土地产权制度精选(九篇)
第1篇：土地产权制度范文
上海是全国城市化速度较快、程度较高的地区之一。上海在城市化过程中，农村土地无论从管理还是经营，都发生了很大的变化。尽管它的特点鲜明，可比性不十分突出，但还是有许多方面因其大胆的探索而走在了全国的前面。其中的经验与教训自然十分宝贵。这也是我们选择上海的原因之一。
因时间关系，调研组用四天（6月5-8日），走访了市国土资源局和几个典型区域：浦东新区（基本城市化地区）、崇明县（基本农业区）和闵行区莘庄镇（正在城市化之中的区域）。在各个调研点，基本围绕“城市化过程中集体土地产权的变化”这个主题，与市、区、县的土地和农委等相关部门管理人员，以及区、县、镇、村的有关干部代表进行座谈，了解了一些情况和问题，形成了一些初步的看法和建议，供研究讨论（下文中所有数据仅供参考）。
一、高速的城市化
上海的高速城市化过程，已为大家所知。建国初82平方公里的市区，到70年代为140多平方公里，90年代是280平方公里，新世纪初随着浦东建设，达到400平方公里。
城市化进程对农村而言，首先是使得农村的基础组织形态发生巨大变化。*年时，有3000多个行政村，目前到了1700个。乡镇从200个到了112个。将来的格局是向“*”努力，即一个中心区约660平方公里，9个区县，60个镇，600个中心村。前两项基本成型，后两项有待时日，难度不小。例如镇目前还有103个，自然村有38000多，迁并难度极大。由于农村宅基地分散，土地利用率较低，年起，上海市鼓励已经进入城镇的村民将宅基地让出给农村集体经济组织，以便复垦或它用。后来政府进一步提出一个“宅基地置换”的办法，正在试点，目的是集约用地，增加城市化进程中的土地供应。通过14个试点看，农民对这项工作十分欢迎，相关政府的积极性则开始下降。原因不复杂：主要是政府在集约土地后的收益不足以平衡基本的投入。投入主要包括：为参与置换的农民盖房和办妥社保（这是农民欢迎的关键所在），另外有些土地需要复垦。
从常住人口增加与城市面积增加比较，年1185万，城市人口700万基本在中心区。年1770万人口，其中一半在中心区。显然，不论面积还是人口的增加，上海的城市化进程，给郊区带来了巨大的变化。长远看，远郊区的城市化仍将是主要趋势。
二、农地和农民的变化
随着城市化的进展，耕地减少是十分自然的情况。年上海市的耕地面积为540万亩，目前约360万亩，实际播种面积不到300万亩。农村人口90年代初约400万，目前不及300万。每个农村人口占有耕地从1978年的12亩，到目前不及一亩。实际上，目前农村人口中真正从事农业的人口估计在50-80万。相当数量的农田由外来从业者经营管理。完全在农田中劳作的当地人员，主要还是因为没有其他就业能力的老弱人员。大部分上海农民目前的实际状况，可以概括为：亦工亦农，亦城亦乡。大部分农民的实际收入中，农业部分比重很小。
农村居民家庭人均可支配收入从年1600元，增加到目前超过8300元，此收入水平与全国城镇居民可支配收入水平相当。上海农村居民家庭人均可支配收入指数以年为100，现在则为500左右，增长5倍。城市居民同期增长约39倍。
上海新增的建设用地，相当部分在农地基础上形成。例如著名的“1+3+9”工业园区。“1”是浦东新区；“3”是三个部级工业开发区——漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区、上海松江出口加工区；“9”是九个市级工业园区——莘庄工业区、康桥工业开发区、上海市嘉定区试点园区、上海市工业综合开发区、松江工业区、青浦工业园区、金山工业开发区、宝山城市工业园区和崇明县工业园区。这些园区的发展，实际上也促进了原来土地上的“三农”彻底转化，并带动了周围的农业人口转业和土地利用率提高。从宏观角度看，上海的高速发展，带动了整个长三角甚至更大范围的发展。
三、集体土地产权的实现形式
大量农村集体土地投入换来了高速城市化，也为经济高速增长提供了基础保障。在这种情况下，农民集体土地的权益如何保障如何实现，自然成为社会关注的焦点。从我们了解到的情况看，上海在征地方面的工作比较规范。无论从程序还是补偿标准，都十分明确具体，实施过程比较细致，农民基本满意。目前市国土资源局接到的上访申诉等案件，主要涉及城市拆迁方面，涉及征地方面的比例很少。可以说，农村集体土地的权益，在城市化过程中，主要依靠征地补偿途径来实现。这是第一种形式，也是大家较为熟悉的形式。
但是靠近城市的农村土地，由于其巨大的增值空间，必然刺激农民的自主经营意识。本来土地作为资产，权利人的基本权利就是自主经营，所以这种愿望十分正常。从我们与村镇两级干部座谈，可以明显感到他们对此权利的强烈意愿。考虑到实际情况，部分建设项目和规划区域，也让渡出一些土地的经营权给当地农村集体经济组织。农村集体经济组织依靠这部分建设用地，取得土地收益。这是第二种形式，但是比例较小。
第三种方式比较常见，就是权属不变的情况下，由农村集体经济组织直接经营，如办企业或出租厂房场地等。对于建设用地紧张的城近郊区来说，租地收益是农村集体经济组织在集体土地上的大宗稳定收益。目前许多生产队的主业收入，已经不靠农业或自办企业。
第四种方式是集体转制的探索。上海城市化过程中许多村庄撤消，原有集体经济组织改制为股份合作形式的“实业公司”。当地称之为“集体转制”。转制中，原集体经济组织例如村或生产队等的集体资产，以股权方式量化给村民，村民即股东。原集体经济土地未办征地手续的使用权，仍然留给转制后的企业，收益归企业，但是使用权不得计入净资产也不得分配。显然，以后办理了征地手续，土地经营权及其收益归谁，就成为转制企业的心病。他们当然强烈期盼得到这个权利。
第五种方式是社会保障的实践。土地作为农民的基础保障，一旦失去就会产生巨大社会问题。上海在此问题上，有比较成熟的办法。那就是为农民包括已经失去土地和还有土地的农民，办理性质等同于社会保险的“村保”、“镇保”。浦东农民的医疗和养老人均约15万，基本是政府帮助。由于上海村镇的经济基础较好，社保资金的筹措没有很大困难。为农民办社保，实际上也是农民土地权益的重要实现方式，值得今后立法实践中加以借鉴。
最后，耕地的直接经营包括自耕和外包。这部分的纯收益如果量化，亩均或人均都在500——800元之间。
四、集体土地所有权的管理
集体土地所有权的管理一直是各级管理部门的难点。核心问题是谁来代表农村集体经济组织。具体到上海，农村集体经济的组织基础，基本是“生产队”。这是由于历史形成的某些机制使然。制度下“三级所有、队为基础”的集体经济管理模式，当时在上海比较成熟，因此作用力延续至今，以至于生产队仍然是农村集体的代表。这个代表的核心则是党支部。
生产队的作用。农民土地的调整、征用、对土地经营外包的监督等工作，都要由生产队代表“农村集体经济组织”来操作。整体上看，上海的农村集体经济的组织形式较为单纯。至于今后发展的方向，被调查者普遍认为，以农村的人口素质，还要靠“能人型”组织模式，才能够使得“集体经济组织”落在实处。
第二是承包制在改革初期作用很大，目前已经无法使农民在土地上的收益更大化了。这个问题的实质是农村土地的制度建设，已经到了必须改革或者调整的关口了。由于该问题的复杂性，我们将专文讨论。
第三是农地权益的不平衡，主要指纯农业区域的不平衡。不论确定为基本农田与否，农业区农民的土地收益，也不可能更大化了。农民的问题很直观：“为什么我们的土地是农地而不是商地！”引申义则是：为什么我们只能种田？更进一步的问题就是：目前的政策措施很难确保基本农田的质和量以及它的使用效果。
第四是集体土地收益的再分配问题。其一：已征地农民对未征土地的权益要求。因为未征土地的利益可能随时间而增大，已经被征用土地的农民，在看到具体利益时，会要求其中的权利。既然是集体土地，就应该有一份。其二：土地补偿应该不应该全部分给农民。因为农户的基本建设要自己负担，城市则由公共财政负担，所以要求多分。
第五，其他具体管理工作方面：
1、集体土地所有权发证，在上海没有进行。原因主要还是难以确定谁来代表这个“所有者”。还有其他许多的争议，说明目前不具备发证条件。也有人建议：农村集体土地所有权登记，应该如同国有土地一样“虚化”，只要对使用权登记发证全覆盖即可。
2、宅基地的入市问题。这种现象比较常见。司法实践中也给予了交易双方合法财产的认定。同时，城宅与农宅的流转如果不同办法，则被视为不平等。实际生活当中，农民通过宅第流转使其部分资产变现，也实现了土地权宜。从购房者看，大部分为市区房产的价格所迫，农宅入市等于满足了部分低价房的市场需求。管理的难度在于，村镇规划的滞后对农宅的估值高低，以及由此带来的纠纷。
第2篇：土地产权制度范文
【关键词】土地产权制度 小产权房 利益分配 征地政策
目前，我国的工业化和城镇化正处于历史关键阶段。土地作为重要的生产资料，发挥着不可替代的基础性的作用。而现有的二元土地制度，在农村土地流转与土地利益分配上产生了一定的阻碍作用。怎样合理利用现有土地，实现土地价值的最大化，如何平衡在工业化与城镇化过程中各利益主体的权益，成为目前农村土地产权制度改革的最大困境之一。不论是农民、村集体，还是开发商和地方政府，都希望在土地开发和流转过程中分得一杯羹，而由分配不公出现的“小产权房”问题则成为政府的又一个难题。
我国实行二元土地制度，即城市土地所有权归国家所有，农村土地所有权归村集体所有。完全财产权利的房屋拥有“两权”，即房屋所有权和土地使用权。而小产权房，即乡产权房，指在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房屋，只属于该农村的集体所有者，其他任何人都不能购买，并由乡镇政府颁发产权证书。小产权房的购买者在法律上不具备购买小产权房的资格，其财产权利无法得到法律上的认同。因此小产权房一直处在一个灰色地带。
小产权房的产生是多种因素共同作用的结果，本文通过以村集体和开发商为代表的利益相关主体的收益博弈分析，从相关主体利益分配的角度探究小产权房产生的根源，并提出相关政策建议来平衡各利益主体之间的权益分配。
一、政府征地与小产权房开发收益博弈分析
假设1：在小产权房开发博弈中，由于涉及的利益相关者较多，包括农民、村集体、当地（乡镇）政府、开发商、地方（县级以上）政府。为减化博弈过程，将村民、村集体、当地（乡镇）政府当作一个行为主体，以村集体为代表。政府在这里的角色比较特殊，若开发商选择商品房开发则向地方政府申报开发项目，由地方政府进行项目的审批与征地；若村集体与开发商协议单独进行小产权房的开发则不通过政府，因此这里将政府看作一个外生变量，主要分析村集体与开发商的行为博弈。
假设2：假定开发商与村集体都有两个可选择的行为，即是否与政府合作。如果都选择不与政府合作则视为小产权房开发，如果都选择与政府合作则视为正常的农地转建设用地的房地产开发。
假设3：开发商交予政府的土地出让金为α，农民得到政府的征地补贴为b，开发商建筑开发成本为c，开发商进行房地产开发最后总收入为f1，小产权房开发农民获得收益为开发商要给予农民的补贴d，开发商进行小产权房开发最后总收入为f2。综合以上假设信息，可以得出村集体与开发商的支付矩阵。
由于和性别战博弈模型的结构相似，可以得到存在三组纳什均衡。分别为两个纯战略纳什均衡和一个混合战略纳什均衡。其中一个纳什均衡是双方都选择不与政府合作，即双方协议进行小产权房的开发。村集体的收益为，即开发商给予的使用其土地的费用，而开发商的收益为，即最后售房所获的收入减去给予农民的土地使用费用以及建筑成本。另一个纯战略纳什均衡是双方都与政府合作，即通过地方政府进行农地转建设用地的房地产开发。在这里，村集体的支付为，即政府给予的征地补贴，而开发商的支付为，即最后售房所获的收入减去交予政府的土地出让金以及建筑成本。
显然，，即政府给予农民的征地补贴小于开发商给农民的土地使用补贴费用，二者都小于开发商给予政府的土地出让金，因为如果，农民则不会选择与开发商合作，如果，开发商则不会选择与农民合作。当开发商的收益满足时，那么双方都选择不与政府合作即是满足帕累托最优的状态。由于土地出让金是影响房价重要的因素之一，开发商在这里拥有定价的自，因此没有了土地出让金的压力，开发商为了更好的销售量可以降低房价，保证其更多的收益。同时村集体可以获得更多收益。
通过分析发现，在小产权房开发过程中，除政府之外的利益相关主体都得到了远高于农地征用后的收益。不论是供给还是需求，都有着巨大的推动力。但是小产权房没有合法的开发建设权利，其开发过程也可能会破坏农地、影响区域规划。同时这种非法的开发建设也严重影响了地方政府的财政收入。所以，对于小产权房的治理迫在眉睫。
二、利益分配模型下小产权房出现根源探究
从以上博弈分析不难看出，小产权房的产生与我国目前的土地产权制度与征地政策有关，由于农村土地产权安排的不完善给予各利益方攫取小产权房利益的契机和制度缺口。这导致了利益分配不均并成为小产权房的出现和屡禁不止的根源。具体原因分析如下：
