简述房地产投资的特点精选(九篇)
第1篇：简述房地产投资的特点范文
【关键词】 投资性房地产； 评估准则； 会计准则
一、引言
我国2006年颁布的《企业会计准则》体系中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新增的一项重要内容，主要用于规范投资性房地产的确认、计量和披露等业务。为了加强会计行业和资产评估行业的协作，推广投资性房地产公允价值计量模式，中国资产评估协会在2009年了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。与此同时，国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《国际评估准则》中也新增了有关投资性房地产评估的内容，即国际评估准则第233号《IVS233在建投资性房地产》（以下简称“IVS233”）。虽然在建投资性房地产情况比较特殊，但IVS233与我国的指导意见之间不乏可比性。本文期望通过对这两者的比较为今后进一步完善我国投资性房地产评估准则提供一些借鉴。
二、国际资产评估准则与中国资产评估准则的总体框架比较
第九版《国际评估准则》与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。《国际评估准则》是由国际评估准则委员会制定的。2008年，国际评估准则委员会（International Valuation Standards Committee）改组为国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council），简称为IVSC。IVSC是一个独立的、非营利的民间组织，实行会员制。改组后的会员不再局限于专业评估机构的社团组织，还吸纳了包括评估机构、评估报告使用方和学术界等更为广泛的代表，目前由来自54个国家的74个成员组织组成。第九版《国际评估准则》包括3项通用准则、6项资产准则以及2项评估应用。通用准则适用于所有的资产类型和评估目的。资产准则对具体资产的评估提供指导，包括“准则”和“注释”两个部分。评估应用服务于常见的评估目的，包括“准则”和“指南”两个部分。
《中国资产评估准则》体系中的基本准则是由国家财政部以规范性文件形式；评估具体准则则是由财政部授权中国资产评估协会制定并的。中国资产评估协会主要负责制定资产评估执业具体准则和行业自律管理规范，并负责组织实施，监督、检查其执行情况，同时依法接受财政部和民政部的指导与监督。至2012年，我国财政部和中国资产评估协会共了21项资产评估准则，包括2项基本准则、9项具体准则、4项评估指南、6项指导意见。与国际评估准则相比，我国的评估准则层次更加分明，内容更为充实。另外，我国的资产评估准则还特别强调了评估师的职业道德以及评估机构的质量控制。
三、《IVS233在建投资性房地产》与《投资性房产评估指导意见（试行）》的比较
目前IVS233对投资性房地产制定的准则主要针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述。抛开IVS233中对在建情况的描述，可从以下几个方面将IVS233的相关内容与我国指导意见中的相关内容作个比较。
（一）主要相同点
1.主要依据相同
《IVS233在建投资性房地产》在国际评估准则中不属于《IVS230不动产权益》，IVS233主要依据通用准则和不动产权益准则的原则制定。同时，IVS233在注释3中将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项，所以IVS233也必须遵循《IVS300以财务报告为目的的评估》的原则。《投资性房产评估指导意见（试行）》在第一条就明确指出，该指导意见是依据《资产评估准则——基本准则》、《资产评估准则——不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》制定的。我国的会计准则中明确规定了投资性房地产是企业的一项重要资产，必须列于财务报告中。因此，投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分。
2.评估一般目的相同
在我国的资产评估理论中，资产评估的一般目的是资产的公允价值，而资产的市场价值是公允价值的基本表现形式。IVS233注释4指出，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。指导意见第三条指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”；第十条指出，“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。由此可见，两者的评估一般目的都是投资性房地产的公允价值，即市场价值，而我国的指导意见则更加侧重于结合会计准则。
3.评估方法相同
由于投资性房地产自身的特性，成本法不适合用来评估投资性房地产的价值，IVS233和指导意见都优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。IVS233注释6指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”、“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。IVS233不仅赞成使用市场法，而且支持更加广义的市场法——“在不同的地点或在不同的条件下可比房地产的销售证据”、“在不同的经济条件下成交的房地产销售证据”。评估人员依据IVS233运用市场法时可以获取更广泛的信息，但是必须对不同条件下的差异作出合理的解释和适当的调整。运用收益法时，有关参数选择还需结合市场法。指导意见则在《第四章评估方法》中用大量篇幅对市场法和收益法的运用进行了详细阐述。
4.重要参数相同
用市场法评估投资性房地产价值，评估结果的准确性有赖于可比案例的选取。IVS233注释6和指导意见第十五条及第十六条都明确了可比基础的重要性。指导意见采取了更为谨慎的态度，同时对有关比较因素作出明示，包括“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等”。收益法的主要参数有：收益额、收益期限和折现率。IVS233在注释11“租赁”中对租赁收入的解释体现了收益的计算；注释9“现金流可能持续时间”体现了对收益期限的确定原则；注释11“风险”中指出，“折现率是市场中典型的买方所要求的最低回报率”。指导意见则在第十七条至第二十条内容中以“净收益”、“收益期限”、“折现率”这样的字眼明确提出了对收益法三大参数的相关要求。
（二）主要区别
1.表述不同
IVS233中并没有对“市场法”、“收益法”等类似字眼形成一个专有名词，而是用“现金流量预测”、“收入资本化”等来描述。由于语言的不同和翻译的缺憾，势必约束了对国际评估准则的全面理解。但这些差异尚且停留在局部，未对全局造成重大影响，亦不构成IVS233和指导意见的实质性差异。
2.定义不同
IVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）在日常业务过程中作为存货销售的房地产。我国指导意见中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。指导意见对投资性房地产的定义与IVS233的定义略有不同。
3.详略程度不同
IVS233相比指导意见更具原则性，内容较为简洁；指导意见则更加具体，在解释有关概念时更为详细。例如，在运用收益法时，IVS233要求用建造成本、租约条款、经营成本、增长假设、折现率、资本化率和其他关键投入的可比市场数据来支持收益法的计算；指导意见要求评估师应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。指导意见相比IVS233对“租约条款”进行了适当阐述，更加清晰明了。
4.结构不同
《IVS233在建投资性房地产》由准则正文和注释两部分构成。准则正文部分包括准则的适用范围、工作范围、实施、报告和生效日期，注释部分阐释了投资性房地产的概念及其类型、评估方法、评估输入参数、财务报告特别注意事项、抵押贷款评估注意事项。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”。《IVS233在建投资性房地产》延续了国际评估准则中资产准则的一般结构体例，即采用了准则加注释的模式。其中，除了对在建情况的详细描述和一般要求外，主要涉及术语解释、评估目的、评估方法、评估参数和特别注意事项等。《投资性房产评估指导意见（试行）》的结构体例大体和其他专业准则的结构体例相同，采用了部门规章性质的条款式体例，符合我国的一般阅读习惯。主要内容涉及具体操作要求、评估准则、评估方法和会计准则中投资性房地产的分类等。两者在结构与内容上的差异主要来自于不同地区之间行文方式的差异，这些差异并不妨碍阅读者的理解，同样也不构成IVS233和指导意见的实质性差异。
5.关注内容不同
IVS233中除了对在建工程评估一系列注意事项的强调外，还特别明确了财务报告、抵押贷款评估的注意事项。除此之外，IVS233还在评估目的中列举了“收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼”，这些内容尚未体现在我国的指导意见中。指导意见中则提出了“土地使用权”、“区间值”的有关事项。指导意见第二十一条指出，“注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。”第二十三条指出：“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”指导意见在分类、剩余使用年限和评估结论等方面对土地使用权作出了多条说明。而区间值则是我国评估准则中较为创新的部分，有效解决了我国评估实践中的难题。关注内容上的差异主要是由不同地区之间不同的政治经济政策以及具体评估实践不同引起的，都旨在解决实践中最棘手的问题，这些差异是必须关注的实质性差异。
四、比较启示与改进建议
（一）评估准则的制定与会计准则密切相关
