不动产基金投资精选(九篇)
第1篇：不动产基金投资范文
私募证券投资基金主要筹资对象集中于小群体,专门面向小群体进行半公开性质的融资。小群体指的是那些熟悉私募证券投资流程、具有专业投资经验的群体,这些群体的私募证券投资不受国家投资制度的限制。私募证券投资基金的发展群体较小,不能对社会所有群体开展融资工作,因此产生的利益也较少。私募证券投资基金分为多种基金种类,私募证券投资基金不以公司上市与否作为筹资的标准,而是根据公司的证券数额作为筹资的指标。上市企业投资、有价证券投资与证券附加产品的投资,都可以作为私募证券投资基金的投资。国内私募证券投资基金、国内私募股权投资基金、海外对冲基金、海外风险投资基金,共同形成完整的投资基金体系。国内私募股权投资基金、海外风险投资基金,都属于非公开筹资的资金发展模式。而他们所筹集到的投资基金,也全部用于非上市企业的投资活动中。在投资基金注入到非上市企业后,私募股权投资人会根据自己的意图展开公司的运作活动。在不断的管理运作中非上市企业的资产会成倍增长,在非上市企业成为上市企业后,私募股权投资人就会从公司撤出自己的投资资金。这种模式的投资一方面能够规避众多的股权投资风险,另一方面也能够使私募股权投资人获得最大的利益收入。这种投资的投资时间段,产生的效果较好。国内私募证券投资基金注重稳健性投资,与海外对冲基金相比,它的投资策略相对保守、投资产生的利益较小。海外对冲基金主要定义为:金融期货、金融期权、金融组织三者通过紧密的联合,运用对冲交易方式、高风险投资方式完成的金融基金投资活动。海外对冲基金运用金融杠杆体系作为基金投资的指导体系,具有高风险高回报的投资特点。海外对冲基金的投资人具有复杂的身份特征,他们拥有着雄厚的资产和丰富的投资经验。海外对冲基金投资者的流动资金至少要在数百万美元以上,他们的投资活动具有更大的灵活性与更高的风险。海外对冲基金作为主要的组织架构基金,他们主要通过设立投资平台吸引基金注册用户来获得收益,也就是通过吸纳高额资金来获得收益。海外对冲基金具有多种不同的投资策略,主要分为:宏观投资策略、市场趋势策略、重大事件变动策略、价值套利策略等。它们可以根据市场经济、全球政策的变动情况,适时调整自身的投资策略。它们的主要投资对象为流动性强、交易量大的投资产品,这种产品会随着市场的变动产生不同幅度的波动。而海外对冲基金也会制定一系列的风险管理措施,保障投资者的资金安全。大多数海外对冲基金投资机构都设有专业的风险管理团队,运用先进的风险管理技术对投资资金进行监控。国内证券市场相比于国外证券市场而言,缺乏良性的交易机制进行引导。由于私募证券投资基金不受基金法律的保护,而私募证券投资基金也不存在多头交易机制;因此私募证券投资基金想要转变为海外对冲基金,还存在着多方面的难题。私募证券投资基金没有盈亏相抵、资产套现的股指交易合同,也不存在股票选择权金融工具,所以其真正的融资渠道与融资范围非常小。私募证券投资基金自身的缺陷、基金法律的限制,都会阻碍私募证券投资基金的发展。
二、金融产品交易合约与低位买回低位卖出机制的缺失
使私募证券投资基金不能抵御证券市场的系统风险海外对冲基金也属于私募型证券基金,它与国内的私募证券投资基金,有着相同的投资方式与投资产品。但海外对冲基金最明显的特征是,它通过多种投资方式的综合,来降低某一项投资产品所产生的风险。这种方向相反、数量相当、盈亏相抵的投资方式,能够有效规避市场中的不确定因素。但目前我们所说的海外对冲基金,有一部分采用盈亏相抵的投资方式,另一部分采用其他的投资方式。但各种投资方式间可以进行自由的转换,非对冲投资方式可以转化为对冲投资方式,对冲投资方式也可以转化为非对冲投资方式。多种投资方式的综合运用,能够降低市场、国家政策等非稳定因素造成的风险,却不能降低稳定因素造成的风险。目前我国私募证券投资基金所存在的风险,大多是稳定因素风险;而欧美发达国家的海外对冲基金所存在的风险,大多为非稳定因素风险。非稳定因素风险在海外对冲基金风险中占有75%的比例,而稳定因素风险只占有其中的25%。我国并未推行债券利率市场化,那些债券公司并不能享受与银行同等的待遇。因此债券利率的波动对我国居民与企业的影响较小,债券融资并不存在较大的收益或亏损状况,因此也不需要采用盈亏相抵的对冲投资方式予以支持。但随着我国金融行业的迅速发展,债券利率市场化已成为行业发展的必然趋势。因此盈亏相抵的对冲投资方式也会逐渐应用在我国的债券投资市场中。我国的私募证券投资基金不存在盈亏相抵、资产套现的股指交易合同,也没有配备相应的多头交易机制。所以私募证券投资基金只能投入金融市场获得利润,不能有效规避市场风险。在证券交易市场交易产品股指下降的情况下,私募证券投资基金不能依托其他的交易产品来获得相应的利润,也就不能规避稳定因素所带来的投资风险。而海外对冲基金由于采用多头交易的投资策略,它能够通过方向相反、数量相当、盈亏相抵的对冲投资,来规避稳定因素所产生的风险。海外对冲基金统计分析表明:上世纪90年代至2000年间,海外对冲基金的债券利率低于标准普尔股票价格指数,而自从2000年后,海外对冲基金的债券利率迅速上涨,成为全球投资基金的主要盈利产品。海外对冲基金分为很多不同的种类,不同投资者可以根据自身的投资策略、投资喜好,来选择适合自己的投资项目。海外对冲基金与私募证券投资基金一样,也有很多的非多头交易投资项目。这些非多头交易投资项目不以规避稳定投资风险,作为主要的投资目的,而以稳健的投资收益作为主要投资目标。国内的私募证券投资基金在不具备低位买回低位卖出机制的前提下,它无法利用多头交易投资方式进行金融投资;也不可能通过选择不同的投资策略,来规避存在的稳定投资风险。通过对国内私募证券投资基金债券利率分析,我们得出:相比于海外对冲基金的债券利率,国内私募证券投资基金债券利率的稳定性,要低于国内普尔股票价格指数的债券利率;但国内私募证券投资基金不具备低位买回低位卖出机制,也没有多头交易的对冲支持,所以国内私募证券投资基金债券利率,仍旧高于海外对冲基金的债券利率,也就是说国内私募证券投资基金债券所产生的波动更大。在稳定风险因素到来的时候,国内私募证券投资基金受到的影响更大。目前我国颁布新的证券公司债券融资管理办法,针对国内私募证券投资基金不具备低位买回低位卖出机制、不存在多头交易对冲工具的情况,进行制度上的开放与改革。自从国家推出盈亏相抵、资产套现的股指交易合同以后,国内私募证券投资基金能够利用多头交易机制、盈亏相抵的对冲方式投资,将自身投资的股票、基金分布在不同的产品上。各种股票、基金的综合投资,能够缓冲单一投资投资所面临的稳定风险,私募证券投资也可以采用适当的投资策略规避稳定的投资风险。但目前针对私募债券投资基金的股指交易合同,还没有得到国家部门的批准,所以募债券投资基金只能通过融资其他债券,进行风险的规避。随着国家政策的逐步落实,国内私募证券投资基金逐步向海外对冲基金方向演变。
三、不健全的低位买回低位卖出机制使私募证券投资基金难以发挥对冲基金的高杠
杆效用
私募证券投资基金根据投资人、投资形式的不同,可以分为私人投资、合伙投资、投资公司投资、钱物交易投资、技术交易投资等多种投资。钱物交易投资和技术投资的投资对象可以是个人,也可以是多人或者公司。通过双方的合同协定,合伙人可以投入物质资源、技术,来获得相应的经济利益;也可以用资金来交换其他群体的物质资源与技术资本。合伙投资指的是多种投资人联合出资,以合伙人的形式对公司的发展进行管理的投资方式。投资公司投资指的是企业用投资资金建立投资公司,投资公司对各种投资人的资本进行协调管理,对最终产生的收益协调分配。随着盈亏相抵、资产套现的股指交易合同的推出,私募证券投资基金能够通过都难以通过购买其他的融资产品,来降低自身融资的风险。对于个人私募证券投资基金来说,投资人要想从银行获得相应的贷款,只能通过财产抵押的方式完成。但商业银行不接受个人财产抵押,只接受国有债券抵押的贷款。合伙投资、投资公司投资的融资,银行只接受虚拟产品的抵押贷款,比如:合伙投资人、投资公司投资人可以将公司所持有的期货、股票、股权抵押给银行,也可以通过购买国债来获得相应的贷款。但目前国内私募证券投资基金的融资人,大多都有足够的期货、股票、股权来支付给银行,他们从事的私募证券投资基金也为高风险融资。因此我们得出:个人、合伙投资人、投资公司投资人很难从银行手中获得想要的贷款投资,也不可能利用银行贷款进行对冲投资活动。所以国内私募证券投资基金不可能模仿海外对冲基金的投资模式,从杠杆投资效应中获得巨额利润。
四、资本项目的不完全开放使国内私募证券投资基金难以涉足国际金融市场
由于我国内部资本市场并不是全部对外开放,因此国内资本投资人要想从境内获得资金,进行海外投资是非常困难的。而国内只有中外合资投资公司,具有海外资本投资资格。如今国内的海外资本投资,主要还是以银行部门、各种理财基金部门为主。若募证券投资基金没有取得国内基金准入资格,也不能进入海外资本投资市场进行投资活动。与此同时欧美等发达国家金融投资是完全开放的,他们能够将开放的资本项目投入国际市场,国际市场也会回报给他们同样丰厚的经济利益。通过统计国际多头交易投资基金的种类,我们得出:全球宏观型多头交易投资基金、发展中国家多头交易投资基金规模,占全球多头交易投资基金的的30%以上;还有其他金额较小的多头交易投资基金充斥其中,一起构成海外资本投资的整体。而私募证券投资基金只能用于国内的金融投资活动,而且在金融市场发生不稳定波动的过程中,国内私募证券投资基金不能采取适当的措施进行风险规避。同时他们的投资活动不受到国家基金法律的保护,法律的不稳定变动甚至会使他们遭受巨大的经济损失。因此我们得出:我国内部市场的不完全开放制度,严重制约国内私募证券投资基金的海外扩张活动。随着国家政策的不断调整,各种阻碍国内私募证券投资基金的制度因素也会发生改变。总而言之国内私募证券投资基金的投资环境正在逐渐好转,私募证券投资基金正在向海外对冲基金方向转变。
第2篇：不动产基金投资范文
东方证券渠道已拓宽 效率待提高
利率敏感性资产降低幅度较大
《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称《办法》)大大拓宽了保险资金的投资渠道和运用范围,除了明确无担保企业(公司)债券的投资比例外,还规定保险资金可以投资未上市企业股权和产业基金,投资不动产,提高了债权投资计划的投资比例,并且不对股票和股票型基金投资各自做出限制。
从新规定可以看出,保险资金对未上市企业股权和产业基金、不动产、债权投资计划的投资比例大幅度提高,再加上股票和股票型基金的投资比例,对非利率敏感性资产投资从26%提高到了45%,债券和银行存款等利率敏感性资产降低到55%,并且这其中还可以投资20%的收益率较高的无担保企业(公司)债券。(见图)
利率敏感性资产投资比例降低,保险资金的投资收益将不再单单受利率波动的约束,大大提高了利差收益。
