城市社区物业管理精选(九篇)

第1篇：城市社区物业管理范文

关键词：社区；物业管理；建议；对策

一、共青城市居民社区物业管理的现状

据不完全统计共青城新老居民社区大约60个，有物业管理的仅占全市居民社区总数的约23.3%。目前只有香江明珠、金涛国际、中航城、华远名仕等十四个新建社区有物业公司进驻管理，而这些有物业的社区大部分是开发商自己成立的物业管理企业。这类物业管理企业目前只服务于自己开发的社区楼盘，并非专业化的物业管理企业。

共青城市绝大部分社区至今尚处在无物业的状态，比如新建成的香榭名邸、御景华城小区，光电梯一年电费就5万多，由于还没有物业公司进驻管理，开发商只是暂时代为垫付电梯的电费，长期下去，开发商也将会无法承受并停止支付。

目前共青城市没有物业进驻管理的老旧社区环境卫生状况更是十分糟糕，经调查组走访调查，没有物业进驻的新建小区的卫生状况比老旧小区也强不了多少，私自更改房屋结构乱装修等现象令其他业主十分头痛。为了创建国家卫生城市，并缓解目前没有物业进驻的社区的环境卫生状况差现状，经市政府协调，城市管理局已接手共青城市所有没有物业管理社区的环境卫生服务。但始终不是长久之计，终究还是需要专业的物业公司来进行管理。

二、共青城市物业管理存在的问题

根据调查，目前共青城市已有物业服务企业15家，在房管局备案物业服务企业只有11家，应该说物业管理企业的数量应该基本可以满足共青的需求，为什么70%以上的社区没有物业进驻管理的状况呢？共青城市物业管理的现状如何？总结如下几点存在共性的问题：

第一、 物业费收取难度大，物业费无法满足物业公司的正常开支需求。新建成的小区入住率低，目前除了买房时预收一年或两年不等的物业费以外，只能收取已经入住业主的物业费，没有入住的业主物业费暂时无法收缴。第二、 业主没有主动缴纳物业费的意识，从而影响物业服务费的收取。首先业主不了解物业管理是一项有偿服务行为，没有理解物业消费这一个全新的概念。其次有些业主原先缴费积极，但在得知其他业主不交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就左顾右盼，甚至加入拒缴行列。更有极少数素质较低的业主贪小便宜，躲避、逃避缴纳物业费。第三、业主对物业的服务需求不一，难以管理。近年来居民生活节奏加快，服务需求也多元化，有的希望物业全面管理，有的希望物业简单管理。有些业主将房屋改成小间出租，有此业主将住房改成餐饮店、旅馆、室等，无视物业管理规约，自行改变房屋结构的违规装修现象很多，对物业制止抵触情绪很大。

三、提升共青城市物业管理水平建议和对策

第一、尽快出台共青城市物业管理实施细则。尽快出台共青城市物业管理办法实施细则。制订区分收费档次、收费与服务相符、居民认同的物业服务收费办法，充分体现市场的多样化和居民消费需求的层次性，将物业收费纠纷降至最低。细则可规定：1、如果社区的物业服务基本达标、对待拖缴物业费的业主可以运用法律手段依法向其追缴，免除物业服务企业的顾虑。2、可赋予社区居委会管理指导小区物业和协调业主委员会的职责，把物业管理纳入居委会工作范畴，要求居委会主动介入业主委员会建设、群众投诉处理、日常监管等工作。

第二、引进优秀物业管理企业，激活市场竞争机制。吸引一些专业化的物业服务企业来共青城设立分公司，加入到共青的物业管理队伍中来。给现有的物业公司带来竞争压力的同时，也带来了先进的管理方法和管理经验，促使本地物业管理行业提高自身的管理水平。以此形成长效的市场竞争机制，优胜劣汰，将一些管理水平低下的物业管理企业淘汰出局，留下优秀的物业管理企业为广大老百姓提供更加优质的服务。

第三、政府可对物业管理市场进行管理、监督与引导。政府主管部门需加强物业管理市场监管，建议从以下四个方面进行监督、管理与引导。1、把好规划建设关。规划部门在今后审批新楼盘设计方案时，可要求开发商按《物业管理条例》要求建设足够的物业管理用房、达标消防安全防范设施。该设计方案可听取物业管理主管部门、社区居委会、街道办事处意见；2、把好接管验收关。小区建设任务完成后，小区内排水排污、道路、绿化、环卫设施、消防安全设施、社区公益性用房、物业管理用房等公共设施的配备情况应吸收社区居委会参与综合验收；3、把好物业企业准入关。对不具备物业服务企业注册条件的一律不予注册或限制进入共青城市物业服务市场，引导物业管理企业走专业化经营之路，从自身提升服务质量和服务意识。4、从严把关物业服务企业的选聘。物业服务企业选聘应做到公正性和透明性，具体可由物业主管部门主导公开选聘，而不是由楼盘的开发商自行聘用。在选聘物业服务企业时，可邀请社区居委会、街道办事处、社区业主代表参加，做到公正、公开、公信、透明。

参考文献：

第2篇：城市社区物业管理范文

关键词：社区 治理模式 变迁

社区研究是社会学研究领域中较为活跃的主题话语。近几年来，有关社区的实践探索和理论研究受到高度重视，民政部在全国确定了26个社区建设实验区并进而评选出一些示范区，对全国推进社区建设起到带头作用。关于城市社区的研究，2000年11月，中共中央办公厅和国务院办公厅转发了民政部《关于在全国推进城市社区建设的意见》，更在全国各城市掀起了社区建设的热潮。而由地缘群体、区域社会形成的社区，是社会赖以存在和发展的基础，社区治理的效绩高低直接关系到城市政治稳定和社会发展。城市社区治理是实现和谐社区的基本途径，如何搞好社区治理，也是当前学术研究的热点问题。

我国从上世纪80年代起开始实行改革开放政策，其最终目标是全面建立社会主义市场经济，社会转型的主要特征反映在社会主义市场经济的建设、政府职能的转变、单位制的解体和社区功能的放大以及市民社会的兴起等。伴随着社会主义市场经济体系的逐步建立和社会的转型，我国城市社会发展也发生了前所未有的变化。主要表现为：首先，以高度集中的计划经济体制向社会主义市场经济体制转化，单一公有制经济向以公有制为主体、多种经济成分并存的所有制结构转化，社会阶层分化趋势明显，城市社会结构发生了变化。其次，随着从计划经济体制向社会主义市场经济体制的全方位转变，“单位体制”逐步瓦解，单位办社会的状况开始改变，单位行为的非专业性目标不断弱化，大量的社会职能向社区回归和转移，人们由过去隶属单位、依赖单位变成走进社区、依托社区，社区成为人们安居乐业的重要场所和实现社会整合功能的基础单位，不仅社区管理职能增多，社区管理的人口也不断增多。最后，随着改革深入和城市社会结构的变化，城市房地产业的兴起和住房商品化的进程加快，城市的居住空间结构发生了变化，住宅区的功能要求呈现多样性、复杂性趋势。所有这些变化导致了城市社区治理的难度、广度、复杂程度都进一步的加大。所以，对城市社区治理模式变迁研究及其路径选择的探讨成为社区建设的一大热点与难点。

社区治理的内涵

治理概念产生于西方国家，与统治相对，其基本含义是指在一个既定的范围内运用权威维持秩序，满足公众的需要。治理理论认为政府并不是国家唯一的权力中心，各种机构（包括社会的、私人的）只要得到公众的认可，就可以成为社会权力的中心。因此，治理泛指国家、公共组织、私人机构及社会个人等各种活动主体间的关系。

社区治理是基于将治理理念引入社区管理体制和机制的创新实践中。所谓社区治理，是指政府、社区组织、居民及辖区单位、营利组织、非营利组织等多元治理主体基于市场原则、公共利益和社区认同，协调合作，有效供给社区公共物品，满足社区需求，优化社区秩序的过程与机制。社区治理的特点是：治理主体由单一化（政府）转变为多元化（政府、社区组织、其他非营利组织、辖区单位、居民）；治理过程由行政控制转为民主协商；治理组织体系由垂直科层结构转变为横向网络结构。

城市形态与城市社区治理模式变迁研究

社会主义各国在实行市场化改革以后，城市由机械团结状态转为有机团结的存在状态，城市社区都在发生从单位化城市向功能化城市的转变，住宅区的功能化是城市功能化的一个重要方面，专门的住宅小区构成了有机化社会（城市）的重要组成部分。过去在单位化时期，单位或单位领导同时肩负着向职工提供住房的责任，但在市场化时期，企事业单位的职能逐渐转向其职业化的本职，包括住房在内的其他服务业逐渐通过商品化而转向由社会通过市场提供和解决。住房制度的商品化和社会化改革，就是城市由单位化向功能化转变的重要机制和政策背景。这种改革造成了大量通过市场交换（自然要通过货币）而整合各行业和系统的有机城市社会。

我国的社区研究起始于20世纪30年代。吴文藻是当时最先倡导社区研究的社会学家，也是我国社区研究理论与方法的奠基人，在他的带领下，国内一些学者发表了一系列研究乡村社区成果。但对城市社区的研究则始于20世纪80年代，1986年国家民政部首先倡导在城市基层开展以民政对象为服务主体的社区服务，社区概念渐次进入我国政府管理过程，社区服务对象也逐渐由民政对象扩展到全体社区居民，社区服务的项目也越来越广泛，在新中国成立后至改革开放前30多年时间里，社区几乎从人们的生活中消失。改革开放以后，伴随着社区服务社区建设口号的提出，社区重新回归人们的视野。1981年，民政部借鉴国外先进经验，提出了社区建设的概念，社区建设是被作为加强基层政权建设，改革城市基层管理体制的重要思路和重大举措提出来的，社区建设的核心已经不是社区服务，而是管理体制的创新。

