房屋购房合同精选(九篇)

第1篇：房屋购房合同范文

 

甲方（卖方）：                 乙方（买方）

身份证：                      身份证：

住址：五一北路130号          住址：

甲乙双方本着诚信、自愿、公平和互利的原则，经协商一致，签订本合同并自愿共同遵守。

根据《中华人民共和国房屋出售合同法》，甲乙双方在平等自愿的基础上，制定以下合同，乙方对甲方出售的房屋作了详细的了解，乙方已实地看房，对房屋的基本信息无异议，并愿意协议价格购买。

第一条：甲方自愿将其位于鄱阳县城北葵花岭老村后，东与邻居王欢保，西与邻居钟木红，有偿转让于乙方，房屋面积约360平方米，共三层，土地面积约380平方米。

第二条：双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计人民币          （     元），乙方于2019年5月8日向甲方支付人民币        （     元）定金，剩余款项乙方二次支付给甲方。

1、于2019年5月30日之前付       （    元）。

2、于2019年7月1日之前付          （    元）

甲方收到乙方购房款项后，应当出具收据给乙方。

第三条：甲方在收到全部购房款后，将上述房屋交付给乙方，并保证交付的房屋的主体结构完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状并赔偿乙方损失，甲方将房屋交付乙方后，该房屋的所有权和宅基地使用权均属于乙方，今后该房屋如拆迁出售，甲方无条件配合乙方办理相关手续，因拆迁或出售所得全部收益均归乙方所有。

第四条：甲方如实称述房屋权属状况，该房屋无土地纠纷，无地界纠纷，无抵押债务纠纷，甲方保证出售房屋前的所有工程款，材料款与建房相关费用已全部付清。

第五条：甲方在协议签订后，或者在合同履行期间出现单方要求增加房屋出售价或一房多卖的情形妨碍乙方权利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失，甲方不得提出异议。

第六条：房屋交付

1、甲、乙双方协商一致，于全款到帐三天内腾空该房屋并付给乙方占有使用，以移交该房屋钥匙作为房屋转移占有的标志。

2、交付日前，房屋所产生的水、电等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清以上费用，交付日后所产生费用由乙方承担。

第七条：甲乙双方都须共同遵守合同合约，如其中任何一方违约，导致合同无法正常履行或放弃购买，违约方须赔偿守约方人民币拾万元整，若乙方违约甲方有权扣除拾万元整后再将余款退回乙方，若甲方违约需退回乙方全部购房款再赔偿乙方拾万元整，如还有其他异议，双方协商解决，解决不成，任何一方都可以向人民法院提出诉讼。

第八条：双方都已认真阅读以上内容，并对以上内容认可，签字生效，协议一式两份，甲、乙双方各执一份。

 

甲方（卖方）：              乙方（买方）：

手机号：136        手机号：

 

第2篇：房屋购房合同范文

元定金一事达成协议如下：

一、销售许可：根据建设部《城市商品预售管理办法》第五条规定，买受人进行房屋预售应当具备并且已经具备如下条件：

1、交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，号码为：

2、出卖人已经办理持有建设工程规划许可证和施工许可证，号码分别为：

3、经过房屋销售许可机构的批准，取得房屋预售（销售）许可证号码为

二、广告承诺：

1、买受人根据出卖人于

年

月

日刊登在

报第　版的广告，参考出卖人提供广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协商；

2、出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。

3、广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情况与广告数量误差超过3%，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同。

三、合同标的：本房屋位于

市

区（县）

路

号

楼

层

室，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有

单元

层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于

单元

层，朝向为

。

四、购买过程：出卖人承诺买受人希望购买的第　楼　 户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋；如果买受人发现原选住宅的认购合同晚于本认购合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向支付买受人的违约赔偿责任为每平方米支付1000元违约金，或总额不低于10万元的补偿款。

五、房屋面积：房屋总建筑面积为

平方米，其中套内建筑面积为

平方米，阳台建筑面积

平方米，室内墙体面积为

平方米，分摊的共用面积为

平方米。

六、房屋价格与交付：

1、基本价格：买受人所购房屋价格为人民币

（大写：

元）；按套内使用面积计算为每平方米

元，按建筑面积计算为每平方米

元；

2、价格稳定：出卖人承诺在认购合同签订后半年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内），否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。

3、交付时间：商品房交付时间为

年

月

日，广告所承诺的社区设施环境交付时间为

年

月

日。

七、签订《商品房买卖合同》：

1、协商时间：双方承诺将于

年

月

日就《商品房买卖合同》的内容进行协商，并将于

年

月

日前签订《商品房买卖合同》；

2、合同内容：《商品房买卖合同》的具体内容包括建设部示范文本的内容、[！]出卖人提出的附加条款、买受人提出的附加条款、双方认为应当签订的其他条款；

3、买受人义务：如果出卖人有证据证明买受人未在本合同约定的时间内到达销售现场并就《商品房买卖合同》的内容进行协商，则视为买受人违约；

4、出卖人义务：如果买受人有证据证明买受人或者人已经在本合同约定的时间内到达销售现场，但出卖人未就《商品房买卖合同》的内容进行协商，则视为出卖人违约；

5、无过错：如果双方均未同意对方提出的关于《商品房买卖合同》的内容，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，或者双方协商解除本合同，则双方均不承担违约责任。

八、履约责任：

1、权利瑕疵：如出卖人在本认购合同签订前或者《商品房买卖合同》签订前，将房屋出售或者抵押给其他第三人，则出卖人除返还双倍定金外，还应当赔偿买受人的1万元损失；

2、买受人违约：如果发生买受人违约的行为，买受人已经支付的

元定金将归出卖人所有；

3、出卖人违约：如果发生出卖人违约行为，出卖人承诺将在三天内将买受人支付的双倍定金

元以现金形式支付给买受人，否则每延迟一天将支付300元违约金；

4、双方均未违约：如果双方未就《商品房买卖合同》的内容达成最终协议，则出卖人承诺将在三天内将买受人已经支付的定金

元以现金形式支付给买受人，否则每延迟一天将支付500元违约金。

九、合同生效及其他：本合同壹式陆份，双方各执叁份；双方签字盖章且买受人支付定金后生效；如双方发生争议，由北京仲裁委员会仲裁。

出卖人：

买受人：

出卖人代表：

买受人代表：

第3篇：房屋购房合同范文

农村房屋购房正规合同范本

签订时间：

签订地点：

甲方：____________

乙方：____________

甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;

