集体土地租赁合同精选(九篇)

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第1篇：集体土地租赁合同范文

第二条国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

第三条凡本县范围内未办理土地出让手续以划拨方式取得土地使用权的单位和个人，具有以下情形之一者，应当缴纳土地年租金：

（一）以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物出租进行经营的；

（二）改变划拨土地的批准用途与性质，以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物由本单位进行经营的；

（三）在划拨土地的地下建筑物内进行经营的；

（四）对机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第四条土地使用者在本办法公布后一个月内，持下列资料和有效证件到县国土资源局签订土地租赁合同，办理土地租赁手续。

（一）申请书；

（二）《国有土地使用证》或《建设用地批准书》及其他用地批准文件；

（三）法定代表人证明或委托人的委托书；

（四）土地使用状况及有关协议合同资料。

第五条土地租赁合同应确定土地使用权租赁地块的位置、范围、面积、用途、租用年限、租金标准、缴纳方式及违约责任等。土地租赁合同实行3年一签，期满后重新签订。

第六条土地租金标准根据不同地段、不同用途确定。租金标准随着社会经济发展和物价水平的变化，每3年调整一次。具体调整方案由县国土资源局、县发改物价局、县财政局拟定，报县政府批准执行。

第七条土地租金按年度缴纳，第一年在签订土地租赁合同时缴纳，其他年度的缴纳时间原则上为本年的月日前。逾期不缴纳的，可处应交款额10%以下的罚款。

第八条收取土地租金应使用财政部门统一印刷的专用收据，全额上缴财政，用于城市基础建设和土地开发。

第九条按本办法办理土地租赁手续的，其土地使用权不得擅自转让、抵押，如需抵押，须经县有关职能部门办理抵押登记手续；如需转让，经批准不办理出让手续的，受让方须与县国土资源局重新签订土地租赁合同，继续缴纳土地租金。

第十条以集体土地使用权连同地上建筑物和其他附着物出租和经营的，参照本办法管理。其收取的土地租金，50%上交县财政，50%留给土地所有者。

第十一条租赁合同签订或决定送达后，征收人员应及时催缴年租金，经多次催缴，仍未足额缴纳的，可以申请人民法院强制执行；也可协调财政主管部门直接从应缴纳人的账户中划转应缴土地年租金。

第2篇：集体土地租赁合同范文

出租方：___________________________(以下简称甲方)

承租方：___________________________(以下简称乙方)

根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第一条　甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________(详见《土地使用证》附件)，面积为_________平方米(合_________亩)，其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

第二条　本合同项下出租地块用途为_________。乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。

第三条　本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四条　本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

第五条　在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

第六条　土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______。租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

第七条　乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。

第八条　乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

第九条　乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

第十条　土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________国土资源局向乙方发出书面处置通知。

租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。

第十一条　乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

第十二条　依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经_________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

第十三条　本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院起诉。

第十四条　本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

第十五条　本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。

第十六条　本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。

第十七条　本合同于______年_____月_____日在__________________签订。

甲方(盖章)：_____________ 　 乙方(盖章)：____________

代表(签字)：_____________　 代表(签字)：____________

联系地址：_________________联系地址：________________

邮政编码：_________________邮政编码：________________

联系电话：_________________联系电话：________________

电传：_____________________电传：____________________

开户银行：_________________　 开户银行：________________

第3篇：集体土地租赁合同范文

（一）被兼并煤矿产权关系不清带来的风险。产权的问题是煤矿企业兼并重组工作中最核心的，也是较为复杂的法律问题之一。目前，煤矿的主要产权形式为国有煤矿、集体煤矿及以自然人或法人为股东的有限责任公司，上述产权形式的确认依据主要是会计师事务所出具验资报告和工商局发的营业执照及工商备案档案。还有一种联营煤矿，主要是两个及两个以上相同或不同所有制性质的企业法人或事业单位法人，按自愿、平等、互利的原则，共同投资组成的经济组织。联营煤矿比较复杂，主要包括有国有联营煤矿、集体联营煤矿、国有与集体联营煤矿和其他联营煤矿。认定其为联营煤矿的主要依据为其营业执照和联营协议。

实践中，对兼并重组的基础交易进行尽职调查时，我们发现，煤矿的实际投资人往往与工商登记的不一致，隐名投资人与名义投资人的关系等等问题。

此外，更要注意以承包方式转让煤矿采矿权无效。《矿业权出让转让管理暂行规定》第三十八条明确规定“采矿权人不得将采矿权以承包等方式转给他人开采经营”。实践中，许多合同虽然名为煤矿承包经营合同，但实质却是煤矿采矿权转让合同，当然这种承包合同应当是自始无效的，其经营权也不受法律保护。如果一旦发包人反悔，就可以依照国家法律来主张承包合同无效，收回煤矿经营权。由于承包合同无效，导致以后的一系列行为无效。

（二）不同交易方式引发的风险。目前进行的煤矿兼并重组，主要方式是资产收购与股权收购。两者在适用条件、涉及的主客体、负债风险、税收及对第三方权益的影响方面均有不同，特别是在对第三方权益的影响方面，我们要特别注意。如股权收购中，影响最大的是被收购公司的其他股东。根据《公司法》的规定，对于股权转让必须有过半数的股东同意并且其他股东有优先受让权。资产收购中，影响最大的是对该资产享有某种权利的人，如担保人、抵押权人、知识产权人、租赁权人。对于这些财产的转让，必须得到相关权利人的同意，或者必须履行对相关权利人的义务等等问题，在收购过程中必须要注意，否则可能导致收购协议的无效或权利人主张权利增加相关费用。

（三）债务承担的法律风险。根据相关法律规定及司法解释，原企业的债务应由兼并重组后的企业承担，因此，原企业的债权人有权向重组后的企业追讨债务。在兼并重组过程中，即使兼并方与被兼并方达成由被兼并方偿还债务的协议，但该协议只有经原企业债权人认可才发生法律效力，否则，债权人仍然可以向兼并重组后的企业主张债权。因此，转让方原债权债务约定由资产转让人承担，如果未经原债权人同意，存在不能对抗第三人及原债权人的法律风险。

另外，一些煤矿企业财务管理不规范，很多债务往往不能在企业报表和账目上得到真实的反映，如有的煤矿在矿井建设中打的白条等。对于这种潜在债务，兼并方往往很难了解到，一旦债权人主张债权时，兼并重组后的企业可能要承担偿还债务的义务。

（四）资产收购中土地、房屋、大型机器设备等产权不规范的法律风险。合法的企业用地一般包括采用划拨、转让、出让等方式，但在实践中，不少中小型煤矿采用与村集体订立土地租赁合同的方式使用村集体土地，而我国法律仅规定了合法的国有土地租赁方式，对集体土地的出租行为是严格限制的，擅自租赁集体土地的行为往往会被法院认定为无效行为。因此，兼并方对被兼并方的土地使用情况应当了解清楚，妥善处理此类土地租赁合同，完善相关法律手续，否则，不仅会受到行政处罚，而且有可能与村集体发生冲突，使企业遭受不必要的损失。

同样，实践中被并购中小煤矿的房产因不具备合法的土地使用权，房产一般也不具备合法所有权，大型机器设备、机动车等一般也为按规定进行登记，这些都导致目标资产产权不规范，很容易产生争议，对于土地使用权的非法使用还有可能面临监管机关行政处罚的法律风险

二、煤矿兼并中风险防范

（一）在尽职调查过程中，要充分掌握被兼并煤矿信息。对被兼并煤矿情况的不了解，可能导致并购交易的失败，从而可能影响到银行的贷款情况。因此，在尽职调查过程中，应当被兼并煤矿进行多方面调查，如工商登记、税务情况、银行还贷情况、房产设备抵押情况、环保情况以及职工情况等，全面、充分了解被兼并方的信息，作出正确的决策，有效规避一些风险。

（二）对产权不清的煤矿进行产权界定。煤矿产权尚未清晰的被兼并企业，首先要明晰其产权，进而确定产权的所有者。根据《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》、《集体企业国有资产产权界定暂行办法》等规定，制定妥当的产权界定操作办法，最终理清企业的产权关系。

（三）对被兼并煤矿的债务妥善处理，解决潜在诉讼风险。兼并过程中发现大部分小煤矿老板的个人债务和企业债务是划分不清的，有很多账外负债，这样必须对账内负债和账外负债作一个清理。在清理时必须和债权人进行沟通，从而确定是煤矿负责人个人借的，还是煤矿企业借的，二者处理方式是不一样的。如果是个人债务，必须由煤矿企业老板自行承担，从股权受让价款中可以处理；如果是企业的债务，被兼并煤矿的债务承担方式与兼并重组方式有直接关系。一般情况下，兼并重组后，如被兼并重组煤矿法人资格消灭，其债权债务由新企业承继；如被兼并重组煤矿法人资格存续，其债权债务则根据资产负债分割情况由原企业和收购资产方按照比例承担。

此次兼并重组，主要采用两种方式，即被兼并煤矿企业资产整体转让或股权转让的方式，采用资产整体转让方式的大部分收购协议是这样约定的：兼并方不承接被兼并煤矿的债务，截止到审计评估基准日，被兼并煤矿所有负债全部由原企业及煤矿股东承担。该协议约定一般仅在兼并双方之间具有约束力，只有经债权人同意后，才对其产生效力。为了规避上述风险，兼并方应要求被兼并煤矿先进行清算，偿还了全部债务后，将剩余资产转让给兼并方。但实际操作中无法做到先清算后交易，所以债务处理不当则会引发较大风险，甚至会严重影响兼并重组后煤矿企业的正常经营，导致社会问题的发生。

采用股权转让方式进行收购按照公司法的规定，公司股权的变更并不影响公司债权债务的承担，原来公司的债权债务是要由新公司来承担的，所以合同中就必须对债权债务的承担作出非常明确的约定。大部分企业是这样约定的：收购价格截止到审计评估基准日，在评估报告中反映的负债，全部由煤矿企业来承担，只要不是在评估报告中体现的负债，都股东个人承担还款责任。根据《关于企业兼并的暂行办法》以及《中华人民共和国公司法》等法律法规，被兼并煤矿的债务，一般由兼并方与被兼并煤矿作为共同债务人，承担连带责任。因此，兼并方要掌握被兼并煤矿在兼并前的债务，首先要全面审查被兼并方的财务资料及合同状况；其次，针对被兼并方在书面资料上没有显示的债务等情况，可以向知情人员调查或者向相关部门查询；再次，与被兼并方签署债务承担的协议，但该协议一般仅在兼并双方之间具有约束力，只有经债权人同意后，才对其产生效力。

第4篇：集体土地租赁合同范文

关键词：石油土地；土地评估；土地使用权

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 12-0000-01

随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。油气资源储存、开采、利用的全过程都离不开土地，为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。