（一）单位制城市社区治理模式

美国著名学者andrew g. walder在其著作《共产党社会的新传统主义》中，提出了单位和单位依附关系理论。基本观点是社会主义国家的公有体系属于再分配体制，所有资源都是由国家来分配的，单位和国家之间形成了依附和庇护的关系，职工所需要的生活必需品都是通过单位分配。

在计划经济体制下，城市社会的治理体系是单位管理模式，即通过各种各样的单位，来履行资源配置、社会动员、人的需求的满足等多种功能，以实现社会的稳定；也就是说，管好每一个单位，就等于管好了城市社会。由于政企不分、政事不分，各种企事业单位和社会团体均成为行政附属物或准行政组织，因而单位管理模式的显著特征就是行政主导和条块分割，在社会管理过程中，存在明显的单一性，即在运行机制上是单一的行政机制，在资源利用上是单一的行政资源，在力量配置上是单一的政府力量。这种单位管理模式是与计划经济体制相均衡的，在当时能运作并发挥作用。

（二）社区合作制治理模式

改革开放以后，伴随着社会转型，计划经济向市场经济、传统社会向现代社会、农业社会向工业社会转化。社会的转型带来了社会职能的分化。

一方面，国有企业深化改革和现代企业制度的建立，使企业社会经济负担日益沉重。许多过去由企业承担的社会功能必须分解、剥离出来，并逐步向社区转移。产业结构调整必然涉及劳动力资源的重组和优化配置。劳动者待业、就业、下岗再就业的转化过程中，要求社区承担起扶贫帮困，开辟就业渠道，职业介绍、培训、安置等功能，以实现社会的稳定。另一方面，政府职能转变和政府机构改革，使原先由政府承担的许多社会职能、服务职能分离出来，转而由社会和社区承担。市场经济体制的建立，政府通过转变职能逐步把原来兼任的社会职能还给社会。而落实社会职能的最基本的载体是社区，政府职能转变以后，原来承担的那部分不该承担的职能转移到了社区。

由此城市推行管理体制的变革，政府权力下放到社区，鼓励居民、辖区单位、非营利组织参与社区治理，从而形成社区合作型治理模式，这种治理模式是政府推动与社区自治相结合的治理模式，其特点是：治理主体由单一的政府扩大到社区内的自治组织，社区组织职能加强；资源投入以政府投入为主，社区组织投入为辅，居民参与社区公益活动、社区公共事务的决策热情提高。在合作制模式下，政府与社区组织的关系由过去的领导与控制向指导、协调、合作的方向演进。随着市场化改革的深入，这种模式出现诸多弊端，如社区治理非营利组织力量的弱小，非营利组织与政府未形成有效的沟通渠道和交流机制，而出现社区合作治理的困境。

社区治理模式的理想选择

20世纪90年代中后期开始，住房分配的货币化政策开始实施，社区分化随之开始，市场化改革造成社区功能化，社区内逐步由熟人社会演变为陌生人社会，这给社区治理提出新的问题。有人提出业主委员会、物业公司与居民委员会构成三种核心性社会组织。社区分化导致诸多社会矛盾与冲突，有人就社区分化中业主委员会与物业公司之间的矛盾状况进行了深入的探讨。无论是理论研究还是应用研究，都已经开始突破“国家——社会”的理论框架，开始呈现“国家——社会——市场”的三元框架分析模式，总体来说，社区分化转型后的社区治理问题，已成为迫切的现实问题，对其进一步探讨具有明显的现实意义。

当前社会转型过程中社区类型并非整齐划一，而有相当大的差别，既有未产生制度变革的传统社区（单位制社区），尚不存在业委会和物业公司；也有传统社区逐步改造开始实施物业管理的混合型社区（包括一部分商品房小区），主要有居委会、业委会和物业公司管理；还存在商品房出售后的业主自治型社区，居委会已经逐步淡出管理，主要由业委会-物业公司管理；还存在诸如城中村之类边缘性社区。

基于和谐社会的构建要求，我国的城市社区治理应根据社区分化的实际情况，构建多治理主体和谐参与、分类治理的治理模式，传统社区目前缺乏市场化社会组织介入，主要依靠国家为代表的行政力量，从长远来看要积极组织业委会，并逐步引入物业公司直接参与社区日常性社区管理。国家只有权力下放，对社区的管理职能和权限不断向社区转移，才能真正构建和谐社区、和谐社会。边缘型社区处于无组织管理的状态，社区的无序混乱更多由于管理组织缺乏，所以针对这类社区，可考虑加强居委会对其管理，进而考虑发展业主委员会和物业管理的可能性。混合型社区中，居委会、业主委员会、物业公司分别代表国家、社会与市场力量，常常出现一些组织协调矛盾。物业公司一般由居委会聘用，业委会与居委会的矛盾大多数体现在业委会与物业公司矛盾，从长远来看，居委会管理职能逐步缩小与物业管理职能逐步扩张是未来的发展趋势，问题的关键就是要实现居委会职能的转变，避免直接插手物业管理，即从行政管理功能转变为公共服务功能。对业主自治型社区，由于目前真正形成业主自治的社区基本上是一些高档商品房小区，其较高的社群性有能力生成业主委员会和业主大会，从而基本实现了以业主委员会与物业公司互动关系的日常治理框架。所以进一步加强业委会与物业公司的良性互动是极为重要的，只有协调好两者的关系，才真正成为业主自治型社区。

随着改革深入，尤其住房制度和城市管理体制的变化，城市社区问题成为城市治理的重要内容。我国目前的城市社区仍然停留在社区服务和社区建设的阶段，社区服务和社区建设是城市社区的部分内容，城市社区的治理是未来城市社区健康发展的重要保证。城市社区治理水平直接关系到城市管理水平和和谐社会的构建。同时，从现实情况来看，当前转型过程中的社区类型并非整齐划一，多种类型社区的共存可能是长期的，对城市社区必须坚持各治理主体和谐参与、分类治理的原则，逐步形成从边缘型社区传统社区混合型社区业主自治型社区转变。

参考文献：

1.俞可平.全球治理引论[j].马克思主义与现实，2002 （1）

第3篇：城市社区物业管理范文

摘 要 随着社会的进步与发展，城市社区成为社会建设和管理的基础环节，承担的社会管理事务越来越多，城市社区建设作为城市基层管理体制改革的重要内容,正在全国逐步展开,消防工作如何有机融入城市的基层管理体制,并通过社区建设深入到机关、团体、企业、事业单位和居民家庭,是管理部门目前亟待解决的重要问题之一。

关键词 社区 消防 分析 对策

一、社区消防工作的性质与构成

1. “社区”这一概念几经转译，人们难以对其达成一致意见，但其核心所指还是大家基本公认的：具有高度认同感的相互依存的自发性的地域共同体。其主要特征有：民间性、普遍参与、自治性、高度认同、情感依赖等。构成社区的主要元素是人口、地域、时间、设施、文化、归属感，社区消防工作就是将消防安全方面的各项工作通过这些元素之间相互联系、相互作用，融入社区从而形成具备社区特征的独立工作体系。

2.改革开放以来，我国城市社区发生了重大变化，社区成为城市社会建设和管理的基础环节，承担的社会管理事务越来越多。据不完全统计，目前，社区承担着社会治安、社会救助、就业再就业、计划生育等100多项管理和服务工作，社区建设随着社会的进步与发展，公民的需求及文明程度与文化素质不断提高，也在得到不断的完善和规范，社区消防工作已成为城市社会建设和管理的重要组成部分。目前社区消防工作主要由政府消防管理、社会消防管理和物业消防管理三大部分组成，对社区管理在不同时期和阶段中起到了十分重要的作用。政府消防管理是以政府、街道办事处为主体的政府在坚实的权力作后盾的政府职能作用下，形成条块结合的以块为主各司其职的消防管理网络，长期以来发挥着核心作用，在消防管理方面具有一定的组织基础；社会消防管理是历史形成的老城区、城乡结合部的平房区、棚户区、郊区等，以居委会核心的社区居民，以广泛参与、自我管理为机制参与消防管理工作，具有一定的群众基础；物业消防管理是以市场经济为主导的物业管理单位通过完善各种配套消防设施、组织相应的人力、物力、软硬件措施开展消防管理工作，是目前新型社区建设的重要力量。

二、社区消防现状

社区消防工作随着改革开放和社会经济的发展有了长足的发展，但由于地域、经济、文化等的不同，各地的发展还很不平衡，尤其是中西部地区和边远城市的社区消防工作起步较晚，还很落后，处在摸索阶段。主要有以下几个方面的问题亟需完善和解决：

（一）消防工作工作机制不合理

社区其实是一个浓缩的小社会，涉及社会管理的方方面面，承担的工作任务繁琐复杂，工作量大,涉及面宽,消防工作是社区工作中的重要组成部分之一。目前社区的行政管理职能逐步转化为社会服务职能,工作运行机制整体还不协调,部门之间缺乏沟通。派出所、社区、消防、物业、业主等往往注重抓具体工作的落实，未能形成良性工作运行机制，时常出现各自为战的局面,使消防工作难以落实到位。同时,由于社区管理人员文化水平不高,不熟悉消防法律、法规和消防常识,不能满足管理范围内正常开展工作的需要,特别是一些部门单位压缩人员编制,消防工作的经费开支在人、财、物等方面难以得到保证和落实。加之缺少完善的组织领导机制和必需的人、财、物的综合保障,政府职能作用发挥不充分，消防工作在社区中往往流于形式，无法得到足够的重视和真正的落实。

（二）社区成员构成复杂,居民安全意识不强

随着市场经济的不断发展,社区人员广泛流动,房产开发、物业开发等迅猛发展，城市租赁房屋逐渐增多，流动人群普遍缺乏专门的消防安全培训,缺乏防火、灭火和逃生自救知识,消防安全意识淡薄。老城区、城乡结合部的平房居民区、棚户区、郊区等缺乏政府及街道办事处及社区的组织协调，在消防管理方面还没有完全普及和涉及，这是比较突出的薄弱环节。

