住宅房屋的设计精选(九篇)

第1篇：住宅房屋的设计范文

一、*年6月1日以前设计的城镇七层及以上旧住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的旧住宅，没有安装电梯的，若具备有关条件，建议增设电梯。

*年6月1日以后设计的城镇七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的住宅，没有安装电梯的应增设电梯。

二、如需使用异产毗连旧住宅的共有部位增设电梯，或因增设电梯需改变共有部位的外形或结构时，应取得房屋所有权人一致同意，并签定书面协议。协议中应包括增设电梯费用和电梯使用费（含电费、维修保养费、管理费等）的分摊办法。

三、房屋所有权人书面同意和投资方委托，房地产开发企业、物业管理企业、房改房原售房单位或投资方等企、事业单位可作为旧住宅增设电梯项目的建设单位，负责组织协调工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。

四、旧住宅增设电梯应结合城市旧区改建工作，遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，逐步改善。各市规划行政主管部门应积极协助做好旧住宅增设电梯的规划报建工作。

（一）根据城市详细规划中各规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度、间距和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等内容，在旧住宅规划用地范围内结合各层平面使用功能核定电梯增设用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证，避免影响本住宅和毗邻住宅的规划间距和通风、采光。

（二）根据有关批准文件、设计文件和城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。

达不到规划、防火要求或对毗邻住宅的通风、采光等使用功能造成严重影响的，不得批准增设电梯。

五、未预留电梯井的旧住宅增设电梯应当由原工程勘察、设计单位进行补充勘察、设计并编制勘察、设计文件；经原工程勘察、设计单位书面同意（原单位不存在的，经建设行政主管部门同意），也可以委托其他具有相应资质的工程勘察、设计单位进行补充勘察、设计并编制勘察、设计文件。

设计文件中应有隔声、减振等内容。如设计单位认为有必要对旧住宅结构安全性进行鉴定的，须由具有相应资格的房屋安全鉴定机构进行现场查勘、测试并编制鉴定文书，作为补充设计的依据。

补充勘察、施工图设计文件须报建设行政主管部门审查批准后方可使用。设计文件还须通过公安消防机构对防火间距、消防车道等消防安全的审核。

已经预留电梯井的旧住宅增设电梯时不需重新进行勘察、设计和报建。

六、各市建设行政主管部门应积极协助做好旧住宅增设电梯的报建工作。

（一）合理缩短办理勘察、施工图设计文件审查、工程施工许可证和工程质量监督、安全监督等手续时间。

（二）按照《中华人民共和国招标投标法》及《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等相关法规，组织、协助本市旧住宅增设电梯项目的建设单位统一进行工程施工、监理、电梯设备采购等批量发包，尽可能降低工程造价。

（三）适当减免勘察、施工图设计文件审查、工程质量监督等费用。

七、依靠社会力量，多种渠道筹措资金。

（一）经旧住宅房屋所有权人书面同意后，可将部分商品住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金用于增设电梯。

属房改房的，经原产权单位同意后，可将部分已房改出售的公有住房共用部位、共用设施设备维修基金用于增设电梯。

（二）旧住宅房屋所有权人共同出资。根据楼层、建筑面积等因素，由旧住宅房屋所有权人按照一定的分摊比例共同出资，并签定书面协议。房屋所有权人可申请使用本人名下的住房公积金用于增设电梯工程。

（三）电梯厂商投资增设投币电梯或IC卡、磁卡电梯，谁受益、谁付费，通过收取电梯使用费取得投资回报。

八、引入市场运作机制，结合旧城改造工作，鼓励房地产开发商积极介入旧住宅增设电梯的建设。

房地产开发商作为独立的投资方和收益方，承担综合改造的全部投入与运作，通过对旧住宅的加层、改造，将新增建筑面积分别按市场价向旧住宅房屋所有权人或社会出售，从而取得投资回报。随着市场的逐步形成与完善，也可尝试小区或住宅整体置换、功能再造等模式。

九、旧住宅增设电梯应符合《特种设备安全监督条例》的规定，由具有相应资格的机构进行安装、检测，并按规定办理竣工验收。

十、旧住宅增设电梯后，可按有关规定办理公用面积确权手续，原则上谁出资、谁所有。

（一）旧住宅房屋所有权人共同出资建设的，可按出资比例确定房屋所有权人新增的公摊面积，并加入各房产证内。

（二）房改房原售房单位或其他投资者出资建设的（含使用住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金的），新增公共面积重新核定产权后，可由所有权人按一定的分摊比例向旧住宅房屋所有权人出售。

房改房原售房单位出资建设的（含使用住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金的），新增公共面积重新核定产权后，也可按现行房改房上市补购公摊面积的办法，向旧住宅房屋所有权人出售，收回投资款。

十一、旧住宅增设电梯后，经旧住宅房屋所有权人书面同意或业主委员会委托，由物业管理企业负责维护管理；没有物业管理企业的，可委托电梯厂商等相关单位负责维护管理。

十二、增设电梯可在条件成熟的小区先搞试点，总结出经验后逐步推广。

条文依据

第一条

中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-*）强制规定，“全国城市新建、扩建的”“七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。”

中华人民共和国国家标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）强制规定，“城镇新建、扩建和改建的”“层数为四层及四层以上”“专供老年人使用的居住建筑及公共建筑”“应设电梯。”

第二条

建设部第94号令《城市异产毗连房屋管理规定》指出，“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得房屋所有权人一致同意，并签定书面协议。”“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”

第三条

建设部第19号令《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条，“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。”

第七条，“住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。”“维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅房屋所有权人的共同监督。”

第四条

《中华人民共和国城市规划法》第二十七条规定，“城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。”

第三十一条规定，“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”

第三十二条规定，“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得工程规划许可证件和其他有关批准文件，方可申请办理开工手续。”

第五条

国务院《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条规定，“建设单位、施工单位、监理单位不得修改建设工程勘察、设计文件；确需修改建设工程勘察、设计文件的，应当由原建设工程勘察、设计单位修改。经原建设工程勘察、设计单位书面同意，建设单位也可以委托其他具有相应资质的建设工程勘察、设计单位修改。”

第三十三条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门或者交通、水利等有关部门应当对施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。”

国务院《城市私有房屋管理条例》第六条规定，“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定，并统一启用‘房屋安全鉴定专用章’。”

第七条

建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房［*］213号）第四条，“凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字［*］7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”

第六条，“公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。”

财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字［*］7号)第三条，“代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。”

第十条

建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法》第十一条，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。”

第2篇：住宅房屋的设计范文

近年来，有关房屋用途认定的纠纷已发生多起，造成了不良的社会影响。为了避免因用途而产生矛盾纠纷，就应该明确用什么标准确认房屋用途。首先需要明确的是，所谓房屋用途应是指其规划核准的用途，新版的房屋所有权证也佐证了这一点，将房屋信息中原“设计用途”一栏修改为“规划用途”。

而在实际工作中，有不少规划许可证和规划核准图上标注的房屋用途五花八门，有的是按照设想的经营种类标注，往往和实际经营状况不一致。为了避免矛盾和纠纷的产生，应规范“设计用途”的填写，有必要针对现实状况对房屋用途予以确认，并明确分类的依据,同时应分清房屋用途不等同于经营类别。

一、现有房屋用途分类的规范性文件

1. 2000年8月1日实施的《房产测量规范》，针对城镇的所有房屋建筑，将房屋用途分为8个一级类别、28个二级类别，每种类别都有比较详细的内容说明，可以满足当时的房屋用途分类要求（见表1）。

2. 1994年2月1日实施、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》，针对城市居住区的建筑将其分为住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，其中公建部分又分为8个类别，基本覆盖了现有的各种公共服务设施类型，住宅未有分类（见表2）。

