谈房地产企业成本核算

摘要：近几年，随着国家一系列调控政策的出台以及行业竞争愈发激烈，我国房地产企业即将迎来新一波的行业大洗牌。如何准确地把握企业成本核算环节，严控各项费用，保持利润空间不下滑，成为每个房地产公司亟待解决的议题。基于此，本文首先介绍了企业成本核算的内涵及其存在的问题，然后提出了相应的建议。

关键词：房地产企业；成本核算；措施

1998年，我国实施了住房制度改革，进一步加快了城镇化进程和经济增长，使得居民住房需求不断增加，房地产行业也迎来了快速成长的好机会，并带动了相关行业的发展。当前，房地产行业已成为国民经济的支柱产业之一，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。但随着国家宏观调控力度的加大，行业自身竞争的白热化，以及居民购房行为趋向理性，各大房地产企业的净利润逐年下滑，这意味着房地产企业很难再获得过去的暴利，行业利润会逐渐趋向社会正常水平，行业间竞争逐步规范。房地产企业如果想在竞争日趋加剧的环境下维持生存和发展，就必须要提高自身的核心竞争力。由于房地产企业工程开发存在资金需求量大、建造周期长、投资风险高等特点，因此特别需要重视成本管理，尽量避免建设过程中的各种风险，严格控制各项费用支出，从而通过降低成本来取得最大的经济效益。而成本核算是成本管理中至关重要的一环。基于此，对房地产开发企业的成本核算进行探究和完善，不仅对理论研究有助益，对实际操作也是具有重要的指导意义。

一、房地产企业成本核算的基本内容

（一）房地产成本核算的定义成本核算是把某一时段企业生产经营期间所产生的费用，依据其性质与产生地点进行归集、分配和结转，从而计算出企业实际成本和盈利状况的一种管理活动。企业成本核算是企业成本管理的重要构成部分，其任务是准确并及时地计算出产品实际总成本与产品单位成本，为企业管理者的经营决策提供正确的参考数据。成本核算不仅可以真实反映企业的运行状况，还能适时反馈企业的生产过程，换言之，科学有效的企业成本核算有助于企业管理者检查、监督、考核企业成本预算的实施情况，检测成本控制绩效和成本管理水平，评估成本管理系统的有效性，从而更好地控制企业成本，实现开源节流，获得最大的经济利益。

（二）房地产成本核算的内容1．土地成本土地成本是指房地产企业通过市场招拍挂等形式获取土地使用权的出让金，因不同地理位置间差异较大，一般占到总开发成本的30%-60%。土地成本是企业成本核算的第一步，因为企业必须通过土地面积和容积比率的测算来估计开发工程的土地成本，然后在土地成本的基础上计算出待开发产品的其他成本费用，最终评估出项目的可行性。故土地成本对房地产项目的成本控制至关重要，其大小是衡量房地产开发项目能否顺利进行以及是否可盈利的最重要经济标准。2．前期费用前期费用主要包括可行性研究费、勘察测绘、设计费、“三通一平”费用等，一般占到总成本的3%—5%，且贯穿于项目实施全过程。前期费用多且杂，因此财务人员在核算时必须分清、分细科目，才能为之后的成本分类、汇总及核算打好基础。3．工程成本工程成本为房地产开发建设项目实体的成本，包括材料、人工费、机械使用费等，占开发成本比例高达50%-70%，是成本核算的重中之重，财务人员核算这部分成本时一定要确定好核算的对象，根据其类型或项目计入相应的成本。4．配套及其他费用这部分费用包括房地产项目开发过程中发生的供水、供电、供气、公共配套设施建设费以及市政工程建设费等。因为这些费用基本由政府部门或垄断企业进行收费，无议价空间，且收费标准较高，因此合理减少这部分费用支出，是增加运营收益的重要途径。5．相关税费相关税费是指向国家缴费的各种税费、规费，如土地增值税、增值税、城建税等，房地产企业可以通过合理的税收筹划或利用政府税收减免政策节税。6．筹资成本筹资成本即是项目建设期借款利息支出。由于房地产开发项目的特殊性，房地产企业一般是需要银行的贷款来解决资金需求的，导致企业必须承担高额利息费，并且这部分成本核算结果会影响后续开发成本的计算。7．开发间接费用开发间接费用是指房地产企业的工程管理人员和项目核算部门在开发现场发生的各项间接费用。这部分费用和工程有关，但是又没办法直接计入工程项目的费用中，所以需要根据相关单据，先计入各明细科目，等以后再按项目进行分配。

（三）房地产企业成本核算流程在遵守会计原则和行业规则的前提下，企业应结合自身实际来制定成本核算会计制度，并配备专职成本核算员来负责成本核算工作，确保成本核算信息的真实性、准确性和可靠性。房地产企业成本具体核算核算流程如下：首先，基于房地产开发产品的特点来明确成本核算对象。其次，根据《房地产开发企业会计制度》设置“开发成本”和“间接开发成本”两个类目来对房地产企业的实际成本进行计算。再次，按照企业确定好的方法和标准分配归集的生产成本。最后，正确划分在产品和产成品的开发成本，并结转产成品的开发成本。