一、石油企业用地使用权的取得方式

（一）行政划拨。按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。

（二）有偿出让。按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。

（三）土地租赁。石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

（四）授权经营。国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题。

二、石油企业用地目前的评估模式

（一）划拨方式下的评估模式。法律上，划拨不被认为是有偿使用，但实际上石油天然气开发企业也是要付出成本的，支付原集体土地所有者土地补偿费与土地使用者的土地收益补偿，只是不像市场买卖一样付出全部的市场价格。实际上在一些地方，比如珠海，早已出现了“有偿划拨”的概念。对于企业来说，划拨土地只需向政府交纳（政府再支付给被征地者）集体土地征收成本或国有土地使用权终止补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上青苗附着物补偿费、青苗补偿费、土地复垦费、耕地占用税等。

（二）出让方式下的评估模式。石油天然气设施用地中，通过出让方式或得使用权的数量较少，尤其是生产性用地，更是少见。这主要是沿袭过去的国企工业用地供地方式，即使是改制的国有企业，进入股份的土地资产也绝大多数以作价出资、入股或者是授权经营方式处置，只有几少数部分以出让方式获得。受石油天然气附属配套设施用地产权人的可选择性小、位置变动困难等制约，出让方式获得的土地基本上以协议定价为主，其价格由企业与政府协商确定。

（三）租赁方式下的评估模式。比起出让来，石油天然气设施用地中，采用租赁的方式更少。租赁土地有两种情况，一是向国家租用，二是向农民集体租用。向国家租用的主要是临时用地，比如仓储场地等，一般按照国家有关规定执行。向农民集体租用的土地一般是用来勘测、油井、管线，以及临时堆放的场地等，发生的情况相对较多。向农民集体租用土地成本较低，而且风险小，如果不需要了可以马上归还，但是，按照现在的法律规定，租用农用地进行非农业使用是违法的行为，这是一个较大的矛盾。

（四）作价出资、入股、授权经营情况下的评估模式。根据国家《划拨用地目录》规定：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用地等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，上市的石油天然气企业用地则以作价出资、入股或授权经营的方式使用。在改制过程中，先承认企业具有划拨土地使用权价值，土地使用权的市场价值与划拨权价值的相差部分作为国家资本或股份。这些价值由中立的估价结构评估后在政府备案，政府签署最终处置文件，同时确定国家资本金的比例及价值。这里，意识企业虽然只是付出了国家资本金部分，但实际上获得了完全的市场价值；二是企业所获得的划拨土地权益部分的价值，被直接认定为企业所有；三是价格基本上依靠评估机构评估确定，政府和企业之间没有协商及谈判的过程。

三、石油企业土地使用权评估过程存在着的问题

（一）有违市场价值。由于我国对石油天然气行业实行一定的垄断，国内从事油气勘探开采业务的主要业务都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用权获取方面没有竞争性；其次，在获取土地使用权时有一大部分是根据政府的相关规定作价或者与农民协商作价，这两种情况都不能真实反映土地使用权的实际价值，违背了土地使用权的市场价值。

（二）评估模式单一。原有的评估模式基本是从费用和成本的角度评估土地使用权，没有从预期收益的角度来评估。由于石油企业土地使用权的价值主要体现在其地下蕴藏的油气资源上，通过预期收益的形式来表现，所以本文认为应该从预期收益的角度评估石油企业土地使用权。

（三）没有体现价格杠杆作用。由于现在的评估机制不是建立在土地收益与成本关系的基础之上，不同的土地供应方式之间也缺乏较为精准的经济关系，土地使用和价格之间缺乏紧密的关联性，所以价格不能发挥应有的市场调节功能。

（四）单向定价，缺乏对称性。目前所有的评价基本上都是单向定价方式，缺乏协商和互动机制。团队是由企业土地使用权进行评估，应该有一个互动的环节，否则会出现信息不对称，没有充分的沟通和均衡，最终导致定价的不合理。

参考文献：

[1]王辉.浅析土地用途管制制度对土地增值的影响[J].大众商务，2009（08）.

第5篇：集体土地租赁合同范文

关键词：小产权房；处置；涉税问题；探讨

一、小产权房的内涵解读

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，亦称“乡产权房”，是指由乡镇人民政府而不是由国家权威机关(房管部门)颁发产权证的房产。对国家划拨用地建设的“经济适用房”、“廉租房”、单位公房改革的“公改房”等无完全产权的房屋，不是本文探讨的范围。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一点，小产权房就是一些农村集体组织或者开发商打着“新农村建设”等名义出售的、建筑在农村集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

今年“两会”上，小产权房又成了热门话题，已引起国务院高度重视，正在研究其合法性走向问题。在新农村建设中，特别是重庆市进行的统筹城乡综合配套改革试点，在城乡结合部、农村集镇、交通要道集散地，“小产权房”问题更是热点。

二、小产权房处置方面相关涉税问题的探讨

小产权房处置方面征收营业税的问题，当前主要有两种观点

一种观点：应按照销售不动产征收营业税。小产权房的销售，征收销售不动产的营业税，这在国家税务总局对某省级地税局请示的一个答复中有过明确，但没有形成正式文件予以转发，前述渝地税发[2007]242号文也有类似观点。实际工作中，一般也是按销售不动产征收营业税处理的。从小产权房处置的形式来看，购房者与小产权房“所有人”或持有人大都签订的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“销售不动产”征收营业税从表面上看也似乎符合税收规定。

另一种观点：不应该按照销售不动产征收营业税。姑且不妨先引入会计准则关于收入的概念。(财会[2006]3号：具体准则――《企业会计准则第14号――收入》第二条：)收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。其中，第四条：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(三)收入的金额能够可靠地计量；(四)相关的经济利益很可能流入企业；(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。只有同时满足这五个条件，销售收入才可以确认。

在国家还没有明确之前，税收的确认应该以会计准则确认为基础。国税函[2010]148号“三、有关企业所得税纳税申报口径。根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。”已有此规定。众所周知，销售小产权房是违法行为，是不可能办理房产产权过户手续的，销售合同是不受法律保护的，小产权房交易不具备产权转移的实质。非法，而且是禁止性的，故物权应视为主要风险，即小产权房所有权上的主要风险没有转移给购货方。也就是说，在会计上小产权房处置不构成销售商品收入，也就是不能确认销售不动产收入。那么，也就不应该按照“销售不动产”税目征收营业税。小产权房的“销售”在税法上也不符合国家税务总局印发的《营业税税目注释(试行稿)》有关销售不动产的定义(国税发[1993]149号：九、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。)税收原则中有一个很重要的原则就是“实质重于形式”的原则，即只要经济法律行为合符税法要素，构成税法征税要件的就要依法征税。合同是法律形式，产权的非转移是小产权房处置的实质。

本文认为，它是一种特殊形式的租赁行为(新营业税暂行条例及其实施细则已经取消了“转让不动产有限产权或永久使用权方式销售建筑物”视同销售不动产这项规定)。因产权没有转移，“购买者”只有使用权而不拥有所有权，对于小产权房“所有者”来说，实质上只是让渡了资产的使用权，符合租赁的特征。租赁，是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但该物品的“所有权”仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。《营业税税目注释》(国税发[1993]149号：七、服务业一(六)租赁业)中租赁的定义：租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》第二百一十二条中对租赁合同也有规定：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的特征：租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

从租赁的定义和租赁合同的特征来看，小产权房“销售”实质上就是一种特殊的租赁行为，卖方一次性收取了若干年的租金收入。虽然没有约定租赁期限，但仍然确认为租赁合同，属于不定期租赁。(《合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。)对已实际构成出租小产权房的法律事实并构成取得资金的结果，依法征收相应税费便有了法律依据。新《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”从《实施细则》来看，收取的一次性费用属于预收了以后若干年的租金，纳税义务发生时间就是实际收到“售房”款的当天，应全额一次性征收营业税金及附加税费。

但还有一个问题，就是《合同法》规定了最长租赁期限是二十年(《合同法》：第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。)一次性的收费在性质上有些模糊，全额征税缺少法律支持。这种特殊行为是一种过程式交易及即时所得和未来所得的收付，对这种行为可以征税。但费用性质的确定、时点的划分、比例的计算都无法进行，一笔收入无法准确划分第一个二十年的收入和未来几个二十年的收入。不能对未来收入征税，也不能对无法确定收入性质的收入征税。因此应抛开法律形式，在实际使用期结合法律允许的租赁期内，根据当地实际租金水平，合理、公平地确认事实使用权(纯地租或房产租金)所应收取的租赁收入而核定征税。

总之，小产权房处置应按照“服务业”中的租赁业来核定征收营业税金及其附加税费。只有这样，才能最大限度地减少执法风险和纳税争议，对小产权房“销售”征税才更加合法。

第6篇：集体土地租赁合同范文

农村土地出租合同范文一出租方(以下简称甲方)： 承租方(以下简称乙方)：

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家政策的规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权出租事宜协商一致，订立本协议。

一、出租面积

甲方将其承包经营的 省 市 县 乡(镇) 村 组 亩土地(地名、面积、等级、四至、土地用途附后)出租给乙方从事(主营项目) 生产经营。

二、出租期限

出租期限为 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、出租价款

出租土地的租金为每年 元人民币(其中不包括依法由乙方向国家和集体缴纳的农业税费等)。

四、支付方式和时间

乙方可以采取下列方式和时间支付租金。

1、现金或转账(一次或分次)支付租金的方式，

2、支付时间为：第一次: ;第二次: ;第三次: ; 第四次: 。

五、交付时间和方式

甲方应于 年 月 日前将出租土地一次性全部交付乙方。

六、权利和义务的特别约定

1、依据本合同约定向乙方收取租金。在租赁期限内，甲方不得向乙方收取约定租金以外的任何费用，乙方有权拒付。

2、监督乙方依据本合同约定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改变用途的，甲方有权收回相关土地的土地使用权。

3、甲方有权在出租期满后收回土地承包经营权。

4、出租期限内遇自然灾害，上级给予甲方核减或免除相关土地上的税费义务和核发的救灾款，甲方应及时如数转给乙方。如需甲方办理手续的，甲方应积极配合并负责及时办理。

5、乙方有权要求甲方按协议的约定交付出租土地承包经营权并要求甲方全面履行协议义务。

6、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处臵权。

7、乙方不得改变租用土地的农业用途，不得擅自改造。

8、乙方依法保护和合理利用土地，增加投入以保持土地肥力，不得从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害。

七、协议的变更或解除

在本协议有效期内，遇下列情况之一者，可以变更或解除协议：

1、国家、集体建设需要依法征用、使用出租土地的，应服从国家或集体需要。

2、乙方在出租期限内将出租协议约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方同意，并签订书面补充协议，则可办理。

