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关键词:建筑装修工程;工程造价;控制与管理;现状问题;具体措施
中图分类号:TU723文献标识码: A
一、引言
目前来看,装修工程已经在建筑业中成为了一个独立的项目,可以独立设计和独立施工,它的造价管理与控制较为复杂多变,因为它所涉及的装修材料和工艺不断推陈出新,这就造成了其装修费用与装修效果之间容易产生一些不协调一致的地方。尤其是一些较为大型的装修工程项目,其涉及的面广,投资数额较大,其装修工程造价管理与控制就是一项综合性的工程,必须严加管理与控制。
二、装修工程造价管理与控制的现状问题
1、初步设计规划考虑不周
对于目的明确的工程项目,在前期总体设计规划时,应明确具体的功能需求,充分考虑后期装饰要求,在此基础上做好建筑设计,以减少后期装饰过程的改动,从而更好地控制工程造价,降低成本。初步设计规划考虑不周是目前装修工程造价管理中存在的较为突出问题之一。一个优秀的设计人员在最初的设计方案中就应充分理解业主的要求和整个工程的重点与难点,确定一个切实可行的初步设计方案。每个工程都有总的造价控制,即总投资。装修工程初步设计方案的选定,意味着一个工程的总投资确定,它是一个装饰工程生产周期中的重中之重,直接关系着整个装饰工程的最终装饰效果和工程造价。实践中,部分业主话语人由于对工程管理不熟悉,以自我为中心,不听取别人意见,不切实际地确定初步规划和设计图,导致工程最终造价无法与预算相吻合,或使工程造价大大超出预期总投资,这种案例在装修行业屡见不鲜。要杜绝此类问题发生,必须使初步设计规划方案全面、周详。
2、图纸设计细化度及精准度不够
很多建筑装修单位在工程施工时甚至没有详细施工图纸,施工图设计单位对初步设计图细化、深化不够,招标人直接把这种图纸用于招标,会导致招标时特别是在清单招标时,无法详细准确地编制工程限价预算及控制造价(总投资),甚至出现部分招标施工图与实际不符,为施工中产生不良变更埋下隐患。一个装饰项目,前期业主对设计图的确认一般只是从效果图来选定;后期在确认施工图深化设计时,设计员一定要兼顾方方面面的利益,充分考虑设计的精准与现实需求。
3、装修工程招标控制不够严谨
当前,由于房屋的业主为了尽快完成装修工程项目的施工,就会匆忙的设计下施工方案,并没有严格意义上的施工图出来。这就使得装修工程项目的招标过程中,存在一些工期紧的问题,一些业主只能依照一定的设计方案进行施工的具体招标,从而使得施工质量与施工图买际效果之间存在较大的差距。那么,在进行招标的过程中,就有可能出现恶意围标的情况。
4、工程变更多,变更程序缺失
装饰工程工艺复杂、子目繁多、市场发育不成熟等特性,决定了装饰工程设计变更、工程签证较多,工程变更管理成为装饰工程施工阶段的一项重要工作。在变更前应清楚为什么变更,是谁的责任导致变更,处理变更的方式如何才能既满足装饰效果和技术要求、又能够节约施工成本。变更的原则是先算账后实施,先通知后变更,重大变更应事先估算其对造价的影响,以免导致造价失控。
5、装修工程选材较为复杂多变
当前,一些装修工程项目的造价预算中还容易为了追求所谓的装修效果而临时改变装修内容,也有的时候是一些业主在装修过程中并没有完全设计好装修图案,在装修进行到一半的时候,才开始后悔原来的设计效果,从而临时变更自己的设计要求,这些看似简单的变更,有可能造成以后的造价成本发生较大的变化。有时也有可能是装修工程与土建工程施工界面划分不清或其它原因造成的,加之装修材料复杂多变,在业主选择装修材料的时候,有可能会大大提高工程的结算价格,因为材料不同,其价格也是千差方别的。
三、装修工程造价管理与控制的具体措施
1、以市场为中心对造价进行动态控制与管理
建筑装修工程的繁杂性是计价反复性的重要决定因素,它和建筑过程中各阶段的造价变动总体反映出了项目所需的总造价。尤其是在工程进行阶段,由于外部条件变化多端,在工程设计阶段没有考虑到的问题就有可能暴露出来,此时设计、造价都需要随之更新、变化。所以,建立以市场为中心、对造价实施动态控制与管理就显得十分必要。
2、选用合适的装饰工程投标报价方法
对于装修工程造价来说,要想真正做好其管理与控制方面的工作,首先就需要从造成造价问题的根本原因出发。那就是说应该根据装修工程的具体造价构成特点,采取一些符合工程自身特点又符合我国买际投标报价的买用}生方法。这里,我们主要介绍两种方法。一种就是仿国际惯例进行工程量清单报价。我国近些年来的造价管理应该来说取得了一些改革成效,但是,国外先进的工程造价方法却是采用以工程量清单报价的计价模式,这种计价模式有着较为标准化的规则,工程造价市场化,适合于进行动态的管理。在这个过程中,政府一般对于造价管理不进行干预,仅仅提供一些政策方面的引导和信息指导,从而使得这种造价方法更符合市场竞争的规律。另外一种方法就是利用模糊数学的方法进行快速报价,这种报价方法可以建立相关的造价系数,更为可信。
3、规范化工程设计环节,妥善处理任何变更
装修工程项目的造价管理与控制,显然离不开相关工程的资金管理与工程设计环节。根据一项调查表明,工程造价中的设计费用虽然只是占到了较小的一部分,但是,它对整个工程的造价却起到了相当大的作用。因此,我们可以看到,业主装修的最终造价应该在很大程度上取决于设计构想。那么,我们就需要严格把控好工程项目的设计关,积极倡导资金限额管理,业主应选择有装修设计资质且经验丰富的设计单位,应在设计阶段就聘请有经验的监理单位或造价咨询公司进行造价控制,促使设计单位改善管理,一旦发生了一些装修过程中的变更行为或设想,就需要根据不同的装修工艺和市场情况来严格把控好资料关,对于任何设计方案不做随意的变更,确买需要变更的,就需要办理工程签证,不偏离投资目标,施工相关各方应相互配合,及时保障工程造价的最终核定。
4、施工过程中损耗量的造价控制
在建筑装修工程施工过程中,很多材料是会发生损耗的。建筑装修材料的损耗有两种,一种是恶意损耗,一种是合理损耗。合理损耗就是因为运输、储藏以及材料本身的规格导致的,而恶意损耗则是因使用材料不合理而导致的,比如油漆工用了五分之四的涂料后,还剩下些可以使用的涂料就舍弃不用了等等。所以预算材料的数量中应加入实际中损耗的工程量。并且这部分数量应在报价清单中体现。而有些报价单中,材料总额后又另加上5%损耗费,实际上是重复计费了。业主应对此有所了解。家装行业一般遵循5%的损耗率,若发现超过此比例,业主应请承包方给予合理的解释说明。
5、竣工结算的造价控制
在项目工程建设竣工时候,要对所交底的工程竣工报告书业做出严格公正的分析,评判,审核,结合项目合同和协议,对项目的交底时间,工程质量检测是否合格,项目规定的工程量做出对比,核算,同时,也要对各种变动费用实施严密审核,公正合理按照实际情况和合同协议,遵守相关法律规程,确定各种费用的支付总金额,严格杜绝一些不合理或者是作假现象,比如低价中标,高价决算等,在最后一关将整个项目的总体投资和费用进行科学严密控制,实现降低整体造价的目的。
结束语
总而言之,建筑装修工程造价有着非常重要的意义与价值,针对当前装饰装修工程造价中仍然存在的一些问题,积极采取相关措施来确保装饰装修工程造价的管理与控制工作。只要这样才能有效提高建筑装修工程的观感质量和实体质量,杜绝浪费,减少损失,最终创造应有的经济效益与社会效益。
参考文献
[1]周宏.住宅建筑装修工程造价管理初探[J].中国住宅设施.2010(01).
[2]郑学云,姚静红.浅谈建筑装修工程造价存在的问题与管理[J].科技创新导报.2011(26).
