公务员期刊网 精选范文 住宅工程分户验收方案范文

住宅工程分户验收方案精选(九篇)

住宅工程分户验收方案

第1篇:住宅工程分户验收方案范文

关键词:高层住宅;分户验收;质量控制

Abstract: the quality of the individual countries to residential project acceptance is the quality management standard, technical standards in the implementation process further perfect the acceptance of the new method. In this paper, according to the new garden in five period project construction project quality acceptance of the whole process of the individual experience, for high-rise residential project quality acceptance of the individual the implementation method and operation process is discussed and the research, we want to strengthen and improve the quality of the individual housing project acceptance of the quality control.

Keywords: high-rise residential; Acceptance of the individual; Quality control

中图分类号: TV523 文献标识码:A 文章编号:

引言

2007年前后,住宅工程质量试行分户验收制度,在全国多地试点推行。江苏从2006年起开展住宅工程质量分户验收调研、试点和准备工作,从2007年1月1日起在全国率先推出《江苏省住宅工程质量分户验收规则》,正式推行分户验收制度。分户验收制度经过3年多的执行和总结后,江苏省《住宅工程质量分户验收规程》于2010年5月14日批准,2010年7月1日起在全省正式实施。质量分户验收是国家对住宅工程质量管理规范、技术标准在实施的过程中进一步完善验收的新办法。目的是为了加强过程控制,消除质量通病。不断提高用户对住宅工程质量的满意度,最大限度降低了用户与建设开发单位之间的矛盾和纠纷。对整个房地产市场工程质量管理起到规范作用,能够更好地维护用户的利益,对构建和谐社会、平安社区的意义深远。江苏省推行的《住宅工程质量分户验收规程》,具有六个突出特点。一是突出住宅“一户一验”,使每一户住宅的质量都能得到验收和保证。二是突出使用功能和观感质量,解决了住户投诉热点难题。三是突出实用性和可操作性,使验收者和住户能懂会用。四是突出采用简便易行的验收方法。五是突出室内空间尺寸,解决施工过程控制难题。六是突出设置强制性条文,保证住户入住使用安全。本文根据参加的周新苑五期二工程项目建设工程质量分户验收全过程的体会,对于高层住宅工程质量分户验收中的实施方法和操作步骤进行了探讨及其研究,希望能对今后加强和提高住宅工程质量分户验收的实际成果,使之更进一步全面有效地开展质量分户验收工作起到作用。

工程概况

周新苑五期工程,地上18层地下2层,建筑面积:150750;本工程基础形式为桩筏基础;桩基有先张法预应力砼管桩,有钻孔灌注桩,上部结构采用为18/27/33层框架-剪力墙结构体系。本工程为为三类建筑,设计使用年限50年,抗震设防烈度六度,耐火等级为一级,屋面防水等级为Ⅱ级。地下室±0.000于2008年12月1日完成,主体分部地上于2009年8月2日主体封顶,2009年11月13日通过滨湖区质监站主体验收,屋面于2010年3月10日完成。于2011年1月15日通过分户验收。在各项施工基本完成的情况下,2011年1月监理对各分部分项(土建、水电、消防、铝合金等)工程质量先后组织了初验,对施工质量缺陷及质量通病进行整改。在监理督促下,各施工单位逐项进行整改。竣工预验收监理结论:工程总体观感质量良,地基与基础工程、主体工程、建筑节能保温、分户验收等均通过验收合格,并经当地质量监督主管部门的监督认可。屋面、装饰、给排水、电气、通风、电梯等各分部分项工程,施工符合设计和施工质量验收规范要求,单位工程质量评定合格。

质量分户验收方案的编制和准备

住宅工程质量分户验收是一项新的规定和质量管理模式,没有一套现成的具体实施方案, 我们依据江苏省《住宅工程质量分户验收规程》的内容和要求,明确了“统一标准、完善方案、分工明确、责任到人、逐项验收”的指导思想,组织工程技术人员详细制定了质量分户验收具体的实施方案。

3. 1 质量分户验收的组织机构与流程

根据质量分户验收的基本要求,将由建设单位、施工单位、监理单位和物业公司的工程管理、技术人员和其它相关人员,成立质量分户验收领导小组。验收组长由建设单位项目负责人担任, 组员由建设单位专业技术人员,施工单位的项目经理、质量检查员、施工员,监理单位总监理工程师、专业监理工程师等组成。并分成以下几个小组分别验收:(1)室内地面、墙面、顶棚抹灰工程验收小组;(2)空间尺寸测量及门窗、护栏、护手、玻璃安装工程验收小组;(3)防水工程验收小组;(4)安装工程验收小组。

验收流程为: 防渗漏蓄水和淋水――感观的检查――空间尺寸检测――水、电、门窗的检查―栏杆、扶手――墙门、地面、天棚、屋面――资料的整理――维修整改――复验再维修――竣工验收及移交。

3.2 质量分户验收前的准备工作

1、根据工程特点制定验收方案并对验收组人员进行培训交底;

2、配备好验收所需的检测仪器和工具,做好屋面蓄(淋)水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外室淋水试验的准备工作;

3、确定检查单元;

4、施工单位应在室内地面上标识好暗埋水、电线管的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线及配电控制箱内电气回路等标识。

3. 3 质量分户验收内容要求和标准培训

根据住宅工程质量分户验收管理办法的内容及要求,组织编制相关的验收内容、相关数据、检查方法和应填写的各项检查验收表格资料。进行理论学习和现场样板房模拟验收相结合方式,分析以往交房中最常见的质量通病,如开间尺寸偏差大、空鼓现象多、渗漏水、门窗启闭不畅等问题,统一内容、标准、时间和验收流程,将参检每个人的责任和检查内容方法和要求逐一明确, 使之对掌握的内容、标准和检查方法做到心中有数。为确保验收质量,在时间控制上每户验收时间不少于1h,每组每天验收不超过六户。

3. 4 分户验收的资料分工和仪器准备

我们在准备分户验收有关资料中,首先遵守国家建设工程文件归档整理规范的基本做法,同时根据分户验收的新特点、新规定的具体做法,每套房屋的验收表格一式3份,又制定了四份现场验收、登记和整改的表格, 满足建设单位、施工单位、物业公司和向业主移交的需求。准备了完好的检查工具和仪器,主要有钢卷尺、塞尺、水平尺、直角检测尺、靠尺、对讲机、水桶、移动人字梯、小锤、兆欧表、激光测距仪、漏电保护相位检测器、楼板测厚仪等。

质量分户验收的基本操作步骤

4. 1 复核竣工资料

验收人员根据施工单位、监理单位提供符合工程档案管理规范的全套竣工验收技术档案资料, 建设单位、设计单位、监理和施工单位对工程的图纸会审记录的资料开始全面进行技术性、规范性的逐一复核, 其中包括施工过程中的隐蔽工程、分部分项工程验收情况的清查,找出漏项和需补救的工作项目,查验每项设备材料的进场验收记录和复验报告及合格证和技术文件等。

4. 2 通水、通电试验

在每栋的顶层装一个水压表,观察其压力指数,并提前24h将屋面天沟、管道根部进行蓄水, 每个卫生间、厨房和阳台蓄入不低于2cm的水,做到无一渗漏。排水主管及水平干管均做通球试验,为确保管路的大排量畅通,我们还在每个单元每隔一层安排一人用对讲机联络,同时在卫生间排污口倒入约10L净水,在室外排水口观察排水系统是否有溢水、堵塞的情况,确保各户和排水系统畅通。电气试验时提前照明通电不少于2h,观察通电情况并逐回路检测绝缘电阻, 同时将每个插座均进行漏电、接零、接地、相线、零线的全面核对。为确保空气开关的灵敏度,我们用一2.5kW电阻器为负荷进行通电试验,每个开关连续启闭检查不少于10 次,观察其基本功能,每个回路对照图纸进行现场复核。

4. 3 室内感观检查

各专业对房屋的感观进行细致查看与测量:配电箱、插座、开关的安装牢度及光面整洁等。套间的层高等尺寸偏差是否符合设计规范,是否起砂、平整、墙面粉刷起皮、插座、开关面板、配电箱、强弱电、进排水安装的垂直水平度,栏杆、门窗扶手的平整度、光泽度等逐一落实。重要部位有无渗漏情况,对容易忽视光线不足的卫生间垂直管道和夹角处用携带式手电筒近距离认真观察,确保无渗漏以及感观度达到标准。对入户防盗门、各樘窗的安装平整度、光洁度和启闭等进行检查。

4. 4 楼地面、墙面和天棚面检查

该项检查是工作量较大的一项检查,每组均有两人专项负责,对每户房屋首先认真实测套间的各项尺寸合格与否。对六面采取网格式全面锤击检查,当发现起皮、空鼓、脱落和各类裂缝,立即用红笔现场标记,并用文字记录在案。对空鼓、裂缝的尺寸在规范允许范围内的, 现场由小组长组织讨论确定整改与否, 原则上是发现的问题,只要感观上有可能影响业主交房,我们就坚持给予及时整改。

结论

住宅工程质量分户验收是一项利国利民、事在必行的住宅工程质量管理的创新办法。因此, 应尽快在更大范围内加强和推广在住宅工程质量分户验收,使之既符合客观实际,又便于操作和监控,确保工程质量管理水平不断提高。本文结合周新苑五期工程项目建设工程质量分户验收全过程的体会,对于高层住宅工程质量分户验收中的实施方法和操作步骤进行了探讨及其研究,以便以后具有借鉴之意义。

参考文献:

[1]赵健,孙振忠.谈房屋建筑工程竣工验收备案制度与施工质量的监督管理[J].建筑与预算,2001,02(01)36-37.

第2篇:住宅工程分户验收方案范文

Abstract: This paper takes the noise control transformation project of an existing residential area around Hongqiao Airport as the case. In the process of project transformation, the stakeholders of the project should participate in the whole process of the project, to make the transformation more reasonable and humanized. Every resident in the transformation project area is the owner of the project, and should participate in the whole process management. The project management unit should pay full attention to the interests of the residents in the project according to the interests of the owners. How to maximize the active participation of residents, and make the functional transformation of the existing residential area reform more reasonable, effective and acceptable is the focus of the research of the new project management mode in post-urbanization process.

