烂尾楼的解决方案精选(九篇)

第1篇：烂尾楼的解决方案范文

临近岁末，中国青年报记者对2014年度公众关注的10个新闻事件进行了追访，结果这些新闻仍旧烂尾。这些烂尾新闻包括河南货车司机夫妇服毒自杀;湖南一公职人员射杀村妇;武汉一高校内酒店组织;西安执业药师考试2000余人作弊被抓;河南洛阳副市长失联，等等。

其中洛阳副市长失联可以看作一个代表。2014年9月15日前后，多家媒体报道，河南省洛阳市副市长郭宜品自8月5日起失联。因涉嫌受贿500万元，郭宜品被列为网上追逃人员。10月7日下午，河南省官方首次正式通报，河南警方已于10月6日下午，在湖南省长沙市一处出租房内，将失联60多天的郭宜品抓获归案。通报还称，郭宜品已被移交到郑州市检察院。但是，堂堂一个副市长为何要选择逃跑？ 是谁向其传递了危险信息？年底，记者电话联系洛阳市公安局宣传部门，工作人员回答：“这个我不太清楚，你要问市委宣传部。”洛阳市委宣传部新闻科工作人员告诉记者，“郭宜品是省管干部，其案件由省里办理，目前未收到省里通报有关此事的任何可公开信息”。

不少业内人士认为，烂尾新闻的出现，根源在于一些地方政府的消极态度。面对问题，“不想查，不敢查，不愿查”，就算迫于网络压力，表了态，道了歉，甚至罢免了责任人的职务，也只是一种“积极的应付”，目的不是为了真正解决问题，而是为了平息公众的“怒火”。等到“风头”一过，网络的关注点转移到别的地方去了，事情也就算是“顺利解决”了。

这种看法是对的。但是，笔者认为，烂尾新闻并不全是负面新闻，其中也有“正面”报道;而且新闻烂尾，媒体也有责任。

两年多前，一条轰动的新闻出现在某省会城市的报端。据其报道，2012年12月12日，一座高达560米的高楼破土动工，并举行了隆重的开工典礼。这座高楼是恒大集团在该市斥资数百亿元重点打造的大型城市综合体项目。报道说，该项目由著名的英国TFP公司设计，融汇当今世界最先进的设计理念。建筑形体挺拔、立面简洁，具有极强的视觉冲击力。560米的高楼，不仅是该市第一高楼，更是全省第一高楼。

这条新闻引来当地不少群众的关注，有些人欢欣鼓舞;当地官员更以此为政绩，觉得给自己长了脸。可是，也有不少人持质疑的态度，担心在一个二线城市，建设这么高的楼不会有好的效益，而且消防等难题解决不了。不管赞成修建的，还是心存疑虑的，对这一事件都高度关注。可是，以后相当长的时间，当地媒体再没有关于“第一高楼”建设的报道。资金断裂？规划修改？拆迁出了问题？不得而知。这也是一条比较重要的烂尾新闻。如此烂尾，是对读者知情权的侵害，也是对媒体公信力的损伤。

值得注意的是，重要时政新闻也有烂尾的，而且其负面作用更不容忽视。2014年8月25日，第十二届全国人大常委会会议开始审议时，不少媒体曾对提出审议修改的几部法律草案做了较详细的报道。如报道审议行政诉讼法修正草案，提出法院审理行政案件调解范围可以扩大，将期效由三个月扩大到六个月，行政长官应当出庭等，更利于民告官;审议安全法修正案草案时，提出更名为《反间谍法》，反间谍措施将上升为法律规定;审议广告法修正案草案时，提出明星代言广告须自己先用。但会议闭幕时，这些法律修改案审议结果未见报道，到底哪些法律修改了，怎样修改的，给读者留下不少疑问。这不仅忽视了公众的知情权，而且容易给人一种错觉，似乎人大常委会的审议不过是走过场而已，只要提出来就必然会通过。实际情况当然不是这样。这种烂尾新闻，影响了作为最高权力机关的全国人大及其常委会的权威性。

第2篇：烂尾楼的解决方案范文

关键词：框架剪力墙结构；加层：加固

前言

随着我国经济的飞速发展，城市的建设用地越来越少, 纷纷对烂尾楼进行挖潜改造，以达到投资规模少、见效快、满足使用功能的目的。

1 工程概况

某大厦位于市中心城区，原设计为写字楼，设计于 1997 年（按旧规范设计），该烂尾楼平面尺寸为 62.1m×41 . 4m , （详见图 1 ） ，原设计基础按二十五层设计,两层地下室,暂按地上十九层出图。结果由于经济问题,在施工至四层烂尾，烂尾楼原基础采用人工挖孔桩基础，首层层高4.2m ，二层层高为 3.6m ，三层层高为 4.7m 。随者经济的好转，业主于2006年重新启动（按新规范设计），要求改为商住楼，四层采用转换梁，四层以上为了满足使用功能的要求改为剪力墙，四层层高为 4.5m，四层以上层高为 3m ，楼面使用荷载按现行规范。建筑图如图 1 所示。为此，根据规范要求，首先对该烂尾楼烂尾楼的主体结构初步进行了鉴定及可行性研究。

原结构的鉴定

( 1 )首先对该烂尾楼的原设计及施工资料进行审阅。

( 2 )对建筑物各部分的外观质量进行评定以及沉降观测。通过以上两项检查，该建筑物经过几年的风吹雨淋，质量情况良好，还没有出现沉、裂、漏现象，而且设计及施工资料保存良好。

( 3 )根据业主的要求，对本工程按现行规范进行了初步试算，计算结果表明在采取适当的结构形式及轻质材料的情况下总体建筑物增加的荷载与原结构相差不大。原基础在不进行加固补强的情况下，仍可满足新的设计要求，而只需对梁、柱、板进行补强。

3 加层设计

基于上面的结论，对四层采用转换梁。

在进行转换梁设计时，转换梁的荷载采用什么形式传递给原结构，使原结构受影响最少是该部分设计的一个关键因素。设计时主要存在两个方案：第一方案：通过在原结构柱新增柱，这种方案对原结构影响不大，因上部结构使用功能的改变，但对原结构柱产生一个附加偏心距，原结构柱不能满足设计要求，通过加固补强来完成。（如图 2 示）第二方案：直接将墙支撑在原有梁上，这种方法影响四层使用功能。经过专家组论证，采用第一方案。

4 加固设计方案的选定

目前常用的加固补强方法只要有如下三种：

( l )碳纤维片材加固混凝土结构：

( 2 )贴钢板加固法；

( 3 )增大截面加固法；

( 4 )改变受力体系加固法。

第一种方法是直接把碳纤维用树脂系粘贴剂浸渍后叠合在混凝土构件受力部分，使之与基体合为一体，从而提高结构构件的承载力。该种方法相对于其他三种方法具有施工简便、快捷的好处，但造价相对较大。

5 加固设计

根据业主要求，从经济角度出发，通过反复比较、试算我们最终采用了粘贴钢板以及改变受力体系相结合的加固法。

( 1 ）对主梁、柱采用了粘贴钢板法。具体计算公式采用规范公式：

柱：①N≤a1fcbx

式中： b ―原柱的截面宽度；

h ―原柱的截面高度；

x ―原柱混凝土截面的受压区高度；

Aa’、fa’ ―加固柱受压一侧的型钢截面面积和抗压强度设计值；

aa’―受压肢型钢截面形心至原柱受压边缘的距离；

aao―受拉肢型钢及受拉钢筋合力点至原柱受拉边缘的距离。

③ 梁的承载力计算：粘贴钢板加固梁的截面承载力可按下式进行计算。

式中： fay 一加固钢板抗拉强度设计值；

Aa加固钢板截面面积；

0.9―考虑加固钢板的应力滞后，以及端部易撕脱等因素所取的钢板抗拉强度折减系数；

Aa’、fs’ ―分别为原梁纵向受压钢筋的截面面积和抗压强度设计值；

as ’ ―原梁纵向受压钢筋的保护层厚度。

④ 斜截面受剪承载力加固

式中：V ―斜截面受剪承载力设计值；

vcs―原构件斜截面受剪承载力设计值；

Aal―单肢箍板截面面积；

S―箍板轴线间的距离。

( 2 )对于板及次梁则主要采用粘碳纤维加固法来实现如图 4 所示。

具体计算公式采用规范公式：

M≤α1fcobx(h-x/2)+fyo’Aso’（h-a’）-fyoAso（h-Ho）

式中： M ―构件加固弯距设计值；

b ―原柱的截面宽度；

h ―原柱的截面高度；

x ―等效距形应立图形的混凝土受压区高度，

fyo、fyo’原截面受拉钢筋和受压钢筋的抗拉、抗压强度设计值；

Aso、Aso’原截面受拉钢筋和受压钢筋的截面面积；

a’―纵向受压钢筋合力点至截面近边的距离；

h0―构件加固前的截面有效高度；

（3）受弯构件加固后的斜截面应符合下列条件：

施工方法较简单。

( 3 ）在满足计算要求的前提下，构造要求也十分重要。在本工程中由于框架梁跨度大，新增的支座负弯距也较大，因此如何保证粘贴钢板具有足够的锚固长度是保障钢板与原结构梁共同工作的一个关键。对于中间楼层由于有框架柱存在，支座粘贴钢板的锚固处理则存在一定难度，因此，经过研究，在本工程中，采用了如下几种措施来确保钢板的锚固长度。