一般情况下,加息将增加投资部门的压力。在银行渠道,居民对寿险保单的认识更多的是储蓄理财的替代品,在利率较低和银行渠道销售的其他金融产品收益率较低时,银行渠道的保单销售良好,银保保费收入增长幅度较快,但随着利息升高及金融市场的火爆,保户的逆向选择将必然造成银行渠道保单的退保和保费收入的下降。银保渠道的保费收入与利率及基金、理财产品的收益率具有较强的负相关性。利率提高,万能险的结算利率也在提高。这无疑增加了投资部门的压力。
另外,加息会分流银保渠道的保费收入。在其他金融产品收益率提高的情况下,银保的万能、分红产品的优势将减弱,将会出现资金分流。从保费发展的历史趋势上看,银保渠道保费收入的涨幅与利息及股票型基金净值的涨幅是负相关的。
利率敏感性资产投资比例降低,保险公司的投资收益受利率波动的影响减弱,相对于负债成本,将更能获得相对稳定高效的投资收益,对保险公司的保费收入和利润构成将有更多的正面贡献。
另外,放开对未上市企业股权和产业基金、不动产的投资,提高债权投资计划的投资比例,这些投资渠道受利率波动的影响较小,也不受股市涨跌的涨跌影响,而且投资期限较长,符合保险资金安全长期的投资要求。
投资渠道的使用效率需要提高
从资金的性质上看,保险资金与社保基金具有较高的相似性,都有资产负债的匹配要求,都需要进行长期投资,对投资收益都有较高的安全性和稳定性要求。从投资渠道上来看,保险资金与社保基金的投资渠道也有较强的类似性。
按照规定,社保基金投资银行存款+国债+政策性金融债的比例不得低于40%,投资股票的比例不超过30%;2008年4月,经国务院批准,社保基金投资产业基金和市场化股权投资基金的总体投资比例不超过全国社保基金总资产的10%。
社保基金和保险资金的资金性质和投资渠道具有较强的类似性,但与保险资金相比,社保基金的投资收益要高很多。2001年以来,社保基金的平均投资收益率为9.75%高出保险资金5个百分点。说明社保基金的投资能力和资金利用水平大大高于保险行业。值得注意的是在2005年以前,这两类资金投资收益率相差不多,保险资金的投资收益率在有些年份甚至高于社保基金。但随着投资渠道的放开,社保基金的投资收益率大大提高,并与保险资金拉开了距离,说明社保基金的投资渠道使用效率高于保险资金。
在股票投资上,社保基金的投资采取市场化运作。根据《全国社会保障基金投资管理暂行办法》的规定,股票的投资主要是采用委托投资方式,通过公开招标,在证券市场中选择最适合的投资管理人来投资运作。从成立至今,社保基金会选择了十家境内投资管理人,包括九家基金公司和一家证券公司。截至2009底,十家境内委托投资管理人管理了40个投资组合。每个投资组合分别由不同的基金经理按照既定的投资策略和投资风格进行独立运作。
在股权投资方面,社保资金的投资能力较强。截至2008年底,社保基金投资了中比基金、渤海产业基金、弘毅投资基金和鼎晖投资基金等4家股权投资基金。2009年,社保基金又完成了对中信绵阳基金的投资。投资金额达到数百亿元。
各家公司在股权及不动产投资方面的优势
目前保监会还没有推出保险资金股权投资、不动产投资的投资细则和投资指引。不动产、股权投资隐含的风险大,需要保险公司更高的风险控制能力和项目选择能力。比较来看,中国人寿、中国太保和中国平安各自具有不同的优势。中国人寿在国有大中型企业的股权投资方面有优势、中国太保在上海的国有企业股权投资方面具有优势,中国平安主要通过平安信托进行股权投资,市场化程度比较高。
平安信托是平安集团进行项目投资的主要平台,随着保险资金股权投资办法的出台,平安信托在人力和项目方面都为保险资金的股权投资做好了充分的准备。平安集团的保险资金可以接手平安信托下信托资产投资的项目,进行项目投资,以缩短项目投资的程序,提高投资效率。目前平安信托下的信托资产投资项目是将来保险资金项目投资的蓄水池。
保险行业投资策略
随着保险资金投资渠道的进一步放开,保险资金的利率敏感性资产投资比例降低,保险公司的投资收益受利率涨跌的限制减弱,相对于负债成本,将更能获得相对稳定高效的投资收益,对保险公司的保费收入和利润构成将有更多的正面贡献。
另外,放开对未上市企业股权和产业基金、不动产的投资,提高债权投资计划的投资比例,这些投资渠道受利率的涨跌影响较小,也不受股市涨跌的波动影响,而且投资期限较长,符合保险资金安全长期的投资要求。
保险资金投资渠道的放开,投资收益将会大幅度提高,保险股的业绩将会有较好的表现。新会计准则也改变了新业务亏损的局面,使新承保业务在前几个保单年度也能在财报中确认利润。
清科集团险资开闸 2200亿涌入PE市场
《办法》明确险资可以投资未上市企业股权,按照截至2010年6月底4.52万亿元的保险资金规模计算,预示着将有2,260亿元的庞大资本量涌入中国PE市场,为饱受资金匮乏之苦的LP市场注入一针“强心剂”。
险资终获LP资格具有“里程碑”意义
保险资金具有资本量庞大、投资周期长等特性,与PE一般5-7年的投资周期以及相对较低流动性的特点相适应,是仅次于养老基金的最适合投资于PE的机构投资者。从国际上看,优质企业股权是保险资金的重要投资领域,保险资金投资未上市企业股权是国际通行做法。在我国,早在2008年10月,国务院批准保险资金可以投资未上市优质企业的股权,尽管细则尚未出台,但这一举措无疑为保险公司增加拓宽投资渠道、乃至未来投资PE提供了契机。此次保监会出台的《办法》作为我国保险资金运用领域的一个纲领性文件,正式为保险资金投资未上市公司股权“开闸放水”,也意味着保险资金将继社保之后成为PE市场生力军。此次LP群体再度扩展,合格机构投资者队伍继续壮大,对我国PE市场将产生重大而深远的影响。
亟待《保险资金未上市公司股权投资实施细则》出台
目前,我国相关政策已允许保险公司投资于非上市企业股权及相关金融产品,但《办法》中第十五条明确规定:严禁保险资金从事创业风险投资。对于此项规定的执行,存在概念界定的问题,即创业风险投资(VC)偏重于早期投资,而所谓“投资未上市公司股权”则主要指中后期、Pre-IPO阶段投资(PE)。保险资金特点不是以追求高收益为主,而是追求合理的资产负债匹配和稳健的保值增值,因此法律对于险资投资也一直持稳妥态度。考虑到创业风险投资存在流动性及各种风险,险资将更加谨慎地推进这一领域业务的展开。对于相应概念的明确界定,还有待具体实施细则的出台。
保险资金投资于未上市企业的股权投资,保监会等相关部门希望能够选择国内一些经营管理规范、投资能力强,能够有效控制风险的保险机构开展这方面的试点,但此次出台的《办法》中尚未对准入门槛做出具体限定。另一方面,保险机构如何开展PE投资业务(投资上市公司股权)或以LP的身份投资于PE基金(投资上市公司股权相关金融产品)也依然没有具体操作细则作为指引。因此,《保险资金未上市公司股权投资实施细则》亟待出台。
可以预见,一旦相应细则出台,PE市场必将成为保险公司的投资新领域。然而,选择企业进行股权投资是一项非常复杂的流程,投资前期需付出大量的时间和精力成本,因此险企参与股权投资在政策上允许只是一方面,现实情况是很多中小保险公司应在投资风险评估实力方面有所加强。此外,PE专业团队的建立,以及具有增长潜力的优质项目资源储备也都将是其PE业务拓展的关键。
长江证券分红险准备金评估利率或将提升
保险公司长期预期收益率将得到提升
基础建设投资和不动产投资将是固定收益类投资的有效替代。基础建设投资和不动产投资的收益率比固定收益类投资(如银行存款及债券投资)高,不论对公司的自由资金还是准备金对应的投资资金都具有更高的投资价值。不动产投资还同时具有预防通货膨胀的功能,对于分红险,万能险及公司自有资金的投资都是非常有益的补充。
假设固定收益类投资(银行存款及债券投资)平均年化收益率为4%,并以10%的基建投资和10%的不动产投资替代固定收益类投资,则预计其对总投资收益的增加在25BP到65BP。
目前银行5年以上贷款利率约为5.94%,而2007年5年以上贷款利率曾达到7.83%的高位,由于基建投资的收益率与银行贷款利率具正相关性,因此,在目前加息周期的情况下,预期未来新增基建投资的收益率还将进一步提升。
分红险准备金折现率或将升高
第3篇：不动产基金投资范文
私募基金起源于美国，在我国属于新兴事物。目前，尚未有官方机构对私募基金的概念做出权威界定，加之实践中的私募基金没有公开披露信息的机制，业界和学术界对私募基金的认识不一，且经常将私募融资中各类基金与私募基金混为一谈。对私募基金概念认识的不统一影响了国内机构投资者的参与热情，也给国外投资者和研究者带来了很大的困扰。从这个意义上讲，准确界定私募基金的概念、厘清私募基金与相关融资方式的边界有重要的理论和实践价值。
一、投资基金、房地产基金及私募房地产基金
投资基金（Investment Fund）是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。通常，投资基金的发起人通过发行有价证券向投资者募集资金形成资金池，由基金的托管人托管，由专业的基金管理人进行管理和投资活动，从而获得投资收益和资本增值。
房地产基金（Real Estate Fund）是指将募集的资金全部或按照规定的比例定向投向房地产行业（通过房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入）的投资基金。通常，房地产基金的发起人通过发行有价证券募集投资者的资金，委托给专业机构从事房地产领域的投资，投资的期限较长，通过股息分红或资本增值实现投资收益。
按资金募集方式和来源的不同，房地产基金可以分为私募房地产基金和公募房地产基金两种类型。私募房地产基金是指通过私募即非公开发行的方式向特定的投资者募集资金的房地产基金。实践中，通常由一个在市场上有良好业绩和声誉的房地产基金经理人根据市场发展状况发起或拟定一个投资计划，进而说服大的机构投资者投放资金，形成资金池，进而开展房地产投资活动。私募房地产基金的形成、销售与赎回等都是基金管理人私下与投资者进行协商确定的。
二、私募房地产基金的特点
与其他投资基金相比，私募房地产基金具有如下特点。
1.资金来源的私募性
私募房地产基金的私募性体现在以下方面：首先，基金募资的对象不是社会公众投资者，而是一些特定的具有风险识别和承受能力的投资者，包括养老基金、捐赠基金等机构投资者、大型的国有或外资企业及富裕的家庭和个人等。通常私募房地产基金对投资者的数量有上限要求，旨在提高私募投资者的门槛，避免无法承担高风险的投资者参与。其次，募集私募房地产基金时不得进行公开宣传，而是通过业内推荐的方式辨识潜在的投资者，然后由基金发起人与投资者直接接触，并通过私下协议的方式确定基金的销售与赎回等具体细节。正是得益于其私募性，私募房地产基金不需要向外界公开披露信息，受到政府相关部门的监管和限制也比较少。在基金持续期内，基金经理只需要定期向投资者汇报基金的绩效和回报即可，无需向外界披露相关信息。
2.投资方向的特定性
