物业管理企业财务内部控制加强思考

摘要：近年来国民经济的增长促进了人们生活水平的提升，房地产行业在其中得以迅猛发展，并带动了物业管理行业的进步与发展。从某种意义上来讲，物业管理的服务质量与服务水平，是物业管理企业在未来市场博弈中赖以生存的根本保障。而我国物业管理企业在近年来的业务拓展中，其财务内部控制问题逐渐暴露，对于企业的市场竞争力有着极大的抑制作用。对此，本文从物业管理企业的财务内控意义开始阐述，并分析现状，提出相应的策略。

关键词：国民经济；生活水平；物业管理；财务内部控制

引言

随着国内房地产行业的快速发展，物业管理企业的发展速度与日俱增，同时物业管理企业的发展规模扩大，企业的管理难度增加，传统的管理模式已经难以满足当前企业的发展需求。财务内部控制对企业的发展具有重要意义，而现阶段部分物业管理企业的财务内部控制仍然存在较多的问题，因此物业管理企业应当加强财务内部控制，构建完善的财务内部控制体系，提升企业的财务内部控制水平。

一、财务内部控制对于物业管理企业的意义

众所周知，物业管理企业为房地产的物业管理进行服务，尤其是在物业管理费用的工作中，其服务质量与水平关系到房地产企业的口碑，更关系到物业管理企业的市场竞争力。因此，建立一套完善的财务内部控制体系，对于物业管理企业在实际工作中的良好运作有着不可或缺的作用。根据我国物业管理企业的相关准则文件所述，财务内部控制对于物业管理企业的要求，不外乎如下五点。其一，物业管理企业的财务工作与业务工作、采购工作必须要职责分明、区别对待，尤其是在采购工作中，要经由严格的审批手续后方可进行采购；其二，企业资金的应用，不仅要有着完善的预算管理体系，同时还要在其中实施监督机制，确保相互监督、共同制约[1]，防范贪污行为的滋生；其三，库存物资不仅要做到与账面符合，同时在采购、出库环节中必须经由审批，更要对其有着定期盘点的制度体系，保障物资财产的规范化应用，共同促进物业管理企业财务内部控制体系的完善；其四，财务内部控制能够保障物业管理企业财务管理质量得到有效提升，为物业管理企业的财务管理工作夯实基础，财务内部控制能够严格规范、约束物业管理企业的财务活动，对财务活动的全过程进行有效控制，及时发现物业管理企业经营管理存在的问题，及时采取有效措施进行改进，提升企业财务活动的有效性；其五，财务内部控制是企业内部控制管理中的重要组成部分，物业管理企业通过财务内部控制能够有效识别和防范企业的财务风险，尽可能从源头上解决风险，避免风险给物业管理企业造成较大的不利影响。

二、物业管理企业的财务内部控制现状分析

我国政府在近年来对物业管理企业的运作提供了大量的规定文件，其中不乏对于企业内部的财务管理规定，但是仍旧有许多物业管理企业在财务管理中存在的问题越来越多，从总体上来看，其财务内部控制现状有如下五点：

（一）缺乏对财务内部控制的重视意识现如今的大多数物业管理企业内部都设有内部控制体系，但是能够真正将内部控制体系如实规范地落实在企业财务管理工作中的案例却是少之又少。主要在于企业的领导管理层对于内部控制的重视意识十分缺乏，企业的管理层忽视财务内部控制体系建设，未能明确财务内部控制对企业发展的重要意义，而且认为财务内部控制体系的建立犹如食之无味、弃之可惜的“鸡肋”，同时在企业现有的内部控制制度对财务内控体系的建设缺少相应的约束内容，对具体的建设过程缺少奖惩考核机制，导致员工对财务内部控制体系建设的重视程度较低，在日常经营管理过程中无法积极配合财务内部控制体系建设和财务内部控制管理，而且企业管理层人员对财务内部控制体系的态度直接影响企业其他员工对财务内部控制的态度。此外，还有很多企业针对员工的业务能力与思想水平没有对应的培训体系，导致财务内部控制体系的建立徒有其表。

（二）企业的资金管理缺乏规范完善性从现阶段部分物业管理企业的资金管理环节来看，往往管理力度与资金能力都十分欠缺，同时在一定程度上影响着物业管理企业整体水平的有效提升。要知道，资金能力的强弱对于企业的运转有着极大的影响，小型物业管理企业由于注册资本较少，且缺乏不动产抵押，在银行的贷款能力十分低，很容易在物业管理的成本支出中出现捉襟见肘的局面，极其不利于物业管理企业的稳健发展。

（三）财务工作人员难以胜任管理工作对于物业管理企业的财务工作人员来讲，不仅需要具备扎实的业务水平与知识结构，同时还要具备足够丰富的工作经验，并且要对自身有着较强的严格要求，工作环节要按章行事，不容易被利益所蒙蔽。而现如今部分财务工作人员身上暴露出来的问题却十分明显，比如在财务内部控制的工作中，无法完成财务内部控制的基本要求[2]，同时在纪律方面存在着较多目无法纪的现象，更有甚者的舞弊之风极为严重，严重侵害着物业管理企业的根本利益。

