国有房地产企业融资方式内容

【摘要】房地产企业属于国民经济产业中的支柱，在推动国民经济发展中发挥有重要价值。国有房地产企业具有行业特殊性，其特点表现为高收益性、高风险性，且由于房地产企业属于资本密集型产业，因而其在发展中需要给更多资金来推动自身发展。在过去很长一段时间中，我国房地产企业资金来源渠道主要为银行贷款，房地产企业存在融资方式单一问题，给国有房地产企业发展造成了一定阻碍。本文在此主要指出当前国有房地产企业融资主要方式，并提出未来我国房地产企业融资发展趋势。

【关键词】国有房地产企业；融资；方式；未来趋势

一、房地产企业融资方式选择现状分析

（一）银行贷款

当前，大多数房地产企业进行项目开发、产品销售等活动的资金都来自银行贷款，因为企业本身自有资金在流动资金中的占比不是很大，一般来说都会向银行进行贷款。房地产企业获得的银行贷款资金往往用于产品开发、销售等各个环节。从本质上来说，银行贷款为房地产企业正常经营带来了强大的助力，也让越来越多的房地产企业更加依赖银行贷款这样的融资方式。进入二十一世纪之后，国家宏观调控政策的实施让房地产市场逐渐平静，很多银行也开始重视贷款风险管控，导致大部分房地产企业银行贷款比例持续降低。若房地产行业存在波动，其经营风险很容易演变为金融风险，很容易对国家整个金融业的安全稳定带来影响，因此房地产企业仅仅依靠银行贷款的方式并非是长久之计。

（二）房地产信托

房地产信托主要是以房地产相关资产为目标进行投资的一种信托投资，即信托投资公司拟定相关计划，与投资者签订相关合同，投资者把资金委托到信托公司，让其代表自己进行投资，此后信托公司将投资者给予的资金投入到房地产行业中，或利用投资者的资金参与房地产相关投资活动。信托投资的主要优势在于具备更高的灵活性，让其逐渐发展为一种最为合理的融资渠道。现阶段国内房地产信托通常是信托公司的主打业务，从长远的角度而言，建议建立更加独立信托投资机构，进而为房地产开发、租赁以及管理活动带来更高质量的金融服务，从而开始形成了和房地产行业发展规律相适应的长期融资模式。由国家统计局的数据能够了解到，2017年第一季度房地产信托同比提高12%，因此未来信托在房地产行业资金管理中必然会占据更高的比重。

（三）股权融资

对国内房地产企业来说，股权融资是非常有效的融资渠道，也是诸多房地产企业愿意选择的一个方式，依靠资本市场再融资，采取增发配股、可转债等办法可以有效解决好各类宏观政策产生的不利影响，对最近压力予以合理管控。选择上市融资这一渠道主要有直接融资和间接融资两类情况，前者的金额相对较大，但企业上市具有较高的门槛，如负债率禁止超过70%，这就造成大部分房地产企业都无法采取直接上市融资的策略，确保股权融资的有效推进应当坚持循序渐进的增加股权融资比重，科学设计准入门槛。但从现阶段的实际情况而言，短期时间内并不会有较大程度的改变。越来越多的房地产企业采取买壳上市的办法，但如此一来要求企业准备大量现金，依靠增发配股来再融资，需要企业自身拥有前景较好的房地产项目以及充足的资金来予以置换，但是大部分中小型房地产企业都不满足这些要求，因此股权融资的方式还需要进一步完善。

（四）债券融资

房地产证券既是企业借助于资本市场来进行直接融资的一种有效方式，也属于关键性的融资方式之一。房地产债券和普通债券比起来具有更高的收益。和股票比起来能够按期收回本金与利息，自身安全性更高，具备更高的流动性，所以在西方发达国家，它们的证券市场已经日益完善，企业债券常常是进行外部融资的首选，和股票比起来，选择债券进行融资所获得的资金会超过5倍左右。国内房地产债券现阶段依旧处在初级发展阶段，债券融资额暂时无法跟上股票融资额，国内只有部分国企采取了这样的融资方式，对于很多中小型房地产企业来说，也通常不会选择这种方式。债券融资需要政府部门创设良好环境，不但要促进证券市场的创新与完善，调整与健全相关政策，为房地产企业有效融资带来充分的保障，同时还需要积极吸取西方发达国家经验，坚持立足国内，逐渐朝着海外证券市场迈进。