二、两者对权属登记的适用性

由于两者在制定房屋用途分类标准时出发点不同、使用对象不同、时间不同，因此两“规范”中所涵盖的用途类别有较大区别。《房产测量规范》中房屋用途的类别比较齐全，但是近几年随着社会的发展和新型社区的建设而出现的各类公共服务设施建筑未能反映；《城市居住区规划设计规范》用途类别只是针对城市居住区的房屋建筑，所以各类公共服务设施建筑内容比较齐全。从权属登记的角度来讲，采用其中任何一个“规范”的房屋用途类别都不够全面，难以对工作中遇到的各类房屋用途准确确认。

三、当前急需解决的几个问题

为了保证房屋所有权证中用途填写的准确、规范，本人认为应加强和规划部门联系，从源头抓起，首先规范规划许可证和规划核准图的用途填写，明确房屋用途划分的类别，具体体现在以下几个方面：

1.完善住宅类别的划分

目前在实际工作中将住宅分为成套住宅、一般住宅和别墅三种。但实际生活中还存在职工集体宿舍、学生宿舍、学生公寓、单身公寓、酒店式公寓、叠加别墅、联排别墅、双拼别墅等各类住宅。国土部已明确只有独门独户的独立别墅可称为“别墅”，那么根据叠加别墅、联排别墅、双拼别墅的套型设计及70年的土地使用年限，对比成套住宅的定义“指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋”，把叠加别墅、联排别墅、双拼别墅纳入成套住宅的范畴，是比较恰当的；一般住宅通常的理解是指非成套住宅，但是按户使用，与成套住宅相对应，所以建议把一般住宅改称为非成套住宅；此外，将职工集体宿舍、学生宿舍、学生公寓作为住宅中一个单独的类别，归纳为集体宿舍。如此划分既符合《房产测量规范》中住宅的二级类别标准，同时也利于区分规划许可证上标注的“一般住宅”。除此以外，单身公寓、酒店式公寓目前归类在一般住宅中，但成套住宅和非成套住宅均具有公安部门编制到户的门牌，是可以迁入家庭户口的，而单身公寓、酒店式公寓没有该门牌，派出所不允许迁入户口，况且其土地使用年限与成套住宅也不一样，因此规划部门将其作为住宅中一个单独的类别。考虑到以上各种因素，为避免产生无法上报户口等矛盾，单身公寓、酒店式公寓不宜纳入一般住宅，应单独设立类别。

2.完善公建用房类别的划分

商品房是公众关注度最高的房屋种类，尤其是配套附属用房的使用、归属，一直是业主挥之不去的心结，也是业主和开发企业争执的焦点。2000年出台的《江苏省物业管理条例》中“配套使用的附属设施……属全体业主所有”这一条款，使得这种争执达到顶峰。业主、业委会纷纷前来咨询、了解，哪些部分是属于业主的，只要是会所无一例外被认为应归业主，甚至认为幼儿园也归业主所有。直到2004年《江苏省物业管理条例》这一条款修改后，争论才得以平息。

事实上，在《城市居住区规划设计规范》的用途类别和项目内容中，没有提及会所。在规划许可证上有关房屋信息的栏目有两条分别是项目名称和建筑用途，会所基本都被标注在项目名称栏中，建筑用途栏则是以规划的用途类别标注。而规划核准图上会所部位的标注有多项内容，各个楼盘不尽相同：活动中心、社区服务、小商店、乒乓球室、阅览室、健身房、美容中心等不一而足。

综上分析，可以看出会所只是项目名称，而非用途，它可以包含多种不同的用途，这就需要我们依据《城市居住区规划设计规范》，从工作实际出发，尽快制定适合自己的公共服务设施建筑分类标准，避免矛盾的再次发生。

3.明确各类储藏室的归类

目前，储藏室的设计越来越多，从住宅楼地下室里为住宅配建的储藏室，到办公、商业用房区域里为其配建的储藏室，它们不能够独立存在，必须依附于主体房屋。因此，储藏室应视为一种使用功能，类似于住宅中的厨房或卫生间等，将储藏室作为一个单独用途似乎并不合适。具体操作时可以把为办公使用的储藏室归为办公用途，在附记中加以说明。

4.私人自建自用住房的类别确认

第3篇：住宅房屋的设计范文

【关键词】房屋建筑设计;问题;对策;发展趋势

1 房屋建筑设计中的住宅建筑设计

在住宅建筑设计中，居室大小应从人体尺度、家居布置以及必要活动空间等三方面因素进行考虑。从平面上住宅可以区分为院居住部分、辅助部分以及交通部分。目前，房屋建筑设计中住宅设计形式丰富，其中高层住宅较为复杂，具体可分为以下几种类型：

1.1 短廊式

短廊式还可分为独立短廊式和组合短廊式，每层围绕电梯、住宅四个方向都可开窗、通风采光良好是短廊式的特点;组合短廊式住宅是由短廊式住宅组合拼接而成。根据规划要求，条式、板式是组合短廊式高层住宅的建筑体的常见形式。

1.2 长廊式

长廊式可分为内长廊、外长廊以及内外廊式。其中内长廊式的应用相对较少;外长廊式与同类多层住宅的特点基本相似，通常外廊封闭以达到遮挡风雨的效果;内外廊式则同时具备了内长廊、外长廊式的特点。

1.3 跃廊式

通常将组合短廊式住宅以三四层为单位通过长廊连通的形式成为跃廊式住宅。电梯到达个走廊层，以走廊层经各单元的楼梯再通到各住户。跃廊式住宅不仅具备短廊式住宅紧凑、相互干扰小的优势，同时拥有长廊式住宅电梯运行效率高的特点。如果在电梯投资较大的情况下，且每户平均建筑面积较小，应用跃廊式住宅设计就相对经济。

2 房屋设计中存在的问题

目前，房屋建筑设计方向越来越多，设计过程中房屋建筑的经济性、实用性以及安全性都在考虑范围之内，现阶段房屋设计中仍存在诸多问题，其中包括房屋错层式设计不合理、跃层式建筑泛滥、房屋内部厨卫设计不协调以及盲目追求欧式建筑风格等。具体分析如下：

2.1 错层设计不合理

建筑的错层式设计是一种新型的设计模式，在部分合适的情况下，错层式的设计方式能够处理一些设计问题，发挥很好的效果，然而，错层设计也存在弊端，错误使用错层设计方式会出现相应的问题。目前，盲目采用错层式设计结构是很多设计者出现的错误，如此不仅无法充分发挥其优势，反而会带来不利的影响。例如一下两种情况就不宜采用错层设计：第一，地震区不应采用错层式设计，建筑抗震规范要求，建筑物的整体布置在体形上应尽量保持对称和简单，在质量和刚度上对称和均匀分布，在这地震高发地区使用错层式建筑一旦发生地震，剧烈的冲击力容易导致建筑发生不规则的变形，使建筑整体的布局发生变化。;第二，在选择错层式设计时要对住宅的面积充分考虑，小面积户型不应采用错层式。使用错层式设计对房屋的建筑面积要求较大，小面积住宅使用错层式会因踏步布置减小使用面积，而且房屋空间显得小气，住户在居住时会有压抑感。此外，错层式的成本相对较高，充分考虑到成本的要求也是建筑设计必要的任务之一。

2.2 跃层式建筑泛滥

近年来，多层、高层住宅设计中，跃层式设计在国内应用比较广泛，其中一个原因为建筑可用面积减少，使得建筑向高层发展，在一定程度上促进了跃层式建筑的进步，然而，跃层式并非适用于所有建筑。跃层式住宅主要应用于独户式住宅或者一层住宅，在户内设置垂直交通的楼梯。目前，跃层式住宅也越来越多的存在于多层、高层住宅的中间层，大多情况下跃层式建筑的设计是为追求室内空间的变化和气派，而通常单层的空间内布置房间已经能够满足房屋建筑的功能要求，跃层在一定程度上存在浪费的问题。在户内设楼梯的跃层不仅占用房屋使用面积，降低住宅使用效率，加大成本，中小面积更不适用，并且跃层式影响老弱及儿童正常上下使用，为其正常生活带来干扰。此外，不少住宅户内楼梯坡度设计太陡，步宽尺寸不足，存在很大居住危险与隐患。因此，并不是任何建筑都适用跃层式设计。