关键词:既有住宅改造;项目管理模式;居民参与

Key words: existing residential area transformation;project management model;resident participation

中D分类号:TU984.11+4 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2017)16-0003-03

0 引言

目前,城市现代化进程的高速发展期已经过去,在工程建筑领域,尤其在大城市,新建工程数量大幅度的锐减,然而大面积的既有建筑却要面临着功能性翻建和现代化改造。

以上海为例,上海市目前既有建筑存量约5亿多平方米,其中住宅约3.5亿平方米,1990年前建造的房屋约占三分之一。统计显示,逾2000万平方米的房屋已经达到 50年以上“高龄”,这些住宅大多主体结构尚好,但屋面墙面渗漏、立面凌乱破旧、上下管道堵塞,电器线路老化、小区道路破损、违章搭建严重、配套设施不足和能源消耗严重等,舒适度无法满足当今社会的需求,建筑物理性能也与小康居住标准有相当差距,后城市化进程中的既有住宅功能性改造将展开新的篇章。

1 虹桥机场某既有住宅小区综合改造案例分析

1.1 项目背景及概况

自2010年虹桥机场2号航站楼投入运营以来,因机场航班频繁,飞机起降时的低空噪声,使居民的生活质量受到了很大的影响,以虹桥机场南侧的沙申茂盛小区和机场北侧的华美小区尤为突出。为解决居民噪音烦扰,提高居民生活质量,兼顾改善既有小区的居住功能,对两个小区进行以隔声降噪为主要内容的综合改造。

沙申茂盛小区位于机场南侧,七莘路沪青平公路,建筑面积11.88万m2,共38幢,居民1896户,六层砖混建筑,华美小区位于机场北侧北翟路东华美路,建筑面积13.88万m2,共62幢,建造年代跨度较大,从1985至1994年间均有建造和交付使用。

小区因噪声等原因涉民矛盾突出,居民改造意愿强烈,如何将噪声治理的总目标和居民业主的关心需求点相结合,是项目管理单位需重点关注的核心问题。该项目现将该项目实施过程中的成功经验进行剖析,对既有住宅类建筑的改造管理模式予以借鉴作用。

1.2 策划阶段和概念方案征询居民意见

在项目启动之初,由项目管理单位负责牵头具体实施工作,成立项目工作组,由所属街道/镇、居委、物业、项目管理、设计等单位组成。在制定概念方案和项目修缮科目阶段,项目管理单位牵头项目工作组组织对居民业主的意见征询工作,在取得改造范围小区内居民总数三分之二以上确认后,开展后续项目报建、合同备案等工作。

1.3 设计方案征询-初访调查

在设计方案最终深化完成定稿后,将展开与居民见面互动,听取居民的建议。因该项目涉及部分室内装修情况的损坏和修复工作,因而采取对每户居民展开挨户初次走访调查工作(简称“初访工作”),对原居民室内装修情况进行原始记录并确认,作为后续恢复施工的基础资料和施工依据。具体操作模式则由项目管理单位牵头组织成立项目初访工作小组,由居委、物业、设计、监理、施工、投资监理等单位共同参与,由项目管理单位制定初访工作流程,编定《初访工作流程和实施细则》和《初访工作实施过程中注意事项》明确各参与单位的任务职责和具体分工,以及制定设计方案的简化版本《标准改造施工告知表》。

由设计单位主要负责在初访过程中向居民解释设计方案及房屋结构方面的疑问以及核验设计文件与房屋原平面布局是否吻合。项目初访小组其他单位按照《初访工作流程和实施细则》中的明确分工做好各自约定的工作,以及配合相关解释和见证记录工作。对居民疑惑进行答疑,对居民提出的想法进行梳理和解答,合理化建议予以采纳和调整。

1.4 设计交底图纸会审过程中居民参与

施工图深化出图后,按照常规工程应由项目管理单位组织项目参建单位,包括设计、施工总包、专业分包和监理单位进行设计交底,图纸会审工作。而在本项目召开设计交底和图纸会审会议,会邀请居民代表进行参与,在功能需求和使用等方面提出合理化建议。

1.5 施工中施工保护方案展示,材料样品展示

施工前,项目管理单位召集施工单位做好交底工作,要求做好施工期间的保护措施,制定相应的施工专项保护方案报监理单位审批,在小区公共区域进行公示。因方案中阳台需作加固处理,对阳台部位地板保护,厨、卫间的窗户需进行更换处理,应对厨房和卫生间进行隔离处理,确保施工期间居民的人身和物品的安全。

住宅改造项目使用的建设工程材料的质量,应符合国家、行业、本市地方标准。施工单位应对进场材料进行报验,监理单位应对报验材料进行进场检验签证,需要复试的应见证取样复试,复试合格后方可使用。

居民室内原装饰装修情况不尽相同,所选用的材料材质厂家也各不相同,势必造成众口难调的局面,为妥善解决此种情况,更好的体现出居民的自住选择权,项目管理单位在与施工、设计等单位协商后商讨决定由施工单位提供数种装修样品,可供居民自住选择,既最大限度的满足了居民自住选择权,也妥善解决了每户材料品牌样式过多,造成的采购困难,避免增加采购成本。

1.6 过程分户验收,居民全程参与

在项目综合验收前,按照施工图设计文件、质量验收规范准,以及初访工作资料,对居民每户及公共部位进行专项过程验收。既有住宅小区改造项目的业主方为每户独立的居民业主,应当按照住宅工程质量分户验收。

分户验收是在施工单位完成改造施工内容,完成自验收提交工程竣工验收报告后,单位工程竣工验收前一段时间内由分户验收小组完成的一项验收工作。分户验收应严格按照国家和地方等质量验收规范进行,同时应请居民全程参与,并由居民在各自户室验收材料完善签字确认方为合格。

项目管理单位应当建立分户验收制度,建质量分户验收流程和相关表格,完善相关验收手续,确保居民满意移交。

1.7 综合竣工验收,居民回访

在质量分户验收完成后,项目管理单位应组织各参建单位开展项目综合验收,邀请工作组、业委会以及居民代表参加,对验收后的质保期内的施工单位的维修保修的约定,以及正常使用的说明都将进行明确。并由项目管理单位组织成立居民回访调查小组,对改造范围的既有住宅小区进行随机抽样回访。

1.8 组织项目后评估,居民满意度调查

项目后评价对于总结项目管理的经验教训、提高项目决策的科学化水平起着至关重要的作用,对后续相关类似工程项目提供参考和借鉴作用。项目管理单位在完成项目竣工备案后,组织相关咨询顾问单位开展项目后评估,召开专题访谈会,制定项目后评估问卷调查表,搜集信息,分类梳理,系统分析,形成后评估专项报告。

2 结语

在既有住宅小区的改造过程中,项目管理方如何发挥好牵头协调、项目总牵头单位的作用,不仅要做好工程项目的全过程管理,把控好项目进度、安全、质量等工程要素,协调各参建单位推进工程有序推进,更重要的一项工作则是要求调动居民业主的主观能动性,既有住宅小区的改造项目的业主方则是每户居民业主,协调统一好业主的需求,以及充分调动居民的积极性,充分发挥居民业主的主观能动性的工作都至关重要。

虹桥机场住宅小区改造项目作为本文案例分析,因涉民矛盾突出,居民改造意愿强烈,如何处理好居民业主的关心需求,在项目实施过程中的部分成功经验进行了剖析,对既有住宅类建筑的改造工程项目管理模式作为借鉴作用。

参考文献:

[1]施骞,凌传荣.城市旧房住宅性能评价研究[J].同济大学学报(社会科学版),2001.

[2]谭英.从居民角度对北京旧城居住区改造的研究[D].清华大学,1997.

[3]李占鸿.虹桥机场周边某既有住宅阳台改造加固的ANSYS有限元分析及荷载试验验证[J].结构工程师,2014(6).

[4]陈建中.高噪声环境中既有住宅的隔声降噪综合改造技术[J].建筑施工,2016(5).

[5]殷彬,袁晓.虹桥机场周边某既有住宅小区改造项目管理实例浅析[J].工业建筑,2015(45).

[6]沪府办发〔2013〕69号文.《上海市住宅修缮工程管理办法》.

[7]袁晓,殷彬.既有住宅修缮工程的病理分析及项目管理模式初探.课题研究.上海.现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司课题研究,2013.

[8]《虹桥机场航空噪声治理工程工作导则》(第一版).