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，投资性房地产满足特定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值计量可以更好地反映资产的市场价值，满足会计信息相关性的要求。在经济增长的情况下，市场价值一般都会高于账面价值。企业资产的增加能够提升企业形象，有助于企业融资决策。专业的评估人员可以为投资性房地产的公允价值提供专业意见，因此，IVS233和指导意见都在投资性房地产的评估中体现了会计准则的要求。IVS233在注释12中提出了对财务报告的特别注意事项，要求评估人员关注持续经营假设。指导意见第二章《基本要求》第七条至第十条的内容中，明确要求评估人员在评估投资性房地产时，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。评估机构在执行其他评估业务时，同样会涉及到投资性房地产。《企业会计准则第8号——资产减值》第八条至第十四条关于可收回金额的内容中，对市场法获取公允价值、收益法获取预计未来现金流量现值进行了具体的阐述；第二十八条则要求披露可收回金额的确定方法。《企业会计准则第20号 ——企业合并》规定，非同一控制下的企业合并，合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量。在企业合并或进行资产减值测试时，都有可能涉及到投资性房地产公允价值的评估业务，而目前指导意见未对此作出特别说明，指导意见可就第8号、第20号会计准则以及其他会计准则的有关要求进行补充和完善。
（二）明确评估特定目的
评估特定目的会影响评估方法的选择进而影响评估结果。评估人员在评估时，必须首先确定评估特定目的。IVS233相比于指导意见明确了4个特定目的：财务报告、抵押贷款、诉讼和收购兼并。指导意见中主要涉及以财务报告为目的的评估，但随着经济水平的不断发展，各项经济活动频繁发生，单一的评估目的将无法满足未来经济发展的需要。目前以抵押贷款、诉讼和收购兼并为特定目的的评估业务已经较为普遍，指导意见中也应该加入特定目的的描述。例如，抵押评估是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的投资性房地产折价或拍卖、变买该投资性房地产时，该投资性房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。在确定抵押价格时，应根据抵押房地产的具体情况，选择合适的估价方法。对收益稳定的投资性房地产，可选择收益法评估。对可比实例较多的投资性房地产，可选择市场法评估。
（三）改进评估方法
在运用市场法评估投资性房地产市场价值时，可借鉴IVS233适当放宽条件。投资性房地产只是不动产中的一部分，可能会缺乏大量的实际交易案例来建立严格的可比基础，放宽在地点、时间和交易情况上的限制，便于实际评估工作。同时，这也要求评估人员要有扎实的业务水平和丰富的经验来调整差异，尽可能排除评估人员主观因素的影响，在对同一投资性房地产进行评估时，由至少3名评估人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实地反映待估房地产的价值。
而在抵押评估中，在建的投资性房地产也经常作为抵押标的，评估在建投资性房地产可以选择假设开发法。假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，符合房地产估价的最高最佳使用原则，适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发地产、旧有房地产重新利用、在建工程等具有开发价值或潜力的房地产的评估。假设开发法考虑了在建投资性房地产未来的收益，评估结果更为合理，指导意见在评估方法一章中可加入假设开发法的应用说明。
【参考文献】
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[2] 王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012（1）.
[3] 刘颖.以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用[J].会计之友，2010（8）.
第2篇：简述房地产投资的特点范文
关键词：投资性房地产后续支出 资本化 核算科目 在建工程
《企业会计准则》（2006）已实施近五年，投资性房地产作为首批采用公允价值计量模式的具体准则被一部分房地产和其他的上市公司所采用。此具体会计准则的出台规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。但在企业具体实施该准则过程中还存在一些问题和难点，有待于进一步完善该具体会计准则。
一、投资性房地产的内涵
房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。2006年我国出台的投资性房地产会计准则明晰了投资性房地产的内涵及其内容。
（一）房地产的定义
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产。它可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
（二）投资性房地产的界定及内容
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。自用房地产、存货及不能够单独计量和出售的部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，不属于投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。
随着市场经济的蓬勃发展，房地产行业已经造就了我国经济发展的辉煌。企业在经济活动中对持有的房地产一方面用于自身生产及存货对外销售，另一方面还利用房地产赚取租金及资本保值增值。上述针对房地产的收益活动，还可能成为影响个别企业盈余的主要经济业务。此外具有投资性质特征的房地产和原来划分为固定资产的自有房屋建筑物及作为存货的房屋在用途、状态、持有目的等方面存在显著的差异。但在2006年之前，由于我国经济发展及准则制定的制约，在我国的会计准则中，没有界定自用房和出租房的定义，没有区分自用土地使用权和出租土地使用权的内容，全部放在固定资产及无形资产会计准则中，基本上采用历史成本进行计量。随着经济的高速发展，投资性房地产业务的增多，客观上要求对具有投资性的房地产进行界定和区分。
二、投资性房地产的改扩建后续支出
投资性房地产的后续支出是指投资性房地产经初始计量并入账后发生的与投资性房地产相关的支出。投资性房地产后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，则应将其予以资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能使可能流入企业的经济利益超过原先的估计，则应将其予以费用化，计入当期损益。
三、投资性房地产后续支出账务处理现状及存在的问题
《企业会计准则》（2006）为区别于固定资产和无形资产，将投资性房地产单独作为一项资产列示，为利益相关者使用会计信息更好的进行决策提供依据，同时规定企业在投资性房地产会计处理过程中，采用历史成本和公允价值两种计量模式，企业可以依据自己的实际状况自行选择。
在投资性房地产的确认、计量及后续计量、处置和披露等阶段中，笔者认为在投资性房地产资本化后续支出这一环节，其账务处理上仍存在一些问题。依据投资性房地产准则规定：与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。采用历史成本模式计量的投资性房地产改扩建时，将改扩建投资性房地产的账面价值记入“投资性房地产――在建”科目，改扩建过程中发生的相关支出记入“投资性房地产――在建”科目，在改扩建过程不计提折旧或摊销，不进行减值测试，不计提减值准备，改扩建完毕交付使用时再按实际发生的改扩建成本作为投资性房地产的入账价值转入“投资性房地产”科目核算；采用公允价值模式计量的投资性房地产改扩建时，将改扩建投资性房地产的账面价值记入“投资性房地产――在建”科目，改扩建过程中发生的相关支出记入“投资性房地产――在建”科目，在改扩建过程中，不以资产负债表日公允价值与账面价值的差额调整投资性房地产的账面价值，改扩建完毕交付使用时再按实际发生的改扩建成本作为投资性房地产的入账价值转入“投资性房地产――成本”科目核算。
上述投资性房地产资本化后续支出的账务处理，笔者认为不妥，有待进一步商榷。具体原因如下：
一是投资性房地产进行改扩建时，已不满足“投资性房地产”会计科目核算的要求。投资性房地产进行改扩建时，它已经丧失了赚取租金或资本增值的作用，已经不符合投资性房地产的范畴，故而将其仍在“投资性房地产”科目核算有些不妥。
二是投资性房地产在改扩建过程中，不进行减值测试，不符合谨慎性原则。谨慎性原则要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。投资性房地产在改扩建过程中，有可能会由于其他原因，导致改扩建资产后成本高于其可收回金额，不进行减值测试，将会导致我们高估资产，违背谨慎性原则。
三是在公允价值计量模式下，投资性房地产改扩建后入账价值不符合公允价值准则。采用公允价值模式计量的投资性房地产，在初次取得时，应按取得当日的公允价值计量，取得当日的公允价值与资产账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目（借方差额）或“资本公积――其他资本公积”科目（贷方差额）核算。而现行的账务处理是改扩建成本作为投资性房地产的入账价值，不考虑交付使用当日的公允价值，这与公允价值准则的相关规定不符。
四是投资性房地产改扩建现行账务处理复杂化。
四、对投资性房地产后续支出账务处理的建议
经过上述分析，笔者认为关于投资性房地产改扩建后续支出的账务处理还应该延续前期的账务处理模式，将到期收回的投资性房地产，不管改扩建后是否继续出租，一律将其账面价值结转至“在建工程”科目核算，按照“在建工程”的原则进行账务处理，交付使用时，再按照资产的用途分别转至“投资性房地产”科目或“固定资产”科目进行核算。这样一来，上述问题都可以得到解决的同时，账务处理也进一步简化。J
参考文献：
1.中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.