关键词:建筑装修工程;造价管理;存在的问题;对策
1对建筑工程中材料等方面造价进行控制管理所具有的意义
1.1加强建筑施工当中的造价方面的管理能够有效降低工程整体费用
加强建筑施工过程中的造价预算以及管理工作,能够有效地降低建筑工程所花费的整体费用,减少施工过程中所产生的不合理且不必要的浪费。当今社会,建筑所使用的原材料的价格、人工费用、机械费用等都处于不断上涨的时期,这使得一个建筑工程的整体造价在不断的提升。如何在工程造价方面没有得到合理的科学的管理,还会使工程造价整体大幅度上升。因此,在建筑施工过程当中实行有效、科学、合理的造价方面的管理,能够有效的降低建筑工程的整体费用。
1.2加强建筑施工当中的造价方面的管理能够使企业的综合竞争力得到提升
根据现代社会的发展需要,建筑行业正处于过热的情况。这一商机使得国内外从事建筑方面的企业也越来越多。这导致在建筑行业的市场上各个地产企业都出于激烈的竞争当中。各地产公司为了能够开发更多的楼盘,其建筑施工过程中的造价管理方面免不了会出现工程整体造价过低,工程质量不达标等一系列问题,导致市场上出现恶意竞争的现象。加强建筑相关部门和企业对于造价方面的管理,能够提升企业的综合竞争实力。更为建筑市场的良性竞争提供保障。
2建筑装修工程造价管理中存在的问题
2.1装修企业专业水平之间存在差异
由于建筑装修工程的利润很高,使得建筑装修企业迅猛发展,但是装修企业的专业水平却是参差不齐的,一些企业通过空隙投机获取暴利,使得业主以及施工的质量受到了严重的影响。由于装修企业缺少专门的人才以及机械设备,甚至有些装修企业并没有专业的装修队伍,使得装修工程无法达到质量标准,业主的权益无法得到保障。严重影响建筑装修市场的秩序。
2.2存在一些不达标的装修材料
建筑装修市场有很多材料销售厂家,使得市场上的装修材料种类繁多,并且差价比较多。相同品牌的装修材料能够找出很多种,并且不同种类的装修材料时存在差异的,有些甚至是造假材料。遇到这种情况,如果不是专业人士是很难分辨出来的,造假材料的质量无法保障。大部分工程的装修材料都是由装修企业代购的,这一环节上存在着出现吃回扣现象的可能性,使得采购的材料质量无法得到保障,即使投入大量的成本也不一定能够买到高质量的材料。因此在建筑装修工程中必须要从正规的渠道采购材料,保证装修的质量和效果。
2.3工程装修相对随意
在建筑工程装修中,需要对工程图纸进行科学的规划,工程图要以消费者的实际需要进行规划,如果装修企业没有相关资质水平的设计人员的规划的工程图纸就无法满足装修的需要以及标准,使得工程装修随意性较大,不能切实有效的管理控制,装修后的工程无法满足消费者的实际需要,还需要返工,使得装修成本增加,建筑工程装修成本的增加会使得消费者的负担加重,对于装修业的发展是极为不利的。
3建筑装修工程造价管理的有效对策
3.1必须加强对于建筑工程招标与投标企业的管理
加强对于建筑工程的招标和投标企业过程中的管理,能够使建筑市场保持一个良性的竞争环境。相关部门开展招标工作必须要做到公平、公开、公正的原则。只有在这样的条件下,所有的投保企业必须对于建筑工程的每一个环节都有一个合理的预算。这样才能够使建筑工程的整体造价预算合理、科学。企业才有可能竞标成功,并且保证建筑施工能够在规定的期限内顺利完成。同时更能够保证所完成的建筑工程的质量。
3.2必须加强有关建筑施工过程中的整体的造价管理
中标的建筑企业必须要加强有关建筑施工过程中的整体的造价管理工作。首先,必须要完善当前企业中的管理系统,尽可能的在施工前对每一个要施工的过程都有一个严格的预算。其次,应该根据建筑施工过程中实时出现的情况进行实时处理,做到全天候的动态管理。再次,应该正确认识工程量清单计价模式,并结合自身的特点来创新清单计价造价管理模式。最后,建立与建筑工程量计价系统相匹配的建筑工程的整体造价方面的管理制度。
3.3提高工程造价管理人员的专业素质,培养复合型人才
工程造价管理人员的专业素质程度决定着工程造价管理水平的发展,因此,企业管理者需要加大对于要工程造价管理的队伍建设。培养具有专业的建筑、经济等专业知识的高素质的复合型专业人,更好的为企业工程造价管理工作。例如某建筑企业为加强人才队伍的建设,增强工程造价管理人员的综合素质,制定了人才储备培养计划:①对于F职管理人员进行专业培训,增加员工综合能力;②加强工程造价管理人员的思想建设,增强员工对于企业的归宿感和认同度,培养为企业服务的优秀团队;③建立积极的业绩考核制度,培养工程造价管理人员积极的工作态度,增强企业核心竞争力,来应对不断变化的工程造价管理市场。
3.4优化建筑工程装修设计方案
建筑工程装修设计方案的效果与工程质量有着密切的联系,会工程造价也会产生影响。因此需要对建筑工程装修方案进行优化设计,选择经济性较好的装修方案,使建筑工程的质量以及工程造价得到保障。工程监理人员不仅需要对装修设计进行严格的审核,还需要有效的控制工程的造价。建筑工程管理人员在对装修设计方案进行对比时,需要收集相关的工程信息,明确建筑工程装修技术、工程材料以及装修质量等指标。明确建筑工程的装修方案,对装修成本进行有效的估算,保证建筑工程装修造价得到有效的控制。
3.5加强相关部门的监管以及法规建设
关键词:装饰工程;工程造价;结算审计
中图分类号:F407文献标识码: A
1引言
由于经济的快速发展与建筑业的迅猛发展,装饰公司要在市场上保存自己的实力,提高竞争力,必须高度重视工程造价结算工作。装饰工程的造价结算和施工单位、建设公司的利益息息相关,因此,提升装饰工程的造价结算审计工作质量逐渐被人们所重视和关注。尽管我国装饰工程的造价结算审计工作已经相当成熟,造价审计形成了一定规范,但实际结算审计过程中依然存有一些问题,装饰公司必须不断探索造价审计工作的方法及工作重点。
2装饰工程结算审计过程中的常见问题
2.1定额工程项目高套、错套
因为装饰工程施工方的预结算制定人员综合素质、专业水平及考虑问题角度不同,所以他们对换算条款、定额解释及计算规则有多种理解,有些编制人员经常出现定额高套现象。经常出现的高套项目有理石断面、砂浆稀释度、木方分类及装饰工程级别等。一些施工单位为节省施工成本,获取更高利润,编制预结算时经常巧立名目,出现一些高价定额项目或是反复套用定额。由于新装修材料及装修技术工艺的不断出现使定额缺项或需要补项内容渐渐增加,缺少安全无污染的装修材料很容易使补充定额及定额存在一些不合理之处。
2.2工程量清单不够准确
装饰工程与其他建筑工程不同,装修过程中很容易出现一些现场改动,进而其他相关项目装修都会受到影响,经常出现原定工程量不断改动现象。工程量不准确多是因为装修工程乙方的原因,装修设计人员在设计装修方案时,没有详细列明材料数量清单,没有彻底把握装饰工程,方案编制人员在录入工程清单时也存在错项、漏项及数量计算错误等问题,这些都会影响到装饰工程的造价结算。
2.3工程改动变更使得工程不断变化
装饰工程施工过程中,因为建筑物所有者或使用者喜好变化、设计方案达不到预期效果等原因,装饰方案经常发生修改。施工设计的变动,施工技术核定与现场签证都容易使得原定工程不断发生变化。一些装修公司为了缩短工期,尽早完成工程,在客观条件没有达到要求时就开始施工,存在边施工边设计的现象,这种设计方案缺少合理性、必要性及经济性。因为设计深度、精度不足,施工过程中频繁更改设计,会严重影响工程的结算造价。
2.4装修材料费用管理较乱
近几年,因为我国建筑装修材料市场化,受季节性施工、市场供需关系、装修原材料价格不断波动等因素影响,装修材料价格具有很大波动。同时,很多装修方案中没有明确规定主要装修材料的材质及型号,也会对价格确定造成一定影响。随着新型材料的不断引进,部分施工单位并不了解所使用的新型材料及其市场价格,使施工单位在结算工程费用时出现高报价格现象。材料价格费用预算的是否准确对工程总造价具有直接影响。
2.5装饰合同订立的不够严格
建筑方与施工方订立装饰合同时,合同条款不完善、不严格,缺乏规范性与约束性,特别是包干工程中,对包干项目的调整及范围、取费标准及调整方式等没有明确列明,虽然是包干项目,但实际仍留有很多缺口,会给后续工程结算工作留有隐患。
3做好装饰工程结算审计的方法
3.1紧密联系装饰工程合同
