住房公积金贷款要求精选(九篇)

第1篇：住房公积金贷款要求范文

关键词：存贷比;住房公积金;安全保障

住房公积金作为城镇住房保障体系的重要组成部分，是国家为解决职工住房困难，改善职工居住条件而建立的一项强制性的长期住房保障储蓄制度。住房公积金贷款是其发挥住房保障作用的抓手，住房公积金"存贷比"是住房公积金安全性的指标之一，下面从住房公积金"存贷比"指标来探讨其安全性与保障性。

1 指标定义及分析

"存贷比"即存贷款比率，住房公积金的"存贷比"是指住房公积金的贷款余额与住房公积金归集余额的比率。

若住房公积金"存贷比"过小，住房公积金资金安全性得到保证，但互、保障性不能得到充分发挥，对缴存职工解决自住住房需求支持不足。同时其管理部门获取的增值收益减少，不能提供更多的城市廉租住房建设资金;若住房公积金"存贷比"过大，其互、保障性，收益能增加，但也直接导致住房公积金支付能力下降，住房公积金的安全不能得到有效保证。

2 公积金"存贷比"现状及分析

据统计，大多数中西部省市住房公积金的"存贷比"不足50%，东部沿海发达地区城市尤其长三角地区的住房公积金"存贷比"一直非常高，普遍超过75%以上，资金十分吃紧。住建部住房公积金监管司的统计资料显示，直辖市和东部地区的住房公积金使用较好，"存贷比"较高，而西部地区及广东、海南等省份住房公积金使用率不高，"存贷比"较低。

3 采取科学有效的措施应对

当住房公积金"存贷比"过高或过低时，我们要适时采取有效方法调整住房公积金管理政策。

（一）当"存贷比"过高时

（1）调整住房公积金贷款政策，提高贷款门槛

当"存贷比"过高时，首先要降低住房公积金贷款最高额度，可贷额度可与住房公积金缴存基数或缴存余额挂钩;二是提高贷款首付房款比例，特别是"二套房"贷款的首付比例可在原定基础上提高10%-20%;三是对购房类型、购房面积作出限制。贷款可重点向中低收入人群、中小面积和首次购房者倾斜，对期房、别墅采取控制，停止单套建筑面积在140平方米以上的非普通住房贷款;严格控制投资、投机性购房和多套房贷款等;四是取消或限制二次贷款，对二次（含二次）以上申请住房公积金贷款的，时间需间隔5年以上，可贷额度减半;五是提高职工还款能力的要求，严格要求职工月还款额不低于家庭月收入30%-50%;六是缩短贷款期限，控制贷款人的年龄限制。

（2）实行排队制，延缓放贷节奏

住房公积金贷款资金紧张时，住房公积金管理部门根据每月住房公积金归集、提取等综合因素制定每月住房公积金贷款放贷计划，实行总量控制，超出当月使用计划的，按照一定的顺序，实行排队等候制度。

（3）推行"公转商"政策，缓解资金压力，减少等待时间

所谓"公转商"，是指在住房公积金贷款资金紧张，排队轮候时间较长的情况下，符合住房公积金贷款条件的购房借款人在市住房公积金管理中心审批同意的贷款额度内，由中心指定的银行向购房借款人发放商业性个人住房贷款先行用于支付购房款，当住房公积金资金充裕时，再将商业性个人住房贷款置换转为住房公积金贷款。需要说明一点，商业性个人住房贷款与住房公积金贷款利率之间的差额由公积金中心补贴。

（4）有条件的地方可从政府等部门调剂资金

有条件的地方可从财政、城投等部门调剂或拆借资金用于发放住房公积金贷款，暂时缓解住房公积金贷款资金的压力。

（二）"存贷比"过低时

（1）调整住房公积金贷款政策，放宽贷款条件

一是连续、足额缴存住房公积金由一年变为半年;二是提高住房公积金贷款最高额度;三是降低贷款首付房款比例;四是延长贷款人年龄期限;五是放宽职工还款能力的限制;六是取消二次贷款限制;七是取消购房面积限制等。

（2）创新贷款模式

探索开展贴息贷款和"商转公"业务。贴息贷款就是针对中低收入人群购买80平方米内自住房而申请住房公积金贷款的，根据他们的家庭收入情况给予利率下浮，使贷款利率与家庭收入成正比，收入越低，执行的贷款利率越低，其中的利息差由住房公积金管理部门进行补贴，贴息程度随着家庭收入情况变化而变化，当他们的家庭收入情况好转时将原先的贴息逐步减少直至转为正常利率贷款。"商转公"业务是商业个人住房贷款转住房公积金贷款的简称，可以增加公积金贷款金额。

（3）加大贷款发放范围

扩大公积金贷款发放范围，让更多的中低收入人群受益。

（4）其他政策配合

适当放宽提取政策，适时限制已经贷款的职工提前偿还贷款，减少贷款回收。

参考文献：

第2篇：住房公积金贷款要求范文

合同编号：

委托人(甲方)：__________________________________

地址：__________________________________

邮政编码：__________________________________

法定代表人：__________________________________

电话：__________________________________

传真：__________________________________

受托人(乙方)：__________________________________

地址：__________________________________

邮政编码：__________________________________

法定代表人：__________________________________

电话：__________________________________

传真：__________________________________

甲方根据《住房公积金管理条例》及其他有关规定，委托乙方向________________(以下称借款人)发放住房公积金贷款。乙方同意接受甲方的委托。甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，订立本合同。