3、甲乙双方中任何一方要求变更或解除协议，须提前 个月通知另一方，并征得另一方的同意。

4、乙方在出租期间，若遇不可抗拒的自然灾害造成土地被毁而无法复耕的可解除或变更协议。

八、违约责任

1、任何一方当事人违约，应向守约方支付违约金。违约金的数额为 元(整) 。

2、因一方违约造成对方遭受经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失。具体赔偿数额依具体损失情况由双方协商或由农村土地承包仲裁机构裁定或法院判决。

九、争议条款

因本协议的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的向有管辖权的人民法院提起诉讼。

十、生效条件

甲乙双方约定，本协议须经双方签字后生效。

十一、其他条款

1、本协议中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

2、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方代表人： 乙方代表人： 身份证号： 身份证号： 住址：

签订地点：

农村土地出租合同范文二出租方(以下简称甲方)： 承租方(以下简称乙方)：

甲、乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规和国家政策的规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权出租事宜协商一致，订立本合同。

一、出租面积

甲方将其承包经营的 乡镇 村 组 亩土地(详情见下表)出租给乙方从事(主营项目) 生产经营。

出租土地详细情况

二、出租期限

出租期限为 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。最长不得超过土地承包期的剩余期限。

三、出租价格与支付方式

乙方支付甲方承包费标准为，良田统一定价为：每年每亩田400元(稻谷400斤)，已当年九月稻谷单斤价乘总数支付(稻谷单斤价1.2元内不做调价)。每年每亩土300元(玉米300斤)，已当年玉米单斤价乘总数支付(玉米单斤价1.2元内不做调价)，荒坡、荒沟、路、渠等不计承包费。

四、支付时间

承包费的支付方式为一年内分一次支付，不迟于每年九月三十日。

五、交付土地的时间

甲方应于 年 月 日之前将拟出租的土地交付乙方,双方应积极配合，以实地丈量勘测为准。

六、权利和义务的特别约定

1. 甲方有权按照合同规定收取土地流转费;按照合同约定的期限到期收回流转的土地。

2.乙方与甲方的承包合同在合同期内有效。乙方作为承包方应履行合同规定的义务。

3.甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务，乙方不能改变土地现壮。

4.甲方在土地承包经营权流转后，应报发包方(集体土地所有者)备案。

5、甲方应协助乙方按合同规定行使土地使用权，帮助协调乙方集体经济组织内与其他承包户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;不干预乙方正常的生产经营活动。

6.乙方有权要求甲方按合同的约定交付出租土地并要求甲方全面履行合同义务。

7. 乙方在受让地块上具有使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处臵权。政府性补助由甲方农户享受，但是乙方所经营规模性国家补助由乙方享受。

8. 乙方在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动;依照合同规定按时足额支付土地承包费。加强安全生产，防止事故发生，造成损失的，乙方自行承担责任。

9. 乙方应依法保护和合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得使其荒芜，不得从事掠夺性经营，不得擅自改变土地用途，不得给土地造成永久性损害，不得申请退耕还林。

10乙方必须向甲方交复耕费押金( )元，由乙方开户村长出面保管，承包期满后归还。

11.如有国家政策性变化及土地被国家征用，本合同失效。

12.本社社员(甲方)因死亡在承包地内选择墓地，不受乙方干预，但所占地面经济作物应做适当赔偿，甲方向乙方协商处理。

13.承包期届满，在同等条件下乙方享有优先承包权。只有在乙方明确拒绝继续承包时将土地复耕还原，甲方才可以将本协议所指土地另行发包给他人。

七、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理：

1、 为实现农业生产经营目的，乙方在承租土地上建设的附属设施所有权由乙方所有，乙方拥有排他的占有、使用、收益、处分的权利。

2、乙方在承包土地经营中所产生的成果由乙方所有，包括但不限于林木、农作物、渔产品、畜牧产品、禽类产品、牧草、药材以及其他农产品和加工产品，无论是成熟未成熟、无论是成品未成品，乙方拥有排他的占有、使用、收益、处分的权利。

3、甲方应积极配合一方办理林木、林地的登记造册手续，积极配合一方向有关政府部门申请登记，获取有关权属证书。确认乙方的林木所有权。

4、 甲方应积极配合乙方收获承包成果，配合乙方向政府相关部门办理有关林木采伐、运输、加工、销售等手续。

5、 除林木外，法律法规规定应办理其他有关农业资源登记手续或者收获手续的，甲方亦应积极配合乙方办理。办理有关登记造册、行政许可等事宜时，甲方不得自行收取费用。

6、 承包期满，承包土地上附着的建筑物、设施、设备等财产，乙方有权拆除。甲方拟接受该财产的，应当给予乙方相应补偿，补偿标准为当年重臵成本价值。

7、 承包期满，承包土地上附着的农作物为当年生草本农作物的，乙方有权要求承包期延长至农作物成熟收获之时。

8、 承包期满，承包土地上附着的农作物为未成熟或未收获的林木、多年生农作物的，甲方应当接受该财产，并应给予乙方相应补偿，补偿标准为当年市场价值。

9、 乙方有权在其建筑物、设施、设备等财产上，以及林木、其他农作物或其他经营成果上设定抵押、质押以及其他担保权益。

10、 乙方在承包经营过程中取得的商标、专利、技术秘密等知识产权及无形资产，其所有权由乙方所有。乙方拥有排他的申请、占有、使用、收益、处分的权利。

八、违约责任

1.甲、乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为： 。

2. 甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失。乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，乙方赔偿全部损失。

3. 如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况而定，可由甲、乙双方协商或农村土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。

九、解决争议条款

因本合同的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时，甲、乙双方可以通过协商解决，也可以提请村民委员会、乡镇人民政府农村土地承包管理机关调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成时，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院提起诉讼。

十、生效条件

甲、乙双方约定，本合同经双方签字后立即生效。

十一、其他条款

1.甲、乙双方经协商一致可以向乡镇人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

2.在本合同期满后，若甲方需继续流转该土地，在同等条件下乙方享有优先权。

3.本合同中未尽事宜，可经甲、乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

4.本合同一式伍份，由甲、乙双方和发包方各执一份，一份送村委会，一份报乡镇农村土地承包管理机构。

甲方代表人(签章)： 乙方代表人(签章)：

身份证号： 身份证号： 住址： 住址：

签约日期： 年 月 日

农村土地出租合同范文三甲方 (租赁方) ：

乙方 (承租方) ：

为保护耕地租赁合同双方当事人的合法利益，规范耕地管理和承包地种植经营行为，根据有关法律法规规定，经甲乙双方协商，订立如下合同。

第一条 耕地的使用管理

为对耕地进行科学、合理、统一、严格管理，甲方对乙方租赁的全部耕地属于基本农田，在国家的基本农田保护制度下，允许乙方自主决定种植品种和耕种方式，乙方不得进行与农业种植无关的产业。

第二条 租赁面积、位置

由 在 租用土 亩。

第三条 租赁期限

租赁时间共 年，从 年 月 日起至 年 月 日止，如遇国家政策性调整，另行议定。

第四条 租赁费用的数额和缴纳方式

租地租金为 元/亩，20xx年 月 日支付20xx年 月 日至20xx年 月 日的租金，次年 月 日之前付下一年的租金。

第五条 如土地被国家、政府征用，普通青苗费属于农户所得，地表基础设施和钢架大棚为公司所得(田埂及界石不动)。

第六条 土地退还农户须提前半年通知农户，如未通知，损失由乙方承担，土地内的所有设施由乙方负责清理干净。

第七条 合同经甲乙双方签字盖章之日起生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

第7篇：集体土地租赁合同范文

内容提要: 农村土地承包经营权的出租、代耕是土地承包经营权的债权性流转方式，反租倒包模式本质上是在农村土地承包经营权的基础上建立起的双层租赁结构。土地承包经营权的转让、互换、抵押是导致物权变动或设定的流转方式。土地承包经营权的转包行为是一种设定与永佃权相当的次级承包经营的行为。在土地承包经营权入股的运作过程中，农民一般是在其土地承包经营权上设定次级承包经营权并将该权利移转给合作社或者公司，从而获得相应的股权。

“流转”是一个来自于生活的术语，它包含了一系列法律性质与法律效果各异的由法律行为所引起的法律关系。从农村土地承包经营权人的角度来看，农村土地承包经营权流转是指农村土地承包经营权人所进行的依法处分自己的农村土地承包经营权或者在农村土地上设定物权性负担、债权性负担或者其他相关权利的行为。从目前的实践来看，农村土地承包经营权的流转包括农村土地承包经营权的转让、转包、抵押、出租、入股等。据统计，到 2008 年底，全国土地承包经营权流转面积达到1． 09 亿亩，占农户承包耕地总面积的 8． 9% ，其中通过转包占 54% ，出租占 26． 2% ，转让占 6． 2% ，互换占 4． 4%，入股占 4． 4%，其他占 4． 8%（注：数据来自朱隽： 《农业部： 土地流转要充分尊重农民意愿》，人民日报 2009 年 8 月 2 日，参见 http： / /nc． people． com． cn/GB /61154 /9771278． html，最后浏览日期 2010 年 2 月 15 日。）。到 2009 年 9 月，全国土地承包经营权流转比例升至约11% ，在浙江等省份，流转比例已近 30% ，各种流转形式所占之比例基本与 2008 年底持平（注：数据来自刘凌云： 《土地流转改变中国农村》，新财富 2009 年 11 月 13 日，参见网页 http： / /www． p5w． net/newfortune/qian-yan /200911 / t2670878． htm，最后浏览日期 2010 年 2 月 15 日。）。在农村土地承包经营权的流转发展异常迅速的形势下，探讨实践中普遍存在的出租、代耕、反租倒包、互换、转让、抵押、转包以及入股等农村土地承包经营权流转形式的法律属性、法理内涵及制度完善问题，对于夯实社会主义新农村建设的土地权利基础具有重大意义。

《土地承包经营法》第 32 条以及《物权法》第 128 条集中对土地承包经营权的流转作出了规定。从其内容来看，我国将土地承包经营权区分为家庭承包方式获得承包经营权与通过非家庭承包获得承包经营权，并分别对其做出了规定。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转，但不能用来抵押，流转方式受到一定的限制； 通过非家庭承包方式取得的承包经营权的流转则几乎不受限制，可以转包、出租、互换，可以进行抵押，下面我们主要对通过家庭方式取得的土地承包经营权的流转问题进行探讨。

