物业内部管理制度精选(九篇)

第1篇：物业内部管理制度范文

商业物业管理企业只有从内部加强控制管理，才能适应当前物业行业的变化；商业物业企业还要及时分析内部控制中存在的问题，改进和制定相应内部控制方案，特别要建立完善内控管理制度，才能保障提升商业物业企业的管理水平，才能提高企业自身的市场竞争力。

关键词：

商业物业管理企业；内部控制；改进

一、引言

我国房地产行业的蓬勃发展带动了商业物业管理企业的飞速发展，房地产行业的广阔市场也为商业物业企业的发展提供了更多的机遇和空间，但当前商业物业管理行业由于内部管理的缺失严重地影响了整体盈利状况，只有一些优质商业物业企业能快速调整管理体制，加强自身的控制和整体的监管，在经营发展中获得了良好的收益。商业物业管理水平的高低，直接标志着企业服务质量水平，要提高企业的核心竞争力，就应该先从加强企业内部控制入手，结合当前商业物业管理企业内部控制的现状和问题，形成物业管理中长期的固化的工作和任务，这样企业才能朝着科学健康的方向发展。

二、商业物业管理企业内部控制的现状

（一）商业物业管理企业对内部控制工作的重视程度不够

商业物业管理企业在我国诞生的时间较晚，因而在行业中的各个企业的发展水平也是参差不齐。大部分企业成立的时间较晚，规模较小，这些因素都制约着商业物业管理企业的发展。因为这些“先天不足”，导致了商业物业管理企业在后天的发展上也存在一些问题，其中较为明显的问题就是没有对企业的内部控制给予足够的重视。国内提供物业管理企业现在多数管理水平不高，因为管理者自身的问题没有将内部控制上升到与企业经营相关的层面，而只是单纯地认为内部控制是财务工作的一个环节，因而没有给予足够的重视。主要表现为不重视对内部控制业务的培训、对企业的业务流程没有内部控制监管等。

（二）企业内部控制措施不完善，执行力度有待加强

内部控制的一个主要目的是让员工可以各司其职，在自己的岗位上尽职尽责的完成自己的工作，同时加强部门同事之间的沟通与协作，最大程度的发挥个人和团队协作的效果。目前国内的商业物业管理企业的内部控制工作很多都没有达到上述的效果，企业的内控措施不完善，员工的执行力度差是制约内部控制发挥作用的主要原因。企业的管理者在制定相关的业务流程、公司管理架构的时候，没有考虑到内部控制措施是否完备，这样制定的措施在真正执行的时候是否可以贯彻执行，是否可以真正地实现措施设定时所期待的目标都存着一定的不确定性，因而在商业物业企业的实际经营过程中，暴露出了种种问题，其根本原因就在于最初设置的内部控制措施还存在缺陷，以至于员工在执行的过程中无法真正有效地实施，存在执行力度较差的问题。

（三）商业物业管理企业组织管理机制的效率有待提升

目前我国的物业管理企业规模较小，没有形成一套有效的管理机制。受限于企业自身的规模以及经营者自身素质的高低，组织管理机制很多时候只是流于形式，在企业内部管理者的个人风格浓厚，没有科学合理的组织管理机制，在内部控制方面就更是寸步难行。同时因为公司的规模较小，没有内部审计人员，甚至有的企业还选择财务外包，这样一来对企业的内部控制的实现都是非常不利的。

三、对商业物业管理企业内部控制的建议

（一）提高管理者对内部控制重要性的认识

商业物业管理企业只有提高对内部控制体系的认识，才能在激烈的市场竞争中走得更远。提高商业物业管理企业的管理者对内部控制制度的认识，是企业加强内部控制管理的充分要求，只有管理层重视了，在企业内部宣扬内部控制体系的重要性，才会产生上行下效的示范作用。相反，如果管理层对内部控制并不关心，则员工更是难以在工作中注意内部控制的各项规定了。企业的管理者应该将内部控制与企业文化相融合，将内部控制理念结合到公司的日常运转之中，通过对管理者、员工的日夜熏陶，方能将企业塑造成一个执行力高、内部损耗少的具有竞争力的企业。

（二）完善商业物业管理企业的内控措施，提高内部执行力

完善的内控措施是保证商业物业管理企业提高内部执行力的基础。企业的运营情况是可以通过对财务状况的分析而得到明确的了解的，因而提高内部执行力的具体措施也要从企业的财务状况入手，才是根本之策。财务状况的好坏直接与商业物业管理企业的内部控制措施的完善与否相关。内部控制措施完善，就在无形之中杜绝了很多耗费企业内部资源的机会，在执行力方面，如果内部控制措施完善，员工的日常工作的各种耗费将会被控制在最低，这样就可以保证业务流程的高效运转，从而极大地提高企业整体的执行力度。除了这种客观的内控措施的控制，完善的内控措施也会在员工周围形成一个良好的内控环境氛围，在行为上对员工的工作能力提出要求，在意识层面完善的内控措施也会对员工个人形成一个积极正向的促进。这种意识和行为的结合，极大地提升了商业物业管理企业的竞争力。

（三）健全商业物业管理企业的内部组织管理机制

商业物业管理企业的颊囊发展离不开完善的内部组织管理机制，因为健全的内部组织管理机制才可以起到一个自我约束的作用。健全内部组织管理机制可以主要从以下几个层面来进行。首先是明确企业的授权审批工作，授权审批需要进行责任包干制，这样可以将责任落实到个人，降低内部的损耗；其次在关乎企业未来发展的重要业务审批时，可以采用联合签名制度，这样可以通过集体的决策来降低因个人决策失误而给企业带来风险的概率。除了以上这些措施，企业还需要科学合理的设计内部组织管理机制，这样才能使内部控制更好的发挥为企业的资产保驾护航的作用。有效的组织管理机制可以最大程度的降低企业的内部损耗，也有利于提高员工的执行能力。一套好的组合管理机制就如同一把利刃，可以斩断制约企业内部控制目标实现的种种阻碍。

四、结语

商业物业管理企业的内部控制水平是企业能否具有核心竞争力的基石，商业物业管理企业为了可以更长远的发展，必须对内部控制给予应有的重视，建立符合企业自身特点的科学管理模式，才能使商业物业管理企业更为健康地发展。

作者：乐双艳 单位：宁波文化广场商业管理有限公司

参考文献

第2篇：物业内部管理制度范文

关键词：第三方；物流；内部控制

随着我国经济的飞速发展，第三方物流企业在我国社会主义经济中越来越显现出它的优势和地位。在当今社会，第三方物流企业逐步地成为我国经济的重要组成部分。但是，根据相关学者的调查分析，我国第三方物流企业的内部控制制度不够完善。本文对此进行了详细的论述，并提出了相应的完善措施。