和其他工程合同一样,装饰工程合同具有诚实信用、平等自愿的原则。对装饰施工合同里提及需要按照合同法原则来处理。审核工程造价结算时,必须充分了解装饰合同精神,彻底把握合同运用的原则和含义。订立合同前,到工程现场了解工程动态,尽量详细的列明工程造价包含项目内同,做到清晰、准确。结算审核工作不应该仅仅计算审核工程变更与图纸变更,必须仔细核对工程结算质量。相关审核人员需要实时掌握工程进度,清楚工程是否是依据工程变更和图纸变更进行施工的,及对应的施工质量是否符合要求。防止对已经商定变更的工程漏施工,或者是原变更基础之上又有新变化,一旦发现问题,要到工程现场进行核实。追加工程及附属工程审核工作也非常重要,因为他们的结算核减率通常高于主体工程,很多招标方指重视主体装饰工程招投标,而忽略追加工程、附属工程招标。所以,审核时必须将工程量真实的材料价格、定额套用等作为审核重点。同时,要高度重视定额套用审核工作,必须保证审核定额选择的合理、正确,运用定额套用过程要严谨。常见的套用定额有换算套用和直接套用,换算套用需要审核换算方法是否按依据进行,直接套用主要审核套用定额是否有多套用定额或就高不就低的问题。
3.2整理工程竣工数据和资料
结算造价审核的依据通常是工程的竣工资料,所以必须全面审查装修公司编制结算的合法性与真实性,竣工资料是否完整、真实对工程价款审核的是否正确具有直接影响。审核工程造价过程中必须按照现行计价规范进行,结合招标问卷及装修合同的规定,按照竣工图、设计方案变更等审核。严格审核变更项目的价格,变更项目价格单必须遵从如下原则:合同中有类似变更项目价格时,就按照类似价对合同价款进行修改;合同里使用的变更项目价格,依据已有价格修改合同条款;合同里没有可试用或类似变更项目价格时,装修公司编制变更价格,招标方确认后再执行。
3.3全面掌握工程施工状况
做好工程结算审核,必须全面了解各方面审核工作,如:施工材料、工程量及取费标准等。审核施工装饰材料要保证主要材料必须价格真实,材料额定用量严格依据定额标准及图纸进行计算;工程量是计算所有费用的前提与基础,工程量必须真实可靠,具体要熟练掌握计算工程量的基本规则,把握施工图纸,重点核查是否有重复计算或多计算工程量的现象。另外,要注意审核不能有不按照定额规定进行换算的情况。
4结束语
装饰工程结算审核工作是一项具体细致工作,审核工程造价时必须坚持实事求是基本原则,控制审核重点,仔细认真,严格防止多算、高估等现象发生,拥有良好的职业操守,确保“量”和“价”真实准确。
参考文献
[1] 宋建华.浅谈装饰工程成本的控制与管理要点[J]. 黑龙江科学. 2013(12)
【关键词】批量精装修 精细化管理
房地产住宅精装修现状及发展趋势随着中国房地产的不断发展,人民生活水平的不断提高,房地产住宅项目精装修越来越普及。目前我国精装修房集中在房地产发展较为成熟的南方和东部沿海城市,其中广州的精装修比例最高,占销售住宅比例的70%左右。对小业主而言,由于对精装修了解有限,在设计、材料采购、施工管理难以进行有效把控,而且大城市工作、生活压力较大,长时间的装修需要消耗小业主极大的精力。选择精装修住宅,不但可以减轻小业主的资金压力,而且有信誉的大开发商提供的交楼标准成熟实用,质量有保障。
一、对房企批量精装修整体精细化管理的认识
随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展,批量精装修交楼已经是大势所趋。批量精装修房大大降低了开发商的成本,减少税收压力,精装修房屋正逐渐成为房地产市场主流趋势。但同时也是一个难点。尽管它看起来是一个节点工作,但实际上却是一个系统工程,营销、设计、工程、选材、工艺和成本全部需要统筹。
批量精装修不仅能提高施工质量,同时保证了室内的环境质量,尤其有利于实施住宅装修工业化生产,这对房地产业的健康、持续发展是非常重要的。然而,在现阶段,虽然商品住宅带装修入伙已经成为趋势,但在许多地区,无论是开发商还是装修施工单位,都还普遍缺乏基本的管理经验,对批量精装修精细化管理了解和认识都相对滞后。所以我们要多思考多学习,多从实践中把握房企批量精装修整体精细化管理的经验。
二、精装修房的标准和定位
精装修住宅就是在毛坯房和简装修房不断改进和完善中诞生的产物,我们常说的精装修房就是住房在整体的设计上有一定的风格和效果,材料和做工都比较细腻。一般指顶面有一定的造型,地面采用天然石、木地板和仿古砖等中高档材料铺装,以及厨房和卫生间的精细装修和固定家具的设计。精装修房就是要能够为未来的住户带来一个先进居家生活方式的指引,但又不限制住户的个性需求。
上述的对精装修住宅的定义比较宽泛,每个精装修房都要根据楼盘的市场定位而精准的定位,在进行精装修设计时需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配,同时需关注客户的敏感点,并且根据项目的类别、楼盘的规模来确定。
三、施工过程的管理控制
1. 人力资源的控制
人是决定工程成败的关键。所有工程项目均是通过人创造出来的。只有拥有一支富有创造力的、纪律严明的项目管理团队和施工队伍,才能完成一项质量优良的装修工程项目。
管理人员素质的控制。怎样才能将项目管理部的技术和业务骨干有机地捏合成精干管理团队?首先,必须提升项目经理的素质,通常情况下,项目经理的决策会影响整个装修工程的优劣水平,一项错误的决定会毁掉整个装修工程,因此,项目经理素质的提高,势在必行。项目管理人员素质的提升,具体应该从技术和管理两方面来入手,加强实践中的技术应用,再形成相关理论体系,然后应用到实际工程中。随着新技术、新工艺、新材料的不断采用,技术疑难问题会随之逐渐出现,及时发现不留尾巴是解决问题的最佳办法。自己解决不了可以采用派出去、请进来的办法,积累解决问题的经验和能力。
2. 综合管理控制
质量控制,质量控制中“质量”含义主要有三个方面,即工程质量、工序质量和施工质量。在本工程“样板房”围廊施工中,设计师采用了大面积组合隔墙系统的装饰面板,其整体效果确实让人耳目一新。项目管理部在“三检”过程中,即自检、专检、联检,发现局部装饰面板有起拱、变形;水平、垂直缝有大小等现象。本着对业主负责和“四不放过”的原则,项目管理部立即召开质量专题分析会,得出的结论是:承担该项目施工的供应商虽然在技术指标和环保标准享誉欧美市场,但联营生产厂家在北方,在装饰面板生产中忽略了北方与南方湿度的偏差,造成热处理不够。
安全、环境控制。针对本工程多工种交叉施工的特征,评价装修工程施工过程中,容易引发事故、环境的每个要素的变化,若存在异常和危险,进而危及到整个系统的安全、环境就必须采取有效地控制措施,加以防范。安全、环境问题无小事,凡涉及到施工人员的切身利益,必须竭尽全力去预防、控制。结合本施工现场:安全文明施工的策划;安全保证体系、应急预案的建立;危害因素、环境因素的排摸;应急预案的演练等,无疑是对安全、环境管理控制提供了有力的措施保障。
四、积极做好装修工程前期策划和施工组织准备,确保工程各项工作如期展开
1. 施工组织设计策划
装修工程施工组织设计是对装修工程全过程合理安排、实施科学管理的主要手段和措施。通过编制装修工程施工组织设计,项目管理部可以全方位分析工程各个阶段的具体情况,制定合理的施工方案、进度计划、技术和经济指标。从中预先掌握人力、材料、机具的先后使用情况,做出合理的调配及施工现场的布置方案,编制出切实可行的进度、质量、安全、环境、成本等保证体系。将设计与建设、施工单位有机地协调起来,最终保质保量地按期完成装修工程。
2. 劳动力前期策划
针对本工程的特殊性,进行劳动力有效合理的策划,是体现工程现代化管理的主要标志之一。根据工程招标文件的施工内容和总包方要求的工期,以及我方为本工程拟订的整套施工顺序、施工工艺,依据施工计划进度的合理编制、劳动力结构的优化组合着手,派遣具有较高管理水平和协调能力的现场技管人员和技术水平熟练、综合能力强的施工人员。运用各施工阶段劳动力动态曲线及施工高峰值,最大限度地进行各工种人员合理搭配,确保施工流程按策划要求正常运转,避免窝工、待工现象的出现,有计划地控制现场施工人数,提高劳动生产率。
五、精细化管理的要点