第1条

甲方将人民币资金(大写)________委托乙方按住房公积金贷款程序向借款人发放和收回。

第2条

甲方委托乙方发放住房公积金贷款，应在乙方营业部门开立存款专户，并于本合同生效后叁日内将人民币资金(大写)________一次存入专户用于贷款发放。

第三条

住房公积金贷款的对象、金额、种类、用途、期限、利率、提款、还款方式，均由甲方在国家有关法律规定和政策允许的范围内，根据具体情况在《住房公积金贷款通知单》中确定。

第四条

本合同生效后，在对借款人发放住房公积金贷款时，甲方向乙方提交《住房公积金贷款通知单》。

乙方在收到甲方提交的《住房公积金贷款通知单》及所附资料后，应按《住房公积金贷款通知单》的要求发放住房公积金贷款。

第五条

乙方向借款人发放住房公积金贷款前，应和借款人签订《核心国家机关住房公积金贷款借款合同》，并应在《核心国家机关住房公积金贷款借款合同》生效后贰日内将壹份合同原件送甲方留存。

第六条

非乙方原因造成贷款损失的，乙方不承担赔偿责任。

第七条

对本合同项下的住房公积金贷款，甲方应要求借款人提供担保。担保方式、担保人和抵押物(质物)由甲方审定，并具体在《住房公积金贷款通知单》中确定。

第八条

借款人如不按《核心国家机关住房公积金贷款借款合同》的约定使用和归还借款本息，乙方可根据银行有关规定对借款人进行必要制裁。

第九条

利息和手续费。住房公积金贷款利息由乙方向借款人收取，按月结息。乙方应在收取利息后当日将贷款利息划入甲方账户。如遇国家调整利率，甲方应根据国家规定办理利率调整手续。乙方发放住房公积金贷款所收取的手续费按甲乙双方签订的协议支付。

第十条

乙方在每次收回贷款后当日将贷款如数划入甲方账户。

第十一条

住房公积金贷款的展期，应凭甲方的书面通知才能办理。

第十二条

本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除。需变更本合同条款或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。

第十三条 违约责任

1.甲方未按本合同第2条的约定如期将约定的资金存入专户，或超出专户存款总额要求发放住房公积金贷款，或者违反第三条、第四条约定未向乙方提交有关资料，甲、乙双方又未达成变更上述条款的协议的，乙方可拒绝发放住房公积金贷款，并可视情况要求甲方支付贷款总额5%的违约金。

2.乙方未按本合同和《住房公积金贷款通知单》中确定的贷款对象发放住房公积金贷款，甲方可要求乙方支付贷款总额5%的违约金，造成贷款损失的，乙方还应承担赔偿责任。

3.乙方违反本合同第十一条约定，擅自为借款人办理贷款展期，应向甲方支付展期贷款余额5%的违约金。甲方并可要求乙方限期收回展期住房公积金贷款。违约责任明确后，违约方应主动支付违约金。

第十四条

本合同未尽事宜及与《**市住房公积金贷款办法》和甲乙双方签订的《住房公积金业务手续费及奖励资金支付协议》有不一致之处，以《**市住房公积金贷款办法》和《住房公积金业务手续费及奖励资金支付协议》为准执行，并按《核心国家机关住房公积金贷款操作规程》的规定办理相关手续

第十五条 争议的解决方式

甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商或通过调解解决。协商或者调解不成，可向合同签订地人民法院起诉，或者向合同签订地的合同仲裁机构申请仲裁。

第十六条

本合同未尽事项，按国家有关法律、法规和金融规章的规定执行。

第十七条

本合同自甲、乙双方法定代表人或有权签字人签字并加盖单位公章之日起生效，至甲方住房 公积金贷款全部收回后失效。

第十八条

《住房公积金贷款通知单》和乙方要求甲方提供的其他资料，均为本合同的组成部分。

第十九条

本合同一式两份，甲，乙双方各执一份。

甲方：_______________ 乙方：_______________ ________

第3篇：住房公积金贷款要求范文

关键词:云南;住房公积金;管理风险;贷款风险;监控体系

住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互的职工个人住房储金。云南省住房公积金制度始建于1992年,十多年来为支持全省解困房、安居房、经济适用住房建设和帮助职工解决住房困难、改善居住条件发挥了重要作用。据统计,截止2009年12月,云南省住房公积金归集总额达628.19亿元,归集余额为380.75亿元, 较2008年同期分别增长27.19%和21.35%;住房公积金个人贷款总额391.87亿元,个人贷款余额221.03亿元,同比增长35.60%和33.77%,累计为513411户家庭发放了住房公积金贷款,住房公积金运用率达到58%。作为政策性住房金融主体形式之一的住房公积金贷款,已经成为云南省职工个人购房贷款首选的贷款方式。

但是,近年来随着云南省房地产市场的不断繁荣,住房公积金及贷款信用规模随之不断扩大,其管理与贷款逾期回收风险也在增强。因此,防范和化解住房公积金风险显得格外重要。 本文对此问题进行了一些探讨,并提出三点政策建议。

一、云南省住房公积金风险的形成及其原因

虽然和国内一些发达地区相比,云南省住房公积金的归集总额、归集余额、贷款总额和增值收益还存在着不小的差距。但早在2007年7月,云南省住房公积金归集总额就已经达334.4亿元,归集余额为222.9亿元,较2006年同期分别增长27.8%和23.9%;住房公积金个人贷款总额176.1亿元,个人贷款余额102.1亿元,同比增长42.2%和45.4%;存贷比稳步提高至45.8%,同比增长15.4%,已接近全国平均水平;云南绝大部分州市使用率超过50%,保山、普洱等地甚至超过90%。在可以预期的未来,随着云南省房地产市场的继续繁荣,住房公积金归集总额及贷款总额将随之不断扩大。

