市场经济下的物业管理模式创新

摘要：目前国内的城市数量、城市规模持续扩张，城市社区居民数量急剧增加，对住宅物业管理质量也提出了更高的需求和要求。在国内市场经济体制机制不断健全完善的背景下，物业管理进入市场化发展的新阶段，同时物业行业竞争更加激烈，物业管理模式以创新求生存求发展已经成为一项迫切需要深入研究的课题。本文对目前市场经济下物业公司管理模式的现状进行分析后，提出了创新物业管理的方向和对策。

关键词：市场经济；物业管理；模式创新

改革开放四十多年以来，国家社会经济基础更加稳固，城市化进程的持续推进，国内城市数量、城市规模持续扩张，城市社区居民数量加剧增加，居民生活质量的需求越来越高，特别是对居住环境、住宅区域的物业管理质量提出了更高的要求。在市场经济条件下，物业企业要想赢得生存和发展，必须找到自身管理存在的问题，并结合实际进行不断创新管理的实践。本文在对目前市场经济下的物业经济管理模式的现状进行分析后，提出了创新物业管理的方向和对策。

一、目前物业管理模式存在的问题分析

（一）从管理体制上看存在管理未理顺、管理不成熟等问题物业管理的工作内容面广、点多、量大、事难，物业管理企业只靠自身想完成物业管理基础性工作非常困难。但是目前物业管理公司对企业发展定位比较模糊，很多企业并没有真正成为社区管理的服务者，甚至有的物业公司和业主站在了对立面。目前物业市场整体发展较慢，管理未理顺、管理不成熟的现象比较突出。主要表现为：一是物业管理机制不健全。物业管理涉及涵盖了消防、地产、建设、规划等众多部门和行业，在政府行政管理机构调控管理作用发挥有限的情况下，物业管理中积聚的矛盾越来越多，有的物业管理企业自身能力不够，难以应对上级的各项检查监督，只能应付了事；有的内部管理制度缺失，管理无章可循，质量无从谈起。居民委员会、业主委员会和物业管理三方各自为阵、各行其道，从各自利益角度出发的现象导致遇到问题和困难，都只是将原因推卸给对方，让居民诉求难以得到有效解决。

（二）从市场机制上看存在管理规模小、管理水平低的问题城市住宅社区里存在大量的老旧社区，这些社区的老住户往往对物业有偿服务的意识不认同，认为物业管理就应该是政府行为，导致物业费收缴困难，物业企业入不敷出，管理质量也无从谈起。从物业行业的市场机制上看，现在的管理问题体现在：一是物业管理企业规模小，行业准入机制不健全。在老旧社区房屋建设初期，维修基金没有到位，导致物业管理市场并未形成真正意义上的物业管理。很多物业管理企业的管理体制机制不健全，企业规模小、物业专业人员少、管理服务水平低。特别是老旧社区的物业管理企业收取的管理费用标准低、数量少，管理费用经常入不敷出，导致物业管理企业只能通过降低服务标准、减少服务内容来降低服务成本，居民意见矛盾较多，从而更加不愿意缴纳物业管理费用，这种恶性循环下物业管理水平难以提高。

（三）从人员素质上看存在人员结构不合理、综合素质不强的问题物业是典型的服务型行业，从业人员素质是影响物业管理服务质量的最重要因素。虽然国家城市化进程加快，对物业服务企业和从事物业服务的保洁、绿化、保安等业务人员的需求越来越大，但从整体上看，具备专业服务技能和丰富物业企业管理经验的人员，十分紧缺。现有物业管理企业的从业人员结构难以满足居民需要，现有的物业从业人员的年龄偏大、文化知识水平较低，对管理制度和要求的学习领会能力较差，规范管理水平不高，创新管理更无从谈起。物业管理企业对员工的管理比较松散，缺乏完善的人才晋升机制，工作待遇较低人员变动快，稳定性差。比如保洁、绿化的从业人员主要是农民工，整体素质能力都偏低。

二、市场经济视角下物业管理模式的创新方向

（一）不断提高物业管理体系的专业化程度国内物业管理企业和国外发达地区的物业管理公司最大的区别就是，国内物业管理企业对其专业化定位不准确，认为自己是管理者，而不是居民出钱雇佣的打工者，物业管理企业要实现持续发展，就必须进一步明确企业成立和管理服务的目的，真正把企业放在和业主一体的位置，努力为业主、住户营造和建设安全舒适、文明和谐的居住环境。要在获取物业资产更大投资回报率的同时，从维护业主的利益出发，在居民反映比较多的日常房屋维修、保养，协调物业和业主之间的关系上下大功夫进行工作创新，努力构建和谐相处、互惠互利的良好邻里关系。要不断提高物业管理人才和管理手段的专业化，将物业管理清洁、保安、绿化、停车场、会所、公寓等管理内容借助社会上的专业公司，提高管理质量和水平。

