县城商业发展趋势精选(九篇)
第1篇：县城商业发展趋势范文
关键词：吉林省；县域经济；城镇化。
2010年政府工作报告中提出“壮大县域经济，大力发展县城和中心镇基础设施和环境建设，引导非农产业和农村人口有序向小城镇集聚”。县域经济是国民经济的基础层次，是地区经济发展的重要因素，县域经济的发展不仅是富民兴县的关键，也是地区综合经济实力和水平的体现。县域经济的发展方向是城镇化、工业化、现代化。城镇化建设对于县域经济的发展具有决定意义。城镇化的本质是改变农民的社会关系，是人口经济活动的转移过程，[1]是区域发展问题，它所解决的是区域的增长极问题。大力推进城镇化，就是从城乡二元结构向现代经济结构转换的过程，使农村剩余劳动力较大规模地转入工业部门和城镇就业，是发展农业和农村经济的重要前提和根本出路。
2007年全国县域社会经济综合发展测评中，吉林省无一县进入全国百强县。全国县域经济强县人均地区生产总值达到30130元，农民人均纯收入约为5760元，分别是全国平均水平的161·44%、139·15%。吉林省县域经济的平均规模为地区生产总值65·9亿元，地方财政一般预算收入4·08亿元，人均地区生产总值14559元，农民人均纯收入达到4130元。全国百强县（市）人均生产总值约为吉林省“十强县”县均生产总值的2倍。吉林省与全国差距最大的是县域经济，而且这种差距有继续拉大的趋势。[2-3]
一、吉林省制约县域城镇化发展的因素。
1·城镇基础设施功能与县域经济发展水平不协调。
2007年吉林省城镇化率为53·16%,而同期全国城镇化率为44·9%,高城镇化率使吉林省小城镇数量不断增加，2007年底，行政区划乡镇、街道890个，其中建制镇423个，街道269个，乡198个，[2-3]但城镇的经济实力不强，尤其是县、乡工业化发展比较滞后，严重制约经济的正常发展，影响城镇化的推进。存在工业化滞后于城镇化的现象，具体表现在城市设施指标低于全国水平，吉林省城镇内在的功能发展缓步不前，在文化、医疗、通讯、投资方面表现出了城镇人口的生活质量偏低的现象。原因在于城镇的发展缺乏有效的工业化水平做支撑，城镇自身缺乏吸引力。过高地估计了城镇的自我进化能力，相关的管理部门对城镇的发展潜力和处理能力没有正确的认识，没将城镇真正作为企业的生存载体，工业化与城镇化关系完全失衡。
2·产业结构转换缺乏关联激活机制，制约城镇发展的工业基础。
2007年吉林省县域GDP中三次产业结构为26·6∶38∶35·4,与全省GDP三次产业结构比例14·8∶46·9∶38·3相比，第一产业比重过高，第二、三产业比重低，产业结构不合理是由于缺乏农民转产的关联机制，而农民实现转产的县域工业载体与黑龙江、辽宁两省相比明显落后。
其原因在于县域企业的利润结构和收入结构都以农业为基础，而真正发展乡镇工业没有有效的农业关联产业作基础，如吉林省过度依靠以农业为基础的加工业的发展，使相关联产业只局限于农副业的发展，县域工业发展很少，无法激活产业结构转换，使产业结构转换出现了逆向趋势，一定程度上加剧了产业结构的不合理。同时，各级政府领导和管理部门重视城市大工业、大项目，不惜举债将规划区“做大”以获取土地开发的短期收益，忽视小城镇工业化发展和对农村产业布局的规划和引导。片面认为城镇化的推进就是将农村变成城市，忽视对农村产业结构的调整和改造，使作为城镇发展支撑的工业发展明显滞后。
3·缺乏龙头企业作先导，城镇对劳动力没有足够的吸引力。
吉林省农民收入的结构以农业为主，二三产业的收入偏少，说明工业的发展水平未达到充分的吸引劳动力就业的程度，其关键是缺乏县域主导产业的发展，尤其是龙头企业的发展。吉林省县域企业规模不大，吸引力差，提供的就业机会少，使得农民唯有从事第一产业来实现生存需要，出现了虚高的城镇化率。县域的企业关键不是做大，而是做活，做出特色。依托龙头企业发展来推进城镇化，发展二、三产业创造更多的就业机会，需要发展主导产业以增加吸引力和吸纳劳动力的能力。
4·县域城镇规模较小，极化中心不易形成。
吉林省县域城镇的吸纳和集聚
能力弱，没有真正地成为城乡边缘区的极化中心。2007年底吉林省行政区划乡镇423个，总人口1179·1万人，占全省总人口的44·8%,市辖镇平均人口为2·3万人，县辖镇平均人口为2·7万人。而吉林省人口在4万人以下的镇多达373个，占乡镇总数的80%,其中2万人以下的镇，如果扣除农业人口，实际镇区的人口不到1万人。2007年吉林全省镇区人口平均约为8600人，而5000人以下的小城镇有262个，占全省小城镇总数的57·7%。[2-3]小城镇人口规模不够，经济实力弱，集聚效应难以产生，这些都从根本上制约了吉林省小城镇对周边乡村的辐射能力。
二、利用县域经济推进城镇化发展的对策建议。
依据新形势下城镇发展的要求，吉林省在新的利好政策的注入下，充分利用县域经济的优势来推进城镇化进程，以县域的外向型经济来推进城镇化、以集聚型经济升级城镇化、以城乡结合经济逐步推进人口城镇化，通过这三种形式的县域经济的发展，将县域城镇所要求的人口、资源调动起来，实现符合环境的协调可持续发展的经济发展方式，利用经济的推动力将城镇升级。
1·利用县域外向型经济发展推进城镇化在长吉图开发开放政策的机遇下，吉林省应加大对外开放的广度和深度，提升经济的外向性。
县域经济作为一种特色经济和灵活性比较大的经济体需要在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争，所以各县域依据“引进来”和“走出去”的指导方针，通过以下方式来实现经济推动城镇化：[4]一是利用招商引资，改变城镇发展的被动方式，为城镇经济发展提供更广的资金来源路径。二是在国际金融危机的背景下，在出口型企业向内需型经济转型的过程中，实现产业的承接，加强国际合作，发展城镇产业基础。这使城镇化和县域发展可以更充分利用外向化的优势因素，以外向促改革、促调整、促发展。
第一，利用招商引资，改变城镇发展的被动方式。吉林省各县域在充分利用长吉图一体化发展的同时，通过鼓励和吸引外资投资吉林省原有的优势重点发展行业，将集中于大城市的产业发展到县域城镇，通过招商引资的扩展，加快各种生产要素在县域内聚集，促进外资注入县域项目，由单一拓展县域发展产业链过渡到商业利润链，提供激励机制，促进县域经济超常规、跨越式发展。招商引资是实现县域经济外向性发展的重要引擎，以外资企业未来的商业利润来换取县域经济发展的资金，增加了县域城镇融资的渠道，这也改变了城镇的发展被动的局面，增强了自身的吸引力和聚集力。具体要求：一要不断创新招商引资的方式方法，提高招商引资的效果。深入研究国内外经济发展的新趋势和资本流动、产业转移的新特点，积极创新网络招商、产业链招商等招商引资方式，精心组织参加投洽会和各类专场招商活动，扩大招商引资规模，招商主体由政府为主转向企业、中介组织为主。二要围绕产业链招商，围绕培育支柱产业、骨干企业招商，实施外向带动战略，发展内拓外联的创汇经济。[5]
第二，实现产业承接，拓展国际合作，发展城镇产业基础。吉林省必须在搞清各县域产业发展的现实格局和比较优势的基础上，按照县域自身的产业层次和发展条件的优劣，积极扩大外引内联，加强与县外的经济联合与协作，由于有潜在的利润源可以吸引东部沿海发达地区以出口带动的企业来投资办厂，县域可以进一步增加吸引力和更多的就业机会。这为产业基础处于萌芽状态的城镇注入了活力，并可以充分地吸收和利用承接产业的优势条件，在更大范围内实现土地、劳动力、资金等生产要素的优化配置，这对城镇的发展有不可估量的重要意义。具体要求：各县域城镇拥有构建与日本、韩国、欧洲的产业协作区的地域基础，可以引进一批产业关联度大、技术含量高、辐射带动力强的重大项目。为县域提升竞争力，通过产业协同区升级为主体功能区，为城镇集群式发展打下良好的基础。在引进项目中，加强与发达地区的产业合作、区域合作，承接国内外发达地区的产业转移，积极主动承接沿海地区和周边大城市的产业转移，利用产业转移契机，拓展发展空间，实现优势互补、互利共赢，促进区域产业结构调整和深化经济的市场化改革。注重引进一些技术档次高、成长性好、环保和有利于提升本地产业链的大企业和大项目。重点创新合作机制，放大合作效应。创新国际合作机制，构建国际交流合作平台，这是提升图们江国际合作机制的重要举措。要建设与国外接轨的图们江区域更加灵活开放的对话机制、交流机制等长效机制。在东北亚投资贸易博览会的基础上，继续完善各种国际性高层论坛、商务活动机制。
第2篇：县城商业发展趋势范文
