物业管理的基础知识精选(九篇)

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第1篇：物业管理的基础知识范文

关键词:国库集中支付;事业单位;财务管理

国库集中支付下各预算单位使用资金不再由财政部门直接拨付,而是在预算部门年度预算的基础上编制月度计划来管理,预算部门自主决定预算资金的使用,财政部门经国库单一账户通过直接支付(工资支出、购买支出等)和授权支付(零星支出和未纳入直接支付范围的购买支出)两种方式拨付给商品或劳务供应商。在这种体制下,事业单位财务预算管理就显得尤为重要。

一、国库集中支付下对事业单位财务管理的益处

(一)有利于提高资金使用效率

在实施国库集中支付前,各个事业单位分散开设资金账户,资金直接拨付,这导致一些单位存在资金的沉淀闲置,另一些单位存在资金缺口的问题;同时由于资金通过预算批复额度直接拨付给使用单位,导致其对于预算编制并不重视,而仅仅着重于预算资金的申请,这使得预算资金使用的计划性不强;另外,由于资金是分散在各个账户当中,无法发挥出政府资金宏观调控的作用,且过长的资金支付中间环节,也使得资金的支付效率很低。这些都限制了事业单位资金使用效率的提高,而国库集中支付的实施则是这些问题都有所缓解。

(二)有利于加强资金使用监督

这可以从两个方面来理解,一方面,财政资金集中在国库单一账户体系内管理,相对于原来的分散管理,更能保证其安全性;另一方面,资金的支付不是由事业单位和供应商的联系,而是通过财政部门直接支付,这也有助于防止腐败的发生。

二、国库集中支付实施中事业单位财务预算管理存在的问题

(一)预算编制的可行性和准确度不高

由于受过去传统财政管理体制的影响,当前部分事业单位对预算的编制依然不重视,预算的编制停留在形式上;但是国库集中支付体系下,预算的意义明显提升,从资金的报批,资金的使用到最后资金的支付都是以预算为依据的,预算编制质量的高低直接影响着单位年度财务运转,这就对预算的编制的准确性和可行性提出了较高的要求。然而,由于各事业单位对预算重视的程度不高,导致预算的编制不准确,使得实际批复和使用的资金在实际实施时差额过大,不得不追加预算,同时,各事业单位预算编制停留在一级预算上,并没有完全细化到基层,导致授权比例远远低于直接支付的比例。

(二)预算编制方法不完善

一方面是很多单位认为预算编制属于财务管理的范畴,编制预算的任务交由财务部门单独负责,并没有完全推开全面预算;造成其他部门的参与性不强,对于提高预算编制的准确性和科学性是不利的,同时,也加重了财务部门的压力;另一方面,当前大多数事业单位使用的预算编制方法采用基数+增长来编制的不在少数,而零基预算并没有完全推开,这样的编制方法虽然实施起来比较简单易行,减轻了各事业单位的压力,但不利于提高预算的准确性。

(三)预算的法律地位

严格的讲,财政预算体系内的各事业单位编制的预算,应该是经过同级人大批准后实施的,这样的预算才具备了其法律地位。然而,实际情况是大多数预算单位的预算在当年年底编制完成后报批,而人大则在次年三月份召开,批复后的预算到达预算单位则又有一段时间的延迟。可以说,在批复前执行的预算从法律上是不具备正式的法律地位的,这对于加强法制建设是不利的。

(四)预算审计不完善

1、重视预算执行审计,忽视预算编制审计。审计部门重视预算执行审计,而忽视预算编制审计的做法,使得在预算执行之前没有一个较为扎实的可执行预算,或者说预算编制审计的忽视导致了预算源头管理工作的缺失,这对于预算管理,对于国库集中支付体制的完善是不利的。

2、预算审计工作不扎实,审计效率不高。这主要表现在审计部门在进行预算审计时日常工作资料的积累和收集工作不扎实,导致审计效率不高:一方面,预算工作的开展在审计部门工作当中没能完全纳入到一般的审计工作当中,导致相关资料的收集不完善,使得在开展预算审计时需要重新收集;另一方面,预算审计工作具有年度连续性,审计部门对于历史资料缺少必要的分析,没能将审计数据进行详尽的年度对比,导致分析方法效率不高。

三、相关对策

(一)强化对预算编制的重视程度,细化预算

对于这一问题,各事业单位首先应该认识到国库集中支付在加强宏观调控,预防腐败,提高资金使用效率等方面的实际意义,同时应该了解国库集中支付体制当中预算对于单位财政支出的意义,统一两者之间的逻辑关系,切实认识到预算编制可行性与准确性的重要性,摒弃过去的传统思想,将提高单位预算编制水平提升到应有的高度上,这主要是在政治上对预算的编制有一个把握,此外各事业单位应切实意识到只有预算编制质量提高了,才能保证单位的顺畅运行。提高预算的可行性和准确性应主要从以下两个方面努力:从常规支出项目来说主要是科学分析历史数据及政策调整,在历史额度基础上做出调整;从非常规项目支出来讲,则主要是把握单位下一年度项目实施的基本安排和支出资金额度的细化,当然,从宏观上讲,预算科目制定单位也应该及时对现有的科目进行细化调整以适应国库集中支付体制的实施。

(二)完善预算编制方法

对于国库集中支付下的事业单位而言,一个完善的预算方法对于提高预算可行性和准确性都是至关重要的,解决这一问题主要就是解决全面预算和零基预算的推广上,及从思想上认识到预算的编制不仅仅是财务部门的问题,同时是其他部门的问题,各个部门应该配合财务部门,积极地参与到预算的编制中,这样对于切实提高预算编制质量和预算细化都是有利的;而零基预算则是提高预算编制责任心前提之下,切实编制单位预算的重要方法,这种方法督促预算单位从资金的实际需求出发,从单位的实际发展需要出发去编制预算。

(三)改进预算审批模式

改变预算年度的历年制为跨年制。我国的预算年度是1月1日到12月30日,即历年制,但审批预算的各级人大一般都是在3月或更晚一些时候开会,这使得前几个月的预算执行缺乏法律依据。我国可以借鉴国外实行跨年制,这样可使预算草案在预算执行前就得以通过,全年的预算都有法律依据。

(四)完善预算审计

从广义的范围来看,事业单位的预算管理不仅仅局限于单位本身的财务完善,同时外部单位对其预算进行的约束和督促也可以说是事业单位预算管理的一个重要方面,因此各事业单位的主管审计部门应该加强对其预算审计的管理,尤其是应该加强预算编制审计的工作力度,在开展审计工作时应该对各事业单位预算编制的依据和标准做详细的考证,对经费定额的合理性做详细的分析,同时特别应该关注预算的编制是否是在相关政策的范围之内量入为出的制定,在此基础上对其真实性和详细程度做一个科学评价。

预算审计并不是独立的工作,审计部门开展其他审计,如财务收支审计、经济责任审计、建设项目审计时应该注意相关资料的收集,或者说将预算审计纳入各类审计范围当中,对于其他单位的检查数据及事业单位内部审计的数据的收集也应该作为预算资料来源。同时,应该注重审计历史数据的系统化整理和科学的对比分析,从中发现问题,这样才有助于各事业单位提高预算管理的质量。

参考文献:

1、董于静.国库集中支付对事业单位财务管理的影响[J].中国乡镇企业会计,2009(10).

