土地开发定义精选(九篇)
第1篇：土地开发定义范文
一、土地使用权转让的特点
土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。这里的“再移转”，是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权，已经发生至少一次土地使用权主体的变更，而转让意味着至少第二次主体变更。由于转让是以主体的变更为界定标准，以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为。
土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：
1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在〖注：参见史尚宽著：《物权法论》中国政法大学出版社2000年版，第198页〗。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种独立的权利也可相安无事。在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。
依我国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。
2、权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。
至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让〖注：参见王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第603－604页〗。
3、土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效〖注：参见朱征夫著：《房地产项目公司的法律问题》，法律出版社2001年版，第52－58页〗。
由于土地使用权的转让登记不属于政府的行政审批行为，未办理转让登记的，虽然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。除非另有约定，土地使用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一方应向另一方负违约责任〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第458页〗。
二、土地使用权转让的方式
关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法没有细说。本书根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，结合有关立法例，试以转让的对价为标准对土地使用权转让的方式归纳如下：
1、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。
2、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。
3、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。
4、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。
广东省人大常委会一九九四年一月十八日通过的《广东省城镇房地产转让条例》明确规定以房地产作价入股，或以房地产出资与他人合资经营房地产为合资企业拥有的，均视同房地产转让。
5、合建。在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。
6、赠予。赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。
7、继承。在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。
通过继承转让土地使用权的另一个特点在于，它可以完全不依当事人的意思、而仅依法律的规定实现土地使用权的移转，因而与其他几种转让土地使用权的方式格外不同。
第二节 土地使用权转让的条件
一、对附加土地使用权转让条件的质疑
根据法理，财产权一经合法取得，只要不损害他人利益或公共利益，权利人尽可自由处分，不受阻碍，因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权，权利人取得土地使用权后，可以自己开发利用该土地，也可以转让该土地给他人使用，何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍？对于成片开发的土地，因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件，故要求成片土地在适度开发以形成工业用地或其它建设用地条件后方可转让，似可理解。但对于宗地而言，用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等，无论如何转让，出让合同的约束仍对用地人有效，为什么一定要投资25%以上才能转让呢？
限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因，但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题，而是源于一级市场的管理问题，是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明，在已经将拍卖作为主要出让方式的地区，由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当，土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制，所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让，推广拍卖出让，而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。
极端的事例并不鲜见，即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发，又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发，虽双方有意，却法律无情，土地资源因此得不到有效利用，市场流通因此受到阻碍。
当然，房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让，但因出售的标的是房屋，法律为保护购房人的利益要求预售房必须达到一定的建设条件有合理性，《城市房地产管理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期的规定并无不妥。
值得注意的是，《城市房地产管理法》中的“转让”是广义的“转让”，其范围应包括买卖、赠予和其它合法方式如作价入股、继承等，其中赠予是没有对价的，继承可以是法定的，作价入股的目的可能就是为了实现前期投资包括前期25%的投资，如果硬性要投资25%之后才能赠予、继承或作价入股，既不必要，也不可能。因此，笼统地规定属于房屋建设工程的土地使用权应在完成开发投资总额的25%以上后才能转让是不准确和不合理的。
二、缴清土地出让金
缴清土地出让金是土地使用权得以转让的前提条件，此规定见于《城市房地产管理法》第三十八条第（一）款。
按理，依出让合同缴交出让金是通过出让取得土地使用权的对价，没有缴清出让金，就不能取得土地使用权证，没有取得土地使用权证，就不能认为受让人取得了土地使用权。当事人未取得土地使用权，如何能转让土地使用权？
但在实务中，地方政府为支持房地产业的发展或其他原因，常常同意发展商分期缴付出让金，在出让金缴清前，先向发展商核发土地使用证，在此情况下用地人转让土地使用权，恐难以其未缴清出让金为由否认其转让行为的效力，因为：
1、缴付出让金是出让合同设定的义务，依合同之相对性，出让合同载明的权利与义务只对合同的当事人有约束力，不能用来对抗第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对抗转让合同中的受让人。
2、土地使用权证一经核发，其登记资料亦依法公示，转让合同中的受让人有充分理由对公示予以信赖，而无任何义务查知转让人是否已经缴清出让金，查知其拥有土地使用权即可。
因此，用地人未缴清土地出让金，但已取得土地使用权证的，其转让土地使用权合同的效力应当支持，政府可依出让合同向转让人追缴出让金。
对于划拨土地使用权，用地人虽有土地使用权证，但因未办理出让手续和缴纳土地出让金，其转让时应报有审批权的政府审批，以确定办理出让手续或缴纳土地出让金等相关事宜。
三、取得土地使用证
土地使用证是土地使用权的权属凭证，没有取得土地使用证意味着用地人在法律上未取得土地使用权，当事人能转让其不拥有或尚未取得的权益吗？
最高人民法院审理的北京城建集团总公司海南综合开发公司与恒通集团股份有限公司、海南恒通发展有限公司、海南宁辉物业公司土地使用权转让合同纠纷上诉案是一个典型的案例。在本案，北京城建集团总公司海南综合开发公司与案外人签订土地使用权受让合同，后依合同缴付地价款和城市增容费，在未取得土地使用权和进行任何开发的情况下，该公司与他人签订合建合同，将该土地与他人合建，并收取了他人的投资款。之后，双方又约定将合建合同中各方所占的份额折成股权，该公司又分多次将其所拥有的股权分割转让给多家公司，获得了巨额利益。对于此案所涉合同的性质和效力问题，最高人民法院认为，其签订合作建房合同、股份转让合同的行为均为土地使用权和项目转让行为。北京城建集团总公司海南综合开发公司在签订合同时，既未取得土地使用权并办理项目审批手续，又未对土地进行投资开发，尚不具备法定转让条件，依法应认定该合同无效，但鉴于上述合同系当事人的真实意思表示，该公司在签订合同后已取得土地使用权，合同履行过程中有关审批手续亦已完善，各方当事人部分履行了合同，从尊重当事人的真实意思表示，保护当事人的合法权益和有利房地产市场的稳定与发展出发，宜将上述合同作有效处理〖注：参见最高人民法院民事审判庭编：《最高人民法院民事案件解析》，法律出版社1999年8月出版，第217－225页〗。
此案反映了审判机关当前处理类似案件的倾向性意见，即转让人在签订转让合同时未取得土地使用权，但在履行合同的过程中取得土地使用权的，转让合同认定为有效。
四、成片开发土地须形成工业用地或其他建设用地条件
所谓形成工业用地或其他建设用地条件，是指开办工厂和开发房地产用地应当具备的供排水、供热、供电、道路和通信等供公共使用的设施条件。法律规定用地人在建设基础设施和公共设施后方可转让土地使用权，是为了实现成片开发土地本身的目的。政府出让成片开发土地和出让宗地的目的不同。出让宗地，是为了使该宗土地直接得到开发建设；出让成片开发土地，虽然也存在受让人直接开发建设的可能性，但在多数情况下，是为了使受让人对土地进行前期投入，使其具备招商引资的条件，然后分割转让给其他用地人开发使用。出让成片开发土地与出让宗地的区别，类似批发和零售的区别，所以成片开发土地的出让，一般面积大，价格相对低廉，以便用地人在完成前期开发后再行转让时有利可图。
问题是，如果用地人在成片开发土地过程中没有形成工业用地或者其他建设用地条件时分割转让土地，其转让合同的效力应当如何看待？
