住宅房地产开发装修设计管理探析

摘要：文中以某房地产项目为例，阐述了装修设计的相关概念，充分分析了住宅房地产开发的装修设计管理及其应用，以提升住宅房地产产品的竞争力。

关键词：装修设计；住宅房地产开发；设计管理

1装修设计概述

装修设计是根据建筑的使用性质、所处环境和相应标准，应用物质技术手段和建筑设计原理，创造功能合理、舒适优美、满足人们物质和精神生活需要的室内环境。装修设计风格多种多样，大体可分为以下几种：一是现代风格，设计表现手法有使用功能优先的简约设计，或强调品质的轻奢设计；二是复古风格，设计表现手法从早期欧式、中式，到中期的日式、美式，再到近期的新中式和东南亚式；三是前卫风格，有设计表现手法为几何线条构成形式的高技派、也有表现材料质感的纯粹派等［1］。各种风格相互搭配、碰撞能有出人意料的效果。软装设计也是装修设计的一个重要组成部分，所有可移动的室内装饰物品（家具、灯具、挂件、摆设等）可根据不同的装修风格与空间功能进行摆放设置。其已从早期的家具搭配概念超脱出来，形成独立的专业领域。空间环境上可分为公共空间陈设和住宅空间陈设，功能上则分为实用功能和装饰功能［2］。好的软装设计应该既能满足空间功能的需求，又能为整体的装修设计增添更多的人文意境，是装修过程中画龙点睛的部分。装修设计流程，通常是硬装（空间装修）设计先行，软装设计紧接其后，也可以硬装设计与软装设计同时进行［3］。一般包含方案设计、硬装施工图设计、软装清单设计、施工配合、软装布置等步骤。首先对所需设计的室内空间进行梳理，明确功能、风格及成本要求进行方案设计；其次在方案定稿后硬装进入施工图设计、材料样板选样定样；软装进入陈设清单设计、采购；接着提交设计成果并进行设计交底、图纸会审、施工配合阶段，硬装完成后进行软装陈设布置；整体装修完工后进行验收。

2住宅房地产开发的装修设计管理

装修设计管理涉及项目开发的多个环节与阶段，是住宅房地产开发设计管理工作中的重点。只有从全过程、多角度进行管理与监督，做好充分的分析准备、严格的设计审查、紧密的施工配合等多个方面的管理工作，才能使设计方案更加合理，提供更完善的装修施工指导，达到更完美的产品呈现效果。装修设计管理可根据开发的先后顺序，设计施工的工序分为前期、中期、后期三个阶段［4］。前期为设计方向阶段，依据产品的营销策划定位，结合产品的整体建筑设计风格，明确装修设计理念、风格。再根据开发周期需求确定设计内容、设计范围，如：产品推广阶段按营销及展示需要设置售楼处、样板房等，进行相应的装修设计；产品呈现阶段根据项目的定位及档次在入户大堂、标准层电梯厅、地下室电梯厅、精装房产品、会所、架空层及地下车库等区域进行分级考虑，进行装修设计。中期为成果完善阶段，在明确不同装修空间及功能需求后，结合开发时间节点要求、呈现效果要求及成本控制要求开展设计工作，期间严格按照这三个要求进行设计管理：首先把控设计方案,按设计任务指引设计单位提交概念设计方案并及时组织内部讨论，沟通反馈意见完成方案设计；接下来以方案为依据，与成本部门、装修设计单位及与装修相关联的其他设计专业共同研讨分析可行性与工艺，在保证效果的前提下，明确主要材料与施工做法进行施工图设计，准备材料设计样板，软装设计还需要考虑采购便利性及施工成型的可行性；再将完善后的设计成果（方案效果图、施工图、设计样板等）有效传达给工程管理部门及施工单位，同时开展设计交底工作，由设计管理部门组织各方，针对图纸答疑、相关专业交叉施工技术处理进行说明、提出建议、确认设计样板等。后期为效果呈现阶段，就是按图施工，但过程中不仅要求施工单位配合高效，工程管理监督落实到位，更要求其他各相关专业单位与设计管理全程跟进，及时反应处理相关问题。期间设计管理的具体工作有：施工样板与设计样板的复核确认、主要材料进场的把关、施工技术的明确、设计变更及工程签证的传达与回复、软装硬装的衔接协调处理、软装的摆设安装布置及整体完工后的验收竣工配合等。只有所有相关专业单位在施工过程的各个环节有效沟通、落实到位，才能将设计效果完美地呈现出来。