① 对于中间楼层框架梁的端支座，采用了图 5 方式。

② 对于中间楼层框架梁的中间支座，采用了图 6 方式。以上几种方法通过实践的检验，均证明能有效解决钢板的锚固问题，使粘贴钢板的工作性能得到有效的保障。

6 结论

第3篇：烂尾楼的解决方案范文

近期，湖南、河南、江苏、浙江等多地被曝出有开发商卷款“跑路”，这让手里攥着购房合同并已付首付款的购房者开始心慌慌。告别了“房价稳赚不赔”的年代，我们不得不说“期房有风险，投资需谨慎”！

风险一：新房变身烂尾房

在期房的条条罪状中，最令人担心的一点，莫过于房子变成烂尾楼了。半年前，湖南麓山里佳园业主付首付款购置的新房，如今已经沦为开发商跑路潮的“牺牲品”。据长沙市房产政务信息中心的数据显示，在麓山里佳园批准预售350套中已经出售339套。粗略计算，若以已售面积37000元/平米，均价4800元/平米，统一首付四成计算，开发商涉嫌非法集资了至少7104万元。而对于购买期房的业主来说，不但要担心新房变身烂尾楼，还要面对虚假合同和一房两卖的问题。此次麓山里佳园的业主中，涉及虚假合同的至少有8户，一房多卖的有4户，未备案的有38户。

风险二：期房质量无保障

一些开发商为追求利润最大化，在工程中随意降低标准、偷工减料，给房屋质量和安全埋下重大隐患。包括最近争论很多的质量精装修问题，都是期房预售制度下潜伏的隐患。

然而，对于大部分百姓来说，即使收到房子后，发现房子与当初的图纸、合约存在差异，一般也都很难得到解决，开发商进行赔偿的可能性微乎其微。

看得到的质量问题解决不了，看不到的问题，就更得不到保障了。很多期房楼盘是在原有的烂尾楼基础上“复活”得来的。多年的风吹日晒，雷打雨淋，楼房的质量肯定受到了不同程度的损害，而要是遇到无良开发商接手，一旦出现工程隐患，后果更是不堪设想。

期房应该怎么买

因为一系列的规范，尽管开发商如今在操作方面已经大有改观，但期房变现房时，仍不免有“不可抗拒”的风险。如，虚假宣传、开发商资质不明、价格走向不稳等。一旦出现这些问题，作为相对弱势的业主来说，必然要承担相当大的损失。专家建议，期房如果出现问题，业主想要顺利维权，首先要团结一致，成立小区业委会，将分散的维权个体变成一个有力的维权团体。其次，时刻关注开发商的情况，商定的交房期限等等，避免之后相关部门介入时证据收集不足。

最后，业主们应尽量找到相关部门进行求助，采取诉讼维权的方式维护自己的权益。

外国人怎么买期房

因为资本市场不发达，预售融资占的比重比较大，使得亚洲成为房屋预售最发达的市场，如香港、新加坡、马来西亚、中国等。

日本：90%房款交房再补齐

日本的房屋是可以预售的，只要项目获得了合法的建筑许可，不管是否开工都可以卖。但跟中国不同的是，购房者购买期房只需要交付定金，一般是10%左右，房子交付时需要交齐余款，控制了开发商拿钱跑路的可能。

新加坡：房款分10期支付

在新加坡，购买期房，签订正式购房合同之后，只需支付20%的款项，其余款项根据施工进度分10期支付，而且在签订正式购房合同之后便可以获得最高80%的银行贷款。

第4篇：烂尾楼的解决方案范文

然而也有不少权威专家认为，2003年中国信托业的创新热潮更像是一股“躁动”，因它存在严重的自身功能缺失，今天绝大部分信托产品，很快会面临被边缘化的尴尬。

尽管对今年的信托热市场各方评说不一，但不争的是，2003年是中国信托业问世近20年来，向信托本质功能靠得最近的一年。

救烂尾楼，信托魅力尽现

烂尾楼，一个各方不愿提及的名字，意味着投资失败的悔恨和价值流失的痛心。而如今，它却让寂寞多年的信托业在2003年的中国金融市场第一次有了自己的“追星族”――烂尾楼也可以成为价值变现和增值获利的载体，化“腐朽”为神奇。成都精图大厦烂尾楼项目便是2003年炒热房地产信托的经典案例。

精图大厦是成都市著名的烂尾楼，它是耸立于成都市的一栋大型商用写字楼，5年前由于流动资金断流，已完成90%的大厦被迫停工，并被法院查封。5年来，对此烂尾楼的整合就没有停止过，但始终不能绕过这样一个现实：大厦资产已经被各个债权人通过设置抵押担保权的方式分解得支离破碎，使得大厦在整合过程中随时面临着债权人申请破产的风险。结果，在现有的法律制度背景下，债权人之间这场“囚徒困境”般的博弈长期没有突破，精图大厦烂尾楼的价值整合工作也一直处于停滞状态，成为成都闹市区的一大伤疤。

这一伤疤，最终依赖信托机制的引入而得到消除。2003年5月，衡平信托宣布：以该大厦的债权和股权为信托财产向社会募集3000万元资金用于精图大厦建设，希望通过完工后大厦的销售回款，满足信托受益人、债权人和股东的利益。在资金的偿付顺序上，优先偿付信托受益人，其次分别是原有债权人和股东。精图大厦债权人从此借信托之桥顺利走出了“囚徒困境”。在此案中，信托机制的重要作用体现在以下两个方面：

一方面，利用信托机制对破产风险进行隔绝。在《信托法》的适用范围内，根据信托合同契约主体自治的原则，《破产法》的法律效力被屏蔽，一切权利的主张必须在信托合同中体现，从而为烂尾楼的整个整合过程提供了一个可以稳定预期的“安全港”。另一方面，依据《信托法》而不是《破产法》，一种全新的权利和义务结构被创造出来。以《信托法》为依据，信托合同在法定的债权人和股东的受偿次序中引入了一种凌驾于这两个权利之上的优先受益权，以保障新的投资人的利益。

在这一构造中，不存在债权人和股东的法定权利，代之以优先受益权人和次级受益权人在信托合同中界定的权利和义务。这种权利的引入是至关重要的，它实际上实现了一种内部信用增级的效果，即不依赖于外部信用的增强，而仅仅依赖资产本身的价值。例如，本案中的次级受益权人用自己名下的资产价值为优先受益权人提供了超额担保。若按照预期销售收入2.2亿元来计算，对3000万元的信托资金投入超额担保率为6.3倍，而对于1.1亿元的债权人，超额担保率为77%，股东享有剩余资产价值。正是这种权利的重新匹配，推动了整个融资行为的实现。

由于《信托法》这一法律构造与《破产法》的法律构造形成了鲜明的对比，从而保证了这一化腐朽为神奇的神话得以实现。在《破产法》下，债权人之间以及债权人和股东之间对破产财产的清偿顺序是法定的；特别是在债权人内部，其权利层次的划分是单一的和简单的，这主要是基于对整体公平原则的考虑。但是，对于某些特定情况，如在本案例中，新的投资者由于对破产风险以及财产受偿权益不能得到优先保障的顾忌，使得烂尾楼的整合始终无法实现。

在这一案例中，信托机制所具有的风险隔离作用以及利用信托受益权对法定权利的二次划分机制，对促进整个融资活动的顺利实施起到了关键的作用。信托所具有的独特魅力也得到了充分淋漓的体现。

高歌猛进，信托业打翻身仗

其实，衡平信托推出的“成都精图大厦烂尾楼集合资金信托项目”只是整个信托业在2003年推出的众多具有特色的创新产品的一个典型。中国信托发展史上一个重要的分水岭，悄悄出现在2003年7月。

