城市房地产企业转型发展共振

［提要］经济结构转型是可持续发展提出的必然要求，作为地区经济主要推动力的房地产业和城市发展之间存在着辩证关系，二者的转型也在一定程度上相互引导、促进。本文在论证城市化早期城市经济和房地产业同步发展、互相促进的基础上，从房地产企业转型“城市服务商”策略出发，分析房地产企业转型对于城市转型的影响，研究其内在联系。并以杭州市良渚文化村为例，具体分析房地产企业和城市转型的同步性。在不同行业、不同城市都面临转型发展背景下，提供借鉴意义。

关键词：转型；房地产企业；城市服务商

一、引言

城市化发展早期，大量人口涌入城市，房地产市场需求充足，房地产企业利润率保持在较高水平。因为房地产业的特殊性，大量的上中下游产业受益，促进城市经济发展，推动新一轮的城市化进程，城市发展与房地产业发展互相促进。城市化发展到一定阶段后，城市经济进入瓶颈，经济结构升级变成客观要求，城市和房地产企业需要改变发展策略。万科、碧桂园等房地产企业利用“城市服务商”思路，以房地产业为支点，拓展物业、物流等相关产业。房地产企业多维度的转型优化了城市产业结构，但又对政府管理及相关产业提出新的要求。企业转型和城市转型相辅相成，相互促进。本文分析新经济环境下城市和房地产企业转型的内在联系，并给出相关建议。

二、背景分析———城市经济与房地产业的协同发展

（一）城市化早期的共同发展。1998年住房体制改革后，中国的城市化进程加快，21世纪的前10年，中国城镇常住人口增长近3亿人。大量的人口迁移到城市并定居，中国经济社会发展进入了一个黄金阶段，取得了举世瞩目的经济成就。随着城市规模的扩大，人口不断涌入城市，房地产市场需求不断上升，城市地产价格开始普遍上升。房地产业抓住政策红利，实现快速发展。同时，大量的相关产业受益，城市经济取得全方位的发展，又促进新一轮的城市化进程。这一阶段中，城市发展对房地产业的依赖程度高，房地产企业的规模不断扩大，城市化进程加快，城市发展与房地产业发展相辅相成、相互促进。

（二）转型背景下的共同难题。近年来我国城市经济发展进入瓶颈期，城市发展缺少新的增长点。经济增长过度依赖房地产业的支柱作用，三大产业发展失衡，产业结构不合理。同时，对不可再生资源的过度消耗带来了不可逆的环境问题，传统经济发展模式难以为继。而房地产业在自身增速放缓和国家宏观政策调控背景下，融资受阻、拿地放缓、销售乏力等问题说明传统模式难以发展，楼市已告别“黄金时代”，因而急于寻求转型。

三、转型的必要性

一般意义上说，房地产业和城市经济发展之间存在着互相促进的辩证关系。城市经济发展是房地产业发展的平台，为行业发展创造条件和需求。房地产业发展的规模又很大程度上促进或限制城市经济增长和产业协调。在二者都面临困境的背景下，如何推进城市经济和房地产企业转型显得更加重要。

（一）城市转型的必要性。近年来，中国大部分城市发展过于依赖房地产业的支柱作用。2017年财政部的财政收支报告显示，在土地和房地产的相关税费中，契税和房产税分别高达2，604亿元和4，910亿元，同比增长14.2%和17.3%，部分城市的这一比例甚至更高，这从侧面反映出了我国大部分城市经济发展的弊端———过分依赖房地产业。房地产业的发展是推动国民经济增长的重要因素，但在房地产业下行压力大的当下，过度依赖房地产业支撑城市经济增长显然不是一个长久的选择，所以分析内因并加快城市经济转型十分重要。

（二）房地产企业转型的必要性。房地产业从黄金时代到白银时代的变化，是全方位的。社会经济结构的调整，供需两端结构的重新布局，来自各个维度的企业竞争，加之房地产业固有的库存压力大，企业负债率高，融资渠道单一等问题，传统的“重”模式难以持续发展，因而急需寻求盈利模式的转型。事实上，房地产企业已经在探索经济转型背景下的新模式。当下较为主流的趋势是利用“城市服务商”思路，以传统房地产业为支点，拓展物业、物流、零售等相关产业。

四、城企转型的内在联系与相互影响

（一）融资渠道创新推动金融监管的改革。传统的重资产模式让房地产企业面临着巨大的融资压力，因此融资渠道的创新是房地产企业转型的关键。利用房地产金融工具，借助房地产信托投资基金（REITs），提高资金的利用效率，引入第三方投资者，逐步形成多元化的投资战略。部分房地产企业已经开始尝试实践REITs等金融产品，这类金融产品具有投资多元、流动性好等优点。但同时，我国相关的金融法规并不完善，需要解决多重征税、非公募等问题。这就对国家相关政策和监管提出了更高要求。2020年4月，中国证监会和国家发改委联合《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，为我国正式发行REITs提供了法规依据，是我国境内REITs试点的正式起步和项目融资领域的重大创新，推动了金融端的法律体系和供给侧改革，具有里程碑的意义。