第3篇:住宅工程分户验收方案范文

关键词:住宅工程;质量通病;治理

引 言

近年来随着新技术新材料的运用,以及住宅工程的大量建设,住宅工程质量通病问题成为建设主管部门和社会比较关注的要重点治理的问题。笔者根据工作经验,认为应做好以下几点,才能有助于控制质量通病。

1 明确任务要求,强化主体责任

建设单位是质量通病控制的第一责任人,全面负责组织实施质量通病控制工作,工程开工前应下达《住宅工程质量通病控制任务书》,并采取相关管理措施,保证《住宅工程质量通病控制标准》的贯彻执行。建设单位应高度重视质量通病的防治,因为住宅以后交给业主后,建设单位与住宅的购买者直接签合同发生关系,房屋的质量问题由建设单位直接对业主负责,发生质量问题业主首先找到的是建设单位。

设计单位在设计过程中,应采取《住宅工程质量通病控制标准》中相应的设计措施,并将通病控制的设计措施和技术要求向相关单位交底,图纸上有相关的通病控制要求后,施工单位在过程中就可以按图施工。

施工单位应认真按规定编写《住宅工程质量通病控制方案和施工措施》,并经监理单位审查、建设单位批准后实施。质量通病防治所发生的各项费用,应包含在投标报价中。施工单位应把住宅工程质量通病防治贯穿整个施工过程,是质量通病防治的直接责任人。

监理单位应认真审查施工单位提交的《住宅工程质量通病控制方案和施工措施》,提出具体要求和监控措施,并列入《监理规划》、《监理细则》和《旁站方案》,同时施工过程中对质量通病防治严格监理。

2 严格专项验收制度,加强过程管理

施工、监理单位要严把原材料进场关,严格按照见证取样制度进行进场复检,坚决杜绝不合格和劣质材料进入施工现场,使用合格的材料有助于质量通病的防治。

质量通病的控制应贯穿整个建设施工全过程,各项分部分项验收中应抓好这项工作,因此质量通病亦应进行全过程的质量验收,必须按检验批、地基基础与主体结构工程、竣工验收等进行专项验收,相关人员对专项验收的结论进行签认,承担相应责任。验收程序必须符合下列规定:

检验批验收时,建设单位应督促监理单位、施工企业必须按《住宅工程质量通病控制标准》对工程质量通病控制情况进行专项检查,并在检验批验收记录的签字栏中,作出是否对质量通病进行控制的专项验收记录。

地基基础、主体结构等工程验收时,必须对质量通病控制相关内容进行专项验收,由建设单位项目负责人、设计单位项目负责人、监理单位监理工程师和施工单位项目经理、质量检查员填写、签认《地基基础与主体工程质量通病控制专项验收表》。

工程竣工验收时,必须对质量通病控制专项验收进行汇总核查,由建设单位项目负责人、设计单位项目负责人、监理单位监理工程师和施工单位项目经理、质量检查员填写、签认《竣工工程质量通病控制专项验收表》。

对未执行《住宅工程质量通病控制标准》或不按《住宅工程质量通病控制标准》规定进行验收的工程,建设单位不得组织竣工验收。

通过过程验收实施质量通病的控制有利于及时发现问题,及时改正,做到质量受控。

3 加大监管,强化监督

质量监督机构在日常监督过程中,要加大宣传江苏省工程建设标准《住宅工程质量通病控制标准》的执行。在质量监督方案编制和交底中要求施工单位必须严格按照标准要求做好质量通病防治工作。监督机构要把监督质量通病的防治工作作为一项重点工作来抓。

在监督抽查中,重点检查各责任主体对质量通病控制措施的落实,严查《工程质量通病控制措施》的编制和落实情况,重点监督施工单位解决墙体、地面开裂空鼓,以及外墙、屋面、厨卫等有防水要求的部位处理情况。对未按要求落实的及时发整改通知单,要求整改,同时监督监理单位在关键节点工序的监理旁站责任落实。

各参建单位要按照《住宅工程质量分户验收规程》的要求,认真贯彻实施。竣工验收前,建设单位必须组织设计、施工、监理单位对每个房间全部进行检查;分户验收不符合要求的部位经整改完成后,建设单位方可组织竣工验收。强化分户验收的现场功能性检测,如蓄水试验、淋水试验等。质量监督部门在监督中要强化分户验收的监督工作,重点监督参建各方是否按规定执行分户验收标准。

严格永久性责任标牌管理,进一步强化参建各方主体的质量责任意识,要求建设单位应在工程明显位置设置永久性责任标牌,责任标牌中必须载明工程名称、开竣工日期、建设、勘察、设计、施工、监理单位全称和项目负责人姓名;工程质量监督机构应将“责任标牌”纳入监管内容,在监督工程竣工验收时,发现“责任标牌”不符合规定要求的,应责令建设单位整改并由监理单位重新检查验收。

4 采取措施,突出治理重点

针对日常投诉比较多的质量常见问题,采取措施,有针对性的重点进行治理,从而逐步控制工程质量通病问题,比较多的问题有空间尺寸问题、开裂问题、渗漏问题、节能保温问题等。

空间尺寸,主体验收时施工单位应进行一次全面测量,严格控制尺寸偏差,对于过大的偏差及时纠正,从而起到过程控制的作用,分户验收时验收单位应严格认真进行实测,并提供数据,监督员随机抽测。

开裂问题,建设单位不得任意压缩合理施工工期,施工单位要严格按照规定进行砌筑和粉刷及采取抗开裂措施。

渗漏问题,施工单位要严格按照标准规范进行防水施工,同时参建单位要加强雨后检查力度,此外分户验收时必须按要求蓄水和淋水到位,对发现的渗漏问题整改完成后方能竣工验收。

节能保温问题,质量监督部门日常监督中重点检查节能措施的图审情况和现场节能保温措施施工执行情况,严禁擅自变更,加强节能施工过程中隐蔽前的监督抽查,同时要求参建单位做好节能专项验收,节能验收不合格不得组织竣工验收。

5 结 语

质量通病的治理工作任重而道远,这项工作密切关系老百姓的直接利益,治理工作的有效开展能促进住宅工程的质量得到保障,参建单位应高度重视,明确各自责任,强化质量意识,严格施工过程管理,规范验收程序,突出重点进行治理,政府部门应加大监督力度,监督参建主体全面控制住宅工程质量通病。

参考文献

第4篇:住宅工程分户验收方案范文

关键词:验收流程;注意事项;竣工验收;

中图分类号:TL372文献标识码: A

引言

随着建筑行业的迅猛发展以及人民实际生活需求的提升,住宅楼工程日益增多,与此同时,作为施工全过程的最后一道程序,住宅楼工程的竣工验收工作就显得至关重要。为了能更好的适应当今建筑业的发展,使住宅楼工程验收成熟化、程序化,结合住宅楼工程竣工验收实际,现将住宅楼工程竣工验收经验总结如下,仅供以后承接类似工程的项目借鉴参考,由于经验尚浅,文中难免有疏漏之处,望大家多提意见和建议,以便于更好的相互交流学习共同提高。

住宅楼工程竣工验收流程和检查验收内容

住宅楼工程竣工验收流程

2.1 桩基础子分部工程验收文件包括:

(1)桩基础子分部工程质量验收申请表。

(2)桩基础子分部工程质量验收记录。

(3)桩基础子分部工程质量验收纪要。

(4)桩基础检测报告。

2.2 地下结构验收

地下结构(含防水工程)子分部工程验收主要检查:地下室防水、抗渗,基坑支护资料,钢筋检验报告和钢筋产品质量证明书,实体结构监督检测报告,检验批质量验收等。

2.3 主体结构验收

(1)主体结构验收前,墙面上的施工孔洞须按规定镶堵密实,并作隐蔽工程验收记录,未经验收不得进行装饰装修工程的施工,对确需分阶段进行主体分部工程质量验收时,建设单位项目负责人在质监交底上向质监人员提出书面申请,并经质监站统一。

(2)混凝土结构工程模板应拆除并对其表面清理干净,混凝土结构存在的蜂窝、麻面、烂根、孔洞等质量缺陷处应整改完成。

(3)楼层标高控制线应清楚弹出墨线,并做醒目标志。

(4)工程技术资料存在的问题均应按要求悉数整改完成。

(5)施工合同和设计文件规定的主体分部工程施工的内容已完成,检验、检测报告应符合现行验收规范和标准要求。

(6)主体分部工程监督抽查包括外观的观感质量检查,重点检查结构质量和使用功能,其中重点监督结构安全的关键部位,抽查涉及结构安全和使用功能的主要材料、构配件和设备的出厂合格证、检验报告、见证取样送检资料及结构实体检测报告。

2.4 建筑节能验收

建筑节能工程主要包括墙体节能工程、门窗节能工程和屋面节能工程,建筑节能验收主要验收以下内容:

(1)项目中已经有关各方审查通过的检测方案。

(2)项目中第三方工程质量检测机构关于材料进场复验的检测报告和围护结构节能构造实体现场检测的检测报告,

(3)建筑节能工程施工质量验收记录。

2.5 住宅分户验收

住宅分户验收包括:现场实测实量抽查房间地面平整度、墙面平整度、墙面垂直度,墙面阴阳角方正,是否存在空鼓或者裂缝现象,阳台、卫生间蓄水试验,铝合金门窗、栏杆安装是否符合要求,入户门把手、锁是否完好,外窗和墙体是否有渗水现象,栏杆高度和竖杆间距是否符合规范要求,分户验收合格标识是否张贴。

根据经验:分户验收过程中,质监站相关人员喜欢去屋面,挑屋面毛病,建议分户验收时,屋面全部整理到位。

2.6 档案预验收和最终验收

(1)、建设单位在建设工程规划验收前,应当向城市建设档案管理机构申请对建设工程纸质档案、声像档案、电子档案进行预验收,预验收合格的,由城市建设档案管理机构出具建设工程档案认可书。

(2)、建设单位在工程档案通过了预验收,按照有关规定补齐相关文件,进一步完善工程档案并完成了各专项(质量、消防、规划、环保等)验收后,应当向城建档案管理机构申请对建设工程的纸质档案、声像档案、电子档案进行正式验收,验收合格后,由城建档案管理机构出具《建设工程档案验收合格证》。

2.7 中间验收注意事项

注意:中间验收最大的难点就是各项第三方检测报告,此过程一定要注意多与检测机构和质监站的沟通,若为了能够检测的通过而采用非质监站指定的检测站的,一定要提前和质监站监督员多私下沟通,如若顺利,质监站监督员一般会先收资料(里面先不要放检测报告),最后在资料整改回复的情况下,将检测报告放进去,质监站领导一般不会看资料的整改,由监督员去复查即可。

工程施工质量验收注意事项:

3.1 工程施工质量验收

(1)工程施工质量验收是指建设工程按报建审批、设计文件要求及合同约定的事项完工后,建设单位组织参建有关各方依照国家有关验收规范、标准,对工程施工质量进行的专项验收。该专项验收作为工程竣工验收前提条件之一,其作用等同于规划、环保和消防等专项验收。

(2)工程施工质量验收由按规定对工程建设实施质量监督的质量监督机构依法实施监督,并出具建设工程施工质量验收监督意见书。

3.2 施工质量验收准备工作

(1)单位(子单位)工程按照设计文件、合同约定完工后,施工单位自行进行施工质量检查并整理工程施工技术管理资料,送质监机构抽查。

(2)质监机构应在受到工程施工技术管理资料7个工作日(大型、重点及工艺技术较复杂的工程为15个工作日)内抽查完毕,并及时进行施工质量验收前工程现场抽查,并将抽查意见书面通知监理和施工单位。对未达到施工质量验收条件及违反有关强制性标准的,发出责令整改通知书。