【关键词】吉林省；县域经济；城镇化。
2010年政府工作报告中提出“壮大县域经济，大力发展县城和中心镇基础设施和环境建设，引导非农产业和农村人口有序向小城镇集聚”。县域经济是国民经济的基础层次，是地区经济发展的重要因素，县域经济的发展不仅是富民兴县的关键，也是地区综合经济实力和水平的体现。县域经济的发展方向是城镇化、工业化、现代化。城镇化建设对于县域经济的发展具有决定意义。城镇化的本质是改变农民的社会关系，是人口经济活动的转移过程，[1]是区域发展问题，它所解决的是区域的增长极问题。大力推进城镇化，就是从城乡二元结构向现代经济结构转换的过程，使农村剩余劳动力较大规模地转入工业部门和城镇就业，是发展农业和农村经济的重要前提和根本出路。
2007年全国县域社会经济综合发展测评中，吉林省无一县进入全国百强县。全国县域经济强县人均地区生产总值达到30130元，农民人均纯收入约为5760元，分别是全国平均水平的161·44%、139·15%。吉林省县域经济的平均规模为地区生产总值65·9亿元，地方财政一般预算收入4·08亿元，人均地区生产总值14559元，农民人均纯收入达到4130元。全国百强县（市）人均生产总值约为吉林省“十强县”县均生产总值的2倍。吉林省与全国差距最大的是县域经济，而且这种差距有继续拉大的趋势。[2-3]
一、吉林省制约县域城镇化发展的因素。
1·城镇基础设施功能与县域经济发展水平不协调。
2007年吉林省城镇化率为53·16%,而同期全国城镇化率为44·9%,高城镇化率使吉林省小城镇数量不断增加，2007年底，行政区划乡镇、街道890个，其中建制镇423个，街道269个，乡198个，[2-3]但城镇的经济实力不强，尤其是县、乡工业化发展比较滞后，严重制约经济的正常发展，影响城镇化的推进。存在工业化滞后于城镇化的现象，具体表现在城市设施指标低于全国水平，吉林省城镇内在的功能发展缓步不前，在文化、医疗、通讯、投资方面表现出了城镇人口的生活质量偏低的现象。原因在于城镇的发展缺乏有效的工业化水平做支撑，城镇自身缺乏吸引力。过高地估计了城镇的自我进化能力，相关的管理部门对城镇的发展潜力和处理能力没有正确的认识，没将城镇真正作为企业的生存载体，工业化与城镇化关系完全失衡。
2·产业结构转换缺乏关联激活机制，制约城镇发展的工业基础。
2007年吉林省县域GDP中三次产业结构为26·6∶38∶35·4,与全省GDP三次产业结构比例14·8∶46·9∶38·3相比，第一产业比重过高，第二、三产业比重低，产业结构不合理是由于缺乏农民转产的关联机制，而农民实现转产的县域工业载体与黑龙江、辽宁两省相比明显落后。
其原因在于县域企业的利润结构和收入结构都以农业为基础，而真正发展乡镇工业没有有效的农业关联产业作基础，如吉林省过度依靠以农业为基础的加工业的发展，使相关联产业只局限于农副业的发展，县域工业发展很少，无法激活产业结构转换，使产业结构转换出现了逆向趋势，一定程度上加剧了产业结构的不合理。同时，各级政府领导和管理部门重视城市大工业、大项目，不惜举债将规划区“做大”以获取土地开发的短期收益，忽视小城镇工业化发展和对农村产业布局的规划和引导。片面认为城镇化的推进就是将农村变成城市，忽视对农村产业结构的调整和改造，使作为城镇发展支撑的工业发展明显滞后。
3·缺乏龙头企业作先导，城镇对劳动力没有足够的吸引力。
吉林省农民收入的结构以农业为主，二三产业的收入偏少，说明工业的发展水平未达到充分的吸引劳动力就业的程度，其关键是缺乏县域主导产业的发展，尤其是龙头企业的发展。吉林省县域企业规模不大，吸引力差，提供的就业机会少，使得农民唯有从事第一产业来实现生存需要，出现了虚高的城镇化率。县域的企业关键不是做大，而是做活，做出特色。依托龙头企业发展来推进城镇化，发展二、三产业创造更多的就业机会，需要发展主导产业以增加吸引力和吸纳劳动力的能力。
4·县域城镇规模较小，极化中心不易形成。
吉林省县域城镇的吸纳和集聚能力弱，没有真正地成为城乡边缘区的极化中心。2007年底吉林省行政区划乡镇423个，总人口1179·1万人，占全省总人口的44·8%,市辖镇平均人口为2·3万人，县辖镇平均人口为2·7万人。而吉林省人口在4万人以下的镇多达373个，占乡镇总数的80%,其中2万人以下的镇，如果扣除农业人口，实际镇区的人口不到1万人。2007年吉林全省镇区人口平均约为8600人，而5000人以下的小城镇有262个，占全省小城镇总数的57·7%。[2-3]小城镇人口规模不够，经济实力弱，集聚效应难以产生，这些都从根本上制约了吉林省小城镇对周边乡村的辐射能力。
二、利用县域经济推进城镇化发展的对策建议。
依据新形势下城镇发展的要求，吉林省在新的利好政策的注入下，充分利用县域经济的优势来推进城镇化进程，以县域的外向型经济来推进城镇化、以集聚型经济升级城镇化、以城乡结合经济逐步推进人口城镇化，通过这三种形式的县域经济的发展，将县域城镇所要求的人口、资源调动起来，实现符合环境的协调可持续发展的经济发展方式，利用经济的推动力将城镇升级。
1·利用县域外向型经济发展推进城镇化在长吉图开发开放政策的机遇下，吉林省应加大对外开放的广度和深度，提升经济的外向性。
县域经济作为一种特色经济和灵活性比较大的经济体需要在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争，所以各县域依据“引进来”和“走出去”的指导方针，通过以下方式来实现经济推动城镇化：[4]一是利用招商引资，改变城镇发展的被动方式，为城镇经济发展提供更广的资金来源路径。二是在国际金融危机的背景下，在出口型企业向内需型经济转型的过程中，实现产业的承接，加强国际合作，发展城镇产业基础。这使城镇化和县域发展可以更充分利用外向化的优势因素，以外向促改革、促调整、促发展。
第一，利用招商引资，改变城镇发展的被动方式。吉林省各县域在充分利用长吉图一体化发展的同时，通过鼓励和吸引外资投资吉林省原有的优势重点发展行业，将集中于大城市的产业发展到县域城镇，通过招商引资的扩展，加快各种生产要素在县域内聚集，促进外资注入县域项目，由单一拓展县域发展产业链过渡到商业利润链，提供激励机制，促进县域经济超常规、跨越式发展。招商引资是实现县域经济外向性发展的重要引擎，以外资企业未来的商业利润来换取县域经济发展的资金，增加了县域城镇融资的渠道，这也改变了城镇的发展被动的局面，增强了自身的吸引力和聚集力。具体要求：一要不断创新招商引资的方式方法，提高招商引资的效果。深入研究国内外经济发展的新趋势和资本流动、产业转移的新特点，积极创新网络招商、产业链招商等招商引资方式，精心组织参加投洽会和各类专场招商活动，扩大招商引资规模，招商主体由政府为主转向企业、中介组织为主。二要围绕产业链招商，围绕培育支柱产业、骨干企业招商，实施外向带动战略，发展内拓外联的创汇经济。[5]
第二，实现产业承接，拓展国际合作，发展城镇产业基础。吉林省必须在搞清各县域产业发展的现实格局和比较优势的基础上，按照县域自身的产业层次和发展条件的优劣，积极扩大外引内联，加强与县外的经济联合与协作，由于有潜在的利润源可以吸引东部沿海发达地区以出口带动的企业来投资办厂，县域可以进一步增加吸引力和更多的就业机会。这为产业基础处于萌芽状态的城镇注入了活力，并可以充分地吸收和利用承接产业的优势条件，在更大范围内实现土地、劳动力、资金等生产要素的优化配置，这对城镇的发展有不可估量的重要意义。具体要求：各县域城镇拥有构建与日本、韩国、欧洲的产业协作区的地域基础，可以引进一批产业关联度大、技术含量高、辐射带动力强的重大项目。为县域提升竞争力，通过产业协同区升级为主体功能区，为城镇集群式发展打下良好的基础。在引进项目中，加强与发达地区的产业合作、区域合作，承接国内外发达地区的产业转移，积极主动承接沿海地区和周边大城市的产业转移，利用产业转移契机，拓展发展空间，实现优势互补、互利共赢，促进区域产业结构调整和深化经济的市场化改革。注重引进一些技术档次高、成长性好、环保和有利于提升本地产业链的大企业和大项目。重点创新合作机制，放大合作效应。创新国际合作机制，构建国际交流合作平台，这是提升图们江国际合作机制的重要举措。要建设与国外接轨的图们江区域更加灵活开放的对话机制、交流机制等长效机制。在东北亚投资贸易博览会的基础上，继续完善各种国际性高层论坛、商务活动机制。
2·利用县域集聚经济的发展升级城镇化。
