老旧小区改造工程特点精选(九篇)

第1篇：老旧小区改造工程特点范文

实施方案（第二次征求意见稿）

 

为深入贯彻落实党中央和国务院决策部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国发办〔2020〕23号）、《广东省住房和城乡建设厅、广东发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造2021-2025年规划编制和申报2021年改造计划任务的通知》（粤建节函〔2020〕448号）等文件精神，结合我市实际，特制定本方案：

一、总体要求

以新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，按照以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展要求，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，结合我市创建全国文明城市建设、国家森林城市建设和巩固国家卫生城市建设，大力改造城区范围老旧小区，推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设转型，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2021年开工改造3个老旧小区，形成全市改造示范项目；2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区改造任务。

二、改造范围

城镇老旧小区是指阳江市区、县（市）城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区，有条件的可适当将2005年底前建成的老旧小区纳入改造范围，比例不得超过改造任务的15%。支持符合要求的国有企业单位、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。纳入城区改造范围的老旧小区应符合下列条件：

    （一）基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈；

（二）未实施综合改造且未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；

（三）违章建筑拆除情况较好。

三、改造内容

城镇老旧小区的改造内容分为以下三类：

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

   （二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边老旧设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

四、改造任务

（一）摸清城镇老旧小区底数。目前全市待改造城镇老旧小区约161个，约978栋建筑，涉及约16633户居民，建筑面积约126.85万平方米。2021年要对照城镇老旧小区的认定标准，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。根据轻重缓急和财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。

（二）试点改造项目。选取3个城镇老旧小区为我市试点项目，分别为江城区荔枝园公租房小区、江城区神农街公租房小区、阳春市春城街道（龙湾小区），重点探索建立存量资源整合利用机制和建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制。

（三）2021年改造任务。落实2021年中央和省资金补助支持10个城镇老旧小区建设。各县（市、区）区可选取1个作为试点项目，在2021年底基本形成城镇老旧小区改造工作流程和部门分工，全市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基本形成。

（四）2022-2025年改造任务。健全完善我市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基础上，结合全市城镇老旧小区底数摸查情况和改造资金计划，按年度常态化推进相关改造工作。

五、实施步骤

（一）项目前期。按城镇老旧小区底数摸查、项目评估、编制实施方案、征求意见、专家评审、实施方案公示、方案审定、计划申报的实施步骤开展相关前期工作，切实做好项目前期摸底、居民动员、公众参与等工作，为推进城镇老旧小区改造实施打下坚实基础。

 (二)项目实施。按项目申请立项、项目报批、项目招投标、项目施工和监督监管、项目竣工验收等步骤实施。各项目实施主体应精心组织，确保改造工程精细化设计、精准化施工，落实安全施工、文明施工要求，确保城镇老旧小区改造工作按时限要求落到实处、取得实效。

 (三)后期管理。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业参与的联席会议机制，引导居民协调确定改造生的小区管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。有条件的小区建议按程序引入物业管理服务公司负责后续维护管理工作；对已有业主委员会的小区，验收后相关设施设备移交业主委员会进行管养。推动城镇老旧小区改造与实现后期管理相结合，确保城镇老旧小区改造“一次建成、长效管养”。

六、资金筹措

按照“谁受益、谁出资”原则，城镇老旧小区改造资金通过居民、管线产权单位、房改房原产权单位出资，财政预算安排，社会捐资、投资等方式筹集。

（一）落实居民出资。按照谁受益、谁出资原则，居民合理分担城镇老旧小区改造费用，出资来源可包括住宅维修资金、个人住房公积金，小区内公共停车和广告等公共收益以及其他合法资金。住宅维修资金、小区内公共停车和广告等公共收益用作改造费用，依法由业主委员会或居民自治小组组织业主按程序共同决定。对特殊困难家庭，可依法依规减免出资。

（二）加大各级政府资金补助。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，第一步支持基础类改造内容。按照属地管理原则，城区各级政府（管委会）对辖区内老旧小区改造主体责任，财政部门应安排专项资金用于辖区内老旧小区改造。市财政局根据财政实际情况对城镇老旧小区改造项目给予资金支持。积极争取中央财政补助及预算内投资，申报地方政府专项债券，严格落实资金投向和使用要求，避免增加地方隐性债务。

（三）鼓励产权单位出资。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）和公房产权单位合理落实出资资金，借助“三供一业”移交等方式共同参与改造工作。

（四）落实专业经营单位出资。引导供水、供电、供气、网络、通信、有线电视等有关管线单位和国有专营企业履行社会责任，按照“谁出资、谁收益、谁经营”的原则，出资参与相关管线设施设备改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业单位，由其负责后续维护管理，保障专业经营单位的经营权与收益权。

（五）社会捐资、投资。鼓励企事业单位和个人捐资、投资参与城镇老旧小区改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类改造设施设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

（六）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

七、保障措施

（一）建立统筹协调机制。各级政府要建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制。成立全市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，市直相关单位和各级政府主要负责人为成员，领导小组下设办公室（设在市住房城乡建设局）。形成相关部门协同推进、密切配合的工作机制，统筹、协调、督查、考核等工作。构建“市、县（市、区）、街道(乡镇)、社区、居民”五级联动工作机制，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。各县（市、区）成立相应工作机构，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）健全动员居民参与机制。健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

（三）建立健全项目推进机制。各级政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。

（四）完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（五）加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由县（市、区）人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

（六）健全适应改造需要的标准规范体系。编制城镇老旧小区改造原则，明确改造范围、内容以及相关技术要求，并结合文明城市建设、森林城市建设、卫生城市建设、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等工作同步实施。通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要。对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，在广泛征求群众意见基础上，因地制宜予以解决。

八、工作要求

（一）各县（市、区）政府是城镇老旧小区改造的实施主体，具体负责城镇老旧小区改造实施工作。主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。

 　 （二）住房城乡建设部门要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。要制定城镇老旧小区改造工作流程、项目管理机制，落实好工程招标、施工、监理及验收工作要求，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造工作协调。

（三）加大宣传力度。加大对城镇老旧小区改造工作的宣传引导，通过系列新闻报道、公益广告宣传、短视频等方式，准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

 

附件：1. 阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

2. 阳江市城镇老旧小区改造工作分工

阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

 

类别

序号

项目

名称

改造内容及标准

（一）

小

区

环

境

及

配

套

设

施

1

供水

对破损、老旧的供水管道及设施进行更新改造，确保水压稳定；实行“一户一表”，抄表到户

2

供电

对破损、老旧的供电线缆进行更新改造；对设计供电容量不足的，进行增容改造，确保电压稳定；对供电线缆进行规整，确保架空线路安全整齐，也可采用电缆下地形式，对存在安全隐患的供电设施进行迁改；对具备条件的实行“一户一表”，抄表到户。

3

供气

未通管道燃气的小区建设天然气管道，实现管道燃气入户；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造

4

弱电

对通信、有线电视、治安监控等弱电管线进行规整，原则上全部入地，统一走管，并对原有明线进行拆除，恢复原貌。通信基础设施改造升级必须达到规定标准要求，并实现共建共享

5

排水

对雨污合流管道进行改造，实现雨污分流；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造；对污水管道以及化粪池进行疏通清淤，接入市政污水主管网；对雨水管道进行疏通清淤，接入市政雨水主管网

6

通行

设施

改造或新建小区内通道，同步考虑坡道建设；人行道应采用透水铺装

小区外进出通道可结合实际需要和周边区域交通微循环一并实施改造；小区内的车行道尽量采用沥青路面

增加无障碍设施，包括无障碍坡道、人行道盲道、无障碍停车位、无障碍出入口等

7

停车

设施

原停车设施被改变用途的，进行整治并恢复停车功能；优化布局，合理增设停车泊位，鼓励建设生态停车场及智慧停车系统；有条件的可建设立体停车设施；合理设置交通标识、标线及充电桩设施

8

消防

设施

修缮小区公共部分原有的消防设施，将消防水源与生活饮用水独立分开。主干道两侧是否符合按标准配备市政消防栓。对存在消防隐患的部位进行整改，疏通消防通道，更换、增设消防设施，优化设施布局

9

安防

系统

设置小区出入口，增设道闸、门禁及监控系统。符合要求的可与天网工程建设平台联网

10

环卫

设施

重新布局和增设垃圾分类收集设施。对楼内原有垃圾通道进行拆除

11

照明

设施

根据实际需要，更换、维修、增设路灯等小区公共照明设施，鼓励节能改造

12

文体

活动

设施

结合小区实际，合理布局，改造、增设居民文体活动场地，增加运动健身设施

 

13

绿化

美化

合理平衡功能性用地与绿化用地的关系，充分保留利用原有树木，合理优化小区绿化布局。对老旧、破损围墙进行维修改造，建设特色文化墙

（二）

建

筑

物

本

体

14

屋面

防水

对漏水、渗水的屋面进行防水改造

15

楼道

修缮

对楼道、扶手等进行修缮更新，对楼道出入口进行坡化处理

16

楼道

照明

更换、维修或增设楼道内公共照明设施，鼓励节能改造

17

单元

门禁

更换、维修或增设单元门禁系统

18

加装

电梯

鼓励有条件的小区加装电梯

19

立面

整治

对脏污、破损的外立面进行清洗、修复，可适度粉刷或改造。对室外空调机提倡统一加装室外空调机隔板

20

楼内

给水、

排水

管道

对楼内公共给水、排水管道和强电、弱电线路等管线进行更新改造

（三）

公

共

服

务

设

施

21

服务

设施

配套完善养老抚幼、医疗、无障碍、便民市场等服务设施

22

功能

用房

配套物业用房、值班室等功能用房

23

互联网社区

完善社区网格化平台建设，结合5G建设，打造智能化社区，鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施

（四）

社

区

治

理

体

系

24

自治

管理

创新居民自治管理模式，引导居民合理选择自治管理或物业管理，不断巩固改造成果，推进小区后续管理专业化、常态化

25

协商

机制

构建完善的居民议事及共同协商处理小区事务机制，实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局

阳江市城镇老旧小区改造分工

 