首先是农地征用收益的落差，由于二元土地制度的存在，导致了“同地不同价”，“同地不同权”问题的出现。分析中可以看到，在征地与开发过程中，政府（中央政府和地方政府）作为住房政策的制定者、执行者和利益分配者，既充当了“裁判”，又充当的运动员，还充当了利益分配者。政府通过高土地出让金和低征地补助获得巨大的财政收益，土地收益的巨大落差导致机会主义行为的产生。
其次是对小产权房的处罚成本过低。由于现有政策下，农民和村集体会发现即使违规进行了小产权房的开发其受到的处罚远低于所获得的收益，其机会主义行为是有利可图的。小产权的治理是十分复杂的，且目前已建成的和正在建的小产权房都很多。很多人购买小产权房，本着“法不责众”的心理，认为政府不会采取过激的治理行为，而政府为了社会的和谐安定也不敢轻易采取过激行动。
除内部因素，居高不下的城市房价是小产权房问题的重要推手。高房价导致众多潜在购买者望而却步，而为了早日拥有自己的住所，不少人选择冒着一定的风险购买小产权房。人们买房的重要动机中，金钱价值影响是最为重要因素。小产权房不仅为购买者提供了低于城市价格的住房，而且随着城市发展，交通也越发便捷，这也使小产权房的需求一直旺盛。
总之，小产权房问题的产生，根源是现有土地产权制度的束缚，一方面，城市化和工业化建设需要大片土地，需要农地转化为建设用地，另一方面，集体用地的产权不明晰又导致这种土地征用和流转问题不断，各利益主体利益分配不得当。
三、农村土地利益合理分配的政策建议
虽然现有的土地产权制度在改革开放三十多年间对我国经济腾飞起了重要作用，但随着改革的不断深入，土地产权制度的弊端也越来越显现出来，“小产权房”就是其弊端的一个严重后果。要改变这种局面，可以从以下几方面入手：
首先，要明确财产权利。博弈的结果表明在不明晰的集体土地上制定的征地政策的不合理性。目前集体土地产权的问题主要是土地权益得不到充分保障[4]，因此现有土地制度下，重点要明确财产的使用权、收益权和转让权。其中，转让权是重中之重，有了清晰的转让权，土地的使用权和收益权才得以保障。而法律只保证在一定时期内农民享用土地使用权，因此应给予农民更多的土地转让，收益和发展的权利，这不仅能够保障农民基本权益，对农地保护也有着积极的作用。
其次，要积极推进土地的自由上市流转。小产权房问题的出现，与土地管理上行政干预过多有关。土地的自由流转有利于实现土地的规模和专业化经营，利于充分发挥现有土地资源的最大价值。土地自由流转首先还是要保障基本农田；其次要放开集体建设用地的限制，允许其上市，充分发挥市场机制的积极作用来平衡政府、农民、开发商等利益主体的利益。
第三，要改善现有征地政策。现有征地政策最重大的弊端在于其不合理的定价标准，对于农民的权益保护不到位。博弈结果也表明高土地出让金和低土地补偿的政策绝不可能长久实施下去，对于土地定价不仅要尊重市场规律，也要保障公共利益。对农民实行公平补偿，探索不同的征地补偿安置办法[5]。
第四，要转变政府职能。土地征用过程中，政府的多重身份给市场增加了很多的不确定性，畸形的行政管理结构带来了土地征用和土地自由流转上的障碍。为了获得短期财政收入的短视行为，必然会带来土地开发上的恶性循环。要转变政府职能，就要充分完善相关法律体系，使各项经济行为都有法可依；政府还要主动减小行政干预，使土地的市场价值得到充分发挥。
第五，要促进农村基础设施和社会保障建设。农村基础设施建设相对薄弱，社会保障与城镇差距较大，农民没有一个较好的基础保障，在土地被征用之后也就失去了基本的生活来源。若农村的社会保障建设较完善，则农民在土地征用之后也可保障其基本生活，农村剩余劳动的转移也会比较充分。
参考文献：
[1]黄学里.产权论视域下的小产权房问题探究[J].财经政法资讯，2008，（6）.
第3篇：土地产权制度范文
关键词：土地股份合作社；产权；制度变迁；家庭承包经营
产权是人们拥有的对资源的用途、收入和可让渡性的权利。在交易成本不为零的世界中，产权无法被充分界定、配置和实施。产权制度和交易成本的变化意味着个人承担的由其动机而引致的结果要发生变化，他们的行为也相应地受到影响（Alchian，1967）。土地产权是影响农民生产行为的重要制度因素，主要包括土地的经营、出租、入股、抵押、继承等权力，可以归纳为使用、收益和转让3个方面的权力。
一、我国农村土地产权制度的变迁与现状
建国后，我国农村土地产权历经一系列变革，其过程大体可以分为3个阶段：
第一阶段，20世纪50年代初的。国家将没收地主的土地分给贫雇农，使农民结束了从地主手中佃租土地的旧产权制度，农民不再支付高达其土地产出的50%左右高额地租，有效地激励农民进行生产。
第二阶段，20世纪50年代中期开始的土地产权集体化阶段。通过推行初级社、高级社，一直到，逐步完成了土地产权集体化过程，建立了土地所有权和使用权高度集中的产权制度，土地不能出租和买卖。同时，农民的劳动成果归统一平均分配，既不利于土地资源的合理流动和优化配置，又不利于激励农民生产劳动。
第三阶段，20世纪80年代初实行家庭联产承包责任制，农户重新获得了土地的承包经营权和部分收益权。这种产权制度变革实现了农村集体土地所有权与经营权的分离，使得农民逐渐成为独立的财产主体和经济主体。
集体所有制为基础的家庭承包经营制度也是当前我国的农村土地产权制度的基本模式。农地所有权属于村集体所有，集体依法组织土地发包和对土地进行再调整。特定范围内的农民在保证国家和集体利益的前提下通过承包合同等形式按人口比例平均分配土地以获取承包地。国家对土地承包经营权进行严格的规定和控制。
二、家庭承包经营的产权制度缺陷
家庭联产承包责任制克服了以前管理过分集中和分配上的平均主义等弊端，使农户承包经营的积极性和集体统一经营的优越性都得以发挥。但随着农业产业化的发展，我国农业发展出现了新的问题：农业的规模化生产与农地细小化的家庭经营之间的矛盾越来越突出。这主要是由我国现有的农村家庭经营方式造成的，但归根结底是由土地经营的产权缺陷造成的。
（一）土地的产权主体不明确
我国《宪法》、《农业法》、《土地管理法》和《土地承包法》等法律中明文规定，我国农村土地归集体所有，但是对“集体”的概念界定不清。如在《宪法》中只简单规定农村土地为集体所有，而在《土地管理法》中土地归乡（镇）、村或村内农业集体经济组织所有，《土地承包法》则规定农民集体所有，这就难免造成集体所有权不明确，土地产权主体不清。
主体界定不清造成土地经营权分属于不同的利益主体，而其对土地是否合理使用都不需承担任何经济的和法律的责任，这将带来一系列问题。首先，农业生产周期长，产权界定不清更增加了农业生产的不确定性和非自然风险（非自然风险本文中是指政策、法规及其执行等非天气等自然因素带来的农业生产风险），不利于激励农民保护土地和进行远期投入。其次，产权界定不清，则无法清楚地界定侵权行为，也就无法杜绝农村土地承包经营中的机会主义行为。因而土地资源得不到充分利用和合理使用，由此造成土地资源的浪费和使用上的不经济。
（二）土地转让权缺失造成的丧失部分收益权
土地经营权的转让是土地产权的重要内容。随着经济体制改革的逐步深入，农村的劳动力、资金都可以进入市场中进行交换，而土地的经营权作为一种重要的生产要素，有进入市场的要求，但在现实中，土地经营权的转让中遇到很多阻碍。
首先是不能转让。我国《担保法》第37条规定，耕地、自留地等集体所有的土地使用权原则上不可抵押。
其次是不忍转让。土地是基本的生产资料，担负着生活保障、养老保障的重要职能。同时农业税的取消和一系列的惠农措施减少了农业生产的成本，使农民不忍放弃。
再次是无处可转。土地经营权转让不够制度化和规范化，普及面不广，使以土地转让获得收益的交易费用过高。无法转让已经导致部分耕地弃荒。
（三）不适应制度环境的变化
20世纪80年代，我国农村人口基本稳定，很少流动。根据户籍确定承包经营权有较明确的依据和标准。但市场经济的发展使要素流动性增强，农民进城务工潮使农村原有的户籍制度名存实亡，土地经营权的分配受到挑战。另外，家庭承包均分土地，造成土地条块分割、插花式分布。全国共有2.3亿多农户，种植业的平均规模为每户0.5公顷，而美国在200公顷以上，欧盟也在每户20公顷以上。这样的规模很难实现机械化、集约化生产，无法适应农业产业化的要求。
三、农村土地股份合作社的制度安排
随着市场经济和农业产业化的发展，农村土地家庭经营制度产权缺陷对农业发展的制约日益凸显出来，探索制度创新迫在眉睫。近年来在部分地区出现了农村土地股份合作社，这种既保持土地集体所有制不变，又不改变农民土地承包经营制度的前提下，按照股份制和合作制的基本原则，农民把土地承包经营权转化为股权，委托合作社经营，按照股份从土地经营收益中获得一定比例分配。
目前土地股份合作社主要有3种形式：一是单一以土地入股，入股土地原则上不作价，一般也称内股外租型改革；二是土地作价入股，参与经营开发；三是承包土地与社区集体资产统一入股或量化，实行股份化经营。
第一，将土地入股。重新测量集体和自愿加入合作社农户的土地并组织村民委员会或由专门的土地评估机构对土地进行估价，根据征地价格、承包年限、土地年纯收入等因素进行综合折算后将土地折股，分成一定数量的股份。
第二，进行股权设置。农村土地股份合作社的股权一般分为集体股和个人股，其中个人股权包括基本股、承包权股和劳动贡献股。基本股在个人股中所占比例最低，是建立在户籍制度基础上的，以一定时间户籍存在为标准，采用“生不增、死不减”原则，固定若干年；承包股主要根据入社农户所承包的土地面积确定；劳动贡献股根据农户对合作社的贡献而定。
第三，构建土地经营机制。通过将土地的经营权作价入股，按照上述原则进行股权设置，由合作社统一规划、统一开发。这样，原来的按人口平均承包就变成了农户自愿承包、投包或交由专业企业或组织承包经营。
第四，设定利益分配方式和管理机构。股份合作社通常采取按劳分配与按股分红相结合的原则。按劳分配是指社员根据在合作社的劳动量获得工资收入，承包者在土地承包经营中获得收益；按股分红指在按劳分配、合作社集体提留之后，社员依据所持有股份的数量参与分红。在管理制度方面，土地股份合作社一般由股东大会或股
东代表大会根据一人一票制选举出合作社的决策机构——董事会和监督机构——监事会。
四、土地股份合作社的制度优势分析
第一，解决了家庭承包经营制度中产权界定不清的问题。土地合作社以股份制的形式将土地产权进行分解，将集体所有权、经营权、收益权进一步分开明确界定，将所有权归集体，收益权通过按股分红一部分归集体所有，一部分归农户所有，不同的利益主体都得到相应的收益。产权的清晰界定有利于确定农村土地经营主体在市场中的地位和土地经营的规范化。
第二，有利于土地经营的规模化、专业化。土地规模化经营有利于农业专业化分工和现代化机械耕作，这也是农业未来长期发展的趋势。我国农村土地的特点是肥沃程度分布不均、地块面积大小不一且在多数地区较为分散，因而导致机械化作业覆盖面小，农业规模化经营程度偏低，再加上土地经营权转让中的诸多问题，都制约了规模化经营。土地股份合作制在农户自愿的基础上，可以通过市场机制调整土地经营权的分配，在一定程度上克服行政调整机制的不足。土地由农业生产专业户承包经营，发挥其专业知识之长，有利于提高劳动生产率，同时符合生产专业化发展的方向。
第三，有利于规范土地经营权流转，减少交易费用。一方面，土地股份制合作社有利于规范土地经营权的流转。关于土地经营权流转没有专门法律规范，将流转纳入股份制合作社的操作范围中，则可依靠2006年12月颁布、2007年7月1日起实施的《农民专业合作社法》来规范。另一方面，有利于降低交易费用。交易费用主要包括达成契约的费用、执行契约的费用和签约后机会主义行为所带来的费用。在股份合作社中，土地经营权流转的责任和权力在合同中明确规定，土地承包户、土地的原承包户和农业企业都要受该合同以及合作社章程的约束。合作社的契约有利于降低由于合约条款规定不明确所造成的执行成本。同时，土地股份合作制使农户与土地的关系间接化，农户的承包权主要体现在对土地股权的占有而非实物土地，其收益体现在按股分红中，而合作社土地承包户的收益体现在生产经营的盈利中。双方通过合约有进行长期合作的可能，如有违约将面临对方的惩罚——终止交易。对未来长期合作所带来利益的预期将有效地减少缔约各方的签约后机会主义行为。
五、结束语
“世异则事异，事异则备变”，制度的创新和完善是一个过程（李怀，1999）。任何制度从形成之日起就处在不断创新、发展、完善的过程中。即使是一个最适合当时环境的制度，随着时间的推移，各种约束条件都会发生变化，制度如果不进行有针对性的调整，面临的就是走向终结。
随着我国农业生产力水平的提高，20世纪80年代初，我国确立的家庭承包经营制度已经不再适应农业产业化对农业经营规模化的要求，必须针对现实情况对我国农村土地产权制度进行创新。当然，土地股份合作社目前还只是处于在一些经济较发达地区和农业生产规模化较高的地区进行试点阶段，其制度设置尚不完善，同时还面临着法律法规和职能部门管理的缺位问题。这些都增加了土地股份合作社的组织成本，同时也增加了合作社运作中的机会主义风险，还有待进一步解决。但仍然不失为一种创新尝试，是对现有的农村土地产权制度的新发展。
参考文献：
1、埃瑞克·菲吕博顿.新制度经济学[M].上海财经大学出版社,1998.