在区域一体化的要求下，集聚经济的发展成为了必然的趋势。集聚经济是一种渐进式的经济，要求在积累足够的生产要素的情况下发挥集聚的优势，集聚经济的优势是可以实现县域内生产要素的自由流动和重新组合，增加集聚中心的吸引力，使生产要素能更好地向城镇集聚。[6]所以吉林省各县域依据自身的区位优势，通过经济的集聚来升级城镇化成为了一种有效的方式。
吉林省应调整农业产业结构，为集聚经济的实现提供足够的生产要素，以适应未来城镇的发展方向；发展关联性产业，促进县域之间的经济联系，在交通运输设施上实现共享共建，避免重复建设，实现资源的最大利用率；基于主体功能区建设来推进城镇土地的有效流转，保障城镇发展的有序进行。
第一，通过产业结构调整为集聚经济的实现提供足够的生产要素，在县域范围内通过调整农业产业结构，逐步实现以特色为基础的农业产业化、特定的工业品生产体系的构建和特定服务产品供给体系所构建的县域经济。通过县域具体的实际情况来确定未来产业的发展方向。调整农业产业结构的目标不在于产业的提高与升级，而在于使产业的转换更符合城镇发展的要求，通过产业的调整和转换利用已有的集聚要素，并伴随着城镇自身发展所要求的规模的扩大，可以使集聚经济更可能符合县域特色经济发展的要求。尤其是在实现产业的转型过程中，以农业作为基础的县域在转型中，为防止稀缺资源的浪费，更需要合理地将县域发展的有效要素进行集聚，实现集聚经济，将民生进步作为衡量产业结构调整优劣的标准，以经济的升级为起点为城镇的升级打好基础，克服盲目的城镇化。
利用集聚经济来推进城镇化需要做到以下几点：一是产业结构的调整与升级，要注重调整，因为农业的抗风险能力低，升级条件成本高，所以要在稳固原有的产业优势的基础上进行升级，克服盲目的跟风调整。二是在大规模的生产性投入上要量力而行，把握投入的最佳时机，在有条件的县域实现生产工具的升级和农业产业化发展。三是对城镇进行合理的规划，不以损害农业来发展城镇，通过规划来实现城镇发展的最佳布局。
第二，通过发展关联性主导产业来推进县域城镇集群式发展。依据已存在的县域规模和集聚优势，县域城镇要在更多的相邻城镇中实现分工合作，打破计划经济时期形成的“条块分割”和垂直分工联系，加强县域之间以及县域与中心城镇产业发展协调和经济横向联系。吉林省的中、东部具有打造城市带的先天优势，而这也是吉林省目前发展状况的要求，因为一个区域如果没有一个城市带（群）作依托，就无法在这一区域形成强有力的增长极。由于省内双核心城市长春、吉林在集聚发展的同时，扩散效应作用不明显，城镇之间的县城经济联系较弱，县域分布也表现出明显的地带性分异。所以在相邻的县域之间发展产业关联性高的主导产业，可以加强相邻县域的经济联系，通过比较优势互补的方式促进县域经济的发展，成为了一个高度整合的集群式经济发展带，经济发展的要求必然加速城镇的集群式的发展，借助集群式发展可以整合区域内的产业和市场，可推进长吉图区域内及与其相关的省内其他地区高速公路、铁路、民航、水利、能源、市政、环境等重大基础设施项目建设，实现资源的优化配置，培育地区性的主导产业，使工业对经济增长的贡献率日益提高，为农村劳动力提供就业机会，实现城镇的升级发展。
第三，以主体功能区建设来推进城镇土地的有效流转。主体功能区的建设使县域工业发展所需要的生产要素能够有效地供应，工业集聚程度高，集群式发展明显，工业部门的竞争优势会更明显，实现了规模经济使工业化极化发展的程度与具备规模的城镇相对应。同时也会克服工业发展造成的用地增多和环境污染，使得人地矛盾和人与环境的矛盾愈加明显的状况得到缓解。主体功能区的建设既是一种过渡性的城镇经济发展基础，又是工业规模开启的阶段。以县域的土地流转机制改革成为实现主体功能区建设的保障，通过主体功能区建设实现县域土地流转机制的创新。
吉林省县域在建设主体功能区上通过可以利用扩权强县政策的优势，发挥政策灵活性的优势，突出实现土地流转的交易机制来创新土地制度，实现县域城镇发展对耕地的最小占用。具体措施：
一是突出主体功能区的作用，在适宜的开发地区建设县域工业集聚和规划，调整产业布局，在主体功能区的推动下发展相关配套的基础设施来服务于农村的发展。二要运用行政手段合理规范企业的扩张，突出重点的开发区和限定工业界限，减少为扩张而强占耕地所造成的土地资源的浪费。三是土地流转中要保障农民的权益，依据合理的方式补偿占地农民的利益，依据有关法规条例及相应的监督管理组织来进行立法和执法，保证农民在权利受到侵害时有法可依，增加农民对执法的信任感。四要建立合理的土地流转组织体系，发挥政府的调控优势，对如土地转让市场、各种中介服务机构统一管理，合理定价，保证土地流转的可控性。[7]
3·依据城乡结合经济逐步推进人口城镇化。
县域经济作为一种民生经济，改善民生成为了重点。由于城乡二元经济结构的存在，使农民在政策上和制度上受到不平等的待遇，在今后相当长的一段时间内，建立城乡、工农一体化的社会保障制度是不现实的。究其原因在于实现完全城乡一体化不现实，城乡的一体化是一种相对的一体化，而在实际中更多地表现为城镇与乡村的结合，所以在县域范围内实现城乡一体化，就是发展城镇经济与乡村经济结合为基础的特色经济的发展，根据农民的意愿与县域的实际发展状况，将特色做大、做强，以此为切入点增强县域经济的核心竞争力。引导特色产业的集约化发展，提高农业生产效率和缩短耕种农田的时间，使农村剩余的闲置劳动力能更合理地向县城去谋生，使人口城镇化能够合理推进。
第一，城乡保障相结合实现农民在城镇的生存和发展。农村向城镇过渡阶段是县域经济发展的初级阶段，依据特色资源的培育，实现经济的起步，而这种起步是与城镇化的起步相对应的。通过县域城镇的发展提供了更多的就业机会，加速农村剩余劳动力向城镇的转移，同时激活了农村劳动力市场，加速了人口流动的趋势。为应对人口的过快流动所带来的负影响，应该对城镇吸纳农村劳动力的水平进行评估，对劳动力就业市场本身进行革新，出台相关的政策为农民提供更多的就业机会，保障农民利益，稳步推进人口城镇化。
随着吉林省乡镇企业数量和规模的增长，所需的劳动力也会相应增加，而规范城乡人口的合理流动，实现充分就业，对乡镇企业的升级和县域经济发展都有重要的现实意义。通过城乡的有效保障结合来增强县域经济，实现县域城镇的发展。具体要求：一是增强城镇就业的比较优势，强调在小城镇就业为农民带来的保障感和发展潜力。二是在户籍制度没有完全取消的情况下，主要解决就业歧视问题，需要相关政府部门尽快制定利民政策，做到保障优先，消除障碍，简化繁琐入城手续，放宽农民的就业政策。三是相关人力保障部门要提供给农民平等的就业机会和劳动权益，提高农民工工资标准，改善农民工收入状况，对形成统一的劳动力市场进行有效管理和制度创新。四是实现城乡最低生活保障制度一体化，需要在相关的医疗保障、社会福利保障和贫困救济等要求的原有基础上进行保障升级，为农民在面临和处理风险时增添信心，也可为农民在城镇的未来发展潜力提供保障。五是尝试建立区别于“城保”和“农保”，与集体经济组织、土地收益制度相联系的“县保”制度，实现农民的发展。六是通过各种社会资源重新配置与结构性重组对农村剩余劳动力进行重新开发利用，农民根本的发展要求在于自身素质的提高和子女未来由村民向市民的转变，而受教育水平决定了未来的发展水平，加强教育的投入方向，提高农民对城镇的期望值。
第二，人口城镇化进程中推进城镇生态环境建设。吉林省是农业大省，近半个世纪以来，由于对农业资源环境的人为干扰逐渐增强，导致吉林省部分地区的农业资源环境恶化趋势比较明显。
同时，由于早期生态环境问题没有得到足够重视，企业建设的起点低、工艺技术落后、资源消耗高，对生态环境的污染和破坏比较严重。加之后来大量的高能耗、高污染企业转移到县城，县域生态环境持续恶化，这些都严重地违背了人对环境的基本生存和发展的需求，县城对农民的吸引力下降，不利于人口城镇化的推进。
所以，吉林省在扩权强县的背景下赋予了县域更多的权利，县域可以运用这一优势来保护生态环境，一是培育农民环保低碳的思想观念，减少人为的环境破坏，加强循环农业建设，实现低碳农业发展。二要为高污染和高消耗的工业企业设置一定的“门槛”限制，减少“三废”的排放和控制资源的消耗，实现低污染、低排放、低消耗。三要以生态发展为基准来调整产业结构，对第二产业威胁生态环境的企业在数量上减少和污染规模上最大的消除，对生态环境污染较少的第三产业提供政策支持。
【参考文献】
[1]王维国，于洪平。农村城镇化的次序[Z/OL]./gb/zjnew/index.htm.l[2]吉林省统计年鉴2008[M].北京：中国统计出版社，2008.