各县（市、区）政府。负责牵头推进辖区老旧小区改造，指导、监督辖区的镇（街道）、社区等开展城镇老旧小区基本情况的摸底调研工作；建立完善辖区老旧小区改造项目库，制定本地区老旧小区改造总体规划及年度计划；负责指导、督促实施单位开展城镇老旧小区改造工作；负责辖区老旧小区改造计划、资金、备案、监督等工作。

各县 (市、区）老旧小区改造牵头单位。负责统筹组织辖区内老旧小区微改造工作，建立工作台账清单；制定具体改造任务，确定改造项目范围；收集统计辖区老旧小区项目数据，建立城镇老旧小区项目台账，定期向市城镇老旧小区办公室报送相关情况；负责辖区老旧小区改造工程质量监督工作；组织开展工程验收。

各镇政府（街道办事处）。负责开展调查摸底，全面摸查了解城镇老旧小区居民群众需求；对有条件的小区，在项目筹划前期，负责引导居民组建小区建设管理委员会或其他居民自治组织；开展方案公示收集居民反馈意见；负责改造中协调工作，负责统筹引入相关物业，或会同小区建设管理委员会或其他居民自治组织，负责后期管养工作。

    市住房城乡建设局。牵头推进全市城镇老旧小区改造，负责指导、督促各县（市、区）政府开展城镇老旧小区改造工作；负责全市城镇老旧小区改造计划、备案、监督等工作；指导各县（市、区）政府创新方式，拓宽筹资渠道；联合各县（市、区)政府指导各城镇老旧小区成立社区居民自治组织，探索建立改造维修资金；负责指导加装电梯工作；负责阳江市区内公房小区改造，统筹盘活闲置公房资源；指导城镇老旧小区管道燃气入户改造工作；指导改造项目施工许可、竣工验收、房屋安全管理等；牵头开展城镇老旧小区改造绩效评价工作。

市发展和改革局。负责牵头指导各县（市、区)发展改革局进行项目立项审批；试点项目经各县（市、区)政府审定，由各项目业主分别向发展改革部门报送立项申报资料。 

市教育局。负责结合城镇老旧小区改造，配合引入社区幼儿园、教育培训机构等工作。

市工业和信息化局。负责按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

市公安局。负责指导监控安防设施设备改造工作；负责指导城镇老旧小区社区内微循环交通改造。

市民政局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全居家社区养老服务机构布点，配合有关部门推动有条件的城乡社区将婴幼儿照护服务纳入城乡社区服务范围，指导社区治理工作。

市财政局。负责指导各级财政部门开展城镇老旧小区改造预算审核工作；协助争取中央、省补助资金。

市人力资源社会保障局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全家政服务网点布点，整合社区家政、养老、托育、便利店的服务需求等信息资源，加强人员专业培训。

市自然资源局。配合做好城镇老旧小区改造公共设施、公共服务的规划、建设用地审批工作；配合做好项目方案审核工作。

市生态环境局。按照职能分工指导推进绿色社区建设，建立社区人居环境建设和整治机制，提高社区居家环境水平。

市商务局。负责结合城镇老旧小区改造，协调和指导社区相关服务机构的招商引资相关工作。

市文化广电旅游体育局。按照职能分工指导电视线路整治工作；负责涉及不可移动文物改造的相关项目方案审核工作；指导、协调完善城镇老旧小区文体设施工作，统筹相关文体健身器材，配合城镇老旧小区改造项目实施；负责按照职能分工指导电视线整治工作，协助推进电视线整治工作

市卫生健康局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区卫生服务机构。

市国资委。负责统筹城镇老旧小区改造范围内市属国企的闲置公房资源，会同民政、教育、人力资源社会保障等相关部门，引入家政、养老、托幼、医疗等公共服务机构。

市市场监管局。负责加强对城镇老旧小区改造涉企收费检查，禁止收取不合理费用。

市城管综合执法局。负责指导城镇老旧小区环卫设施改造工作；负责小区市政排水和排水单元雨污分流等改造工作；指导、监督推进违规户外广告、违法建筑治理，整治不规范遮阳篷、防盗网和防护设施工作；负责指导城镇老旧小区绿化建设等工作；负责指导督促试点项目范围内垃圾分类工作。

市金融局、人行阳江市中心支行、阳江银保监局。负责鼓励银行业金融机构加强政银企合作，支持政策性金融机构加大对城镇老旧改造的信贷支持力度。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式加大公司信用类债券、项目收益票据等债券融资运用，拓展融资渠道。

市信访局。负责结合城镇老旧小区改造，建立群众意见收集、处理和反馈机制，加强监督检查。

阳江广播电视台。根据制定电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施；负责结合城镇老旧小区改造，做好舆论宣传引导工作；普及改造政策，展示改造成果；指导各县(市、区)结合推进城镇老旧小区改造工作挖掘我市历史文化遗产，宣导城市历史文脉传承。

市应急管理局。负责指导老旧社区改造完善应急避难场所建设；指导进行应急路线规划和逃生指引标志建设工作。

市通信建设管理办公室。负责结合城镇老旧小区改造，按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

阳江供电局、中国电信阳江分公司、中国移动广东阳江分公司、中国联通阳江分公司。按职责负责结合城镇老旧小区改造计划，根据各自职能制定相关城镇老旧小区电力线、通信线、电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施，负责具体推进相关管线的整理规范和下地工作。

市邮政管理局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区引入邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

市税务局。落实税费减免政策，制定措施落实国家支持城镇老旧小区改造税费优惠政策。

第2篇：老旧小区改造工程特点范文

一、我市旧城区改造现状及造成的原因

（一）旧城区改造现状

1、一些有特色的德式建筑由于年久失修被拆迁，取尔代之的是随处可见、雷同的高层建筑伫立在旧城区内，与旧城区建筑风格格格不入，为旧城区的改造带来了不利的因素。

2、有些建筑在改造修复过程中改头换面，原来的绿瓦屋顶被改成了惹眼的黄色，原来的木制百叶窗、彩色玻璃被换成了铝合金窗户，还加上了防盗网等。这不仅不能体现建筑原来的特色，也凸显出了目前社会的一些负面形象。

3、大面积拆建，雷同建筑重复出现。

（二）造成现状的原因

1、城市监管力度不够。目前城市监管机构很多都是虚有其位，实际上监管人员没有贯彻执行监管的职能，使得旧城区改造过程不受监督和约束，较为随意，从而引发了相关的改造问题。

2、利益驱使。由于经济利益的诱惑，在旧城区改造中，偷工减料是常有的事情，且没有进行详尽的规划和设计，造成了改造的粗糙，不当。

3、改造过程中没有听取多方建议。

二、旧城区改造建设应采取的原则

1、坚持“总体规划先行”原则

旧城改造应由政府主导和掌控，以规划先行，旧城改造不应是大拆大建，不能看短线效益，政府应组织专家多方论证，精心设计，严格审批程序；解决保护和改造的关系，确定哪些建筑需要保护，哪些需要改造；同时还要塑造好新建筑，遵守旧城保护的要求，延续城市整体特色，而不应该一味提高建筑高度和强度，对旧城传统风貌造成无法挽回的破坏；要有前瞻性的规划；

2、坚持“修旧如旧”原则。

人们对老城区的记忆往往并不在于添加了什么，而在于你保存了什么。那一座老寓，一段残墙，一眼古井，一弄小巷，都变得珍贵，甚至一片石，一块砖，一棵树，一个不经意的弯角，都记载着多少岁月的记忆。因为它已经从实用功能脱出来，成为一种纯粹性的记忆的载体，在它们身上存留着这座城、这个区的令人熟悉的历史表情，牵挂着人们与土地及不可见历史的氤氲淳化、相熟相亲的家园感觉。在它们身上记寓着都市人集体的、公共的乡愁。

3、坚持“保用结合”的原则。

旧城区的保护与改造不是单纯的城市改造，也不是建筑风格的简单保护，改造中必须对传统文化进行继承和发扬，紧密结合当地居民的生活方式，注重群众生活形态、经济形态的变化，充分发挥其真正的使用价值。

4、坚持“异地重建”原则。

对于已经拆除的、原地修复不可能的优秀建筑，可考虑合适的位置恢复原貌。

5、坚持“见缝插绿”原则。

三、加快旧城区改造应采取的措施

(一)借助政府、社会、企业、个人的力量，尽快改善老城区（尤其旅游景点周边）居住环境。实施搬迁、辅助贫困住房、政府安置及对原有房屋进行维修配套改善等措施。拆掉一部分无法改造且无保留价值的住宅，改善、配套和保护一部分住宅，彻底改善居住环境。

(二)选择有实力、信誉好的开发商。旧城改造的工作由于土地成本，而且涉及到大量的拆迁安置补偿等工作，与那些在新区进行规模性开发的项目相比，成本高，工作繁杂，因此利润不高。每个参入旧城开发的开发商，都必须端正态度，清醒认识，具有高度的社会责任感，为青岛这座美丽的海摈城市留下美好的时代剪影。

(三)先期招商引资，吸引商家先期在新商业区定购店面，部分解决资金短缺问题，改建老城先期投入的资金可以在中心商业区建成后得到回报，吸引社会资金；对于参与旧城区改造的开发商，可给予政策优惠，如减免地方税等，并通过一定的政策限制开发商热炒的“泡沫价”楼盘，从而解放更多资金投入动迁工程接受区的建设，减轻股市压力；对老城区居民提供经济补贴，支持其中有一定经济基础者在他处自由购房，提供机制为动迁居民买房贷款开设优惠利率，并扩大廉租房范围，创作就业机会，妥善安置老城区搬迁居民的工作岗位，并保证他们享受便利的交通。