随着行业竞争的不断加剧,精耕细作将成为企业生存和发展的基本前提,保持企业的核心竞争力将越来越重要。面对越来越多、越来越强的竞争对手,以及日益严峻的市场发展形势,企业做大做强是一个必然的发展方向。从事房地产的企业,面临着技术人才短缺、作业环境复杂、竞争越来越激烈的情况,只有通过合理定位、规范运作、量化管理,推动精细化管理,提高企业的应变能力,逐步解决上述面临的问题,才能保证企业健康稳定地发展,在未来的竞争中立于不败之地。 房地产企业精细化管理是提升企业竞争力的必由之路,是企业实现可持续发展的重要途径。在施工管理精细化方面,从工程实施阶段的管理架构、管理流程、超过规范的施工标准、施工过程严格监控、施工细节、项目协调综合等方面进行详尽的阐述,具体表现在组织架构扁平化、管理流程合理化、施工管理规范化、施工标准精益化、施工进度科学化、文明施工细节化等;精细化服务的具体措施等。
结语
近年来,随着社会经济的快速增长,房地产企业的发展取得了巨大的成就,人民生活水平不断提高的同时对居住建筑的装修标准要求越来越高,使房地产开发产品中的精装房越来越受到人们的欢迎。在精装修的同时保证工程质量,满足用户要求,是房地产企业创造良好经济效益的关键所在。
参考文献
一、工程概况:
1、工程名称:**大厦室内装修
2、建设地点:**路1#
3、计划投资1700.00万元,投资性质:单位自筹,已到位资金1700.00万元。
4、功能布局:详见业主提供的装修设计施工图。
5、工程类别整栋装饰工程。
二、工程招标范围:
详见业主提供的装修设计施工图(含灯饰、卫生洁具及相应管线)。
三、承包方式:
1、本工程根据《招标投标法》等有关规定,按中标价、投标工期、投标质量等级和本招标书的其它条款、以及《合同法》的有关规定由建设方与施工单位签订合同,采取包工、包料、包工期、包质量的承包方式。
2、取费标准
2-1、土建工程:按现行定额及其配套的取费标准,材料预算价格执行*建价〔2002〕08号文;取费标准执行湘建〔1999〕价字第296号文;人工调整暂调系数按*建定〔2001〕第09号文进行调整,列入税前报价;施工现场安全、文明施工及职业卫生增加费执行郴建定〔2001〕第011号文。
2-2、安装工程(含水电安装、采暖通风、管线敷设):按现行定额取费,材料预算价格按现行市场价执行。
2-3、装饰装修工程:按现行定额取费,材料预算价格执行*建价〔2002〕第08号文,取费标准执行湘建〔1999〕价字第296号文以及有关配套文件规定执行。
1、本工程报价不含劳保统筹基金(开标前,建设方按有关规定预缴劳保基金,开标后按实际规模核算,多退少补并纳入总造价)。
四、主要材料供应及质量要求:材料的采购由业主和乙方共同考察后,经业主和监理同意后方可使用。
五、建设工期:
本工程施工工期(日历天数)参照国家现行工期定额、结合业主实际情况确定为***天;投标人可根据自己的实际情况自行确定投标工期。
六、工程质量:
按国家现行施工验收规范规程和质量标准施工,工程质量必须符合工程设计和现行规范要求。竣工时,经当地质量监督部门核定,质量等级必须达到优良标准。
七、合同签订要求:
1、中标人不得将工程转包;如发现有转包行为,由建管部门按规定予以查处,建设单位报经市招标办批准,有权从未中标单位选定一个排名靠前的施工单位承包。
2、严格按国家的有关规定和《合同法》的有关要求签订建设工程施工承包合同。
3、工程结算:本工程以中标价作为工程价款结算的依据;增减部分(即招标时未予以计算或因设计变更增减的工作量),以及合同工期内因国家政策的变更而引起取费标准和材料预算价的变动,应予以调整。
本工程结算委托*****审定。
4、工程价款的拨付:本工程在施工合同签订后、开工前10天,按中标价的10%预付工程备料款;其后,每月按上月实际完成的建安工作量的60%拨付。
工程款(含备料款、进度款)拨至中标价的60%时,停止拨付;其余40%待工程竣工验收合格并符合合同要求,工程结算后两年内付清。
5、违约责任和奖罚办法:
5-1、本工程实行优质优价,工程竣工验收评定为优良工程的,按中标价的2%奖励;质量等级未达到中标承诺的,按中标价的2%处罚。
5-2、本工程要求按中标工期完工;每提前或推迟一天交付使用,按中标价的万分之二予以奖罚。
5-3、本工程如因建设方延误工期,每天按中标价的万分之二偿付违约金给施工方。
八、投标须知:
1、投标人在获取招标书的同时应按规定向招标人交纳投标保证金***万元。
2、投标人在中标后、签订合同前须向招标人提供投标履约担保合同,以保证投标人一旦中标,即按招标文件的有关规定签约并完成其中标工程;对未能按要求提供投标履约担保的投标人将视为不响应招标条件而予以拒绝,其投标保证金不予退还。
2-1、履约担保形式:现金担保。
2-2、担保额度:采用现金方式,其履约担保额度为****万元,投标履约保证金将存入招标人指定的银行账户。
2-3、履约担保有效期:投标担保的有效期为其中标工程经认可的竣工工期。
3、工程现场勘察和招标答疑:
3-1、本工程于2002年**月**日16:00时,在市交易中心召开发标会,并组织工程现场勘察。
3-2、本工程于2002年**月**日09:00时,在市交易中心进行招标答疑。由各投标人对招标书和施工设计等尚不明确的问题提出意见,而后由招标人会同设计单位书面答复。
4、投标报价的取值:
投标报价的上限值为****.00万元;
投标报价的下限值为****.00万元。
5、投标书的编制、密封和投送
5-1、投标书包括商务标书和技术标书。
5-2、商务标书的内容包括:
5-2-1、商务标A:对招标文件的响应程度;胜任程度及信誉;综合说明(即工程名称、范围、报价、质量等级、工期、保修承诺等);投标人及法人代表的签章;项目
经理部组成人员明细表;以及其它需要说明的文件和证明材料。
5-2-2、商务标B:投标报价、承诺表。
将以上资料装订成册,一式贰份(其中正本壹份,副本壹份)。其中投标报价、承诺表中投标人及法人代表必须签章。
5-3、技术标书主要是施工组织设计;本项目需要投标人提供施工组织设计一式柒份;其要求如下:
5-3-1、技术标书中的章节编排按如下顺序和要求制作:
一、施工方案
二、施工进度计划及保证措施
三、保证质量措施
四、保证安全措施
五、文明施工现场措施
六、合理化建议
5-3-2、封面:在****招标有限公司领取统一规定的封面样式;
5-3-3、目录(目录内只列大标题)及标题(目录内所列的大标题):字体统一为三号仿宋字体;
大标题层次一、二、三……;
5-3-4、小标题及正文字体统一为四号仿宋字体;小标题及正文内容排列层次为:
第二层次1、2、3、……;
第三层次1-1、2-2、3-3……;
5-3-5、表格及示意图标题为四号仿宋字体,内容字体统一为五号仿宋字体;
5-3-6、所有字体均为标准字体,不准有加粗或倾斜处理;CAD绘图按制图规范;
5-3-7、技术标书不得编排页码,前后不得留空白插页;
5-3-8、技术标中不得出现下列有助评审专家看出或体会到标书编制人的内容:单位名称、人员姓名、单位所在地、电话号码以及特殊记号等。
5-3-9、排版要求:
5-3-9-1、行距为1.5倍行距;
5-3-9-2、章节之间不留空行,不设置左右缩进(首行缩进4个字符);
5-3-9-3、不准设置页眉以及底纹等装饰性内容。
5-4、商务标书和技术标书均统一用A4纸打印,白纸黑字,不允许有彩页;表格及示意图有用到A3纸的必须折叠成A4大小装订,不允许存在倒装和反装现象。技术标书必须全部用电脑打印,不得有手写字迹。
5-5、商务标书的密封:将商务标A、商务标B分别装入规定的资料袋内用透明胶水密封,资料袋封面不得出现任何标记。
5-6、技术标书的密封:将上述已密封的商务标书,连同一式柒份技术标书整齐叠好,再用规定的包装纸和透明胶水密封成一个大包装,封面不得出现任何标记。
5-7、投标人将上述密封的投标书,于2002年**月**日09:00时以前送达**市建设工程交易中心(迟到作废标处理)。
九、开标、评标、定标
1、本工程定于2002年**月**日09:00时在**市建设工程交易中心公开开标。
2、投标人必须参会的人员是:法人代表或法人代表委托人(须持法人授权委托书),投标本工程的项目经理,每个投标人总人数不得超过5人;
3、凡参会人员必须按时到会,并遵守开标现场的规定和纪律。
4、开标现场需提交以下资料:
4-1、企业资质证书、营业执照副本原件;
4-2、法人证件(或委托书)以及相应的身份证原件;
4-3、项目经理证书、项目技术负责人证书以及相应的身份证原件;
4-4、建设行政主管部门的有效证明和文件。
5、本工程的评标办法采用郴建招字〔2002〕6号文中综合评估法(不设标底但在招标文件中规定上、下限值)。评分表及权数取值见附表1、附表2、附表3、附表4、附表5.
