营改增对房地产企业会计核算的影响

摘要：本篇文章首先对“营改增”政策下房地产企业会计核算改变情况进行阐述，从成本核算、效益核算、纳税成本三个方面，对“营改增”政策对房地产企业会计核算的影响进行解析，并以此为依据，提出“营改增”政策下房地产企业会计核算的优化对策。

关键词：“营改增”；房地产企业；会计核算

“营改增”政策作为我国税务改革中的重要内容，和营业税进行比较，在本质上存在明显差异，增值税主要是根据对流通环节进行征税，同时数额从营业收入更改成增值额。通过实施“营改增”政策，能够有效防止之前征税中存在的重复纳税现象。该征税方式的改革促进了各个产业之间税收抵扣联的完善性提高。站在税收角度来说，其能够减少企业税务压力，对企业今后发展起到了重要意义。下面，本文将进一步阐述和分析“营改增”政策对房地产企业会计核算的影响。

一、“营改增”政策下房地产企业会计核算改变情况

（一）会计科目

在没有实施“营改增”政策之前，房地产企业贷方记为“应交税费——应交营业税”，仅仅设定了一个二级科目，“应交税费——应交营业税”，在会计核算方面较为简便。随着“营改增”政策的全面落实，房地产企业在进行增值税缴纳过程中，需要对采购材料分配、验收计价等内容进行会计核算，并实现税金核算的具体性。另外，增值税核算方式更加烦琐，同时设定了多个二级科目及三级科目，例如“：进项税额”“、销项税额”“、已交税金”“、出口退税”等。

（二）核算原则

在没有实现税务改革之前，房地产企业缴纳的营业税包含在价内税范畴内，而当前实施的增值税包含在价外税范畴内。增值税不可向营业税那样会给房地产企业损益带来直接影响，而是在资产负债表中进行展现。增值税税金实质在于由采购方承担，实现了价税分离，这样可以防止重复纳税现象出现。

（三）账务处理

房地产企业在没有实施“营改增”政策之前，缴纳的税金一般是根据计税依据进行核算，而税务改革之后需要根据“购进扣税法”进行核算。并且，在税务改革之后，企业会计账目设定及财务处理更加烦琐。要想减少纳税成本投放，企业会计工作人员需要对“营改增”政策内容有所了解，根据会计基本标准，保证税务会计处理的合理性，提升房地产企业会计核算质量。

二、“营改增”政策对房地产企业会计核算的影响

（一）成本核算

在没有实施“营改增”政策之前，税前范畴中涉及了对房地产成本核算内容。因此，在支付过程中，其实际成本通常以进项税额为主。但是，随着税务改革逐渐深入，企业成本核算需要在销项税额及进项税额抵扣之后实现，因此在支付环节中的增值税额支付数量增加。所以，房地产企业在进行成本核算时，不能对成本加以科学分配，导致票控难度逐渐加大。

（二）效益核算

房地产企业在开展现金流量及效益核算工作时，因为现金流量自身不具备较强的平稳性，再加上房地产企业现金流量和税务之间呈现出反比关系，因此，房地产企业需要把成本和收益当作企业整体效益。在没有执行“营改增”政策以前，房地产企业受到营业税的影响，在资金流动性方面比较小。但是随着“营改增”政策的执行，一般企业基于完工率的情况下，明确经济效益并进行税务缴纳，因此针对房地产企业来说，经济效益影响较深，需要提升现金流量。

（三）纳税成本

在“营改增”政策改革之后，房地产企业成本中将会存在诸多大规模材料，零散材料不具备获取增值税专用发票的资格，因此，企业税负逐渐提升。并且，在开展施工工作时，施工过程中的部分材料需要根据6%的税率实现抵扣。如果企业销项税额高于进项税额，可以有效提升企业纳税成本。此外，在没有实现税务改革以前，企业营业税税率是5%，而实施“营改增”政策以后，企业税额发生了改变，结合当前销项税额和进项税额之间差额当作基本实现税额抵扣，也就是房地产企业销售过程中定格增值部分需要纳税，并根据11%税率缴纳。

三、“营改增”政策下房地产企业会计核算的优化对策

（一）完善房地产企业会计核算政策

从目前情况来说，房地产企业在会计核算过程中存在诸多问题，这些问题的出现主要是由于相关政策不全面导致，这给实际工作开展增添了难度。部分不同处理方式，将会给房地产企业效益及税负方面带来直接影响，同时加剧财务工作人员工作强度。因此，希望政府部门可以从顶层入手建设对应的会计核算政策，明确相关定义和会计核算方式，优化房地产企业会计核算政策。例如，进一步明确土地增值税纳税收入不含税含义；增值税销项税额抵扣是以冲减成本为主，还是以计入“营业外收入”或“其他收益”为主。

（二）加强全面“营改增”会计核算政策宣传

在“营改增”背景下，给房地产企业会计核算方式方面带来了一定影响，不但需要给房地产企业会计工作人员提出了一定考验，同时也给税务部门增添了挑战。纳税人和对税务政策认识过于片面，将会导致一系列征税问题出现，给社会稳定发展带来直接影响。所以，税务部门需要加大对税务人员及房地产企业会计人员专业培训力度，定期对现有的税务政策进行宣传，便于引导房地产企业更好的应对税务改革造成的影响，促进房地产企业正确开展纳税筹划工作，不可出现偷税漏税等违法现象。

（三）优化企业自身的会计核算体系

会计核算作为财务工作中不可或缺的一部分，针对房地产企业来说，为了实现自身的稳定发展，就要做好财务工作，加强税收筹划，建设完善的会计核算体系。首先，应该加强职工对“营改增”政策相关内容及法律政策的学习，设定规范的“营改增”会计科目，结合企业实际情况及需求，建设规范的会计核算体系。其次，在此情况下，优化企业业务流程，及时找出和明确管理要点，重点实现对抵扣进项税额成本的梳理，之后加强对会计核算流程的控制，根据房地产项目运营流程进行核算，保证会计核算结果的合理性和真实性。最后，针对出现争议的现象，应该根据企业实际情况，选择对应的会计核算方式，实现房地产企业会计核算工作顺利进行。

（四）提高企业的资金管理水平

房地产企业在开展开发项目时，将会投放大量资金，保证充足资金流对其今后发展起到了重要作用。随着“营改增”政策的全面落实，房地产企业将会面临进项税额和销项税额发生时间不统一的状况，造成现金流的断裂。因此，提升企业资金管理水平是非常必要的。首先，要想确保企业具备充足的资金流应对各种问题，房地产企业需要采用多种融资方式进行融资，例如银行贷款、信托融资等。其次，房地产企业需要适当的建设合理的付款审批体系，对项目开发建设环节中各项大规模支出环节高度注重，明确付款需求和时间点。最后，合理规范房地产项目建设时间及产品采购时间等，降低进项税额和销项税额发生时间不统一现象出现。

四、结语

综上所述，在“营改增”背景下，将会给房地产企业会计核算工作带来一定影响。所以，结合“营改增”政策给企业会计核算造成影响因素的分析，提出对应的优化对策，在提升房地产企业整体效益的同时，实现科学税收筹划，减少税务成本投放，实现税后企业效益最大化，从而实现房地产企业健康发展。

参考文献

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作者：韩少军 单位：朔州美运家园房地产有限公司