(3)施工单位填写《工程施工质量验收申请表》,向建设单位申请办理施工质量验收手续。

(4)监理单位对所监理工程的施工质量进行评估,向建设单位提交《工程质量评估报告》。

(5)勘察、设计单位向建设单位提交《质量检查报告》。

(6)建设单位在计划工程施工质量验收日期7个工作日前将包括验收组成员名单、验收方案等内容的《工程施工质量验收计划书》送交质监机构。

3.3 建设单位应具备下列条件方可组织施工质量验收:

(1)已完成设计要求和合同约定的各项内容;

(2)工程施工质量验收申请表;

(3)监理单位工程质量评估报告;

(4)工程勘察、设计文件质量检查报告;

(5)经质监机构抽查的完整的质量控制和工程管理资料;

(6)建设单位按合同约定支付工程款情况;

(7)施工单位签署的《工程质量保修书》;

(8)电梯检查合格文件;

(9)商品住宅的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;

(10)单位工程施工安全评价书;

(11)消防验收合格证;

(12)建设行政主管部门及其委托的质监机构等部门责令整改的问题已全部整改完成。

3.4 施工质量验收程序:

(1)由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组进行工程施工质量验收;

(2)建设、勘察、设计、施工、监理单位分别向质量验收组汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况;

(3)验收组审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程技术管理资料;

(4)实地查、验工程施工质量;

(5)验收组人员签署工程施工质量验收意见,由建设单位在三天内向负责该工程质量监督的质监机构提交《单位(子单位)工程质量验收记录》一份。

参与工程施工质量验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能达成一致意见时,待建设各方协商意见一致后,重新组织施.工质量验收。

工程竣工验收

4.1 工程竣工验收

工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定,已全部完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容,建设单位已取得政府有关主管部门(或其委托机构)出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件,并编制完成《建设工程竣工验收报告》。《建设工程竣工验收报告》一式五份,建设单位、施工单位、监督机构、备案机关及城建档案部门各持一份。

监督机构对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施监督,并在5个工作日内向备案机关提交《建设工程施工质量监督意见书》。

4.2 工程竣工验收注意事项

注意:竣工验收前,一定多注意和档案馆沟通,因为档案验收合格证的获取是个耗时的过程,否则直接影响竣工验收,没有档案验收合格证,质监站验收组不会过来。

工程竣工验收备案

5.1工程竣工验收备案制度

工程竣工验收实行备案制度。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照有关规定,到备案机关办理备案手续。

5.2建设单位办理工程竣工验收备案按照下列程序进行:

(1)建设单位持有建设、勘察、设计、施工、监理等单位负责人、项目负责人签名并加盖单位公章的《建设工程竣工验收备案表》一式五份及下列文件,向备案机关申报备案:

1)、建筑工程施工许可证;

2)、施工图设计文件审查意见;

3)、建设工程竣工验收报告;

4)、工程施工质量验收申请表;

5)、工程质量评估报告;

6)、勘察文件质量检查报告;

7)、设计文件质量检查报告;

8)、单位(子单位)工程质量验收记录;

9)、工程施工质量验收监督意见书;

10)、规划验收合格证;

11)、建筑工程消防验收意见书;

12)、环保验收文件;

13)、建设工程竣工验收档案认可书。

14)、工程质量保修书;

15)、商品住宅的还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

16)、法规、规章规定必须提供的其他文件,包括:

①燃气工程验收文件;

②电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收准用证;

③单位工程施工安全评价书;

(2)备案机关收齐、验证备案文件后,根据《建设工程质量监督报告》及检查情况,15个工作日内在《建设工程竣工验收备案表》上签署备案意见,建设单位、施工单位、城建档案部门、质监机构和备案机关各存一份。

5.3 工程竣工验收注意事项

注意:此过程一般由甲方完成,施工方全力配合,此过程重点要注意散装水泥和预拌砂浆的使用情况,其使用量有要求,注意散装办的沟通和预拌砂浆的发票留存。

第5篇:住宅工程分户验收方案范文

基础电信业务经营者(以下称乙方):_________

通信工程施工单位(以下称丙方):_________

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲方选择乙方经营的电信网为住宅小区提供通信接入服务,选择丙方为住宅通信配套工程施工单位。甲、乙、丙三方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,就新建住宅通信配套的施工、接入等事宜协商一致,订立本合同,共同遵守。

第一条 工程项目

建设项目名称:_________;建设工程规划许可证号:_________;工程地址:_________;建设规模:_________平方米;本期建筑面积_________平方米。通信配套工程项目:本期建筑面积_________平方米。

第二条 费用约定

本住宅通信配套工程总造价为人民币_________元。

第三条 付款方式

一、合同生效后_________日内,甲方支付丙方住宅通信配套工程总价的_________%,计人民币_________元。

二、工程设计完成后七日内,甲方支付丙方住宅通信配套工程总价的_________%,计人民币_________元。

三、进场施工前七天,甲方支付给丙方住宅通信配套工程总价的_________%,计人民币_________元。

四、工程竣工验收通过,甲方取得《新建住宅交付使用配套合格证明》后五天内,甲方支付丙方住宅通信配套工程总价的_________%,计人民币_________元。

五、甲、丙双方约定的其他付款方式:

_________。

第四条 工期约定

一、甲、丙双方同意通信配套工程施工初定于_________年_________月_________日开始。丙方在收到甲方进场施工通知的7日内进场施工。若甲方改变预计施工日期,应当提前15日通知丙方。

二、甲方应当提前7日以书面形式通知丙方进场施工。丙方承诺在收到甲方的进场施工通知后的_________日内完成住宅通信配套工程。

三、丙方应当在进场施工前3日,将开工报告送达甲方、乙方,并将开工报告单、设计图纸、施工进度等相关资料送达通信监理单位。

四、甲方要求比合同约定的工期提前竣工的,应当征得丙方的同意,并向丙方支付因赶工采取的措施费用。

五、因甲方原因或非丙方原因造成的停电、停水、停气及不可抗力因素影响,导致丙方停工8小时以上(施工期内累计计算),工期相应顺延。

第五条 安全生产约定

一、甲方对丙方承担的通信配套工程要做到安全交底,明确提出安全的要求并进行监督检查;丙方应当认真贯彻有关安全施工的规章制度,严格遵守安全操作规程。

二、施工过程中,丙方因违反消防条例和有关法规而引起火灾事故等,应当承担由此引发的经济损失和责任后果。

三、甲、丙双方就有关安全施工与检查、安全防护和事故处理另行签订安全生产协议。

第六条 工程验收与质量约定

一、本工程验收标准依照上海市《住宅建筑通信配套工程技术规范》及国家、行业相关的技术规范。

二、住宅通信配套工程完工,在具备验收条件的15日内,甲方向乙方发出验收通知,并组织验收。丙方应当积极配合验收。

三、乙方在验收过程中,发现通信配套工程不符合验收标准的,应当指明不符合的项目内容,参加验收各方人员应当签字确认,验收各方各执一份,并提出整改要求和整改期限意见。丙方根据整改要求,在整改期限内完成整改。整改完成后,重新组织验收,直至整改符合验收标准。若验收合格的,参加各方人员应当签字确认,验收各方各执一份,乙方负责出具验收报告。

四、乙方在验收合格后的15日内出具验收报告,加盖验收章交给甲方。乙方对验收不合格的,可暂缓通信接入。

五、甲、乙、丙三方中的任何一方对工程验收结果有异议的,可提请上海市通信工程质量监督中心进行质量鉴定,所需费用,由责任方承担。若责任涉及多方的,根据责任分别承担。

第七条 维护方式约定

一、住宅小区通信设施的维护规则,以中心机房为责任划分界面;通往局向的,由乙方承担维护责任;通向住宅小区的,由甲方承担维护责任,甲方可委托乙方承担维护责任。

二、甲方将住宅小区内通信设施移交给乙方或委托乙方维护的,应当与乙方签订相关协议。维护方有责任和义务承担自中心机房到用户终端的线路、管道、设备的维护工作。

第八条 甲方责任

一、甲方提供建筑工程项目表(粘贴作附件)。

二、甲方在工程项目方案设计、扩初时,对通信工程的容量、规模、通信设施配置等听取乙方的意见和建议,并按通信工程设计单位设计的文本建设。甲方与乙方先期签订的入网协议作为本合同的附件。

三、甲方可委托有资质的通信工程设计单位进行小区通信设施设计,并向设计单位提供建筑设计涉及通信配套的相关图纸资料。

四、甲方应按乙方、丙方要求及时提供与通信工程有关的资料和图纸。

五、甲方应当向丙方提供施工所具备的条件及施工所需的水、电、煤气等,并注明使用注意事项。

六、甲方应当按双方约定的付款方式、付款数额及时付款给丙方。

七、甲方应当根据通信配套设计的要求及时完成如下工作:

_________。

八、甲方因更改建筑设计或其他原因涉及到需要变更通信配套工程设计时,应当及时通知乙方、丙方和通信工程监理单位。

第九条 乙方责任

一、在进行方案设计、扩初时,乙方有责任向甲方提出对通信工程的容量、规模、通信设施配置等的建议,并给予技术上的指导。

二、乙方应当在验收合格后20日内完成住宅区内通信接入工作,接入标准为:

_________。

三、乙方在丙方通信配套工程完工时,应当完成住宅小区红线外通信接入设施,并具备提供电信服务的条件。

四、乙方应当在收到甲方的住宅小区通信配套验收通知后,按照第六条验收标准进行验收。验收合格的,在15日内出具验收报告,逾期不出具验收报告的,承担相应责任。

五、乙方应当在住宅小区内通信配套工程验收合格之日起20日内,依照信息产业部颁布的《电信服务标准(试行)》的规定,为住宅小区内住户提供电信服务。

第十条 丙方责任

一、丙方的通信建设施工资质证号为:_________。

二、丙方不得转包本合同所涉及的通信配套工程。

三、制定施工方案和进度计划,交甲方审定。

四、丙方应当严格按照设计施工图纸和施工规范标准施工,若需要变更设计应当取得甲方的同意和设计单位的批准,并送达通信工程监理单位后,才能根据设计单位出具的有效修正方案施工。