一、农村土地承包经营权出租、代耕、反租倒包的法理分析

从法理分析的角度，农村土地承包经营权的出租、代耕、反租倒包是三种典型的债权式流转方式。出租是产生租赁关系的土地承包经营权流转方式。《农村土地承包经营权流转管理法办法》对此解释道： “出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。”出租是一种产生租赁关系的行为，在出租人与承租人之间因承包经营权出租合同而产生债权债务关系。租赁契约的有效存在与承租人对土地的实际占有为承租人支配土地的权利依据与事实基础。承租人在占有承租土地的占有关系之长期存在进一步强化了承租人对承租地的权利，使承租人近乎享有一种基于债权关系而产生的对物的支配效力，但这并不能改变土地租赁法律关系依然是债之法律关系的基本属性。出租承包经营权合同除了需遵守农村土地承包经营权流转的原则外，可以由出租人与承租人自由协商确定。由于出租对应规范的租赁契约形态，出租这一流转方式在实践中获得普遍认同，相关纠纷也较容易按照租赁合同约定而解决。

我国农村地区还普遍存在代耕现象。“所谓代耕，是指承包人在不改变与集体的承包关系的情况下，以支付一定对价为条件，委托他人或经济组织在其承包地上进行耕种的行为。”[1]在代耕关系中土地承包经营权仍由承包方享有，土地承包经营权并不发生移转，受托人以承包方的名义在承包地上进行耕种，代耕实质上是一种创设债权债务关系的普通债权行为。在代耕法律关系中代耕人以代耕合同为基础，享有基于债权与占有事实而产生较租赁关系更为短暂的对农地的支配性权利。代耕形式在实践中的进一步发展导致了带有一定代耕特征的“托管”流转方式出现。“托管”流转模式在实践中具体的做法是由农户组建的农业生产合作社( 或称土地合作社) 为无暇或无力耕种土地的农户代为管理和耕种土地，由被代耕的农户向合作社缴纳一定的管理及生产费用。托管农地的合作社可以对委托其代耕的农地进行统一的规划、统一的管理和规模化经营，表明“托管”模式下的代耕并不完全同于农户之间自发的代耕[2]。

我国一些农村地区出现了反租倒包的经营形式。反租倒包的雏形可以追溯到改革开放初期在北京顺义地区进行试验农场规模经营，该试验农场经营的基本方式是土地承包给农民，在此基础上土地再租赁给集体或者集体中的具有机械化或者规模经营能力的大户。目前反租倒包在沿海地区发展较为迅速。反租倒包的基本做法是在坚持农民土地承包经营权的基础上，将土地反租给集体经济组织或村委会，再由集体经济组织或村委会将土地租给种田大户或者农业公司，由他们进行土地的规模经营。反租倒包后种粮大户或农业公司会雇佣农民进行农业生产，因此，反租倒包会在一定程度上提高农民的收入，也会提高农业的集约经营程度。反租倒包为主要形式的规模经营需要农民有稳定的非农收入来源来保障，并须在保障农民的承包经营权及其收益权的前提下才能实施。同时，反租倒包要求种粮大户和农业公司必须进行高附加值的农业经营以弥补农业产业自身的不足，这也制约反租倒包的发展。反租倒包模式的特点是在农村土地承包经营权的基础上建立起了双层租赁结构，即农户以租赁的方式将土地租赁给集体，集体再通过转租的形式将土地租赁给种粮大户或者公司。在反租倒包中，集体再次将土地权利流转第三方时使用了“包”的用语，但实质该次流转依然是一种土地权利的租赁。由于集体通过反租形式从出租农户那里获得的是一种以土地为标的物的债权以及依据该债权而享有的基于债权关系的支配权，所以集体在“倒包”中所能转移给种粮大户或者公司也是一种债权和基于债权关系的支配权。“返租倒包”中的包字的应用说明了现实中存在着强化租赁权保护承租人的现实需要。在反租倒包的过程中，要谨防集体经济组织或者村民委员等集体土地所有权行使主体强迫农民出租自己享有土地承包经营权的土地，导致农民难以再以土地为基础进行农业经营，形成种田大户与农业公司对农民土地的变相兼并。

二、土地承包经营权的互换、转让的法理分析

土地承包经营权的转让、互换是涉及到农村土地承包经营权变动的两种重要的农村土地承包经营权流转方式。

土地承包经营权的转让，是对农村土地承包经营权进行法律处分的最彻底方式，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权的转让导致了原承包经营权人的承包经营权的消灭和受让人的土地承包经营权的产生。为了保障农地被合理用于农业经营，《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》都要求“受让方须有农业经营能力”。除此之外，法律针对“家庭承包”和“其他方式的承包”做出了不同的规定。对于家庭承包，转让前提是原土地承包经营权人有稳定的非农职业收入或者有稳定的收入来源，并经发包方同意（注：《农村土地承包经营法》第 41 条规定： “承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”这实际上是继承、总结并提升了司法实践最初对土地承包经营权转让的规定。）； 对于“其他方式的承包”，农村土地承包经营权的转让并没有被设定任何的限制。在土地承包经营权的转让过程中，存在一个土地承包经营权的转让是否要经过发包方的同意的问题。《农村土地承包法》第37 条“采取转让方式流转的，应当经发包方同意”的规定并不符合法理。“考虑到农村土地承包经营权的相当所有权属性，考虑到土地承包经营权的转让对集体成员变动的积极影响，也考虑到历史上中国的土地权利是高度流转的以及宅基地使用权的转让不需要代行主体同意的状况，笔者认为未来立法应当取消农民转让土地承包经营权需经过发包方同意的限制。”[3]

土地承包经营权的互换，是土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。互换一般只限于在集体经济组织内部进行，针对这一点《农村土地承包法》第 40 条规定： “承包方之间为了方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。”互换所导致的物权法效果是两个土地承包经营权的权利人发生变动。从性质来说，互换在量上是两个土地承包经营权相互转让行为的结合； 在质上，互换是一种特殊的转让承包经营权的行为，即这种转让仅仅限于集体经济组织内部，不会引起集体共有人的变动。因此，互换这种土地承包经营权流转的方式发挥作用的范围有限。农户互相之间互换耕地，可以达到便利耕作、避免农地的过分细碎化的效果。

在农村土地承包经营权在转让与互换时，存在的问题是何时发生土地承包经营权变动的效力。《物权法》第 129 条规定： “土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权登记； 未经登记的不得对抗第三人。”从该条的规定来看，农村土地承包经营权的转让与互换不需要经过登记就可以实现，即农村土地承包经营权转让与互换合同发生效力则农村土地承包经营权变动，在土地承包经营权的变动中土地承包经营权的登记仅仅是发生对抗效力的要件。

将登记作为农村土地承包经营权变动的对抗要件，优点是农村土地承包经营权的变动可以较为容易的实现，缺点是其会带来纠纷并危及交易安全。由于未经登记就可以产生土地承包经营权变动的效力，土地承包经营权人客观上可以将土地承包经营权多次转让，产生一个土地承包经营权多次转让问题。理论上，承包经营权人将承包经营权第一次转让后，就不再享有土地承包经营权，但是由于未经登记原承包经营权依然存在着权利的外观，其依然存在着再次转让原承包经营权的可能性。在原承包经营权人将土地承包经营权转让给数个权利人的情况下，谁才是真正的享有土地承包经营权，谁才是真正的权利人的问题就产生了。确立“未经登记的不得对抗第三人”的规则仅仅在有限范围内解决了这一问题，它明确了登记人享有的“土地承包经营权”具有最优的效力，从而在确立了一个判定谁是真正权利人的规则。但是这一模式在理论上存在着诸多的矛盾。在理论上转让土地承包经营权的行为是一个处分行为，权利人仅能进行一次该种行为，即原土地承包经营权人在将权利转让给第一个受让人时，他就应不再享有土地承包经营权，它将不能再次进行以下的土地承包经营权转让，即按照物权变动的基本法理，在仅依转让合同就可以实现土地承包经营权转让的情况下，第一受让人将取得承包经营权。转让合同产生转让效力的逻辑结果应当是仅仅第一个受让人才能取得承包经营权，其承包经营权的绝对性应当具有排斥一切干涉的效力。第一受让人的承包经营权具有排斥任何其他的承包经营权的效力，即它的承包经营权的存在将导致其他任何土地承包经营权的设定不能。但是，问题在于由于未经登记，原承包经营权人依然享有权利的外观，依然会有第三人与之签订转让协议而受让承包经营权。严格的讲，由于原承包经营权人已经将土地承包经营权转移，其第二次转让土地承包经营权的行为就成为了无权处分，不能再直接发生权利变动的效力。在现实的生活中，很多第三人都会信赖原承包经营权人的权利外观，而与之共同进行再次转让的行为。在这种情况下，由于第三人代表了交易的秩序，保护第三人的利益就具有合理性，“未经登记的不得对抗第三人”的规则正是在这种意义上提供了一个保护第三人的合理规则。“未经登记的不得对抗第三人”的规则一个形式前提是原承包经营权人的受让人都取得了“承包经营权”，只是效力上有所不同，登记的“承包经营权”的效力强于未经登记的“承包经营权”，其贯彻的结果也正是登记的权利人的权利排斥了其他权利人。显然，“未经登记的不得对抗第三人”的规则与其前提转让合同生效时权力转移的规则相矛盾。总之，《物权法》为土地承包营权转让所设定的转让合同生效时，承包经营权转让，未经登记的不得对抗第三人的规则存在着逻辑上的混乱与矛盾，既不利于物权与债权的真正区分，也不利于交易安全的真正实现。

《物权法》确立的土地承包经营权变动的这一规则着眼于农村土地承包经营权未普遍进行登记与农村土地承包经营权很少转让的现实，带有现实主义的气息。在当前中国农村依然保存着历史上形成的“差序格局”，依然是“熟人社会”情况下，这一规则还具有一定适应性。但是，现在农村人口流动的趋势已经出现，很多农民已经开始流入城市进行非农劳动，并试图在城市定居； 相对发达地区的农民也已经开始就近工业化，在当地转变为产业工人，土地承包经营权转让的需要已经出现。随着中国城市化与工业化的发展与农业人口向城市转移以及农村土地承包经营权转让的普遍化，这一模式不利于交易安全弊病必将会带来大量的农地转让纠纷，危及农地流转秩序的建立。

