到养老、医疗和失业等保障领域,整合现有住房、养老、医疗和失业社会保障制度,建立综合公积金制度;探索住房公积金贷款金融监管体制,公积金的征管工作由政府相关部门负责,公积金中心接受政府委托,负责公积金的运营工作,并由金融监管部门通过要求其建立风险资本和准备金制度、风险分类制度和实行从业人员资格认证制度等,逐步规范其贷款审批、发放、投向等运营管理,使其通过政策性住房信贷机构的模式发挥住房金融保障职能。

第2篇：住房公积金贷款新政范文

目前，全市城镇居民住房灾后恢复重建已进入最重要的实施阶段，进一步加大住房公积金贷款力度，切实发挥住房公积金的职能作用，是有效解决城镇居民住房灾后恢复重建资金短缺问题，强力推进城镇居民住房灾后恢复重建的有效措施。各县区政府和住房公积金管理等有关部门要进一步统一思想，提高认识，把充分发挥住房公积金职能，加大住房公积金贷款力度，全力支持城镇居民住房灾后恢复重建作为当前一项十分紧迫而艰巨的政治任务，按照市政府的统一安排部署，全面落实省、市城镇居民住房灾后恢复重建各项政策，优化管理机制，加快自身建设，不断增强服务功能，切实发挥住房公积金支持城镇居民住房灾后恢复重建主力军的作用，进一步为全市灾后城镇居民住房恢复重建提供贷款支持，全力推动全市城镇居民住房灾后恢复重建工作有序开展。

二、强化工作措施，切实加大住房公积金在城镇居民住房灾后恢复重建中贷款支持的力度

各县区政府和住房公积金管理等有关部门要按照住房公积金贷款工作管理的原则与要求，密切结合本县区实际，认真分析研究住房公积金贷款支持城镇居民住房灾后恢复重建工作的办法与措施，及时高效地开展贷款支持工作。

（一）加强住房公积金统筹，保障城镇居民住房重建贷款资金需求。各县区政府及财政、住房公积金、委托发放贷款的金融等部门要按照城镇居民住房公积金征缴办法和城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款要求，采取有效措施，加强住房公积金资金统筹征缴，壮大公积金归集总量，合理调度县区间资金配置额度，有效保障城镇居民住房灾后恢复重建贷款资金需求。

（二）坚持原则与灵活统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款条件。市县区住房公积金管理部门要从城镇居民住房灾后恢复重建工作大局出发，按照市政府的部署要求，坚持原则与灵活相统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建个人住房公积金贷款条件，全力支持重建工作扎实开展。

1、放宽贷款范围。一是对因地震造成自有住房中等破坏或严重破坏、倒塌，灾后已领取政府发放的住房毁损补助的住房公积金缴存人，按照“属地、自住”原则，在重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）时，将领取的住房重建补助资金全部用于购（建）房首付款后如有缺口，可申请公积金个人住房贷款。二是对因地震造成自有住房受损,经专业鉴定机构鉴定为维修加固后可以居住，已领取当地政府发放的住房加固补助资金并对房屋实施维修加固的住房公积金缴存人，可申请用于加固维修的住房公积金个人贷款。

2、放宽贷款额度和还贷期限。符合上述住房公积金贷款条件的城镇居民住房重建户，重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）的，可申请最高贷款额度不超过10万元，最长期限为10年的住房公积金贷款；对加固维修自住住房的，可申请最高贷款额度不超过5万元，最长期限为5年的住房公积金贷款。

3、放宽贷款优惠政策。一是将住房公积金缴存时间由连续24个月方可申请贷款的规定，放宽为连续缴满12个月。二是购买自住住房的将购房首付款比例由原来的40%放宽为30%。三是对即将退休的职工，根据其信用和收入状况，将贷款期限放宽至退休后五年，同时将担保人的担保期限延长至退休后五年。

（三）坚持集中突破，将有限的住房公积金资金用于城镇居民住房灾后恢复重建。一是要坚持集中有效突破的原则，在城镇居民住房灾后恢复重建最后实施阶段，适当限制住房公积金个人住房正常贷款，将有限的住房公积金资金用于城镇居民住房灾后恢复重建，确保重建工作全面完成。二是要严把重建户贷款审核关。为提高城镇居民住房公积金效率，使有限的住房公积金支持城镇居民住房重建困难家庭，各县区政府要对重建户贷款严格审核把关，对家庭经济状况好，完全有能力开展重建住房的重建户，原则上不予办理住房公积金贷款；对家庭经济状况一般，但具有一定的住房重建能力的重建户，应给予适当数量的住房公积金贷款；对家庭经济状况较差，但有住房重建意愿的重建户，应在住房公积金贷款额度上给予倾斜照顾。三是对符合住房公积金贷款规定的城镇居民住房重建户，只能以家庭为单位在原住房所在地购买或自建自住住房时，享受一次住房公积金贷款。四是由各县区政府最终审核把关后，向住房公积金管理部门提供申请贷款的城镇居民住房灾后恢复重建户花名册及贷款额度（市直单位贷款的职工花名册及贷款额度由武都区政府提供），住房公积金管理部门按照贷款程序予以办理。

第3篇：住房公积金贷款新政范文

4月7日，北京住房公积金管理中心了住房公积金个人贷款差别化政策，对不同的贷款人实施差别化政策，并首次对高收入人群的公积金贷款月还款额提出了要求，这是全国范围内住房公积金政策的一次较大调整。

北京实施差别化贷款政策

具体来说，北京住房公积金管理中心推出的贷款差别化政策，包括强化借款申请人资格审核、调整第二套住房贷款首付款比例、合理确定借款申请人的贷款额度、限定借款申请人的月还款额、调整借款申请人的住房公积金缴存要求、加大住房公积金违规行为的惩处力度六方面内容。

根据此次调整，北京住房公积金管理中心对于“首套房”、“第二套房”的认定做出了更加严格的要求，尤其是针对“无房有贷款”的群体制定了针对性的贷款政策。一直以来，对于“首套房”、“第二套房”的认定上采用“认房”和“认贷”两种标准。其中，“认房”是指根据房地产交易系统的查询平台判定贷款人名下的房产套数，“认贷”则是根据贷款人申请商业住房贷款、公积金住房贷款、公积金的冲还使用记录状况认定贷款人的购房情况。相对来说，“认房不认贷”的标准较为宽松，而此次北京住房公积金管理中心所出台的政策中严格执行“认房又认贷”的方法，也就是说，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，方可认定为首套自住住房。

对于被认定的“首套房”贷款人，能够获得相对优惠的公积金贷款政策。如果首套房为政策性住房或中小户型首套自住住房（套型建筑面积不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同时贷款额度可以在最高额度80万元的基础上，根据个人信用等级上浮――个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%，即不超过104万元；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%，即不超过92万元。如果购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高贷款额度不再上浮。

而对于改善型需求的第二套房认定标准，按照北京住房公积金管理中心今年出台的政策，以人均住房建筑面积为29.4平方米作为标准，现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭新购房，方可申请公积金贷款。在此次差别化政策中，对于改善型需求的第二套房公积金贷款，首付比例由60%提高至70%，最高贷款额度为80万元不可上浮，适用的贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

值得一提的是，此次北京住房公积金管理中心对于“无房有贷款”的情况进行了区别对待。“无房有贷款”是指在房产交易信息查询系统中显示无房，但是从征信系统、公积金管理系统查询有有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不低于60%的政策，贷款额度及适用利率同第二套房贷款。

此次政策的一大突破是，对于部分贷款人的月还款额做出了限额要求。如果贷款人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元（含）以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。对于贷款人的月收入，公积金中心将根据每月的公积金缴存额/公积金缴存比例来确定。

另外，贷款人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额，即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。北京住房公积金管理中心指出，对于月还款额的限定，主要是为了避免高收入家庭长期占用贷款资金和住房公积金全部用于住房消费。

上海政策尚未跟进

截至发稿前，上海住房公积金管理中心未对政策进行跟进，仍按照原有的操作办法来执行。

据了解，在上海目前的公积金贷款政策中，对于“首套房”、“第二套房”的认定方式主要为“认房”，即通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。其中，首套房的认定相对明晰；而对于符合可申请公积金贷款的第二套房改善型需求，上海住房公积金管理中心的标准为：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积33.4平方米。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款办理。

第4篇：住房公积金贷款新政范文

住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。我国的住房公积金制度是城市住房制度改革的产物。自1988年2月国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》以来，城市住房制度改革正在分期分批推进，巴州1995年推进了住房公积金制度。