2、王云祥.当前国库集中支付改革存在的问题和对策[J].时代金融,2008(4).

3、陈富强.事业单位国库集中支付问题及对策建议[J].时代金融,2008(11).

4、唐苏萍,英学军.基层国库集中支付改革中的运行问题探讨[J].武汉金融,2008(9).

第2篇：物业管理的基础知识范文

【关键词】新会计制度；事业单位；财务管理

一、前言

早在2012年，我国财务部门颁发了全新的《事业单位会计制度》，该制度的出现对于我国事业单位的发展提供了很大的帮助，满足了社会主意市场经济化发展的需求，提高事业单位的经济效益。新会计制度与旧会计制度相比，之间存在着很大的差距，可以有效对事业单位的固定资产的会计核算问题进行强化，并根据事业单位的发展现状制定了全面性原则，只有这样才能保证事业单位各项经济活动任务可以顺利进行下去，从而促进事业单位快速发展。

二、新旧会计制度业务处理的差异比较

新会计制度的出现将传统会计制度中的原则创新、完善，主要体现在以下几点：

1.新会计制度的适用范围

新会计制度的出现，促进了事业单位的发展，提高事业单位的经济效益，并对我国现有的会计核算制度创新、完善，只有这样才能形成一项全新的会计信息方案。而这一方案的出现可以让全国的事业单位实现会计信息的比对与分析，了解事业单位的发展现状，促进事业单位快速l展。新会计制度与传统会计制度相比，有着灵活、方便、快捷、开放的特点，可以有效的对事业单位的发展现状制定出一项全新的会计制度，并实现事业单位的可比性操作。

2.新会计制度原则

新会计制度的出现，在对事业单位开展会计核算工作时其中的核算法律形式与经济实质会产生一定对冲入，主要指事业单位在发展期间固定资产的租期未还满，其中的归于事业单位所有。从经济角度来讲，事业单位在发展过程中所持有的所有权都会随着企业的经济效益风险进行转变，并将其转交给承租人进行控制。

3.新会计制度处理方法与原则

事业单位在发展过程中所得的各项财产都会按照实际成本进行计量，并根据新会计制度中的基本原则对事业单位的财产下的减值问题进行控制，只有这样才能实现事业单位的回收价值，提高事业单位的经济效益，促进其快速发展。而新会计制度的出现可以有效的对事业单位的经营决策进行合理规划，这对于企业的债权人、投资人来说提供了很大的帮助。但是，新会计制度规定，事业单位在发展期间不能通过新会计制度的原则实施各项投机行为。

三、新会计制度的特点

新会计制度的出现，对事业单位的财务管理工作起到了非常重要的作用，主要体现在以下几点：（1）将事业单位的资产计价和财政管理体系流程创新、完善，并将财务的收支分类、集中支付、资产管理等各个部分融入到事业单位的财务管理中，并将事业单位的财务现状进行总汇，只有这样才能从根本上提高事业单位会计信息质量、强化国有资产的安全管理，从而促进事业单位快速发展；（2）对事业单位的资产现状开展对应的分类管理工作，比如说员工的工资、津贴、保险费等，只有这样才能将事业单位员工的合法权益体现出来，并对其进行保护；（3）新会计制度的出现加强了对净资产的强化，只有这样才能为会计核工作打下良好的基础。另外，新会计制度的出现增强了财政补贴的结转，实现了事业单位部门的预决算管理工作，强化事业单位的财政资金精细化、科学化、合理化的进行；（4）新会计制度的出现将事业单位的支出与收入进行细化，从而将事业单位的项目资金流程的核算工作进行规范制定，并对事业单位的会计明细核算进行仔细监测，根据企业的发展现状将企业的财务报表体现结构内容进行创新、完善，只有这样才能将事业单位的财务状况体现出来。

四、新会计制度背景下事业单位中财务管理问题与对策

1.账务处理问题

在我国新会计制度制定以来，我国相关部门已经加强了对财务预算管理工作的建设，并根据事业单位的发展现状制定了全新的财务法律体系，只有这样才能保证事业单位的预算管理工作可以顺利进行下去。另外，事业单位加强了对财务处理的改善与宣传，提高事业单位工作人员的预算管理工作能力，保证预算管理工作质量与效率，从而保证会计预算工作以一个合理化、科学化的形式运行下去，从而提高资金的使用率。

2.固定资产管理的强化分析

在新会计制度颁发之后，事业单位的固定资产会以一个会计核算的形式运行， 并将事业单位的固定资产的使用期限进行重新规定，将事业单位的资产价值进行定位。如果事业单位在发展期间资产价值没有达到制定的标准，那么事业单位的固定资产就会以核算的形式进行处理。对事业单位固定资产的折旧年限问题，可以将其转交给上级财务部门进行处理，并根据新会计制度中的相关原则进行折旧年限计算，如果没有达到制定的年限，那么可以通过事业单位的发展现状进行折旧年限计算，只有这样才能减少权责现象发生。

3.财务管理中财务工作人员

现阶段，我事业单位中的财务管理人员的综合素质水平与专业知识技能较低，在实际工作期间常常会一些失误现象，从而财务管理工作不能顺利进行下去。要想从根本上解决这一问题，就做好财务管理工作人员的培训工作，并根据管理工作现状制定对应的管理方案，只有这样才能提高财务管理工作人员的工作质量与效率。另外，事业单位还应该定期开展竞赛活动，激发员工工作积极性，提高管理工作质量与效率。总结：新会计制度实施之后，可以有效的强化事业单位在发展过程中的内部财务管理操作要求，并将新旧会计制度进行对比，再根据事业单位的发展现状制定出一项全新的事业单位财务管理体系，只有这样才能促进事业单位快速发展，提高企业的经济效益。