显然，既然法律规定成片开发土地应在形成工业用地和其他建设用地的条件后方可转让，不符合此规定而转让土地的，转让合同应该认定无效，但依前文讨论土地使用证时引用的最高人民法院的判例，我们是否作如下推论：签订转让合同时未取得土地使用证，但在合同履行过程中取得土地使用证的，转让合同有效；同样，签订转让合同时未形成工业用地或其他建设用地条件，但在合同履行过程中形成工业用地或其他建设用地条件的，转让合同也应认定有效。相反，在合同履行过程中也未形成工业用地或其他建设用地条件，在发生纠纷进行诉讼时仍未形成相应条件的，转让合同是否也有效？我们在海南省和广东省大亚湾地区众多的土地使用权转让纠纷中看到，审判机关对此类转让合同多以当事人的真实意思表示和维护房地产开发的秩序为由维持其效力。法律的禁止性规定实际上被虚化了。或许是法律的进化太慢，或许是实践的步伐太快，但无论如何，司法实践与法律规定的差异之大连法学家也感到疑惑不解。
五、其他对转让的限制
《城市房地产管理法》除第三十八条规定有土地使用权转让的条件外，其第三十七条还列举了房地产不得转让的其它情形，如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，等等。上述情形，或涉及法律规定，或涉及权属性质，或涉及本书前文的讨论，独“权属有争议”之一项，值得进一步商榷。
因“权属有争议”而限制其转让，可能与登记公示原则相抵触。土地使用权一经合法登记发证，他人有权依法信赖，并无查知其权属是否存在争议的义务，且有些争议，当事人也无法查明。另一方面，以“权属有争议”笼统限制用地人对土地使用权的处分权也不妥当。因为权属的争议可以多种形式，有的可能进入司法程序并已采取保全措施，此情形已经在法律中单独列举；有的可能进入司法程序但未采取强制措施，有的可能根本未进入司法程序，故何者为“争议”本身就是一个问题。有恶意者可以依法故意提起某种争议以阻挠用地人的转让行为。此种无特定范围、可作任意解释的规定实不利于当事人财产权的保护。
第三节 土地使用权转让合同的主要内容
一、合同之主体
与出让合同不同，转让合同不存在合同的一方必须是政府或代表政府行使国土管理的职能部门的问题，境内外有民事行为能力的自然人、法人和其他经济组织均可成为土地使用权转让合同的主体。外国的自然人、法人或其他经济组织的行为能力，按国际私法的一般原理，应以其本国法确定。在我国，18岁以上、有完全民事行为能力的公民、或16岁以上不到18岁、但参加工作有独立生活收入来源的人，以及能以自己的财产独立承担民事责任的工商企业、机关团体法人、事业单位、农村经济合作组织都能成为土地使用权转让合同的主体，参与转让或买受土地使用权。不具有法人资格的合伙型联营体和中外合作经营企业等，因其不能以自己独立的财产对外承担民事责任，不能认为其具有我国民法规定的民事行为能力，故不能成为土地使用权转让合同的主体，参加土地使用权的转让。
二、合同之标的
1、土地使用权及地上物之基本状况转让合同应载明土地所在方位、四至、面积，原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。
已经敷设的管、线和安装的机器、设备可另附详细清单，作为合同之一部分。
2、土地使用权和地上物一同转让土地和建筑物之所以为不动产，乃因为土地和建筑物在物理上无法移动，或移动后不符合经济效益原则，其价值会因移动而减损。另一方面，土地使用权与地上物之所以要一同转让，也因为土地与其地上物在物理上无法分离。土地与地上物虽然在法律上可以抽象地归结为两种权属关系并分别加以登记发证，但因其土地权利和建筑物权利的关联性，其权属的一体化更有利明确产权归属、减少纷争。所以，《城市房地产管理条例》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条也规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
在法律上，有学者还进一步主张用土地使用权和建筑物所有权的推定原则来解决土地使用权和建筑物所有权的归属纠纷，其一是推定意思，即在土地使用权或建筑物所有权转让或抵押时，如果当事人没有约定或约定不明，推定土地使用权的转让、抵押随之转让、抵押了与之相关联的建筑物所有权或土地使用权；其二是推定事实，即在没有相反的证明时，推定土地使用权人为土地上建筑物的所有人，或推定地上建筑物的所有人为该建筑物占用范围的土地使用权的拥有人。通过适用推定原则，可促使不动产权属关系简约明确，并实现土地资源有秩序的充分利用〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第488－489页〗。
3、土地上的权利与义务一同转让
（1）出让合同载明的权利与义务。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这里的权利与义务，应是出让合同载明的、转让人尚未履行完毕的权利和义务，不包含转让人已经履行的义务。比如出让合同规定应该向政府缴纳土地出让金，转让人在受让时已经缴纳出让金的，转让合同的受让人在受让土地使用权时不必再行向政府缴纳出让金；再比如出让合同规定的土地使用的年限是70年，转让合同的受让人使用土地的年限不可能还是70年，必须减去转让人已经使用土地的年限，等等，因此，出让合同载明的权利、义务在转让时随之转移是相对而言的。
但是，出让合同中关于土地面积、用途、土地利用条件、城市建设管理和市政基础设施要求等不因转让人部分履行出让合同而发生改变的规定，对转让合同的受让人仍有约束力。
（2）其它地上的权利与义务。出让合同以外的，与土地使用权和地上建筑物有关的权利义务主要因转让人的行为或法律的规定而发生。如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让人则应与第三人继续履行租赁合同，等等。
三、价金
1、 价金之意义土地使用权的转让以土地使用权的买卖为主要方式，因而关于价金的约定是土地使用权转让合同的重要内容。其它的转让方式，除赠与、继承外，虽未直接以价金的支付作为取得土地使用权的对价，但都以价金作为确定对价的参照标准，如通过交换转让土地使用权时其交换之所得，通过合建转让土地使用权时其所应分配的房屋面积，以及通过折价入股转让土地使用权其所取得的股东权益或其他合作权益，皆与特定地块的土地使用权的价值有关，因而也都以其通过买卖方式转让所可能获得的价金为参考标准来确定。因此，转让合同的价金条款直接涉及用地人转让土地之目的，该条款的设定在土地使用权转让过程中有特别的意义。
第2篇：土地开发定义范文
关键词: 土地发展权/公权与私权/二重性/经济法权利 内容提要: 随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程快速推进，因土地用途改变、土地利用集约度的提高而产生的巨大经济利益的权利归属和利益分配必须借助土地发展权制度予以解决。土地发展权的法律性质问题，直接关系到土地发展权的法律制度设计。这既是一个不容回避的理论问题，又是一个极为重要的实践问题。以传统公权与私权二分法来定性土地发展权，已经显示出无法克服的局限性。我国土地发展权具有二重性，既是一项具有私权性的财产权，又具有浓厚的国家干预色彩，应当将其定性为经济法意义上的权利。 土地发展权，是土地变更为不同使用性质之权，如由农地变更为城市建设用地。创设土地发展权后，其他一切土地的财产权或所有权以目前已经编定的正常使用的价值为限，即土地所有权的范围，以现在已经依法取得的既得权利为限。至于此后变更土地使用类别的决定权则属于发展权。1947年英国《城乡规划法》第一次建立土地发展权制度；1968年和1974年美国以州立法的形式分别建立土地发展权移转（TDR）和土地发展权征购（PDR）制度；1975年法国公布《改革土地政策的法律》，以“建筑权”的方式解决土地利用集约度提高而产生的土地发展权问题。随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程快速推进，因土地用途改变、土地利用集约度的提高而产生的巨大经济利益的权利归属和利益分配问题，必须借助土地发展权制度予以解决。土地发展权的法律性质问题，直接关系到土地发展权法律制度设计，既是一个不容回避的理论问题，又是一个极为重要的实践问题，因而探讨土地发展权的法律性质很有意义。 一、公权与私权划分的意义及局限性 （一）公权与私权划分的意义 在法律上，有公权与私权之分。公权与私权的提法，最早源于古罗马法学家乌尔比安关于公法与私法的划分。公权是公益方面的权利，或者保护公共利益方面的权力；私权是公民之间或私人团体之间，涉及私得、私心、私欲等方面的权利。这种公私权划分一直被西方政治家、法学家所沿用。我国理论界在几十年前也有过公权私权的说法，后来很少。但改革开放后，随着社会主义市场经济的建立和不断发展，法学界关于公权与私权的划分又讨论得非常热烈。 区分公权与私权的意义在于确定权利的性质，应从何种角度进行法律规定，采用何种救济方法，以及案件由何种性质的法院或审判庭审理，适用何种程序等等。公权与私权划分的意义，还可以从法律观念层面剖析。公权观念认为，国家应凌驾于社会和人民之上，国家利益应绝对优先于一切个人利益，一切法律、法规都是国家意志的体现，一切权利、权力都源于国家的授权。一切领域、一切关系都应受国家行政权力的支配，个人的一切行为都须得到国家的许可，国家拥有绝对不受限制的权力。公权观念支配之下的国家行政，强调政府对社会、对人民的“管理”，属于“管制行政”。私权观念认为，国家之所以存在，目的在于保护个人的私权，个人的私权神圣不可侵犯，非基于社会公共利益的目的和依据法定程序，不受剥夺和限制。国家公权力的活动范围主要是政治生活领域，民事生活领域实行私法自治原则，即由法律地位平等的当事人协商决定他们之间的权利义务关系，国家原则上不作干预，只在发生纠纷不能通过协商解决时，才由国家司法机关出面裁决。一切法律、法规都是人民意志的体现，国家的权力来自人民的授权。私权观念支配之下的国家行政，强调对社会、对人民的“服务”，属于“服务行政”。为进一步理解公权与私权区分的意义，有必要从与公权、私权相对应的另一对范畴来把握。公法、私法是与公权、私权相对应的一对范畴。一般理解，公法上的权利即公权；私法上的权利即私权。由于社会生活中存在两类不同性质的关系──平等主体之间的、不需要国家公共权力参与的关系与不平等主体之间的、需要国家公共权力参与的关系，于是产生了作为不同调整手段的私法、公法。 在市场经济条件下，公法、私法的差异是客观存在的，对它作出适当的区分也是必要的。私法的实质在于保障合法的私权利，公法的实质在于正确运用国家的公权力（包括立法权、行政权、司法权）。构建社会主义市场经济法律体系，既要 有私法，又要有公法。建立社会主义市场经济法律制度，必须承认公法、私法的区别并正确划分它们的界限。同理，建立社会主义市场经济法律制度，也必须正确划分公权与私权。 （二）公权与私权划分的局限性 公权与私权划分具有积极意义，但随着经济社会的发展也表现出一定的局限性。在自由资本主义时期，商品生产和商品交换基本上属于私人自治的事情，国家或政府基本上不加干预。所以，公权与私权的区分在自由资本主义时期发挥的作用非常突出。然而，随着资本主义市场经济的不断发展，自由资本主义发展到垄断阶段，传统私法领域不得不由国家或政府介入，公法与私法的界限变得模糊、完全自由的私权受到国家或政府的干预和限制。现代社会经济关系的新变化，使得法律形态发生新变化，公权与私权的区分表现出很大的局限性。现代社会进程发展中出现了“私法公法化，公法私法化”的现象。“传统的公法、私法同时适用于某一经济领域、某一经济关系的情况，不仅发生在公法、私法划分本来就较为笼统的美国、英国，而且发生在公法、私法划分十分严格的法国、德国。由此产生了一种新的法律形态——资本主义经济法。”“现代经济法的社会公共性特征，社会整体利益与个体利益的适当协调，正是公法、私法两种法律因素有机结合的结果和表现。” 在我国，随着社会主义市场经济的建立和不断发展，城市化进程快速推进，因土地用途改变、土地利用集约度的提高而产生的巨大经济利益的权利归属和利益分配问题越来越成为社会关注的焦点。城市化、工业化所牵扯的土地利用问题，反映出土地利用利益的多元化。这种多元化的利益表明现代土地问题较之以前的土地问题更加复杂。现代一切土地问题的基础，莫不从土地所有的社会利益与私利益之对立与调适上予以展开。