（四）审计监督体系缺乏落实与健全性在大多数物业管理企业的财务管理中来看，缺乏健全的审计监督体系的现象十分普遍，尤其是对于内部控制的监督效能极为低下，很难保障内部控制的根本落实。部分物业管理企业因为在内部控制体系的构建中严重缺乏应有的考核监督机制，在一定程度上影响着员工在内部控制工作中的积极性，甚至一些物业管理企业连基本的内部控制管理部门都没有进行设立，更没有在其中建立审计部门与审计制度，这就对于企业在资源分配与协调方面产生着较多的负面影响。

（五）物业管理企业收费标准不够合理对于物业管理企业来讲，从房地产的物业管理工作中获取的物业管理费是企业的主要经济来源，很多企业的财务部门在物业管理费用的设立中存在较多的不合理性，同时在收取费用中仍旧应用传统的收付实现制进行结算，很难将真实、客观的收取费用得以记录，这就导致物业管理企业在利润收入方面存在着较多的弊病，也同样影响着众多业主对于物业管理企业的印象。

三、加强物业管理企业财务内部控制的对策

（一）加强财务部门管理，重视财务内部控制要加强企业管理财务内部控制，必须要形成企业从上至下对财务内部控制的意识得以有效提升。尤其是针对很多开发商来讲，在招标之际，必须要严格按照招标要求去招标，不断提高对于物业管理企业的招标要求，促进物业管理企业对于自身的严格要求，同时也能够使企业领导管理层逐渐重视自身的财务内部控制，确保财务部门工作得以规范完成。此外，还要从中不断开展企业上上下下的思想教育，不断提高每一个人的思想水平，促进物业管理企业的财务团队水平进步与发展。

（二）完善资金管理制度，促进管理的规范性由于资金管理环节在物业管理企业的正常工作体系中占据着举足轻重的地位，企业必须要先从完善其资金管理制度开始做起，不仅要能够确保物业管理服务的质量得到有效提升，还要逐渐提升物业管理服务范围，提高资金收入。同时在正常的物业管理工作中增设多种业务拓展，比如家电维修或者便民服务，不仅能够提高物业管理的人性化，更能够在有偿服务中提升资金来源。在资金管理中必须要确保资金的合理分配，确保资金得以规范应用，最大化减少财务问题的出现。

（三）注重人才培养体系，不断提高人才素质对于任何企业来讲，人才是发展根本之道，也是企业立足于经济环境中的根本。企业在“用人”之际，还要注重“育人”，在其中建立科学的培训体系，不断提高每一位员工的业务水平，同时还要保证财务的专业知识与技能得到有效提升，不仅能够促进企业团队整体水平的上升，还能够不断提高企业物业管理服务质量；针对那些屡劝不听、屡教不改的员工，首先要进行合理交流沟通，提高思想教育，然后针对视察情况进行合理处置，确保企业人才团队的整体水平得到有效改善。

（四）加强审计监督机制，促进内部监督作用在物业管理企业财务内部控制体系的建设中，还要在其中建立审计监督部门，同时要保证审计监督部门的独立性和权威性，将审计部门在企业职能部门中的层级进行提升，确保审计监督部门能够有效发挥审计监督职能，为企业管理层人员反馈准确的审计监督结果。物业管理企业不仅要在审计监督人员的聘用中提高聘用标准，严格进行考察，保障真正的高素质、专业性的人才得以开展审计监督工作，提高审计监督质量，能够在审计监督机制的建立中逐渐与内部控制体系部门形成相互制约的局面，共同促进企业内控工作与资源协调分配的有序开展[3]。

（五）制定合理收费标准，提升业主的满意度为了能够进一步促进物业管理企业财务内控工作的稳健发展，不仅要将工作重心放置在其物业管理质量上，还要对于物业管理成本系统的建立制定严格的标准[4]。首先要明确收费标准、合理进行收费，对于部分定价较为困难的业务收费标准制定，要根据成本的支出进行参考，同时在各个流程环节中逐渐确定合理的收费标准，让业主们明明白白消费，让企业踏踏实实服务，促进业主对物业管理企业的整体印象的提升，对于企业的发展具有一定的推动作用。

结语

总之，针对现如今我国多数地区的物业管理企业口碑较差、发展参差不齐的乱象，同时结合该新生服务行业的发展现状来看，要想在激烈的市场博弈之中站稳脚跟，加强企业财务内部控制，促进物业管理服务水平的整体提升，促进物业管理企业市场竞争力的稳健发展，就具有一定的必然性要求。对此，企业必须要合理根据发展现状进行分析，不断改善其问题所在，共同促进健全的财务内部控制体系得到落实，对于物业管理企业的发展有着举足轻重的意义所在。

参考文献

[1]汪雯.新时期物业管理企业的内部会计控制分析[J].企业改革与管理，2019（18）：167+196.

[2]胡文智.浅析物业管理企业财务内部控制对策[J].财经界（学术版），2019（11）：101–102.

[3]许慧灵.物业管理企业财务内部控制分析[J].管理观察，2019（11）：16–18.

[4]徐晓敬.浅谈物业管理公司内部控制相关问题[J].中国国际财经（中英文），2017（23）：90–91.

作者：王慧 单位：扬州市城建资产经营管理有限责任公司