一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。

二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。

三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。

四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：

1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;

2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;

3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。

五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。

六、房款支付：自该合同双方签字之日起日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。

七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。

九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。

十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。

十二、其他事项：

1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。

2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。

3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。

甲方(签字捺印)身份证号：

乙方(签字捺印)身份证号：

见证人(签字捺印)身份证号：

见证人(签字捺印)身份证号：

附：

见证人声明

见证人声明如下：

1、见证人与甲乙双方同为集体组织成员;

2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;

3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;

4、本合同在年月日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。

见证人(签字捺印)

甲方(签字捺印)

乙方(签字捺印)

年月日

关于农村购房协议书范本

委托人：________________

受托人：________________

双方经协商一致，就委托事宜达成如下协议：

一、委托事项

二、委托人授权________办理有关购买商品房 ________套的各项事宜。

1.购买的商品房共________套，总面积在________平方米之内;

2.商品房的购入价应掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之间;

3.商品房所在位置，可在________市________区________路以东，________路以西，________路以南，________路以北范围之内选购;

4.其他_____________________________________。

三、委托报酬

受托人如完成委托事宜，委托人给付报酬________元;如果在委托期限内未能完成委托事宜，给付劳务费________元。

四、完成委托事项所需费用

根据实际需要，按支出凭据向委托人报销。

五、各项费用的支付方式和期限

委托酬金在合同签订后________日之内，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。

其他费用先由受托人垫付，每季度未结算一次。

所有经费往来均通过银行结算。

六、委托授权期限

自________年______月______日起，至________年______月______日止。

七、双方当事人的权利与义务

1.委托人在合同生效之后，对授予托人在授权范围内的活动，不能任意干涉，双方遇有问题可随时研究协商;

2.受托人应认真负责行使委托人授予的权利，不得弄虚作假，更不得与第三人恶意通谋，欺骗委托人;

3.________________________________。

八、 争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第 ________种方式解决：

1.提交________________仲裁委员会仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

九、双方议定的其他事宜

_______________________________________

委托人：(签章)_______________

地址：_________________________

邮政编码：_____________________

法定代表人：(签字)___________

委托人：(签字)___________

开户银行：_____________________

银行帐号：_____________________

受托人：(签章)_______________

地址：_________________________

邮政编码：_____________________

法定代表人：(签字)___________

委托人：(签字)___________

开户银行：_____________________

银行帐号：_____________________

合同签订地点：_________________

合同签订时间：_________________

农村个人购房合同范本

出卖人(以下简称甲方)：

_________身份证号码：____________________________甲方为______省_____市_____区/镇________居民甲方配偶：_________身份证号码：____________________________房屋地址：__买受人(以下简称乙方)：

_________身份证号码：______________________________乙方为________省________市______区/镇__________居民根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：

第一条房屋情况该房屋农村集体土地使用证号：

__________________________房屋座落：

______市______区_______村。设计用途房，建筑结构该房房土地来源为：

农村集体土地划拨年使用至今为______年。

第二条该房屋价款规定该房屋按照协商以总价计算，价款为30万元，计叁拾万元(大写)

第三条房屋交付日期经双方签订合同后，乙方付清甲方房款_5_日内方可交付。甲方在将房屋交付乙方时如遇不可抗力(如自然灾害及其他不可抗力)时，且不能履行合同，双方同意按下列第_2_种方式处理：

1、变更合同

2、解除合同居民自住用，建筑层数为____层。

建筑面积_____平方米，房屋建于_________农村集体土地使用证号码：___________________。

第四条乙方付款形式及付款时间__。如甲方无异议，乙方将在合同签订_5_日内按一次性付款形式付款。

第五条甲方逾期交付商品房的处理：

如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述约定，追究甲方违约责任，约定为：

合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按房屋价款的万分之七向乙方支付违约金。

第六条乙方逾期付款的处理如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述约定，追究乙方违约责任，约定为：

合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按房屋价款的万分之七向甲方支付违约金。

第七条房屋质量及保修责任甲方交付的房屋的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(特别是房屋主体结构的质量需要达到国家关于房屋居住的要求)，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。乙方在房屋主体结构完好情况下，承担维修责任。

第八条房屋及其土地使用权力延伸的规定该房屋及其土地使用权利由甲方保证为本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同规定将所属房屋售于乙方。

乙方作为购买者享有该房屋及其土地使用的一切权利，且双方需声明乙方在购买该房屋后，拥有对于房屋及与其不可分割的土地的任何处置权利(包括被征用、改造、迁移产生的赔偿或者其他形式所产生的赔偿均由乙方所得，与甲方无任何关系，且甲方后代不得对乙方及其后代进行追偿)。

该合同由双方所在村委会给予认可，甲方应将该房屋的农村集体土地使用证转交于乙方，乙方在法律规定和适当机会下将其作废，并在村委会的证明和市/区政府规定的条件下重新办理乙方对于该房屋的农村集体使用证。

第九条公证人的规定本合同在________省________市________区________村村委会的公证下签订，双方对于村委会的公证给与肯定和赞成。公证人(签章)：甲方：乙方：_____年_____月____日_____年_____月_____日，与甲方无任何关系，且甲方后代不得对乙方及其后代进行追偿).该合同由双方所在村委会给予认可，甲方应将该房屋的农村集体土地使用证转交于乙方，乙方在法律规定和...

甲方：

第4篇：房屋购房合同范文

表达二手房购房合同范本

卖方(以下简称甲方)：____________

姓名：______(身份证号码)：____________

地址：____________联系电话：____________

共有人：______姓名：______(身份证号码)：____________

地址：____________联系电话：____________

买方(以下简称乙方)：______

姓名：______(身份证号码)：____________

地址：______联系电话：____________

第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于______;位于第______层______户，房屋结构为____，房产证登记面积________平方米，地下室一间，面积______平方，房屋权属证书号为______。

第二条价格：以房产证登记面积为依据，每平米______元，该房屋售价总金额为______万元整，大写：______。

第三条：付款方式：乙方于本协议签订之日向甲方支付定金______元整，小写：______(大写______)，余款______元(大写______)在房屋过户手续办理完毕之日支付。

第四条房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日起______日内，将该房屋交付乙方。

第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的____%向甲方支付违约金。逾期超过____日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。