私募房地产基金是专门针对房地产行业进行投资的基金，其行业性贯穿基金的所有环节。在最初募资阶段的基金募集说明书中需要向投资者说明该基金的投资方向和投资策略及对房地产行业的前景分析；在投资阶段，所有的资金都要定向投入房地产行业，这要求基金的管理者对房地产行业有专业的知识和丰富的经验，能够准确判断行业情况并对受资企业和项目提供专业指导和建议，使受资企业和项目增值进而实现基金的最大化投资收益；在退出方式方面，除了常规的企业公开上市和管理层回购外，房地产企业或行业的战略收购或兼并也是重要途径之一。
3.投资风险的适中性
由于房地产资产的特殊性，房地产基金的风险性相对来说较低。首先，与普通资产不同，房地产资产受宏观经济的影响较小，而且具有较强的增值性，因此可以有效地抵消通货膨胀的影响。其次，房地产资产与传统投资对象的关联性较低，而主要受资产所在的区域子市场的影响，因此持有房地产资产可以起到很好的分散风险的作用。
与传统的房地产投资方式相比，私募房地产基金具有一定得风险性。首先，为保证投资的连续性，私募房地产资金的发起与运行有一个特殊的锁定期（Lock-Up Period），在锁定期内投资者不能随意将资金撤出，基金的受益凭证也很难转让。这就给基金的投资者带来了一定的流动性风险。其次，私募房地产基金没有公开交易的平台，不熟悉房地产行业的投资者可能会因为缺少参照物而错误估计房地产资产的真实价值。最后，私募房地产基金运行与管理中的信息不对称会增加委托风险。私募房地产基金经理无需每日计算基金的表现和资产净值变动，只需按照约定或协议每季度或每年汇报一次，这就增加了投资者的及时知情风险。
三、与私募房地产基金相关的概念辨析
1.公募房地产基金
公募房地产基金是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集资金，并将资金投资于房地产行业的基金形式。
与私募房地产基金不同，公募房地产基金面向的是社会公众投资者，市场透明度高，流动性强，投资者的风险相对较低，收益也相对稳定。但是由于公开募集资金的社会影响较大，公募房地产基金的市场准入条件比较苛刻，会受到政府相关部门更多的监管，要实行信息公开披露的机制，运行费用较高。
2.私募房地产股权基金
私募股权基金是私募基金组成部分之一，其投资对象主要是未上市公司的股份，在未来通过上市、兼并收购、管理层回购等方式实现投资收益。
私募房地产基金和私募股权基金的结合即为私募房地产股权基金。与一般意义上的私募股权基金不同，私募房地产股权基金不仅可以投资未上市房地产公司的股份，也可以开展房地产行业的其他权益性投资，如与房地产企业合作开发项目（对项目公司的权益性投资）、收购优秀的房地产项目（核心型投资）、对需要整修扩建的项目进行投资（机会型投资）等。私募房地产股权基金是国际私募房地产基金领域数量最多、资金规模最大的基金形式。
3.房地产投资信托
房地产投资信托（REITs）是通过向公众投资者公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金进而投资的资金集合方式。房地产投资信托可以将筹集来的资金购买目标房地产物业（权益型REITs），或向房地产企业发放贷款或进行以房地产物业为抵押的债务投资（抵押型REITs），投资收益作为股息按比例发放给投资者。房地产投资信托的投资者共担风险、共享收益，且其标准化程度更高。
与私募房地产基金相比，房地产投资信托在投资者构成、投资方向、组织形式和退出方式等方面都有一些区别，详情见表1所示。
参考文献：
1.Leong W ，Snow D. The largest private equity real estate firms in the world. PEI Media， 2008 （3）： 33-35
第4篇：不动产基金投资范文
调查报告显示，在百强另类投资管理公司中，不动产管理公司管理的资产规模居榜首（占比34%，突破1万亿美元），其后依次为直接私募股权基金管理公司（占比23%，达7170亿美元）、直接对冲基金（占比20%，达6120亿美元）、私募股权母基金（PEFoF）（占比10%，达3150亿美元）、对冲基金母基金（FoHF）（占比6%，达1760亿美元）、基础设施投资（占比4%，达1280亿美元）及大宗商品（占比4%，达1180亿美元）。调查还列出了各个领域中资产管理规模最大的管理公司。在更为广泛的调查中，有数据显示，全球另类资产管理总规模目前已经达到5.1万亿美元，其中各资产类别的占比与百强另类投资管理公司内的比例相似，但有两个例外，分别是不动产和直接对冲基金，前者的占比降至26%，后者则升至26%。
韬睿惠悦中国区投资咨询总经理毛晓佟称：“十年来我们的调研显示，各个领域的投资者投入另类资产的资金配比几乎每年都在增长。随着另类资产吸引力大大增强，保险公司和财富基金纷纷加入，其投资范围也不再仅限于不动产和私募股权之类，更是增加了直接对冲基金、基础设施投资及大宗商品。因此，另类资产投资占全球养老基金总额的比例从 15年前的5%上升至19%左右，也不足为奇。近年来，亚洲基金和公共养老基金也开始加大另类资产规模，特别是私募股权和不动产。我们预计，亚洲地区还会涌现出其他的大型机构投资者，为实现资产类别多样化、获得更高受益，而增持这两类资产。”
调查在研究了一系列范围广泛的机构投资者后，结果显示，在百强另类资产管理公司所管理的资产中，养老金资产占到了三分之一强（36%），其后依次为财富管理公司（19%）、保险公司（9%）、财富基金（6%）、银行（5%）、母基金（3%）及捐赠金与基金会（2%）。
毛晓佟表示：“养老基金一直并将继续是百强另类投资管理公司的一大客户群，但未来非养老金投资者（如：保险公司、捐赠金与基金会、财富基金）的需求必将增加。”
研究显示，百强管理公司会继续将北美视为另类资本最大的投资目的地（占比46%），唯一例外的是基础设施投资，这一资产类别更多地投入到了欧洲。整体来看，有37%的另类资产投入到欧洲，10%投入到亚太地区，剩下7%则投入到世界其他地区。
在百强资产管理公司中，养老基金资产规模增长了约8%，达到1.3亿万美元。不动产管理公司所管理的养老基金资产规模仍然最大，达到39%，其后依次是私募股权母基金（20%）、私募股权（14%）、对冲基金（9%）、基础设施投资（9%）、对冲基金母基金（7%）及大宗商品（1%）。同比来看，基础设施投资管理公司、私募股权管理公司和私募股权母基金管理公司所管理的养老基金资产分别增加了14%、12%和7%。与此同时，在2012年间，最大的对冲基金母基金管理公司和对冲基金管理公司所管理的养老基金资产分别增加了3%和12%。
2012年，不动产管理公司管理的养老基金资产则下滑3%。
毛晓佟说：“从全球来看，养老基金对另类资产的信心依旧，期望其能帮助整体基金实现更可靠的风险调整后收益，这些增长格外引人注目。他们的资产组合中会增加更多的另类资产，我们预计养老基金将继续占据较大比重，投资者会以不同的方式持有这些资产。特别是随着直接投资管理公司的结构不断完善，我们预计投资者将会继续选择通过直投管理公司而非母基金进行投资（尤其是对冲基金和私募股权），这些直投管理公司也被看成是比母基金工具更有效的渠道。”
更广泛的调查数据显示，到2012年底，财富管理资产领域排名前25的公司共管理4260亿美元，保险资产领域排名前25的公司共管理2440亿美元，银行资产领域排名前25的公司共管理，财富领域排名前25的公司共管理1540亿美元，母基金领域排名前25的公司共管理1180亿美元，捐赠金与基金会领域排名前25的公司共管理720亿美元。
第5篇：不动产基金投资范文
全球机构投资人的资产配置特点
国际货币基金组织对全球范围内长期投资人的资产配置进行分析后，总结了三个主要趋势：1、资产配置全球化特征增强，同时亦代表着所在国资产配置比例降低；2、保险公司和养老基金的管理资产比例相对下降，而主动型投资基金的管理资产比例相对上升；3、经历过全球金融危机后，公共部门（如基金和外汇储备机构）的资产配置比重和重要性上升，私人部门（如保险公司和投资基金等）则相对下降，公共部门更偏向于长期风险资产的持有，而私人部门则更倾向于持有避险资产。
根据诺承投资的观察，全球范围内的资产配置有着以下一些新的发展：1、全球金融危机使机构投资人对风险因素有更为深刻的认识，特别是对流动性和信用评级的风险敏感程度提高；2、主要机构投资人在美国和欧洲等发达市场遭受严重挫折后痛定思痛，新兴市场因其高增长性和与发达金融市场之间的低风险关联性而在全球资产配置的重要性上升，但在单一市场内部还存在着巨大的风险因素。3、被动型投资人在孜孜不倦地追求资产配置理论和模型最优化的道路上越走越远，轻视了资产配置优化调整的灵活性。而主动型投资人对于全球机会的积极探索、识别和捕捉在逐渐碎片化的全球金融市场中获得了更好的风险回报。
中国机构投资人的资产配置情况
保险公司和社保基金作为中国最典型和可配置资产量最大的机构投资人，足以左右另类投资市场的整体趋势。随着机构投资人扩大另类投资的信号日益增强，从资产配置角度研究和分析机构投资人的资产配置要素将为市场提供一个新的视角和高度。另一方面，符合机构投资人法规要求与市场标准的投资管理机构在某些维度上呈现出较为稳定的市场格局，对于机构投资人的另类投资资产配置产生了反向的影响。
影响机构投资人资产配置的要素很多，除了简单的资金量方面的因素外，收益目标和风险偏好，法规政策与投资限制，投资经验与投资能力等因素都制约了机构投资人的资产配置策略。
社保基金与保险公司在投资类别和法规政策方面是两类风格迥异的机构投资人，而大型保险公司和中小型保险公司的投资能力和风险偏好也存在着较大的差异。
另类投资市场格局
在中国的另类投资生态链条之中，下一级的生态环境决定了上一级的成熟度和市场化程度。庞大的国土面积和国民经济体系提供了丰富的投资组合想象空间。借助由非市场化向市场化转变的历史机遇，把握住中国另类投资机会的投资机构在过去十年中发展壮大。诺承投资对于中国另类投资市场的历史周期和行业格局进行了深入的分析 ，我们认为：
中国PE行业经过了一个从兴起，到顶峰再到谷底的约十年的完整周期。这一周期与中国的政治周期，资本市场情况（主要是IPO市场），国际金融市场环境息息相关；2013年中国的PE行业将进入一个新的行业逻辑，开启一个新的行业周期。
中国PE行业的格局略有成型。PE基金行业已经形成了一个稳定的市场规模，成为在银行、保险、证券、信托等金融手段之外的独立金融子行业；具备行业历史经验，稳定退出业绩，既定投资策略和优秀管理团队的品牌机构形成；行业逐渐分化呈现多元化态势，品牌机构之间形成竞争和互补。
构建另类资产投资组合的可能性形成。行业的成熟性、多元化分布、业绩分布已经具备了构建和优化另类投资组合的前提；同时另类投资行业的流动性方案也在形成之中，另类投资资产的投资和退出渠道将具备更多可操作性。
中国机构投资人的另类资产配置能力
以社保基金和保险公司为代表的中国机构投资人，在股权投资基金和不动产投资两个主要另类投资领域内，有三个显著特征：