此外，互换与转让中展现出来的土地承包经营权变动模式偏离了《物权法》总则部分要求基于法律行为发生的不动产物权变动在登记时实现的物权形式主义立法模式。虽然这一模式是对历史经验的总结而且在土地登记机关在农村并未普遍建立的情况下，具有现实合理性。但是，由于农村土地承包经营权是中国农村中最重要的物权，它对《物权法》总则中的物权变动模式的偏离，会使农村土地物权变动模式呈现出总体上偏离《物权法》总则的危险。从各国( 地区) 立法的经验来看，各国( 地区) 不动产物权的变动模式一般都是统一的，德国、日本、韩国以及我国台湾地区的民法典均是如此。因此《物权法》应当在未来适当的时候修改农村土地承包经营权的设定与变动规则，应当在承认已经设定的农村土地承包经营权的基础上，逐步将其变更为农村土地承包经营权在登记时设立与变动的规则。在统一的不动产登记制度在农村普遍建立之后，需要逐步实现对农村土地承包经营权的普遍登记，对于历史上已经设定的农村土地承包经营权而未登记的土地承包经营权，需要限制其转让，建立起不登记不能转让的规则。对于通过招标、拍卖、公开协商等方式取得承包经营权，《农村土地承包法》第 49条确立一个近似的不取得承包经营权证不能流转的原则，该原则在实践中的贯彻也取得了较好的效果，未来的农村土地立法可以吸取这一经验（《农村土地承包法》第49 条规定： “通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”对此作反面解释，则为未取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，不能流转。《农村土地承包法》第 49 条确立了一个通过其他方式取得农村土地承包经营权未获得权利证书不能变动，甚至是不能流转的原则。从实现来看，它在运作中取得了良好的效果。未来我国《物权法》的修改需要在建立完善的不动产登记制度的基础上，建立已经设立的农村土地承包经营权未经登记不得转让的规则。）。

三、土地承包经营权转包的法理分析与次级承包经营权的创设

转包是一种产生时间最早的土地承包经营权流转方式，也是现实中农村土地承包经营权流转的最重要形式之一。转包最初发生在集体经济组织成员之间，后来也主要被界定为发生在集体经济组织成员之间的农村土地承包经营权流转方式。农业部的《农村土地承包经营权流转管理办法》( 2005 年) 将农村土地承包经营权转包定义为“承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营”，转包农村土地承包经营权的农户一般被称为“转包户”，接受转包的同一集体经济组织内的农户被称为“接包方”。由于转包是来源于实践而且未经过准确定义的词汇，因此，在调研中笔者发现该词在农村土地承包经营权的流转实践中含义很不确切。转包这一词汇在实践几乎包含了集体成员之间的大部分的农村土地承包经营权流转关系，短期的、长期的、不定期的转包都存在。

从法律规定来看，转包是一种与农村土地承包经营权出租、互换、转让并列的流转方式。问题是转包与农村土地承包经营权的出租、转让之间到底存在什么样的区别? 转包到底会产生什么样的法律后果? 涉及到转包的一个最重大的法律问题就是转包的法律定性问题。从《农村土地承包经营权流转管理办法》( 以下简称《管理办法》) 第 35 条来看，该办法依据中国农村中对这一用语的现实使用状况，将转包和出租的区别主要界定为流转对象不同，前者限于集体经济组织内部，后者无限制性规定。但是这种区别显然不是本质性的，如果仅仅是流转的对象不同，但是权利属性上却完全一致，那么土地承包经营权的转包就可以完全并入到农村土地承包经营权租赁的范畴。但是，法律一直以来都是将转包作为与租赁相区别的方式，而未将其并入到租赁之中。如果转包确实是与租赁不同的农村土地承包经营权流转方式，那么就需要深刻探讨两者之间的区别。

从法理上讲，转包应当被定性为一种在农村土地承包经营权的基础上，再次设定一种与永佃权相当的新物权的法律行为。

首先，转包行为是一种包含着设定支配权意思表示的法律行为。“包”字在中国农村土地承包经营权的实践中出现了一种用来指称农地物权设定的趋势，“包”的这种含义最初起源于农村土地承包经营权的设定，在转包的实践中得到进一步应用。在大部分农民群众朴素的法律意识中，“包”和“租”字是有区别的，这种区别就是通过“包”获得的农地权利在效力上强于通过“租”获得农地权利。在农民朴素的观念中，在转包的过程中，原承包经营权人所享有的承包经营权所具有的效力( 绝对效力) 通过“包”的方式传递给了“接包方”。因此，转包所产生出来的效力高于出租。这种权利传递的结果使得“转包户”不得以任何理由干涉“接包方”，不得以支付违约金解除承包合同为由而排斥掉接包方对接包地的权利，正如同在农村土地承包中发包方不得干涉、收回承包地一样，即一旦转包后就形成了一个直接对农地的权利，在转包合同规定的空间内既使原承包经营权人也难以排除接包人的农地权利。农民的这种朴素观念是简单的，但是其中却蕴含着物权与债权区分的深刻法理。转包后既使转包人也不得排除“接包方”的农地权利，说明“接包方”的农地权利是一种对物的支配权，是一种绝对性的权利。

其次，转包迥异于产生债权的农村土地承包经营权出租。从《流转管理办法》第 35 条来看，该办法依据中国农村中对这一用语的现实使用状况，将转包和出租的区别主要界定为流转对象不同，前者限于集体经济组织内部，后者无限制性规定。但是这种区别显然不是本质性的。在理论上，出租是一种产生租赁关系的法律行为，在出租人与承租人之间因承包经营权出租合同而产生债权债务关系。通过租赁方式设定的农地权利首先表现为承租人对出租人的权利，这种权利对出租人的约束性使得承租人可以以此为纽带而使用农地，即在租赁关系中，承租所获得的权利首先是指向出租人的，以此为基础才表现为对农地的权利。在租赁关系中，出租人负有一项将农地提供给承租人使用的义务，在他遵守契约的情况下，他可以通过自己履行契约的行为而使承租人得以使用农地。但是，他同样可以选择不履行契约义务，承担违约责任而排除承租人的权利。在转包关系中，“接包方”享有一个直接支配农地并排除包括转包人在内的所有人进行非法干涉的权利。从法理的角度来看，转包与租赁的本质区别在于转包是一种产生新物权的农村土地承包经营权流转行为，而租赁仅仅是一种产生债权性土地权利的农村土地承包经营权流转方式。

再次，转包完全不同于彻底变动农村土地承包经营权的转让。虽然政策文件与立法文件都一向将转包与转让并列，但转包与转让的区别是明显而根本的。土地承包经营权的转让，是对农村土地承包经营权最彻底的处分方式，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权的转让导致了原承包经营权人之土地承包经营权的消灭和受让人的土地承包经营权的产生。在转包的情况下，原承包经营权人的承包经营权并不消灭，只是在其上又产生了一个新的物权性的农地权利。由于在同一时刻只能存在着一个直接占有与使用农地的土地权利，因此，转包的结果只能是“接包户”直接占有承包地进行经营，而原土地承包经营权人的土地承包经营权虚化为一种间接占用农村土地虚化性权利。在转包关系中，原土地承包经营权人仍可以以其土地承包经营权为基础而保持着其与集体之间的联系，并以此为基础向接包人收取地租； “接包人”以其所享有的支配农村土地的权利为基础，占有并使用着农村土地。

在理论上，转包的法律性质应当定位为新物权———次级承包经营权的创设。实际上，转包的结果是产生了一个新的与永佃权相当物权，接包人所享有的权利基本符合承包经营权的定义，接包人享有了对农地进行占有、使用和收益的权利。但是，接包人所享有的这样的一个新的承包经营权又与原承包经营权人的承包经营权不同。接包人的承包经营权是以原承包经营权人的承包经营权为基础设定的，并事实上限制了原承包经营权人的承包经营权，使后者仅仅只能在价值形态上实现。由于接包人的承包经营权是以原承包经营权人的承包经营权为基础设定的，因此，可以将之称为次级承包经营权。由于原承包经营权人不再直接对农村土地进行直接的占有和使用，仅仅由次级承包经营权人对农地进行直接的占有和使用，因此，承包经营权与次级承包经营权是可以同时存在于农村土地之上的。承包经营权与次级承包经营权可以同时存在于农地之上的事实说明通过家庭承包经营方式取得承包经营权更接近所有权，而不能被简单的归入用益物权的行列。从大陆法系的农地权利设置状况来看，他们一般在农地所有权基础之上再设定永佃权( 农用权) 或者农地租赁权，通过永佃权( 农用权) 来实现非所有权人( 永佃权人) 对农地的稳定性的支配与利用。由于通过家庭承包方式取得承包经营权在性质上与西方国家的农地所有权最为接近，因此，我国允许在通过家庭方式取得承包经营权上设定次级农村土地承包经营权与其他国家或地区允许在农地上设置永佃权( 农用权) 是相同的。

虽然我国的农村土地承包经营权流转立法已经明确肯定了转包这种流转方式，但是并未能明确地将转包的后果界定为次级承包经营权的设定，这导致了现实转包状况的复杂与混乱。实践中，农民一方面朴素地认为转包产生的权利强于租赁产生的权利，转包合同较之于租赁合同具有更强的约束力。转包合同中一般含有特定期限内不得变动的条款，这些条款也在纠纷中为法院强制履行的判决所认可。另一方面，由于转包所产生的农地权利的物权效力没有被法律所明确确认，转包在事实上处在一个模糊的灰色区间。在通过转包设定次级农村土地承包经营权的现象在现实中已经普遍存在的情况下，《物权法》应当及时对之进行归纳和总结，明确将转包的效果界定为次级承包经营权的设定。《物权法》第 128 条着重列举了转包、互换与转让等三种流转方式，将转包与带有物权变动性质的互换与转让方式并列在了一起，说明了立法者已经意识到现实中的转包带有设定次级承包经营权的性质，只是鉴于对转包的设定次级土地承包经营权的属性认识还不够清晰，而没有明确规定。因此，笔者认为应当将现实中的带有租赁性的转包关系抽离出转包的概念，将其还归入租赁的范畴； 同时，归纳现实中转包设定次级承包经营权行为共同特定，建立起可以在通过家庭承包方式取得的承包经营权之上设立次级土地承包经营权的规则，并最终将这一规则扩展到通过其他方式设定的承包经营权之上。在理论上，将转包的效果界定为物权性次级承包经营权的设定，并构建完全不同于租赁的次级承包经营权制度，有利于实现民法体系的完整与清晰，是最优的制度选择。

对于因转包而产生的次级承包经营权的存续期期限，笔者认为立法应当斟酌现实状况酌情设定之。在日本，永佃权的存续期间为 20 年以上，50 年以下。如果设定的永佃权期间超过 50 年，将被缩短为 50 年。这一期间可以进行更新，但从更新之日起，不能超过 50 年。未以设定行为确定的永佃权的存续期间，除有特别习惯外，其期间为 30 年( 《日本民法典》第 278 条)[4]。我国旧民法则认为永佃权应当是永久性，不得约定期限，否则将被视为租赁( 第 842 条) 。我国台湾地区在长期沿用旧民法的规定后，将永佃权修改为了农用权。按照相关规定“农用权之期限不得逾20 年，逾20 年者，缩短为20年”，其立法理由是农用权的期限，如果“过于长久，将有害公益，经斟酌农业发展、经济利益等因素，并参酌‘民法’第 449 条规定而为规定”[5]。考虑到我国历史的永佃权一般都是长期的，旧民法也未设定最高期限限制，而我国现实中出现的转包其期限也长短不一，笔者认为对于因转包而生的次级承包经营权应以不设定最高期限为宜。我们可以考虑借鉴日本民法的规定，为次级承包经营权的设定，设置一个最低期限。考虑到现实中转包的期限一般都不太长以及次级承包经营权的物权性，笔者认为可以将其规定为不低于 2 年，低于 2 年的应当延长至 2 年； 2 年以上的期限可以由当事人以设定契约设定之； 对于以集体土地所有权或者农村土地承包经营权为基础而进行的农地租赁，笔者认为应当继续贯彻《合同法》中设定的农地期限的下限性规定，即农地租赁在期限上不能超过 20 年，超过 20 年的缩短为 20 年。