与商业住房贷款相比较而言,住房公积金贷款存在着更突出的管理风险与贷款逾期回收风险。

(一)现行住房公积金运作管理体制带来的管理风险

2004年,云南省建设厅颁布的《云南省住房公积金个人住房贷款管理(暂行)办法》(云建房[2004]865号)明确规定:各地住房公积金管理中心不能直接办理金融业务,只能委托经住房公积金管理委员会确定并与中心签订委托协议的银行办理住房公积金的金融业务,中心与银行只能签订手续委托,不能签订责任委托。换言之,同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托的商业银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但受追求自身利益最大化的驱动,在运作过程中可能产生利害冲突与矛盾。目前住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多较优质的商业贷款客户。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,担心住房公积金贷款难以到位。因此,受委托银行和房地产开发商自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,甚至干脆拒绝办理公积金贷款,从而影响了住房公积金贷款业务高效和快速的发展。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使住房公积金管理中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

同时,与国内发达地区相比,云南省住房公积金管理中心贷款数据统计信息化建设还显得滞后,在宣传方面也不到位,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而住房公积金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且住房公积金管理中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

(二)国家政策取向和金融市场形成的贷款逾期回收风险

建立住房公积金制度的目的决定了住房公积金个人贷款以中、低收入职工为发放对象,一般情况下,贷款对象的经济承受能力越低,风险越大。因此,形成了一定的贷款逾期回收风险。

首先,住房公积金贷款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响其贷款偿还能力。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀,央行上调存贷款利率,职工的还款负担无疑会加重,贷款逾期回收率就会上升。

其次,许多地方在审核和发放公积金贷款时,往往只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率。从现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。

二、防范和化解住房公积金管理风险的对策

住房公积金的管理风险贷款逾期回收风险是客观存在的,我们应竭力防范和化解,避免出现大的损失。根据前文分析,笔者提出防范和化解住房公积金风险的三点应对措施。

(一)继续清收住房公积金挤占挪用资金

清收住房公积金挤占挪用资金,是规避住房公积金使用风险,确保住房公积金制度健康发展的重要措施。为此,在2005年6月,云南省政府召开了全省住房公积金工作会议。会议要求各地在抓好住房公积金管理机构调整工作的同时,要限期完成住房公积金挤占挪用资金及项目贷款的清收任务。凡是有挤占挪用住房公积金及项目贷款的地州市、县(市),都要成立由建设、财政、人民银行、监察、审计、法院等有关部门共同组成的清收住房公积金挤占挪用资金及项目贷款工作机构,全方位开展清欠工作,尽快收回住房公积金违规贷款和项目贷款。

今后,各级政府应采取措施杜绝挤占挪用资金情况的出现,要根据“谁审批、谁负责”的原则落实清收贷款责任人。对于因清收不力或是不履行清收责任而造成住房公积金损失的要按照国家和云南省的规定对有关领导和责任人进行必要的行政处分,构成犯罪的,要移交司法机关依法追究法律责任。

(二)建立住房公积金贷款风险监管体系

各地应建立住房公积金贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房公积金贷款全过程中。

首先,应加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查。根据有关部门对住房公积金所做审计报告和调查报告,加强对各地住房公积金管理委员会履行决策职责情况,住房公积金管理中心内部管理制度建立和执行财政、财务会计制度情况,依法提取风险准备金情况,管理费用实行“收支两条线”情况,公积金监管信息系统建立和运行情况的监督检查。

其次,对个人信用情况进行相应的评估,实现对个人住房公积金贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理。住房公积金管理中心与受托银行应定时会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避风险,对已发生贷款逾期回收的应尽快催收。

同时,受委托银行贷款放款后,应及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要的纠纷。

(三)强化内控约束机制和规范信息披露

首先,内部治理结构的设置要体现决策、经营、监督相互分离,相互制约。住房公积金管理的决策系统,执行系统和监察系统,应明确各自的职责权限,健全议事规则和决策程序,防止独断专行和决策失误。住房公积金管理中心则要全面推行内部工作目标管理,按照不同的岗位,明确工作任务,制定出完善的岗位责任制度、严格的操作程序和合理的考核标准。

其次,信息披露是强化市场约束、实现监管目标的重要环节。住房公积金管理中心应按照省住房公积金监管处要求的信息披露的原则、标准、内容、形式和责任人,在当地主流媒体上,及时、充分、客观地披露自身组织结构变动,特别是对其业绩、流动性、风险、控制权、战略发展有重大影响的信息,提高运作的透明度。充分发挥会计师事务所、资产评估事务所、律师事务所、资信评级机构等中介机构的力量,提高社会公众对信息披露的参与程度与监督力度,以更客观、全面、真实地反映住房公积金整体风险、收益。社会对住房公积金进行全方位的监督。住房公积金管理中心和委托银行应该随时为职工提供咨询服务,或电话查询服务,单位、职工和其他社会人员对职工所在单位、住房公积金管理中心或政府的职能部门挪用住房公积金等违纪违规现象都有揭发检举权和控告权。

同时,还应加强云南省住房公积金管理中心信息化建设。在这方面,昆明市走在全省前列。2009年底,昆明市住房公积金管理中心对原有的住房公积金管理信息系统进行了升级改造,新开发完成的住房公积金综合业务管理系统于2010年1月11日正式对外运行。新系统进一步规范了单位和职工住房公积金账户管理,对于防范住房公积金风险起了更大的作用。

总而言之,住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展。住房公积金风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个过程之中。因此,必须进一步加强制度建设,有效防范和化解住房公积金风险。

参考文献:

[1]资料来源:腾讯・大成网.云南去年房地产开发投资完成737.46亿元[EB/OL].