一是主要机构投资人的资产总量巨大。根据诺承投资的统计，包括具备PE投资牌照及正在申请PE投资牌照的保险公司和社保基金拥有超过八万亿人民币的资产总量。
二是可配置资金总量空前巨大。在股权投资基金类别社保基金和保险公司合计可投资资金量超过8000亿元，与中国PE行业当前整体存量资金规模（约为9000亿元）相当。此外保险公司在不动产类别的可投资资金量超过一万亿元。
三是当前已配置另类投资比例偏低。社保基金已经向16支PE基金配置资产，总承诺金额226.55亿元，约可配置资金总额的1/4。当前，经过保监会批准获保险公司承诺出资的PE基金一共六家，总金额约为57.9亿元人民币，不到可配置资金总额的1%。不动产投资方面，目前保险公司仅以直接投资出现，尚未配置不动产基金。
中国机构投资人的法规硬约束
法规政策是当前影响中国机构投资人的硬性约束条件，而社保基金和保险公司的法规约束各不相同。
社保基金法规约束
经国务院批准，2008年4月，财政部、人力资源和社会保障部同意全国社保基金投资经发展改革委批准的产业基金和在发展改革委备案的市场化股权投资基金，总体投资比例不超过全国社保基金总资产（按成本计）的10%。
社保基金的法规约束较少，一方面需要备选基金在国家发改委进行备案；另一方面，社保基金的PE基金投资上限为总资产的10%。
根据国家发改委《关于促进股权投资企业规范发展的通知》（发改办财金[2011]2864号）的要求，资本规模（含投资者已实际出资及虽未实际出资但已承诺出资的资本规模）达到5亿元人民币或者等值外币的股权投资企业，需在国家发改委进行备案。备案基金需满足该规定及国家发改委的其他要求。
截至2013年3月17日，在国家发改委进行备案的股权投资基金已经达到72支。同时在2011年之前，还有22家股权投资基金管理公司（GP）按照当时的法规要求在国家发改委进行了备案（彼时的备案对象仅为基金管理公司而非基金）。
保险公司法规约束
保险公司方面，2010年9月5日，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，明确了保险资金在股权投资和不动产投资方面的资金运用具体规定，被认为是实质性允许保险资金参与另类投资的开端。根据两个办法规定，保险资金可分别以5%和10%的比例投资于股权投资（含直接和间接投资）及不动产投资（含直接和间接投资）。
保监会2010年的两个暂行办法颁布后，保险资金并未实际上开始大规模配置另类投资产品。由于保监会对于进行另类投资的保险公司实施股权和不动产投资能力驻场检查管理（被外界理解为PE投资牌照和不动产投资牌照），而保监会驻场检查的进展并未如外界所期待那样迅速。直至2012年底，仅有数家保险公司通过了保监会驻场检查获得投资许可，而实际配置的PE基金数量寥寥，不动产基金方面则未获突破。
2012年中，保监会连续多个资金运用管理办法，对之前的资金运用体系进行了大幅度补充和修改。经过调整后之后的资金运用范围得到了极大的扩充，且相应比例也有了大幅上调。在另类投资方面，股权及股权投资基金的比例上调为10%（之前为5%），不动产类投资比例上调为20%（之前为10%），新增了金融衍生品、境外投资等新的投资类别。此外，还对股权投资基金和房地产基金的投资事项进行了进一步阐释和明确。
其中，在另类投资领域（PE基金和房地产基金），当前保险资金运用范围的具体法规约束如下：
在PE基金方面，保险公司的可投资范围远小于社保基金，这包括：1、保险公司不能投资VC基金；2、保险公司必须投资已有业绩的基金（3个退出案例），而不能投资新设基金；3、保险公司可投资的基金管理机构有30亿管理资产余额，和1亿注册资金的门槛限制；4、保险公司不能投资金融机构参股基金（主要包括券商直投基金、银行系基金）；5、保险公司在单一基金的投资份额不能超过20%。而社保基金则不存在以上限制。
而在其他另类投资领域，社保基金当前仅获得了境外投资的法规许可。而保险公司则可以全面进行金融衍生品、不动产类投资和境外投资，资产类别领域和比例都超过了社保基金。
中国机构投资人的市场软约束
根据相应的法规限制条件，当前符合保险公司投资标准的人民币PE基金数量在30家左右。（外币基金适用保险资金的境外投资办法）当前在国家发改委备案，进入社保基金投资范围的基金数量为72家。但由于受发改委强制备案的影响，在国家发改委备案仅仅是社保基金投资的必要而非充分条件，实际进入社保观测范围的基金数量要少于备案数。
很显然，在经过了相应法规约束之后，市场上近万家所谓“PE基金”管理机构中，仅有少数能够进入中国机构投资人的观测视野。但是，满足法规硬性需求仅仅是符合机构投资人投资标准的基本要求，机构投资人还有相应的市场软性约束。一般来说，PE基金的评价维度包括：基金策略、管理团队、过往业绩、投资项目以及法律条款等要求。
策略
符合投资人的投资组合要求或偏好，或者在同等策略组对比中具有比较优势。
投资人往往要求基金有明确的策略定位和策略描述，如行业策略（制造业、消费升级等）、投资阶段（早期、成长期、上市并购等）、特殊策略（国企改制、私有化等）等。
投资人的策略要求是与多元化的基金投资组合相关的，其目标是构建一个多元化、风险分散且效率最优的基金投资组合。中国机构投资人绝大多数都未建立起完整的PE基金投资组合，在构建投资组合的过程当中填补空白的需求远远大于优化投资组合的需求。而现在市场上现存的备选PE基金池中又存在着较大的同质性问题，如绝大多数符合标准的PE基金都集中于传统行业的成长期投资。而在新兴产业，及早期或者晚期投资方面则缺乏具有实力的备选机构。机构投资人在选择PE基金时主要将考虑基金策略是否能够填补投资组合构建的空白或者优化现有投资组 合，以及在相同策略组当中，备选PE基金是否具有比较优势。
团队
具有共事经验和典型投资案例的精英团队，或者具有特殊能力、资源和经验的新团队。
PE基金最为重要的价值动力在于其精英团队借助资金基础的内在价值创造能力。团队是PE基金最为核心且物化的外在表现。由于PE基金是长周期价值投资，团队成员需要具备优异的个人能力和丰富行业经验，同时还需要团队内部具有良好的分工合作与长时间的默契配合。通过过往案例和成功经验证明团队能力是必不可少的，同时还要广泛征询行业及合作伙伴的意见与评价。而对于新组建的团队，或者老团队组建的新基金而言，投资人将更为慎重地全面审查其内在价值创造能力。除此之外，团队的稳定性也是非常重要的因素，机构投资人往往需要在法律条款中锁定基金的核心成员以防止出现因团队变动所带来的基金业绩风险。
业绩
基金业绩处于行业前列，且风险系数较低。简而言之，风险调整后的业绩优势。
机构投资人对于基金过往业绩的评价是从回报和风险两个方面进行综合考虑的。一方面，PE基金行业存在着以开始投资年份（Vintage Year）为基本尺度的投资业绩标杆体系（Benchmark）。国际PE基金行业普遍以基金业绩处于前25%作为优秀基金的评价标准。另一方面，基金的业绩稳定程度反映了基金的风险水平。中国市场的投资风险在全球范围内被定义为高风险区域，而在中国投资市场内部，也存在着较高的风险表现。根据诺承投资对于中国PE基金业绩体系的数据研究表明，近十年来PE投资回报的风险因素在持续上升。中国市场的回报―风险特征集中体现在投资价值逐渐降低，而短期投机行为日益高涨。中国本土PE基金的Benchmark体系为PE基金业绩评价提供了良好的工具。但是，中国市场各种难以预测的不确定性因素也造成了对于未来业绩预测的障碍。
项目
稳定的项目池，具有比较优势、行业领先地位或者具有创新性的投资项目。
机构投资人一般倾向于向具有一定投资组合的项目池基金进行投资，但实践中也存在着单项目基金的案例。项目池的项目获得和维护机制、拟投项目的行业比较优势和创新性、以及基金与项目之间的合作关系是评价基金项目优越性的基本维度。同时，对于项目的评价也是对于基金未来业绩表现的最直接依据。
法律
不存在相应的法律漏洞，满足各种监管需求，能充分保障投资人的权利。
无论是社保基金还是保险公司都有一系列的法规性监管要求。国家发改委近期在进行PE基金备案时已经开始实质性审查相关的法规要点，如打通计算合格投资者，最低出资门槛，LP不得干涉GP决策等。而保监会对于保险公司的PE投资牌照发放，和保险资金投资的PE基金的合规性要求提出了更为严格的条件。为了争取国内稀缺的机构投资人资源，PE基金管理人在法律条款谈判过程中，如投资人权利保障、利益一致、团队稳定性等方面也做出了各种有利于机构投资人的设计。
中国机构投资人的资产配置案例
社保基金的另类投资案例
社保基金在另类资产配置方面是当前中国最为成熟的机构投资人。不但最早进入另类投资领域，对于资产配置领域具有最深入的研究，具有最为完整的人民币PE基金投资组合，并且已经获得了PE基金领域的实际投资回报，开始形成稳定的PE基金配置策略。
截止到2011年底，社保基金管理的基金资产总额8688.20亿元。其中：社保基金直接投资资产5041.12亿元，占比58.02%；委托投资资产3647.08亿元，占比41.98%。社保基金的资产配置类别包括：现金及等价物，约占1%；固定收益，约占51%；股票类，约占32%，实业投资，约占16%。
社保基金的股权投资基金属于实业投资之下的资产类别。截止2012年9月底，社保基金已经向16支PE基金配置资产，总承诺金额226.55亿元，间接投资组合公司210家。社保基金的PE基金投资约占总资产配置的2.6%，约占实业投资的15%，当前已配置资金占可配置金额的26.08%。
社保基金是当前中国投资时间最早，投资金额最大，投资组合最全面的PE基金机构投资人。社保基金在PE基金投资方面的经验包括：
社保基金在早期选择PE基金具有强烈的政府行政色彩，投资了数支早期的部级产业投资基金，如渤海产业基金、中比基金、中信一期（绵阳城基金）、金浦基金（上海金融发展投资基金）。早期的部级产业基金是中国PE基金的雏形，由于行政干预、法律缺陷、市场机制等多重原因，发展程度各不相同。其中如山西能源、广东核电等基金后来逐渐退出了市场视角；渤海产业基金、上海金融发展投资基金经过了剧烈的内部动荡，以至于后来进入运作阶段的基金在投资策略、基金团队等方面与基金初设时的预期完全不一样；中比基金、绵阳城基金等市场机制较为良好的基金则获得了良好的回报。
自弘毅一期和鼎晖一期以来，社保基金的市场化标准开始建立，以投资业绩、团队能力、项目优越性、投资策略作为基本评价指标。市场化评价机制的确立，既为社保基金建立了专业化的PE基金遴选机制和专业能力，也有助于选择最优秀的PE基金提高投资收益率。目前，社保基金在PE基金选择方面具有了丰厚的实践经验，同时也奠定了行业内成熟机构投资人的地位。
近期，社保基金开始大规模参与外资管理团队设立的人民币基金，如IDG、宽带资本、中信资本、赛富基金、新天域等。中国PE市场的兴盛是由外币PE基金所引领的，成熟的外币基金管理人拥有更丰富的投资经验、更卓越的投资能力、更专业的基金管理水平。但是，外币基金在人民币基金管理经验和业绩上往往有所欠缺而不能完全符合保险公司当前的投资标准。因此，社保基金成为这些具有成熟经验“初创基金”的最佳有限合伙人。