一、巴州住房公积金发展现状

二、公积金事业的科学发展需要创新

（1）在政策方面进行创新。扩大公积金金融品种，可实行以房养老反按揭贷款，随着我国老龄化社会的到来，市场非常广阔；可考虑用风险保证金的一部分资金购买廉租房和经济适用房，即可为低收入和“夹心层”家庭解决居住问题，还可提高增值收益。实行低首付，与政府担保相结合，对低收入家庭降低首付款比例；可较大幅度降低住房公积金利率，拉大与商业银行利率差距，充分体现政策性住房金融对广大中低收入家庭的支持力度，同时还可增强与商业银行的竞争力，也可考虑对低收入家庭实行贴息贷款等。

（2）在制度和措施方面进行创新。

如非公制单位可按照低门槛标准建立住房公积金制度，在非公经济组织扩面上实现新的突破；适当上浮中低收入职工家庭住房公积金贷款额度。为全市农村中小学教师建立公积金制度，对低收入和进城务工人员规定最低缴存额，实现公积金的逐步积累。

（3）以实干精神作为实现科学发展的有力保障。实干精神，就是脚踏实地的拼搏进取精神。任何创新的战略和思路，都需要我们扎扎实实地去落实。实践需要科学理论，创新精神，更需要胆魂，能力和闯劲，这就需要公积金系统的每位成员都去主动地想事情，做事情，把事业当作人设个的追求，把全部精力都集中到事业的发展上来，使公积金制度更好地融入全市，全省和全国的经济社会建设中，实现更好更快的发展。

（1）强化住房公积金归集手段。

发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快 住房建设和扩大内需战略决策的实施，因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，大力宣传建立住房公积金制度的优越性，，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金 的自觉性和积极性；二是财政、审计部门要加强配合，加大监管检查力度，重点解雇住房公积金覆盖面小的问题，强化归集手段，使各企业单位的领 导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。三是依 照《条例》规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度，拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人，要追究其行政责任，并实施相应的经济处罚，以维护职工应享有 的合法权益。

（2） 促进中低收入居民住房保障 。

一是建立立体式的住房金融体系。在住房公积金贷款的使用上，必须 要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。合同储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居 民中开展。二是完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用 房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适 用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此，政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限 财力的作用成效。三是实行经济适用房的政府回购制度。

（3）完善住房公积金监督机制。

对住房公积金的监督如前所述流于形式，要进一步有效解决对住房公积金的监督问题，在成立真正的政策性住房金融机构后，撤销住房公积金 管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房 公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管 机构，对住房政策性金融机构进行垂直监督管理，不受地方政府的约束。 政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情 况，如每季度公布一次公积金经营运作的情况。同时，住房银行监管机构 每半年公面对住房银行运作的监督报告。在此基础上审计部门对住房政策 性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开对这 两个机构的审计报告。

（4）提高住房公积金的使用率。

首先，是要转变观念，切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好 和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等 问题，强化服务意识，提高服务水平。 其次，是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制 度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。 最后，是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记 等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷 款的优势。

（5）发挥住房公积金的作用。

第5篇：住房公积金贷款新政范文

关键词：住房公积金 存款利率 贷款利率 市场化

住房公积金利率政策是住房公积金制度长期存在和发展的基础，修改和完善住房公积金利率形成机制，建立适应当前经济环境的利率管理体系，将住房公积金存款利率、贷款利率和商业银行自营性住房贷款利率科学关联，有效地实现住房公积金制度的优越性，以进一步发挥住房公积金住房政策保障性特征。

一、现行的住房公积金利率政策特点

我国现行住房公积金利率分为三部分：一是住房公积金管理部门给缴存职工住房公积金账户资金结算的利率，二是个人住房公积金贷款利率，三是承办银行开设的公积金沉淀资金结算的利率，根据《我国住房公积金管理条例》的规定，住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，在征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。

目前住房公积金实行的是“低存低贷”利率政策，即无论存款或是贷款，其利率水平都低于同期商业银行的存款利率和贷款利率，属于政策性存款和政策性贷款，这也充分显现了住房公积金的政策性和互的特点。对于职工缴存的住房公积金存款利率的规定是上年结转的住房公积金存款利率按央行挂牌公布的三个月整存整取的定期利率计算，而当年归集的住房公积金存款，按央行挂牌公布的活期利率计息。住房公积金贷款利率随货币政策的调整进行相应调整，从住房公积金贷款利率调整情况来看，公积金贷款利率定位略低于商业银行个人住房贷款利率，以体现了住房公积金管理制度的政策性特点。

二、现行住房公积金利率政策的利弊

住房公积金实行的是专款专用的政策。对于部分职工来说，如果没有购房需求，这部分长期不使用住房公积金的缴存职工会损失部分存款利息，降低了职工缴存住房公积金的积极性，从另一个侧面也会形成套取、骗取住房公积金的隐患。在正常情况下，利率应该是能够补偿住房公积金通货膨胀与机会成本的风险，但低于市场水平的存款利率会在一定程度上损害职工的利益，减弱了职工缴存住房公积金的积极性，直接影响了公积金的归集水平。另外，为体现住房公积金的保障性、互特点，如果将住房公积金存款利率与央行公布的市场利率保持一致，那样会减少相当一部分住房公积金的增值收益。

在我国，由于住房公积金的贷款利率比商业银行贷款利率低，职工一般会优先选择住房公积金贷款。但在中国利率市场化改革的背景下，住房公积金贷款利率与商业银行贷款利率差距越来越小，且近一两年来大多数商业银行都采取了浮动利率政策，通常可下浮15%。以现行贷款利率为例，公积金贷款年利率为4.5%，按揭贷款年利率为6.55%，按照按揭贷款利率下浮15%计算，其利率实际为5.57%，公积金贷款利率与商业银行贷款利率相差仅一个百分点，差距甚小，住房公积金政策性住房金融优势不明显。另外，申请住房公积金贷款存在门槛高，贷款额度小、费用高等问题，也难以满足职工的实际贷款需求，在一定程度上影响了购房职工对公积金贷款的选择。

现行住房公积金存贷款利率的确定，是人民银行会同国务院建设行政主管部门商定，最终由人民银行确定，利率水平和结构保持高度集中统一。同时规定利率水平不允许浮动，只有对利率的执行义务，而没有对利率浮动的决定权利，住房公积金执行利率属被动行为。

由于人民银行在制定利率政策的时候，很少会考虑住房公积金制度所具有的特殊性，主是是从货币政策调控目标和金融市场等角度出发，因此住房存贷款利率与改善（或保障）缴存职工住房的政策有所脱离，缺少其应有的独立性。

三、完善住房公积金利率政策建议

（一）完善住房公积金存款利率政策

住房公积金应根据职工的不同需求，设置多种存款利率政策，扩大住房公积金的资金使用来源。在保证住房公积金正常提取、发放贷款的前提下，可以实行浮动存款利率政策，针对不同的缴存对象制定不同的存款利率政策。对需要购房的储户，实行低存低贷；对于长期不使用住房公积金的账户，根据时间长短分别给予不同的利率标准，将住房存款利率与公积金的存储年数相联系，缴存年限越长，存款利率越高，如可以对五年以上不使用住房公积金的账户存款按1年定期利率标准计息，10年以上不使用住房公积金的账户存款按3年定期利率标准计息，以鼓励单位和职工积极缴存住房公积金，以使住房公积金的积累额不断增加，将住房公积金作为一项长期投资。

（二）完善住房公积金贷款利率政策的几点建议

创新住房公积金贷款利率政策，使之向中低收入人群倾斜。一是实行贴息，银行为购房职工提供低于市场水平利率的住房贷款，由政府部门补偿利息差额；二是住房公积金贷款也可采用浮动利率政策，针对不同收入人群采用不同的贷款利率，如对于低收入职工且购买90平方米以下的住房，可采取低贷款利率标准；三是采用动态利率政策，对生活困难的家庭申请住房公积金贷款，提供减息、贴息，待家庭收入情况好转后将以前的减息、贴息贷款转变为正常利率的贷款。

创新住房公积金贷款利率政策，发挥住房公积金的保障作用。一是，根据贷款金额不同，采用不同利率政策，使贷款金额与利率水平呈正比，贷款金额越高，利率越高。二是，对高收入、购买力强的、购买二套住房的或大面积住房的群体，适用较高的贷款利率，从而弥补低息贷款的利息差额，确保住房公积金整体的正常运作。