6、本工程中标单位的确定为按评标结果获得最高分者为中标人方式。
十、有下列情况之一者,投标书或投标资格无效:
1、投标书未按要求密封,商务标书内未加盖单位公章、无法人代表签字的;
2、技术标书未按要求编制打印的,技术标书无效;
3、投标书未按规定时间送达市交易中心的;
4、一个投标书出现两个报价的;
5、投标单位在开标后迟到的;
6、投标单位的法定代表人或其委托人未参加开标会议的;
7、委托人没有授权委托书而参加开标会议的;
十一、其它事项
1、投标人中标后,在十天内到****招标公司领取由招标人签发、市招标办备案的中标通知书;未中标单位如对评标、定标结果要求复议的,须在十个工作日内提出书面请求报招标人和市招标办,逾期不予受理。
2、中标人持中标通知书在七天内,与建设方签订好施工合同,领取施工许可证后方可进场施工。
3、本招标书未尽事宜,按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、中华人民共和国建设部令第89号、湖南省实施《中华人民共和国招标投标法》办法、湘建建(2002)394号文件和市政府以及市建设主管部门的有关规定执行。
法人代表(签字)
招标人(盖章)
二OO年月日
**市建设工程招标投标管理办公室
一个建设项目从立项到竣工投产,其建设程序包括:项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设准备阶段、工程施工阶段、竣工验收阶段、项目后评价阶段,具有时间长、专业性强、涉及面广等特点,所谓工程造价管理,就是有效控制管理在投资决策、设计、工程实施、竣工验收等阶段的工程造价发生额,努力降低工程造价,提高投资经济效益,或使其控制在批准的造价限额以内。
1、工程造价管理的现状
谈到工程造价的管理,人们便习惯地想到工程预、结算,在以往的造价管理工作中确实是这样,所谓的工程造价管理就是开工前的预算和竣工后的结算,但这种管理方式是事后算帐,只能是被动地反映设计和施工,假如项目在经济不合理,决策上存在失误,设计方案不是最优,那么,造价管理人员就无能为力了。
2、工程造价管理中存在的普遍问题
(1) 设计制度不完善,限额设计未得到全面推行
设计工作没有得到应有的重视,建设单位没有采取应有的措施促使设计单位精心设计和限额设计,没有优选设计方案,不少设计单位管理体制不完善,片面追求设计的工作量和经济效益,缺乏精品意识,于是设计过于保守,以至于出现肥梁、厚板、结构系数过大,有的漏项、错位等问题大量存在。
(2)施工阶段设计变更随意性大
很多建设单位急于项目开工,对投资额度的要求,建设标准的把握,设计深度的审查、招标文件和合同的完善程度没有严格把关,造成施工过程中的项目想改就改,对更改的合理性和必要性没有监督,对更改造成的损失没有相应的责任制约。
(3)现场签证问题多、结算中高估冒算
现场签证漏洞多,人为因数多。一是监理人员对造价管理、预结算知识和有关规定掌握不够,对不应该签的签证盲目签证,结算难度大;二是施工单位在遇到问题不及时办签证,结算时搞突击,造成签证上弄虚作假,以少报多。
(4) 全过程造价管理的理念尚未形成
对造价管理的理解往往只停留在预结算上,致使工程造价管理缺乏全过程、全方位、动态的控制,主要侧重于事后的核算,即对竣工结算进行审核,对其他阶段的控制显得薄弱。
二、各阶段工程造价管理的必要性及方法
工程造价管理是工程建设过程的关键环节,工程造价控制与管理的目的就是要合理地使用人、物、财资源,并取得良好的投资效益,就是要事前、主动、有效的体现在造价控制的全过程中,即在投资决策、设计、实施、竣工验收等各个阶段,把工程造价控制在预期的的限额内,实现效益的最大化,下面从决策、设计、实施、竣工验收四个主要建设阶段,对工程造价管理的必要性和方法简要论述如下:
1、决策阶段的造价管理
决策阶段包括项目建议书阶段和可行性研究阶段,这个阶段的造价管理就是正确的编制项目投资估算,编制投资估算要遵循实事求是,合理利用资源,效益最高原则,要根据项目的性质占有的技术经济资料和数据的具体情况,选择适宜的估算方法,正确地做出投资估算,通过投资估算进行多方案比选,分析投资效益和进行投资决策。
如我单位在建某工程时,经过投资估算,砖混结构厂房造价低,彩钢板钢结构厂房造价高,但经过多方面比较,彩钢板钢结构厂房工期快、结构简单,、美观适用,保温性能好,后期维护费用少,建彩钢板钢结构厂房可以早交工、早使用,早见效,最后我院选择了彩钢结构,该工程已于03年底交工,使用效果良好,证明当时我们的决策是正确的。
2、设计阶段的工程造价管理
据国外一些专家分析,虽然设计费用占工程总投资的比例很小,不到1%,但它对工程造价的影响却达到75%以上,因此,设计阶段对整个工程建设的效益的影响至关重要。
(1)优化设计方案,有效控制工程造价
设计质量的优劣不仅关系到建设项目投资的多少,而且在项目建成交付使用后影响项目的经济效益,
设计既要做到符合国家的质量规范,又要考虑到投资的节约,搞好设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键,比如我单位在某项工程,设计图纸出来后经过造价管理人员及有关人员的审查后发现:一是厂房钢屋架设计太复杂,施工起来难度较大,耗用的钢材多,二是吊车梁设计的过于保守,断面太大,钢材用的多,因此,将会造成工程的造价高,通过与设计人员协商,并一同去参观了几个同类型的厂房,最后设计院把钢屋架更改为门式钢屋架,吊车梁断面高度减少了10cm,钢材少用近6吨,节约投资近5万元,最后图纸全部设计出来后经过自治区审图办公室审核通过,我单位按审核后图纸施工,竣工后投入使用,现该工程已投入使用10年,质量完好,没有任何问题。
(2)对工程项目实行限额设计
为了使设计的工程总造价不超过投资估算,在设计过程中必须采用限额设计。为做好建设项目的限额设计工作要采取:
1)将竞争机制引入工程设计中,实行设计招标和设计方案竞选,选择最优设计;2)在委托设计时明确提出限额设计的要求,通常在委托设计时一般只提技术要求,不提经济要求,这样往往会造成出来的设计最终工程造价超过了最初的投资估算,因此造价管理人员在设计阶段就要积极介入把好经济这一关,以促进设计人员提高设计质量,达到限额设计的目的,如在我院的井口库设计委托中,把要求限额设计的条款明确的写在了设计委托中,从而对控制工程造价起到了一定的作用。
3、实施阶段工程造价管理
(1) 建立询价制度,准确编制标底
项目的工程材料费一般要占总造价60%多,因此材料费是工程造价控制的重中之重,特别是装修工程材料繁多,新材料变化日新月异,预算定额估价表及结算文件中的材料远远满足不了需要,这时就需要建立材料询价制度,首先,要关注造价机构的材料价格信息,建立起价格信息网络,其次要进行市场材料询价调研,针对工程中所用的材料了解其品种、性能、价格,取得第一手资料。
我单位科研楼装修工程及化验楼装修工程,就是在招标前,组织供应站、基建、纪委有关人员去建材市场对工程中主要材料进行了询价,科研楼共询价23种材料价格,化验楼共询价27种材料价格,为真实准确的编制标底提供了可靠依据。
(2)实行工程招标,降低工程造价
对工程项目进行施工招标,通过投标竞争,业主择优选择承包商,有利于降低工程造价,是造价控制的一个重要手段,造价人员要本着实事求是的原则,编制真实、准确的标底,应做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口。
(3)参与合同管理、减少造价管理上的隐患
造价管理人员应参与合同的签订工作,在签订合同时,首先,应遵守国家《建设工程施工合同》的规范文本的条款,其次,要根据工程的实际情况,选择合适的合同类型,其三,重视合同的制约作用,签订合同制约条款。
(4)严格控制工程变更和现场经济签证
1)、设计变更尽量反映在图纸会审纪要中。对于图纸中的差错和漏洞,使用功能上变更的建议,早发现,早提出,早变更,把需变更和修改的内容尽可能的在开工前的会审纪要中反映出来,把设计变更消灭在开工前。2)在施工过程中尽可能少变更,对于施工过程中必须要发生的设计变更,造价管理人员要先算账后变更,应尽量提前实现这些变更,减少损失,如果由于变更造成已完工程或部分已完工程内容的拆除,就会造成更大的损失。
4、竣工验收阶段的造价管理
在竣工验收合格后,承包人编制竣工结算,同时装订工程竣工资料,竣工结算、竣工资料同时报业主审核,业主应根据施工图纸、设计变更、工程签证资料,工程量计算规则、定额及地区估价表、国家和地区政策和规定,严格审核工程结算,工程结算不仅直接关系到承包人与发包人之间的利益关系,也关系到项目工程造价的实际结果。
1 工程量清单的概念
工程量清单是体现招标人要求投标人完成的工程项目及其相应工程实体数量的列表,反映全部工程内容以及为实现这些内容而进行的其他工作。
《计价规范》包括规范条文和附录两部分,二者具有同等效力。
工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。
规范条文共5章,分为:总则、术语、工程量清单编制、工程量清单计价、工程量清单及其计价格式。
规范条文就《计价规范》的适用范围、遵循的原则、工程量清单编制的规则、工程量清单计价的规则、工程量清单及其计价格式等做了明确规定。
附录共有5个:
附录A 建筑工程工程量清单项目及计算规则;
附录B 装饰装修工程工程量清单项目及计算规则;
附录C 安装工程工程量清单项目及计算规则;
附录D 市政工程工程量清单项目及计算规则;
附录E 园林绿化工程工程量清单项目及计算规则。
附录就建筑工程、装饰装修工程、安装工程、市政工程、园林绿化工程等工程量清单的项目名称、项目特征、计量单位、工程量计算规则和工程内容等做了规定。