2.新企业会计准则重点难点解析编写组.企业会计准则重点难点解析[M].北京：企业管理出版社，2007.
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4.财政部会计资格评价中心编.中级会计实务[M].北京：经济科学出版社，2013.
5.赵俊梅.投资性房地产处置的会计核算探析[J].会计之友，2013，（7）.
第3篇：简述房地产投资的特点范文
关键词：房地产投资风险；指标体系；层次分析法
中图分类号：F715文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11005502
1房地产投资风险的概述
1.1房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。
1.2房地产投资风险因素分析
影响房地产投资的风险因素很多,一般情况下，将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险。对市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除的风险称为系统风险，也称不可避免风险。主要包括：市场供求风险、利率风险、通货膨胀风险、变现性风险、周期性风险、政治风险和政策性风险；而只对个别项目产生影响,可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险，也称个别风险。主要包括：经营管理风险、财务风险和其它个别风险（自然风险、近邻地区环境变化风险等都属于个别风险）。
2房地产投资风险评价体系
2.1指标体系建立的原则
指标体系,是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。对房地产投资风险评价指标体系的设计原则主要有：科学性、可测性、前瞻性、可操作性、可行性、系统性、完备性和简明性。
2.2评价指标体系的构建
在分析房地产投资风险影响因素的基础上,根据指标体系构建的原则,构建房地产投资风险的评价指标层次体系,包括:目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究,以房地产投资风险影响因素为主要依据,建立房地产投资风险层次模型,如图1所示。
3房地产投资风险评价
3.1层次分析法概述
层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP)是美国运筹学家,匹兹堡大学的萨迪生教授于20世纪70年代初期提出来的，是一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的决策分析方法。该方法是一种建立在专家咨询之上的优化方法,根据问题的性质和需要达到的目标，能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重赋值简化为各指标重要性的两两比较,弥补了人的大脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点,便于各层次、各指标进行客观的赋值，得到方案层相对于总目标重要性次序的组合权重值，以此作为评价和方案选择的依据。AHP 法将人们的思维过程和客观判断数学化，简化了工作量计算，进行房地产投资风险综合评价的关键就是要确定后通过其权数将不同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风险综合评价指标决策原则的一致性,利用此法分析难以全部量化处理的房地产投资风险可得到比较满意的结果。对图1层次结构的房地产投资风险评价指标体系,本文采用层次分析法进行反映各风险影响因素在房地产投资风险综合评价中相对重要性的权数,然后综合评价。运用AHP,依此作为综合评价的依据。评价过程可以用图2简单表示:
B =A*R
3.2层次结构模型的建立
利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时, 最重要的一步是进行投资风险辨识, 并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。
3. 3层次分析法计算步骤
层次分析法计算步骤如下：（1）因素集的建立：以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级；（2）评语集的建立：从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V = {高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}；（3）指标集的建立：需建立的有：主因素(即准则层)指标集及相应的权重集。子因素（即子准则层）指标集及相应的权重集；（4）确定权重集：评价指标的权重可以表征评价指标的相对重要性大小，权重的合理与否直接影响着综合评价的结果；（5）确定评判隶属矩阵；（6）计算评判矩阵；（7）评价结果：项目投资风险的最终评分分值越高，说明项目在所有评价指标上的综合表现越佳，从而项目总的投资风险越高，反之亦然。
4实例研究
深圳某公司由于规模扩大，大量招收新成员，宿舍供不应求。因此，公司决定拟开发一中高档住宅小区作为宿舍,占地约十二万平方米，拟投资11000万元。项目在进行房地产风险分析时, 邀请了有关专家数十名, 根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资。经房地产投资专家确定，该项目的投资风险影响因素有以下几个:通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现性风险、周期性风险、政治风险、自然风险、经营管理风险。下面就本文中介绍到的方法对该项房地产投资的风险进行层次分析。
(1)确定评语集。
评语集为X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高风险， 较高风险， 一般风险， 较低风险， 低风险)= (100， 90， 70， 50， 30)。
(2)确定因素集。
主因素为U = ( u1，u2)； U =(系统风险,非系统风险)= (u1，u2)； 子因素集为:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。
(3)确定权重集。
由层次分析法计算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。
(4)确定评判隶属矩阵。
采用专家调查法，选取相关专家进行评价打分，并对所得数据进行统计及归一化处理，可以得到专家评价表2。
(6)评价结果。
规定评语集X中各元素的量化值为x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，则最终评判结果V的值介于30和100之间越接近100投资风险越高，越接近30投资风险越低。实例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由计算结果可以看出，该开发项目投资风险的最终评分为73.36，介于“一般”和“较高”所对应分数区间70～90，更接近于一般风险。因此,该投资项目风险属于中等,可以选择进行投资。
5结论
房地产作为一种投资工具，其风险性越来越多地得到普遍的关注。利用层次分析评价模型具有科学性、先进性及可操作性强等特点对投资风险进行了综合评价，从而避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性, 而且在实际应用中所得的评价结果与常规分析的结果基本上相符,说明该模型具有良好的可靠性。
参考文献
［1］(美)威廉 F.夏普.投资组合理论与资本市场［M］.北京：机械工业出版社，2001.
［2］简德三,王洪位.房地产经济学［M］.上海：上海财经大学出版社，2003.
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［5］刘正山. 房地产投资分析［J］.东北财经大学,2002，（1）.