（三）实行住房公积金利率市场化

住房公积金属于政策性资金，但其存贷利率水平也会在利率市场化后受到影响。建议国家应尽快将住房公积金利率的调整从人民银行的货币政策与利率政策中分离出来，建立独立的住房公积金利率政策体系，根据自身的运作情况，适时调整利率水平。一是住房公积金存贷款利率是以银行的存贷款利率为基准，在“低存低贷”的政策特点上予以确定的。因此若银行利率市场化，利率水平会处于不断调整的动态发展过程中，同时住房公积金存贷款利率也会发生相应变化。二是从住房公积金管理机构生存和制度发展的角度来看，住房公积金贷款的投资方式风险较低，盈利水平相对较高，但目前，住房公积金贷款与商业银行住房贷款相比，利率优势较小，另外，住房公积金管理机构无法采取利率优惠政策，无法与商业银行进行竞争。在利率市场化后，如商业银行选择降低贷款利息，而住房公积金利率不做调整，其贷款市场份额将会大幅缩小，直接影响其盈利水平，因此住房公积金管理部门应适时提高贷款营销意识。

第6篇：住房公积金贷款新政范文

【关键词】住房公积金贷款；标准化；政策建议

随着住房公积金贷款业务量的日益增加，加强风险控制，进行科学、完善的贷款管理已成为当前住房公积金管理中的必要工作。因此，本文拟以天津市住房公积金贷款程序为基础，就个人住房公积金贷款标准化的内容及实施过程进行研究，以期提高贷款效率，控制贷款风险。

一、个人住房公积金贷款标准化的概念界定

个人住房公积金贷款（Personal Housing Accumulation Fund Loan）是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，是指正常缴存住房公积金单位的在职职工在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向住房公积金管理中心申请的贷款。该贷款可由住房公积金管理中心委托银行发放。

所谓个人住房公积金贷款标准化是指对住房公积金贷款的运作及系统管理规定统一、规范、完备的规则及标准，从而确保贷款资产质量。个人住房公积金贷款标准化最终目的是为贷款政策制定和贷款管理提供科学和统一的依据，即建立个人住房公积金贷款各个业务环节的标准。其最基本之处在于明确各岗位的职责，使得各岗人员依章行事，进而有利于对各岗位人员进行有依据的考核。另外，通过制定贷款相关标准，可以增强贷款政策和业务操作标准的稳定性，避免因管理层和业务经办人员的变更影响贷款业务的及时性和连续性。同时，标准化还可使各项业务均有全面、系统、成文的政策、制度和程序，这样，在贷款管理的整个过程方便了经办业务人员对贷款管理的操作，加强了住房公积金管理中心对贷款业务人员的管理和控制，从而，以秩序的形式、从制度层面上加强了对住房公积金贷款的管理，最终达到控制内部操作风险的目的。

二、个人住房公积金贷款标准化存在的问题

（一）个人住房公积金贷款政策调整频繁

目前，我国房地产市场处于高速发展阶段，职工对住房贷款的需求不断增长。为此，近年来我国各地多次调整个人住房公积金贷款政策，主要是提高贷款额度、延长贷款年限、放宽贷款条件等。这些政策的调整有利于活跃住房消费，加快改善广大职工住房条件，也有效促进了住房公积金贷款规模的扩大。但与此同时，政策调整的频繁性使得贷款审核标准、政策依据、合同文本、相关资料等经常发生变动，但标准必须具备相对的稳定性，贷款政策的频繁变动性和个人住房公积金贷款标准的稳定性要求形成一对难以调和的矛盾。

（二）受委托银行的积极性较差

在现行个人住房公积金贷款操作模式下，由于住房公积金管理中心和受委托银行之间是平等的民事主体之间的关系，住房公积金管理中心无权对受托银行进行监管，而受托银行在贷款发放和贷后管理均有不如人意之处。住房公积金贷款的标准化的实施会较多地涉及银行的操作流程，如果贷款标准化对受托银行要求过于严格，受托银行会产生抵触的情绪。反之，要求过于宽松，又达不到住房公积金贷款标准化的目的。因此，贷款标准化的实施顺利与否还依赖于银行的积极配合。

三、个人住房公积金贷款标准化的对策建议

针对我国个人住房公积金贷款的发展需求、实施个人住房公积金贷款标准化已具备的基本条件以及面临的不利因素，要使其顺利实施，目前应着重做好以下几方面工作。

（一）进一步规范、细化个人住房公积金贷款业务操作规程

在现有个人住房公积金贷款相关规范性文件的基础上，依照住房抵押贷款证券化及风险控制要求，结合个人住房公积金贷款作为政策性住房贷款的自身特点，对贷款发放、贷款管理、贷款资料以及电子化管理模式等制定完善的操作及评价标准，建立量化指标与评价指标相结合的指标体系，完善贷款业务操作规程，尤其要加强对受托银行贷款流程的细化。此外，在细化操作规程时应充分考虑到政策的易变因素，如贷款额度的计算等，对涉及这些因素的标准，在相关政策趋于稳定之前应规定得相对灵活，留有包容新政策的余地。

（二）妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系

受托银行的态度直接关系着标准化能否顺利实施，决定着整个标准化工作的成败。因此，必须妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系。

一方面，在住房公积金管理中心与受托银行签订的委托贷款协议中对银行提出关于“个人住房公积金贷款标准”的要求，并将该标准执行情况与受托银行的手续费收入挂钩。同时个人住房公积金贷款作为一项政策性贷款，必要时可以寻求政府方面的支持，敦促受托银行执行个人住房公积金贷款的标准。

另一方面，在标准化过程中，住房公积金管理中心所使用的电子系统与受托银行贷款管理系统存在对接问题，适当的原则是：在保证住房公积金管理中心利益不受损害的前提下，尽量与银行现有的流程和软件保持一致，这样，在实施住房公积金贷款标准化时，由于不用做太大改动，银行方面比较容易接受。

虽然我国目前个人住房公积金贷款运作的模式还处于摸索时期，但是，如果不及早将个人住房公积金贷款纳入 “标准化”的轨道，使“非标准化”的陋习形成根深蒂固的“传统”，标准化的施行将遭遇重重阻力。因此，可以认为，个人住房公积金贷款的标准化工作势在必行，而现阶段是我们进行个人住房公积金贷款标准化的有利时机。

参考文献

[1]李春田：《标准化概论》，中国人民大学出版社，2010年7月第5版

第7篇：住房公积金贷款新政范文

【关键词】金融支持 去库存 路径研究

一、房地产库存基本情况及去化周期预测

（一）土地收储大幅减少，存量土地消化期较长

2015年，国内经济下行压力加大，房地产市场降温。受此影响，西双版纳州土地购置面积大幅降低至23.39万m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待开发土地面积54.21万m2，按照项目规划容积率2[2]计算，2015年末存量土地将新增商品房供给108.42万m2，按2015年102.79万m2[3]的销量，去化周期为1.05年。

（二）库存面积小幅降低，去化周期逐年增加

2015年末，西双版纳州房屋竣工待售面积54.7万m2，施工面积697.67万m2[4]，竣工待售面积难以全面反映房地产库存状况，应综合考虑现有竣工待售存量和现存施工面积。即：

库存面积=竣工待售面积+在建待售面积

在建待售面积为本年度施工面积扣除本年度期房销售面积和本年度竣工面积，即：

在建待售面积=施工面积-期房销售面积-竣工面积

通过计算，2015年末西双版纳州房地产库存面积481.37万m2，按2015年销量，西双版纳州房地产库存去化周期为4.68年，虽然2015年末商品房库存面积同比降低7.52%，但由于销量下滑，去库存州周期呈逐年增加态势（表1）。

（三）房地产投资保值功能弱化，进一步增加去库存周期

2015年，西双版纳州房地产市场量价齐跌，全州商品房销售面积102.8万m2，同比下降27.0%；主城区商品住房均价4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投资保值功能弱化，一方面将导致投资购房需求减少，另一方面将增加二手房供给，进一步增加去库存周期。调查显示，目前西双版纳手中有2套及以上住房的城镇居民倾向通过抛售来缓解资金压力，调整投资结构。监测显示，2015年西双版纳州府景洪市二手房销售面积22.06万m2，同比增长19.63%[6]。

综合考虑西双版纳州待开发土地存量和商品房库存量，房地产库存去化周期为5.73年，考虑到商品房投资保值效应减弱影响，西双版纳州房地产市场库存去化周期将进一步增加，去库存形势严峻。

二、金融支持西双版纳房地产去库存基本情况

（一）个人住房贷款增速回落，利率整体下降

截止2015年末，西双版纳州银行机构个人住房贷款余额64.89亿元，同比增长13%，低于各项贷款增速4.7个百分点，个人住房贷款增速近6年首次低于各项贷款增速，个人住房贷款占各项贷款的20.6%，较2014年降低0.9个百分点[7]，不良贷款余额1595万元，不良率0.2%，低于全州各项贷款不良率4.26个百分点[8]。

