村庄土地利用规划精选(九篇)

第1篇：村庄土地利用规划范文

关键词： 乡村规划,新型城市化,城乡统筹,公众参与

中图分类号：TU984文献标识码：A

2013年，随着新型城市化的提出，广州市新一轮的村庄规划又如火如荼地开展起来。按照计划，广州市2013年要推进全市1142条村庄的规划，俨然一场“村庄规划大会战”。这场新一轮的“大会战”是否会切实为村庄以及村民带来他们最期待的改变和成效，我们还不得而知，但是面对城乡发展的需要，面对十三中全会提出的“健全城乡发展一体化体制机制”等要求，面对这一轮村庄规划需要解决的问题，我们应该对村庄规划这一课题进行重新整理与思考。

1 当前广州乡村地区规划的概况

1.1 广州乡村地区空间发展的特点

在广州处于快速工业化和城市化阶段，乡村地区不再仅仅处于城市地区的边缘地带，而是发展成为与城市地区在经济、社会各个方面高度关联的地区，这其中有被城市建成区包围、半包围的“城中村”，有处于城市规划区内、靠近城市蔓延边界、属于城市化郊区的“城边村”，有受工业化、城镇化发展影响较大的、处于城市发展的影响范围内或处于城镇密集地区、有转化成小城镇可能的“远郊村”，还有仍然以农业为主导、属于非城镇化地区的“自然村落”。这些乡村尤其是“城中村”和“近郊型乡村”的存在和发展在城市建设用地日益紧缺的背景下，直接影响着城市化的进程和城市社会经济进一步的发展。因此，乡村地区的建设问题也就不再被视为城市地区建设问题的附属物，乡村地区应获得与城市地区同样平等的地位。

1.2 以往村庄规划的回顾

广州自2005年以来进行过多次村庄规划实践，包括社会主义新农村规划、名镇名村示范村建设规划、宜居村庄规划、北部山区帮扶规划以及美丽乡村规划等，这些规划的编制和实施在一定程度上改善了村庄的环境、完善了村庄的基础设施。这些规划对村庄空间形态、用地布局和生产设施等进行统一规划布局，规划内容偏重于空间形态设计和村容村貌整治，缺乏对村民关注的土地问题等关键问题的解决，也缺乏体现公众参与的人文关怀，导致许多规划与村民意愿不相协调而难以实施。

2 当前广州村庄规划存在的问题和难点

2.1 村庄规划实际上是政府与农村有关集体土地如何开发的谈判博弈过程

随着2008年9月中共十七届三中全会对于集体土地与国有土地‘同地、同权、同价’政策的颁布，城市规划范围内集体土地与国有土地的长期并存已成为事实。由此可知，珠三角新农村规划的目的在于侧重对集体土地的开发进行约束或管制。考虑到村集体及村民主要依托集体物业和宅基地房的租金生存并发展，实际上新农村规划已演变成与农村有关集体土地如何开发的谈判博弈过程”。（魏立华等，2010年）至2013年，以上问题依然是村庄发展和村庄规划实施的难点，对于发展意愿，村民最多提到的就是如何将现有集体土地的开发合法化，如何获得土地开发指标进行建设，政府部门则更多地希望通过对农村集体土地的集体征收，将集体土地纳入城市建设用地中，统一规划统一建设，满足地区发展的用地需求和所谓的公众利益。政府部门征收农地往往采用资金补偿或者返还经济发展预留用地、拆迁用地等手段实现，然而实际操作中，返还的经济发展预留用地、拆迁安置用地往往难以兑现，造成了政府与乡村之间的矛盾不断累积。因此，村民对政府组织编制的村庄规划往往抱着不信任、不理睬的态度，产生大规模的违法建设行为。

2.2 多种规划叠加矛盾，村庄规划实施建设无从进行

村庄规划的编制通常面临着多种规划叠加的问题，涉及的规划包括土地利用总体规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划全覆盖、村庄布点规划等等，这些规划由于组织编制的主体不同、编制的时间不同、编制的标准不同，之间存在着相互矛盾、无法协调的问题。同时，更重要的在于这些规划往往未得到村民的真正认可，因此，在实际实施中，形同一张废纸，村庄建设并不按照编制的规划进行。

2.3 规划编制的深度不足，规划管理无法实行

《城乡规划法》第十八条“乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民医院，体现地方和农村特色。乡规划、村庄规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。”条文内规定了村庄的编制内容，没有规定编制的深度与编制的针对性。而现行的村庄规划编制法规标准《村庄和集镇规划建设管理条例》(1993)、《村庄规划编制办法(2000)、《村镇规划标准》(GB50188-1993)、《建制镇规划建设管理办法》(1995)等对广州现有村庄类型而言，法规的针对性和可操作性都不强，难以适应村庄现实和未来的发展情况。这一问题在近郊型村庄的规划编制中尤为突出，近郊型村庄因临近成城市增长边界，其规划编制的重点应在于给村庄需要发展建设的集体土地规定容积率、建筑密度等控制指标，方便规划行政主管部门的审批和管理。而对于远郊型村庄则更偏重于村庄的建设规划。

3 基于广州的实践对村庄规划的总结与建议

1 建立针对不同类型村庄的规划编制体系

我国面向农村地区的规划体系目前还不完善，针对性较强的技术方法也相对不足，应结合乡村建设需求，制定差异化的村庄规划编制体系。广州新一轮的村庄规划就首先提出了科学划分村庄类型，将全市村庄划分为城中村、城边村、远郊村和搬迁村。这种类型的划分不是根据行政等级而是根据村庄发展与城市空间拓展的关系，充分地考虑和体现了城乡统筹的思想。对于城中村，应采取将其纳入城市范围，统一规划，进行旧村改造的政策；对于城边村，规划的深度应与控制性详细规划一致，并编制建设用地控制图则，提出用地性质和强度要求，以便进行土地管理和行政许可；对于远郊村，应着重制定村庄建设规划，规划深度应与修建性详细规划和整治规划一致；对于搬迁村，则应通过村庄布点规划统一考虑。此外，对于纳入各级保护名录和历史文化资源丰富的村庄，应编制保护规划。

2 正视村庄自身发展需求，平衡国有土地与集体土地用地指标

在实际操作中，国家给予某一行政区的建设用地指标中的绝大部分都被城市占有，建设用地指标以及开发控制标准的城市政府存在着“先天”的对待集体土地开发的不公平（魏立华等，2010年）。这种不公平正逐渐造成更大规模的村庄违法建设，使乡村的发展更加偏离的城乡统筹发展的道路和政府的管理，面对这种情况，应该正视村庄自身发展的需求，正视村集体及村民通过集体物业和宅基地租金生存并发展的现实。广州正在通过新一轮的乡村规划协调土地利用规划和土地指标来解决，但是笔者认为平衡国有土地和集体土地用地指标不用仅仅通过一轮轮的“村庄规划大作战”和“特事特办”来解决，而应建立稳定的标准和机制，每年的土地计划制定应统筹考虑国有土地和集体土地用地指标的比例，从而保证城市和乡村发展的公平性。

3 三规合一，建立综合性协调管理决策机制

三规合一是广州规划实践的一大创新，所谓的“三规”指的是国民经济和社会发展规划、城乡规划和土地利用总体规划，三个规划之间存在内容重叠、协调不周、管理分割、指导混乱，解决这些问题的有效途径是“三规合一”。在本轮村庄规划中，在各行政区“三规合一”方案和建设用地总量控制的前提下，协调国民经济发展规划、土地利用规划和城市规划，并对全覆盖的控制性详细规划和村庄布点规划等进行了梳理和调整，这对于村庄规划的实施起到关键的作用，使村庄规划更具有权威性和可操作性。

村庄经济发展项目建设意向图与广州市土地利用总体规划协调示意图

与广州市总体规划协调示意图与番禺区控制性详规规划导则协调示意图

参考文献：

[1] 魏立华. 珠江三角洲新农村建设的路径辨析_渐次性改良还是彻底的重构.城市规划,2010第,34卷第2期.

