谈物业管理区域划分标准

我国小区规模普遍较大，一个小区分期建设，有各自单独的区域且包含众多物业类型的现象十分常见，关于物业管理区域划分的争议也因此频繁发生。物业管理区域的划分直接影响到小区业主所享有的权利范围以及小区的实际治理情况，如何正确认识其划分依据与标准对物业服务企业和业主来说都意义重大。鉴于此，本律师将从不同法院对同一小区物业管理区域的划分给出不同认定结果的两则案例出发，来对该问题进行分析与讨论。

律师分析：

通过上述两个案例可以看到，两个法院之所以会对同一小区的物业管理区域划分给出不同的认定结果，关键原因在于，案例一中的法院直接根据小区的临时管理规约中对物业管理区域所作的约定进行判断，而案例二中的法院则依据《哈尔滨市物业管理条例》的相关规定，从小区的规划设计以及是否可以自由通行的角度来进行判断。针对如何确定物业管理区域的划分，本律师根据自身理解分析如下：首先需要厘清两个问题，一是物业管理区域由谁负责划分，二是物业管理区域的划分标准为何。《物业管理条例》第九条规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”国务院在《物业管理条例》中并未明确规定负责物业管理区域划分的主体以及具体的划分标准，而是将制定具体实施办法的权力授予给了地方。

关于物业管理区域划分的职责探讨

考察各地关于物业管理的相关规定，不难发现，目前我国各地基本上都规定由房地产行政主管部门负责物业管理区域的划分或是对其进行核准，一般的流程设定为建设单位在出售房屋前，向当地房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，主管部门在规定时间内进行划分或核定。如《四川省物业管理条例》第八条规定，“县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域”；《上海市住宅物业管理规定》第九条规定，“区房屋行政管理部门负责核定物业管理区域”。在得到行政主管部门划分或核准的结果之后，建设单位在房屋出售时，应通过图纸、合同约定等方式向买受人明确物业管理区域的具体范围。如《江苏省物业管理条例》第八条规定，“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。”若有小区尚未进行物业管理区域的划分或是根据实际需求需要重新调整物业管理区域的，根据目前各地的规定负责划分的权力主体也仍然是房地产行政主管部门。基于此，物业管理区域的划分应由当地行政主管部门进行认定，属于行政部门的职责范围，法院不应在处理民事纠纷案件中自行就该问题做出判断。如果相关当事人对行政主管部门的划分有异议的，可向法院提起行政诉讼，在行政诉讼的程序中再由法院来审查其划分行为的合理性。

关于物业管理区域划分的标准探讨

关于物业管理区域的划分标准，各地在《物业管理条例》中提到的“共用设施设备、建筑物规模、社区建设”等因素的基础之上，对划分时需要考虑的事项予以进一步的细化和补充，总体上都要求主管部门从便于管理服务和方便业主生活的角度出发来进行划分。在确定物业管理区域时应该综合考量小区的建设情况、建筑物规模、共用设施设备的管理与维护、社区布局等多方面的因素，如果配套共用设施设备的使用、管理和维护不能分割的，即使可以成为独立、封闭的区域，也不宜划分为多个物业管理区域。以本文提到的两个案件为例，据了解该小区的高层区与别墅区并未单独配置物业管理用房，从实际管理与业主生活便利的角度出发也不宜分成两个物业管理区域。同时该小区的规划指标，如容积率、绿化率、车位配比都是按照一个小区进行整体配比的，如果人为的将其分开，会导致部分业主不能按照原规划享受小区的配套公共设施设备，有失公平。从划分标准来看，物业管理区域的确定属于现实中比较复杂的问题，涉及到小区配套指标、公共设施设备是否能分开管理、维护等专业性问题的判断，也应当由掌握专业知识与技能的行政主管部门来进行认定，不宜由法院进行主观判断。

对两个法院不同裁判思路的探讨

具体到上述两个案例来看，在处理此类对是否为同一物业管理区域有争议的纠纷案件时，应当以行政主管部门的划分或核准结果为依据来进行判断。案例中的两个法院均想从涉案小区的高层区与别墅区同属一个物业管理区域，还是两个单独的物业管理区域入手，以此来论证物业服务企业为高层业主发放通行卡，让其进出别墅区的行为是否合理。《哈尔滨市物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸，向区、县（市）物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。区、县（市）物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位。”根据该规定，当地物业管理区域的划分由区、县（市）物业行政主管部门负责，但前述两法院在进行认定时均未就当地物业管理行政主管部门对涉案小区物业管理区域的划分结果进行调查与核实，反而是依据小区的临时管理规约以及《哈尔滨市物业管理条例》中明确的划分标准自行作出判断，裁判思路的合理性值得商榷。案例一中法院提到的涉案小区临时管理规约虽然对物业管理区域的具体范围作出了约定，但法院仍应进一步去求证该约定是否与物业管理行政主管部门根据开发商的申请所给出的最终划分结果一致再作结论。案例二中法院同样也忽略了当地划分物业管理区域的职权应由物业管理行政主管部门行使，法院在认定相关事实时应当以主管部门所作的划分为依据，而不是由主审法官去进行主观判断。同时该案法院简单的以高层区与别墅区在图纸上用围墙隔开，现实中也可以做到独立出行，就认定此二区域为不同的物业管理区域，缺乏一定的合理性，未对建筑物规模、共有设施设备的使用、管理等其他重要因素予以综合考虑。据了解，涉案小区的高层区与别墅区仅用栅栏隔开，也未配备各自单独的物业管理用房，而且其他的共用设施设备也是将其视为一个整体进行布置和配备的，无法满足高层区的住户或是别墅区的住户独立进行使用，根据相关划分标准，认定属同一物业管理区域更为恰当。综上所述，根据目前我国的相关规定物业管理区域的划分由各地具体授权的行政主管部门负责，所作的划分应综合考虑小区的建设情况、建筑物规模、共用设施设备的管理与维护等方面的因素，如果在实务中遇到对是否属于同一物业管理区域存在争议的情况，应当以前述行政主管部门的划分或核准结果为判断依据。

作者：宋安成 卫依娜 单位：上海市锦天城律师事务所高级合伙人