2、黄祖辉,傅夏仙.农地股份合作制:农地使用权流转中的制度创新[J].浙江社会科学,2001(9).
3、何杨,尹奇.农地产权制度改革的最佳选择[J].中国改革,2001(3).
4、李怀.制度生命周期与制度效率递减——一个从制度经济学文献中读出来的故事[J].管理世界,1999(3).
第4篇：土地产权制度范文
我国的土地制度，在新中国建立前的漫长的封建社会时期，随着各个朝代的更替，呈现周期性变化。每个王朝新建之初，统治者一般都采取鼓励自耕农发展的政策：随着社会经济的发展，土地兼并日益严重，土地被集中于大小封建地主的手中，此时社会矛盾会逐步激化，统治者就会进行一系列的土地制度调整。在此过程中，形成了较为完整和有效的永佃制和押租制。
新中国建立后，进行了，废除了地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地私有制，借以解放农村生产力，发展农业生产。将所有征收和没收的土地及其他生产资料统一、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。之后1952年的大规模的初级农业合作社运动在承认土地私有权的前提下，将使用权由个人使用变为集体共同使用。而到了1955年，开始推行的高级社和化运动，把农民土地私有、集体统一经营使用的土地制度改革为集体统一所有、统一经营的土地制度，也就是“三级所有、队为基础”的制度。在当时生产力水平还很低的条件下，这种制度缺乏多样性和灵活性，无法调动广大农民的积极性。
自1978年秋起，土地家庭联产承包责任制经历了农民自发到国家逐步承认的过程，最终在1984年基本完成在全国范围内的推行。家庭联产承包制虽然没有改变土地的所有权性质，但在土地的使用权方面却发生了实质性的变化。农产通过承包方式获得了独立经营集体土地的权力，他们虽然没有土地所有权，但拥有土地产出的大部分劳动产品的所有权；在农业生产领域中，农户成为独立的和完整的经济核算单位，他们获得了对自己劳动力的支配权，激发了农民的生产积极性，农业产量迅速上升，农民收入大幅度提高，1997年农村居民家庭人均纯收入为2090元，比1978年增加14倍，数百万农产在80年代摆脱了贫困。
土地承包经营使农用土地实现了“两权分离”，土地的所有权和承包经营权可以分别归属于集体和农民两个不同的主体，使原来“一切土地权利归集体”的“单一产权”体制，转变为集体拥有土地所有权，农户享有土地承包经营权的“二元产权”体制。这种体制使农民对土地有了的强烈归属感，激起了农民长久利用、集约利用土地的积极性。由于可以明确预知和享受自己承包土地上的劳动产品，农民付出的劳动就与劳动报酬直接对应起来，充分体现了“多劳多得”的按劳分配原则，使农民在土地上生产的热情空前提高。
回顾历史，我们可以清楚地看到，无论什么时期，土地制度的调整都会对整个农业生产带来巨大的影响，土地制度究竟是阻碍还是推动农业的发展，关键在于它是否适应农业生产力水平和农业这一产业的特点。
二.当前土地制度面临的窘境
土地承包经营使农用土地制度在原有的基础上得到有效的改革和平稳的调整，土地制度是继承和发展性的。将承包经营权细化给农产，初步实现了土地权利、义务的统一，既维护土地集体所有制的基本框架，又使制度有了新的内容和发展。同时，采取承包的生产经营方式也和农民习惯的农耕劳作方式有效衔接，得到农民和社会各界拥护，新旧体制的转换平稳进行，制度改革所支付的社会成本很低，改革带来的效益非常显著，改善了农民的经济状况和生活水平，促进了农村经济的发展和社会的稳定。
然而，由于客观历史条件的限制，土地承包经营引起的农用土地制度改革是在缺乏成熟理论准备与系统的政策设计的情况下进行的，家庭联产承包责任制只着重对农业生产经营方式进行了调整，不可能深入地涉及农用土地产权制度的改革问题，因此与城镇的国有土地使用制度改革相比，农用土地产权制度的改革是不规范、不系统、不彻底的。随着社会主义市场经济的发展，这种制度的弊端逐渐显现了出来，并严重影响着农村生产力的发展和城乡经济结构的调整。具体表现在：近几年来，我国粮食总产值不断下降；农民收入自97年开始持续4年增幅下降；在我国土地资源极其紧张的状况下，农民弃耕、薄耕和抛荒现象严重；农民的从事农业生产的积极性下降，强壮劳动力外出打工，只留下所谓的“三八六零”部队进行耕作，劳动效率低下。
这些问题的日益严重，标志着现有的家庭联产承包的土地产权形式已经走到了一个瓶颈，在其调动农产积极性的作用得到充分发挥之后，它所蕴含的深层矛盾也逐渐显现出来了。
1.土地产权极为模糊、产权界定严重不清
我国农村的土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中，都有明确的规定，但是“集体”的定义则极为含糊。《土地管理法》中规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理，已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有，村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农业集体所有。”但究竟谁是集体的真正代表？有多种提法不说，概念也极不明确，造成对权利主体的认定带来很大困难。谁都有权利变成谁都无法有效行使权利，往往行政上的组织如村委会等运用其行政权力来干预和行使所有权。
2.农民的土地承包权不稳定，大大挫伤了农民承包土地和进行投入的积极性
为了显示机会均等，遵循人地均分原则，每隔一段时间就对集体成员承包的土地作一次强制性的调整，从而使作为土地所有者的集体无论是人员数量上还是构成上都具有相当大的不稳定性。虽然中央说土地承包15年不变，更规定延包土地可30年不变，但在农村，普遍3—5年调整一次，甚全有的村年年有调整。据调查，从1978以来，农民承包的土地已经平均调整3.01次，至少有超过60％的村庄和农户经历过土地调整。如此频繁的变动使承包者的预期大大降低，并且即使允许转包土地，也受到“只允许农户将无力耕种的土地在经集体同意并不能擅自改变承包合同的前提下自找对象、协商承包”的限制：同时国家对种植面积、种植品种等都加以限制，给农产与集体之间的土地承包关系带来较强的干扰。这样的土地制度显然不能为农产提供长期而稳定的预期，势必导致农产土地利用行为上的短期化，特别是在土地改良的问题上，农户对土地投资缺乏激励，相反会选择过度利用土地导致土地肥力下降，因为这种掠夺式经营方式的成本由于时滞因素将由下一任承包者而不是自己承担。转3.现行土地制度的法律基础薄弱
前面已经提到过，现行法律中涉及土地制度的条款都相对笼统，在具体实施过程中存在种种问题。特别是当农户在土地承包经营过程中遇到侵权行为时，没有有效的法律武器，失去了法律保障，再加上农民往往较为分散且文化水平不高，使农户处于谈判上的弱势地位，无法依法争取到自己的合法权利。
4.土地流转制度存在缺陷
由于承包权作为农民的使用权是不完整的，农民没有被赋予转包、租赁、抵押、转让其他土地权利，使土地使用权流转的市场中介和金融支持无法形成。尽管按农户均分的小块土地，适应了现有农村生产力的需要，但因土地在产权上是凝固的，难以满足适度规模经营中归并土地的要求，生产力无法重新配置，使农业经济结构的调整处于要么重新调整土地承包关系，要么放弃规模经营的尴尬局面，土地的资源配置效率低下。
三.理论探索：国有还是私有？一种新尝试
由于模糊的集体所有制带来的弊端，理论界早就开始探讨更为合理的土地所有制，国有还是私有成为学者们争论的焦点。
赞成土地国有化的主要理由有：实行农村土地国有化，有利于国土综合整治，有利于土地管理；障碍小，成本低；有城市土地国家所有、企业经营的成功经验等。
而赞成私有化的则认为：私有化的产权体系以及保护私有权益的法律体系有助于建立起完全竞争的市场体系。
我认为，土地私有并不是解决目前问题的良方。从保加利亚、捷克、匈牙利和斯洛伐克等国家农业私有产权改革的经验来看，私有化在改革初期造成很大的混乱。私有产权给予个人关于财产自由使用、让渡和获取收益的权利，无疑会给微观主体带来激励。但由于私有化后，完善的市场服务体系没有建立起来，农民难以得到信贷和适合家庭农场耕种的机器，同时国家取消了对农业的多方面支持和补贴，致使投入品价格攀升、农业利润下降。在我国，私有化同样会带来这些问题。更何况我国还有自身的特殊情况：
首先，从历史上来看，我国从未实现过真正意义上的农民土地私有制。所谓“普天之下，莫非王土”，所有的土地都处于以封建君主和官僚为核心的中央集权体系的控制之下，即使是自耕农自由买卖土地也受到很多限制。因此农民并没有很强的土地私有的要求，他们要求的是土地经营自。
其次，在缺乏分工、自给自足的自然经济中，由于技术水平不高，交易效率低，个人激励是生产力的决定因素，土地私有将最有利于农业生产发展，而目前我国农业已基本脱离自然经济状态。
从我国的国情来看，我国实行的是社会主义制度，进行土地私有将会引起剧烈的社会震荡，冒较高的政治风险，进而不可避免地增加土地制度创新过程中的阻力，减少制度创新的绩效。
因此，私有化是不能适应我国农业土地现状的。但是，单纯的国有化将农民完全剥离土地，更会打击农民的积极性。那么，是否可以在我国尝试构建“三权分离式”的新型农用土地产权体系呢？
（一）国家土地所有权：国家土地所有权为农用土地产权体系中最高层次的产权形态。
（二）承包土地使用权：承包土地使用权是集体土地所有权下的一个完整、独立的土地产权形态。
（三）土地耕作经营权：土地耕作经营权是在承包土地使用权上附设的一种他项权利。承包土地使用权人可将其土地耕作经营权单独以转包、分包、出租等方式流转经营，经营期可根据经营的需要由承包或租赁双方自行商定。
国家拥有农用土地的终极所有权，仿照城市土地所有权的模式，从宏观上起到调控和综合治理的作用。作为所有权者，国家收取合理的租金代替公粮以推动农业的市场化进程，以迎合WTO竞争环境的到来。
由于从物权的角度对承包土地使用权给予了准确界定，赋予农民的土地就可从土地产权的角度给予可靠保障，其权利义务一经政府土地部门登记，承包经济关系的各种调整就不会从根本上影响农民与土地关系，今后就可以做到无论承包关系怎么变化，土地权利义务不变：不管生产任务怎么调整，农民都拥有长期而稳定的土地使用权。
在这种体系中明确区分了承包土地使用权和土地耕作经营权。农民可把承包土地使用权当作一种财产权留在手中，保障自己最基本的土地权益，同时可将土地耕作经营权按经营的需要转包、出租给其他的农业生产者，获取土地经营收益。承包土地使用权和土地耕作经营权分开，解决了既要把土地稳定在农户，又要扩大土地经营规模的难题，土地在耕作经营层次充分流转，可满足不同规模的集约化、产业化以及市场化的经营要求，由于土地耕作经营权可迅速向种田能手集中，增加农地经营的面积规模，从根本上提高农业劳动生产率，促进农村生产力更快的发展。
土地耕作经营权可自主流转，使农民有了更多的“离土”机会与择业自由，而承包土地使用权暂不允许转让，土地最终仍留在承包农民手里，流转的将只是短期的耕作经营权，防止了因土地长期转让而造成土地兼并，大量无地农民流入城市，造成社会不安定的危险倾向。由于每个农民都能平等地享有集体土地的所有权益，农户又有了一份可资经营的土地，农村剩余劳动力在从事非农产业或向城市转移时，土地就能发挥可靠的社会保障作用。
尤其重要的一点是，这三种权利都必须在法律中作出明确、清晰的规定，确保权利义务得以实现。