[2] 雷诚，赵民. 乡规划体系建构及运作的若干探——落实《城乡规划法》中的乡规划，城市规划.,2010,第33卷第2期

[3] 邓毛颖，村庄规划编制方法的探讨与实践——以广州增城市为例，中华建设，2008/5

[4] 陈有川,朱京海. 我国城市规划中公众参与的特点与对策[J]. 规划师,2000,(4)

[5] 孙波,张翔等. 彰显人文特色的村庄规划探讨——以广东省德庆县武垄村规划为例[J].热带地理,2010,(9).

第2篇：村庄土地利用规划范文

关键词:采煤塌陷村庄搬迁 服务经济

目前,压煤村庄搬迁形式以自建为主、统建为辅。以淮北市为例,从上世纪90年代开始,该市有效利用煤炭企业支付的补偿资金,按新农村建设要求,依据现有的条件和基础,鼓励集中搬迁,采用联建形式,安置地尽可能不用或少用耕地,把塌陷搬迁村庄向小城镇、矿区集中。新村在一定程度上改变了村容村貌,转变了农民生产生活方式,有力地促进了淮北市新农村建设。当前该市搬迁村庄正向着统一规划、统一标准、统一建设的方向发展,在城市规划区外的搬迁村庄多为两层楼房模式,在城市规划区内的搬迁村庄部分为多层楼房模式。

一、采煤塌陷村庄搬迁工作中存在的问题

1. 采煤塌陷村庄搬迁无专项规划。

采煤塌陷村庄搬迁工作涉及各级政府和国土、规划、建设等多个职能部门,但从当前搬迁村庄农村居民点的现状来看,村庄建设与村镇规划、土地利用总体规划严重脱节,搬迁安置整体规划滞后。由于搬迁安置用地没有纳入矿井建设用地计划,致使新村建设没有用地指标,村庄搬迁安置难以实施。采煤塌陷村庄搬迁新村址交付给农民后,其建房随意性很大,缺乏整体的规划。

2. 搬迁村庄补偿费标准低,建设普遍起点低。

采煤村庄搬迁补偿主要有两种:一是对征收土地(指新村址用地)的补偿;二是对塌陷区村庄搬迁的补偿。其补偿方式以货币补偿为主。在征收土地补偿方面由于农用地年产值、补偿倍数、相同区域地价、塌陷区范围界定、煤矿未征先塌等原因造成征地补偿标准的随意性较大,关系难以协调。同时搬迁村庄需要投入巨大资金,采煤企业对大范围、跨行政区域的塌陷地无法进行统一规划和综合治理,而地方政府想治理又苦于资金短缺,导致一系列社会不安定因素。

3. 立法滞后,制度不完善。

目前,国家还没有出台具体的采煤塌陷村庄搬迁方面的政策法规。对于复垦或征用的土地,地方政府和企业无使用权,若下次再作建设用地仍需再次征用,无形中给地方政府和企业增加许多负担。地方政府在出台配套文件时与煤矿企业在土地所有权和使用权、征迁补偿标准、塌陷区范围的界定等方面没有形成良好的共识,配套政策不健全,影响搬迁工作的顺利开展,同时会埋下更多难以预测的隐患,给未来的经济发展增加反作用。

4. 搬迁群众缺乏生活保障,采煤塌陷制约着城市化进程和城镇化布局。

由于一些煤炭企业没有严格执行先征后用、先搬后采、谁塌陷、谁治理的原则,致使塌陷区的大部分群众只是暂时解决了住房问题,但并没有解决其生存和发展等方面的后顾之忧,利益无保障,引起大量信访事件。同时采煤塌陷造成地下与地上矛盾突出,城市化进程和城镇化布局受到制约。个别城镇甚至出现发展空间不足、建设规划调整的现象,从而将在一定程度上影响制约着区域内的城市化进程和城镇布局。 合治理。将采煤塌陷地的综合治理和建筑物下压煤村庄搬迁结合,将老村址附近的采煤塌陷地用矿井排放的煤矸石回填夯实,作为村庄搬迁新址,做到就近搬迁,避免搬迁距离远给农民带来生产生活不便。

(三)实行“赔偿+复垦+保证金”的土地使用制度。

对在生产过程中破坏的但能够复垦的采煤塌陷老村址,企业可不征地,建议采取“赔偿+复垦+保证金”的土地使用制度。赔偿费由企业支付给农村集体经济组织,其赔偿标准可按人口或者据实补偿。企业在支付赔偿费的同时负责复垦,支付土地复垦费。另外企业在缴纳以上两项费用的同时缴纳土地复垦保证金,其标准可按耕地开垦费执行,在责任方按质按量完成土地整理复垦后及时返还。土地复垦工程的实施,由土地塌陷地区的农民进行,使暂时失去土地的农民有事可做,农民自己复垦,能保证复垦土地的质量,有效地进行塌陷地治理。

(四)积极探索塌陷区搬迁村庄新模式,促进新农村建设。

建议政府和企业共同成立采煤塌陷地综合治理领导机构,负责塌陷地搬迁村庄的全面工作,多方筹集塌陷村庄搬迁资金,将企业的赔偿费、征地的土地补偿费、村民自筹等资金集中起来,按照城乡一体化的要求,结合当前的新农村建设,进行搬迁村庄的新村建设,紧紧围绕我市能源城市的特点,结合当前淮北市采煤村庄搬迁的实际及存在的问题,积极探索塌陷区搬迁村庄新模式;结合地矿统筹和新农村建设,超前谋划村庄搬迁工作,着力探索“统一规划、统一建设、统一置换、提前搬迁”的新模式;认真总结搬迁村庄的经验教训,扎实做好村庄搬迁工作,建立健全搬迁群众生活保障机制,保证社会和谐、稳定。

参考文献:

[1]罗爱武,淮北市采煤塌陷区土地复垦研究[j];安徽师范大学学报(自然科学版),2002年03期.

[2]焦华富、陆林,采煤塌陷地土地复垦研究——以淮北市为例[j];经济地理,1999年04期.

二、压煤塌陷村庄搬迁工作的对策

伴随着农业结构调整和农业标准化建设,土地复垦整理工作的逐步推进,做好压煤塌陷村庄搬迁工作,对促进耕地保护,增加农民收入,推动农村经济的发展,推进社会主义新农村建设具有十分重要的意义。

(一)制定采煤塌陷村庄搬迁专项规划。

科学制定采煤塌陷村庄搬迁新村用地规划,同时还要制定老村址治理规划,处理好近期规划与长远规划、局部治理与总体布局的关系。对采煤塌陷村庄搬迁用地要根据当地经济发展、人口增长速度等综合研究,建议国土、城建、规划等部门明确宅基地管理主体,要规划好村庄内部的排水、道路等基础设施,并严格执行。依托采煤塌陷村庄搬迁,借靠煤矿、小城镇的基础设施和公共事业资源,合理有效配置资源,确定重点治理区域,变被动搬迁为主动搬迁。把采煤塌陷村庄搬迁专项规划与土地复垦整理专项规划、新农村建设规划、城市建设规划、小城镇建设规划结合起来,坚持先征后用、先搬后采,在城市规划的指导下统一建造多层公寓住宅,使农居建设符合城市发展和规划的要求。