第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，同时，本房屋目前尚处于出租状态，甲方应按照乙方的意愿解除原租赁关系或把租赁权转给乙方。乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的____%向乙方支付违约金。逾期超过____日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。

第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起__________天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的____%赔偿乙方损失。

第八条：签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

第九条：甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过______日，乙方每日按已付款的____%收取违约金。

第十条：因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。

第十一条：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十二条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由方所在地人民法院起诉。

第十三条：本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。

甲方：____________(签字，指纹)乙方：____________(签字，指纹)

见证人：____________(签字，指纹)

______年______月______日

二手房购房合同范本参考

卖方：_______________________________(以下简称甲方)

买方：_______________________________(以下简称乙方)

一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：

1.房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)

房屋座落

幢号室号套(间)数建筑结构总层数建筑面积(平方方)用途

2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让、划拨。

二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。

五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方及税务部门各一份，房管部门一份。

八、双方约定的其它事项：_____________________________________

甲方(签名或盖章)_______________乙方(签名或盖章)_______________监证机关：_______________

人(签名或盖章)_____________________人(签名或盖章)______________________

签订日期：___________年____月____

有关二手房购房合同参考

合同各方：

甲方(出卖人)：

身份证号码：

乙方(买受人)：

身份证号码：

甲、乙、两方依据自愿、诚信原则，经友好协商，达成如下一致意见：

第一条各方承诺及保证

甲方承诺并保证：拥有座落于____________房屋的所有权，该项所有权是完整的，不存在共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。将诚信履行本合同书的项下的合同义务。

乙方承诺并保证：将诚信履行本合同书的项下的合同义务。

第二条标的物

甲方自愿转让的房屋座落于_______________________________

房屋内现有装修及物品全部随房屋转让并不再另外计价。

第三条价款

本合同书第二条项下标的物全部计价_______________。

各方确认：在甲方及时履行本合同书第六条义务的前提下，本条第一款的价款为甲方转让标的物的净价，即本合同书履行过程中产生的税费由乙方承担。

第四条交付与支付

1、本合同书签订时，甲方向乙方交付房屋所有权、土地使用权证书和全部门锁钥匙、电费、自来水费、有线电视、电话等交费证件。

2、本合同书签订(并由双方履行了第1款义务)后_____天内，乙方向甲方支付所有房款_______________________。

第五条所有权转移特别约定

各方确认：本合同书项下标的物自交付后转移至乙方。

第六条协助义务

在乙方确定的时间，甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下，包括但不仅限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证明等。甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用。

七、违约责任

1、因甲方违反本合同书第一条所有权瑕疵担保责任而导致乙方主动或被动参与诉讼(仲裁)等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。

2、甲方如不能及时履行本合同书第六条协助义务，应继续履行该项义务并承担违约责任。

3、乙方不能依约承担本合同书第三条义务时，应承担违约责任。

4、甲方双方违反本合同书其他约定的，依法承担相应的违约责任。

八、争议解决办法

本合同书履行过程中产生的一切纠纷，应提交仲裁委员会仲裁，其裁决对双方具有约束力。

九、杂项规定

1、本合同书未竟事项，由双方依诚信、公平原则另行商定。

2、本合同书一式六份，由甲、乙、各执一份，另三份由乙方保管用于办理变更登记使用(如登记部门要求另行签订合同文书时，各方得另行签订用于登记，但各方权利义务以本合同书为准)。

3、本合同书在各方签字后生效。

甲方签名：

第5篇：房屋购房合同范文

购房人通过银行按揭所购买的房屋。

二、责任范围

由下面列明的原因引起的房屋物质损失和费用，保险公司负责赔偿：

1.火灾；2.爆炸；3.雷电；4.飓风、台风、龙卷风；5.风暴、暴雨、洪水；但不包括正常水位变化、海水倒灌及水库、运河、堤坝在正常水位线以下的排水和渗漏；6.冰雹；7.地崩、山崩；8.火山爆发；9.地面下沉，但不包括由于打桩、地下作业及挖掘作业引起的地面下陷下沉；10.空中运行物坠落以及外来的建筑物和其他固定物体倒塌；11.水箱、水管爆裂，但不包括由于锈蚀引起水箱、水管爆裂。

三、除外责任

本公司对下列名项不负责赔偿：

1.投保人、被保险人及其代表的故意行为或重大过失引起房屋的任何损失和费用；2.地震、海啸引起的损失和费用；3.贬值、丧失市场或使用价值等其他后果损失；4.战争、类似战争行为、敌对行为、武装活动、谋反、、罢工、暴动、民众骚乱引起的损失和费用；5.政府命令或任何公共当局的没收、征用、销毁和毁坏；6.核裂变、核武器、核材料、核辐射以及放射性污染引起的任何损失和费用；7.大气、土地、水污染及其他各种污染引起的任何损失和费用，但不包括由于保险单第二条责任范围列明的风险；8.本保险单明细表有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额；9.其他不属于本保险单第二条责任范围列明的风险引起的损失。

四、保险期限

与购房贷款期限相同。

五、保险金额

为所购房屋全部的实际价值。

六、赔偿处理

1.如果发生本保险责任范围内的损失，本公司可选择下列方式赔偿：（1）按受损财产的价值赔偿；（2）赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用；（3）修理、恢复受损财产，使之达到与同类财产基本一致的状况。2.受损财产的赔偿损失按当时的市价计算。市价低于保险金额时，赔偿按市价计算；市价高于保险金额时，赔偿按保险金额与市价的比例计算。如本保险所载项目不止一项时，赔款按本规定逐项计算。3.保险项目发生损失后，如本公司按全部损失赔付，其残值应在赔款中扣除，本公司有权不接受被保险人对受损财产的委付。4.任何属于成对或成套的项目，若发生损失，本公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套基础上的保险金额中所占的比例。5.发生损失后，被保险人为减少损失而采取必要的措施后产生的合理费用，本公司予以赔偿，但本项费用以保险财产的保险金额为限。6.本公司赔偿损失后，由本公司出具批单将保险金额从损失发生之日起相应减少，并且不退还保险金额减少部分的保险费。如被保险人要求恢复至原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至保险期限终止之日起按日比例计算的保险费。7.被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过2年。