第4篇：简述房地产投资的特点范文
6月18日，商务部外资司负责人通过媒体确认了该消息，“会出这个文件，请等通知吧，但是政策风向不会变，只是换了个地方备案而已。”
“备案制”曾让很多外资基金却步，而将备案权从商务部下放到地方，外资项目获得备案的进程将大为加快，从这一点上或可理解为限外政策放宽的信号。然而，DTZ戴德粱行投资部董事叶建成表示，商务部在下放备案权的同时，一定会出台相应的配套措施，保证外资投资内地房地产的趋紧政策风向不变。
放权
备案权下放的消息还是出人意料。
“不会吧，目前的政策环境下，怎么可能放松呢?”山西省商务厅外资处有关负责人表示，山西商务部门还没接到商务部的通知，但是备案制度是国家限制地方政府引进外资投资房地产的屏障，很难想象实行刚一年，就下放备案权。
业内人士揣测，商务部下放外资投资内地房地产项目备案权可能是因为工作量太大，人手太少。
2007年5月23日商务部、国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》(2007年50号文，以下简称“50号文”)，其中规定外商直接投资内地房地产需要遵循备案原则。
当年11月19日，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，要求各地商务部门批准的新设、增资的外商投资房地产项目必须送交商务部备案。而国家外汇管理局对外商投资房地产项目结售汇，也将商务部备案作为办理结汇的依据。
此后，商务部陆续办理34批约300多家外商投资房地产企业的备案工作。但是观察已经获得备案通过的房地产企业名称，业内人士表示，多数为内地企业去香港上市后增资、新设房地产项目公司。还有一种获批情况比较多的是，多数获得批准的公司都是集中于二三线城市，而北京、上海等一线城市项目公司出现在备案名单中的很少。
上述业内人士指出，虽然备案制度没有强制性要求不批准，但是外商投资房地产项目备案批准时间往往很长，对于一些房地产过热特征明显的地区，备案获准的可能性甚至很小。
山西房地产协会会长袁纶华告诉记者，各地政府对外资投资当地房地产还是很欢迎，但是商务部备案的门槛很难过。如果没有取得商务部的备案文件，外资基金后续资金很难进来。
备案时间长、取得备案批准比较难，是外资基金对投资中国房地产感触最深的事。“这个制度执行一年以后，已经使很多外资基金放弃了投资中国房地产的打算。”业内人士表示，外资基金投资中国房地产项目需要将详细的投资计划向股东或基金投资者说明，而外资基金投资中国房地产在第一步取得资格时，就要耗上多达几个月的时间，而且承担很大的不确定性，就使一些外资长期投资基金不得不放弃了投资中国的打算。
今年以来，外资投资房地产在商务部备案工作还呈现了另外一个特点：北京、上海等重点地区的项目公司申请获批的时间非常长，别的地区需要2-3个月就可以走完的备案流程，如果是北京、上海两地的项目公司就需要4-5个月，甚至更长时间。
“这也反映出了政策的导向性。”袁纶华说，商务部备案工作也在有意引导外资向房地产市场刚起步的地区去投资。 对于商务部此次下放备案权还有另外一个说法，按照行政体制和投资体制改革的要求，国家将缩小审批和备案的范围，扩大企业自。
据河北省发改委网站消息，国家发改委正在研究投资体制改革的方案，准备将不使用国家资金的项目一律不实行审批制，政府只对重大项目和限制类项目进行审批，并对其他项目进行备案。
有外资顾问行向记者表示，商务部下放外商投资房地产项目备案权，也是落实投资体制改革工作的一个动作。
不放松
商务部外资司有关人士表示，此次外商投资房地产项目备案权下放只是形式的改变，“只是将备案换了个地方”。外商投资房地产项目仍需要向省级商务部门进行备案。至于外商投资房地产的限制，仍会执行原有的政策文件，控制外商投资房地产的政策风向不会变。
其实对于外商投资房地产风向进一步趋紧在业内早有传闻。
今年3月初，商务部外资司司长李志群在回答香港媒体提问时曾明确表示，今年商务部将配合国家有关部门，进一步规范外商投资房地产工作。
业内人士表示，从目前政策来看，国家最有希望延迟结汇时间，调节外资离场时间，加大外资投资中国房地产的不确定性因素，以此防范外资投资房地产的热潮。
山西省某合资房地产公司董事告诉记者，从其与香港资金和房地产公司的接触来看，目前外资对国内房地产市场还是一致看好，没有获得商务部备案的外资基金，也会采取很多其他渠道进来。
上述董事认为，有关监管部门在使用外资投资房地产上，还是采取安全第一的态度。对于进入的外资，区分地区和类别，加以政策引导，尽量避免热钱进入和外资群进群出，这样会给经济安全带来很大影响。
据戴德梁行监测数据，今年1-4月份，外资直接购买国内房地产的资金达到150亿元，比去年同期有所增长。这表明即使在执行备案制等高度限制的政策下，外资用人规模仍然很大。
北京经济信息中心6月12日的《北京市房地产资金来源分析》报告中也指出，今年一季度，外资投资北京房地产项目出现了一个高潮，在4月份又逐渐回落。该报告认为，外资加大进入房地产市场与国内金融调控有关系，国内日益趋紧的货币政策使很多房地产企业难以获得开发贷款，必须加大项目开发的自有资金投入比例。而很多房地产公司在香港或国外上市，就可以获得外资入股的直接注资。
分析今年上半年外资投资北京房地产市场的特点，北京经济信息中心提供的报告中指出，由于利率等资金成本提高，外资投资集中向高档住房，而目前北京市住房市场呈现两极特点：高档住房和保障性住房投资很大，普通商品住房投资比例很小。
上述北京经济信息中心报告提示应关注外资投资房地产对房地产市场结构的影响，避免出现房地产供应结构失衡。
而目前外资投资房地产呈现“接力赛”的特点。例如黑石基金从摩根手中花11亿元接手上海一处物业。
袁纶华表示，外资直接进入比较难的情况下，就采取海外交易的方法。已经从中国房地产投资中获得收益的外资基金转手将物业卖给准备进入中国的外资基金，前者可以套现，后者可以不用审批、备案就进入中国。但这种交易方式很有限，大量的外资基金仍在国门外觊觎中国房地产市场，时不时采取绕道策略进入。
第5篇：简述房地产投资的特点范文
关键词：主成分分析 合成房地产市场综合指数 房地产市场周期波动
引言
近年来，我国房地产市场蓬勃发展，关于房地产泡沫、房地产投资过热等讨论也一直争论不休。越来越多的人开始担心房地产行业是否存在“泡沫”，对“泡沫”仅仅存在于局部还是充斥着整个市场有着各种不同的看法，甚至有人预测“泡沫”不久将会破裂并引发一场房地产市场危机。因此，对于房地产业的各种研究也就成为了热点课题。作为宏观经济发展的重要支撑，房地产业受宏观经济和政策、人口、文化、法律制度等诸多因素的影响，在整体上会呈现上下波动的周期性规律特征。我国目前的房地产市场很难定量分析泡沫的情况，因此关注的焦点应更多集中在周期波动的研究之上。通过对房地产行业周期波动的研究分析，把脉房地产市场的整体运行趋势，辨析波动的核心因素，对宏观调控政策的制定，平缓波动的幅度，避免房地产泡沫的出现和破裂，都有着很重要的现实意义。
一、文献回顾