因此，面对如此多样化的现代土地问题，如仅依赖十九世纪末叶以来的权利滥用禁止与公共福利理论，或以十八、十九世纪土地所有权的绝对性理念予以回应，显然将不可能且不具有现实适宜性。新的土地利益关系的出现必然导致法律关系的新变化，仅沿用传统的公权与私权二分法来定性土地发展权，已经显示出无法克服的局限性。 二、国外土地发展权定性及评价 从国外土地发展权的法律规定来看，有的国家规定土地发展权归政府或国家所有，有的国家规定土地发展权归土地所有权人所有。国外关于土地发展权归属的不同规定是否可以认为土地发展权既可以被设计成为一种公权力而进行规范，又可以被设计成为一种私权利而进行规范呢？回答这一问题，必须联系一国土地发展权制度设计的价值取向、目的和内容来回答。 （一）公权力的定性及评价 第二次世界大战后，英国基于国家重建和人口增加的压力，加强了城市规划和土地利用管理方面的研究以及法律制度建设工作。1942年公布了《阿斯瓦特报告》（UthwattReport）。《阿斯瓦特报告》的许多成果和建议，特别是有关配置土地发展权的建议，对英国土地征收制度方面的改革起了关键作用。1947年英国《城乡规划法》规定，一切私有土地将来的发展权移转归国家所有，由国家独占，实行“土地发展权国有化”。法国1975年颁布法律规定了土地发展权的法定上限密度限制，即“建筑权”。超过法定上限密度限制的“建筑权”属于地方政府所有，建筑开发人若想超过上限密度限制进行建筑，须向政府支付超过密度限制负担款，即购买超过标准的建筑权。 英国土地发展权制度设计的价值取向关注“公平”，其目的在于建立一种对土地开发进行有限控制的机制。这种土地发展权的设计思路实际上构成了英国土地用途管制方式，体现了英国土地发展权创设中浓厚的国家主义色彩，国家所有或国家独占表征了国家是土地发展权唯一的权利主体，从而凸显出土地发展权的国家和政府的公权力属性。 政府警察权又称“警察权”，是公权力的代表。政府警察权是当个人的权利与促进和维护的公众健康、安全、道德和一般福利相冲突时，所允许的国家对个人进行干预的权利。警察权设置的目的在于保护公共卫生、公共道德、公共安全和社会福利。就土地开发利用来讲，为了向居民提供良好的环境，维护和改善 生态环境，保存阔敞的历史文化空间和古迹等公共目的，国家行使警察权对土地的开发利用进行调节管制。虽然土地利用规划或土地用途管制等政府警察权也能导致物质利益的产生，但土地利用规划与土地用途管制等政府警察权本身不是财产权利，不具有有偿性且不可让渡，而土地发展权则是一项财产权利，具有物权性和有偿性且可以让渡，这凸显了土地发展权与土地利用规划、土地用途管制等政府警察权相区别的重要特征。 鉴于警察权的公益性与行政管制性，土地利用规划或土地用途管制，对于被规划或管制对象的土地损失无需进行补偿。这不仅降低了政府对土地开发利用行为的管制效率，而且更重要的是，消减了土地权利人对土地开发利用的积极性，不利于保护土地私权与国民经济的协调发展。英国实行土地发展权国有化后，虽然使土地开发速度减缓，一定程度上遏制了对城市效区农地的蚕食，但土地市场的买卖几乎陷于停顿，急切需要使用土地的开发商不得不通过黑市交易获得土地。土地发展权国有化使土地市场萎缩，阻碍了土地的正常使用，影响了经济发展。法国法律规定，超过法定上限密度限制的“建筑权”归地方政府。这一规定实行初期，由于上限容积率水平限制过低，在很大程度上影响了私人开发土地的积极性，后来法国政府将密度（容积率）限制一再调整、逐步放宽。上述情况说明，将土地发展权定性为公权力并进行制度设计，其功效并不十分理想。 （二）私权利的定性及评价 二十世纪六十年代以来，美国在土地分区管制基础上，仿照英国的做法，创设了土地发展权制度。与英国土地发展权制度不同的是，美国土地发展权制度通过两种形式运行，即土地发展权移转（Transfer of Development Right，简称TDR）和土地发展权征购（Purchase of Development of Right，简称PDR）。这两种土地发展权的制度设计尽管有一定差别，但都规定土地发展权归土地所有权人所有。土地发展权归原土地所有权人所有，无论土地发展权被政府征购，还是转让给其他市场主体，原土地所有权人在得到一笔收入的同时，仍然可以继续使用原来土地。 不仅如此，美国土地发展权的私权性还可以通过判例得到认证。在WestMontgomery Country CitizensAssoc.v. Maryland-National Capital Park and Planning Commis-sion一案中，法院判决认为，土地所有权是一束权利，它包括对土地再开发和提高土地利用度的权利。 二十世纪上半叶美国经济迅猛发展，城市化速度加快。人口（包括移民）的大量增加，促使不堪重负的城市急剧向外扩张。城市向外扩张，占用大量农地，给城市周边的土地（特别是耕地）保护带来巨大压力。早在二十世纪二、三十年代，美国政府学习德国土地用途管制的做法，强化政府对土地利用的管理。到二十世纪六十年代，美国政府（主要是各州及地方政府）逐渐意识到土地用途管制制度对减少农地流失，控制城市建设对郊区农地的蚕食作用不明显。土地用途管制制度不能完全奏效的一个重要原因是其缺乏激励机制。政府要求农地所有者按照规划不对土地进行开发，或不允许出售给房地产开发商，但并没有给予农地所有者以经济上的补偿。农地所有者认为，政府的土地用途管制制度不仅使他们背上了不公平的负担，而且侵犯了他们的私有财产权，越来越多的农地所有者对政府土地用途管制制度不满。二十世纪六十年代末，美国政府在实行土地用途管制制度的基础上，仿照英国的做法，设置了土地发展权，建立了土地发展权制度。 美国土地发展权制度设计的价值取向注重“效率”，其目的在于建立一种土地保护的激励机制。将土地发展权定性为一种财产性私权利，体现出保护土地所有权人土地发展性利益的诉求。美国土地发展权转移（TDR）和土地发展权征购（PDR）两种制度，都规定土地发展权归原土地所有人所有。在土地发展权归原土地所有人所有的制度条件下，无论土地发展权被政府征购，还是土地发展权转让给土地开发者，原土地所有权人都能得到一笔可观的收入，这样做既保护了耕地，又调动了土地所有人保护土地的积极性。美国土地发展权制度实施40余年来，遍及全美国。到2008年，美国有30个州建立了土地发 展权移转制度，受保护的农地、自然保护区和开放空间等达30万英亩。[11]土地发展权移转制度和土地发展权征购制度的实施，不仅对城市郊区的优质农田起到了保护作用，而且随着时间的推移，美国土地发展权制度内容由最初的保护城市郊区的耕地，扩展到生态环境和有历史意义的建筑、界标等。美国土地发展权制度的成功经验，被其他国家或地区所借鉴。 三、土地发展权具有二重性 （一）土地发展权作为一项财产权具有私权性 英国土地发展权归国家所有的制度设计和法国超过法定上限密度限制的“建筑权”归地方政府所有的制度设计，都是将土地发展权作为一项独立权利，从土地所有权中分离出来。换言之，土地发展权是作为一项能够与土地所有权分割处分的财产权利。美国土地发展权归原土地所有者所有的制度安排，是将土地发展权规定为土地所有权人所有，但可与土地所有权分割处分，也是一项财产权利。由此可见，英国、法国和美国都是将土地发展权作为一项从土地所有权中分离出来的独立的财产权利。这符合土地权利发展变化的一般规律。 土地作为人类赖以生存的不动产，从罗马法开始就形成了一套有关土地所有与利用的法律制度。随着人类社会的演进，土地所有权理论也已经或正在发生一系列变革。“所有权并非一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律程序变化的。”[12]法律发展史表明，所有权最基本和简单的形态，是个人所有权，即个人对其财产排他的直接支配的权利。所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说是针对这种个人所有权处于静止状态而言的。当所有物上存在他物权时，所有权的特性便发生了变化，其权能和特征已不再是绝对的、排他的和全面的。当所有人变为复数时，这种个人所有权便成为共有权。法人制度产生以后，所有权又发生了新的突变，创设了法人所有权。原来的个人所有权变为选举、监督法人管理人员之权和按资取得收益权。[13]当一栋楼房被区分为若干个部分时，又产生了建筑物区分所有权。当地下矿藏的开发利用为人们所重视时，采矿权又与土地所有权分离，产生了采矿权。当人们对土地的利用不限于土地表面时，又产生了空间所有权和空间利用权。总之，个人所有权、共有权、法人所有权、建筑物区分所有权、采矿权、空间所有权和空间利用权，都是所有权在不同历史时期发展变化的结果。所有权发展变化的一般规律表明，土地权利的设置必须随着社会经济的不断发展而有所变化。现代的物权法更重视使用权的地位和作用，从所有权发展变化的一般规律来看，土地发展权作为一项财产权利从土地所有权中分离出来，符合土地权利发展变化的一般规律。可以说土地发展权是具有私权利性的财产权。 所不同的是，英国、法国基于土地开发“涨价归功”的理念，将土地发展权收归国家或地方政府所有，私人土地所有权中不再包含未来的土地发展权，私人进行土地开发或提高建筑容积率时需向政府购买土地发展权；美国则允许私人土地所有者按一定规划将其受限的发展权（不能进行实际开发利用的发展权）出售、转移。 （二）土地发展权作为国家对土地利用关系的干预，又具有公权力性质 土地发展权与法律赋予政府利用规划和土地用途管制的政府警察权有一定联系。基于政府警察权的存在，土地所有权受到限制，从而形成可与土地所有权分离的土地发展权。把土地发展权放在整个土地权利体系和土地开发利用过程中来判断，土地发展权无处不显示政府警察权的“身影”。正如有的学者所说：“土地发展权产生于国家对土地利用实施用途管制、规划控制等公共干预的需要，在国外已经成为城市土地开发的规划控制、分区管制的一项重要制度手段。”[14]从这个意义上看，土地发展权具有警察权的色彩，因此，土地发展权与普通财产权不同，普通的财产权具有相当的“自由性”，而土地发展权的主体对客体土地开发的利用具有明显的“限制性”。可以说土地发展权又是公权力性质的政府警察权。 四、我国土地发展权应当定性为经济法意义上的权利 鉴于土地发展权具有二重性，我国土地发展权应当定性为经济法意义上的权利，这不仅具有可行性，而且能够准确 反映土地发展权的本质特征，有利于正确设计土地发展权制度内容，正确运用经济法的原则和手段，恰当地采用经济法的救济方法，保证我国土地发展权制度的贯彻实施。 （一）经济法已经成为我国法律体系的基本部门之一 从可行性来看，经济法已经成为我国法律体系的基本部门之一。法律部门的划分是由社会经济条件决定的，而不是人们主观想象的。关于我国法律体系的划分，学术界和官方的意见基本一致。学术界的观点是，“在宪法这一根本大法之下，主要有六大法律门类：行政法、刑法、民法、经济法、社会法和诉讼仲裁法。”[15]官方的意见首先见于1999年5月26日《人民日报》刊登的全国人大法律委员会主任王维澄的讲话。在该讲话中王维澄指出：“我国的法律体系划分为七个法律部门比较合适。即：宪法及宪法相关法、民法商法、行政法、经济法、社会法、刑法、诉讼与非诉讼程序法。”[16]2001年3月9日李鹏委员长代表全国人民代表大会常务委员会所作的工作报告指出：“中国特色社会主义法律体系划分为七个法律部门，即宪法及宪法相关法、民法商法、行政法、经济法、社会法、刑法、诉讼与非诉讼程序法。”[17]2011年吴邦国委员长在全国立法工作会议上再次肯定了我国法律体系的划分，“我们建设的中国特色社会主义法律体系，是以宪法为统帅，法律为主干，包括行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例等规范性文件在内的，由七法律部门、三个层次的法律规范组成的协调统一整体”。[18]全国人大法工委、国务院法制办编写的《中华人民共和国法律》和《法律法规全书》都按照“七分法体例”编写，“经济法”为其中一类。不难看出，学术界和官方关于我国法律体系的划分基本一致。经济法已经成为我国法律体系的基本部门之一。在我国，不仅“实践意义上的经济法”客观存在，而且官方的意见已将经济法定义为“调整因国家对经济活动的管理产生的社会关系的法律”。