四.以农产家庭为基本对象是这一体系具体实施的基本要求
我国农村仍然保留着较为传统的风俗和文化心理，千百年来始终以家族血缘为纽带。在社会价值观念中，家庭具有极强的凝聚力。在家庭经济的发展过程中，由于家庭成员的有限性和收益的连带性，使家庭成员在生产经营过程中能实施较为有效的自我监督和相互监督，从而是使监督成本降到最低。这也正是家庭联产承包制能发挥如此巨大作用的关键所在。因此，农户家庭是目前我国农村土地微观产权主体的最佳组织形式。
第5篇：土地产权制度范文
关键词：农村土地；集体所有；产权；国有化
中图分类号：F301.1 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）08—06 —02
当前，我国农村土地集体所有的概念模糊，产权主体和受益主体不明；家庭联产承包条块分割，难以进行机械化、规模化作业；农民或村集体在土地被征用等过程中与强大的政府或开发商博弈中，不仅损失个人利益而且破坏土地本身的级差地租。这造成土地资源的荒废、破坏，难以耕种难以复垦，致使粮食总产量减少进而影响到粮食安全等问题。由于农民对农业生产的投入与产出以及风险等的考虑，许多农民特别是新生代农民大多不愿意被固定在土地上进行小规模耕种作业，他们首先考虑出卖自己的劳动力能否获得更多回报，由此导致农村土地资源的极大的闲置和浪费。另外，许多失地农民获得补偿资金后，一时难以融入市场经济浪潮中，难以用好手中资金，因失地致贫、返贫的农民近年数量有增无减。全国城市化进程中，并没有解决农业、农村、农民的根本性问题，只是以土地资源为代价变成开发商和混凝土的天下。造成以上状况的根本原因，是因为农村土地产权制度的不完整，因而必须对我国当前农村土地的产权制度进行仔细和深入的分析。
一、中国农村土地产权的沿革
纵观我国土地制度改革的历史，新中国经历了四次大的变革。
1、将封建土地所有制变为农民家庭私有的土地制度
这是通过没收或征收地主、富农和教会的土地分给无地或少地的农民，建立了新兴的土地经济关系。即农民占有土地所有权，使用权也归农民，土地所有权和使用权合一，这种土地产权制度实行的时间很短。
2、在农民土地私有制的基础上建立初级农业合作社
这种制度实行土地入股、集体经营，既实行按劳分配，也按土地要素的产量分红。可是这种土地产权制度规定土地不能出租、买卖，土地资源难以合理流动和优化配置。
3、实行高级农业生产合作社和制度
这种制度完全按工分分配，按照计划经济的要求耕种土地，没有灵活性，为以后农业经济的发展埋下隐患，挫伤农民生产积极性，阻碍了生产力的发展。
4、把集体所有、统一经营的土地制度变为集体所有、家庭联产承包和统分结合的双层经营管理体制的土地制度
通俗说就是“缴足国家的，留够集体的，剩下都是自己的”。这次是农民自发国家认可并因势利导的土地产权制度改革，生产力得到极大解放，农村经济得到较大发展。
农村土地产权制度的沿革，充分说明土地产权制度必须与生产力发展水平相一致；生产力发展到一定阶段，土地产权制度也应该作一定的调整、变革。我国改革开放，生产力得到很大发展，当前必须构建一个富有效率、相对稳定、行为规范、能够适应社会主义市场经济运作规则的农村土地产权制度。
二、中国农村土地产权的现状分析
20世纪80年代以后，全国人大常委会、国务院先后制定和颁布了一系列土地管理法律、法规，这些法律法规对规范我国土地产权功能、及时解决土地使用过程中出现的问题发挥了重要作用。但是，许多方面还有不成熟不完善的地方，缺乏科学论证和脱离现实，在实际操作中问题较多，主要表现为以下几个方面。
（一） 土地所有权弱化
《民法通则》规定，所有权是指所有者对其依法享有、占有、使用、收益和处分的权利，《土地管理法》规定农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由村集体或村委会经营管理，但是农村集体土地所有者无法按照自己意志支配土地。所以当前我国集体土地所有权实质上还是经营管理权，不是完整的所有权，我国法律还规定土地不准买卖和非法转让，集体土地所有权不能进入市场，所以集体土地所有者并没有土地处置权。由此看来，没有把农地所有权和农户宅基地所有权归还农民；没有给予农民以长期永久经营使用权和土地处置权，承包农户只是半自主的经营主体。
（二）土地使用权失控
集体土地使用权是集体土地产权的核心，其他各项权能都是由此产生的，集体成员“共同所有”的制度设计，无法屏蔽其他利益主体的侵害，致使农村土地所有权的“排他性”极其弱小，这恰巧给一些地方政府和地产开发商无度征用土地、乘机攫取土地资源配置权留下了空档。许多地方非法占地，滥用土地，致使农地流失，农民利益受损，农民作为土地使用权的所有者，对土地却没有真正发言权。
（三）土地管理权缺位
土地管理就是调整土地权属纠纷，合理分配土地权益，保证各项权能正常运转。
首先，国家对土地管理分散。各地对农地管理政出多门，各行其是，有的由土地部门负责，有的由农业部门负责，有的是由多种经营部门负责，有的是由其他部门管理，土地部门发证。这样多头管理，人为造成土地管理混乱。
其次，集体管理权膨胀。一些乡、村干部错把土地管理的微观决策权当成最终决策权，以权代法，以言代法，越权批地，滥用土地。
另外，现在土地管理部门是处于同级政府管理之下，相当一部分违法占用农民耕地都是地方政府点头默许，政府为了有钱花，大搞土地财政；为了多出政绩，快出政绩，一些形象工程屡见不鲜。
由以上分析可以看出，农村集体土地产权虚置，真正的利益主体不能行使自己的合法权益，改变当前农村集体土地所有制是当务之急。
三、结论及建议
通过以上分析可知，中国农村土地集体所有权的安排，是一种没有人格化的产权制度，在实际操作中，农村集体土地所有权事实上已由土地使用权替代，使土地所有权高度虚化，特别是国家对农民集体行使土地的超法律限制，使本来在法律上已虚化的“农民集体”只能是有限的土地所有人，实际上只有国家才是农村土地的终极所有者。农村土地集体所有产权不清、利益主体不明造成许多弊端致使土地耕作使用权紊乱，土地流转困难，阻碍土地规模经营，房地产市场失控以及导致城乡二元格局等等。
所以，将农村集体土地国有化，让国家和农民之间的关系确定为永久性的租佃关系，赋予农民永佃权，既是建立和完善我国物权法律体系本身的要求，也能在法律、制度上促进土地流转市场规范化。永佃权所具有的“物权法定主义”的背后是强大的国家后盾，这对于作为弱势群体的农民们对抗来自“集体”或基层政府等第三人的不法侵害极为有利。让农民拥有完整的土地产权，除了耕作权外，还可以顺利采用转让、抵押、出租、入股等多种形式的市场化和资本化运营方式。这将会促使农村进一步社会分工；农业适度的产业化、规模化经营；农民增收后有资本化能力，成为真正有资金介入能力能够承担风险的市场主体。这在根本上能改变不合理的城乡二元结构，具有很强的城市化意义和现代化意义。
参考文献：
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第6篇：土地产权制度范文
[关键词]农村土地 产权制度 改革路径
[中图分类号] P2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-7-482-1
1农村土地产权制度的历史演进
在新中国刚刚成立之后，我国农村土地继承了成立之前的传统地主所有的租佃制度，这一制度的特征和缺陷在于土地所有权和使用权相互分离，完全不需要付出劳动的地主有权利用土地的使用权，将其租给农民来收取极高的地租。
在这种制度环境之下，因为土地归于私人所有，所以农村土地交易流转非常频繁，土地资源集中于一小部分地主手里，导致土地资源利用效率无法提高，农业生产也得不到有效发展。
所以党和国家政府1953年颁布实施了《关于发展农业合作的决议》，希望借助于农业生产合作来促进农业经济发展，把农村土地所有权集中到合作社手里。
之后我国又于1958年开始了化运动，构建了社会主义公有制制度，这一制度不注重市场经济的发展规律，反而导致了很多浪费现象。
基于此，农民自发的开始寻找农村土地产权制度的改革路径，即后来沿用至今的家庭联产承包责任制[1]。
2农村土地产权制度改革路径
2.1明确农地产权主体
要让农村土地产权制度得到进一步的改革和完善，首先必须要明确农村土地所有权主体，努力协调好集体和农户、村委以及农村经济组织的关系，处理好村集体和农户之间的关系
村集体是村民集体意志以及需求的直接体现，村民必须是村共同利益的主要维护者，个人利益应当服务和服从于集体利益;要处理好村委和农村经济组织之间的关系，村委是村民进行自我管理的基层组织，而农村集体经济组织或者合作社是农民群众发展农业生产的经济组织，也是农民群众自发组成的组织。
最后必须要处理好政府部门和村集体之间的关系，政府在农村土地产权制度落实过程中必须要当好管理者与调控者，同时对农村土地市场进行有效的监督管理，对村集体进行管控，这是确保本村土地资源有效管理的前提。
2.2保障农民的土地使用权
现阶段，农民群众的土地使用权还有一定程度上的限制，所以必须要在确保村集体土地所有权的基础之上，努力保障农民群众的土地所有权。
其一是要真正做到借助于法律手段确保农民群众的土地使用权，健全相关法律法规，对于法律中不清晰之处必须要尽快完善说明。
其二是必须要站在国家与集体的利益角度出发，农民群众个人利益必须要服从国家与集体利益，构建多方保障制度，确保集体土地所有者对自身所拥有土地的处置权，从而不断健全农村土地使用权制度。
2.3完善农村土地流转
健全农村土地流转机制必须要做到下面几点工作：
首先是要进一步深化土地产权制度的改革和完善，促进农业规模化、集约化发展，促进农村土地确权，处理好现阶段农村土地流转过程中存在的问题，构建土地流转公平交易平台，提供充分的外部环境条件。
其次必须要做好对农村土地市场的监督管理工作，相关职能部门对于征地不合理的情况必须要严格监管，确保土地流转的公平、公正、公开。
最后应当要积极扶持专业大户、乡镇企业以及合作社等农业经营组织，完善相应的配套政策，努力提升组织化程度，充分挖掘出其带动引领作用。
2.4健全相关配套制度
首先要健全农村社会保障机制，我国已经在农村实施了新型农村合作医疗保险，新农合的覆盖率已经超过了95%，但是农村地区依旧缺少失业保险，所以应当进一步建立完善符合农村发展实际的社会保障机制，确保农民群众没有后顾之忧。比如说可以尝试农民土地入股的收益购买商业保险的方法;其次是要健全农村土地征用机制，必须要严格限定公共利益范围，政府部门禁止随意使用法律中的公共利益条款。从而真正的做到农村建设用地与国有土地同地同价。
最后，政府部门必须要进一步规范征地范围，科学的确定征地补偿标准，尽可能的提升补偿额度，从而最大限度的确保失地农民的利益不受损害。比如说在征地过程中可以将土地社会保障价值纳入其中，使用更加规范的流程来开展征地工作[2]。
3结语
总之，我们必须要站在长远的角度来审视农村土地产权制度改革，注重对改革过程中各种经验教训的总结积累，对于土地流转和农村新型合作组织、乡村治理等各方面问题进行更加深入的讨论和研究，尽可能的解决好农村土地产权制度改革过程中所存在的各种利益冲突，提升农村土地产权制度改革工作对于相对滞后地区的引领作用。我们必须要相信，农村土地产权制度改革，只有坚持耕地底线、坚持跨越创新，才能够真正实现反哺农业、农村、农民，真正推进和谐社会的建设发展。
参考文献
[1]晓叶.农村土地产权制度改革难在哪里[J].中国土地.2014（11）：25.