第3篇：老旧小区改造工程特点范文

（一）安置房建设全力推进

一是成立了工作专班。书记、区长及其他处级领导干部高度重视安置房建设工作，对于建设推进过程中存在涉及全局性的问题，现场调研、亲自督办、亲自安排、亲自协调。

二是强化工作举措。区棚改指挥部起草下发了《XX棚户区改造及安置房建设的几点意见》，对棚改和安置房建设过程存在的遗留问题、手续办理问题、过渡安置房的建设和管理问题，明确了实施主体，提出了指导意见，建立了问题解决机制。

三是建立周例会推进机制。调整了区保障性安居工作领导小组，建立了棚户区改造和安置房建设工作专班，对政府交办对任务进行分解，明确了时间节点和要求。

四是后疫情时代，负重前行。受疫情影响，所以计划交房时间不同程度出现延期。面对这些困难和问题，区委、区政府加强了领导力量，明确尚红伟书记牵头重点突破四证手续办理存在问题，加快推进安置房建设。

（二）老旧小区改造亮点纷呈

全区老旧小区共559个，其中2000年前建成的小区515个，2001-2005年建成的44个。首批列入2019年XX老旧小区改造计划的共有108个，涉及户数12791户，楼栋数442栋，建筑面积131.26万平方米。目前108个老旧小区已全部完工进入验收阶段。2020年我区纳入老旧小区改造计划124个，涉及居民13033户，楼栋数407栋，建筑面积159.365万平方米，目前全部完工的小区23个，总工量达到50%以上的小区101个。我区老旧小区未来五年改造计划是2021年改造143个，2022年改造76个，2023年64个，2024年30个，2025年14个。

1、高点定位、强力推进。一是成立高规格指挥部。书记、区长分任政委和指挥长。二是划分“五个战区”。以城区5个办事处为作战单元，28名处级干部下沉街道，协同各街道办事处具体实施。三是强化指导督导。区指挥部办公室全程督导指导，纪委监委全程跟踪问效。四是完善推进机制。建立日通报、周例会、月点评工作推进机制。

2、党建引领，聚力合为。在“不忘初心、牢记使命”主题教育中，我区创新开展了“党建零距离初心课堂”活动。一是组织发动群众。“美好生活、共同缔造”正成为每一个人的自觉行动。前两期旧改中，共召开征求群众意见会690场次，吸纳群众意见430条次。二是争取旧改资金。先后争取到小区64个主管单位资金627.3万元、61家民营企业5200万元，群众集资262万元。三是监督质量进度。与专业监理相结合，对工程设计、施工和质量、进度进行全程监督，质量速度群众更放心。

3、尊重民意，靶向改造。老旧小区改造工作是为民所谋、民之所向。通过改造取得了以下效果：一是改善了环境。经过改造后的老旧小区，居民普遍反映环境优美了。二是锻炼了干部。在老旧小区改造过程中，我们的“六个平台”，凝聚了全区100多家单位，深入小区开展共建共治活动，解决了无人办事的问题。三是凝聚了合力。通过搭建的“六个平台”，老旧小区改造项目由党群议事会、社区工作人员、两代表一委员、小区产权单位和社区居民多方力量参与实现了“共建共治共享”。四是转变了作风。与群众零距离沟通交流，倾听群众改造建议，提升了党员干部的素质，树立了良好的政府形象,转变了工作作风。五是赢得了民心。在老旧小区改造过程中，我们积极听取群众的改造建议，最大程度遵循群众意愿，群众对改造效果纷纷称赞。

4、改管结合，持续长效。旧改重在改好，要在管好，贵在长效。我们在有人管事、有章理事、有钱办事上下功夫，主要抓四点：第一，以“三个全覆盖”保障基本民生服务。分别采取成熟物业提升管理、低水平物业完善管理、没有物业选聘管理、不具备条件物业联合管理等形式，实现小区物业管理全覆盖。第二，以资源要素整合延伸公共服务。整合组织、住建、民政、社区建设管理等部门力量，让群众享受到更加便捷舒心的服务。第三，以制度机制推动持久管理。把各级领导和部门参与旧改的绩效作为年度工作绩效考核的重要依据，把旧改工作打造成硬任务。第四，以人才补充接续队伍建设。区里把人大代表联络站、政协委员联络组、志愿服务站延伸到小区，常态化参与小区服务治理；组织部门每年选派区直各单位机关干部和优秀大学生到社区任职，时间不少于两年；

（三）污染防治成效明显。积极参与“铁拳治污”联合执法、中心城区裸土治理、渣土车专项整治、散乱污动态“清零”等专项行动，全区优良天数达260天，较去年增加59天，PM10、PM2.5浓度分别降至78微克和50微克/立方米，完成省定目标。全年PM10有4个月、PM2.5有5个月达到国家空气质量二级标准，9至11月XX连续三个月空气指数排名前五。

一是完善“三员”管理制度。全区99个在建施工工地全部完善了“三员”管理制度，凡建筑面积5000平方米以上的建筑工程，长度100米以上的市政基础设施、绿化、道路、人防工程，中标价1000万以上的水利项目，均纳入扬尘污染防治“三员”现场管理范畴。二是强化了企业主体责任。督促施工单位进一步强化社会责任感，主动履行企业扬尘治理主体责任。三是细化了控尘标准，加强督导检查。我局对辖区内扬尘污染源进行全覆盖深入细致的排查摸底，进行不间断地巡查，在重要节假日和特殊时期也不放松。

（四）安全生产警钟长鸣

2020年我局安全生产工作共出动1200人次，检查99个项目，发现隐患613余项，共下达整改通知书150份，全区建筑企业上报安全生产隐患自查表160余份，现已全部整改到位;全区99个在建施工工地全部建立安全主体责任承包制度，建立安全管理领导小组。

（五）危房改造助推脱贫攻坚

1、危房改造工作。对农村自建房疑似危房全面鉴定，共鉴定疑似危房300余户，为确保我区农村建档立卡贫困户等四类重点对象房屋安全有保障，经排查、上报、鉴定、甄别，今年我区对18户鉴定为C级或D级的建档立卡贫困户的农村危房全部纳入年度危房改造计划，由各涉农办事处具体落实改造。截至目前18户危房改造已全部完成竣工验收。区财政发放农村危房改造补助资金45.2万元。

2、六改一增工作。2020年我区扎实开展了农村建档立卡贫困户六改一增活动，改造内容包括：改院、改厨、改厕、改门窗、改墙（地面）、改照明灯、增添或更新简单家具。2020年我区六改一增共改造244户，分二批进行改造，其中第一批城南38户、城北办56户、金海办32户、华耀城办21户，第二批城南29户、城北办40户、金海办28户。截止目前，第一批147户、第二批97户，全区总投资627万余元。目前，改造工作已全部完成。

（六）民生事业稳妥实施。

1、幼儿园专项治理目标完成。全区需要进行城镇小区配套幼儿园专项治理对共有14所，现已全部销号。

2、小街小巷改造积极推进。今年以来，已维修背街小巷路灯170盏次，更换窨井盖100多处，有效改善居民“出行难”的问题。

3、住房保障力度不断加大。目前，我区已发放第一季度公共租赁住房补贴6户，7人，2016元。第二季度公共租赁住房补贴6户，7人，2016元,合计12户，14人，4032元，第三季度公共租赁住房补贴8户，11人，3168元。第四季度公共租赁住房补贴工作正在申报中。

4.信访维稳有效推进。共接待来电来访400余人次，办理信访答复及回复省长热线、市长热线、网民留言等共160余件，回复率100%。

（七）干部作风持续转变

1.主体责任进一步落实。党组书记和局领导班子坚持落实“一岗双责”，强化政治学习和政治担当，把党风廉政建设责任制真正纳入日常工作。2.思想防线进一步筑牢。抓好以党纪党规为重点内容的纪律教育，建章立制等方式，引导广大党员干部增强党性观念，提高党性修养。3.监管力度进一步加强。住建系统局属各单位领导班子，特别是一把手是关键中的关键，能做到坚持“四个服从”，执行“三重一大”议事规则，带头勤政廉政，带头树好标杆。

二、存在哪些问题

（一）安置房建设方面

1、安置区项目手续办理：7个棚改安置区项目共22个地块，9个地块（贾鲁嘉苑ABCD、高尚嘉苑、金海A、荷花新城BCD）项目土地使用权证已经办理。其他项目手续因安置房建设规划设计条件需调整控规，规划土地等手续未完善。

2、因征迁资金未能全部到位，部分安置房建设用地补偿缓慢，严重影响了安置房整体建设进度。如：金海嘉苑，中州嘉苑等，至今仍有部分征地款未到补偿到位。

3、部分安置房建设资金和土地出让金暂未着落。如：中州嘉苑和荷花新城项目建设资金未完全落实。安置区地块土地出让挂牌，需筹集资金摘牌。

（二）老旧小区改造方面

小配房拆除问题：因小配房、违建未拆除影响施工的老旧小区有67个，待拆除小配房41115平方米。其中，七一办24个，待拆除小配房18950平方米；陈州办19个，待拆除小配房14015平方米；小桥办2个，待拆除小配房1610平方米；荷花办22个，待拆除小配房6540平方米。

（三）住房保障工作

1、由于信息不能共享、社区不能及时了解申报户相关信息，部分居民又不愿提供真实信息。从而造成申报信息不实，造成补贴发放不及时。

2、工作任务繁琐，人员少，工作有时不够细致入微。

3、在公共租赁住房管理方面，由于残疾人较多（尤其是智力残疾），管理相对比较困难。

三、2021年的工作谋划

（一）保障性安居工程建设工作

1、尽快协调市各相关职能部门，加快各项行政审批手续的办理，确保后期建设工作不受影响；

2、区国有平台公司加大和部分金融机构的沟通和协调力度，尽量使已经申报的项目得到更多的授信；

3、进一步解放思想，用足政策，加大招商引资力度，尽可能的争取更多的社会资本投入，以保证项目建设顺利推进，让被征迁群众及早住进安置房。

4、督促项目建设的施工单位，确保质量、加快施工进度。以保证完成今年的交房任务，让2017年以来的被征迁群众全部得到妥善安置，兑现政府承诺。同时，加快推进剩余安置房的建设任务，为后期旧城改造项目的征迁提供充足优质的房源，以保证群众不再因为征迁工作而影响居住和生活。