2003年6月，为了防范因房地产开发过度使用银行贷款而可能产生的金融风险，人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121文）。该文件一出，房地产商的资金链和银行的信贷资产立刻同时亮起预警信号，媒体上每天都是一片吵闹。就在此时，信托公司立刻感到，自己的机会来了。

实际上，从今年年初开始，信托在房地产融资、管理层收购以及法人股投资等多个领域开始频频出击，以高歌猛进的态势在各个领域确立了自身的业务势力范围。无论从信托产品推出的数量还是品种的范围，都凸现了信托业承续2002年的发展态势，在2003年获得了飞速的发展（如下二图所示）。

业务的飞速发展，实际上反映了信托业寻求自身市场定位的紧迫感。经历了五次整顿后的信托业，在重新进入这个市场后有着沉重的失落感。原有的业务领域早已被银行、证券公司和基金公司所瓜分，信托公司除了拥有《信托法》赋予的信托这一法律保障以外，并没有特定的业务领域，金融市场“多面手”的美誉也并不能掩饰其定位不清、缺乏明确盈利模式的窘境。尽管2002年信托业的开门红给整个信托业的发展带来了一丝安慰，但如何寻找自身与其它金融机构相区别的独特业务优势，一直困扰着信托公司。

在苦苦的探索中，最大的契机终于在2003年出现――金融市场的一系列政策变化为信托业的发展提供了绝好的市场机会。

进入2003年后，整个宏观经济的高速发展出乎各方预料，尽管其间经历了“非典”的冲击，但1～9月份的GDP增速仍然高达8.5%，超过了年前6%～7%的预期。而GDP的高速增长背后，是固定资产投资规模突破3.4万亿元，同比增长30.5%，比上年同期加快8.7个百分点。由于目前我国的投资产品价格相对较低，所以今年扣除价格因素的实际投资增长率仅次于1992～1993年，成为我国历史上投资增长最快的时期之一。

而在支持固定资产投资高增长的外部融资中，银行贷款居于首位，今年1～8月的增幅超过50%。这一局面引起了人民银行的高度警惕，特别是信贷资产中有1/3的比例投资于房地产行业。为了防范可能的金融风险，人民银行于6月份出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121文）。

121文的出台，无疑对原有的房地产融资模式进行了釜底抽薪般的打击。在原有模式下，房地产企业项目开发的资金来源主要包括3块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款。所谓自筹资金，有30%～40%来自于开发商的流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；在房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。因此可以说，房地产开发中80%～90%的资金来源都是银行贷款。

而按照121文的规定，房地产商在申请银行贷款时，自有资金不能低于开发项目资金的30%。此文件一出，建筑企业的垫款以及挪用流动资金贷款的方式受到了严格限制，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力，从而引发各路房地产豪杰的集体大反弹。如果不能寻求到新的融资渠道，众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市场。而商业银行则面临着两难境地。

显然，若严格执行央行121文的规定，无疑对基于原有运作模式下的房地产企业是一个“催命符”，这会导致大批正在运作中的项目中断而成为“烂尾楼”，很快会造成银行不良资产剧增。但如果不执行该文件，又面临着监管法规的约束。于是，如何解决两者的矛盾，成了商业银行的心腹之患。

然而，银行和房地产商共同面临的困境，却为信托公司提供了业务发展的巨大空间。信托公司作为金融机构，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用，又是其区别于其它金融机构的独特优势。根据不同项目的特点，设计不同的资金信托产品，不仅可以化解政策变化给各方带来的困境，而且也为信托公司开辟了一片广阔的业务空间。

2003年7月，在中国信托发展史上将被记录为重要的分水岭。此时，信托公司加大了在房地产领域的产品开发力度，并且在介入房地产领域的方式上，也与政策变化前出现了显著的差异。

尽管在121文出台前，信托公司也开发了多个房地产信托项目，但据统计，平均资金规模大约为0.6亿元，期限较短，为1.46年。这显然与通常人们对房地产项目周期长、金额大的认识并不一致。

这主要是因为，在此类项目中，信托主要扮演的是过桥贷款的角色。按照规定，商业银行对房地产贷款必须以“五证”齐全为基本前提，这对于某些自有资金不足，项目进度未达到银行贷款条件的房地产项目而言，通过信托贷款融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入是一座“桥”，上“桥”后，再办理各项审批手续。当审批通过，项目启动并达到银行贷款的条件后，开发商就会利用这段“时间差”把信托贷款还了，随后改用银行贷款进行项目建设。

这种方式由于期限较短，信托公司对项目的选择把关较严，风险较小。而且由于这些房地产信托项目平均收益率为4.35%，加上1%的信托管理费，融资成本为5.35%，低于同期的银行贷款利率。可以说，较低的融资成本也是信托计划得到房地产商青睐的一个重要原因。

但好景不长，随着121文的执行，这种贷款模式受到了限制，因为信托贷款需要执行与商业银行同样的规则。121文限制了投资方式单一的银行，但对于信托公司而言，它的机会来了，因为它可以通过其它的投资方式继续参与对房地产的融资。

根据规定，申请房地产开发贷款的企业，其自有资金不能低于项目开发的30%。在某些前景较好，但开发商实力不足的项目中，信托公司可以采取先通过股权信托的方式对开发企业进行注资，使其不仅可以利用注入资金进行项目的前期开发，而且也满足了申请银行贷款的条件，从而可以合理合法地使用银行资金进行正常的经营。

在整个过程中，由于有信托资金对开发商的注资，银行资金便获得了一定程度的风险抵押，保证了贷款的合规性，避免了强制执行121文可能对房地产市场带来的过大冲击。再看开发商一方，它通过让渡一定的所有权，保证了整个资金链的连续，获得了项目完成后的利润。而资金信托的投资者，也由原来的债权投资方式变更为股权投资方式，承担的风险增大了。

最后，作为受托人的信托公司，其表现更值得圈点。它们会在产品设计中根据不同的项目特点，制定相应的措施来规避风险，这些措施包括：

（1）信托公司必须对房地产公司进行控股，并对项目资金的运作进行严格把关；

（2）由于信托公司只是阶段性持股，股权的退出渠道必须认真考虑。一种是项目结束，通过公司解散的方式退出；另一种是原有股东收购这部分股权，得以退出；

（3）采用其它信用增强措施，包括第三者的担保等。

可以说，这一突发的政策变动所蕴藏的市场机会，为信托公司创造了一个绝好的发展机会。而信托公司也适时跟进，提供的创新性的解决方案无疑在房地产多元化的融资体系中，为信托业奠定了坚实的基础。

第5篇：烂尾楼的解决方案范文

关键词：高层住宅；消防安全问题；分析

在《高规》即《高层民用建筑设计防火规范》中，我国的高层住宅分为三种：一层为商业服务网点的居住高层、商业用楼和综合楼三种。一般的高层建筑的垃圾管道容易发生火灾，因此，在建造的时候要安装自动灭火装置来防止火灾的发生。就目前的建筑而言，已经采取了一定的预防措施，但还未完全避免火灾的发生。造成火灾发生的主要原因就是在业主在装修过程中对房屋的结构未进行深入的研究就做了随意的改动，使房屋的排烟系统被隔绝以至于存在火灾的安全隐患。除此之外，在装修过程中所使用的材料大部分是易燃的，并且发生火灾之后还会产生有毒的烟和气体，严重威胁居民的人身安全。本文笔者将从三个方面来简要地分析一下高层住宅的消防安全问题。

一、高层住宅消防安全隐患产生的原因

（一）对消防工作不够重视

首先，物业和业主对房屋的消防工作都不是很重视，也没有切实履行自己的消防责任和义务。不重视主要表现在对消防投入的不管是财力还是物力都远远不够以致消防系统的运营也远远达不到标准。另外，消防设施的管理和维修都还不是很完善，一旦发生火灾，消防设备就不能及时发挥作用。其次，居民的消防安全意识不是很强，消防人员的技能也需要进一步提高，高层建筑管理人员的素质和责任心等等都还是有所欠缺。

（二）消防扑救面与消防车道的设置不合理

高层建筑在使用和平面布置方面都存在一定的复杂性，因此，在发生火灾后的扑救过程中会面临很多的困难。比如，消防车道和消防扑救面的设置不合理就会严重制约消防工作的顺利进行。对于高层建筑，消防车的作用是很重要的，这在控制火势与救援上都发挥着巨大的作用。在《高规》中有规定高层建筑的外周应该设置环形的消防车道，高层建筑与消防车道的中间不能种植树木和设置架空管线等。这些规定都在很大程度上保证了消防车扑救工作的顺利进行。

