房产面积与建筑面积计算的差异分析

摘要:房产面积计算为办理产权、管理产籍信息、土地开发利用、房产交易、城镇的建设需要，建筑面积计算为工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，两种规范针对各自的需要有不同的计算规则，本文详细的介绍了两种规范在建筑不同功能区中面积计算的区别，并且区别了两种规范在具体工作中面积计算算法和结果之间的相互联系，对房产测绘面积计算及工程建筑面积计算有一定的参考意义。

关键词:房产面积;建筑面积;计算差异

一、概论

房屋是人民生产和生活的场所，房屋及其用地是生产和生活的基本物质要素，为准确采集和表述要素信息，必须进过房地产测量，其中房产面积测算就是房地产测量中的重要组成部分。完善的房产测量成果资料是统计管理城市建设信息和城市居民住房信息的重要基础资料［1］。建筑面积计算是反映房屋建筑规模的重要指标，也是区分建筑物不同功能分区的面积指标，它广泛应用于总体规划的前期设计、经济指标统计、详细规划与设计、建筑工程造价管理、房屋建筑计价、城市规划等。

二、适用范围及作用

房产面积测算为房地产工作的开展与开发提供权属信息、及供前期预算和销售的预测绘面积、办理产权的实测面积等。另外，房产面积测算也是产权产籍管理的基础数据来源，它是以后产权办理、产权变更以及产权纠纷的重要依据。其适用范围为:城市、建制镇的建成区的房产测绘;独立的工矿企事业单位的房产测绘;与城市、建制镇、工矿企事业单位相毗连的居民点的房产测绘;城市、建制镇建成区以外的郊区、农业区，以及其他地区的居民区、居民点［1］。建筑面积是贯穿建筑工程设计、现场施工等过程，也是总体规划、详细规划及经济技术指标的重要依据，是核发工程规划许可证的重要依据，在工程项目竣工以后，也是竣工验收的重要依据。其次，建筑面积是计算结构工程量或用于确定某些费用指标的基础，有了建筑面积，才有可能计算单位建筑面积的技术经济指标［2］。

三、两种规范的差异性

建筑面积与房产面积是对建筑物的两种不同用场的面积度量，针对不同的行业和目的，有相近之处，但不能混淆混用。

(一)关于共有面积的差异建筑面积规范只解决了面积认定(全面积、半面积、不计面积)问题，不涉及共有面积的分摊问题。而房产面积规范不光解决了面积认定(全面积、半面积、不计面积)问题，还对各种建筑形态的共有面积如何分摊提出了较为详尽的解决方案。另外，建筑面积通常按方案图(或施工图)进行测算的，而房产预测面积是按施工图进行测算，房产实测面积是按现场实测数据并结合竣工图进行测算的［3］。

(二)关于面积认定的(全面积、半面积、不计面积)差异建筑面积计算规范与房产面积计算规范因其应用不一样，所以在使用过程中存在少许差异，具体如下:(1)房产:层高2．20米或净高2．10米以下，不计算面积。建筑:层高2．20米以下，按一半计算面积，净高小于等于1．20米，不计算面积。(2)房产:封闭阳台按全面积计算，未封阳台按一半面积计算。建筑:主体结构内的阳台计算全面积，主体结构外的阳台计算一半面积。(3)房产:无柱雨篷不计算面积，有柱则计算面积。建筑:有柱雨篷计算全面积，无柱雨篷宽度大于或等于2．1米，计算全面积［4］。(4)房产:有永久性顶盖的室外楼梯，计算全面积，无顶盖按半面积计算。建筑:室外楼梯按自然层处理，计算全面积［4］。(5)房产:屋面楼梯间、电梯机房等，层高不足2．2米，不计算面积。建筑:屋面楼梯间、电梯机房等，层高不足2．2米，按一半面积计算［4］。(6)房产:封闭架空通廊按水平计算全面积;有顶盖不封闭架空通廊，按水平计算一半面积;无顶盖架空通廊不计算面积。建筑:有围护结构的架空走廊，按其围护结构计算面积;无围护结构、有围护设施的，按结构底板计算一半面积［4］。(7)房产:落地窗，计算全面积;凸(飘)窗，高度不足2．2米不计算面积。建筑:窗台与室内地面高差在0．45米以下且结构净高在2．10米以上的凸(飘)窗，计算一半面积［4］。(8)房产:依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2．20m水平面积计算。建筑:建筑物吊脚架空层及探基础架空层，有维护结构且层高2．20m及以上，应按其顶板水平投影计算建筑全面积;结构层高2．20m以下的，计算一半面积［4］。(9)房产:伸缩缝与室内相通计算面积，不相通则不计算面积;建筑:建筑物的伸缩缝按自然层计算。

四、两种规范的相关性

房产面积计算与建筑面积计算存在很大的关联。首先，房产面积计算规则是以幢为单位，共有面积的分摊及套内面积的计算都在幢内进行，而建筑面积计算规范中是以独立楼栋为单位进行面积统计，但应分别统计计容与不计容面积，两种规范存在少许的计算差异，部分城市建设及不动产部门要求产权面积不能大于规划指标中的计容面积，因此在房产测绘中对幢的分化有了较明确的要求，应尽可能的与计容面积相吻合而且必须找出面积不吻合之处差异。其次，在城市建设中，很多南方城市鼓励开发利用地下空间，存在很多依坡地而建的建筑，在对复杂建筑面积计算过程中，两种规范对建筑结构的认定可能存在不一致的地方，如若涉及到地下空间的公共部分，公共区域的分摊会对房产面积的计算有部分影响，从而会导致房产面积的结果因考虑功能区分摊等因素与建筑面积的计算结果存在较大差异。

五、结论

纵观全文，发现房产面积与建筑面积计算其针对的目的不一样，并且使用范围也有较大的差别，但这两种规范之间又有较大的联系，部分城市的政府部门还为这些联系增加了约束条件，因此学习并熟悉这两种规范的相同点与不同点，并在针对不同的情况时灵活运用，不仅能准确的计算面积统计成本也能减少经济损失，也方便服务人民群众的办理事务。

参考文献:

［1］吕永江．房产测量规范与房产测绘技术［M］．中国标准出版社，2001．

［2］GB/T50353-2013．建筑工程建筑面积计算规范［S］．2014．

［3］温科技．基于东塔房产测绘的共有建筑面积分摊方法研究［J］．地理空间信息，2019．05(13):218-220．

［4］刘武．新形势下的房产测绘_图文［DB/OL］．互联网文档资源．

作者：张国清 单位：贵阳市测绘院