（五）房地产股权私募基金

股权私募基金即私人股权投资基金，其中也包含了房地产股权私募基金，是产业基金的重要组成，房地产股权私募基金投资到房地产行业中，是房地产投资基金的重要组成部分。与其他大部分投资金的属性一致，利用发行基金份额的途径把投资者的资金予以集中，从而形成基金财产，委派专人负责管理并投资到相关行业中去，从而促进资金利用效率的有效提升，同时把收益返还给投资者。近年来房地产私募基金得到了较为快速的发展，从发行数量来说，国内长三角以及珠三角这些地区的增速相对较快。另外，房地产私募基金投资的整个格局目前来说正处于逐渐改变的状态，从过去的尽可能避免拿地环节到现阶段整个产业链都能够发现地产基金的身影。

二、我国房地产企业融资方式未来发展趋势

一是今后国有房地产企业融资主要方向为上市融资。上市融资与其他一些融资方式比较，其股权融资的显著优点便在于不需要承受定期还本付息的负担，可以显著降低财务风险发生情况。另外，资本还表现出永久性特点，并不用到期后进行偿还，最大程度上确保国有房地产企业对资本需求。然而，上市融资也存在一定缺陷，比如股票股息红利相对于银行贷款利息来说前者显著较高，发行费用也较高，因而可以说在多种融资方式中，上市融资成本相对处于高水平。即便如此，却依旧抵挡不住房地产企业上市积极性，这是因为房地产企业上市后，资本市场能够为房地产企业创造更好融资平台，上市公司融资更具有优势。并且与未上市企业相比，房地产企业上市后能够确保自身经营更加稳定，发展更迅速，信息披露透明度更高，更容易被投资者看中。二是注重与银行之间的战略合作。结合现阶段情况来看，我国大多数房地产企业在融资上最主要的方式便是银行信贷，因而未来国有房地产企业进一步加深与银行之间的战略合作关系，是一件实现企业与银行双赢的方法。从房地产企业角度来分析，加强与银行之间的找略合作能够在一定程度上降低债务融资成本，对确保上市企业资金链稳定运行有积极作用；从银行角度来分析，其与一些实力雄厚的国有房地产企业合作，能够实现银行资金被充分运用，获得更高经济收益，并且通常来说国有房地产企业在贷款担保上，通常都是以不动产物业或国有土地使用权来进行担保，可以避免出现呆坏账风险发生情况。三是房地产信托为国有房地产企业带来新鲜活力。信托融资其具备有特殊制度，从而被广泛应用在房地产企业当中，截止都2010年我国有超过30%的房地产企业都将信托融资作为其融资的主要方式，全国范围内房地产信托融资金额也已经超过了2000亿元。四是采取多元化融资模式。国有房地产企业要想有效降低融资风险，应尽可能采用多元化融资模式，而现阶段我国房地产企业融资方式较为单一，目前已经有越来越多企业认识到采取多元化融资模式的优势，并进一步寻求新型融资方式，其核心宗旨便在于运用多元化融资模式，因而多元化融资模式也是未来国有房地产融资方式主要发展趋势。

三、结语与展望

被业界赞誉为地产思想家的冯仑曾经提出了“剩者为王”的观点，所以房地产企业必须要做到未雨绸缪，市场环境较好时应当充分考虑到市场环境恶劣的情况，这样才可以在市场波动的影响中走出来，成功的企业都是在反复的生死博弈中逐渐壮大的。综上，国内房地产企业需要构建以银行为主的全面融资体系，间接融资和自接融资相结合，在政策法规规定的范围内和银行积极合作，不断创新融资工具，推动地产信托业务发展，建立立体化的融资结构。另外，房地产行业属于推动国民经济持续增长的重要支柱，政府相关部门应当从制度与政策上提供充分的保障，完善相关法律法规，为房地产融资市场的持续稳健发展创设有利环境，助力国内房地产企业的健康发展。

【参考文献】

[1]陈凯燕.试析房地产投资房地产企业债务融资来源结构优化[J].财会学习,2018(08):133-134.

作者：郝惠鹏 单位：中铁二十二局集团地产公司