2.3 厨、卫设计不协调

在进行建筑设计时，厨、卫设计不协调，布局不合理也是存在的问题之一。目前，我国对于厨、卫管线布局等方面没有相应的统一标准，因此在设计施工中过于随意，不能满足用户的实际需求。同时，设计师在进行室内设计时没有考虑到用户的实际需求，导致在施工过程中根据业主在装修、设备放置等的需求对设计进行变更，变更时就会产生很多相应的费用。目前，很多住宅都是统一规划的，用户对室内的设计情况的了解基本都在施工完成之后，因此，后期再进行变动时很多用户都因改动工序繁杂、费用过高而暂时放弃，给生活带来很多不便。这种不合理现象尤其体现在厨房和卫生间。对于不同面积的建筑，室内卫生间的数量和布局都应该是不一样的，小面积住宅完全没有涉及多个卫生间的必要，很多小户型的房屋中的卫生间内摆放洗衣机，且无法解决排水等方面问题，导致卫生间的洗衣机的使用年限被缩短。

2.4 盲目追求欧洲建筑外观风格

随着我国经济建设的迅速发展，物质生活日益丰富的同时人们的审美欣赏水平相应提高，对建筑审美观发生了很大的变化，欧美建筑影响了很多建筑外观的设计。欧洲某些城镇的设计风格出现在我国很多小镇的住房，仿欧建筑越来越多。大城市中设计一些欧洲风的小街，可以提高城市美感，带来一些旅游效益以及丰富人们的生活，然而过高的建筑成本会给中小型城镇带来巨大的经济负担，反而影响其经济发展。这种欧洲建筑过于注重形式与外表，忽略的住宅的使用功能的提高和完善。

3 房屋建筑设计问题相应的对策

针对前文阐述的房屋建筑设计存在的问题，具体对策如下：

3.1 套型功能应空间分离

在房屋建筑设计时，应注重增强住宅的使用功能，提高居民居住水平。功能空间的专用程度越高，功能的使用质量也就越高。设计时应满足文明的分室标准，充分考虑公私分离的原则，严格科学的划分家庭生活空间中的私密区和公共区，做到食寝分离、工作与学习空间独立。

3.2 平面布局因地制宜

在房屋建筑设计时，应考虑建筑使用者的层次、审美等方面的差异，采用不同的设计方案。因此，建筑设计者在进行平面布局设计时应制定多个方案以供选择及满足不同程度的要求。

3.3 厨、卫合理布局

厨、卫布局设计应考虑功能使用以及住宅面积等多方面因素。因此，厨房的面积大小需考虑设备设施安装以及人员活动空间，且需要根据厨房中实际操作需求选择L型或H型台面。整个室内面积决定了卫生间的布置，卫生间面积大小应能满足布置相应设施包括浴缸、马桶、洗漱池等的要求，保证设施健全。此外，厨房和卫生间的上部空间也应得到充分利用。

3.4 室内外环境协调一致

在住宅总平面布局时，除了满足住宅功能需求外还应注重满足人的心理需求，设计者可以对室外进行绿化设计，布置相应的绿地、水石、雕像、桌椅以及运动器材等。

4 总结

在房屋建筑设计中，应把目光放长远，建立宏观的合理性理念。在满足建筑的使用功能的同时，结合实际情况，注重提升建筑品质，使得人们的生活质量以及生活生平得以有效的提高。

【参考文献】

[1] 滕凯峰.房屋建筑设计存在问题及发展趋势分析[J].建筑工程技术与设计，2014，（16）：983-983.

第4篇：住宅房屋的设计范文

商品住宅销售价格构成管理办法最新版第一条 为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。

第三条 市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。

建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。

第四条 商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。

经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。

第五条 开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。

第六条 商品住宅销售价格由以下部分构成：

(一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。

(二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。

(三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

(四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。

(五)利润。

第七条 商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。

第八条 下列费用不得计入商品住宅成本：

(一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。

(二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。

(三)土地闲置费。

(四)开发经营者自留的房屋建设费用。

(五)营业性用房和设施的建设费用。

(六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。

第九条 配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。

第十条 市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品住宅销售价格构成，凡未经公布的收费项目，开发经营者有权抵制并拒绝缴纳。

第十一条 价格行政主管部门应当加强对商品住宅销售价格的市场监测，并有关信息。

第十二条 开发经营者在建设项目开工前，应当向所在地的区、县价格行政主管部门领取收费监督卡。收费监督卡的使用和管理，按照《北京市收费监督卡使用管理办法》的规定执行。

第十三条 对违反《中华人民共和国价格法》应当予以行政处罚的，由市或者区、县价格行政主管部门依法处罚。对违反《北京市行政性事业性收费管理条例》的，由市或者区、县财政、价格行政主管部门依法处罚。

第十四条 违反本办法第七条、第八条规定，擅自扩大商品住宅销售价格构成的，由市或者区、县价格行政主管部门责令改正，并可处3万元以下罚款。

第十五条 违反本办法，属于违反建设、规划、房屋土地等法律、法规和规章的规定的，由建设、规划、国土资源和房屋管理等部门依法处理。

第十六条 本办法自20xx年6月1日起施行。

商品住宅销售价格构成管理办法：如何构成1、成本

①征地费及拆迁安置补偿费;

②勘察设计及前期工程费;

③住宅建筑、安装工程费;

④住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费;

⑤管理费：以本款①到④项之和为基数的1～3%计算;

⑥贷款利息。

2、利润

3、税金

4、地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。

同时，《商品住宅价格管理暂行办法》第六条规定，下列费用不计入商品住宅价格：

1、非住宅小区级的公共建筑的建设费用;

2、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

商品住宅销售价格构成管理办法：注意事项1、用户不得改变房屋的使用性质、结构、外形及色调。在室外进行装修、装饰必须事先向有关管理部门报批后，方可施工， 装修时不得影响其它住户的正常使用。

2、不得擅自改装、拆除房屋原有附属设施。如有改动，必须向有关管理部门报批后，方可改动。交房后，用户自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

3、不得在公共部位、公用走廊等部位违法搭建及堆放杂物。室内外严禁存放易燃易爆等危险品。爱护室外公共绿地及花木，遵守西安市绿化管理条例。

其它需要说明的事项：

商品住宅销售价格构成管理办法：结构性能本住宅各部分结构性能、标准及使用须知：

1、地基基础：本住宅采用基础。要处理好房屋周围的排水，防队地表水渗入地基内。不要在基础边乱挖及取土等。

2、墙体：本住宅在部件设钢筋砼圈梁。在部位设抗震构造柱。梁柱严禁重物撞击、改动。砖混住宅纵横墙(承重墙、保温墙均在内)，使用时严禁改拆、开洞，以免破坏结构，影响住房整体稳定和刚度。

3、墙面：外墙为，内墙为，不得凸出外墙安装防盗网和晒衣架等，请勿重物撞击，在上面打洞、乱刻乱画，以免损坏墙面装修。

4、门窗：户门使用内门使用;窗采用。门窗在使用请勿用力过大，不得随意拆装，应轻开轻关，以免损坏零部件。

5、屋面：采用制作屋面结构层，屋面防水采用用，为(上人/不上人)屋面。

禁止在不上人屋面安装任何设施;在上人屋面安装太阳能或其它设施时，严禁破坏屋面结构和防水层。严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。注意保护落水管并经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。

第5篇：住宅房屋的设计范文

    答:是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。

    32问:非成套住宅

    答:是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

    33问:公用设施用房

    答:是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

    34问:商业用房

    答:是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

    35问:国有房产

    答:是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

    36问:自管房产

    答:是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

    37问:集体所有房产

    答:是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

    38问:私有(自有)房产

    答:是指私人所有的房产,包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产,以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司)所投资建造、购买的房屋。

    39问:期房

    答:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

    40问:有限产权房

    答:是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴,房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