一、企业内部控制制度存在的意义

对于第三方物流企业来说，企业的内部控制制度尤为重要。良好的企业内部控制制度可以保证企业财务信息的完整性、规范性、真实性、准确性，使企业能够做出科学合理的决策。同时，内部控制制度能够在一定程度上控制企业的经济活动，能够对企业的经济活动进行监督，进而保证企业资产的安全。此外，内部控制制度还可以对企业进行风险评估，是企业在面临千变万化的市场时，及时准确的采取有效的财务控制机制，从而避免企业遭受各种风险。内部控制制度关系到企业运行的各个方面，科学合理的内部控制制度时提高企业经济效益的关键。

二、第三方物流企业建立内部控制制度的原则

第三方物流企业在建设自身的内部控制制度时，不仅要遵循一般企业建设内部控制制度的原则，还要结合自身的实际情况，制定出符合第三方物流企业特色的内部控制制度，如在建设时注意保证物流质量等。具体的建设原则如下：

1、信息化原则。

第三方物流企业在建设内部控制制度时要遵循信息化原则（又称目标性原则），就是在建设自身的内部控制制度时要义所达到的目标为准则。根据我们的实际经验，企业的内部控制总是和信息息息相关，企业进行内部控制的主要目的即是在企业运转过程中及时的获得有效的、准确的信息。企业的管理过程实质上是信息传递和转换的过程，内部控制就是确保企业信息的真实、有效以及信息的反馈和利用，同时，为了使企业内部各层次的管理人员正确的作出科学合理的决策，内控控制还必须要保证信息的畅通。

2、标准化原则。

第三方物流物流企业在建设内部控制制度时应注意制度的应用性，即在建设时要遵循标准化的原则。其具体要求是，企业的内部控制制度不能与国家的宏观调控政策相冲突，而且所制定的制度必须要符合我国的法律法规。同时，所制定的内部控制制度应当能随着我国国情的发展和企业内部的发展而做出相应的改变，以使企业充满活力。此外制定企业内部控制制度时，应注意制度的有效性和实用性，即企业建设的内部控制制度能有效地防止管理错误的发生，同时能够符合管理者的需要。

3、系统化原则。

第三方物流企业在建设内部控制制度时要注意内部控制的系统化。在具体实施过程中，我们要保证企业内部控制制度的规划合理。同时，在建设时应遵循科学的顺序，即我们应当依次考虑下面的因素：（1）企业整体需要。（2）企业内部各个部门的需要，并注意使之协调化。（3）企业适应外部环境的需要。

三、完善第三方企业内部控制制度的措施

1、建立科学合理的控制环境

企业的内部控制受企业的控制环境影响很大，良好的控制环境是企业实施内部控制的关键。据相关学者分析，企业的控制环境直接影响到企业经营目标的实现，为此，要想完善企业内部控制制度，首先得完善企业的控制环境。在具体实施过程中，要加强企业的科学管理，明确各个管理部门的权责范围，同时还要明确内部控制的控制目标和控制主体。

2、加强企业的风险评估能力

作为内控控制的一个重要作用，降低风险是一个企业做出正确经营决策的关键所在。为此，在企业管理过程中，我们应当加强企业的风险管理。在我国经济飞速发展的今天，经济信息复杂多变，企业内部控制的范围也随着经济市场的不断变化而做出相应的改变。为了确保企业内部控制的科学有效，我们应当强化企业的风险意识，建立企业的风险评估体系，将风险理念贯彻到日常经营中，做到居安思危，防患于未然。同时，在企业内部还要建立相应的风险管理体制，加强风险预测、监督，从而保证第三方建立完善的企业内部控制制度。

3、完善第三方物流企业的内部治理结构

为了保证企业做出正确的经济决策，第三方企业必须要拥有科学完善的内部治理结构。完善的内部治理结构不仅可以企业内部控制的有效实施，而且增强企业的内部监督力度。完善治理结构，制定合理的操作流程，加强信息化管理制度的建设。在融资管理、资产管理、经营生产以及对外投资等方面，明确职责和目标，增加企业的经营效益。唯有建立完善严密的内部控制制度，才能提高企业的竞争力和应变力。

4、加强内部控制的监督和评审

对于第三方物流企业，在实施企业内部控制时，最重要的是保证财务信息的准确、真实、完整。为此，我们应当建立健全企业的监督机制。对企业的内部控制监督、审查，同时企业应该配备专业人员，进行高效评估。在监督评审过程中，应该对内控系统进行全面监督和评审，并将其当作日常经营的一部分，一旦发现内控缺陷，应该及时向有关领导报告，并采取措施解决。随着信息化的发展，加强内部控制的监督和评审，是对企业进行现代化规范管理的重要途径。

5、提高管理人员的内部控制意识

完善企业的内部控制制度，必须要提高企业管理人员的内部控制意识。在具体实施过程中，我们要对企业内部人员进行定期培训，让他们明白企业内部控制的重要性，进而使企业管理人员自觉地做好企业的内部控制工作。

四、结语

建设科学合理的企业内部控制制度，将能大大提高企业的决策能力，同时能够增强企业的风险管理。目前， 我国的第三方物流企业正处于快速发展时期，其内部控制问题也在日益凸显。在许多第三方物流企业中，其内部控制制度都不够完善。本文对此做出了相关的分析，以期企业加强内部控制的管理，进而提升企业的综合竞争力。（作者单位：深圳市蛇口外轮理货有限公司）

第3篇：物业内部管理制度范文

关键词：物业管理公司；内部控制；研究；规范。

一、引言。

物业管理公司是我国社会发展中，尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今，物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处，亟待规范。而加强内部管控，有助于物业管理公司提高运营效率，同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。

二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析。

（一）有助于物业管理公司的财务检查与财务内控。

实施内部控制，有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在：作为财务监督的主要方式，财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料，检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下，财务控制得以渗透到公司各个环节与部门，使之更全面。

（二）有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测。

面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境，物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划，把握市场发展机遇，制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测，以及对未来发展和资金运用做出可行性预算，为经营决策提供可靠依据。

（三）有助于物业管理公司进行资金管理。

资金管理不仅是财务管理的核心，还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制，有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下，物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况，充分利用闲置资金，或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求，又能降低资金使用成本。

三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析。

（一）在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱。

目前，我国物业管理公司的内控机制相对薄弱，在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面：第一，目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范，使物业管理公司在内部管理上“各有家法”，无法实现纵向比较；第二，随着市场环境的愈发健全，越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。

但是，由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏，造成物业管理公司在内部管理与控制，以及在财务管理中，都存在一定的不规范、待解决问题；第三，由于房地产市场的影响，我国物业管理公司的组建方式并不统一，导致在财务管理方面，有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度，而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要，自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式，并不利于物业管理公司的未来发展与管理。

（二）物业管理公司的内部控制效率有待提高。

目前，我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段，如人工操作。而随着市场的发展，现代企业经营环境日趋复杂，无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段，不仅需要耗费大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据，可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析，从而影响了物业管理公司的未来发展。

另外，长期处于低效率，可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。

（三）物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足。

目前，我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且，由于内控意识的匮乏，使物业管理公司的内控人员普遍素质较低，专业能力十分有限，甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理，操作人员也应即为公司会计人员，根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲，常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导，使内控机制形同虚设。其实，公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制，同时也不利于其未来发展与进步。