[3]中国县（市）社会经济统计年鉴-2008[M].北京：中国统计出版社，2008.
[4]长吉图开发开放先导区专题[Z/OL]..
[5]李晓，张建平。推进长吉图开发开放先导区建设的政策建议———基于地区间产业关联研究的结论[J].东北亚论坛，2010,（3）：3-10.
第3篇：县城商业发展趋势范文
关键词：彰武县 房地产 前景 分析。
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
概述
彰武县隶属于辽宁省阜新市管辖，位于辽宁省西北部，内蒙古科尔沁沙地南缘，地理坐标在东经121°53′—122°58′，北纬42°07′—42°51′之间。东与康平、法库两县接壤，南和新民市相邻，西与阜新蒙古族自治县相望，北接通辽市库伦旗、科尔沁左翼后旗。
全县总人口42万人，农业劳动力有25.8万人，其中男劳力15.35万人，女劳力10.45万人。县管辖8个镇、12个乡、4个民族乡、16个社区居委会、246个村委会。
2012年地区生产总值完成120亿元，同比增长24.3%；公共财政预算收入完成8.6亿元，同比增长30.1%；固定资产投资完成105亿元，同比增长47.2%；全口径工业总产值完成200亿元，同比增长24.9%；规模以上工业总产值完成90亿元，同比增长59.8%。
2010年，辽宁省政府办公厅了《关于在沈阳经济区城际连接带规划建设新城新市镇的通知》。按照规划，沈阳经济区将以沈阳为核心，抚顺、铁岭、辽阳、鞍山等7个相关城市沿着沈铁、沈抚、沈本、沈阜、沈（阳）辽（阳）鞍（山）5条城际连接带，重点建设新城、新市镇33个。其中，重要节点新城16个、连接带新城9个、新市镇8个，规划建设范围共涉及乡镇114个。
为加快推进沈阳经济区一体化、同城化发展，沈阳经济区工作领导小组办公室组织制定的《沈阳经济区城际连接带新城新市镇规划范围》也正式公布。其中，明确提出在沈（阳）阜（新）城际间规划建设沈彰新城，包括彰武县城、兴隆山乡、彰武镇、西六家子乡。按照规划，争取经过3至5年的努力，构建人口规模10万人以上的新城、5万人以上的新市镇框架。
彰武县的房地产市场正是在这个背景下，从2009年开始，进入到了一个高歌猛进的阶段。房地产价格也不断水涨船高。
进入2013年后，由于国内经济形势的变化，彰武县房地产的市场前景也变得不可捉摸，是继续高速发展，还是处于平台期，还是将要转入下降周期。笔者通过对彰武县近四年的房地产开发面积、价格的走势分析，预测一下彰武县房地产市场的未来发展趋势，对于类似彰武县的小城镇房地产市场都有借鉴意义。
彰武县房地产市场走势
彰武县房地产市场的走势具有明显的趋势性。其与中国房地产市场的发展高度相关，并且受到政策措施的影响非常大。从房地产开发面积和商品住宅价格的历年变化情况来看，彰武地区的房地产市场，并没有独立的发展规律，而是跟随国内和其他地区的房地产市场发展起来的。根据彰武县2009——2012年的政府工作报告所提供的数据，笔者统计彰武县房地产开发面积变化如下表：
表格 1
彰武县房地产开发规模统计表单位：万平方米
年份 房地产开发总面积 较上年增加 增长率（％）
2009年 26 0 0.00
2010年 35 9 34.62
2011年 80 45 128.57
2012年 100 20 25.00
笔者根据彰武县商品住宅价格的市场调查统计出彰武县2009——2012年的彰武县商品住宅价格变化如下表：
表格 2
彰武县商品住宅价格统计表单位：元/平方米
年份 商品住宅价格 较上年增加 增长率（％）
2009年 2200 0 0.00
2010年 2500 300 13.64
2011年 3000 500 20.00
2012年 3500 500 16.67
根据上述统计资料，绘制相关统计图如下：
图表 1
图表 2
图表 3
图表 4
从上述统计分析中可以得出结论：
彰武县房地产开发总面积从2009年开始呈逐年增长趋势，但是增速的高峰发生在2011年，从2012年开始，虽然开发面积还在增长，但是，增速却快速下降。
彰武县商品住宅的价格变化与房地产开发面积的变化显示出了高度的相关性，商品住宅的价格也是从2011年开始呈现出增速放缓的趋势。
综上所述，彰武县房地产市场的走势从2009年开始快速发展，到2011年增速达到高峰，此后房地产开发面积虽然还在增加，但是商品住宅价格尽管还在上涨，价格增速却没有因为开发面积增速放缓而呈现出加速的迹象，而是随着房地产开发面积增速的下降而同步地下降了。也就是说，彰武地区的房地产开发开始有放缓的迹象出现。
彰武县房地产市场前景分析
总体上看，彰武县房地产市场的发展前景不容乐观：
国家对房地产市场的宏观调控政策一直没有放松，县一级的房地产市场规模本身很小，不具备抗风险能力，一旦失去政策支持，房地产市场必然快速萎缩。
彰武县2012年地区生产总值120亿元，其中房地产占据近三分之一的水平，由此说明彰武县的经济发展结构不合理，彰武县的房地产市场是一个典型的政策导向型的市场，彰武县县域经济自身的弱点不足以支持房地产市场的长期快速发展。
近四年的彰武县房地产市场走势已经明确给出前景信号：彰武县房地产快速发展的高峰期已过。如果审时度势，及时调整相关经济发展模式，确保彰武县房地产市场不会在未来几年出现明显下降，那么，彰武县的房地产市场会步入一个平台期，进而随着国家宏观经济环境的逐步向好而迎来新的发展期。
结论
综上，笔者认为，彰武县房地产的发展高峰期已过，发展前景面临机遇与挑战，如何处理好房地产与其他产业的合理比例关系，掌握好房地产投资的节奏，是未来几年彰武房地产市场健康发展的关键所在。
参考文献：
1、《2010年彰武县政府工作报告——2010年1月8日在彰武县第十六届人民代表大会第三次会议上》
2、《2011年彰武县政府工作报告——2011年1月16日在彰武县第十六届人民代表大会第四次会议上》
第4篇：县城商业发展趋势范文
3月37日上午，现代家电商学院首届三四级市场发展论坛正式拉开帷幕。中国农业银行总行三农司的魏处长，中国农业银行山东银行三农处周总，北京中农远电子商务有限公司董事长石磊，西门子山东分公司总经理胡文涛，美的集团胶东冰箱产品管理中心总经理孙涛，西安三花良治电器有限公司董事长马悦，厦门三达净水科技有限公司营运总监吴华坤，北京大学EMBA总裁培训班山东立人管理培训学校校长周翔平，以及本次会议的主办方北京现代家电杂志社总编辑，全国交电商品科技经济情报中心站主任傅教智和临沂东商电器总裁马庆年等作为论坛主讲嘉宾出席了此次会议，来自临沂地区三四级市场的80多家经销商也参与了此次论坛，西门子、美的、三达、TCL王牌、康佳以及小天鹅等品牌对论坛的举行给予了大力支持。
临沂东商电器总裁马庆年认为，在严峻的国际和国内经济形势下，我国家电业也从超高速增长转向低速增长。在我国，一二级市场家电拥有率接近饱和状态，而三四级市场的家电产品普及率相对较低，存在巨大的发展潜力。而在新一届政府的重要工作当中，也将三农问题和城镇化问题摆在了重要的位置。可以说，县乡市场对于家电业来说，仍然是一块大蛋糕。但与此同时，我们也要客观地认识到，这块蛋糕并不是那么容易就吃到嘴里的。
一方面县乡市场受到高度关注，各品牌在抓紧布局对县乡市场的掌控，对乡镇市场也在加强渗透。而另一方面，专业的大型家电连锁也加速了对县乡市场的布局，比如苏宁已经陆续地全国开设县镇店。一些区域性的家电零售企业，也开始通过直营店或加盟店等形式，把自己的终端网点进一步下伸到县城，乡镇甚至村庄。我们还要看到，来势汹汹的电商，也将未来的目光锁定更为广阔的三四级市场，电商在一二级城市已经对传统的家电零售也造成了一定的冲击，一旦他们进一步发展壮大，解决了制约三四级市场发展的物流配送等问题，相信未来也会进一步地将电商这种模式发展到县乡市场。
而县乡经销商大多数都是土生土长发展起来的，受地域和视野的限制，他们对于家电行业整体的变化趋势，看的不是那么清晰。很多经销商自身的商业模式和经营理念还相对落后。所以，广大的县乡经销商迎来了一个绝好的发展良机，同时也正在面临着严峻的挑战，我们不能只是看到眼前一时经营产品赚到了钱，就沾沾自喜，而不去考虑未来的发展。
本次论坛围绕三四级市场经销商关心的热点问题，结合三四级市场渠道变化趋势及需求变化中的商机、新形势下三四级市场经销商该如何调整自己、以及制造商、商和终端网点如何实现工商共赢、和谐发展，这三个议题，通过分主题单元讨论的形式展开。参会嘉宾和经销商畅所欲言，互动交流，达成了多项共识。
最后，为了促进临沂地区家电流通渠道的发展，推动临沂地区家电商、零售商、经销商等渠道商交流合作、学习提升，现代家电携手临沂东商电器成立了临沂地区渠道成长学院。参会的60多家经销商成为渠道成长学院的首批成员。未来，临沂地区渠道成长学院会吸收更多的经销商自愿加盟，共同学习和交流，学院也会定期以电子刊、杂志专版、网站专题等形式，将最新的家电行业动态，三四级市场分析和操作经验，传递给学院的每一位成员，更好地促进临沂地区家电经销商的自我提升。
渠道变化趋势及需求变化中的商机
三四级市场是中国三四级城镇和农村县、镇、乡级市场。由于市场整体容量大、竞争相对较弱、毛利率较高，已经越来越引起品牌企业的重视。而三四级市场的消费需求和渠道发展状况也在近年来发生了很大的变化。相信广大做家电的经销商在前两年都感受到了家电下乡给县乡经销商带来的实实在在的好处。现如今，乡镇市场的开发潜力依然很大，三农问题和农业现代化、城镇化问题也是本届政府工作的重点，随着城市化进程的加快，工业品下乡，农副产品进城，这种城乡之间的互动会变得越来越频繁。