第3篇：村庄土地利用规划范文

关键词：农村居民点，布局整理，复垦土地，集约配置

1.前言

农村居民点作为农村人地关系的表现核心，是农村人口生产和生活等综合功能的承载体，是农村土地利用重要组成部分[1]。武汉农村居民点规模小，数量多，土地利用率低，集约利用非常迫切。目前，这种粗放方式土地利用，已对生态环境、粮食安全和宏观经济平稳运行等关系国计民生的诸多领域产生了不利影响，制约了经济社会健康协调发展[2]。通过农村居民点整理建设，及时的土地复垦，有利于高效配置城乡土地资源，缓解经济建设与耕地保护的矛盾，提高土地利用综合绩效,促进经济、社会和环境协调发展。我们在承担武汉市新洲区潘塘街镇域村庄布局规划规划设计中，在城乡统筹协调及可持续发展的理念指导下，做了一些创新性的工作，探索解决问题的途径。

2.项目概况

潘塘街地处武汉市新洲区东北部，距新洲区城关邾城36公里。东南与徐古镇接壤，西南接三店街，北部与麻城市相连。潘塘街境内多丘陵岗地，夹杂一些小块平原，地势北高南低。规划范围是潘塘街的行政管理范围，总面积60.9平方公里，辖潘塘街镇区和28个行政村，共207个自然村。

3.农村居民点分布现状分析

土地利用浪费：农村居民点分布极不均匀，人口规模差异很大,部分基层村不到50人，而有些基层村600-700人。居民点平均规模小，宅基地占地面积大，各行政村人均建设用地面积多在110㎡/人以上，农业用地与村庄建设用地矛盾突出，人均耕地面积仅3亩，土地利用分散、无序，利用率低。

公共服务设施和基础服务设施滞：由于村湾布局分散、单个规模较小，不利于公共服务设施和市政公用设施的配置和规模化发展；建设村庄农田水利设施普遍老化，不能满足农业生产需要，灌溉沟渠年久失修，抗御自然灾害的能力较弱；镇域文、教、卫、商等公共设施简易老化，医疗条件不能满足村民基本卫生需要；镇域内缺乏村民体育活动场地和公共绿地；镇域缺乏污水处理设施和环卫设施。

现状农村居住点布局总体特征是：村湾分散、数量多、规模小、配套设施滞后、环境差。

4.村庄空间布局的原则

按照因地制宜、规模适度、有利生产、方便生活的原则，从农村实际出发，促进村庄适度集聚和逐步迁并；遵循合理布局、节约用地、集约发展的原则，节约利用土地资源，集约配置农村基础设施和公共设施；突出重点，分类指导，区分缓急，注重实施，保证城乡协调发展和各项建设在时间和空间上的有序结合[3]。

5.农村居民点整理路径

结合地方资源、市场需求和现状基础条件分析，本着扬长避短、兴利除弊的原则，确定村庄的发展的主导产业和逐步撤迁方向，推进“一村一品”，一村可分为一般农业型、都市农业型、旅游休闲型、工贸型、历史文化型等。村庄逐步迁并的流向遵循经济不发达的向经济发达或发展潜力大的集中；人口规模小的向人口规模大的集中；镇区周边的向镇区集中；交通不便利的向交通便利的集中；沿河沿道路分散的向中心村集聚；受地质灾害或其它自然灾害严重影响的村庄向自然条件良好的迁移的原则。

根据村域内村庄建设实际情况，村庄规划建设模式确定为整治类，包括旧村原地整治、撤并扩建整治、逐步撤迁整治三种类型。旧村原地整治一般不扩大村庄规模，在原有基础上改造，完善市政基础设施和公共服务设施，对现有村庄进行整治改造。“镇中村”重点是整治面貌、补充基础设施，逐步向城镇社区转变。

撤并扩建整治是以条件较好的村庄为依托，将交通不便、经济欠发达、建设滞后、产业落后的村庄就近并入条件较好的村庄，并按扩建后的规模完善各类配套设施。逐步撤迁整治的村庄是指根据长远发展需要撤销、并入集中建设的村庄，在撤迁过程中要严格控制新建建筑，只对保留部分做临时性环境整治，拆除后的村庄应及时做好退湾复垦还田、退湾还林等，安排好各类农业生产[4]。

根据农村居民点的迁并流向原则，规划确定潘塘街镇域范围内自然村的建设模式和逐步撤迁方向。行政撤并整理后镇域范围内共有22个行政村，其他各行政村依据逐步迁并的原则进行撤村并点：规划每个行政村设置1个中心村、保留0-3个基层村，村民人均建设用地面积控制在100平方米以下。规划镇域农村居民点建设用地总量为263.70公顷，节约用地126.03公顷，进行复垦，提高土地利用的综合效益。

6.近期建设的实施措施

6.1 近期规划建设的目标

依托镇区、现状村庄的基础设施和公共服务设施，提高土地利用，完善配套基础设施和公共服务设施，改善镇区投资环境和村庄生产生活环境。

6.2近期规划建设的内容

近期村庄撤并规划：近期撤并规模较小（人口在200人以下的村湾），并且撤并后对生产出行影响不大的村庄。

公共服务设施建设：完成重点中心村、一般中心村、基层村三个等级镇域公共服务设施的建设。

基础设施建设：三年内全部完成镇域一级道路的路面硬化工作和22个行政村的“村村通”、“湾湾通”工程，逐步形成镇域内部道路交通网络；完成镇区水厂的改扩建工作，近期实现镇区周边行政村居民通自来水；实现生活污水的集中处理；完成镇域内农田水利设施的清淤、护坡工程；实现镇域户户通广播和有线电视；按服务半径，在中心村和基层村建设公共厕所、垃圾集中堆放点、转运点。

7.结论

在分析研究潘塘街镇域农村居民点建设状况的基础上，从实际出发，合理的确立农村居民点的集聚规模，迁并原则，从有利于农业生产出发，科学的布局村庄的空间形态，推进农村居民点的适度集聚[5]，完善农村基础设施和公共设施集约配置，实现土地资源高效节约利用，促进经济、社会和环境可持续发展。

参考文献：

[1]吴正红，叶剑平.城乡建设用地节约集约利用的路径选择.[J]城市问题.2007，（5）：60-64.

[2]江文亚，郑新奇.杨玲莉等.村镇建设用地集约利用评价研究.[J]水土保持研究.2010，（6）：166-170

第4篇：村庄土地利用规划范文

关键词：建筑设计 老城区 民居 改建

现代建筑中居民改建问题已经成为城市和周边农村发展的必然模式。如何顺利完成居民改建，顺利完成乡村城市化、旧城区翻新、乡村建筑规模化的整体改建工作。

一、老城区民居改建的时代环境

中央提出的科学发展观，是以人为本的发展观，一切发展都为了人，所有发展都应以最广大人民群众的根本利益作为出发点和落脚点。我们搞节约型城市建设必须提倡以人为本，保护群众利益。今后一个时期大量的房屋拆迁改建中，一定要立足于节约、立足于保护广大人民群众的根本利益。基于中国的城市规模同其城市化任务和发展目标还相差甚远，建议实行“先发展新城区，后改造旧城区”的发展战略.对旧城区的建设控制起来，不得加高和扩展。这样做既有利于减少社会矛盾，也有利于保护群众利益和保护城市文物。待城市化进展到一定水平时，人们的收入也有了较大幅度提高并对住房面积有扩大和改建的欲望时，再来改造旧城，将会使很多矛盾迎刃而解。关于对新城区农村的拆迁和农民的住宅改造，一是需要做好就业安排，二是需要提高土地和住宅拆迁补偿。有一些可以暂时保留城中村，像苏州新区当初的做法那样.搞好村中的道路建设，搞好建筑物的控制和装点。使城中村变成新城区的一部分，使农民转成工人和市民，这样既避免了可能发生的冲撞，又节约了城市改造费用，真正做到“以人为本”。