    41问:钢结构

    答:是指承重的主要构件是用钢材料建造的,包括悬索结构。

    42问:钢、钢筋混凝土结构

    答:是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

    43问:钢筋混凝土结构

    答:是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

    44问:混合结构

    答:是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是用木材建造,柱是用钢筋混凝土建造。

    45问:砖木结构

    答:是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

    46问:房屋层数

    答:房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

    47问:地下室

    答:是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室),房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

    48问:半地下室

    答:房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。

    49问:假层

    答:是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。

    50问:搁楼(暗楼)

    答:一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。

    51问:低层住宅

    答:指一层至三层的住宅。

    52问:多层住宅

    答:指四层至六层的住宅。

    53问:小高层住宅

    答:指七层至十二层的住宅。

    54问:高层住宅

    答:指十层及十二层以上的住宅。

    55问:塔式高层住宅

    答:以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

    56问:单元式高层住宅

    答:由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

    57问:通廊式高层住宅

    答:由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

    58问:(住宅)房屋使用面积

    答:是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

    59问:成套住宅建筑面积

    答:是指成套住宅的建筑面积总和。

第6篇：住宅房屋的设计范文

关键词：住宅层高；住宅设计规范

The height of the storey cannot be ignored

Ma hong

（College of civil engineering of Xinyang Normal University， Henan Xinyang 464000）

Abstract：This paper expounds the design requirements of the floor height and the influences of the bulding height for the occupants.It reminds the consumers to pay attention to the floor height in the purchase of residential floor.It puts forward some measures to improve it for the old tenants of the lower floors and also offers some proposals for the consumers to solve the problems of the floor height when buying a residence. This text have greater suitability in one's power。

Key words：：Storey of the house is high； Design specification of the house

0 引 言

居者必需有其屋，住宅是社会基础生活的必需品。然而购房者对住宅的购买大多关心的是位置、楼层、户型以及由建筑面积决定的房价，很少有人关注层高。

1 我国城市住宅现状

中国住房和城乡建设部部长在《全国住房城乡建设工作会议》上表示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30m2，农村人居住房面积33.6m2；国家发改委的《中华人民共和国可持续发展国家报告》称，2010年，中国城镇人均住宅建筑面积为31.6 m2，农村人均住房面积为34.1 m2；北京大学中国社会科学调查中心的《中国民生发展报告2012》称，2011年全国家庭的平均住房面积为116.4 m2，人均住房面积为36 m2；中国工程院院士、清华大学建筑学院副院长在2014年“可持续发展与能源效率媒体论坛”上表示，考虑到未来中国人口增长、城市化率提高，人均建筑面积控制在40 m2左右。

可见，人们在说明居住情况时，都是以“面积”作为指标，几乎不提及房屋的层高。同时，实践中，消费者在购买住房时，开发商只提供房屋的平面图，根本没有房屋层高的数据。

调查表明：老户型住宅的层高均在2.6米左右，大多低于2.8米。

2 《住宅建筑设计规范》对住宅建筑层高的要求

住宅每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。层高与楼板的厚度的差，叫做净高，层高和净高是不同的概念，净高和层高的关系可表示为：净高=层高-楼板厚度。

房间是由墙面、顶面、地面组合而成的。当顶面、地面固定了之后，墙高会对人的感觉产生重要的影响。如果整个房间面积很大，但是高度不够，那居住者一定会有被压扁的感觉；相反，若面积很小，层高太高，会给人一种飘渺、向上的感觉，在哥特式建筑中，建筑师就是以此来表达对天堂的崇拜和向往。如果房间是正方形，则层高与平面边长的比例应为1：1为宜。

住宅的层高主要是为了满足人们的生理需要和心理需要，如有足够的空气和明亮的光线、对空间的心理感受等，不同形状、大小、高低的空间，往往会使人产生不同的心理感受，在住宅设计时必须把使用要求和精神感受统一起来考虑，使之既满足功能要求，又能按照一定的艺术意图给人以舒适的感受。

随着社会的发展，老百姓越来越富裕，人们对住宅的要求也越来越高，不再满足于有房住，而是追求住大房子。不少房型的设计中，起居室都达到了25至35 m2以上，卧室、厨房、卫生间等也都有了不同程度的扩大，扩大的居室面积给居住者带来了舒适，也带来了宽敞，但如果层高不提高，房间的低矮就会更加显现出来，这会在某种程度上抵消大开间的效果。另外，随着生活水平的提高，人们对住宅装修越来越重视，对住宅层高也提出了越来越高的要求，住宅的层高不够会使住宅装修受到限制，不能满足消费者理想的装修愿望。为此，我们国家在征求广大开发商和买房人意见的基础上，对老的《住宅建筑设计规范》的部分内容作以调整，制定了新的《住宅建筑设计规范》。该《规范》对住宅建筑层高作出了以下明确的规定：普通住宅层高不宜高于2.8m，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m，厨房、卫生问的室内净高不应低于2.2m。

3 住宅层高不足带来的问题

随着人们生活水平和居住条件的提高，人们对住房的要求从渴望“居者有其屋”发展到追求“居者有好屋”，对住宅的要求已从肉眼看得见的外形、色彩、内部空间等渐渐回归到了更本质的问题上――住宅的舒适度。许多不舒适的感觉，是建筑物本身设计的不合理造成的。空间的高低对人的精神感受的影响，可从两方面进行分析：一是以人为尺度的绝对高度，二是以空间为尺度的相对高度，即高度与面积的比例关系。住宅空间的舒适程度是以人的尺度和心理接受的感觉为基准，相对高度越小，顶面与地面的引力感越强，空间越小；反之则越大。过高的空间会使人在室内有空旷、不亲切和失落的感受，而且造价较高；而过低的空间，则会产生压抑之感。因此，住宅的层高越来越受到人们的普遍关注。

不能充分地采光和通风，就不能很好地改善和调节室内的温度和湿度，就达不到一定的舒适程度。只有通过优良的住宅设计，使住宅有足够的层高，保证住宅有良好的采光和通风条件，以至在夏季取代或减少空调的作用。采用明厅、明卧、明厨和明卫的设计，可以减少照明用电，利用太阳能并实现光电转化，就能使太阳系统和房屋面构造结合一体，既能达到有机、美观，又能最大利用能源。

层高较低的房屋在装修时不能使用吊顶，否则房间显得更低，同时也不能安装吊柜等，限制了房屋的装修，无法体现和满足消费者的意愿，给消费者带来遗憾，也降低了消费者的生活质量。

层高不够，会使房屋造价相对提高。预算表明，对于混合结构，层高降低10厘米，开发商可节约投资的12～15%。以5层住宅为例，一般墙体约占土建总价的40%，当层高为2.8米时，层高下降10厘米，开发商可节省的资金为总价的4.13%。换句话说，降低10厘米层高，可多建1.43%面积的住宅。结果消费者花了《规范》规定层高房屋的钱购房，却未获得相应的功能质量的改善。另外，层高不够，造成感官上的压抑，采光、通风的不足、装修的限制等，这些损失是很难用金钱来衡量的。因此消费者在购房时住宅层高不容忽视。

4 改善层高较低的老住宅对人们居住心理影响的措施

拟建建筑我们可以通过住宅设计控制层高，那么，对于层高较低的老房型，一般情况下，在房间绝对高度无法改变的前提下，我们只能在提高房间的相对高度上想办法，即采用装修的办法来弥补。有以下几种做法供参考：

较矮的房间一般不宜做重叠的吊顶、厚重的灯饰以及大型的吊扇，以免增加空间的压抑感和不安全因素，选择石膏线等材料装饰天花板亦可获得很好的效果。

利用视觉效果来增加房间的高度，譬如，天花板的颜色尽可能选择浅色和明快的色彩，墙面选择较深一些的颜色，地面材料更深一些。这样的色泽搭配可以使从地面到天花板形成一个柔和的视觉过度，可以相对提高房间的视觉高度。