（三）物业管理不完善，与消防工作严重脱节

物业管理涉及开发建设单位、业户、公安、居委会及城市管理的多层面，他们之间的诸多权利义务关系不清，给物业管理造成一定的困难。一是由于重建设轻管理，造成物业管理单位、建设单位的消防管理脱节，社区消防管理滞后于物业消费使用。二是大部分物业管理单位是从房地产开发企业派生出来的，这种建设和管理不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重销售、轻管理的问题得不到根本解决。三是消防安全管理的法规建设滞后于物业管理的发展，使物业消防安全管理的责任不明确，相关主体间的法律责任不清。物业管理中消防安全管理上的种种弊端，使消防安全隐患剧增。四是许多物业单位为减少开支，精简人力，使物业消防管理人员人才短缺，现有人员身兼多职，素质不高，从业人员的消防知识欠缺，难以承担处理社区消防工作重任。

（四）消防规划得不到有效实施，消防基础设施欠账严重

随着城市改造步伐的加快,虽然社区市政消防基础设施得到了较大改善,但整体发展仍不平衡。由于多种原因,消防设施建设与经济发展不同步,消防规划得不到有效实施，许多老城区的消防基础设施由于历史欠账,严重制约着消防工作的发展。部分老城区房屋结构耐火等级低，电器线路老化，缺乏消防水源，乱搭乱建，违章占道现象十分普遍。由于这类小区建设早,基本未实施物业管理,居民尚未形成良好的消防安全习惯,社区居委会很难实施有效的消防安全管理。

（五）消防经费严重缺乏

社区消防工作涉及消防基础设施建设、消防宣传、火灾隐患整改等多方面工作，这些工作都需要一定的经费保障，但是由于社区消防工作机制不完善，政府行政职能不明确和物业管理法律机制的欠缺等问题，造成消防经费严重缺乏。一是一些社区消防设施不足,消防器材缺少，加之管理不善,公共消防设施破坏、丢失严重，导致消防隐患难以整改。二是一些社区虽然消防设施较为完善,但是由于物业管理中存在的运作机制不规范、整体水平低、对消防设施维护管理积极性不高,投入较少。三是部分长期亏损的物业公司消防设施维护费主要来源于房地产开发公司的补贴以及收缴率很低的物管费,消防设施维护管理举步维艰。物业公司无法长期保证消防设施维护费用的落实,必将直接影响到社区消防工作。

三、社区消防资源

社区建设工作是适应城市社会基层基础的深刻变化应运而生的。近年来社区建设工作受到进一步重视，各级党委和政府自觉把社区建设作为推进城市各项工作和事业的基础工程来抓，使社区建设取得了明显成效，同时也为社区消防工作奠定了良好的基础。

（一）社区组织

与计划体制时期许多矛盾聚集在“单位”不同，当前，随着市场经济的发展，城市各种社会问题，诸如下岗失业问题、农民工权益保障问题、医疗卫生服务问题、社会治安问题等都向社区聚集，社区组织在调节利益关系、化解社会矛盾、维护社会稳定中处于“前沿”地位，对化解社会矛盾、维护社会稳定具有越来越重要的作用。社区组织形式多样，主要有社区党组织、社区居委会、社区成员（居民）代表大会、社区协商议事委员会、社区业主委员会、社区共青团组织、社区妇女组织、社区工会组织、社区志愿者组织、社区残疾人组织、社区老年人组织等。目前全国100%的社区都有1个以上的社区民间组织。这些社区组织也必将为社区消防工作的实施提供坚强的组织保证。

（二）社区公共服务体系

目前全国大部分城市社区建有服务中心、劳动保障所（站）、社区警务室、社区卫生服务站（点）、社区图书室、社区管理服务信息网络等。不少城市社区还建立了阳光超市、慈善超市、扶贫超市等社会救助载体；基本形成的以社区社会救助为基础的社区服务网络。利用这些社区公共服务体系为平台开展社区消防工作必将起到事半功倍的效果。

（三）社区工作者队伍

目前，我国大部分城市都建立了以社区干部为主体，以社区志愿者、专业社工为补充的中国特色社区工作者队伍。这些队伍为社区开展消防工作提供强大的人力资源。

四、措施和对策

在以人为本，构建和谐社会的今天，安全是一个永恒的主题，社区消防工作在社区建设乃至整个城市建设中,有着举足轻重的作用,因此要利用社区的社会资源，充分发挥各有关部门的作用,形成齐抓共管的强大合力。

（一）完善社区消防管理机制、体制

一是把政府主体、社会主体、市场主体三者有机结合，引导市场主体参与到社区消防管理中来，发挥各种社会主体的作用，联合民政、城建、工商、文化、教育、卫生、公安、街道办事处、社区居民委员会等，形成以街道党(工)委办事处为主导,以居民委员会为依托,驻区单位、行业部门、群众代表共同参与的社区消防工作协调运行机制。二是组建如由热心消防事业的政府救助的低保人员、下岗职工、人员、离退休人员等参加的社区消防志愿者、巡逻队，救护帮扶组织，融入社区警务为一体的综合性防护管理网，形成坚强有力的民间组织。三是要建立一种群防群治多元化并举合作的长效机制，把消防管理落实到最基层,夯实社区消防工作的群众基础,促进社区消防建设的全面落实。

（二）将消防资源纳入市场机制

随着市场经济的发展，越来越多的公共行业完全或者部分进行市场化改革，市场具备有效进行资源配置巨大作用，消防资源也是比较典型的公共产品，进行市场化有一定的可行性。政府将公共消防资源委托物业单位、保险机构、企业专职消防队、消防安全服务公司、消防中介机构等介入社区的消防管理工作，形成市场化的社会自主管理系统，发动社区成员参与社区消防活动，为社区提供各类社会性、公益性、群众性的消防服务。这样即解决了政府消防经费跟不上经济发展速度的问题，又提供了社区消防公共服务的需求，提高了消防资源利用效率。

（三）加强社区消防立法工作

目前社区居民和物业单位法制观念不是很高，自觉参与社区消防工作的意识还比较低，只有通过加强法制建设，才能使社区消防管理走向自律。要紧紧围绕《消防法》，制定和完善与社区消防工作配套的法律法规，尽快制定涉及社区消防管理方方面面的管理条例和规章制度，使社区内各系统的运作和管理逐步纳入依法管理的轨道。通过发挥法律制度的作用，使社区消防管理在有序的法制的轨道上正常运行。

五、结语

社区消防管理工作已成为社会发展的必然，也是未来社会化消防工作中的一个重要部分，如何加强社会化的消防进程，使社区消防管理走上规范快速的发展之路，值得深入广泛的探索。

参考文献：

[1]雷洁琼.转型中的城市基层社区组织.北京大学出版社.2001:2.

[2]民政部.关于社区建设情况的报告.2005.

[3]公安部.机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定.2001.10.

第4篇：城市社区物业管理范文

一、全面贯彻落实市委、市政府“打基础、立规矩、守底线”的要求，切实搞好各项组建工作

成立伊始，我局立即组建班子，抽调专人展开工作，克服了无经费、无固定办公用房、人手不足、体制和事权尚未完全调整到位等实际困难，在一穷二白的基础上积极开展各项组建工作。

1、建章立制，构建了“市区一体”的城市管理新体制。

针对市区两级城市管理工作有时存在脱节的问题，建立了市区两级的联动管理体制。制定并完善了《市容环境考评方案》，将局属各单位、月湖区所辖各街道社区统一纳入考评范围，实行联合指挥、联合调度、联合督查、联合考核，同时完成了月湖区各街道与综合执法支队各大队主要领导的交叉任职工作。出台了《配合开展联建共创工作实施方案》，主动对接市、区两级“迎创”办，全力配合协助联建共创单位开展工作。

针对环境卫生多头管理、作业区域划分不清的问题，建立了环境卫生的联动作业体制。出台了《关于对城区环卫作业区域进行调整的通知》，按照“便于管理、无缝对接”的原则，对城区环卫作业范围进行了全面调整，实现环卫处、园林、市场、社区、物业作业的同城同步。按照统一标准、统一时段，实行统一管理，彻底杜绝了交叉脱节、推诿扯皮的现象。

针对市容秩序管理覆盖面不全的问题，建立了市容秩序的联动管理体制。明确了街道、社区及局属各单位在市容秩序方面的职责，通过联席会议制度定期协调解决问题。建立社区干部协管制度，大力开展执法进社区活动，实行以“路段到人”为基础的网格式联合巡查，基本实现市容秩序管理无盲点。

针对社区无力监管物业服务企业日常服务的问题，建立了物业服务与社区监管的联动运转体制。拟定了《物业管理实施意见》，明确了街道社区对物业服务企业的日常监管职责，赋于街道、社区在物业服务企业资质申报、年检及招投标等活动中的监管职能，做到责权相符、良性互动。

通过上述四个方面的联动管理与作业，初步构建了市区一体、运转顺畅的城市管理新体制，有效整合了资源，实现城市管理一盘棋，彻底解决了以往推诿扯皮、工作脱节的难题。

2、加强监管，建立了内强管理、外寻支撑的城市管理新机制。

第5篇：城市社区物业管理范文

和其他已经拆分上市的物业公司一样，绿城的物业模式也以O2O为卖点，不同的是，宋卫平不提社区O2O，而是将自己的物业包装成新概念――“园区O2O”。

虽然叫法不一样，但园区O2O背后的实质仍为 “社区O2O”，在O2O“横行”的物业资本市场，绿城的“新故事”能否带来惊喜？善于讲故事的宋卫平又能否将物业顺利变为估值提升的催化剂，在激烈的竞争中脱颖而出？

分拆物业赴港

绿城的招股书显示，绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。

其中，物业管理服务主要提供如保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等传统物业管理服务。顾问咨询服务则为向房地产开发商及地方物业服务公司提供咨询服务，利用品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中，各个主要阶段的不同需求。