工程量清单是在发包方与承包方之间,从工程招标投标开始,直至竣工结算为止,双方进行经济核算、处理经济关系、进行工程管理等活动不可缺少的工程内容及数量依据。
2 工程量清单的作用
2.1 投标竞争的基础
清单表是招标人把工程的数量告诉投标人。计价表是根据投标人根据招标人给的项目、工程数量报出的单价,依据企业定额计算投标价格,自主填报工程量清单所列项目的单价与合价。投标人的竞争活动就一个共同平台。
2.2 付款与结算的依据
工程量清单是工程付款和结算的依据。在施工阶段,发包人根据承包人是否完成工程量清单规定的内容以及投标时在工程量清单中所报的单价作为支付工程进度款和进行结算的依据。工程结算时,发包人按照工程量清单计价表中的序号对已实施的分部分项工程或计价项目,按合同单价和相关的合同条款计算应支付给承包人的工程款项。
2.3 处理变更、索赔的依据
工程量清单是调整工程量、进行工程索赔的依据。在发生工程变更、索赔、增加新的工程项目等情况时,可以选用或者参照工程量清单中的分部分项工程或计价项目与合同单价来确定变更项目或索赔项目的单价和相关费用。
工程量清单应由具有编制招标文件能力的招标人,或受其委托具有相应资质的中介机构进行编制。
工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单组成。
分部分项工程量清单为不可调整的闭口清单,投标人对投标文件提供的分部分项工程量清单必须逐一计价,对清单所列内容不允许有任何更改变动。投标人如果认为清单内容有不妥或遗漏,只能通过质疑的方式由清单编制人作统一的修改更正,并将修正后的工程量清单发给所有投标人。
措施项目清单为可调整清单,投标人对招标文件中所列项目,可根据企业自身特点做适当的变更增减。
其他项目清单由招标人部分、投标人部分等两部分组成。招标人填写的内容随招标文件发至投标人或标底编制人,其项目、数量、金额等投标人或标底编制人不得随意改动。由投标人填写部分的零星工作项目表中,招标人填写的项目与数量,投标人不得随意更改,且必须进行报价。
3 分部分项工程量清单的编制
《计价规范》规定:“分部分项工程量清单应根据附录A、附录B、附录C、附录D、附录E的规定统一项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则进行编制。”
3.1 项目编码
分部分项工程量清单项目编码以五级编码设置,用十二位阿拉伯数字表示。一、二、三、四级编码为全国统一;第五级编码由工程量清单编制人区分工程的清单项目特征而分别编制。
3.2 项目名称
《计价规范》附录表中的“项目名称”为分项工程项目名称,是形成分部分项工程量清单项目名称的基础,在此基础上增填相应项目特征,即为清单项目名称。分项工程项目名称一般以工程实体而命名,项目名称如有缺项,招标人可按相应的原则进行补充,并报当地工程造价管理部门备案。
3.3 项目特征
清单项目特征主要涉及项目的自身特征(材质、型号、规格、品牌)、项目的工艺特征
以及对项目施工方法可能产生影响的特征。如:锚杆支护项目特征描述为:(1)锚孔直径;(2)锚孔平均深度;(3)锚固方法、浆液种类;(4)支护厚度、材料种类;(5)混凝土强度等级;(6)砂浆强度等级;(7)土质情况。其自身特征为孔径、孔深、支护厚度、各种材料种类;工艺特征为锚固方法;对项目施工方法可能产生影响的特征为土质情况。这些特征对投标人的报价影响很大。特征描述不清,将导致投标人对招标人的需求不全面,达不到正确报价的目的。对清单项目特征不同的项目应分别列项,如基础工程虽然仅混凝土强度等级不同,但这足以影响投标人的报价,故应分开列项。
3.4 计量单位
计量单位应采用基本单位,除各专业另有特殊规定外均按以下单位计量:
(1)以质量计算的项目――吨或千克(t或kg);
(2)以体积计算的项目――立方米(m3);
(3)以面积计算的项目――平方米(m2);
(4)以长度计算的项目――米(m);
(5)以自然计量单位计算的项目--个、套、块、樘、组、台等
(6)没有具体数量的项目――宗、项等
各专业有特殊计量单位的,再另外说明。
3.5 工作内容
清单工作内容包括主体工作和辅助工作。如“地下连续墙”,其工作内容包括土方挖运、导墙浇筑及拆除、成槽、泥浆外运、连续墙混凝土浇注等,在以上所有的工作中,最终形成实体并作永久使用的是成槽形成连续墙混凝土这一实体,除此以外的其他工作都是围绕形成连续墙混凝土这一实体所展开的辅工作。没有辅助工作则形成不了实体,辅助项目的工程费用是实体项目工程费用的组成部分。
1.土石方工程由于土石方的工作内容绝大部分是隐蔽工程,也是在施工过程中最容易发生现场签证的,而且也是最容易引起争议的工作内容。这就要求在招标阶段必须要有能够清楚表示现场标高的地形图,能够将现场标高描述清楚,以及关于场地的土方设计标高、开挖方案图纸等,这样在结合项目完成的设计地坪标高就能清楚地计算出土方工程量,即使实际施工中某个标高发生变化,在计算变更工程量也是有据可查的,避免土方一旦发生变化,没有计算的依据,使费用失去控制。另外,如有回填土或外购土等发生,技术规范中对土质(例如密度等)要有明确的要求。
2.钢筋混凝土工程要有能够清楚表达钢筋混凝土构件的平面位置、标高及结构的图纸,配筋部分的图纸要能清楚表达钢筋的规格、做法及排列等,预埋件的位置及大样图要清晰,开洞图及其相关的配筋图纸。技术规范中对钢筋的规格,混凝土的标号、强度、测试等的要求。地下工程要有开挖的平面图,排水方案以及止水规范、防水材料的规范、防水检测的要求等。对于桩基础,由于有些桩的长度在设计阶段只能是一个估计长度,最终的桩长只能根据实际的打桩情况确定桩长,所以在招标阶段要注意设计对桩长的要求,以及验桩规范是否清晰,关于如何进行桩的实验要求是否明确等,避免在确认实际的桩长、桩的检测数量等无据可依,造成费用的增加。
3.砌体工程招标图纸要有砌体的平面位置及标高、墙身找平的剖面图、砖墙开洞的建筑大样图,以及说明厚度及做法。在规范中,对砌体的规范、材料要求、防火要求、墙体配筋的要求、找平层厚度及材料要求、勾缝的处理及材料要求、不同材料连接位置的处理方法等。
4.门窗工程 关于门窗表的招标图纸要详细,对每樘门或每扇窗的尺寸规格、分格、形式、五金配件、材料及是否有防火要求等都应详细列出,要有剖面及大样详图对洞口的做法做出说明。技术规范中是否对玻璃的材质、颜色等做出详细要求,是否对框的材质做出详细要求,例如,图纸中只要求窗为铝合金窗,但铝合金窗分为好多种,是选用断桥铝还是普通的铝合金等,要有明确的要求,不同的材料价格差异也很大,以避免以后的变更无据可依。同样对五金配件的要求,门窗是否需要进行试水等。
5.防水工程招标图纸对屋面及其他防水部位要有位置图,不同防水部位的施工方法、防水层厚度、墙身与地面防水的交接等要有详细的剖面图。技术规范中要有防水材料的具体要求,诸如防水材料的厚度、材质、层数等。同时,如何对防水的材料的检测及防水的测试,质量保证期限等都要做出详细要求。
6、外立面工程外立面的招标图纸要有不同材料装饰面的位置图,不同装饰面的连接,剖面图要对多种装饰面的厚度、如何与墙身连接、装饰的墙身与地面的交接处如何施工等要做出详细设计。在技术规范中,也要对装饰面材料的材质选择、如何安装、勾缝等都要有详细的要求。
7.室内装修工程 装修材料及做法种类很多,一般涉及的工程造价也很高,此部分的图纸要求平面图、立面、剖面图是否足够说明所有设计,表面装饰材料表,及与其他专业的配合部分做法。技术规范中要注意对材质要求是否明确,工序做法是否有说明。样板的提供及审批流程在招标时要给予说明。对石材的规格、倒边、倒角、收边等是否有明确的要求,倒边、倒角等的费用很高,如未说明清楚,未来都会引起索赔。对布料材质的装饰材料要对如何缝纫、布的材质及防火、防污等要求等都要给予说明。对于木材的防火处理技术要求、防蛀的要求等也要给予说明。对于橱柜及洁具配置,还有电器设备,要有平面图、立面图、详细的剖图纸及与装饰工程配套的开关、电源、插座及管道走向及位置图纸,对于技术规范,橱柜部分要注意小五金配件的选择,是要求进口的还是国产的、配件的形式。洁具、手盆、洗涤盆、水龙头等的材质、规格型号等要给予说明。对于那些要求配置电器设备的工程,要对其品牌、 功能、产地、质量保证等要有详细要求。
8.给排水及消防系统工程室内管道部分要有平面图纸以显示管道的平面布置、阀门位置、设备位置等,每个系统要有系统图,系统图要能说明整个系统的来龙去脉及标高,有的图纸在平面图上标注标高,要有设备及管道安装的大样图,喷淋头及烟感探头的位置及标高,室外的管道要有与市政供水管道分界处的图纸,此部分招标图要注意平面图的标注规格是否与系统图标注的规格一致。对于技术规范要对管道等材料、设备要有材质、产地、系统测试、地下管道测试、材料的检测、维修保养等要有所说明。
9.通风空调工程空调工程同样要有平面图纸以显示管道的平面布置、阀门位置、设备位置等,每个系统要有系统图,系统图要能说明整个系统的来龙去脉及标高,安装设备、通风管道、水管、保温、封口等的大样图。对于技术规范,所有的制冷机组、冷却塔、风机盘管、新风机组、风机等设备、风管、水管、保温、风口、风阀、阀门及其他的材料等要对其功能、材质、是否为进口设备或材料等给予说明,另外对系统测试、调试、维修保养及保用的要求。
10.供电及弱电工程图纸要有对设备要求的说明,图纸要能说明所有设备、线缆、配电箱、线槽、灯具、插座、开关、预埋管道、桥架等的室内外平面布置图能显示走向及相关位置及标高等,配电箱的详细图纸,室外电缆敷设及高压配电房、变压器房内所需要的土建工程(如电缆沟、井、设备基础、盖板等)的图纸。每个系统要有独立的系统图已能够说明整个系统的运作。此部分招标图要注意平面图的标注规格是否与系统图标注的规格一致。技术规范中,对所有设备、材料等要有材质、产地(进口还是国产)、安装工艺、系统测试及调试、维修保养等要有说明。