[19]“经济法作为上层建筑，有其相对的独立性；比起其他法来，它是直接地针对经济领域内的矛盾。调整有关经济关系的经济法律，行为的动机是经济的，内容是经济的，发生或要求其发生的效果也主要是经济的。”[20] （二）准确反映土地发展权的本质特征，有利于土地发展权制度贯彻实施 将土地发展权定性为经济法意义上的权利，能够准确反映土地发展权的本质特征。现代土地关系的新发展，使得公权与私权划分的局限性凸显出来，而经济法的出现克服了这一局限性。“经济法实现自己的价值追求，维护社会秩序和社会利益的基本方式就是公权力介入市场的自发秩序，将权力因素与资源、财产因素相结合，以实现社会正义。”[21]经济发展权是指国家、组织和个人参与、从事经济建设，并能够享受这些发展带来的利益的权利。发展权包括两个方面的权利：一为参与权；一为收益权。发展权的实质在于对人类社会经济资源进行合理的配置，即提供平等的发展机会、获得增量利益并享受这些利益。[22]国家干预是土地用途法定形态变更的实质，土地发展权制度遵循国家干预之经济法理念。 我国土地立法具有突出的经济法色彩。首先，我国土地立法文件名称多冠以“管理”二字。全国人民代表大会常务委员会关于土地方面通过了三个专门性的法律，即《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）和《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）。其中，《土地管理法》和《城市房地产管理法》名称冠以“管理”二字。立法文件的名称是立法文件内容的高度浓缩，具有很强的代表性。立法文件名称中冠以“管理”二字，反映了国家或政府因素对市场经济关系，包括土地关系的影响，经济法特色明显。其次，土地立法文件内容反映出经济法的价值取向。经济法的价值取向是社会整体利益，我国土地立法文件，无论立法文件名称中冠以“管理”二字，还是未冠以“管理”二字，其立法目的都反映出明显的经济法价值取向，即从社会整体利益出发，调整在国家管理和协调国民经济运行过程中的经济关系。再次，经济法律规范居多。不同法律部门由不同法律规范所组成。经济法由一系列特定的经济法律规范所组成。民法由一系列民事法律规范组成。刑法由一系列刑事法律规范所组成。尽管在同一个土地法律文件中可能同时存在经济法律规范、 民事法律规范和刑事法律规范。但从整体上看，在土地法律文件中，经济法律规范与民事法律规范、刑事法律规范相比较，经济法律规范居多。 综上所述，把土地发展权放在整个土地权利体系和土地开发利用过程中来判断，土地发展权无处不显示经济法所关注的社会整体利益价值取向和经济法的国家干预“身影”。只有将土地发展权定性为经济法意义上的权利，才能反映出我国土地发展权应有的法律性质；才能从经济法角度对土地发展权进行科学规定；才能深入领会土地发展权制度精神；才能在行使土地发展权过程中，根据经济法所确立的有关制度，正确运用经济法的原则和手段，恰当地采用经济法的救济方法，保证我国土地发展权制度的贯彻实施，保证当事人的合法权利。 注释: 参见柴强：《各国（地区）土地制度与政策》，北京经济学院出版社1993年版，第106页。 参见梁慧星：《靠什么制约公权力的滥用》，http：//www. civillaw. com. cn/访问日期：2010年1月19日。 参见程信和：《经济法与政府经济管理》，广东高等教育出版社2000年版，第44页。 参见程信和：《经济法与政府经济管理》，广东高等教育出版社2000年版，第48页。 参见奥田昌道等：《物权的重要问题》，有斐阁双书1975年版，第208页。 参见赵尚朴：《城市土地使用制度研究——欧美亚各国城市土地使用制度探索》，中国城市出版社1996年版，第35—36页。 参见朱未易：《论物权法上的土地发展权与人权法上发展权的制度性契合》，载《政治与法律》2009年第9期。 参见刘明明：《论土地发展权的理论基础》，载《理论导刊》2008年第6期。 Danner：“TDRS——Great Idea but Questionable Value”，The Appraisal Journal，April1997. Marin Agricultral Land Trust. Development or Farmland？ News letter. Fall2001，http：//www.malt. org/about/history. html，访问日期：2010年8月16日。 [11]Kaplowitz，M.，Machemer，P. and Pruetz. r.，“Planners’Experiences in Managing Growth Using Trans ferable Development Rights（TDR） in the United States”，Land Use Policy，25，2008. [12]参见瑞安：《民法导论》，PTY有限公司、法律书籍公司1962年版，第163页。 [13]参见吴文翰《国家所有权与企业经营权适度分离研究》，兰州大学出版1991年版，第217—227页。 [14]孙弘：《中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角》，中国人民大学出版社2011年版，第42页。 [15]程信和：《试论实践意义上的经济法》，载《中山大学学报（社会科学版）》1992年第3期，第5页。 [16]王维澄：《为依法治国打下坚实基础──王维澄谈建立有中国特色社会主义法律体系》，载《人民日报》1999年5月26日。 [17]李鹏：《全国人民代表大会常务委员会工作报告》，载《人民日报》2001年3月20日。 [18]吴邦国：《加强立法工作提高立法质量为形成中国特色社会主义法律体系而奋斗》，载《人民日报》2011年2月1日。 [19]李鹏：《全国人民代表大会常务委员会工作报告》，载《人民日报》2001年3月20日。 [20]芮沐：《经济法概述》（连载），载《中国法制报》1984年3月16日。 [21]参见胡智强等：《论经济法视野中的公权力》，载《郑州大学学报（哲学社会科学版）》2005年第6期。 [22]参见程信和：《经济法基本权利范畴论纲》，载《甘肃社会 科学》2006年第1期。
第3篇：土地开发定义范文
关键词：土地开发管理；土地测绘；应用
1 土地测绘与土地开发管理
我国国民经济的迅猛发展，生产力水平的提高，城市化进程越来越快，这就涉及到土地的合理开发与利用问题，相关方面的工作也确实得到了前所未有的发展状况。在此项工作中，土地测绘工作作为土地开发管理工作中的顺利实施方法，发挥着不可估量的作用，同时也可能产生意想不到的影响。
1.1 土地测绘
所谓土地测绘即应用科学技术对土地以及土地周边的附属物进行考察分析的一种技术。这项技术在土地调查、城镇地籍调查以及耕地的动态跟踪调查等方面广泛应用。土地测绘为土地开发管理开展的各项业务提供了技术支持，是土地管理工作顺利进行的基础。所以土地测绘技术对于土地开发管理工作具有重要意义。
1.2 土地开发管理
科学发展观一直强调着以人为本的基本原则，人们的生存状态，基本物质生产生活状况以及周边环境影响民生的主要因素，在城市化建设中，严格遵照政府职能部门的有关规定，有计划地、合理地对土地进行开发和利用，将政治、法律、经济等指导思想应用到特定土地资源的改造和开发项目上，这就是土地开发管理的基本意义，也是实现改善民生的基本途径。经过长期的生产生活实践，土地开发利用以及管理任重而道远，目前，由于我国经济发展形势一片大好，对于很多土地的使用出现了问题，众多的耕地被工厂、建筑企业占用，农药化肥的使用严重影响土地质量，这就要求我们在土地开发管理的同时，一定要把可持续发展战略作为前提，不能一味的追求经济利益，搞城市建设而放弃农业生产。众所周知，我国是人口大国，土地的面积的减少会严重影响人民的日常生活，那么合理的开发一些新可耕土地对被占用土地的填补。做好土地开发管理工作，解决经济发展与开发利用的矛盾是一项社会主义建设的重要议题，真正意义上的实现土地资源的可持续发展战略目标，对于我国城市化建设，新农村建设有着不可小觑的意义。
1.3 土地测绘与土地开发管理二者之间的关系
土地测绘技术在实践工作中可以测量出较为精准的需用数据，根据相关数据进行科学的探讨研究，然后进行土地资源评估，进而合理的开发利用，这在土地开发管理工作中起着不可或缺的支撑作用，这两者之间的具体关系如下：
第一，土地测绘提供的数据资料是土地开发管理工作的基础。在土地开发管理工作中，首先我们要进行选址工作，然后根据土地测绘工作人员提供的土地资源资料对目标土地进行研究分析，整理规划，对长期发展目标进行确定整合，规划，我们还要考虑目标土地周围的城市、农村、工业生产发展建设情况，当一切就绪，开发管理工作人员就可以对相应土地资源进行下一步的实施计划。
第二，土地开发管理离不开土地测绘的技术支持。土地测绘技术是土地开发管理工作的强大支持力量，土地测绘技术贯穿了土地开发管理工作的始终。在土地开发管理工作中，由开始的项目批报，到项目编制所需的勘测、弥补耕地的划地勘测，再到土地项目批后监管竣工复测、对违法占地测量等，都离不开土地测绘技术的支持。所以土地测绘为土地开发管理提供了重要技术支持。
2 在土地开发管理中土地测绘的应用
2.1 在农村集体土地管理中土地测绘的应用
在农村集体土地开发管理中土地测绘的应用范畴较大，操作存在一定难度。土地测绘技术的应用在农村集体土地管理中，促进了有效测绘工作的开展，土地测绘是利用正射影响技术实现对土地位置与权属界线的科学、准确划定并测绘，运用该技术的测绘提供的数据与土地面积的范围符合了农村集体土地开发管理的要求，所以在农村集体土地管理中土地测绘得到广泛应用。
2.2 在土地资源调查中土地测绘的应用
我国陆地面积960万平方公里，可耕地面积19.23亿市亩，看似很少，但是在全世界可耕地面积比例中却较为广阔，国土资源部门在进行相关数据调查的时候就显得尤为困难，作为土地测绘技术中电子通信遥感技术就成为了主角，总是可以在相关工作中应用，为资源数据统计提供强有力的支持。
2.3 在土地规划与审批中土地测绘的应用
土地测绘为土地规划审批提供了重要的数据资料，将土地测绘提供的数据资料和地方以及国家土地利用的规划图相对照之后，对土地开发规划方案是否合理进行科学的判断，同时客观评判是否按照规划对土地进行利用，对不合理的地方及时进行整改，意在确保规划与修编都能合理、科学的进行。
2.4 在土地开发使用监管部门中土地测绘的应用
土地测绘不只是简单的勘探测量工作，现代化卫星遥感监控技术的应用也是土地测绘在土地开发利用管理中的重要组成部分，在城市的边缘地带，农村的许多地方，违法占地现象并不罕见，但是有了这项技术的监控，就使得土地开发利用管理中的监督管理容易多了，不但可以精确的记录非法占地的时间、地点、占地面积等信息，还可以使得相关管理人员能够及时依法处理解决问题，这样就确保国土资源的合理运用。
2.5 在土地开发管理进行数据采集时土地测绘的应用
通过运用GPS即全球定位系统技术，为土地开发管理进行数据采集工作提供了准确的信息，是对土地进行监督管理工作的有力依据。GPS采用卫星技术实现对地面各级控制点坐标的高精度控制，GPS的静态定位测量为土地开发管理进行数据采集工作提供了准确、快速、有效的数据支撑。
GIS即地理信息系统技术，主要应用于土地开发管理进行信息管理的工作中。该系统包括了地籍管理信息、土地数据库以及土地管理等系统。土地管理系统是对土地的调查、登记与统计，为地籍管理提供了信息依据。
3 结束语
我国社会主义经济建设的不断发展，人民生活水平的日益提高，人们开始更加关注生活环境与底层劳动人民的民生问题，土地资源在供求关系上，矛盾日益升华，因此，土地开发管理工作就显得尤为重要，相关职能部门的工作人员也面临着巨大的挑战。国土资源部应该对相关管理单位作出明确的工作部署，严格按照科学发展观的战略思想，充分运用现代化的科学测绘技术对土地开发管理工作提供有力支持，只有这样，国土资源才能更好更有效的被利用，更多的发挥它应有的贡献。
参考文献
[1]麦国胜.浅探土地利用与管理中信息化测绘的应用[J].科技信息，2010（03）.