第7篇：土地产权制度范文
秦商鞅变法首次承认了土地的私有产权，但在中唐以前，这种私有产权受多种限制，国家干预较强。在中古田制下，土地主要是一种等级的体现，是政治要素，没有取得纯粹经济意义，这一点我们从均田制中可明显看出。均田制源起于鲜卑人的“计口授田”。从表面来看，“计口授田”无疑具有平均思想，但是在当时的历史条件下，“口”就是“人”，而人是具有等级性和阶级性的。所以，均田制下的土地授受，从本质上来说应是一种按等级授田，反映了在当时土地资源的配置过程中，政治力量起着决定性的作用。以往我们多将均田制的瓦解归于土地兼并，这种认识还可进一步推敲，因为土地兼并远在均田制实施以前业已存在。从本质上说，均田制的实质是按等级授田，而等级制是与商品经济的发展背道而驰的，正是这点决定了均田制崩溃的必然性。
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唐代商品经济的发展造就了有利于私有产权成长的社会环境。整个社会，特别是过去处于自然经济之中的农村地区更深程度卷入市场。唐代以前，“诸非州县之所，不得置市”①，广大农村地区还处于较为封闭的自然经济之中。到了唐代，在商品经济发展的推动下，市场关系迅速向农村扩展。于是我们看到，自中唐以来，草市镇雨后春笋般地在全国兴起。到了宋代，这种草市镇已很普遍，“今夫十家之聚，必有米盐之市”②。当时，大多数草市镇是周围农产调剂余缺的场所，因此有一些学者将其仍视为自然经济的范畴。但是，从市场发展的角度来看，草市镇的发展是市场去相就农村生产发展的结果。这种相就，进一步增强了生产与市场的联系，是商品经济在深度和广度上得到重要发展的标志。广大农产与市场的联系日益紧密，这增加了小农的商品意识，使生产朝交换价值方向发展，其重要表现就是社会上形成一股强大的追金逐利之风。对此，唐宋人每每感叹士风日下。商品经济的观念，某种意义上就是产权观念，就是效益观念。这是唐宋社会私有产权展开和深化的宏观历史背景。
在商品经济发展的推动下，农业生产开始突破传统的自给自足生产模式，步入商品性生产阶段，其突出表现就是经济作物不断排挤粮食生产。反映在户籍制度上，则是大量出现了诸如茶户、桑户、药户、漆户、蚕户等新的户籍称谓。这种情况在全国都存在，特别是在经济发展水平较高的江南地区，其发展更为引人注目。以茶叶的种植来说，据史书记载，早在唐代，“伏以江南百姓营生，多以种茶为业”③。到了宋代，茶叶种植更为普遍。在四川，
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① 《唐会要》卷86《市》。
② 《至顺镇江志》卷10。
③ 《册府元龟》卷404《邦计部·山泽》。
“蜀之茶园，皆民两税地，不殖五谷，唯宜种茶，……民卖茶资衣食，与农夫业田无异”①。鄂州崇阳县，“民不务耕织，唯以植茶为业”②。粮食生产生产周期较短而种植经济作物一般要经过数年才有收益，生产周期相对较长。这样，农业生产周期的延长就必然要求延长对土地的占有。更为重要的是，这些经济作物的种植是一种面向市场的商品性生产。大规模种植经济作物的农户，从一开始就是为市场而种植。竞争是市场永恒不变的法则。要竞争，就必须在土地上进行投入，包括资金投入、劳力投入、管理投入等等。而要做到这一点，就必须要有对土地的长期占有，必须要有稳定的土地私有权。后周太祖之时，“帝在民间，素知营田之弊，至是以天下系官庄田仅万计，悉以分赐见佃户充永业，是岁出户三万余。百姓既得为己业，比户欣然，于是葺屋植树，敢致功力”③。这则史料说明，明确而又稳定的土地产权是对土地进行投入，发展生产的重要前提条件。因此，商业性农业的发展，促进了土地占有和所有关系向长期化、稳定化的方向发展。
对土地私有产权制度变革产生最直接影响的是土地买卖。在唐代以前的均田制下，虽然在某些特殊情况下曾允许永业田的买卖，但总的说来，国家对土地买卖是严格限制的。直到唐玄宗开元年间，政府仍然重申土地买卖的禁令。开元二十三年的诏令说：“天下百姓口分永业田，频有处分，不许买卖典贴。如闻尚未能断，贫人失业，豪富兼并。宜更申明处分，切令禁止。若有违犯，科违敕罪。”④这则诏令，一方面说明土地买卖已较为普遍，另一方
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① 《宋史·食货志》。
② 沈括：《梦溪笔谈》卷2。
③ 《旧五代史》卷112《周太祖纪》。
④ 《册府元龟》卷495《邦计部·田制》。
面表明国家还想恢复那种土地不能买卖的旧制。但是，面对日益严重的土地买卖，一纸诏令是根本解决不了问题的。天宝十一年的一道诏令证明了这点。该诏令说：“如闻王公百官及富豪之家，比置庄田，恣行吞并，莫惧章程。借荒者皆有熟田，因之侵夺，置牧者唯指山谷，不限多少。爰及口分永业，违法卖买，或改籍书，或云典贴，致令百姓，无处安置。乃别停客户，使其佃食。”①时人杜佑也指出：“虽有此制，开元之季，天宝以来，法令弛坏，兼并之弊，有逾于汉成、哀之间。”②到了德宗建中元年，因土地买卖的盛行，“丁口转死，非旧名矣；田亩移换，非旧额矣；贫富升降，非旧第矣”③，唐王朝推出两税法。两税法颁行后，国家土地政策发生了重要的变化，从原来的抑兼并转而“兼并者不复追正，贫弱者不复田业，姑定额取税而已”④。这里，“兼并者不复追正”就是宋代“不抑兼并”政策的历史源头。从所引的这些史料来看，土地买卖的过程，是对原有束缚土地产权的陈规旧制不断冲击的过程。土地私有产权制度的变革正是在土地频繁买卖的过程中实现的。
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① 《全唐文》卷33《禁官夺百姓口分永业田诏》。
② 《通典》卷2《田制下》。
③ 《文献通考》卷3《田赋三》。
④ 同注③。
二
土地产权制度的变革，首先是土地私有制得到重要发展，确立起神圣不可侵犯的权威，这突出地表现在整个社会已公开承认了土地所有者身份的合法性。明清之际，顾炎武总结道：“汉武帝时，董仲舒言：或耕豪民之田，见税什五。唐德宗时，陆贽言：今京畿之内，每田一亩，官税五升，而私家收租有亩至一石者，是二十倍于官税也。降及中等，租犹半之。夫土地，王者之所有；耕稼，农夫之所为，而兼并之徒，居然受利。望令凡所占田，约为条限，裁减租价，务利贫人。仲舒所言则今之分租，贽所言则今之包租也，然犹谓之豪民，谓之兼并之徒，宋已下，则公然号为田主矣。”①而翻检宋代史籍，“田主”一词频见于各种文献，表明这一称谓确实得到社会的广泛认同。从“豪民”、“兼并之徒”到“田主”，称谓的变化反映了了巨大的历史变化。“豪民”、“兼并之徒”，顾名思义，是指他们对土地的占有主要是巧取豪夺，并非合法，而“田主”强调的则是田地的主人，即承认其对土地的合法所有。同时，这段话还反映出，汉唐时期土地的配置主要依靠政治强权，即要豪取、强夺和兼并，而宋代则已经有很大不同了。
土地私有产权确立起神圣不可侵犯的权威，还表现在人们对地租的认识上。“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”②汉唐时期，人们更多地是将“租”与“税”混在一起，无法明确地区别开来。这实际上是土地私有产权还不太明晰，还没有完全确立起主导地位的一种反映。到了唐宋，人们不只是在字面意思上对这二者作不同的表述，而且从性质上对“租”与“税”进行界定。根据上引顾炎武话中所引陆贽之言，“税”是土地所有者向国家缴纳的部分劳动所得，“租”是土地租佃者向土地所有人缴纳的部分劳动所得。到了宋
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① 顾炎武：《日知录》卷十，《苏松二府田赋之重》。
② 《马克思恩格斯全集》第25卷，第714页，人民出版社1974年版。
代，人们对此作了更为精练的概括。《建炎以来系年要录》记：“自己之田谓之税，请佃田土谓之租。”①谁占有土地，谁就应该向国家缴税，谁租佃土地，谁就应该向土地所有者缴租。无论是“税”还是“租”，都要以对土地明确的所有关系为前提。
南宋末年，为挽救危如累卵的宋王朝财政，贾似道行“公田法”。其法“将官户田产逾限之数，抽三分之一回买，以充公田，但得一千万亩之田，则岁有六七百万石之人，其于军饷，沛然有余，可免和籴，可以饷军，可以住造楮币，可平物价，可安富室，一事行而五利兴焉”。回买的田价依地租多少而定，“亩起租满石者，赏二百贯；九斗者，一百八十贯；以下以次递减”②。对于“公田法”，直到今天，学术界仍然简单地认为贾似道是想恢复行将灭亡的土地国有制，是逆历史潮流而动，是一项反动的政策。但是，值得我们注意的是，⑴宋政府为什么要买公田?据史籍记载，此策乃知临安府刘良贵、浙西转运使吴势卿所献。所谓“回买”，应是土地在卖出后再买回来。而两浙正是宋王朝大规模鬻卖官田的核心地区。如此说来，政府回买公田是因为献此建议的官吏看到，原来宋政府在握有大量公田时，从公田上收到了数量上占大头的地租，而将公田出卖后，政府收到的仅是少量的税，税与租相比，数量实在微不足道。所以，“公田法”是国家要充当像私人地主那样的大地主，而不是简单地恢复过去那种土地国有制，二者不能相提并论。⑵国家要置大量的公田，已经不是通过强取获得土地，而是要“回买”，即通过买卖从民间重新获得土地。当然，在公田回买的过程中，主事官吏确实凭借特权进行强夺，以贬值的会子作价强买民间田地，但这是另外一回事，而不是它的立法本意。由于国有产权主体缺位是专制集权下无法回避的制度性矛盾，同时此时的宋王朝财政已处于崩溃的边缘，这注定了“公田法”必然归于失败。尽管如此，“公田法”的实施表明，“租”与“税”的区别已极为清楚。这与汉唐时期是不可同日而语的。更为重要的是，它说明买卖这种经济关系已经成为土地配置的最重要手段，即使握有强大政治权力的国家也不能违背这一历史规律。
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① 《建炎以来系年要录》卷130，绍兴九年七月壬辰。
② 《续文献通考》卷6《田赋考·官田》。
在这样的历史背景下，产权不再是一种象征和虚设，而必须落到实处。这其中，产权的真实性、时效性和有效性是关键。《宋刑统》卷十三《户婚律·典卖指当论竞物业门》载有关杂令的臣等参详：“如是卑幼骨肉蒙昧尊长，专擅典卖、质举、倚当，或伪署尊长姓名，专擅买卖，其卑幼及牙保引致人等并重断，钱、业各还两主。”这里强调的是土地产权的真实性和不可侵犯性。为此，在土地交易中，核心是产权调查，要看产权是否完整。《袁氏世范》卷三《田产宜早印契割产条》：“人户交易，当先凭牙家索取阄书、砧基，指出丘段围号，就问见佃人有无界至交加，典卖重叠；次问其所亲，有无应分人外出未回及卑幼在，未经分析；或系弃产，必问其应与不应与受弃；或寡妇卑子，执凭交易，必问其初曾与不曾与勘会；如系转典卖，必问其元契已未投印，有无诸般违碍，方可立契。”当然，为维护产权的权威性，对违法者就必须作出处罚。《清明集》卷九《户婚门·违法交易类》载翁甫所判《重叠》：“又法：诸以己田宅重叠典卖者，杖一百，牙人知情与同罪。”可见，土地私有产权不仅得到社会上的认可，而且受到国家法律的肯定。
随之而来的是，政府在土地所有制关系中的职能与作用也发生了根本性的转变。南宋叶适曾说：“自汉至唐，犹有授田之制，……盖至于今，授田之制亡矣。民自以私相贸易，而官反为之司契券而取其直。”①元人马端临也说：“其分烟析产，典卖割移，官给契、县置簿。”②这也就是说，政府的职能已从过去的直接以政治权力配置土地转而为土地买卖提供法律保护，即从原来的直接配置土地转而“司契”。针对这种情况，宋人袁采说：“官中条令，惟交易一事最为详备。”③表明如何通过立法保障土地交易的进行已成为政府的大事，宋代土地买卖的普遍性和土地私有产权受到法律保护。