七、被保险人义务

被保险人及其代表应严格履行下列义务：

1.在投保时，被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、详尽的说明或描述；2.被保险人投保时一次交清保险费；3.保险期限内，被保险人应采取一切合理的预防措施，包括认真考虑并付诸实施本公司代表提出的合理的防损建议，由此产生的一切费用，均由被保险人承担；4.在发生引起或可能引起本保险单项下索赔的损失时，被保险人及其代表应：（1）立即通知本公司，并在7天或经本公司书面同意延长的期限内以书面报告提供事故发生的经过、原因和损失程度；（2）采取一切必要措施防止损失的进一步扩大并将损失减少到最低程度；（3）在本公司的代表或检验师进行勘查之前，保留事故现场及有关实物证据；（4）根据本公司的要求提供作为索赔依据的所有证明文件、资料和单据。

八、特别约定在保险期限内，购房人还贷完毕，由贷款人出具证明，贷款人的保险权益丧失，保险人出具批单，保险人继续负责本保单项下的保险责任。

九、争议处理

被保险人与本公司之间的一切有关本保险的争议应通过友好协商解决。如果协商不成，按（）项办法解决：（1）向仲裁机关申请仲裁；（2）向法院提出诉讼。中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款

第一条合同构成

本保险合同（以下简称“本合同”）由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。第二条投保范围

一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平洋保险公司（以下简称“保险人”）投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。

二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。第三条保险责任

被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额（含本息）一次付清（若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息），保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。第四条责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；

三、被保险人服用、吸食或注射；

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；

五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具；

六、爱滋病或感染爱滋病毒期间所患疾病；

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。第五条保险责任开始

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。第六条保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。

第七条如实告知

本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。

投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。

第八条受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

第6篇：房屋购房合同范文

出售方（以下简称甲方）：_______________

购买方（以下简称乙方）：_______________

根据《重庆市公有房屋出售管理办法》及相关房改政策的规定，甲、乙双方协商一致，签订如下协议：

一、乙方自愿按照住房制度改革的政策规定，向甲方购买下表列住房一套。

房屋座落

建筑结构：户 型

建筑面积：其中分摊

公用面积

配套情况：独厨、独厕、阳台、地区类别

二、甲方同意乙方按以下第_____种方式购买乙方在购房面积控制标准之内的面积部分。超面积_____平方米按该房地区类别成本价______元／平方米购买，超面积___平方米按该房地区的市场价______元／平方米购买。

1、以经评估的成本价______元／平方米，并享受二项折扣购买（其中工龄折扣___元／年，夫妇双方合计工龄____年，现住房折扣______）。

2、以经评估的成本价购买，不享受二项折扣。

3、以所购房所在地区类别成本价的25%购买。

三、乙方按以上第二条的计算方式购买该住房应付金额_____元（大写：____拾____万____仟____佰____拾_____元____角____分）。此款由乙方在_____年_____月_____日一次性付给甲方，甲方于乙方缴款次月起停收住房租金。房价款____%计______元建立住房公共维修基金，由甲方专项交存，其余部分金额_____元为甲方的售房收入。

四、乙方购买该房取得《房屋所有权证》后享有完全产权，可以按重庆市公有住房出售后再交易的政策规定上市交易，在补交土地使用权出让金和按规定交纳税费后，收入归乙方所有。

五、该套住房户内的维修由乙方自行负责，但该房所在楼房的公用部位及共用设施的维修按有关规定执行。

乙方服从该房所在住宅区的售后物业管理。

六、甲方负责统一办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办好后交乙方执存，有关办证的费用由甲、乙双方按政策规定各自承担。

七、其他

八、本合同一式三份，甲、乙双方签字盖章并由乙方在合同约定时间交清房价款后生效。本合同甲、乙双方各执一份，并交房地产权属登记机关一份。

甲方：_________（签章） 乙方：________（签字）

第7篇：房屋购房合同范文

内容提要: 房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有强制缔约义务，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。 

 

      《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行》(以下简称《民法通则司法解释》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

      但是，由于上述 法律 规范过于简略以及缺乏可操作性，在司法实践中留下许多制度适用上的疑难。2008年12月18日，依据最高人民法院的公告，《民法通则司法解释》第118条从2008年12月24日起被废止，理由是“与《物权法》有关规定冲突”。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)，该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。对此，本文从房屋承租人优先购买权的性质、行使条件与效力三个方面，对上述立法规定中存在的争议问题进行分析和考察。

      一、房屋承租人优先购买权的性质分析

      优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》、《合伙 企业 法》、《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有以下四种观点：

      第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才行使。[1]我国理论上有许多学者赞同该说。[2]

      第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。[3]

      第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立尚须出卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫该出卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。[4]

      第四，在德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。[5]这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂德国民法典的第一次立法委员会甚至将其列为一种可能的选择。还有学者认为，优先购买权行使是对起初内容并不确定的、长期并且附条件的买卖要约的承诺，换言之，优先购买权人借行使该权利，对出卖人的要约予以承诺。[6]

      就上述观点而言，所谓期待权说难以自圆其说。期待权是从德国学术理论上 发展 起来的一个概念，是指因具备取得权利之部分要件，受法律保护且具有权利性质的法律地位。期待权之“期待”，应该为一个法律上或多或少已经有保证的、可以得到某种权利的指望，特别是取得某种债权或物权的指望。这种权利的一般取得条件已经部分地实现，而它的完全实现尚要取决于一定的可能性。[7]期待权是对未来完整权利取得的一种期望，但并不是所有的期待都是期待权。期待权的构成应该具备以下条件： (1)对未来取得某种完整权利的期待； (2)已经具备取得权利的部分要件； (3)期待权所指称的法律地位应具备一定的独立性。从德国学者关于期待权的研究来看，典型的期待权包括附停止条件下设定的权利，以及分期付款买卖合同中买受人所享有的权利。[8]反观优先购买权人，由于出租人出卖标的物的可能性非常渺茫，权利人取得标的物的指望完全没有任何保证，如果有的话也仅仅是一种单纯向往的心理状态，该状态不具有取得权利的任何要件。

      请求权说或者是附强制缔约的请求权说亦存在着不足之处。依照这一理论，优先购买权人享有的是请求权，在他向所有权人发出购买标的物的要约时，出卖人负有强制承诺的义务。但是，如果出卖人拒绝对优先购买权人的请求予以承诺，则优先购买权人的利益势必难以获得有效的保护。即使认为在此情形出卖人负有强制承诺的义务，但也可能难以涵盖另一种情形：所有权人在与第三人订立买卖合同之后，将同样的条件向优先购买权人发出要约，其予以承诺的。这同样是优先购买权人行使优先购买权的具体表现。因此，附强制缔约的请求权说难免以偏概全。