监测显示，2015年全州银行机构发放个人购房贷款3896笔，金额10.63亿元，分别比2014年增加56笔和0.15亿元，其中基准利率贷款占比95.3%，较2014年增加5.8个百分点[9]。

（二）采取多项措施，提高住房金融服务水平

结合实际，西双版纳州部分银行机构通过采取优化贷款审批流程和住房贷款产品创新，进一步提高了住房金融服务水平。如建设银行充分发挥系统优势，大力推广个人住房贷款系统审批放款、邮储银行优化贷款审批流程，实行个人住房贷款3日办结制度，有效提高了个人住房贷款的审批发放效率；农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷款”业务，缓解了农民工购房贷款难问题。

（三）完善住房公积金管理办法，放宽住房公积金政策限制

2016年4月20日出台的《西双版纳州住房公积金个人住房按揭贷款管理办法（试行）》，对住房公积金管理做出重大调整：一是开始允许用住房公积金办理住房按揭贷款；二是提高住房公积金贷款限额。夫妻双方缴存的家庭贷款限额由40万元调整为50万元，单身职工或者夫妻只有一方缴存的贷款限额由30万元调整为35万元；此外还进一步放宽了住房公积金提取条件和提高了公积金提取限额。

三、金融支持西双版纳房地产去库存的制约因素

（一）预告登记缺失，金融机构面临双重压力

目前西双版纳州尚未建立商品房抵押预告登记系统，导致个人商品住房抵押登记率低，存在较大的风险隐患，同时制约了业务开展。一方面预告登记系统缺失，可能会给资金压力较大的开发商留有推迟备案，或备案后再过户给其他买家，甚至与假冒购房者勾结，骗取银行按揭贷款的可乘之机。另一方面预告登记系统缺失，金融机构难以实现抵押登记信息共享。对于处于新售房产权办理存续期的已抵押商品房，无法通过预告登记系统办理按揭贷款预告登记和抵押预告登记。

由于预告登记缺失，全州多家银行机构个人住房贷款抵押登记率在全省排名末位，业务拓展能力受限。如州内某国有商业银行个人住房贷款抵押登记率全省系统内排名倒数第一。如果状况得不到改善，上级分行或将采取上收个人住房贷款审批权等处罚手段。此外，由于预告登记缺失，目前辖区某银行机构已叫停了商业用房贷款业务。

（二）利率压缩空间有限，影响购房需求的进一步上升

一是首套房贷款利率难以进一步下降。2015年全州银行业金融机构累计发放贷款首套房贷款10.63亿元，加权平均利率为基准利率1.01倍[10]，按5年期贷款基准利率4.9%计算，加权平均利率为4.95%，扣除资金和业务成本，在当前利率市场化，存款竞争加剧的情况下，利润空间较小。二是非首套房贷款利率已接近政策下限。2015年全州银行业金融机构发放二套房贷款8188万元，平均利率为基准利率1.12倍[11]，已接近“贷款利率不得低于基准利率1.1倍”政策下限。

（三）政策落实不到位，执行情况分化

2016年2月1日，《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）对首套房及二套房最低首付比例进行了调整。通知下发后，西双版纳州各银行业金融机构自3月起陆续对个人住房贷款首付比例做出调整，但政策执行情况存在较大差异。

监测显示，全州仅建设银行3月当月发放首套房贷款平均首付比例降至20%，其余银行机构首套房贷款平均首付比例仍为30%以上[12]。自3月起，全州银行业金融机构均对二套房贷款首付比例进行了调整，2016年5月共发放二套房贷款63笔，金额0.17亿元，平均首付比例37.3%，较去年同期降低6.7个百分点。

（四）个人住房信贷产品创新不足，行业竞争弱化

西双版纳州各银行机构的个人住房贷款差异化较小，产品创新乏力，各行主要依靠向房地产开发企业发放房地产开发贷款，加强与房地产企业的合作来开展个人住房业务竞争。银行机构开展的住房金融创新主要集中于优化审贷流程，提高发放效率方面。针对特定人群和特定领域的信贷产品较少，全州仅有农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷”业务，但也处于初期推广阶段，产品不够成熟。

目前全州个人住房贷款业务主要集中在国有商业银行，行业竞争较弱。法人金融机构尤其是农信社支持房地产去库存作用尚未发挥，2015年全州农信社累计发放个人住房贷款19笔，金额659万元，仅占全州发放额的0.58%[13]。而2015年末，西双版纳州农信社各项贷款余额100.11亿元，存贷比64.93%，各项贷款余额占全州比重达31.76%[14]。

四、金融支持西双版纳州房地产去库存路径选择

（一）尽快搭建西双版纳州商品房预告登记系统

建议尽快建立西双版纳州商品房预告登记系统。目前全州不动产统一登记工作正在稳步推进中，政府和相关部门应抓住机遇，以推进全州不动产统一登记工作，建设不动产统一登记系统为契机，探索搭建西双版纳州商品房预告登记系统，开办商品房预告登记业务，切实提高个人住房贷款抵押登记率。同时加强信息共享，有效防范房地产市场潜在风险，降低银行业金融机构考核压力，提高办理个人住房贷款业务的积极性。

（二）建议适当放宽个人住房贷款政策

在首套房贷款利率压缩空间有限的情况下，建议适当降低二套房贷款最低利率标准，降低居民购买二套房贷款资金成本，进一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西双版纳州金融机构下调二套房首付比例以来，二套房贷款快速增长。3-5月全州银行业金融机构累计发放二套房贷款139笔，金额4336万元，同比增长2.76倍和2.57倍[15]，政策效应明显。如果二套房贷款利率能够适当下调，将进一步增加居民购买改善性住房的意愿。

（三）完善住房信贷政策传导机制

加大窗口指导力度，引导银行金融机构认真贯彻落实住房信贷政策，积极支持个人住房贷款需求。探索建立住房信贷政策导向效果评估体系，将各银行金融机构住房信贷政策执行情况、个人住房贷款发放情况、个人住房贷款产品创新等纳入评估指标体系，定期开展评估工作，通报评估结果，并将评估结果纳入对各金融机构的考核评价，切实强化住房信贷政策传导机制，提高银行金融机构贯彻执行住房金融政策的积极性。

（四）鼓励加大个人住房金融产品创新和行业竞争

鼓励金融机构加大个人住房金融产品创新力度，加大对农民工贷款买房，房屋租赁市场等方面的信贷产品创新力度，丰富个人住房贷款产品，针对不同的贷款主体，灵活还款方式，提高个人贷款购房意愿。积极支持和鼓励农业银行加大“农民安家贷”投放力度。鼓励农村信用社加大住房金融业务拓展力度，积极开展个人住房贷款业务，充分发挥其体制和机制优势，积极开展个人住房贷款产品创新，促进西双版纳州个人住房贷款业务良性竞争和加快发展。

参考文献

[1]数据来源：西双版纳州统计局.

[2]经调查，西双版纳州土地储备量较大的开发商待建项目设计容积率为2.

[3]数据来源：西双版纳州统计局.

[4]数据来源：西双版纳州统计局.

[5]数据来源：西双版纳州统计局.

[6]西双版纳州房地产管理处调查数.

[7]数据来源：人民银行西双版纳中支信贷收支表.

[8]数据来源：人民银行西双版纳中支不良贷款监测表.

[9]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表.

[10]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.

[11]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.

[12]人民银行西双版纳版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表监测情况.

[13]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表汇总统计.