（三）具体责任未落实，管理单位未尽职责

在消防管理工作中，往往会因为多产权而使得高层建筑的各个管理部门不能彻底落实本部门的职责，形成不了统一的物业管理部门。除此之外，有些单位虽然有专门的消防管理部门，但并没有在工作上与其他部门统一。这导致高层建筑的公用消防设施在出现隐患之后，不能及时地进行整改，其职能也就仅仅是解决单位内部的一些问题。与此同时，即使高层建筑有具体的物业管理部门，但业主在签订合同的时候没有明确消防管理方面的职责，因此消防安全的管理也就成了摆设。

二、高层住宅建筑消防安全管理问题的对策

（一）对烂尾楼进行再开发

近年来，一些开发商已经开始重新开发烂尾楼，在重建的过程中，也已经按照规定，增设了建筑的消防设施，使得烂尾楼的消防达到了标准。对烂尾楼的再开发不仅可以使资源得到重新利用，解决资源，还可以及时地消除烂尾楼存在的消防安全隐患，使得社会的防控火灾能力得以提升。

（二）贯彻落实物业管理单位的消防安全职责

经营使用，建筑产权等单位要严格依据相关规定进行承包、租赁或委托经营等，具有产权的单位要提供符合消防安全的建筑，合同中也要明确各方消防安全责任。对于公共的区域比如消防车通道、疏散通道等应该由产权单位或委托单位统一管理，政府等相关职能部门应指导其管理，或聘请专业的物管公司并落实好相关的责任。

（三）加大宣传力度，提高全民消防意识

提高全民消防意识，首先要对消防从业人员进行职业鉴定，严格采取持证上岗的办法，全面提高消防从业人员的整体素质，同时还要加强相关工作人员的消防安全知识和技能的培训，比如高层住宅的建筑工人和消防管理人员，提高相关人员的综合素质和实际操作的能力。并且大力宣传消防安全知识和相关的法规，比如开展宣讲活动，张贴海报、墙报等，提高业主的消防安全意识。

（四）加强监管，防患于未然

政府部门应该加强高层建筑的消防监督检查力度，严格遵循法律，督促各单位做好消防安全工作，并且要做好设备的维修工作，保证消防设备完好有效。做好监督工作首先就要在建筑设计、施工阶段根据相关法律规定对其进行监督，杜绝先天的隐患，其次在建筑投入使用后积极进行消防安全管理工作的指导，落实单位职责，建立相关档案，明确消防系统的安全。

参考文献：

[1]许晓燕.高校消防安全问题分析及预防对策研究[J].知识经济,2014(04).

[2]刘星,陈银雷.居住出租房消防安全问题与治理对策[J].科技传播,2013(23).

[3]刘祥君.“三合一”场所的消防安全问题讨论[J].科技促进发展,2010(S1).

[4]杨先刚.黔东南州消防安全问题及对策研究[J].中国公共安全(学术版),2013(02).

第6篇：烂尾楼的解决方案范文

那么，这个曾经让许多重庆人激动不已的项目背后到底发生了什么?

8月25日，下午两点。

正是烈日当头的时候，记者来到重庆市江北区观音桥一个叫“北城天街”的地方，往东走了不过几百米，便是号称“重庆第一CBD”(CBD即中央商务区)的“欧式一条街”。

米兰大厦显然是“欧式一条街”上很醒目的一幢建筑，虽然主体工程已经完工，但大楼外立面装饰尚未进行，整个楼盘被围墙围了个严严实实。当地人都知道，这幢建筑将于今年9月底通过爆破方式拆除。

“太可惜了!20多层高，起码要几千万才能修得起，这一炸全没了。”周围的群众对此深表惋惜。

据了解，在“欧式一条街”整个项目中，像米兰大厦一样的烂尾楼，曾经有7幢。而在很多重庆人的记忆中，10年前“欧式一条街”项目启动时的情景还历历在目。

第一CBD原是黄粱梦一场?

1996年，新原兴企业集团将位于江北观音桥商圈附近的580余亩土地圈为“欧式一条街”建设用地，整个街区除了住宅区，最核心的部分便是由7个主要项目组成的欧式商务区。7个项目沿公路两边一字排开，分别为贸展大厦、米兰大厦、荣静公寓、柏林公寓、罗马大厦，大型商务中心，海洋之星，总建筑面积为50万平方米，临街线长达600米。

但是，到2000年前后，“欧式一条街”的7幢主要建筑全部沦为烂尾楼。

记者在采访中了解到，作为重庆地产界“老板凳”之一，新原兴企业集团老板朱服兵曾是重庆地产界的风云人物。10年前，颇具战略发展眼光的朱服兵便在江北塔坪囤积了上千亩土地，而他打造的“欧式一条街”也曾轰动一时，在重庆本土几乎人所皆知。

“应该说，重庆‘欧式一条街’项目无非是躁动年代的地产开发商，讲给我们当地政府部门听的一个‘故事’，而这个‘故事’在当年却曾经让许多人激动不已。”一位熟知该项目的市民告诉记者，“遗憾的是这个美梦却被开发商自己‘吹破’了。”

该市民说，这个曾经令人向往的“CBD”，是新原兴企业集团凭借大胆策划、精美设计的方案，说动重庆市江北区人民政府而开始筹建的。“当时，新原兴企业集团抛出的诱人计划是：将位于该区核心地段的580余亩土地圈为‘欧式一条街’建设用地，打造欧式商务区，建筑风格为纯欧式，再加上依托于。欧式一条街修建的望海现代城等住宅项目，堪称一座功能完备的欧式小城。”

但是，记者在对江北区政府相关部门的核实采访中，有关人士先是以自己是最近才在该区任职，不熟悉该项目的具体情况为由推脱，而后又极力否认了“CBD”一说，称“那只是开发商自己命名的一个建设项目而已”。

是CBD还是房地产开发项目?

“‘欧式一条街’只不过是开发商为打响品牌、扩大影响而做出的商业宣传。单从地理位置上讲，‘欧式一条街’只是‘北城天街’的一部分。”江北区观音桥商圈步行街综合整治办公室有关人士告诉记者，“‘欧式一条街’因为是房地产项目的名称，将其作为地域概念既不合理，也不合法，其被从地图上抹去只不过是早晚的事情。”

“‘欧式一条街’项目失败了，他们当然要说是房地产开发商的开发项目。如果搞成功了，你看他们会不会说这只是开发商搞的事。道理明摆着，如果说是开发商的项目，就属于企业行为，政府部门就可以不负太多监管责任了。”居住在该区的重庆某大学一位王姓教师这样反驳。据王老师称，当初开发商的宣传明确说这是“江北区的中央商务区”，而相关政府部门也没有出来干预，并默认了这一提法。

在王老师的记忆中，承建方在宣传资料中说“‘欧式一条街’位于北部新城中心地带，由在国内外声誉很高的法国迪哈设计公司和中国部级建筑大师黄克武联袂担纲设计，不但是新重庆最具景观性和人文色彩的区域，更将成为充满时代活力的‘重庆第二市中心’。”

曾供职于江北区某政府部门、如今已退休赋闲的张姓市民告诉记者：“据我所知，建‘欧式一条街’的设想是开发商向江北区人民政府提出来的，政府批准这一项目可能也是想借开发商的力量先做个尝试，成功了就以此为依托扩大发展，并跟进相关配套设施。”他认为，当时的江北区政府部门借开发商之力搞试验的初衷应该是正确的，只不过不该将整个项目完全放手给开发商来做，没有相关的监管，才落得现在的下场。

而据一邹姓知情人士称，1996年，重庆即将直辖的消息传到了山城，这让重庆的房地产开发商们兴奋不已，正是在这一背景下，从重庆某市级机关辞职下海的朱服兵，以“欧式一条街”的名义，向江北区人民政府描绘了一幅纯欧式建筑街区的灿烂商业图景。并因此而引起了江北区人民政府与公众的浓厚兴趣。“对于为什么要搞‘欧式一条街’、胜算的可能性有多大等问题，我估计朱服兵从开始到后来整个项目的具体实施，都没有仔细去思考过，当时的他最关心的，可能是能否拿到那块地以及在银行能否贷到款。”

从邹某的言辞之间似乎不难发现，朱服兵是凭借着自己曾供职于“市级某机关”的背景，再加上一个美妙的“故事”和强力公关，才成功地为10年前的江北区人民政府做了一个“局”。而在这个“局”中，政府部门更多的是为开发商所讲述的“故事”激动不已，却忽略了该项目的可行性以及对该项目的有效监管。

7幢烂尾楼压垮一条商务街

有人告诉记者，这个商务区当初报批的用地面积是580亩，但实际却征用了1180亩土地，承建开发商为商务区的建设前后投入了12.38亿元资金。由于各方的大力宣传，在这一宏伟工程尚未动工之前，重庆市就几乎无人怀疑“欧式一条街”就是未来江北区乃至重庆市的CBD雏形。因此，在初建时，“欧式一条街”就被写进了“重庆市城市建设史”之中。

“但令人失望的是，这个当年名噪一时的商务街区却沦落为烂尾楼集中地，哪还有一点欧式的味道?”当地一位张姓市民称，“在我的印象中，当年宣传得特别好，宣传画上还画着许多哥特式和巴洛克式的屋顶!”