有效地利用装修材质、色泽、造型上的灵活搭配，营造一种赏心悦目的空间立体效果，降低人们对较低的天花板的过度注意力。 有许多出其不意的顶装效果很实用，例如不吊顶，在天花板四周安装射灯；只在天花板的一角，如家庭影院的上方制作灵巧的小吊顶，既不会形成实际空间距离的缩短，也可以调剂室内的装饰效果。

5 给购房者提几点建议

目前在房地产市场中，存在着购房者先付款，开发商后建房的情况，购房者买的并不是现房，而是期房。

购房人可要求开发商提供完整的标准的房屋施工图，说明房屋的层高（净高）等，以免将来引发纠纷。

在损失已经造成的情况下，我国《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”

实际层高低于合同约定给购房人造成的损失是多方面的：如造成感官上的压抑，采光、通风的影响，装修的限制等，但是这些损失很难用金钱数字予以准确计算；空间对价损失，房屋的空间尺寸决定房价，层高减少意味着空间的减少，这部分损失虽然可以通过预算计算损失大小，但是没有考虑到前者所造成的损失，对购房者是不公平的；另外，商品房的价格实际上包含了与该商品房关联的公共部分、其他配套设施的价格，但是该公共部分、其他配套设施的价格是均摊在每套商品房价格之中的，也就是说，如果商品房的空间减少，那么它均摊的公共部分、其他配套设施的价格也就相应减少。

因此建议按照购房人支付的总房款以层高减少的比例确定损失是合乎情理的。例如：购房者支付的总房款为50万，合同约定的层高为2.8米，房屋建成后实际层高为2.7米，则购房人的损失应该为总房价的二十八分之一。

6 结 语

层高决定了建筑空间，对居住者的居住舒适度会产生一定的影响，同时也与房屋的价格相关联，购房者应该重视住宅的建筑层高。

参考文献：

[1]《住宅设计规范》GB50096-2011；

[2] 舒秋华，《房屋建筑学》，武汉工业大学出版社。

[3] 同济大学、西安建筑科技大学、东南大学、重庆建筑大学，《房屋建筑学》，中国建筑工业出版社；

第7篇：住宅房屋的设计范文

关键词：微住宅，集约，高效，经济

1引言

当今城市人口越来越密集，土地集约化显得尤其重要，导致了微住宅的产生。微住宅，作为微建筑的一种具体形式。微住宅是一种经济、高质、便捷、可变、紧凑、却具备生活基本功能，且建筑面积较小的精致户型住宅，可以是单体的，也可以是一种由很多单体组合而成的群体形式。在城市高密度、高房价的今天,住宅设计强调的是功能的增量。微住宅的设计与研究当今社会显得尤其重要。

2微住宅产生缘由

2.1高密度的城市空间

20世纪以来，城市化进程越演越剧烈，世界各城市经历着空间扩张与建设,用地日趋紧张及土地的集约利用,人们生活在高密度的都市困境中，面临着拥挤、制约、紧张、压力，土地的超荷载使用，资源穷尽开发与空间相互争夺等问题。然而这已经成为未来不可避免的趋势，对应这样的超常问题时只能采取非常规手段。高密度空间具有“几乎接近极限”的特点，它的力量来自于对人与物的极度压缩,在这种力量的冲击下,空间的结构和类型都呈现出极致情况下的非常形式，从而导致了微住宅的产生。

2.2膨胀的消费主义

在这个消费主义日益膨胀的时代，房价居高不下，房地产业的畸形发展已经成为经济增长的主要增长点。房价一直是民生的核心问题。在中国这样一个高人口密度的社会，微住宅理念的产生也是房地产市场的一种需求。如今高企的房价，若按以往的观念想要住的舒适安逸就必须是大房子的话，一般中产阶级也变得难以承受。如果是微住宅，面积小，总价相对低，那样更多的人能拥有自己的住房，房子的需求减小，房价会下跌，住房问题的解决也就将变得容易。

2.3人居环境的保护

环保意识的增强是微住宅产生的另一个动力源。大房子消耗过多资源，排放过多的废气废物，对环境破坏严重。微住宅对生态的良性影响超出了房子本身，既提高了居住的密度，符合土地集约的要求，又缩短了交通时间，节省交通能源。中国近年城市发展，是建立在拆迁的基础上。低收入阶层被迫迁往远郊，导致长距离通勤加大交通压力。通过微住宅的模式，可以逐渐在市中心的高端区建设袖珍型经济适用房，把需要在城里工作的人留在城里，对于环境生态和社会生态都起到良好的作用。

3微住宅的国内外实践

3.1日本“超紧凑型”住宅

日本的土地价格已上涨到天文数字，微住宅设计已经成为日本住宅设计的主流思想。

日本“微住宅”起源于战后伊始，面积在40—90m2左右。现在住宅构思基本是nLDK型，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n卧室。通过标准化构件的设计与推行工业化的生产方式降低了造价，促使其大量生产与普及推广。

日本住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽小，三室户为8m左右，而进深相对较大，11m—13m左右(不含阳台和走廊)，户型面积较小，三室户面积为80m2左右（不计阳台、外廊等公共面积）。对自然采光通风要求不高的卫生间、厨房、贮藏室等放在中间暗的地方，采用水平式机械通风和人工照明；而将客厅、卧室等布置在靠外墙一侧。

3.2 香港的“公屋”

香港住宅建设除了往高层发展以外，户型设计上也是往“微住宅”的方向发展。60平方米以下的房子占整个房产市场的72％以上。香港小户型主要集中在其公营房屋里，即公屋。目前居住公屋人口大约占香港总人口的一半以上。香港小户型住宅的形成与规划设计几乎是围绕着公屋建设展开的。

香港公屋起源于40年代末50年代初的殖民时期。在建筑单体形态上，以点式高层为主。如康和式公屋，拥有标准化、模数化的特点，在建造中可以大量使用预制构件，有两居室套型（使用面积46 m2）和三居室套型（使用面积60m2），所有的三居室套型都设附属主卧室的卫生间。在套型布局上，空间动、静分区，功能合理配置。

3.3万科极小住宅

万科的创新产品15平方米的极小住宅，则是通过对日本和香港等超小城市公寓的研究思考而作出的实践。在室内面积仅有15平方米的房间里，床、卫生间、橱柜、书桌、衣柜一应俱全。通过室内空间设计将极小户型的空间发挥得淋漓尽致。而在其中难实现的功能，将通过生活配套设施弥补，例如配建公共洗衣房、食堂等能集中服务的空间。

极小户型内装采用装配式的施工组织方式，几乎所有的装修材料都在工厂预制好，现场只需要进行安装工作，有利于建筑环保。由于空间有限，为保证居住舒适度和合理的室内活动空间，家具家电及装修材料都需特别订制和专项研发，促进新技术研发。

4微住宅发展模式研究

4.1功能重迭模糊化

微住宅的思考方式应与中低密度的空间完全不同。中低密度空间形式可将功能和活动细分，而在微住宅中人的活动呈现出重迭与“拥挤”化的倾向。因此，需要有全新的空间形式来适应人的需求。

在高密度的室内空间中各种功能往往被压迫在相对狭小的区域内，譬如在高密度住宅中就餐，娱乐和会客的功能往往被压缩在一个“起居”的空间中完成，无法如低密度住宅般的细分和逐个强化。因而对空间上的线性排列对日常的功能活动进行重组，同时亦将以往房间与房间之间的严格功能区分加以模糊，将每一个房间的最终“定性”权留给居住者而非建筑师，显示了对高密度空间深刻而独到的理解。

4.2空间的可变性

可变性有两层含义：一方面是指单体“微住宅”内部空间的可变，，人们可以根据需要自由组合空间，保留需要的，舍弃无用的。

另一方面的可变也指单体与单体之间的可变。“微住宅”的未来应可以方便快捷的进行拆装，通过巧妙的部件设计实现这可变性，通过模块化的设计减少成本，达到节约资源的目的。使用者可按各自的需要组合单体空间，然后再组合在一起。单体组合的自由度很高，使空间更好的得到利用。高自由度带来了更高的可变化性，完全可以根据需要而自由组合。

