现在公积金贷款政策精选(九篇)

第1篇：现在公积金贷款政策范文

关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：

（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。

（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点O1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（O2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）

1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。

（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

（一）在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。

（二）在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。

（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。

主要参考文献：

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[5]王洪敏.浅谈住房公积金个人贷款风险防范对策[B].科技信息报，2014.1.

[6]任萍.浅谈住房公积金贷款的风险类型与防范对策[B].现代企业教育报，2012.

[7]耿杰中.破解住房公积金发展之困[B].北京观察报，2014.1.

第2篇：现在公积金贷款政策范文

【关键词】 住房公积金 使用覆盖率 天津市 利率贷款政策

当前住房公积金制度被质疑的问题之一就是保障性不突出、公平性不足、资金利用率低等，主要体现在住房公积金的贷款和提取政策上。而扩大使用覆盖率，从政策的角度来讲就是针对这一现象积极发挥公积金的资金调节功能，来体现在保障性和平衡收入方面的作用，以免造成新的社会分配不公，违背了公平性原则。我们可以因地制宜，兼顾百姓需求和管理中心的资金运营压力，逐步对政策加以调整，积极防止政策补贴倒置（即高收入者受益率高，低收入者受益率低），从而体现公积金政策的公平性。

天津已经在通过政策的调节功能来平衡公平性上迈出了我们的步伐，我们可以就已取得的经验成果为基础秉承这一宗旨，继续加大加快天津公积金资金调节功能的发挥。下面针对采集的一些百姓需求，浅显地谈一下个人几点不成熟的想法。

一、通过丰富贷款业务种类扩大使用覆盖率

天津公积金管理目前来讲应是走在全国前列的，使用率超过了80%，要从贷款和提取甚至更多方面同时扩大使用覆盖率，会在运作中面临资金不足的问题，至使产生资金风险。因此在资金有限的情况下，丰富贷款业务种类加快资金流动效率是逐步扩大使用覆盖率的先行手段。

（一）施行差别化利率贷款政策

有调查数据显示天津市民中，43.6%的人是没有房产的，33.8%的人群只拥有一套住房，12%的人拥有两套房产，而10.6%的人拥有着三套及三套以上的房产。就是说天津市民中，每10位调查者中就会有一个人拥有三套房及三套以上的房产，而超过4成人都是无房者，自有住房率比例严重失调，没房的人还是占据着相当大的比例。而对购房需求的调查显示47.2%的人是具有刚性需求的，年龄主要集中在35岁以下；38.1%的人有改善性需求，年龄主要集中在35-45岁。刚性和改善型购房的市场的需求量依然旺盛。从年龄段分析这部分人群绝大多数应是公积金制度的参与者，因此天津的公积金在满足刚性需求和改善型住房的融资过程中，还有很大的发挥资金调节作用的空间。下面做以简单阐述。

从现行《条例》规定看，住房公积金贷款政策没有体现出对不同收入人群的区别对待，特别是减轻中低收入家庭的购房支出负担上没有发挥作用，而高收入者同样享受低利率优惠。在人民银行制定的相关利率政策中，对于住房公积金贷款利率使用固定利率，与商业银行同等期限个人房贷利率差别不大，没有拉开差距，使住房公积金贷款利率的优势不明显，失去了吸引力。

建议施行公积金差别化还贷利率：对于购买首套或仅一套（将原住房卖掉重新购置后夫妻双方名下仅有一套房产）自住、小户型住房，用于解决基本住房需求的低收入家庭，下浮一定百分比，执行更加优惠的贷款利率，发挥政策性住房金融的作用，切实扶持弱势群体解决住房困难，提高保障水平；对于购首套，但大于面积标准的施行公积金基准利率；对购买改善型二套房，但仍属小户型住房的维持公积金基准贷款利率1.1倍；对于购买改善型二套房，但属于复式或面积超标房屋的，应再上浮一定百分比（仍低于商业贷款利率），用利率上浮取得的收益弥补利率下浮付出的成本，管理中心利息收益不会出现很大波动。同时按所购房的面积、成交额、套数等因素将贷款年限也同时划分档次，刚性贷款年限最长，改善型年限贷适中，超标型贷款要适当缩短贷款年限。

（二）开办住房公积金装修贷款业务

住房公积金中心不同于商业银行，应注意维护住房公积金的社会保障性与职工受益的广泛性，维护广大缴存人的利益。因此，开展住房装修贷款应与天津的住房公积金的资金规模与资金使用率相结合，应在先保证资金安全运转的前提下，视资金情况研究开展。装修贷款的需求，目前与装修提取公积金需求相比相对弱一些。职工装修还是想使用自己的公积金余额，这样成本低，沉淀余额使用效率高。但由于天津的住房公积金贷款使用率已超80%，资金流动空间小，因此可考虑优先开办住房公积金装修贷款业务以满足职工融资需要，待资金流动性增强后再开办装修提取公积金业务。在制定住房装修贷款的政策上，应向中低收入家庭倾斜且贷款时间不宜过长（五年以内），以加快资金回笼。比如，可尝试放开第一套、小户型住房的3-5年期装修贷款。而对于第二套或二套以上的住房，面积超标的住房则不能装修贷款。与此同时由于装修市场管理相对职工购房来说较松散，手续及资料也不够统一规范，容易产生审核风险或假的装修套贷，因此制定贷款政策时更要加强对流程资料准确性的控制。

（三）支持商业贷款转成中短期公积金贷款

商业贷款转成公积金贷款多年来一直是天津贷款职工所想往的事情，但一直没能出台相关的政策。尽管商业贷款和公积金贷款之间在互换过程中存在着多种阻碍因素，但是也有少数地区已经实现了二者之间转换。据不完全统计，目前可以实现二者之间转换的城市有上海、南京、长沙、沈阳、大连、郑州、重庆、武汉、温州、廊坊、石家庄、绍兴、杭州、宣城、贵阳以及芜湖等。这些城市转贷的主要形式是：首先贷款人向公积金中心申请并征得商业贷款行同意，向公积金中心提交资料审查通过后由贷款人先行筹资还清商业贷款，再向公积金中心贷款，同时重新办理抵押。

第3篇：现在公积金贷款政策范文

住房是一个价值较大的商品，住房价格与大多数居民家庭的收入相比仍然较高，对职工来说，单靠自身的储蓄和现实的购买力购买住房存在一定的经济压力，因此需要通过个人住房贷款来实现购房。住房公积金制度在住房保障方面的一项重要功能就是为缴存职工在其购房时提供优惠利率的个人购房贷款。住房公积金贷款是指政府所属的住房公积金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存发放的优惠贷款。住房公积金贷款与商业贷款相比存在一定的优势，成为职工一种重要的购房支持。

住房公积金制度的重要特点之一是低存低贷，具有互。向符合条件的购房职工发放贷款，支持他们尽早买房，改善居住条件，使群众得到实惠，是建立住房公积金制度的根本意义所在，也是在公积金管理中诚心诚意为群众谋利益的根本体现。