（二）着力规范物业管理和收费的市场化标准真正市场化的物业管理，业主有选择物业公司的权力，物业管理公司有依据市场供求情况决定收费标准的权力。良好的市场化物业管理，必须建立完善的市场体制，由物业公司和业主共同协商物业管理费用的价值。国内物业行业发展要在不断强化管理规范性，推进收费市场化上多下功夫。在科学控制管理成本基础上，不断提高服务内容、服务水平和服务能力。创新开展一些增值性服务，如送花上门、免费复印打印、夜间护送、学生托管等居民比较需求，社会服务比较缺乏的项目，从而为居民生活解除后顾之忧。不能再利用政府管理手段来进行市场化行为，要建立以市场需求为导向的调节机制，让物业企业的竞争公开、公正、透明。注重发挥行业自我约束管理职能，对物业管理公司、从事物业管理人员的资质、资历进行客观的定期审核审定，营造良好的市场环境。

（三）结合实际体现区域物业管理特点物业管理的创新必须和国情、所在区域的实际情况结合起来。要遵从物业管理是为物业投资者增加利益，为房主和业主提供服务的宗旨，结合实际来进行区域物业管理上的创新实践，比如在政府出资建设的廉租房社区，就要引入管理队伍精干，业务内容虽然不繁杂但有效率的物业管理公司。在中等收入人群居住的，新近建设的新社区，要发挥业务委员会和物业公司的协同作用，结合社区居民诉求，不断丰富服务内容，在绿化、保洁、保安等方面提供更高标准的服务。在一些私人楼宇、别墅区的物业管理，就要体现物业分区自治的方式，围绕高端客户的物业服务需要，提供更为专业、更加优良的服务。

三、市场经济视角下物业管理模式创新对策

（一）树立以品牌树形象的物业管理服务意识国家政府要做好顶层设计，不断优化物业行业的规范、制度和自律内容，促进发挥行业协会的作用，多方发力做好物业管理协调工作。要注重品牌建设，持续提高服务水平。立足物业企业长远发展目标，不断提高物业企业的自身服务意识，采用规范、有效的内部管控制度体系，促进管理服务水平的提高。加强物业企业的核心竞争力建设，优化内部组织结构和管理层级，让公司服务能力和持续发展目标相匹配，和当地居民的消费水平、经济状况相匹配，避免一味追求跨越发展、超越式发展。针对社区居民和业主的需要来创新服务方式和服务内容。比如采用物业服务为主，兼顾多种经营的理念，在物业管理中开展代办保险、居家养老服职业和房屋中介等服务。这些增值型服务既能满足居民需求，方便了居民生活，赢得了良好口碑，还能增加物业企业收入，拓展物业服务的内容、树立以居民业主需求为服务方向的良好企业形象。

（二）推进物业管理专业化发展的广度和深度在目前物业市场细分加速，生产竞争越来越激烈，企业的利润空间越来越小的背景下。物业企业要转变传统经营管理理念，采用专业化发展方式，找到更适应本企业的发展之路。物业企业管理层要及时更新经营管理理念和服务意识，要对辖区内的项目价值情况有真实准确的掌握，及时调整项目的种类和数量，不断提高物业资产的增值率。物业管理企业要对现有人员、领域和业务进行深入调查研究，对市场需求进行收集，将企业发展的目标市场进一步聚焦、细化，将自己最擅长的业务做精做大做强，以专业化能力提高企业的市场核心竞争力。企业要定期对业主需求动态分析，针对业主群体的差异、住宅位置的差异和服务项目的差异，提供更有针对性，专业能力更好的服务。专业化发展要向细处深挖，提高专项能力和水平的同时，在增值服务的内容上多做尝试，因为业主的需求在不断变化，企业要发展就需要跟上业主的变化，从探索尝试入手，不断规范完善，将工作服务亮点转化为企业市场竞争优势。

（三）持续提高物业管理人才的素质和能力物业企业既属于劳动密集型产业，也具有知识信息化产业的特点。因此物业管理企业要将人才培养、队伍素质培训放在首要地位，努力建设一支服务意识强、专业能力高的物业管理服务团队。国家要注重物业专业人才的培养，通过在高等职业学校建立物业管理专业，系统化培养专业后备人才。要建立物业职业培训基地，组织专业公司对在职物业人员开展上岗培训，在就业资格领域，建立从业资历体系，建立较为稳定的从业人员队伍，保证从业人员的基础岗位素质和能力。在住宅物业管理项目中，管理层要具有良好物业服务意识和专业服务意识，建立符合社区物业服务需要的技能型团队，避免因为人员素质和能力影响到业主对物业企业的印象。

四、总结

综上所述，在我国社会主义市场经济体制机制建设日益规范下，物业企业要适应时展和业主物业需求变化，不断更新管理理念，推进专业化发展，在物业行业市场竞争中奠定良好的发展基础。

参考文献：

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作者：刘先锋 单位：珠海市丹田物业管理股份有限公司