第8篇：住房公积金贷款新政范文

汪光焘部长在全国住房公积金工作电视电话会议上的讲话

（20__年12月25日）同志们：今年9-12月份，住房公积金工作联席会议有关部门联合对18个省（区、市）和新疆生产建设兵团贯彻落实《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（以下简称《通知》）情况进行了执法检查，并于近日向国务院报告了有关情况。这次会议是在执法检查基础上，由联席会议成员单位共同召开的。会议的主要任务是，总结和通报各地贯彻落实《条例》和《通知》情况，交流经验，部署今后一段时期住房公积金管理工作。下面，我代表联席会议成员单位，讲两点意见。第一，关于贯彻落实《条例》和《通知》基本情况去年3月，国务院修订了《条例》，印发了《通知》；5月召开了全国住房公积金工作会议，同志到会做了重要讲话。根据《条例》和《通知》精神，建设部会同财政部、中国人民银行等有关部门，联合下发了《关于严禁在住房公积金管理机构调整工作中发生违纪违法行为的通知》、《关于完善住房公积金决策制度的意见》、《关于住房公积金管理机构调整工作的实施意见》等配套文件。中国人民银行、铁道部和全国总工会召开专题会议或者下发文件对贯彻落实工作提出具体要求。一年多来，各地紧紧围绕同志提出的“健全决策体制、调整管理机构、强化监督工作、规范发展业务”四个关键环节，认真贯彻落实《条例》和《通知》精神。各省（区）和设区城市政府重视并加强对住房公积金管理工作的领导；地方各级建设、财政、人民银行、审计、监察、编制管理等部门密切配合，加大指导和监督力度，协调解决《条例》和《通知》贯彻执行中的有关问题。总体看，贯彻落实《条例》和《通知》，建立住房公积金管理新体制工作取得阶段性成果，有力保证了住房公积金制度的持续健康发展，有效发挥了这项制度在促进职工住房消费、解决职工住房问题中的作用。（一）“管委会决策”体制基本确立截止今年11月底，全国344个应设立管委会的设区城市（含地、州、盟以及新疆生产建设兵团，以下简称设区城市）中，已有327个城市成立了管委会，占总数的95％。其中，北京、天津、重庆、新疆生产建设兵团以及吉林、黑龙江、安徽、江苏等16个省（区）的所有设区城市均设立了管委会，并开始履行决策职能。管委会委员组成基本体现了“三个三分之一”原则，反映了住房公积金管理各方面的权益，具有广泛性和代表性。各地按照《条例》规定和国务院有关部门的原则要求，拟订了管委会章程，健全了议事规则和决策程序，完善了“管委会决策”体制，初步形成了民主决策、科学决策和自主决策的机制。目前，管委会主任委员一般由市政府市长或分管副市长担任，管委会日常会议的筹办和决策事项的督办工作大多由房改办（房管局）承担。（二）“管理机构”调整取得较大进展各地按照“冻结、清理、审计、移交”程序，稳步进行住房公积金管理机构调整。全国原有2444个管理中心，这次计划调整为344个，设立分支机构169个，经办网点1781个。目前，已有324个设区城市机构调整方案已经实施；304个设区城市已按《条例》规定成立了新的管理中心；290个设区城市完成了资产清理和审计工作，住房公积金资产基本做到账账相符、账表相符、账实相符，对审计决定和审计建议提出的问题，有关管理机构都作出了相应处理；129个设区城市完成了资产移交工作，新的管理中心开始履行统一管理职责。福建、吉林、辽宁、黑龙江、云南、江苏、湖南、新疆等省（区）一半以上的城市，以及北京、天津等城市完成了资产移交工作，进展较快。总体看，新组建的管理机构体现了精简、效能原则，安徽、湖南、广西、江苏、山西等省（区）缩编或者人员分流比例超过25％，其中安徽、湖南达到41％。对未留用人员，县（区）政府、原挂靠部门（单位）进行了妥善的分流安置，反映平稳。在机构调整中，不少部门和单位表现出较强的大局意识，起到了示范作用。原北京市、国管局、中直管理局、北京铁路局分别管理的住房公积金资产，安全完整地移交到新设立的北京住房公积金管理中心，编制和管理费用纳入管理中心统一管理。广东、山东、贵州省直机关以及上海铁路局、大庆石油管理局等单位，不设立分中心，资产全部移交当地管理中心管理。新疆区直管理中心原下属建设厅，这次将所属人员、资产全部移交乌鲁木齐管理中心管理，建设厅会同有关部门集中精力加强监管职能。大连市行动迅速，去年9月已基本完成机构调整工作。（三）资金清收力度进一步加大各地结合机构调整，采取经济、行政和法律等多种手段，加快回收挤占挪用资金和项目贷款，缓解了住房公积金管理风险。全国住房公积金工作会议以来，全国共收回资金89亿元。全国有97个设区城市的项目贷款已全部收回。浙江、以及新疆生产建设兵团的项目贷款全部收回。未回收的贷款中，1830笔共54.1亿元已签订还 款协议，对332笔共9.3亿元提起了法律诉讼，对167笔共4.9亿元申请法院扣押了资产。上海市管理中心专门成立资产管理办公室负责清收工作，目前资金回收率达到95％。江苏省共清理回收15.48亿元，占应回收总额的75％，余额5亿元办理了资产保全手续。南京市政府与区县政府负责人和财政局负责人分别签订《还款责任书》，落实还款渠道。吉林省政府与所有设区城市政府，部分设区城市政府与区、县政府签订《还款责任书》。一些城市还积极采取拍卖房产等措施，归还政府项目贷款。（四）“监督体系”逐步健全建立健全了省级监管机构，初步建立了自上而下的监管体制。全国有20个省（区）在建设厅房地产处（房改办）加挂住房公积金监督管理处（办公室）牌子，新疆、江西、吉林3省（区）在建设厅新设立监管处，负责住房公积金行政监督的具体工作。完善了同级监督。财政部门认真履行财政监督职能，进一步加强了住房公积金财政财务管理和会计核算监督；人民银行分支机构加强了对受委托银行承办公积金业务的监督；审计部门加强了审计工作，建立了年度审计报告制度。强化了社会监督。在发放缴存凭证、定期对账和建立公积金查询系统基础上，完善了社会公告制度、丰富了信息披露内容。全国住房公积金监管信息系统建设取得一定进展，监管手段进一步完善。重庆、天津、河北、河南、吉林、云南、新疆、湖北等省（区、市）以及新疆生产建设兵团监管信息系统，已经实现与全国监管信息系统的联通。（五）住房公积金业务稳步发展在建立决策新体制和调整管理机构的同时，住房公积金归集和贷款等项业务保持了不断、不乱。截止今年9月底，全国累计归集公积金5016亿元、归集余额3467亿元，分别比去年底增长21.4％和18.6％；职工因购建住房和退休等累计支取公积金1549亿元；累计发放个人住房委托贷款2075亿元，个人住房委托贷款余额1375亿元，占归集余额的40％,支持了276.4万户职工家庭购建住房。其中，江苏、重庆今年1-9月个人贷款同比增长110％以上。上海、北京、浙江、天津个贷余额占归集余额的比例分别达到96％、75％、63％和58％。西部地区中，青海、内蒙古个贷发放率分别达到42％和39％，发展较快。住房公积金管理规范化、法制化工作加快。南京市最快5个工作日可办结贷款，徐州市设立“贷款超市”。长春市通过处罚和申请法院强制划缴等途径，加强了执法工作，努力提高住房公积金覆盖面，切实维护职工合法权益。杭州市实行逾期个人贷款金额、笔数指标双控制度，并建立了五类分级管理，保证了信贷资产质量。在贯彻落实《条例》和《通知》工作取得重要进展的同时，也存在不少值得高度关注的问题。从这次执法检查情况看，各地进展不平衡，与国务院要求还存在一定差距：管理机构调整工作没有完全到位。全国还有215个设区城市没有进行资产移交。个别省直机关还想单独管理，违反《条例》规定。部分省（直）和煤炭、铁路、石油、石化等行业管理机构还在等待观望，不落实资产移交工作。海南省以及浙江省相当部分的设区城市，机构调整工作迟缓。重庆市管理中心隶属市国土资源和房屋管理局，且只负责城区范围内的住房公积金管理。部分城市管理中心没有与原主管或挂靠部门脱钩，少数分中心的设立不符合国家有关规定。宁夏自治区建设厅的住房公积金直接管理职能与监管职能还未分开。此外，仍有17个设区城市还没有设立管委会，决策体制还没有建立起来，部分地方的管委会会议制度和决策制度需进一步规范。清收挤占挪用资金和项目贷款工作，任务仍很艰巨。尤其是原县（市）管理机构项目贷款清收情况不理想。目前，全国项目贷款余额约占住房公积金归集余额的2.3％。某市还有项目贷款15亿元。一些煤炭企业挪用住房公积金，用于企业生产经营或者发放工资。某省（区）未收回的违规资金占归集余额的10.6％。部分地区购买国债不规范，用于违规融资。住房公积金制度覆盖面仍然偏低。按照在岗职工计算，全国还有约40％、4430万职工没有建立住房公积金制度。部分地方执法不力，不少应建能建公积金的单位没有履行缴存义务。特别是，在非公有制经济组织建立住房公积金制度进展缓慢、工作力度不够。资金使用率低，住房公积金制度作用尚未充分发挥。目前全国住房公积金使用率只有48％，还有约1800亿元资金沉淀在商业银行。宁夏、贵州、陕西、海南、河南、新疆、山西、重庆、甘肃、河北和等11个省（区、市），个贷余额不到归集余额的15％。一些地方仍然存在贷款审批手续复杂、办理时间长、贷款费用高、服务不规范以及难以办理与商业贷款衔接的组合贷款等问题。个别地方个人住房委托贷款逾期率高。全国平均逾期率为0.26％，资产质量较高。但云南、湖南、贵州3省逾期率分别达到3.64％、3.59％和2.31％；山西运城、临汾分别达8.5％和5.8％。针对检查中发现的问题，联合执法检查组与有关省（区、市）主管领导交换了意见，建设部经商财政部、中国人民银行印发了执法检查建议书。有关省（区、市）非常重视，抓紧整改工作。新疆、四川、福建、广东、上海、北京、天津等省（区、市）积极纠正检查中发现的问题，效果明显。比如，联合执法检查期间，广西自治区政府立即召开会议通报检查组初步意见，主管副主席对全面完成机构调整提出明确要求，北海、百色等市行动迅速，加快了工作进度。