下面，就如何更好地发挥住房公积金贷款作用，更好地做好住房公积金贷款管理工作，谈一下我自己的看法：

一、加强业务培训，提升业务管理水平

1、加强政策法规学习

住房公积金管理工作政策性强，这就要求管理人员要熟知有关的政策法规，准确的掌握并贯彻执行国家、省、市及上级主管部门的相关政策及文件精神，平时工作的每个环节都要有政策法规做支撑，做到有据可依，例如什么样的职工可以办理公积金贷款，公积金贷款利率，公积金贷款所需要的材料，贷款审批手续等等，都要做到心中有数。

2、加强计算机知识的学习

学习计算机知识，应用计算机技巧，提高计算机的应用水平，有利提高数据的准确，也有助于提高工作速度。

3、增强协作沟通能力

住房公积金贷款工作经常与上级公积金主管部门、银行、房产部门打交道，增强协作沟通能力，便于工作流程的顺畅，提高工作效率。

作为公积金管理人员，在实际工作中把学习作为一种责任、一种追求，才能更好、更扎实的做好公积金管理工作。

二、理顺贷款流程，为职工更好的服务

1、保证贷款流程顺畅、自己多辛苦，让职工少跑，尽量缩短职工房贷时间。

我们制定了职工住房公积金贷款要约书，上面详细的说明了贷款的对象和条件，贷款所需资料及贷款流程，把这些放到网上，贷款职工看到要约书后，对贷款所需的资料及流程一目了然。与地方房产部门和银行进行沟通，理顺贷款流程，保证贷款程序的顺畅，缩短职工贷款发放时间。在工作中不推诿，努力做到服务及时到位，让职工满意。

2、研究有关公积金贷款方面的政策，为职工贷款及还款讲解政策，提供参考意见。

作为公积金管理人员，通过印刷宣传手册，建立网站等积极宣传公积金贷款的优越性，鼓励大家公积金贷款。在平时工作中，研究有关公积金贷款如何确定贷款年限，如何还贷等方面的信息。在职工贷款时，帮助职工在贷款额度、贷款年限等方面提供一些参考意见。特别是在还贷方面，可以建议职工在第一个月还贷时存上两个月的钱，以后按月还贷，这样可以防止因特殊情况未能及时存款而导致还贷逾期的发生。有的职工想提前还款，我们可以帮助他们算一笔帐，已还了多少本金和利息，还需要还多少利息，职工根据这些数据来决定是否提前还贷。

三、加强对还贷职工的管理和逾期还贷的催收

我公司于2001年开办了公积金贷款业务，共有500多名职工申请了公积金贷款，如何降低公积金贷款的风险至关重要。

1、要把好贷前调查这一关

由于电力分中心公积金系统与地方公积金管理中心两套系统，查询不到职工配偶一方有无公积金贷款记录，不能准确的判断职工是否是公积金二套房贷款，更好地应用银行的征信系统，保证该职工信用，贷款职工申请贷款后，到银行查询其有无贷款记录，在银行的信用指数，以保证贷款后及时还款。

2、保证贷款档案的完整、齐全

公积金贷款系统虽能体现贷款人员一些数据，但是不能体现职工月还款，是否还清等数据，需要工作人员建立完整的电子档案，能清楚的体现职工贷出时间，还清时间，抵押编号等信息，以便督促职工还款。

3、贷款催缴及风险防范

我们电力公积金贷款还存在贷款的专业性不够强，征信系统不完善，委托银行办理，但风险由公积金中心承担，银行对于防范风险的主动性不够。这就需要公积金管理不断完善个贷政策、提高服务水平。

对于电力职工来说，还贷不是问题，绝大多数职工是由于忘记而导致逾期还款。所以每月要按时到银行打印职工还款明细，未还款职工名单，对于未按时还款的打电话进行催缴，对连续不还款的职工在网上进行公示，同事找单位领导协助督促还款，对于屡次催促仍不还款的扣发工资奖金用于归还贷款。如果能用公积金账户还贷，逾期还贷的情况就会大大减少。对于在职死亡的贷款职工，要求遗属尽可能一次性还清贷款，理由是其不再缴存公积金，同时利用其社保其他账户余额、丧葬费等费用进行还贷， 降低因这种情况而产生的不还贷风险。

四、目前公积金贷款工作仍待解决的问题

1、贷款资金不能及时发放

由于贷款资金由电力分中心通过省银行统一拨付，各基层单位不能及时了解资金到账情况，银行主动性不够，导致资金在银行滞留，作为公积金管理人员虽然可以进行催促，但仍不能有很好的效果。可以通过省银行对各分行进行制约考核，要求各分行在收到贷款资金后必须于3-5日内发放，以解决贷款资金滞留银行的问题。

2、急需一套更加完整的贷款程序

第4篇：现在公积金贷款政策范文

一、利率规则是公积金制度的灵魂

利率是货币的时间价值。利率规则是住房公积金制度的灵魂。一方面，住房公积金贷款利率低于商业贷款利率，是住房公积金制度优势所在；另一方面，在目前的政策条件下，公积金贷款与公积金存款之间必须保持正利差，利差所得至少能弥补各项管理支出和提取贷款风险准备金的要求，才能维持公积金体系的正常运转。

二、住房公积金利率政策现状

我国住房公积金利率实行“低存低贷”规则，即住房公积金存款和贷款利率水平，分别低于商业银行储蓄和贷款的利率水平。

住房公积金存款利率是根据中国人民银行印发的《人民币利率管理规定》（银发[1999]77号）第十四条的规定：“职工住房公积金存款，当年归集的按结息日挂牌公告的活期存款利率计息，结息后转入上年结转户；上年结转的按结息日挂牌公告的三个月定期整存整取存款利率计息。公积金存款结息日为每年的6月30日”。这一政策一直引用至今。

住房公积金贷款利率由原来的在3个月整存整取存款利率基础上加点执行（银发[1998]190号），改为央行直接公布住房公积金贷款利率，同时将贷款期限由原来的5档公积金利率期限结构统一改为1～5年和6～30年两档利率水平（银传[1999]45号）。这一规则一直沿用至今。

三、住房公积金利率政策的弊端

根据《住房公积金管理条例》的规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。单位缴交的部分实质已成为职工的法定工资，不存在所谓公积金一半是单位给的，利率低一点不会影响职工的个人利益的观点。

（一）住房公积金存款利率弊端

1．“低存低贷”政策并非所有职工都能享受贷款利息优惠

住房公积金利率实行的是“低存低贷”政策。这一政策的理论依据是，住房公积金缴存职工的存款利息损失，可以通过贷款利息优惠来补偿。对于中低收入家庭，如果没有获得住房公积金贷款，将无法获得贷款利息优惠政策，而被迫以低于市场利率的水平进行储蓄，出现了“穷帮富”、“劫贫济富”的现象。违背了住房公积金制度建立的初衷，解决中低收入家庭住房问题。根据巢湖市2012年6月份统计数据分析，获得住房公积金贷款的人数只占缴交人数的26%，绝大部分职工没有享受到住房公积金贷款利息优惠政策。

