浅谈房地产财务管理的有效控制

摘要：近年来，房地产行业发展迅猛，但是房地产行业受到国家政策和经济的影响较大。为了使房地产行业的发展更好地适应国家宏观经济政策和经济发展的要求，加强房地产财务管理，提升房地产财务管理水平显得尤其必要。基于此，本文先是对房地产财务管理中关键环节进行分析，然后就其财务管理中存在的问题提出有效控制的措施。

关键词：房地产；财务管理；关键环节；控制

房地产行业与其他行业发展相比，有着收益高、资金需求高、风险高的特点，同时房地产开发项目的收益和风险情况又与资金情况有着重要的联系，尤其是资金管理和税务筹划环节，始终贯穿于房地产开发项目的整个过程。因此，房地产要想实现可持续发展，提升自身的企业竞争力，则必须要加强财务管理，并且要针对财务管理中的关键环节进行有效控制，以此提升企业财务管理水平。

一、房地产财务管理中的关键环节

（一）资金管理。一个完整的房地产开发项目，通常是由多个环节组成，主要是土地获取、项目立项、设计规划、开发建设、开盘销售、竣工验收以及房屋交付等环节。而资金是贯穿于整个房地产开发项目的各个环节中，而且由于项目开发的过程中所需要的资金量大且投入产出的周期较长，所以对于房地产财务管理工作来说，做好资金管理非常关键。对于房地产资金管理，首先从房地产开发项目中的土地获取的环节来看，其需要大量的资金投入，土地成本是整个房地产项目成本中比重最大的，而且房地产在土地款的融资渠道上基本是自有资金覆盖，在取得外部金融机构的融资渠道较少且难度较大。因此，房地产开发项目是否能够顺利进行，取决于一个企业自身的资金情况，如果企业自身的资金不足，则难以有效进行项目的开发。对于土地获取环节融资难度较大的问题，可以考虑成立联合体来获取土地，以此减轻企业资金的压力。除了土地获取环节融资难度较大以外，其他环节的融资模式可选择性则较多，比如股权、基金、保险和债权等等，这些都是可以根据房地产开发项目进展情况进而选择。此外，在房地产开盘销售环节，关于资金回款的问题，可以考虑在政策允许的情况下，加快开盘的时间，提前办理相关的预售证件，而对于房产销售的资金监管，企业要积极与政府部门进行沟通，通过降低监管额度将超额资金投入到项目开发中或者可以归还项目融资，以此降低资金的投入，提高资金的使用效益。（二）税务筹划。税务筹划也是贯穿于房地产开发项目从土地获取到竣工验收整个阶段的关键环节，相关的财务人员也需要重点关注税务筹划环节，主要是因为房地产行业在税务方面涉及的税种较多且税额较大，包括土体获取阶段的契税，项目立项阶段的印花税，开发建设阶段的城镇土地使用税，销售阶段的增值税、企业所得税、附加税、土地增值税和印花税，还有自有阶段的房产税等等，这些都与税务密不可分。在税务筹划环节，对于税种较多的问题，财务人员要在相关的法律法规许可范围内对税负情况进行有效筹划，而如果财务人员没有相应的税务管理水平，则会直接影响房地产项目的收益情况。（三）财务计划及风险防控。做任何事之前，通常都是需要提前规划的，房地产开发项目也不例外，而且其涉及的内容和资金较多，更需要进行提前规划。就土地获取阶段来说，无论是以哪种方式获取土地，都需要进行市场调研、资金流量预计和开发假设等环节对项目的可行性进行分析。同时，做好预算规划也是房地产财务管理中一个重要环节，因为在全盘开发方案阶段，需要在实际情况可研的基础上进行，而全面预算阶段需要对年度预算、季度预算、未来预测预算等方面进行多项工作，其中未来预测预算包括资产负债预计、现金流预计、利润预计、投资支付预计等等，这些方面都需要经过一定的审批程序后方可执行，且执行结束后还需要进行相关的考核工作，所以全盘开发阶段和全面预算阶段的工作都会直接影响企业执行的效果，这便要求了相关的业务部门加以重视，并做好预算规划工作。此外，除了上述的财务计划，对财务风险进行预测也是必不可少的环节，需要对项目可能存在的风险进行预计，并做好相应的防范和控制措施，以此保障项目顺利地开展。

