上市房企绩效综合评价

本文以因子分析法作为分析工具，选取12项财务数据构建指标体系，以此评价各上市房企的经营绩效。因子分析是通过研究多个变量间相关系数矩阵（或协方差矩阵）的内部依赖关系，找出能综合所有变量的少数几个随机变量，这几个随机变量是不可测量的，通常称为因子。然后，根据相关性的大小把变量分组，使得同组内的变量之间相关性较高，但是不同组的变量相关性较低。各个因子间互不相关，所有变量都可以表示成公因子的线性组合。因子分析的目的就是减少变量的数据，用少数因子代替所有变量去分析整个经济问题。

一、指标体系选取

进行因子分析的第一步是要选取恰当的变量指标。评价指标的数量并不是越多越好，但也不宜过少，关键在于评价指标在评价中所起的作用。应该以“尽量少”的评价指标用于实际评价中，因此，兼顾指标的全面性和代表性是一个非常重要的问题。为了多角度反映样本企业的经营绩效，本文从规模实力、盈利能力、偿债能力、成长能力和运营能力5个方面进行考虑，综合选取评价指标。兼顾到指标的选取原则和数据的可得性，本文根据金融服务网（www.10jqka.com.cn/）提供的基本财务数据，选取12个代表性指标进行分析。反映规模实力的指标，包括资产总计（X1）、主营业务收入（X2）；反映盈利能力的指标，包括净资产收益率（X3）、销售净利润（X4）、投入资本回报率（X5）；反映偿债能力的指标，包括资产负债率（X6）、流动比率（X7）、速动比率（X8）；反映成长能力的指标，包括营业收入增长率（X9）、营业利润增长率（X10）；反映营运能力的指标，包括存货周转率（X11）、总资产周转率（X12）。数据的预处理本文所选取的12项评价指标中有正向指标和适度指标两种。适度指标，包括资产负债率、流动比率和速动比率，而其余均为正向指标。在分析之前，应先将适度指标转换成正向指标。按照国际惯例和我国上市房企的实际情况，资产负债率、流动比率和速动比率的适度值分别为：40%～50%、200%、100%。对于适度指标来说，指标值并非越小越好，也不是越大越好，而是落在某个区间为最佳。

二、因子分析及结果讨论

1.因子分析

本文运用SPSS19.0进行因子分析。通过KMO和Bartlett球形度检验，样本的KMO值为0.525，Bartlett球形度检验的近似卡方统计值为253.027，sig值为0。表明该问题适合做因子分析。通过SPSS软件对原始数据进行实证分析，可以得到变量共同度表。变量共同度，是表示各变量中所含原始信息能被提取的公因子所表示的程度。该值越高，说明所提取的公因子对原始信息的解释度越高；反之，则越低。由表1可知：除了X9之外，其余指标的变量共同度均在85%以上。说明提取出的这几个公因子对各变量的解释能力是较强的。通过对SPSS产生的总方差分析表进行整理，可以得到各因子的方差贡献率和累计方差贡献率（见表2）。SPSS只提取前4个特征根大于1的主成分。F1的方差占有主成分方差的39.653%，将近一半；F2的方差占有主成分方差的20.708%，说明F1和F2是企业绩效因素中的更重要因素。前4个主成分的累计方差贡献率达到87.681%，因此，前4个主成分已足够描述样本企业的经营绩效。从碎石图（见下图）可更加直观地了解哪些是最重要的因子。F1～F4具有较大的特征根，说明这部分因子对企业绩效影响明显；其余因子对应的特征根普遍较小，其影响并不明显。前4个因子的散点位于陡坡上，而后8个因子散点形成了平台，且特征根均小于1。因此，最多考虑前4个公因子即可。进行方差最大旋转后，旋转后的因子载荷矩阵A=（aij）（如表3所示）。因子载荷aij，实际上就是公因子Fi和变量Xj的相关系数，表示Fi对Xj的重要程度。通过这种量化分析，可以更加明确因子的具体含义。因子F1在存货周转率和总资产周转率上的载荷分别为0.968、0.973，明显高于其他变量。所以，因子F1主要代表企业的营运能力；因子F2在净资产收益率、销售净利润、营业收入增长率和总资产增长率上的载荷较高，分别为0.604、0.865、0.632、0.717。说明因子F2主要代表企业的盈利能力和成长能力；因子F3在资产负债率、流动比率上的载荷分别为0.843、0.909，显著大于其他变量。说明F3主要代表企业的偿债能力；因子F4在资产总计、主营业务收入上的载荷分别为0.941、0.964，远大于其他变量的系数。表明因子F4主要代表企业的规模实力。SPSS已经计算出4个公因子的得分，保存在fac_1～fac_4中。4个公因子分别从不同方面反映了样本企业的经营绩效，但单独使用某一公因子并不能对企业绩效做出综合评价。

2.结果讨论

按照以上方法可以得到综合因子得分，并求出各企业的排序。

（1）营运能力方面。冠城大通表现最佳，其F1得分为3.763，远高于分居第二、第三的福星股份、荣盛发展和中天城投（两者得分相同）。运营能力方面的绝佳表现，以及该指标在综合评价中的高比重，为冠城大通在综合评价中拔得头筹奠定了基础。在营运能力方面做的最差的，是首开股份、万通地产和保利地产。

（2）盈利能力和成长能力方面。表现最好的是城投控股，其F2得分为2.502，远超紧随其后的苏宁环球、中天城投、中粮地产。这里值得注意的是，苏宁环球和中天城投在盈利能力和成长能力方面的上佳表现，使得他们在偿债能力、规模实力排名非常靠后的情况下，仍分居综合排名第六、第八。而在盈利能力和成长能力方面表现最差的是云南城投，再加上权重最大的营运能力方面表现也差，综合绩效依旧垫底。

（3）偿债能力方面。表现较好的是城投控股、福星股份、招商地产。虽然在比重最高的营运能力方面排名居中，但在盈利能力、成长能力和偿债能力方面的极佳表现，帮助城投控股稳坐综合排名第二。同样，福星股份在盈利能力和成长能力方面表现几乎垫底，但在其他三方面的优异表现，使其依旧保证了其综合排名第三的位子。而招商地产的情况就不如前两者乐观，尽管在偿债能力和规模实力方面均居第三，但在比重较高的前两项指标排名靠后的情况下，已经无法挽回其在综合排名上的平庸表现。在偿债能力方面垫底的是中天城投，尽管其在规模实力方面表现也几近垫底，但在盈利能力、成长能力以及运营能力方面的良好表现，使得其在综合排名中依旧保持第八名的成绩。

（4）规模实力方面。排名最好的依次为万科A、保利地产和招商地产。然而，值得我们注意的是这三家房企虽然规模庞大，但在综合排名方面却表现不佳，分别位列第十、第十五以及第九，而规模居中甚至于靠后的冠城大通和城投控股在综合排名上表现尚佳。可见，即使在房地产行业资金需求规模如此大的行业，庞大的规模也不一定能够为企业带来良好的经营绩效。综合以上分析，综合得分最高的依次为：冠城大通、城投控股、福星股份，综合得分最低的分别为：云南城投、万通地产以及首开股份。

三、结语

本文通过因子得分，比较样本中上市房企在规模实力、盈利能力、偿债能力、成长能力和运营能力五个方面的差异和优劣，并按照综合得分，分析所选企业的绩效排名，了解该企业在行业中的地位。通过因子得分和综合得分对样本企业进行全面评价，有利于多维度了解企业的发展状况，较为准确地把握企业特点。

作者：姚 佳 钱 莺 单位：宁波大学商学院