截至2015年9月30日，绿城的物业管理服务收入为14.26亿元，占总收入的72%，是公司物业服务收入的主要来源。近4年来，物业服务收入在物业公司总收入中的占比均超过70%。顾问咨询服务收入近两年来分别占公司总收入的19.8%和19.9%。

但在绿城的招股书中，最受关注的就是其重点提及的“园区增值服务”，内容包括园区服务及园区O2O平台、家居生活服务及园区空间服务。该项业务2014年实现收入仅为1.4亿元。

“虽然业绩一般，但作为新概念，‘园区增值服务’更可能成为打动投资者的敲门砖。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，当前市场上打着物业服务上市的公司为数众多。要想在激烈的竞争中引起市场关注，即使是以物业品质著称的绿城也必须寻找抓人眼球的新题材，博得资本市场的青睐。

“对于房企来讲，此时，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，探索物业管理这样的‘轻资产’模式也是出路之一。目前，资本市场也比较认可物业公司的未来成长前景。”张宏伟分析道。

绿城服务在其公告中指出，提出新模式一方面希望能发挥三大板块协同作用；另一方面，“园区增值服务”还能提供更多客户群，再通过一站式平台为在管园区的业主和住户提供多元服务和产品。

仲量联行研究部中国区负责人周志锋认为，国内开发商分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。

新瓶装旧酒

2014年6月，彩生活上市前后，物业管理行业进入野蛮生长时期，O2O概念的物业管理公司迅速崛起。目前看来，绿城所提的“园区O2O”背后的实质仍是社区O2O。

虽说是资本主义市场的宠儿，但如何让增值服务成为主要来源，社区O2O如何持续，仍是每一家房企在分拆物业时必须面对的问题。

上市最早的彩生活增值服务收入占公司总收入的15%左右，中海物业的占比更低至4.7%，考虑到社区O2O仅仅是增值服务中的一环，实际占比可能会更低。

在收入和盈利模式上，绿城服务采取的是包干制为主（2012-2015年间，平均占比98%），而彩生活则是以酬金制为主，这让两者的收入来源结构也有明显区别。

这种差异也与另两家物管公司的盈利模式截然不同。2014年9月至2015年9月，绿城服务收入为19.79亿元，近乎是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活，2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，绿城服务则仅有18.1%。

虽然整体毛利率较低，但是其中园区增值服务的毛利率却高达45.8%，这也是绿城服务愿意花大笔墨精心装扮的“卖点”。正是由于从低毛利物业服务板块转移至其余两个板块（利润率高于物业服务），绿城服务的毛利才由2013年的2.424亿元增加约49.8%，至2014年的3.631亿元，而毛利率从14.5%增至16.5%。

因此在行业人士看来，绿城服务上市之后想要提高自身的毛利率业务将要向毛利率较高的咨询服务以及园区O2O倾斜。

不过，有业内人士指出，目前已上市或计划上市的房企物业公司，均把社区O2O当做核心卖点之时，绿城将自己的物业板块包装成“园区O2O”，意在明确区分与其他企业的特点，但目前看，其前期核心业务实质仍以“社区O2O”为主，能带来多少营收效益尚未可知。

对此，易居智库研究总监严跃进表示，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新”。

“社区O2O的未来前景很大，但关键在于提供优质的服务，获取海量的用户。目前大部分社区O2O平台的盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。”克而瑞分析师朱一鸣分析认为。

创新是持续盈利关键

“无论是社区O2O还是园区O2O，服务的最终落地仍是关键所在”，严跃进分析，精准把握物业服务的盈利点将成为行业的核心课题。

如何实现盈利模式的创新，将决定房企物业万亿平台能否搭建成功。其中，先进的互联网技术和庞大的用户数据库基础已成为市场的共识。

无论是万科升级的社区服务商2.0版本“V-LINK”、阳光100打造的社区商业模式“街区综合体”、花样年的商业社区O2O模式，还是恒大联合腾讯成为马斯葛的大股东，打造互联网社区服务商模式，这些社区商业探索已经推进了物业服务的升级。

而绿城显然也意识到了技术与数据库的重要性。

2015年9月，绿城服务于在其管理的若干住宅园区开始推行“智慧园区”项目，包括园区O2O平台、智慧物管服务平台及智慧硬件平台。根据公告数据显示，绿城服务已在265个管理的住宅园区园区O2O平台，占总在管住宅园区数量的44.3%，且正在实施园区O2O平台的全国计划，智慧园区的管理一直是宋卫平比较骄傲的部分。有媒体报道称，在上述园区增值业务，上绿城服务将组建绿城园区生活联盟，宋卫平希望到2023年服务300多万户，在保安、保洁、保修的基础上形成7大门类，30多项服务。

第6篇：城市社区物业管理范文

(一)社区的概念

社区的概念于19世纪末由德国社会学家滕尼斯(F．Tonnies)最早提出，1887年，滕尼斯出版了著作“Gemeins-charftUndGesellschaft”(社区与社会)，书中“社区(Gemeins-charf)”一词是指那些存在于前工业社会的、由具有共同价值取向的同质人口组成的关系亲密、出入相友、守望相助、富有人情味的社会关系和社会利益共同体。第一次世界大战后，社区研究在美国兴起。以帕克为代表的美国芝加哥学派对芝加哥城市社区进行研究时，又发展了社区的概念:“社区”就是“占据在一块被或多或少明确地限定了的地域上的人群的汇集。”20世纪30年代初，我国社会学家吴文藻等将“Commu-nity”译为“社区”，从而正式将社区概念引入我国。著名社会学家费孝通(1984)认为“社区是若干社会群体或社会组织聚集在一定地域里形成的一个人在生活上相互关联的大集体。”唐忠新(2000)认为，“社区是指由居住在某一地方的人们结成的多种社会关系和社会群体，从事多种社会活动所构成的社会区域生活共同体。”［2］等等。尽管国内外学者对社区有着不同的观点，但大部分学者都同意社区包含如下几个因素:(1)地域;(2)群体;(3)相互依赖关系;(4)归属感(5)社会生活共同体。

(二)城市社区管理的概念

在我国，学者们对社区管理的研究主要是针对城市社区来进行的。关于社区管理的概念，学者们的定义存在一定的差别，例如:孟临认为，社区管理是指以促进社区经济的发展，满足社区居民的物质和精神文化生活需要，全面提高生活质量和人的素质为宗旨，围绕社区规划和社区发展目标对社区内的社会公共事务所展开的各项管理工作。唐晓阳认为，社区管理就是在政府及其职能部门的指导和帮助下，动员和依靠社区各方面的力量，对社区的各项公共事务和公益事业进行规划、组织、指挥、控制和协调的过程，等等。综上几种定义，社区管理是指在市及市辖区人民政府的领导下，以街道为主导、居委会为协同，以社区组织和成员为依托，运用行政与法律、经济与教育、公德与情感等手段，合理调配和利用社区资源，发展社区事业，强化社区功能，解决社区问题，提高社区成员生存质量，促进社区经济和社会协调发展的过程。

二、我国城市社区管理模式的阶段性比较

20世纪90年代以后，由于政府部门的大力推动，社区建设在我国各级城市中迅速展开。但总体来看，我国的社区建设还处于起步阶段，理论与实践都不成熟，纵观我国社区管理的历程，其基本走势总体上呈现由单元管理向多元治理发展的趋势。

第一阶段:行政一体化管理模式

新中国成立后，在传统的社会主义模式下，与高度集中的计划经济体制相一致，社区管理也高度集中，表现为行政一体化管理模式。这一时期社区管理的特点是:(1)政府是全能全权政府;(2)城市基层行政主要依靠单位来进行;(3)街道办事处作为政府派出机构，集管理权于一身，在社区中处于管理主体地位，相对于单位制来说，街道管理的是边缘社会;(4)社区的社会组织几乎没有得到发展［3］。一些学者定义“政府导向型‘居委会模式’的城市社区管理”是指“以城市人民政府为核心，以城市人民政府下设的居委会为主体，对城市社区的公共事务、社会事务等进行管理，其实质是强化和延伸城市政府的行政职能，通过对政治资源、社会资源的控制实现自上而下的整合［4］”。

第二阶段:“政社分开”的管理模式

适应建立市场经济新体制与“小政府、大社会”管理体制发展的要求，政府职能开始转变，原先社会权力与国家权力一体化的局面被逐步打破，出现了“政企分开”、“政社分开”等。随着政府“一统天下”的格局被打破，出现了许多社会民间组织。据民政部的统计报告，截止2008年底，全国经民政部门登记的民间组织近40万个。“事实上，根据有关专家在实证调研中的分析和估算，在我国境内开展种种社会活动的各种形式的民间组织(注册的和未注册的)，其总体规模大约在300多万个”［5］。经过不断探索，已经形成了一套适合我国国情、行之有效的法规体系和民间组织管理体制。学者李璐指出“要保证社区民间组织的独立发展，形成政府与社区民间组织的良性互动关系。还应对民间组织实行分类管理，努力使社区民间组织的培育走向制度化。同时，将政府向民间组织购买服务的方式予以推广，使社区民间组织在社区自治和社区服务中真正发挥出重要载体的作用”［6］。这一时期的社区管理出现了除街道居委会以外的其他组织。受自组织理论及其方法论的启发，国内学者自20世纪90年代末就开始关注社区共同体的自组织问题，并取得了有价值的成果。“如果说‘政企分开’、建立和完善社会主义市场经济体制，是要实现经济领域自组织的话;那么，‘政社分开’的目标就是要实现社会领域的自组织［7］”。除了单方面地对社区自组织进行研究之外，有的学者从“社区”和“民间组织”两个方面着手，将这两个概念联系在一起，研究如何建设“社区民间组织”，认为“社区与民间组织自发性、群众性等方面具有内在的相似性，又覆盖了相当庞大的社会群体．因此二者相交叠的领域———社区民间组织也成为一个有较大研究价值的领域［8］”。