4.3人性化的实现

如何实现微住宅人性化是今后重要的考虑课题，不能单从面积上下结论，而要看其是否满足居住使用者的居住要求。

微住宅在空间实践设计时，以“空间效益化、生活舒适化”为原则提高整体居住水平。房间的门窗的位置应适当，有利于家具的布置，厨房、卫生间比例合适，尽量少出现虽有面积却无法利用的现象。讲求室内环境的舒适性，舒适性要求微型住宅有良好的采光、通风、日照。讲求空间的高效性，实现高密度下的人性化。

5结语

在城市人口密集，房价飞涨的今天，如何才能实现居者有其屋？开发微型住宅也是一种现实的发展模式。目前微住宅研究与开发正处于萌芽阶段，随着人们的日益思考，微住宅将日趋成熟，今后必将成为人们居住生活的选择模式之一。

参考文献：

1（英）卢斯•斯拉维德（RuthSlavid）著，吕玉婵译 《微建筑》，金城出版社

第8篇：住宅房屋的设计范文

1.谈中国民居建筑的现状及意义

当今建筑材料的迅猛发展，传统建筑材料受到多方面的挑战，各种各样的结构框架材料，都影响到了远离城市的乡村，在新建农宅中，已很少见到传统形式的住房，能见到的只是些“古宅”。这些年，由于建筑业的发展，农村与城市的联系也极为密切，城市的建筑发展改变了多年遗留下来的传统建筑风格，取而代之的是砖混结构的“方盒子”组合的“新宅”，这样的民居失去了建筑的精神和文化性。当今世界经济一体化，随之也带来了外来文化，在西方国际主义设计运动为主流的形式下，为形式而形式的思想潮流下，给中国的传统建筑的形式带来了毁灭性破坏，这些虽然符合当今建筑的步伐，但是在文化方面并无创新，相反它抹杀另外传统民居在高度发达的建筑技术的冲击下，已渐渐被遗忘。

住宅类设计模式的存在意义在于使传统的居住模式，能适应新时代的居民生活，它的作用不仅丰富了当前颇为雷同的居民模式。传统居民模式，推陈出新的结果，为住宅设计增加了新品类，更重要的是中国的现存民居是我国的丰厚的文化财富，它们的衰危与消失，将是一笔不可估量的损失，住宅的类型设计模式的出现，给民居保护与更新以启迪，给民居在新的时代下开启一个可持续发展的空间。传统民居模式，常受地域自然条件和人文条件的限定，而呈现出明显的地域属性，住宅类设计，易于表达住宅地域特征，而这种类设计模式也最易体现建筑师们追求的人文主义精神。

就传统民居的可持续发展而言，继承地方建筑的传统文脉是住宅设计创新的一条有效的途径，这是从过去到现在的持续发展。但是，并不是所有的传统民居都是这种发展前景，有的悄然推出历史舞台，有的幸存至今或成为文物，或继承为人们提供一个“勉强”空间。因此，在继承优秀建筑文化传统时候必须了解和研究传统文化的内涵。只有这样，才能使幸存的“勉强”空间得到根本的改善，使历史的文脉得以继续发展。

2.吉林概况及民居建筑的演变

吉林全境位于我国东北地区的中心，东半部山岳起伏，长白山山脉屏障其东，地势甚为高耸。西半部分平原坦荡，是松辽大平原的一部分，松花江北流纵贯其间，构成肥沃富庶的地区。吉林境内是一个多民族的地区，全境居民汉族、满族最多，朝鲜族和蒙古族次之。汉族大部分是清中叶以后由河北、河南、山西、山东一带居民来吉林开垦的农民，散居本省各乡镇，构成为本省主要居民。

吉林地方寒冷，除在房屋构造上采取保温构造外，并在室内装设取暖设备，使之发散热量以保持室内一定的温度。当地居民创造了火炕、火墙、火炉、火地以及火盒等等的防寒设备，增加室内的温度抵抗冷空气袭人。

吉林广大地区处于东北中部，在那里很早就有人居住，据考古发掘得知全境存在大量的石器时代文化，她属于北方的细石器文化。吉林顾乡屯何家沟，曾发现人类用火的残迹。当时，吉林地区居住房屋主要都是深穴（竖穴），后来又发展半穴居。以后的各时代由前期的小聚落，渐渐结成大部落，也都以穴居为主要居住方式。

蒙古族建立元王朝后，在居住建筑方面都利用当地材料建筑土屋，构造不坚固，因此今天的实例很少。十七世纪中叶明朝兴起后，吉林是女真人所居住的地区，他们居住情况应该和清初吉林民居一样，不过不如清代完备而已。明代中叶以后，女真的后裔，在东北地方扩大势力，至努尔哈赤于建州建立政权，向四面发展，征服少数部落，领土日广，形成后来的清代封建王朝。吉林地区正是清朝的发源地，三百年来，住宅建筑不断发展，并且由于汉、蒙、朝鲜等民族的杂居，在建筑上互相影响，又增添了许多内容。清时吉林设有将军，为最高统治人物。与京师之间，各有营运。所以因为政治上的原因，而增长经济上之繁荣，所以给吉林的建筑上带来了京师的风格。

3.吉林民居建筑的布局

中国传统民居建筑的布局中国传统民居有着明确的流线，完整的格局，明显的主体建筑，简直组合体和渐进的层次的布局特点。明确的流线好似画在人们心间的一副导游画，自然而然地引导人们到要去的地方。例如北京这样的历史名城，城市分为几个主要区域，如东四牌楼，西四牌楼，东单和西单，每个区又有大街﹑中街﹑小街，街道再通过胡同小巷，胡同中才是住家门户，有明确的流线层次；格局是组织建筑群体构图的关系，中国民居的三合院、四合院形式正是以庭院为公共中心的向内的家庭组合体，建筑的组成有严谨方整的格局，因此一座完整的民居不论规模大小都组成严谨清晰的格局；主体建筑在城市中控制着道路网和其他从属建筑，居民都希望自己居住的街坊有个明显的标志。把一组建筑或一座建筑中的一部分作为主体处理时，就形成了村镇、建筑群或家庭住宅中的核心部分。例如在福建土楼中，正房堂屋的部位有显眼的层层下跌式重檐房顶，主体建筑是非常明确突出的；中国传统民居不仅注重组合体自身的布局变化，更注重街、坊、院落相互之间的划分与联系，成组成区地布置具有社会生活内容的建筑社区组合。这些组合可以表现出组织邻里生活社会化的思想；建筑的安排要其使用的公共性的程度，形成一个有层次的布局，按人们的亲疏关系布置宅院。在住宅中需要这种由公共性逐渐过渡到私人性的渐进的层次布局。如果不考虑渐进的层次，把许多房间混杂地罗列再一起，就不能反映社会与家庭生活中的交往关系。因此在规划布置一幢宅院时要创造一个这样的渐进层次，从入口公共性的部分引进至半公共性的部分，最后达到最私人性质的部分。

吉林民居建筑的布局中国古代民居的类型，由于各地区自然条件的不同，材料的差别，民族习惯的因素，以及社会生产力的影响，而产生各类的形状和式样。式样之多，不胜枚举。在广大的住宅房屋中，吉林地区民间居住建筑具有独特风格。因为地区情况复杂，虽然类型变化简单，但是，材料的运用、建筑设计手法，局部处理，却是很丰富的。特别是由于各民族长期居住所积累的经验，具体的处理和变化是多方面的。其中的一些建筑手法今天仍可适用。

吉林满族民居建筑分为居民街坊、城镇大型住宅、乡村居住房屋三种类型。其中以“城镇大型住宅”最具有代表性：住宅的总平面大部分是前后长两端窄的矩形，也可以说是纵长方形，一般的面积在1500平方米左右。宅和宅分隔均用大墙（宅墙）相隔，大墙每面都和房屋建筑有较宽的距离，房屋在园子中间布置松散。厢房布置躲开正房，而不遮挡正房的光线，一但正房间数多，则院子更空旷，因而普遍来看院子较为宽大。它采取这样松散的布置，一是因为东北地区土地广大人烟稀少，建宅时可以多占土地，另外也是因为冬季寒冷，厢房躲开正房可以使正房多接纳阳光，如果厢房挡住正房则室内无光而阴暗寒冷。同时它布局松散还可以起到防火的作用。

