土地登记管理条例精选(九篇)

第1篇：土地登记管理条例范文

一、不动产权证盖章不统一

这涉及谁登记、谁负责的问题，也就是当不动产登记发生错误引发诉讼时，谁是适格被告。行政诉讼被告资格的确认，直接关系到受具体行政行为侵害的公民、法人或其他组织能否顺利地行使诉权并及时有效地获得相关救济。举个例子，早在2009年S市政府就明确了“市房地产权登记中心统一集中负责全市房地产产权登记工作”，登记中心也已经以自己的名义核发了60余万本房地产证，但由于《土地管理法》《房地产管理法》《土地登记办法》等法律文件都规定土地登记由国土部门负责，而修改前的1993年《S市房地产登记条例》规定登记机关为市房地产行政主管部门，导致一些业主认为由登记中心作为房地产权登记的行政主体于法不合，进而向法院要求确认其合法的房地产证无效，由规土委重新核发。

中编办《关于整合不动产登记职责的通知》文件印发后，各地不动产登记职责整合文件也陆续出台。从文件内容来看，均明确由国土资源行政主管部门负责指导监督本辖区不动产登记工作，并在国土厅（局）地籍管理处（科、股）加挂不动产登记局牌子，或内设不动产登记管理处，其性质为内设机构。当然，也有国土资源行政主管部门直接加挂不动产登记局牌子。

最近笔者通过网上搜索了11个已经实行不动产统一登记的地方，发现其中有的地方“不动产权证”盖的是“××国土资源局不动产登记专用章”，有的地方盖的是“××不动产登记局不动产登记专用章”。那么，发生登记纠纷时谁是适格被告呢？不动产统一登记前，各类不动产权属证书由不同部门颁发，统一登记后，对这类颁证行为提起行政诉讼，又应当由谁来应诉呢？

二、不动产登记的行为主体应是政府部门

不动产登记是指国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅，从而达到申请人公示不动产物权的法律效力。因此，不动产登记是行政机关的行政行为，具有公法性质。

《中华人民共和国房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申报核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房地产管理部分核实并颁发房屋所有权证书。其他法律、法规对不动产登记也有明确规定，具体某项不动产的登记，需要行政机关依照法定程序进行审查、核实后才能作出。因此，不动产登记含有国家行政机关对不动产物权的行政确认成份。国家行政机关是不动产登记的主体，不动产登记是国家行政机关为不动产确权的行政行为，国家公权力介入了不动产登记，赋予不动产登记强大的公示效力。

有观点认为，虽然《不动产登记暂行条例》第六条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构”，但“部门”不一定为“政府组成部门”。此观点值得商榷。《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十四条第一款规定，“地方各级人民政府根据工作需要和精干的原则，设立必要的工作部门”。第三款规定，“自治州、县、自治县、市、市辖区的人民政府的局、科等工作部门的设立、增加、减少或者合并，由本级人民政府报请上一级人民政府批准，并报本级人民代表大会常务委员会备案”。显然，政府组成部门的增减变动，应当遵循必要的报批程序，而非政府部门如事业单位等政府机构的设立，则是另一个程序。《不动产登记暂行条例》规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门”是依精简、效能原则，在不新增设政府部门的前提下，允许各级政府在现有组成部门中确定一个部门作为不动产登记机构。《不动产登记暂行条例》是行政法规，《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》是法律，按照立法规定，下位法不得与上位法冲突，对于“部门”应理解为“政府部门”，而非广义上的政府机构，只有这样才能和不动产登记的性质和不动产登记机构所承担的职责在法律上相一致。

从我国改革的具体情况来看，《不动产登记暂行条例》规定由作为政府部门的不动产登记机构全面承担不动产统一登记的职责较为适宜，部门登记符合中央关于不动产登记职能整合的相关要求。《国务院机构改革和职能转变方案》中明确提出，“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责……分别由一个部门承担”。《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》也规定，“由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作”。从中央的要求来看，一直强调政府部门在不动产登记中的作用。因此，由部门进行登记，更加符合权责一致原则的要求，有利于对登记行为形成监督，提高登记工作的质量和效能。从房地产统一登记的地方实践来看，登记机构普遍为政府部门。例如，《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条、《上海市房地产登记条例》第五条、《深圳市房地产登记若干规定（试行）》第三条、《珠海市房地产登记条例》第三条等都将房地产登记机构规定为政府部门。

三、不动产登记主体应能独立承担相应的法律责任

不动产统一登记作为一种以服务为目的的公权力行为，其行使主体只有具备行政主体资格，才能独立承担相应的行政责任和民事责任。《物权法》第二十一条规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。2010年的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。这些规定表明，不动产登记机构应当对自己的登记行为负责，对登记错误发生的损害承担责任。无论不动产登记机构是隶属于政府或者其行政主管部门的内设机构，前提都应是通过法律或者法规授权获得行政主体地位，使其能独立行使不动产统一登记的职权并独立为登记行为承担责任。

除登记簿和权属证明样式、记载内容、登记要素统一外，权证印章还应进行统一。如前所述，目前有的地方“不动产权证”上盖的是“××国土资源局不动产登记专用章”，有的盖的是“××不动产登记局不动产登记专用章”。笔者认为，盖“××国土资源局不动产登记专用章”更加规范，符合法律规定。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）也明确规定，纸质介质的“不动产登记簿”“不动产权证书”和“不动产登记证明”应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。

因此，笔者认为，如果不动产权利证书加盖“××国土资源局不动产登记专用章”，在不动产登记行政诉讼案件中，应以“××国土资源局”为被告。如果加盖的是“不动产登记局”公章且该“不动产登记局”为内设机构，可以“××国土资源局”或“××不动产登记局”为被告。这是因为该内设机构实际上已经外化，取得了独立主体的资格。但如果没有法律、法规、规章的明确授权，无论事实上内设机构是否以自己名义作出行政行为，它仍不具独立承担法律责任的能力，它的行为则应当由组建或设立它的政府或行政机关负责。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十条规定，行政机关的内设机构或者派出机构在没有法律、法规或者规章授权的情况下，以自己的名义作出具体行政行为，当事人不服提讼的，应当以该行政机关为被告，即被告应当是设立或组建它的政府或行政机关。当然，如果“××国土资源局”加挂不动产登记局牌子，则可以以不动产登记局为被告。

四、并非所有的不动产管理纠纷都以不动产登记机构为被告

行政诉讼是不动产登记异议的救济途径之一，《物权法》第十九条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记，但如果在不动产登记薄权利人不同意更正的情况下，利害关系人可以向登记机关申请异议登记，登记机关予以异议登记的，申请人当在登记之日起15日内向人民法院提行政诉讼，请求人民法院撤销行政机关颂让的具体行政行为”。根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，不动产统一登记与房屋交易管理既要有序衔接，同时又要合理分工。如北京市规定，网签、限购、存量房交易平台、商品房预售合同登记备案（含登记、解除、变更备案）、交易资金监管、商品房现房销售备案、现房网签及注销手续、存量房房源核验、存量房网签及注销手续、房产测绘（含预测和实测）成果审核、预查封及网签数据查询等房屋交易管理工作仍由市住房城乡建设委负责。不动产登记，不动产登记档案管理，不动产登记信息档案查询，不动产查封，因不动产登记引起的行政诉讼、行政复议、信息公开，各类历史遗留及疑难登记问题的处理等工作由市国土局负责。这就意味着，今后不动产行政诉讼案件要根据相关机关的职责来确定被告，并不是所有的不动产管理案件都是告国土部门，应注意区别纠纷缘由是否“因不动产登记引起”。如按以上分工，不动产预查封是住房和城乡建设部门负责，而不动产查封则是由国土部门负责。

第2篇：土地登记管理条例范文

这样，人们只需静待《不动产登记条例》出台，能否剑指腐败、抑制房价以及牵动房产税、遗产税征收等等问题，就可揭晓。

4月底，国土资源部在京召开不动产统一登记专家座谈会。多位官员、学者“围绕不动产登记制度建设、不动产统一登记簿册、不动产登记机构和职责整合、不动产登记工作由分散到统一平稳过渡等议题展开了热烈讨论，积极建言献策。”《国土资源报》这样描述。

作为一项可能与每个中国人都有关的制度，不动产登记从模糊逐渐清晰，终于将进入实质性实施阶段。

距离《不动产登记条例》出台虽然还有一个多月，但此次座谈会上的种种争论，也可呈现与之相关的焦点。力求平稳过渡、操作空间较大，或许将是这部法规给人的基本印象。

产权是严肃的问题

国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜，此前参与了《不动产登记条例》的讨论，并受邀参加这次座谈会。在他看来，土地作为一种生产资料的价值增长，是推动不动产登记制度出台的根本因素。

“最值钱的就是土地，不做登记就会发生混乱。一块地，土地部门发土地使用证，农业部门发农权证。再比如，也许就是这个土地旁边的公路，村庄也发一个证，公路又归国家所有，这不是要出大问题吗？”他认为，虽然在反腐方面，有关方面“可能会出台相关的给力政策”，“但不动产登记和反腐，实在是一点关系都没有。”