参考文献：

第3篇：物业管理的基础知识范文

一、前言

罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。

二、目的和意义

（一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要

物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。

（二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法

当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。

（三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础

经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可*保证。

三、制定物业管理企业培训规定

培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。

四、物业管理企业培训的内容

物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。

（一）企业相关知识的培训

该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。

（二）物业管理工作基础知识的培训

该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。

（三）物业管理从业人员专项技能培训

该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。

五、物业管理企业培训计划

（一）培训需求分析

1、培训需求分析的内容

在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。

⑴组织分析

结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。

⑵任务分析

依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。

⑶个人分析

依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。

2、需求分析的方法

⑴问卷调查法

向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。

⑵约见面谈法

挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。

⑶会议调查法

召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。

⑷工作表现评估法

根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。

⑸报告审评法

根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。

（二）制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。

1、制定程序

企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。

2、计划内容

为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。

⑴培训目标

培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。

⑵课程设置

培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。

⑶培训方式

根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。

①讲授法：讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。

②学徒制：学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种

③小岛讨论法：员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。

④角色扮演法：角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。

⑤管理游戏法：这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。

⑥观摩范例法：通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。

3、 培训控制

培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。

4、 培训评估

每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。

六、培训组织实施

培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。

（一）人力资源管理部门的职能和任务

员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：

1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划；

2、组织执行物业管理企业培训计划；

3、定期向上级汇报培训费用开支情况；

4、组织实施各种培训课程与活动；

5、做好员工的培训档案管理工作；

6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材；

7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。

（二）培训分类及实施要点

分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。

1、以培训对象的不同层次分类

⑴高层管理者

①培训目的

精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②培训内容

A、企业管理类

管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。

B、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。

D、财务知识类

学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。

④培训方式

专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。

⑤组织实施

由公司人力资源管理部门直接组织实施。

⑥培训评估

每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。

⑵中层管理者

①、培训目的

掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。

②、培训内容

A、企业管理类

管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。

B、物业管理类

房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑶基层管理者

①培训目的

了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。

②培训内容

A、企业管理类

管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。

B、物业管理类

物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。

C、法律知识类

物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。

③培训方式

专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。

④组织实施

基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。

⑤培训评估

每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。

⑷基层操作人员培训

该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。

2、以实施培训的不同阶段分

⑴岗前培训

①培训目的

为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。

②培训内容

公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。

③组织实施

由公司人力资源部门组织实施。

④培训评估

考核合格后上岗。

⑵在岗培训

为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。

⑶转岗培训

为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。

3、以培训的不同类型分

⑴学历教育

是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵职业技能培训

根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。

⑶专项培训

为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训；为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。

七、培训工作误区

（一）员工培训不重要

的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻；只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实；只有通过培训才能使员工的素质得到提升；只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。

（二）员工培训有风险

有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。

第4篇：物业管理的基础知识范文

随着我国物业管理的全面推进，人们对居住环境、社区秩序有了更高的要求；与此同时，还产生了协调房屋公共部位、共用设施设备等共同利益的需要，因此产生了对物业服务、管理和经营的巨大社会需求。为满足客户不断增长的服务需求，物业管理从业人员要不断提升物业服务的品质，这样不仅可以改善人居生活和工作环境，维护社会的稳定和谐，提高城市的综合管理水平，而且还可以拉动住房的消费，推动整个社会的经济增长，促进现代物业管理行业的发展。在充分认识到物业管理行业的从业人员对我国社会经济作出贡献的同时，应清醒地意识到，与物业管理从业队伍的数量快速增长相比较，其从业人员的专业素质和职业能力并未得到同步提高。所以围绕物管专业学生职业能力发展研究是非常必要的。

（一）对学生职业能力的研究是当前国情的需要

当前我国物业管理的行业本质，是以物业为基础，以客户需求为导向，以管理为手段，以准公共为核心产品的商业活动。诚信精致的服务让客户满意是行业的立足之本，精细化的专业管理让物业保持完好、让管理区域处于和谐是行业的核心价值，依托管理区域通过拓展客户需要的各类服务以搞活企业经营是行业可持续发展的支撑与保证。物业管理专业学生职业能力发展的研究，正是围绕了这个核心，统筹兼顾物管从业人员的综合素质，以达到和物业管理行业的可持续发展和物业管理关系的全面协调。因此，对该专业学生职业能力发展研究，是现代科学发展的必然选择，同时，也对物管行业的健康可持续发展产生重要的影响。

（二）对学生职业能力的研究是当前物业管理行业的需要

其一，由于物业管理行业在中国起步较晚，人才储备基础比较薄弱，整体的从业人员的队伍建设跟不上物业管理行业的快速发展的需求；其二，目前物业管理从业人员来自于各个行业，其专业背景呈现出差异性和多样性，加之缺乏严格的专业基础训练，显露出从业人员的整体素质参差不齐，一部分物业从业人员的专业素质和职业能力与所在岗位的要求有较大的差距；其三，现阶段我国物业管理还处于快速发展时期，客观上需要大量的物管专业人员来满足这个市场的需求，因此对该专业学生进行职业能力发展的深入研究，才能适应目前物业管理行业的发展的实际需求。

（三）对学生职业能力的研究是当前物业服务企业的需要

对于一个物业服务企业的整体水平来说，最直接和最直观的反映是通过一个物业项目的管理服务水平来体现的。而决定物业管理整体服务水平的关键性的因素之一，是物业从业人员的职业能力和素质。因此，大力加强对物业管理从业人员的培养，不断提高他们的职业能力，对物业服务企业具有十分重要的意义和关键性的作用。所以，对学生职业能力发展研究既是行业和企业的迫切需求，也是摆在国家和地方行政、客户管理部门与教育机构面前的一项重要、紧迫的课题。为了培养与社会、行业和企业需求相适应的具有全面综合素质和综合职业能力的物管人才，我们势必应重视该专业学生职业能力的研究和培养，只有通过这样的方式，学校培养出来的学生才能适应现代物业服务企业发展的要求。

（四）对学生职业能力的研究是提高物管从业人员综合素质的需要

由于物管活动的特殊性，管理的专业性以及涉及经营管理复杂性等特点，决定了物管从业人员，尤其是兼顾服务、管理、经营的专业人员，只有不断深入学习物业管理的法律法规知识，具备夯实的物业管理的基础知识和实践经验，具备较强的管理经营能力，才能保证物业管理工作的正常运行，协调和处理物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，为客户提供一个质价相符的服务，使物业能够保值增值。因此，对该专业学生的职业能力发展的研究，需要从业人员达到从事该行业必备的知识、技能和职业能力，从而有利于扭转该行业人才匮乏的被动局面，提高从业人员的整体职业技能和专业素质，从而使从业人员的综合素质适应物业管理行业发展的需要。我国从计划经济向市场经济转轨的过程中，物业管理行业在短短的30多年时间走过了萌芽起步阶段即“要不要搞物业管理”的过程，经历了发展的初级阶段即“怎样搞好物业管理”的过程，进入了高速发展阶段即“提高物业服务质量”过程。物业管理行业在管理上的专业能力和不可替代的社会价值，得到社会的高度关注和充分肯定，因此不断研究该专业职业能力的发展，是我国物业管理行业的现状及未来发展趋势对专业人才的需求，以推动此问题更加深入的研究和探讨，全面勾画出科学、清晰的物业管理专业的职业能力、素质和知识结构，以做好打造优秀的物管人员的基础性建设工作。