根据当地住宅现存的情况来划分，主要可以分为三合院和四合院两种类型。以三合院为例：如上图所示，三合房是以正房为中心，由两组厢房来组成。两厢房的距离是根据正房的长度为标准，形成中间的院子，称之为前院或内院。在内院，正、厢房之交接处用拐角墙相连，即构成完整的内院了。三合房式住宅布置，因前端无房，开单间屋宇型大门，或者是四脚落地大门，面对宅的正房。四周用大墙（宅墙）围绕。这类布局的优点是：院子的前方开敞，采纳阳光，院子内部又可以通风，而使院子成为主要的活动中心。例如上图，内院的三合房各做五间、称为五正五厢，构成完整的内院。外院两厢惧为三间，作佣人居住，院子成横方形。

吉林地区的汉族居民绝大部分是来自山东、河北、山西等省，多半从事工商业或农业生产，分散居住在城镇和乡村。同当地的满族人民杂居在一起，修建了许多与满族民居相似的住宅建筑。在很大部分有与满族住宅相似的地方，所以在本文就不再多加以研究。

朝鲜族是吉林境内的一个少数民族，也是我国各民族大家庭成员之一，在吉林省居住的约有七十于万人。朝鲜族盖房子曾受到汉族影响，首先看房场，看方向是否符合风水之说，后来一部分人反对迷信不相信风水，就开始任意布置了。每户人口一般在3至6口，平均每家人口约在5人左右，房屋的建筑面积根据人口数目作为依据，以一幢房屋为一户。在城镇住宅有间有简单院墙，而农村则全部不设门墙也没有院子，也不设厢房，为单幢独立式房，这是朝鲜族住宅的特点之一。他们的生活方式，不以院子为活动中心，而是以房屋内部为中心。因此对于朝鲜族的布置就着重对其房屋内部平面布置进行浅入探讨：居室是住人的房间，昼间用做居室，夜间则作为寝室。朝鲜族房屋居人房间的面积大，间数多，一房之内除掉厨房，牛房，草房，壁厨等房间外，全部为居住的房间。这些房间多半偏在左端。居室房屋有大间9—13平方米，也有小间4—7平方米，大小不等。各室用拉门相隔，前后门和拉门较多，出入甚方便，这样的设计富于变化，比较灵活。例如需要大房间时，室内就不必做间隔墙，需要小房间时，可以用轻体间壁墙分开。草房是朝鲜房屋内的一个房间，它往往是和厨房相连接，尺寸和房屋单间相等，实质上就是一间空屋当作储藏室使用；草房这一间屋的设置很有必要，在住宅中有实用的意义。例如汉族一般人家总有些杂物无处可放，都有仓房一间，用这个房间来安放。朝鲜族住宅在设计时，也考虑到了这样的房间。

但朝鲜族的房屋内部布置在有些地方也有不足之处。例如牛棚的布置多半设在草房的旁侧，如无草房则将牛棚设在厨房的近旁，或者是将牛棚设在草房的前端成为拐角形的房屋。牛槽设置在草房和牛棚之交，这样布置牛棚和居住房屋连接一起不甚合理。这些也正是朝鲜族居民在其室内设计的布置当中需要改变的问题。

在吉林地区居住的蒙古族历史悠久，他们向以游牧生活为主，经过长年的游牧而逐步走上定居。又因人口稀少，地域广大，散居较多，集居的村镇比较少，一村有几户至数十户人家。在蒙古游牧的地方没有房屋，他们都居住蒙古包，后来逐渐学习汉族，建设固定房屋。

蒙古族居住建筑分为旗王住宅、民间居住房屋两种，现以旗王住宅为例：旗王住宅的总平面布置采用汉族房屋的式样，根据地方习惯沿用农村地主大院的传统布局方式，在房屋构造上则吸取北京王府等四合院建筑式样。如右图所示，房屋在院子内布置松散，院子广大，房屋由各花墙接连组织在一起。院内以正房五间、厢房各六间、门房三间组成，并以垂花门和墙分隔成为前院和后院（内院）。前院较小，没有什么特殊的布置，后院做为住宅内的重心，四周做走廊和房屋前廊相接，包围成完整方形的院心。在大门以内二门以外栽植树木和花草，使得进入院中的人对宅院有深广的感觉。

4.总结

从吉林民居建筑布局的研究中可以窥见吉林民居建筑的民俗文化特色。吉林民居建筑文化是多民族文化的结合，但仍以汉文化为主体，是汉文化为主吸收了多民族文化的成分。大家知道湖光山色与层楼叠院和谐共处，自然景观与人文内涵交相辉映，是宏村区别于其他民居建筑布局的特色，成为当今世界历史文化遗产一大奇迹。而吉林民居却发展了自己的建筑布局特点，其最具自己特色的代表是满族的“城镇大型住宅”；族建筑平面布置是前后长两端窄的矩形；蒙古族则采用农村地主大院的传统方式，其境内众多的建筑布局的形成和发展与吉林当时的人文、经济状况是相契合的。

吉林民居作为中国古代东北地区最具特色与影响的建筑，尤其是民居的平面布局形式为吉林古城传统民居的保护和继承提供理论依据，同时对现代建筑的发展也起到了一定的借鉴作用，并具有重要的历史文化价值。

第9篇：住宅房屋的设计范文

关键字：城市住宅 危房 现状

中图分类号：TU984文献标识码： A

自1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国范围内的城镇住房制度改革推动了城市住宅的第一波新建热潮。到1990年城镇住宅竣工面积由3752万㎡增长到17317万㎡。当时的住宅设计标准依据是国家1983年颁布的《住宅建设标准》和1986年的《住宅建筑设计规范》（GBJ96—86），采用的设计规范、施工工艺、建筑材料标准也相对较低，与现行标准存在一定差距。如采用浅基础后易造成房屋沉降不均匀、出现倾斜、墙体开裂等现象。二是施工工艺要求相对低。部分房屋在建造施工时，对砖基础防潮处理工艺简单，造成砖基础受潮后强度受到影响；部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低，影响承重墙体强度；部分房屋采用质量不高的淡化海沙后，时间久了会导致混凝土构件钢筋锈蚀，影响结构构件的安全性和使用年限。国内有专家分析指出，虽然我国一般建筑物的设计使用年限应为50年，但建于80年代左右的建筑（特别是住宅）由于前期决策、设计和施工造成的隐患，以及房屋建成后的野蛮装修、破墙开店、维护管理不当，一般平均使用年限仅为30年。如今，这些低标准住宅区已经濒临危险的边缘。本文就此类低标准住宅区在宁波老城区的现状进行了细致的调研，给出以下分析结果，供后续研究者参考。

宁波城区住宅建筑安全现状

（一）在册危房量大面广且呈现急速增长趋势

从宁波市安鉴办获得的资料显示截至2014年1月，宁波市在册危房950幢（处）、建筑面积34.6万平方米。同时，新鉴定为危房的房屋数量急剧上升，2013年全年新增危房814幢，建筑面积30.3万平方米，增幅近六倍。新增危房数是全年解危数的2.7倍。

（二）中心城区低标准住宅区建筑呈现成片集中恶化趋势

宁波市区有231个建于上世纪80年代初至90年代中期的低标准住宅小区，建筑面积约1613万平方米。基础不均匀沉降引起的房屋倾斜、承重墙砌筑砂浆强度不足导致的开裂及各类人为拆改造成的破坏等问题较为普遍，房屋已进入“老龄期”，向“危房”演变的趋势十分严峻。存在房屋安全隐患房屋数量大、涉及面广，解危压力之重前所未有，如不采取有效措施，极有可能在极短的时间内大量恶化为“D级危房”（最高级别危房），2009年的奉化楼房坍塌事件、2012年的徐戎三村楼房坍塌事件证明解决此类房屋安全问题迫在眉睫。