      对于附双重条件的买卖合同说以及具有长期拘束力并且附条件的买卖要约说，德国著名学者拉伦茨教授指出，附双重条件的买卖合同说仍然没有明确优先购买权人所行使的究竟是何种权利。而且，第二个条件，即权利人表示行使此项权利，事实上即是使买卖合同成立生效的法律行为自身。因此，这种以法律行为的实施为条件的想法，本身就是矛盾的。所谓具有长期拘束力并且附条件的买卖要约说，已经与形成权的构想相当接近，有学者甚至认为，受领有长期拘束力之合同要约的人，其法律地位相当于形成权人。拉伦茨教授进一步认为，这两种构想都存在着不足之处，它们都只能适用于以法律行为为基础的优先购买权，而不能适用在以公法规定为基础的情形。[9]此外，具有长期拘束力并且附条件的买卖要约这一学说中所谓的条件，就是指出卖人与第三人订立买卖合同的条件，即同等条件。

      附条件的形成权说亦存在着不足之处。形成权的典型特征，在于法律赋予权利主体以单方面干预存在相对人的法律关系的权力，由于形成权的相对人必须接受权利主体行使形成权行为的事实，因而形成权的行使必须单纯明确，否则将使法律关系复杂化且限于不稳定状态，严重影响相对人的利益。[10]实际上，房屋出租人将房屋出卖给第三人并非形成权所附的停止条件，而是形成权得以产生的条件。形成权以法律为依据，以法律规定的特定的事实为其前提条件，这个特定的事实称为“形成原因”。[11]只有在房屋出租人愿意出卖房屋的这个形成原因出现的情况下，优先购买权才得以产生。若房屋根本就不出卖，或虽发生所有权人之变更，却是因赠与或者互易而导致，则只要不存在规避法律的行为，就不会产生优先购买权的问题。所谓同等条件亦非形成权所附的条件，实际上是法律规定的优先购买权人行使权利的限制性条件。

      优先购买权的性质应为形成权，房屋出租人转让房屋是承租人优先购买权得以产生的条件。优先购买权的存在，并不限制出租人是否转让房屋的自由，但在同等条件下，其选择合同相对人的自由即被限制，出租人只能与优先购买权人订立相同条件的买卖合同。一旦优先购买权人向义务人为购买之意思表示，即可在权利人与义务人之间形成义务人与第三人同等内容的契约，而无须义务人之承诺。这一法律效果是通过优先购买权人对相对人所作的意思表示来完成的。因此， 自然 联想到，将该表示解释为成立买卖合同的意思表示，将优先购买权解释为可以借单方的意思表示创设此法律效果的权利。借单方的意思表示创设法律关系，此处即创设买卖合同的权利，通常可归于形成权一类。[12]

      二、房屋承租人优先购买权的行使条件

      优先购买权是对房屋出租人的处分权所作的限制，此种限制直接依法律规定产生，具有法定性。这种法定性主要表现在：其一，依据《合同法》第230条之文义，优先购买权只有在房屋出租人“出卖”第三人时才能产生，即只限于以对第三人出卖为内容的有偿转让行为。为保护承租人的利益，出卖应解释为包括互易行为。在出租人以租赁房屋抵债的情况下，因其目的乃是通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从此角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。此外，依据《租赁合同司法解释》第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”其二，依据《房屋租赁合同司法解释》第24条的规定，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女之时，承租人并不享有优先购买权。从这一立法解释规定可以看出，与出租人之间具有身份关系的买受人，相比与出租人具有债权关系的承租人而言，具有更加优越的地位。身份权优于承租权，应当是这一限制性规定的理论基础。

      依据《合同法》第230条的规定，只有在同等条件下承租人才可以享有优先购买权，但是“同等条件”具体是指何种含义，如何进行操作和确定，在理论与实践中都存在较大的争议。有观点认为，在出让人已经就出让的对象和第三人协商确定了买卖交易条件后，在承诺第三方之前，应当将此买卖交易条件告知有权行使优先购买权的人，后者可在同等条件下行使其优先购买权。[13]另一种观点认为，出让人在与第三人订立了买卖合同后，应将此合同规定的交易条件告诉有资格享有优先购买权的主体，后者在同等条件下可以行使优先购买权。按照此理论，优先购买权的行使以“出卖人和第三人已经达成有效的买卖契约”为前提。[14]

      承租人优先购买权的行使，必须以出卖人与第三人间有买卖合同的存在为条件，否则无所谓同等条件优先的问题。优先购买权的“优先”是相对于出卖人与第三人合同而言的，如果出卖人与第三人没有订立有效的合同，就没有了比较对象，“优先”也就失去了意义。出卖人未与第三人签订有效的买卖合同，则出卖人通知承租人的，仅仅是其意欲出卖租赁房屋的愿望而已。不仅如此，由于出租人应当在一定的期限内通知承租人，如果一定的期限是指出租人应当在其和第三人协商确定交易条件之后开始 计算 ，但问题是，交易条件的确定取决于双方当事人的意思表示，实际上很难把握。在实践中，出租人和第三人洽谈房屋出售事宜，也许很快就能成交，也许拖延多日却无果而终。正如学者所言，“为了使优先购买权人能够对自己权利的行使作出决定，其必须知道出租人和第三人之间存在买卖合同。”[15]因此，从保障优先购买权实现的角度出发，应当认为所谓“同等条件”，是指出租人与第三人在买卖合同中约定的相同条件。

      对于同等条件的内容，理论上认识不一。有的主张同一价格说；[16]有的主张相对同等条件说，即认为同等条件首先应该是价格条件相同，其次应当适当考虑支付方式。在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，如果没有影响，则应当认定为同等条件。[17]由于法律规定同等条件的目的是为了平衡出租人的处分权与承租人的优先购买权之间的关系，从而使出租人的利益不致遭受损害。因此，从维护出租人的利益出发，相对同等条件说更为合理。