(二)老旧小区

1、做好路与院的融合。今年根据发改部门的要求对申报2021年老旧小区的申报进行了调整本着就老旧小区周边的道路硬化绿化与小区楼院内的改造内容综合设计，经过反复实地调研重点对七一路沿线、文明路沿线打造符合周口文化的街区融合示范点，真正做到小区内外同步提升，同步改善，为居民出行提供便利，彻底改善居住环境，达到净化、亮化、美化的效果，提升居民的幸福感、满意度。

2、成立物业管理机构。由于我区为老城区为主，小区居多，特别是2000年以前的老小区较多，现引入物业公司进行托管，2001年有的商业住宅有物业入住，但现在没有一个同一系统的管理，在区统一活动中发挥不了应有的作用。物业属地管理的原则，住建局室行业主管部门应成立该职权方便和市住建局对接。做好我区的物业管理工作。

3、科学规划我区停车场的建设。按照豫百城提质【2019】1号文件精神，结合我区停车场数量不足的实际情况，综合范围内的老旧小区的密度、人口数量、小区面积、道路及车流量等相关要素，合理增加增建停车场的数量，科学布局，解决小区内车辆乱停乱放、私占消防通道问题，改善群众出行不便、停车难的现状。

4、妥善解决中心城区危房问题。我区已排查出危房100处并进行危房等级鉴定，按照A级B级安全、C级加固、D级拆除原则分类处理。按以下两大类五种情况进行处置。

楼房问题：

拆除后可原址重建的有6处，其中荷花4处（电厂南院、棉纺小区、印染厂、家属院、农行南家属院含隔壁农行学校）七一2处（装卸公司、商业储运公司）

拆除后可建停车场、街边游园、健身广场及公厕共有21处其中荷花4处、陈州9处、七一3处、小桥2处、人和3处.

拆除后由于位置特殊无法利用的有9处，其中荷花1处、陈州2处、小桥2处、人和3处、金海1处。

荷花办事处外运公司家属院土地已出让。

自建房问题：

自建房共计63处，其中39处类似危房，24处社区人员因居民自行翻修或达不到鉴定标准已删除

问题：新成立物业股，鉴于时下督查物业费用收取，需要抽调人员6名。

建议：可以原址重建部分引入社会资本金，以基准地价进行摘牌挂，对拆除的居住在危楼的居民进行集中安置；

自建房有翻新能力的统一有办事处申请办理手续，贫困群体能否进行适当补贴翻建。

（三）建筑工地安全生产工作

在后期的安全生产工作中我们将继续严格按照“三管三必须”、“一岗双责，党政同责”，认真落实安全生产“三年行动”工作要求，配合省市住建部门及安全生产行业主管部门工作，同时认真开展我区建筑工地安全风险隐患的排查整治工作，努力确保我区建筑施工领域安全生产工作向好发展。向全区人民交一份满意答卷。

（四）建筑工地扬尘治理工作

我们将继续加大对在建工程项目的督查力度，继续组织全区施工企业开展扬尘治理整治活动，继续加强对施工企业的环保培训，提高企业的自律意识，以此来提高文明施工和环保施工水平，带动全区所有施工工地落实区政府确定的治理大气、控制扬尘污染的各阶段目标，开创全区文明施工、环保施工的新局面。

（五）住房保障工作

我们要在今年工作基础上，和各部门保持好联系，做到申报人家庭信息共享。继续到社区、办事处做好宣传工作，确保应保尽保，为把公共租赁住房和公共租赁住房补贴这一民生工程打造成优质工程、阳光工程，使人民群众安心、放心、舒心。

（六）危房改造工作

1、建立长效机制实施动态管理。区住建局、各涉农办事处、区直相关单位对XX四类重点对象的房屋进行全面排查，对新出现的危房，依据政策应改尽改，确保XX四类重点对象房屋安全。

2、巩固改造成果。区住建局将与各涉农办事处、区直相关单位对已改房屋定期开展回头看，全面排查，发现问题，立行立改，切实巩固危改成果。

第4篇：老旧小区改造工程特点范文

论文摘要：介绍了工业遗产的内涵，明确了城市工业遗产的价值，探讨了工业遗产改造利用的优势及条件，论述了城市工业遗产利用与社区发展的关系.

工业技术的飞跃带来了城市的迅猛发展，产业结构随着技术的发展也在不断地变革。传统的工业文明受到强烈的冲击，大量的劳动力由第

一、第二产业转向第三产业，许多位于市中心的传统工业企业由于自身经营不善、地价上涨、环境保护等因素逐渐衰落或迁出市内，位于市内的旧工业建筑大多丧失了原来的产业功能，面临着人们去与留的选择。这些旧工业建筑往往只有近百年或几十年的历史，但它们同样是社会发展不可或缺的物证，承载着社会发展的信息。由于大量的工业遗产没有纳入文物保护范围之内，很多范围内的工业遗产不断受到毁灭性的威胁。

1工业遗产的概念及价值

根据国际工业遗产保护协会(TICCIH)2003年发表的《工业遗产之下塔吉尔》中的定义，工业遗产是指具有历史学、社会学、建筑学、技术、审美启智和科研价值的工业文化遗存，包括建筑物、工厂车间、磨坊、矿山和机械以及相关的加工、冶炼场地，还有仓库、店铺、能源、生产和传输使用场所、交通设施、工业生产相关的社会活动场所以及工艺流程、数据记录、企业档案等。

工业遗产的价值：

(1)历史价值：对认识普遍的或某类工业活动和过程具有典型的重要的意义。

(2)社会价值：工业遗产记载了普通大众的生产和生活，是社会认同感和归属感的基础。

(3)科技价值在机械工程工艺建筑和规划等方面具有技术和科研价值。

(4)审美启智价值，在工厂(场)建筑和构筑物的规划设计工具和机器的设计以及建造工艺方面具有美学价值和启发后人创造思维的启智价值。

(5)独特性价值：有的工业遗产在场地适应、布局、机械安装、城镇等工业景观、档案及留给人们的记忆和习俗等非物质遗产方面，都具有内在的独特性。

(6)稀缺性价值某些遗产在工艺场地类型和景观方面濒临消失，使该工业遗产独具价值而需备加关注，那些早期的具有开创性的工业景观更是如此。

2工业遗产改造利用的优势

工业遗产是城市工业文明发展的物质见证，具有不同与自然文化遗产的特有的史料价值，在肯定工业遗产价值的前提下，一方面要保护好工业遗产所涵盖的历史信息，再则要做好再利用工作，这样才能使工业遗产的生命得以延续。

旧工业建筑在基础设施、结构状况、区域位置、历史文化性以及建设周期等方面均具有改造利用的独特优势，主要表现为以下几点。

2.1旧工业建筑具有良好的基础设施和坚固的主体结构，改造建设周期短，成本低，见效快，投资风险小。

首先，旧工业建筑的基础设施在给排水、电力电讯、燃气动力等方面的容量远高于一般的民用建筑，改造项目可以以原有的基础设施为依托，不用增加新的市政设施接口，只需在原有设施的基础上扩大容量或改变位置，改进设备即可，此一项即可有效减免投资方和政府的前期投入。其次，工业建筑往往都具有坚固、耐久的主体结构，结构受力简单明了，具有共性，便于安全可靠地进行改造。最后，旧工业建筑的拆迁矛盾小，比起一般的旧居住区的住宅拆迁矛盾来说，工业建筑则少了很多限制问题，不用安置拆迁住户，无需考虑居民的返迁补贴，可以快速改造，重新投入使用。而且还节省了拆除原有建筑和清理场地的费用。

2.2旧工业建筑空间开敞，平面规整，立面平整简捷，改造利用的可塑性强

旧工业建筑与一般的民用建筑相比，在空间结构、平面形式、立面造型等方面具有较大的改造优势。在空间结构上，工业建筑一般空间比较宽敞，不仅层高较高，跨度也大于一般的民用建筑。在平面形式上旧工业建筑一般规模大、占地多，建筑空间的布局往往遵从一种体现效率与生产逻辑的秩序。因此，建筑的平面形状大都规则整齐，可以适应多种建筑功能的使用要求。在立面造型上我国旧工业建筑大都为近代建造，建筑立面一般简捷、整齐，而且其外墙一般为围护墙，改造时可以根据需要拆除重砌或直接加以利用，为立面的改造提供了更大的可塑性。

2.3旧工业建筑具有历史文化性的优势

旧建筑改造与新建筑相比较，其最大的不同和优势就是其历史文化性，时间在旧建筑上留下了历史的烙印。旧工业建筑作为工业时代的产物，记载了城市工业文明发展的历程，是城市发展史关于工业时代的实物展品。把时间所赋予旧工业建筑独特的历史场所精神与现代的崭新空间进行对比、碰撞和交融，往往能造就出不朽的建筑杰作。

3城市工业遗产再利用与社区发展的关系

随着人们对文化娱乐活动需求的不断提升，对体育健身、休闲娱乐活动场地的社会需求也不断增大。类似广州这样的超大规模城市，仅仅依靠若干大型的体育活动场馆是难以满足不断增长的社会需求的。而现如今广州市区内土地可谓寸土寸金，已经基本没有可供开发修建的剩余用地，大量的老建筑，尤其是有着良好利用条件的老工业建筑就成了提高社区公共服务设施建设的切入点。