五、丙方在隐蔽工程结束、分段工程完成、施工进度等发生变化时,应当得到通信工程监理单位的签证。

六、丙方应当做好各项质量检查记录。

七、丙方未经甲方同意或有关部门批准,不得在施工中随意拆改原建筑物结构及各种设备管线。

八、丙方应当按要求编制通信配套竣工资料交给甲方和乙方。

九、丙方应当在取得《新建住宅配套建设验收合格证明》后5日内交给甲方。

十、丙方在住宅小区通信配套工程验收合格后,负责保修_________个月;在保修期内发生通信配套工程质量问题,丙方应当在接到报修后_________日内无偿修理,造成损失的,应当予以赔偿。

第十一条 违约责任

一、由于甲方原因导致延期开工或中途停工,甲方应当补偿丙方因停工、窝工所造成的损失,每停工或窝工一天,甲方支付给丙方_________元。

二、甲方不按合同的约定支付工程款项的,每逾期一天,甲方支付给丙方本住宅通信配套工程总价_________%的违约金。

三、由于丙方原因导致逾期竣工的,每逾期一天,丙方支付甲方本住宅通信配套工程总价_________%的违约金。

四、乙方在住宅通信配套工程验收合格后,未在《电信服务标准(试行)》规定期限内为住宅小区的住户提供电信服务的,承担相应责任。

五、因丙方工程质量问题而使工程停工、返修,由此造成的损失应当由丙方承担。

六、其他违约责任:

_________。

第十二条 争议解决方式

甲、乙、丙三方在履行本合同过程中发生争议,应当协商解决,若协商不成,可依法向上海仲裁委员会申请仲裁;若不同意通过上海仲裁委员会仲裁的,可依法向人民法院起诉。

第十三条 合同的生效与份数

一、本合同经_________后生效。

二、本合同一式_________份,其中正本_________份,甲、乙、丙三方各执_________份。签约须知为本合同的一部分,签订合同前,甲、乙、丙三方应当仔细阅读签约须知的内容。

第十四条 附则

本合同条款如对特别情况尚有未尽事宜,双方可根据具体情况结合有关规定议定附则条款,作为本合同之附件,与本合同具有同等法律效力。

甲方(盖章):_________乙方(盖章):_________

法定代表人(签字):_________ 法定代表人(签字):_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点:_________签订地点:_________

丙方(盖章):_________

法定代表人(签字):_________

_________年____月____日

签订地点:_________

附件

一、为规范本市住宅通信配套建设市场秩序,维护公平竞争,保护用户权益,上海市通信管理局、上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局根据我国法律、法规和相关规定,共同制定《上海市新建住宅通信配套合同示范文本》(2004 版),供住宅通信配套项目的当事人参照使用。

二、住宅建设单位自主选择具有相应资质的通信建设设计单位、通信工程施工单位和通信建设监理单位及电信业务经营者。

三、为了避免电信业务经营者因前期未介入而不能及时为住户提供电信服务的情况发生,在签订本合同前,住宅建设单位在方案设计、扩初时,应当选定电信业务经营者,听取他们的建议,并办理入网手续,入网协议作为本合同附件。

四、住宅通信配套电话通信工程费应当严格按照上海市物价局规定的收费标准执行,增设五类(及以上)数据线敷设到户以及其他超出电话通信工程以外的项目所发生的相关费用,由住宅建设单位与通信工程施工单位商定。

五、通信工程施工单位应保质、保量按时完成住宅通信配套工程;电信业务经营者应按有关验收规范按时进行验收接入。

第6篇:住宅工程分户验收方案范文

商品住房作为一种特殊的商品,其工程质量的优劣,不仅关系到我市房地产市场持续健康发展,而且直接关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。各地、各有关部门要从学习实践科学发展观的高度,充分认识抓好住宅工程质量工作的重要意义,切实增强工作紧迫感和使命感。要根据自身实际和住宅工程质量的现状,确立提高住宅工程质量的阶段目标和任务,通过开展创建精品工程活动,加强住宅工程质量控制,有效克服住宅质量通病,促进我市住宅工程质量总体水平的提高。

二、突出重点环节,强化参建各方主体质量责任

(一)建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员,加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。在工程建设中,要保证合理工期、造价和住宅设计标准,不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件等。提倡绿色环保、施工效率更高的工厂预制装配式住宅建筑。在房屋销售合同中要明确因住宅工程质量原因所产生的退换房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的,由建设单位负责查明责任,并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的,建设单位也应先行解决,待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。

(二)勘察、设计单位要严格执行国家有关强制性技术标准,注重提高住宅工程的科技含量。设计单位要坚持以人为本,注重生态环境建设和住宅内部功能设计,结合本地居住习惯,在确保结构安全的基础上,保证设计文件能够满足对日照、采光、隔声、节能、抗震、自然通风、无障碍设计、公共卫生和居住方便的需要,并对容易产生质量通病的部位和环节,细化设计方案。

(三)施工单位要严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》,强化施工质量过程控制,保证各工序质量达到验收规范的要求。要制定本企业的住宅工程施工工艺标准,结合工程实际,落实设计图纸中保证施工质量的设计内容,对容易产生质量通病的部位施工,要采取相应的技术保障措施。

(四)监理单位要针对工程的具体情况制定监理规划和监理实施细则,按国家技术标准进行验收,上道工序质量验收不合格的,不得进行下道工序。要将住宅工程结构质量、使用功能和建筑材料对室内环境的污染作为监理工作的控制重点,并按有关规定做好旁站监理和见证取样工作,特别是要认真落实好住宅工程分户验收各项制度。

(五)检测机构要在资质许可范围内承接检测业务,按照国家规范和标准进行检测,及时将不合格报告上报当地工程质量监督机构,出具的检测报告要数据准确,结论明确,并有检测人员、审核人员和技术负责人的签字。

三、严格标准要求,加强住宅工程各环节质量管理

(一)切实加强勘察、设计质量管理。勘察、设计单位要认真执行建设工程质量法律法规和强制性技术标准。对于《建筑工程抗震设防分类标准》中的甲类建筑,地震作用应高于地区抗震设防烈度的要求,其值应按批准的地震安全性结果确定;对于乙、丙、丁类建筑工程,地震作用应符合地区抗震设防烈度的要求,不得采用低于地区抗震设防烈度要求的地震动参数。设计单位要严格按照勘察报告的基础设计方案建议进行设计,同时加强图纸会审交底工作,避免因设计施工图纸错误造成施工隐患。

(二)严格执行施工图设计文件审查制度。施工图审查机构要认真履行职责,严格按国家强制性技术标准要求,对施工图设计文件进行审查。施工图审查机构要对审查结论负责,确保设计图纸符合标准规范要求,达到规定深度,并对施工图设计是否执行《省住宅工程质量通病控制标准》进行重点审查。

施工图设计文件未经审查或经审查不合格、重大结构和使用功能改变未经设计审查的不得交付施工。对审查发现的违反法律、法规和工程建设强制性标准的问题,应当及时上报建设行政主管部门。施工企业要严格依据施工图审查合格文件进行施工。加强施工过程中变更审查管理,建设单位申请变更必须报原施工图审查机构进行变更审查。

(三)严格规范建设程序,加大施工过程质量的监管力度。住宅工程建设必须严格执行施工许可制度,对不依法办理质量安全监督手续的工程,建设主管部门不予发放施工许可证;没有取得施工许可证的工程不得开工建设。切实加强施工过程监管,加大工程质量巡查力度,加强对参建各方责任主体质量行为和工程实体质量的监督和控制,重点对工程地基基础、主体工程结构质量、环境质量、节能和重要使用功能部位进行检查。进一步加强对建筑材料构配件检测的监管,严格执行建筑材料构配件见证取样送检制度,严厉打击检测机构出具虚假检测报告和违规检测行为,确保用于工程施工的建筑材料合格。加强工程主体验收前对涉及结构安全和使用功能的重要部位进行实体抽样检测工作。

(四)严格把好竣工验收关,加强竣工验收备案管理。建设单位要全面落实住宅工程质量分户验收制度,严格按照《省住宅工程质量分户验收规程》,认真组织设计、施工、监理等单位进行验收,有效防止工程质量通病。竣工验收合格后应及时报当地建设主管部门备案,并及时将竣工验收资料移交当地城建档案机构归档。对违反国家法律法规和工程建设强制性标准的住宅工程,建设行政主管部门不予验收备案。

(五)严格住宅工程交付条件,禁止违规交房现象。进一步明确住宅工程交付条件,严格禁止未经竣工验收擅自交付的行为。建设单位应在项目竣工验收备案后,在小区主要出入口及当地建设主管部门网站进行交付使用公示(公示7天),接受业主的咨询、验房和投诉,让业主共同参与小区交付使用。

四、加强质量投诉处理,维护当事人合法权益

住宅工程质量直接影响人民群众的生活质量,是长期以来社会关注的热点问题。建设行政主管部门要建立专门的投诉举报中心,向社会公布投诉举报电话,进一步加强住宅工程质量投诉管理,切实规范住宅工程质量投诉处理程序,建立限时办结制度,深入细致地做好投诉处理工作,妥善化解矛盾和纠纷,维护当事人的合法权益。对于投诉处理难以使双方达成一致意见的,要及时引导双方通过司法途径解决。同时,要建立住宅工程信用档案,将建设过程中违反工程建设强制性标准和使用后投诉处理等情况进行记录,并向社会公布。