11. 室外工程
第一条、为了规范房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标活动,维护招标投标当事人的合法权益,依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》等法律、行政法规,制定本办法。
第二条、在中华人民共和国境内从事房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标活动,实施对房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标活动的监督管理,适用本办法。
本办法所称房屋建筑工程,是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程。
本办法所称市政基础设施工程,是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。
第三条、房屋建筑和市政基础设施工程(以下简称工程)的施工单项合同估算价在200万元人民币以上,或者项目总投资在3000万元人民币以上的,必须进行招标。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门报经同级人民政府批准,可以根据实际情况,规定本地区必须进行工程施工招标的具体范围和规模标准,但不得缩小本办法确定的必须进行施工招标的范围。
第四条、国务院建设行政主管部门负责全国工程施工招标投标活动的监督管理。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程施工招标投标活动的监督管理。具体的监督管理工作,可以委托工程招标投标监督管理机构负责实施。
第五条、任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定,限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标,不得以任何方式非法干涉施工招标投标活动。
第六条、施工招标投标活动及其当事人应当依法接受监督。
建设行政主管部门依法对施工招标投标活动实施监督,查处施工招标投标活动中的违法行为。
第二章、招标
第七条、工程施工招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标工程实际要求不符的过高的资质等级要求和其他要求。
第八条、工程施工招标应当具备下列条件:
(一)按照国家有关规定需要履行项目审批手续的,已经履行审批手续;
(二)工程资金或者资金来源已经落实;
(三)有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料;
(四)法律、法规、规章规定的其他条件。
第九条、工程施工招标分为公开招标和邀请招标。
依法必须进行施工招标的工程,全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的,应当公开招标,但经国家计委或者省、自治区、直辖市人民政府依法批准可以进行邀请招标的重点建设项目除外;其他工程可以实行邀请招标。
第十条、工程有下列情形之一的,经县级以上地方人民政府建设行政主管部门批准,可以不进行施工招标:
(一)停建或者缓建后恢复建设的单位工程,且承包人未发生变更的;
(二)施工企业自建自用的工程,且该施工企业资质等级符合工程要求的;
(三)在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程,且承包人未发生变更的;
(四)法律、法规、规章规定的其他情形。
第十一条、依法必须进行施工招标的工程,招标人自行办理施工招标事宜的,应当具有编制招标文件和组织评标的能力:
(一)有专门的施工招标组织机构;
(二)有与工程规模、复杂程度相适应并具有同类工程施工招标经验、熟悉有关工程施工招标法律法规的工程技术、概预算及工程管理的专业人员。
不具备上述条件的,招标人应当委托具有相应资格的工程招标机构施工招标。
第十二条、招标人自行办理施工招标事宜的,应当在招标公告或者发出投标邀请书的5日前,向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案,并报送下列材料:
(一)按照国家有关规定办理审批手续的各项批准文件;
(二)本办法第十一条所列条件的证明材料,包括专业技术人员的名单、职称证书或者执业资格证书及其工作经历的证明材料;
(三)法律、法规、规章规定的其他材料。
招标人不具备自行办理施工招标事宜条件的,建设行政主管部门应当自收到备案材料之日起5日内责令招标人停止自行办理施工招标事宜。
第十三条、全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位,依法必须进行施工招标的工程项目,应当进入有形建筑市场进行招标投标活动。
政府有关管理机关可以在有形建筑市场集中办理有关手续,并依法实施监督。
第十四条、依法必须进行施工公开招标的工程项目,应当在国家或者地方指定的报刊、信息网络或者其他媒介上招标公告,并同时在中国工程建设和建筑业信息网上招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标工程的性质、规模、地点以及获取招标文件的办法等事项。
第十五条、招标人采用邀请招标方式的,应当向3个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。
投标邀请书应当载明本办法第十四条第二款规定的事项。
第十六条、招标人可以根据招标工程的需要,对投标申请人进行资格预审,也可以委托工程招标机构对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的招标工程,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资质、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目经理与主要技术人员的简历、业绩等证明材料。
第十七条、经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于7家资格预审合格的投标申请人。
第十八条、招标人应当根据招标工程的特点和需要,自行或者委托工程招标机构编制招标文件。招标文件应当包括下列内容:
(一)投标须知,包括工程概况,招标范围,资格审查条件,工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明),标段划分,工期要求,质量标准,现场踏勘和答疑安排,投标文件编制、提交、修改、撤回的要求,投标报价要求,投标有效期,开标的时间和地点,评标的方法和标准等;
(二)招标工程的技术要求和设计文件;
(三)采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单;
(四)投标函的格式及附录;
(五)拟签订合同的主要条款;
(六)要求投标人提交的其他材料。
第十九条、依法必须进行施工招标的工程,招标人应当在招标文件发出的同时,将招标文件报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。建设行政主管部门发现招标文件有违反法律、法规内容的,应当责令招标人改正。
第二十条、招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有招标文件收受人,并同时报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十一条、招标人设有标底的,应当依据国家规定的工程量计算规则及招标文件规定的计价方法和要求编制标底,并在开标前保密。一个招标工程只能编制一个标底。
第二十二条、招标人对于发出的招标文件可以酌收工本费。其中的设计文件,招标人可以酌收押金。对于开标后将设计文件退还的,招标人应当退还押金。
第三章、投标
第二十三条、施工招标的投标人是响应施工招标、参与投标竞争的施工企业。
投标人应当具备相应的施工企业资质,并在工程业绩、技术能力、项目经理资格条件、财务状况等方面满足招标文件提出的要求。
第二十四条、投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出。
第二十五条、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
招标文件允许投标人提供备选标的,投标人可以按照招标文件的要求提交替代方案,并作出相应报价作备选标。
第二十六条、投标文件应当包括下列内容:
(一)投标函;
(二)施工组织设计或者施工方案;
(三)投标报价;
(四)招标文件要求提供的其他材料。
第二十七条、招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等,一般不得超过投标总价的2%,最高不得超过50万元。
投标人应当按照招标文件要求的方式和金额,将投标保函或者投标保证金随投标文件提交招标人。
第二十八条、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。
提交投标文件的投标人少于3个的,招标人应当依法重新招标。