二、房地产财务管理中主要存在的问题

（一）缺乏完善的财务管理制度。目前，在房地产财务管理中，主要存在的问题是其财务管理制度还不够完善，以至于进行财务管理工作时没有有效的管理办法，在资金管理方面难以有效控制，且对于企业自有资本、资金融资等方面的工作难以有效协调，导致房地产财务风险难以有效控制。（二）财务人员风险意识薄弱和素质较低。在房地产财务管理问题中，除了缺乏完善的财务制度之外，其财务管理人员的风险意识也相对较薄弱和素质有待加强。主要是因为企业对财务管理队伍的建设力度不足，缺乏相应的监督管理机制，加之部分财务人员的专业素质方面与实际工作不相匹配，从而难以有效提升企业的财务管理水平。

三、房地产财务管理中关键环节的有效控制措施

（一）完善财务管理制度，提升财务人员综合素质。要想有效提升房地产财务管理水平，首先需要不断完财务管理制度，具体就是要加强对财务部门的监督和管理，明确财务人员的工作责任和义务，同时制定相应的财务事项管理制度，确保财务人员在处理财务事项时有据可依，从而有效规范企业财务管理工作，提升财务管理水平。此外，也要注重加强财务管理队伍的建设，通过开展相关的培训工作，增强财务人员的风险意识，提升财务人员的专业知识和技能，并且要完善相应的激励机制和奖惩制度，充分调动财务人员的工作积极性和热情，以此提升企业财务管理工作的效率。（二）加强财务资金管理。资金管理是房地产财务管中的关键环节，而在这一环节中主要包括融资、投资和效益产出等方面，这些方面都是企业资金管理环节中重点关注的内容，也是难度较大的工作。对此，企业需要不断完善融资体系，扩宽融资渠道，加强资金预算管理，以此提高资金的使用效益。具体可以从以下几个方面进行：第一，在融资渠道方面，除了债券融资之外，可以考虑采用股权融资的方式进行，以此降低企业资金压力；第二，建设科学合理的资金管理体系，并且要在国家相关的法律法规下不断规范资金管理体系，包括制度制定、投资计划、投资失误的有效控制，以此确保融资和投资活动的安全性，确保资金的合理利用；第三，由于房地产开发项目受到外界因素的影响较大，而且资金额投入大、周期长，所以财务部门必须要重视项目资金的预算管理，要定期对项目资金的使用情况进行了解和实时跟踪，对资金使用的全过程进行全面的管控，同时针对资金周转较慢的问题，要重点关注资金回款的速度，确保资金的再次投资使用，提升资金的使用效率，从而缓解企业债务压力。（三）优化税务筹划方案。房地产企业优化税务筹划方案应当在诚信纳税、遵纪守法的原则上进行，并且要在税务筹划的各个环节深刻贯彻这一理念，在税收法律和政策允许的范围内进行税务筹划，以此有效提升企业的竞争力。对此，企业财务管理人员要不断提升自身税务管理水平，对税务筹划方案进行优化，针对项目开发过程中涉及较多税种问题，要重点关注相关的税收优惠政策，最大程度地使用优惠减免政策，从而有效降低企业的资金压力。往往一个房地产开发项目的收益情况会根据所制定的税务筹划方案不同而产生差异，这便要求了财务人员需要具备一定的管理能力和素质，以此做好房地产企业的税务筹划。（四）加强财务计划及风险防控。加强财务计划具体就是要在房地产项目开发过程中的各个环节财务工作进行合理规划，其中最重要的是税务筹划和资金筹划两个环节的工作，对于这两个环节的工作需要通过加强内部控制手段进行有效控制。就资金筹划环节，由于其筹划方式较多，所以也导致了这一环节最容易出现问题，房地产业要想实现有效的资金筹划，就要在制定科学合理的资金方案之上，做好各个方面的分析工作，包括财务管理的影响、收益影响以及后续影响等等，同时也要做好事后的考核工作，以对整个财务计划进行有效的管控，最大程度地降低失误率。而财务风险防控则需要明确财务管理的对象，包括资金周转情况、财务关系、管理目标、管理环境等等方面，总之就是要做好财务管理的基础工作，增强企业财务管理的风险防范能力。

参考文献

［1］陈功银.房地产企业财务风险管控研究［J］.纳税,2018（35）.

［2］陈小玉.浅谈房地产企业财务动态管理模式［J］.财会学习,2018（34）.

［3］武桂芹.浅谈新形势下房地产企业的财务管理控制［J］.经贸实践,2018（24）.

作者:孙娟 单位:合肥冠升置业投资有限公司