二、旧城区改造的基础条件

社区建设是一项以拆除旧村庄、建设新社区为主要形式，提前实现农民转市民、农村转社区的一项建设性工作。那么是不是任何村庄都可以开展这项工作呢?或者说开展这项工作需要具备哪些条件呢?结合杭州、宁波、天津等一些地方的探索和实践，我们认为居民社区建设至少要具备三个基础性条件。一个是村庄要有规划基础。我们知道城市有城市规划区和城市建成区之分，按照《城乡规划法》的规定，城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。建成区是指按照城市规划区规划，已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。从这一定义上来说，一个城市的规划区包含这个城市的建成区。

就拿郑州市来说，郑州市2008年制订了城市发展规划，计划到2020年城市建成区面积要达到450平方公里，那么这450平方公里规划所涉及的区域就是城市规划区。目前郑州市，已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域面积为294平方公里。那么，这294平方公里区域就是城市建成区。我们探讨实施居民社区建设的村庄，就是处于城市规划区内，但目前还不属于建成区的村庄。之所以选定在这个范围，主要是因为这些村庄已被纳入城市规划区，随着城市发展，这些村庄周边的土地即将被城市基础设施、公共设施或者重大项目建设所征用，如果不提前实现村民转市民、农村转社区，那么这些村庄必将发展为新的城中村。郑州市某村约有960口村民，2003年该村就已被纳入城市规划区范围，当时它是一个以农业生产为主的村庄，有耕地1000余亩，村民以务农为主要收入来源。

自2004年以来，随着郑州市发展，城市框架不断拉大，该村周边土地大部分被大学城等重点项目建设所征用，至2007年底村民已基本无地可种，村庄被纳入城市建成区范围。至2008年，该村周边共入住大学四所，共有学生约10万人，学生在该村租房居住的约有1万余人。由于外来人员的增多，小网吧、小吃部、小水果摊、小理发店等小店铺经营在该村也繁荣起来，多达2000多家。原先该村村民住宅一般都是一层、两层，最高不过四层，由于租房户的增多，村民受租房利益驱动，如今建设的最低房屋是四层，最高的达八、九层，租房已成为村民的主要收入来源。该村已发展为城中村。这个村从农村向城中村的演变告诉我们，提前做好城市规划区内的规划、建设工作，使村民提前融入城市，农村管理转为社区管理，已成为当务之急。

实施居民社区建设的第二个条件是村庄没有大量的耕地。如果要用一个具体的标准来界定，可以把人均耕地不超过0.25亩作为一个标准。其依据是什么呢?根据国土资源部2006年公布的数据，我国农民人均耕地面积为1.4亩。据测算，用于满足村民最低生活保障需要的用地至少为0.25亩。若村庄耕地少于人均0.25亩，此时村民已不能再以农业生产来维持生计，主要转向二、三产业。而此时实施居民社区建设，不但是为了村庄自身发展，更重要的是解决村民的就业和生活保障问题。第三个条件是要有一定的经济基础。就是说通过核算，至少能借资、垫资或融资拿出村内拆迁过渡费和安置房建设费用。我们知道土地分建设性用地和农业用地，建设性土地包括国土部门登记的可以用于建设的闲置土地和村民宅基地。而从目前各村庄实际来看，尤其是处于城乡结合部的村庄，一般都没有现有的、成片的闲置建设性土地，居民社区建设一般需要占用村民宅基地。这就牵涉到村庄拆迁问题，需要为村民兑付补偿资金和临时安置费用。

第5篇：村庄土地利用规划范文

1目前中原地区村庄整治状况

1.1村庄建设重粉饰,轻整治中央提出的社会主义新农村建设20字方针“生产发展,生活宽裕,乡风文明,村容整洁,管理民主”是为了改变农村面貌,促进农业发展,增加农民收入,其初衷是为了解决三农问题。不少地方把新农村建设作为中心工作,树典型、搞样板,把“村容整洁”作为重点,粉饰墙面、门面,村村搞工业区、居住区以及基础设施建设等[5-6],在一定程度上造成了资金、资源浪费,而对广大农村的农业发展、废弃和闲置宅基地关注不够。1.2土地整理重单项治理,忽视多项综合整治《土地管理法》第41条规定国家鼓励土地整理。土地整理作为国土资源部门的一项日常工作,通常按照农田整理、居民点整理、土地开发、土地复垦的不同而分项单独实施。农田整理侧重对田、水、路、林、渠的综合治理;居民点整理侧重对空心村的治理;土地开发侧重对荒山、荒地、荒滩等未利用地的改造利用;土地复垦侧重对各种自然和人为因素破坏的土地的复耕。目前人们已逐步认识到单项治理的缺陷。国土资源部公布的2010年7大工作重点,其中第二条明确指出“以土地整治和城乡建设用地增减挂钩为平台,促进城乡统筹发展。推进农村土地整治工作”。但由于管理机制、制度设计等诸多问题土地综合整治仍处于探索尝试阶段。

2国内村庄整治的主要经验与模式探讨

2.1国内村庄整治的主要经验天津市东丽区华明镇地处市中心和“天津滨海新区”之间,总面积150.6 km2,由于空客A320项目落户,东丽区5个村要整体撤村,东丽区政府就依托该项目和城中村改造施行宅基地换房。同时,国土资源部出台了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》,财政部、国家税务总局、天津市政府也相继出台了优惠政策为小城镇建设提供强有力的政策保障。华明镇入选上海2010年世博会最佳实践区,其成功经验是坚持承包责任制不变,坚持耕地保护总量不变,坚持农民自愿的原则,坚持建设有特色、适于产业集聚和生态宜居的新型小城镇[7]。华明镇建设对实现城乡统筹进行了积极探索,它的一些做法和创新理念可以成为其他地区进行城镇建设的借鉴。成都蒲江县复兴乡陈坝村是成都市首个土地整理试点项目,该项目是成都市中心城区城市建设占补平衡项目,通过对项目区约933.33 hm2土地进行综合整治,共投资4 641万元,实施土地平整539.73 hm2,改建道路20 030 m,新增耕地129.87hm2,建成农民新居73 240 km2,集中安置农户402户1 512人,开创了远郊县土地整理和城乡一体化相结合的“复兴模式”[8]。该模式的主要经验是将传统的土地整理和城乡建设用地增减挂钩组合起来,遵循5个坚持:坚持规划先行;坚持资源整合;坚持“发展性、多样性、相融性、共享性”原则,高标准建设新农村;坚持“五个结合”,即土地综合整治与改善农村生产条件、推进农业产业化、促进农民集中居住、发展壮大集体经济组织、促进农民增收相结合,切实维护农民利益;坚持全程监管,确保规范实施。湖南省株洲市渌口镇松岗、西塘、子规3个村在政府投入土地综合整治专项资金2 200万元、水利及修路资金170万元,规划、发改等单位投入资金130万元的支持下[9],把土地综合整治与农业产业结构调整相结合,打破以增加耕地面积、保障耕地占补平衡、为发展提供用地保障为主要目的的土地整治传统思维,全面实施了以保护耕地,建设高标准基本农田、改善农业生产条件和农村生态环境、推进社会主义新农村建设、实现城乡统筹为主要目的的综合整治项目,发挥了土地整治最大效应,缓解了建设用地难题,增加了农民收益。