各地、各相关部门要本着实事求是、依法办事的原则,及时有效地处理各类投诉案件。在处理住宅工程投诉过程中,不得将投诉中涉及到的检举、揭发、控告等情况,透露或者转送给被检举、揭发、控告的人员和单位。对在投诉处理工作中弄虚作假、拖延推诿及其他不按规定办理投诉事项的,予以通报批评;造成不良影响或损失的,依法追究相关责任人的责任。

五、加强执法监察,确保建筑市场稳定运行

各地、各有关部门要进一步强化工作机制,切实履行职能,认真做好日常巡查、专项整治、综合执法检查、案源重点执法等工作。建立清除机制和黑名单制度,加大失信惩戒力度,切实加强对参建各方及从业人员的管理。对工程建设各方违法违规降低住宅工程质量的行为,要严格按照国家有关法律法规进行处罚。重点查处以下违法违规行为:

(一)建设单位

1.违反建设程序擅自开工的;

2.不按科学规律办事,盲目压缩合理工期的;

3.强令承包人从事损害公共安全、公共利益或者违反工程建设程序、技术标准和规范的活动的;

4.明示或暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准,降低工程质量的;

5.提供、明示或暗示施工单位使用无生产许可证、未经强制性认证、不合格或假冒伪劣的建筑材料、构配件或设备的;

6.未将设计文件(含总图设计)报施工图审查机构审查的;

7.擅自修改勘察设计文件的;

8.房屋未经竣工验收备案擅自交付使用的;

9.对住宅工程质量投诉处理消极,不积极主动消除质量缺陷的;

10.有其他违法违规行为的。

(二)勘察、设计单位

1.勘察设计文件不符合国家、省有关工程勘察设计的技术标准和承包合同规定的;

2.设计的深度不符合国家规定的设计深度要求,未按国家、省住宅工程质量通病防治标准进行图纸设计的;

3.未按国家规定要求进行节能减排规范设计的;

4.违反强制性标准,以各种方式变更设计或降低设计标准的;

5.未就经审查合格的施工图设计文件向施工单位作详细说明、交底,或委派非勘察报告或图纸的设计签名人员进行技术交底的;

6.施工图设计文件同一修改内容修改三次仍未修改到位的;

7.勘察、设计文件经施工图审查属退审的;

8.勘察、设计单位不参加施工验槽及设计单位不参加基础主体主要分部验收和竣工验收的,或委派非勘察报告或图纸的设计签名人员进行工程质量验收的;

9.市外勘察单位未能采取有效措施在本市完成土工试验的;

10.勘察、设计单位未按要求及时回复的,或未把设计变更和回复修改意见统一落实到蓝图上的;

11.有其他违法违规行为的。

(三)施工单位

1.未取得资质等级证书或者擅自超越资质等级承接施工业务的;

2.不按照原设计文件施工,偷工减料、偷工减序的;

3.使用不符合质量标准或设计要求的建筑材料、构配件或设备的;

4.使用无生产许可证、未经强制性认证、未经检验或者检验不合格等假冒伪劣材料的;

5.只收管理费,不对工程进行有效管理,将工程的质量、安全、工期、付款、文明工地等责任全部放到项目部的;

6.擅自变更设计图纸或使用未经变更审查合格图纸的;

7.使用未经培训或者考核不合格的技术工种或特殊作业工种人员的;

8.有其他违法违规行为的。

(四)监理单位

1.未取得资质等级证书或者擅自超越资质等级承接工程监理业务的;

2.不按国家有关规定配备现场项目总监及其它监理人员的;

3.不按国家规定对工程实施旁站、巡视或平行检验的;

4.不按国家、省、市等规定对工程质量进行验收的;

5.未到建设行政主管部门办理监理合同备案的;

6.有其他违法违规行为的。

(五)工程质量检测机构

1.未取得资质(备案)证书或者超越资质许可范围承接检测业务的;

2.与建设单位签定“三包”(包合格、包最低价、包接样)合同的;

3.市外检测机构在本市开展检测业务未备案的,或未书面告知建设行政主管部门的;

4.未将不合格报告及时上报当地建设工程质量监督机构的;

5.出具虚假报告或涂改、抽换检测报告的;

6.有其他违法违规行为的。

(六)施工图审查机构

1.超出认定的范围从事施工图审查的;

2.使用不符合条件审查人员的;

3.未按规定上报审查过程中发现的违法违规行为的;

4.未按规定在审查合格书和施工图上签字盖章的;

5.未按规定审查内容进行审查的;

6.出具虚假审查合格书的;

7.有其他违法违规行为的。

六、加强制度建设,完善住宅工程质量管理长效机制

(一)进一步强化不良记录的信用管理制度。各地、各有关部门要进一步加强对工程质量责任主体和有关机构质量行为的监督管理,在健全建筑市场综合监管信息系统的基础上,建立向社会开放的建筑市场诚信信息平台,做好诚信信息的工作。要按照统一的诚信标准和管理办法,对本地区参与工程建设的各方主体的诚信行为进行检查、记录,依法进行处罚,并按规定将本辖区内的记录和处罚情况汇总,适时向社会公布。

(二)进一步加强质量保修制度的落实。房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位应当履行保修义务。如果发生涉及结构安全的质量缺陷,建设单位必须立即向当地建设行政主管部门报告,采取安全防范措施,由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出维修方案,施工单位实施保修,保修完成后,由建设单位或者房屋所有人组织验收,并报当地建设行政主管部门备案。

(三)实行住宅工程质量保证金制度。为进一步规范我市住宅工程质量保证金管理,落实住宅工程在质量缺陷责任期内的维修责任,在工程竣工验收前由建设单位将工程造价的5%存入当地建设主管部门设立的专用帐户,作为质量保证金。保证金用于在工程保修期内出现质量问题的维修,实行专款专用。保证金按每年用于保修后余额的20%逐年返还,保证金全部返还后,建设、施工单位应按国家规定和

合同约定继续履行相应的质量责任和保修义务。

(四)进一步加强商品房买卖合同管理。进一步细化商品房买卖合同的相关责任条款,在合同中进一步明确房屋必须符合国家和地方的强制性标准;进一步明确除不可抗力或其他非归责于建设单位的原因外,建设单位应当承担房屋质量保修责任,给业主造成实际经济损失的,建设单位应据实赔偿;进一步明确建设单位不履行保修义务的违约责任及赔偿违约金的数额,明确质量争议的解决方式及出现质量缺陷时业主的权利。

第7篇:住宅工程分户验收方案范文

【关键词】安置房;安置条件;建设进度;社会效率

Directional placement of the housing placement condition and construction matching study

――Taking Zhenjiang City directional placement of the housing pre placement as an example

Dong Chen-peng

(Zhenjiang City Construction Investment Corporation Zhenjiang Jiangsu 212003)

【Abstract】directional placement of Fang Yi implemented phased acceptance, staging investment using the principles of. The placement of the housing can be pre placement, i.e. housing, property, in the decomposition of resettlement mode. Whether the housing, the key whether the related costs to achieve a knot door Qing; placement of the housing property, is the real home delivery, acceptance and the construction unit to perform the repair responsibilities of the key node; formal admission means property fee in full charge and temporary resettlement subsidies to stop issuing.

【Key words】Placement of the housing conditions;Placement;Construction progress;Social efficiency

城市定向安置房属于保障性住房的一个大类,其供应对象是集体和国有土地上的被征收项目的居民家庭,主要由经济适用房和中低价商品房构成。定向安置房的建设进度在很大程度上要受征收项目的安置过渡期限的制约,也就是说原则上要在被征收人或者房屋承租人将被征收房屋交由征收人拆除之日起至搬迁到征收人提供的安置房止这个时间段内建设好安置房。不过,现实中,由于受征收周期和安置房建设周期等客观因素的影响,当安置房真正交付到被征收人手中时,早已是远远超过原先约定的安置过渡期限了。如何在维护被征收人利益的前提下,结合安置房的建设进度,尽可能地缩短被征收人的安置过渡期限?这正是本文所要探讨的问题。

1. 根据国家《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条的规定:“住宅小区竣工验收必须符合下列要求:(1)住宅小区所有建设项目必须按照批准的规划和有关专业管理与设计的要求全部建成并达到使用标准。(2)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等必须符合规划设计的要求。(3)小区内的住宅与公共配套设施、市政公用设施等单项工程全部验收合格,验收资料要齐全。(4)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场地清地平。(5)拆迁居民已合理安置。”很显然,一个城市的定向安置住宅小区的规模一般都很庞大,不能按此要求来交付,只能依据该办法的第十条规定行事:“分期建设的住宅小区,可以实行分期验收,待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区,市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的,可以分期投入使用。”也就是说,只要市政公用基础设施和公共配套设施全部建设到位,即定向安置小区即可交付使用,满足入驻条件。

2. 定向安置住房收楼前置的法理依据

2.1 我们知道,物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权;或者说,指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利。《中华人民共和国物权法》对有关房屋的物权是这样的规定:

(1)第三十九条,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。

(2)第四十条,“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益”。

(3)第七十条,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

(4)第七十一条,“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”。

(5)第七十三条,“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。

2.2 针对上述规定,在临时安置补助费继续发放的前提下,如果提前将安置小区房屋专有部分向安置户进行交接,并没有侵害安置户的权益,相反,是一种专有部分权益的提前占有,因此,提前发放钥匙的举措是与《物权法》规定的目的是相一致的。如果在交钥匙时即停止向安置户发放临时安置补助费,即使是单体已经竣工验收,但由于配套项目履行确认手续没有到位,便会在事实上形成侵害安置户的小区共有部分所有权的后果,安置户就可以直接向侵害人提出物上请求权,请求损害赔偿。综上所述,对安置户腾仓费的发放必须以整个安置小区或分期交付的配套项目履行确认手续到位为止结点。

3. 定向安置住房收楼应具备的条件

安置房交钥匙,是物权交割及入户验收及建设单位履行维修责任的关键节点。安置房的收楼与一般通过市场购买的商品房的收楼不同,二者之间最大的区别在于安置房收楼是安置户对自己房屋专有部分的交接,而后者是对自己在整个居住小区专有和共有部分所有权的一次接。