[3]资料来源:云南省电子政务网络管理中心网. 云南省建设厅、云南省财政厅、人民银行昆明中心支行关于印发《云南省住房公积金个人贷款管理(暂行)办法》的通知[EB/OL].

[4]资料来源:云南省电子政务网络管理中心网站. 云南省建设厅关于尽快完成住房公积金挤占挪用资金及项目贷款清收工作的通知[EB/OL].

第4篇：住房公积金贷款要求范文

为提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务；明确职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款；同时，此次《通知》还取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。有关人士认为，这些费用所占比例虽然不是特别大，但对购房者来说，还是会减少许多负担。这些收费项目的取消，不只是购房成本的降低，还可以简化许多手续与环节，为居民节约不少时间，带来许多好处。

门槛降低益于职工流动性需要

住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。为此，《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

按照《条例》规定，设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率，《通知》要求，未按照《条例》规定调整到位的分支机构，要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网，实现信息共享，简化贷款办理程序，缩短贷款办理周期。健全贷款服务制度，完善服务手段，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。

门槛降低给住房消费带来利好

《通知》后，笔者在当地有关部门采访了解到，由于当地公积金使用率偏高，提高首套房贷款额度的可能性不大。根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。但是，有不少市民有这样的疑问；因工作变动，在外地缴存了不少公积金，需要在本市买房，公积金能不能用来贷款？住房公积金管理中心有关负责人称，根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。按规定，凡购买本地行政区域内的商品房，并已办理网上签约的省内异地缴存住房公积金的职工，在公积金缴存地管理中心开具无贷款证明和公积金正常缴存证明后，可以在当地申请住房公积金贷款。

此外，如果市民是在居住所在地缴纳的公积金，想在省内其他城市买房，是否可以使用居住所在地的公积金进行贷款，具体要看外地公积金管理中心的具体政策，政策允许就可公贷，不允许就无法公贷。

在公积金的异地提取上，当地也有具体的政策。如果是在本市缴纳的公积金，想在外地用来买房，本市账户的余额也是可以提取的。在提取时需要提交的材料包括购房合同、机打发票、完税证明和房产证。房产证要在取得后三年以内，如果房产证过了三年有效期，也无法提取余额。笔者了解到，目前住房公积金都是属地化管理，各地的公积金管理和资金运行相对来说都是独立的，政策也各不相同，在公积金的异地使用上存在一定的门槛和不便。如果未来能建立统一的公积金平台，就能真正实现完全的异地使用。

根据目前的贷款条件，不少刚参加工作想买房的年轻人受限比较大。很多年轻人工作单位缴存公积金额度较高，即便没有连续缴存12个月，缴存到6个月就能贷到25万元，但是受12个月的限制无法公贷，影响了买房计划。有关人士分析，相比12个月的缴存时间，缴存6个月后账户里面的余额也会少很多。本市公积金贷款额度计算方式为账户余额的15倍，连续缴存时间短，可贷的公积金额度就相对会少，这是客观存在的问题。总的来说，公贷释放的信号是利好，在很大程度上可影响到购房者的购房预期。

门槛降低与新房贷政策起到“叠加效应”，针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。此次新规明确降低或取消多个项目收费，如降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。住房和城乡建设部表示，各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。

对此次出台的新规，业内专家表示，此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。如今，人们工作的流动性日益增强，许多人在就业地缴存公积金、却因房价过高等原因而选择回原籍购房，许多公积金费用白白缴存。新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。公积金异地贷款的细则，都会由各城市住房公积金管理中心统一制定和决策，因此说，该政策会对全国房地产市场的交易量起到促进作用，对于工作变动的居民也更加公平。

第5篇：住房公积金贷款要求范文

解读

连续缴存

时间减半

《通知》规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

链家地产市场研究部首席分析师张旭认为，现行公积金贷款必须连续缴存12个月才能申请，让不少因工作变动而断缴的职工无法正常使用公积金贷款，如今缴存时间减半，门槛将大大降低。

解读

房贷额度

有望调高

《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。

贷款额度受限、使用比例不高，是公积金贷款被诟病已久的问题。张旭认为，未来公积金贷款额度将有所放宽，比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。如果贷款额度调高，将提高公积金贷款的使用率，但贷款额度调整幅度不会太大。

解读

异地购房

贷款破冰

当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

第6篇：住房公积金贷款要求范文

【关键词】 房地产新政；去库存；住房公积金管理；对策

一、引言

我国住房市场自2008年以来，开发商快速扩张，导致房地产库存持续增长。根据国家统计局2015年11月11日公布的数据，至10月末，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，也意味着未来几年将有60多亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿多人居住。而住房市场从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。从需求看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。因此，作为住房公积金管理部门，探讨应对策略，就具有重要意义。