二、物管专业职业能力的发展研究状况

什么是职业能力？职业能力是个体将所获得的知识、经验、技能和态度在特定的职业活动或情景中进行类化迁移与整合所形成的能完成一定职业任务的能力。职业能力具有能力品质的广泛性、职业岗位的变异性、技术技能的综合性、个人活动的重要性、继续教育的终生性等主要特征。一个物管专业人员，从开始接手到具体实施物业的服务、管理和经营，既要进行前期策划、资源配置、规章制度建设及物业档案资料承接查验和沟通相关各方关系；又要组织和保障物业管理服务的正常运行，以及妥善、及时处理各种突发事件及客户投诉。尤其物业管理是面向客户提供诚信、方便、放心的服务，让客户感受到企业“用心关怀每一位客户，细心做好每一件小事”的服务理念和专业能力，不但要搞好管理区域内物质环境的建设与维护，搞好人文环境建设与维护亦是十分突出和重要的问题。综合以上情况，笔者认为物业管理专业职业能力的内涵应该包括：决策、计划、信息收集、组织、领导激励、沟通协调、控制、创新、依法进行物业管理服务和专业技术管理等方面的能力。

三、物管专业职业能力体系的实施和研究

职业能力是指人为了胜任一个具体的职业而必须具备的基本能力。由于职业能力是多种能力的综合体，因此，我们把职业能力分成一般的职业能力、专业的职业能力和综合的职业能力。众所周知，一定的职业能力是胜任某种职业岗位的必要条件，任何一个职业岗位都有相应的岗位职责要求，物业管理专业也是如此。通过实际调研，就目前在全国开设的物业管理专业的各大专院校来看，院校类别繁多，有管理类的大专院校、机电类的大专院校、旅游类的大专院校、建筑类的大专院校，还有房地产类的大专院校等。根据各大专院校的自身特点、培养目标和企业的需求，我们确定了物业管理专业所面向的岗位群，即管理方向、建筑方向、房地产方向、机电方向等。根据物业管理岗位和岗位群专业化的知识与技术发展特点，开发与物业管理职业岗位需要的知识与技能相适应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速物业管理专业的建设和发展。建立科学的专业职业能力体系，以工作过程为导向，立足社会的发展、行业的建设和企业的需求，使我们培养出来的人才适应未来发展的需要，并延伸物业管理产业链条和服务范围，建立物业配套服务体系，满足客户不断增长的各类服务需求。对物管专业学生职业能力体系的研究，探讨了物业从业人员必须掌握相关的专业知识、技术和能力；同时，为社会提供了一个评定物管专业人员职业能力的基本标准。

四、物管专业职业能力体系的构架

通过调研，对物业管理专业岗位能力要求的现状进行分析，针对地区、行业经济和社会发展情况，进一步明确物业管理岗位群工作所应具备的职业能力，以使物业管理人才的培养更具有实用性和针对性。物业管理岗位能力培养途径的探索将会促使学生形成较强的职业岗位能力和就业竞争力。物业管理专业学生就业的岗位群基本上都是物业服务第一线的岗位，即管理、技术、经营和基本的操作岗位等，工作职能是物业服务第一线，要求学生能够综合运用专业理论知识和技能去解决工作过程中的各类问题。物业服务的特点是强调基本素质和岗位的具体技能的培养，注重操作能力，从职业岗位群的需求出发，分析该专业的职业能力，搭建物业管理职业岗位技能结构体系，在理论与实践中保持相对的一个平衡结构，找出该专业的知识结构与能力结构要求合理地配置，构建一个新型的能力体系即理论与实践相结合，以职业岗位及岗位群所需的技能与理论、能力与知识为基础，构建物管职业能力结构的新型体系。从物管真实的工作过程和专业岗位的工作分析，总结提炼出典型工作任务，根据工作任务复杂的程度整合典型工作任务，并形成岗位技能结构体系（职业能力），根据职业能力结构体系归纳出物业管理行业职业能力为：整合基本素质、专业基础、专业技能和岗位技能的综合应用能力，发展应变能力和开拓创新能力。通过对企业调研，确定了本专业所面向的岗位群（物业管理方向、物业建筑方向、房地产方向、物业机电方向等）；根据岗位及岗位群专业化管理、技能要求以及知识与技能协调发展的特点，开发与之所需的知识与技能相对应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速专业的建设与发展。

五、高职高专物管专业职业能力的培养方式

（一）职业能力培养方式——以服务理念为中心

从全国的物业管理发展来看，深圳的物业管理走在了我国物业管理的前沿，并且深圳的物业管理教育和培训也走在了前列，已经形成了自身的特色。通过对深圳和其他省市高职高专院校的物业管理课程设置的调查，笔者认为国内目前大中专院校物业管理人才培养模式占据较大比例的是以服务理念为中心的培养方式，即注重培养学生与客户交流的技巧，这样做的优势是：物业从业人员以优质的服务取胜，有利于企业品牌的树立；不足之处是：物业人员不能解决一些技能方面的实际问题，且难以胜任全方位的物业服务工作。

（二）职业能力培养方式——以技能为中心

上海的物业管理相对深圳来讲起步要晚一点，但是其发展势头非常迅猛。目前上海的物业管理专业大多数是由部分有理工背景的院校创立的，因而形成了以技能为中心的模式，如上海的高职院校与上海市房地局合作，创立了从事现代智能化楼宇设施设备的运行、维护、管理及应用型高级技术人才和管理人才，此类人才需要掌握现代建筑、机械、电工电子技术和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设施设备（如空调、给排水、建筑智能化系统）的构造与性能。这样的课程设置就体现出了培养学生的专业技能。其培养模式的优势是：物业从业人员有能力为客户解决部分技术问题，易出实效。但不足的是：物业从业人员难以摆正“管理物业、服务业主”的市场定位，管理、服务和经营理念难以体现，不易胜任战略性的物管工作，不利于企业的长远发展。

（三）职业能力培养方式——复合型的物管人才

通过实际调研，我们认为物管人才的培养方式应吸取上海、深圳两地好的办学理念，并结合物业管理行业发展的需求，走复合型的人才培养道路。即注重培养管理理念，又具有某方面的专业技能（如建筑方面或机电技术方面等）。要充分发挥各高职高专学院的优势，整合学院的资源，将管理和技术结合起来，培养出复合型的物业管理人才，如以工科为背景的成都工业学院正在这条道路上不断摸索，虽然目前经验还不够成熟，但它代表了今后高校物业管理的发展方向，只有这样才能深化产教融合、校企合作、工学结合，从而推动物管专业设置与产业需求对接。