3实际住宅房地产开发装修设计管理的应用

3.1项目概况

以广东汕头某住宅房地产售楼处装修设计管理为例，该项目为总装修面积约3000m2的二层建筑，其中包含销售公共空间约2700m2和2套样板房约300m2。

3.2装修设计管理内容

（1）明确产品定位及功能需求。该售楼处主要展示销售的住宅产品的主要客户群体为本地中高端改善型的事业单位公务员、从业精英及经商人士，文化水平与经济条件较好，对空间品质有较高的要求，因此整体项目建筑风格为较能体现档次与内涵的亚洲新中式风格，售楼处装修设计风格相应地也明确为新中式风格；住宅产品面积段以120~160m2的中大户型为主，2套样板房选取135m2、165m2两个产品，装修设计风格按空间大小明确为现代轻奢和新中式两个风格。功能上结合建筑的空间关系与营销需求，一层设置为营销展厅，内容包括：门厅、城市展厅、沙盘展示区、洽谈区、VIP室、签约室等；二层设置为样板房展示区，内容包括：两套展示样板房、客户休憩区、营销办公区等。（2）设计成果把控。结合成本控制装修造价（含软装）按一层、二层公共区域5000元/m2、样板房6000元/m2进行设计。公共区域及165m2样板房方案设计理念以汕头“山海潮汕”为主题，通过现代空间构成与潮汕文化的“正统、理旭、庄重、包容”理念形成强烈的对比。硬装结合当地传统的木雕、抽纱、潮绣等工艺，利用木料、石材、夹绢玻璃等材质进行设计，软装同样以“水石相应、礼秩有序”为主题，将浅咖色作为基色，选用相应材质的现代中式家具与配饰搭配；135m2样板房方案设计理念为“品质生活、闲适轻奢”，通过现代的设计手法有效利用空间，硬装主材为玻璃、瓷砖、壁纸等，软装以白色作为基色，以皮质、金属、布艺的家具配饰为主，提升轻奢感。整体装修设计方案的效果较好，与产品定位较匹配［1］。（3）施工效果把控。装修施工单位正式进场前，强调效果及施工做法要求，督促其对施工图纸内不明做法进行明确，并对影响效果和造价的主要装饰材料进行定样优化。如地面石材设计为特斯拉黑大理石，使用面积大、材质纹理要求高，需组织设计单位与施工单位一起进行选料及排版拼版编号，施工做到按号铺贴，以保证效果；按设计功能空间的主次关系及使用频率进行地面材质调配，停留人数较多、走动较频繁的主要空间，如：大堂区、洽谈区等，以高档石材为主，停留人数不多但走动较频繁的空间，如：公共通道区、卫生间等，以中高档瓷砖为主，内部使用基本不对外开放的后勤空间如营销办公区、保洁区等，以易清理维护的普通瓷砖为主；木饰面均为胡桃木，根据不同使用位置采用不同板材，墙面、木雕等采用实木材质提升品质，吊顶、踢脚等采用复合板材节约成本。施工过程中若遇到设计相关问题，要严格按照效果、工期、成本的要求，迅速反馈，落实处理。硬装与软装工作紧密衔接，软装设计根据整体的装修效果，结合成本控制的要求进行设计优化后确定方案，接着软装施工单位按方案准备各项软装材料，如：灯具、家具、摆设等，并在硬装施工期间，根据工序进行软装的灯具管线安装、大件预埋件，在硬装整体施工基本完成后进行软装灯具及雕塑等大件安装，调试整体装修灯光效果。紧接着开始软装家具、摆设的布置，要以整体装修设计方案为依据，成型硬装效果为基础，根据实际营销功能需求进行合理优化布置，同时做好相应的成品保护。

4结语

随着我国经济迅速发展，房地产开发竞争日益加剧，需要对装修设计管理给予重点关注，具有产品优势才能得到全面发挥，在营造良好生活居住环境的同时，全面提升房地产企业的市场竞争力。

参考文献

［1］刘飞.房地产住宅精装修设计的管理分析［J］.中国房地产业，2020（28）：89.

［2］龚婷.浅析房地产住宅精装修设计的管理［J］.四川水泥，2019（9）：62.

［3］胡素兰.住宅精装修项目设计与成本管理控制研究［J］.企业改革与管理，2018（8）：180，182.

［4］张哲源.住宅精装修的设计管理［J］.四川水泥，2015（3）：135-135.

作者:吕勋 单位:中交（汕头市）城市开发有限公司