那么，是什么原因让这条欧式商务街区从建设伊始就走进了死胡同?

据了解，当年新原兴企业集团说动江北区人民政府并拿到土地后，就开始了“资本运作”，并确立了一个地产开发的合作经营方式――新原兴企业集团出地，然后找其他开发商或建筑商来联合建房，销售，自己当起了“翘脚老板”。

“这种合作模式在当时其实也是一种

普遍的操作方法。”该市一熟悉该项目的知名房地产企业老板周某称：“房子该怎么建怎么销售当初都是规划好的，新原兴企业集团和开发商之间也签订了合同，以确保整个建筑的欧式风格。但是，这种尝试的结果是，‘欧式一条街’的7幢主要建筑，开发商全部都是建了一半就因为资金问题跑了。”

而对于造成烂尾楼的原因，重庆阳光法律服务所的詹凯焰律师分析认为：“在当年的开发热潮中，土地市场不够规范，一些实力不济的开发商巧取项目后，盲目大干快上，占地盘、抢项目、铺摊子，很快就弹尽粮绝。更有甚者，当时有关部门还乱批地，听任开发商把项目搞得过大。”

“北城天街”取代“欧式一条街”

8月31日，经过多方打听，记者终于联系上米兰大厦的神秘买家――重庆某公司负责人。他说，米兰大厦1997年开工建设，总建筑面积3.4万平方米。按照当时高层建筑的建筑成本，米兰大厦总造价应该在3000万元以上。除了设计不合理外，最关键的是，该大楼还没有建完，就被相关机构鉴定为危房，法院在针对该大楼的纠纷判决中也明确了这一点。

“其实，早在两年半前，新原兴集团就将米兰大厦卖给了辽宁一家公司，谁知该公司也迟迟未能动工，因此找到我们公司做为合作方，共同合作重建。”据该负责人透露，“米兰大厦成功爆破后，明年将重建成为两幢超高层住宅，最高达43层，成为江北最高楼，其中，住宅大部分都是单间配套的小户型，只有顶楼将建成全方位景观豪宅，可以鸟瞰江北城的景色。”

该负责人还告诉记者，除米兰大厦之外，新原兴企业集团另一烂尾楼贸展大厦也将由他们公司重新装修包装，改装成江北最大的休闲娱乐城。

重庆市商委一位不愿透露姓名的人士称，由于“欧式一条街”历经近10年的时间也没能实现当初的设想，江北区人民政府早在2003年就开始另谋他途，打造一条名叫“北城天街”的特色街区，取代“欧式一条街”。为了树立“北城天街”的品牌效应，曾经被写进“重庆市城市建设史”的“欧式一条街”，已在江北区行政区划图上被抹去。

记者从一位市民那里得知，将“欧式一条街”改为“北城天街”后，该区仅用于更改路牌和当地居民的身份证，就花了60万元左右。

第7篇：烂尾楼的解决方案范文

为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33％提高到3.60％，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84％提高到7.02％，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

此次加息完成后，1年期存款利率水平已接近1998年12月7日加息后的3.78％的水平，而1年期贷款利率水平已超过1998年7月1日加息后的6.93％，并且为近9年来首次重新升至7％以上。此次加息，也使存贷款利差进一步收窄至3.42％。

五部委联动清理近三年出让土地

监察部、国土资源部，财政部，建设部和审计署近日联合发出通知，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，要求各地对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。

此次清理工作包括清理宗地供应前规划情况、供地方式的合法性、供地过程的规范性、土地出让金征收，管理和使用情况，以及供地后宗地使用情况。在土地出让金方面，要清理是否按照出让合同的约定按期足额征收土地出让收入；是否擅自减免或同意缓交土地出让收入，是否以各种名义向用地单位返还或“借出”资金；2005年、2006年征收的土地出让收入是否按照国家规定及时缴入财政专户和国库等。

美国“次贷危机”蔓延

今年3月，美国第二大次级抵押贷款公司――新世纪金融公司，由于收不回贷款损失惨重，被迫向美国联邦破产法院提出破产保护申请。从此，“多米诺骨牌”相继倒下，30多家次级抵押贷款公司先后停业。美国和欧洲的许多共同基金、对冲基金、大型银行，保险公司购买了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品，纷纷受到重创。

“次贷危机”使美国银行业开始采取避险措施，普遍提高贷款利率，减少贷款数量，造成短期流动性不足、融资成本上升。长此以往，可能会影响消费信贷和企业融资，损害整体经济。“次贷危机”浮出水面后，美国，欧洲、日本、中国香港等股市受到了不同程度的影响，一些股市甚至创出了近年来的最大单日跌幅，危机还推动了市场利率的走高，欧元区隔夜拆借利率度升至417％。

广州将收闲置地打击囤地

广州近期将收回37宗约84万平方米闲置用地，并陆续向市场推出一批烂尾地、闲置地，以增加住宅用地供应，平抑房价。从广州市国土房管局获悉，这批烂尾地和闲置地块的推出，预计可在建成区内增加住宅13500套。

目前经过广州市国土房管部门依法调查听证等程序，按照《广州市闲置土地处理办法》规定和广州市“进一步加大闲置土地清理，处置的广度和收回力度”的要求，那些无法定原因闲置两年以上的房地产开发用地将无偿收回。增加土地供应量的同时，盘活闲置土地以增加住宅用地供应，是广州市应对近年来商品房价格上涨压力的重要手段。2006年广州依法收回181宗，273万平方米用地。

尹中立：我国有必要实行“一户一房”制

“一户一房”制度是指一对夫妻只允许拥有一套带有福利性质的住房，剩余福利性住房由国家回购后出租给中低收入群体。国家对居民属于计划内指标的住房采取低费，低税政策，而对计划外住房采取惩罚性的高费、高税政策。

“一户一房”制度的理论基础是我国的土地公有制，既然土地是公有制的，每个公民应该可以平等地免费享有属于自己的土地，在人多地少的国情下，即可以定义为“拥有一套带有福利性质的住房”。

有人认为，应通过租房方式解决低收入群体的住房问题，此观点不符合中国国情。如果我们今天不能让大多数中国人拥有自己的住房，则在未来遇到重大社会事件时，这些人很可能就是最先走上街头的人。

杨应才：“房贷族”理性应对四次加息

2007年8月21日，中国人民银行宣布上调金融机构贷款基准利率，这是央行2007年以来第四次加息，与2004年10月份加息前的商业贷款利率持平。贷款利率不断提高，使得不少购房者开始考虑提前还贷。

目前房价上涨的幅度远远大于加息的幅度，购房者的成本和风险不断提高毋庸置疑。一年内四次加息，贷款购房者月供进一步增加，增大还款压力，因此“房贷族”应科学规划住房消费，不要为了过于追求大房子而导致生活质量下降；应积极选择房贷产品，比如规避利率风险的固定利率房贷产品，以及“边还贷，边孳息”的具有理财功能的还贷方式等。

还可以尝试作点力所能及的投资理财，弥补房贷利息支出，当然，投资理财要充分注意防范风险。

郎成平：四类“虚拟资金”炒作致房价上涨

目前国内房地产市场的本质是供给面市场化不足，需求面市场化严重过度。尤其是需求面中“虚拟资金”的炒作，直接导致房地产市场需求过度，从而令房价不断上涨。

“虚拟资金”由4部分组成：一是居民储蓄。老百姓目前的投资渠道不多，家庭存款相当大一部分流入房市，二是企业应投资而未投资的资金。因为一系列外资政策的调整，很多原本欲做实业投资的企业短时间内找不到可投资的项目，资金流入房市，三是一部分腐败资金流入房地产市场；四是国际热钱流入。这些资金具有不可监管，不可预测，不可控制的特点，打到哪里都会制造泡沫。