四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制。

（一）通过预算控制于“事前”做好内部控制。

事前控制主要指“预算控制”，即物业管理公司发生经济业务时，要将实际情况与预算目标相比较，倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符，则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外，要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限，以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制，能有效提高物业管理公司内部控制的客观性，同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。

（二）通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制。

事中控制顾名思义，是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙（1978年诺贝尔经济学奖得主）的“有限理性”原则：倘若对过程进行良好的控制与管理，那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制，即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。

（三）通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制。

这种检查核对主要体现在以下几方面：首先，数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对，通过数据检查其是否相符，此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如，利用银行的电子对账单，检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次，风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型（比如经营风险、筹资风险、市场风险等），设计风险模型，并注意搜集实际风险数据，评估风险对公司的“破坏”程度，生成风险评估报告。再者，检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较，审核实际与计划的“偏颇”程度，并设定未来发展或改进方向。

（四）建立健全物业管理公司的内部控制体系。

建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点：首先，建立内部审计部门，开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审，及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞，尽快筹划解决方案，查漏补缺。同时建立内控岗位责任制，明确各岗位的权力责任，对于内控工作不力的部门和人员，内审部门要严格披露。其次，建立内部控制考评机制，对内控工作进行全程监督，根据定期对内控监督审查的结果，进行合理的奖惩，提高各部门参与内控管理的积极性。再者，对公司收费业务合理规范，制定一系列收费管理细则，要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化，合理界定操作权限，核实收费业务进程，定期向业主公布。

（五）进行全面分析工作，防范公司潜在风险。

物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外，公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组，对投资项目进行全面的财务分析，将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时，财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平，了解公司财务运转状况，科学判断公司的经营风险程度，保证运营资金的合理运作，为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外，分析小组应与内审部门相互合作，及时查补公司财务制度中的漏洞，防范财务风险。

参考文献。

[1] 许荣平，浅议物业公司的财务管理[J]. 中国商界（下半月），2010,（06）。

[2] 林艳，周虹妤。物业公司财务管理浅析[J]. 企业科技与发展， 2010,（22）。

[3] 金侠鸾，王永。国内物业企业财务管理分析[J]. 热带农业工程，2011,（01）。

[4] 武建伟，现代物业企业内控制度的设计[J]. 会计之友（中旬刊），2008,（8）。

第4篇：物业内部管理制度范文

关键词:物业管理企业;内部控制;内控体系设计;内控实施

物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业，它主要以提供各种服务获取经济效益。物业管理企业与房屋所有权人之间是服务与被服务关系。目前，我国物业管理行业不断发展壮大，其管理的物业类型越来越复杂，业务经营的范围越来越广泛，物业管理市场日趋成熟。随着国家经济发展，市场经济需求对物业管理的要求不断提高，物业管理企业发展的制度环境日趋规范，它的良性健康发展，对改善公众的生活、工作环境，提高城市品位，扩大就业起着积极的作用。物业企业的长远发展需要依赖于良好的内部控制体系，需要提高内部管理水平，规范内部控制制度，建设风险防控机制。

一、物业管理企业内部控制的作用

内部控制是指由企业董事会(或者类似的决策机构)、管理层和全体员工共同实施的、旨在合理保证其资源的安全、完整，确保财务信息的准确可靠，协调、控制经济活动，利用企业内部分工产生相互制约、相互联系的制衡关系，形成一系列具有控制职能的措施、程序，通过制定制度、实施措施和执行程序，使之成为一个严密的、较为完整的体系，对经济活动的风险进行防范和管控。企业实施有效的内部控制制度，明确职责权限、任职条件、议事规则和工作程序，确保决策、执行和监督相互分离，有助于促进企业拓展，提高经济效益、社会效益。

(一)确保经济活动合法合规。企业的经营管理需要依法进行，才能更加规范，更有助于长远发展，也更有利于对自身权益的保护。健全的内部控制，可以对企业内部的各工作环节实行有效的监督和控制，对发生的各类问题能及时反映，使错误能及时得到纠正，从而保证物业企业经营的合法合规。

(二)确保资产安全和有效使用。健全完善的内部控制能维护企业财产和资源的安全完整，能有效的监督和制约物资的采购、验收、使用等各个环节，能够防止或减少贪污或舞弊行为的发生，从而确保财产物资的安全完整。

(三)确保财务信息真实完整准确。完整准确的会计信息既有助于企业内部改善其经营管理，也有助于外部的投资者和债权人对企业进行监督管理和宏观控制。而通过内部控制手段，就有可能减少错误的发生，可以保证会计信息的采集、归类、记录和汇总过程的无差错，从而真实地反映企业的生产经营活动的实际情况，并有助于及时发现和纠正各种错弊，从而保证会计信息的真实性和准确性。

(四)提高企业的管理水平，促进企业的有效经营。现代企业管理应当按照科学、精简、高效、制衡的原则，考虑企业的发展战略、文化理念的要求，合理设置内部职能机构，明确职责权限，避免职能交叉、缺失或权责过于集中，形成各司其职、各负其责、相互制约、相互协调的工作机制。这正是通过健全有效的企业内部控制制度来实现的，它可以使企业内部密切配合，充分发挥整体的作用，以顺利实现企业的经营目标。

(五)有效的防范企业经营风险。一个企业怎样才能永远保持成功呢，就是要靠内控制度。内部控制作为企业管理的中枢环节，是防范企业经营风险行之有效的手段。物业管理企业在经营过程中，要实现生存发展壮大的目标，就一定要加强对各类风险进行有效的预防和控制，只有通过对企业风险的有效评估，不断地增强对企业经营风险薄弱环节的控制，才能把企业的各种风险消灭在萌芽之中。

二、我国物业管理企业内部控制的现状

物业管理企业在经营过程中面临着诸多风险，尤其是一些经营规模小、经济实力不强、缺少风险因素识别能力以及抗风险意识的物业管理企业，存在着经营活动如履薄冰，生存发展步履艰难，抗风险和危险性本领较弱的情况。主要体现在管理水平低，管理机制不到位，企业内部控制制度不健全，这些不足严重制约企业的可持续发展。

(一)企业内部控制意识淡薄。首先，管理者认识不足，企业所有人往往把短期利益话首位，不认为内部控制会为企业带来效益，看不到管理增强企业的运作效率的重要性。其次，企业所有人认为其经营能力足够给予财产安全，典型的人治理念，家族式治理模式。再次，企业管理者不愿意构建和执行内部控制，觉得影响其权利和利益。经营理念中通常把独断视为管理，没有风险防范意识，存在管理粗放，任人唯亲，现象，特别是对关键控制环节随意安排亲信，造成企业内部控制制度的形同虚设，而企业内控不健全直接导致企业管理效率低下，影响企业的可持续发展。