近期，社保基金向其成功投资的基金进行重复出资。当前，社保基金已经投资过的弘毅、鼎晖、君联和中信产业基金都已经获得了社保两次的承诺出资，在16支基金配置中占据了一半数量。显示了社保基金对于经过业绩检验的基金管理人具有更强的信心和认可程度。同时也表明社保基金正在向成熟的机构投资人发展，在资产配置的策略制定，投资组合的动态管理和市场机构的评价机制等方面正在逐渐成型和完善。
保险公司的资产配置案例
在整体资产配置层面，各保险公司的资产配置策略风格趋同。各保险公司在维持一定货币现金保证流动性和偿付能力的基础上，基本以低风险的银行存款和债券作为主要资产配置类别。股票和基金配置比例在整体资产中所占较少。
保险公司的资产配置风格决定了整体投资收益。保险公司历史上的可投资范围狭小，且系统关联性极高。2007年在中国股市大牛市的背景下，几大保险公司的投资收益率都超过了10%，但紧随着2008年的全球金融危机和中国股市的下跌，总投资收益剧降。从历史情况来看，保险公司的投资受到资产配置两方面的影响：一是投资范围狭窄，资产配置类别难以展开，多元化分散投资策略难以执行，投资收益波动明显。二是风险偏好保守，投资收益长期处于低收益区间，在既有投资限制之下难以有效提高投资收益率。
在另类投资方面，目前保险公司的投资范围包括对股权（不包括已上市公司股票和股票基金）的直接和间接投资，对不动产的直接和间接投资，以及境外投资等主要类别。在PE基金方面，保监会已经批准了六支PE基金的保险资金投资，同时还有多支PE基金在等待保监会的批复，或者在与保险公司进行紧密接触过程当中。但现在，无论是对于整个保险业，还是任何一支保险公司而言，尚未构建完成成形的另类投资资产配置和投资组合。
在另类投资方面，不可忽视保险公司具有自主性的保险资管平台。在近期保险资管领域已经全面放开的局面下，保险资管平台将全面行使保险资金的另类投资职能，包括股权直接投资、房地产直接投资、泛资产管理业务。由于保险资管平台往往独立于上市保险公司，因此其资金运用和项目投资并不在上市保险公司报告中披露，具有私密性质。同时，保监会已经允许获得牌照许可的保险公司将相关投资业务转移给资产管理公司或专业平台机构，即保险资管平台可以全面代替保险公司开展另类投资业务。以中国人寿为例，与人寿股份公司平级的国寿投资控股有限公司成立于2007年初，总部设在北京，是中国人寿集团旗下的专业另类投资管理公司。公司资产近百亿元人民币，目前拥有控股企业十余家，投资范围涵盖不动产投资、股权投资、养老养生投资及资产管理等领域。
中国基金的资产配置案例
除了社保基金和保险公司之外，中国的财富管理机构也是重要的机构投资人，但其覆盖范围主要面向海外配置，中投和外管局是最活跃的机构投资人。
中司的战略资产配置结构包含五个类别，分别是：现金、股票、固定收益、绝对收益和长期投资。其中，绝对收益投资包括对冲基金等；长期投资包括泛行业直投、泛行业私募股权、资源能源、房地产和基础设施等。根据战略资产配置和审慎风险管理原则，中司的投资范围涵盖了多个行业、地域和资产类别。
在另类投资方面，中投的PE基金投资主要与相关的境外投资管理机构合作，开展主动的而非被动的跨境直接投资。其典型例子如与俄罗斯直接投资基金共同组建的中俄投资基金，与比利时国家投资公司共同组建的中国-比利时欧洲投资基金。除此之外，中投在PE领域最受争议的一笔投资即是2007年，尚在组建阶段即以30亿美元入股黑石基金管理公司。直至今日，这笔投资还存在巨大的账面投资浮亏。
由于中司私募股权投资基金和投资项目大多尚处于投资期，加上受整体市场下跌影响，一些对能源资源等领域上市公司的直投项目市值出现波动，公司投资组合业绩受到一定拖累。2011年，中司境外投资组合收益率为-4.3%，自公司成立以来累计年化收益率为3.8%。
外管局也是极为重要的机构投资人。在中司成立之前，外管局一直承担着中国对外投资的任务，而2007年9月组建中投的2000亿美元注册资本金全部来自于外管局，2011年外管局又再次向中投直接注资300亿美元。
外管局管理着中国3.2万亿美元外汇储备，其正在努力寻求私募股权领域的投资，以增加投资回报。中国现时拥有世界最大的外汇储备，但外管局投资风格历来谨慎，外汇储备中的很大部分投资于回报率较低的资产，如美国国债。外管局计划将外汇中约5%的储备投资于另类资产类别，这其中即包括了私募股权基金。
外管局最初在私募股权投资领域的投资并不成功。2008年，外管局向美国私募股权机构德州太平洋集团（TPG）运营的一个基金投资25亿美元，该基金随后向当时全美最大的存款与贷款机构华盛顿互惠银行进行投资，不久后随着华盛顿互惠银行因破产被美国政府关闭，外管局也因此蒙受了损失。
当前，外管局以全球配置的视野布局了一系列外币PE基金，这其中既包括了国际顶级PE基金，如黑石等。也包括了植根于本土的PE管理机构，如鼎晖。
挑战与展望
当前的市场环境下，在中国市场开展资产配置活动还面临着重重挑战：
对于投资人而言：1、在市场初级阶段，缺乏成熟、可靠、合格的配置对象；2、各类资产类别之间的相关性较高，不能有效地分散风险；3、投资人还面临着较为沉重的投资回报压力以及现金流偿付压力。
对于市场而言：1、中国PE行业周期与政治、经济周期紧密相连，行业风险程度因未来的不可预见性因素而存在诸多变数；2、虽然已经形成了一定的行业格局，但是当前的行业同质性较明显，PE机构的策略转移频繁，投资人的资产配置范围狭窄，不可控因素较多；3、市场过分关注收益端，而忽视风险因素的存在，为了追求高收益越来越偏向短期投机行为，市场风险度越来越高。
但同时，我们也看到，中国PE行业在经历了一个从繁荣到低潮的完整行业周期后，行业价值链条开始发生巨大的变化，有望开启一个全新的行业周期。
新一轮政治周期将开启新的改革红利，政府进一步放开行政控制和让出既得利益，过去十年PE投资内在逻辑将被改写，绝对套利和权力寻租空间减少，市场化过程当中将释放出潜伏已久的价值。
随着专业化的机构投资人入场，有望为PE行业输入全新的血液，从根本上改变行业的格局。机构投资人的总体投资能力完全可以替代之前的各类投资人，且在风险偏好，流动性需求和专业能力方面更为优越，因此将更好地优化品牌管理机构的资本来源，从而释放其长期价值投资能力。
第6篇：不动产基金投资范文
第一条为了规范全国社会保障基金投资运作行为，根据国家有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称全国社会保障基金（以下简称社保基金）是指全国社会保障基金理事会（以下简称理事会）负责管理的由国有股减持划入资金及股权资产、中央财政拨入资金、经国务院批准以其他方式筹集的资金及其投资收益形成的由中央政府集中的社会保障基金。
第三条社保基金投资运作的基本原则是，在保证基金资产安全性、流动性的前提下，实现基金资产的增值。
第四条社保基金资产是独立于理事会、社保基金投资管理人、社保基金托管人的资产。
第五条财政部会同劳动和社会保障部拟订社保基金管理运作的有关政策，对社保基金的投资运作和托管情况进行监督。
中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）和中国人民银行按照各自的职权对社保基金投资管理人和托管人的经营活动进行监督。
第二章理事会
第六条理事会负责管理社保基金，履行以下职责：
（一）制定社保基金的投资经营策略并组织实施。
（二）选择并委托社保基金投资管理人、托管人对社保基金资产进行投资运作和托管；对投资运作和托管情况进行检查。
（三）负责社保基金的财务管理与会计核算，编制定期财务会计报表，起草财务会计报告。
（四）定期向社会公布社保基金资产、收益、现金流量等财务状况。
第七条理事会应严格执行本办法。对理事会的违法违规行为按照国家有关法律法规进行处罚。
第三章社保基金投资管理人
第八条本办法所称社保基金投资管理人是指依照本办法第十条规定取得社保基金投资管理业务资格、根据合同受托运作和管理社保基金的专业性投资管理机构。
第九条申请办理社保基金投资管理业务应具备以下条件：
（一）在中国注册，经中国证监会批准具有基金管理业务资格的基金管理公司及国务院规定的其他专业性投资管理机构。
（二）基金管理公司实收资本不少于5000万元人民币，在任何时候都维持不少于5000万元人民币的净资产。其他专业性投资管理机构需具备的最低资本规模另行规定。
（三）具有2年以上的在中国境内从事证券投资管理业务的经验，且管理审慎，信誉较高。具有规范的国际运作经验的机构，其经营时间可不受此款的限制。
（四）最近3年没有重大的违规行为。
（五）具有完善的法人治理结构。
（六）有与从事社保基金投资管理业务相适应的专业投资人员。
（七）具有完整有效的内部风险控制制度，内设独立的监察稽核部门，并配备足够数量的称职的专业人员。
第十条社保基金投资管理人由理事会确定。申请社保基金投资管理业务，需向理事会提交申请书以及由中国证监会出具的申请人是否满足本办法第九条规定的基本条件的意见。理事会成立包括足够数量的独立人士参加的专家评审委员会，参照公开招标的原则对具备条件的社保基金投资管理业务申请人进行评审。评审委员会经投票提出社保基金投资管理人建议名单，报理事会确定。评审办法由理事会制定。评审办法及评审结果报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案。
第十一条社保基金投资管理人履行下列职责：
（一）按照投资管理政策及社保基金委托资产管理合同，管理并运用社保基金资产进行投资。
（二)建立社保基金投资管理风险准备金。
（三）完整保存社保基金委托资产的会计凭证、会计账簿和年度财务会计报告15年以上。
（四）编制社保基金委托资产财务会计报告，出具社保基金委托资产投资运作报告。
（五）保存社保基金投资记录15年以上。
（六）社保基金委托资产管理合同规定的其他职责。
第十二条有下列情形之一的，社保基金投资管理人应当及时向理事会报告：
（一）社保基金资产市场价值大幅度波动。
（二）社保基金投资管理人减资、合并、分立、解散、依法被撤销、决定申请破产或被申请破产。
（三）社保基金投资管理人涉及重大诉讼或者仲裁。
（四）社保基金投资管理人的董事、监事、经理及其他高级管理人员发生重大变动。
（五）有可能使社保基金委托资产的价值受到重大影响的其他事项。
（六）委托资产管理合同规定的其他报告事项。
第十三条社保基金投资管理人应适应社保基金管理的要求，建立、健全相关内部管理制度和风险管理制度。
第十四条有下列情形之一的，社保基金投资管理人必须退任：
（一）社保基金投资管理人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产。
（二）理事会有充分理由认为更换社保基金投资管理人符合社保基金利益。
（三）托管人有充分理由认为更换社保基金投资管理人符合社保基金利益并征得理事会同意。