任志强：购房宜从租到买，从小到大，从旧到新

收入高增长的预期和结婚生子的刚性需求，让20-40岁的人群成为房地产市场的主力军，占全部购房人群的70％左右。他们大多只关注高价的一手商品房，二手房、限价房和租赁性住房不在其置业首选范围内。如果改变消费观念，从租到买，从小到大，从旧到新，那么就会缓解紧张的供不应求关系，购房支出压力也会大大缓解。

目前中国的二手房市场发展还不完善。旧房的质量标准较差，与新的商品房相比差距明显；旧房的交易存在许多障碍，还有大量的旧房无法上市交易；居住人群的收入水平与教育素质相差较大j非成套小区的管理与服务较低，许多旧房区至今还没有正规化的物业管理服务。其实，二手房房源很大一部分来源于一手商品房和90年代后建设的成套住宅，解决过渡性居住并不存在问题。

9月北京新增2块土地供应

北京市土地整理储备中心显示，9月又将新增两块土地供应，一块为住宅用地，位于怀柔，一块是文化娱乐用地，位于望京。

位于怀柔区雁栖镇陈各庄村西的住宅用地还是采用招标的方式出让，由北京市土地整理储备中心怀柔区分中心负责完成该宗地的土地～级开发工作，将以“五通”的形式招标出让，投标时间为9月20日。该地块土地面积约为16.09万平方米，规划建筑面积约为18.58万平方米，是近期

除了保障性用地外面积较大的地块。位于朝阳区望京中心区的文化娱乐用地，以“六通一平”形式挂牌出让。该地块建设用地面积为3.11万平方米，规划建筑面积约为10.9万平方米，用地性质为文化娱乐。挂牌出让竞价的起始日为9月13日，起始价42594.9522万元。

长沙地王周边房价1月内最高涨幅达800元

今年7月24日长沙新河三角洲经营性用地以92亿天价成交后，在不到一个月的时间，周边项目房价大涨，最高涨幅达800元。

据了解，长沙地王附近有湘江北尚，君悦香邸等楼盘项目，目前价格纷纷上调，在7月初君悦香邸的价格是4000元，现在已经提到4600元。

而附近另一个项目湘江北尚，其一期价格为3800元，二期即将开盘，开盘价没有确定，预计会在4600元～4800元之间。与一期相比，湘江北尚价格至少会涨800多元。

天价地王对当地房地产市场的影响已经慢慢显现，二、三线城市的房价隐忧应引起有关方面的重视。

北京8月期房网上签约5598套　同比下滑8％

从房地产交易管理网获悉，进入8月以来，期房网上签约量较去年有了大幅下滑，造成了旺季不旺的现象。据统计，今年8月1日至13日，期房网上签约量为5598套，较之去年同期下滑了8.07％。期房网上签约量最高为8月3日的514套，较之去年8月1日631套少了117套，同比下滑18.5％。而8月11日，12日、13日更是签约量不足400套，较之去年下滑趋势明显。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，今年期房交易量总体呈下跌趋势。主要原因之一是房价上涨太快，而整体房地产市场供应量偏少，消费者的选择余地不大，所以造成成交量下跌。在期房交易量下跌的同时，预售许可批准面积也在下跌。过去房地产项目一开盘就是几百套一起推出，现在只是几十套几十套地销售，期房的供应量不足显而易见，

上地清河区域住宅可售房源仅剩1／5

记者调查发现，上清板块7个在售住宅项目中，已经取得预售许可的房源目前仅剩下约总数的1／5。北京市房地产交易管理网相关数据显示，从去年底至今，该区域主要的一些楼盘共卖出住宅近2880套左右，剩下约800多套。销售房源较多的是清河新城，共销售858套，富力桃园也售出700多套。其中，4月份推盘的观林园已基本无房可卖。

上地清河区域住宅从去年底至今，该区域7个住宅项目新取得预售的房源已经售出约80％。从整个京西北住宅市场的现状看，尽管上清板块仍有大量房源待售，但房产开发继续向北延伸至山后板块的趋势已经日益明显。据记者了解，山后区域至少有三四个大盘酝酿上市。

北京建委介入时代庄园纠纷

持续一年多的朝阳时代庄园小区选聘物业、业委会换届选举纠纷有了新进展。近日，北京市建委物业管理处、朝阳区建委物业科行近10人前往该小区所在的来广营乡调查了解情况，并与居委会、地区办及业主代表进行了座谈，沟通。虽然目前并没有一个明确的解决方案和说法，但多位参与业主、社区研究人士表示，包括建委在内的有关部门对社区事务的态度越来越积极，有助于当下社区纠纷的合理解决。

时代庄园原有物业公司目前只剩下7个保安执勤，社区公用设施也多缺乏维护，甚至多次发生公告栏被涂黑，锁被撬走，私家车车胎被扎等情况，业主们对于小区内的治安状况普遍不满。

中国第一烂尾楼变卖9.24亿元

8月21日，素有“中国第一烂尾楼”之称的广州中诚广场欠款已经开始实质性分配。中诚广场变卖得款9.24亿元，但其债权债务纠纷有300件左右，且涉及面甚广，既有大的建筑公司，也有诸多小业主，不少还是港澳地区的买家。中诚广场位于广州天河北路与体育西路交界处，1992年动工，价格一度高达每平方米3万多港元。1997年东南亚金融危机爆发后，开发商广州鹏城房地产有限公司因资金断裂，在楼体封顶后就被迫停工。其烂尾时间之久，牵涉面之广、牵涉资金之巨大在国内尚无先例，因此被媒体称为“中国第一烂尾楼”。

去年，中诚广场终迎来买家，中石化集团总公司购入了中诚广场的一栋塔楼，并正式将其改名为“中石化大厦”。

阳光100公寓楼顶盖“楼上楼”

阳光100国际公寓C座和E座两栋楼的楼顶上，多出一层用简易材料建设的房屋，这些房屋低矮，灰暗，与高大、气派的摩天大厦形成鲜明的对比。

按照规定，任何单位和个人建房都必须到规划行政主管部门办理手续，获取建设工程规划许可证，私自在楼顶上搭建房屋属违法行为。楼顶建房不仅严重破坏城市规划，侵害业益，还会带来重大安全隐患。楼顶建房破坏了楼顶防水层和保温层及避雷设施，增加了整栋楼的载荷，有可能使地基失稳，如果建设不牢固，遇大风天气被刮倒，还会影响行人安全。

据悉，开发商在楼顶违法建设房屋，由市规委负责查处，而业主或是物业公司违法建设则由城管部门处理。

神秘财团狂扫“写字楼中的汤臣一品”

第8篇：烂尾楼的解决方案范文

一、或有负债

1或有负债的定义。或有负债是指过去的交易或事项形成的潜在义务，其存在必须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实；或过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务不能是很可能导致经济利益流出企业或该义务的金额不能可靠地计量。

2或有负债在企业并购中存在的方式。企业并购根据并购对象不同大致分为两类，股权(产权)并购和资产并购。股权并购由于产权发生变化，或有负债要随产权的变化而发生转移。因此，或有负债的存在，应是被并购企业的全部或有负债和不定项因素，即或有负债以总体方式存在。资产并购由于是部分资产的产权变化，被并购企业的原产权不发生变化，因而，或有负债的存在方式是资产的个体形态存在。这两种方式的划定，有利于对企业并购中的或有负债进行界线认定。

二、股权并购中或有负债的实务操作

1股权(产权)并购中或有负债的审查

(1)注册资金是否到位的审查。目标企业如为公司制企业，收购方在收购之前，首先必须明确目标公司原股东在投资该公司时注册资金已到位。否则，在收购方成为新股东后，在目标公司与第三方的债务纠纷中，收购方将承担注册资金不实的股东责任。具体审查工作：审查公司设立时是否验资，验资报告是否真实合法。特别需注意的是，作为注册资本投入的实物是否移交，房产、土地是否过户，专利、商标等无形资产是否过户等。

(2)对企业涉及诉讼情况进行审查。对尚未了结的诉讼及最近5年内已解决或已终止的诉讼有关材料进行审查，特别对于通过和解协议了结的诉讼，要确定和解协议的内容在程序、实体上均是合法、生效的，并且已得到切实履行。