(二)内部控制制度建设薄弱。企业内部控制制度是按照决策、执行、监督相互分离、相互制衡的要求，科学设置管理层级、岗位职责权限、权力运行运行规程。由于企业管理者缺乏现代资本运营的理念，缺乏长远的内部控制观念，在企业的经营管理上存在着短视行为，不能对企业的不相容职务相互分离、授权审批、会计系统、资产保全等方面设计系统的控制流程。

(三)企业内部缺乏有效的监督。很多物业企业对内部审计的意识不强，没有构建有效的监督机制;有开展内部控制的企业，也多数把精力放在建章立制上，很少建立内部监督评价机制。内部控制体系的建立不仅能够对物资的采购、验收环节、工作流程环节、人事环节的相关风险点进行科学有效地监督和制约，还能及时反馈存在的问题，发现和纠正不合理合规做法。

三、物业管理企业内部控制体系设计

(一)完善企业治理结构，梳理物业企业工作流程。通过对企业内部组织结构和经营活动管理结构的梳理，根据企业要实现的内控目的分别建立企业管理层面的内部控制和业务层面内部控制。应当根据不相容岗位相分离原则，努力识别出不相容职务，特别是在涉及重大或高风险业务处理程序时，必须考虑建立各层级、各部门、各岗位之间的分离和牵制，对因人员较少或业务简单而无法分离处理某些不相容职务时，应当制定切实可行的替代控制措施，实现合理的权责分配，尽量防止企业内部出现职能交叉或缺失现象。例如:企业内部管理的组织架构是否合理有效;人员、岗位的设立是否合理有效;企业的会计信息是否达到真实性和时效性要求;相关规章制度是否合法合规并得到贯彻执行等等。

(二)查找物业企业风险点，健全风险评估机制。对企业业务活动的流程和适用的法律法规进行全面梳理，找出风险点。首先，从企业内部和外部风险因素进行识别中，内部风险着眼于人力资源、组织机构、经营方式等管理因素，外部风险则注重市场竞争、经济形势等因素;其次，按风险发生的可能性及影响程度进行分析;再次，建立风险评估机制，对重大缺陷风险、重要缺陷风险和一般缺陷风险进行认定。例如:收入业务相关岗位设置不合理，不相容岗位不分离，导致错误或舞弊的风险;票据印章管理松散，存在收入资金流失风险。债务业务存在无力偿还本息的财务风险。采购业务的主要风险有采购需求审核不严、验收不严、采购过程不合规等等。合同订立环节，该订立合同的经济业务未订立、随意签订担保、借贷合同，对合同对方的资格审查不严格导致潜在风险等等。

(三)制定企业内部控制制度。根据找出的风险点、结合现行的法律法规，来选择具体应对措施，建立企业内部管理制度。首先，完善内部控制环境，领导层能真正认识内部控制对企业的重要作用，其他管理者才能认真做事，才能保证内部控制的有效执行。注重企业文化建设，重视人才素质提升，以人为本，为职工提供有针对性的岗位培训，并提高诚信建设，使企业职工团结一致，为共同的目标努力。其次，完善内部信息系统，不仅是处理企业内部信息及传递，还是涉及到外部事项、活动及信息披露，建立内部控制的关注要点和相应措施。

四、物业企业内部控制的实施

(一)督促执行，并采取有效监督措施切实保障各项制度得到贯彻实施。一个有效合理的内部控制制度的具体落实，不能靠管理者一言堂，而是要依靠物业企业的全体员工共同努力，企业内部各个层面能够迅速沟通，每个工作人员的职责和权利，做到分工明确、责任分明，整个企业内部相互协调配合。对容易发生管理漏洞的岗位严格监控，杜绝消极态度，实现互相监督检查，自动纠错，防止错弊的发生，就能得到预期的管理效果。

(二)加强内部审计，对内部控制设计和实施情况进行评价，使企业内部控制制度不断完善。无论多细致的内部控制体系都需要不断地修复和完善，相互监督有利于促进物流企业的健康发展，审计部门在不仅仅是事后审计，也不仅限于对财务部门的审计，而要扩大到企业的各个职能部门，涵盖生产经营的各个方面。不公要发现问题，还要帮助解决问题，及时向管理层反馈内部控制执行的有效性和缺陷，不断完善内部控制。总之，物业企业内部控制是物业企业实施现代企业管理制度的重要前提，是物业企业形成良好发展的内因之一，是保证企业经营中规避和化解风险，实现企业战略目标的重要措施和保障。加强和完善企业内部控制是物流企业状大发展的保证。目前我国物业企业急需建立健全内部控制来解决和改善发展中的种类问题，使企业在市场经济的大潮中增强竞争力。

参考文献

〔1〕于斯文．建材公司内部控制体系研究．北京交通大学，2015．6．

〔2〕陈小英．企业内部控制审计研究〔J〕．长春工业大学学报，2013，(6):51－53．

第5篇：物业内部管理制度范文

现代企业为了提高竞争力，降低运营成本，就必须最大化的提高物资的使用效率，因而，就必须建立完善的物资内部控制体系，这对完成其整体经济目标有着不可忽视的作用。针对现代企业经营管理的经济目标，本文系统的分析了企业对于物资内部控制系统建立以及运行中产生的问题，并对这些问题进行了系统的分析，提出了与之相应的改进措施。

【关键词】

物资；内控体系

一、引言

现代企业为了提高竞争力，降低运营成本，提高物资的使用效率，越来越多的提出内部控制的概念，也就是通过企业运营内部管理，对各方面的经济条件进行合理的制约调节，最后达到有组织有计划的管理方案。然而，我国内部控制体系的建立和运行还存在着一定的问题，针对物资管理的特殊性，如何运用内部管理的相关知识建立科学有效的物资管理体系是当前面临的一个重要问题。

二、企业内控体系存在的问题

物资是企业在日常生产经营过程中重要的实物资产的体现，其种类多、资产占比大，流动频率高、占用资金量大等特点决定着其管理上存在着很大的难度。所以在物资内部管理的过程中，经常会因为以下几点导致企业物资的资金使用效率降低的现象，严重影响了企业的正常运营。

（一）存货控制体系不够完整

有些企业建立起来的内部控制体系，包括一些定期检查制度，根本无法落到实处，基本上只是规章制度中的摆设而已。而其中涉及存货控制系统的内控制度也不完善，无法提高存货风险防控的保障。

（二）内控体系建设实用性不足

很多企业都会聘请专业的第三方公司，如会计师事务所等机构为其处理内部控制的相关事物，因此其内部控制也转到了财务的角度，一定程度上很难与企业的运营、战略等目标达成一致，这就导致了一些现存的内部控制体系的实用性不强。

（三）会计系统设计未充分考虑内部控制

对于企业物资内部控制体系这一概念的提出，暂时还尚不能与我国现行的会计体系相匹配。很多企业惯性沿用了以前的会计原则，这一点与现代企业物资内部控制的要求相差甚远。部分企业时常会出现事后补签或补盖章、不考虑业务类型等问题的发生。

（四）物资控制缺少稽核制度

关于物资的各类明细账一般都是由储存地所建立，没有形成统一的完整的账目，而企业的财务也只是稽核总账。因此就无法形成有效的账目稽核制度，企业就无法形成准确的物资账实核查。