第三阶段:“政社共建”的多元混合型管理模式

在社会经济迅速发展的今天，社会功能和社会组织关系多元化现象越来越普遍，城市社区对创立新型城市社区管理模式的呼唤越来越强烈。这一时期的社区管理研究正所谓百花齐放，百家争鸣。有的学者认为“任何一个社区都是一个大社会或一个国家的一部分，因此社区公共管理体系要纳入整个城市和国家政治体制和公共管理体系之中，并服从后者的管理”［9］。有的学者在全球化的时代背景下关注领导管理社会、创新社会管理体制和机制的能力，在这其中论及当今社会诚信资源匮乏，而城市居委会作为政府的最低一级网络，却受到了来自居民的较高信任评价，“在基层社区建设中，应注重民主化建设、权益保护和人文精神塑造，保持畅通的市民利益表达通道，夯实社会稳定基础，形成较强的社会预警及反应能力”［10］等等。近年来，国内不少学者对城市社区微观层面的管理进行深入的研究，主要可以分为两类，一类主要从政治学和社会学角度对城市社区的组织体系、管理模式等问题进行研究;另一类主要从经济学、管理学角度对城市居住区物业管理与社区管理之间的关系做了一些研究。

(一)城市社区的管理模式与组织体系

在我国城市社区管理模式的探索中，形成了各具特色的典型模式:天津模式、武汉模式、沈阳模式和青岛模式，这四种模式的特点如下所述:(1)天津模式把社区自治组织的改革试点放在居委会，通过强化居委会在社区建设中的管理、服务功能，实现社区成员自我管理、教育和服务;(2)武汉模式着重体现为加强党组织对社区的领导，建立和完善新型社区组织体系;(3)沈阳模式重点在于改变社区地域范围和改革社区职能，它的最大特点是根据居民居住地缘、心理认同感等因素重新划分社区;(4)青岛模式更加细分了社区管理的职能，着重体现为抓好社区服务、发展社区文化，加强社区教育，美化社区环境。虽然这四种模式都有一定的制度创新，但它们一致存在以下三种弊端:首先，管理体制改革缺乏一种系统思考;其次，没有解决社区工作权责利一致的问题;第三，都忽视了政府在社区治理过程中的宏观指导调控作用。在社区组织体系方面，研究者一般是将党委、政府、居委会、企事业单位和居民等整合在一起考虑。1．社区组织架构应该由“议行合一”向“议行分设”转变“议行分设”的社区组织体制就是决策层、议事层和执行层相分离的体制，社区居民代表会议是社区的最高权力机构;社区居民委员会是社区的议事机构，由社区居民代表会议产生;社区工作站是社区的执行机构，他还同时指出党的领导应该从“从体制保证型”向“功能作用型”转变、政府的角色应该从“直接介入干涉”到“宏观调控资助”转变。2．社区组织体系建设，要注意理顺三方面的关系社区组织体系建设，要注意理顺“区、街与社区”、“社区居委会与驻区单位、物业管理部门”以及“社区内四层组织之间”三个方面的关系。“一是区、街与社区的关系。要实现社区自治，必须转变政府职能，坚持工作重心下移，发挥居委会自治功能;二是社区居委会与驻区单位、物业管理部门的关系。社区与驻地单位要加强联系，实现‘资源共享、共驻共建’;三是社区内四层组织之间的关系。社区党组织是领导核心，社区居委会是自治组织，社区议事委员会是监督组织，社区居民代表大会是决策机构”［11］。3．建立介于行政型与自治型之间的过渡管理模式———混合管理模式“以政府为主导、以社区理事会为载体、以社区成员参与为核心”的混合管理模式，旨在建立“纵向四条直链、横向三个层面”的管理体系。“在纵向层面上有四条直链:①党的组织结构:区党委—社区党委—居委会党支部—楼栋党小组;②政府与社区的指导组织结构:区政府—社区理事会;③社区管理委员会与政府各职能部门共建所形成的组织结构;④社区理事会与各职能委员会和物业公司构成的网络组织。在横向层面上有三个层次:①社区党委、社区理事会、政府职能部门，社区党委与社区理事会之间是领导与被领导的关系，社区理事会与政府职能部门之间是合作共建关系;②社区各职能部门组织，它们之间是合作共享关系;③居民社团组织，它们之间是和睦共处关系”［12］。

(二)物业管理与社区管理之间的关系

自1981年第一家物业管理公司成立至今，我国城市社区的物业管理发展迅速，已经成为现代城市社区管理的一支重要力量。首先，在论证物业管理与社区管理二者之间的关系方面，是竞争、是合作，是各自为政、还是共建共管，成为学术界关注的焦点。陈淑云以武汉市百步亭小区“物业为主，社区为辅”的模式以及襄樊市中山区“社区为主，物业为辅”的模式论证了“社区管理与物业管理二者的理想关系:合作”。她的研究弥合了社区管理与物业管理之间的鸿沟，为构建和谐社区提供了更多有价值的借鉴。陆凡、武文杰在研究大连市创立的社会导向型“三位一体”城市社区管理模式中，先指出政府导向型“居委会”管理模式与市场导向型“物业公司模式”的弊端，再从经济学和管理学角度分析了三位一体管理模式的优势，最后将这三种模式进行了比较。其次，在社区与物业“双头管理”之外，关注了“业主委员会”这一多元治理主体。杨寅就当前上海社区体制与公共治理这个话题，对社区自治责任体制内部，居委会与业主委员会、物业管理公司之间的功能和关系作出了定位:“物业公司是社区生活服务的商业化系统，居委会和业主委员会则是社区的自治管理系统，前者的自治重心是物业或财产关系，后者则是基层民主制与公共意识”［13］。这种管理模式将物业管理和社区管理的职能划分得非常明晰，但却没有涉及它们之间重要的合作关系，制造了二者之间的鸿沟，因此不利于整合社区共建力量。夏建红提出理顺居委会与业委会、物业管理公司之间的关系。“首先，在所有城市住宅小区都必须建立健全居委会组织，其重要职能是身为企业的物业管理公司无法取代的。其次，提倡推行社区管理人员的交叉任职，加强沟通，形成合力，为建设文明社区搞好服务，提高居住区管理水平”［14］。

综上所述，目前研究者对社区管理的研究在很大程度上集中在宏观层面，大多数将视线停留在从政治学、管理学和经济学这几个方面来分析社区管理问题，诸如社区居民的参与意识、居民之间的疏密关系、政府与社区居民之间相互理解、互为认可等心理方面的研究尚不完善，研究的主要内容以“协调多元治理主体的关系、改革社区管理组织体系、创新社区管理体制”居多，对具体的协调、改革和创新的举措涉及得较少，而且对社区立法、明确社区管理权力的研究也比较匮乏。

第7篇：城市社区物业管理范文

当前，中国正处于社会大变革时期。这种变革在城市社区治理方面主要表现为从计划经济体制条件下的行政性社区管理模式向市场经济条件下的公民自治性社区治理模式的转变。

在计划经济体制下，中国实行的是高度集权的政治经济体制和社会管理体制。在这种体制下，国家对基层社会进行管理的基本模式，是以“单位管理”为主，并辅之以“街居管理”。所谓“单位管理”，是依托“单位”，凭借“单位”的行政权力体系，对隶属于“单位”的基层社会成员实行的全方位管理。“单位”是中国城镇居民对自己隶属于其中的国营、集体性质的社会组织——工厂、商店、学校、医院、党政机关等的统称。在计划经济时期，“单位”不仅是社会生产组织，也是社会生活和进行社会分配及管理的组织单元。任何一个单位，都被赋予了不同的行政级别，归属于某个特定的“条”(中央政府主管部门)、“块”(地方政府主管部门)行政组织，成为社会行政管理组织的延伸和载体。按照“条”、“块”行政组织进行的国家权力和社会资源的分配被最终落实到各个企事业单位，企事业单位的级别越高，权力就越大，拥有的资源、利益和机会也就越多。单位对其内部职工个人及家属发挥着保障就业、劳保福利、分配住房、解决子女入托入学，甚至出具结婚登记证明等多方面功能；而且单位职工通过接受福利分房的方式居住在一起，家庭邻里矛盾通常通过工作单位来解决。由于单位垄断了社区的政治、经济、文化、社会等资源，从而导致了单位成员对单位的全面依赖关系和单位对单位成员的全面支配关系，因此，“单位管理”在计划经济时期就成为实现城市社会基层管理的主要途径。所谓“单位管理”，实质上就是国家行政权力以“单位”为中介而实行的城市社区行政性管理。

“单位管理”的对象，是所有隶属于特定单位的城市市民。而对于那些不隶属于单位的城市市民，则难以依托单位进行管理。为了解决这一问题，就产生了“街居管理”的方式。所谓“街居管理”，是指通过街道办事处及其所指导的居民委员会组织，对特定区域内的基层社会成员实施的管理。根据1954年第一届全国人大第四次会议通过的《城市街道办事处组织条例》和《城市居民委员会条例》，街道办事处的任务是：办理市、市辖区人民委员会有关居民工作的交办事项，指导居民委员会的工作，反映居民的意见和要求。居民委员会的任务是：办理有关居民的公共福利事项，反映居民的意见和要求，动员居民响应政府号召并遵守法律，领导群众性的治安保卫工作，调节居民间的纠纷等。因此，所谓“街居管理”实际上就是政府通过街道办事处和居委会对基层社区行使行政权力的管理体制。

无论是“单位管理”还是“街居管理”，都表现出“行政全能主义”的特征。所谓“行政全能主义”，实际上是一种以行政权力为唯一主体的社会管理模式。这种管理模式，信奉行政权力的至高无上性和绝对支配性，以行政权力为组织与管理经济生活、政治生活和社会生活等的唯一主体，强调行政权力体系在经济与社会发展中资源配置的绝对支配地位，并且排斥非政府组织或民间组织在经济、政治、文化与社会发展等各方面的应有地位和作用。通过“单位管理”和“街居管理”，政府在社会基层管理中实际上扮演了无所不在、无所不能的角色，是计划经济时期城市社区管理的唯一主体。