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① 《水心别集》卷2《民事上》。
② 《文献通考》卷4《田赋四》。
③ 《袁氏世范》卷三《治家》。
三
土地产权制度的变革是唐宋社会内部一场深刻的变革，它的社会效应是十分巨大的，值得我们认真研究和总结。
1．土地产权制度的变革。促进了土地资源的优化配置。产权变革是商品经济发展的结果，但反过来又推动土地买卖，推动土地的商品化。恩格斯曾经指出：“完全的、自由的土地所有权，不仅意味着毫无阻碍和毫无限制地占有土地的可能性，而且也意味着把它出让的可能性。”④由于土地这时取得了较为纯粹的经济意义，因而摆脱了政治权力的束缚，能够按经济规律的作用运动起来，它流通的速率大大增加。对此，宋人曾有“千年田，八百主”、“十年田地转三家”等说法，表明其买卖速率之高。当然，也有部分学者认为这些说法仅是
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④ 《马克思恩格斯选集》第4卷，第163页。
文人的一种夸张，而实际情况则是土地仍然还处于强凝固、慢流通的状态。不过，据郦家驹先生统计，日本静嘉堂所藏宋残本《名公书判清明集》，户婚门共二十二类一百三十二条，其中涉及土地所有权归属的就有八十三条，占总数的百分之六十二。明隆庆刊十四卷本《名公书判清明集》，户婚门凡三卷，三十七类一百八十二条，其中涉及土地所有权转移内容的共有一百一十条，占总数的百分之六十。①由此来看，土地所有权的转移应该是普遍的。
在日益普遍的土地买卖过程中，土地买卖形式呈现多样化。宋代文献大量出现典卖、卖绝、断骨、典、典质、典当、倚当、抵当、质、质举、质贸、抵典等新名词，就是这种多样化的反映。不同的交易方式，有着不同的产权权限。《北山文集》卷一《论白契书》：“至有不识书计之人，饥寒切身，代书售产，阅时既久，富家管业已深，或为书人已死，或牙保关通，乘放限之便，改移契书，以典为卖，他日子孙抱钱取券而不得，则泣饮县令之庭而已尔”。讲的就是“典”与“卖”的不同。更为重要的是，这时还普遍出现了佃权的买卖。宋徽宗政和元年，知吉州徐常在奏疏中说：“诸路惟有江西有屯田非边地，其所立租则比苗税特重。所以祖宗时许民间用为永业。如有移变，虽名立价交佃，其实便如典卖己物……又其交佃岁久，甲乙相传，皆随价待佃……。”②这里讲的是官田中租佃权的转移。至于民田中佃权转移的情况，也是屡见不鲜的。
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① 郦家驹：《两宋时期土地所有权的转移》，载《中国史研究》1988年第4期。
② 《文献通考·田赋考七·官田》。
对于土地买卖，以往多简单认为土地兼并导致了土地的集中，其实这并不符合历史事实。唐宋社会，在土地集中的同时，因土地买卖和分家析产等因素的影响，始终还存在着土地分散的趋势。换言之，集中与分散并存，共同规定着土地的配置。如果从产权制度变革的角度来看待这一问题，土地买卖应该是土地资源优化配置的过程。当时，土地向部分有投资能力的人集中，不仅可对土地进行投资，而且能够实行规模经营，在一定程度上是有利于生产的发展的。苏轼的一段话值得我们寻味。他说：“曷尝观于富人之稼乎?其田美而多，其食足而有余。其田美而多，则可以更休，而地力得完；其食足而有余，则种之常不后时，而敛之常及其熟。故富人之稼常美，少秕而多实，久藏而不腐。今吾十口之家，而共百亩之田，寸寸而取之，日夜以望之，锄耨?艾相寻于其上者如鱼鳞，而地力竭矣；种之常不及时，而敛之常不待其熟，此岂能复有美稼哉?”①虽然土地向富人集中是以大批小农失去土地的残酷现实和富人出租土地剥削佃农为前提的，但我们也不能由此否定它对生产有利的一面。
由于土地买卖的普遍化，在土地买卖的过程中，大批小农不断失去自己的土地，导致以佃耕土地为生的佃农日益增多。葛金芳先生根据宋代有关“主户少而客户多”的大量记载指出：“自北宋中叶到南宋中叶的百余年中，客户比重扶摇直上，即从总数的一半激增至三分之二上下了。”②随着租种土地的客户的增多，形成了一个竞争性租佃市场。对这个市场，以往我们没有给予足够重视，实际上它是正确理解唐宋土地关系的阶级关系发展变化的一个关键性问题。这个市场有两个结果：⑴竞争使佃农不得不考虑如何种好自己承佃的土地，以
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① 《坡全集·前集》卷23《杂说》。
② 葛金芳：《中国封建经济主导地位的确立前提——兼论唐宋之际地权关系和阶级构成的变化》，载《中国社会经济史研究》1986年第3期。同时参见其《唐宋之际农民阶级内部构成的变动》，载《历史研究》1983年第1期。
保证自己租佃权的稳定，这样就激发小农生产的积极性。⑵竞争使佃户想方设法维持与田主间的租佃关系，不得不接受田主一些超经济剥削，从而使主佃关系日益紧密。到目前为止，对于唐宋社会租佃制下人身依附关系的发展，尚存有截然不同的看法。一种意见认为，从唐至宋，人身依附关系经历了一个不断松弛的过程；另一种意见认为，人身依附关系并没有多大变化，特别是进入南宋之后，人身依附关系还发生了逆转的趋势。之所以如此，是因为在史籍的记载中，北宋时期已经允许客户自由起移，而到南宋，不仅更多地限制客户的自由起移，而且在法律上客户地位比之于主户已大为下降。我认为，造成南宋客户地位下降的主要原因就是竞争性租佃市场中竞争日趋激烈的结果。这某种程度上颇类欧洲中世纪末期在一些国家和地区所发生的再版农奴制。我们不能以此否认唐宋以来人身依附关系不断减弱的历史大势。事实上，即使到了明清时期，主佃间同样存在依附关系。明代吕坤说：梁宋之间，“佣佃者，主家之手足也夜警资为救护，兴修赖其筋力，杂忙资其使用”①。在河南，据陈九昌说，佃户“见田主如见主人，而佃户如奴仆，有事服役，不敢辞劳”②。难道我们能据此得出明清时期人身依附关系仍然没有变化的结论吗?
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① 《实政录》卷2。
② 《湖南省例成案·工律》卷2。
租佃制下的人身依附关系本质上，是一种剥削与被剥削的关系，这是不可否认的历史事实。但是，我们也并不能以此去否定租佃制对生产发展的促进作用。北宋大思想家李觏虽然推崇《周礼》田制，提出过均田与限田主张，但并不反对农民“依富家为浮客”，而且还认为，富家“役使者众则耕者益多”①。换言之，只有主佃间有着稳定的依附关系，才能保证劳动力与土地资源的有效结合。所以，在特定的历史条件下，主佃间人身依附关系的加强，对生产发展是有一定积极作用的。
2．产权制度的变革，推动了生产关系的发展变化。土地买卖的过程，就是新的生产关系的形成过程。唐代陆贽说：“今制度弛紊，疆理隳坏，咨人相吞，无复畔限。富者兼地数万亩，贫者无容足之居，依托豪强，以为私属，贷其种粮，赁其田庐，终年服劳，无日休息，罄输所借，常患不充。有田之家，坐食租税。”②根据陆贽所言，租佃关系正是在土地买卖的过程中形成的。如果从产权的角度来看，产权是由所有权、占有权、使用权、收益权等组成的一束权利。各种权利之间既有非常紧密的联系，但又互有区别。唐宋时期，产权神圣地位的确立，使产权更为明晰，多种权利均具备实现的可能，导致各种权利的分化与重组。为了追求土地所有权的收益，土地所有者适应经济发展的形势，将土地出租给佃户耕种，推动了租佃关系的发展；佃户为了追求对土地使用权的长期占有，想方设法延长土地的使用时间，永佃制便应运而生。前引史料说到佃户租佃土地已有达五十年者，治平年间规定，“有租佃户及五十年者，如自收买，与于十分价内减三分”③，已可称得上是永佃。当然，最典型的例子还是李诚庄。魏泰《东轩笔录》卷八记载：汜县有一李诚庄，“方园十里，河贯其中，尤为膏腴，有佃户百家，岁纳租课，亦皆奥族矣”。李诚，太祖时为邑酒务专知官，以汴水溢，不能救护官物及未能完成官府征集军用物资的任务，庄田为官府籍没。贾魏公当国之时，命陈道古与本县官吏措置出卖。陈至汜县后，在原价一万五千贯的基础上准备增价五千贯将庄田卖出。县尉侯叔献认为不可增价，并道其田土来历，主张由李诚后人购买。陈于是减价五千贯，“叔献乃召诚孙，俾买其田，诚孙曰：实荷公惠，奈甚贫何?叔献曰：吾有策也。即诏见佃户谕之曰：汝辈本皆下户，因佃李庄之利，今皆建大第高廪，更为豪民。今李孙欲买田，而患无力，若使他人得之，必遣汝辈矣。汝辈必毁宅撤廪，离业而去，不免流离失职。何若醵钱借与诚孙，俾得此田，而汝辈常为佃户，不失居业，而两获所利耶?皆拜曰：愿如公言。由是诚孙卒得此田矣”。至于佃权的转让与买卖，则更取决于所有权和占有权、使用权的分离。随着佃权的转让、买卖，一大批人开始承佃土地，再行转租，以获取地租差额，所以产生了一批“二地主”，因此宋代的佃户不仅有真正以租佃土地为生的人，而且还有占有土地的地主以及官宦势要。因此，各种权利重组的过程就是新的生产关系的形成过程，产权制度的确立，推动了生产关系的发展与深化。
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① 《李觏集》卷16《富国策第二》。
② 《全唐文》卷685陆贽《均节赋税恤百姓六条》。
③ 《宋会要辑辑稿·食货》63之182。
3．土地产权制度的变革．促进了“富民”这一新兴的社会阶层的兴起。由于土地私有产权地位的确立，土地摆脱了政治力量的强烈干预，“有钱则买，无钱则卖”成为了土地转移、让渡的基本方式与基本原则。于是，大批握有财富的人纷纷购买土地，积累财富，从而形成了一个新的社会阶层，即“富民”。所谓“富民”，是指那些仅仅占有财富而没有任何社会特权的群体。过去，我们在论及土地所有制关系时，因其与官豪势要一样占有大量田产，故往往将这一群体与官豪势要混在一起，这是不对的。马端临曾说：“贵者有力可以占田；富者有钱可以买田。”具体来说，“富民”就是“有钱可以买田”而致巨富的人。只占有财富而没有特权是这个阶层最本质的特征。在唐宋文献中，“富民”、“富户”、“富室”、“富人”、“富姓”一词大量而又频繁出现，表明“富民”已成为一个具有独立性的阶层并发挥了广泛的作用。“富民”阶层的崛起，意义非常重大，它对唐宋社会有深刻的影响。不过，这已超出了本文论述的范围，拟另文专题讨论。这里仅指出其对契约租佃关系发展的影响。唐宋社会，为什么土地所有者普遍要采取契约租佃关系进行剥削而不选择其他方式呢?不少学者认为，这与土地买卖造成的地块分散、不便集中经营有关。如唐兆梅先生就说：“‘不抑兼并’政策的普遍实施，促进了封建租佃制在宋代的广泛发展。由于唐宋之际土地买卖盛行，土地兼并急剧发展，土地转移迅速，所以宋代封建地主的土地占有形态，便突出地表现为地权集中而又地段分散的状态。一个拥有大量土地而且地产分布很广的地主，不再可能亲身监督生产，不再可能将农民全束缚在田庄上统一管理，集中控制，而是不得不采取分田出租的剥削方式。从而使唐代已出现的租佃契约关系，到宋代更加扩大，更加普遍，更加发展。使封建租佃制进一步取代了魏晋以迄唐前期的部曲佃客制，成为新的历史条件下的一种新型剥削方式。”①马克思在论及地租形态从劳役地租发展到实物地租时明确指出：在实物地租形态下，“驱使直接生产者的，已经是各种关系的力量，而不是直接的强制，是法律的规定，而不是鞭子，他已经是自己负责来进行这种剩余劳动了”②。显然，契约租佃关系的发展，应是“各种关系的力量”，特别是经济关系的力量作用的结果，而与地块的分散与否没有直接的因果联系。所以，契约租佃关系在唐宋社会发展并最终确立起自己的主导地位，这虽与地块的分散有一定关系，但并不是决定性的因素。导致契约租佃关系得到巨大发展并最终确立起主导地位的，应是“富民”阶层的崛起。“富民”兴起后，成为了土地占有关系中的主体，决定着土地占有关系的发展。由于“富民”仅占有财富而没有特权，这就决定了它要实现剥削，不能依靠超经济的特权，而只能使用经济手段。而契约租佃，正是一种以契约为纽带形成的“租”与“佃”的经济关系，因而为“富民”阶层所选择。