六、结语

第5篇：物业管理的基础知识范文

[关键词]物业管理 员工 培训

一、现有培训中存在的问题

1.物业管理企业管理者在培训观念上的误区。一些物业管理企业为了减少支出,由于对培训存在错误的认识,认为员工已有一定的知识,在工作中会自己摸索和学习而采取不培训或是简单了事的做法。具体表现为:第一,认为培训价值不大只是给别人做嫁衣:管理者认为市场上劳动力供过于求员工走了可以再找或是他们认为员工得到了知识与技术后容易跳槽;第二,培训成本高组织负担不起:部分企业只注重眼前利益而放弃了培训;第三,新员工会自然融入工作:据统计约有80%的企业没有对新员工进行有效的培训直接将其分配到工作岗位上去。

2.培训过程中过分注重课堂教学及文件化程序。这种做法不能适应物业管理多工种的实际情况,也不能提高员工培训的兴趣和效果。应该根据实际情况因材施教。

3.培训作用发挥不高。许多员工经过培训后时间不长就忘记了培训内容或者对培训的内容缺乏具体运用的机会,导致培训没有发挥应有的作用。

4.过分注重理论知识的培训,实践训练较少。培训仅靠理论知识的学习是远远不够的,物业管理可以说是实践性很强,除了基础性的理论知识外,需要大量的实践经验的积累和较高综合素质的支撑。因此要将培训和实践、专业知识的学习与综合素质的提高有机结合起来。

二、培训内容

1.职业道德知识的培训。职业道德可以促进企业发展,可以帮助企业进步,也可以给每一位忠诚地服务企业的员工带来利益和幸福。职业道德随着职业的出现而出现,并且,其内涵逐步深化,其作用不断增强。企业越是发展,对于职业道德建设的要求就越迫切。加强职业道德建设,建立企业新风,要求各岗位各工种的从业人员掌握职业道德基本原则,牢固确立服务客户、服务企业、服务他人的职业道德观。因而,学习职业道德基本知识,对于每一位物业管理从业人员都十分重要。

2.物业管理企业相关知识的培训。该类培训是为了让每一个员工对物业管理企业的历史、现状、企业文化、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。

3.物业管理工作基础知识的培训。该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。

4.物业管理从业人员专项技能培训。旨在让物业从业人员能够按照物业管理服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务,同时提高物业从业人员的服务意识,提升服务技能。

三、员工培训的实施

1.对培训进行具体的分析。一个物业管理企业开展组织培训工作,就意味着该公司内部出现了薄弱环节,要采取某种培训项目来弥补。因此,对培训项目必须进行工作分析、比较分析,发现公司现状与理想状态之间的偏差。(1)组织分析。结合物业管理企业的年度经营管理发展计划,分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。(2)任务分析。据物业管理企业的工作内容分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。(3)个人分析。依据物业管理企业的人力资源现状分析哪些人需要培训培训的具体内容是什么。

2.在实施培训前明确企业所培训的对象并对其进行合理分类。和其他企业一样,物业管理企业员工构成基本可分为操作层、管理层和决策层。由于物业管理的服务性特点,物业管理企业又具备自己不同的特征。对于一般的员工,因为其工作内容不同,对其培训既有相同要求又有不同要求。培训最忌讳培训对象水平的参差不齐,因为设计好的课程很难满足不同水准的各类管理服务人员同时需求。

3.制定适合企业的培训方法与技术。为了避免培训的盲目性,使培训真正达到预期的效果,在培训前要在进行充分的调研的基础上,制定培训方法和技术。人员培训是一项在时间和金钱等各方面花费都比较大的工程,在企业实际工作中,对不同人员的素质提高也有轻重缓急。企业培训的对象主要是成年人,且成年人一般都具有一定的社会经历及成熟的思维能力。因此,为了最大限度地提高培训的投资效益,就必须根据企业发展的需要和个人发展的具体情况,合理地确定培训对象和选择培训方法和技术。

培训计划的制定既要符合实际工作的需要,又要能够满足各类人员的要求,根据培训的具体目标,灵活机动地安排具体的培训计划、方法和实施方案,使培训能够达到预期的目的。

4.培训控制。培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核并将考核成绩纳入绩效考评与员工的待遇挂钩。

5.分析评估培训效果。每次培训工作结束后,要结合员工的培训总结、表现等方面对本次培训的效果进行分析评估,以便在今后的培训中采取更好的培训措施。正确做好培训的评估分析工作也是培训工作的一个重要环节,也可以为下次培训提供经验。分析评估应从有效性和效益性两方面进行评估,并最终形成评估记录,为今后的培训工作提供借鉴。对于企业来讲培训的内容和效果还应与员工的升迁、任职相联系增强员工参加培训的热情和动力,将员工素质的提高与企业的发展及竞争力的提高有机联系起来。

员工的培训一方面是提高员工的知识水平、服务水平和综合素质,另一方面是增强了员工对企业的认识,传承和发扬企业文化,凝聚企业力量,创新服务观念。在员工培训方面,首先要解决的是思想认识问题,让员工融入到企业中,通过培训让员工感受到在企业工作自身利益有保障,有自己成长和发展的空间。企业为自己施展技能和才华搭建了平台,树立员工忠诚于企业的思想,坚定为企业效力的信心,增强做好各项工作的责任感,培养员工与企业同呼吸、共命运的品质,从而树立员工的大局意识和发展意识,激发员工的工作热情、活力和不断创新的能力。

参考文献:

[1]杨杰.组织培训[M].北京:中国纺织出版社,2003.4.

第6篇：物业管理的基础知识范文

关键词：物业管理企业；财务管理；强化；途径

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01

一、物业管理企业财务管理现状

我国的物业管理行业属于朝阳行业，所以大部分物业企业对财务管理的重要性认识不到位，缺乏行业会计准则的约束，相应的约束机制尚未建立起来，而且我国物业管理企业由于组建方式和类型不同，在财务会计管理上遵循的准则和制度也大相径庭，甚至自相矛盾，还有物业企业甚至根据自身要求自设账目、自成体系，这样既不利于企业经营成果的正确核算，又不利于真实反映、核算、预测企业的财务状况，因此，为了物业管理企业自身利益考虑，应该尽快建立和完善财务管理体系。

1.会计基础工作不到位，内部财务控制不规范

对于企业而言，会计核算工作是最基础和日常的财务管理活动，也是整个财务管理工作的基础。同时物业管理作为一个新兴事物，并没有包括在传统的行业会计制度中，这就造成物业企业在会计核算中没有同行业的成功经验可以借鉴。物业管理的对象具有广泛性和不确定性，所以在会计明细科目设置上具有很高的灵活性，所以很容易走向极端――科目设置混乱。

由于是一个新兴的行业，所以物业管理企业目前尚无完整的财务管理制度和办法可以借鉴和遵循，而且企业内部也没有建立完善的内部财务制度，这就造成大多数物业企业财务会计核算过于简单，简单地根据自身发展需要设立账目，全然不顾会计科目的要求分门别类设置明细账，所以造成内部财务控制松散，会计信息得不到真实准确反映。