二、政策调控和需求分析

面对严峻的中国房地产经济，国务院及时出台了促进房地产产业健康发展的应急措施。2015年前10月，国家相关部委多次发文，要求住房公积金管理机构不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，继去年末央行开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，标志着2010年以来我国住房公积金使用收紧政策的结束，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。从中央到地方政府已出台的调整政策来看，原来住房公积金以解决缴存职工住房问题为主要任务，如今，缴存职工中绝大部分已经解决了住房，面临的是改善住房问题，或者为暂时没有建立住房公积金制度的子女解决住房，由本身的刚性需求变成家庭成员、直系亲属的刚性需求。

三、公积金政策应变分析

根据这一变化，要将住房公积金的适用范围由“解决住房”向“解决和改善住房”延伸。将住房公积金的服务对象由缴存职工本人，向缴存职工本人及其直系亲属拓展。将住房公积金提取范围扩大到购房、建房、修房、养房、租房等新领域，增加住房公积金贷款新品种，丰富贷款担保方式已成为各级政府住房公积金政策调整的主要方向和内容。综合各地出台的住房公积金政策，大致可以分为以下几种：

一是放宽住房公积金贷款条件，扩大贷款的对象范围，由原来规定的连续、足额缴存住房公积金一年以上条件缩短为连续、足额缴存住房公积金半年甚至三个月。二是提高住房公积金贷款最高额度，不再区分二手房房屋使用年限，最高贷款额度统一调整至房产抵押值的80%。三是降低贷款首付比例，把最低首付款比例由原购买商品房的不低于购房总价款的30%调整为20%。四是延长贷款期限，把贷款年龄限制由男60周岁女55周岁调整为男65周岁女60周岁，有的甚至把借款人的贷款期限最长调整为30年。五是放宽职工还款能力的限制，不以职工工资收入水平来测算贷款最高额。六是放开二套房贷，取消购房面积限制、发放异地贷款、组合贷款等；七是发放“公转商”贴息贷款，资金不足的住房公积金中心，由银行按照公积金中心审批的额度，先行发放商业性个人住房贷款，由住房公积金中心按月给予利差补贴，待住房公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回。八是简化程序，取消担保、公证等手续。

四、新政下的住房公积金管理对策

各项新政的实行，一方面，利用住房公积金的相应政策来刺激当前的房地产市场去库存，对房地产市场的调控功能和杠杆作用也开始显现出来；另一方面， 在整个政策调控实施过程中，住房公积金管理机构如何有效管理住房公积金，使之常态化、有效化、制度化，仍有几个方面的问题值得思考。

1、强化资金安全

公住房公积金制度是一项利国利民、惠及万家的好制度，它影响面很大，覆盖、保障和惠及的主要对象是普通的中低收入群体。资金是否安全，直接影响到广大缴存职工的切身利益。住房公积金助力房地产市场去库存，首当其冲就是提高贷款额度，下降首付比例。制定住房公积金个人贷款政策同时，要根据贷款人的实际情况实行差别管理，并提高有关政策的可预期性，即最大限度为住房公积金缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，将购房者的自住性需求、改善性需求转为实际需求，把加强管理、调整政策、稳健发展放到更加突出的位置。住房公积金贷款政策制定时既要注意风险控制，又要做到控高保低，向中低收入人群倾斜。广大的中低收入者家庭收入水平低，部分职工收入不稳定，偿还贷款能力不强，存在贷款人不能按照合同约定履行还款义务的隐患。影响了贷款的安全性，再加上贷款期限较长，增加了违约行为发生的可能。办理住房公积金贷款后，职工一部分收入需要用来偿还贷款本息，如果家庭出现其他变故如：借款人由于失业、伤残、离异或丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡等其他突发事件不能按期偿还贷款，可能会出现还款困难，造成贷款逾期，客观上成为贷款高风险人群。要建立一套较为完整的向中低收入群体倾斜的住房公积金政策，如，中低收入家庭职工贷款可先提取帐户内的住房公积金后再办理贷款；或是增加借款人的范围：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做为共同还款人等政策，减轻贷款的风险防范和实际支付能力的矛盾。住房公积金只有用于真正需要改善居住条件的广大中低收入职工，才能有力地促进当前房地产市场的健康发展，才能真正体现住房公积金的互助、保障性质。

2、强化机构监督管理和有效运作

在利用各种调控政策的同时，还要关注住房公积金管理机构的资金状况。目前各地住房公积金管理机构各自为政，资金分散使用，实行封闭管理，尚未形成自治区或省一级的资金统一调度平台，住房公积金流动性的合理机制也未建立。除了调整住房公积金贷款政策之外，住房公积金管理机构没有其他稳妥有效的途径调整住房公积金结构，用于抵御房地产市场变动形成的住房公积金风险。在住房公积金资金供不应求，贷款发放量和余额增大时，存量资金随之减少，资金链会绷得很紧，以致职工贷款需要轮候，打乱了职工的购房计划，损害了职工应享受的贷款权益。当资金供大于求时，资金大量闲置，又缺少住房公积金资金合理流出、不利于资金的保值增值。为解决这一状况，应建立一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的公积金运作模式和管理体系。按照现代金融机构的模式，进行金融运作，并纳入金融机构的主流监管体系，使之成为具备独立承担民事责任能力的金融机构。对资金进行整体配置，可真正解决住房公积金管理机构“资金富余”和“资金不足”的问题。在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，促进资金发挥最大经济效益和社会效益。既可以提高住房公积金资金的使用效率及投资收益，又发挥了住房公积金互助共济的功能。