第4篇：土地开发定义范文
「关 键 词美国衡平法，地役权，约定地役权，承继人，普通法
「 正 文
地役权被分为普通法上的地役权（Common Law Easements）和衡平法上的地役权（Equitable Servitudes），这大概是英美财产法的一大特色。笔者在对普通法上的地役权及其相邻权作一探讨之后[1]， 拟于本文对衡平法上的地役权再作进一步研究，以期对我国的物权法立法添一臂之力。
一、衡平法上的地役权概论
衡平法上地役权是利用衡平法上的强制力对土地的使用予以限制的权利，指地役权人限制义务人及土地的承继人于其自己的土地上为一定目的使用，义务人违背此义务，以超目的范围外的方法使用其土地，权利人可请求衡平法院予以衡平法上的救济，责令义务人停止其对土地的不符合目的使用的权利。例如，A将其大片土地分成50分，先后将50 份土地分别卖给他人。在买卖契约中，A 向买受人表明：他们所购买的土地只能予以居住目的使用，不得另作他用。一段时间之后，当众买受人均在其购得的土地上建好住房时，第46块土地的买受人-石油公司在其购得的土地上开设了加油站，众土地的购买人均请求衡平法院责令石油公司停止开设加油站。该众多土地所有人限制石油公司对其土地予以居住目的以外的使用权利即是衡平法上的地役权。
衡平法上的地役权严格地说是当事人基于土地之契约成立的契约权利，之所以称之为衡平法上的地役权，一方面是因为这种权利属衡平法的规矩范围，受衡平法的保护，当它遭到不合理的侵犯时，衡平法院采衡平法上的方法予以救济；另一方面是因为这种权利虽为契约权利，但具有地役权的一般属性。第一，它是土地上存在的一种利益，依附于土地永久存在，不为契约当事人所专有或其终身享有。第二，它虽依契约而产生但不具有契约的相对性，是一种具有排他性的绝对权利。供役地被转移，无论在普通法上是否承认这种契约权利可随土地而转移，只要承继人知道该土地上存在地役权，地役权人均可排他地享有地役权，借助衡平法上的强制力对抗该承继人。
衡平法上的地役权有肯定地役权和否定地役权之分。肯定地役权是要求义务人在其土地上须以一定方法或一定目的使用土地的权利；否定地役权是要求义务人不得以一定方法或一定目的使用土地的权利。一些法院对肯定地役权持反对的态度，认为以衡平法上的手段强制负担地所有人为受益人的利益为一定积极行为，对负担地所有人而言似乎有失公平。因此，在司法实务中他们通常以缩小解释肯定地役权的适用范围，甚至拒绝以衡平法上的方法执行地役权表明他们对肯定地役权的态度。但仍有较多的判例主张具备了与否定地役权相同的条件或者其它必要条件的，肯定地役权有效[1]. 衡平法上的地役权又有单独地役权与相互地役权之分。为一方当事人所专有的权利是单独地役权，亦可叫做单方地役权；为双方当事人相互享有的权利是相互地役权，亦可称之为双方地役权。在单独地役权中，对方当事人只负有义务，而不享有任何权利。义务人不履行相应义务，权利人可寻求衡平法上的救济。而在相互地役权中，双方当事人享有平等的地役权，亦都负有平等的保障对方地役权实现的义务，而且权利义务是相互的，一方当事人的权利就是对方当事人的义务，一方当事人的义务又是对方当事人的权利，任何一方当事人未遵守自己的义务，他方均可诉诸衡平法院。例如，A将土地分成100份出卖，在其土地的统一规划中约定：1.各购买者只能将土地用于居住；2.第25号地的购买者只能将土地用于开药店，而不得另有他用。依该对土地限制使用条款的第一项，当事人所得的是相互地役权。除25号地购买者外，所有土地买受人均互相享有地役权。任何一买受人都有权限制他人居住目的外的使用，同时，任何一买受人又被他人限制对土地非以居住目的的使用。即每一方当事人既是他方的权利人同时又是他方的义务。而依第二项，第25号土地购买者与其他土地购买人之间产生的是单独地役权。前者只负有在购得的土地上开药店，而不得另作他用的义务，不享有限制他人亦只以开药店为目的使用土地的权利。
公平为衡平法的最高理念，凡与公平相悖的，均为衡平法所摒弃的。衡平法上的地役权亦以公平为其价值目标。违背公平，尽管从理论上完全具备地役权成立的条件，但受衡平法的保护。第一，地役权的设定若有种族歧视之嫌，衡平法院不给以衡平法上的救济。例如，在A 将其100份土地以居住为目的卖给他人时， 在契约中除约定买受人及未来的土地承继人只能以居住为目的使用土地之外，还约定，任何买受人不得将土地转让、出租或出借给白种以外的其他有色种人。这样一种对土地施以限制的地役权，虽不欠缺地役权的成立条件，但因存在严重的种族歧视而不受衡平法的保护。在1948年由最高法院审理的Shelley V.Kraemery一案中法官认为，宪法第14修正案，但绝对禁止国家机关在执行职务时有任何种族歧视的倾向。因此，如果衡平法院以衡平法上的手段强制执行一个带有严重种族歧视色彩的地役权，这是违反宪法的行为，当事人完全可以此为由提起国家侵权（State Action）的损害赔偿诉讼。这是美国最高法院对带有种族歧视倾向的地役权予以否定的典型判例，体现了公平与正义。第二，地役权所约定的限制不合理，赋予土地的开发商或其他土地所有人更多的权利或利益，而给他方当事人更多的制约和不利益，则衡平法院对衡平法上的地役权不予以强制执行。
衡平法上的地役权是伴随美国城市的繁荣和发展而产生的。美国的独立战争在美国人民获得独立、赢得共和国的同时，还在相当程度上打破了半封建的租佃制和大土地所有制，埋藏了奴隶制。从英国移植过程的地役权法律制度在新的土地制度之下得以充分发展。于19世纪末，因为工业发展给城市带来的繁荣，美国大量人口向城市涌进，城市人口的居住密度大大增加，为了保持良好的居住环境，需对居住区土地的使用给以居住目的以外的限制，而原有的普通法上的地役权无法满 足人们对这一目的的追求。遂，一种新型的地役权-衡平法上的地役权应时代的需求产生了。这种独具特色的地役权在土地为私有，人们有充分自由使用自己土地的社会背景之下对美国城市社区的合理分布、良好居住环境的保持、环境污染的综合治理发挥着非常重要的作用。
二、衡平法上地役权的产生
衡平法上的地役权是一种约定地役权，非法定地役权，基于当事人之间的约定而产生。其构成须具备如下诸条件：
（一）须有契约存在。衡平法上的地役权既然是一种约定地役权，当事人之间订立的符合欺诈法形式要求的土地转让契书（A Deed Poll）的有效存在是地役权构成的首要条件。该契书须由土地转让人签字，受让人无须签字，只要接受该契书，即受地役权的拘束，依契约享有地役权，或受地役权的负担。如上例，A将50份土地出卖给买受人， 并于买卖书中明示土地只用于居住。该明示条款赋予各土地所有人以衡平法上的地役权-限制他人对其土地予以居住目的以外的使用，同时，亦赋予各所有人以义务-得以居住为目的使用自己的土地。该契书中所载明的地役权一经转让人于契书中签字及受让人接受契书，即发生法律效力。
（二）须当事人有产生地役权的主观目的。衡平法上的地役权与普通法上的地役权一样，以土地为依托，只要土地存在，无论土地归何人所有，均受地役权的约束。因此，地役权的效力实际上并非及于契约当事人自身，而是及于土地。当事人于契约中设定的这种对土地使用的限制权利欲发生此法律效力，并以衡平法上的强制力予以实施，以当事人于订约时具有设定该地役权并其效力及于土地而非契约当事人的主观目的为重要条件。此主观目的通常以明示的方式载入转让契约之中，即在契约中有明示的语言表明当事人目的。但是，在一些契约中，尽管无明示的表明当事人主观目的的语言，客观环境表明当事人有此主观目的的，仍发生衡平法上地役权的法律效力。例如，A将土地分成50份， 在其开发不动产的统一规划中A声明所有土地只能用于居住，在将其第46 号土地出卖给石油公司时，尽管在契约中未有明确的语言表明此块土地不得用于开加油站，只能用于居住，亦未有明确的语言表明无论何人购买仅以居住目的为限使用土地，但客观环境表明了当事人具有地役权效力及于土地，无论何人承继该土地均受此限制的主观目的，地役权成立。石油公司如于此块土地兴建加油站，衡平法院即可接受当事人的申请予以衡平法上的救济。
（三）须当事人知道地役权的存在。衡平法上的地役权之负担对供役地的拘束力，于供役地被无偿转让场合（赠与或继承），无条件地随土地而转移给土地的承继人；但于供役地有偿转移场合，欲发生随土地而转移，并拘束供役地任何承继人的效力，承继人知道地役权的存在便成为重要的前提条件。所谓知道，是指土地承继人于取得土地所有权时确实知道或应当知道于其取得的土地上存在他人对土地的限制权利。确实知道，是指当事人主观上的实际知道（Actual Notice）， 获知的途径通常有两种：第一，土地的承继人于取得土地时从原地役权产生的土地转让契约中直接看到地役权存在的语言表述；第二，土地承继人虽未从原契约中得知，但通过对土地周围环境的观察能够得知无论是谁取得土地的所有权都会受到同样的限制。应当知道，是指原地役权产生的土地转让契约的当事人将所有权的转移乃至地役权的产生予以登记-该权利的公示给一切欲购买土地的人或可以取得土地所有权的人提供了可知的条件，无论承继人于取得土地时是否确实可知，推定其知道。所以应当知道是假定知道，或称推定知道（Constructive Notice）。 具备此条件，地役权对供役地具有拘束力，而无论其买受人为何人。但如果土地的承继人有偿取得土地所有权，且为善意，他不知道，也不应当知道其欲购买的土地上存在地役权，则不受地役权的负担与限制。
衡平法上地役权之利益随需役地而转移给承继人，不以承继人知道地役权存在为前提条件，亦不论承继人是有偿取得还是无偿取得，只要是原订约当事人具有地役权的效力及于需役地非订约当事人本人的目的，地役权之利益即可随供役地转移给任何承继人。原订约当事人此订约目的可以在契约中以语言明示（诸如，受益地的所有人、继承人及受让人均得限制对方使用其土地），如果当事人于契约中未有语言明示，但客观环境足以表明当事人设定地役权绝非专为自己本人谋求利益，而是赋益予土地（供役地因地役权的存在而增值）及所有需役地所有人，则地役权之利益随需役地转移给承继人。
典型的衡平法上的地役权是在城市土地分割开发规划（Schemesfor Subdivision Development）中产生的。 作为地役权产生基础的城市土地分割开发规划有三种形式：第一，一个土地所有人将其大片土地拟定分割规划，将分割的土地卖给他人开发利用，在分割规划中声明了对土地开发利用的限制，诸如，土地只用于建住房，不得建商店等，然后将载明对土地限制声明的规划予以登记。该土地所有人在将分割后的土地以契约转让他人时，土地的受让人须受该登记了的声明的拘束，在限制的范围内使用土地。如此产生的地役权随土地而发生转移，对原契约的土地受让人，乃至原土地受让人的将来更遥远的土地受让人均具有强制执行的效力。第二，若干个大土地所有人（如，A、B、C 分别拥有200公顷土地，在规划中各被分割为45 块）在一起拟定了一个正式的书面协议，在协议中确定了他们分割土地的规划及对分割后的土地予以居住目的使用的限制。该协议一经登记即具有法律的强制力，所有土地的卖受人均受地役权的拘束。第三，某大土地所有人将自己的土地分割，但未作统一的限制规定，在将自己分割后的土地于买受人签约时，分别约定了对土地使用的限制，目的是保持自己土地的卖价，通常这种地役权虽可随土地而转移，但仅将其利益保留给大土地所有人自己及其继承人，只有在大土地所有人还拥有一块土地的期间内地役权才对他人具有拘束力，一但大土地所有人将其土地卖尽，地役权因无权利人而消灭。例如， A 将其土地分成48 份， 欲开发为住宅区， 并将小区命名为“FAIRVIEW”，在将其分割后的土地分别卖给不同的买受人时规定，土地只用于建住宅，而且每套住宅的价值不得少于12万美元，并规定该对土地使用的限制可随土地而转移，但仅存在于A 及其继承人在“FAIRVIEW”小区内还拥有一块土地的时间内，A一但将该小区的土地全部卖尽，地役权消灭。在这样的土地分割开发规划中，只要A还拥有一块土地，无论其它土地被几经转卖多少次，地役权均会存在。A 拥有的最后一块土地卖掉，地役权消灭。
三、衡平法上地役权的抗辩
衡平法上的地役权以衡平法院强制义务人履行义务，停止其实施地役权禁为的行为为其救济方法，一般而言，具备上述地役权产生的条件，地役权的义务人以违反地役权的方法使用土地的，地役权人即可请求衡平法上的救济。衡平法上地役权的抗辩，是指地役权的义务人对地役权人向衡平法院的请求所作的对抗和辩驳。抗辩成立，衡平法院则拒绝作出强制实施地役权的判决。抗辩事由通常有以下几种：