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四、土地承包经营权抵押的法理问题分析及制度创新

土地承包经营权抵押在本质上是一种旨在设定担保物权的法律行为。关于土地承包经营权是否可以通过抵押的方式进行流转，1995 年颁布的《担保法》第 34 条允许荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权在获得发包方同意后抵押，第 37 条第 2 款明确规定耕地、宅基地、自留地、自留山这些集体所有的土地之土地使用权不能抵押。1996 年国务院办公厅的《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》，重申了四荒土地使用权可以抵押的法律政策。原最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定： “承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此而造成损失的，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”该解释否定了在通过家庭方式承包取得的土地承包经营权进行抵押的可能性。《农村土地承包法》基本上继承了《担保法》及最高人民法院司法解释的相关规定，其第 49 条规定农民可以通过抵押方式将“四荒”土地的承包经营权流转。

在物权法制定过程中，土地承包经营权是否可以抵押问题一直都是理论界争论的一个焦点问题。反对者认为农村的社会保障尚未建立，允许土地承包经营权抵押会导致农民丧失农地，从而诱发农村社会的不稳定； 同时，土地承包经营权抵押后，执行抵押后的土地承包经营权也存在着困难。支持者认为农民有着通过土地承包经营权进行抵押从而获取贷款的巨大需求，不允许土地承包经营权进行抵押会妨碍农民的自主权，使土地承包经营权的财产权价值难以显现； 在农村金融体系还不健全，农民融资渠道不畅的情况下，禁止农民土地承包经营权的抵押会进一步造成农民从事农业资金的短缺。在农村土地承包经营权是否能够抵押的争论中，反对农地抵押的观点占据了上风。最终，《物权法》仍旧继承了《担保法》与《农村土地承包法》的相关规定，禁止了通过家庭方式的农村土地承包经营权的抵押，而认可了通过招标、拍卖、公开协商方式获得的农村土地承包经营权的抵押。《物权法》第 180条第 1 款规定“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”可以抵押； 同时，《物权法》第 184 条又规定耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权，除法律有特别规定可以抵押的外，不得抵押，否定了通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的抵押。《物权法》第 187 条规定，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权“抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。由于抵押合同的签订并不直接导致抵押权在土地承包经营权上设定，而仅仅使当事人负有进行抵押登记设定抵押权的义务，因此，抵押合同在本质上为设定义务的负担法律行为。事实上，当事人在抵押权设定意思表示推动下进行的抵押登记行为直接导致了抵押权的设定，是一种典型的处分法律行为。

总体而言，按照现行的法律规定，除招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权可以抵押外，以家庭方式取得的土地承包经营权不能抵押。但是，在现实生活中，出现了很多农民在交往中自愿签订“抵押协议”，在债务不履行或者无法履行情况下，协议将土地承包经营权抵债的情况。这种情况说明，法律禁止土地承包经营权抵押的情况下，并不能达到防止农民因债务负担等而被迫转让土地承包经营权的可能性，相反，它只会造成农民的融资渠道不畅与财产价值的低估。此外，从现实的角度来看，在法律不承认农地抵押的情况下，上述“抵押协议”并不产生农村土地承包经营权抵押的效果。但是，债务人如果在债务到期后，仍然愿意用土地承包经营权的转移来抵销债务，在没有任何公权力介入的情况下，会最终发生承包经营权“事实上”转移的实践效果。另外，在土地承包经营权转让获得法律认可的情况下，而法律却限制土地承包经营权的抵押，实有难以解释之处。既然《农村土地承包法》、《物权法》已经允许土地承包经营权在一定条件下转让，而土地抵押的最为严重的预期法律后果就是土地承包经营权的转让，因此，按照举重以明轻的原则，既然法律允许了土地承包经营权的转让就应当允许土地承包经营权的抵押。其次，在法律上，土地是可分物，农民都可以对土地承包经营权进行量上的分割，对部分土地承包经营权进行抵押。在时间上，既可以将剩余的全部承包期限的承包经营权抵押，也可以抵押一段期限内的承包经营权。如果农户对土地承包经营权进行部分抵押或者一定期限内的抵押，农户仍然在一定程度上保留着土地这一基本的生活保障手段，即抵押权的实现并不必然导致原承包经营权人丧失承包经营权，农户的生活也不会因此而遭受毁灭性打击。同时，农户抵押进行融资的结果往往是从事新的生计行业，可能为承包经营权人最终提供新的生活支持。在对部分时间的土地承包经营权进行抵押时，在制度上可以考虑，一旦拍卖成功，则原土地承包经营权上设定一个次级的土地承包经营权。该次级承包经营权期限届满或者权利人放弃次级承包经营权后，原承包经营权人的权利恢复至原初对土地的支配状态。另外，我们必须注意到，随着我国的农村的非农产业的发展和非农就业的途径的增加，农民对土地依赖性已经大大降低，农民的就业渠道日益多元化，非农收入在农民收入中的比重也日益增大，土地对农民的自我保障功能日趋弱化。在东部的很多地方与中西部城镇郊区，农民已经不再以农业收入为主要生活来源，很多农民需要通过融资来转换自己的身份，从事新的产业经营。另外，农地的不能充分流转导致了西部很多地方出现了弃田抛荒现象，土地资源出现浪费，允许农民在土地上设定抵押权可以起到整合土地资源的作用。笔者认为随着农村经济的发展、农民就业渠道拓宽，以及农民生活保障的建立，农村土地承包经营权抵押的条件已经基本成熟，立法应当适时承认农村承包经营权的抵押，并在此基础上建立完善的农村土地承包经营权抵押制度。另外，考虑到农村土地承包经营权所具有的相当于所有权的性质，中国传统的土地物权具有充分流转的传统，也应当允许土地承包经营权的抵押，满足农民融资的需要。如果仅仅是担心农民彻底失去土地承包经营权，可以考虑恢复中国古代的典权制度，实现土地承包经营权的“活卖”，在制度留下农民重新获得自己的承包经营权的可能性。

与土地承包经营权抵押密切相关的一个法律问题是通过家庭承包方式获得的承包经营权可否抵押的问题。考虑到抵押权的设定和执行完全有可能导致农民土地承包经营权的丧失，我国现行立法一直采行禁止通过家庭承包方式取得的承包经营权抵押的立法规定。但从实践角度来看，2009 年前后，用于抵押贷款的林地其实已经远远超出了四荒地的范畴，此时如果严格贯彻《物权法》规定，采信严格的物权法定主义，则通过家庭承包方式取得的一切土地承包经营权———包括通过家庭承包方式取得的林地承包经营权———都不能作为抵押的客体，那么即使已经就此签订抵押合同并进行了抵押登记，也不能产生抵押权设定的效果，以家庭承包方式取得的林地承包经营权之抵押贷款将转变为没有抵押权担保的贷款。这样的结果既打击了金融机构对农民发放抵押贷款的热情，也抑制了农民的现实融资需求，启迪着立法机关去重新思考农村土地承包经营权的抵押问题，突破农村发展的瓶颈。事实上，农民都可以对自己的土地承包经营权进行量上的分割，而自主决定抵押哪部分土地承包经营权，既可以将剩余的全部承包期限内的承包经营权抵押，也可以抵押一段期限内的承包经营权。当农户仅将一定时间段内的土地承包经营权抵押时———如林权的抵押多是如此，抵押权实现时其仍保留有剩余时段的承包经营权，就不会因抵押权的实现而完全丧失承包经营权。当农户将全部剩余的土地承包经营权进行抵押时，可以考虑前述在原土地承包经营权上新设定一个“次级承包经营权”的办法，抵押权实现时，该次级承包经营权转移，但当其期限届满或者权利人放弃后，原承包经营权人的权利就回复至原初对土地的支配状态。

五、农村土地承包经营权入股的法理分析

《农村土地承包法》对于土地承包经营权入股采取了一种慎重对待的态度。对于通过家庭承包方式获得承包经营权入股，《农村土地承包法》的表述是“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业生产”，对于通过其他方式获得承包经营权该法仅仅用了入股这一术语进行了表述。在政策导向上，目前国家的政策导向是鼓励农民通过入股方式组建农业专业合作社，而不鼓励农民组建农业公司。在这里，论文主要以物权法为视角对农村土地承包经营权入股中的权利转移问题进行分析。

农村土地承包经营权入股的法理分析，以对农村土地承包经营权性质的正确认识为基本入手点，即我们在理解农村土地承包经营权入股时，必须认识到农村土地承包经营权是一项对农村土地进行占有、使用与收益的物权，是一项可以由权利人对该项权利进行一定处分的物权； 通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权基本上相当于传统民法中的农地所有权，它居于农地物权体系基础性层次；以农村土地承包经营权为基础可以再在其上设定次级土地承包经营权并可进行土地权利租赁，从而形成土地物权或者土地债权叠加的不同层次。以此为基础，笔者认为大部分农地股权都是以物权为基础，以债权为基本运作形式，带有复合性权利特征的土地权利。

首先，农村土地承包经营权入股的结果是产生一个新的独立于原来的农村土地承包经营权的农地使用权。这一新的农地使用权在形态上表现为原有的农村土地承包经营权的客体结合在一起，或者依旧独立的成为一个或几个新的土地权利的支配对象，但是通常情况是以将原有土地承包经营权客体结合为一个新的土地权利的客体为常态。正是因为如此，有学者提出土地承包经营权的入股是一种土地承包经营权的聚合，即若干集体组织成员依农村土地承包经营权变更或者变动方式，以统一的行为，或使数个农村土地承包经营权所涵盖的标的农地归于一主体，或使数个农村土地承包经营权合并于一主体的流转方式[6]。入股后通常会产生一种新的农地权利( 大多数情况下是物权) ，这一新的土地权利一般都要归属于新成立的或者已经存在的合作社或者农业公司等法人机构。这些机构在人格上独立于原有的农村土地承包经营权主体，可以在入股后使用原有的农地，也说明了入股后产生了一种新的土地权利。这些法人机构以新产生的农地权利( 主要是物权) 为基础来实现对入股的农村土地的支配，这是农地股权中所包含的物权性一面。