2．职工住房公积金存款面临贬值

住房公积金是职工缴存的长期住房储金。由于住房公积金利率与三个月定期存款利率相挂钩，人为造成了住房公积金存款贬值。住房公积金与居民储蓄不同，住房公积金是法律强制的长期性储蓄，法律应保证其保值、增值才能使强制缴存政策合理，才能站得住脚。以1万元存款，按2012年7月6日公布的利率（表1）为例可以得出，上年缴存的1万元住房公积金存1年定期存款将增加利息收入40元；存5年期定期存款将增加利息收入215元。另外住房公积金还要面临通胀性贬值和房价上涨带来的公积金购房支付能力的贬值。

3．利益驱动使公积金骗提现象增加

住房公积金缴存基数在逐年提高，职工积累的住房公积金余额聚少成多、积沙成塔。部分职工住房公积金余额数量可观，巢湖市职工住房公积金余额最多的达30余万元。按照上表1万元存款利息计算，30万元住房公积金存款和30万元的1年期，利息收入差额将达1 200元。利益的驱动将使住房公积金骗提现象增加。

4．职工公积金利息收入不公平

根据《中国人民银行关于居民个人住房公积金存款账户日常销户结清时的利率适用和计息方式的通知》（银发[2003]122号），居民个人的住房公积金账户日常销户结清时，按销户日公告的利率计息。例如2012年7月1日住房公积金存款余额为1万元，在11个月后职工销户，即到2013年5月30日销户，利率为2.6%，销户利息为238元，假设2013年6月30日三个月定期存款利率为2.25%，年度结息金额为225元，多存了1个月，利息反而少了13元。同样的结息，销户提取按一年中的阶段利率结息；而年度结息根据每年6月30日结息日的挂牌利率结息，跳过了年度内阶段性利率变化，存在不公平现象。

5.造成会计信息失真

根据《住房公积金会计核算办法》（财会字[1999]33号）的规定，住房公积金会计核算年度为1月1日至12月31日。而住房公积金计息年度为上年的7月1日至次年的6月30日，与会计年度不一致，如遇利率调整会造成业务支出、应付利息、增值收益和增值收益分配科目信息失真。以2011年7月1日巢湖市归集住房公积金余额10亿元为例，预提利息按3.1%的利率计提，2012年6月30日实际结息时利率为2.85%，2011年7月至12月多计提利息125万元，使2011年业务支出虚增125万元，应付利息虚增125万元，增值收益虚减125万元，造成会计信息失真。

（二）住房公积金贷款利率弊端

利率变动频繁不利于预测利息支出。2007年至2011年期间，住房公积金贷款利率变动了17次，最高贷款利率与最低贷款利率相差1.35%。住房公积金贷款利率随市场利率的频繁变动，不利于缴存职工对利息支出产生稳定的预期，不利于买房人增强购房信心。以2009年元月某贷款为例，贷款金额30万元，贷款期限20年，贷款时年利率为3.87%，到2012年元月时，由于贷款利率调整到4.9%，每月还款额增加了160多元。随着我国利率市场化改革的深入，利率的波动将更加频繁。

第5篇：现在公积金贷款政策范文

关键词：体系 公积金 保障 体制 框架

上世纪80年代初，我国开始探索改革旧的城镇住房制度，其目的：一是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；二是加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。经过20多年的改革实践，目前我国已初步形成了以普通商品住房为主的住房供应体系，确定以经济适用住房、廉租住房和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系，并且按照“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储存、财政监督”的原则建立了住房公积金管理体制的基本框架。

一、当前住房公积金政策执行中存在的问题及原因

（一）缴存比例不规范、缴存额差距大，分配不公

一是缴存基数差异大。

二是缴存比例差距大。

三是成为“合理避税”的渠道。

四是使用上存在不公。

（二）使用率不高，资金沉淀率高

一是资金的安全性要求高，使用渠道单一；二是贷款手续繁琐、限制多，门槛高；三是支取条件严格，提取数受到限制；四是政策障碍，有些人无法享受；五是部分地区房价绝对水平较低，消费者还不习惯负债消费，一般都通过自筹资金一次性付款，造成这部分地区公积金只存不用，使用效率偏低；六是住房公积金管理中心市场竞争意识不强，市场推广力度较弱，开发企业更愿意选择与商业贷款合作，更为重要的是，由于个人住房贷款一直是银行的“优质品种”，很多商业银行在发放开发贷款时，要求开发企业从本行发放个人贷款，在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额；七是住房公积金政策性住房金融优势不明显，表现在与商业银行贷款利率差距较小，又受到贷款额度的限制，很多消费者需要办理组合贷款，额外多支出很多相关费用，这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款。

（三）覆盖面窄，受惠人数少

事实上，和“三险”一样，住房公积金也是一种强制性社会福利，但未能享受到这项福利的人并不在少数，包括城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体。

二、当前我国住房公积金制度存在缺陷

（一）“房委会决策”流于形式。虽然各地成立了住房资金管理委员会，也制定了住房资金归集、使用、管理的规定，实行重大事项报告制度，但委员会形同虚设。

（二）财政、银行监督形同虚设。按照《住房公积金管理条例》规定，对公积金的提取和使用，不仅有着严格的审批程序要求，而且明确规定，财政部门有“对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况”进行监督的职责。

（三）自律意识不强，内控制度不健全。住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；公积金管理中心缺乏严格的内控制度，通过内部调账、补签合同、修改合同等方式违规使用资金的情况比比皆是。

（四）住房资金和公积金混同使用和挪用，企业自行归集住房公积金的现象依然存在。一是各地住房资金管理中心和公积金管理中心是两块牌子，一套人马，因此在政府职能部门干预下，住房资金和公积金混同使用和挪用的情况相当严重。二是一些中央直属的大型国有企业，不执行《住房公积金管理条例，自行归集和管理住房公积金，资金的安全存在很大隐患。

（五）手续繁琐、限制条件多。来自建设部的资料显示，截至2005年末，全国公积金运用率仅58%，其沉淀资金达1656亿元人民币，也就是说，住房公积金贷款“叫好不叫座”，全国将近一半住房公积金在银行里“睡觉”，并产生负收益。

（六）区域间不可流通，是住房公积金本身存在的制度缺陷。造成一些地区公积金供不应求，需要严格控制贷款额度，另一些地区又大量闲置，使用效率不高。

三、对策及建议

针对目前我国住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，应进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证资金安全的前提下，提高资金的使用率。

（一）加强住房公积金的归集、使用和管理

住房公积金管委会应切实履行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补贴及避税的渠道。

（二）提高贷款限额，放宽贷款条件，降低贷款利率

一是提高贷款限额。各个地方应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况，及时调整贷款限额。

二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件，适当降低个人购房的首期付款金额，放宽一手房屋的竣工年限。

三是降低贷款利率。公积金贷款是政策性贷款，带有保障性质，因此应适当拉大与商业贷款利率差距，减少中低收入家庭的购房支付负担，或实行差别利率，对于购买自住、小户型低收入家庭，应提供更加优惠的贷款利率，确实起到政策性住房金融的作用。