在这种情况下，对于经销商的产品、品牌、营销、推广、服务等策略都提出了更高的要求，而未来，三四级市场的变革和争夺都是非常激烈和残酷的。因此，县乡经销商不能只是低下头拉车，也要抬起头来看路。那么，三四级市场的需求正在发生着怎样的变化？渠道变革的趋势和方向是什么？
《现代家电》总编傅教智认为，三四级市场尚待深挖，但与此同时，挑战也会随之而来，但总的来说机会更多。三四级市场的变化，包括渠道的变化，渠道商的变化，需求的变化以及由此带来的商机变化等。三四级市场渠道变化的趋势主要是连锁化，品牌集中度提高，市场下移，电商快速发展，逐步成为主流渠道之一，线上线下融合加速。但三级市场和四级市场又是有所不同的。从去年的情况来看，整个家电业增长乏力，但三四级市场的情况非常好，特别是四级市场。分析原因，主要是城市发展速度下降，乡镇的发展速度加快，总的方向是市场规模扩大，消费层次提升并逐渐拉开，县乡镇市场相当一部分消费者购买力是非常强的，高端消费占比在逐步扩大。
三四级市场消费需求的变化方向主要有两个方面，一类是对健康的需求，一类是对舒适的需求。如多门冰箱的销售占比稳步上升，这说明消费需求升级速度加快了。这些需求后面，告诉我们消费者对品牌的需求增强了，越是品牌越受到青睐。
临沂东商电器总裁马庆年介绍说，家电产品可以笼统地概括为生存类电器和生活类电器。比如做烟机灶具冰箱洗衣机，属于家庭基本配备的生存类电器，而净水器、洁身器等满足人们更高层次需求的属于生活类电器。如今家电经销商的服务对象正在逐步过渡到八零后和九零后，他们的消费观念正在发生着根本性的变化。他们的消费诉求是“我要享受，我要购物方便，我要品牌”，基于这种需求，甚至可以去透支消费。作为区域的分销商，应该着眼于怎样发挖掘他们的需求变化，怎样提供满足他们需求的产品和服务。
厦门三达净水科技有限公司营运总监吴华坤认为，净水行业是一个朝阳产业。经销商做三四级市场，更应该看到趋势产业带来的好处。其实，三四级市场的机会并不比一二级市场少。经销商在将原有的常规产品做精做细以外，再引进一些趋势类的产品，对于整个经营结构的调整，以及经营利润的保障，都会比较好。
北京中农远电子商务有限公司董事长石磊认为，县乡经销商应该紧跟这些信息变化的方向，结合自身的实际情况，贴近这些变化，适应这些变化，从而才能在变化中赢得发展。
新形势下经销商该如何调整自己
在新的消费需求和渠道模式下，三四级市场经销商该如何去调整自己呢？
西门子山东分公司的胡文涛总经理认为，通过政策的刺激，这几年三四级市场的消费意识已经被唤醒。那么，三四级市场这条路到底该怎么走？首先一定是要差异化。你的定位决定差异化的方向，即你到底是想做成一个有品牌的企业，还是一个赚小钱的企业。第二，要有前瞻性。原来三四级市场是在看二级市场的变化趋势，现在要目光放远，去关注一级市场的消费变化，因为这种变化趋势的下沉速度已经变得飞快。他们的今天可能就是我们的明天。第三，一定要做自己的风格特色。
那么，在目前的情况下，我们的县乡经销商究竟是以服务制胜、规模制胜还是以产品制胜？这个问题要想清楚。
另外，要想把三四级市场坐实，还是要实现四个回归。一是要回归产品。产品永远是第一位的，作为经销商一定要了解产品、研究产品。二是要回归服务，做好物流配送和售后服务同样非常关键。三是要回归以消费者需求为基础的出发点。永远要研究消费者怎么想，他们的思维、习惯、需求的变化。四是要回归团队激励的管理模式。靠单打独斗最终是难以赢得市场的，而要带兵打仗，就需要把团队的激励机制设计好。
美的冰箱胶东产品管理中心总经理孙涛介绍说，美的冰箱是从三四级市场成长起来的。现在的高速发展，主要是美的对三四级市场下了很多功夫。目前，三四级市场的机会是客观存在的。首先是家电产品外观不断更新，迎合了三四级市场需求。其次是随着政策放开，农村消费者购买理念变化使得农村购买力不断加强。第三是经销商的利润空间较大。
去年开始，冰箱在三四级市场进入转型期，因此要回归产品和品牌本身。美的将一二级市场和三四级市场进行了有效的区隔。当前，虽然品牌比杂牌的利润空间小一点，但随着三四级市场环境的变化，经销商原有的优势正在逐步缩小，比如当地的人脉。随着人群的改变，八零后九零后外出打工的，他们见过世面，对于产品消费趋势了解的多，对服务需要有保障，不是品牌的产品很难打动他们。这些年轻一代消费者需求的变化，意味着暴利时代即将结束，经销商要赚合理的钱。产品是核心，服务是支撑。因此，我们可以通过提升产品的附加值，提升店面形象，服务增值等方式引导消费者，可以将原本购买一千多元产品的消费者，引导到两千多元的消费区间。
所以，广大的县乡经销商要想在未来赢得更好的发展，需要做好自身的基础工作，比如需要加强产品学习，产品结构的调整，跟着具备强有力支撑的品牌走，有好的信息来源，店面形象做好，跟好上游供应商。未来才能站得住脚，从而进一步提升。
临沂东商电器作为厂家和县乡经销商的渠道中间商，对三四级市场经销商的未来能够有更切身的体会。马总介绍了自己从一个家电商到家电服务商的转型历程。他认为，未来经销商要赢得生存和发展空间，要做好三个基本点。首先，服务是商存在的核心价值之一，做好服务是根本，我们所做的事情是要围绕消费者的需求，去提供服务，“服务营销，营销服务”，服务增值已经成为未来经销商营销的空间所在，因此，经销商不仅是一个家电产品的流通商，更应该将自己打造成为一个综合性的服务商。其次，可以多元化发展。作为县乡经销商，可以充分发挥自己植根农村市场的优势，一旦有商机，可以借力打力。比如将三农服务和家电销售结合，实现农副产品进城和家电产品下乡的有机结合，这样可以实现物流配送等方面的资源整合，让流通更高效。第三，要紧跟电子商务时代的发展形势，积极对接线上，推动线下与线上的有机融合。
莒南汀水新兴超市王文同总经理，河东区相公民信家电陈佰亮总经理，罗庄区黄山镇祥安家电总经理胡祥安，沂南县扬坡玉山家电总经理徐玉山等经销商代表从县乡经销商的角度分享了怎样去增强自身的抗风险能力，如组织联合体，强化服务，强化管理，最终才能在未来赢得发展等经验。
《现代家电》总编傅教智最后总结，经销商调整方向应该是向品牌靠，向健康靠，向电商靠，向合作靠，向管理靠，向服务靠。这是未来三四级市场经销商立足和发展的根本。
厂商如何实现工商共赢、和谐发展
第5篇：县城商业发展趋势范文
我国已经加入WTO，县域经济必然融入国际经济一体化，我们面临的机遇和挑战并存，希望和困难同在。只要我们解放思想，未雨绸缪，扬长避短，沉着应对，完全能够加快县域经济跨越式发展。我认为必须把国际经济发展走势、国家宏观政策大势和本地客观情况的实势有机结合起来，明确工作定位，选准发展重点，做到敏于谋势，善于造势，敢于借势。 第一，以思想的大解放推动县域经济快速发展。面对入世，要进一步破除计划经济和传统的内陆意识，树立充分利用国际国内两种资源、两个市场的大市场观念，树立现代化、社会化、国际化大生产的思想，大力加快产业化、规模化、专业化、集约化经营的步伐；进一步破除与市场经济体制和世贸组织基本原则严重背离的各种形式的地方或行业保护主义，树立促进公平竞争，遵循市场规则，依法实施保护的新观念；进一步破除各种人治和权大于法的思想，强化法治观念，坚持依法治县，依法规范各市场主体的行为，维护其合法权益。要规范和管理好市场秩序，积极营造与WTO接轨的市场环境，在创造规范的法制环境、诚实的信用环境和周到的服务上下硬功夫。加强商德教育，建立健全社会信用制度，防止商业欺诈、恶意拖欠及逃废债务等不法行为的发生。把人人都是环境，处处都是环境，事事都是环境落到实处。 第二，以调整产业结构推动县域经济发展。一要根据国际国内科技发展和产业转移趋势，着力扶持和培育高新技术产业。要充分吸收、运用现代科技来培育和发展高新技术产业，改造提升传统产业。具体到我们谷城县，重点抓好车桥公司、东银公司、银纺公司、石纺公司和骆蓄公司等重大技改项目建设。要以石花镇部级星火技术密集区和车桥公司部级星火技术区域性支柱产业承担单位两块国牌为龙头，用足用活有关政策，重点支持铝合金系列材料规模生产、抓好皂素新技术应用、双密度聚氨酯泡沫垫材专利产品开发、无污染再生铅技术开发等一批高新技术项目建设。 二要根据国际国内经济发展集团化的趋势，积极引导企业走联合、集聚的道路。鼓励那些分散、零星的企业向工业产业园区集聚，鼓励他们逐步向集团化方向发展，鼓励县内中小企业向县外大企业大集团靠拢，协作配套、松散联合、加盟重组都可以。具体到我县，今后主要是以资本联合、市场联合、生产联合、技术联合为纽带，积极推进以车桥、骆蓄两大集团为核心的兼并重组和协作配套，扩张新和公司规模，抓紧组建南河流域水电集团、纺织工业集团、纸业集团，形成规模优势，提升竞争能力。 三要根据国际国内经济发展区域化特点，进一步巩固发展县域特色产业。面对加入WTO的新形势，县域农业必须打破封闭型结构调整和有限开放型结构调整的陈旧思维，大胆改革农业生产方式、生产手段、生产过程，积极探索国际化、标准化、现代化农业的新流程。充分运用绿箱政策，增加用于农业科学技术推广、基础设施、粮食安全储备、环境保护、扶贫济困等方面的补帖。要增强无公害食品、绿色食品理念，力争在入世过渡期内，把我县建成全省重要的绿色食品基地县和全国无公害蔬菜基地县。抓住入世有利于畜禽水产品出口的机遇，发展以牛羊、肉鸡、特种水产为重点的养殖业。 四要根据国际国内文化消费市场变化，大力发展区域文化消费产业。要真正把文化特别是旅游、服务等行业作为新兴产业来抓，使其在国民经济中所占的比重不断提升。我们谷城旅游资源比较丰富，要尽快把丰富的旅游资源优势转变为强大的经济发展优势，这是我们今后主抓的工作重心，创建全省旅游先进县。 第三，以城镇建设带动县域经济快速发展。加入WTO后，城镇作为经济发展的重要载体，其带动作用和辐射功能更加突出。要保证新一轮小