二、房地产企业成本核算存在的问题

（一）企业缺乏成本核算意识由于房地产行业的高额利润，使得多数企业的经营侧重点为投资资金是否能快速回笼，即企业在乎的是短期利润而非长远效益，因此财务人员在开展企业核算计算工作时，通常只考虑当前项目的总投资额、建造周期以及售价等问题，不会花费时间研究成本科目的细分和各环节的控制。但随着房地产行业利润率逐渐回归社会平均水平，因为忽略成本管理而造成的高成本已成为各个企业亟待解决的问题。

（二）成本的核算对象划分的不准确合理确定核算的对象是企业成本核算工作的第一步，通过财政部的《企业产品成本核算制度》相关规定可知，房地产企业确定成本核算对象一般按照其开发的项目、开发的期数或产品类型等因素，也就是说成本对象的确定既要满足成本计算的需求并且利于成本的归集和结算，还要符合本监控的要求。而随着房地产企业开发项目愈发复杂，使得确定核算对象的难度加大。因此，在实际工作中，有些房地产企业为了简化核算工作，通常会将拥有多个功能差异较大的工作板块作为一个成本核算对象，但成本核算对象划分模糊、界限不清晰会导致最后计算出的项目成本无法准确反映出项目开发过程中各部分产品的实际成本，从而影响企业的经济效益。

（三）成本费用分摊方法不明确房地产开发项目具备开发周期长、资金压力大等特征，所以企业通常会采取分期的开发方式，且每期开发项目可能存在多个类型，例如住宅楼、别墅、酒店、商业楼等，这使得企业成本核算牵扯各种费用和科目，加大了核算的难度。虽然根据会计相关规定，企业必须按照受益原则或配比原则进行成本分摊，而且方法一经选择，不得随意变更，但因其国家还未出台完整的标准来评判房地产成本核算的归集和分配，导致各个企业处理方式差异大，的成本信息缺乏可比性。

（四）成本核算周期不确切房地产企业因为不确定因素很多，例如资金周转不灵等问题，所以很可能出现竣工拖延的情况。但一个企业的成本核算必须按照不同的周期进行，因此当房地产项目产生竣工拖延的问题时，会影响企业成本利润的计算和各项税金结算，进而造成决策者无法及时获取会计信息，难以对后续项目展开准确性的评估。

三、加强房地产成本核算的措施

（一）强化企业的成本管理意识，加强工作人员的成本核算能力首先，企业管理者要改变短视的经营思维，逐渐将经营重心转至创造长期效益的管理上，重视成本管理，了解成本控制对于房地产企业生存发展的意义。其次，加强企业员工，尤其是财会人员对于项目开发内容和行业知识的了解，鼓励员工积极参与项目部门的规划、开发模式的选择和预算等方面的工作，使其在后续工作过程中，可以更加清晰明了。最后，不定期组织员工培训，提升员工的管理水平和综合能力，促使其在生产的过程中开源节流，帮助企业增产增收。

（二）合理划分成本核算对象确立成本核算对象是企业进行成本核算的首要任务。房地产公司应结合当地条件，如项目的开发地点，周期和规模等需求来合理细分成本核算对象。对于大规模开发，开发周期长，分阶段规划开发的房地产项目，企业在细化成本核算对象时，可选择经过政府部门批准的单独项目，因为政府对这些项目的建设面积、建造设施等有特殊规定。而对于那些启动和完成时间相似，项目功能也相同的项目，房地产企业在明确成本核算对象时，可直接将其视为同一个。另外，对于规模大且成本高但类型单一的产品，企业可直接将其作为成本核算对象。企业一旦确定了成本对象，就不得随意更改，以确保成本核算的合理性和一致性。

（三）合理确定成本归集和分配方式在分摊成本费用时，企业通常采取受益原则和配比原则，若该成本费用可以确认是某类成本对象承担的，那就直接计入该成本核算对象，若该成本费用由多个成本核算对象共同承担的，则应选择建筑面积法、占地面积法或预算造价法等分配计入成本核算对象，以保证成本费用分配的合理性和准确性。

（四）科学设立成本核算周期房地产企业可通过工程的规模大小来确定核算周期。若工程规模小，持续时间短，就可直接根据整个工程的周期来制定会计成本核算周期。但若项目规模大，持续时间长，房地产企业就无法继续按照工程建造期来确定成本核算周期，因为会影响成本信息的及时性，所以此种情况企业应根据实际情况估算尚未竣工工程可能发生的成本和费用，通过预提费用账户核算还未进行的工程预算。

四、结束语

综上所述，当前房地产成本核算工作面临着诸多问题，这些问题都不利于房地产开发项目的实施。因此，房地产企业要不断强化自身的成本核算能够力，为降本增效，提高企业核心竞争力提供有力保障。

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作者：陈正花 单位：浙江上尚房地产开发有限公司