(3)对业重大合同进行审查。对目前正在执行的及最近2年内已执行完毕的合同进行审查，包括购销合同、贷款合同、担保合同、租赁合同等。

(4)税收、规费方面审查。通过财务审计，确定目标企业纳税、避税行为的合法性，确定不存在偷税、漏税，欠缴政府规费情况。

(5)劳动法方面审查。对目标企业拖欠职工工资、社保、劳动保护等问题进行调查，并对解决问题所需费用进行预测。

(6)环境保护方面审查。随着环保意识的增强，环保对企业经营行为的硬约束越来越多，且环境法追究民事责任行为是实行无过错责任原则。因此，收购方必须对目标公司的经营活动是否符合环保要求进行审查，必要时可聘请专业人员或政府主管部门进行审查，以确保目标公司在过去及未来一段时间内不存在潜在的环境保护方面的纠纷。

(7)产品质量和消费者权益保护方面的审查。目标公司的产品质量：及服务水平是造成或有债务的重要因素之一，但此问题较容易被忽视。具体审查工作：对近年来企业的理赔记录和消费者投诉记录进行审查，对目标公司将来可能面对的有关产品质量法和消费者权益保护法而产生的诉讼及潜在的损害赌偿金额进行预测。

(8)对企业规章制度的合法性及执行情况进行审查。公司规章制度中包含大量有关公司业务办理的程序，特别需留意章程的修订程序、公司股东、董事的权力、决议程序等。

(9)对企业运营资质方面进行审查。此部分审查较为复杂，不同类型的企业审查内容也不一样，如生产性企业，需对企业经营所使用的专利权、商标权的合法性进行审查。例如：房地产企业，需对企业经营房地产必须拥有的资质及主要经营项目所需的审批手续等进行审查。

(10)反垄断方面的审查。目前，我国没有系统的《反垄断法》，但西方发达国家对于反垄断有较详细的规定，有专门的政府部门对反垄断管理进行审查，如果是跨国并购，则必须注意目标公司所在国有关反垄断规定，以免因违反相关法律而遭到潜在的诉讼或使经营行为受到限制。

(11)根据企业性质不同，还需增加相应的审查内容。如收购上市公司，需根据《证券法》等相关法律法规对上市公司经营行为进行法律审查。面对我国证券市场诸多信息披露规则及其违规事件的处理，管理者已经毫不含糊地显示出在证券市场管理模式上将注重信息披露制度培育和完善市场自身机制的决心。如对上市公司的信息披露是否及时、真实、准确进行审查；收购国有企业需对国有企业职工安置、补偿作为重要问题进行审查。

2房地产项目股权并购中或有负债的特点

(1)股权并购方式的优势。首先以公司股权的变动来实现房地产项目公司的重新组合，可以避免项目公司的解散清算程序，有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作。其次是由于股权转让并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。最后由于不涉及项目重新更名及重新报建等情况，有利于缩短项目建设周期。

(2)股权并购方式的劣势。以股权重组方式转让房地产项目较复杂的问题是项目公司的潜在或有债务问题，往往在项目转让后又面临转让一方潜在债务的债权入主张权利，这是受让人的巨大风险。抗衡这种风险的有效方法是在办理转让手续的同时对外公告，以公告的方法告知不特定的债务人。为避免受让后出现债务纠纷，受让方应当先对项目公司的现有债权债务情况进行彻底清查并确定处理方案。这一点在股权并购项目公司中尤为重要。在这一过程中，以下几个方面值得关注：首先是制作明确的债权债务清单。受让方可要求项目公司的原股东及管理层全力配合其进行项目公司的债权债务清查工作，并制作债权债务清单，以明确项目公司对外负债的总数额。其次是明确项目公司的担保情况。由于项目公司的管理可能存在漏洞，因而有时会发生这样的情形，即项目公司有为其他第三方企业提供担保的行为，但该项担保作为公司的或有债务，并未在公司的财务账册中列明，这样极有可能为并购后的公司增添潜在的或有负债，从而间接地影响到受让方的利益，严重地甚至有可能影响到并购后公司的正常运营。最后是明确项目公司的银行贷款和抵押情况。由于项目公司通常会有一定量的银行贷款，且相关银行贷款往往是用项目公司自有的土地使用权、房产等作为抵押，因此，在清点项目公司的财产时，受让方宜对土地使用权、房产的抵押情况作核查，并与银行贷款相对应。

3公司股权并购的案例分析

(1)公司基本情况。A公司原是由3个自然入于1994年在某市工商行政管理局注册成立的私营有限责任公司，其中房地产开发经营业务是于1996年被批准的，资质等级为三级。该公司的房地产开发项目位于该市豪宅区域，是当地称为一线江景的豪宅中最具综合优势的地块之一。

(2)股权收购过程中的或有负债分析。A公司由于未能筹借到足够的建设资金，造成多项债务无法偿还，一期项目商品住宅和二期项目地块被法院查封，公司暂时陷入了困境。甲公司得知该信息后，于2004年与A公司股东接触洽谈，在其配合下对当时公司的经营状况与现状、二期地块的估价等作了较为详细的调查，并委托会计师事务所、律师事务所对当时的A公司财务状况作了专项审核和收购对A公司股权进行审慎调查，重点关注公司的或有债务方面的审查。经过详尽的市场调查，甲公司认为2004年后该市房地产市场发展将进入快速增长期。因此，甲公司认为通过收购股权获得该项目是当时最佳的选择。但该项目的收购非常艰难，一波三折，屡次陷入困境，A公司原大股东在谈判过程中屡屡失信，觊觎该项目的竞争者众多，其中许多竞争者的经济实力和地方势力远远在甲公司之上。由于A公司的债务问题，法院先后两次打算公开拍卖二期项目地块，A公司主要债权人更是利用当地法院力量，多次阻拦甲公司的收购，企图通过拍卖不成直接抵债的方式收购该项目。但甲公司不屈不挠，精心运作，克服重重困难，在与A公司进行了谈判、充分协商的基础上，终于在法院拍卖二期地块前夕，双方决定采取收购公司股权的方式，以1.24亿元收购A公司95％的股权和经营权，从而达到开发二期项目的目的。而甲公司挫败的对手中有不少是准备以2亿元的心理底价通过竞拍收购该项目。特别强调是，为了防范在以后经营过程中冒出的或有债务，甲公司在收购协议中要求，属于A公司原股东所有的一期项目商品住宅的后续施工、配套、交付使用等工作仍须以A公司的名义采用“自负盈亏”方式经营实施，发生的一切义务、责任、费用全由原转让方承担，但必须在甲公司的严格监管下进行。

三、资产并购中或有负债的实务操作

1资产井购中或有负债的审查。相对于股权并购而言，资产并购中或有负债的审查简单一些。但仍需从以下方面开展审查工作，以避免或有债务带来的风险。

(1)收购方通过支付相应的对价购买资产的方式完成并购。在此方式下，资产的所有权直接转移给收购方，收购方对原企业的债务是不承担的。但收购方必须支付合理及相应的对价，否则该资产转让行为可能无效或被撤销，而且需返还财产。

(2)收购方未支付相应的对价，采取其他方式完成资产并购。如并购方与目标公司达成合作协议，由目标公司以优质资产方式出资入股，与并购方共同成立新的公司。在过去，目标公司的债务与新设公司是无关的，但最高人民法院近期颁布的《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第七条规定：企业以其优质资产与他人组建新公司。而将债务留在原企业，债务人以新设公司和原企业作为共同被告提讼主张债权的，新设公司应当在所接收的财产范围内与原企业共同承担连带责任。此条对资产并购提出限制，应引起并购方的充分重视。

2房地产项目资产并购中或有负债的特点。房地产项目资产并购亦称开发项目转让，实际操作中又分为协议转让、收购债权获得和拍卖取得。因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。要全面了解当地政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。其最大的好处是，产权清晰，如操作得当，可避免后期产生不可预计的或有负债。

3资产井购中的案例

(1)项目的概况。B大厦是一栋建筑面积2.86万M2地上30层、地下2层且已完成结构封顶和外墙装修、搁置多年的烂尾楼，坐落在某市在建的地铁2号线西延伸段上，此地原有的公共交通也较成熟，多条线路在该楼宇门口设有站台。