2.2国内村庄整治的模式探讨借鉴国内村镇建设经[！]验,结合中原地区农村建设用地粗放、布局散乱及中低产田比重较大的现实,研究提出城镇周边归并型、原地建新缩村型、多村整合建新型、损毁落后村庄重建型4种村庄土地整治模式及其适宜条件。

1)城镇周边归并型。对位于城郊结合部或建制镇周边的村庄,有较强的农村城镇化趋势,应将这类村庄的农村居民点整理纳入城镇规划,在村镇规划指导下进行农村土地综合整治,提高土地集约节约利用水平,发挥基础设施和公共服务设施的集聚效益。该模式适宜位于城镇周边或近郊的村庄。

2)原地压缩建新型。对于村庄自身发展条件较好,或村庄自身发展条件一般,但具有一定文化历史价值,或由于其他因素影响而不能迁入到其他村庄的,应进行综合整治,但不同于简单的填实空心村,应在节约集约用地前提下,改善村容村貌、改善农民居住环境,完善基础设施和公共服务设施。该模式适宜于村庄规模较大, 交通环境条件较好,但是村庄用地浪费,废弃宅基地、闲散地比例较大,村庄建筑老化,村庄内部结构不合理,村容村貌较差的村庄。

3)多村整合建新型。对于现状生产生活条件及发展条件较差,现有人口规模过小;或位于矿产品储藏区或者踩空区等禁止建设区内的村庄;或受水利工程、地质灾害或其他自然灾害影响严重,位于限制建设区内的村庄应通过村镇土地综合整治规划合理布局新农村居民点,并配套相应的基础设施和公共服务设施。该模式适宜于村庄规模小、数量多、分布散乱、村内低效用地较多的村庄。

4)损毁落后村庄重建型。对于采矿区因采空塌陷或是未来将造成损毁的或因地震等自然灾害造成村庄损毁的,应结合村镇建设规划及土地综合整治规划,重新选址建设新村,并配套相应的基础设施和公共服务设施。该模式适宜于因地质或灾害造成损毁的村庄0。

3济源市梨林镇村庄整治实践

3.1区域概况梨林镇是济源市的农业重镇,是粮、棉、油主要产区。镇域总面积56.49 km2,现辖45个行政村,总人口4.2万人。2008年全镇国内生产总值71 198万元,财政收入663万元,固定资产投资19 065万元,农民人均纯收入6 248元。该镇人均耕地面积0.09 hm2,全镇户均农村居民点用地面积587.68 km2、人均农村居民点用地面积184.08 km2。据笔者对其45个村庄的调研,所有村庄的户均用地均超过省定标准(166.67 km2),95%的村庄人均用地面积超过省定标准(166.67km2),95%的村庄人均用地面积超过国家标准(150 km2),30%的村庄人均用地面积超过200km2,村庄低效用地现象严重;另外梨林镇村庄规模较小、布局散乱,18%的村庄规模小于5 hm2,39%的村庄规模小于8 hm2,75%的村庄规模小于16 hm2。

3.2村庄布局优化依据村镇规划布局原则,结合区域发展战略,参照河南省《土地管理法》实施办法第四十八条规定:河南省人均耕地高于0.067 hm2的平原地区,户宅基地用地标准为166.67km2。充分尊重农民意愿,建立集镇-中心村-基层村的村镇体系,并参考国外发展经验,以小学规模确定中心村的村域规模,对45个行政村进行整合建新,形成一个镇区(梨林、关阳新村、桥头、牛社、水东、西湖、逢薛新村在现有镇区基础上整合形成新镇区)、11个中心村。每一个中心村,除住宅外,配套相应的基础设施和公共设施,如小学(有的甚至是中学)、幼儿园、卫生所、图书馆、绿地等。并在集镇和中心村内铺设污水管道,新建小型污水处理设施,设置多处垃圾收集点和垃圾中转站,垃圾集中收集于垃圾转运站后运至镇垃圾填埋场统一进行无害化处理。村庄布局充分依托自然资源优势,营造人与自然和谐相处的生态宜居村镇[10]。河南省济源市梨林镇村庄整治前后面积变化见表1。通过对河南省济源市梨林镇全域土地进行综合整治,改变了农村居民点零星分布的局面,压缩农村居民点322.25 hm2,使农村居民点相对集中。通过建立梨林镇历年GDP值与产业发展用地之间的数学预测模型,结合产业发展用地需求,将农村居民点整治结余建设用地指标的20%留做未来农村产业发展用地后,仍可结余257.8 hm2的建设用地指标。

第6篇：村庄土地利用规划范文

关键词:新农村建设;居民点整理;问题;模式;措施

1 农村居民点用地的特点

1.1 用地分布具有明显的地域性

从地域分布来看,农村居民点的分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地区,由于地势平坦,自然条件较好,交通便利,经济发达,农村居民点分布的密度高,单个村庄占地规模大;丘陵区和山区,一般地形起伏较大,地貌类型复杂,自然条件较差,交通不便,经济较为落后,农村居民点分布的密度较低,单个村庄占地规模小。

1.2 人均用地规模普遍偏大

全国人均农村居民点面积一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,人均占地规模普遍相对偏大。

1.3 宅基地是农村居民点用地的主体

根据调查结果,宅基地是农村居民点用地的主体,一般占农村居民点用地的70%以上。宅基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显,其次是道路、畜圈用地,工、商业用地面积极小。

2 农村居民点整理中所存在的问题

(1)缺少系统规划,土地利用结构不尽合理。

从总体土看,村庄整体布局较为分散,尤其是山区,道路不连网,房屋不成排,缺少系统的规划,没有基础设施,功能不完善。

(2)居民点内部闲置土地比重高,村庄占地面积大。

据调查,现有农村居民点内部一般约有10%的土地处于闲置状态,在村庄内部土地尚未得到充分利用的情况下,各地仍在农村居民点划出一定数量的农田作为建设预留地,致使村庄不断蔓延,占用耕地,蚕食良田。

(3)土地的人口容积率和利用率较低。

全国人均农村居民点用地一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,尤其在农村居民点内多是平房的“小而全”居住方式的区域,使得农村居民点内土地的人口容积率比较低,从而使得其土地的利用率也比较低。

(4)村庄的复杂性。

很多农村民居以四合院为主,并且随着分家析产和自由买卖,产生了几家共院、楼上楼下非一家、共有山墙、共有院墙的复杂现象。 此外,除了主房、院落以外,还有各种附属建筑物。 因此,建筑的复杂性对于宅基地整理牵涉到复杂的权属关系、邻里关系,调解任务繁重,有时候根本办不成功。

(5)农民住房安置的问题。

在农村居民点整理的过程中主要采取了两种住房安置措施。一是把农民统一安置到建好的居民区,根据城镇用地标准以及原先宅基地房屋情况,给予每户面积不等的住房一套。二是对原先农民宅基地房屋进行评估,发放补偿费用,由农民自己在政府划定的区域建房。给予农民补偿款的方法可能导致农民建不到房。原因有二,一是农民获得的补偿款不足以到市场上买房或者自己建房;二是由于农民储蓄较少,而用钱的地方较多,所以容易导致农民把补偿款挪做它用,最终则无钱建房。

(6)责任田再分配的问题。

农村居民点整理后,农民迁移到中心村或城镇,这就涉及责任田的再分配的问题。对于居所到田地距离较远的农民则面临交通成本的问题,这些费用由谁承担则是问题之一。有些地方把整理出的田地由政府统一经营,成立农业生态园区。园区管委会每年向农民交纳租金或一次性付给农民集体补偿费用,在这种情况下,如何保证农民的利益则是问题之二。