社区是城市社会的组成要素。近些年来，许多城市都在大力开展社区文化建设，并将其作为城市社会主义精神文明建设的重要切入点。人们比较关注社区文化建设为满足城区居民所提供的精神需求和智力支持。随着大规模的旧城区改造及经济结构调整，城区的相当部分工业建筑已被拆除，建成了商品房和公共绿地。但还有剩下的部分老厂房、老仓库零星分散在城市中心区域的各个区域，客观上要求加快旧工业建筑的更新改造和利用。事实上，在总体实施“退二进三”的结构调整过程中，旧厂房由于内部结构破旧，外观景致陈旧，周边环境脏乱，成为与中心城区功能定位不相符的“瑕疵”，要么被关闭闲置，要么随意改变土地、房屋用途、临时地租借给小商铺、小公司、小作坊和外来务工人员。这是一种自发的、非常规的从各自利益为出发点的改变，缺乏整体协调，带来一定的安全隐患。由于行政管理职能的交叉，造成土地利用效率降低，仍旧无法体现土地最佳利用效果，阻碍了区域功能和形态的进一步升级和优化，不利于土地整体功能和综合效益的发挥。

社区文化建设与城区经济的发展有着密切的关系。一方面，社区文化建设能够加强人与人之间的相识、沟通、理解和友谊，为城区经济的发展创造良好的人文环境。另一方面，社区文化建设能够提升社区环境和街道建设的文化品位，有利于社区及街道的招商引资。在社区文化建设中，可以将社区公共服务建设有效的和工业遗产的改造利用结合起来，使老工业建筑从新获得新生。

第5篇：老旧小区改造工程特点范文

关键词： 高校老校区；旧房改造 ；修旧如旧

中图分类号：TU723.3文献标识码： A

引言

随着经济发展，需求变化，房屋用途需要与时俱进地进行调整。在开发新建筑的同时，改造旧房屋工程也成为必要的补充。改造要想实现使用价值与文化价值的统一，就必须做到“修旧如旧．功能更新”。

旧房改造中，可能遇到各种各样的新问题，本文结合工程实例，探讨了旧房改造几个常见的问题，并给出了相应的解决方法。

一、华家池旧房改造的背景和规划

民国二十三年（1934），浙江大学农学院从笕桥迁入华家池。1937年，抗日战争爆发，农学院率部迁至贵州湄潭。抗日战争胜利后，1946年6月，浙大农学院迁回杭州，在原址华家池重建校园。1946年建成的“嫘祖馆”、“神农馆”和“西斋”（见图1），是政府投资的首批浙江大学农学教学、科研设施，三幢建筑均为两层砖木结构、灰色墙面和坡面屋顶，馆名也蕴含着深厚的农耕文化精神。

2009年，中组部在全国范围内遴选包括浙大在内的13所著名高校建立了全国干部教育培训基地。华家池校区作为浙大最老的校区，景色秀丽，文化底蕴深厚，是基地办学的主校区，也是集教学、住宿、餐饮和健身于一体的干部教育培训基地。

图1 嫘祖馆、神农馆、后稷馆旧照

在干训基地整体规划中，“嫘祖馆”、“神农馆”二幢楼的功能定位为满足干部培训住宿需求。在修缮时，要遵守下列原则进行：第一，保存历史真实性。第二，维护风貌完整性。第三，对建筑最低干预。第四，发挥使用功能，保护与利用相结合（见图2）。

图2 神农馆改造规划图

二、改造过程中的困难

1、造价失控。较之新建建筑，旧房改造工程有这样的特点：总体面积较小，投资少，综合量多而广；建筑结构上变动较少，功能的调整主要是为了符合新的用途，以及弱电、消防等的新标准要求。而且，这类项目基本都有边设计、边施工、边修改的情况，全过程的造价控制难度就更大。

2、结构失稳。有很多砖混结构的房屋经过多年的使用，各个重要受力结构均受到不同程度的劳损以致抗力下降，变形能力变差。加上原始资料图纸严重不全，对结构承载力的预估是很大的问题。考虑到早年的房屋本身抗震设防能力是不高于各结构构件之间的连接的，本来较弱的承重墙可能因为被拆除，传力途径有所改变，结构的整体刚度和稳定性都有所降低，所以必须通过补强加固对原结构进行改造。

3、施工隐患。较之新建建筑，旧房改造工程在现有建筑内部施工，空间狭小，不能使用大型机械，甚至在施工时，建筑很近的地方还有居民居住。而在施工的过程中，又有可能因为野蛮施工等现象，造成施工过程事故频发，施工过后隐患重重，都直接影响用户的正常使用，甚至威胁到用户的生命财产安全。

4、冬冷夏热。杭州地区的气候特点有: 冬季湿冷，气温较低, 而夏季闷热，气温较高。所以，建筑设计上通常不考虑冬季采暖，对保温隔热问题也不是很重视，这也导致了大量旧房的围护结构保温隔热性能不满足现阶段使用要求。

5、其他不可预见因素，比如在神农馆改造过程中，和校区老居民的协调等。

三、应对方法

1、造价控制。

1>方案控制。确定切实可行的方案之后，委托咨询单位对方案进行详细地清单编制，多次核对，尽可能做到没有漏项，防止后期费用增加。

2>采购控制。公开招标，多家企业根据工程量清单进行报价。

3>施工控制。由于旧房改造的特殊性，施工过程不可避免会发生变更，所以，必须根据工程进展情况深入现场，及时掌握第一手的施工情况，掌握对应的价格信息，及时确认，为决算提供有力依据。 比如，在神农馆改造工程，油漆涂料主要使用在旧房改造后的内墙粉刷，对于材料的控制就主要在于：粉刷过程中用的材料和定额中的材料是否一致；乳胶漆的遍数与定额是否一致；平整度、粘结度是否符合标准。以上几条，在施工过程中是否发生，都对材料的造价控制有影响。

4>变更控制。很多原因都会引起变更，所以在施工中，必须严把变更关。实施工程变更前，必须弄清楚工程变更的根源在哪里，是否是非变不可，是否有替代方案等。对于必要变更的，一定要坚持；对于有必要变更的部分，一定要在充分论证的基础上，实行集体决策。对于非必要变更的，考虑在成本和工期的基础上，一般应坚持不变。尤其是在工程量清单计价下，切忌随意变更带来的工程损失。

5>结算控制。结算审计是整个工程造价控制最重要的一个环节，要求造价工程师建立工程量清单核内部复核制度和对备案制度，做到定期跟踪检查、监督管理，对材料、机械、人工的耗用进行记录，而且还必须关注市场价格。在进行工程结算审计时，必须到工地现场核对，严格材料调价是否有依据、审查工程量计算是否准确等。

2、结构加固。

本文前部介绍，神农馆已经有将近70年的使用时间，中间经历了多次装修，加之此次改造装修后的荷载明显提高，建筑材料老化导致强度下降，墙体粉刷层和屋面梁都出现了裂缝，局部钢筋已经锈蚀。

如果按照国家标准 GB50009-2001建筑结构荷载规范(2006年版)要求，建筑 需要进行大规模改造，很有可能破坏它的原貌。所以必须在保证建筑物安全性、 适用性前提下，对其原有结构构件不做重大改变，并适当提高其承载力，同时考虑抗震构造措施，使得加固后的结构承载力和抗震性能都得到提高。

设计加固处理方案如下：

1>对原来需要增加卫生间的部位，由于卫生间的恒载和活荷载都较大，而原梁板的尺寸都较小，配筋又较少，因此考虑采用在原楼板上整体浇灌一层现浇混凝土板或者在板底黏贴钢、碳纤维实现加固。综合考虑经费和已经完成部分的施工现场保护，最后决定采用碳纤维黏贴的方法进行加固，具体见图3。

图3楼板加固

2>原梁柱的截面均不满足承载力要求，采取单面增大截面的方法（见图4），6@20端部与柱植筋连接，4@10与梁底植筋连接，灌浆料浇捣密实。

图4梁加固

3、施工安全。

1>有效实施施工安全规定。对于旧房改造这样一个非常具有项目特殊性的工程, 在制订安全生产的保障体制时，必须考虑因地制宜的因素。甲方的监管力度要加大,监管体系要健全,除了展开突击性的安全生产大检查之外,还要强调日常的安全措施的落实和监督管理制度。同时,必须加大群众监督的力量。在校园里进行旧房改造工程，除了考虑施工人员在现场的安全，还必须考虑校园内师生的安全。

2>全面完善施工技术安全防护。改造施工生产安全管理必须把"安全第一,预防为主"作为指导方针。由于旧房改造工程存在工序多、施工场地新旧堆积混杂、电气走线复杂，未凿除结构不可知等特点,加上旧房改造本身的安全生产科技相对落后,如果使用了一些新技术、新材料、新工艺,更会加大了施工的难度和危险性

3>针对性人员培训:国内目前的建筑行业整体素质并不高。在全国近4000万建筑从业人员中,农民工占有近85%份额，而根据笔者不完全调查，所述工地的90%以上工人都为农民工。这些工人都存在文化水平低,安全防护意识弱和操作技能差等特点,其职业技能培训远远达不到要求。同时,全行业技术、管理人员较少,专职的安全管理人员就更少,远远达不到施工安全管理的需要。所以在培训计划、培训方式、培训体制、考核标准等方面必须进一步深化和提高。对外来务工人员的各种保险和福利也亟需相关单位解决。

4>安全评估和预警：预防安全生产中的事故,是实现旧房改造施工安全的基本保障。虽然我们现在还并没有施工安全危险预警和评估方面的行之有效的机制，但通过对一些过去施工中已发事故的分析、评价,能对新项目的事故预警带来有效的借鉴。

4、节能设计。

1>墙体保温。要使旧房的保温隔热性能提高，首先必须对对外墙体进行改造，外墙体是建筑围护结构的主体，也是散热最大的途径之一。所以，建筑物外墙的保温隔热性能直接影响到建筑整体的保温性能。在神农馆改造工程上，我们在原墙体基础上使用复合墙体的结构进行保温处理。通过这样的处理，能够降低墙体的热传递能力，以实现减少热损失，并通过墙体改造，减少了原有墙体中的“冷桥”，从而大幅度提高建筑物的保温效果。此外，通过一些小的构造处理，如在垂直外墙面关键位置设置挑檐、遮阳等设施，改善墙体的热工性能。