房地产周期波动的研究最早起源于美国，Burns（1935）首先采用官方公开数据描述美国房地产建筑的长周期。20 世纪60 年代，美国Stephen A. Pyhrr等经济学家已经开始研究西方房地产市场的周期性，在其专著中指出周期波动的根源是供求的变动，并将房地产周期波动分为5个阶段，从宏微观多角度探究波动的机理，通过实证分析证明房地产周期与通货膨胀周期正相关。Barrast和Ferguson（1985，1987）年在理论分析中初步建立起房地产周期波动循环的时间模型，又用光谱分析和转折点分析等方法进行实证分析，从理论和实证两方面研究英国的建筑周期波动。
我国房地产经济起步较晚，相关统计数据缺乏，伴随着上世纪90年代初期房地产行业的快速发展相关的研究开始展开。最初大多从供求关系定义不动产经济周期，以商品房年销售面积等指标，通过单一指标分析不动产周期波动及特点，对比GDP增长率等指标，简要分析其与总体经济周期的相互关系。谭刚（1993）提出了房地产周期的概念，建立扩张与收缩两阶段的房地产周期分析模式，以此为基础构建间接、表层和内生三类指标组成的房地产景气指标体系，采用扩散指数法研究深圳房地产周期波动的特性。目前我国对房地产市场的综合评价大多采用景气指数法，其中最有权威和代表性的事全国房地产开发景气指数，它是由政府统计部门编制的，简称“国房景气指数”。
二、指标和数据的选取
本文采用主成分合成综合指数法，即利用多元统计分析中的主成分分析方法来合成指数，从而避免人为设置权重的偏差。主成分分析主要是用来解决变量太多时减少变量的问题（降维），将原来的多个指标通过线性变换，综合成互相独立的少数几个变量指标，这些新变量指标能够尽可能充分地反映原有的信息。
为了更好的反映房地产的周期性波动，根据可得性、可信性以及时间序列尽可能长的总体要求，选取以下7个影响房地产波动原因的指标：X1为地区国内生产总值，X2为社会固定资产投资额，X3为房地产开发投资额，X4为商品房销售面积， X5为住宅销售面积，X6为商品房平均销售价格，X7为城镇居民人均可支配收入。选取北京市这个比较有代表性的城市作为我们的城市样本，以1994年到2012年共19年的指标数据作为样本进行研究，以期构造北京市房地产市场增长周期波动的综合指数，数据来源《中国统计年鉴》。
三、北京市房地产市场增长周期波动综合指数
1.主成分计算过程
（1）KMO and Bartlett检验
主成分分析最主要的要求就是各变量间相关性较高，KMO的值介于0-1之间，越接近1，表明所有变量之间简单相关系数平方和远大于偏相关系数平方和，越适合主成分分析。通过SPSS软件计算各指标相关系数都较高，且KMO的值为0.729，根据Kaiser 给出的KMO 检验标准，属于一般标准，说明可以使用主成分分析方法进行分析。
表1 KMO and Bartlett's Test
（2）选择主成分
提取方法：主成分分析。
根据SPSS计算的特征根和贡献率，前两个主成分的累积贡献率已经达到99.407%，说明选取前两个主成分基本完全反应了原始信息；SPSS的碎石图显示前两个指标比较陡峭，其余几个接缓，也证明选取前两个成分作为主成分是比较合适的。
（3）主成分得分
根据SPSS软件计算的得分系数矩阵，得到各主成分的成分矩阵，各主成分可以用标准化后的原始指标表示如下：
四、结束语
本文主要研究北京市房地产市场周期波动，通过主成分分析法，得到宏观经济指标和微观销售指标两个主成分，对房地产行业发展做初步分析，并合成房地产市场综合指数描述该周期波动，用量化直观的方式描述房地产市场周期波动，并对成因进行相关解释，最后检验合成综合指数的可靠性。实践证明合成综合指数法对于房地产业的周期波动有非常良好的解释力，通过对该指数进行进一步的深入研究，能够进一步发现引起房地产行业周期波动的原因以及房地产业的主要影响因素，对我国做好房价的宏观调控也将有一定的指导意义。
目前我国正面临着经济的转型，对房地产市场走向的研究也愈发重要，理论和实证研究也不断深入。我国房地产行业起步相对较晚，相应的资料不够健全，随着房地产市场的逐步发展，房地产行业的相关信息也在逐步积累和完善。届时笔者将利用更为全面、完善的理论和数据进行更为深入的探讨。
参考文献：
[1]谭刚.房地产周期波动――理论、实证及政策分析.经济管理出版社.2001（1）
第6篇：简述房地产投资的特点范文
摘 要 从经济学角度简单分析房产税对房价的影响，说明房价在长期会上涨。毫无疑问，房产税难以改变中国今后几十年房价上涨的趋势，其作用是使房价上涨过程平稳，不至于产生过多泡沫。房产税真正要解决的是炒房囤房也就是效率与公平的问题，而不是房价上涨的问题。本文通过分析房产税现存问题，提出了房产税改革的一些措施。
关键词 房产税 公平效率 改革措施
一、 房产税对房价的影响
1.房产税对房价的短期影响。需求方面：由于房产税的征收对象主要是经营性房产，其开征对消费性需求并无太大影响，因为居民的消费主要还是自住，房产税并没有涉及到他们的利益。而在投资需求方面，房产税的开征会使投资性房地产的持有成本上升，投资回收期延长，对投资者造成一定的资金压力，导致投资成本与风险加大。根据资产组合理论，一项资产的需求量与其预期收益成正比，与相对于其他资产的风险成反比，而投资性房地产的风险与不确定性的增加以及预期收益的降低都会使投资性需求下降。所以总体上房产的需求会下降。
供给方面：由于房地产开发周期长，短期内房地产商的房屋供给不变。但前面提到，房地产投资收益的下降以及持有房产的不确定性会使资金从房地产投资市场转到其他市场，部分投资者会抛售手中多余的房产，或为了减轻负担而将房屋出租，这必然会导致房屋供给的增加。
短期内，房产需求下降，而供给增加，房价下降。
2.房产税对房价的长期影响。长期来看，房地产供给取决于土地的供给，而土地作为稀缺资源，供给是不变的。如前所述，房产税的征收主要是对投资性房地产而言的，对消费性房产并无太大影响。随着房产税的完善，投机者会回归理性，而由于人口的持续增长，消费性房产需求会以一定比例增加。
长期内，房产需求增加，而供给不变，房价上涨。
通过简单的经济学分析，我们知道房产税的短期目标是为了降低房价，使房价回归到一个比较理性的价格，但长期来看，房产税难以改变中国今后几十年房价上涨的趋势，它的目的其实是对冲房价上涨，使其上涨过程平稳，不至于产生过多泡沫。
二、房产税的内涵
当前我国房地产市场还有许多问题和矛盾亟待解决，特别是房屋空置的问题，如果购买者不以入住为目的，而是把房产作为投资放在那里，那么这个投资者就已经成为了房屋的供给者。既然是供给者，而房屋却空着，这就说明了房地产市场的效率低下，因为房产资源没有得到充分利用。为了解决房屋空置造成的效率低下问题，增加持有空置房屋的成本是必要的。因而，房产税是解决炒房囤房即效率与公平问题的必要手段。
首先，如果没有征收房产税，那些投资者就会“无代价”地持有多套房产，导致房地产市场的供求信息不对称，房价会飞速上涨，进而加剧投资者炒房囤房的现象，以至于空置房越来越多。而如前所述，房产税的征收会使投资者出售空置房，从而提高房地产市场的效率。其次，我国现在面临的很严峻的一个问题是贫富差距过大，尽管收入造成了一定的贫富差距，但关键还是在拥有住房和没有住房之间的差别，不收房产税，会加剧社会不公平和贫富差距问题。征收房产税后，房屋供给增加，可以缓解房价上涨过快的问题，使得更多的人有房屋居住，更重要的是，政府可以用这部分税收提供公共产品比如基础设施建设，像美国政府，它对于这部分税收的用途有很明确的规定，即投入地方基础设施特别是教育的建设。所以说征收房产税对于为居民提供公平的竞争起点，防止贫富差距过大有很重要的意义。