(7)耕地复垦数量、质量的问题。

在农村建设用地整理的过程中,除了要注重整理的数量以外,还需特别注重整理为耕地后,耕地质量的高低。过去,在实施耕地总量动态平衡的过程中,就因为只注重耕地的数量而没有过多强调复垦后耕地的质量,而造成了“占好地、补劣地”现象时有发生,给我国耕地的总体质量带来了一些影响。所以,现阶段农村建设用地整理的过程中,应进一步加强对整理出的耕地质量进行评价,做好与建设用地指标挂钩的工作。

3 农村居民点用地整理的模式

按照建设社会主义新农村的原则要求,以中心村、生态村整治为重点,以点带面,积极引导,稳步推进农村居民点整治,从农村实际出发,采取以下模式和方法进行整理。

3.1 规划调整型

对于城镇建设发展或有关项目的建设以及城镇规划区范围所涉及的村庄,应与城镇的发展布局和建设项目的安排密切衔接,相互协调,结合规划布局的要求对村庄建设用地进行统筹规划、统一安置或改造。

3.2 集中合并型

对于具有一定规模、发展条件好、限制条件少的村庄,规划长期保留同时接纳其他搬迁村庄;或多个行政村已经自然地聚集成更大规模的聚落;或人口规模不大,但交通条件、自然条件、资源条件优越,具有一定的发展潜力的村庄,鼓励并引导其他村庄的迁入,增强人口在此类村庄的集聚。

3.3 保留改善型

对于村庄自身发展条件较好,但由于城市发展整体利益的需求对其发展进行限制的村庄;或村庄自身发展条件一般,但由于村庄人口较多或具有一定的文化、历史价值等其他社会文化因素的影响,不能迁入到其他村庄中去的村庄,进行改善居住环境,完善配套为主的整治工作。

3.4 搬迁撤并型

对于现状生产生活条件、发展条件较差,现有人口规模过小的村庄,原则上予以适当,逐步引导人口向其他人口规模较大、基础设施相对较齐全、发展条件较好的中心村或其他村庄转移;对位于矿产品储藏区或者踩空区等禁止建设区内的村庄,逐步进行搬迁撤并;对受水利工程、地质灾害或其他自然灾害影响严重,位于限制建设区内的村庄,逐步缩减用地规模,逐步进行搬迁撤并。通过合理布局新农村居民点,进行村庄整治和退宅还耕,使农村居民点的整治迁并与农业生产发展和农民生活水平提高相结合、与城市建设用地扩展和耕地保护相结合,使农村居民点用地的减少与城市建设用地的增加紧密结合,农村居民点的退宅还耕与农田的整理复垦紧密结合,高效集约利用土地资源。

4 农村居民点整理的主要措施

第7篇：村庄土地利用规划范文

    1目前中原地区村庄整治状况

    1.1村庄建设重粉饰,轻整治中央提出的社会主义新农村建设20字方针“生产发展,生活宽裕,乡风文明,村容整洁,管理民主”是为了改变农村面貌,促进农业发展,增加农民收入,其初衷是为了解决三农问题。不少地方把新农村建设作为中心工作,树典型、搞样板,把“村容整洁”作为重点,粉饰墙面、门面,村村搞工业区、居住区以及基础设施建设等[5-6],在一定程度上造成了资金、资源浪费,而对广大农村的农业发展、废弃和闲置宅基地关注不够。1.2土地整理重单项治理,忽视多项综合整治《土地管理法》第41条规定国家鼓励土地整理。土地整理作为国土资源部门的一项日常工作,通常按照农田整理、居民点整理、土地开发、土地复垦的不同而分项单独实施。农田整理侧重对田、水、路、林、渠的综合治理;居民点整理侧重对空心村的治理;土地开发侧重对荒山、荒地、荒滩等未利用地的改造利用;土地复垦侧重对各种自然和人为因素破坏的土地的复耕。目前人们已逐步认识到单项治理的缺陷。国土资源部公布的2010年7大工作重点,其中第二条明确指出“以土地整治和城乡建设用地增减挂钩为平台,促进城乡统筹发展。推进农村土地整治工作”。但由于管理机制、制度设计等诸多问题土地综合整治仍处于探索尝试阶段。

    2国内村庄整治的主要经验与模式探讨

    2.1国内村庄整治的主要经验天津市东丽区华明镇地处市中心和“天津滨海新区”之间,总面积150.6 km2,由于空客A320项目落户,东丽区5个村要整体撤村,东丽区政府就依托该项目和城中村改造施行宅基地换房。同时,国土资源部出台了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》,财政部、国家税务总局、天津市政府也相继出台了优惠政策为小城镇建设提供强有力的政策保障。华明镇入选上海2010年世博会最佳实践区,其成功经验是坚持承包责任制不变,坚持耕地保护总量不变,坚持农民自愿的原则,坚持建设有特色、适于产业集聚和生态宜居的新型小城镇[7]。华明镇建设对实现城乡统筹进行了积极探索,它的一些做法和创新理念可以成为其他地区进行城镇建设的借鉴。成都蒲江县复兴乡陈坝村是成都市首个土地整理试点项目,该项目是成都市中心城区城市建设占补平衡项目,通过对项目区约933.33 hm2土地进行综合整治,共投资4 641万元,实施土地平整539.73 hm2,改建道路20 030 m,新增耕地129.87hm2,建成农民新居73 240 km2,集中安置农户402户1 512人,开创了远郊县土地整理和城乡一体化相结合的“复兴模式”[8]。该模式的主要经验是将传统的土地整理和城乡建设用地增减挂钩组合起来,遵循5个坚持:坚持规划先行;坚持资源整合;坚持“发展性、多样性、相融性、共享性”原则,高标准建设新农村;坚持“五个结合”,即土地综合整治与改善农村生产条件、推进农业产业化、促进农民集中居住、发展壮大集体经济组织、促进农民增收相结合,切实维护农民利益;坚持全程监管,确保规范实施。湖南省株洲市渌口镇松岗、西塘、子规3个村在政府投入土地综合整治专项资金2 200万元、水利及修路资金170万元,规划、发改等单位投入资金130万元的支持下[9],把土地综合整治与农业产业结构调整相结合,打破以增加耕地面积、保障耕地占补平衡、为发展提供用地保障为主要目的的土地整治传统思维,全面实施了以保护耕地,建设高标准基本农田、改善农业生产条件和农村生态环境、推进社会主义新农村建设、实现城乡统筹为主要目的的综合整治项目,发挥了土地整治最大效应,缓解了建设用地难题,增加了农民收益。

    2.2国内村庄整治的模式探讨借鉴国内村镇建设经验,结合中原地区农村建设用地粗放、布局散乱及中低产田比重较大的现实,研究提出城镇周边归并型、原地建新缩村型、多村整合建新型、损毁落后村庄重建型4种村庄土地整治模式及其适宜条件。

    1)城镇周边归并型。对位于城郊结合部或建制镇周边的村庄,有较强的农村城镇化趋势,应将这类村庄的农村居民点整理纳入城镇规划,在村镇规划指导下进行农村土地综合整治,提高土地集约节约利用水平,发挥基础设施和公共服务设施的集聚效益。该模式适宜位于城镇周边或近郊的村庄。

    2)原地压缩建新型。对于村庄自身发展条件较好,或村庄自身发展条件一般,但具有一定文化历史价值,或由于其他因素影响而不能迁入到其他村庄的,应进行综合整治,但不同于简单的填实空心村,应在节约集约用地前提下,改善村容村貌、改善农民居住环境,完善基础设施和公共服务设施。该模式适宜于村庄规模较大,交通环境条件较好,但是村庄用地浪费,废弃宅基地、闲散地比例较大,村庄建筑老化,村庄内部结构不合理,村容村貌较差的村庄。