检查组离开长沙市当天，长沙市机构调整领导小组就下发通知，要求在10月15日前，全面完成资产清理、审计和核实工作。湖南省政府办公厅11月17日即发出通知，要求尽快完成管理机构设立，切实做好住房公积金管理工作。我们也看到，各地整改工作还有差距，要认真研究解决执法检查 意见书提出的问题。特别是整改工作尚未落实的地区，应当认真切实做好工作。明年，联席会议成员单位还将组织对部分省（区、市）进行执法检查，各地贯彻落实工作要有新的突破。第二，关于今后一段时期的住房公积金管理工作同志曾深刻指出，加强住房公积金管理是深化房改的基础。今年8月印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了今后一段时期促进房地产市场持续健康发展的指导思想和主要政策措施，把住房公积金制度的建设作为深化住房分配制度改革、促进房地产市场持续健康发展的重要内容。从实践看，住房公积金制度要求加大住房公积金归集和个人贷款发放力度，是扩大住房消费，促进房地产市场持续健康发展的重要举措；是健全城镇住房供应体系和保障体系、加快解决职工住房问题的有效手段。在全面建设小康社会的伟大历史进程中，住房公积金制度的建立和完善，有利于增强职工的住房支付能力，促进住房消费，推动国民经济的持续快速健康发展；有利于解决城镇化过程中广大中低收入居民家庭住房问题，保持社会稳定和长治久安；有利于不断提高广大居民的居住水平，实现向全面建设小康目标的新的跨越。搞好住房公积金管理工作，事关经济体制改革、国民经济发展和社会稳定工作的许多方面。各地要从贯彻落实"三个代表"重要思想、切实维护群众利益高度，树立大局意识，增强使命感和责任感，把住房公积金管理工作与贯彻落实中央经济工作会议精神结合起来，与扩大内需、促进国民经济持续健康发展结合起来，与认真解决好关系人民群众切身利益的问题结合起来，扎实做好各项工作。（一）继续做好管理机构调整工作切实推进住房公积金管理机构调整，是进一步加强住房公积金管理的基础。要坚决执行一个设区城市设立一个管理中心原则，按规定做好新机构的设立和资产移交，加快完成机构调整工作。当前，还没有设立新管理中心的设区城市，要按照《条例》规定抓紧设立，落实编制和职能；管委会要抓紧管理中心负责人的推荐工作，按照干部管理权限报有关部门尽快任命，保证新管理中心正常运转；在完成审计和新管理中心设立的基础上，要抓紧进行资产移交工作，实现住房公积金的统一管理。分中心的设立要严格把关。不符合条件的，不能设立分中心；符合条件设立分中心的，也要防止简单的“翻牌”，更不能成为独立法人，按规定实行内部核算。已经进行资产移交的新的住房公积金管理机构，要对照“统一决策，统一管理，统一制度，统一核算”的原则，切实履行管理职责，完善法人管理体制，规范内部授权，加快实行统一的政策措施和操作规程，执行统一的规章制度，确保机构调整工作全面到位。（二）进一步加大违规资金和项目贷款清收力度要从防范风险、保持稳定、维护住房公积金缴存人权益出发，高度重视违规资金和项目贷款清收工作。地方各级人民政府要加强领导，建立督办制度，坚决贯彻"谁决策贷款，谁负责回收"原则，切实采取经济、行政和法律手段，加大资金清收力度，确保追收工作取得实效。加强经济合同约束。借款单位要制订还款计划，明确还款渠道；管理中心和有关责任人要加强督促落实。没有担保或者担保无效的，应当重新签订担保协议，提供担保单位或者担保财产，保证还款计划的执行。加强责任追究。政府和政府有关部门挪用或者批准挪用住房公积金和发放项目贷款的，有关负责人要切实负起追收责任。对住房公积金管理中的违纪违法行为，纪检监察部门要加大查处力度，构成犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。加强法律手段的运用。对恶意拖欠住房公积金贷款的债务人，要向法院依法或申请强制执行。要及时申请法院冻结或者扣押债务人的财产，做好资产保全。（三）强化归集工作，努力扩大覆盖面归集工作是搞好住房公积金管理的首要环节。各地要对建立住房公积金制度情况进行一次全面清理，对没有办理缴存登记手续和不正常缴存住房公积金的单位要详细摸底，分析具体原因，有针对性地做好工作。加强协调配合。管理中心要积极与工商、税务、劳动保障、编制管理和社团管理等部门联系，及时掌握企事业单位和社会团体等组织的设立、登记、分立、重组和解散等情况，督促缴存住房公积金。要充分发挥工会监督作用，建立住房公积金缴存情况向职工代表大会报告制度，提高透明度。上级监督部门和管委会要加强对管理中心归集业务考核，强化其归集责任。加强执法。管理中心要依《条例》关于督促单位按时足额缴存住房公积金的规定，切实行使行政执法权。对拒不建立住房公积金和无故欠缴、少缴住房公积金的单位，要依照《条例》规定进行处罚，或者申请人民法院强制执行。要重点做好非公有制经济组织建立住房公积金制度工作，按照《通知》规定范围，做到应建尽建、应缴尽缴。妥善处理困难单位的缴存问题。对效益状况不佳、缴存住房公积金确有困难的单位，要按程序办理降低住房公积金缴存比例或者缓缴手续，经济效益好转后要补缴。（四）大力发展个人住房委托贷款业务大力发放个人住房委托贷款，切实发挥住房公积金的使用效益，改善中低收入居民家庭住房条件，既是建立住房公积金制度的根本宗旨，也是这个制度健康发展的重要保证。各地要结合本地实际，认真分析个人住房委托贷款发放情况，针对存在的问题，抓紧清理影响职工贷款的制度性和政策，有针对性地提出解决措施。要拓展贷款范围，积极发展职工购买商品房、经济适用住房、“二手房”、“危改房”、“房改房”及职工建造住房贷款。要积极推行“一站式”、“一条龙”服务，建立有关部门（单位）联合办公制度，切实简化贷款手续，缩短办事时间，增强服务意识，提高服务质量，为职工提供便利。要清理贷款各环节的收费项目，取消不合理收费，按照市场化、社会化原则由借款人自主选择贷款、评估、担保、 保险、公证、律师服务等收费性中介服务，不得强制或者以任何形式指定中介服务机构。要加强与银行的合作与协调，建立良好的委托关系，积极推行组合贷款，满足职工的不同贷款需求。中国人民银行正在商建设部等有关部门，研究更有利于发展个人住房委托贷款业务的措施。同时，要加强贷款风险管理，建立健全风险控制制度，明确风险控制责任，建立风险防范机制，确保资金安全。要健全内部管理，加强贷前审查和还款情况跟踪制度，建立对逾期贷款的预警和催收机制，完善个人贷款档案管理。（五）推进管理工作制度化、规范化和信息化加强住房公积金管理，要推进管理工作的制度化、规范化和科学化，大力提高管理水平。建立健全管理制度，加强内部管理。要建立包括财务制度、统计制度、岗位责任制度、档案制度、审计制度以及考核奖惩制度等在内的内部规章，加强内部管理，提高管理服务水平。规范业务政策。随着住房公积金管理新体制的确立，实现了设区城市住房公积金的统一管理。由于历史原因，设区城市内原有管理机构实行的具体管理办法不完全统一，单位和职工办理公积金缴存、支取和贷款等业务，存在诸多不便。从全国看，各地实施的具体办法和业务流程也存在较大差异，不利于统一规范管理。建设部已经将住房公积金管理规范纳入国家标准，正在组织力量编制，争取20__年下发实施。各地要结合实际，加强规范化管理。大力推进住房公积金管理信息化。管理科学化和信息化是提升管理水平的重要手段。要加强信息化建设，把公积金管理的各项工作纳入信息化管理轨道。当前的重点是，要逐步统一业务管理信息系统，规范业务流程，提升系统质量，保证安全运行，为全面实现统一管理和核算奠定基础。加强人员管理，提高人员素质。加强管理，推进制度化、规范化和信息化建设，关键在人。要积极推行全员聘用、竞争上岗、公开招聘等用人制度，形成优胜劣汰的人事管理制度，优化人员结构，提高人员素质。（六）加强调查研究，推进住房公积金制度创新住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物，是解决我国城镇居民住房问题制度创新的结果。在全面建设小康社会的新的历史进程中，要继续保持强烈的创新意识，加强调查研究，不断适应新的形势要求，及时研究新的情况，努力解决新的问题，用创新的思维，创造性地开展工作，这是保持住房公积金制度持续健康发展的根本出路。当前，住房公积金制度发展过程中，存在一些涉及长远发展的问题，要积极研究予以解决，在解决问题中取得新的发展。比如，在城乡一体化发展的新形势下，要积极研究进城务工人员的住房问题，针对其流动性较大的特点，探索将他们纳入住房公积金制度、提高其住房支付能力的具体对策。比如，目前全国有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。再比如，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，管理中心应当正视差距，积极拟订措施，力争凡是缴存职工购房首先使用公积金贷款，并带动商业贷款。要全面认识住房公积金制度面临的形势，研究对策，创新制度，促进住房公积金制度持续健康发展。此外，要加强住房公积金制度的宣传，为住房公积金制度发展创造良好的舆论和群众基础。一项好的制度，如果群众不了解或者不清楚，就不能发挥作用，失去了存在的意义。要加大宣传力度，采取多种宣传形式，宣传住房公积金制度的重大意义、住房公积金的作用和“低存低贷”的政策优势，住房公积金的缴存权利和义务，全面介绍个人住房委托贷款有关政策和办理程序，努力使住房公积金制度真正深入人心、家喻户晓，培育职工维权意识，提高缴存积极性，引导居民使用住房公积金贷款购房，改善居住条件。同志们，全面贯彻落实《条例》和《通知》，进一步加强住房公积金管理，充分发挥住房公积金制度的作用，意义重大，任务繁重。我们要从实践“三个代表”重要思想的高度，紧紧把握发展这个主题，按照国务院的统一部署，扎实工作，狠抓落实，开拓创新，努力开创住房公积金管理工作的新局面，为解决广大中低收入居民家庭住房问题，促进国民经济持续快速健康协调发展发挥积极作用。

