浅析公允价值计量在房地产的应用

摘要:随着全球经济一体化的发展，全球范围内的会计准则日益趋同。2006年2月15日，我国财政部的《企业会计准则第3号-投资性房地产》，在内容上和国际会计准则(IAS40)保持了一致，都允许企业可以选择使用成本模式或者公允价值模式计量。虽然公允价值模式能使企业资产增值，助力企业的发展，但公允价值在实际应用中也存在一些弊端。本文在分析公允价值计量模式在投资性房地产中应用的重要性基础上，深入探讨了投资性房地产公允价值计量模式的主要处理逻辑，以及这种计量模式的好处和潜在的风险，并提出了投资性房地产公允价值计量模式的风险防范对策，以期促进公允价值计量模式在投资性房地产中的应用。

关键词:投资性房地产；公允价值；计量模式

一、引言

2006年2月15日，财政部了关于投资性房地产的第3号会计准则：《企业会计准则第3号-投资性房地产》，在内容上和国际会计准则(IAS40)保持了一致，允许企业可以选择使用成本模式或者公允价值模式计量。迄今为止，已经十多年过去了，随着中国经济的迅猛发展，工业地产、商业地产作为投资性房地产的主要投资对象，越来越受到青睐，市场交易十分活跃，原有的成本模式已无法反映投资性房地产真正的价值，在此基础上编制的财务会计报表亦缺乏市场相关性和价值可靠性。但根据目前会计准则的相关规定，在公允价值模式下，既存在对企业有利的一面，也存在一些的弊端。应该充分利用好这一准则，取其利避其害，促使企业更健康的发展。因此，探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的应用具有重要的现实意义。

二、投资性房地产公允价值计量模式的主要处理逻辑

根据企业会计准则及相关文件，公允价值计量模式和成本模式之间的主要异同点为：

三、投资性房地产公允价值计量模式的好处和潜在的风险

投资性房地产计量模式从成本模式变更为公允价值模式，将会对企业包括资产总额、净资产总额、资产负债结构、盈利能力等多方面产生重大影响：(一)有利方面。1.改善资产结构。在公开市场环境总体向好，投资性房地产市场价值评估增长的前提下，采用公允价值模式计量，企业资产总额、净资产总额等资产指标会增加，使报表反映的房地产价值更加真实，更加符合实际市场情况。同时根据净资产增加幅度大小，资产负债率会有不同程度的下降，能够一定程度上改善了银行等金融机构对企业的债务评级水平，增强了企业负债能力。使得企业在对投资性房地产利用公允价值模式计量后，可以进一步提高债务规模、延长债务年限，为企业后续融资提供更大的空间。2.提升盈利能力。由于公允价值模式下，投资性房地产不再计提折旧，在不考虑投资性房地产公允价值变动损益的前提下，能直接的减少企业费用，降低出租成本，企业利润总额相比成本模式增加，如果评估价值持续增长，则可以进一步增加利润总额，提升企业盈利能力。(二)潜在风险。1.现金风险——税负增加。在原先的成本模式计量下，定期应对投资性房地产计提折旧，税法也允许将这部分折旧在所得税前列支，但公允价值模式计量后，企业在投资性房地产的会计处理中不再计提折旧。根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条的相关规定，对于企业按照会计准则规定，并且已经在日常财务会计处理中已经实际确认的成本费用，凡是没有超过税法和税前扣除范围和标准的，可以根据企业在日常财务会计处理中实际确认的成本费用，在计算应纳税所得额时进行扣除。所以，如果没有在企业会计处理中实际确认的资产折旧，根据所得税法以及相关规定将无法在所得税前扣除，因此会增加企业所得税负担和现金支出。2.现金风险——股东分红增加。在公开市场环境总体向好，评估增值的大前提下，采用公允价值模式计量，虽然会使得企业资产总额、净资产总额增加，反映了资产真正的市场价值，但是该项收益实际为账面收益，并无实际现金收入。而企业在进行股利分配时，常用的分配方案包括剩余股利、固定股利、固定股利支付率、低正常股利加额外股利，但这些方式都未考虑公允价值变动带来的利润影响。所以，采用公允价值模式进行计量时，需要充分考虑企业实际盈利情况，在此基础上结合股利分配方案，保持企业在市场经济下的形象和信誉，避免因分红给企业带来资金问题，进而影响企业发展。3.经营泡沫风险。由于公允价值变动主要根据房地产公开市场环境进行评估，容易受到诸如国家宏观调控、房地产市场供求变化、投资者心理、评估事务所专业程度、评估选用方法等多种因素的影响，虽然这些因素和企业本身的资产经营能力没有直接关系，但评估结果却又直接的反映在企业的经营成果之中。如果评估价值产生上下波动，就会造成包括利润、净资产、盈利性指标和资产运行效率指标的起伏，会导致企业预算偏差过大，影响企业整体经营评价，所以对企业管理层的考核办法也需相应调整。4.操纵利润风险。根据《企业会计准则》相关规定，企业在经营过程中，对投资性房地产的计量模式可以选择成本模式，或者选择公允价值模式，但一经确定后，除非特殊情况否则不得随意变更。如果是已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不可以再转为成本模式。但又有另一条规定，如有确实依据表明投资性房地产持有目的或者实际用途发生改变，应根据实际情况将投资性房地产转为固定资产或者存货，那么在转换时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，这样就变相的将企业的资产价值变成了转换日的公允价值。所以，从会计准则的规定来看，虽然投资性房地产选择公允价值后，不可能采用成本模式，但如果改变用途后则就可以将以公允价值计量的投资性房地产转变为以成本计量的固定资产，如果市场房价存在波动，那么对利润也会产生的影响，企业就可能通过投资性房地产和固定资产之间的转换操作而调节利润。