三、完善企业物资内控体系的相关措施

（一）建立健全物资内部控制制度

对于尚未建立物资内部控制制度的企业，要积极建立内控体系，强化企业成本管理效益，增强公司内部信息的流动效率，保证企业持续稳定的生产经营增长率。对于物资的内控企业要从物资的采购到销售或使用整个过程进行严密间监控，做到内部管理与外部管理共同有效运行的机制。

（二）用现代的管理方法来加强物资的内控

物资的人工管理方法已经落后，跟不上科技化的时代，不仅降低了工作效率，而且重复繁杂的工作导致内部控制的效果远不如从前。因此必须建立硬件与软件相配套的现代化内部控制方法，计算机网络系统是不可或缺的一部分，企业应该选择与其物资内部管理相适应的管理系统，提高物资内控体系的运行效率。

（三）跟进各种物资内控体系维护工作

物资内控体系建立后，在运行过程中也要注意日常的维护，例如一套完整的内部测试以及评价体系，以保证日常的内控体系能够与企业的实际物资管理水平相匹配。

四、以江苏某通信公司为例进行分析

（一）江苏某通信公司营销物资管理的相关背景

江苏某通信公司针对其营销活动每月要管理价值2亿多元的营销物资，物资品种繁多，涉及的网点、人员以及供应商更是复杂。这些都对其物资内部控制体系提出了严峻的考验。

（二）该公司营销物资内控管理现状

该公司非常重视物资内控体系的管理，为了进一步控制管理成本，公司专门针对这批物资召开会议，对物资的配送和发放等全过程做了严格的工作部署。

公司为各职能部门以及每个县公司指定专门的内控负责人。对物资的整个流动过程全权负责并及时上报执行情况。同时，对各类明细账进行及时盘查核对，针对某些重大的营销活动进行专项的事后检查。

该公司规定每个职能部门的负责人必须参与物资采购管理，确保实物的数量符合计划要求；加强物流配送公司的管理，确保物流的效率以及成本的控制；对于物资的配送严格按照计划内额度进行；活动完成后，要对剩余物资进行及时盘存，并进行事后管理。

（三）该公司营销物资内控体系不足之处

1.执行力度有待进一步加强

该公司在制度建设上比较健全，但是与实际执行情况还是会存在一定的偏差，也出现了执行不到位，导致了与期望管理目标的差距。

2.负责风险管理的内控检查人员业务素质不高

公司指定的物资内部控制体系比较先进，这对实际执行的各部门负责人要求较高，但是在实际执行过程中恰恰出现了负责人管理水平与内控体系不匹配的现象。因此，需要加强对于相关人员的业务培训。

五、结束语

企业生产、经营以及运营的好坏直接受物资管理状况的影响，完善有效的内控体系能够保障物资管理的良好运行。企业应该结合生产实际，建立起与之相匹配的有效的物资内控体系，提高物资使用效率，为企业的生产运行打下坚实基础。

参考文献：

[1]

顾艳.对加强企业内部控制的几点思考[J].审计与研究，2001，（06）

第6篇：物业内部管理制度范文

校区物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤发展总公司的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交谈，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。由此可见，物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。

校区物业公司的定位还应超越高校的范畴来认识和理解。目前制约高校后勤社会化进程的不但有高校内部的因素，更有社会的因素。所以，我们要把高校后勤社会化改革放到社会的大环境中去定位和思考，不仅要主动适应高校的发展，也要主动适应社会的变革。

二、制度建设是规范校区物业管理的基础

制度是要求大家共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。一个企业的内部制度建设是否科学、合理、完备，在很大程度上决定着企业的外部竞争力，尤其是在市场竞争日趋有序化、规范化的今天，制度建设更是企业的一项十分重要的基础工作，这对于物业管理企业也不例外。

1、制度建设的意义和作用

以国家法律和政府有关部门颁行的政策法规及后勤发展总公司相关文件为指导，以物业管理公司自身的经营宗旨、经营范围及承担的任务为依据，并借鉴其他优秀物业管理的成功经验，结合公司自身及所管理物业的实际情况，制定较为完备、适用的制度和实施细则，具有十分积极的现实意义。

（1）制度是物业管理工作的准绳和依据。

（2）制度建设是物业管理企业逐步走向成熟并向规范化、科学化和法制化发展的必要前提。

（3）制度建设有助于建立对物业管理企业的民主监督机制，使之能更好地发挥物业管理的职能，为学校和师生创造更加舒适、优美、安全、方便的工作和生活环境。

（4）制度建设有利于推动物业管理整个行业健康发展。

（5）规范、约束员工的行为。任何一个物业管理公司要进行有效的内部管理，首先必须要有一套具有约束力的制度作为前提。制度是集体意志的体现，只有依靠制度才能使员工有章可循，根据公司的制度来规范、约束自己的行为，始终围绕公司的服务管理目标开展工作。

（6）协调公司内部各部门之间的相互关系。现代物业管理企业的整个管理职能被分摊给其内部各部门承担，只有建立必要的制度，明确各部门的职责和权力范围，才能使各部门各司其职，互相衔接，紧密配合，使公司的管理活动顺利开展。

（7）树立物业管理公司的良好形象。物业管理是窗口行业，与学校和广大师生进行24小时的接触。健全的制度能体现物业管理公司良好的内部管理，树立良好的外部形象，增强学校和广大师生们对物业管理公司的信任度。

2、物业管理公司的内部制度可设为：

（1）领导制度。主要是确立物业管理公司领导体制，即确立公司各领导的职权分配、工作方式、决策方式、协调方式等，明确各领导之间的分工合作关系。

（2）职能制度。职能制度主要是指各部门的责任制度，可以按功能设立维修服务部、动力通讯部、文印服务部、校园清卫部、楼群管理部、绿化工程部。

（3）岗位责任制度。岗位责任制度主要是明确物业管理公司各个不同岗位的责、权、利，可分为两大块：管理人员岗位责任制和操作人员岗位责任制。

（4）综合管理制度。综合管理制度是指物业管理公司的全体员工和各个部门都必须遵守和执行的一些跨部门、协调性、综合性的制度，其中有员工守则、培训制度、劳动制度、考核奖励制度等。

（5）管理程序制度。管理程序是物业管理公司在运作过程中的各个环节、路线规定，比如对外通告、申请报告等等必须要有统一的文字格式并送上级部门审批后方可张贴或上交。

3、制度建设的原则

物业管理公司作为一种现代性的企业组织，制度建设是其运行规范化的必然要求，它是物业管理公司竞争取胜的“软件”。制度的作用是显而易见的，它不仅可以规范、约束员工个人行为，协调企业内部、公司与学校各职能部门和师生的关系，同时还能规范校区内各色不一的师生个人行为。现在把校区物业管理公司制度建设的原则概括如下：