第9篇：住房公积金贷款新政范文

住房公积金制度是中国住房制度的重要组成部分，也是住房体系中最具有中国原创特色的制度安排。自从1991年于上海创立以来，中国住房公积金制度已经走过了18个年头，在中国住房制度市场化改革的历史和当前住房保障中发挥了十分关键的作用。但住房公积金制度还没有得到大众的透彻了解，有论调说中低收入职工使用公积金的机会少，造成资金沉淀，使用效率低下，由此质疑这个制度是否“劫贫济富”?甚至有人提出要完全废弃和否定住房公积金制度，完全照搬美国或英国等发达国家“先进”的市场化住房金融体系。但更多的学者认为，住房公积金未来的出路应该是，在向各国公共住房金融学习其优点的同时，以完善、改进的态度继续发展中国住房公积金制度。

其实中国住房公积金并非自己完全原创发明，是借鉴新加坡中央公积金制度改造而来。国际上还有诸多类似的住房金融制度，可供我们学习和借鉴，比如，德国、巴西、韩国的公共住房金融制度。

新加坡中央公积金

中国住房公积金制度虽然直接起源于新加坡中央公积金制度，在形式和内容上都有很多相似之处，但由于国情和发展阶段的不同，住房公积金从进入中国开始就与新加坡的公积金制度有着不少重要区别：

其一，出发点不一样。新加坡中央积金制度在1955年建立时候的初衷是以养老为主，1968年之后才开始进入住房领域。在微观上，公积金会员不仅可以用公积金养老，而且可以用来买廉价住房，进行医疗保险，甚至可以进行教育投资和证券股票投资，使会员得到很多实惠；在宏观上，增强了社会保障能力，并可以利用这笔资金进行宏观经济调控’有利于社会、经济和政治的稳定。而中国住房公积金只是为了住房消费。

其二，利率政策和缴存率规定不一样。为了养老保障资金的保值增值，新加坡中央公积金对存款利率实行高利率政策，且与市场利率挂钩，本息都不缴税。新加坡的公积金利率是根据新加坡四大银行的平均存款利率来确定的，利率水平基本上在6.5％的水平线上波动，该利率每六个月调整一次。由于新加坡的通货膨胀率较低，公积金利率平均高于通货膨胀率2％左右，所以中央公积金一般不会贬值。此外，政府还规定了公积金法定最低利率为2.5％，以保护公积金会员的基本利益。2006年左右普通账户利率为2.5％，公积金账户的存款利率为4％。从缴存率来说，新加坡中央公积金刚开始实施的时期缴存率一般为工资的10％，其中雇员和雇主各分担5％；最高时为1984年和1985年，曾达到50％，其中雇主和雇员各承担25％。2004年低于55岁的雇员公积金总缴存率是其薪金的38％，近年继续下调。此外中央公积金局还规定了最高缴交额。公积金缴交率根据年龄区别，年龄越大所缴交的公积金越少。

中国住房公积金则不同，更类似德国的合同住房储蓄，为了低贷而低存。由于使用方向单一，所以缴存率也比较低。合计缴存率一般在14％左右，职工和单位各负责一半。

其三，与住房开发关系不同。新加坡中央公积金局的资金除了保证正常支取公积金外，大部分资金全部存入政府投资局，政府投资局通过发行债券筹措的资金作为“国家发展基金”贷放给政府机构和企业，建屋发展局是最主要的贷款对象，贷款利率高于国债两个百分点。值得注意的是，政府建屋发展局从中央投资局获得的资金仅比公积金的存款利率略高0.1个百分点，这意味着政府从中给以大量贴息。新加坡中央公积金在居民购房融资方面的流程是：居民通过公积金获得10％的首期付款和90％的银行贷款向建屋发展局购买住房居民获得住房所有权资金流向建屋发展局建屋发展局交还于政府政府用其偿还债券本息中央公积金收回资金继续为住房建设和购买者提供资金。这样，新加坡的公积金既是购房信贷的主要来源，也是建屋发展局住房建设投资的主要来源。

而中国的住房公积金在早期曾经主要投放住房开发贷款，但目前的资金流转过程中，只是住房公积金的收益流向住房建设和住房保障，归集资金除了发放房贷，资金的主体留存在住房公积金管理机构，主要投放在国债等安全资产，与住房开发基本无关，国家财政也没有贴息。

新加坡的中央公积金也存在不少问题。第一，它不是现代型的社会保障制度，本质还是个人储蓄，没有现代社会保障所要求的成员之间的互济和互助；第二，公积金储蓄根据个人收入而定，造成社会保障的两极分化；第三，过度储蓄抑制了人们的消费，对经济发展不利；第四，抑制了其他方式的养老保险，社会保障方式单一，系统风险较高。

德国合同住房储蓄制度

所谓合同住房储蓄，是通过契约合同归集居民自愿储蓄来获得住房贷款资金。贷款数额一般与预存储蓄结台，也有分离。低存低贷，内部封闭运行。合同住房储蓄的资金流向是严格匹配的。一般政府有各种奖励措施。这方面最典型的是德国住房储蓄银行，在东欧转型国家被大量仿效，也显著存在于奥地利和法国。但法国的住房储蓄计划只归集资金，住房贷款转由商业银行进行。

德国式合同住房储蓄制度的基本运作模式是，任何居民按照合同规定，连续几年(一般需要4～6年)存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，一般来说为大概40％的未来贷款额，即可成为住房储蓄银行的“社员”，并取得从住房储蓄银行获得住房贷款的权利。从住房储蓄银行贷款，贷款利率由法律规定，低于市场利率，贷款期一般为10～15年。法律同时规定，此类金融活动的存款利率和贷款利率必须保持固定的利差，一般为2.5个百分点的利差。当贷款需求超过信贷资金来源时，则按存款时间先后顺序或按存款额度多少规定的顺序分配贷款，先存多存早贷。目前，德国的住房储蓄存款利率是1.5％，贷款利率是4.0％。住房储蓄银行只经营住房储蓄贷款一项业务。因为业务单一，为降低运营成本，德国住房储蓄银行一般都会与当地商业银行合作，而不会自己广设网点。与一般商业银行住房贷款不同，住房储蓄银行的资金是封闭运作的，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷差是它惟一的利润来源。