    3)多村整合建新型。对于现状生产生活条件及发展条件较差,现有人口规模过小;或位于矿产品储藏区或者踩空区等禁止建设区内的村庄;或受水利工程、地质灾害或其他自然灾害影响严重,位于限制建设区内的村庄应通过村镇土地综合整治规划合理布局新农村居民点,并配套相应的基础设施和公共服务设施。该模式适宜于村庄规模小、数量多、分布散乱、村内低效用地较多的村庄。

    4)损毁落后村庄重建型。对于采矿区因采空塌陷或是未来将造成损毁的或因地震等自然灾害造成村庄损毁的,应结合村镇建设规划及土地综合整治规划,重新选址建设新村,并配套相应的基础设施和公共服务设施。该模式适宜于因地质或灾害造成损毁的村庄0。

    3济源市梨林镇村庄整治实践

    3.1区域概况梨林镇是济源市的农业重镇,是粮、棉、油主要产区。镇域总面积56.49 km2,现辖45个行政村,总人口4.2万人。2008年全镇国内生产总值71 198万元,财政收入663万元,固定资产投资19 065万元,农民人均纯收入6 248元。该镇人均耕地面积0.09 hm2,全镇户均农村居民点用地面积587.68 km2、人均农村居民点用地面积184.08 km2。据笔者对其45个村庄的调研,所有村庄的户均用地均超过省定标准(166.67 km2),95%的村庄人均用地面积超过省定标准(166.67km2),95%的村庄人均用地面积超过国家标准(150 km2),30%的村庄人均用地面积超过200km2,村庄低效用地现象严重;另外梨林镇村庄规模较小、布局散乱,18%的村庄规模小于5 hm2,39%的村庄规模小于8 hm2,75%的村庄规模小于16 hm2。

    3.2村庄布局优化依据村镇规划布局原则,结合区域发展战略,参照河南省《土地管理法》实施办法第四十八条规定:河南省人均耕地高于0.067 hm2的平原地区,户宅基地用地标准为166.67km2。充分尊重农民意愿,建立集镇-中心村-基层村的村镇体系,并参考国外发展经验,以小学规模确定中心村的村域规模,对45个行政村进行整合建新,形成一个镇区(梨林、关阳新村、桥头、牛社、水东、西湖、逢薛新村在现有镇区基础上整合形成新镇区)、11个中心村。每一个中心村,除住宅外,配套相应的基础设施和公共设施,如小学(有的甚至是中学)、幼儿园、卫生所、图书馆、绿地等。并在集镇和中心村内铺设污水管道,新建小型污水处理设施,设置多处垃圾收集点和垃圾中转站,垃圾集中收集于垃圾转运站后运至镇垃圾填埋场统一进行无害化处理。村庄布局充分依托自然资源优势,营造人与自然和谐相处的生态宜居村镇[10]。河南省济源市梨林镇村庄整治前后面积变化见表1。通过对河南省济源市梨林镇全域土地进行综合整治,改变了农村居民点零星分布的局面,压缩农村居民点322.25 hm2,使农村居民点相对集中。通过建立梨林镇历年GDP值与产业发展用地之间的数学预测模型,结合产业发展用地需求,将农村居民点整治结余建设用地指标的20%留做未来农村产业发展用地后,仍可结余257.8 hm2的建设用地指标。

第8篇：村庄土地利用规划范文

关键字：宅基地农村惠民县

中国分类号：TU982文献标识码：A 文章标号：2095-2104（2012）03-0001-02

一、农村宅基地管理现状

惠民县土地总面积204.3万亩，现有村庄1217个，农户152442户，农业人口数为56.4万，有宅基177453宗，宅基地总面积6251.25万平方米，人均宅基地面积110.88平方米，户均宅基地面积为410.07平方米。近年来，结合全县新农村建设，惠民县国土资源局积极探索加强农村宅基地管理的有效措施，使宅基地管理秩序明显好转。但由于历史遗留原因及法规政策的不健全，致使在农村宅基地占用中，仍然不同程度地存在乱占乱建、低效利用和管理粗放等问题，严重影响了村庄规划的实施和土地法规政策的有效落实，甚至引发了大量的土地纠纷、土地等不稳定因素，主要表现以下三方面：

一户多宅。据初步统计，全县现有有宅基177453宗，一户多宅13277户，不符合宅基审批条件的多余宅基地占法定宅基地总数的比例为8.1%。按每宗宅基地平均面积410平方米/宗计算，全县一户多宅面积累计高达5443570平方米。

批少占多。当前法定宅基地审批面积为264平米/宗，实际宅基占地为300—500平方米/宗，据调查统计，全县宅基地超标准面积为16503129平方米。

（三）闲散宅基地、空心村。据初步统计，全县闲散宅基地8872处，闲散宅基地3167536平方米，再加上村内其它设施占地，全县空心村面积累计达6121亩。由于我县财政紧张，土地开发整理及农户补偿资金短缺，全县空心村治理工作迟迟未予开展，但开发潜力比较大。

二、存在的主要问题

（一）规划滞后，落实规划难。我县有1217个村庄，落实执行规划的仅有528个，占村庄总数的43.3%,而且现行的村庄规划仍为1984年的村庄规划，部分规划过了规划期，再加上落实规划难度大，村班子基础薄弱，村干部履职不到位，导致有的规划落空，村民建房乱搭乱建问题严重。 （二）批少占多现象十分普遍。颁布实施《土地管理法》和《山东省实施土地管理法办法》以来，虽然法定宅基地审批面积为264平方米，但大多数村庄划定的宅基地面积超264平方米，一般在300—500平方米不等。主要原因为：一是由于农村宅基地是无偿使用，形成多占便宜，抢圈大院，超标用地；二是村委划定的宅基地面积较大，认为法定面积不符合平原农村农户的实际情况。

（三）一户多宅问题严重，且难以拆除。农业生产责任制后，农村生活水平大幅提高，由住原来的土坯房到新建砖瓦房，村里划了新宅基建房，但旧房未能及时拆除，村集体没能及时收回宅基地使用权，建新拆旧政策和措施难以落实到位，致使一户多宅现象较多，户主多种理由拒不退出，严重影响村庄规划的落实，甚至引发宅基纠纷。

（四）空心村违规私建现象较为普遍。空心村是“外面象个村，进村不是村，老屋无人住，破院柴草堆”。形成空心村的原因主要有两方面：一是“线形”扩张。农民建新房沿乡村公路两侧建设，乡村道路通到哪里，新房就建在哪里，出现马路经济；二是“块状”扩张。新建住宅不断向村庄延伸，而位于村庄中心的房屋则“人去房空”形成空心村。 （五）宅基地的非法流转现象时有发生。随着市场经济的不断发展，农民宅基地房屋流转已大量出现，形成了宅基地隐形市场，特别是在无村庄规划、村班子基础较弱的村庄，村民私自买卖房屋或变相买卖宅基地，引发土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

（六）宅基地拍卖问题不容忽视。据调查，我县个别村庄以筹集村公路建设资金、竟选好位置、开辟村集体收入新来源等原因，采用叫价的方式拍卖宅基地，致使经济不宽裕的农户望而却步，需要宅基地的农户不一定得到，不需要宅基的农户因经济势力较强而多占宅基地，出现新的分配不公，侵犯了群众应有权益。