计划经济时期以“单位管理”为主并辅之以“街居管理”的城市社区管理模式，是当时历史条件的必然产物。通过这样的管理模式，政府实现了对城市基层社会的控制和整合，从而达到了社会稳定和巩固政权的目的。然而，这样的模式在发挥历史作用的同时，也不可避免地造成了一些负面影响。这种影响主要是：政府行政权力与职能的急剧膨胀；公民社会难以生成和发育；自治性民间组织极为匮乏；城市居民形成强烈的依赖性人格。由于政府统揽所有社会资源的配置，置身于庞大的行政网络中的居民只能把政府视为唯一可求助的对象，从而在客观上形成对政府的强烈依附关系，在主观上造就强烈的依赖性人格。而居民的依赖性人格，又使得居民缺乏社会参与的积极性和主动性，社区民主自治也因此失去了前提和基础。

(二)

20世纪70年代末至今，改革开放使整个社会发生了深刻的变化，学术界通常把这种变化称作社会转型。一般而言，社会转型是指社会的动力机制、结构形态、发展模式与体制由传统向现代的转变。中国社会转型的基本内容是实现计划经济体制向市场经济体制的转型，传统农业社会向现代工业社会和信息社会的转型，传统封闭的单一行政化社会向现代开放的公民社会的转型。

在这样的转型过程中，毫无疑问，计划经济时期形成的城市社区行政性管理模式必然受到强烈的冲击。随着市场经济体制的日臻完善，现代企业制度的建立，计划经济时期政府通过国有企事业“单位”这一中介实现对城市社区的全面管理的体制正在逐渐消失。这主要是因为：企事业“单位”不再是政府的工具和附庸；“单位”过去所承载的生产职能与社会福利职能实现了分离；以私人住宅为基础的商品房小区取代了以公有住房为基础的单位职工生活区。社会转型期“单位管理”所遭遇的上述变故，使得计划经济时期曾经行之有效的“单位管理”不可避免地走向了终结。

社会转型期发生的社会结构与社会管理体制的变化也使得计划经济时期作为“单位管理”体制补充的“街居管理”体制遇到严峻的挑战。“街居管理”体制的困境主要表现在以下几个方面：一是在社会转型过程中，大量新型生活小区在短期内大量涌现，社区公共事务急剧增加，而且公共配套设施尚不健全，使得街道办事处和居民委员会的管理领域急剧扩展，造成其不堪重负的状态；二是在改革过程中出现的下岗失业人员、个体户和私营企业主，以及其他无单位归属的人员同处一个生活小区，形成复杂的“陌生人”社会，加重了街道办事处和居民委员会的工作难度；三是随着农村劳动力人口向非农产业的转移，城乡人员社会流动愈益频繁，城市街区涌入不少没有当地户口的外来人口，这使得街道办事处和居民委员会不仅要管理本社区的“正式”居民，还要管理居住在本社区的许多“非正式”居民，而这些“非正式居民”的流动性又很大，难以纳入制度化管理；四是社区的居民委员会不仅承袭计划经济时期已有的工作，还要接受街道办事处以及其他上级政府机构交办的各种市场经济条件下出现的大量新任务，几乎没有精力顾及居民自治事务；五是新型的商品房物业小区的大量出现，改变了房产的所有权关系，出现了传统街居管理主体在社区治理中的边界限制，许多街道办事处和居民委员会难以适应新社区的财产所有权环境。

面对转型期城市社区发生的重大变化，原有的街道办事处和居民委员会在性质和功能上都表现出一定程度的不适应。从性质上看，居民委员会虽然在《城市居民委员会组织法》中被规定为“群众自治性的居民组织”，但实际上成了行政化、官方化的社会基层动员性的组织。而原有的街道办事处作为市或市属区政府的派出机构，其单一的行政特性，则使得其只能依政府的指令对社区实施管理，难以贴近基层、充分满足居民自主管理社区的意愿。从功能上看，无论是街道办事处还是居民委员会，作为实现行政目标的工具，更难以与住房私有化商品化的新型商品房物业管理相衔接。特别是《物权法》颁布以后，商品房小区业主共同所有的建筑物区分所有权的保护问题提上了社区治理的议事日程，业主所拥有的物权具有“对世性”的特征。这一特征决定了任何行政组织或者非业主自治组织都不具有对该物权的干预权。这就更使原有的街道办事处和居民委员会难以适应当前中国城市社区发展的新情况和新要求。

随着中国社会主义市场经济的不断完善，崭新的公民自治性社区取代传统的行政管理性社区已经成为历史的必然。社区行政的逐渐弱化，业主和居民对社区的自主管理不断增强，已经成为当前中国社区发展的大势所趋。为了适应城市社区变革的需要，1986年，民政部在推进城市社会福利工作改革会议上，提出了“争取社会力量参与兴办社会福利事业”，由此产生了社会力量参与社区建设的观念。以2000年中共中央办公厅、国务院办公厅转发《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》为标志，在中国出现了大规模推进社区建设的热潮。2003年6月，国务院颁发了《物业管理条例》，2007年3月，全国人民代表大会通过了《物权法》，规定由公民购买的私人住房组成的商品房小区可以依法组织业主大会和业主委员会对业主的公共财产进行自主管理，为中国城市社区公民自治的发展提供了法律依据，奠定了政治基础。中国政府开展社区民主自治建设，一方面希望通过实现社区自治达到社会稳定和社区发展的目的；另一方面希望通过居委会和业主大会等基层社会自治组织来实现对城市社区的有效治理。而随着城市社区公民自治模式的日益成熟，必然改变政府主导的社区管理模式，使政府直接控制社区组织的行政性管理模式逐渐淡出社区治理领域，城市社区公民自治的空间将会越来越广泛，从而形成新型的“居委会+业主大会(业主委员会)”的社区民主自治体系。

当前中国城市社区类型呈现出多样性，除了残留的少数单位社区和传统的街坊社区以外，中国还出现了城乡演进式社区、公有住房和私有住房混合社区、廉租公房社区、经济适用房社区、新兴商品房住宅小区等类型。而且随着单位制的解体，住房制度改革的深入，单位福利分房已不复存在，个人购房日益增多，单位社区已不再占据社区治理的主导地位，另外传统的街坊社区随着城市的更新改造也正在逐步消失，过去政府主导的所谓“社区自治”已经丧失了存在的物质基础。私人住房的增多必然使新兴商品房住宅小区成为当前中国城市社区的主导类型。当前，新兴商品房住宅小区的业主和居民对社区的环境安全以及公共财产维护等公共事务的关注十分重视，在对社区公共事务的处理上，越来越多地通过召开业主大会和组织业主委员会来进行集体行动。新型的以业主为主体的城市公民自治性社区的兴起，标志政府与社会及公民个人之间的关系发生了根本性的深刻变化，社区公民不再是被动的依附民，而是自主意识空前提高，参与意识明显增强，在社区维权实践中发挥极大积极性和创造性的新公民。

公民自治性社区治理模式实现的是一种自下而上的民主，为民众提供了参与社区事务的多种途径。但是民主不是“单行道”，而是双向性的，如果自上而下的民主和自下而上的民主没有达成合作，则可能消解民主自治的力量。因此，除了发展社区公民自治性民主之外，还必须构建政府和公民协商合作的民主机制，使二者联合起来共同治理社区，形成社区的善治模式，突破行政管理性社区和公民自治性社区单一发展的困境。这是社区公民自治发展的必然趋势，也是达到“小政府大社会”的城市社区民主治理体系的必由之路。

(三)

中国城市社区由行政管理性社区向公民自治性社区转化是必然的。但当前新型社区公民自治性治理模式刚刚起步，正处于新旧体制转换的过渡阶段，社区自治组织和制度发育尚不健全。要建构公民自治性社区主要应当从以下方面入手：

首先，要转变社区治理观念，提倡社区治理的善治模式，即把政府推动和社区公民自治结合起来，建立双方的密切合作关系。建立这种合作关系，第一是重新规划社区治理体系，把社区作为一个具有合法法律地位的私权利的利益共同体，确定公权力和私权利的合理边界；第二是大力发展社区自治组织，社区自治组织的构建应该按照非政府组织的模式进行，强调它的民间性；第三，加快建立官民协商合作机制，改变过去那种命令与服从的关系，使社区公民自治组织在社区治理中发挥主体作用；第四，发挥社区公民所拥有的社会资本的存量优势，建立社区公民参与的动力机制。

其次，为社区公民制度创新活动提供良好的环境和条件，促进社区公民社团组织活动的蓬勃开展，保护公民自我管理自我约束的积极性。公民自治性社区自下而上的民主的成熟是一种渐进的曲折的过程，在一个缺乏民主传统的国度发展公民自治不能操之过急，需要政府有关部门和社区工作者具有足够的耐心和热心，开展包括骨干培训、典型引导、专题研讨、专家咨询、媒体宣传等大量艰苦细致的工作。政府应当积极支持社区公民自治组织的活动，为其健康成长提供必要的公共制度供给，改变政府在社区工作中错位、越位和缺位等现象。

再次，着力培育和谐的社区公民文化。社区作为社区居民的共同生活场所，要通过各种社区居民自治活动促使他们尽快相互熟识、相互了解、增加信任，由陌生人社会向熟人社会转化。目前在新型的城市社区中，人们往往只是把住宅小区看作是私人空间所在地，更多地是关注个人和家庭的私密性，对邻居常常还有戒备心理，更不了解业主们在“建筑物区分所有权”方面所具有的公共财产和共同利益，不仅人们之间互不来往，而且对社区自治组织的认知度也不高，一些社区成员对社区公共事务不关心，对社区组织的各种活动不积极参与，形成一种“陌生人”困境。这说明社区文化发育尚不健全不成熟。作为一个成熟的城市社区，不仅需要硬件设施的配套，而且更需要软件条件的支持。因此培育社区居民对社区的归属感和认同感是培育社区文化的关键。

