房屋建筑造价动态管理影响分析及对策

摘要:我国城市化建设不断进行，推动了我国房地产行业迅速发展，促进了大量建筑公司的产生，而在建筑行业中，建筑的成本直接关系着建筑企业的最终利益，但建筑工程的建筑成本受多方面的影响一直处于不断地波动当中，造价地动态管理成为企业维护自身利益保证盈利的基础，尤其是建筑行业中的甲方单位，其并不直接接触工程建设，因此对房屋建筑施工造价的动态管理分析与投标单位报价相符成为其确定中标单位的重要基础，对保证建筑工程的工程质量以及自身资金节省等方面有着十分重要的作用。基于此，本文首先简要分析了工程造价的动态管理及其影响因素，随后从四个方面讲述了有效应对工程成本浮动的动态管理策略。以此来供相关人士交流参考。

关键词:房屋建设;造价管理;分析对策

随着我国经济实力的提升，我国人们对物质生活的需求不断提高，已经不满足于原本的生存环境，加上我国房地产产业巨大的红利以及房价的不断提升，建筑企业的数量急剧增加，各企业之间的竞争更为激烈，为保证企业自身利益以及建筑的质量和建筑进程，对浮动的房屋造价进行动态管理十分重要。但我国国情较为复杂，造价的动态管理中的影响因素较多，需要企业及时改革自身的运转模式，及时适应社会发展的需求，提高企业自身的市场竞争力。

一、工程造价的动态管理及其影响因素

(一)动态管理简介房屋建筑的建设中的成本是根据施工成本、地皮报价、意外因素等条件随时改变的，因此企业要对随时变动的成本进行合理的预测与分析，及时通过调整自身的施工方法与技术，从而达到自身盈利的目的。简单地说，就是在施工前和施工过程中对整体造价进行预测与分析，合理安排人力、物力、财力资源，以节省更多的资金，保证企业在进行生产制造活动中能够获得足够的利益。

(二)地价成本的影响相同房屋的建设因地段不同，其自身造价也有较大差异，而影响当前房屋购买的重点并不在于房屋建筑自身，而是在于其能够带来的入学、医疗、出行、政治、经济、环境价值等的不通，其根本在于地理位置的差异，因此地价成为成本的重要组成部分之一，能够在一定程度上决定建筑成本，因此房屋建筑造价的动态分析首先要考虑地价，正确分析该处地理位置的实际经济价值与报价是否相符，从而保证房屋建设完成后的售价稳定，使企业能够保证自身利益不会受损，同时使日后的经营销售工作能够较为顺利的完成。

(三)施工和监理的影响施工方和监理分别作为乙方和第三方，同时为甲方负责，因此两者与甲方工程造价的动态管理也有密切关系，虽然监理是甲方指派的监督管理乙方施工过程的单位，但乙方对监理并没有直接合同关系，且工程质量的好坏通常与监理自身的利益挂钩并不深切，因此监理在监督过程中难以充分发挥其自身作用。更有甚者，监理单位与乙方单位相互勾结，两者共同蒙蔽甲方，导致甲方在验收时无法发现部分隐蔽的施工问题，使甲方的后续利益受损，而对应此类问题的补修资金也需归于造价成本当中，因此监理和施工双方对于施工造价的管理也有着较大影响［1］。

(四)回收周期的影响对于建筑开发商而言，房屋开发建设是投资高、风险高、效益高的“三高行业”，资金回收周期是其正常运转的基础，而资金回收期越长，开发商赋予工程的隐形投资额以及机会成本便越高。资金得不到及时的回收会造成企业资金链条薄弱，极其容易受到外界因素的影响，风险便急剧上升，甚至使工程烂尾，导致企业无法正常运转，乃至破产，因此资金的回收周期也是工程造价的影响因素之一。

(五)税务管理的影响税务乃国之根本，是国家回收社会资金并对社会进行相应建设的基本途径，无论企业还是个人都具有相应的纳税义务，尤其在营业税改为增值税以来，由于前期各行业自身的税务制度存在缺陷，从而导致各行业的税务支出均有所增加，而在建筑行业中，税务支出也是成本的一大组成部分，缴纳税金的高低也极大地影响了成本的支出，因此税务征收政策以及企业纳税方法都对相应税务支出有着一定程度的影响［2］。

二、有效应对工程成本浮动的动态管理策略

(一)精确分析地块自身价值采用专业的价值分析人员对将要开发的土地进行合理的价值估算，分析周围的环境、地理位置、周围居民的消费能力，并对房屋建筑建成之后的售价进行合理预估，使地价支出趋于合理，避免地价成本占比较大而导致后续房屋建设完成后出售价格过高，进而被消费者抵制，使支出资金难以快速回拢。因此动态管理分析的首要任务便是对地价进行准确的评估，是后续经营销售的重要保证。

(二)完善责任划分制度建立完善的责任划分制度，对施工完成以后的成本进行严格把控，与乙方在所签订的合同内明确相应的责任，避免在施工完成后出现质量问题而甲方难以追究的情况发生，同时在工程款中扣除乙方部分质量保证金，作为质量缺陷责任期内对工程建设缺陷进行维修的资金，以合同与条约的方式确定乙方在保修期间内的保修义务，促使乙方在一定时间范围内交付高质量的房屋建筑，质量保证金待工程保修期结束后再予以返还。

(三)缩短投资回收周期一般而言，开发商在开发房地产时需要经过规划、投资、回收三个环节。在面对资金回收期过长的问题，开发商可以针对投资和回收两个环节采取相应措施缩短回收周期，在“投资”环节当中，开发商在招标时可以明确规定相应的建设周期，将“投资”环节的周期缩短任务交予乙方施工单位;在“回收”环节中，开发商可以采取预售的模式使回收期提前，而更为重要的是分析当下购买刚需者的收入情况，在一定盈利的基础上合理设置房屋价格，降低销售部门的任务难度。

(四)纳税与合理避税合理避税并不等于逃税，我国不论个人和企业都有相应的纳税义务，但因纳税方式的多样性，其拥有根据相应政策选择纳税方式的权力，因此企业必须及时与政府部门进行沟通交流，以更好地为企业制造更多的利益，同时寻找与自身相适应纳税方式，在合理合法范围内降低纳税产生的成本支出。

三、结语

建筑企业的生存与发展需要准确的对生产制造成本进行评估，成本的不确定性需要企业及时对工程造价进行动态管理，及时改革自身管理模式，保证企业的生产经营在自身可控范围之内，使企业能够在有方案有目标的情况下从容的面对恶劣的市场竞争。

参考文献:

［1］刘伟维．房屋建筑造价动态管理的影响因素分析及对策［J］．价值工程，2018(12):10-11．

［2］谷玖青．房屋建筑造价动态管理的影响因素分析及对策［J］．建材与装饰，2018，538(29):188．

作者：亓涵宇 单位：南京润济房地产开发有限公司