（七）现行法规制度不完善，管理难度大。《土地管理法》及《省实施办法》在农村宅基管理方面规定的太笼统，一户一宅概念模糊，对超法定面积的处罚无具体措施。2001年山东省人民政府《关于加强农村宅基地管理的意见》，规定超标准面积部分可收取1—5元宅基地有偿使用费，因超法定面积是普遍现象，又与当前减轻农民经济负担让利与民的政策相驳，所以不宜实施。

（八）城中村密度大，环境差。城中村违章建筑多，建筑密度大，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”，五颜六色，七高八低，风景独特，居民采光条件差、居住环境差。

三、相关建议

（一）科学制订并严格实施好村庄规划。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和新农村建设，县乡（镇）政府应加快推进村庄建设规划的制定，并严格按照村庄规划安排宅基地位置，严格按条件规划宅基地，任何单位和个人不得随意调整和变更村庄规划。

（二）严格落实建新拆旧要求。建新房前，建房户要与村委签订建新拆旧的协议并交纳一定数额的押金，或先拆后建，从源头上防止出现新的一户多宅情况。

（三）加快完善宅基地管理法规。 现行的《土地管理法》和《山东省实施土地管理法办法》对农村宅基地中的闲置宅基地、多占宅基地、一户多院等问题没有做出相应的处罚规定，致使以上违法建房问题存在一定的法律盲区。因此，省级以上人民政府应加快宅基地立法工作，明确宅基地流转、收益分配方式，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。

（四）坚持一户一宅审批原则。要坚持“一户一宅”的原则，严格农村宅基地审批，除子孙三代同住一宅，且第三代年满20周岁、在本村落户的农村村民可再申请一处宅基地外，其他人员原则上应按子女与父母同住一宅安排宅基地。并且新安排宅基地面积应符合法定面积标准。

第9篇：村庄土地利用规划范文

一、村庄规划与管理过程中存在的问题

1、村庄规划的水平比较低

随着社会主义市场经济的发展，我国构建社会主义新农村的进程也在加快，但是需要我们注意的一点是，我国当前村庄的规划水平还比较低，需要不断的加以改进。首先，我国很大一部分农村建房处于无管理、无秩序的阶段，由于缺乏统一的规划与管理，农村中违建的现象比较严重，同时土地的不合理利用也是致使村庄规划水平低的原因之一。其次，目前农村中用于村庄规划的经费不足也是造成村庄规划水平低的原因之一，很多村庄规划缺乏资金的保障，由于资金的不足致使村庄规划过程中很多工作不能良好的展开。最后，村庄的规划很大程度上还会受到专业技术的影响，我国村庄的规划与管理量比较大，专业性比较强，因此需要专业队伍强的工作团队来开展此项工作，但现实的实际情况表明，当前村庄规划的技术人员与专业队伍远远达不到新农村建设的标准。

2、村庄规划与村庄管理的建设思想比较落后

村庄规划与村庄管理的建设思想比较落后，集中体现在目前很大一部分村庄在规划建设中存在重视构建建设蓝图，而轻视村庄动态建设过程的现象。在村庄规划与管理的过程中，建设者往往比较重视村庄各系统之间的协调性以及整体结构的布局，而相对忽视了村庄内部各系统之间的相互关系，以及村庄与城市系统之间协调发展的重要性。总的看来，出现这些问题的根本原因是由于当前村庄规划与村庄管理建设思想落后而引起的，随着社会主义新农村建设进程的不断推进，当前村庄规划与村庄管理落后的思想观念必须进行改变，以适应新农村构建的步伐。

3、村庄规划过程中公共服务设施建设不足

目前，我国相当一部分农村的基础公共服务设施存在不足的现象，在村庄规划、管理的过程中，往往只注重道路的规划建设，而忽视了农村中公共服务设施的建设，像卫生院、学校以及健身中心的建设都没有落实到位。研究调查表明，每年我国在农村房屋的构建上与道路的铺筑上所花的费用远远大于农村基础公共服务设施的费用，以致于我们看到农村中农民的居住环境在不断改善，而国民身体素质却有下降的趋势。总而言之，规划村庄建设不能仅仅注重农民房屋与农村道路的修建，更多情况下应关注农村基础设施的建设，进而为丰富农民的精神文化奠定基础。

二、新农村建设中村庄规划与村庄管理的必要性

1、城乡一体化发展的要求

随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国城乡之间的联系日益密切，城乡之间的差距也在逐渐减小，且城乡一体化的发展要求也越来越强烈。但是现实的实际情况表明，当前我国的农村中存在土地浪费严重、土地不合理利用以及违建等现象，进而使得城乡一体化在建设过程中常常受阻，而且农村中出现的这些问题，也从一定程度上影响了城乡的统筹发展。新农村建设中村庄的规划与村庄的管理正是在此种状况下提出的，它的提出适应了社会主义新农村构建的发展要求，避免了村庄规划过程中出现的盲目建设以及土地浪费与不合理现象。

2、全面建设小康社会的要求

进入新时期，随着我国社会经济发展水平的提高，我国人民的生活条件得到的改善，在“三农”政策的指引下，我国农村中农民的收入有了明显的增长，与此相适应的，人民的生活方式也在逐渐改变。但是需要我们注意的一点是，当前农村中的实际状况与全面建设小康社会目标相比还存在一定的差异，农村中的各项基础设施建设还比较落后，改变农村中的此种发展现状，最重要的措施就是制定村庄发展规划与村庄管理方案。

3、改善农村发展面貌的要求

我国农村的村建规划起点低，与当前社会主义建设新农村的步伐不一致，且受历史、地区以及经济因素等的限制，很多农村在村庄的规划中基本上采用修修补补的方略，未能从根本上改变村庄的发展面貌，村庄的整体发展水平较低。由于各地在村庄的规划上未能建立起一套完整的发展规划，致使村庄的城镇化发展进程显得十分缓慢。而新农村建设中村庄的规划与村庄的管理却能够很好的改善当前农村的发展面貌，通过合理规划土地，减少土地资源的浪费现象，规划村庄中的农民集中居住地，进而为促进社会主义新农村的可持续发展奠定基础。

三、村庄规划与村庄管理的有效策略

1、健全农村中的规划体系

针对当前我国农村的发展现状，必须建立健全规划体系，为村庄长效稳定的发展奠定基础。社会主义新农村的构建者应从长远的角度出发，集中解决村庄建设过程中存在的问题，同时在建设的进程中应结合农村的实际发展状况，取得广大农民的支持，建立科学、合理的管理规划体系，进而为实现村庄的规范化管理以及长效稳定发展提供良好的发展环境。

2、强化村庄公共设施的建设

村庄道路的建设固然重要，但是村庄内部公共设施的建设同样重要。乡镇政府应结合当地农村的实际发展状况，加大资金投入，不断健全村庄规划与管理工作机制，积极调动广大农民建设社会主义新农村的积极性与热情。同时，乡镇政府应加强村庄中绿化设施的建设、河道的管理以及村庄中垃圾收运队伍的管理等等，其中村庄中的卫生院、居民娱乐中心以及健身中心的规划也是当前社会主义新农村建设的重点内容，因此因强化这些公共设施的建设，确保村庄建设活动按规划高效运行。

3、按照城乡统筹协调的发展要求进行规划、管理

研究调查表明，目前我国一些村庄由于缺乏统筹协调的发展原则，致使在村庄的规划、管理过程中问题重重，像村庄中河道的污染是由于城区排污管道所引起的，由于城区的地基高于村庄，致使一些城区的工业废水顺着排污管道流入了农村地区，污染了农村中的河流与土壤，此类问题的存在严重影响了农民的利益，因此在新农村的规划与管理中必须将统筹、协调的发展原则贯彻到整个社会主义新农村的建设中，统一规划乡村地区的发展，强化农村基础设施的建设。