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① 唐兆梅：《析北宋的“不抑兼并”》，载《中国史研究》1988年第1期。
② 《资本论》第3卷，第895页。
4．土地产权制度的变革，直接推动了土地的垦殖。上引史料说明，稳固的土地私有权是激发土地垦殖动力和对土地进行投入的基础。由于允许民户将荒闲田土开垦为自己的永业，社会各阶级、各阶层都加入到土地垦殖之中。本来，在宋代初年荒闲田土还不少。宋太宗曾颁布过《募民耕旷土诏》。太宗雍熙三年，李觉上疏：“旷土颇多，辟之为利。”①太宗至道二年，陈靖上奏：今京畿周围二三十里，幅员数千里，“地之垦者，十方二三，税之人者，十五五六”②。同年，皇甫选又上言：“宿、亳、陈、蔡、邓、许、颖等州，荒田有二十多万顷。”③但是，到了宋真宗朝，“自景德以来，百姓康乐，户口蕃庶，田野日辟”④，在农业生产较为发展的江浙、四川等地，土地垦殖达到饱和状态。史书记载：“吴蜀有可耕之人，而无可耕之地。”⑤于是，人们纷纷向过去荒闲的水域、滩涂、沙地要土地，出现了圩田、沙田、架田、葑田等一系列新的土地称谓。土地的垦殖与巨大的人口压力有关，但与承认垦荒者对土地的占有权也密不可分。圩田、沙田这类田土过去属于荒闲田土，它们变成可种植的土地，应与政府鼓励垦荒而变成自己的永业这一政策直接有关。所以，圩田、沙田这类田土的出现也表明了产权制度变革确实对土地垦殖起到了不小的促进作用。
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① 《长编》卷27。
② 《长编》卷40。
③ 《宋会要辑稿·食货》6之83。
④ 《宋史》卷173《食货志》。
⑤ 史尧弼：《莲峰集》卷4。
总之，唐宋土地产权制度的变革，促进了土地的优化配置和土地资源的开发利用，同时推动了生产关系的发展变化。所有这些集中到一点，就是巨大地促进了社会生产力的发展。在论及唐宋社会经济发展与进步的原因时，人们注意到了生产工具和生产技术的进步、江南的开发、生产关系的变革与社会经济发展的关系，但在如何看待这些因素的作用时，却不尽一致，不少人仍过分强调生产工具与生产技术的进步。而从唐宋社会的实际状况来看，虽然生产工具与生产技术与此前相比，确实有了一定的发展，但却难以称得上是根本性的突破。这也是部分学者对唐宋社会经济发展水平评价并不太高的重要原因。其实，虽然生产工具、生产技术的突破并不大，但产权制度方面发生了根本性的突破。这巨大地解放了生产力，有力地推动了社会经济的进步与繁荣。依此而论，产权制度的变革应是唐宋社会发展的根本性动力。
四
根据上面的论述，我们可以获得对唐宋土地制度变化发展的一些认识。唐宋时期，在商品经济发展的推动下，土地所有权正经历着从国家全面转向私人地主的变化。当时，以租佃契约关系为经营方式的地主土地所有制适合生产力发展的要求，正处于旺盛的发展阶段。大凡研究土地制度问题的学者都注意到，这一时期，地主阶级虽然总人数不多，但却占有了全国大多数的田地。对此，以往我们主要认为这是地主阶级凭借经济力量和政治力量兼并土地的结果。但是，如果将其置于中国古代土地产权制度变革的历史过程中来分析，这时地主阶级占有大多数田地虽与其兼并有关，但更重要的是这种具有较完整产权的土地私有制的发展有着历史的必然性。
当时，这种具有较完整产权、以租佃契约为经营方式的地主土地私有制，虽然还有着汉唐期间的诸多特征，但土地买卖大为发展，经济力量取代政治强权成为土地配置的基本形式。这一变化，应该说，在这一所有制所能达到的限度内，它一方面使土地资源得到优化配置，另方面使生产力得到巨大发挥，从而有力地促进了社会经济的发展。换言之，唐宋社会经济的进步与繁荣，是与私人地主土地所有制的发展分不开的。如果就唐宋这一时期具体言之，可以说，在中唐以前，“贞观之治”、“开元盛世”主要是个体小农经济发展获致的结果，但自中唐以后，私人地主土地所有制的发展则创造了唐宋社会新的经济发展辉煌。漆侠先生在《宋代经济史》中，全面深入地论述了唐宋之际土地所有制的发展演变，并以统计数据说明了土地向私人地主阶级集中的事实，贡献甚大。但在分析到土地所有制各种形态对生产力发展所起的作用时，又说私人大地主土地所有制由于其造成了“有田者不自垦，能垦者非其田”，而且在某种情况下有可能倒退到庄园农奴制的轨道上去，所以“其对生产力发展所起的促进作用是有限的”。接着，进一步指出：“最能够适应生产力发展性质的，则是自耕农民的小土地所有制，这是值得注意和研究的”。值得注意的是，“在宋代，封建土地所有制占绝对的优势，自耕农民土地所有制同封建土地所有制相比简直太可怜了，尤其是通过土地兼并的发展，封建土地所有制特别是封建大土地所有制更加膨胀，自耕农民土地日益缩小”。以各阶级占有的数量来说，“占人口不过百分之六七的地主阶级占全部垦田的百分之六七十，甚至七十以上，而其中占总人口千分之四五的大地主占田竟达百分之四五十，而占总人口百分之八十几的农民阶级占有的土地不过是垦田的百分之三四十，甚至在三十以下”①。试想，土地是财富之源，离开占有绝大多数田地的大地主私人土地所有制，占有少得可怜土地的自耕农小土地所有制怎么能够支撑起唐宋社会经济的发展?这是很难解释和说得通的。仔细分析，强调自耕农小土地所有制最能够适应生产力发展的性质，主要是因为囿于过去阶级斗争的理论，没有真正从唐宋社会的历史实际出发。如果从唐宋社会的历史实际而言，具有较完整产权、以契约租佃为经营方式的私人土地主土地所有制才是推动唐宋社会发展与进步的主要力量。
正因为私人地主土地所有制的发展是当时历史发展的必然，唐宋之际，国家适应经济社会的发展形势，在土地制度方面转而采取“田制不立”、“不抑兼并”的政策。某种意义上，“田制不立”就是“不抑兼并”。对于这一政策，目前学术界还有着不小的分歧。有的认为，“不抑兼并”确实成为当时国家土地制度方面的主要政策，而有的则说这项政策根本不存在，宋代仍然行“抑兼并”之策；有的认为，“不抑兼并”是中唐以来土地所有制关系演变的必然结果，而有的又称“不抑兼并”是封建国家向大地主阶级的让步，是对地主阶级的笼络；有的认为，“不抑兼并”具有历史进步意义，而有的又说它引起了激烈的土地兼并，是一项维护地主阶级利益的反动政策。对此，颇有必要做进一步探讨。
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① 漆侠：《宋代经济史》上册，第337—345页，上海人民出版社1987年版。
中唐以后，鉴于土地买卖和土地兼并的发展，唐王朝一改汉唐之间颁布田制，抑制兼并的做法与政策，转而“兼并者不复追正”。这就是“不抑兼并”政策的历史源头。在此之前，国家颁布过一系列田制或田令。国家要颁布田制，实施田地的授受，必须有大量荒闲田土。有相当部分学者认为，中唐以后，国家再也不能“立田制”、“抑兼并”，主要是国家没有大量荒闲田土以供授受。而事实上，据前面所引有关史料，直到北宋初年，社会上仍然存在有不少的荒闲土地。同时，国家还控制着诸如屯田、营田、官庄等这类大量的国有土地。对于这些土地，宋王朝并没有像汉唐王朝那样进行土地授受，而是允许私人开垦种植成为永业。就连部分国有土地，宋政府也赐予佃户充为永业。宋王朝这样做，并不是不想复汉唐旧制，而是土地私有制主导地位的确立已使其不得不改弦易辙。“不抑兼并”不是宋王朝笼络地主阶级，向地主阶级妥协的让步政策，而是中唐以来我国土地所有制关系发展变化的必然结果。
问题的关键是，“不抑兼并”的实质是什么?上面说到现在学术界对“不抑兼并”政策的认识存有不小的分歧，这很大程度上是对“不抑兼并”的实质没有一个统一的认识。葛金芳先生指出：“不抑兼并”政策至少包括如下三层内容：“1．取消原来对于私家地主占田限额的一切限制，其原则是只要按地纳税，便可听任广占。这表明封建国家自晚唐以来基本上放弃了对于土地所有制关系进行干预这一传统职能。2．这一政策发展到北宋前期，甚至表现出鼓励、纵容土地兼并的倾向，这只能被认为是大土地所有制的合法地位确获国家正式承认的必然反映。3．土地兼并取得合法承认后，其势头越发不可遏止，很快殃及陂塘湖泊，连农业社会命脉所系的公共水利设施亦不能幸免，这就进一步破坏了生态平衡，大大加剧了后期封建社会的农业生产危机。这是为该政策的制定者们始料所不及的必然趋势。”①漆侠先生说：“在宋代，所谓‘田制不立’，指的是封建国家土地所有制建立不起来，而所谓‘不抑兼并’，又是在承认土地私有前提下对土地兼并不加干预。”②唐兆梅先生则强调：“在当时的历史条件下，允许土地自由买卖和自由兼并就是宋代的田制，就是新时期的田制，就是‘不立田制’的田制，是顺应历史发展趋势的产物。”③这也就是说，“不抑兼并”就是允许土地自由买卖和自由兼并。综合各家意见，应该可以肯定，所谓“不抑兼并”，本质上来说，就是承认并保护土地私有产权的合法性，允许其按经济规律进行流转配置，国家不再加以干预。如果站在产权制度发展变化的角度来看，“不抑兼并”无疑适应了当时土地所有制关系的变革，具有重要的进步意义，值得充分肯定。
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① 葛金芳：《试论“不抑兼并”》，载《武汉师范学院学报》1984年第2期。
② 漆侠：《宋代经济史》上册，第233页。
③ 唐兆梅：《析北宋的“不抑兼并”》，载《中国史研究》1988年第1期。
五
第8篇：土地产权制度范文
【关键词】农村土地产权制度；构建；完善
一、农村土地产权制度的基本含义
土地产权制度即是构成土地产权结构和关系的制度安排。它是有关土地产权的权利及职能的分配、界定以及归属的经济关系和法律关系的总和，通过其激励和约束、资源配置以及收入分配等功能的发挥，从而影响到主体行为以及市场经济运行。农村土地以其所有权为基础、其使用权为基本内容的有关土地财产各项权利的总和即为农村土地产权制度，包含了农村土地的归属、占有、使用、收益、处置等各项权利。农村土地产权制度是农村土地的核心问题。农村土地产权制度的改革，有助于减低产权交易的成本、实现优化土地资源配置、促进形成经营规模；也有利于对保护耕地形成激励和约束机制，维护我国粮食安全；还有利于对农民和农民集体权利的保障，限制地方政府对农民的土地所有权的侵犯，对和谐社会的建立起到促进作用。
二、现今执行的农村集体土地产权制度的不足之处
长期以来，我国农村都在实行家庭承包责任制，土地所有权则归集体所有，农民拥有的是土地承包经营权（即使用权）。此土地产权制度曾经极大程度地解放了农村的生产力，促进了社会的进步与发展。但是，市场经济的逐步发展，农村集体土地产权制度的弊端也日益显现。具体来说，现行的这项制度主要有以下几项缺陷：
1、 集体土地的权利归属不明确。
2、 土地所有权的权限职能不完善
3、 农户土地使用权相关规定不完整
三、农村土地产权制度的不足带来的弊端
1、农村土地承包经营权分散，农村土地平均分配导致了土地细碎化的现象特别严重，这就阻碍了农业的规模经营。
2、农村土地产权归属不清，所有权、使用权和经营权界定不清，土地流转难度大。
3、农村的集体土地产权匮乏成为各级政府打着国家利益的旗号来侵犯农民个人权益的制度条件。
四、我国农村土地产权制度改革的途径
1、农村土地产权制度的改革方向