向洪宜曾到厦门鼓浪屿房产局调研，随当地测量队测算某户人家的土地。当时隔壁邻居家没有人。测量人员问这户人：“这块地哪个范围是你的？”

住户用手大概指了指范围。向洪宜问测量人员：“他指的算什么？如果你到第二家问，两家说的不一样怎么办？”测量人员回答说，“那我们就取中”。

“这简直是开国际玩笑嘛，产权这么严肃的问题，怎么能这么办？我们统一登记不动产，就是为解决交易上的问题，包括重复抵押等。”向洪宜说。

他并不否认，不动产登记会成为房地产税征收的基石，但“这并非我们设立这一机构的主要目的”。

在中国改革进程中，私人财产的概念愈加清晰。早在2007年《物权法》修订时，就有声音提出不动产统一登记制度。7年过去了，一些较为具体的操作细则仍是分歧不断。

《不动产登记条例》虽未面世，但不动产登记局的诞生，首先解决了建立不动产登记制度的基本问题。此前在各个部门之间，关于登记的权属问题，一直存有争论。

由于历史原因，中国的土地登记、房产登记、林产登记和草原登记等，分属不同的登记机关，这给一些地方政府带来了违法违规空间。

在《中华人民共和国土地管理法释义》一书中，有一份黑龙江省林业局致全国人大的信：全省2000多万公顷林地已从1984年起发放了林权证，但是大量林地仍被一些个人、乡村集体经济组织和地方政府侵占，有的又发了土地证……建议土地管理法把土地证和林权证的关系理顺，以彻底解决土地权属问题。

知名地产商任志强曾说：“以为不动产仅指城市中的房子？这里还包括城乡的土地，草原，林地，河流，海域，城乡的房屋，别以为这是件容易的事。”

根据目前设置，不动产登记制度由国土部门牵头组织。

向洪宜强调，即使如此，“必须授予不动产登记局更高的级别，至少参照海洋局、测绘局等副部级单位。否则没办法理顺部门职责关系。”

“有些部委到现在还在争论和扯皮：都是平级的机构，你凭什么管我？他们可能会因不动产登记局的设立有损其利益而不积极配合工作。”他说。

关键是摆脱部门利益

不过，国内已有一些理顺房管局和不动产登记局关系的先例。重庆市设立的机构叫国土资源和房屋管理局，登记时将房产和国土合在一起，发一个证。

此次，重庆市江北土地房屋权属登记中心负责人也参加了座谈会。显然，该机构已经进入实务操作阶段。该中心主任肖华发言说，不动产登记应做好顶层设计，在组建机构、整合职能、调整人员时，充分考虑土地、房屋、林地、滩涂、海域等不同部门业务要求，保证人员素质。

他还提出：“尽快制定技术操作规程。业务信息系统操作平台实行全国统一系统，有利于降低研发成本，操作标准更加规范，业务流程更加统一，也便于国家对不动产登记信息统一查询掌握。”他还建议国家层面尽快组织人员确定一些重要的平台设计规范和标准，结合各地实际情况，更快地推动工作。

这也是分管这一事务的国土资源部副部长胡存智在此次座谈会上强调的内容之一。

目前不动产登记局由国土资源部和相关省市，如重庆、成都、武汉等示范地区抽调的人员组成，挂牌为“不动产登记领导小组办公室”。加上地籍管理司原有近20人，目前共有30多人在参与相关工作。国土资源部虽然抽调了几个编制，但大部分人编制尚未解决。

“地籍管理司加挂不动产登记局牌子只是暂时过渡，将来肯定要变，先把这个机构成立起来再说。”向洪宜这样解释。

从不动产登记局挂牌，到2018年不动产登记信息管理基础平台投入运行，在向洪宜看来，作为一项重大政府任务，3年时间稍长，“各项技术都已经成熟，关键问题就是摆脱部门利益，不要扯皮。”

胡存智则在此次座谈会上强调，要“做好工作衔接和平稳实施”。

他当时表示，分散登记形成的成果是国家的宝贵财富，是不动产统一登记的基础。统一登记不是重起炉灶另开张，而是以这些成果为基础整合、融合，形成不动产统一登记体系。而这涉及房屋、林地、草原、海域等不同登记部门，“需要地方实务工作者提供实践经验，需要法律专家给出中肯的意见和建议，形成科学可行的成果整合和工作衔接方案。”

事实上，诸多与会者的关注点，仍是即将出台的《不动产登记条例》。

关于实质性审查的争论

目前，由国务院法制办牵头制定的《不动产登记条例》已起草了8章83条，将于5月底上报国务院，并根据十八届三中全会的要求于6月底出台。

一些焦点讨论也进入最后的交锋。比如“是否强制进行不动产登记”，即外界所谓剑指反腐、房产税等预期。

从目前信息看，明确必须进行强制性登记，还未在条例起草过程中成为主流意见。当然，最终这些要在6月底才能揭晓。

事实上，按照理论，不登记就无法保护财产权，所以人们基本上应该愿意登记。但是对于非法财产，也许拥有者会有其他考虑。而各地方也许可以有自己的操作空间。

总之，在这一方面，也许并没有公众想象的那样刚性。这也从另一个侧面证明，不动产登记制度的推动和建立，与反腐等敏感问题没有直接联系。

此次座谈会中，另一个根本问题是“实质性审查”，即对登记者的登记情况，是否由相关机构进行测量等现场确认和相关信息复核。

事实上，在其他各国，无论强制登记、自愿登记，一旦登记就要严格核对。

胡存智在发言中斩钉截铁地强调，不动产登记原则应该是有错就要赔偿。也就是说，如果实质性登记存在问题，将对当事者“处罚”。

全国律师协会建设工程与房地产专业委员会副主任李晓斌当场提出：“如果对不动产登记有错必究，有错必查，并不符合市场规则。应该采取适当审查原则，而不是完全实质性审查。”

他告诉本刊记者，根据《物权法》第12条的规定，登记机构的职责主要包括：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

“从登记机关的职责条文来看，要保证正常登记机关的流程，应该便民、迅速、及时。而实质性审查就像法院打官司一审二审，程序特别繁琐复杂。”他说，“登记机关不能同时是审查机关。”

李晓斌说，这是着眼于可行性的善意提醒，当时也有在场的地方官员对他说，实质性审查难以为继，出了错还得追究登记员的责任，造成损失了还得判刑。

同在会场的向洪宜则反驳：“权属和登记不能分开，是整体的东西。”

“登记前应该先由相关人员实地考察、进行坐标测量并公示无异议后，才能走到登记这一步。国土资源部地籍调查这一块是比较成熟的，走了很多年。登记官只需把前面的材料核实一下，履行登记手续，一小时就能做完，何来效率低一说呢？”向洪宜说。

据《国土资源报》报道，上海市规划和国土资源管理局地籍处处长黄河在发言中表示，不动产登记的实质性审查可以体现不动产登记的公信力，维护交易安全，但不应强制规定当事人办理登记前必须经过公证。

其理由，第一，公证机构并不比登记机构具有更多的专业优势，登记机构无法解决的问题公证机构同样无法解决；第二，公证机构与登记机构相比缺乏公信力基础。登记机构作为官方机构，有政府公信力和国家赔偿为保障，而公证机构的公信力基础无法保证。另一方面，在当事人自愿的前提下，可以办理公证，委托他人申请办理不动产登记。

北京大学法学院副教授常鹏翱则认为，不动产统一登记在登记簿设置和设计上首先应遵循的原则是：便于准确而全面记载与不动产及其权利紧密相关的财产信息。

而在赔偿方面，根据正在讨论的条例规定，将从登记费里提取一定比例作为赔偿金。如果登记出了问题，先赔偿损失，再追究责任。

另外一个根本问题是：《不动产登记条例》是国务院行政法规，比人大出台的法律等级低。

由于这个法规的部分条款会与之前人大出台的森林、水利、农村承包土地等法律冲突，这些法律也要适度修改。

第3篇：土地登记管理条例范文

动产和不动产的划分在整个物权法乃至民法典中占有重要的地位.可以说,正是通过把物区分为动产与不动产,才构建起物权法和民法典的理论大厦.动产与不动产划分的历史也源远流长,一直可以上溯到罗马法时代.

罗马法的动产与不动产“是以能否移动和移动后是否变更其性质,损害其价值进行分类”.[1]这一分类标准基本奠定了两者泾渭分明的分水岭.自罗马法以来,大陆法系国家和地区以此为蓝本,构建出现代民法理论和近代立法中的分类模式.

在现代民法体系中,关于不动产的概念的界定,国际上有两种立法例.一种是不动产指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物.如土地,建筑物.此种体例为《德国民法典》,《日本民法典》,我国旧民法和《意大利民法典》②采用,也成为大陆法系国家民法典之外英美法系财产法规定的概念.

另一种立法例规定不动产是其性质不能移动,其用途不能移动,其权利客体不能移动,法律规定不能移动的财产.如房产,地产.此体例以法国民法典为代表.③这两种分类标准的根本区别在于,前者认为不动产归根到底是物,是不可动之物.而后者认为不动产归根到底是权利,是不可动之物上的支配权利.