城镇建设的健康发展，我认为应注意以下几点：一是经营强镇。用经营城镇理念来指导和推进城镇建设，把城镇发展作为县域经济发展的战略举措来抓。彻底改变城镇建设政府投入、无偿使用的旧模式，实施以城建城、以城养城。县级可组建城镇开发总公司，选择一批城镇基础设施项目，出让土地使用权、项目建设经营权、户外广告标牌、冠名权和产权，走经营城镇之路。二是产业兴镇。有业才有镇。要把小城镇建设与发展区域特色经济相结合，与推进农业产业化相结合，与发展乡镇企业相结合，抓住已经和正在形成的特色产业，一业为主，多业驱动，使小城镇建设得到有力的经济支撑。三是人气旺镇。推进户籍制度改革，解决现行户籍制度对农民进城的束缚和阻碍问题。实行城乡内外平等择业，允许进镇农民依法有偿转让、转租、入股抵押土地承包权。 第四，以民营经济带动县域经济的快速发展。必须把启动民间资本、发展民营经济作为推动县域经济跨越式发展的战略选择。一是政策支持。取消一切所有制界限的规定，进一步完善鼓励民营经济发展的政策措施。银行应支持那些经营规范项目好、能按期还贷的民营企业。在经营范围上，应放宽市场准入，一视同仁。除国家明令禁止经营或专营的商品以外，其它放开经营。二是搞好服务。政府有关部门应围绕促进民营经济发展这一中心，把依法管理与热情服务统一起来。避免对民营经济进行不必要的行政干预和限制。应及时研究和解决民营经济发展中出现的新情况、新问题，积极为民营经济发展排忧解难。三是加强引导。着力推动民营经济发展上速度、上规范、上水平。引导民营企业开发起点高、科技含量高、附加值高、市场竞争力强的三高一强产品，不断提高技术和装备水平。要积极鼓励民营经济参与农业产业化经营，兼并、收购、租赁或承包国有中小企业，走低成本扩张之路，增强发展后劲。 第五，以项目建设拉动县域经济快速发展。要抢抓入世后各类生产要素大举进入中国的先机，抢抓沿海发达地区企业加紧建设中西部生产基地的先机，抢抓台商纷纷抢滩大陆的先机，敏锐捕捉招商机遇，尽快打通投资渠道。在抓好现有招商项目跟踪管理的同时，采取以外引外、上门招商、活动招商、网络招商及中介招商等多种办法，着力引进国内外大公司、大财团、大品牌，扩大利用外资规模，提高利用外资质量。 第六，以提高经济外向度推进县域经济发展。根据谷城县特点，适应入世新变化，积极调整出口策略。在出口范围上，由周边国家的小额贸易，向欧、美、非洲国家大额批量贸易转变；在出口主体上，由单一贸易主体向多元化复合贸易主体转变。主要是充分发挥我县具有12家自营出口企业的优势，扩大集装箱角件、合金铅、不锈钢刀盘、骆驼蓄电池等产品出口份额。要认真研究国际市场特别是发展中国家的市场状况，寻找比较优势，建立竞争招标和公派自营的机制，推动优势产业和企业以项目为载体，到境外投资办厂、开展加工贸易，带动产品、服务和技术出口，带动对外工程承包和劳务输出，促进县域范围内的开放型经济再上一个新的台阶。
第6篇：县城商业发展趋势范文
房管处课题调研组
当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2002年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2003年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了2002年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。2002年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；2002年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2002年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2000年---2002年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县总投放为16亩；2001年总投放为98亩，是上年的6倍；2002年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，2001年为10.59亩，2002年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2002年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%；同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。
（二）房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2000年-2002年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从2001年开始，预售面积超过了销售面积。2002年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2001年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%；2002年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2002年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2001年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，2002年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，2000年共成交184起，面积16396.17m2，2001年共成交243起，面积20405.54m2，2002年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。
而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近2000套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡，价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2002年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看，2001年为4.94公顷，2002年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
（二）发展动力十足，发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划（2000-2020）》对人口规模的预测，规划近期（至2005年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至2005年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。
要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。
第7篇：县城商业发展趋势范文
（1）促进县域经济发展的新引擎
电子商务作为技术密集性新兴服务业，已成为促进我国GDP增长的动力，也是我国经济发展的新增长点和引擎，而且呈现影响幅度越来越大的趋势，近年来发展异常迅猛，尤其是在国家实施“互联网+”战略以来，得到了政府、企业、专家学者的广泛关注。陕西县域电子商务正快速崛起，逐渐成为电子商务发展新的增长极，对未来陕西经济的持续健康发展具有战略性意义。县域电子商务的发展成为县域消费的新增长点，有助于扩大内需。开展县域电子商务建设，其实质是用现代信息技术服务于“三农”，实现“工业品下乡，农产品进城”，从而促进农业增产、农民增收、农村社会全面进步，成为促进经济发展的新引擎。同时，县域电子商务范围广、涉及行业多。县域电子商务的发展有助于促进县域制造业转型升级，促进现代商贸流通业和服务业发展，对产业结构优化具有重要意义。
（2）实现陕西追赶超越的新动能
近年，陕西经济增速回升，2015年全年实现生产总值18171.86亿元，增长8%，地方财政收入2059.87亿元，增长12.1%，城乡居民收入达到26420元和8689元，分别增长8.4%和9.5%，陕西站在新的历史起点，正处在追赶超越阶段，势能潜能加速释放，“四化同步”加快推进，经济转型升级、提质增效日见成效，有基础有能力进入全国第一方阵。县域电子商务有助于改造提升传统产业，推动战略新兴产业规模化，培育壮大基于互联网的新业态，提升产业创新力和竞争力。县域电子商务的发展是积极落实“一带一路”战略部署，扩大对外开放，将陕西打造为西部科学发展新引擎、内陆改革开放新高地，充分发挥陕西科教优势，推进创新驱动发展战略，积极构建创新型省份建设的重要组成部分。县域电子商务的发展将为陕西实现追赶超越提供新动能。
（3）弥补县域经济短板的新模式