（三）更新观念、简化贷款手续，提高公积金使用率

一是要转变观念，切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等问题，强化服务意识，提高服务水平。

二是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。

三是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。

（四）创新贷款品种，充分发挥住房公积金的作用

目前由于政策原因，职工申请住房公积金贷款，受许多条件限制，其中最主要的两条是：只有缴存住房公积金的职工才能申请公积金贷款；公积金贷款只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住住房。

第6篇：现在公积金贷款政策范文

如果大家梳理一下过去“10年9调”时期的楼市政策，公积金从来没有像现在一样被寄予如此厚望，中央和地方出台如此多的政策。尤其在2015年两会后，公积金贷款松绑最为明显：除国管公积金、福建、济南、宁波等地已出台稳楼市政策外，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。

公积金的“风”，能将楼市吹起来吗？

银行“弃房贷”VS公积金“睡大觉”

回顾2014年以来，国家在楼市上的态度，可以用四个字来总结：“促进消费”，特别是近期结束的“两会”上，总理强调，“要促进自住需求和改善性需求”。这也就意味着，房子告别了投资属性，回归消费品本源。既然要促消费，就必须要降低消费成本，而对住房消费来讲，降低贷款成本意义非凡。

2014年以来，银行一反常态地“不待见”住房贷款，即便央行和银监会自2014年5月就“三令五申”地喊话，要求银行要支持合理住房需求。根据融360的统计，2014年三季度末的房贷利率比上半年还上升约5%-10%。2014年四季度到2015年一季度，首套房贷利率在95折左右，二套房贷利率还在上浮。很显然，躺着赚钱的时代结束了，银行是市场化运营，没义务赔本支持低收益、政策属性的个人住房抵押贷款。

但同时，住房公积金却躺在账户里“睡大觉”。截至2014年3月，全国公积金缴存总额6.47万亿元、沉淀的余额就有3.27万亿元。这意味着，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也才10万亿，闲置公积金相当于存量房贷的1/3、相当于一家中等规模股份制银行的资产，或者国内最大的公募基金。

除了规模大以外，公积金还有两个特点：成本低、政府控制。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折，优惠太诱人了；公积金的管理机构――公积金中心是地方政府下辖的一个职能机构，一般是归住建口管理的处科级行政或事业单位，政策属性强，政府完全可以拿来支持老百姓买房。

面对四面八方关于“房贷”成本高的“讨伐”，2014年四季度以来，管理层将降低购房成本的筹码转向公积金。

事实上，整个2014年，可以看作是公积金政策史无前例的“松绑年”。据统计，有近40个城市通过简化程序、降低门槛、提高贷款额度，调整住房公积金政策，也成为多地政府吸引老百姓买房、消化库存的最主要的措施之一，这在刺激楼市的政策干预上还是头一遭。

2015年一季度，经济被寄予“开门红”的厚望，但1-2月份数据显示，“低通胀”的局面在恶化，楼市疲软被认为是“罪魁祸首”。

于是，“两会”给房地产定了“促进消费”的调子。住建部马不停蹄地在3月20日召开公积金工作会议，部长陈政高强调，“各地要进一步发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”。

近期，相继有北京、福建、广州和济南等几个省（市）新的公积金政策，例如首次申请公积金贷款，将首付比例降至20%。有传言说，上海将贷款最高额度从80万提升至140万。

140万贷款额度可能吗？

目前，公积金问题之一是贷款额度不足。一般来讲，房价越高的城市，刚需越集中，对于购房成本也越敏感。

由于组合贷款的程序冗长、手续繁琐、回款太慢，很多开发商不愿帮忙，一个项目可能只有少数几个指标的公积金贷款或组合贷款。同时，银行赶着发放商业性住房贷款，也不愿意做公积金贷款业务，一来收益低，没动力；二来公积金贷款发放多了，低成本对公存款少了。因此，你要申请公积金贷款，开发商告诉你等吧，商业贷款立马可放，但成本高。

而且，各地公积金贷额最高额度在近10年基本没有变化，但房价已经在大城市翻了两番，公积金贷款额度确实该上调了。以上海为例，目前上海实行的公积金贷款政策为个人最高可贷40万元、家庭最高可贷80万元，而该政策是从2007年9月1日开始实施至今。根据德佑-链家的数据，同一时期上海房价涨了1.5倍。根据《上海住房公积金运行报告（2014）》，上海2014年公积金户均贷款额仅为39万元，低于个人公积金贷款最高额度。

那为何不提高公积金贷款额度呢？原因很简单，大城市公积金池子里的钱经常不够用。

首先，越大的城市，申请公积金贷款的人越多、买房后提取公积金的人也越多；其次，尽管70%以上的缴存者不申请贷款，但公积金存款收益低，套取公积金的人也很多。再次，近年来在建设保障房、租房、大病救治、最低生活保障等方面，很多地方给提取公积金开了口子。最后，以148号文为例，将公积金贷款最低缴存期缩短为6个月，申请贷款的增加了，贡献存款也在减少，结余的公积金就更少了。

即便各地公积金覆盖面在扩展，但政府、国有企事业单位早就开始缴存了，新纳入归集的多数是民营企业，这些企业往往按最低5%来缴存，给“池子”水位贡献不了多少。另外，随着老龄化的到来，退休提取的比例也在上升，这是冲击公积金“水位”的一大隐患。

从全国看，贷款申请者仅占缴存者的20%左右，而提取者比例一般超过了50%。以上海为例，截至2014年底，上海累计提取住房公积金2764亿元，占累计归集额的56%，远比贷款比例要高。因此，每到房价上涨快、买房人多的时候，公积金池子中的水位随时就会“告急”。比如2013年楼市火爆时期，杭州、徐州、合肥和济南等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”。

综上，关于上海将贷款最高额度从80万提升至140万的消息，个人认为可能性较小。即便要贯彻近期住建部的要求，也仅仅会在简化手续、降低门槛等方面出政策，贷款额度提高空间有限，这也是为何在各大城市中，上海公积金贷款额度最小的原因。更何况，提高贷款额度，可能会导致申请者增加的“鲶鱼效应”，再加上去年以来一线城市楼市持续回暖，上海80万的贷款额度有多大的提高空间呢？情况并不乐观。

异地流转，看起来很美

从全国来看，并不存在公积金“告急”的问题。前面讲了，全国范围内50%的公积金在闲置。如果能将中西部、小城市闲置的公积金在大城市用起来，上面所讲的公积金的问题就完全破解了。所以，148号文就首次提出了异地支取和贷款的政策。但是公积金中心不是商业银行，而是地方政府下辖的一个职能机构，专属本地使用是基本原则。

更重要的是，公积金是20世纪90年代房改的产物，是由单位和个人共同缴纳并形成互助互惠的住房储蓄金，并以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者，缓冲住房市场化过渡过程中老百姓购房能力下降，目的是为从福利分房向市场化购房创造稳定的社会环境。因此，公积金初期是围绕直属机关、事业单位和国企建立的，具有很强的封闭性、内部性和利益的一致性，已经异化为第二工资和单位隐利。

尽管近年来公积金慢慢覆盖到民企和私企，但由于这些企业多数按最低5%来缴存，再加上只有买房才能贷款，买房或退休才能提取，而民企或私企就业员工很少买房，也就很少申请贷款或提取，公积金上述特性并没有改变，从其诞生起就没有为未来异地流转留出任何“空间”。