（一）地役权人以违反地役权的方法使用土地。衡平法上的地役权主要是双方地役权或相互地役权，双方当事人均为地役权人，同时又都负有义务不得以悖于地役权的方法使用土地。如果双方当事人均以地役权禁止的方法使用土地，一方当事人请求衡平法院强制他方停止违反义务的行为，他方当事人即可以该方当事人亦以违反地役权的方法使用土地为由予以抗辩，尽管该方当事人违反义务的程度远不如他方当事人对义务的违反程度，只要违反义务的性质相同，抗辩即成立。
（二）地役权人的默认。某一供役地所有人违反其供役义务，以地役权禁止的方法使用其土地，地役权的受益人对地役权的行为未表示反对，默认了该行为，视为对其地役权的放弃，其他供役地所有人以悖于地役权的方法使用土地时，地役权人如请求衡平法上的救济，其他供役地所有人可以其已经放弃地役权为由予以抗辩。
（三）地役权人怠于行使地役权。供役地所有人以违背地役权的方法使用土地，地役权人在一个合理的时间内未向衡平法院主张权利，相当时间后向衡平法院的，讨讼因其怠于行使地役权而被禁止，供役地所有人可以其怠于行使地役权为由请求衡平法院不予受理原告的诉讼请求。
（四）供役地所有人的信赖。因地役权人的行为使一个一般正常的人站在供役地所有人的立场上会相信地役权人放弃了地役权，供役地所有人基于信赖实施了违反地役权的行为，如果基于地役权人的请求对其施以衡平法上的强制手段，将使供役地所有人遭致信赖利益损失。保护信赖利益一向是美国法的重要功能，供役 地所有人的信赖是对抗地役权人请求权的极好事由。
（五）客观环境的变化。衡平法上的地役权产生之后，需役地及供役地的周围环境发生了变化，限制供役地的所有人仅以顺从于地役权的方法使用土地的意义已不复存在，再以衡平法上的强制手段限制供役地所有人使用自己的土地则有违衡平法的公平理念。故，供役地所有人可以客观条件的变化对抗地役权人衡平法上的请求。抗辨权成立，衡平法院驳回原告的诉讼请求。但许多普通法院允许地役权人提起普通法上的诉讼，请求普通法院责令供役地所有人赔偿损失。例如，A 有大片土地尚未开发，将白地卖给B，契约中约定， 白地将永远仅限于以居住目的为使用。但15年后周围的土地被开发为商业区和工业区，B 于是在白地上建了商店。如果A向衡平法院请求予以衡平法上的救济， 将遭败诉结果，因为客观条件的变化，使B有了对抗A衡平法上请求权的抗辩权。但如果A因B违反了地役权强加给他的限制而给其造成经济损失，向普通法院请求给予普通法上的救济，将会得到普通法院的胜诉判决。
四、衡平法上的地役权与普通法上的地役权
衡平法上的地权与普通法上的地役权虽规范的法律不同，但都是对他人土地实施的权利，因此，二者仿佛同胞的孪生兄弟，象容如此酷似以至于使人们在观念上常常将衡平法上的地役权当成普通法上的地役权在衡平法上的等价物、对等物。第一，衡平法上的地役权与普通法上的地役权具有共同的一般属性。二者均为在他人土地之上的一种权利，虽可依契约而产生但不具有契的相对性。是一种具有排他性的绝对权利，依附于土地而存在，随土地的转移而转移，供役地无论基于何种原因被何人承继，地役权人均可追及土地之所在，排他地享有及行使地役权；第二，依现代登记制度，登记公示是地役权发生对抗第三人效力的重要条件。经登记的地役权，无论土地的购买人是否知道他人地役权存在于自己购买的土地之上，均受地役权之负担，须以地役权规定之方法使用土地，或允许他人以地役权允许之方法使用或利用自己的土地。未经登记，善意的土地购买人（Bona Fide Purchaser ）确实不知所购买的土地上存在他人的地役权，并支付了价金，则不受地役权的负担及限制。这一规则不仅适用于普通法上的地役权，同时也适用于衡平法上的地役权。鉴于二者的共性， 人们试图用同一个地役权的概念（Concept ofServitudes ）将二者统一规范化， [ 2] 一些著作确实将地役权（Servitudes）作为所有“在他人土地上的权利”的种概念，将普通法上的地役权（Commen Law Easements）和衡平法上的地役权（Equitablel Serivtudes），以及土地上之契约权利（Covenants）作为这一种概念之下若干个平行的属概念。[2]
但是，衡平法上的地役权与普通法上的地役权毕竟是两个独立的，由不同的法律部门规范并保护的权利，二者有着显而易见的区别：
（一）二者产生于不同的社会背景。普通法上的地役权是伴随土地私有化的进程而产生并发展起来的。在16世纪的英国，作为农民运动结果的“公地耕作制度”被席卷而来的大规模的圈地运动所击碎。农村的土地被在圈地运动中产生的一批新贵族所私有，只有乡村深处还保留着小片的公用土地。在土地私有制度之下，人们不再可以在他们愿意的任何地方行走，亦不可能任意获取土地上的可获得之利益，圈地运动所带来的土地的私人垄断需要一个新的，系统的调整土地的利用与开发过程中形成的土地所有人与土地使用或利用人之间权利义务关系的法律制度-地役权制度。普通法上的地役权制度就是在这样一种历史背景下产生并逐渐健全起来的。然而，衡平法上的地役权却是由于工业的发展和城市的繁荣所带来的大量农村人口向城市涌流而产生的。城市人口密度的增加，需要对城市的土地予以合理的分布与安排，需对居住区土地使用给以居住目的以外的限制，以保持优良的居住环境和生活秩序。而土地的私有、土地交易及土地使用的自由使得国家对土地的管理权与干预权显得苍白无力，原有的普通法上的地役权亦无法满足人们对这目的的追求。反应商品经济中形成的供求规律，规范土地交易中权利义务关系的衡平法上的地役权制度无疑成为达到这一理想目标的最佳手段。
（二）二者具有不同的权利样态。普通法上的地役权通常是地役权人对他人土地的使用或利用的权利，义务人因供役地所受之负担是允许他人使用或利用自己的土地，不得干预妨碍地役权人在其土地上行使地役权。地役权人无须借助义务人的行为，只以自己在他人土地上的作为（通行或取益）给自己带来利益。而衡平法上的地役权是对他人土所有权行使的一种限制权利，肯定地役权拘束土地所有人须以一定方法或目的使用、处分自己土地，否定地役权要求土地所有人不以一定方法或目的使用、处分自己土地。但无论肯定地役权，抑或否定地役权，最终目的是以义务人在其土地上的作为或不作为给地役权人带来利益。
（三）二者表现不同的权利方向。普通法上的地役权所表现的权利方向一般是单向的，地役权人只对义务人享有权利，而不负有任何义务，义务人只负有义务，而不享有任何权利。例如，A、B拥有黑、白两地相邻，A赋予B及白地上任何所有人在其黑地上通行的权利，B 将其土地分成50份，并转让于不同的买受人，白地上存在的通行地役权随土地转让给各买受人，但地役权的负担仍保留在黑地，由A一人承受。 而衡平法上的地役权所表现的权利方向是双向的。每一方当事人即对他方享有权利，又向他方负有义务，各方当事人的权利义务是相互的，交叉的，方向是相对的。例如，B在将其50份土地转让的契约中约定， 土地只能用于居住，不得用于经商。50份土地买受人中的每一方都是权利人，有权限制他人的土地使用权，由此享受良好居住环境带来的利益；而该当事人对任何他人也负有须以居住为目的使用土地的义务，承受地役权的负担。各方当事人的权利义务虽非呈对价性、牵连性（一方当事人的义务非从对方获取利益的代价），但呈交互性、双向性。
（四）二者具有不同的成立原因。普遍法上的地役权即可依法律规定而成立，也可依当事人的意志而成立，因此，有法定地役权和意定地役权之分。因时效而取得的地役权属法定地役权，只要具备法律规定的条件，即成立地役权。意定地役权取决于当事人的意志，当事人可于契书或遗嘱中授予对方地役权。而衡平法上的地役权是基于契约产生的，是一种土地之上的契约权利。为此，在早期的理论界曾展开过是将这种契约权利作为合同权利（contract rights ）还是作为财产权利（property rights ）（即作为债权还是作为物权）赋予其法律效力的大讨论。近期几乎所有的学者都用财产法上的理论解释这种权利，一些法院将其称为否定地役权无疑是对这种“物权理论”所给予的极大支持。另外支持这一物权理论的有力论据是：第一，这一权利虽为契约权利，但不具有契约的相对性，原契约当事人将负担地转让他人后不再受契约权利的拘束，土地的受让人成为义务人；同理，原契约当事人将受益地转让他人，亦不再享有权利限制他人对土地的使用，土地的受让人享有地役权并享受地役权的利益。第三，国家依其权利征用负担地，必需赔偿受益地所有人因失去衡平法上的地役权所遭受的损失，[3] 这也表明这一权利非属合同权利。然而，衡平法上的地役权尽管是财产权利，但它毕竟产生于契约，在一定程度上受契约理论的调整。
（五）二者指向不同的规范对象。普通法上的地役权指向土地，完全是对土地的使用和利用予以规范；而衡平法上的地役权不仅仅指向土地，还指向土地之上的财产。例如，土地的买受人在购得土地上建起了符合地役权要求的房子，该房子应涂抹红色涂料，还是喷洒蓝色油漆，是用它来经营药品，还是用来经营烟酒，衡平法上的地役权可以予以规范，普通法上的地役权则无能为力。因此，衡平法上的地役权所规范的范围要广于普遍法上的地役权。
「参考文献
[1]Neponsit Pro perty Owners‘ Ass’n v. Emigrant Industrial Sav. Bank， 278N.Y. 248， 15N. E， 2d 793（1938）。
第5篇：土地开发定义范文
关键词：土地开发整理；工程类型区；聚类；江西省
土地开发整理通过采取工程、生物等措施对田、水、路、林、村进行综合整治，以增加耕地面积，提高耕地质量，改善农村生产生活条件与生态环境[1]，是我国实现国土资源保护和优化利用的基本途径，是实现耕地总量动态平衡的重要手段。自1997年，中央11号文件将“土地整理”提上议程，近十多年来，土地开发整理工作得到飞跃发展。随着我国土地开发整理项目如火如荼地开展，土地开发整理存在的问题也日益突出，尤其是土地开发整理工程规划设计依据不足，区域针对性不强，严重影响土地开发整理的质量和效益。因此，对土地开发整理工程类型进行划分，因地制宜开展土地开发整理工作，对提高项目实施的科学性和综合效益有重要意义。
1 工程类型区划分的内涵与意义
1.1 工程类型区划分的内涵
土地整理工程类型区是对一定辖区范围内的地域，按照自然、经济社会、生态等条件的差异，将区域划分为土地开发整理类型与方向相对一致的若干子区域，是土地开发整理地域差异和工程相组合的单元，是按照土地开发整理建设目标、地域特征、工程内容、工程组合一致性原则所划定的空间。
1.2 工程类型区划分的意义
土地开发整理工程类型区划分是从空间上对土地开发整理活动进行合理布局，从而分区分类指导各子区域的土地开发整理活动，保障土地开发整理工作的顺利开展，其意义体现在：一是为土地开发整理项目开展可行性研究、立项评估、规划设计及工程概预算等前期前期工作提供方法、操作步骤以及程序等的分区分类指导标准；二是为土地开发整理项目组织实施、监理、竣工验收、后期管护以及效益评估提供规范化的标准和方法；三是土地开发整理工作分区、分类型数据逐级汇总统计奠定基础。
2 工程类型区划分的原则
土地开发整理的工程类型区划分涉及到自然环境、社会经济环境和技术环境等因素，为使划分结果既满足当地实际又具有操作性，在进行工程类型区划分过程中必然要遵循一定的原则。
2.1 相似性与差异性原则
土地开发整理工程类型区划分要遵循“归纳相似性，区分差异性”的总原则，使划分出的工程类型区内部各单元在自然条件、社会经济条件、土地利用及土地整理工程模式具有一致性，而工程类型区间的差异要最大化。
2.2 主导因素与综合分析原则
工程类型区是自然环境要素与社会经济要素综合作用形成的有机综合体，因此在进行整理类型区划分时必须从区域整体性出发，综合考虑。另一方面，工程类型区的主导因素，是划分工程类型区的主要依据，决定和影响其他因素的存在和发展，其他因素只起调节、修正或协同的作用。因此在进行土地开发整理工程区域划分时，要遵循主导因素与综合分析相结合的原则，使不同类型的工程区既能反映整体特征，又主次分明，重点突出，具有鲜明的特色
2.3 行政区完整性原则
土地开发整理项目一般按行政单元进行管理，为保证工程类型分区对工程建设指导性，分区须保持一定空间连续性，把基础资料和图斑进行适当简化与合并，不过分强调细节界线。在充分反映地域分异规划的前提下，尽量保持乡镇行政区界完整性。
3 工程类型区划分的模型
3.1 工程类型区划分的方法