安置房能否收楼成功,房屋钥匙能否交接,取决于房屋是否具备可移交性,小区是否具备了初步的交通、安保与卫生条件。

3.1 如果细分起来,从房屋是否具备可移交性来说,必须具备7个要件:

(1)单体建筑工程竣工验收。

(2)居民生活用水已纳入城市供水管网。

(3)居民用电已纳入城市供电网络。

(4)燃气管道敷设完成,分户管道具备开通条件。

(5)通讯、有线电视及其他栋内智能化设施已建成。

(6)各类地名标志牌、邮政信报箱已安装到位。

(7)小区绿化建设基本到位。

3.2 从交通方面讲,必须具备2个要件:

(1)外部连接道路已经建成,机动车辆可以进入。

(2)区内道路及无障碍通道建设已经完成。

3.3 从安全方面讲,必须具备4个要件:

(1)交付区域已形成封闭,安全技防设施安装到位或具备初步的安保措施。

(2)路灯设施已经建成,夜晚能够保证照明。

(3)物业管理人员已经进场入驻。

(4)高层必须电梯检测合格、消防备案。

3.4 从卫生方面讲,必须具备2个要件:

(1)雨、污水排放已分流,并分别纳入城市雨、污水排放系统。

(2)生活垃圾已与环卫部门办理委托清运手续或已经采取生活垃圾临时清运保障措施。

上述13个要件可谓是安置户收楼时所必备的,否则,因要件不到位所出现的问题都可能会激发成影响重大的社会民生问题。

事实上,很多城市的定向安置住宅小区的交付都是按照通常所说的组团式验收交付的形式操作的。就镇江市而言,在进行分解安置,即分别设定选房、拿钥匙、正式入住三个时间节点进行安置时,在每一个阶段所总结出来的要件有哪些呢?

根据《镇江市新建住宅小区竣工入住交付验收管理办法》第五条规定:“分期开发建设的住宅小区,可实施分期竣工入住交付验收。住宅小区分期以项目核准批文为准,其验收内容与第四条相同,若有关附属公共配套设施不在本期规划范围内实施建设的,开发建设单位应出具承诺或提供临时设施暂予解决。”也就是说,除了部分附属公共配套设施外,正式入驻的前提条件是必须符合《镇江市新建住宅小区竣工入住交付验收管理办法》第四条规定的要件:“新建住宅小区竣工入住交付验收内容主要包括:项目审批手续是否齐全,住宅单体建筑工程是否竣工备案,市政公用基础配套设施和附属公共配套设施是否建设到位,应委托或移交事项是否办理相关手续。”根据实际操作的结果,除收楼即拿钥匙的节点外,下面,我试着根据选房和正式入住两个时间节点,通过逆向流程来匹配安置房相关的建设必备要件。

4. 定向安置住房选房时应具备的条件

选房节点,是安置房户结户清、结束特定征收项目安置工作的关键节点。能否选房,关键看能否在相关费用上实现户结户清;能否户结户清,关键又在于能否确定具备入驻条件的准确的时间节点,这与计算临时安置补助费息息相关。多层安置房的选房条件相对简单一些,根据现有的操作情况来看,高层安置房应具备的选房硬件有9个:

(1)面积实测结束。

(2)户内配套安装和内粉结束,脚手落地。

(3)电梯在安装公司技术人员操控下能够安全使用。

(4)地名标志牌(大门、楼幢、单元、室号牌)上墙。

(5)公共车库车位编号划线结束。

(6)回迁安置办公现场下水能够正常使用(或能够提供足够数量的活动卫生间)。

(7)前期物业中标通知书、前期物业管理服务合同、业主临时公约到位,物业入场。

(8)宅前道到位,区内道路一层沥青基本结束,各种交通工具通过外部道路能够直达安置区域。

(9)单体建筑工程竣工验收时间节点已明确。

一个定向安置小区如果在建设中达到了上述9个条件的要求,征收项目主体即可启动安置户的选房工作。

5. 定向安置住房正式入住时应具备的条件

此一节点为物业费收取和临时安置补助费停止发放的关键节点。从具备选房条件到临时安置补助费停止发放,一般至少有两个月的时间。从安置户收楼到小区配套项目完成确认手续,一般至少亦有一个月的时间,而这一个月的时间安置户完全可以用来进行装修。

从整个小区的竣工交付使用而言,完全具备条件应该至少包括28项内容,其中属于市政公用基础配套设施的项目共有12项:供电、供水、供气、排水、道路、绿化、有线电视、通讯、路灯、公安技防、邮政信报箱、地名标志牌(大门、楼幢、单元、室号牌);属于附属公共配套设施的至少有6项:规划中的物业用房、社区用房、幼儿园、学校、医院、菜场等;属于应委托或移交的事项至少有10项:路灯、生活垃圾清运、物业管理、物业用房、社区用房、幼儿园、学校、菜场、医院、体育设施等。

定向安置小区一般实行的是分期交付,因此,在停止发放腾仓费和要求业主交纳物业费时,建设单位和安置部门至少要能够提供出11个方面的相关文件和材料:

(1)房地产开发项目核准批文。

(2)建设用地规划许可证及用地红线图。

(3)建设工程规划许可证及规划平面图。

(4)土地出让批文、土地出让合同、土地使用权证、小区地籍图和宗地图。

(5)房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

(6)市政公用基础配套设施综合管线竣工测量平面图。

(7)新建住宅小区市政公用基础配套设施单项验收评定表(包括供电、供水、供气、排水、道路、绿化、有线电视、通讯、路灯、安全技防、邮政信报箱等)。

(8)前期物业中标通知书、前期物业管理服务合同、业主临时公约、物业用房共有产权登记备案文件或提供临时物业用房及承诺书。

(9)地名委员会关于小区命名批文。

(10)生活垃圾委托清运协议书。

(11)社区用房移交协议书或承诺书。

如果上述材料不具备,就不能中止安置户的腾仓费的发放,亦不能要求要求安置户全额交纳物业费,其物业费的差额部分应由征收项目主体或安置单位补贴。

6. 结语

通过对安置房安置要件和过程节点的科学合理的分解,指导建设施工人员按照相应的时间节点和选房、收楼、入住应具备的要件有计划地安排工期,就能够确保分解安置工作或预安置工作的成功,保障安置户的权益,提高社会效率,缩短至少两个月的安置过渡期,确保众多的安置户在春节前能够搬入新居,利于促进和维护社会的稳定。

第8篇:住宅工程分户验收方案范文

分户验收、建筑节能分部

XX建设监理有限公司

二0一一年X月

XX工程分户验收、建筑节能分部

验收监理工作总结

一、工程概况

1、工程名称:XX街工程

2、建设单位:XX置业有限公司

3、设计单位:XX省城乡综合设计院有限公司

4、勘察单位:XX省工程物探勘察院

5、质监单位:XX市建筑工程质量监督站

6、施工单位:XX建设有限公司

7、监理单位:XX工程建设监理有限公司

8、结构类型:框架结构

9、层次:五层

10、建筑面积:3#地块为17539.74㎡,4#地块为11238.96㎡

二、分户验收情况

根据《XX市住宅工程质量分户验收实施细则》及《XX市住宅工程质量分户验收操作指南》的要求,监理单位会同建设单位、施工单位对工程住宅进行了工程质量分户验收。

1、分户验收数量

3#地块共验收114套,其中3-4#楼验收28户,3-5#简陋验收14户,3-6#楼验收16户。

4#地块共验收92套,其中4-1#楼验收28户,4-2#楼验收16户,4-3#楼验收24户,4-4#楼验收24户。

2、分户验收内容

楼地面、墙面和天棚面层质量,门窗安装质量,栏杆安装质量,防水工程质量,室内空间,构件尺寸,给排水系统安装质量,室内电气工程安装质量等。

3、分户验收资料

XX市住宅工程室内空间尺寸质量分户验收记录表;XX市住宅工程门窗、栏杆安装质量分户验收记录;XX市住宅工程楼地面,墙面与天棚抹灰质量和防水质量分户验收记录表;XX市住宅工程给排水安装质量分户验收记录表;XX市住宅工程电气安装质量分户验收记录;XX市住宅工程质量分户验收记录了;XX市住宅工程分户验收汇总记录等均齐全且符合要求。

三、建筑节能工程概况

1、墙体节能工程

墙体保温采用外墙内保温系统,保温层材料为聚合物无机清集料保温砂浆,保温层厚度为25㎜。

外墙内保温自内而外分别为:混凝土(砖)墙面;界面砂浆;二遍保温砂浆;第一遍抗裂砂浆+网格布+第二遍抗裂砂浆;内墙饰面。

2、门窗节能工

外窗采用“百合花”牌88系列塑钢推拉窗,玻璃采用XX东玻玻璃有限公司生产的5+9A+5普通中空玻璃。

3、屋面节能工程

屋面保温层采用挤塑式聚苯乙烯保温板,保温板厚度为40㎜。

瓦屋面自下而上分别为:现浇钢筋混凝土结构;水泥砂浆找平层;SBS防水卷材;挤塑聚苯板保温层;40×40杉木顺水条;30×30挂瓦条;水泥彩瓦。

平屋面自下而上分别为:现浇钢筋混凝土结构;水泥砂浆找平层;SBS防水卷材;挤塑聚苯板保温层;无纺布一层;40厚C30细石混凝土防水层。

四、监理依据和工作范围

(一)监理依据:

1、监理合同和建筑工程承包合同;

2、国家现行的法律、法规及技术规范;

3、设计图纸及联系单;

4、监理规划、监理细则。

(二)监理工作范围

本工程房屋施工阶段的质量、投资、进度控制和合同管理,重点是质量控制和资料管理。

五、监理实施

根据本工程结构特点,我公司采用总监负责制,成立项目监理机构,明确职责,按《监理规划》要求制定《监理细则》,按照工序质量管理要求,对各阶段工程质量控制具体如下:

(一)旁站监理

1、屋面防水工程;

2、楼地面工程;