德国式合同住房储蓄与中国住房公积金制度的对比，简单来说有以下几点不同：

一是性质不同。中国的住房公积金是力图覆盖全民的强制性住房储蓄，德国合同住房储蓄是在自愿和契约基础上的合同储蓄。

二是资金来源不同。中国的住房公积金来自参加的职工工资收入，德国合

同住房储蓄来自个人积蓄和闲置资金。

三是贷款利用规模不同。中国公积金贷款根据缴纳存款余额的一定倍数，如上海目前是40倍，德国合同住房储蓄贷款额度则只有储蓄金额的2倍。

四是贷款开始条件不同。德国台同住房储蓄在贷款需求多于供给时候，有排队次序，先存先贷，多存早贷，一般需要5～6年才开始。中国住房公积金一般只需要连续存满一年即可。

五是贷款发挥的作用不同。德国合同住房储蓄一般占到居民住房融资的1／4到1／3，是主流的购房融资方式之一，中国住房公积金贷款仍然是商业住房贷款的补充方式，目前是商业贷款规模的1／6左右。

六是贷款利率的差别。德国合同住房储蓄贷款利率固定，中国住房公积金贷款利率根据市场利率情况定期调整。虽然两者都是“低存低贷”，但德国合同住房储蓄基本保持2个百分点的固定存贷利差，而中国住房公积金没有专门规定存贷利差。

巴西国家银行与失业保障公积金

巴西住房贷款资金来源主要来自住房储蓄制度(SBPE)和失业与保障公积金(FGTS)，由巴西国家住房银行运作。巴西通过社会保障制度的改革，将社会福利计划与筹措住房发展基金糅合在一起。1966年新的社会保障计划规定，雇主需按雇员工资的8％将个人福利基金定期存入保障就业基金会的雇员个人账户。巴西政府再将这笔基金全部转交给巴西国家住房银行(全国住房建设银行)保管和经营，并按指数化方式(3％加通胀)的年息率支付存款利息。随着大批工人参加保障就业基金会，该基金就成为全国住房建设银行的主要资金来源和实施住房发展计划的基金。仅1966～1974年，缴纳的基金总额就达到了320亿克鲁赛罗，约合45亿美元。这一制度曾在墨西哥。阿根廷、萨尔瓦多等拉美国家得到推广。

巴西失业与保障公积金(FGTS， Unemployment arid Provident Fund)：1966年建立，保障公积金是一种负有失业保险与住房保障功能的社会保障综合资金。根据法律，正式员工每月薪水的8％要存入FGTS的私人账户，年利率是3％加通胀，个A存款账户可以用来支取失业、养老和医疗，参加5年后可用于购房。FGTS的资金由巴西国家住房银行进行管理，主要资金也是通过巴西国家住房银行提供住房信贷。2003～2004年，FGTS65％的贷款提供给家庭月收入低于1125美元的中低收入家庭。

巴西的住房储蓄制度(SBPE，Brazilian System of Savings and Loans)：1967年成立，SBPE意味着存款免税，同时所有参加的银行要强制进行住房贷款，巴西各银行至少65％的存款要用于住房信贷或者购买住房贷款证券MBS。2006年上半年，SBPE的存款超过41.43亿巴西克鲁赛罗(约合20亿美元)，同比增长了104％。

巴西国家住房银行(另译为巴西全国住房建设银行)：1964年成立，是巴西政府住房计划的融资主体和主管机构，也是独立的政策性住房金融机构。巴西国家住房银行的资金来源以“失业与保障公积金”转化而来的长期服务保证金为主，其资金80％用于长期住房贷款。巴西国家住房银行还对储蓄银行和住房信贷公司等其他住房金融机构进行指导，规定他们的存贷款利率和贷款额度，还提供流动性担保，相当于整个巴西住房金融体系的“中央银行”。

巴西国家住房银行只对对中低收入家庭发放贷款，但是通过商业银行如“大众住房公司”等中间机构发放。不直接向家庭提供贷款；对低收入家庭实行优惠利率，利率优惠程度随着收入而有差别，收入越高，优惠程度越少。这些特点是中国住房公积金不具备的。但巴西国家住房银行，作为一个金融机构，是必然存在破产风险的，能否保证“失业与保障公积金”这个数千万居民家庭养老和救命钱的足够安全，也是一人隐忧，尤其在遇到严重经济危机冲击时，考验相当大。

韩国国民住宅基金(NHF)

从1981年设置的国民住宅基金(NHF)，到2007年新成立的租房发展基金(NRH)，经过近三十年的发展，韩国已经形成以国民住宅基金(NHF)为主体，以住房贷款担保基金、租房发展基金和韩国住房金融公司为辅助的公共住房金融体系。韩国公共住房金融的主要功能是面向中低恢入家庭提供长期低息购房贷款或相关支持，并为小型商品房和公共租赁住房等多种类型的公共住房建设提供建设资金支持。

韩国“国民住宅基金(National Housing Fund)”是1981年通过修订《住宅促进发展法》设置的。国民住宅基金(NHF)任务是面向中间收入家庭提供低于市场利息的政策性购房或押租贷款，并支援小型商品房和公共租赁住房的建设。其后国民住宅基金(NHF)一直是韩国公共住房金融的主体。国民住宅基金的成立与发展，使得韩国住房一级市场在曾经很长时间内呈现出了由国民住宅基金(NHF)和韩国住宅银行(KHB)两家分割垄断的局面。如1982年，这两家机构分别占到韩国住房贷款的59％和28％(Park，1984)。1995年，韩国住宅银行占到全部新增住房贷款的75％(Bhnkenship，2002)。韩国国民住宅基金(NHF)实质上长期由韩国住宅银行(KHB))代为管理。

韩国国民住宅基金(NHF)资金来源有国家住宅债券(NHB，National Housing Bond)、特许住宅(Housing Lottery)、政府财政、国外贷款、住宅预购储蓄、国债管理基金预收金、利息等。发行国家住宅债券是国民住宅基金的重要融资方式。1968年就通过韩国住宅银行首次发行，1973年第二次发行。1969年韩国住宅银行首次发行特许住宅。国民住宅基金于1981年成立后，发行国家住宅债券和住宅的权利和收入都转为其所有。此外1978年成立的住宅预购储蓄制度也为国民住宅基金提供了稳定的资金来源。

国家住宅债券，利率比财政部国债一般高一个百分点多，有5年期、10年期和20年期，五年期为主，是目前韩国存在的四种政府债券之一。国家住宅债券在建设交通部的请求下发行，通过拍卖面向金融机构和个人进行发信，同时，根据韩国住宅法，所有从事房地产开发活动的公司在获得营业执照和房地产中介机构与个人在登记物业交易业务时，都有强制性必务要购买一定数量的住宅债券。

韩国国民住宅基金(NHF)早期资金使用中支援公共住房建设占据主要部分，包括公售房和公共租赁房，现在主要是资助中低收入家庭住房需求的政策性贷款与补贴，但对居民的贷款额度与房屋价值的比值(LTV)一般不超过40％。由于近年住房需求的增长，国民住宅基金(NHF)的贷款总额从2004年的8.6

亿美元增加到2006年的21亿美元，翻了一倍多。

国民住宅基金(NHF)侧重为低收入者和第一次购房者提供优惠购房贷款。购买面积小于60平方米公售房的，还可以免除住房交易税、转让税和所得税。

需要指出的是，亚洲有很多类似机构采用了韩国国民住宅基金(NHF)这种运行模式，如印度于1988年建立的国家住房银行(National Housing Bank)、泰国的政府住房银行(Government Housing Bank)。但效果都不如韩国。

与中国住房公积金制度相比，韩国的国民住宅基金(NHF)不是基于居民个体的强制性储蓄，而是国家设立的政策性住房金融机构，具有十分强烈的公益性、政策性，功能和目标都十分明确，服务群体清晰，而且使用方向多样，既有购房贷款，也有建房金融支持；NHF没有中国住房公积金这样通过强制性储蓄获得的巨额和稳定的资金来源，但通过政府支持，以发行国家住宅债券等的资金来源也比较稳定，而且多元化。不过，NHF同时也存在资金成本相对较高、融资规模较小且不稳定的问题，约束了其住房保障作用的发挥。

中国住房公积金制度