土地开发整理的工程类型区划分方法包括自上而下与自下而上的两种划分方法，两种方法互为补充。采用自上而下进行工程类型区划分适用于大范围的划分工作，而自下而上则适用于小范围尺度的划分，两者形成有机的层次系统，即二级类型区。土地开发整理工程类型区划分的具体方法包括综合分析法、主导因素法、空间叠置法以及聚类法等，其中综合分析法和空间叠置法是在定性分析基础上，提取量化的指标信息，并将其作为边界特征值，以该特征值的等值线或连接线来作为分区的界线，划分工程类型区；而主导因素法和聚类法是将区划的总区域按一定原则分割，形成划分的空间样本，再按一定的指标体系，进行空间样本的相关性计算，得到判别值，从而对工程类型进行划分，属于数学分区方法。各分区方法具体情况见表1，本文采用的是聚类法。
3.2 工程类型区划分的指标体系构建
工程类型区划分的指标体系包括自然环境指标、土地利用指标和社会经济指标，土地开发整理的工程类型区划分的指标
体系如图1所示[3-4]。
3.3 工程类型区划分的模型构建
由于土地开发整理工程分区的影响因素具有显著地域性，因此，在进行聚类分析前，需要对指标进行数据处理：一是对指标权重进行赋值，明确主要影响指标；二是对指标进行降维处理，提取公因子，消除指标的共线性。工程类型区划分的模型构建如图2所示。
4 江西省土地开发整理工程类型区研究
4.1 一级工程类型区划分
江西省共有99个县（市、区），以这99个县（市、区）为土地开发整理工程类型区划分样本，依据样本的地貌、土壤、气候等因子对土地利用影响等级进行赋值，通过分析归类初步将江西省土地开发整理工程类型分为三个一级类：鄱阳湖平原岗丘类型区、赣中丘陵盆地类型区和赣周边丘陵山地类型区。
（1） 鄱阳湖平原岗丘类型区，鄱阳湖平原岗丘类型区位于长江中下游南岸、江西省北部，属于亚热带季风湿热气候，平原以冲击性土壤为主，丘陵岗地以红壤为主，地势低平，河湖密布。主要包括南昌县、九江县、万年县等34 个县（市、区）。
（2） 赣中丘陵盆地类型区，赣中丘陵盆地类型区位于江西省中部，属于中亚热带季风气候，盆地以水稻土为主，丘陵以红壤为主，是山地与平原的过渡地带。主要包括渝水区、永丰县、广昌县等24个县（市、区）。
4.2 二级工程类型区划分
基于江西省土地开发整理一级工程类型区划分的基础上，结合土地开发整理工程措施特征、综合土地利用方式和土地整理限制因素，将江西省土地开发整理划分为六个二级工程类型区。
5 结语
土地开发整理工程类型区的划分，对于土地开发整理工程体系和分区域措施的确定以及科学制定土地开发整理工程建设标准具有重要的意义。一是通过明确不同工程类型区的限制因素和土地开发整理目标，对土地开发整理工程的实施具有指导意义；二是工程类型区划分成果利于提高土地开发整理工作决策水平和工作效率；三是工程类型区的划分利于统筹土地整理项目的实施与管理，可协调土地利用、社会经济和生态环境的和谐发展。
第6篇：土地开发定义范文
在台湾税法理论中，税法有广义狭义之分。狭义的税法，是指立法院通过的有关稽征各种税捐的法律。如税捐稽征法、所得税法等；广义的税法，除狭义的税法外，还包括基于税法授权而定的行政规章、行政解释、司法判解及国际间租税协定等（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。本文论及的台湾土地税法从广义。台湾所有税目划分三大类（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）：（1）“国税”。包括所得税、遗产及赠与税、关税、货物税、证券交易税、矿区税。（2）“省（市）税”。包括营业税、印花税、使用牌照税、港工捐。（3）“县（市）税”。包括地价税、田赋、土地增值税、房屋税、契税、屠宰税、娱乐税、教育捐。土地税以土地为征税对象，主要包括地价税、田赋及土地增值税等三种税，为“省级”之地方税（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。关于土地税收的法律法规有《土地法》（第四编：土地税）、《土地法施行法》（第四编：土地税）、《土地税法》、《平均地权条例》、《土地税减免规则》等，几乎履盖了土地市场的各个环节，有力配合了台湾土地政策的推行。
依据台湾土地税收的法律法规，在台湾，涉及土地的税赋共计有：地价税、田赋、土地增值税、空地税、荒地税、契税、工程受益费、遗产税、赠与税、财产交易所得税及印花税等（注：（台）陈铭福著《房地产税法实务》，台北，五南图书出版公司1981年5月版，第8页。）。
1、地价税。地价税是台湾最基本的土地税，是按土地价格征收的一种税。在台湾，有些土地规定有地价，有些土地尚未规定地价，而地价税只对已规定地价的土地征收。但规定地价土地并不都征收地价税，如都市土地依都市计划编为农业区及保护区，限作农业用地使用时征收田赋。这在《土地税法》第22条与《平均地权条例》第22条中有详细规定。为征收地价税，台湾各地有专门的地价评议委员会负责评议有关地价事宜，并制定有《地价评议委员会组织规程》。地价税纳税义务人一般是土地所有权人，土地出典时是典权人，政府放领土地的是承领人，以及承垦政府土地的人。若土地所有权属于公有或公同共有者，以管理机关或管理人为纳税义务人。若为分别共有者，地价税以共有人各按其应有部分为纳税义务人。另外，在特殊情形下由土地使用人代缴（注：（台）《土地税法》，第4条。）。地价税运用累进税率及加征空地税的方法来调整土地分配，促进土地利用。它们是：（1）一般累进税率，共七级。未超过累进起点地价时按基本税率千分之十五征税；超过累进起点地价在百分之五百以上者，以每超过百分之五百为一级距，每一级距内各就其超过部分，逐级加征千分之十，以加至最高税率千分之七十为止（注：（台）《土地税法》第16条，（台）《平均地权条例》第19条。）。（2）优惠税率。对自用住宅用地、工业用地、公共设保留地、公有土地采优惠税率（注：（台）《土地税法》第17、18、19、20条。）。（3）加重征收。对超过期限未建筑使用的私用空地加征空地税（注：（台）《土地税法》第21条。）。另外，对地价税、田赋、土地增值税的减免事项台湾制定有专门的《土地税减免规则》。
2、田赋。台湾田赋制度的存在，已有长久的历史，在以后相当时期，仍将继续存在。台湾为使税法完整，人民查阅便利，乃将田赋之征收，订入土地税法，正式定为土地税之一项目（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。田赋系指土地作农业用地使用期间征收的一种赋税。征收田赋之土地一般是非都市土地，且要符合两个条件：一是限作农业用途使用，一是未规定地价。但都市土地（一般规定有地价）也有征收田赋之情形（注：（台）《土地税法》第22条。）。田赋纳税义务人与地价税相同，另在特殊情形下，土地使用人为代缴义务人（注：（台）《土地税法》第4条。）。田赋税率按征收稻谷土地，不产稻谷土地、出租耕地、废耕土地而有不同的征收办法，主要有实物征收和折征代金。废耕私有荒地逾期未复耕的，要按原税额加征一至三倍的荒地税（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
3、土地增值税。已规定地价之土地，于土地所有权移转时，其移转现值减除原规定地价或前次移转时申报之现值，再减除土地所有人为改良土地已支付之工程受益费、土地重划费用等全部费用后，就其余额，亦即土地自然涨价部分，课征土地增值税。政府出售之公有土地、因继承移转之私有土地、及私有土地赠与政府供公共使用者，均免予课征。纳税义务人是：土地有偿移转时，以原所有人为纳税义务人；土地无偿移转时，以取得土地所有权人为纳税义务人；土地设定典权时，以出典人为纳税义务人。土地增值税税率有一般累进税率（共三档：40％、50％、60％）、自用住宅优惠税率、改良利用优惠税率（改良荒地与重划土地）、被征收土地优惠税率、另行购买土地退还原缴土地增值税及土地投机加重税率（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
4、其它土地税。空地税，顾名思义即是对空地课税，亦即对于空地，除了课征地价税之外，另行课征空地税。所谓空地，系指已完成道路、排水及电力设施，于有自来水地区并完成自来水系统，而仍未依法建筑，或虽建筑使用，而其建筑改良物价值不及所占基地申报地价百分之十，且经直辖市或县（市）政府认定应予增建、改建或重建之私有建筑用地。应征空地税的土地，按该土地应纳地价税基本税率加征二至五倍的空地税。荒地税，顾名思义即是对荒地课税，亦即对于荒地，除了课征地价税（田赋）之外，另行课征荒地税。所谓荒地，指凡编为农业或其它直接生产用地，未依法使用者，为荒地。应征荒地税之土地，按该土地应纳田赋基本税额加征三倍之荒地税。另外，台湾还开征工程受益费、遗产税、赠与税，契税等。
二、台湾土地税立法的特点
基于以上台湾土地税立法的基本内容及根据台湾现行土地税法体系，台湾土地税立法的特点可概括如下：
1、政府统一立法，权威性高。在台湾，土地税收立法同一般国家的发展模式一样，起初都散见于《土地法》、《土地法施行法》、《平均地权条例》、《田赋征收条例》等十余种法规中，法令纷歧繁复，对于征纳均甚不便，而且容易引起流弊。为使税法推行土地政策与行政法规相分离，有利征收，便利纳税，台湾于1977年将十余种法规中有关土地税的规定，整合成为一部完整而统一的《土地税法》。
2、法律条文精巧细致，可操作性强。台湾除有统一的土地税法外，还有《平均地权条例》、《土地税减免规则》等，涵盖了土地市场的各个环节。法律条款周全细致，但又不失精简，不仅有利于居民纳税，也方便税务机关的征收管理。
3、税收的经济杠杆作用显著。如空地税，对能建筑土地，限期不使用则要征收空地税，即加征2～5倍的地价税基本税额。如此高的税负使土地所有权人要么尽早使用土地，要么转让给有能力利用土地的人，从而杜绝出现“晒地”现象。又如《土地税法》第38条规定：“私有荒地或空地，……经改良、利用或建筑使用而移转所有权者，就其应纳土地增值税额减征百分之二十。”即对改良土地的行为给予鼓励。这些规定加强了税收的经济杠杆作用，使土地在一定程度上得以充分有效的利用。
4、土地税法的社会政策性显著。台湾土地税法在体现其土地政策方面自不待言，台湾土地政策的成功推行其土地税法功不可没。在台湾，由于经济发展人口增加，存量土地寥寥无几，可开发增量土地日渐稀少，导致人地关系日趋紧张。另外，在土地私有制度下土地占用的垄断排它性，势必使土地向富者集中，而贫者将失去更多土地。基于此，为推行“平均地权”“耕者有其田”的土地政策（注：（台）王文甲著《土地政策》，台北三民书局印行，1978年9月修正版，第61～73页。），基于税收的职能因素，台湾非常注重通过税收来调节人地关系的失调现象。如地价税和土地增值税的征收，目的便在于实施平均地权政策（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
5、土地税法与土地法及相关法律相衔接。台湾的《土地法》第四编为土地税，《土地法施行法》第四编为土地税，土地税法是土地法的有机组成部分。这种统一而相互衔接配套的土地制度体系不仅有利于税务征管，方便居民纳税，而且有利于政府对土地市场的调控管理，有利于推行土地政策。
三、台湾的土地税立法给大陆的启示
在现阶段，我国土地税法的总体状况与土地市场的发展要求显得很不适应，已不能发挥税收应有的功能，国家对土地市场的宏观导向不力，并连带影响房地产市场的进一步发展。建立健全我国土地税立法已势在必行。虽然大陆与台湾实行的是不同性质的土地制度，但并不妨碍我们在完善大陆土地税立法时借鉴台湾的成功经验，更快更好的完善大陆的土地税立法。
总的来说，台湾的土地税立法给我们以下启示：
1、统一土地税收立法，提高立法规格。现行的三部土地税法，即《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》是由国务院颁行的典型的行政管理法规。一方面，立法分散，层次低，权威性不高；另一方面，条文过“粗”，涵盖不足，可操作性差。借鉴我国台湾地区做法，我们应考虑由全国人大制定一部统一的“土地税法”。该部法律要对我国现行的土地税法及相关规范性法律进行整合重构，依循地产市场运行过程和市场行为，结合我国的土地国情，科学地设置税种税率。法律条文应“宜细不宜粗”，增强可操作性。