（四）财政部、劳动和社会保障部或中国证监会有充分理由认为社保基金投资管理人不能继续履行委托资产管理职责。
（五）社保基金委托资产管理合同规定的其他情形。
第十五条当社保基金投资管理人更换或退任时，理事会必须尽快委任新投资管理人，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案；新任投资管理人确定并履行职责后，原任投资管理人方可退任。
第十六条禁止社保基金投资管理人从事下列活动：
（一）以社保基金的名义使用不属于社保基金名下的资金从事投资活动，或以他人的名义使用属于社保基金名下的资金从事投资活动。
（二）不公平地对待社保基金账户的资产。
（三）挪用社保基金的委托资产。
（四）从事可能使社保基金委托资产承担无限责任的投资。
（五）用社保基金委托资产从事信用交易。
（六）法律、法规和社保基金委托资产管理合同规定禁止从事的其他活动。
第四章社保基金托管人
第十七条本办法所称社保基金托管人是指按照本办法第十九条规定取得社保基金托管业务资格、根据合同安全保管社保基金资产的商业银行。
第十八条申请办理社保基金托管业务应具备以下条件：
（一）设有专门的基金托管部。
（二）实收资本不少于80亿元。
（三）有足够的熟悉托管业务的专职人员。
（四）具备安全保管基金全部资产的条件。
（五）具备安全、高效的清算、交割能力。
第十九条社保基金托管人由理事会确定。申请社保基金托管业务，需向理事会提交申请书以及由中国人民银行批准其从事社保基金托管业务的证明。理事会按照招标原则评选社保基金托管人，评选办法及评选结果报财政部、劳动和社会保障部、中国人民银行备案。理事会应逐步创造条件采用招标方式确定社保基金托管人。
第二十条社保基金托管人履行下列职责：
（一）尽职保管社保基金的托管资产。
（二）执行社保基金投资管理人的投资指令，并负责办理社保基金名下的资金结算。
（三）监督社保基金投资管理人的投资运作。发现社保基金投资管理人的投资指令违法违规的，向理事会报告。
（四）完整保存社保基金会计账簿、会计凭证和年度财务会计报告15年以上。
（五）社保基金托管合同规定的其他职责。
第二十一条社保基金托管人应适应社保基金托管的要求，建立、健全相关内部管理制度和风险管理制度。
第二十二条有下列情形之一的，社保基金托管人必须退任：
（一）社保基金托管人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产。
（二）理事会有充分理由认为社保基金托管人应当退任。
（三）财政部、劳动和社会保障部或中国人民银行有充分理由认为托管人不能继续履行社保基金托管职责。
（四）社保基金托管合同规定的其他情形。
第二十三条当社保基金托管人更换或退任时，理事会必须尽快委任新的托管人，并报财政部、劳动和社会保障部、中国人民银行备案；新任托管人确定并履行职责后，原任托管人方可退任。
第二十四条禁止社保基金托管人从事下列活动：
（一）将其托管的社保基金资产与托管的其他资产混合管理。
（二）托管的社保基金资产与其自有资产混合管理。
（三）挪用其托管的社保基金资产。
（四）有关法律法规禁止从事的其他活动。
第五章社保基金的投资
第二十五条社保基金投资的范围限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券。
理事会直接运作的社保基金的投资范围限于银行存款、在一级市场购买国债，其他投资需委托社保基金投资管理人管理和运作并委托社保基金托管人托管。
第二十六条社保基金投资管理人与社保基金托管人须在人事、财务和资产上相互独立，其高级管理人员不得在对方兼任任何职务。
第二十七条理事会持有的国债在二级市场的交易，需委托符合本办法第九条规定的专业性投资管理机构办理。
第二十八条划入社保基金的货币资产的投资，按成本计算，应符合下列规定：
（一）银行存款和国债投资的比例不得低于50％。其中，银行存款的比例不得低于10％，在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50％。
（二）企业债、金融债投资的比例不得高于10％。
（三）证券投资基金、股票投资的比例不得高于40％。
第二十九条单个投资管理人管理的社保基金资产投资于1家企业所发行的证券或单只证券投资基金，不得超过该企业所发行证券或该基金份额的5％；按成本计算，不得超过其管理的社保基金资产总值的10％。
投资管理人管理的社保基金资产投资于自己管理的基金须经理事会认可。
第三十条委托单个社保基金投资管理人进行管理的资产，不得超过年度社保基金委托资产总值的20％。
第三十一条社保基金建立的初始阶段，减持国有股所获资金以外的中央预算拨款仅限投资于银行存款和国债。条件成熟时由财政部会同劳动和社会保障部商理事会报国务院批准后，改按本办法第二十八条所规定比例进行投资。
第三十二条划入社保基金的股权资产纳入社保基金统一核算，按照国家有关规定进行管理。股权资产变现后的投资比例接本办法第二十八条的规定执行。
第三十三条根据金融市场的变化和社保基金投资运作的情况，财政部会同劳动和社会保障部商有关部门适时报请国务院对第二十八条所规定的社保基金投资比例进行调整。
第三十四条经中国人民银行批准，理事会可按照有关规定，与商业银行办理协议存款。
第六章社保基金委托投资管理合同和托管合同
第三十五条理事会与社保基金投资管理人必须签订委托资产管理合同，对双方的权利义务、委托资产管理方式、投资范围、收益分配等内容作出规定，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案。
社保基金委托资产管理合同到期或中止时，相关事宜的处理办法另行制定。
第三十六条理事会与社保基金托管人必须签订社保基金委托资产托管合同，明确双方的权利、义务，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会、中国人民银行备案。
社保基金委托资产托管合同到期或中止时，相关事宜的处理办法另行制定。
第七章社保基金投资的收益分配和费用
第三十七条社保基金净收益全额纳人社保基金，按国家有关规定分配使用和投资。
第三十八条社保基金投资管理人提取的委托资产管理手续费的年费率不高于社保基金委托资产净值的15％。
理事会可在委托资产管理合同中规定对社保基金投资管理人的业绩奖励措施。具体方案由财政部会同劳动和社会保障部批准。
第三十九条社保基金托管人提取的托管费年费率不高于社保基金托管资产净值的0.25％。
第四十条社保基金投资管理人按当年收取的社保基金委托资产管理手续费的20％，提取社保基金投资管理风险准备金，专项用于弥补社保基金投资的亏损。社保基金投资管理风险准备金在托管银行专户存储，余额达到社保基金委托管理资产净值的10％时可不再提取。
理事会按社保基金净收益的20％提取一般风险准备金，专项用于弥补社保基金投资发生重大亏损时社保基金投资管理人所提管理风险准备金不足以弥补的亏损。一般风险准备金余额达到社保基金资产净值的20％时可不再提取。
第八章社保基金投资的账户和财务管理
第四十一条社保基金投资管理人的社保基金委托资产管理业务必须与该管理人的其他业务在财务、账户上分开，不得混合操作和核算。
第四十二条社保基金托管人必须为社保基金开设独立的证券账户和资金账户。
第四十三条社保基金与理事会单位财务分别建账，分别核算。
第四十四条社保基金投资管理人和托管人应认真进行日常会计核算，严格按照有关规定编制会计报表，定期就社保基金的会计核算、报表编制等进行核对。
第九章报告制度
第四十五条理事会、社保基金投资管理人、社保基金托管人应当按照本办法的要求报告社保基金投资运作的情况，保证报告内容没有虚假、误导性陈述或者重大遗漏，并对所报告内容的真实性、完整性负责。
第四十六条理事会的信息披露和报告应符合以下要求：
（一）每年一次向社会公布社保基金资产、收益、现金流量等财务状况。
（二）每季度一次向财政部、劳动和社会保障部提交社保基金财务会计报告、投资管理报告。
（三）单个社保基金委托资产管理合同到期后，向财政部、劳动和社会保障部提交经具备证券从业资格的会计师事务所审计的报告，对社保基金委托资产的投资情况作出说明。
（四）社保基金发生重大事件，立即报告财政部、劳动和社会保障部，并编制临时报告书，经核准后予以公告。
第四十七条社保基金投资管理人应按社保基金委托资产管理合同及理事会的要求定期和不定期向理事会提供社保基金委托资产投资运作报告。
第四十八条社保基金托管人应按托管合同和理事会要求定期和不定期向理事会提供社保基金托管资产报告，并对第四十七条社保基金投资管理人编制的报告的有关内容复核，向理事会出具书面复核意见。
第十章罚则
第四十九条社保基金投资管理人违反本办法第十二条规定，不及时或者未向理事会报告该条所列情形之一的，责令改正，给予警告，并处5万元以下的罚款。
第五十条社保基金投资管理人或者托管人有本办法第十六条和第二十四条所列行为之一的应退任，有违法所得的，没收违法所得，处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得的，处50万元以下的罚款。
第五十一条社保基金投资管理人违反本办法第二十五条规定，超出范围进行投资的应退任，并处以50万元以下的罚款。
第五十二条社保基金投资管理人和托管人违反本办法第二十六条规定的，责令限期改正，并给予警告，逾期不改的应退任。
第五十三条社保基金投资管理人违反本办法第二十九条规定，责令限期改正，给予警告，并处10万元以下罚款，逾期不改的应退任。
第五十四条社保基金投资管理人违反本办法第四十七条规定，托管人违反本办法第四十八条规定，未能按照要求提供报告的，责令限期改正，给予警告，并处5万元以下的罚款，逾期不改的应退任。
第五十五条社保基金投资管理人或者托管人营私舞弊，违规操作，不履行其委托资产管理或托管职责的，或者严重失职，造成社保基金经营不善或重大损失的，除依法给予处罚外，予以更换或退任。
第7篇：不动产基金投资范文
关键词：房地产投资基金；发展模式
中图分类号：F28文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）09-0223-01
1 房地产产业投资基金概述
1.1 房地产产业投资基金的涵义
专门投资于房地产行业的产业投资基金称为房地产产业投资基金，即房地产投资基金。它是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集，资金投向严格限定于与房地产有关的证券、房地产开发项目、房地产的租赁与出售等方面的产业投资基金。
按照是否可以直接投资于房地产，可以将其划分为两类：一类是房地产投资信托基金。另一类是间接投资房地产业的基金。
1.2 房地产产业投资基金的特点
（1）房地产投资基金定位于直接产业投资，把企业作为商品来经营，通过不断购入、经营、出售企业来实现商品再生产的全过程，进而实现自身增值。