公积金“属地”支配的性质非常强，再加上低成本，逐步演化为地方政府口中的一块“肥肉”。首先，公积金增值收益一直是地方廉租房建设的重要资金；其次，普遍的现象是，在银行支持地方政府建设项目上，很多地方官员把公积金对公存款作为筹码；再者，近年来，公积金已经成为地方政府社保缺口的遮羞布，除建廉租保障房外，大病救治、充实低保、缴学费和公租房等等，都开始打公积金的主意，哪会让别的地方使用？最后，公积金盈余的地区多数在中西部、中小城市，这些地方也是劳动力外流、地方资金缺口大、建设资金紧张、社保缺口严重的地区。对于这些地区来说，公积金流入本地可以，要流出去是万万不能的。

第7篇：现在公积金贷款政策范文

关键词 住房公积金、贷款风险、防控

随着住房改革的不断深入，百姓对住房需求的不断提高，住房公积金贷款数量飞速增长，截至到2011年底，北京住房公积金个人贷款已累计发放523915笔，金额1634.49亿元，回收金额769.14亿元，余额865.35亿元 ①。住房公积金贷款对满足城镇居民住房需求、支持政府保障性住房项目发挥着越来越重要的作用。

住房公积金贷款作为一种金融信贷活动，本身蕴含着较大的风险，同时，随着贷款发放笔数和金额的不断增加，风险发生的概率也随之扩大，特别是2008年美国发生了次贷危机，更是给住房公积金管理者敲响了警钟。如何从理论和实践上掌控住房公积金贷款业务中的风险点，建立科学的贷款风险管理体系，具有很强的现实意义。

一、住房公积金贷款及其风险

1、住房公积金贷款

住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款②。

2、住房公积金贷款风险

从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性。住房公积金贷款的风险是指实际收益与预期收益偏离的可能性。狭义上理解，是指由于各种不确定因素的影响，而使贷款蒙受损失的可能性。

3、认识住房公积金贷款风险的意义

住房公积金贷款直接关系到缴存人的切身利益，作为管理者，必须未雨绸缪，全面了解、分析贷款中存在的风险，提高风险防范和化解能力，保障住房公积金的安全，对促进住房建设，促进经济发展，保证政策性住房金融体系健康发展都具有重要意义。

二、住房公积金个人贷款主要风险及成因

住房公积金贷款存在着诸多风险因素，主要包括以下几方面：

1、借款人风险。借款人是指申请贷款的自然人③。作为贷款主体，主要存在以下风险：

（1）借款人信用风险。借款人信用风险直接取决于借款人的资信程度， 借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。住房公积金贷款的对象群体是全体公积金缴存人，基数巨大，而我国还没有一个对全体公民进行信用评级的统一平台。信用中心对借款人的资信调查只限于借款人受教育程度、是否是公积金缴存人、是否在中心申请过贷款，贷款后是否发生违约等有限的信息来判断其信用状况，很难做出一个非常准确的信用评判，势必会给公积金贷款带来风险。（2）借款人经济状况风险。住房公积金贷款属于中长期贷款，如果借款人或其亲属发生失业、残废、重大疾病等状况或借款人发生重大财产损失等等，导致借款人经济状况恶化，影响其还款能力，直接影响公积金贷款的回款。（3）借款人发生意外风险。在贷款还款期间内，借款人可能会出现死亡、失踪、丧失民事权利等意外，很可能使公积金中心蒙受损失。

2、贷款业务操作风险。操作风险是指因操作流程不完善、人为过失、系统缺陷等外部事件造成的风险④。贷款业务操作风险是指由于住房公积金管理中心内部制度不健全、不科学或不落实，管理不够规范，给贷款留下漏洞、让不法分子有机可乘而造成风险。具体表现为：

（1）贷款政策风险。贷款政策规定不周密；流程设计不科学；操作弹性过大，职工责任不清；合同条款不严谨等都可能给贷款带来操作性风险。（2）业务人员素质风险。住房公积金管理中心的内部职工业务素质不高、责任心不强、违规操作、内外串通骗取贷款等导致的风险。

3、贷款所购房屋风险。

（1）房屋权属问题。由于某种原因所购房屋不能作为贷款抵押物，比如：重复抵押；所购房屋不合法或必要的证件不全等。（2）房屋贬值风险。由于市场波动、房屋折旧等因素都会影响到房屋的价值。（3）期房风险。由于期房要经历一个较长开发周期，存在一系列不确定因素，也可能会给住房公积金贷款带来一定的风险。（4）房屋损毁风险。由于各种不可抗的原因及人为原因造成抵押物的毁损或灭失给贷款带来的风险。

4、政策和法律风险

（1）经济政策风险。为实现经济的平稳增长，政府在宏观调控过程中，会根据情况采用不同的财政政策和货币政策。当采取稳健的财政政策和货币政策时，贷款政策从严、利率提高，虽化解了部分外部风险，但会增加借款人的还贷压力，另外，还会影响期房项目进度和房地产价格波动，也会加大借款人违约的可能性。（2）抵押物处置及其在司法解释方面的风险。对借款人的抵押房屋进行拍卖时，由于抵押人不到场无法判决拍卖，拍卖过程不够公开透明，指定评估机构设定拍卖底价不合理等造成的风险。另外，依照“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”的司法解释⑤，对于低保家庭贷款抵押的房屋处置存在障碍。

三、住房公积金贷款风险防控措施

住房公积金贷款风险是客观存在的，如下图所示，笔者认为应做好以下工作：

1、完善借款人的信用管理——建立统一的信用评测体系

信用是市场经济的基石⑥，但我国信用体系建设起步晚，需要尽快完善信用评级制度和信用法律体系；制定出国家信用标准；出台全国信用体系建设总体方案；扶持有实力的现有信用评级机构，鼓励强强合作，在此基础上逐步建成全国性的、权威的、公正的信用评级体系，以保障贷款的事前安全。

2、对贷款还款期进行全程跟踪管理

贷款还款期间管理是指还款期间对借款人和贷款资产实施的管理，重点是客户关系管理、动态数据管理和过程风险管理。贷款还款期间可以委托住房贷款担保中心进行管理，担保中心负责动态采集借款人的变更信息和抵押物的市场价格变动信息，及时动态维护住房公积金个人贷款数据库。同时，在动态数据库的基础上，定期地对贷款资产进行风险等级分类，或当借款人主要信用指标发生变化时及时调整风险等级。通过风险等级分类，揭示贷款资产的风险程度和风险分布，并根据资产风险分布情况，有针对性地实施全过程的风险管理。

3、建立健全贷款风险管理制度

因贷款数额大、期限长，为了有效地防止风险，公积金管理中心内部应建立健全各项风险防范管理制度。一是政策制度和执行部门分开，避免“既当运动员又当裁判员”；二是按比例提足贷款风险准备金，并严格按程序及时核销坏账死账；三是贷款额度与缴存额挂钩，将借款人月还本付息额控制在其家庭月收入的50%以内；四是制定具体操作规范和实施细则，规范贷款的发放、管理、控制、回收程序；五是加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识。