德国民法典第94条规定:“附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物,属于土地的主要组成部分.种子自播种时起,植物自栽种时起,为土地的重要组成部分.为完成建筑物而附加的物,属于建筑物的主要组成部分.”④可见,德国民法典中不动产被称为地产,地产不是泛指的土地,而只是在不动产登记薄业已登记的地表部分.正如孙宪忠所说:“这是一个具有物理和程序双重意义的分类标准,土地,房屋和永久附着物是不动产,首先是出于其不可动性,同时还在于业经不动产登记的程序性质.”⑤

德国民法典先规定不动产,不动产之外即为动产.与德国不同,瑞士民法典采用了给动产下定义的方式区分动产与不动产.《瑞士民法典》第713条规定:“性质上可移动的物以及法律上可支配的不属于土地的自然力,为动产所有权的标的.”其不动产基本限于土地,矿山及其土地定着物.其分类依然凸现出以物可否移动的物理标准为主的特点,我国澳门地区民法典第195条的规定更将其体现得淋漓尽致.

法国民法的动产,不动产的分类受罗马法和日耳曼法的双重影响,除了物可否移动的物理标准外,还有价值范畴的判断,“动产的价值是‘脆弱’的,”⑥正说明了这一点.法国民法典第526条规定:“依其客体 ，下列 权利为不动产，不动产的使用收益权；地役权；请求返还不动产的诉权。”.⑦可见法国民法典给不动产的定义是绝对的物理标准,但不动产的法律体系却建立在不动产是一些重要价值的财产的思路的基础上.

由上述种种立法例可以看出对不动产范围界定的标准有二.

一是自然标准.即根据其不能移动或移动有勋于其价值;如土地,建筑物.此种标准业已被大陆法系国家民法典采信,英美法系财产法基本上也与其一致,也是我国众多法学者普遍认同的标准.梁慧星先生认为:“不动产指依自然性质或者法律的规定不可移动的物,包括土地,土地定着物,与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物.”⑧

二是添附标准.所谓添附是指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物.在这里,难以分割物并非绝对不能分离,而是说分离会影响其社会效用,经济上不合算.此标准将不动产扩展至动产,扩展了动产的范围.关于添附后物的归属问题,罗马法中用主物与从物的关系已有规定,并且此规定基本上被现代大多数民法典国家采信.

除了通行的自然标准和添附标准之外,有些国家还规定了其它相关的标准.如法国民法典还规定了另外三个标准.一是为确保不动产合理正常使用的物,如农具,耕畜.二是产生于不动产之上的一些用益物权,如地上权,地役权.三是依法律特别规定,如法律规定的股票为不动产.⑨

我国的《民法通则》没有动产不动产的概念,但在民法理论和近几年的立法中，接受了这一分类。《担保法》第92条规定：本法所称不动产指土地以及房屋、林木等地上附着物。鉴于此，本文界定不动产概念采用通说，即“不动产是指性质上不能移动或虽可移动就会损害价值的物，⑩”以《担保法》第92条规定，包括土地，房屋和林木等地上定着物。

二、物权法中的公示公信原则和登记的制度价值

公示公信原则是物权法的基本原则之一，也是设立、变更、终止物权所必须遵守的基本原则。所谓公示原则，物权变动行为需以法定公示方式进行才能生效的原则。所谓公信原则是指物权变动行为经公示后，即使标的物出让人事实上无处分权经公示的，善意出让人基于对公示的信任，仍能取得物权的原则。⑾

物权的公示原则要求在动产的物权变动中，以占有标的物为生效要件。不动产物权的变动，已完成登记为生效要件。这是采用了德国式的公示成立要件说。⑿由于物权是对世权是绝对权。其变动涉及的范围大。不公示不足以明确财产归属，不公示不足以确保商品交换的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，设立物权的公示制度。

公信原则是公示原则的逻辑结果。物权变动公示的，即发生权利变动的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务，只能由有过错方的人承担责任，在快节奏的现代生活中，商品的交换要求及时、可靠的将商品的物权转让给受让人。因此，保护交易中的善意受让人的利益，维持一个稳定的经济秩序。保障交易安全成为更高层次上的立法与实践追求。物权变动中的公信力与公示公信原则正反映了这样一种价值取向。

物权的变动对动产大都采用占有为生效要件，而对于不动产各国一般都建立起独立的不动产登记制度加以管理。

从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系以12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载与市政会议所掌管的都市公薄（stadtbuch）上为其发端。其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而与多数地方废止，仅个别地方略有采行。至18世纪，由于形势的需要，登记制度与普鲁士和法国抵押权中重新复活。自此以后，登记制度遂与欧陆各国广泛推行。法国抵押权之登记制度表明近代意义的不动产登记制度正式诞生。

登记由于其对象是具有社会重要意义的财产。在大陆法系中其地位和作用绝非无足轻重，在很大程度上，登记是民法中必不可少的部分。大陆法系民法有相当数量的登记内容。如法国民法典涉及抵押权登记的《登记簿的分布和登记员的责任》由8条，德国民法典《关于土地权利的一般规定》则有30条规定土地登记的，瑞士民法典在每一种不动产物权中配之以如何登记，可见。登记是民法尤其是物权法中必不可少的。

登记作为不动产物权的公示方法，见物权变动事项等给予特定国家机关的薄册上。从不动产物权的角度看登记的制度价值，大致有二：

一、 保障交易安全。这是设立不动产登记制度的初衷和最终落脚点，反映了不动产登记的高层次的价值追求。我们很难设想在一个缺乏登记制度经济和社会环境中的稳定美好的生活。若没有不动产的登记，很难说那些区有重要社会意义的财产究竟带给我们的是幸福还是灾难。没有法律确保的秩序，一切可能都不现实。

二、更能体现出不动产的“庄重”与社会价值。不动产不同于动产，应该说他承载了更多的社会意义和社会价值，我们从价值范畴就能做出基本的判断：不动产决非一般动产，他应给与更大程度的关注与宠爱。这体现在物权的公示上就是动产已占有为要件，而不动产需经过登记的繁琐程序，只有这样才够庄重。

应该说，不动产的登记制度与物权的公示公信制度原则上有着天然的契合点，那种天然的合拍使“不动产公示天然是登记”，登记一直是人们忠贞不渝的选择。

正如王泽鉴先生指出的：“以登记作为不动产物权变动之公示手段，是人类法律生活之以项重大制度。登记制度为不动产交易提供了一个明确的基础，是不动产物权变动的不以交付标的物之占有为要件，在同一不动产上得成立多种用益物权和担保物权。对于整个社会经济活动具有重大贡献。”⒀

三、各国（地区）不动产登记机关立法例

不动产登记作为一项重要的物权公示手段，关于登记机关由各国制定专门不动产登记法或不动产登记法规或者在民法典中加以规定.下面是各国的立法例：

日本不动产登记法第8条第12项：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局，地方法务局。或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。“可见，日本不动产登记机关是性质为司法行政机关的法务局，支局及派出所。

德国土地登记条例第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权.”

在瑞士，依瑞士民法典及州法的规定，不动产登记机关通常为各州法院。

在英国，统一管理城乡土地权属于登记的机构，为“政府土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。⒁

中国旧土地登记规则第4条第1款第1句就规定：“土地登记，由土地所在地之市县地政机关办理之。”

在我国台湾地区，依《土地法》第39条的规定，不动产登记系由市县地政机关办理。具体言之，由台湾市县政府与辖区内设置的专门的地政事务所，主办不动产登记。

在我国香港，不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。

由上可见，关于不动产登记之主办机关，现代各国（地区）的立法例大致有二:一是司法机关，二是隶属于政府的专门的不动产登记局（大多称为“土地登记局”）或“地政事务所”。并且无论是司法机关还是隶属于政府机关的专门机构都实行统一管辖登记，从而避免因分散管理而出现的混乱。

考察世界各地的不动产登记制度，可以发现，关于不动产登记机关有两个规则性的特点：

一是不动产登记机关大致有二，司法机关和隶属于政府的专门的不动产登记局，但一般是司法机关。在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局，在日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所;在瑞士为各州的地方法院。我国历史上制定民法之初也曾用法院统一登记的体现，但还来因为民国时期法的混乱而改为行政机构的地政局统一登记，此法用在我国台湾至今。

二是登记机关的统一性，各国不动产要么由司法机关统一登记，要么由隶属于政府的专门机构进行登记，而不是多部门多头执政。

不动产登记机关的两个特征是物权公示原则决定的，也很好的反应了物权公示原则的要求。

四、设立不动产登记机关之原则

鉴于对历史上和现代各国（地区）对不动产登记机关规定的考察，可以清晰的凸现几条设立不动产机关的特点，这些特点也成为从法理和实践中设立登记机关的原则。

一是登记机关的统一性原则。在国际上，从不动产登记机关的立法例看，如法国，日本、瑞士等无不如此。从法理上看，登记机关所统一是登记信息集中化，拥有详备的不动产登记资料，利于查阅和办理，节省了成本，提高了效率，能从根本上与市场经济的效率原则合拍。反之，登记机关的不统一必然造成麻烦。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的利益，而且会扰乱正常的法律秩序。例如，抵押权因登记而成立，但如果两个或多个登记机关都要求当事人在自己的机关登记，那么就不但会增加当事人的经费开支，而且会造成抵押权（其他权利也一样）的成立由多个时间标准而难以判断其到底是何时成立的问题，如果当事人是在其中一个部门进行了登记，这就造成了物权变动的法律基础的互相冲突，最后的结果是“因为立法造成的司法环境”。如果此期间由第三人的权力纳入登记，那么法律关系间更加混乱。