（2）房地产投资基金不仅提供资金支持，而且提供资本经营增值服务，是一种专家管理型资本。
（3）房地产投资基金的运作是融资与投资相结合的过程，属于买方金融，其利润主要来自资本利得而不是分红。
（4）房地产投资基金在所投资的企业发育成长到相对成熟后即退出投资，实现自身增值，再进行新一轮房地产业投资。
2 美国房地产产业投资基金发展模式研究
2.1 美国房地产投资基金运作模式
美国房地产投资基金一般不直接投资于房地产项目，而通过投资房地产投资信托公司、房地产开发企业的股权或发放房地产抵押贷款等形式来实现房地产投资。其中，房地产投资信托是一种最重要的房地产投资基金。
2.2 美国房地产投资信托基金设立条件
（1）资产要求：至少75％以上为房地产、现金和政府证券，持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5％，不得持有超过某一发行人流通在外的具有投票权的证券的10％。
（2）收入要求：至少95％的毛收入来源于红利、利息、租金收入或某些资产出售利得，至少75％的毛收入必须来源于租金收入、有抵押担保的债权的利息收入、某些资产的出售利得、或投资于其它房地产投资信托的收入。
（3）股东人数：REITs所有的股票都应流通，至少要有100名股东，股权结构应当分散化；前5大股东在每一纳税年度的后半年内，不得持有超过50％的REITs股份，单个股东持股比例不超过9.8％。
（4）红利分配：给股东的分配必须相当于或超过房地产投资信托应纳税收入的90％。
2.3 美国房地产投资基金的优势
（1）股本金低，持股灵活：对于REITs来说，每股最低投资额只需要10至25美元。同时REITs对持股数量没有限制，既可以只购买一股也可以拥有数股。
（2）多元化组合投资，市场回报高： REITs最大的优点，是可投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REITs的局限而受限制，情况如投资股票基金，会较投资单一股份更灵活、风险更分散。
（3）流动性较高：REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。
3 发展我国房地产产业投资基金
3.1 我国房地产产业投资基金发展模式探讨
3.1.1 房地产投资基金组织结构分析
目前我国公司法尚不完善，在实践上还存在着许多诸如产权结构、公司治理等方面的难题。我国所发行的基金多为契约型基金，房地产投资基金按公司型的组织形式对我国现实条件而言还不成熟。因此，本人认为在我国现阶段市场条件下，房地产产业投资基金的发展，应当采取契约型的组织形式（图1）。
3.1.2 房地产产业投资基金的运作过程
（1）产业投资基金的资金筹集：这是产业投资基金的起点，也是产业投资基金运作的关键阶段。
（2）寻找和筛选项目：一般来说寻找投资项目是一个双向过程，即有项目的寻找资金和有资金的寻找项目。产业投资基金在寻找投资项目时，在相当程度上依赖于人际与行业网络关系的运用。
（3）评估：一旦项目获得初选，基金管理人就会对之作进一步评估，包括对项目技术水平、市场潜力和政策法规的把握，以及对项目风险的准确评估等。
3.2 外部环境发展建议
3.2.1 巩固我国房地产市场发展基础
目前，我国房地产投资增量占社会固定资产投资增量的1／3左右，每年拉动GDP增长近2个百分点。从长远看，以住宅为主的房地产产业发展空间很大，是我国经济增长不可替代的拉动力量，已经成为国民经济的支柱产业。
3.2.2 树立权威的监管机构
房地产产业投资基金市场监管主要包括三个层次：政府监管，自律组织监管和经营机构监管。在房地产产业投资基金试点之初，应充分借鉴证券投资基金市场监管经验，明确监管主体，理顺政府监管与自律监管的关系，加强房地产投资基金行业的自律管理，建立基金管理公司的监察稽核制度，确保房地产投资基金市场公开、公平与公正，保护投资者的利益。
第8篇：不动产基金投资范文
关键词：房地产信托投资基金；RnTs；金融发展与创新
文章编号：1003―4625(2006)09-0007-03 中图分类号：F832．45 文献标识码：A
一、房地产信托投资基金(REITs)
(一)房地产信托投资基金的含义和起源
REIT是英文“Real Estate lnvestment Trust”的缩写，国内理论界和房地产界一般译为“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”，其复数形式为REITs。它是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的金融工具，是信托制度在房地产金融领域的应用。
房地产投资信托(REITs)起源于美国。其正式发展从20世纪60年代算起，距今已有40多年的历史。据统计，截至2004年1月31日，美国REiT行业的总市值已经达到2390亿美元，其中权益型REITs的市值为2190亿美元，约占总市值的九成：根据NAREIT的统计，全美REITs拥有的商业类房地产价值超过4000亿美元。在机构持有的房地产中，REITs占到10％-15％的份额。136只REITs在纽约证券交易所上市交易，总市值为2310亿美元。
正是鉴于REITs对美国房地产行业的推动作用，其他国家从20世纪后期开始效仿美国在本国的金融市场中引入REITs，如日本和我国台湾省的“不动产投资信托”；我国香港特区的“房地产信托投资基金”。因各国房地产行业的用词习惯不同各自名称有所区别，但在实质上都是一种投资于房地产的信托投资基金。戴德梁行统计数据表明，截至2005年12月亚洲房地产投资信托基金的数量已经增加到45家，总市值超过355亿美元。从2001年11月到2005年12月的4年时间里，亚洲房地产投资信托基金的数量增长了21倍，市值增长了17倍。亚洲已成为全球增长最快的HEITs市场。
近年来，房地产信托投资基金逐渐与我国的房地产市场发生各种业务关系。比如2005年新加坡的房地产信托墓金――凯德置地(Capitaland)斥资约18亿元人民币购买北京中环世贸小心：2005年下半年，小国香港地区连续推出三只房地产信托投资基金：领汇信托，泓富信托、越秀信托。尤其是由广东越秀集团发起设立的越秀房地产投资信托基金在联交所上市的示范效应，使得房地产信托投资基金成为中国内地房地产行业极为关注的投资方式。
(二)房地产信托投资基金的基本运作模式
美国是房地产信托投资基金的起源地，其房地产信托投资基金的发展具有代表性。美国的REITs足一般采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者对房地产进行投资。美国人部分REITs采取公司形式，其股票――般在证券交易所进行交易。其基本运作模式见下图。
(三)房地产信托投资基金(REITs)的属性与特征
1．房地产信托投资基金的资产证券化属性
从理论上进，REITs，可以属于是房地产资产证券化产品 其中抵押型REITs是房地产债权的证券化产品；权益型REITs是房地产权益的证券化产品(见下图)；
2．REITs的合作性和信托性。
资本市场中分散的中小投资者在储蓄方式之外，可以将资金投向利润较高的房地产领域。但个人单独进行投资势单力薄，风险较大，于是投资者们将分散的资金集中起来，采取签订信托契约的形式，或类似股份公司的形式成立某种房地产信托投资基金，委托对房地产市场具有专门知识和经营经验又可以信赖的人从事这方面的投资：
(四)房地产信托投资基金(REITs)的种类
按照不同划分标准可以将REITs划分为不同的类型-一般地，以组织形式的特点标准，可以将REITs划分为公司型和契约型两种；按照交易方式不同，可以划分为封闭式和开放式RE－ITs；按照REITs的资金募集和流通方式，又可以将其划分为私募和公募两种，其中公募REITs又分为上市交易和非上市交易两种；从盈利模式的区别，可将其划分为权益型、抵押型和混合型三种：
二、金融发展与创新的相关理论
(一)麦金农和肖的金融深化理论
1973年，美国经济学家罗纳德小麦金农和爱德华・S・肖在先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中，分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出开创性的研究，提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。他们认为，金融抑制是这样一种金融现象，即由于政府过分于预金融市场和实行管制的金融政策，以及未能有效地控制通货膨胀，使得金融，”场特别是国内资本市场发生扭曲，利率和汇率不足以反映资本的稀缺程度。
他们认为金融抑制现象在发展中国家普遍存在，其主要表现形式为：
1．社会经济货币化程度低，发展中国家经济一般呈割裂状态，大量经济单位之间相互隔绝，各种资产(金融资产或实物)报酬率相差很大，缺乏一个完善的市场机制使之趋于一致。
2．储蓄转化为投资过程缓慢。在发展中国家，大量的中小企业和居民被排斥在资本市场之外，致使这些企业融资困难，不得不依靠自身积累的内部融资进行投资。
3．发展中国家政府对金融的干预，导致国有金融机构处于垄断地位，利率不能反映资本的稀缺程度，在资金使用成本极低、需求过盛和资金供不应求的情况下，金融体系只能在政府控制下，以配给方式提供信贷，这又导致金融业之间缺乏竞争，资金被企业低效甚至无效利用。
麦金农和肖的金融深化理论的思想主要是充分发挥市场机制的作用，利用金融中介(包括金融机构和金融工具)的作用，扩大金融活动的广度和深度，让利率既反映资本的稀缺性，义反映资本的时间价值，以沟通储蓄与投资，挖掘社会闲置资金，提高资本的使用效率。他们认为金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的目标和主观愿望，而是其管制和干预金融的后果。发展中国家要使其金融和经济不断发展，就应该放弃所奉行的金融抑制政策，实行金融深化改革。
(二)戈德史密斯的金融结构理论
美国经济学家戈德史密斯通过对金融发展史和几十个国家的金融结构现状的比较分析，建立了研究金融发展的新理论――金融结构理论，并于1969年出版了《金融结构与金融发展》一书。他认为，金融发展就是指金融结构的变化，研究金融发展就是研究金融结构的变化过程和趋势；而“金融结构即是