4、强化贷款抵押管理

完善抵押登记工作。住房公积金管理中心可以制定有关工作标准、收费标准、奖惩机制等，委托银行等专业的资产管理机构办理抵押登记工作，作为防范贷款风险的有效手段。

严格个人住房贷款的抵押管理。一是认真审查抵押房屋的合法性。二是用期房设置抵押的， 严格审查开发商的资信状况；对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工交付；要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续，不履行承诺的，负连带责任。三是抵押率严格控制在70%以内，避免抵押物的变现风险。

5、切实做好住房保障工作

在处理抵押房产前，为维护社会稳定，往往要对借款人进行妥善安排。住房公积金管理中心可以通过调换住房、缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题 ；再者，还可通过支持政府廉租房建设获取部分廉租住房的配置权，给借款人一个周转之所，以方便处置抵押物。

结论

总之，住房公积金管理中心只有全面、准确认识住房公积金贷款风险，加强贷款工作的规范化、制度化、科学化建设，扎实有效地做好风险防控工作，才能切实保证住房公积金的资金安全，维护广大住房公积金缴存人的合法权益和切身利益。

参考文献

[1] 北京住房公积金管理中心2011年工作总结

[2]《北京住房公积金贷款办法》

[3]2004年《巴塞尔新资本协议》

[4]最高人民法院法释【2005】14号

第8篇：现在公积金贷款政策范文

美国住房金融机构体系的特点

机构结构呈现多元化特征

在美国的住房金融机构体系中,既有商业性的住房金融机构,也有互助合作性的住房金融机构,还有政策性住房金融机构。图1是美国主要的住房金融机构的数量、占比及其变化情况。从中看出,美国的住房金融体系具有明显的多元化特点。典型的机构包括作为商业性金融机构的商业银行和人身保险公司,作为合作性金融机构的储蓄和贷款协会以及作为政策性金融机构的联邦和相关机构。其中政策性住房金融机构的占比呈明显的上升趋势,1996年这一比例已近50%。典型的政策性金融机构及所谓的“两房”,其一是联邦住宅抵押贷款公司即房地美。其二是联邦国家抵押贷款协会即房利美。这两家公司的主要任务是收购住房抵押贷款并将其证券化。此外还有一家政策性住房金融机构即联邦住房贷款银行系统,该系统成立于1932年,由12家分部组成,主要任务是向各类住房金融机构提供流动性贷款,以改善这些贷款机构的流动性。这3家住房金融机构均属私人性质,但受政府支持并执行政府的住房政策。

政策性住房金融机构对美国房地产的稳定发展居功至伟

美国有非常体系化的政策性住房金融机构,除了上述三家私人性质的住房金融机构外,还有三家纯政府金融机构。一是联邦住宅局,该机构成立于1934年,主要任务是为中低收入家庭的商业性住房抵押贷款提供低价保险。二是退伍军人局,成立于1944年,目的是为退伍军人的商业性住房抵押贷款提供免费保证。三是政府全国抵押贷款协会,成立于1968年,主要任务之一是对由退伍军人局和联邦住宅局保险或保证的住房抵押贷款的证券化债券提供及时偿付保证。

美国政策性住房金融机构的作用主要有二:

一是支持中低收入家庭实现住房梦想。早在20世纪30年代,大萧条促使美国政府意识到,美国经济的持续稳定发展离不开庞大的中低收入家庭的积极参与和分享。表现在住房方面的标志性的事件就是此时的罗斯福政府提出了“居者有其屋”的政策目标,这一政策目标可以说是奠定了美国住房发展史的基调,此后的历届政府均依次仿效罗斯福的政策,致力于为中低收入家庭提供舒适住房。在金融层面的主要落实措施即逐步建立了体系化的政策性住房金融支持机构,一方面对穷人的住房抵押贷款实施低价甚至免费保险或保证,鼓励中低收入家庭向金融机构贷款买房。另一方面通过发行低利率公债收购各商业性抵押贷款机构的住房贷款,为商业性住房金融机构补充流动性。

二是通过直接或间接参与住房抵押贷款证券化促进住房金融市场改善流动性和优化风险管理。两个至今仍赫赫有名的机构即房地美和房利美,难怪在本轮次贷危机中,美国政府力挺这两个惹了大麻烦的机构。住房抵押贷款证券化由于具有对于住房贷款的流动性、收益性和风险性的有效配置功能,逐渐为多个国家所仿效。

住房金融监管具有较强的专业性

最早的监管机构是针对联邦住房贷款银行系统及其会员银行而成立的。该机构自1932年至1939年,被称为联邦住房贷款银行委员会。该委员会的主要职能是监管由12家联邦区域性住房贷款银行组成的联邦住房贷款银行系统。除此之外还有两项职能,一是为从事住房抵押贷款业务的会员银行提供储备信用;二是监管储蓄和贷款协会的运营。19世纪80年代末的储贷机构危机后,联邦住房贷款银行委员会被撤销,其职能也被分解,其中为住房银行提供储备信用并实施监管的职能由一家新的政府机构即联邦住房金融委员会取代。监管储贷协会的职能则被划转给了财政部新设的储蓄机构监管办公室。

针对以“两房”为主体的执行政府公共政策的私人住房金融机构而成立的监管机构的名称叫联邦住房企业监管办公室,成立于1992年,隶属于住房和城市发展部,主要任务是确保两房的资本充足、运作安全、经营良好。

本轮次贷危机暴露了两大监管机构(联邦住房金融委员会、联邦住房企业监管办公室)所存在的缺陷,为此,美国政府已将将其合并为一家机构即联邦住房金融局,分别监管的模式因此转变为统一监管即联邦住房金融局同时监管联邦住房贷款银行系统和两房。

新加坡住房金融体系的特点

相比美国住房金融的多元化特点,新加坡的住房金融体系要单一得多,但同样有效率。新加坡的住房金融体系的突出特点是政策性金融占绝对主导地位。具体特点是:

单一化特点明显,政策性金融突出

表面看,新加坡的住房金融体系由包括邮政储蓄银行、私人商业银行和政策性金融机构在内的多种机构组成。实际上,商业性住房金融占比很小,政策性金融机构对住房建设和消费的支持占绝对主导优势,占比约85%。新加坡的政策性金融体系由两大核心机构组成,其一是中央公积金局。该机构成立于1955年,负责公积金的归集、管理和运营工作。其中大约20%的住房公积金用作百姓提取储备,另外约80%的公积金用于住房开发和消费。其二是建屋发展局。该机构成立于1960年,因为该机构的职能不仅仅是为购房人融通资金,还肩负着新加坡组屋的建设、分配和管理的重任,该机构不是严格意义上的金融机构。其资金来源主要是中央政府。中央政府的这些资金则是出自中央公积金局,中央公积金局通过购买中央政府债券而将公积金归集款转给中央政府,这些资金再以建房贷款、购房贷款和津贴的形式进入建屋发展局的账户,其中的购房贷款以优惠组屋抵押贷款的方式发放给符合条件的购房者。