3、建立长效机制

作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金制度及其管理机构，理所应当根据当地经济、社会、和房地产市场发展状况，结合地方政府要求，利用住房公积金贷款、提取、资金投放等手段，使房地产市场保持在稳健、可控范围。对住房公积金的政策调整时，应考虑住房公积金制度的自身发展，按照住房公积金自身资金运营规律和资金情况，量入为出，合理制定和调整政策，而不应是“头痛医头，脚痛医脚”，缺乏长效机制。既要保障住房公积金缴存者能根据自身经济状况、市场供求状况合理调整个人和家庭的住房消费，使不同层次的住房消费趋于合理。同时，也可以帮助已经建立住房公积金制度的职工在增强其住房消费实力的基础上，提升消费层次，改变住房消费结构，使社会不同阶层的住房供需处于基本的平衡之中。

五、结语

面对今天的住房市场，除了各项政策的综合运用，还要充分发挥住房公积金制度的互、金融性、调控性、双效益性（经济效益和社会效益）作用。建立住房公积金管理的长效机制，完善各项住房公积金政策，这是住房市场的现实需要，也是住房公积金自身发展的长远趋势。

第7篇：住房公积金贷款要求范文

关键词：住房银行；公积金；机构改组

一、设立国家住房银行，稳定房地产市场

在经历了十余年快速发展后，中国房地产由供给不足转向供过于求。短期来看，全国商品房库存处于历史高位，在建+待售面积超过60亿平方米，按照33平方米的人均居住面积，透支了接近2亿人的住房需求。中长期来看，房地产供求关系随人口结构过拐点而调整。15-64岁劳动年龄人口是购房主体，该年龄段人口比例越高购房需求越旺盛，反之则存量房、待售房越多，而中国劳动力人口比例在2010年见顶后持续回落。

但与此同时，相当一部分住房需求有待释放。一是高房价限制了部分城市居民购房需求。根据清华大学等机构的《中国居住小康指数2012》，40个大中城市平均住房自有率为78.6%，北上广深四大一线城市垫底，其中上海市住房自有率仅为67.9%。二是2014年人户分离人口有2.98亿人，尽管进入城市生活，但其中多数人并未进入商品房市场。三是中国城镇化率还很低（2014年为54.77%），仅略高于世界平均水平（2014年为53.39%），未来仍有大量农村人口向省市迁移。

成立国家住房银行，有助于释放住房需求并消化库存。稳定房地产市场是避免系统性金融风险的必要前提，房地产不稳，则中国经济不稳，必须加快消化高企的商品房库存。《中国居住小康指数2012》也显示，48.4%的受访者认为住房问题应靠政策支持，因此政府有必要想办法满足合理的住房需求。可借鉴美国的两房模式，成立中国版住房银行，通过购买商业银行的房地产抵押贷款，盘活信贷资产存量，降低房贷利率并提高商业银行的放贷意愿。

个人住房贷款存量与居民部门债务占GDP比例均较低，也为成立国家住房银行提供了条件。一是住房抵押贷款规模有较大增长空间，为国家住房银行提供业务来源。2014年年末中国个人住房贷款余额为11.5万亿元，占当年GDP的比例仅为18%，而同年美国未偿还住房抵押贷款占GDP比例为54%。二是居民部门杠杆率低，房地产抵押贷款发生系统性违约的概率不大。根据国际结算银行的数据，2007年美国发生次贷危机时居民杠杆率为95.5%，而2015年1季度中国居民杠杆率仅为37%，也远低于同期美国的65.9%和日本的77.1%。

二、政策性住房金融制度的国际经验

本文通过对相关国家政策性住房金融制度的梳理，以期为中国住房金融制度改革提供些许参考。

第一，为稳定住房市场或改善民生而设立。建立政策性住房金融制度，一是为稳定住房市场。大萧条时期美国房地产业深受冲击，1933年一半以上的住房抵押贷款出现危机。

胡佛政府上台后建立了住房贷款担保制度和联邦住房贷款系统、成立房利美，构建了美国政策性住房金融制度的基础。另一种是改善民生。二战后日本住房严重短缺，但住房投资建设资金匮乏，房地产业发展缓慢。1950年出台《住宅金融公库法》，设置住宅金融公库，为建房购房提供长期、低息贷款。1955年新加坡建立住房公积金制度，公积金通过建屋发展局用于建设组屋和发放低息贷款，实现“居者有其屋”计划。

第二，成立专门机构负责运营。第一种是依据法律设立公共机构专司政策性住房金融业务。如美国联邦住房管理局和吉利美均为美国联邦住房和发展部下辖机构，高管由美国政府任命。新加坡中央公积金局依据《中央公积金法》设立，总经理由总理任命。第二类是住房储蓄银行，吸收会员储蓄并向会员发放住房贷款，该模式比较典型的是德国住房储蓄银行体系。第三类是专业金融机构，专门负责政策性住房资金的筹集、贷款或担保增信，比较典型的有美国两房与加拿大的全国抵押贷款与住房公司。

第三，资源来源稳定多样。稳定的资金来源是政策性住房金融机构长期运行的基础，根据国际经验，资金来源主要有四类：一是强制储蓄，即要求将企业雇员收入的一定比例存入政策性住房机构，以此使雇员有享受低息住房贷款的权利，分企业和雇员缴存与企业单方缴存两种。二是合同储蓄，即储户与住房金融机构签订储蓄合同，在储户存储到达一定金额后，即可按合同规定获得与存款利率和存款数额挂钩的住房贷款。三是专项债券，通过发放抵押贷款融资证券（MBS），如美国的两房与吉利美、丹麦住房抵押贷款银行所发行的专项债券。四是专项基金，通过国家立法，吸纳各类政策性资金组成专项基金，定向用于发放住房贷款。