      出租人与第三人订立买卖合同之后，应当在一定的期限内通知承租人，并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。这一通知义务是法定义务，其实质是出租人对承租人所负担的强制缔约的义务(强制要约)。承租人自接到通知之日起，可以行使优先购买权。依据已经废止的《民法通则司法解释》第118条的规定，这一期限为三个月。由于三个月的除斥期间过长，不利于法律关系的稳定和第三人利益的保护，《租赁合同司法解释》第21条规定采用弹性条款，规定出租人应在“合理的期限内”通知承租人。期限是否合理，应当衡诸价金的高低、交易习惯等综合判断。但是，如果出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，依据《租赁合同司法解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”有疑问的是，出租人未履行通知义务，则承租人行使优先购买权的期限应如何确定？对此，《瑞士民法典》第681条a(2)规定：“先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有权人在不动产登记簿上的登记已逾两年的，先买权不得再行使。”从保护承租人利益的角度出发，应该肯定承租人在获悉出租人与第三人订立买卖合同的主要条款之后的合理期限内可以向出租人发出要约，而出租人同样负有强制缔约的义务(强制承诺)。概言之，在承租人知悉(出租人通知或自己获悉)出租人与第三人订立买卖合同的主要条款之后，一旦其决定行使优先购买权，出租人均负有强制缔约的义务，表现了优先购买权人享有依单方面的意思表示产生法律关系的权利。

      在承租人行使优先购买权后，由于优先购买权是一种形成权，随着承租人的单方意思表示即成立其和出租人之间的买卖关系。为明确当事人之间的法律关系，《租赁合同司法解释》第24条规定优先购买权的除斥期间为15日，即出租人履行通知义务后，承租人应当在十五日明确表示购买，否则视为放弃。在承租人行使优先购买权之后，出租人与第三人之间的买卖合同效力如何呢？依据已经废止的《民法通则司法解释》第118条的规定，如果出租人出卖租赁房屋时未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。该条解释缺乏法理依据，实质上，除出租人与第三人恶意串通订立买卖合同损害承租人优先购买权，该买卖合同依《合同法》第52条属于无效的情形之外，无论第三人是否知悉其他共有人享有优先购买权，都不能否认出卖人与第三人之间所订立的买卖合同的效力。理由在于： (1)如果第三人与出卖人之间订立的买卖合同无效，其所包含的无效条款何以能够作为优先购买权人行使权利之后在出卖人与优先购买权人之间形成的合同的内容？ (2)即使第三人知悉该租赁房屋上存在优先购买权人，而第三人之所以与出卖人订立买卖合同，大多存在这种希望，即享有优先购买权的承租人不愿意或不能(如欠缺资金)行使其权利。这一希望显然是合理的，既不违背法律的强制性规定，也不违背公序良俗原则。既然如此，就不能否认该买卖合同的效力。有鉴于此，《租赁合同司法解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依据这一规定，在承租人行使优先购买权之后，将分别形成出租人和第三人以及出租人和承租人的两个内容相同的买卖合同，这两个买卖合同均是合法有效的，类似于一物二卖的双重买卖关系。

      三、房屋承租人优先购买权行使的效力

      在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同。由于最终只有一个合同能够履行，这不可避免的涉及到优先购买权的效力问题。在理论上，优先购买权分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。具体而言：若是债权效力的优先购买权，优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己为买卖关系的履行，而不得以此权利对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任。反之，若是物权效力的优先购买权，优先购买权人不仅可以要求出卖人首先向自己为标的物的交付，还可以对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，因出卖人的此项履行行为有违于优先购买权人的权利，则将被宣告无效。

      我国目前理论上主导学说认为，按份共有人享有的优先购买权具有物权效力，具有对抗第三人的效力。[18]但是，对于承租人享有的优先购买权是否具有物权的效力，理论上则存在着争议。有学者认为，优先购买权均具有物权的效力。[19]但另有学者认为，承认房屋承租人优先购买权是否具有物权效力，取决于其是否进行登记公示。承租人优先购买权未登记公示的，不能取得物权效力。[20]

      理论上应当认为，必须肯定优先购买权具有对抗第三人的效力。在承租人行使优先购买权之后，如果不承认其具有对抗第三人的效力，则出租人完全可以将租赁房屋交付给第三人并完成所有权变更登记，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任，承租人的优先购买权势必落空。我国《房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”但在现实生活中，出租人或者承租人向房地产管理部门登记备案的少之又少。因此，以登记作为优先购买权产生对抗效力的条件，无异于剥夺承租人优先购买权的实现。从我国 台湾 地区判例与立法的变迁来看，对承租人的优先购买权是否具有对抗第三人的效力，实质上经历了一个从否定到肯定的过程。台湾地区“最高法院”1958年台上字第一五二号判例认为：“承租人之优先购买权，为租赁双方之权利义务关系，仅具有债权效力。如出租人将基地之所有权人卖与他人，并已为土地权利变更登记时，承租人固仅能请求损害赔偿。但如买受人尚未取得不动产所有权时，承租人之优先购买权即不受其影响。”但是， 1999年“民法”债编修订第426条之二规定：“租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。前项情形，出卖人应将出卖条件书面通知优先购买权。优先购买权人通知到达后十日内未以书面表示承买者，视为放弃。出卖人未以书面通知优先购买权人而为所有权之移转登记者，不得对抗优先购买权人。”据此，承租人的优先购买权具有物权效力，违反者，承租人可以主张出租人与第三人所定买卖合同及所有权移转登记，对承租人不生效力。[21]

      依据《德国民法典》第1098条第2款规定：“对于第三人，优先购买权具有旨在保全因行使权利而发生的所有权转让请求权的预告登记的效力。”因此，即使第三人已经取得租赁房屋的占有或登记为所有权人，其仍然不能对抗优先购买权人行使该权利。但是，值得注意的是，依据德国民法，物权性优先购买权人，具备与通过预告登记而被保护者相同的法律地位，必须通过物权合意与登记而完成。[22]如果出租人或者承租人并未向房地产管理部门登记备案，在出租人出卖租赁房屋与第三人时，第三人可能无从知道其上存在租赁关系负担，若肯定承租人优先购买权具有对抗第三人的效力，第三人难免遭受不测之损害。

      为了平衡承租人、出租人以及第三人的利益，以兼顾静的安全与动的安全，对于承租人优先购买权的对抗效力，应根据以下情况予以区分对待：

      第一，如果出租人或者承租人依据《房屋租赁管理办法》第13条之规定，向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门予以登记备案，则承租人的优先购买权产生与《物权法》第20条第1款所规定的预告登记相同的效力，可以对抗第三人。在承租人行使优先购买权之后，即使出租人已经交付并完成租赁房屋所有权登记，该登记也不发生物权效力。优先购买权人可以依据其和出卖人之间的买卖关系，要求后者向自己为实际交付并办理登记手续，并因此获得租赁房屋的所有权。