公积金惠及民生范围高达85%

建屋发展局按照购房者的家庭月收入将购房家庭分为四个等级,并据此确定贷款资格和使用方向。800新元以下的家庭被归入最低的一个等级,这部分家庭享受廉租房即租赁组屋,一般是一居室、两居室和三居室的组屋。租金自己出一半,另一半由政府以补贴的形式给予资助,这个等级的家庭约为10%。另外三个等级的家庭的月总收入水平分别是800～5000新元,5000～8000新元和8000新元以上。其中第二和第三等级的家庭不能租房,必须买房,收入为5000～8000新元的家庭还可购买档次较高的公寓。购房家庭在首付大约20%的购房款后即可向建屋发展局申请公积金贷款,而收入处于第四个等级的家庭既不能购买建屋发展局提供的组屋,也不能享受优惠的公积金贷款。他们只能从房地产市场直接购买住房并通过商业渠道获得贷款。处于前三个收入等级的家庭占比大约为85%,由此受惠于中央公积金制度的家庭约占新加坡家庭总数的85%。

公积金管理严格

新加坡公积金管理的主要法律依据是《中央公积金法》。该法分八章,对公积金的机构设置和职能,公积金的归集、提取、使用以及违法等事项做出了明确界定。对政府、中央公积金局、雇主、雇员的行为也予以了明确规范。如,政府无权直接调用公积金存款,只能通过政府债务形式有偿使用并按期归还;强行收缴公积金,对无故不缴的雇主和雇员,中央公积金局有权强行划账,延迟缴纳者还要追加滞纳金。中央公积金局的员工实行的是类似政府公务员的职级工资制度,禁止工资收入和公积金运营的经济效益挂钩以及用公积金的增值收益发奖金。《中央公积金法》为新加坡公积金制度廉洁而有效运转奠定了根本基础,保证了新加坡公共住房政策的实施和目标的实现。

德国住房金融体系的特点

作为发达的经济体,德国的住房金融也是由多种机构组成的体系,与美国和新加坡相比,德国的合作金融独具特色。德国的第一家住房合作金融机构----住房储蓄银行成立于1924年。历经近一个世纪的发展,这部分机构的市场份额超过20%。德国互助合作金融的特点主要有以下几个特点。

契约性

购房家庭事先与储蓄银行签订住房储蓄合同,并按月向银行存入相同的金额。当存款额达到储蓄合同金额的50%后,住房储蓄银行就把合同额贷给该家庭,即贷给已有存款2倍的贷款,该家庭每月按固定金额还款。住房储蓄合同制度实行的初衷是使购房人不但能获得稳定的购房资金来源,而且还能缩短其购房时间。一般情况下,一个按十年计购房的家庭,因签订并履行住房储蓄合同会缩短至5.5年。

专营性

德国的《住房储蓄银行法》明确规定,契约储蓄是住房储蓄银行的专有经营领域,其他全功能商业银行不能承办此类业务。

封闭性

住房储蓄银行的业务只针对那些事先签订住房储蓄合同、参加了住房储蓄的个人或家庭,只有这部分人在满足合同要求的条件下申请买房和建房的低息贷款。住房储蓄银行所吸收的存款的唯一用途是为建房、购房进行融资,而不用于其他任何消费目的。住房储蓄银行的封闭性还表现在其不受资本市场波动的影响,存贷款利率保持较强的稳定性。

政府激励

住房储蓄银行的储蓄业务得到政府的大力支持,政府通过以下两种形式鼓励德国民众,特别是低收入家庭参与住房储蓄。具体的激励形式大体分为两类。

其一是针对中低收入家庭的住房储蓄奖励。如对于年收入在5万马克以下的单身居民,当住房储蓄合同中的存款达1万马克时,政府给予每年100马克的奖励。而对于年收入不超过10万马克的夫妇,当其共同存款达到2万马克时,政府给予每年200马克的奖金。

第9篇：现在公积金贷款政策范文

关键词：住房公积金管理制度金融化

1我国住房公积金管理制度的发展现状和存在的问题

我国国民经济中不可忽视的重要组成部分就是住房公积金制度，它有效地维持了我国住房保障体系的稳定运行并且为低收入家庭就改善住房条件提供了资金支持。然而据《中国经济报》数据显示，我国住房公积金管理制度中存在不少问题。首先，公积金机构比较脆弱；其次，受益人不合理；最后，管理中存在政策性问题。

1.1管理体制不顺，缺乏监管

我国住房公积金体系是由委员会、管理中心、银行及财政部门四部分组成。受传统管理模式的影响缴纳者和管理者间的债务债权关系不甚了解。此外，公积金的管理中心一直被认作是非盈利性事业单位，然而，在公积金运营过程中却担任金融机构的角色。而公积金的委员会会受到审计、财政和建设等部门的监督和管理，会使得绝大多数的公积金会实行区域管理。在这种错误认知和实际情况影响下住房公积金因为缺乏相关金融监管或者监管力度不够而导致出现“行政化”倾向，即会受到行政等部门的干预，甚至储存资金会作为“准政府资金”。此外，制定住房公积金的政策与金融代沟相差较大，政策与金融间的不匹配已经成为我国住房管理体系的一大障碍。

1.2社会分配扭曲，不公平程度加深

国家机关、事业单位和社会团体等各类在职员工可享受住房公积金的政策优惠，而相对于收入不稳定和存在风险隐患的个体商户和自由职业者，尽管他们也属于制度覆盖范围，但由于收入问题会导致这类低收入人群无法享受其合法权益。因为在公积金贷款资格审核过程中，低收入人群无法保证定期还款甚至是有偿还款能力者也很难通过资格审核；相对而言高收入者就轻而易举。在这种苛刻的条件限制下，低收入或者收入不稳定人群就很难依法享受低息住房贷款政策，只能储存在低于市场利率水平的银行中，实际而言这就造成低收入者为高收入家庭贷款提供补贴的不公平局面。此外，我国各地区、各行业、各职位的收入也是天壤之别，而不公平的住房公积金缴存制度又再次造成二次分配不公平的局面。

1.3属性认识不清，忽视了金融属性

兼具政策和金融两大属性的住房公积金是由政府依托自己信用而强制建立和推行的一种合租房金融活动。在政府的参与下其政策属性不言而喻，但潜在的金融属性而未被发现。我国住房体制的实质是政府参与市场住房资源的调控，即通过引导居民愿意买房、买得起房而使其成为住房消费市场的消费主力军这一手段在市场中合理配置住房资源。在国家取消福利分房后随之消失的是居民是否愿意购房，居民的购买力下降势必会导致政府出台相应金融上的政策支持。而住房公积金的存在就是通过设立住房基金来发放个人住房抵押贷款来解决居民买房问题。

1.4管理机构职能虚设，运行脱节

依据我国住房体制管理机制秉行原则，住房公积金是由居委会决策和管理中心合力运作的。我国居民尚且对住房公积金管理中心的职责及功能了解不清楚、缺乏足够的认识、定位模糊。我国公积金是管理中心和城乡建设部共同管理，但由于管理中心地域和管理封闭等原因造成了公积金的运作受到行政部门的干预。此外，管理中心也没有相关法律法规铭文规定其金融职能，导致政策与金融相脱节而产生一系列的矛盾待解决。