第二十九条、投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十八条第一款的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第三十条、两个以上施工企业可以组成一个联合体,签订共同投标协议,以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标工程的相应资质条件。相同专业的施工企业组成的联合体,按照资质等级低的施工企业的业务许可范围承揽工程。
招标人不得强制投标人组成联合体共同投标,不得限制投标人之间的竞争。
第三十一条、投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。
第三十二条、投标人不得以低于其企业成本的报价竞标,不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。
第四章、开标、评标和中标
第三十三条、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十四条、开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后,由有关工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封、宣读。
开标过程应当记录,并存档备查。
第三十五条、在开标时,投标文件出现下列情形之一的,应当作为无效投标文件,不得进入评标:
(一)投标文件未按照招标文件的要求予以密封的;
(二)投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章的,或者企业法定代表人委托人没有合法、有效的委托书(原件)及委托人印章的;
(三)投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的;
(四)投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或者投标保证金的;
(五)组成联合体投标的,投标文件未附联合体各方共同投标协议的。
第三十六条、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
依法必须进行施工招标的工程,其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中招标人、招标机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员,应当由招标人从建设行政主管部门及其他有关政府部门确定的专家名册或者工程招标机构的专家库内相关专业的专家名单中确定。确定专家成员一般应当采取随机抽取的方式。
与投标人有利害关系的人不得进入相关工程的评标委员会。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。
第三十七条、建设行政主管部门的专家名册应当拥有一定数量规模并符合法定资格条件的专家。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以将专家数量少的地区的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。
建设行政主管部门应当对进入专家名册的专家组织有关法律和业务培训,对其评标能力、廉洁公正等进行综合评估,及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员,不得再参加任何评标活动。
第三十八条、评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,并对评标结果签字确认;设有标底的,应当参考标底。
第三十九条、评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第四十条、评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。
依法必须进行施工招标工程的所有投标被否决的,招标人应当依法重新招标。
第四十一条、评标可以采用综合评估法、经评审的最低投标价法或者法律法规允许的其他评标方法。
采用综合评估法的,应当对投标文件提出的工程质量、施工工期、投标价格、施工组织设计或者施工方案、投标人及项目经理业绩等,能否最大限度地满足招标文件中规定的各项要求和评价标准进行评审和比较。以评分方式进行评估的,对于各种评比奖项不得额外计分。
采用经评审的最低投标价法的,应当在投标文件能够满足招标文件实质性要求的投标人中,评审出投标价格最低的投标人,但投标价格低于其企业成本的除外。
第四十二条、评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件中规定的评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。
使用国有资金投资或者国家融资的工程项目,招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。
第四十三条、有下列情形之一的,评标委员会可以要求投标人作出书面说明并提供相关材料:
(一)设有标底的,投标报价低于标底合理幅度的;
(二)不设标底的,投标报价明显低于其他投标报价,有可能低于其企业成本的。
经评标委员会论证,认定该投标人的报价低于其企业成本的,不能推荐为中标候选人或者中标人。
第四十四条、招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第四十五条、依法必须进行施工招标的工程,招标人应当自确定中标人之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交施工招标投标情况的书面报告。书面报告应当包括下列内容:
(一)施工招标投标的基本情况,包括施工招标范围、施工招标方式、资格审查、开评标过程和确定中标人的方式及理由等。
(二)相关的文件资料,包括招标公告或者投标邀请书、投标报名表、资格预审文件、招标文件、评标委员会的评标报告(设有标底的,应当附标底)、中标人的投标文件。委托工程招标的,还应当附工程施工招标委托合同。
前款第二项中已按照本办法的规定办理了备案的文件资料,不再重复提交。
第四十六条、建设行政主管部门自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的,招标人可以向中标人发出中标通知书,并将中标结果通知所有未中标的投标人。
第四十七条、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内,中标人应当将合同送工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
中标人不与招标人订立合同的,投标保证金不予退还并取消其中标资格,给招标人造成的损失超过投标保证金数额的,应当对超过部分予以赔偿;没有提交投标保证金的,应当对招标人的损失承担赔偿责任。
招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。
第四十八条、招标文件要求中标人提交履约担保的,中标人应当提交。招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。
第五章、罚则
第四十九条、有违反《招标投标法》行为的,县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当按照《招标投标法》的规定予以处罚。
第五十条、招标投标活动中有《招标投标法》规定中标无效情形的,由县级以上地方人民政府建设行政主管部门宣布中标无效,责令重新组织招标,并依法追究有关责任人责任。
第五十一条、应当招标未招标的,应当公开招标未公开招标的,县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当责令改正,拒不改正的,不得颁发施工许可证。
第五十二条、招标人不具备自行办理施工招标事宜条件而自行招标的,县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当责令改正,处1万元以下的罚款。
第五十三条、评标委员会的组成不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当责令招标人重新组织评标委员会。招标人拒不改正的,不得颁发施工许可证。
第五十四条、招标人未向建设行政主管部门提交施工招标投标情况书面报告的,县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当责令改正;在未提交施工招标投标情况书面报告前,建设行政主管部门不予颁发施工许可证。
第六章、附则
第五十五条、工程施工专业分包、劳务分包采用招标方式的,参照本办法执行。
第五十六条、招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。
第五十七条、涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况,不适宜进行施工招标的工程,按照国家有关规定可以不进行施工招标。
第五十八条、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的工程进行施工招标,贷款方、资金提供方对招标投标的具体条件和程序有不同规定的,可以适用其规定,但违背中华人民共和国的社会公共利益的除外。