2>窗户改造。窗户是建筑围护结构里热损失的一个重要途径，大量实验数据证明，应用新型节能窗能够改善建筑物整体热工性能、以减少热损失。在改造实践里，为保证门窗的换气性能和气密性，通常选择平开窗的方式。此外，尽可能采用质量较好的铝木复合材料和铝塑复合材料的型材作为窗户主材，既美观，又环保。在有条件的情况下，窗户玻璃可以选择反射阳光的镀膜玻璃，如果玻璃形式可做成中空，隔热性能还能得到大幅度提升。最后，必须选用性能优良的密封胶条，降低空气渗透。

3>屋面改造。屋面改造必须因地制宜。在进行屋面改造的时候，不仅要考虑建筑的保温隔热，还必须考虑屋面的防水处理。所以，根据现场要求，对屋面进行改造：平瓦翻修，破损处替换同规格瓦；依次做木挂瓦条、木顺水条、防风防水透气膜一层、空铺防水卷材一层、木望条、木条间填阻燃型挤塑聚苯板、承托钢板网、钢檩条。

5、其他监控。

老校区的改造难免会牵动许多老教职员工和校友的心，即使尽可能保持历史建筑原有风貌，也免不了会收到许多投诉和质疑，在这样的情况下，我们采取多次组织沟通会的方法，把设计方案拿出来和大家沟通，集思广益，做大最大程度保存原有历史风貌，保持环境风格和建筑符号。

四、实践成果

图5神农馆改造后展示图（左图为南面，右图为北面）

图6神农馆改造后室内展示图（从左到右、从上到下

依次为玄关、卫生间、客房、走廊）

五、小结

旧房改造不能仅仅是大拆大建，应根据不同的建筑类型采用不同的改造措施。通常情况下,我们把旧建筑分为三种类型，第一是具有历史文物价值的历史建筑，如浙大之江校区的钟楼、上红楼等，我们采用的是修复和保护的措施；第二是已经完全没有使用价值的危旧房，我们采用的是拆除重建的方式；第三就是还具有使用价值，但内外破旧已经不满足使用要求，这类建筑在老校区的数量大，位置往往还都非常重要，无法拆除，因此，对于此类建筑可以通过“修旧如旧，功能更新”的方式，赋予建筑新的生命力。本篇论文研究的主题，也就是这第三类建筑。

神农馆已经改造完毕投入使用，这个旧房改造工程，相比于常规改造来说，存在更多的限制条件。比如老浙大农学院历史信息的保留、杭州历史建筑保护的基本原则、具体的使用需求等。这个工程探讨的也是一种老校区建筑遗产保护的模式。老建筑在改造中不可避免地需要对其进行翻新，单纯的恢复原样，很可能无法从根本上改变其当初颓败的原因，只有赋予其新的价值和时代特征，才能让成为校园的一个新部分，继续发挥作用。

参考文献

[1]李世蓉、兰定筠、罗雕.建筑工程施工安全控制.北京:中国建筑工业出版社,2004.

第6篇：老旧小区改造工程特点范文

【关键词】旧城改造；房产开发；节能环保

城市的发展需要土地，但是发展城市不能无边际地向郊区发展，城市扩张的范围是有限的，而城市更新的内容是无限的。特别是中小城市，经济实力相对较弱，周末可利用的土地也较少，因此旧城改造，必将成为今后城市建设的主流。旧城改造不但是提升城市形象、改善整体居住环境非常重要的一步，更是能与中小城市房地产开发相结合的一种新模式。

1 旧城改造的范围和改造方向。

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。旧城改造的范围包括：改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；更新或完善城市道路系统；更新、调整城市工业布局；改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。中小城市旧城改造的主要方向是：与房产开发相结合；以人为本；突出地方特色；保护与改造并重等。

2 建设公共交通为主的出行方式及配套项目。

在新的房产开发项目中，公共交通配套是住宅区必备的配套项目。但是在中小城市旧城改造过程中，公共交通配套却经常被忽视。中小城市的旧城区往往也是公共交通的盲点，存在着：中心地段道路宽度太小、.交通系统不完整、道路功能不清、路幅窄及交叉口太多、弯道半径小视距太差以及道路与交通管理设施缺乏等问题。因此在旧城改造过程中必须把公共交通的因素考虑在内，应从政策、规划、建设和管理多方面入手，突出重点，利用现状，因地制宜，循序渐进，综合治理。房产开发方应针对中小城市的中心城区道路逐渐拥堵的状况，加快推进城市道路建设和改造，以道路建设带动旧城改造，实现中心城区道路交通更为通畅、城市形象更为美观、居住条件更为改善。旧城区交通改造不但能全方位提升老城区道路通行能力，缓解行车难、停车难等老问题，更能提高城市的形象和城市交通效率。

3 降低土地占用面积，避免重复施工对资源的浪费。

旧城改造也是一次解决建筑用地不足的机会。改造市政基础设施的要求，除考虑传统的水、电、燃气、公共交通、通讯、车位、光线日照、绿化外，应转变为考虑集成综合管道建设（涵盖雨水、污水、电力、通讯、公安、照明、人防设施，模块化安装），最大限度降低土地占用面积，避免重复施工对资源的浪费。综合管道工程建设是指包括新建管线管道建设、已有管道的集约化改造和配套的公用基础设施的建设。综合管道的建设，必须按照“统一规划，统一建设，统一管理，有偿使用”的原则进行。对新建、扩建、改建以及大修的城市道路，必须坚持“先地下，后地上”的建设程序进行综合管道建设，并同时搞好新旧管网的衔接。对尚未建成综合管道的城市道路，原则上不再批准新建单一管道工程；已有管网但未形成网络的续建工程，续建部分须由管线单位向市规划部门提出建设计划，由市规划部门通知其他管线单位在规定的时间内上报管网建设计划，经规划部门综合协调后统一规划、统一建设。综合管道建设应符合国家有关规定，由具备相应资质的施工单位承建，确保工程质量，并接受建设、市政行政主管部门的监督检查。在综合管理的管理维护过程中，应按照“谁投资、谁受益、谁维护”的原则，由投资建设单位或者使用单位负责维护管理。

4 合理安排教育、公共卫生资源，适当进行商业配套项目开发。

医院是都市必不可少的生活设施，承载着都市人健康生活的重任，生活之中如遇突发紧急事件，医院的距离往往决定了救治的效果。我国正进入老龄化社会，对于医疗资源的需求尤其强烈。特别在中小城市中，对医疗资源的供需矛盾尤其突出。因此在房地产开发与旧城改造相结合的过程中，不应仅仅考虑到城市面貌的改观，更应为居民提供生活便利。说到公共卫生资源，很多人往往都想到建造医院或者卫生室等，其实完善医疗资源的方式有很多。以社区为依托的新的卫生服务模式可以提供方便快捷、直接进入社区家庭的基本医疗服务。基于这个平台，区域医疗中心、基层卫生服务机构的医疗保健服务与个人和家庭的动态健康管理以及卫生行政管理部门的居民健康档案系统将实现无缝链接；社区居民可享受及时、便捷的健康管理品牌服务，包含健康咨询、运动健身、养生康复与便捷医疗等在内的全生命周期的健康医疗保障服务。

我国家庭一直非常重视教育，在现代化的社会中，教育配套是否成熟成为衡量一个住宅小区是否完善的主要标志之一。旧城改造中的教育配套可采用学区旧城改造以及自建学校等方式。在旧城改造过程中，把教育配套纳入房产开发项目，即解决了居民的入学问题，又缓解了政府办教育经费不足的问题。

5 实现绿色改造，践行绿色生活。

随着工业化深入发展，能源和环境成为经济发展的不变主题。如何在旧城改造中实现绿化改造，同时注重培养节能环保生活模式，以及资源重复再生使用？最主要的就是在旧城改造过程中使用环保建材。随着低碳经济发展步伐的加快和人们环保意识的增强，节能环保材料在建筑领域中的应用已经越来越广泛，并逐渐成为成为建筑行业发展的新趋势。所谓环保建筑材料，就是采用清洁卫生技术生产，减少对天然资源和能源的使用，大量使用无公害、无污染、无放射性原料生产的建筑材料。环保型建材不但符合消费者对建材提出的安全、健康、环保的要求，而且有利于人体健康和环境保护。环保建筑材料在建筑行业的运用已经成为建筑行业发展的新趋势。相对于传统建材，环保建筑材料有耐久性、对自然环境的亲和性以及有利人体健康等特性。

6 加强政策扶持，实现旧城改造可持续发展。

旧城改造离不开政府的支持，要想真正把旧城改造落到实处，需要政府出台一定措施扶持。借鉴多地经验，政府可对旧城改造进行政策扶持。一是规划条件扶持，在满足城市规划刚性指标的前提下，投资企业可以针对危旧房改造地块先期提出如何打造建设该地块的构想方案，有关部门保证在商业和住宅的兼容性、项目容积率等规划条件上予以支持；二是直接财政扶持。政府通过部分或全额返还土地出让金，确保企业投资有回报；三是用地政策扶持，对部分规划性质属于商业和住宅兼容的地块，有望试点采取挂牌方式出让，对于情况特殊的地块，还将探索“待拆迁挂牌”的新模式；四是如果企业按照投资合同要求履行了义务，但项目的拆迁进度不能达到预期收益目标的，投资企业有权在中途撤出资金，业主方还将参照银行利率等对企业的基本利益予以保障；五是税收政策扶持，后期开发中，成华区所得的税收部分提供优惠政策扶持。

旧城改造不仅仅是一项民生工程，同样也是一场环境与经济结合的发展工程，它是整体改变区域面貌的重点工程。旧城改造不仅可以扩大中小城市的发展空间，还可以提高形象，改善民生，使老百姓能够安居乐业。可以说旧城改造某种程度上会影响中小城市品质的提升和环境指标的改善。

城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。而由于历史发展原因，很多城市，特别是中小城市中都存在一定面积的老城区，因此旧城改造就成为了房地产开发的重点。在将房地产开发与旧城改造结合起来的过程中，开发企业不能一味地追求经济效益，而应需要注意改造区域的功能完善和城市面貌的改善。

参考文献

[1]旧城改造策略及建议.房地产导刊.2010

[2]新时期下旧城改造措施的探讨.房地产导刊.2011

第7篇：老旧小区改造工程特点范文

关键词：社区改造，景观绿化，可持续发展

Abstract: with the development of social economy and the improvement of people's living standard, people life quality requirement also increased year by year, life community environment more and more attention. Some s longer community, with the crowd levels increased internal life, the original community environment cannot have satisfied people leisure, entertainment life needs, so many old community reconstruction mentioned the government and related departments agenda, so the old community how to accomplish it in the modification process can not destroy the original pattern of the community, and to meet the community residents universal demand; And in order to save the cost, the original essays, pavement materials can be processed to use as far as possible use of, and also use some meet the requirement of environment such as floods brick environmental protection material, the key is to try to keep the original vegetation in foundation, added the new vegetation to increase plant scenery levels, and to adapt to the new times development landscape design idea, the fusion of the old landscape layout, integrated the favorable factors, a new look to the community, which can ensure the community comfort, and can achieve beautiful and good effect.