      第二，如果出租人或者承租人未依法将租赁合同予以登记备案，应区分第三人是否明知或者应当知道租赁关系的存在，确立优先购买权的对抗效力。具体而言： (1)第三人知道或者应当知道出卖的房屋上存在租赁关系的，则一旦承租人行使优先购买权，则优先购买权可以对抗第三人。如果出租人与承租人或者第三人均未办理租赁房屋变更登记，承租人可以请求出租人履行交付并完成变更登记的义务；如果出租人已经与第三人办理租赁房屋变更登记，则承租人可以向人民法院主张撤销该登记。有疑问的是，在此情形，承租人只要其行使优先购买权，则出租人与第三人之间订立的买卖合同就会落空，出于这一危险，还会有人愿意买受该房屋吗？对此可予以解释的是，这类买卖契约在签订时，第三人大多存在这种希望，即享有优先购买权的其他共有人不愿意或不能(如欠缺资金)行使其权利。[23](2)第三人不知道或者不应当知道出卖的房屋上存在租赁关系的，为保护善意第三人的利益，优先购买权不得对抗第三人已经完成的变更登记的效力。对此，有学者认为，优先购买权不得对抗善意第三人的基础，在于符合《物权法》第106条规定的善意取得的条件。[24]这一认识显然存在错误。善意取得制度的前提，在于出卖人的让与行为是无权处分，而出租人转让租赁房屋是有权处分，因此不存在善意取得的问题。为平衡承租人与第三人的利益，应该认为，如果出租人尚未与善意第三人完成租赁房屋变更登记，则优先购买权仍然可以对抗善意第三人。因为物权还没有发生变动，还不存在承租人为实现优先购买权而必须撤销登记的情况。但是，如果善意第三人已经与出租人完成租赁房屋变更登记的，则优先购买权不得对抗善意第三人。对此，《租赁合同司法解释》第24条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。

      第三，在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同，但由于其只能向一个债权人履行，且并不影响未履行的合同效力。在此情形，出卖人是否应该向未得到履行的第三人或者承租人承担债务不履行的损害赔偿责任？从理论上看，为平衡出租人、承租人以及第三人的利益，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。具体而言： (1)如果出租人或者承租人已经将租赁合同予以登记备案或者第三人明知或者应当知道租赁关系存在的，在承租人行使优先购买权之后，第三人不能向出租人主张违约责任。在实践中，谨慎的出租人通常会考虑在其与第三人订立的买卖合同中，约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人保留解除该合同的权利。[25](2)如果出租人或者承租人未将租赁合同予以登记备案，而且第三人不知道或者不应当知道存在租赁关系存在的，若善意第三人购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人的优先购买权势必无法实现。在此情形，由于出租人的过失行为导致承租人的优先购买权无法实现，因此出租人应当承担损害赔偿责任；若善意第三人未办理登记手续，而承租人获得租赁房屋的所有权的，此种情形实际上是出租人故意隐瞒了房屋已经租赁的事实真相而与善意第三人订立买卖合同，因而出租人构成欺诈，善意第三人既可以依据《合同法》第54条的规定，撤销该买卖合同并要求出租人承担损害赔偿责任，也可以不撤销该合同，依据《合同法》第107条的规定要求出租人承担债务不履行的责任。

      在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合时应如何处理呢？我国 台湾 地区在1978年台上字第2062号判决一案，原审法院认为共有人之有限购买权，应较基地承租人之优先购买权更为优先，其提出的理由为：“为使基地与房屋之所有权归于单一，免使 法律 关系趋于复杂”，但是“最高法院”并未采取此项见解。在1979年台上字1147号判决表明：应以地上权人(或基地承租人)之优先购买权更为优先。[26]大陆学者对此亦认识不一。主导学说认为，鉴于共有人的优先购买权是一种物权性的优先购买权，而承租人的优先购买权是一种债权性的优先购买权，且买卖不破租赁原则的确立已确保了承租人优先购买权制度的实现，因此共有人的优先购买权的效力应优于承租人的优先购买权；[27]但有学者认为，在决定何种权利处于优先地位时，应从以下几点进行考虑：简化法律关系，实现物尽其用，对于土地等作为生产性物资的不动产，还应注意保证物在 经济 上的规模效应的发挥。[28]还有学者认为，应以第三人知晓优先购买权的时间作为确定权利优先性的主要标准。[29]《租赁合同司法解释》第24条采纳了主导性学说，该条明文规定，房屋共有人行使优先购买权的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。

      笔者认为，以优先购买权是基于债权关系而产生还是基于物权关系而产生，由于物权优于债权，因而共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权作为支持共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权这一理论的依据并不妥当。在 现代 民法上，租赁权虽然是基于合同关系而产生，但租赁权尤其是不动产租赁权已具有对抗第三人的效力，“所有权让与不破租赁”即是租赁权物权化的具体表现；优先购买权是否具有对抗效力，系属立法政策及价值判断问题。正如学者所言，法定优先购买权是否具有对抗第三人效力，应视其所欲达成的经济作用是否十分重大而定。[30]例如，依据台湾地区法律，共有人之优先购买权仅具有债权效力，基地承租人之优先购买权相反具有物权效力。[31]

      实质上，法律赋予承租人优先购买权，是为了简化法律关系，并实现物尽其用。[32]而《物权法》第101条规定共有人优先购买权，同样是为了简化共有关系，防止因外人的介入而使共有人内部关系趋于复杂。[33]因此，在共有房屋出租后，对共有房屋实行变价分割、共有物整体转归某共有人的情况下，其他共有人与承租人都有权行使优先购买权，假如确立承租人的优先购买权优越于共有人的优先购买权，势必违反优先购买权制度简化法律关系和减少纠纷的目的。况且承租人尚可通过买卖不破租赁的原则获得了足够的保护，因而无须使其优先购买权优越于共有人的优先购买权。但是，在共有房屋出租后，对于共有物整体不转让、仅转让份额(应有部分)的情况下，共有人依法享有优先购买权，但是承租人无权行使优先购买权。因为承租人的优先购买权所针对的，是共有物整体，而非其份额(应有部分)。承租人的利益在于继续利用租赁物不因出租人的变更而受影响，倘若赋予其行使优先购买权的权利，反而是使其获得了额外的保护。[34]