三、房产税现存问题
虽然说房产税能够抑制房价的过快上涨，对解决效率与公平的问题也起了很大的作用，但我国现行房产税还是存在着很多弊端。我国的房产税设立于1986年，该税的课税对象、计税依据和税率等早已不符合现阶段我国的经济发展状况。从总体上看，现行房产税存在许多问题。
1.征税范围过窄。我国现行房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，但是随着农村经济的快速发展，很多地区的农村已达到普通城镇的生活水平，像这样的农村却不用缴纳房产税，这样就使得我国房产税的征收难以体现公平原则，同时也为一些避税的企业提供了有利条件，在很大程度上限制了房产税收入的增长。
2.计税依据不合理。我国房产税暂行条例规定房地产的计税依据是房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。而近些年来，我国经济高速增长使得房产大幅升值，以余值为计税依据实际上大大缩小了税基。即便是最近进行试点的上海和重庆，其计税依据也存在问题。它们是以交易价格为计税依据，从长期来看，房地产价格呈稳步上升的趋势，因此，以交易价格为税基对房产征税，有利于以前买房的人，这种情况下，那些具有购买需求和支付能力的潜在纳税人受到鼓励，会尽快买房，这显然不符合国家“引导住房消费”的政策目标。而且以交易价格为税基会增加空置房的现象，违背了开征房产税的本意。比如有一幢100万元的房子，如果按每年0.8%的税率征收，那房屋持有者每年得交8000元的房产税，如果按交易价格为税基确定房产税，只要房价上涨超过0.8%，房屋持有者就不会卖出房产，因为他还是有利可图的。
3.房地产市场税费过于混乱。从房地产征收环节看，目前可以分为取得、交易和保有这三大环节，各环节税种繁多，且税负水平差异也很大。房地产商取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税以及土地及开发费。在房地产交易过程中，房产商要支付营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育附加费，买房者要支付印花税和契税，可以看出，我国在房地产交易环节征收的税种较多，税负水平明显偏重。根据税负转嫁与归宿的一般规律，需求弹性小、供给弹性大的商品课税较易转嫁，而房产的特点就是需求弹性小和供给弹性大，所以交易环节对房产商征的税费转嫁到了购买者身上。在保有环节，涉及到房产税，而现行房产税对居民自住房免征税，对出租房屋因征收困难，也基本没有征收。因此，目前我国房地产税制体系中，流通环节税收较重，保有环节较轻。
四、房产税改革的措施
1.扩大房产税的征税范围。房产税是一种比较稳定的税源，由于我国城镇土地使用税与房产税的征税范围过于狭隘，使得我国财政缺乏稳定收入。针对过窄的征税范围，从扩大税基的角度出发，提出一些改革的设想：第一，扩大对行政机关和事业单位的房产征税。在对企业和个人经营性房产征税的同时，对行政机关和事业单位的房产业征税，有利于平衡企业个人与事业单位之间的税收负担，促进行政机关与事业单位加强预算管理，节约用房，避免房产资源的浪费。第二，对居民的部分非经营性房产征税。这主要是针对目前空置房过多的现象而设置的，居民如果有两套及以上的房产，无论其是否经营或自住，都应征收房产税。第三，对开发商建好但不出售的房产征收房产税。这样就会减少开发商的囤房炒房现象，增加房屋的供给，减少房产的空置率，提高房地产市场的效率。
2.合理调整计税依据。我国现行房产税的计税依据是房地产原值，这显然与市场经济的发展不相符，应将房产税的计税依据统一为房地产的评估价值，主要有两方面原因：首先，如果简单的按交易价格来征房产税，当房地产市场供不应求是，房价就会上涨到其价值以上，当房地产市场供过于求时，房地产价格就可能下降到其价值以下，所以交易价格并不总能真实反映房产的价值，以交易价格为税基可能会对市场造成扭曲；其次，按房产评估价值计征有助于地方财政可持续发展，地方财政的房产税收入会随着房产的的增值而相应增加，这不仅有利于地方财政收入的增长，而且有利于满足地方基本公共产品的需求，随着地方基本公共产品的健全，房产继续升值，这样就形成一个良性循环，使房地产市场以一个合理的水平发展。当然，现阶段来看，评估房地产的价值是有难度的，虽然房产具有不易隐藏的特点，但我国地广人多，住房很多，税务机关人员有限，而且专业素质不过硬，征收起来难度很大，所以税务机关要和其他部门紧密联系，建立一个共享的信息平台，对房产进行详细的记录和切实有效的监管；另一方面，还需要建立专门的资产评估机构，对房产价值进行评估，这样房产税的征收才会更加便利。
3.建立一套完善的税费体系，统一税制，逐步扩大税基和征收范围。应该在综合考虑房地产取得、交易和保有环节的总体税负后，本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的改革思路对房地产三个环节的税费简化归并。对现有的房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税等和房地产开发领域的一些费用进行整合，合理简化税费，统一税基，减少重复征税。就目前我国的具体情况来看，可以通过加重房地产保有环节的税负来解决房地产市场的一系列问题。保有环节的税收主要包括房产税和城镇土地使用税，其总额占地方财政收入的比重比较低，2009年房产税收入804亿元，仅占当年地方税收收入的3%。所以，有必要加大房产税的征收力度，提高税率，扩大征收范围，这样一方面能解决税费混乱的局面，另一方面，保有环节的征税使持有两套及以上的住房者减少投机行为，增加了房产的供给。
4.确立地方政府在房产税征收和使用中的主体地位，明确房产税的用途。为了有效发挥房产税的调节作用，我们应借鉴美国等市场经济国家的经验，明确房产税的征收和使用归地方政府所有。通过扩大房产税的征收范围，增加房产税的收入，提高房产税占税收总额的比重，满足地方政府的财政需要，使房产税成为为地方政府筹集财政资金的主要来源。其次，征得的房产税应大部分用于地方政府的公共基础设施建设，比如教育支出、治安环境的改善等，另一部分则用于建经济适用房和廉租房，这样就会改善房地产市场的供求结构，有利于房地产市场的健康发展。
参考文献：
[1]郝源.从经济学角度看我国房产税改革定位.税务论坛.2011(1).
[2]刘俊.房产税的立法基础.改革.2011(2).
[3]贾康.房产税改革：美国模式和中国模式.民生民意.2011(1).
[4]刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示.改革.2011(2).