第9篇：烂尾楼的解决方案范文

    资产融资作为一种信用活动,其偿付的基础来源于两个方面,首先是资产直接可用性导致的重置价值;以及资产运用能够获得的未来收益的折现值。资产融资最初的运用主要依赖于有形资产本身的重置价值,随着金融市场和技术的发展,资产融资的价值来源逐步由有形的资产重置价值(称为第一类资产价值)向无形的预期收益折现价值(称为第二类资产价值)拓展,比如某企业拥有汽车这一实物资产,它以前只能通过变卖汽车获取资金,现在可以以汽车运营产生的现金流为基础来融资。伴随着这一思路的转变,各种新的融资技术和方法层出不穷,如确保产生预期现金流的资产的独立性和稳定性而发展的“风险隔离”技术;为确保预期现金流的可实现性而发展的“信用增强”技术,这些技术最后成为了此类融资的标准作法,推动资产融资进一步标准化为资产证券化,资产证券化作为资产融资的高级形态,带来了整个融资技术的提高,“证券化你的梦想”成为了这一方式受到广泛认可的一个佐证。资产融资的发展使得很多原先不能满足的融资需求得到了满足,原先被闲置的资产价值也被充分利用,对于整个社会而言无疑是效率的提高。

    一、 资产融资与股权和债权融资的优劣比较

    资产融资作为一种与股权和债权不同的企业融资方式,并能够获得广泛的认可,主要是基于以下几个特点:

    首先以资产信用替代企业整体信用,有可能降低企业融资成本

    无论是股权融资还是债权融资,其依赖的都是对企业作为一个整体经营未来现金流的要求权,对这种要求权能否兑现的评价依赖于公司整体的经营的风险,而风险本身是多样的,各种因素相互影响以及信息的不对称使得准确评判企业的价值是不可能的,投资者通常会通过一定的折价来规避风险,这实际上提高了企业融资的成本。通过资产融资,对资产价值的评价相对容易,且有利于降低信息不对称造成的资产折价,所以以资产信用而不是企业整体信用来融资有可能降低融资成本。

    其次开辟了新的融资渠道,实现了企业资产价值的充分利用

    资产融资的价值基础不仅仅来源于资产的重置价值而且也来源于资产创造的未来预期收益的折现值。但是长期以来,对于资产的第二类价值来源并不认可,这实际上造成了资产价值的闲置,通过对第二类资产价值的重新认识,从而有可能为企业开辟一种新的融资途径,即使对于那些不存在实体形态的资产,如专利权、经营权都可以作为资产进行融资,从而实现了企业资产价值的充分利用。

    最后资产融资实现了表外融资,有利于优化企业的财务结构

    资产融资不同于原有的资产运用方式,如抵押或质押融资等的一个显着区别就是不被体现在企业资产负债表中,资产融资只反映为原有资产结构的变化,并不影响负债和所有者权益项,这对于某些负债和股权融资受到限制的企业而言,表外融资无疑为其提供了一种新的融资渠道。

    二、 信托机制在资产融资中的重要作用——以衡平信托“精图大厦烂尾楼项目”为例

    资产融资的关键在于通过表外融资,实现了风险的隔离,如果这些资产仍然放在企业的资产负债表中,企业面临的各种经营风险都可能或多或少影响资产价值的实现,这对于以第二类资产价值来源作为偿付基础的资产融资来说风险是不可控和不容易计量的。所以“风险隔离”技术成为了资产融资成功的首要关键点,要求将此类资产面临的ヒ恍庞梅缦沾悠笠得媪俚钠渌缦罩蟹掷氤隼础?

    构建风险隔离主要通过两种方式:一种是构造“真实销售”的法律结构,实现资产由原公司向特殊目的公司(SPV)的转移,另外一种就是直接通过信托的方式实现资产的转移,选择何种方式主要取决于资产转移的交易成本(税务负担和律师费用等)。

    目前国内资产融资相关配套制度和法规并不完善,特别是构建SPV,实现真实销售难度太大,所以利用信托成为了资产融资“风险隔离”目的的主要方式,这一点在衡平信托开发的“精图大厦烂尾楼项目”中起到了至关重要的作用。

    案例:

    精图大厦是耸立于成都市中区的一栋大型商用写字楼,5年前由于流动资金断流,已完成90%的大厦被迫停工,并被法院查封。衡平信托以该大厦的债权和股权为信托财产向社会募集3000万元资金用于精图大厦建设,希望通过完工后大厦的销售回款,满足信托受益人、债权人和股东利益。在资金的偿付顺序上,优先偿付信托受益人,其次分别是原有债权人和股东。

    精图大厦尽管其作为资产体现在债权人的资产负债表中,但作为烂尾楼,其没有封顶,不能销售转化为现金,并不具有第一类资产价值,价值的实现只能依赖烂尾楼封顶后变卖后实现的预期收益,但在这一过程中,由于资产已经被各个债权人设置抵押担保权,使得第二类资产价值在实现过程中随时面临着债权人破产申请的风险,各个债权人可能基于自身利益而中断这一价值实现过程,资产的第二类价值在各债权人“囚徒困境”的博弈中始终无法实现。

    引入信托机制后,资产价值实现面临的风险被信托所具有的“闭锁效应”所隔绝,在《信托法》而不是《破产法》的适用范围内,一种全新的权利和义务结构被创造出来。在一般的情况下,债权人之间以及债权人和股东之间在对破产财产清偿顺序是法定的,特别是在债权人内部的权利层次的划分是单一的和简单的,这主要是基于整体公平原则的考虑,但对于某些特定情况,如在本案例中,新的投资者由于对破产风险以及财产受偿权益不能得到优先保障的顾忌,使得烂尾楼的第二类资产价值无法实现。而在《信托法》的适用范围内,根据信托合同契约主体自治的原则,在法定的债权人和股东的受偿次序中引入了一种凌驾于这两个权利的优先受益权,保障新的投资人的利益。在这一构造中,不存在债权人和股东的法定权利,代之以优先受益权人和次级受益权人在信托合同中界定的确立和义务。

    这种权利的引入是至关重要的,它实际上实现了一种内部信用增级的效果,即不依赖于外部信用的增强,而仅仅依赖资产本身的价值,次级受益权人用自己名下的资产价值为优先受益权人提供了超额担保,按照预期销售收入2.2亿元来计算,对3000万元的信托资金投入超额担保率为6.3倍,而对于1.1亿元的债权人,超额担保率为77%,股东享有剩余资产价值,正是这种权利的重新匹配推动了整个融资行为的实现。

    可见在此案例中,传统的融资方是无法解决的,依赖资产融资方式,特别是信托的风险隔离作用以及对信托对法定权利的二次划分机制对促进整个融资活动的顺利实施起到了关键的作用。

    三、 信托机制在国内资产融资领域运用的回顾和展望

    资产融资作为一种新的融资方式,特别是随着对第二类资产价值认识的深入而获得了迅猛的发展,对于融资渠道相对单一的中国企业而言,传统的债务融资和股权融资的方式由于受到各种因素的限制不一定能够满足企业多样化的融资需求,发展资产融资,实现对资产价值的充分利用无疑是拓展融资渠道,降低融资成本的一种新的选择。

    随着信托业的发展,利用信托机制实现资产融资的方式被许多公司陆续采用,如下表:

    公司名称

    项目名称 资产标的物 资产价值来源 信用增强措施 对公司价值的影响

    北方信托 滨海新区管网资金信托 北信管网发展公司拥有的滨海新区管网资产 II:管网使用费 关联方第三者担保 低成本获取资金(4.25%),用于其他投资项目

    上海国投 上海磁悬浮交通项目股权信托 上海国际集团持有的上海磁悬浮交通发展公司的股权 II:股权分红 优先/次级结构 存量资产价值的再利用,低成本融资(3.8%)

    伊斯兰信托 人福科技学生公寓资金信托 人福科技拥有的学生公寓房产和相关权利 II:公寓租金收入 人福科技担保 存量资产价值的再利用

    重庆国信 科利华教育项目股权信托 科利华集团持有的“教育提升”系统项目股权 II:系统销售收入 科利华集团承诺回购股权 开辟了一种新的融资渠道

    苏州信托 银泰百货柜台经营权信托 银泰百货公司拥有的店面资产 II:柜台经营权转让收入 第三者担保 获取资金用于新的投资项目

    上海国投 稳健型法人股股权信托 上海市上投实业投资有限公司持有的法人股股权 II:股权分红 优先/次级结构 存量资产价值再利用,获取资金用于新的投资项目

    北方信托 公产房屋房租收入优先收益权信托 天津房信集团所有公房资产 II:房租收入 房信集团整体信用担保 存量资产价值的再利用

    华宝信托 上海磁悬浮交通项目股权信托 宝钢集团持有的上海磁悬浮交通发展公司的股权 II:股权分红 宝钢集团承诺回购 存量资产价值的再利用,低成本融资(4%)

    从上面的案例可以看出,一些企业已经尝试利用现有存量资产所蕴含的第二类资产价值来开辟一种不同于传统股权和债权融资的新融资渠道。