二是不动产登记机关一般是司法机关而不是行政机关。从立法例上说，不动产登记机关，在瑞士为各州的地方法院，在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局；在日本为司法行政机关法务局，地方法务局，及其派出所。司法机关是国际上常见的不动产登记机关。

从法理上说，首先，登机行为是一种程序司法行为或准程序司法行为。检讨英、发、美、德、日、瑞士等不同法系国家的不动产登记制度，登记机关的职权范畴在性质上都不承担公法上政府管理监督的职能，而是赋予给民事个体自由去行使，选择，判断，登记机关只是一个消极的确认和向社会公众公示以达到物权变动公示原则要求的目的，这种行为不是行政行为而是司法行为。其次，因不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，利用登记信息最多的是诉讼机构，仲裁机构。故登记应建立与司法机关的直接联系。如在德国不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必，而是直接向上级法院上诉。我国历史上制定民法之初也采用过法院统一登记做法。最后，司法机关作为登记机关节约了诉讼成本，充分利用不动产信息资源，同时提高了审判效率和经济生活效率。

总之，从国际经验和法理上均可说明不动产登记机关应是司法机关而非行政机关。

关于设立不动产登记机关，到底是由民法典的物权编（或者物权法）来规定还是由特别制定的不动产登记法来规定，在立法例上并无一定之规。在德国民法、日本民法中和中国台湾地区民法体系中，对这些问题由特别的土地登记法或不动产登记法来规定 ，但是瑞士民法典却直接规定在民法典中。所以这要根据各国实践的需要而定。

五、我国不动产登记机关现状及物权立法中的改革建议

我国的现行法中至少有五种登记机关：土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门，这是一种以财产的类别分别设立登记机关。登记制度的特点是登记与行政管理部门的设置和职权结合在一起。如土地由土地管理部门管理；土地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记已在该部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记亦在该部门进行。

中国在不动产登记上的“多部门登记”，“分级登记”“多头执政”，因登记机关分散，既不利于当事人进行登记（如同一块地山有林木，要在两个机关登记），也不利于有关交易当事人查阅登记，且各个部门采用的登记程序和效力也不尽相同，给不动产交易带来了不少障碍。使得登记成为一个社会成本颇高的环节和过程，翻盖财产的流通设置，使不动产登记地籍资料缺乏统一性。

透视我国现存的不动产登记的法律法规，尚属房地产改革过渡性产物，属于宏观调控措施，在实际上仍属于行政范畴。关于不动产登记存在着“多头执政”的局面，且各自依据的法律也不同。如担保法第42条明确规定的不动产登记部门就有四个，而且这些部门都是有关不动产的行政部门，进行登记只有行政管理性，而没有物权公示性，即司法性。

所以我国的不动产物权登记机关的现状特点有二：一是分散性，多部门登记，分级登记，多头执政：二是行政性，登记机关是隶属于政府的行政机关，登记只有行政管理性。这两大特点是与登记机关设立的原则大相径庭的。在实践中和法理中都是有问题的。因此在物权立法的改革中，不动产登记机关的改革也是势在必行。

首先，中国的不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。而且将来的统一，必然是以土地为基础和核心的统一，因为这是自罗马法以来一切建立不动厂登记制度的市场经济国家和地区的共同做法。其理论依据是不动产物权的核心是土地的物权；非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权为基础的。例如，在大陆法系国家，一般来说，独立的房屋所有权必然建立在地上权之上。现行体制中的不动产登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记制度而独立的情况，即不合法理，也严重妨害了不动产市场经济体制的建立。

其次，中国的不动产登记机关应设在县级法院，由法院成立专门的登记庭办理有关登记业务，在选择中国的不动产登记机关时，有如下考虑：1。以建设部管理下的房地产部门系统作为登记机关。虽然该系统目前拥有中国最为详备的不动产登记资料，但该部门的登记是以房产登记为基准的登记，其内容不但不能概括不动产的全部，而且更为重要的是它只能容纳房产登记，而无法容纳最为重要而且是基础不动产性质的土地登记；另外，该登记只涉及城镇，辐射不到农村。故以建设部门属下的房地产登记（只有房产而无地产的登记）不能满足物权公示的要求。2 。现在属于国土资源部的原土地管理部门的登记。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足要求，而且中国台湾地区不动产登记就是以不动产登记为基础的。从法理上说，土地登记制度也可以覆盖全部不动产登记。但由于中国土地制度恢复较晚，其地籍资料不太完善，由于部门利益的关系， 将不动产登记纳入土地登记的做法将遭到房产登记和林业登记等部门的反对。

鉴于以上考虑，将不动产登记机关确定为法院，并进一步确定为县级法院另设专门的登记庭，使中国的不动产登记直接与国际上最常见的司法机关登记相统一。有关不动产信息的查询可采用双重数据库查询子系统。即一套通用来供社会大众查询某财产的法定归属人，便于保证交易信息安全；另一套只对司法行政机关开放，用来供有关机关查询某人所属的财产，私人无权查询。这样既保证了个人隐私不被公众知晓，又便于相关的司法机关及行政机关工作。

在我国物权立法中由法院办理不动产登记，势必会影响一些行政机关的既得利益，遭到他们的反对。但此项改革不仅在物权法，民法领域举足轻重，而且也将大大提高法院司法系统的政治地位，可能会减少很多略显微弱的法院面对强大的行政机关时的尴尬。

参考书目：

孙宪忠《论不动产的登记》载《中国法学》1996年第5期、《德国当代物权法》、《论物权法》

王利明《中国物权法草案建议稿及说明》

梁慧星《物权法》《中国物权法草案建议稿》

谢在全《物权法》

王泽鉴《民法物权总论》

史尚宽《物权法论》

高富平《物权法原论》

引注：

①周丹著：«罗马法原论»，商务印书馆，1996年版第283页；

②法国民法典第90，94条；日本民法典第85，86条；意大利民法典第812，813条；我国旧民法第66条。

③法国民法典第二编第一节的规定，即517—526条，尤其是526条更能表现其不动产的性质，规定了不动产上的用益物权，地役权甚至是诉权均可。

④参见德国民法典。

⑤孙宪忠著：«德国当代物权法»，法律出版社1997年版，第7，8页。

⑥尹田著：«法国物权法»，法律出版社，1998年版，第86页。

⑦参见范牧野译«拿破仑法典»，延边人民出版社，第113页。

⑧梁慧星主编：«中国物权法草案建议稿»第11条，中国法制出版社。

⑨参见法国民法典。

⑩张俊浩主编：«民法学原理»，中国政法大学出版社，2000年版第371页。

⑾张俊浩主编：«民法学原理»，中国政法大学出版社，2000年版第405，407页。

⑿梁慧星主编：«物权法»法律出版社1997年版，第73页。

第4篇：土地登记管理条例范文

一、（2003）6号司法解释第一条规定，破产企业的划拨土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，政府可予收回。在司法实践中，对“收回”的理解不尽相同，即“收回”是否指可以通过不公开拍卖的处置程序，由政府直接将划拨土地使用权收回。笔者认为，这要根据案件的不同情况分别予以处理：

1、以划拨方式取得的国有土地使用权及其地上建筑物均未设定抵押的情形。根据《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称国土使用权出让和转让条例）第四十七条的规定精神，企业以划拨方式取得国有土地使用权，在企业破产时，处置方式有二种：第一，政府直接收回，即土地使用权可由批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府直接收回，但直接收回时，应注意以下两点：（1）破产企业已对土地使用权投入开发成本，应当根据实际情况结合市场行情给予补偿，补偿所得列入企业破产财产范围。补偿标准可参照《浙江省实施<土地管理法）办法》第二十三条、第二十九条的规定，按照当地耕地的补偿标准予以补偿，即按征用前3年平均年产值的8—10倍进行补偿。（2）地上建筑物和其他附着物依法属破产财产，政府在收回土地使用权时，以不损害债权人的合法利益为原则，对地上建筑物和其他附着物的补偿标准，可参照《浙江省实施<土地管理法>）办法》第二十九条第（三）项之规定，按照城市房屋拆迁的有关法律法规予以补偿，但须由出席债权人会议的有表决权的债权人过半数通过，且其所代表的债权额须占无财产担保债权总额的半数以上。第二，政府间接收回，即经有批准权的人民政府同意，将该土地使用权及其地上建筑物一并由清算组委托拍卖的中介机构以公开拍卖形式出让，所得价款，由批准同意的政府依法（以不低于评估地价的40％）收回土地出让金，属地上建筑物和其他附着物的价款列入企业破产财产。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权及其地上建筑物设定抵押的情形。如设定的抵押无效，可参照前述无设立抵押的情形处理。如设定的抵押属有效，此时涉及抵押权和抵押物的情况就较复杂。