3、门窗安装工程。

(二)检查巡视,发现工序质量问题及时纠正。

(三)试验

1、对原材料进行抽样并送市检测中心试验。

2、监督施工方按规范要求制作试块。

(四)测量检查

1、对室内空间、构件尺寸进行测量。

2、对沉降观测签证、记录。

3、隐蔽工程验收。

六、质量控制情况

本工程资料基本齐全,各种报验程序,质保资料基本完好。

1、施工单位资质证书、营业执照、主要技术人员上岗证,规划许可证、施工许可证、施工合同等资料齐全;

2、建筑节能工程专项施工方案基本符合设计及施工规范要求。

3、材料设备及构配件进场有质保书及复试报告。

4、沉降观测:

3-1#楼沉降观测点共设10点,第一次观测时间是2009年9月13日,最后一次观测时间是2010年6月13日,共测11次,累计最大沉降量为19㎜,最小沉降量为15㎜。

七、工程安全和功能检验情况

1、墙体保温原材料检测试验报告4份,墙体保温厚度现场检测报告10份,墙体保温砂浆同条件试块报告4份。

2、门窗物理性能检测报告1份,中空玻璃露点检测报告1份,外墙保温检测报告1份,建筑外窗现场检测报告1份。

八、监理结论

本工程在施工方的努力下,业主的大力支持及质监部门检查和监理人员的督促下,工程质量总体较好,保证资料基本齐全。经监理人员根据施工质量控制过程,本工程分户验收、建筑节能分部的评定及观感质量为合格。

XX建设监理有限公司

第9篇:住宅工程分户验收方案范文

关键词:住宅;精装修;成本管理;实践成效

中图分类号:TU241.8文献标识码:A

自从2002年建设部开始在全国推广精装修住宅,住宅装修就开始引起人们的关注。哥本哈根会议后,人们的目光又一次投入到绿色低碳住宅,房地产的精装修的话题也开始成为住宅装修的主要话题。住宅的精装修在推行的过程中遇到了很多问题,其中如何将广大消费者的需求与装修成本的控制进行有效的结合成为装修中最受关注的问题之一[1]。因此寻找既能够满足消费者对住宅功能的要求,又能对装修成本进行有效控制的装修体系是当前房地产商品房全面推进精装修的过程中需要解决的主要问题。

一、住宅地产精装修的形式

住宅精装修是指在房屋交房之前,已经完成了所有功能空间的固定面的粉刷和铺装,并且卫生间和厨房等基本设施也已经安装到位,住户只需要增加一些家具、用具、饰品、用品等就可以进行居住了。精装修房是脱离生产过程的,在基础设施上满足居住要求的商品房。住宅地产精装修的形式主要分为菜单式装修的毛胚房、一次精装修的成品房以及全配置式的成品房三类[2]。其中菜单式装修的毛胚房是在购房者选定之后,由房地产开发企业提出装修设计,购买装修材料和设备,进行统一装修的住宅;一次精装修成品房是将集团化购买和一体化装配施工运用到装修施工的整个过程中由房地产开发企业按照统一的装修设计,进行现场作业,房间的各个功能都能够符合购房者的要求的住宅;全配置式的成品房是除了进行统一的装修和装饰之外,还配置有日常生活用品和家用电器等的住宅。

二、住宅地产精装修的设计原理和设计方法

总的来说,住宅的精装修主要分为装修和装饰两部分来完成的,其中装修的部分是实际的交楼标准,其设计内容主要包括卫生间、厨房、客厅、卧房、以及墙面等的设计,一般要包含厨房基础设施以及卫生间基础设施等。橱柜设计使精装修房交楼标准中的一个重要内容[3]。

精装修住宅主要包括九个系统,即家政空间区域、公共空间系统、厅房空间系统、玄关系统、厨房空间系统、人文空间系统、住宅的收纳空间设计、卫浴空间系统、家居智能化系统。在进行精装修的设计中,我们要首先从设计方案开始,对房间的户型,室内设计、厨房和卫生间的设计、水电气的设计等诸多细节进行统一的研究和规划,同时还要注重系统的集成性[4]。现在的住宅装修方法相对于之前简单的在毛胚房上面进行装修的施工方法已经有了很大的进步。

三、住宅地产精装修成本管理体系

在住宅地产精装修成本管理体系中我们又分为客户描摹和与之对应的设计方案,客户增值和与之对应的精装施工技术体系和产品体系,客户定位和与之对应的成本分配,客户交付和对应的住宅精装交付体系等四个体系。这个大的体系的实现方法包含有三个方法论。

第一,产品类型由客户决定。精装修成本管理是整个房地产商品开发的一个部分,如果缺乏完善的产品开发体系,只是单纯的对成本进行管理是很难收到应有的成效的[5]。一般情况下,在决定产品类型的时候,大多数房地产公司都顺从市场的主要导向,然而在具体实践中,常常会因为在市场调研的过程中对客户所临摹的设计方案的清晰度和准确性把握不好,而导致设计任务书不够完善,因此,在这种情况发生的时候住宅的开发很大程度上就转移给了设计公司。目前房地产的开发周期比较短,市场施加给它的压力也比较大,故而不能够进入深入的研究工作,使在实际操作中产品的开发工作先天缺陷。在这种情形下,如果房地产公司的组织结构又没有产品开发部门的设置,就会使地产公司无论是内部还是外部,对产品的整合研发增加了很大的难度。客户导向能够有效的解决这个问题,实现公司组织结构和外部资源的整合,这对于房地产产品的开发有非常重要的意义。

第二,精装技术的体系化。住宅地产的精装技术体系主要包括装饰材料体系、装修技术体系、设计规范体系、质量维护体系、产品配置体系等方面的内容。其中,产品配置体系主要包括内门、沙发、橱柜、卫浴、木地板、软装等。装饰材料体系主要包括石材、涂饰材料、木作(含板式家俱)等。装修技术体系主要包括施工工艺示范手册、收口和节点项目定制图集等。质量维护体系主要包括四方验收外的质量交付体系、装饰常见质量问题应对体系、业主收房使用手册等[6]。

第三,设计方向管理。设设计方案对成本的规划方向起到了很大的决定作用,因此成本管理要从设计管理开始。目前,很多设计公司在对成本进行管理的时候,还是很大程度上依靠大概估算的方法或者是单纯的依靠经验,当然,这也是由于房地产公司对与设计公司的定位导致的。SL将成本模块和设计模块有效的合并在了一起,并在此基础上提出了DC(即Design+Cost)服务模式[7]。这种整合的体系主要是针对住宅地的特点来进行设计的。我们知道,住宅地产的产品具有很强的复制性,只要在样板间阶段找到合适的工艺、配置及设计方案即可。这是它与办公楼、酒店、餐厅等最大的不同之处,这种复制性导致住宅地产早期的产品研发具有被限制的开放性。设计是住宅地产进行精装修的过程中的沟通的媒介和信息载体,如果设计本身对于客户定位、成本管理、技术标准和营销策划缺乏比较专业的了解,那么就很难对其成本管理起到作用。

在实际工程实践中,我们可以对设计方案进行一定的调整,使成本管理控制更加的具有操作性。

四、住宅地产精装修成本管理的方法

住宅地产精装修工程中常见的方法主要有五种:工程招投标、设定精装修成本目标、精装修成本测算、指导精装修设计、竣工验收与结算。在住宅地产精装修的成本管理中,其本质属性是与一般工程相同的。首先我们要先设定成本目标,在这个目标范围内要采取科学、合理的方式处理好装修成本和装修效果两者之间的对立和统一的关系,找出两者最优界点,将精装修设计价值达到最大。精装修的过程中要注意以下几点。

(一)要先做好精装修的样板

对于精装修工程来说,实体交楼的样板比设计方案图更具有实际意义。精装修的样板展示是为产品的销售进行服务的。在进行实体样板的制作和设计的时候要尽量在实体楼进行设计和施工,这样有利于将设计方案和施工工艺中的一些不容易被发现的问题都暴露出来,能够有效的避免在后期装修的时候出现装修不合格或者大规模返工的情况。

(二)住宅精装修设计中要将其设计、施工过程标准化、规范化

在住宅地产精装修中,建筑平面的布局基本确定之后就要将精装设计的因素考虑进去,这是为了避免在装修的后期由于装修效果达不到理想要求而大量的对建筑进行拆改,使成本大大的增加。在进行装修材料的选取的过程中,要避免使用稀缺的材料使成本增加,在考虑装修效果和装修成本的时候,还要考虑采购的难易程度以及运输是否便利等问题[8]。在施工的时候也要尽量使用简单并且成熟的装修方法,以防由于各方面的问题考虑不周全而使施工发生拆改的现象。一切会耽误工期和增加装修成本的问题我们都要考虑到,这能够有效的避免装修后期成本的增加。另外,住宅地产精装修不但要采用简约的风格,给购房者留有更多的发挥空间,还要将装修的亮点突出表现出来,对购房者关注的地方进行重点投入,这也是住宅精装修成本管理中非常关键的一点。

五、总结语

随着我国产业经济的发展,房地产市场的竞争愈演愈烈。面对激烈的市场竞争,对住宅精装修成本进行有效的控制,是提高企业的经济收益以及企业竞争力的主要手段。在这个过程中,一方面房地产企业要加强成本管理意识,把握精装修项目管理中的核心要素,对精装修成本进行科学的控制,另一方面,在进行精装修成本管理的时候要从全面、全过程、全方位着手进行。

参考文献

[1].周凯.房地产住宅项目精装修管理[J].广东建材.2012(07):71-72

[2].徐幸.浅谈精装修住宅室内无线局域网方案设计和设备选型[J].中国新技术新产品.2012(01):47-48

[3].黄创斌.基于价值工程的住宅精装修方案成本控制[J].山西建筑.2010(27):17-17

[4].陈四国.论住宅精装修工程成本控制管理[J].消费导刊.2013(04):38-39

[5].聂晓燕;贺成龙;王静涵.嘉兴推行精装修住宅存在的问题与对策研究[J].价值工程.2013(06):54-55

[6].任密.谈住宅精装修工程前期合约管理[J].合作经济与科技.2010(13):36-37