其次，通过家庭承包方式取得的承包经营权入股与通过其他方式取得的承包经营权入股并不完全相同。通过家庭方式取得的承包经营权入股本身并不能完全消灭原有的农村土地承包经营权。家庭承包方式取得的承包经营权在很大程度上是将集体土地所有权直接针对具体地块进行个人化的结果，集体土地所有权在经过客体范围的分割并个人化后内化到了家庭承包方式取得农村土地承包经营权之中，因此，集体土地所有权弹力性与回复性也使得家庭承包经营权具有了弹力性与回复性。家庭承包方式取得承包经营权在承包经营期满后按国家规定的继续承包意味着原来的土地承包经营权仍然延续存在，即家庭承包方式取得承包经营权可以通过不断继续承包而获得新生。在这种情况下，家庭承包方式取得承包经营权入股不是一种原有土地权利的转让，而应当是一种新的次级农村土地承包经营权的产生。在实践中，农村土地承包经营权的入股一般都是将一定期限的农村土地承包经营权入股或者是将一个承包期内剩余期限的农村土地承包经营权入股。在这种情况下，可以认为承包经营权入股是一个异于原承包经营权的次级承包经营权设定并转移的过程，承包经营权人的原承包经营权在入股后依然存在，只不过是受到新的次级农村土地承包经营权限制。对于通过非家庭承包方式取得承包经营权，由于其属于带有期限的典型他物权，因而，其入股可以通过转让这种土地权利的方式来实现。

最后，入股以后，农民原来的土地承包经营权大都转变为另外的一种运作方式。首先是最基本的债权式的运作方式，即向合作社或者农业公司进行请求获得一定的利益的权利。农民将土地承包经营权入股的一个最重要目的就是要通过转让、创设一个限制原有农村土地承包经营权的物权，来实现农地权利形态的价值化，获取一定的农地收益。换言之，合作社或者农业公司获取对农地支配性的权利或者其他权利是有代价的，即是以为自己设定一项义务或者负担为代价。在农民放弃原有的农村土地承包经营权或者在农村土地承包经营权上设定新的物权( 次级农村土地承包经营权) 并将该项权利移转后，农民向合作社或者公司等请求获得利益的请求权就成为农民最为重要的权利。与此同时依据股权的特性，农民将土地权利入股的同时，也产生了一项参与合作社或者公司的管理与决策的权利。

总之，农地股权，大都属于以物权为基础、以债权为运作形式的复合性土地权利。农户在将其通过家庭承包方式取得的承包经营权入股时，一般是在该承包经营权上再设定一个低于剩余承包期限的“次级承包经营权”，并以此入股组建公司。农户入股时仍保留原承包经营权、而仅向合作社或者公司移转次级承包经营权，因此合作社或者公司破产时，受到处分的仅仅是次级承包经营权，而不会导致原承包经营权的彻底变动。

结论

农村土地承包经营权的出租、代耕是土地承包经营权的债权性流转方式，在出租与代耕法律关系中，承租人与代耕人均享有基础债权关系与占有事实而产生的对农地的控制性权利。反租倒包模式本质上是在农村土地承包经营权的基础上建立起了双层租赁结构，即农户以租赁的方式将土地租赁给集体，集体再通过转租的形式将土地租赁给种粮大户或者公司。转让、互换是导致物权变动的流转方式。在法律已经允许通过家庭承包方式设定的土地承包经营权转让、互换的基础上，应当逐步允许该种土地承包经营权抵押。为了保护农民的土地权利，可以允许农民在土地承包经营权上设定次级承包经营权，并将给次级承包经营权抵押。土地承包经营权的转包明显不同于土地承包经营权的转让与出租，转包行为是一种包含着设定支配权意思表示的处分法律行为，转包的后果是设定与永佃权相当的次级承包经营。在土地承包经营权入股的运作过程中，农民一般是在其土地承包经营权上设定次级承包经营权并将该权利移转给合作社或者公司，从而获得相应的股权。土地承包经营权入股后形成的农地股权是以物权为基础，以债权为基本运作形式，带有复合性权利特征的土地权利。鉴于土地承包经营权各种流转形式的法律属性与运作机制的差异性与复杂性，立法机关必须在准确把握土地承包经营权的各种流转形式的法律属性与运作机制的基础上，进行法律塑造； 司法机关也必须在准确把握各种流转形式的法律属性的前提下，进行司法裁判。

注释:

[1]孟勤国，等． 中国农村土地流转问题研究[M]． 法律出版社，2009． 81．

[2]李军波． 农村土地承包经营权流转的现状、分析及其法律思考[J]． 河北法学，2009，( 8) ．

[3]袁震． 论集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突与协调[J]． 河北法学，2010，( 9) ．

[4][日]三瀦信三． 孙芳译． 物权法提要[M]． 中国政法大学出版社，2005． 118、119．

第8篇：集体土地租赁合同范文

在社会发展不断提速的今天，协议书在生活中的使用越来越广泛，签订协议书可以使双方受到法律的保护。想必许多人都在为如何写好协议书而烦恼吧，以下是小编为大家推荐的关于一些购买合作协议书，希望能帮助到大家!

购买合作协议书1甲方：

乙方：

现就在甲乙双方买卖牛羊相关事宜经协商，相关事项签订如下协议：

一、根据乙方的需要，甲方组织保质保量的货源，由乙方在场地内自由选购体型纯正，发育正常的(牛、羊)，达到乙方满意。乙方购买牛()头，羊()只。

二、付款方式：签订合同时一次性付清欠(牛、羊)款( )元。如不付清甲方有权把(牛、羊)全部拉回。

三、甲乙双方不得违约，若一方违约，应承担全部经济损失，由法院机关制裁，此协议一式两份，甲乙双方各持一份，以双方签字生效，

四、此合同自双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

甲方代表： (签字)

乙方代表： (签字)

年 月 日

购买合作协议书2转让人(以下称甲方) ：

受让人(以下称乙方)：

甲方投资经营红砖厂，该厂位于现甲方对该厂整体转让，乙方有意受让，甲乙双方经反复协商达成如下协议内容，供双方遵照执行：

一：转让内容：

郁南千官包括该厂的现有的设施、设备、房屋、成品、半成品、推土机、制砖生产线、变压器、电瓶车、砖窑、土地租赁合同、公章及财务专用章各一枚等，详见双方确认并登记的《资产清单》，《资产清单》为本协议附件。

二、转让价格：

甲乙双方一致同意上述转让内容作价转让费共计人民币肆拾伍万元整(￥450000.00元)。

三、转让费支付时间、方式：

签订本协议之日，乙方支付定金人民币拾万元(￥100000.00元);甲乙双方于月方确认并制作资产清单。甲方将该厂整体及资产清单记载的全部资产交付给乙方时，乙方一次性付清转让费余款￥350000.00(大写人民币叁拾伍万元)给甲方。

四、转让物交付时间：

本协议转让内容甲方在年日前向乙方交付。

五、其他约定：

1、甲方转让交付前发生的债权、债务、税、费全部由甲方享有及清偿(详见债权、债务明细表)。

甲方保证未对债权、债务税费隐瞒，并保证对此承担清偿责任。

2、甲方保证在本转让内容交付乙方后，任何第三方不会以甲方经营期间产生的经济等任何纠纷而影响乙方经营活动，否则甲方须承担全部赔偿责任。

3、甲方在交付前发生的用工产生的劳动关系均由甲方承担劳动者相关福利待遇，乙方不对交付前的用工承担任何责任。

4、因该厂系租赁集体土地，甲方在签订本合同时应当对转让租赁土地取得出租人同意，并将原《土地租赁合同》一并转让给乙方。

六、违约责任：

1、乙方须依照本协议约定按时付款，逾期不付的，每逾期一日，须向甲方支付相当于应付款额的万分之五的违约金。

2、甲方应依照本协议约定，配合乙方如实登记转让砖厂的全部资产，并按时交付转让砖厂整体及全部相关资产给乙方，如有违约，除应双倍返还定金给乙方外，还须承担由此给乙方带来的一切损失。

七、本协议为甲乙双方真实意思表示，一经签订，任何一方不得反悔。

八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力，本协议自甲乙双方签字盖章后即生效。

(以下无正文)

甲方： 乙方：

年 月 年 月

购买合作协议书3甲方(买方)：身份证号：

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现向乙方购买旧手机一部，成色：()型号：，序列号：,IMEI：

双方自愿达成协议：

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2.乙方承诺保证此部手机来源合法。

3.乙方承诺保证此部手机发票丢失，不是非法来源。

4.甲方交易前先检查手机，交易达成后，因手机出现故障产生的费用由甲方承担。

(注)如果该手机出现因来源合法问题，如偷，抢，盗的法律纠纷问题，由乙方全部承担，并全额赔偿该手机出售时的金额给甲方。

协议一式两份，由双方签字生效

(买方)甲方：

(卖方)乙方：

年 月 日

购买合作协议书4甲方：突泉县阳光苯板有限责任公司

法定代表人： 经理

乙方：内蒙古鑫泰建筑安装(集团)有限责任公司 法定代表人：吴广志 董事长

经甲乙双方子协商一致，甲方自愿将坐落在突泉县工业园区C1体系院内，C1生产厂房、设备、办公室全部设施卖给乙方，经协商达成协议如下：

一、甲方将C1生产厂房、设备、办公室卖给乙方。

二、坐落：突泉县城东南，省际大通道东工业园区C1体系院内。

三、占地面积：属乙方所有(未硬化)。

四、厂房、办公室、锅炉房面积。

1、厂房面积：1445.69平方米。

(钢架结构彩钢瓦单片)

2、锅炉房面积：76.16平方米。

(钢架结构彩钢瓦单片)

3、办公室二层：54.9_2=109.8平方米(彩钢复合板)

五、生产设备：

1、锅炉房2吨标准1套。

2、自动6米成型机1台。

3、140型自动发料机1台。

4、10立方米储气罐1台。

5、2立方冷气储气罐1套。

6、烘干设备1套。

7、生产用车2台。

8、6米全自动切割机1套。

9、6米半自动切割机1套。

10、储料仓4套。

六、价款：人民币元，其它：东方银座小区1号楼6单元1301室，104.17平方米一套。东方银座小区1号楼6单元1201室，面积：104.17平方米一套。

七、本协议签订前甲方的一切债权、债务自行负责。

八、本协议签订后，甲方涉及工商、税务等手续注销包括税费，甲方自行办理。

九、交付方式：

1、本协议自签订之日甲方将房屋、设备全部交付乙方。

2、本协议签订后乙方在

年 月 日付清全部款项。

此协议一式两份，甲乙双方各一份。双方签字盖章生效。 附：厂房平面图一份

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

年 月 日

购买合作协议书5甲方(卖方)：赵 _

乙方(买方)：张__

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在 重庆市九龙坡区 渝州路 2小区3号楼 4单元 405室(建筑面积120平方米，储藏室40 平方米，产权证号_________)房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万零二千元整 ;即人民币小写100__元 。