首先，根据《担保法》第五十六条及《城市房地产管理法》第五十条规定，拍卖以划拨方式取得的国有土地使用权的房地产时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。也就是说，政府对抵押的划拨土地使用权的土地出让金的收取（以不低于评估地价的40％）应优先于抵押权人的优先受偿权。

其次，抵押权人对划拨土地使用权的土地出让金的余额以及地上建筑物的价款享有优先受偿权。

再次，抵押权人的优先受偿余额列入一般破产财产分配。

从上述分析，可以得出对破产企业的划拨土地使用权及其地上建筑物的抵押进行处理时，牵涉到政府、抵押权人和一般债权人的三方利益如何合法合理平衡的问题，这里“合法”就是指从程序上，不得以不当的程序处置而损害任何一方的正当利益为原则。根据《担保法》第三十五条和第五十三条规定，当事人可以协议以抵押物抵价或者以拍卖、变卖的方式处置。为此，如果涉及公共利益需要，使用划拨土地或者为实施城市规划进行旧城改建而不宜进行公开拍卖的，可经依法批准后，由政府直接收回划拨土地使用权，但应当通过破产法定的程序，原则上征得抵押权人和一般债权人的同意，并给予相应的补偿，根据《城市房地产管理法》第五十条、《担保法》第三十六条第一款、第五十六条和《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条规定的精神，并参照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年国家土管局）第十一条和《关于加强国有企业改革中划拨土地使用权管理的意见》（1998年浙江省土管局、计经委、体改委、财政厅联合）第四条的规定，划拨土地使用权处置中的出让金收取应以土地评估结果为依据，一般应以不低于评估价的20％缴纳。除此之外，参照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条规定，国有企业破产的企业原划拨土地使用权，应当以出让的方式处置，即原则上应根据公开、公平的原则，通过拍卖或变卖的方式处置抵押的房地产，以求最大限度地保护各方当事人的合法权益。“合理”是指应以有效期限内的法定评估价为基础，恰当地确定房地产拍卖的底价，推向社会进行公开拍卖。

二、根据（2003）6号司法解释第二条的规定，以划拨的土地使用权设定抵押的，“除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。”该条款的规定，意味着划拨土地使用权的抵押有效，必须同时具备二个条件：既须办理抵押登记，还须办理审批手续，两者缺一不可。笔者认为，该条款仅适用一般的原则性规定，在司法实务中，对此还应依据案件的实际情况，灵活地具体运用，不能简单地搞一刀切，对于以下二种特殊情况，应区别对待，可以从抵押有效的角度考虑：

第5篇：土地登记管理条例范文

不动产登记机构，也称不动产登记机关，它是负责不动产登记活动的组织，在整个不动产登记中占据非常重要的地位。从比较法上来看，不动产登记机关的设置，大致有以下3种模式。

(一)行政机关作为不动产登记机构的模式

由行政机关来负责不动产登记是许多国家和地区采取的模式，如日本、英国、澳大利亚、俄罗斯、美国的大多数州、我国台湾地区、我国香港特别行政区与澳门特别行政区等。

1　日本

日本的《不动产登记法》第6条规定：“(1)不动产登记事务由不动产所在地的具有管辖权的法务局、地方法务局或其支局、派出所(以下简称“登记所”)负责。(2)不动产跨二个以上登记所管辖区域时，依法务省的规定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所”。由此可见，日本的不动产登记事务是由作为司法行政机关的法务局、地方法务局及其支局或者派出所负责的，它们被统称为“登记所”。日本法务机构实行的是直属中央的垂直领导结构。法务局、地方法务局及其法务支局、派出所都是由法务省根据需要设置的，地方政府无权设置法务机构。各级法务机关的设置和其管辖区域与行政区划也并不一致。目前，日本全国共有135个法务局、地方法务局、法务支局和派出所。其中，法务局有8个，地方法务局有28个，剩下的都是法务支局和派出所。法务局、地方法务局是法务省的下设机关。这些机构不仅负责不动产登记，还负责商业登记、户籍、国籍、提存、公证等事项。

2　英国

英国有3个土地登记系统，分别负责英格兰与威尔士、苏格兰、北爱尔兰的土地登记。负责英格兰与威尔士的土地登记工作的机构为“皇家土地登记局”，简称“土地登记局”。该机构成立于1862年，属于政府的非内阁部门与执行机构(自1990年以来)，受司法部管理，局长由司法大臣任命。皇家土地登记局在英格兰和威尔士的19个区域共设有24个土地登记办公室。2006年，皇家土地登记局宣布将关闭一些土地登记办公室，凡是每5个市镇有两个土地登记办公室的将被合并。2009年皇家土地登记局又宣布，自2011年开始将进一步关闭5个土地登记办公室。根据2010年4月的统计数据，皇家土地登记局的全部工作人员为6284人，其中全时制的工作人员5656人，每年受理的土地变更登记申请约300万件，查询与检索申请超过900万件。

负责苏格兰土地登记的是“苏格兰土地登记处”，它是苏格兰政府的非内阁部门，负责人被称为“the Keeper of the Regi sters of Scotland”，由苏格兰首席部长在征得苏格兰最高法院院长的同意后任命。苏格兰土地登记处现有工作人员1400余人。

负责北爱尔兰土地登记的机构是“土地与财产服务处”，它是北爱尔兰金融与人力部的执行机构。

3　我国台湾地区

我国台湾地区《土地法》第3条规定：“本法除法律另有规定外，由地政机关执行之”。第39条规定：“土地登记，由直辖市或县(市)地政机关办理之。但各该地政机关得在辖区内分设登记机关，办理登记及其他有关事项”。《土地登记规则》第3条规定：“土地登记，由土地所在地之直辖市、县(市)地政机关办理之。但该直辖市、县(市)地政机关在辖区内另设或分设登记机关者，由该土地所在地之登记机关办理之。建物跨越二个以上登记机关辖区者，由该建物门牌所属之登记机关办理之。直辖市、县(市)地政机关已在辖区内另设或分设登记机关，且登记项目已实施跨登记机关登记者，得由同直辖市、县(市)内其他登记机关办理之”。

在我国台湾地区，不动产登记的最高行政管理机关是内政部。内政部中设有地政司，分设13个科，分别是地籍科、地价科、地权科、地用科、测量科、方域科、土地登记科、不动产交易科、公地行政科、土地使用编制管制科、土地重划科、区段征收科以及地政资讯作业系统。在地方这一层面，不动产登记的行政管理机关是直辖市政府的地政处或县(市)的市政府的地政处或地政局。同时，各直辖市和县(市)均在其辖区内分设地政事务所，具体负责不动产登记事务。地政事务所内一般分设4～5个课，分别负责不动产登记中的各种事务。

(二)法院作为不动产登记机构的模式

由法院负责不动产登记的国家主要有德国、奥地利、捷克等中欧国家以及韩国等。

1　德国

德国的不动产登记机构称为“土地登记局”。依据德国《土地登记条例》第1条，地方法院就是土地登记局，其负责制作土地登记簿，管辖位于本区域内的土地。德国的法院分为普通法院、行政法院、社会法院、财政法院与劳动法院。普通法院又分为地方法院、州法院、州高等法院、联邦最高法院四级。依据《法院组织法》第13条，普通法院的业务包括民事争讼、家事、非讼事件与刑事这几个部分。该法规定，不动产登记事务属于非讼事件。

2　奥地利

自1848年以来，奥地利的不动产登记簿原则上由地方法院制作和管理。在奥地利，司法机关而非行政机关负责不动产登记的理论基础在于：防止登记机构对私权利的侵害。不动产登记中，一旦登记机构作出了不正确的决定，就极有可能侵害物权人和第三人的民事权利。故此，整个奥地利的不动产登记程序就是围绕着如何防止登记机构作出错误决定而设置。只有当专业的、中立的且有审查能力的机构负责不动产登记时，才能避免做出错误的决定。显然，法院是最为合适的不动产登记机构。在奥地利，不动产登记程序属于非讼程序。依据《司法辅助人法》第21条，司法辅助人负责不动产登记事务。依据该法第9条，登记簿法官保留随时负责登记事务的权力，但实践中法官很少去负责登记事务。因为依据《司法辅助人法》第8条，司法辅助人只要符合法律规定的资格就享有对登记事务的实际管辖权，他只需要服从登记簿法官的有关指令。

3　韩国

依韩国《法院组织法》第2条，承担不动产登记事务的国家机关为“法院”。具体来说，就是由地方法院及其分院来掌管该管辖区内的登记事务(《法院组织法》第3条、《不动产登记法》第7条)。此外，为处理该管辖区域内的部分登记事务，地方法院在其管辖范围内除分院外还可以另设称为登记所的官署(《法院组织法》第3条、《关于登记所的设置及其管辖区域的规则》)。但该登记所的设立、废止以及管辖，均依大法院规则而规定(《法院组织法》第3条)。目前，韩国共有约230个登记所，负责不同辖区内的不动产登记事务。