2.缺乏基本的会计制度和内部控制制度

会计制度是对企业所发生的交易和财务往来在账簿中进行分类、登录、核算的基础上，进行分析、核实和上报的一种制度，是进行会计工作要遵循的规则、方法和程序的统称。由于没有现成的行业会计制度，所以在实际工作中，物业企业的会计科目设置基本上靠从业人员的经验判断，而对于新兴的物业公司而言，可以借鉴的成功经验很少，所以导致这类企业会计账目和财务管理非常混乱。

内部控制制度是企业财务管理工作的总的指导思想，而且是企业财务自我监管自我完善的重要措施。在社会化大生产中，内部控制往往构成企业各项活动的自我调节和约束的内在机制，并处于企业中枢神经系统的核心位置，所以可以这样说，内部控制是否健全，是企业生产经营成败与否的关键。

在物业企业由于领导认识上的缺位（内部控制制度是大型商业企业才用得上的制度，物业企业用不着），同时由于物业企业在我国发展历程还很短暂，所以相对健全的内部管理制度一直没有建立起来。

3.资金管理水平低下

物业企业普遍存在自身管理不善、资金从投入到如数流回周期长、滞留资金多等等现象，严重制约了企业盈利能力的提高和运营资金的正常使用。为了节省人员开支，物业企业在人员职务的设置上亦不尽合理，未体现不相容职务应该相分离的原则，会计人员一人兼任多职的现象非常常见。

二、物业管理企业财务管理特点

物业管理企业由于行业本身的特殊性，所以其会计核算与财务管理具有自身的特点，而且物业管理企业的类型不同，其财务管理模式也不一样，概括来讲，主要有如下特点。

1.资金流动过程和会计核算相对简单

在我国，物业管理是一个新兴行业，同时由于物业管理提供的是无形的服务，自始至终不会生产出有形的商品，所以其资金流动过程相对简单，会计核算与财务管理也相对简单。最主要的会计核算过程也就是物业费的收取与使用，为了便于接受业主的监督，提高服务质量，物业管理企业必须定期披露最全面的财务信息，以保证业主能全面了解物业的资金运作。

2.财务管理模式大致相同

我国的物业企业一般分为商业物业、办公区物业和小区物业三种类型，其中，商业物业盈利性最高，一般情况下，商业物业企业提供的主要是物业管理服务，即提供安全、清洁服务以及进行工程管理等等，以保证物业公司的正常运转。但是商业物业对各方面的配套条件要求很高，而且市场规模与份额也会越来越大，逐渐形成良好的发展势头。相比较而言，办公区物业和小区物业盈利性稍差，因为这两类物业是伴随着开发商对物业的需要而产生的，是具有隶属性的，所以其得到的利润相对于地产利润来讲九牛一毛，而且目前这两类物业规模较小、行业不集中，整体竞争力较差。

对于各种类型的物业管理企业而言，其经济核算的核心便是财务核算，所以它们的财务管理模式是大致相同的，走的基本上都是粗放式财务管理，缺乏专业财会人员，行业准入制度不健全，鱼龙混杂，效率较差。

3.其他

物业管理企业经营过程与一般的生产活动和销售活动没有多大关系，所以大多数情况下只涉及维修维护等管理服务的提供，其财务核算对象――资金运动过程肯定比大型生产企业和商业企业简单。

对物业管理企业各项费用及资金运营情况的监督，来自企业财务部门、政府有关部门和业主三方，所以一般情况下对其资金运作的监督更为完善。

由于业主最关心物业管理收费的使用情况及效益，而企业管理层出于自身利润最大化的追求也很关注企业的资金运营情况，所以，物业管理企业的财务信息使用方一般为业主和企业管理层。

三、如何加强物业管理企业财务管理

1.有关部门应该在制度层面大力支持

国家在大力开拓经济适用房、廉租房的同时，应该加大对物业管理行业的政策与资金支持，加快相关配套设施的建设。此外，会计协会应该尽快出台一套可以规范物业管理企业会计活动和财务管理的基本准则，以使物业服务行业从业人员开展会计工作能够有法可依。

2.建立内部管理控制制度

虽然物业管理企业不像大型商业企业那样业务量大、单笔业务金额数额众多，但是物业企业事务很繁琐，比如水电费、物业管理费、环境维护费用等的收取工作。所以物业企业应该尽快聘用有内部控制管理工作经验的财务人员，逐步建立属于自己的系统完善的内部管理控制制度。

图1 内部控制制度框架

3.加强和规范物料用品采购的管理

对于物业管理这个特殊的行业而言，日常耗材构成其企业成本的很大一块，所以为了完善其财务管理制度，必须加强对专业耗材的日常控制工作。例如，为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的采购支出成本，河南万厦物业管理服务公司出台了《物料用品采购规定》，对本公司需要外购的各种物品和耗材由管理处这个机构根据采购数量的多寡决定采用自行采购方式还是集中采购方式进行统一办理。资金收支、管理由管理处统一安排进行。

4.加强资金管理

有俗语道：没有规矩不能成方圆，所以为了加强物业管理企业资金的监督和管理，必须首先建立严格完善的资金管理制度。一般情况下，财务管理部是企业的资金管理部门，与企业形成委托――关系，主要从事各个管理处及各部门的资金结算和管理工作，所以财务管理部具有管理和服务双重职能。其次还要定期对各个管理处的现金库存情况及其与财务管理部门的资金结算情况进行全方位检查。

5.提高人员素质

人力资源构成企业资产的重要组成部分，所以提高人员素质是提升企业核心竞争力的关键，对于物业管理企业而言尤其缺乏专业的财务会计人员，在财务会计人员的培养过程中，首先要严把准入关，杜绝不具备会计基础知识和从业能力的人员进入本公司从事财会岗位，进入后，则要加强从业人员的职业道德和思想道德教育，提高职业素养，使物业管理企业财务部门成为“人无我有、人有我优、人优我特”的专业技能很强的部门。另外，要通过不断的会计知识和形势方面的继续教育和学习，更新知识，适应形势。

四、结论

物业管理企业是伴随着我国改革开放的历程逐渐出现并新兴的一个服务行业，存在很大的发展势头，但是目前尚无独立的行业财务制度，财务管理工作也很不到位，许多问题仍有待发现和探索。