（1）结合校区物业管理公司的实际，正确把握“弹性”尺度。必须从管理对象的特点及学校环境条件等出发，结合公司自身实际情况，量体裁衣，制定出既能规范员工的行为又不束缚员工的手脚，能充分调动员工的积极性、主动性和创造性的制度。

（2）责、权、利相结合。要通过制度明确员工、各个部门相应的职责、权力、所获的报酬及奖励。同时要注意明确彼此之间工作的衔接，使整个物业管理工作有序规范地进行。

（3）定性与定量相结合。在制定制度时，必须将定性与定量相结合。只考虑前者不考虑后者，就会使对员工、部门工作绩效的检查考核没有尺度和依据；只考虑后者不考虑前者，就会使检查考核无法正确定位。

（4）规章制度应简明扼要，便于理解、记忆，以便员工对照执行。

（5）相对稳定性。制度一旦确立下来，就应具有相对稳定性，这是制度的关键所在。如果制度朝令夕改，员工就会无所适从。只有具有相对的稳定性，才便于员工更好地贯彻执行。

三、服务是校区物业管理的硬指标

高水平的物业管理除了有完好的硬件设施外，更重要的还要有一支素质过硬的管理队伍。优良的服务最起码要求做到以下几点：

（1）服务态度热情

物业管理属服务性行业，公司的员工应以发自内心的真诚笑容为师生热情服务，尤其应做到文明礼貌，语言规范，谈吐文雅，遵时守约，衣冠整洁，举止大方，动作雅观，称呼得当。

（2）服务设备完好

良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。对管辖范围内的设备要加强管理、精心养护，使之始终处于良好状态，降低设备故障率。

（3）服务技能娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。物管从业人员除了应具有良好的服务意识外，更重要的是应具备较好的业务素质。

（4）服务项目齐全

除了搞好校区物业管理必须服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，开展各种能满足师生的特约服务和便民服务，使广大师生享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。

（5）服务方式灵活

物业管理除了规范管理、依法管理外，还应设身处地为师生着想，努力为他们提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理。

（6）服务程序规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。

（7）服务收费合理

因校区物业管理是从无偿服务逐步转化为有偿的服务行为，所以其服务收费标准不应高于政府规定的收费标准，公司开展的各种特约服务和便民服务更应以满足师生需要为目的，以“保底微利”为原则。

（8）服务制度健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为师生提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化，无章可循。

（9）服务效率快速

服务效率是向师生提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的价值观下，物业管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。

四、创新经营理念

办企业的最终目的是赢利，任何赢利的企业都有自己的一套经营理念和相适应的经营策略，我们校区物业公司也不例外。由于我国目前物业管理企业的类型复杂，经营理念混乱，有的还在传统体制下生存，所以，形成与市场发展相适应的经营理念是校区物业公司的当务之急。

1、品牌经营理念

在当今经济时代，商品的品牌形象已成为消费认知的第一要素，物业管理服务作为一种特殊商品也是如此。公司应结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的文明校区环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为广大师生提供优质服务。

2、规模经营理念

“小而全，多而杂”的管理模式已不适应时代朝流。随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，校区物业管理企业也要以规模经营为目标降低成本。物业管理是微利服务行业，只有通过扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展。

不仅要在现有自己的学校实行物业管理，而且要大胆的开拓校外市场，如其他高校或中小学也可纳入公司竞争的目标和服务的对象。

公司在积极开拓服务种类的同时，物业管理企业依据自身的优势，实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。

3、成本经营理念

经济效益是经济活动的效果与从事经济活动的消耗之比。人们所从事的任何经济活动，总要占用和耗用一定量的自然资源和劳动资源。从事某项经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源可以称之为“投入”，经营活动所产生的物质效用和经济效益为“产出”。任何一个企业，假如它经营出来的财富恰好抵偿生产中当作经营资料消耗掉的物质财富和为补偿劳动力的消耗由劳动者作为生活资料消费掉的物质财富，那么这个企业虽然存在，却无法发展。因此，一定要依靠科学规范的严格管理和高素质的员工队伍，走节约经营的道路。这就要求物管企业必须做到以下两点：

（1）企业员工知识技能的学习和积累。只有提高员工综合素质，才可能采用先进的管理手段，实施减员增效，提高企业管理水平。

（2）技术设施的完善。逐步加强校区物业管理企业智能化设施建设，丰富物业管理手段，摊薄经营成本。

第7篇：物业内部管理制度范文

(一)内部控制在风险判断上存在缺陷

任何企业的运营都受到很多因素影响，这些因素构成了企业在运营上的风险。一个有着良好的内部控制的企业在风险判断上都有着正确的选择，而内部控制不好的企业在风险判断上存在很大的缺陷。例如在房地产开发的交房入住而言，就需要物业管理公司和开发商之间有很好的交房交流过程，让业主感受到完善的服务。如果房屋的质量出现问题，就会对物业管理公司的信誉和利益以及开发商的利润产生重大的影响，业主可能会出现由于房屋存在这样那样的难以解决的问题而拒绝缴纳相关费用等一系列问题，企业的资金没有办法收回，就会出现资金流动风险。企业内部控制不强，在判断风险和应对风险上就存在很大的问题。

(二)内部控制设计与执行本身不完善

内部控制的出发点是“内部牵制”，就是各个部门、工作人员之间不相容亦不分离，企业业务的完成不能由单独的某部门或者某个人完成，也不能缺少某一部门或某一岗位完成，所有的业务都在固定的框架上进行。但是在当前的物业管理公司，由于人员成本高，为了维持企业的正常运营，摊子铺的都很大，服务性行业人员多但是普遍素质不高的原因，导致业务完成的流程不完善，制度上也不完善，导致企业内部控制存在问题，内部控制和执行本身存在一定的矛盾，整体上拉低了企业的管理水平，对企业长期健康稳定的发展存在不良的影响。

(三)内部控制缺乏战略导向

随着当前市场经济的发展，各个行业的竞争日趋激烈，我们国家物业管理公司也面临着严重的挑战。发展战略对一个公司有着重要的影响，决定着公司未来利益的获取，也决定着公司未来的发展方向和公司的命运。但是我们国家的物业管理公司由于内部控制存在问题，所以在战略的制定上也存在问题，在制定战略时往往忽视长远利益而只注重眼前的利益，所以无法为企业的发展起到指导性的作用，从一定意义上讲，这些因素限制了企业的发展。

二、加强物业管理企业内部控制的措施

(一)提升物业管理人员意识，完善控制环境

物业管理公司的营运离不开财务的反映和调控，所以物业管理企业的管理着要重点改革财务掌控工作，不只是把他作为企业营运的一个总要部分，而是把他作为决定公司发展的要素，从而提高物业管理人员的意识，从而为改善内部控制环境提供保障。提升物业管理人员的意识，不仅要加强专业知识的学习，从理论上提升员工素质，还要注意增加员工的实践机会，让员工真正的将理论和实践结合起来。同时管理工作者要以身作则，在制定内部控制制度和流程的同时要注意自身的遵守情况，为下属树立良好的榜样形象。