 

 

 

注释:

  [1] 参见王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》(1)，北京大学出版社2009年版，第315页。

  [2]参见郑永宽：《论按份共有人优先购买权的法律属性》，载《法律 科学 》2008年第2期。

  [3] 参见谢哲胜：《期待权》，载《辅仁法学》第14期。

  [4]参见易军、宁红丽：《合同法分则制度研究》，人民法院出版社2003年版，第198页。

  [5]参见[德]卡尔•拉伦茨：《法学方法论》，陈爱娥译，商务印书馆2003年版，第321页。

  [6]参见前注[5]， [德]卡尔•拉伦茨书，第321页。

第8篇：房屋购房合同范文

近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的 法律 性质和效力如何认定？

【要点提示】

定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。

【案情】

原告：张某。

被告：熊某。

张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。

2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。

张某遂熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。

【审判】

××市××区人民法院经审理认为：

本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。

熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。

××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。

××市中级人民法院经审理认为：

双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案的处理主要涉及以下 法律 问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。

一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么

理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？

另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立 经济 价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。

二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。

对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。

另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。

笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：

1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。

2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。

3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。

【经验借鉴】

定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。

此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。

第9篇：房屋购房合同范文

关键词:按揭;权利质权;保证

1楼花按揭概述

1.1楼花按揭释义

楼花,又叫期房,与现房相对,系指尚未兴建或正在建设而尚未竣工的商品房。香港的楼花按揭是指,在房屋的预售过程中,由购房人与开发商先行签订预售合同,续而由购房者与银行签订贷款合同借贷购房款。该项贷款需以购房人转让房屋预售合同项下买方所得的房屋于贷款人为条件。购房人还本付息并且支付各种费用以后,将已经转让在贷款人名下的房屋请求重新转移回借款人名下(“还赎”)。如果借款人没有按约偿还本息及其他费用,则贷款人有权请求法院颁布禁令禁止借款人赎回物业。

1.2我国楼花按揭的实践

我国的楼花按揭虽然来源于香港,但依照我国的经济发展水平和信用制度的构建情况作了一些改动,其中最大的变化是,开发商参与到楼花按揭中来。购房人与开发商签订房屋预售合同之后,将预售合同向房产土地管理部门进行预告登记。购房人向开发商缴纳首期购房款,就剩余房款向银行申请贷款。银行对购房人进行审查,符合贷款条件的,要求购房人到其指定的保险公司办理以银行为第一受益人的房屋保险。其后,银行与购房人签订商品房按揭贷款合同。同时,开发商与银行签订保证合同承诺对购房人的贷款承担连带担保责任。开发商的保证期间是从商品房按揭合同生效至购房人取得所购商品房所有权并办理登记为止。银行与购房人向房屋登记机构提交必要材料以申请预购商品房抵押权预告登记。购房人将生效的预购商品房预购合同、首付款发票、登记证明、保险单正本交由银行保管,银行向开发商一次性给付剩余房款。购房人应按约还本付息。商品房竣工验收之后,贷款行和购房人应持《房屋所有权证》到房产所在地登记机关办理抵押登记,取得《房屋他项权证》。《房屋他项权证》及能够证明抵押物权属的证明文件均交由银行执管,并由银行负保管责任。购房人还清贷款本息之后,办理抵押权的涂销,银行返还有关文件。

2楼花按揭法律属性的分析

目前,对房屋竣工前购房人与银行将《房屋预售合同》向有关部门登记这一行为的性质,主要有以下几种看法:

2.1不动产抵押说

该说认为,楼花按揭属于不动产抵押的一种。按揭是在不将按揭物的占有转移给按揭人的条件下担保按揭贷款的清偿。“无论从设定的目的,还是法律效力方面,楼宇按揭与抵押是基本相同的。并未超出抵押的范畴,它是一种不动产抵押的方式。”从部委的规章和银行的合同文本来看,似亦采此说。建设部《房屋登记办法》第67条规定“有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记……(二)以预购商品房设定抵押;……”,第71条规定“申请预购商品房抵押权预告登记,应当提交下列材料:……”,《中国工商银行个人住房贷款管理办法》第19条规定:“……(一)以期房抵押的,贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续……”。

但笔者认为,不动产抵押说的错误是显而易见的。首先,“抵押物必须为抵押人现存已有之物,对于将来可取得之不动产,自不得为抵押权之标的物,若以之为标的物设定抵押权之约定时,本质上与就他人之物订立买卖契约者同,应仅具有债权效力。”在商品房并未竣工并办理所有权登记前,房屋仍属房地产开发商所有,购房人得以之设定抵押实难想象。不动产抵押说与物权法定原则是相悖的。另一方面,以按揭设定的目的、法律效力与抵押相同来说明其属于抵押也是没有说服力的。因为担保物权的目的均为担保债权之实现,均有优先受偿的效力。

2.2让与担保说

让与担保,是指债务人或第三人为担保债务人的债务,将担保标的物的整体权利转移给债权人,在债权人得到清偿后,标的物的整体权利返还给设定人;债务未受清偿时,债务人得就该标的物的变价并优先受偿的一种担保方式。有学者认为,楼花按揭就是一种让与担保,其理由在于,按揭人在按揭过程中以将《房屋买卖合同》和按揭房屋的《房地产证》的正本交付按揭权人(银行)执管的方式,把对房屋的权益转移给银行以获得贷款。预售商品房按揭实际上相当于香港的公义式按揭,现房按揭相当于法定式按揭。商品房按揭完全符合让与担保的特征。

笔者认为,将楼花按揭的性质认为是让与担保也是不正确的。我国现行法上并不承认让与担保这一担保形式且不论,实践中购房人将预售合同和房产证交给银行执管并不能认定当事人有转移房屋所有权的意思,房屋所有权的归属应以登记来认定。其次,房屋建成之前,确切地说是办理所有权登记之前,购房人尚不享有所有权,如何转移?最后,如果认定楼花按揭是让与担保,则该过程中存在着两次房屋所有权的转移,那么就应当按照规定缴纳契税了。

2.3权利质权说

该说认为楼花按揭实为一种权利质押。购房人与开发商签订房屋预售合同之后,尚未取得房屋之所有权,而是享有对开发商的债权,购房人是以该债权出质,向银行贷款。楼花按揭明显不属于动产抵押的法定范围,更符合权利质权的特征。笔者从此说。