三、乙方在签订本合同时，支付定金三十万元整 ，即小写300000元 。

四、乙方支付定金之日起2个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。

六、办理房产证手续所产生的有关税费由 甲方承担。

七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。

八、甲方应在1个月前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付五十万元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。

十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台(型号：10_________5)，空调两台(型号：_________ )，热水器(型号：109_______554)，浴霸(型号：1_____5 )，饮水机(型号：108_________4)，音响两台(型号：2_____5 )，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施， 等让与乙方(含在房屋价值内)。

十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。

十二、附加条款：

1、转让过后，甲方不的以任何借口干涉乙方对房屋的修改。

甲方(卖方)：赵 _ (印) 身份证号：

住址：重庆市九龙坡区歇台子长石村24号 电话：

__年__月__日

第9篇：集体土地租赁合同范文

油气行业土地的主要用途

根据具体用途，石油天然气设施用地主要包括4种类型：①施工期间临时占用的土地。该部分土地仅用于施工期间的短期使用，使用完毕后一般可以恢复原用途交还土地权利人。根据国家规定，一般按照临时用地的方式使用。②石油天然气井、场、站等占用的永久性建设用地。该部分土地一般用于建筑永久性建筑。根据现行规定，一般通过划拨方式取得。③道路等占用的交通用地。由于油区占地范围广，油区内井、场、站等较为分散，需要大量联系各井场站之间的道路。该部分用地一般也通过划拨方式取得，但在实际使用中，该部分道路也同时供当地的群众使用，具有一定的公益性。④管道穿越或占用的土地。管道的埋深基本在1.2~1.5m之间，一般在管道埋设完成后，并不直接使用地表的土地，而是对地表土地的使用产生一定的限制，如不能建造高层建筑物、种植深根作物等。根据现行规定，管道用地一般通过划拨方式或者以临时用地的形式取得。

我国油气企业土地资产管理的现状

所谓土地资产，是土地自然性状及其开发利用程度等因素在经济形态上的综合反映。在市场经济条件下，其本质是能带来未来经济收益的土地资源及其权利。从物质形态来看，其是土地自然物质与土地投入资本的综合体。在法律实体上，其是一定经济主体所拥有的财产客体，具有明确的产权归属。在经济意义上，其是为获得收益而经营，能够给所有者或使用者带来经济收益。

1油田土地资产管理的特殊性

油田行业土地资产影响着企业长期发展和价值的实现。对于油田企业，土地是其重要资产、核心资产，是其基础资源。而通过对生产要素的优惠配置和资产的调整等手段，对企业现有土地进行资产经营，是一条现实可行的道路。由于油田行业的特殊性，其土地资产经营也表现出一定的特殊性：①油田土地资产价值由地下油气储量价值决定，是以矿权为导向的土地经营模式；②油气企业用地量大，涉及省份多，同时种类多，成份复杂，经营管理难度大；③油气土地资产一般远离城镇，产权市场不发达，同时土地产权的权能是可分的，这就使得土地资产的经营内容与形式可以多样化；④在当前国家实行严格耕地保护政策和地方城镇化建设的新形势下，建设用地供求矛盾突出，存量土地经营难度大。

2当前我国油气企业土地资产管理存在的问题（以中石油为例）

土地来源和所有权关系复杂。土地自身具有较强的复杂性和特殊性。不同取得方式，其价值和处置方式完全不同。每一种方式所获得土地的所有权权属各不相同，取得土地所支付的成本和费用也不一样，土地资产记账方式存在很大差异。对于不同来源的国有土地，国家有不同的政策和管理规定，土地税收也存在很大的不同。从土地用途看，涉及12类、127种用途，未经土地行政主管部门批准，不得自行转换土地用途。从土地政策管理看，土地实行分级属地化管理，除了国家层面颁布的法律法规外，各省市也可制定相应的土地管理制度，土地政策种类多、管理分散。所有这些，都给企业实行土地资产的统一管理、评价分级和处置流转等带来了很大的困难。

土地变性问题突出，违法违章用地现象严重。石油用地大多根据划拨用地范围以划拨方式取得，而在油田用地的使用过程中存在与其它划拨用地相类似的违法违章用地现象。主要表现在划拨土地擅自改变用途、划拨土地擅自转让出租、擅自占用划拨土地进行经营性房地产开发、《划拨用地目录》以外建设项目未办理有偿使用土地手续、非法占用土地进行各类建设（无用地手续）、擅自与村乡签订协议圈占集体土地以及擅自占用集体土地进行房地产开发等［4］。

土地利用和再利用效率不高，油田开发后土地废弃问题严重。现阶段“，重油轻地”的观念导致土地利用的单一化，以及土地废弃问题。由于只注重石油开采，产量增长，而不重视土地的复垦还田，被开采的土地长期处于荒废状态。大多数情况下，当对土地进行石油开采后，没有对污染采取治理措施，也没有进一步利用土地，长期闲置并荒废了这些土地。致使土地利用的单一化以及闲置荒废问题相当严重。对非在用土地盘活与处置工作基本没有开展，被地方政府无偿收回闲置土地、征收闲置土地费以及扣发土地使用证等情况时有发生；专业化重组中，不少划拨土地被排除在整合之外，产生了较多的遗留问题，有些单位因土地使用权没有及时变更等，收到当地政府的处罚通知，处罚金额都在百万元以上。

征地矛盾突出，土地纠纷严重。石油天然气设施用地属建设用地，需要大量占用油田所在地新增建设用地指标，由于国家每年下达各地的新增建设用地指标非常有限，导致地方政府给予石油天然气设施用地的新增建设用地指标非常有限，造成大量石油天然气设施用地难以完善用地审批手续；另一方面，通过划拨方式供地，企业无需缴纳土地出让金，而征地过程中的各项补偿当地政府必须严格按照国家规定专款专用，各项税收的上缴也难以反哺于当地政府。因此油田所在地政府对油田用地的支持力度不够，导致征地矛盾十分突出。此外，由于油田所在地方村民整体素质及企业自身等问题的存在，导致油田野外生产场所很容易发生土地纠纷。油气田企业土地纠纷起因复杂，有其不确定性，概括来讲包括施工权争夺引发纠纷；土地补偿款挪用、截留引发纠纷；企业施工、补偿遗留问题引发纠纷；村民无理取闹故意引发纠纷等。大量土地纠纷的存在，很大程度上影响到了油田正常的生产秩序，严重者甚至可能导致停产。

土地资本化管理水平低下，土地资产经营目的无法实现。土地资产满足资产的一般特性，是企业资产的组成部分，但由于土地资产不同于一般资产的特殊性质，使得土地资产在确认时也具有特殊性。在国企改制和土地制度改革之初，石油企业使用的土地大多是通过无偿划拨取得的，所以没有对土地资产进行核算。在自2007年1月1日起施行的当前的会计核算制度下，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，以前无偿划拨取得的土地使用权仍作为固定资产单独入账，有偿出让取得的自用土地使用权作为无形资产核算［6］。即便是按照最新的会计核算制度规定，油田存量土地资产价值也没有实现完全的显化，从而导致油田土地资本化管理水平低下，土地资产经营的目的无法实现。

土地流转市场化程度较低。以中石油为例，截止2011年底划拨、授权经营和国家出资入股的土地占所有存量土地的近77%，通过市场出让方式获得的存量土地不到5%。而且为满足油气生产产能建设每年需要征用大量的新增建设用地，土地供给远不能满足土地需求。因此总体来讲，油田土地基本上处于流入状态，很少有通过土地市场流转出去的情况发生。同样，由于土地资产管理水平低下，土地利用和再利用效率不高，大量土地废弃闲置。出现了一方面土地供给无法满足产能建设需要，另一方面又存在大量土地废弃闲置情况的出现。另外土地来源权属的单一性，也妨碍了通过土地市场实现土地资产流转和优化配置的工作开展［5-6］。

以中石油为例对加强油气型企业土地资产管理的建议

油田企业属于矿产开采企业，对土地的依赖性很大，占用土地点多面广量大，使用土地的情况和性质复杂，每年需要新增大量的建设用地。中石油集团公司存量土地绝对规模大且每年新增土地数量多，但土地利用率比较低，单位产值中的土地成本相对较高，对以临时用地形式取得的生产经营用地管理不到位，因此，必须认真规划、盘活好现有存量土地，提高土地利用率，加强临时用地资产的规范化管理，优化中石油集团公司土地资产结构，切实加强对土地资产的管理。

1树立土地资产的新观念

土地是企业重要的生产资料和企业资产的重要组成部分，要改变土地仅仅是生产经营场所的片面认识，树立土地资产意识。中石油集团公司及所属各企业要充分认识到土地资产在企业生产经营中的重要地位和作用，摒弃过去的旧观念，提高对土地资产管理工作的重视程度，加大管理力度，保持积极的工作态度，彻底改变过去在土地资产管理上的被动局面，使中石油集团公司及所属各企业土地资产管理观念得以根本转变。

2搞好土地资产管理的基础工作

油田企业自开发建设以来，积累了大量的土地档案资料，而且随着油田企业建设的发展，各种资料逐年增加。这些资料是实施土地经营管理的基础，是维护油田土地权益、服务油田建设的重要依据。为了保护和利用好土地档案资料，一方面实行严格的档案资料管理制度、资料查阅履行备案登记程序，落实管理责任，做到用后及时归档入库，确保档案资料安全完好。另一方面建设并逐年完善土地管理信息系统，将包括土地证在内的各种信息录入数据库，实现远程用户对宗地基本信息的查询功能，使得油田企业具备地籍管理联网运行的能力。

3建立健全并完善土地资产管理机构和管理制度

中石油集团公司土地管理新情况新问题多、工作任务量大，特别是在工作刚起步时，总部和各单位首要的任务是必须抓好土地管理制度建设，健全土地管理规章制度，形成有效的内部控制机制，实现土地管理的制度化、程序化和标准化。首先要制定中石油集团公司土地管理规章制度。其次要加强学习，转变作风，提高土地管理队伍整体素质。高素质的土地管理队伍，是做好土地管理的前提。再次要加强业务知识学习。各级土地管理部门工作人员要树立自觉学习、终身学习理念，组织好各项土地资产管理工作任务的落实，为领导决策和各部门实施管理提供准确、有效的土地资产信息，积极主动为基层单位协调解决各种土地问题。

4加快土地资产管理信息化的步伐

土地管理制度以及信息系统建设，是做好土地管理的基础。建立完善的存量土地管理信息系统，可以让中石油集团公司做好数据统计、权属资料保护、价值管理等工作，及时更新和维护系统，对存量土地从资产购进、使用状态、价值形态、处置等进行全程动态跟踪与管理。