(二)强化物业管理企业内部控制中风险的职能

企业在营运的时候不可避免案的要遭受风险，因此加强企业对潜在风险的判断以及进行风险管理已经成为企业迫在眉睫需要解决的问题。首先，要树立正确的风险意识，不可以夸大风险，也不可以忽视风险；其次，要意识到风险与利益的关系，控制风险的同时要实现企业利益的最大化；最后，要建立企业风险评估的框架，在评估风险是要按照相应的流程进行，做到有据可依，一切按照制度进行，尽可能减少主观因素对风险评估的影响。通过正确的风险评估，让风险也成为企业营运中也起到积极地促进作用。

(三)加强内部审计监督体系的建立

首先要完善内部审计机构的设立。大规模的物业管理公司可以在总部建立审计部，聘请专业人员进行管理，并对下属分公司设立审计部门并由公司总部审计部的专业人员进行培训，并形成规章制度，对企业进行制度化、专业化的管理；小规模的企业则可以设立审计人员，对企业的业务进行监管。其次，企业的其他部门要自觉接受监管部门或人员的监管，并且其他部门也要对监管部门过人员进行监控，形成其他部门与监管部门相互制约、相互监管的局面。监管部门的工作重心要落在企业的核心业务，但是对企业的其他业务不能忽视。

(四)树立正确的内部控制观念

物业管理公司要想长远健康的发展，需要树立正确的内部控制观念，加强企业员工和部门对内部控制体系的重视程度。首先，管理层要投入资金和力度加强内部控制制度的建设，将内部控制落实到制度上，为树立正确的物业管理企业内部控制观念提供制度保障。其次，企业管理部门要明确管理需要的相应的知识和技能，培养员工的相关专业知识和技能，为保持正确的内部控制观念提供理论和技术上的支持。最后，要加强企业文化的建设，在潜移默化中影响员工的思想观念。

(五)加强目标管理和管理信息系统

要想加强企业内部的控制，目标管理和管理信息系统的建设是必不可少的。目标管理系统使得内部管理有制度的支撑和理论的指导，管理信息系统可以很好地反映内部控制系统的动态情况，对策略的实施和相应措施的结果做到及时的掌握。所以加强目标管理和管理信息系统的建设对企业内部控制的建设起到了促进作用。

三、结束语

第8篇：物业内部管理制度范文

关键词：内部环境 国有物业管理

近年来，作为新兴行业出现的物业管理公司，其发展速度很快，物业管理市场环境也日趋成熟，但是物业管理方面的法律法规不健全，行业管理部门的管理力度也有待加强，缺乏专门性的规范和制度进行指导。物业管理与一般的服务行业相比有其独特的个性，它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的服务，因此，与其他行业相比，内部控制存在一定的特殊性。

一、A物业公司情况简介

为了紧跟国有企业后勤服务的管理科学化、社会化、经营市场化的步伐，集团于1999年成立了A物业公司。在成立之初，其所管理的是集团为职工所建的安居房，只是单一的居民物业管理。随着不断加大物业的服务范围，物业小区的不断增加，为了更好的管理各个物业小区，集团于2008年将原来的两个物业公司及事务中心与A物业公司合并，组成了现在的A物业公司 ，新的A物业公司的物业管理由单一化转变为多元化，承担着集团各小区及写字楼的物业管理，为改善和提高职工的工作、生活条件，以及为满足其中一些职工和单位的一定需要而提供各项服务工作。

二、A物业公司内部控制环境存在的问题

（一）企业文化建设不完善

物业管理企业的企业文化是伴随着物业管理企业的发展而发展的，体现了物业管理企业以市场竞争为导向，突出了以人为本、创新、服务的内涵。A物业公司在企业文化建设上出现了如下问题：

（1）没有真正做到“以人为本”的原则，A物业公司提出了“业主第一，服务至上”的服务理念，以为这么做就体现了“以人为本”的原则，实质上只做到了其中的一方面，并没有考虑到员工方面。

（2）没有做到“服务至上”的服务理念，由于A物业公司是国有企业，受国有企业体制和机制的问题，造成许多职工对企业的依赖和松散，总认为自己端着铁饭碗，高人一等，没有将公司的利益放在第一位，服务意识淡薄，从而无法提高服务质量。

（二）管理层的经营理念落后

管理层的管理理念和管理风格，决定了公司选择处理其活动和风险的方式。社会化和市场化是国有企业后勤改革的主要目标，但是并不是根本目的，其根本的目的在于使国有企业卸下沉重的经营负担，更轻松的参与市场竞争，促进企业更好的生存与发展。与现代的规范的企业管理方式相比，很多国有企业在管理上仍然是按习惯办事，以“人治”为主，企业领导的“家长制”作风仍在，并且不受规章制度的约束。

A物业公司是国有企业后勤服务市场化的产物，企业市场化竞争生存意识从上而下是较为缺乏的，公司管理者仍沿用行政任命方式培养、选拔、考核，这种方式任命的管理者势必在工作中采取的是求稳，而不会去研究市场，更不会在市场中勇于拼搏。同时，由于受传统思想的影响，对物业管理的属性分析、市场认识等主观认识了解较低，单纯的认为物业管理就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安，忽视企业在知识管理、技术创新等方面对员工的管理与引导，使A物业公司止步不前，无法取得进一步发展。

（三）内部审计的范围、职责不恰当

在某种程度上，内部审计可以理解为内部控制的再控制，完善内部审计的关键是提高审计工作的独立性。在A物业公司，内部审计归属于财务部门主管领导，内部审计性质单一，仅局限于财务会计方面，尽管政府多次下令将财务与审计分离，但A物业公司并未做到实质上的分离，基本上还是一班人马，这就使内部审计变为财务审计的自审过程，其公正性受到影响。

（四）人员素质差

物业管理是一项开放式的公共服务性行业，然而随着建筑本体功能的日益发展，业主多样化、个体化要求的日益提高，赋予了物业管理企业越来越多的专业要求和专业人才。

1、物业管理人员素质差

A物业公司属于国有企业，作为国有企业的后勤系统，其工作人员素质相对较低，其中：持有物业管理上岗证的不足30%，具有大专以上文化程度的只占40%，这些都导致A物业公司在管理方面面临“质价不相符”的问题。

2、会计人员素质差

由于历史原因，A物业公司的会计队伍整体素质不高。一方面，一些会计人员不具有足够的专业知识水平，缺乏辨别能力和分析判断能力，无法达到内部会计控制所需的知识层次，使内部控制制度的实施受到影响；另一方面，虽然有部分会计人员具有一定的专业知识水平，但受利益驱动的影响无视会计职业道德，对单位领导和其他相关业务经办人的违法行为视而不见，对发现的内部会计控制的漏洞，不会主动提出建议并对其进行完善。

三、完善A物业公司内部控制环境的对策

（一）加强企业文化建设

企业文化是一个企业在其生存和发展过程中形成的用于指导和规范该企业自身及员工行为的独特的价值取向，是企业的精神支柱。人是观念创新的根本和灵魂，企业制定经营目标，设置核算机制，都必须依靠人的创造性来实现，倡导“以人为本”的企业文化，实现“软控制”。