第7篇：简述房地产投资的特点范文
通过房产投资者的角度分析购首付比例、贷款利率、税收政策、房屋租售比、通胀率以及房价增长率等六个不确定因素对动态分析评价指标净现值的影响，描述了不确定因素的变动对房产投资者投资效果的作用，以达到分析不确定性因素对房产投资者如何作用的目的。
【关键词】
单因素；敏感性分析；净现值；房产投资
0 引言
敏感性分析是考察投资项目涉及的各种不确定因素对投资项目基本方案经济评价指标的影响。通过敏感性因素分析，评估投资项目效益对不确定性因素的敏感程度，可粗略的预测投资项目可能承担的风险，为进一步风险分析打下基础。
本文重点探讨单因素敏感性分析，通过检验房产投资中不确定性因素对房产投资项目的影响，获取对房产投资者投资效益影响最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对投资项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断投资项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对投资项目效益产生的影响。多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化的影响。为了找出最为关键的敏感性因素，单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 单因素敏感分析的方法步骤
2.1 确定分析指标
投资项目分析指标的确定，一般是根据投资项目的特点、不同的研究阶段、实际需求情况和指标的重要程度来选择，与进行分析的目标和任务有关。
本文重点分析投资者确定进入房产投资后，对房产投资项目进行可行性分析。经济分析指标选择投资房产的净现值。
净现值是指把投资项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到投资期初（投资项目计算期第一年年初）的现值之和。该指标在用于投资方案的经济评价时，如果净现值大于等于零，项目可行。反之则不可行。
净现值系数计算公式如下：
对于房产投资者而言：
房产投资者购入房屋时所支付的房款，为投资者投资现值。
如果房产投资者购入房产后出租，则每年会产生租金收入，该收入为房产投资者现金流入。如果房地产投资者贷款购买房产，则每年会产生利息支出，该支出为房产投资者现金流出。
如果房产投资者第n年卖出房屋后，会收入卖房款并承担一定税负。其差额减去房产投资者偿还贷款余额后所得值则为房产投资者第n年所得残值。
可见，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。
2.2 选取不确定因素
不确定因素指在投资项目分析与评价过程中涉及对投资项目效益有一定影响的基本因素。敏感性分析不可能也不需要对投资项目设计的全部因素都进行分析，而只是对可能对投资项目收益影响较大的重要的不确定因素进行分析。
本文认为对房产投资者而言，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。可归纳为国家政策及市场两类因素。
2.2.1 国家政策的不确定性因素
国家政策的不确定性因素包括国家政策规定的购房首付率、税收政策以及贷款利率。
购房首付率，是指国家政策规定投资者购买房屋时不能全部申请商业贷款，投资者需先付第一期付款，余下房款再从银行贷款。其影响投资者购房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房价增长率；
T——国家政策规定的投资者卖房所承担的税率；
贷款利率，是指国家政策规定的商业贷款利率。其影响投资者的银行贷款以及所支出的利息。为简化计算，本文假定投资者贷款选择等额本息还款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 结论
经上述论证及实践应用，本文可以得出如下结论：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不确定因素变动对房产项目投资效果的影响。有助于投资者对项目不确定因素的不利变动所能允许的风险程度，从而制定应变方案或重新对不确定因素进行重新评估，减小投资项目风险。
对本文中的例子而言，房产价格增长率对房产项目投资影响最为关键。投资者能否合理评估未来房价增长率在房产投资中占重要地位。房产投资者更应对投资项目的预期价格增长率进行研究预测，从影响房价的各个因素进行评估预测，合理评估未来房产价格增长率，避免房产投资带来的风险。
【参考文献】
[1]朱献忠 投资项目经济评价中不确定性分析方法研究[J] 沿海企业与科技，2006年
第8篇：简述房地产投资的特点范文
首先，严肃且稳重的投资者必须以持有获利的思路对待其资产池的基础层，或曰第一层资产。这就要求基础资产池必须是可以长期持有，并能够持续或稳定获利的资产，它不仅包括债券等固定收益产品，也可以涵盖红利稳定的股票或不动产。只是，如果基础资产是股票的话，那么投资者应该忘记股票无穷波动的特点，而关注初始投入成本和该公司的年分红能力。巴菲特说过：“时间是好公司的朋友、坏公司的敌人。”所以，我们要以信用分析一样的严谨态度，去斟酌这个公司的生存能力和未来持续稳定获利的能力。
就好比考虑要不要买下一处房产，作为家庭的基础资产，首先不是考虑房价的涨跌，而是一旦这个房子卖不出去，它能不能租出去或用来自住？如果答案是yes，那么这个房子就没有买错。我们要用这种思维，把所有类型的基础资产都以长期持有的态度购入，这在会计准则上，是用成本估值法来计算的。当然，这些基础资产并非永远不买卖，只不过我们要首先把投资期限、预期收益和可承受的风险都非常严谨地在大脑里安排妥当。之后，投资者可以用惯性和回归平均线的方法，判断资产所处的市场位置。例如，今天的房地产就可能是长期过分上涨后转折的开始，同时还处在下滑惯性中的起步阶段；而股票市场可能恰恰处于惯性下滑之后的转折点附近。
一般来说，回归平均线的力量要花3至5年，才会使资产价格出现反复，因此投资者可以在基础资产构建完毕之后，额外配一些自己认为处在顺势中的强周期资产，算是一种中期博弈。但这部分资产的质量应该和基础资产的质量没有太大区别，因为一旦自己判断错误，这些额外资产还可以进入基础资产池，增强投资者的持有能力和抗价格风险的能力。也就是俗话说的“大不了拿着不动了！”对这部分资产，按会计准则是可以放入可供出售资产项目下的，但可能需要定期重新估值。
第9篇：简述房地产投资的特点范文
【关键词】房地产投资信托基；REITs；税制
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)01-031-02
国务院总理2月15日主持召开国务院常务会议，研究部署2012年深化经济体制改革重点工作，会议明确了今年深化金融体制改革的重点工作，其中合理引导民间融资，促进多层次资本市场健康发展的任务也被提上了日程。房地产投资信托基金作为成熟的金融投资工具，各国都对其在法律上、特别是税法上进行了严格的规制，使得该制度在现代金融领域发挥了十分重要的作用。然而我国制度上的缺失与障碍严重制约了房地产投资信托基金的发展。所以必须从法学的角度，全面深入的分析各国和地区房地产投资信托基金的相关制度，结合我国国情，对我国的房地产投资信托基金作制度上的思考。
一、 房地产投资信托基金的涵义