Keywords: community reconstruction and landscape, sustainable development

中图分类号：P901文献标识码：A 文章编号：

绪论

近年来，随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，人们对生活品质要求也逐年提高，生活社区环境日益受到重视。

为进一步完善社区居住环境，打造一个安全、环保、舒适的居住空间，也为，全国各地政府投入大量财力物力，来打造这项惠民工程。

在社区环境治理中，景观美化是重点之一。大部分社区、庭院环境脏、乱、差。“路平、灯明、水通、安全、卫生”成为最初的基本标准。部分老社区由于建成时间较长，道路、排水设施标准较低，基本采用明渠排水，且老化损坏严重。巷道、路面坑洼不平，破损严重，极大影响了住户的日常生活和出行。为了彻底解决老社区这种现象，进一步改善老社区市容和人居环境，提高市民生活质量，相关部门对社区的道路、排水、管线、绿化、社区设施等，进行“四化”改造：即“硬底化”（补烂板）、“暗渠化”（改明渠）、“整齐化”（拆违章建构筑、升降井盖、三线横平竖直）、“人性化”（拆花基种大树、划停车位、设休闲台凳）并结合近几年老社区绿化设计、施工中的问题，以“天人合一”的自然观为指导，运用自然规律寻找社区绿化改造设计的新思路，达到环保、健康、舒适的人居环境。

一、润园社区绿化改造的功能

此社区绿化改造具有对原有住区环境保护、景观美化的功能。

1、环境保护

此社区绿化在保证生态和谐，防尘降噪、水土保持等发挥作用；还可协调人居环境。

3、景观美化

调整景观，对不美观的景物进行遮挡、协调；对美丽的景观进行强调、展示、突出。

二、润园社区绿化的特点及设计原则

1、润园社区绿化具有以下特点：

（1）、注重成本节约

由于是改造项目，景观布局，经济等原因，要结合原住区的景观布局，尽量将原有设计材料重新利用，以节省成本。

（2）、现状植物使景观布局受限制

由于润园小区内部栽种较好乔灌木，使得景观布局已不能改变太大，只能在原有布局基础上对现状格局进行合理调整，使得原有植被在不被破坏的基础上，反而能巧妙运用。

（3）、施工难度大

由于润园小区属于比较老的社区，社区内的管线等基础资料也比较陈旧，部分道路，排水等设施甚至已无据可查，因此改造起来难度较大，只能现场边施工边测量，进而研究解决办法。

2、润园社区景观绿化设计原则：

（1）、满足功能需求

润园小区改造首先要满足住区居民的交通、健身、休息、娱乐等等各方面需求。

（2）、环保优先

优先考虑现状景观绿化与自然环境的生态关系，尽量运用环保型材料如透水砖，雨水收集系统以及旧物合理利用等等。

（3）、因地制宜

根据润园小区的现状格局及住区居民的要求，合理分化现状格局，使得住区各个层次的居民都能得到自身休息、娱乐的要求。

（4）、持续稳定

园区生态环境、景观效果持久稳定，可持续发展。

三、润园社区绿化改造措施

1、铺装

本着节约成本的角度考虑，要合理运用原有拆除材料，做到最大限度的废物利用，将原来现场拆除的围墙砖，挑选后用立砌的铺装手法用于新的道路铺装中.

2、雨水收集系统

可采用暗沟雨水收集系统来对小区内雨水进行收集

3、小品

润园小区由于建成时间较长，因此原有的景观小品已不能满足人们的使用功能及审美需求，也有悖新的设计理念，因此要对原有小品加以改造，使之能够重新被使用和创造美的景观气氛，如将原有休息凉亭保留原有结构，通过运用新型材料和设计手法打造完全不同的休息凉亭.

还有原来休息过廊，由于样式已经老旧，且原有休息座椅为水泥制品，舒适度不够，也不够美观，通过对廊架内部地面改造及增加木制休息座椅来实现旧物换新颜的效果.

还如原有围墙已经很破旧不堪，经过设计改造后将原结构保留，增加新的饰面和装饰,完善为新的围墙。

4、植物

由于此项目为改造项目，项目本身具有良好的植物资源，我们所要做的重点工作即在保护原有植被的基础上，添加植物层次中的漏项，或是改造遭到破坏的植物群落。首先在改造前要现场踏勘，明确保留树种的位置及施工围挡等保护措施；其次根据得到的现状植物数据，绘制植物种植设计图纸，在种植设计中，重点补充亚乔、灌木及地被这三个层次的植物，对于原植物造型较好的植物尽量保留现状植物保留效果，对于长势不好的树种要避免再次出现。根据武汉地区的气候特点，此次种植设计中主要选择了如下适合此地区生长的植物，如大朴树、广玉兰、桂花、樱花、红叶李、紫薇、青枫、红枫、枇杷、石楠、柑橘、结香、法国冬青、大叶栀子花、红花继木、八角金盘、杜鹃、金叶女贞、云南黄馨、洒金桃叶珊瑚、十大功劳、木本绣球、常春油麻藤、金叶过路黄、鸢尾。

5、饰品

饰品是项目的点睛之笔，因此更加重要，饰品包括室外家具，休息座凳、音箱、雕塑等装饰性景观小品。饰品一般设置于入口、广场、花池中心，或结合水池、儿童游戏，布置在以树丛为背景的绿地、草坪灯焦点。润园项目的饰品的选择要从此项目的整体设计风格出发。

结论

第8篇：老旧小区改造工程特点范文

关键字：旧小区改造、协调

Abstract: In 2010, Yinzhou District, took the transformation of the old district included the commitment to the public is one of the top ten practical livelihood projects to improve living conditions of residents in our region.This article is based on the street, Yinzhou District Zhonggongmiao streets of the old financing housing a range cell transformation, the transformation of the old district to explore some of the issues in order to provide for the future transformation of the old district some experience.

Keywords: old cell transformation、coordination

中图分类号：TU8文献标识码：A

引言

在现代城镇化的进程中，一些90年代左右的大部分住宅由于受当时城市规划不完善、房屋建设标准低、缺少维护管理等多方面问题的影响，以及设计、施工技术和经济条件的限制，现在已无法满足人们对居住环境的要求，也不利于城镇化的进展。部分旧住宅小区的主体结构和基础设施都出现了较为严重的问题，主要表现在房屋内外墙的粉刷面都已经褪色、起壳、风化；电力系统老化，且多为架空线路，影响美观及安全；楼梯扶手栏杆锈蚀、表面起皮脱落；楼梯走道涂料出现了起壳，脱落，另外由于无物业管理，走道内牛皮癣极多，影响居住环境；多层楼房顶层的防渗漏层老化，下水管道破损、堵塞，在雨季顶楼常常会出现渗水现象；由于当时的小区排水系统建设落后，小区内雨水、污水混流，并且部分管道已经发生堵塞；通信，有线电视等管线布局较乱，影响美观，自来水也由于安装较早，难以满足现在生活需要；生活环境差等这些问题给居民居住生活造带了了诸多不便。

改造背景

近期，鄞州区的老旧小区改造正在火热进行中，主要包括：一、拆除违法建筑物；二、进行房屋维修，包括屋面防水、隔热；外墙粉刷、防渗漏，楼梯扶手油漆、楼道粉刷，窗户整修、防盗窗除锈油漆；三、完善配套设施，包括更新雨水管道设施、污水管道设施，路面修复，因地制宜增加停车位；四、改建安全封闭设施；五、提升绿化品位；六、增设文明设施。本文以鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区改造为例，谈谈鄞州区钟公庙街道在旧小区改造中的一些经验教训。

鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区建于90年代初，属于村民的集资房，由于当初建造标准低，屋顶的隔热及防水层已经出现老化，下雨天会出现渗漏现象，影响居民生活；由于原先电信，有线电视，电缆等为架空线影响影响美观，并且这些线路出现了不同程度的老化，造成信号不良，电缆容易出现安全事故，需要进行改造；自来水管道，也出现了老化，并且当初放管时标准较低，已经无法满足现在的供水需要；排水设施因排水管道老化，且由于当初建造标准低，现在排水困难，特别是污水管道，难以排出，产生污水积水；室外墙面脱落，楼道扶手锈蚀，走道涂料脱落等等，已经不能适应城市居民生活和现代城市发展的需求，必须进行更新。