企业员工的职业道德文化素质是企业内部控制制度实施的重要因素，企业应对职业道德规范进行有效的宣传推广，应经常性通过文件、讲话等不同形式对提出遵守职业道德规范的要求。企业应结合发展战略和经营实际情况，采取切实有效的措施，积极培育具有自身特色的企业文化，形成整体团队的向心力，树立良好的团队精神。将企业文化建设融入到生产经营活动中，切实做到文化建设与发展战略的有机结合，员工拥有共同的意愿、共同的行为规范及共同的奋斗目标，企业才能更好的贯彻执行内部控制制度。

（二）提高管理层管理理念

管理理念是企业发展一贯坚持的核心思想，是公司员工坚守的基本信条，而经营风格是在企业管理过程中一贯坚持的原则、目标及方式等。一个企业的管理理念未必是“宏伟的”，只要是建立一个切合实际的，并能贯彻渗透下去的理念就可。

制度建设是完善内控和风险管理的基础，制度建设不仅要适应物业企业的管理经营理念，还要紧跟企业的流程变更和业务创新，彻底检查企业现有的业务制度和流程。有效地落实各项规章制度是完善内控和风险管理的保证，建立有效落实制度的长效机制是关键所在，强化管理责任，制度分解到岗、责任到人，建立“责任定性、考核定量”的管理考核制度，建立合适的风险控制奖惩制度，对各类违规违法行为严惩不贷，以达到“杀鸡敬猴”、处罚一部分教育一大片的目的。

（三）提高员工的能力和水平

训练有素的物业管理专门人才决定了物业管理是否发达、优质和完善。提高物业管理人员的素质，是培养物业管理人才的关键。要提高物业管理人员的素质，首先必须使物业管理人员的思想发生转变，更新观念，其次要加强物业管理人员的作风建设，最后要强化物业管理人员的意识，使物业管理人员的专业技术水平不断提高。

内部控制机制得以顺利运行的前提是相关人员的道德修养及专业素质的提高。首先，对会计人员要进行政策教育、法制教育以及会计职业道德教育，使会计人员遵纪守法，使其具有强烈的责任感，无论何种情况下都能遵守原则。其次，加强对会计人员的继续再教育，对会计人员定期培训、定期考核，提高会计人员的专业知识和业务素质，同时，会计人员还应根据岗位所需掌握内部控制知识，使其能够正确运用内部控制方法实现企业的控制目标。

参考文献：

[1]张涛.“加强物业管理企业内部控制的思考”[J].现代物业—现代经济，2011年12月

[2]刘兵.“物业企业财务管理存在的问题及应对措施”[J].中国总会计师，2011年11月总第100期

第9篇：物业内部管理制度范文

中图分类号：F425；F252 文献标志码：A 文章编号：1000-8772-（2016）05-0022-01

对于制造企业内部来说，物流管理是指在制造企业内部生产的各个流程当中，对各种制造生产材料、正在制造的产品以及生产完成后的产品按照一定的要求进行统一管理，因此加强制造企业内部物流管理具有重要的现实性研究价值，对制造企业内部物流管理进行优化设计也可以更好地促进制造企业的发展。

一、制造企业内部物流管理的重要性

加强企业内部物流管理能够提高制造企业自身的竞争力水平，因此科学合理地对制造企业生产过程中的每一环节，特别是物流管理环节加强管理，具有重要的现实意义。物流管理是企业物流高效运转的表现，可以减少制造企业自身的运营成本，进而减少制造企业对流动资金的占用情况，与此同时，还可以改善制造企业资产上的回报率，所以企业物流管理是制造企业内部非常重要的工作组成部分。

二、制造企业内部物流管理优化设计探索

1.对生产资料采购采用“一站式”管理服务制造企业生产过程中在采购使用次数比较多、价格比较低的物料资产的时候，可以采用“一站式”管理服务体系，当企业管理部门审批合格后，就可以直接进行选购，只需要每个月定期由专门的工作人员将采购的情况交给企业领导者进行审批即可，不用每次采购都需要领导的批阅，这种“一站式”服务的物流管理，可以在一定程度上优化企业物流采购审批的相关程序，使企业将更多精力放到市场调研之中，还可以减轻企业领导的负担，使企业内部物流管理流程能够更加集中优化地进行管理。2.制造企业要与供应商形成伙伴关系加强制造企业内部物流管理的优化设计，还可以寻找与企业生产资料相对应的供应商，并且与供应商形成一种伙伴关系。因为制造企业会在很长的一段时间内定期采购一些重要的生产资料，如制造企业生产所必须的钢筋原材料，所以必须与这些钢筋原材料的供应商形成伙伴关系，企业和供应商可以一起分担市场风险。通过优化设计供应产业链，还可以推行物料资产检验外移的方式，确定一部分的免检产品，从而提高物流管理的速度。3.健全合理的物流采购体系优化制造企业内部物流管理中，还可以优化制造企业价值链的建设，从而认识到制造企业在生产过程中的竞争优势在哪里，并且可以合理利用生产资料从而为客户创造更多的价值。在优化价值链体系的建设过程中，制造企业要将生产产品的成本、质量信息考虑清楚，从而确定不同的采购方式，同时还要对制造生产中的重要环节进行相应的增值分析。在企业采购和物流管理的同时，要把各自的职责分清，做好生产资料信息的收集和总结工作。4.优化制造企业内部的运输流程要转变传统制造企业内部中零散的物流管理模式，将制造产品所需要的生产资料直接运输到制造生产的操作现场，免得生产物料占用库存，将生产所需要的零部件直接运输到生产车间，提高了零部件的使用效率，减少了中间运输时的成本浪费，大大提高了企业物流管理的效率，降低了企业的制造生产成本，提高了企业资金的合理利用性。5.构建制造企业物流管理中心优化制造企业内部物流管理，可以使企业的物料资产采购工作，物料的仓储管理，企业制造产品的包装工作，产品的运输工作以及生产运营当中的所有环节组成一个统一的物流管理中心，将企业所有生产资源进行整合，加强制造企业内部物流管理，使企业生产制造工作及企业的运营工作融为一体，形成统一的企业物流管理体系，并且针对物流管理体系当中的各环节进行专门的监督与管理。

三、结语

本文通过对制造企业内部物流管理体系进行分析研究，明确了对制造企业内部进行物流管理的重要性，并针对如何优化设计制造企业内部物流管理展开讨论，结合制造企业具体的生产流程，结合当今制造行业的市场趋势，加强对制造企业内部的物流管理，优化企业物流管理体系，能进一步促进制造企业的生产经营，提高制造企业的竞争力。

参考文献：

[1]徐剑,罗晴.基于物流均衡的制造企业内部物流系统结构研究[J].物流工程与管理,2015(9):66-69.

[2]董鹏,郑理,彭若帆,等.制造业内部物流所处的困境及优化管理研究[J].湖南包装,2014(4):3-9.