县域经济短板是制约陕西经济发展、实现追赶超越的重要障碍。陕西2015年县域经济增长7.4%，低于全省增速0.6个百分点，经济增速趋缓，对全省发展的支撑作用减弱；2015年县域第一产业占比14.3%，高出全省5.5个百分点。第二产业占比56.4%，高出全省4.9个百分点。第三产业占比29.3%，低于全省10.4个百分点；县域非公经济占比45.6%，低于全省水平7.8个百分点，县域城镇化率42%，低于全省11.9个百分点，可见县域经济产业层次低、非公经济占比低、县域城镇化水平不高，结构问题突出。2015年陕西县域工业增长6.9%，较上年回落4.3个百分点，工业增长乏力是县域经济短板的又一因素。2015年城乡居民人均可支配收入差距达到17731元，城乡居民收入绝对差距拉大。破解陕西县域经济发展的难题是陕西实现追赶超越的重要前提，“互联网+”为县域经济发展带来新的契机，大众创新、万众创业为县域经济注入新的活力，发展县域电子商务为陕西弥补县域经济的短板提供了新的模式。
（4）助力“四化”同步协同的新推手
县域电商的崛起将改变经济结构，驱动县域城镇化和农村发展，为新型城镇化提供新思路，引领农村走向一种适宜发展、适宜人居的新型城镇化，带动县域经济产业化、多元化、集约化发展，增加就业，增加农民收入。同时，加强与外界的联系，进一步解放思想，减小东西部“数字鸿沟”，缩小城乡差距。目前，陕西城镇化率达到了53.6%，与全国平均水平56.1%，还略有差距，同东部发达地区差距仍然很大，而电子商务将更好地服务县域新型信息化、新型工业化、新型城镇化和农业现代化，助力“四化”同步发展，推动和提高农村发展效益和质量，也有利于电子商务自身开拓市场，培育新的增长点。
（5）实施精准扶贫脱贫的新举措
电子商务成为一种重要的精准扶贫举措，纳入国家扶贫政策体系和工作体系。特别是“农产品进城”是农村通^发展电子商务经济实现脱贫的关键一步。农村电子商务已然成为转变农业发展方式的重要手段，是精准扶贫、精准脱贫的重要载体，电商扶贫、脱贫研究也已成为反贫困研究的重要组成部分。陕西集中了近乎十分之一的部级贫困县，在“十三五”期间全面建成小康社会的目标下，扶贫攻坚任重而道远。将电子商务纳入扶贫开发体系，能有效提高扶贫绩效，为我省在电子商务扶贫规划、开发、建设、管理及贫困人口参与等方面的政策制定或修订提供依据，为解决我省电子商务目前所面临的问题提供指引和思路，对提高我省扶贫精准程度，加快推进扶贫实践具有现实意义。
陕西县域电子商务发展机遇
（1）政策导向带来新机遇
国家“一带一路”战略构想将会为进一步发展电子商务提供新契机。我国将在“新丝绸之路”上培育新的经济增长极，将会引进产业、聚集人口，这将使西部地区更快发展，并为我国中西部省区的机电产品、特色农产品、特色食品等货物向西出口创造了难得的机遇。陕西省先后出台了《关于加快发展服务业的若干意见》《关于进一步加快电子商务发展的若干意见》和《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的实施意见》（陕政发〔2016〕8号）以及各市县先后出台了相关文件，从而为加快陕西省县域电子商务发展，抢占市场竞争新的制高点，从资金、用地、市场准入、金融、配套服务等方面提出了具体的政策措施，为陕西县域寻求电子商务突破发展带来了新机遇。
（2）工业转型带来新空间
陕西工业基础雄厚，而电子商务作为信息化的引领，将会进一步促进工业化和信息化的深度融合。工业化是实现县域经济发展的重要支撑，县域电子商务将会极大地促进县域工业发展，实现“发展速度、质量效益”领先的目标。围绕生产运行、产品销售、项目建设、园区发展四个重点，优化产业发展环境，进一步推动县域电子商务落地实施，推动工业领域电子商务应用发展。全面普及工业企业电子商务应用，鼓励中小企业依托第三方电子商务平台开展网络销售，加快建立与县域特色产业相适应的工业品网络零售和分销体系。围绕网络消费者个性化需求，鼓励发展“以销定产”及“个性化定制”等网络化创新经营方式，激发电子商务发展活力。
（3）“互联网+”注入新动力
云计算、物联网、大数据、智慧城市等先进信息技术的提出与广泛应用，为县域电子商务快速发展注入新动力。在新技术浪潮下，陕西各县将加大力度进一步完善信息化基础设施建设，支持物流配送终端及智慧物流平台建设，鼓励高附加值或需重点监控行业开展物联网应用。建设完善一批行业性物流信息平台，建设快递服务末端智能快件箱等自助服务设施并推广使用。支持农村、社区、学校快递公共取送点建设，解决“最后一公里”投递问题。为县域电子商务发展创造更加有利的基础环境。
（4）融合发展描绘新图景
线上线下融合模式以及一二三产业的融合发展已成为县域经济发展的主要趋势之一，并极大地促使和深刻地改变传统商业行为和消费者习惯。陕西各个县域基本都具有各自的特色产品、深厚的文化底蕴以及优美的自然环境，在发展县域特色农产品电子商务、旅游电子商务、物流业等方面具有得天独厚的优势。而电子商务以其强大的联接力，必将促进一二三产业的融合发展，三产融合发展将为县域电子商务快速发展提供广阔的空间。
陕西县域电子商务面临挑战
（1）经济发展新常态
从国际经济来看世界经济贸易仍将维持低速增长态势，从国内经济来看我国经济发展已然步入新常态。国际国内经济发展对电子商务的发展都有很大的影响。
（2）区域间竞争加剧
从区域经济发展来看全国乃至各省都意识到电子商务产业对区域社会经济发展的巨大推动作用，纷纷制定相应的促进电子商务发展的政策，这样各省相互之间也就出现竞争，如对各大电商企业投资区域的争夺，某些改革试点的争夺以及人才资源的竞争。
第8篇：县城商业发展趋势范文
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，XX年---XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从XX年开始，预售面积超过了销售面积。XX年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。XX年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX年共成交243起，面积20405.54m2，XX年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。
而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近XX套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡，价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。XX年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。XX年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看，XX年为4.94公顷，XX年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，XX年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑XX年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示，XX年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
(二)发展动力十足，发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划(XX-2020)》对人口规模的预测，规划近期(至XX年)县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
(一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
(二)加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
(三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
(四)坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
(五)加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
(六)加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
(七)促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。
要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。
第9篇：县城商业发展趋势范文
关键词：城乡统筹村庄迁并中心村
在我国经济社会及城镇化快速发展的新时期，大部分农村地区仍维系着传统的村庄结构，基础设施与社会服务建设滞后。城乡矛盾日益加剧，城乡差距之大已到了危及社会稳定的边缘。城乡统筹发展在政策与理论研究两个层面都得到了极大的重视。村庄空间布局调整是城乡统筹规划中的重要一环。本文以张北县村庄空间布局规划研究为基础，探索城乡统筹发展思路指导下的村庄空间布局规划方法。
1 概况