参考文献：

第7篇：物业管理的基础知识范文

[关键词]多产权多使用权建筑；火灾隐患；对策

[中图分类号]F416.9

[文献标识码]A

[文章编号]1672-5158（2013）05-0204-01

多产权、多使用权建筑是指同一幢建筑物内具有不同的产权所有者或不同的承租使用者的建筑。主要有商住楼、综合楼、办公写字楼等几种形式。《中华人民共和国消防法》第十八条规定：同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。消防法明确规定了多产权多使用权建筑公共区域消防安全实行统一管理的原则，对于如何确定责任人，产权人、租赁人、转租人以及物业管理部门应承担的具体消防职责，消防设施维护保养及隐患整改经费来源等现实中遇到问题尚未做具体规定，多产权建筑消防管理还有待进一步探析。

1多产权多使用权建筑主要的火灾隐患

1.1功能复杂多样，诱发火灾因素多

多产权多使用权建筑内使用性质多样，都存在使用大量可燃材料装修的现象，建筑火灾荷载增加，防火阻燃处理不到位。同时，为了方便或者省钱，建筑中经营、储存、住宿共存的“三合一”现象时有发生，加之，多产权建筑人员物质密集，人流、物流量大，发生火灾和导致人员伤亡的概率普遍较大。

1.2消防安全管理混乱，责任主体不明确。

多产权、多使用权建筑日常管理大多由委托的物业管理公司承担。一是由于物业管理单位是靠收取物业管理费来维持并开展工作的，而物业管理费中没有明确消防安全管理费用的列支范围，造成自动消防设施日常维护保养得不到真正落实。二是物业管理费用收取往往不能全部到位，致使管理无法深入，造成“管理不到位，业主不肯交钱；业主不交钱，管理更不到位”的恶性循环现象，消防设施的维护保养更是无从谈起。三是物业管理单位消防意识淡薄，认为发生火灾的概率也很小，经常人为造成消控中心无人值班，消防设施无人检查、无人维护。

1.3建筑自动消防设施完好率不高。主要有三种『青况：一是许多建筑由于在消防验收后未能及时与物业管理公司移交，致使双方都无人管理，时间长了，设施不能正常使用，而维修需要资金，造成双方互相扯皮，时间越拖越久，设施越拖越坏，维修费用越拖越高，形成恶性循环。二是整幢建筑的装修时间有先有后，业主在装修过程中，因要局部调整消防设施的位置，不得不暂时关闭自动消防设施，而调整结束后不能及时与物业管理单位沟通恢复设施运行。三是建造时间较早的老建筑由于缺乏维修资金，消防设施一直处于瘫痪状态。

1.4业主人员成分复杂，消防安全意识淡薄，不依法办理相关报审手续，建筑内部改造随意性大

多产权建筑使用性质多为商业办公，相关职能部门对其约束力较小，导致部分业主在进行内部改造装修时，不按法律规定进行程序申报，私自进行改造装修，从而造成“先天性”火灾隐患。

2多产权多使用权建筑消防管理的对策

2.1健全多产权建筑消防管理法律法规

对多产权建筑存在的问题，各地消防部门应当积极提请政府决议，极力促成多产权建筑管理办法的出台，或者由各级政府牵头，协调公安、建设、规划、消防等职能部门，专题对本地区多产权建筑安全监管状况进行研究分析，在《消防法》、《物权法》基础上，制定完善本地区的《多产权建筑消防安全管理规定》，以弥补法律法规不完善的地方，明确和规范物业管理和业主之间的权利和义务，落实各方法律责任，改善多产权建筑的消防安全难以管理的状况，确保本地区多产权建筑消防管理规范化。

2.2严把多产权建筑装修改造监督关口

为防止擅自改变建筑结构及使用性质，杜绝人为制造先天火灾隐患，必须严把装修改造审核验收关口。消防部门应在建筑竣工消防验收意见书中明确建筑使用性质及管理要求，规范开发商与业主、业主与租赁方签订的合同形式，如要改变使用性质，必须报经相关部门审批。在“二次装修”时，应当层层把关，实施监管。对装修面积较小的场所，业主与物业单位签订《装修责任书》，物业单位派员现场监督，确保装修过程中不破坏消防设施，同时，物业单位与消防机构建立定期回访协作机制，及时反馈建筑装修改造情况。对面积较大且改动原消防设计的场所装修改造，明确物业公司必须告知业主申报消防审核，未经审核合格不得施工。

2.3协调多产权建筑部门联动管理

消防部门应当主动与房管、工商、物价、文化、旅游等部门沟通，争取相关部门配合，形成齐抓共管的联合工作机制。房管部门对物业公司资质有审核、验收、年检的职能，可以把多产权建筑消防安全『青况纳入物业公司资质评定范围，对达不到消防部门标准的，资质核发时不予以通过或者降级。工商部门可对其吊销其营业执照或者不予以年检。物价部门可降低其收费标准。文化部门将多产权建筑内娱乐场所消防安全管理纳入经营许可证年审范围。旅游部门把多产权建筑内宾馆饭店消防安全管理作为星级评定的准人条件。部门之间的协调配合，综合把关，提高多产权建筑消防管理的工作成效。

2.4、从源头上落实消防安全责任主体。物业管理单位在接手管理的同时就明确了物业管理单位是消防安全责任的主体，应当按照《消防法》第十八条的要求落实其管理职能，对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施（含建筑的自动消防设施、应急照明、疏散指示标志及安全疏散设施等）、消防车通道进行统一管理。特别是在装修过程中，监督业主不得使用易燃材料，不得改变消防布局，不得拆除圈占消防设施。

2.5、加强消防安全宣传教育。由于多产权、多使用权建筑业主多，业主素质参差不齐，因此要加大消防安全宣传和教育的力度，提高每一个业主的消防安全意识，让每一位业主掌握必要的消防基础知识，知道建筑的火灾危险性，平时管理要做好哪些事情，发生火灾如何来处置。俗话说得好，“贼偷一半，火烧全光”，可见消防安全尤为重要。

2.6、加强对自动消防设施的维护保养。一幢建筑是否安全重点在于其布局是否合理，管理是否到位，消防设施是否完好有效几个方面，特别是自动消防设施是否完好有效，直接关系到大楼的整体安全。物业管理单位应与有维护资质的单位签订维护保养协议，确保自动消防设施的正常运行。要在物业管理费和房屋维修基金中落实消防设施维护保养的费用。

参考文献

第8篇：物业管理的基础知识范文

关键字：物业管理专业 人才需求 现状分析

2011年上半年，我们对京津冀三地的物业公司进行为期半年的调研，通过对物业管理专业的现状、发展前景、物业专业毕业生需求情况、人才缺口等情况进行调研，了解到具体情况如下：

一、行业分析

（一）行业背景

住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国30年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。

（二）物业管理行业概况

自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在推进城市化进程中起到了积极的作用。据资料显示，目前全国物业管理企业已超过6万家，从业人员突破300万人。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。