四、投资性房地产公允价值计量模式的风险防范对策

通过前文所述，投资性房地产公允价值模式中存在潜在的风险，因此建议从以下几个方面采取措施，以有效控制其风险：(一)现金预算管理。由于采用公允价值模式计量后，一方面因为不再计提折旧带来利润以及所得税税负增加，另一方面评估增值也会影响净利润，但这两个利润变动的因素和企业现金增长完全无关。假如分红政策不进行相应调整，那么对于企业现金支出而言就会因为计量模式的变化而有所上升。为避免现金流风险，需要企业将全面预算管理和日常资金管理有效的进行结合，建立协调发展理念，统筹资金管理工作，注重资金管理的平衡，降低和规避资金风险，促进企业健康可持续的发展。(二)评估方法锁定。为避免因评估方法变化造成评估价值异常波动形成经营泡沫风险，参考国务院国资委对于国有资产评估的相关规定，目前国有资产评估方法主要有四种，分别是收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法。对于投资性房地产的公允价值评估而言，基于会计持续经营假设，所以本质上也是持续性评估，必须保证不同期间资产评估方法的一致性，如无重大政策、重大环境的变化，评估事务所不能任意改变资产评估方法，而造成评估价值的异常波动。(三)避免人为干预。为避免企业管理层在公允价值变动过程中的干预形成经营泡沫风险，参考《公司法》中涉及会计师事务所的相关规定，聘用、解聘审计业务的会计师事务所时，应当依照公司章程，经由董事会、股东会、股东大会审议并形成决议。所以负责企业资产评估工作的评估事务所，也应当依照公司章程，经由董事会、股东会、股东大会审议并形成决议。同时，为避免企业管理层利用公允价值变动操控企业净利润、净资产以及留存收益，对企业管理层的考核中，应着重于企业自身运营的效益效率、劳动产出效率和价值创造能力，剔除主要因外部环境影响而带来的公允价值波动。(四)加强监督惩戒。为避免企业甚至股东利用投资性房地产不同计价模式操纵利润风险，必须加强对企业的约束，政府监管部门应制定严格的检查制度，充分发挥证监会、中央审计署以及注册会计师的监督、检查功能。对滥用会计准则的企业和相关人员，根据造成影响的严重性，给予行政、民事甚至刑事处罚，为公允价值的实施建立良好的应用环境。

五、结语

和其他的会计政策相比，投资性房地产计量模式的选择对企业的影响巨大，虽然有十分突出的好处，但也同样存在相对应的风险，无论是对股东还是经营者，都应结合企业未来发展战略确定，让会计准则的应用为企业发展服务。从政府层面而言，也需要持续加强对使用公允价值计量企业的监管，为公允价值的应用创造完善的政策环境。

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作者:刘功一 单位:上海浦东软件园股份有限公