1.1 研究区域概况
张北县地处河北省西北部、内蒙古高原东南缘的坝首之地。地势东、南、西部相对较高，地形从东南向西北由山峦绵延渐变为波状平原。张北县辖7镇11乡，366个行政村，10个街道办事处。县域总面积3820平方公里。县域总人口37.5万人，其中农村人口30.3万人。
1.2 村庄布局现状特征
1.2.1 分散布局为主，集中趋势逐渐显现
张北县现状村庄分布不均衡，且自然村数量众多，将近1200个，总体以传统的分散布局为主，但受地形影响、立地条件、水资源条件、交通指向等因素的影响，已逐步呈现集中的趋势。村庄选址延续了长久以来自然经济影响下对自然条件和交通区位的要求。绝大多数村庄依然散布在乡间原有的水草丰满之地或是交通便利之处。然而，在当前的社会经济条件下，张北县传统的农业发展模式已逐渐落后于经济快速发展的步伐，由此带来的是村庄从事农业的人口数量急剧下滑，由农业耕作决定的村庄活动圈已经不是村庄布局的决定性力量。在各种纷繁的社会因素的影响下，村庄人口的集中已经成为趋势[1]。
1.2.2 村庄分布与人口分布不相一致，村庄空心化现象严重
村庄空心化是指由于农户纷纷向原村庄外部移居，导致原有的村庄住宅空置，甚至于逐渐废弃坍塌的现象。张北县村庄空心化现象极为明显，农村人口转移的特征主要是向城镇集中。具体表现在：一，教育集中化和学生就业的转移；二，农民通过外出打工、经商、办厂等实现从农村到城市的转移；三，工业的发展使得农业劳动力从农业中转移出来，进入第二产业或第三产业；四，自然条件差、受地质灾害影响的村庄等移民到城镇里。
1.2.3经济发展对村庄分布的影响愈加明显
传统自然经济条件下村庄空间布局的主导影响因素在于村庄活动圈和村庄之间的社会联系约束。在现时的村庄空间布局中，这些传统的因素依然在发挥着作用，但在市场经济发展的影响下，经济发展对原有乡村经济模式和社会网络的冲击使得这些传统因素的决定性作用已经大大降低[1]。由于工业经济已逐步成为张北县主导性的经济力量，农村大多数劳动人口选择离开土地走进镇区附近的工业园区。农民向镇区的工作移动重新影响了其居住选址，使得农民向镇区集聚的现象愈加明显，充分体现了市场经济对村庄空间布局的重新调整起到的重要作用。
2城乡统筹发展
从上述张北县村庄分布现状特征来看，不管是人口向城镇地区的集中还是工业向园区的集中，都表明城乡一体化的发展趋势在逐渐加强。因此，张北县村庄布局必须突破传统的规划方法，立足宏观层面，综合考虑县域总人口和农村人口容量、城乡产业发展关系、城乡空间布局、城乡公共设施和基础设施的配置，才能使村庄体系的建立、中心村的选择、村庄迁并标准的确立更加科学有效，使得城乡关系更加和谐融洽，避免公共资源的浪费。
2.1 村庄人口容量
从现状来看，各村均有50%甚至更多的人外出打工，造成了本地和异地的城镇化，随着城镇化水平的不断提高，农村人口向城镇地区的流动趋势势必加强。因此，村庄人口规模的确定必须考虑区域城镇化的要求，适应村庄人口向城镇转移、村庄人口逐步减少的变化趋势，对规划范围内的村庄人口进行调整，促使村庄人口向城镇和中心村集聚。
根据最新调研数据，规划通过自上而下（县域总人口和城镇化水平预测确定农村人口规模）和自下而上（村庄综合增长率等方法）两种方法的结合，预测规划期末农村人口容量为18万，而现状人口30.3万，农村人口的大量减少势必对村庄调整、村庄发展模式以及村庄公共资源的配置标准带来挑战。
2.2 产业发展与空间布局
张北县农村产业大多以传统种植业和养殖业为主，在水资源匮乏的农村地区，传统农业效率低下，收益不高。目前，随着经济的发展和农业耕作模式的转变，现代农业逐渐取代传统农业，而农村产业与城镇产业不再是分别独立的个体，而是息息相关的统一体。通过对张北农村产业基础的分析，结合城镇产业的总体布局，将张北县产业发展划分为四个板块：以物流商贸、特色农业、矿产开发为主的东北部经济发展区；以物流商贸、生态旅游业为主的中南部经济发展区；以特色农业及食品加工业为主的西北部经济发展区和以特色农业、生态旅游及风电业为主的西南部经济发展区四大板块。
2.3 城乡空间布局
强化中心城区和主要城镇的综合服务功能和辐射带动功能，重点建设中心村，积极缩并自然村，逐步取消零星分散的居住点，使村庄布局规划与县城区、中心镇的规划相衔接，形成较为科学合理的“县域中心城镇――中心镇―一般（乡）镇―中心村―基层村”的五级镇村体系和城、镇、村梯次布局。促进农村人口在向城镇集聚的同时向中心村集中，提高土地资源的集约利用水平和农村基础设施、公共服务设施的效率与共享性。
2.4 公共设施和基础设施
针对目前城乡基础设施差异大、各种功能布局不合理、设施共享性差、农村部分资源浪费等突出问题，加快基础与公共服务设施建设向农村的延伸步伐。将城市和乡村作为一个有机整体，按照“中心城区、（乡）镇、中心村、基层村”分等级设置，从全局与区域的角度出发，处理好公共设施相对集中与适当分散的布局关系，在突出县城中心地位的同时，不断完善县域基础与公共服务设施网络体系，实现城乡共建、城乡联动、城乡共享。
3 村庄体系
3.1 村庄体系的建立
张北现状村庄体系还未形成，村庄等级结构不明显，从而造成文化教育等服务设施存在布局分散，规模等级低等情况。
村庄等级的划分则主要依据《镇规划标准》等相关技术规范，并考虑区内村庄的实际情况，将村庄划分为中心村和基层村两类。规划为衔接上一层次城镇体系规划，同时为使规划更具可操作性，将区内村镇居民点划分为以下两个等级体系：
（1） 建制镇――中心村――基层村；
（2） 集镇（乡政府驻地）――中心村――基层村。
3.2 中心村的设置
中心村为在一个乡镇范围内具有一定规模并承担辐射带动周边村庄，为周边村庄提供一定服务的职能的行政村，是除县城和乡镇政府驻地外，吸纳需迁并村庄、人口的主要集聚地。中心村的确定是村庄体系构建的关键，其设置除考虑村庄的交通区位条件、资源条件、现状规模、经济发展水平、各类设施服务半径和农作半径及当地风俗习惯等因素外[2]，将县域产业发展在村庄的意向和村庄产业发展潜力纳入参考范畴，并从张北现状出发，突破乡镇行政界限，在整个县域范围内统筹考虑，使中心村的设置更加符合村庄发展的需要。
根据张北县村庄发展具体条件，全县共选取49个行政村作为中心村，占规划调整后村庄总数（142个）的35％。
4 村庄调整撤并
就村庄自身的发展条件而言，经济发达程度、交通和区位条件以及人口规模和现状建设是空间布局调整时所需考虑的主要因素。然而，若村庄之间在上述条件较为接近的情况下，人口流向和产业发展潜力对村庄空间布局变化的影响最为强烈，成为城乡统筹发展中村庄布局调整的重要影响因素。证明了在当前村庄空心化现象下，村庄空间布局的调整必须适应其人口向城镇流动和产业向园区集中的趋势。这可以归结为工业化和城镇化对农村地域发展的影响。从这些影响因素出发，规划对张北县域行政村实行以下几种调整方式：
4.1 城镇化模式
现状位于县城或城镇（乡）规划区范围之内或附近的村庄，采取城镇化模式，纳入城镇建设区，撤销村委会，改设居委会，与城镇统一规划和建设。纳入城镇规划区范围的村庄共67个。近期撤销村建制，以村庄为单位建居委会，远期再按照县城、镇区的具体标准进行建设。而对于少数有条件的村庄，也可一步到位。
4.2 迁并模式
迁并村庄从具体操作模式上分为合并村庄和整体搬迁村庄，涉及到迁并的村庄数量为258个，迁并为101个。
合并村庄：对空间上较接近或已经连成一片的村落聚落进行合并，逐步连成一片，达到合并的目的。对邻近但并未连到一起的村庄，实施相向发展策略，使其向中心聚拢，从基础设施、公共服务设施的共建共享入手，逐步实现规模建设、集中建设。
整体搬迁村庄：根据一定地区内现有村庄的发展状况及生存条件，将存在饮水困难、基础设施严重落后且存在修建困难的村庄；位置偏远、分散、规模小、环境差的村庄整体迁并到其他村庄（城镇）中。
4.3 保留改造模式
区域位置相对独立、具有一定的规模和发展能力的村庄，予以保留。规划保留41个行政村。这类村庄应尽快做好村庄改造。村庄改造的重点在于打通乡村道路和硬化村内主要道路，配套建设供水设施、排水沟渠及垃圾收集、中转堆放点，清理村内闲置宅基地和私搭乱建房屋，整理村容村貌，建设村庄防灾设施与公共消防设施等方面。
5 自然村调整
考虑到规划的实施难度，村庄调整撤并必须结合地方实际情况，既要考虑经济发展条件，也要考虑村民生产生活方式转变的过渡，不能也不可能一步到位。从张北县现实出发，行政村的调整可以自然村的调整撤并为实施的前提，循序渐进。
张北县各行政村所辖自然村数量从1到7个不等，而自然村的规模更是相差悬殊，人口从几十人到几百人不等。针对现状问题，基于可操作性，规划建议近期在村庄迁并改造过程中，将人口规模在100人以下，户数少于30户的自然条件较差的自然村通过建新民居的方式首先进行合并。对于迁并村庄所辖自然村，可以在迁并后的村庄联合体中心地段或适宜建设的地段统一集中建设新村；而对于保留村庄所辖自然村，可在行政村域范围内重新选址或在村委会所在自然村统一集中建设新村。
6 结语
村庄迁并是一个长期的过程，村庄布局规划在充分考虑地方城乡发展现实情况的同时，也需要有大胆的规划设想和合理的科学依据。本文是在总结县域村庄布局规划的实际工作经验的基础上，对基于城乡统筹发展的村庄空间布局以及农村发展理论和方法总结出来的成果，重视理论与实践的结合。然而，仅仅有科学的规划是不够的，规划最终的目的是实施，当前村庄空间布局规划只是停留在方式方法的探索上，缺乏对实施过程的跟进和深入研究，因此，也就无法真正判断一个规划的科学性。希望在此方面能引起更多的关注。
参考文献：