农村土地产权制度的改革方向是要坚持农村土地的集体所有制，强化土地财产权。农村集体土地产权的改革并不仅仅是推行土地国有或私有化，而是要尊重我国的政治体系和现实政策，完善农村的土地集体所有制。坚持农村土地集体所有这个前提下，明确土地承包经营权或土地使用权并对其施以相应的改革，完善农村土地产权制度。
2、农村土地产权制度的改革基础
农村土地产权制度的改革要基于平等来保护集体土地的产权，国家和集体的土地所有权是两种相对独立的民事权利，不是隶属的关系，只是主体名不相同，两者对财产的支配权利是相等的。这就需要农村集体跟城市政府一样，对其管辖的经营建设性用地具有同等的权利。中共十七届三中全会提出了逐步建立起城乡统一的建设性用地市场，对于依法获得的农村集体经营性用地，必须要通过统一有规模的土地市场、以公开规范的方法转让土地的使用权，在规划合理的前提下其与国有土地享有同样的权益。如此，土地的增值收益依法归农村集体所有，农村集体仍保有土地最终所有权。而对于作为工业开发的农村建设用地，其土地使用成本和利用率将明显增加，这将有利于国内的工业企业脱离低价竞争，转变经营模式，同时也会约束各级政府和企业在用地上的节约。
3、 农村土地产权制度的改革重点
农村土地产权制度改革的重点放在完善农村土地征用制度上。首先，征地范围减小，把征地内容局限于公共利益需求。对公共利益的界定一一列举。确定为以下领域为公共利益的范围：国防建设、国家和省级以上基本建设、县级以上政府办公、城市公用事业（包括公用管网、污水处理、公立学校、文化场馆等）等用地。其次，对于必须征用的满足公共利益的土地给予及时足额补偿，同时还要建立征地补偿标准的动态调整机制，依据经济发展水平以及当地平均个人收入增幅等情况，每两至三年对此项标准进行相应调整，逐步提高补偿水平。同时还要解决好被征地的农民在就业、居住和社会保障等方面的问题。再次，依据同地同数同价的原则制定出农业土地改为非农建设用地的规则。符合我国土地建设规划的前提下，经国家批准农业土地改为经营性的建设用地，依然保持土地的原集体所有权不变，其使用权可以进入市场，价格由农民集体和用地者共同协商。
4、农村土地产权制度的保护基础
修定与土地相关的法律条文作为农民土地产权保护制度的基础，农村土地产权制度的改革调整了国家、集体和农民个人三者间的利益结构，对我国经济的发展具有深远的影响，此项改革要制度和法律化以及配套推行。制定出全面的土地法，更改现行的土地的城乡分割产权制度体系。要确保不一样的所有制土地享有参与工业和城市化建设的平等的机会及权利，做到地域、权益、价格都相同。修正与土地相关的各项法律法规和政策，保护农民土地的财产权，确保市场交易的公平公正。加快城市和农村基本公共服务的平等化，完善社会保障制度建设，加强与土地的各项行使权相关的金融制度基本建设等等。
5、农村集体土地确定产权登记发证工作需进一步加快，建立健全产权明晰、权益保障、权能明确、分配合理、流转顺畅的土地产权各项制度。
加快农村土地所有权的调查工作。搞清土地的类型、权属、地域和面积，为土地确定产权、产权登记、发证打好基础。明确集体土地的所有权和使用权。推进以农村村民小组为单元的农村集体土地产权确定所有权工作，与此同时还要推进农村住宅基本用地使用权、集体公共建设用地的使用权等确定产权的工作。积极发扬农村土地产权统一登记。对已经确定所有权的农村集体土地和合法取得使用权的农村集体土地，由县（市、区）级人民政府进行统一进行登记，明确规定土地归属权登记后就具备了法律效力。在登记后，给土地权利人（包括所有权和使用权）颁发土地证书。总而言之，农村集体土地的确权登记发证，依法确认和保障农民对土地的物权，通过进一步的改革，赋予农民对土地的所有权和合用权的明确，从而形成产权明晰、权益保障、权能明确、分配合理、流转顺畅的土地产权各项制度，这是建设城市和农村互相一致的土地市场的首要条件，也是加快农村经济建设发展、实现城市和农村统一筹划的动力所在。
结语：
我国的改革开放的开端是农村土地产权制度的改革。改革开放以来，农村土地产权制度保持稳定不变。现今，土地产权制度已经成为城乡经济发展水平不平衡的重点问题。积极的发展我国农村土地产权制度的改革已经成为我国农村经济发展的核心环节，所以必须重视我国农村土地产权制度的构建与完善。
参考文献：
[1]刘燕华 我国农村土地产权制度变迁与创新研究[J] 西南财经大学学报，2011（04）
[2]张海云 当前我国农村土地产权制度改革的路径分析[J] 菏泽学院学报 2011（12）
[3]韩晓楠；刘秀红 试析21世纪我国农村土地产权制度变迁方向[J] 法制与社会 2011（03）
第9篇：土地产权制度范文
（一）
从理论上讲，解决问题的关键在于找准问题的主要矛盾和矛盾的主要方面。当前，在中央发出建设社会主义新农村、构建和谐社会的号召下，怎样促进农民持续增收是无数理论和实践工作者孜孜以求的目标。在十七大报告中要求：“实现未来经济发展目标，关键要在加快转变经济发展方式、完善社会主义市场经济体制方面取得重大进展。”从以往提“增长”到现今提“发展”，突出强调了经济发展的质量和科学性。同样，促进农民增收不仅要反映在数量上，更加要注重质量和农民的整体生活水平的持续提高。立足我国的国情，在研究我国农村的经济社会发展中，不仅要关注影响农村经济社会发展的一般要素，比如对农业生产资料的投入、先进技术的引入以及现代农业发展方式的推行等，更加要深入研究制约农民持续增收的根本性因素，也是“三农”问题的核心，即农村的土地产权制度。从理论上说，健全和完善农村的土地产权制度是促进农民增收的根本。
（二）
在漫长的封建社会里，每一个封建王朝建立之初，都会本着爱民抚民的心态，颁布一系列休养生息的惠农政策，鼓励自耕农发展，王朝发展中后期，封建君主专制愈加突出，土地也愈来愈集中在封建地主手里，社会矛盾频繁激化，统治者为维护统治，采取积极的土地政策缓和矛盾，或者由新产生的政权来调整土地政策，往往此时的农民相对富裕平稳，经济社会向前发展，也形成了比较有效的土地制度。新中国建立以后，为解放农村生产力、发展农业生产，1950年进行了第一次，将所有征收和没收的土地公平合理地分配给贫苦农民，实行农民的土地私有制。一定程度上赋予了农民进行生产的自主性和积极性。随着1953年的初级农业合作社运动和1955年的高级社和化运动，将农民土地私有、集体统一经营的土地制度改为集体统一所有、统一经营的土地制度，即“三级（乡镇、大队、小组）所有，队为基础”的土地制度。这种集体统一所有经营的土地制度缺乏灵活性和多样性，无法调动广大农民的积极性。1978年秋，从安徽凤阳小岗村自发的家庭联产承包责任制到1984年在全国范围内的推广，在不改变土地所有权的前提下，使土地的使用权发生了实质变化，农民通过承包方式获得了自主独立经营土地的权利，拥有了大部分土地产出的产品所有权，极大地调动了农民经营土地的积极性，农业产量迅速上升，农民收入大幅度提高，广大农民摆脱了贫困，农村生产力得到了前所未有的解放和发展。家庭联产承包责任制使得农村土地的所有权和承包经营权分属于集体和农民两个不同的主体，成为集体拥有土地所有权、农户享有土地承包经营权的“二元产权”体制。这种体制使农民对土地有了强烈的归属感，激起了农民长久利用、集约利用土地的积极性。由于可以明确预知和享受自己承包土地上的劳动产品，农民付出的劳动就与劳动报酬直接对应起来，充分体现了“多劳多得”的按劳分配原则，使农民在土地上生产的热情空前提高。回顾历史，我们可以清楚地看到，无论什么时期，土地制度的调整都会对整个农业生产带来巨大的影响，土地制度究竟是阻碍还是推动农业的发展，关键在于它是否适应农业生产力水平和农业这一产业的特点。
（三）
当前，因为土地问题而引发的矛盾已经成为农村社会矛盾的主要内容，因土地征用、征收补偿纠纷引发也不在少数，土地问题日益成为农民维权抗争的焦点，这都与目前农村土地产权的二元分权制度有密切联系。由于客观历史条件的限制，土地承包经营引起的农村土地制度改革是在缺乏成熟理论准备与系统的政策设计的情况下进行的，家庭联产承包责任制只着重对农业生产经营方式进行了调整，不可能深入地涉及农用土地产权制度的改革问题，因此与城镇的国有土地使用制度改革相比，农用土地产权制度的改革是不规范、不系统、不彻底的。随着社会主义市场经济的发展，这种制度的弊端逐渐显现了出来，并严重影响着农村生产力的发展和城乡经济结构的调整。比如，土地产权的多元化、土地流转制度的缺陷、农民宅基地与附着其上的房屋的物权矛盾，以及在农村集体土地上建造商品房，即小产权、乡产权问题等等，由此引发的矛盾和冲突不断，对农村社会的稳定和谐构成极大的潜在威胁。随着城市化进程的加快，在土地资源紧张的状况下，农民弃耕、薄耕、抛荒现象严重，农民从事农业生产的积极性下降，强壮劳动力大都外出打工，留下老弱妇孺，劳动生产率低下。这都反映出，现有的家庭联产承包责任制的土地产权形式已走到“瓶颈”。因此,建设社会主义新农村的现实要求我们对农村土地产权制度进行研究。
（四）
关于如何完善农村土地产权制度的思路，理论界主要有两种观点：一种是农村土地私有化，有利于明确土地的产权界定，保护农民的土地产权地位，但与我国的基本经济制度和主流意识形态冲突；一种是实行与城市土地国有化一致的制度安排，有利于土地的统一管理和经营，但不能被广大的农民认同和接受。在我国二元结构体制尚未完全改变之际，农村土地产权制度的完善与改革思路应当是：在不改变农村土地集体所有的前提下，赋予农民完整、有效、具体的土地产权，进一步完善和保障农民的土地使用权、转让权和收益权，将土地权益全面而彻底地向农民下沉，即构建“三权分离式”的农村土地产权体系。
首先，坚持集体土地所有权。集体土地所有权是土地的一项最主要物权，所有权主体和每个集体的成员平时都享有土地带来的所有权收益，征地时可适当分割土地补偿。当前农村土地矛盾的根源就在于土地产权中所有权主体不明晰，“三级所有，队为基础”的产权制度安排在实行家庭联产承包责任制后，原先的生产队一级主体地位逐渐模糊淡化，甚至是名存实亡，村级集体经济组织也在不断变化，有的甚至瓦解，容易产生村级所有就是村委会所有的误解，更多的人认为农村土地是归乡镇政府一级所有，可以随意以“公共利益”之名，单方面行政命令征收农村土地，如此一种农村土地产权主体的模糊混乱势必造成在行使土地相关权利时的矛盾和摩擦。因此，要完善农村集体经济方面的立法，从法律上明确农村土地所有权主体是农村集体经济组织，赋予其法定权利，享有农村土地的全部产权，即占有、使用、收益和处分权，可以进行土地生产、发包、入股、出租等经营活动，并取得相应收益。如果没有村集体经济组织，则由村委会行使区域范围内的土地承包权。集体土地所有权不得买卖，除土地交换、集体经济组织合并分拆、国家征用征购土地时才能发生所有权转移外，任何单位和个人不得随意改变集体土地所有权性质，政府的职责是保护农村集体经济组织拥有的土地产权，不能代替农民行使权利。
其次，保障承包土地使用权。承包土地使用权是集体土地所有权下的一个完整、独立的土地产权形态，要赋予农民完整具体的土地承包权，对农民的承包地产权主体地位给予切实保障。一方面从法律上明确规定农户土地承包权的长期稳定性，允许农户永久使用土地。有恒产者有恒心，如果农户获得了有法律保障的土地永久承包使用权，就能够克服农业经营中的短期行为，增加农业长期投资，促进农业经济持续稳定增长。另一方面，在土地承包期限内，使用权人可以在承包权上附设土地经营权等他项权利，既可以自己行使，也可以出租、转包或入股给他人经营，在征得所有权主体同意下，还应该可以抵押融资，为保证承包权的长期稳定性，规定不允许转让。土地承包使用权是土地的一项基本物权，应当按照不动产的规则给予充分的法律保护，包括取得使用权应支付相应费用、使用权改变或丧失应获得相应补偿等。