第四，提供多种融资工具。为满足中低收入家庭合理的住房需求，各国提供多样化的融资工具。一是发放低息贷款。因住房抵押贷款期限通常较长，购房者实际成本对利率变动非常敏感，发放低息贷款有效降低了其负担。二是提供信用担保。在中低收入家庭购房时，对其提供信用担保，能提高商业银行发放住房抵押贷款的意愿，降低首付比例，同时因信用等级的提高可获得更低的住房抵押贷款利率。三是贷款流动性支持。购买商业银行住房抵押贷款，通过结构化设计后在二级市场出售，将商业银行流动性差的住房抵押贷款转化为现金，加快了资金周转。资金占用成本的降低提高了商业银行发放住房抵押贷款的意愿，购房者也能获得利率更低的贷款。

三、中国公积金中心改组成国家住房银行的可能性

自1991年上海借鉴新加坡建立住房公积金制度起，历经20余年发展，中国公积金管理中心体系已形成相当规模，为改组成国家住房银行奠定了基础。

第一，机构设置完备，可整合改组。目前全国共有住房公积金管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人。现有公积金管理机构覆盖范围广，可直接将各管理中心与业务网点直接改组为分行和支行，在中央层面设置总行，总行对分行和支行实行垂直管理，并将该银行系统归类为政策性银行。因国家住房银行业务与现有公积金管理系统相似，可直接将原有雇员受聘为国家住房银行员工。

第二，留存大量资金，启动资金充裕。一是目前全国住房公积金贷款风险准备金中有500亿元的超额拨备，可直接转化为国家住房银行的注册资本金。二是可借鉴国家开发银行模式，财政部和中央汇金公司可作为出资人向国家住房银行提供资金作为注册资本金，行使股东权利。

第三，国家可给予政策支持，保证资金来源稳定。一是延长申请住房抵押贷款前缴纳公积金期限，当前缴纳公积金半年即可申请公积金贷款，延长期限有助于扩大资金来源。二是发行专项金融债，因国家住房银行享受国家信用，可通过此渠道获得低息资金来源。三是发行住房抵押贷款证券（RMBS），将存量住房抵押贷款通过结构化设计后打包出售，将未来收益转化为现金，改善现金流状况。（作者单位：中央财经大学中国经济与管理研究院）

参考文献：

[1] 耿杰中.住房公积金发展与改革的若干思考[J].中国行政管理，2014（04）.

第8篇：住房公积金贷款要求范文

一、提高住房公积金使用效率的重要意义

2015年3月15日，总理在十二届全国人大三次会议后的记者会上表示：“中国房地产市场需求是刚性的，我们鼓励居民自住型住房和改善性住房，来保持房地产市场长期平稳健康发展。”住房和城乡建设部2015年3月以来多次召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率，使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。

以常州市为例，住房公积金个贷率已连续9年始终保持在90%以上，平均提取率达61%。2015年8月末，全市住房公积金贷款余额已达到201亿元，总量居全市个人住房贷款机构第一，有力地支持了职工群众使用住房公积金改善居住条件。

二、住房公积金使用效率低的原因

住房公积金使用率低的原因较多，既有主观原因也有客观原因：一是住房公积金实施属地化管理，各地依照本地区情况制定当地的使用政策，各地使用政策差异较大，管理模式也各不相同；二是各地房地产市场发展程度不同，房地产市场繁荣的地区购房融资需求较为旺盛，住房公积金使用率相应就高，反之亦然；三是涉及住房消费的信息共享不够。表现在形式上主要是使用品种偏少，审批手续繁复，限制使用的条框多。

三、提高住房公积金使用效率的措施

提高住房公积金的使用效率，首要必须化繁为简，减少限制。

（一）不断优化使用政策

让群众与住房相关的消费都能用到、用好，始终是常州住房公积金的使用方向。

1.围绕住房消费放宽提取政策

常州市在2005年就实施了贷前提取支付首付、贷后提取按月抵扣住房公积金贷款本息的基础上，2010年以来，又持续出台了5个支持使用住房公积金归还各类住房贷款办法，实施了使用住房公积金支付包括保障房、单位住房、社会住房房租的3个规定，2次明确了对生活特困和患大病职工使用住房公积金解困的办法。每年提取住房公积金中，住房消费提取占80%以上。

2.围绕购买住房融资改进贷款政策

自2009年以来，结合房地产市场有起有伏的变化、群众刚性住房融资需求逐年增长的情况，常州市先后出台12项贷款规定，既有降低首付比例、提高贷款额度，也有开展贷款贴息等，始终保持住房公积金贷款政策对住房消费的正面导向，提高对职工的融资支持力度。

（1）逐步提高住房公积金贷款额度。先后4次将住房公积金贷款最高额度从30万元调高到60万元，使贷款额度与基本住房总价之比始终保持在80%左右。其中购买首套房或购买经济适用住房的低收入缴存额较少的职工，保底贷额度从15万元提高到今年的36万元，提高了140%； 2015年上半年住房公积金户均贷款32万元，比2011年增长28%。

（2）创新流动性管理手段，2015年8月以常州住房公积金个人贷款为基础资产的资产支持证券“平安汇通公积金1号专项资产管理计划”成功发行，6.19亿元的发行量创目前住房公积金行业资产证券化的单笔最大融资额。通过证券化盘活存量资产，缓解资金供需矛盾，进一步了加快贷款发放速度，8月末全市贷款轮候量较7月下降约60%。