（三）唐山市物业发展趋势

唐山市城乡规划局委托编制的《唐山市住房建设规划（2008—2012年）》已经唐山市人民政府批准，日前正式实施。《唐山市住房建设规划（2008—2012年）》（以下简称《规划》）由市城乡规划局委托唐山市规划建筑设计研究院编制，适用唐山市中心区。在规划期内，规划期末，将实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题，人均住房面积达到30平方米。按平均 1 万平方米 大致需要 3.3 个物业管理人员算，到2012年总住房面积为24000万平方米，需物业人员79200人，而到时至少有几万个物业行业人员的空缺。这些宏观背景因素，为我们担负这方面人才培养、技术培训的基地──唐山职业技术学院物业管理专业提供了十分广阔的发展空间。

（四）省内高职物业管理教育现状

省内专、本科及高职院校中开设物业管理专业的少，并且缺乏统一的课程标准，个别院校只是把本科院校课程标准降低要求后照搬或模仿，没有突出高职院校实用技能的训练，在校期间实训教学和实训质量得不到有效保障，学生接受的技能训练与实际工作岗位需求存在差距，不利于向行业输送高素质高技能水平的专业人才，培养的学生技能单一，不能保证当前物业各个岗位对人才技能的要求。

二、人才需求分析

（一）物业管理专业人才的需求现状分析：

1．我国的房地产市场将有大的发展，这将直接拉动对物业管理专业人才的需求。

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占每年固定资产投资的七分之一。我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。

2．我国的物业建筑面积呈不断增长之势，物业管理行业正得到前所未有的发展，需要大量的专门物业管理人才。

目前内地物业管理行业正得到前所未有的发展，我国物业管理的市场需求将增大，进入物业管理的物业规模和物业种类也将增多。随之而来，人才市场将出现物业管理人才供不应求现象。

3．除现有住宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多。总的来说，这个行业在中国尚处于起步阶段，需要大量的专门人才。

综上，物业管理市场有很大的容量，需要大量的专门管理人才。

（二）物业管理人员现状的分析

物业管理在我国尚处于起步阶段，早些时候，入行的物业人员大多都是半路出家的，管理人员素质不高是情理中事。现在的物业管理人员的来源大概可以分为三类。一类是由原房管所职工直接转化而来的，这类人员不熟悉现代物业管理的模式；另一类是学公共管理，饭店管理的人员，他们有一定的能力，但不熟悉物业管理的细微方面。还有一类是物业管理的中专生，他们能够胜任基本的物业管理工作，但往往在工作中处于被动的地位，不具备从战略上进行管理的能力。

物业管理人员专业水平参差不齐的现状与业主的期望要求不相适应。随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业管理。

综上所述，物业管理人员的综合素质偏底，已经制约了这个行业的发展。企业和社会都期望高校能够培养出高水平的物业管理人才。我校的物业管理教育可谓是应时而生。

三、我院物业管理专业的现状

我们的理念是要以服务为中心，注重培养学生与业主交流的技巧，同时又要培养从事现代智能化楼宇设备设施的运行维护、大型物业管理的应用型高级技术人才和管理人才。要求掌握建筑、机械、热工、电工电子和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设备设施（如暖通空调、给水排水、建筑电器、建筑智能化系统）的构造与性能。

（一）专业概况

物业管理专业2002年开始招生，学制为两年，从2003年开始招收三年制学生至今，招生人数逐年增加。

（二）“双师型”教师队伍

物业管理专业的师资队伍建设目标是：按照以培养为主、培养与引进相结合；以专职为主、专职与兼职相结合的思路，建立一支“校企互通、专兼结合、动态组合”的高水平“双师型”教学团队。现有专职教师9人，双师素质教师8人，具有企业工作的经历。外聘兼职教师4人，全部为物业公司经理或主管，负责物业管理实务的教学工作。这些教师都具有丰富的教学经验和较强的专业实践能力。

（三）建立稳定的校内外实习实训基地。

校内实训条件：建有了具有一定职业氛围的仿真职业实训室，面积为178平方米。

物业综合实训室：用于教学的主要设备为电脑一台，NEC投影仪一台，投影幕布一个，以及四接口分频器。座椅50套，电脑桌一个。物业管理实训室承担了物业管理专业几门课程的实训基地的任务，包括物业档案实训教学、物业企业会计的建账实训教学，房地产产权产籍管理的实训教学，物业管理实务的实训教学，建筑构造与识图的识图教学过程等。

物业智能化实训室：

采用当前先进的物业管理思想，借以新的管理技术，如物业智能化管理系统，使学生不仅能感受到新技术给物业管理带来的革命，而且还能亲自动手参与到新技术的实际应用之中，这体现了我校物业管理专业设置与该行业发展方向紧密结合的办学思路。物业智能实训室根据我校物业管理专业的培养目标和教学内容，特设置相应的实训项目共分为四个系统。

1、消防自动报警系统

2、闭路电视监控系统与防盗报警系统

3、停车场管理系统

4、门禁系统

第9篇：物业管理的基础知识范文

（一）制度方案有待完善，形成一套适合公司运行的规范化的制度才有利于在今后的工作中，形成有法可依的“法制”环境。本人无论是物业管理专业知识需要学习，还要在人力资源知识及行政知识也要继续学习，在这两方面的学习坚持两手抓、两手都要硬，不能顾此失彼，通过专业知识、法律基础知识的学习结合对行业现实的调查了解，在20xx年制定和逐渐完善公司的制度方案。

（二）程序制度化不够明确，无论是请假、加班、入职、转正、升职及其他方面的内容都没有明确的制度程序化，导致在现实的工作中出现了一些问题。制度化是一个逐渐完善的过程，为了加强公司制度化的广泛实施，20xx年，这项工作定作为本部门工作的重点工作内容，以制定、通过、公布、实施为步骤完成。

（三）在20xx年度，由于公司的迅速发展，公司为员工的学习培训提供了条件，有了学习的基地和上课的设施设备，便于我制定目标性、阶段性的培训计划。管理处操作层员工的文化素质相对较低，理论知识比较薄弱，有了专业知识的理论指导，更可以提高员工们的工作实践的效率和加强工作的规范性。

结合员工的工作实际来实时提高员工的综合素质，在20xx年里，计划为员工上课培训各类知识2次/月（详见《深圳市鸿泰德物业管理有限公司20xx年度员工培训计划方案》，该方案于20xx年3月01日提交），通过上课培训，在公司范围内形成主动学习的氛围，培养公司员工的学习积极性和主动性，以达到提高工作的效率为目的。

（四）档案管理仍不到位，档案记录公司发展的足迹，一个好的档案材料，能够便于领导回顾与总结，并从中汲取经验和教训，但是就本部门而言，只是初步建立了员工人事的档案、各类合同档案以及物业项目档案，未能涉足公司整体档案，更缺少一些图片、音、像档案，可以说这是档案管理的一大缺憾，因此20xx年这方面的工作需要更规范、全面的管理，形成一套全面、规范的档案管理流程。