2对公积金管理制度的政策和金融特性的认识

住房公积金是依托政府信用强制推行的一套住房管理体系，具有一定的政策性；而金融属性又融合在公积金的整个资金流转过程。不难看出，住房公积金问题是政策问题和金融问题的集合体，这两大属性也成为了公积金的本质属性。而住房公积金体系的问题就在于没有清楚认识到这两大属性的关系。

2.1两大属性的内在关系

政策和金融两大属性是住房公积金的本质属性，前者是前提、后者是表现形式。这种政策性金融就必须在法治的框架和市场发展规律的前提下充分发挥其金融特点。住房公积金中确定的管理模式和体制都要符合金融市场的客观规律和基本管理原则。若是不能很好地认识金融属性或者看不到该特性，那么我国住房公积金体系的管理和运作就会问道于盲，无法根除“行政化”问题。若是不能正确把握政策属性，就不能在市场体制下建立新住房体制，也不能完成提高职员购买住房积极性的历史使命。

2.2双重特性下的管理模式

委托模式是我国住房公积金中最为常见的管理模式。该模式下虽然可以利用银行的网点资源，但是作为事业单位的住房公积金管理中心却在银行中担任资信评估和放贷等金融职能。而实际上的金融机构不仅有标准的监管机制和风险防范机制，而且也有大量储备资金，这就与管理中心的本质自相矛盾。住房公积金的管理中心是一个非营利性的事业单位，是一个靠自我约束化管理而不接受金融机构管控的事业单位。

3加快我国住房公积金管理制度的金融化发展的有效对策

3.1扩大公积金的覆盖面

历史经验中不难发现，解决住房公积金金融化问题的有效措施就是有效扩大住房公积金覆盖面，扩大覆盖面就可以保证住房公积金金融化问题的解决以及带动房地产产业的消费。其一，坚持各类工作共同推进的原则。对于已是住房公积金的纳入群体，如事业单位和行政机关等应该发挥其带头作用，全面覆盖其住房公积金补贴。加强政策宣传和引导非公企业单位，站在企业长远发展角度、职工工作积极性和社会福利影响力等方面鼓励企业完善经营模式及运行体制。充分调动非公企业为职工缴存住房公积金的积极性，提高职工维权意识，让职工从自身提高维权意识，认识到单位有为其提供住房公积金的义务，以及员工自身依法享有这些合法权利，切实让员工认识和了解到自身利益，通过这种从员工自身出发提高维权意识可有效扩大建制范围。比如借助发放宣传手册、多媒体宣传等手段可让职工清楚了解这些合法权利及义务。其二，坚持循序渐进的原则。大力宣传和引导非公企业，对其公积金制度建立过程中可适当降低门槛再在经济恢复后调整到位。在扩大住房公积金的覆盖面时切勿一口一个胖子，而是要站在非公企业的角度考虑实际问题。比如，非公企业在为职工缴纳公积金的过程中是有一定排斥心理，外加非公企业的经济状况也不是一直风调雨顺，因此为缓解心理障碍及财政压力可适当降低非公企业公积金的缴纳比例和缴纳基数，待非公企业克服心理障碍和经济好转后再调回国家规定的标准上。

3.2提高贷款实际利用率

住房公积金体制是兼顾政策和金融两大特性属性，因此可将金融创新工具充分运用到住房公积金管理过程中。解决广大低收入家庭住房公积金贷款问题，合理优化管控公积金的贷款限额、贷款条件和贷款过程。提升贷款的实际利用率，为的是带动住房公积金朝着金融化方向发展、增强社会效益。首先，提高贷款限额。各地区的住房公积金的管理中心要考量当地的实际发展状况、区域内住房的实际情况及贷款人信用等方面。在坚持政策属性和金融属性的前提下严格按照市场调控方针执行政府的决定。在坚持政策性住房金融特点的前提下严格执行政府对房地产的市场调控方针；在达到居民实际需求和居民群体切身利益的前提下适当调整住房公积金的贷款限额。基于此，提高贷款限额不仅为各类职工家庭改善住房条件，也为缴存住房公积金提供动力支持，而且还极大提高了社会居民的生活质量和满意度。其次，放宽贷款条件。存在部分有住房需求的居民因贷款限制条件过多而无法申请导致贷款失败，这在很大程度上限制了住房公积金的使用情况。管理中心可参照各大银行的贷款条件适度调整住房公积金的贷款政策。比如，对不同收入群体实行差异化管理，降低贷款利率使之低于银行利率，这种优于银行的贷款自然能吸引到大量市民自然也就提高了住房公积金的利益效率。再者，为低收入职工开辟绿色通道即适当增加贷款额度、降低利率等优惠，可有效解决低收入家庭住房困难问题，从而提高低收入家庭的社会幸福感。最后，简化贷款过程。住房公积金的资格审核环节就阻碍了大量低收入家庭的住房公积金申请。简化贷款过程，不再让社会居民跑冤枉路，可有效提高住房公积金体制运作的效率；简化贷款过程，就是要将住房公积金的申请环节变得简单，不再让低收入家庭望而却步。

3.3完善住房公积金的监管机制

建立信息共享平台是完善住房公积金监管机制的有效措施。相关部门相互协调共建高度统一的信息管理平台，使住房公积金信息透明、公开，可以更好地接受相关部门的监督，提高住房公积金的管理效率和使用效率，同时保证政府各部门间信息共享。所以要建立长久有效的管理机制来规避资金运营风险，集中精力管理审核住房公积金的质量，加大违规违法行为的处罚力度，加强对国家审计部门和财政部门的监督力度，促进住房公积金事业科学健康发展。此外进一步加强建立风险防范体系制度。加大相关部门的监督力度和增加公积金的管理透明度，严控管理中心内部人员的行为规范及权力使用等方面。财政部门制定的收支、预算审核制度，管理中心需严格执行。建立除个人公积金贷款以外的基金共管、财政专户等制度。对管理中心加强监管而不让人民出现定位模糊、认识不清等现象，可妥善解决公积金管理金融化问题、推动国民经济的稳定发展、社会进步。

3.4拓宽住房公积金融通渠道

从归集到使用再到回收增值这一整套资金流转过程究其根本归属于金融活动。住房公积金的不间断发展是由住房公积金的金融属性所决定。公积金的金融化问题可持续性发展对管理中心有较高要求，即创新资金融通手段和转变经营方式。住房公积金属于一种低流动性而不会保值增值的资金，而证券市场中的资金具有高流动性的特点。在保证资金安全和创新发展的前提下，管理中心可将公积金转换为证券市场中的证券，这种转换资金流动性的方式可增强资金的流动性以及保值增值公积金。金融化管理就必然顺应市场发展规律并建立一套适合我国现代化发展的住房金融化管理体系。住房公积金体系并非是弃旧从新，而是在不断探索过程中寻找适合我国经济发展的发展模式来完善现有制度，以达到从源头处解决我国住房的金融化问题的目的。