（二）投资多样化推动产业结构调整。房地产行业经过高速发展后，积累了大量的资金，可以利用资金优势，积极寻求多样化的投资。一部分企业横向投资，进军产业园、物流园等领域。另一部分，分散化投资一些与房地产业关系不大的行业，比如体育、餐饮、教育等行业，甚至新的业务已经成为部分公司的新利润增长点。房地产企业涉足其他行业后，减少房地产业比重的同时，大量资金进入其他行业，推动了产业结构的优化升级。以万达文化旅游城项目为例，文旅项目早期对自然、文化资源的设计，会整合当地的文化、旅游资源，促进旅游业的进一步发展。2018年11月，万达集团与兰州市政府签订协议，将旅游城项目和“一带一路”发展相结合，以“一带一路”为契机，共同打造文化旅游新品牌。

（三）房地产企业参与新基建推动政府职能转变。房地产企业转型需要多元化发展，而新基建为房地产企业多元化发展提供了一个良好的平台。与传统基建不同，新基建的推出意味着更高效的发展模式，可能成为经济增长的新动力，这与“房住不炒”，减少对房地产依赖的政策相契合。上海的御河企业公馆项目，不同于传统的管委和地产商相互独立的模式，把政府和市场相结合，利用新基建在城市社区中的应用，如智能巡逻、无人超市等，促进了社区服务的智能化，提升了房地产企业的竞争力。各个新型园区的建立和房地产企业参与新基建取得的成功，证明了在政府指导下，依靠市场力量，将企业作为主体进行基础设施开发的可行性。与政府协同推进城市转型升级将为企业带来更多的发展机遇；对政府而言，市场力量的参与促进了政府职能的转变，推动了服务型政府的建设。

五、典型案例———杭州市良渚文化村

“十三五”规划纲要中明确提出推进特色小镇建设，浙江省作为国内最早建设特色小镇的省份，已积累了丰富经验，在推动产业升级、城市更新方面极具借鉴意义。万科集团在早期房地产开发过程中，几乎参与了整个房地产产业链，所以与其他房地产企业相比，在转型城市服务商的过程中有更好的产业基础，管理基础。因此，本文以万科良渚文化村项目为例，进一步研究房地产企业转型城市服务商与城市转型的内在联系。

（一）案例概况。“良渚文化村”地处浙江省杭州市西北部，风景优美。万科公司于2006年接管文化村的开发和管理，在良渚文化村进行了“城市服务商”的尝试。因文化村地处偏远，万科集团不仅承担起修建公路、学校等公共设施的责任，还在业主的要求下制定了社区文明公约———《村民公约》。2006～2012年，文化村内部主要由房产商、物业和业主三方共同治理。2012年后，当地街道政府派办事员入驻，参与文化村治理。

（二）特色产业小镇推动区域产业结构升级。良渚文化村是中国最早的特色小镇项目之一，是新型城镇化发展的典型案例。2008年后，一大批文化项目建成，文化村开始从人居小镇向产业小镇转变，培育并发展了文创、养老、旅游、教育四大产业。目前，文化村对四大产业的投资达20多亿元，提供就业岗位3，000余个。万科集团在当地的实践，突破了传统的产业形态和层级，推动了区域产业的升级。国家在《关于开展特色小镇培育工作的通知》中明确提出“特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居”四大要求。万科良渚文化村项目的成功，正是最好的回应。以产业先行为抓手，推动区域产业结构升级，优化城市经济结构，正是当下政府鼓励企业发展的导向。

（三）政企共治推动政府职能转变。城镇化进程加快提升了社区的复杂程度。良渚文化村建成早期，社区的治理几乎没有政府的参与，依靠着房产商、物业以及业主的努力，社区甚至制定了社区文明公约，在宠物饲养、行车停车等日常行为方面提出要求，取得了显著的成效。2012年之后，街道政府派办事员入驻后，才逐步形成四方共治的管理局面，此时的社区治理已相对成熟，政府更多地作为一个监督者参与治理。满足公共服务多元化的供给需求，对于其他特色小镇，甚至是其他城市的转型发展都有重要的借鉴意义。全面深化改革，推动经济社会持续健康发展，要坚持以市场为主导，发挥在市场资源配置中的决定性作用。良渚文化村的实践体现了特色小镇的产业引导功能，不仅将其与传统的房地产开发项目相区别，推动地区产业结构升级，更在一定程度上改变了政府在市场中的角色，显示了其服务城市基础设施的平台性功能。

六、总结

城市和房地产企业的改革都是经济社会发展的必然要求。政府相关的政策支持为房地产企业转型提供平台，房地产企业转型“城市服务商”，加速城市的全方位转型。二者的改革相互影响、相互促进，共同推动经济体制改革。

参考文献：

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作者：刘昕豪 单位：安徽财经大学经济学院