第8篇：城市社区物业管理范文

近年来，我区在强化城市管理、开展城市综合整治方面取得明显成效，城市面貌发生显著变化，人居环境得到明显改善，成功创建市级卫生城区、文明城区、园林城区和建设部数字化管理示范城区。但仍然存在基础设施欠账较多、精细化管理水平不高、社会参与意识不强等不足，与第二大城市发展需要还有不小差距。

在新形势下，进一步加强城市管理工作，有利于发挥城市聚集、辐射和综合服务功能；有利于树立良好城市形象，推进对外开放；有利于打造宜居环境，提高人民群众生活质量；有利于提高城市文明程度，促进经济社会全面协调可持续发展。各地各部门要站在全局和战略的高度，充分认识进一步加强城市管理工作的重大意义，努力把我区的城市管理工作推向新阶段。

进一步加强城市管理工作，要认真贯彻落实《中共市委市人民政府关于加快把建成第二大城市的决定》，树立社会、环境、经济效益相统一的发展理念，进一步理顺城市管理体制，建立科学化、规范化、制度化和常态化的齐抓共管城市管理长效机制，形成规范高效的运行体系。强化城市“绿化、美化、亮化、净化、畅通”管理，改善城市基础设施，优化城市服务功能，努力把建设成为生态型宜居城市。

进一步加强城市管理工作，要坚持严格标准，落实责任；坚持标本兼治，注重长效；坚持民生为先，统筹兼顾；坚持重心下移，属地管理；坚持量化评价，奖惩激励；坚持全民动员，社会参与。

二、落实责任

（一）经开区、新区、东开发区及有关部门

1.经开区管委会：负责经开区市政设施、园林绿化建设和管理；负责辖区市容环境卫生管理；负责制止辖区违法建设行为。

2.新区管委会：负责辖区市政设施、园林绿化建设和管理；负责辖区市容环境卫生管理；负责制止辖区违法建设行为。

3.东开发区管委会：负责辖区市政设施、园林绿化建设和管理。

4.区财政局：负责城市管理资金预算，建立适应城市管理需要的经费投入逐年增长机制。

5.区教委：负责督促学校做好校园环境卫生管理；督促学校加强学生城管法律法规教育，提高学生文明素养。

6.区城乡建委：负责城市重大基础设施的规划建设工作，满足城市长效管理对市政、环卫、园林绿化设施的需要；负责城市道路、桥涵、排水系统、市政照明建设维护和管理；负责城市供水、供气、污水处理的行业管理；行使城市规划建设相关法律法规执法工作；负责建设工程施工场地内市容环境卫生管理。

7.区交委：负责交通基础设施、交通工具环卫容貌管理；负责公共交通窗口单位容貌秩序、环境卫生、园林绿化的监管；负责超限、超载车辆的监管。

8.区商务局：负责城区农贸市场规划定点和标准化市场改造；负责协调、督促区属大型商场、市场管理业主做好市容环境卫生管理。

9.区公安局：负责维护城市管理行政执法治安秩序、城市禁放区燃放烟花爆竹的管理和查处、道路车辆乱停乱放、城区社会噪声行为的查处工作；配合市政部门做好带泥上路和泄漏、撒落杂物车辆查处。

10.区民政局：负责城区流浪乞讨人员救助；牵头城区违规治丧行为查处。

11.区环保局：负责城区无煤区建设；负责餐饮油烟、工业烟、粉尘及有毒有害烟尘和恶臭气体排放、畜禽养殖等污染行为查处；负责城区工业、建筑业及有固定声源的噪声管理工作；负责经营性文化娱乐场所环境噪声污染行为管理。

12.区市政园林局：负责城市管理领导小组办公室工作，起草城市管理规范性文件、政策和工作标准；受区政府委托分解下达城市管理工作责任目标任务，牵头组织城市市容环境综合整治，牵头组织监督检查和考评相关责任单位的城市管理工作；负责全区市容市貌、环境卫生、园林绿化的管理和指导。

13.区文广新局：配合做好城市管理宣传工作。

14.区卫生局：负责爱国卫生工作；牵头做好国家卫生城市创建工作。

15.区工商分局：负责户外广告管理；协调督促菜市场管理业主做好划行归市工作，协调督促农副产品经营点进入农贸市场的疏导工作；配合市政部门规范商业门店经营行为，做到坐商归店。

16.区政府新闻办：负责城市管理宣传工作；负责指导、协调有关部门加强公益性社会宣传设施维护管理工作；负责督促、指导、协调相关部门加强网络舆情的收集、研判、报送和引导工作。

区经济信息委、区人力社保局、区移民局、区民宗侨台办、区林业局、区政府法制办、区民防办、区残联、区食药监分局、区广播电视台、三峡都市报社等部门或单位按照职责协同做好城市管理工作。

（二）街道办事处：负责本辖区环境卫生、市容市貌、支次干道及社区市政设施和园林绿化的管理；会同区市政管理监察支队对设立在本街道的市政管理监察大队的管理；负责本辖区内机关、企事业单位城市管理工作监督考核。

（三）镇乡人民政府：实行辖区负责制，负责对辖区内容貌秩序、环境卫生和园林绿化的日常管理；负责辖区内市政环卫设施建设维护管理；建立完善辖区内社区（村）、单位管理考核机制。

（四）社区（村）居委会：负责社区（村）公益设施日常管理；负责背街小巷、小区楼院环境卫生、容貌秩序监督管理；组织动员居民参与城市管理活动。

三、严格管理

（一）抓好环境卫生管理

一是提升环境卫生管理水平。城区路面实行全域、全时、常态化保洁，普扫作业每日不少于2次，保洁率达100%，路面、树圈、路沿石干净，无垃圾、无积水、无污垢、无痰迹烟蒂、无果皮纸屑，窨井盖、果皮箱等设施无破损、整齐干净；推进环卫作业机械化，主、次干道机扫率达80%，达到路面见本色的要求；严格实行生活垃圾袋装收集和密闭运输，做到日产日清，城区生活垃圾收集率和无害化处置率达98%；推进餐厨垃圾集中收集处置；强化水域清漂，防止0.3平方米以上的垃圾带流出清漂水域，加强消落区及库岸卫生管理，实现“江清岸洁”目标。

二是加强餐饮项目油烟治理。禁止在城市建成区无公共烟道的综合楼、住宅楼内新建扩建餐饮项目。原餐饮项目采取安装油烟净化设施、专用烟道等办法限期治理。取缔餐饮店燃煤炉灶，推广使用清洁能源。开展无煤街道、无煤社区创建活动。

三是加强城区噪声治理。严格环境噪声排放标准，加强工业噪声、建筑施工噪声、交通运输噪声以及商业经营活动、文化娱乐活动等社会生活噪声的治理。

四是加强城区扬尘治理。落实建筑施工工地和煤炭堆码场出入口道路硬化、工地围挡、冲洗设施、降尘设施、清扫保洁等规范化管理措施。严格建筑材料、建筑垃圾和煤炭运输管理，完善密闭运输措施，严禁运输车辆冒装、带泥上路、抛洒、滴漏、尘土飞扬、超载超速和偷运乱倒建筑垃圾等违章违规行为。开展创建“扬尘控制示范街道”活动。

五是加强畜禽养殖管理。对城市建成区内的畜禽养殖场限期予以搬迁、取缔。

（二）抓好容貌秩序管理

一是加强临时占道规范化管理。按照“主干道严禁、次干道严控、社区和背街小巷规范”的要求加强临时占道的管理，规范主干道、广场等公共区域商业促宣（展销）活动，对占用主次干道的邮政亭、信息亭、售货亭等进行减量、规范、上档。科学制定临时占道规划，逐步实现“坐商归店、农贸归市、散摊归区、夜市归点”的目标。开展创建“主要支次干道占道经营严控管理示范街区”和“背街小巷占道经营规范管理示范街区”活动。

二是加强建筑物和道路容貌管理。开展建筑物立面综合整治，定期排查建筑物外墙面砖安全隐患，规范设置空调机、防护网、雨棚及各类管线。道路管线入地埋设，架空管线隐蔽设置。

三是加强店招店牌和户外广告设置管理。店招店牌的设置符合规范要求，按照专项规划分步推进店招店牌整治。户外广告的设置符合规划要求，拆除影响市容市貌的户外广告。加强公益广告管理，严格公益广告的规划审批。做好“牛皮癣”等小广告的清理工作。

四是加强烟花爆竹燃放管理。划定烟花爆竹燃放区域，坚决遏制在禁放时段、禁放区域违规燃放烟花爆竹。进一步完善、强化监管措施，规范烟花爆竹生产、运输、储存和销售行为，切实堵住违规燃放烟花爆竹的源头。

五是加强城区农贸市场管理。制定城区农贸市场规划，加快推进菜市场改造升级工作，完善配套设施，建立长效管理机制。对改变农贸市场用途的行为坚决予以纠正。

六是加强违规治丧行为的管理。加强城区治丧基础设施建设，提高治丧场所服务水平。坚决查处乱搭设灵堂（棚）、噪音扰民等违规治丧行为。

七是加强非法搭建建（构）筑物管理。按照“严格控制增量、逐步减少存量”的要求，加大对城区非法建（构）筑物的监控力度，有效遏制非法建（构）筑物新增，有计划强力推进非法建（构）筑物的拆除工作，强化城市规划管理，维护城市市容景观。