（3）开发了住房公积金贷款转商业性补息贷款、商业性贷款转住房公积金贷款两类4个贷款新品种。2009年9月以来，累计为1.5万户发放42亿元住房公积金贷款转商业性住房补息贷款，为3633户职工办理了8.56亿元的商业性贷款转住房公积金贷款。

（4）常州还加大了对住房公积金贷款群众的贴息贴费的力度。2014年以前，由住房公积金中心主导实施贴费降负，贷款担保费先后两次下降，降幅达到50%。2014年10月9日起全部取消贷款担保收费，职工办贷户均减负1650元。2012年起常州住房公积金对贷款后的困难家庭“雪中送炭”――贷款贴息，低保特困户最高可减免贷款利息5000元。目前该中心通过住房公积金贷款转商业性贷款补贴息差、困难家庭贷款贴息方式，对贷款职工的每年补助达到3000万元。

住房公积金使用政策的不断拓展，使住房公积金支持地方房地产的份额持续扩大。今年上半年，全市每3个购房家庭有1个申请公积金贷款，全市销售的340万平方米商品房中，使用住房公积金贷款购买的达143万平方米，占比达到42%。

（二）不断简化业务手续

为了实现便民服务，常州市住房公积金中心不断自找压力，提升服务速度。

1.实施一窗式审批提升业务效率

常州住房公积金业务2004年就实施一窗式及综合柜员制审批，通过内部授权，一个窗口直接审批，可以基本完成材料审核和业务办理全流程，当场办结。职工只要带齐相关资料，到一个窗口可以一次性办结所有提取、贷款、银行支付、查询等事项，办理过程大大缩短。以住房公积金贷款同时提取为例，职工从初审、复审、办理担保和支付手续，整个贷款业务流程前后仅需45分钟。

流程简化的同时，常州也不断简化业务材料：提取自2004年起即取消单位审核及证明，住房公积金中心直接审批和即时支付；贷款自2007年起不需提供收入证明，各类证明大幅度减少。还款银行也不受住房公积金开户银行及开发单位资金银行的限制，由职工自行选择。

2.应用信息技术提升业务效率

（1）开通直连支付提升资金效率。通过与7家商业银行开通直联支付接口，住房公积金提取资金在公积金窗口就可以直接电子到账，消除了职工为一笔业务而在公积金窗口、银行窗口两头排队现象，提取效率提升一倍以上。该技术应用一年半以来，已办理提取7.17亿元，为1.65万人次提供便利。

（2）落实信息共享落实风险防控。住房公积金中心通过与人社、人行、民政、房管实行信息共享，办理住房公积金提取还贷、个人缴存登记、逐月提取还贷3项业务只要凭身份证就可当场办结，购房合同、契税发票全部当场在线验证。

（3）引入电子影像减少复印材料。2014年上线的住房公积金业务系统采用电子影像采集技术，取消了所有复印材料，全年使职工减少各类复印材料相当于55万张A4纸，极大减少了资源支出。

3.创新管理提升业务效率

办得快，不仅仅体现在服务感受上，还应当体现在贷款发放速度上。面对长期90%以上的使用率带来的流动性紧张矛盾，常州住房公积金实施了“内外并举、双向调控”的管理措施。在内部，一方面早在2008年就制定了营运资金分类调控办法，开展资金全市有偿统调实行削峰填谷。另一方面通过目标责任考核不断扩大制度覆盖面，以新增扩面带动资金归集形成良性循环。在外部，灵活创新地推行公转商贷款、按年提取还商贷鼓励办商贷等业务，有序分流群众贷款需求，并与开发商协调达成协议，未达放款进度的在建项目实行中心预先受理申请、开发商给予商贷同等优惠，安抚职工等待心情。实践证明这些内外举措有力应对了流动性紧张局面，常州住房公积金贷款总体保持了二手房抵押登记后十五天发放、商品期房符合放款条件后一个月发放的放款速度。

（三）不断提高服务水平

完善服务硬环境，如何让群众“就近办、马上办、简单办、能办成”，常州住房公积金的体会是持续创造与职工群众对话环境，依照他们的需求不断推出利民措施。

1.打造综合服务平台

适应移动互联、网上办公发展趋势，打造远程服务平台，不断优化住房公积金网站、网上服务厅、住房公积金微博和12329服务热线的线上服务能力。目前常州住房公积金网站年点击量超过200万人次，网上互动咨询每年4000人次，网站访问量居常州政府网站群第一；先后两次对12329扩容，每年受理话务25万人次以上，转人工接通率始终保持在85%以上；网上服务厅可以受理职工账户设立、封存、启封等九类单位业务，已有1.09万家单位登记注册，占在缴单位总数的53%。

2.坚持走进企业一线

与企业和职工对话，了解透他们的需求，听取他们的意见建议。去年召开了12场企业代表座谈会，发放255份征求意见表，将征集到的132条建议作为改进住房公积金使用和服务的突破口。特别是去年下半年全面提取网上服务厅的办事能力，实现单位业务的全部网上受理，既方便缴存单位及时办理业务，还缓解了公积金窗口服务压力，减少了窗口70%的单位业务量。

第9篇：住房公积金贷款要求范文

关键词：个人住房贷款；风险、对策

一、引言

随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。

具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。 贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。 1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。 2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。 个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。 对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。 近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。 但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

二、当前个人住房贷款出现的风险

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。

（一）个人的信用风险

目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为： 1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。 3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。

（二）信贷风险

1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。 2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。 3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。 4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。 5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。

（三）银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。 从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。