房地产投资信托基金，英文表述为Real Estate Investment Trust，简称REITs,目前，对于房地产投资信托基金的定义尚存在争议，笔者认为，REITs作为一种金融投资工具，采用一定的形式，向不特定的人募集资金，是其投资权益的证券化，是房地产证券化的一种形式。由于各个国家地区经济发展水平以及法律制度都有很大差别，在引进房地产投资信托基金时都会从本国国情出发对其进行相应的制度上的改变，其法律架构，发展模式，募集方式均不相同；在理论研究领域，各学科都从本学科的角度对房地产投资信托基金进行定义。经济学研究如何使房地产投资信托基金的收益最大，金融学研究房地产投资信托基金在资金融通中的合理利用与安全，法学则关注房地产投资信托基金的运行中的法律关系。最后，也是由于语言本身的特点，不同语境，不同时期，房地产投资信托基金的涵义都在不断变化。因此，笔者认为，在概念上，无须对房地产投资信托基金在细节上作过多的限定。应当从其特点、功能上作清晰的表述，对房地产投资信托基金做出界定。
二、房地产投资信托基金税制的特点
（一）要素的特殊性
税制要素包括征税人、纳税人、客体、税目和税率。在REITs税制中，部分要素具有一定特殊性。首先狭义上REITs税制的客体仅为REITs和投资人的应税收入。一般仅投资人是纳税人，特殊条件下比照公司对REITs课税。其次，REITs并没有规定独特的税目税率。最后其税制的最大特点在于避免对商业实体和投资者的双重征税。这样在交易成本上相对其他经济主体优势明显。
（二）严格的适用条件
房地产投资信托基金税制在组织形式、股权、资产、收益结构和分配比例上都有严格规定，只有具备了这些条件，才能享受税收减免。
（三）税收优惠
法律给了REITs极大的税收优惠，在不同领域和环节，对于不同税目可以免征部分甚至全部税收。
三、房地产投资信托基金税制的立法模式
目前世界主要存在两种模式的房地产投资信托基金税制立法，一种是以美国为代表的分散立法模式，另外一种是以亚洲为代表的专项立法模式。
（一）美国房地产投资信托基金税制研究
美国税法对房地产投资信托基金发展的影响是巨大的，在美国，房地产投资信托基金的基本条件是由税法规定的，而且还为房地产投资信托基金提供了税收上的优惠，这也成为了美国房地产投资信托基金发展的主要动力。
1.美国税法对于房地产投资信托基金发展的影响
美国的《国内税收法》对于房地产投资信托基金来说，是最基本的法律规范，也是最重要的法律规范，税法的每次变更，都牵动着房地产投资信托基金的神经，都对房地产投资信托基金的设立和发展起到了极为重要的作用，这种作用有时是正面的，有时也是负面的。
美国的房地产投资信托基金的前身是马萨诸塞信托，那时采用的信托的形式进行商业活动并不认为是与公司相同的纳税主体，因此可以合法规避税收。但是在Morrissey missioner案中（SEE 296 U.S 344,360(1935)），最高法院认为：商业信托视同与公司作为纳税主体，自此，商业信托失去了税收优惠地位，房地产类信托产品在美国基本处于停滞状态。当1960年《国内税收法》首创房地产投资信托基金时，其在业绩上也并无优势，这是因为当时有限合伙的税收优惠要大于房地产投资信托基金，并且投资方向上的限制也不利于房地产投资信托基金的发展。到了70年代初，由于美国的经济衰退，许多房地产投资信托基金都陷入了沉重的财务危机，从数据上看，1974年的行业平均亏损率高达42%，甚至高于08年美国经济危机的37%的亏损，这一时期有许多房地产投资信托基金破产。之后，通过1976年和1986年两次税改法案，放宽了房地产投资信托基金业务管理上的限制。1997年取消了对房地产投资信托基金的双重征税，1999年将房地产投资信托基金的股利分配比例下调回90%，对房地产投资信托基金设立和发展起到了更大的推动作用。
2.美国房地产投资信托基金的特点
房地产投资信托基金在美国的成功发展是多种原因合力的结果，主要有以下几个方面：
（1）严格的资格审查制度。美国在立法确立房地产投资信托基金的税收优惠地位的同时，对其组织、股权、资产、收益结构和分配比例都做了严格的规定，只有具备了以上条件，才能够享受到税收优惠的待遇。
（2）房地产投资信托基金的改革创新。在房地产投资信托基金的发展历程中，房地产投资信托基金的形式不断创新，专业化程度不断提高，管理方式更加合理高效，经营规模不断提高，都要归功于其改革创新。
（3）投资多元化和经营专业化的有效结合。房地产投资信托基金税制提供了宽松的经营环境的同时也设定了严格的限制。这就为房地产投资基金的多元投资，分散风险，高额回报提供了保证。但是，也要看到房地产投资信托基金也有它功能上的局限性，没有哪一种投资工具可以解决房地产业中存在的全部资金问题。另外，更重要的是，要严格规范房地产投资信托基金的有关制度，确保金融安全，防止恶意套现，保证金融市场的稳定。
综上所述，从1960年美国《国内税收法》设立房地产投资信托基金以来，美国不断用税法修正案的形式对房地产投资信托基金进行规范，通过这些税改法案，严格了房地产投资信托基金的设立资格，完善了房地产投资信托基金的运行平台，使得房地产投资信托基金发展的法律环境更加和谐。
（二）亚洲房地产投资信托基金的发展
亚洲各个国家和地区继美国后纷纷推出具有本国特色的房地产投资信托基金。新加坡、日本、韩国、台湾地区和香港特区都通过专项立法允许设立房地产投资信托基金。
总的看来，亚洲的房地产投资信托基金保留了美国房地产投资信托基金的特征，但法律上的限制明显多于美国。另外，在立法模式上，美国是以税法为主对房地产投资信托进行调整，而亚洲一般以专项的法律法规进行规范。最后，在房地产投资信托基金的组织管理形式上，亚洲与美国也有差别，“美国主要采取公司制，而亚洲大多采用信托和信托基金的形式。
四、我国房地产投资信托基金税收制度前瞻
早在2009年的国务院金融国九条中，通过并购贷款、房地产投资信托基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道，创新融资方式就首次在国务院会议上正式提到房地产信托投资基金。然而，至今我国大陆也没有一家真正的REIT,究其原因，主要是法律上存在相当的障碍和制度的空白。《信托法》束缚了REIT中小投资者的投资；《证券法》限制了证券的种类、募集与流通；其他如《公司法》、《证券投资基金法》也都有相应的缺陷。我们从美国房地产投资信托基金的发展来看，税收制度一直与之息息相关。税收制度为房地产投资信托基金的发展提供了保障和推动力，如果不解决税收上的障碍，那么房地产投资信托基金即使在我国建立起来，也不能起到很好的推动经济的作用。
房地产投资信托基金一旦建立，其法律关系是复杂的，牵涉到多方当事人，包括发起人，投资人，管理人，托管人等，他们之间的交易十分繁杂，涉及的税种也很多，容易造成重复征税，加大房地产投资信托基金的运行成本，减少房地产投资信托基金的资金回报，不利于经济的发展。在我国税法中，如果发展公司型的房地产投资信托基金，投资公司就要缴纳营业税和企业所得税，房地产投资信托基金的投资人同时要缴纳个人所得税。房地产投资信托基金由于将很大程度的收益都分配给了投资人，就在一定程度上丧失了和普通公司一样积累资本的能力，再按照公司的标准征税，显然不合情理。如果这样，房地产投资信托基金就只能削减分配给投资人的收益比例，这会导致投资者的投资热情锐减，其优势也就不存在了。如果采用契约型，除了证券投资基金税收明确外，其它的信托税收制度也只是适应一般意义的经济交易，而信托发展到成熟时期，本身是比较复杂和特殊的，目前的税收制度显然是没有将其考虑在内的。短期来看，契约型是符合目前我国的实际情况，但长远来看，总趋势是采用公司型的房地产投资信托基金。此外，借鉴先进国家的经验，免税成为了各个国家和地区房地产投资信托基金的普遍性做法，因此，设立一个合理的税收体制是房地产投资信托基金能够发展的关键。但是，只是一味强调房地产投资信托基金的税收优惠是不行的，必须同时对房地产投资信托基金的组织结构，股权结构，资产结构，收益结构，收益分配，退出机制和救济机制作出规定，符合法律对于REITs一系列更为严格的规定，才能真正有利于经济的发展与稳定。
注释：
李智.房地产投资信托(REITs)法律制度之基本理论[J].河北法学,2007(25):66.