(三)混合模式

瑞士采取的是混合模式。瑞士是一个联邦制国家，它有多个不动产登记体系，即联邦的不动产登记体系与各州的不动产登记体系。在联邦层面，负责不动产登记的是行政机关。而在州的层面，不动产登记机构的性质各异，有的是法院，有的是行政机关，还有的是公证处。

1　联邦的不动产登记机构

《瑞士民法典》第942条以下对瑞士联邦不动产登记簿作出了详细的规定。联邦层面负责不动产登记的是作为行政机关的联邦不动产登记局。在1923年2月9日之前，瑞士的联邦不动产登记局是联邦司法与警察部内设的一个特别部门，此后成为一个完全独立的部门，只是在业务上受到联邦司法局的管理(联邦司法局是联邦司法与警察部的4个部门中的一个)。

2　州的不动产登记机构

除了联邦不动产登记局外，依据《民法典》第953条，各州还可以设立不动产登记机构。每个州设置的不动产登记机构的数量和性质上都有所不同。

首先，登记机构的性质不同。在州这一层面，不动产登记机构大致有三种类型：(1)不动产登记机构属于行政机关。例如，Basel市的不动产登记机构就是市政府“建筑与交通部”的“登记簿与测量局”。而在Glarus州，不动产登记处是国民经济与内政部的经济与劳动局的下属机构。(2)公证机构负责不动产登记。例如，在苏黎世州，依据该州《公证法》第1条，不动产登记簿的设置、管理以及登记事务由公证处负责。(3)不动产登记机构隶属于法院。在一些州地方，不动产登记机构为地方法院。在Luzern州，不动产登记局就属于司法机构，它隶属于Luzern州法院并受到登记簿监督员的监督。

其次，登记机构的数量不同。在有些州，如uri、Zug、Nidwalden、Glarus、Gen、Schaffhausen、Basel等，只设有一个不动产登记局。但是，有些州则有多个不动产登记局，有的登记局管辖数个镇，有的仅管辖一个镇。例如，在Luzern有5个不动产登记局，分别是为Hochdorf局、Sursee局、willisau局、Entlebuch局以及Luzern局(该局有两个分支机构，一个负责Luzern市内的不动产登记，另一个负责Luzern农村的不动产登记)。

二、未来我国不动产登记机构应当如何统一

《物权法》第10条已明确规定了国家对不动产实行统一登记制度，这个大方向是不可改变的。但究竟如何统一，尚有待于我国行政管理体制的深入进行。目前对于未来我国不动产登记机构的同意方法，主要有两种观点。

一种观点认为，应当由法院统一负责不动产登记。持该观点的学者认为，鉴于我国目前在不动产登记上的多部门登记、分级登记，严重违背法理和妨害正常的不动产交易秩序的发展。因此，根据法理和国际经验应当由不动产所在地的县级人民法院统一负责登记。惟其如此，方能使我国的不动产登记直接与国际上常见的司法机关登记相统一。

另一种观点认为，未来我国统一的不动产登记应当仍然是行政机关而不应是法院。由法院负责登记并不符合我国国情。首先，目前我国各级法院承担着异常繁重的审判任务，如果再让它承担繁重的登记工作，尤其是要让法院承担对登记申请的实质性审查工作的情况下，这样必然会导致法院不得不投入大量的人力和物力来从事登记工作。如此一来，将使法院负荷过重，甚至影响到正常的司法审判工作。其次，在物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须审查登记的真实性问题。如果由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响。也就是说，即使登记发生错误，法院也可能不会轻易改变其登记的错误。这势必损害真正权利人的利益。还要看到，在因为登记机关的故意和重大过失，造成善意相对人的损失的，登记机关应当承担赔偿责任。如果由法院作为登记机关，且因为确立责任发生争议，则很难确定法院自身的责任。最后，行政机关作为登记机构可以利用其管理的资源进行登记，而且登记机构具有行政权，也能够使得登记具有较高的公信力。

笔者赞同第二种观点。由法院统一负责不动产登记的思路不符合我国的国情，显然是不可取的。首先，不动产登记具有很强的专业性与技术性，我国的法院从来没有负责过登记，根本就不具备办理不动产登记的能力。在长期负责不动产登记的行政机关之外另起炉灶，显然是对已有登记资源的浪费。其次，目前我国各级法院的审判工作负担已经十分繁重，如果让法院来负责不动产登记，则不仅法官难担此重负，而且还将严重影响正常的审判工作。即便是在传统上由法官负责不动产登记的德国、奥地利，主要的登记事务也并非是直接由法官办理，而是由司法辅助人负责。例如，在德国，为减轻法官的负担，1957年颁布的《司法辅助人法》第3条规定，不动产登记事务完全移转给司法辅助人，由其办理，不必呈送法官。只有在出现一些特殊的疑难情况时，司法辅助人才必须就所处理的登记事务请示法官，例如司法辅助人处理登记事务时出现了法律适用上的困难、需要适用外国法等(《司法辅助人》第5条)。再次，世界上由法院负责登记的国家总体上比较少，绝大多数国家都是由行政机关负责不动产登记。这其中的一个重要的原因就在于可以很好地实现司法权与行政权的分离，有利于司法权对行政权的监督与控制。作为行政机关的不动产登记机构只是依法对于没有争议的不动产物权变动进行登记，贯彻《物权法》的公示与公信原则，维护交易安全。当不动产物权的归属和内容存在争议时，当事人必须先通过法院解决该争议，然后才能进行登记。如果登记机关的登记行为违法或者造成当事人损害时，当事人可以通过行政诉讼程序针对登记机关提讼，从而获得司法救济。倘若法院既负责司法审判，又进行不动产登记，则不仅无法提高登记的效率，也不利于实现司法权对行政权的监控，维护民事主体的合法权益。最后，我国长期以来都是行政机关负责登记，在这方面行政机关积累了丰富的经验与人力资源，且行政机关登记在人民群众中有很高的认可度和信任度。贸然改弦更张，将会导致行政资源的浪费，显然是不合适的。

综上所述，笔者认为，未来我国不动产登记仍然应当由行政机关负责。不动产登记法应明确不动产登记机构作为行政机关的法律地位。同时，不动产登记法还应当对现有的各类不动产登记机构进行资源整合，形成一个从中央到地方的直属的、独立的不动产登记机构体系。申言之，未来我国应将现有的各个登记机构从原来的行政管理机关中分离出来加以合并，单独组建从中央到地方的垂直管理的不动产登记局。全国范围设立不动产登记总局，属于国务院的组成部门；各省、自治区、直辖市设不动产登记局；县、市、区设立不动产登记分局以及相应的不动产登记所。不动产登记总局负责指导、监督全国的不动产登记工作。省、自治区、直辖市的不动产登记局负责指导、监督本行政区域内的不动产登记工作。县、市、区的不动产登记分局、不动产登记所具体负责本辖区内的不动产登记工作。这种不动产登记机构体系的好处在于以下几点。

一是，通过在现有的各个相关登记机构的基础上整合独立的不动产登记机构，能够防止部门本位主义以及某些部门希望借此扩张行政权力的企图。同时，还可以有效的利用现有的登记资源。

第6篇：土地登记管理条例范文

    第二条  汕头经济特区内土地所有者和使用者必须按本暂行规定到汕头市国土局或其授权的区国土局办理土地权属登记,经市国土局审核无误后,由汕头市人民政府颁发土地证书。

    第三条  土地证书是确认土地所有者和使用者的法律凭证。合法的土地所有权和使用权受国家法律保护,除国家依法变更权属外,任何单位或个人不得侵犯。

    依法变更土地所有权或使用权的,必须办理变更登记,更换土地证书。

    第四条  土地证书分为《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地建设用地使用证》和《临时用地使用证》:

    (一)《集体土地所有证》的颁发对象是依法拥有农村集体土地所有权的农村集体经济组织或村民委员会。

    (二)《集体土地建设用地使用证》的颁发对象是依法使用农村集体所有制土地于非农业建设的集体企事业单位或个人。

    (三)《国有土地使用证》的颁发对象是依法使用国有土地的单位或个人。

    (四)《临时用地使用证》的颁发对象是经批准的临时需要用地的单位和个人。

    批准临时用地的有效期限最长不超过二年,期满后临时用地者需要延期的,应在期限届满两个月前向原批准用地机关办理续用手续。期满或者申请延期未获准的,由临时用地者清理好场地,恢复原貌,并由发证机关收回土地使用证。对期满后不办理续用手续而继续使用土地的,按非法占用土地处理。

    第五条  下列用地,其土地使用证的颁发对象:

    (一)跨区域的国有工程、市政设施(包括铁路、公路、绿化带、水利工程、自然风景区、文化、体育、通讯、电讯等公共设施)用地分别为该用地单位的业务主管部门。

    (二)公产房用地为同级房产管理部门。

    (三)中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业、中外股份有限公司的用地,为该企业。

    (四)同一幢建筑物有两个以上业主的,为该业主。

    (五)从事滩涂和海水养殖的用地,为该经营组织或专业户。

    (六)私人住房,为房主本人。

    第六条  办理单位土地登记的当事人,应该是单位的法定代表人;个人使用土地的登记人应是土地使用者本人。

    委托他人代为登记的,必须向市国土局或其授权的区国土局提交委托人签名或者盖章的授权委托书。

    外国、港、澳、台经济组织、个人委托他人代为登记的,其授权委托书按有关规定办理。

    第七条  申请土地登记发证,须提交土地登记申请书、单位法人代表证明、个人身份证明、土地权属来源证明、地上附着物权属证明及其它有关文件、资料(包括图件)。

    国土部门接到土地登记申请后,对申报材料进行审核。需要进行测量查丈的,由国土部门会同申请者进行现场测量并绘制宗地图。

    经审查符合条件的,发给土地证书。

    第八条  在土地登记过程中,发生土地权属争议的,按《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规和政策规定处理后,再进行登记。

    第九条  土地证书由持证单位或个人妥善保存,如有遣失或毁灭,应及时向市国土局报告,并申请补发。

    第十条  土地证书必须附有关土地范围、面积、座标、地形、地址等要素的图件。比例尺的大小可依土地面积的多小而不同。经注册登记的土地,其地籍数据列入地籍档案。

    第十一条  有下列情形之一的,须办理土地变更登记手续:

    (一)农村集体所有土地被依法征用的;

    (二)市国土局批准改变土地用途的;

    (三)土地使用权或土地使用权连同地上建筑物转让的;

    (四)土地使用年限届满受让人续约的;

    (五)依法继承、赠与、分割、合并等原因发生土地权属转移的。

    第十二条  申请土地变更登记,应提交变更登记申请书、原土地证书和有关变更行为的文件、合同、证明、资料等。

    第十三条  土地所有者或使用者应分别在下列期限内到市国土局或其授权的区国土局办理土地登记或变更登记手续:

    (一)农村集体所有土地,本暂行规定公布之日起一年内。

    (二)使用农村集体所有土地的农村集体企事业单位或个人,在工程竣工三十天内。

    (三)农村集体所有土地被征用的,在接到国土局批准文件之日起三十天内。

    (四)本暂行规定公布前已使用的土地,在本暂行规定公布之日起一年内。

    (五)通过协议、招标、拍卖出让取得国有土地使用权的,在土地使用者付清地价款后三十天内。

    (六)转让土地使用权的,在土地使用权转让合同或文件生效之日起三十天内。

    (七)改变土地用途的,在接到国土局批准文件之日起三十天内。

    (八)土地使用年限届满受让人续约的,在重新签订土地使用合同生效之日起三十天内。

    (九)临时用地,从获准之日起十天内。

    第十四条  土地使用权或土地使用权连同地上建筑物、其他附着物出租,出租人和承租人应签订租赁合同,并在合同生效之日起三十天内持租赁合同依照规定办理登记。租赁合同终止时,出租人应在十五天内到原登记机关办理注销登记。

    第十五条  依法抵押土地使用权或土地使用权连同地上建筑物、其他附着物的,抵押人和抵押权人应在签订抵押合同之日起十五天内到市国土局办理抵押登记,抵押物登记日期,即为抵押权设定日期。抵押合同终结后,当事人应于终结之日起三十天内向原登记机关办理注销登记。

    抵押物依法继承或遣赠,继承人或受赠人应继续履行抵押人签订的抵押合同,并在三十天内办理变更登记。

    抵押权人因处分财产而取得土地使用权的,应在注销抵押登记后,和原抵押人重新签订土地使用权转让合同,并在合同生效之日起十五天内办理登记。

    第十六条  《汕头经济特区土地管理若干规定》公布施行之前,用地单位或个人依法使用的国有土地,没有确定土地使用年限的,由市国土局根据有关规定及其生产行业、经营项目予以确定,并从1992年1月11日起计算。

    第十七条  办理土地登记,有关申请人应按规定交纳土地登记费。

    第十八条  土地登记资料可以公开查阅。

    查阅土地登记资料的收费,参照查阅档案资料的收费标准进行。资料复制工本费由查阅者支付。

    第十九条  对违反本暂行规定的行为,按《中华人民共和国土地管理实施条例》等土地管理有关法律、法规处理。

第7篇：土地登记管理条例范文

某公司与银行签订房地产抵押合同，在办理房地产抵押过程中，房产管理机关不返还某公司的国有土地使用权证书。

问：房产管理局的这种做法是否有法律依据？

背景资料：某公司用于抵押的国有土地使用权，为一宗土地使用权，未作分割。用于抵押的房屋所有权，位于该宗国有土地使用权之上。

二、法律分析

现根据某公司提供的情况及背景资料，依据现行有效的法律、法规、部门规章及规范性文件，进行具体分析。

（一）房地产抵押登记的主管部门

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。

《房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。

《担保法》第42条第2项也作了相同的规定。

根据《某市城市房地产交易管理暂行办法》第28条第1项规定，办理房地产抵押登记，应当持土地使用证、房屋所有权证、主合同、抵押合同、评估报告、有效身份证明等，到房产管理部门申请抵押登记，同时到土地管理部门申请土地使用权抵押登记。

《山东省城市房地产交易管理条例》第26条规定，抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押契约，并持有关证件到房地产交易主管部门申请抵押登记。该条例第4条第1款明确规定，省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。

《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第30条第1款则规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租或抵押时，须经城建或房产管理部门审核同意后方可签订租赁、抵押合同。

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第7条则规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

《担保法解释》第60条规定，以担保法第42条第2项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

由此可见，《某市城市房地产交易管理暂行办法》与山东省地方性法规，部门规章的规定均不一致。而山东省地方性法规和部门规章的规定则基本一致，即均规定，以房地产抵押的，办理抵押登记的部门为房产管理部门。而没有规定房产和国有土地使用权同时进行办理抵押登记。在实务中，对房地产抵押登记，也只是向房产管理部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效（《担保法》第41条规定）。

（二）抵押登记的法定条件

《房地产管理法》第48条规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

《担保法》第44条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提交下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（六）可以证明抵押房地产价值的资料；

（七）登记机关认为必要的其他文件。

由此可见，向房地产管理部门提交《国有土地使用权证》是抵押当事人的法定义务。如果不提交，则登记机关不予办理抵押登记手续。

经我们向某市房产局咨询，该市房产局办理房地产抵押登记的手续与《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定的条件相同。即提交材料：

1、抵押当事人为个人的，提交身份证或有效身份证明；抵押当事人为单位的，提交营业执照或法人登记证和法人有效身份证明（原件、复印件）；

2、房屋所有权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的书面证明；

3、国有土地使用权证（原件、复印件）；

4、房地产抵押范围平面图；

5、抵押登记申请审批书（表）；

6、借款合同；

7、抵押人为单位的应提供：

集体企业出具职代会证明及上级主管部门证明；

股份

制企业出具董事会或股东大会决议及公司章程。

8、抵押人配偶的身份证、户口本及同意抵押的证明（配偶双方到场）；

9、可以证明房地产价值的资料；

10、委托的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效证明。单位出具委托书和受托人身份证或有效证明；

11、登记部门认为必要的其它资料。

工作时限：符合办理条件的，自交易中心受件窗口受理之日起5个工作日内办理完毕。

税费标准：抵押登记费80元/宗；住房抵押手续费抵押金额在50万元以下的150元/套，50万元以上的300元/套；其他房屋抵押手续费按照抵押金额分档累进计收：2000万元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承担。

（三）关于国有土地使用权抵押问题

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定，地上建筑物，其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

《担保法》第36条第1款的规定与上述规定相同。

《房地产管理法》第47条第1款规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。

因此，某公司以房屋所有权抵押的，该房屋所占有范围内的国有土地使用权随之抵押。

根据《土地登记规则》第5条第1款规定，土地登记以宗地为基本单元。第60条第2款规定，宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。并应办理相应的法律手续。因此，某公司在没有办理宗地的分割手续的情况下，只能以该宗地的全部抵押，而不能分割。否则，就不符合《房地产管理法》第48条的规定。

（四）房产管理机关能否留置贵公司的国有土地使用权证书

《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定，提交国有土地使用权证是抵押人的法定义务。但根据该办法第34条第1款规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。即贵公司在办理完毕相应的抵押登记手续后，《房屋他项权证》由抵押人收回。因此，作为国有土地使用权证，其没有任何权利不返还贵公司。也就是说，其留置国有土地使用权证没有任何法律依据。根据某市房产局办理抵押登记的条件，也不能得出其不返还国有土地使用权证的结论。

如果其不返还，可参照《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第1条第3款的规定，即土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。向国土资源管理部门申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