（三）破坏房屋安全结构的违规装修行为呈现多发趋势

由于低标准住宅区多处于城市中心地段，房地产交易市场兴旺，造成二手房多次交易并频繁装修，由于房屋结构布局与当今生活需求存在差距或经济利益驱动，致使房屋装修时不同程度进行野蛮装修，如采取敲拆承重墙、承重构件、底层破墙开店破坏了房屋结构安全性，给房屋使用安全造成了很大的安全隐患。调查问卷显示，41.4%的参与调查者承认对房屋结构进行过改动，其中拆过墙的10.4%，开过门洞或窗洞的有9.39%，封闭过阳台的有14.47%，甚至拆除过柱子的也有1.78%。在2013年1月份的危旧房屋大排查中也发现159幢城镇严重安全隐患房屋（住宅）中，30幢存在违规装修，接近总数的20%，违规装修行为亟待遏制。

（四）新建工程对周边既有建筑的影响加剧

随着城市的更新和设施的完善，在既有住宅区周边兴建房屋和市政工程等情况相当普遍，地铁建设、深基坑开挖、打桩等施工操作极其易造成周边既有房屋的不均匀沉降、开裂，影响了房屋的正常使用，房屋时有安全的外部造成的隐患和威胁增加，并引发了一系列社会矛盾。

低标准住宅区居民特征及整改意向

住房不仅关系到居民人身安全，更是其家庭财产的重要组成部分，因此对此类建筑的整治必须建立在扎实而广泛的民意调研基础上。此次调研共取得有效问卷1394分，由于在发放区域选择中同时兼顾了建造年代、地域分布和不同年龄段居民的活动时间，基本保证了问卷的广泛覆盖性和有效性。在问卷统计中集中表现的有以下几点：

（一）居民属于社会弱势群体

问卷调查对象年龄在44周岁以下的有16.75%，45-59周岁的26.65%，60-74周岁的42.89%，75-89岁的11.68,90岁以上的0.2%，整体趋于老龄化。家庭年收入3万以下的13.4%，3-6万的30.8%，6-10万的21.2%，10万以上的8.6%，据统计现实参与调查的人员家庭平均居住人口为三人计算，年收入水平较低。因此在选择承担整改后增加面积的费用时48.73%的居民选择每平方1000-2000元，而选择与小区楼盘市场售价相当的10000-15000元区间的只有7.36%，选择与同区域经济适用房价格相当的5000-10000元区间只有15.48%。因此，整改费用与居民实际可承担费用的差距将是工作开展的最大难点。

（二）建筑安全知识不足，忧虑情绪严重

有16.85%的调查参与者认为所居住的房屋那个面临坍塌危险，30.2%的人认为所住房屋存在安全隐患。但在已出现的建筑结构危险表征问答中，有38.58%的居民选择了墙皮脱落，可见对房屋安全的认知并不完全正确，居民存在一定的过度忧虑情绪，不利于社会稳定，需要引起高度重视。

（三）小区环境不能满足居民要求

参与调查的居民人均占有居住面积21.88平方米，远低于城市居民人均居住面积。对于居住环境的评价相当低，55.84%的居民认为小区环境拥挤，36.29%的居民认为绿化休闲设施不完善，44.42%的居民认为物业管理不到位，甚至有12.69%的人评价居住环境恶劣。

（四）居民整改意愿强烈，但整改意见不统一

在调查中有96.7%的居民支持政府对小区进行重建改造以改善居民生活，在选择改善居住条件方案时有43.65%的居民选择经济适用房，35.03%的居民选择政府补偿后自行购买商品房。在小区整改方案中有23.1%的居民愿意拆迁至相对偏远地区，而54.06%的居民希望原址重建，但也有21.23%的居民选择现有建筑加固以满足50年设计使用标准。由于房屋整改必然需要所有产权人的取得一致，因此，有效的协调和解释也是今后工作开展的重点。

现有城镇房屋安全管理存在问题

房屋安全管理难点众多

1．违规装修执法难。房屋野蛮装修给房屋使用安全造成了极大的隐患，降低了房屋使用年限，而现行法律法规难以有效遏制违规装修行为，权责不明确、执法难度大、力度不够。需要建立更加有效的机制加强管理。

2．解危工做协调难。房屋使用安全问题涉及住建、规划、城管、工商、公安、消防等多个职能部门，各部门按各自职责实施检查与监督，在具体执行过程中存在多头管理、多头执法或存在执法管理空挡，影响执法管理效能，各职能部门协同推进不够，建立联合执法的联合机制迫在眉睫。

3．房屋安全鉴定难。根据“谁产权、谁负责”的原则，房屋安全鉴定应由房屋所有人及使用人共同提出并承担鉴定过程中的有关检测费用。但以“幢”为房屋安全鉴定单位，往往面临房屋产权复杂、多业主难以达成一致，造成有些危旧房屋不能及时得到安全鉴定的问题。另一方面在鉴定过程中涉及到第三方委托检测时所产生的费用难以落实，导致鉴定工作不能顺利进行。

4．鉴定实际操作难。由于住房制度改革后，传统的住房管理部门被弱化，房屋使用安全管理机构配置与人员配置不够，且多数与当地房管部门合署办公，人员配置严重不足，鉴定技术设备配置落后，鉴定工作经费短缺。此外，宁波市至今没有配置合法资质的检测机构，以往零星检测在技术上都依靠外地检测机构，检测力量无法满足当前大量的集中检测需要。

（二）解危统筹与解危资金方面

1．全面解危统筹难。

80-90年代建成的房屋存在着一定的安全隐患，若全面进行安全鉴定，预计不是一幢两幢几幢的安全问题，而是成片成块的安全问题，解危压力非常大。解危工作涉及居民安置、利益调整、规划重刷、税收减免、土地置换、资金平衡、社会稳定等一系列问题，如何按照轻重减缓分批分次、分类别、多方式、有计划推进解危工作面临挑战。

2．解危资金落实难。建设部令规定危房解危的责任主体是房屋所有人、使用人或有关责任人（单位），房屋安全部门督促其及时采取安全措施并解危，但在具体执行中，由于住宅房屋往往是多产权，产权性质复杂，而原建设单位也难以追溯，或改制或灭失，经过多次交易多次交换装修的房屋，因野蛮装修造成的安全问题责任人也难以明确。因此解危资金难以落实。

（三）房屋安全教育欠缺，公众房屋安全意识淡薄

与消防逃生、交通安全、疾病防控等公众安全知识科普工作相比，我市房屋安全科普工作明显欠缺。同时，舆论宣传与教育工作明显滞后，房屋安全普法工作存在空白，《宁波市城市房屋安全使用管理条例》公众知晓率偏低，市民对房屋安全法律法规及相关常识缺少有效认识，房屋安全意识与公共安全责任意识淡薄，特别是对装修、改造可能带来的安全问题缺乏了解。长期以往，必将削弱房屋安全管理工作的群众基础，淡化社会舆论氛围，严重制约管理工作的推进。

结论

从调研结果中不难发现，城镇住宅房屋安全是一项牵涉面广、历史遗留问题多、相关群众数量庞大的复杂工作。房屋安全管理是一项长期性、系统性、艰巨性的工作，行业主管部门应当立足实际，顺应房屋安全管理工作发展新趋势和新要求；加强管理、相互协作；争取广泛群众的理解和支持；把握房屋建设使用周期规律，围绕重点和难点，全面加强各项工作，切实履行好房屋安全管理职责，从根本上实现房屋使用安全管理工作的法制化、制度化、社会化、网络化。

参考文献

[1]2013 年宁波城镇危房排查数据[R] .宁波市城乡和建设委员会，2013

[2]2013年宁波市安全鉴定办公室统计数据[R] .宁波市房屋安全鉴定办公室，2013