现状分析

鄞州区钟公庙街道建设路老旧小区位于钟公庙街道建设路北侧，共4幢5层楼房屋，该4幢住宅属于90年代初集资房，现无法查询到建造的相关原始档案，北侧为拆迁安置小区，当初拆迁时，未将这4幢列入拆迁范围；同时，这4幢住宅由于是集资房，无物业管理，且属于开放式，很多配套设施处于无人管理维护。当前，该4幢住宅以出租为主，有超过50%的房屋属于出租房。另外，由于建设路南侧的房地产开发，进行过地下室开挖，对该4幢住宅产生了一定影响，经房屋检测鉴定，该4幢住宅可以继续使用。该4幢住宅为单独建筑，五相关配套的绿化及其他设施，且住宅周围的场地狭小，已无法再增添绿化及其他设施。

改造措施

一、由于电力、电信、自来水、有线电视等线路需要由专业部门进行改造，需要协调电力、电信、自来水、有线电视等有关部门对住宅的线路进行改造，并尽可能减少对该住宅区居民的影响。

二、本次改造出于综合考虑，在居民居住的同时对住宅及周边改造，居民不进行外迁，因此改造过程将对居民的生活造成一定的影响。为确保改造施工的顺利进行，关于住宅的楼道、屋顶，外墙等对居民生活有直接影响的改造，街道通过社区居委会召集该4幢房子的业主，对改造的范围，方法等进行通报，让居民了解相关情况。本次改造对不同的居民有不同的利害关系，因此出现了不同的意见。通过对业主的耐心协调，最后在绝大多数业主同意的基础上，确定工程实施。工程开工前，再次对居民进行协调，确保工程的顺利实施，在协调过程中，原计划中的将防盗窗改造，由于居民意见不统一，暂时搁置，其余的按原计划正常执行。工程施工过程中，要求施工单位严格安排工序，避免出现窝工，返工现象，提高工程效率，减少对居民的影响。

三、住宅的改造后，室外的排水设施也需要改造，由于改造的范围较大，对于居民有较大影响，在征求居民意见时，由于大部分居民不同意改造（主要是住在较高层的居民），排水改造暂时搁置，待居民意见基本统一后再进行改造。

存在的问题及对策

本次旧小区改造的主要的问题在于，该小区无物业管理，且改造过程不进行居民搬迁，居住的居民以出租户为主，而业主长期在外，难以联系到业主，在协调上有一定的难度。周围已经是拆迁安置，这4幢单独的房子今后难以列入拆迁范围，而该小区的居民希望进行拆迁增加收入，对小区改造有一定的抵触情绪。对于这些问题，只有通过对这些群众做思想工作，协调群众的意见，才能使得这项“民生工程”得以实施。

结语

现今，由政府进行对自有房产进行改善性改造，对于防漏、保温、粉刷及相关设施等项目其技术要求并不高，但是改造过程中，考虑到安置问题，居民一般不进行临时外迁。旧小区改造的的是私有房产，在改造过程中必然牵涉到与居民的利益，或者影响居民的生活，造成实际需要改造，但居民反对改造，意见无法统一，如果强行推进，可能会引发群体上访事件，但是不进行改造，又无法改善居民的居住环境，因此处于一种进退两难的境地。与居民协调，虽能起到一定的效果，但是实际操作中，难以起到立竿见影的效果，而且由于各地的情况不同，通过协调推进老旧小区改造也难以实行。因此，在改造过程中要注意一下几点问题：

1、改造过程应采取阶段渐进式的改造模式，稳步前进。

2、在住宅更新改造中，政府起主导作用，开发商同时介入，着力激活区域中心的活力，提高区域认识度。提高住户参与改造的热情， 用文明的方式，让住户参与更新改造过程，脚踏实地的为住户着想。

3、政府应该协调有关部门制定完善的限制和奖励的政策和法规， 建立多元化的住宅更新开发的资金保证体系。

4、不能盲目借鉴其他国家、地区的经验进行旧小区改造，而是根据实际情况，采取相应的措施。

参考文献：

第9篇：老旧小区改造工程特点范文

关键词:住房制度改革；旧住宅区；综合整治；共享发展成果

中图分类号：TU113.5+41文献标识码： A

一、 引言

住房是人类最基本的需求之一，是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。由于改革开发以来，随着住房制度改革，我国住房供给逐步由国家转变为商品化、市场化，广大人民群众住房条件得到极大改善。但在大中城市中，新住房供给制度建立之前（1998年以前）建成的住宅小区绝大部分破损不堪，严重影响相当一部分市民居住质量，可能沦落为社会问题众多的城市贫民区，同时这类房屋成为改变城市面貌形象、开展现代化城市管理的一个主要障碍。作为城市管理的主体——政府，于本世纪初对这一问题的解决思路开始提上议事日程。

基于以上特殊背景，一方面要让这部分低收较低入、住房条件较差群体共享我国改革开发和经济社会发展的成果，避免居住产生两极化的社会问题；另一方面逐步改变住宅小区脏乱差影响，提升城市形象和管理水平，打造现代化城市，于是由政府主导、财政投资、住户参与的老旧住宅小区综合整治开始在沿海大中城市陆续展开。江苏省南京市就是其中的典范。

二、开展老旧住宅小区综合整治的考虑因素

2.1开展老旧小区综合整治是改善、提升基本居住权的需要

随着1998年我国新住房制度确立以来，中国房地产市场迅猛发展，商品房得到长足发展，广大市民住房条件得到极大改善。小区基础设施配套齐全、环境美观舒适，同时专业化物业服务逐步普及，住房问题得到了较好解决。

但是在1998年新房改制度确立之前，大部分国家和单位管理的公房，尽管出售给了广大职工，转变为了私有住房，但是由于早期规划设计标准低，质量不高等多种因素影响，这部分房屋破损不堪，小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。截至2000年，南京市建筑面积在2万平方米以上有老旧住宅小区850个左右，占全市住宅小区4000个的21.5%。其他大中型城市也基本在这个比例。由以上数据可见，在我国大城市老旧住宅占据全部住宅相当比例，老住宅问题成为一个影响较大民生问题。

2.2 开展老旧小区综合整治是改变城市形象、提升理水平的需要

住宅小区是一个城市的细胞、重要的组成部分。随着我省城市化进程步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、乱、差”状况，在一定程度上严重影响了城市形象。

随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境与新建小区形成强烈反差，已经成为城市管理的落后地带。

2.3 开展老旧小区的综合整治是构建现代、文明、和谐社区的需要

老旧小区综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序、保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治，使老旧住宅小区原有损毁的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行；私搭乱建被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居民居住的条件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。

三、南京市老旧住宅区整治出新的基本模式

要迅速解决城市老旧住宅居住条件差的问题，必须要考虑整治资金、整治方式和整治后的管理问题。从南京市的整治经验看，综合整治工作基本采取了政府主导，居民参与；财政投资为主，企业出资为辅；完善基本功能，兼顾环境美化；根据小区实际，落实长效管理的基本模式。

3.1政府主导推动老旧小区综合整治工作

截止2000年左右，中国城市大部分的政府公房，经房改逐步变为私房。这部分房改老旧住宅具有以下特征：一是居住对象基本低收入阶层；二是这部分房屋原来管理单位—房管所基本改制成为私有企业。大部分没有管理服务单位，这批只能由政府的城市管理机构来承担最基本保洁、门卫管理。三是这些小区基本没有业主自治管理类机构，平时难以形成一致管理意见。

鉴于以上三方面因素以及改革开放、经济社会发展的成果应该惠及这类人群的社会发展战略考虑，对老旧小区的综合整治工作，采取政府主导、居民参与成为了现实抉择。

南京市老旧小区整治出新出台文件，明确了整治原则：突出整治重点，强化规划设计；针对小区特点，彰显文化特色；完善功能为主，适当美化环境；落实长效管理，巩固出新成效。

3.2鼓励居民业主积极参与整治出新工作

南京市在老住宅区整治工程实施过程中，市物业办（南京市老小区综合整治办公室），积极组织广大小区业主以主人公身份参与。主要方式有：一是民意采集点，2013年南京综合整治的70个小区，均设立了民意采集点，先后收集各类群众意见和建议458条。二是居民议事会，凡是有综合整治工程对象的社区，都充分利用民情恳谈室的平台，与居民进行零距离沟通。三是民生听证会。四是居民监督员，南京市针对老小区整治工程，每个出新小区组建了居民和社会各界监督队伍，形成一支具有广泛群众基础的第三方评议力量。

3.3以财政为主、企业为辅筹集整治资金

南京市政府规定，老旧小区综合整治出新由市、区两级政府财政投资，按照 6:4分别承担。从2000-2013年，市区两级政府累计投资达到22亿元。其中，一些以单位房改房为主小区的整治出新，也吸纳了部分企业资金。据统计，从2006-2013年，企业投入资金2亿多元，占全市综合整治出新10%。

3．4高度重视综合整治的规划设计、建设质量

规划设计是做好旧住宅区综合整治的前提和基础。近年来，南京市政府高度重视规划设计工作，从规划设计源头抓起，高起点做好规划设计工作。

一是建立设计单位库。通过网上公告的形式在全市范围内公开征集具备一定条件，达到一定设计水准的设计单位；二是实行专家评审制度。专门邀请市规划局、东南大学等规划专家全程参与小区出新规划设计；三是现场确定最终方案。各设计单位的最终方案出来后，还组织专家、业主代表与设计单位一起到小区现场，最后明确优化设计的细节，真正做到设计不留遗憾。

3.5注重完善老旧小区基础设施配套

南京市在旧住宅区综合整治中，借助小区出新平台，将雨污分流、二次供水、天然气改造等多项内容统筹安排，群众反应的下水不通、供水不畅、安全出行等热点难点问题得到有效破解。同时，为了提高科技创新能力，不断改进工艺，首次应用新型用电分配器分摊小区居民电费，解决了多年难以解决的楼道灯安装问题，为居民夜间出行提供了方便。

南京市自2009年开始，通过老小区新(扩)建公共非机动车库，以“疏堵结合”的方式整治铁皮棚，解决小区非机动车停车难问题。

3.6注重推行落实长效管理机制

实施综合整治，推行长效管理是巩固出新成果、改善居民居住环境的根本措施。