三、结论

房地产抵押登记的主管机关是房产管理部门。

提交国有土地使用权证是抵押当事人的法定义务。

以房屋抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第8篇：土地登记管理条例范文

关键词：不动产 统一登记 发展措施

一、不动产登记制度历史发展

我国的不动产登记制度有着较为久远的历史，早在明朝时期就建立了税收鱼鳞册，清朝西方国家开始对我国的不动产登记产生越来越大的影响，民国时期政府以欧洲不动产登记制度为参考建立了土地登记制度。发展到上世纪五十年代，我国政府进行了并且确定了房屋所有、土地执照等，并且颁发给了农民和城镇居民。中共中央办公厅在1956年1月指出将所有私人的空地、街基等收为国家所有，作废了未曾正式宣布的土地房屋所有证和土地执照。同时由城市房屋管理部门颁发租房登记。到了1966年，我国在中红卫兵焚烧了农民个人的土地证。1978年，我国政府在《宪法》中明确规定，土地公有制为我国土地制度，也就是所有的土地都是国家和农村集体所有的。经过了之后，在上世纪五十年代政府所办法的土地执照、房屋所有证正式丧失了效力。广东、山东、上海在1984年陆续开展实施了土地登记发证试点工作。1992年，结合第一次土地详查结果，国家土地管理局开始在农村开展了土地登记制度，并且调查了城镇地籍开始登记国有土地的使用权。之后从2007年至2015年，开展实施集体土地确权登记发证。从2015年至今正在实施集体土地承包地发证工作。

二、不动产统一登记制度的建立

（一）完善制度

1、简化登记程序

目前我国市场的财货交易逐渐变得频繁，而这些交易的流转速度是非常迅速的。作为不动产权变动的公示手段，登记为了适应不动产交易的节奏需要加快其工作的左杜，从而为登记部门节省成本，提高工作效率，更好地为产权人提供安全满意的服务。

2、登记信息的真实

在不动产登记中，应当坚持物权公示的原则，这是不动产登记的基本法理，决定了物权变动的实质性，并且具有权利正确性证明的功效。在登记过程中，应当提高登记信息的准确度，这有助于国家对社会资源进行统一管理，只有保证登记信息的真实性才能保证交易的安全性，降低交易的成本。

（二）建立我国不动产统一登记制度

1、统一不动产登记机关

本人认为，不动产登记制度应当由土地管理部门负责开展实施，其本身就承担着房地产统一登记和房屋管理的责任，应当以土地为中心设计不动产登记制度，并且适当地调整管辖范围，坚持不分级登记原则，坚持属地管辖原则。换言之，国家和上级土地主管部门来指导所在的区域、县开展土地登记工作，但是具体登记事物由基层负责。

2、确定审查方式，加强审查

首先应当明确审查登记的范围。登记机关应当适当地审查引起物权变动的原因，加强对民事主体的关注和调查，了解民事主体的思想，提升登记结果的正当性，通过有力的物权变动管理提升在居民中统一登记制度的可信性和威信，降低不动产权利交易的风险。如果真实的权利和登记的内容能够相符合，那么需要审查登记内容的实质性，要保证审查的实质性，这也是提高登记公信力的一个有效的手段。

（三）制度建设节点分析

我国在2014年确定开始实施统一登记制度，并且将2015年定为过渡实施阶段。到了2015年下半年，信息平台开始在各地上线试运行。在2015年底之前整合了不动产机构。今年将开始整合不动产登记数据，着手建库工作，在全国范围内开始开展统一登记制度。国家政府部门计划，在2017年完成全国的不动产登记信息平台的建设，争取在2018年能够全面形成不动产登记管理的体系，并且在全国范围内投入使用。

（四）做好宣传工作，加强不动产统一登记制度在社会中的认知度

关于不动产登记制度的内涵与意义并没有得到我国所有居民的深刻认识，很多居民认为该制度是最终是为了收取房产税。这一错误的认识严重阻碍了不动产登记制度的实施。为此，政府应当加强宣传，让民众充分了解不动产登记制度的目的和意义。

（五）加强理论研究

应当加投入科研资金，加强解决对制度开展过程中的困难。可以充分借鉴国外相关的经验，同时结合我国的实际情况加强研究。政府部门可以加大人才的培养，这有助于该制度的完善和推广。

三、结束语

现如今我国加大了改革开放的力度，要求针对社会现状加强对我国社会主义发展的研究，根据社会现状制定合理的发展制度和不同产管理条例。不动产登记的实施主要是为了落实和细化工作，逐步实现对不动产的统一管理。

参考文献：

[1]张宁.《不动产登记暂行条例》的若干评析与建议[N].常州大学学报（社会科学版），2015，01：27-32

第9篇：土地登记管理条例范文

明确目的

自从国家明确开展不动产登记工作以来，社会上产生很多观点，有部分人认为，不动产统一登记主要是为了房地产市场调控、征税、反腐等。《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，这一规定明确了不动产应登记而产生效力的法律地位。《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称的不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”这一规定明确了不动产登记最主要的用途是对物权的确认。因此，笔者认为，不动产登记的目的主要是明确物权归属，维护交易安全，从而提高不动产交易效率，实现物权价值的最大化，保障权利人的利益。

不动产登记，通过将权利主体、不动产的自然状况及存在其上的各种物权清晰、真实、准确的记录在登记簿上，权利人和利害关系人可以通过查询登记簿信息，全面准确掌握不动产物权情况和内容。例如，杭州市目前开展的二手房网上签约既是这项功能的体现，交易双方在网上签约平台录入房产证号、房屋坐落、产权人等信息后，系统即会核对客体主体信息，并就该房屋的限制信息进行核查，如该房屋已被查封或冻结的，将无法进行网上签约。

不动产存在持续性，不动产上的各种物权状态也非常复杂，除了所有权外还会存在担保物权等其他权利状态。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部门登记，在建工程和存量房产抵押在房产管理部门登记。如一家企业先取得了土地抵押贷款，若想转为在建工程抵押，需先注销土地抵押，重新设立在建工程抵押。在注销和重新设立期间，银行会要求企业提供其他形式的担保，或将贷款还清重新申请。而实行不动产统一登记后，即可通过变更登记实现不动产从纯土地到在建工程再到存量房各个不同状态下抵押权的无缝连接，从而降低银行的风险和企业的融资压力，实现物权利益的最大化。

因此，深刻领会不动产登记的目的，有利于正确指导不动产统一工作的开展。

因地制宜

根据杭州市房产档案馆目前发现并馆藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契资料和部分民国时期的不动产登记档案显示，解放前杭州市的不动产登记受土地私有制的影响，主要以土地登记为主。随着社会主义改造的完成，全面实行公有制经济体制，为进一步明晰产权，解决历史遗留问题，上世纪80年代初期至1996年2月，杭州市开展了建国以来第一次房产普查工作，并启动了全市（市区）范围的房屋总登记。而从1954年，杭州市就成立了房地产交易所，办理房地产交易典当等手续，经过几十年的发展，到2002年，将站、区、市三级办证体制调整为市一级办证体制，成立交易管理和登记管理合一的杭州市房产交易产权登记管理中心，全面负责全市各类房产交易、登记管理工作，理顺办证流程、提高办证效率，实现交易和权属管理一体化。

杭州市目前实行房屋所有权和土地使用权分开登记的模式。由于房屋所有权人对房屋的权利较明确和具体，而土地使用权较为抽象，因此，在房地产交易过程中，交易双方对房屋登记的重视程度远远大于土地使用权，呈现出“地随房走”现象。以2013年为例，当年杭州市房屋登记的发证量为32万余本，而同期土地登记部门发证量约为9万本。

为了满足日益增加的房屋登记需求，近几年来，杭州市房产登记部门大力加强信息化建设和房产档案的管理，为房屋登记工作夯实了基础。2005年，杭州市房产管理局建立了GIS系统，整合产权产籍数据和房产交易、产权登记数据，形成了集测绘、交易、登记为一体的信息操作系统。并依托该系统，实现了集商品房预销售管理、房地产市场监测、物业用房管理、住房保障管理、档案管理、征收管理、二手房网上签约、经纪企业和人员管理等多项房屋行政管理职能于一体的综合管理体系。确保全市房屋管理工作的统一、高效和规范。另一方面，房屋登记产生的大量资料成为有保存价值的历史记录，为物权确认提供依据。杭州市房产档案馆目前整理保存的房屋交易登记资料有340万余册，为有效利用这些资料，从2002年开始杭州市房产管理局逐步开展房屋登记资料数字化工作，到2013年，入库的房屋登记影像资料已达330万余卷，每年查阅量以及出具各类房产证明多达50余万件。

因此，从杭州市房地产登记的历史发展和现状可以看出，目前的不动产登记有着强烈的地方特点，需根据当地的实际情况开展。

稳步推进

长期以来，我国的不动产登记带有浓厚的行政色彩，主要服务于不动产行政管理。多个行政机关负责对不同的不动产进行登记，各个部门又都出台了大量有关不动产登记的部门规章和政策文件，这就形成了分散登记的现象。同时，由于各地发展水平的不同，各地的信息化建设也大相径庭，东部沿海地区城市化发展水平较高，信息化建设和管理体系较为完善，而东部内陆地区则相对薄弱。例如，杭州市的房屋登记就是经过十余年的时间，从过去的杭州市区五个主城区，余杭区、萧山区，滨江、之江、下沙三个开发区，富阳、临安、建德、淳安、桐庐五县（市）各自为政，发展到现在的整个行政规划区范围内联网，全面建立“业务模式统一、操作平台统一、数据库统一”的体系。