金融工具和金融机构共同决定的”，即一国现存的金融工具和金融机构之和构成该国的金融结构，包括“各种现存金融工具和金融机构的相对规模、经营特征和经营方式、金融中介机构中各种分支机构的集中化程度等”。他指出：“对于经济分析来说，最重要的也许是金融工具的规模以及金融机构的资金与相应的经济变量(例如国民财富、资本形成和储蓄等等)之间的关系”，他认为，金融结构对经济增长的促进作用，是通过为资本转移提供便利来提高储蓄、投资总水平和有效配置资金来实现的。金融工具的出现能使储蓄和投资分离成两个相互独立的专业化职能，并为经济单位进行储蓄和投资提供了一种机制，使分散的储蓄和投资得以重新有效地结合。因为如果没有金融工具的创造，每单位的储蓄就必须等于投资，投资者就难以摆脱自身储蓄能力的限制，而一旦金融工具出现，单位投资就可以大于或小于其储蓄。而金融结构越发达，金融工具和金融机构越多样化，为人们提供的选择机会就越多，人们从事金融活动的欲望就越强烈，从而可以有效地增加储蓄和投资的总水平。他还指出金融机构的创立导致金融资产范围的扩大，可以将既定的储蓄资金更有效地分配给收益率较高的投资项目。因为在一定的资金总量下，金融活动越活跃，金融机构之间的竞争机制会引导资金流向高效益的投资项目上，从而资金的使用效率就越高，社会资金能得到更有效的配置。而且这种有效的资金配置对经济增收所产生的引致增长效应对储蓄和投资总量所产生的效果更有意义。
(三)关于金融创新理论
金融创新是金融发展的一种主要方式和推动力量，它表现为通过对金融要素进行新的组合来实现金融上层建筑的量的扩张和质的提高。根据熊彼特的“创新”理论，金融创新是在金融领域内经济主体为适应实体经济的发展要求和为了追求利润机会而进行的新的生产函数的创新活动，是各种金融要素的重新组合。它泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容。
对于金融创新活动，经济学家们提出了各种各样的理论加以解释，如西尔伯的约束诱导理论、凯恩的规避管制理论、制度学派的制度变革理论、希克斯和尼汉斯交易成本理论和技术推进理论等。无论何种理论，从微观创新主体进行创新的内外动因的角度来看，金融创新都是金融家在逐利避害本性下的创新活动。从内因上说，创新主体有“获利性”需求因而会产生“获利性创新”；在逐利本性下，又会产生“避管性”创新；由于金融行业的高风险性，会诱发“避险性创新”；从外因上说，由于经济发展与市场的变化，金融主体内部竞争加剧，诱发“扩源性创新”。
二、房地产信托投资基金的金融发展与创新的理论解释
(一)房地产信托投资基金的发展是金融发展与金融创新的产物
房地产信托投资基金的发展历史表明它是在社会经济发展到一定阶段，在房地产行业的对资金的需求超过自身资金积累的能力，而以银行业为代表的传统金融业务又不能满足房地产行业资金的规模和期限结构需求的情况下，随着新的融资方式的出现和资本市场的深入发展而产生的，同时也是房地产金融领域为满足投资者对资金增值和分散投资风险的需要而进行的金融获利行为。房地产信托投资基金(REITs)这样一种新金融组织机构和金融工具的创立也为储蓄转化为投资提供一种新的机制。
房地产信托投资基金(REITs)本身是一种非银行金融中介机构，它的出现带来了金融机构和金融工具的多样化，改善了经济体系所原有的金融结构，提高了金融中介化比率。房地产信托投资基金(REITs)将社会分散的资金聚集起来形成规模化的巨额资金，同时将那些流动性较差的房地产资产转化为更具流动性的证券，降低了金融交易活动中的不确定性和信息不对称程度，减少了金融交易中的成本，增强了金融中介在储蓄投资过程中的媒介作用，促进了储蓄向投资的转化，提高于储蓄投资水平和资金利用效率。因此，房地产信托投资基金(REITs)制度的产生，本身表现为金融深化过程和金融创新过程。
(二)房地产信托投资基金(REITs)推动了金融发展和金融创新
房地产信托投资基金(REITs)对金融发展和金融创新推动，主要表现在以下几个方面：
1．推动了资本市场和货币市场的发展。REITs组织利用资金和技术优势为金融市场提供了不同风险收益特征的、多样化的房地产投资组合产品。RElTs更大的优势在于其将中小投资者原先难以涉足的规模化房地产投资通过小额金融工具而转化为一般投资者均可以参加的标准化产品，充分发挥了联系中小投资者与公司融资者的金融中介职能，吸引了众多的中小投资人参与房地产金融市场的投资，从而提高了金融市场的广度和深度。
2．促进了金融业的竞争，提高了金融体系的效率。REITs的出现和发展打破了传统商业银行在房地产金融业务中的垄断地位。在资金来源上通过开发对储蓄者更具吸引力的各种信托产品，与商业银行的储蓄存款相竞争，使信托凭证成为银行存款的极具竞争力的替代品。同时，REITs极大地活跃了房地产金融市场，使很多大型房地产公司在需要资金时不再单纯依赖于银行而转为直接在资本市场上筹资。房地产信托投资基金与商业银行的竞争，有助于提高金融体系的运行效率。
3．改善和优化了金融结构。从金融市场构成结构上来说，REITs机构已经成为重要的非货币性房地产金融机构。房地产金融市场呈现出商业银行、证券市场和投资信托同时存在的金融机构多元化格局。从金融资产结构上来说，房地产信托投资基金为适应资金供求双方的需要不断开发出新的信托产品，在使投资信托本身的信托资产多样化的同时，也促使资本市场、货币市场、保险市场的金融工具多样化，商业银行也为应对挑战而不断开发出各种金融工具，从而促进了金融资产多样化局面的形成和进一步发展。
4．推动了发达市场金融管制的解除。房地产信托投资基金制度不仅有助于金融抑制现象的弱化，推动发展中国家的金融深化进程，而且也有助于削弱发达金融市场上的金融过度管制现象。在发达的市场经济国家里，金融业也是受到管制严重的一个产业，银行业的信贷配给、对利率的管制、银行业经营中的创新动力不足等，使发达市场上金融资源的价格也不能完全反映资本的稀缺性，资源的配置效率受到影响。REITs的发展对银行经营业务的渗透和造成的冲击，金融业进入一个更加开放、自由竞争的时代，竞争压力和利益的驱动，使金融市场有着强劲的创新动力，这大大降低了金融交易的成本，提高了储蓄向投资转化的能力，引导资金流向高效益的部门和地区，提高了资源的配置效率。
第9篇：不动产基金投资范文
为何要投资海外
在购买QDII基金之前，不妨先想想你为何要投资海外以及期望回报如何？是为了分散投资，还是对某些市场情有独钟？例如，面对A股市场大幅上涨后的高位震荡，你已然忐忑，希望自己的投资组合进一步分散化，分享海外成熟市场的长期稳定收益。又如，你对港股市场觊觎已久，尤其是那些H股价格远低于A股价格的中国上市公司，却苦于没有途径参与且缺乏投资经验。再如，你对传说中的越南股市甚为向往――近年的高回报令人对其印象不再停留于杜拉斯笔下倚靠在渡轮舷墙上的小姑娘。
如何挑选基金
目前国内的QDII产品相对较少，有银行去年以来发行的代客境外理财产品，也有最近基金公司开始正式发行的QDII基金。
早期发行的QDII产品多数以投资固定收益产品为主，选择与汇率、结构性票据等挂钩的策略，风险小且收益率也比较低，因人民币升值降低最终回报而吸引力不高。
而今年5月份以来发行的QDII产品多以投资境外股票市场为主，风险收益特征相对较高，缓解了人民币升值对回报的蚕食程度。此外，有的基金会投资一些中国概念公司，若其主要营业收入来自中国的人民币收入，也可相对有效地降低人民币升值的风险。
无论你面对的是哪一款QDII产品，首先，要看看其投资对象和投资范围，了解产品的风险收益特征。一是股票、债券、现金等不同投资品种的比例；二是资产在不同国家或地区市场的配置比例，如成熟市场与新兴市场，又比如在哪些海外交易所上市的公司，等等。如果有的产品投资于海外基金，这时候需要了解一下所投资的基金有什么特点，以及基金经理如何来选择这些基金。此外，关注产品的业绩基准由哪些指数构成及其权重如何，有助于更加明晰该产品的风格。
例如，南方全球精选配置招募说明书规定，对基金和股票投资占基金资产的目标比例为95%，可能比例为60%-100%，其中投资于基金部分不低于基金资产的60%，投资于股票的部分(仅限于香港证券市场公开发行、上市的股票)不高于基金资产的40%；货币市场工具及其他金融工具占0-40%。而在基金和股票投资部分，成熟市场和新兴市场资产配置目标比例为60%、40%，可能比例为60%±15%、40%±15%。
投资范围涉及全球化的资产配置
目前国内开放式基金的投资范围仅限于国内市场。而该基金的投资对象包括境外ETF基金，主动管理的股票型基金，在香港公开发行、上市的股票，货币市场工具以及中国证监会允许该基金投资的其他金融工具。其中，基金和股票的投资占基金资产的95%，浮动范围为60%到100%。作为一种试探性的品种，其投资于境外基金的资产占该基金的比重较大，下限为60%，而股票投资则选择较为熟悉的港股，占该基金资产的上限比重为40%。
随着股指逐渐攀升，股民和基民开户数屡创新高，市场关于A股的整体估值偏高的评论不绝于耳，国内股市缺乏做空机制，投资者只有通过买进才能获得收益，势必增加股市的估值压力。因此，该基金通过全球配置、寻找相对低估的市场一定程度上可以规避单一市场的风险，让普通投资者有机会分享海外市场的投资收益。近期，令投资者振奋的消息莫过于天津获准开放境内居民直接投资香港股市，多数投资者正是发现同一上市公司存在A-H价差，对港股投资产生极大的兴趣。因此，对于非专业的投资者，投资基金QDII产品比个人直接投资更稳健。预期产品的风险较高，适合于风险承受能力较强的投资者。
成熟与新兴市场遵循“6?4”的资产配置策略
依据招募说明书，该基金将全球股票市场分为成熟市场和新兴市场两类，在资产的配置方面，成熟市场和新兴市场资产配置的目标比例是60%和40%，并据此设置业绩比较基准为60%的MSCI世界指数加40%的MSCI新兴市场指数。同时根据全球经济以及区域化经济发展，结合全球范围的资本流动，各市场比例的调整幅度在15%以内。其拟在12个成熟市场和13个新兴市场的国家或地区选择重点投资的10个市场，并投资于成熟市场的ETF基金、香港市场的股票和新兴市场的ETF基金与股票型基金。
选择成熟市场的ETF基金基于其指数的代表性、市场占有率比较高，同时ETF基金具备流动性好、管理费用低的优势。在市场有效性较好的成熟市场中，ETF基金长期业绩好于大部分主动管理型的开放式基金；在新兴市场中同时关注ETF基金和股票型基金，希望发掘超过股指涨幅的主动管理型基金来获取超额收益；香港市场主动投资股票的原因基于上市公司A/H股比价使港股有较大的投资吸引力。
在投资对象之外，其次要关注基金管理人和基金经理以及境外投资顾问，是否具有良好的品牌和丰富的境外投资经验。
基金实行团队管理制
由于投资涉及海外市场，该基金将实行团队投资策略，在投资流程中，境外投资顾问的主要职责包括提供资产配置建议、提供投资组合建议、协助交易执行、协助基金管理人进行业绩评估和进行资产风险管理，基金经理将根据投资建议、研究报告等决定不同国家、不同投资品种的配置比重。海外投资涉及的外汇交易则由国内的基金托管人工商银行提供支持，境外二级托管人纽约银行给予基金清算确认、资产组合评估和全球托管报告等服务。
与国内开放式基金不同的是，基金QDII产品的投资风险主要来自于境外投资产品的风险，主要包括海外市场风险、汇率风险、政治管制风险与政治风险。
再次，做个精明的投资人，关心一下费用，包括认购/申购费、赎回费、管理费等，以及认购的最低门槛等。当然，采用何种计价货币也是应当注意的。