八是加强看相算命和流浪乞讨人员的管理。清理看相算命人员，做好流浪乞讨人员的救助工作，推进文明城区建设。

九是加强宠物管理。严格按照《市养犬管理办法》的相关规定，对宠物在公共场所造成环境污染的行为进行监督处罚。合理划定宠物交易场所，禁止违规占道交易行为。

十是加强洗车场、修车点、废品收购点的管理。禁止占用城市道路、人行道等区域从事洗车、修车等行为，严格洗车场的审批管理。禁止在城区主干道、窗口地区范围内设置废品收购点。

（三）加强园林绿化风景名胜管理

一是加强城市绿地、行道树精细化管理。按照《市城市园林绿化养护质量标准》，实行城市绿地、行道树的分级管护。公园、绿地植物生长正常，乔灌木、绿篱、地被植物修剪符合观花、观果、观叶、塑形要求，无死株、枯株，病虫害防治及时。行道树无死树、断桩、缺株，枝下高、树高、冠幅一致，整形修剪符合要求，无明显病虫害。树圈内无积水，树圈完好率90%以上。

二是严格园林绿化行政审批。严格按照《市城市园林绿化条例》要求，各类建设工程项目配套绿地建设符合旧城改造绿化率指标不低于25%；新区开发建设绿地率指标不低于30%；学校、医院、疗养院（所）、国家机关、社会团体、公共文化体育场地、部队等绿地率指标不低于35%。

三是加大风景名胜区建设监管。严格按照国家规定及《市风景名胜区管理条例》进行保护，禁止任何单位和个人在风景名胜区内从事开山采石、围湖造田、开荒等改变地貌和破坏环境、景观的活动。做好造林绿化、护林防火和病虫害防治工作。

（四）加强市政设施管理

认真贯彻《市市政设施管理条例》，严格执行国家和市有关技术标准和技术规范。做好道路、桥涵、排水、城市照明等市政设施日常监测、维护和安全管理。做好城市防汛抢险、市政工程竣工验收工作。确保车行道平整，人行道无破损，城市桥梁安全、排水通畅、城市照明和道路附属设施等市政设施处于正常使用状态。严格管理市政设施占、挖、接、改、拆行为。按照《区城市夜景灯饰管理办法》，努力提高夜景灯饰管理智能化水平，建设灯饰开启集中控制系统，实现统一、分级、分区、分时控制。

（五）抓好城市公共交通管理

一是加快推进城区路名牌、交通标志标识、公交站牌的规范化改造。

二是加强停车场规划与建设。科学规划城区停车场（点），分类明确住宅小区、学校、办公场所、体育场馆、交通枢纽等11类停车位设置要求。严格坚持“主干道禁止，次干道和小区适当”泊车，以缓解“停车难”。新建、改建、扩建大（中）型公共建筑、商业街区、旅游区、住宅区，按照规定标准配建公共停车场。机关、团体、企事业单位按照规划要求建设停车场或者留有专门的场地，供车辆停放。鼓励单位和个人在符合城市规划和有关规定的条件下，利用闲置的厂房、空地等建设停车场。鼓励建设科技含量高、智能化、立体化公共停车场。加强对现有室内停车场的管理，完善功能，提高使用率。对挪用的室内停车场限期恢复。

三是整顿城区摩托车、残疾人三轮车营运秩序。通过整顿，有效遏制交通事故，进一步规范城区交通秩序。

四是整治公交车、出租车“三乱”现象。重点抓好火车站、机场、港口码头等“窗口”区域监管，督促汽车运输企业健全约束机制，坚决制止拒载、强制收费、态度恶劣、不到站上下客、赖站等各类违规经营行为。

四、加强保障

（一）强化组织保障

成立区政府区长任组长，区级相关领导任副组长，区级相关部门和街道办事处负责人为成员的区城市管理工作领导小组，领导小组办公室设在区市政园林局。区城市管理工作领导小组办公室每季度召开一次城管联席会，研究部署城市管理中的重大问题。

（二）强化宣传教育

继续深入开展卫生城市、文明城市的创建活动，强化城市管理宣传教育，提高市民文明素质。强化城市管理主题宣传，实现荧屏、广播、报纸、网络全覆盖；加强城市管理法规宣传，普及城市管理法规知识，提高市民参与度，增强自觉维护城市环境的意识；强化城市管理舆论监督，及时收集市民的意见建议，办好“城市环境卫生曝光台”栏目，编发有深度的专题报道，形成政府部门与市民的良性互动。

（三）强化基层工作

街道办事处对本辖区的城市管理负有全面责任，街道办事处和社区居委会要充分发挥城市管理中的基础作用，真正实现管理无缝隙、责任全覆盖。在明确区级部门城管工作职责的同时，建立和完善城市管理工作下沉机制。设立以街道字号冠名的市政管理监察大队，下沉街道办事处负责管理，实现管理重心下移。建制镇建成区内镇容镇貌的管理标准要参照街道办事处，逐步提高容貌、环境卫生、户外广告、市政设施、园林绿化的管理水平。

（四）强化设施设备保障

继续有序推进城市道路和管网下地改造，抓好环卫公厕、垃圾压缩站、垃圾焚烧发电厂、垃圾处理场、建筑垃圾填埋场、粪便消纳站的规划和建设，加快推进清漂码头建设。抓好城市广场、公园的建设管理，营造城市宜居环境。根据工作需要，按标准配置作业、执法车辆等设备。

（五）强化人员经费保障

根据城市管理工作需要，参照有关规范标准，增加环卫工作人员数量，配备城管执法人员，充实区公安局城管治安支队力量。加强数字化城市管理队伍建设。建立城管经费投入逐年增长保障机制，使城市管理经费能随城市规模的扩大和城市管理任务量的增加而增加，实现足额保障。

第9篇：城市社区物业管理范文

第一条为了强化城市市容和环境卫生管理，促进我县环境卫生事业的发展，创造优美、清洁的城市环境，促进我县精神文明建设和经济建设，根据《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、国务院《城市市容和环境卫生管理办法》、《*省城市市容和环境卫生管理条例》、《城市生活垃圾管理办法》和《城市建筑垃圾管理规定》等法律法规规章，结合我县建成区实际，制定本办法。

第二条城市生活垃圾是指城市人口在日常生活中产生或为城市日常生活提供服务的活动产生的固体废物，以及法律、行政法规规定，视为城市生活垃圾的固体废物（包括建筑垃圾和渣土，不包括工业固体废物和危险废物）。

第三条*县城市管理行政执法局负责城市规划区范围内的生活垃圾处理及管理工作，实行统一领导、分级负责、专业人员管理和社区管理相结合的原则。县城市管理行政执法局兴建垃圾处理场对城区生活垃圾实行无害化处理。

第四条城市生活垃圾处理主要包括垃圾收集、垃圾中转运输、垃圾卫生填埋、渗沥液处理、生产垃圾代运、建筑垃圾管理、工程渣土清扫、调剂处理等。

第二章环境卫生管理职责

第五条城区主次干道、公共场所、公共绿地、广场、公共水域、小街小巷、无物业管理的居民区由*县城市管理行政执法局环卫所负责组织清扫保洁。

第六条企事业单位、农贸市场、物业小区、国家机关、社会团体、部队、医院、学校等，各自负责其单位内部环境卫生和“门前五包”责任区的清扫保洁。

第七条*县城市管理行政执法局负责城市规划区生活垃圾的清运和建筑垃圾的管理，做到生活垃圾日产日清，并加强对城区直管公厕的管理和保洁。

第八条在城区从事生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处置的企业，应当取得城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处置服务许可证。未取得城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处置服务许可证的，不得从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处置服务。

第三章城市生活垃圾处理费的征收、使用、管理

第八条根据“谁污染、谁付费”的原则，建立城市生活垃圾处理收费制度。

第九条城市规划区范围内国家机关、企事业单位（包括交通运输工具）、个体经营者、社会团体、城市居民和城市暂住人员等，均应按规定缴纳城市生活垃圾处理费。

城市规划区内的下岗职工失业人员、社会无业人员、低保对象、无业的残疾人等适当减征城市生活垃圾处理费；未上幼儿园儿童、60岁以上老人、退离休人员免征城市生活垃圾处理费。

第十条产生生活垃圾的单位或个人必须于每年的6月30日前一次性缴清全年的生活垃圾处理费。对7月30日以后仍不缴纳的，将按有关规定加征滞纳金。

第十一条城市管理行政执法局设立城市生活垃圾处理费收费大厅。对城市规划区内所有产生垃圾的单位、组织和个人建立档案，并逐步实行微机管理。

第十二条城市生活垃圾处理费由下列机关征收：

（一）财政拨款的国家机关、社会团体、事业单位，职工生活垃圾处理费和单位办公垃圾处理费由县财政局负责；

（二）非财政拨款单位、垂直管理单位和上级派驻*办事机构，职工生活垃圾处理费和单位办公垃圾处理费由单位代缴到城管综合服务大厅；

（三）居民的生活垃圾处理费由社区代收；

（四）营运车辆的垃圾处理费由交通部门；

（五）新开发的建设工程，建筑垃圾处理费由施工单位在工程实施前主动到城管综合服务大厅缴纳；

（六）其余各单位、个体工商户、饮食服务业、娱乐场所等城市生活垃圾处理费由各自主动到城管综合服务大厅缴纳。

第十三条城市生活垃圾处理费实行行政性收费。待条件成熟，在无害化垃圾填埋场建好投入运行、逐步实行垃圾处理产业化后，城市生活垃圾处理费过渡到经营性收费。

第十四条城市生活垃圾处理费主要用于支付垃圾收集、运输、无害化处理和垃圾场建设、还贷等费用。

第十五条收取城市生活垃圾处理费，必须出具县财政部门统一印制的*省政府非税收入统一收据。城市生活垃圾处理费做到专户存储，专款专用，并接受财政、物价、审计等部门监督检查。

第四章法律责任

第十六条收费标准必须向社会公示，收费人员必须亮证收费、文明收费，严格按照物价部门审核的标准执行，做到应收尽收。任何单位或个人违反规定标准乱收费的，或收费不出具规定票据的，由纪检、监察部门依法追究行政责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。