2、要遵循客观经济规律，充分发挥税收的杠杆调节作用。在制定《土地税法》或完善现行《耕地占用税暂行条例》等法律法规时，充分贯彻税收效益原则，强化税收的经济职能。这也是国家在调控土地市场方面由直接干预为主间接调控为辅向间接调控为主直接干预为辅转变的现实需要。如要开征空地税，促进拥有土地（使用权）的人尽早开发土地，或将土地（使用权）移转给有能力开发的人，从而在最大程度上使土地资源得以有效利用。
3、在制定《土地税法》的同时要完善具体税种法。现行土地税种法存在诸多不足，如土地增值税，由于设计不当，增值额计算不科学（注：《土地增值税暂行条例》第4、6条。），调节力度有限。又如耕地占用税实行幅度税率，其最高档税率仅为10元每平方米（注：《耕地占用税暂行条例》第5条。），其保护耕地资源的作用已大为削弱。
第7篇：土地开发定义范文
关键词：房地产 管理 开发
近10年来，我国大规模的展开房地产业的开发和利用，并且自2004年后各级政府一直作为一项重要的国民支柱产业来扶植发展，支撑了辉煌的高速发展十年，不过，由于我国特有的城乡二元分制结构，加上现有的房地产开发产业，主要集中在城市，所以笔者在本文就我国的房地产法调整的对象、构成要素和原则等方面来进行阐述。
1、房地产法的概念及调整对象
1.1房地产法的含义
房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法，人们一般理解为房地产法典或房地产单行法律法规，在我国，是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
1.2调整对象
房地产法的调整对象内容包括以下几项：
(1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。
(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。
(3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。
(4)城市房屋管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。
(5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。
（6）涉外房地产管理关系和协作关系。这类关系也明显包括两类关系一是外商在中国开发房地产的经济关系；另一类是外国人在中国拥有房地产的管理关系或财产关系。
2、房地产法律关系的构成要素
(1)主体，即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。
(2)客体，即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般说来，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。还包括行为。
(3)内容，即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。
3、房地产法的基本原则
(1)土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，――经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。
(2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。
(4)房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。
(5)城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。
(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管的太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。
（7）维护当事人合法权益的原则
第8篇：土地开发定义范文
【关键词】土地整理；环境影响；评价指标分析；方法
土地整理和环境保护的步伐已经日益临近，进行土地环境影响分析已经成立了法律制度在世界大多数国家推行，因此，设计和改变地质水文土壤地貌的土地整理工作就显得非常的重要，因为科学合理的对土地整理和土地环境影响进行评价，能够体现出可持续发展的时代主题，下面我们就根据我国现阶段土地整理的现状以及特点进行分析和论述。
1 土地整理的概述
土地整理主要是指通过经济技术工程的措施，然后对田、水、路、林、村等进行综合的改造合理的开发，增加其有效地耕地面积，加强土地的利用率和生产能力，完善农村生产环境和农村住宅环境。中国是人口比较多的国家，土地资源相对比较缺乏，尤其是科学合理的对土地进行整理开发以及运用，对我国来说是十分有必要的。
2 土地整理的环境影响评价方法
关于土地环境的含义有广义和狭义之分，从狭义的意义上来看环境指的就是自然环境，但是如果从广义的角度上来看，环境包括自然环境和自然环境资源，第二环境，所指的就是被人们改造的环境，例如，农田生态环境，地质地貌，第三环境则主要是指道路和住宅等等，所以更好的对土整理和环境影响评价我们必须从这三个环境方面考虑，土地整理所涉及的方面很多，土壤、植被、水利上的变化、必然会带来气候和生态系统的变动，还有可能影响到区域生态环境的改善造成不良的后果，因此土地整理迫在眉睫，我们在土地整理环境影响评价上通过以下几个原则进行分析：
2.1 定性和定量评价方法互相融合
对土地环境进行整理和评价的工作中，以往都是定性和定量互相融合的结果，因为环境的外部性，促使定量的工作非常在难度上非常的大，但是土地开发和整理的科学发展观任务就是定量化，然后找一些比较合理的指标进行评判，是环境评价的基本工作和内容，针对于指标的选取应该考虑到可获得性和可操作性，让环境评价的结果能够尽量达到定量化，给人们直观的感受和影响，这样能够引导我们对工作能有一个方向，让定量化和定型化的思想可以指导土地整理的环境评价工作。
2.2 区域差异性评价方法
根据我国的基本国情来看，并且我国的地域非常的辽阔，南北之间差异性很大，各个区域之间的农业开发和利用情况也存在很大差别，运用一个土地整理的模式是评价全部的土地整理项目是根本不可能，因为只有不同的土地利用方式，才会有不同的生产结构，针对于环境的影响更不一样。例如在农作物结构调整方面的整理，因为旱农作物和水农作物对于水的需求存在很大的差异，采用不同的作物结构就意味着对水资源的需求是不同的，因此，在土地整理环境影响评价中，一定要根据不同的地理环境，不同的地理位置所能适应的的农作物进行分析，应该有自己的环境影响评价指标，因地制宜选取选择变量的指标，根据不同情况采用不同的方法，针对不同区域不同意义的环境指标进行综合的分析和评价。
2.3 评价的滞后性持续性与反馈方法
因为土地整理在当前所产生的影响和意义在人们心中根本没有那么牢固，意识也不深，也许在多年以后，才有可能出现很多想不到的结果发生，这样的效果就是对于生态系统的影响，生态系统往往都是需要一定的时间才能够看出效果。所以，在土地整理环境影响评价中一定要具有一定的连续性，在固定的几年之后在进行经验的总结，这样可以借用很多年之前已经完成的项目表现出来情况，用于指导和引导当前实行的土地整理工作，不断地改进和完善土地环境影响评价，是需要不断创新的过程，评价和实践在指导评价中，需要不断地进行完善和创新。
2.4 大众参与评价方法
我国拥有几千年的封建历史文化，很大意义上限制了民众参与的积极性，让公众参与到我国的发展环境规划中来，虽然得到了一定程度的发展和效果，但是在总体的水平上来看，主要还是停留在了专家参与比较多的水平线上，民众参与土地整理环境的意识和认知水平还有待于提高和加强。我国的土地问题产生的很多原因，都是由于太多公权力被占有，没有人能够站出来管理和维护，在国外就不同了，对于公权力的研究方面，已经形成了比较完善的制度。在国外如果侵犯土地的权利，其责任足够让责任人倾家荡产，因此，在抑制不利于环境的行为上要达到理想的效果，民众参与的意识非常的强烈，这样就对于环境的持续完善和改革发挥了很好地作用和效果。所以，一定要在民众当中大力的宣传和普及土地整理环境知识，教育和指导公众对于其产生浓厚的兴趣，具有一定的责任感以及使命感，加强公众参与决策的能力，确定公众参与的程序和方法，以及内容，在工作实践中不断地探索和发现，创新出能够使用我国实际情况的方案。
结语：
土地整理工程是既繁琐而又复杂的系统性工程，目前在我国土地资源非常紧张，提高土地利用率以及土地利用效益是非常有必要的，提高农地利用水平，增加粮食生产方法，土地整理环境影响评价还是改善农村环境的重要方式和手段，在进行土地整理的过程中，环境影响评价必须受到高度重视，因为主要科学合理的对其进行分析和评价才能够发现其反应的问题，只要科学合理的运用土地整理环境影响评价才能够把土地整理这项工作做好，为人民带来更多的利益，还能够实现土地资源的可持续发展和利用的总要战略性目标。
参考文献
[1]蔡玉梅.郑伟元 .张晓玲.贾克.杨枫. 土地利用规划环境影响评价[J]. 地理科学进展.2003.(06) .
[2]陈缨. 试论我国的环境影响评价制度[J]. 福建地理.2002.(03).
[3]严金明. 农地整理要兼顾景观生态[J]. 中国土地.2000.(05) .
第9篇：土地开发定义范文
关键词：房地产；城镇土地使用税；纳税
房地产企业每年都要缴纳大量的税款，在总体上来说，纳税义务的履行都较为积极，但对一些小税种的认识和理解上不够准确，例如城镇土地使用税。部分房地产企业认为在建造商品房时，商品房企业的存货，不需要缴纳城镇土地使用税；部分企业不知道城镇土地使用税的相关免税规定，多缴税款；还有部分企业对房地产企业城镇土地使用税的纳税义务终止时间和计算方法不明确，存在少缴或多缴税款的现象。我们需要对城镇土地使用税进行正确的认识。
一、城镇土地使用税的纳税义务人与征税范围
（一）纳税义务人
城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：
1.拥有土地使用权的单位和个人。
2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。
4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，其共有各方分别纳税。
（二）征税范围
城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。
城镇土地使用税的征税范围中，城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民政府政府所在地的城镇土地，建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。
建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿区企业不需要缴纳城镇土地使用税。
二、城镇土地使用税的税率和计税依据
（一）税率
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：
1.大城市1.5元―30元；
2.中等城市1.2元―24元；
3.小城市0.9元―18元；
4.县城、建制镇、工矿区0.6元―12元。
（二）计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。
纳税人实际占用的土地面积按照下列办法确定：
1.有省、自治区、直辖市人民政府相关单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。
2.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证的，以证书确认的土地面积为准。
3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再做调整。
三、房地产企业城镇土地使用税的具体规定
（一）城镇土地使用税的计税依据
1.总计税面积的规定
房地产企业城镇土地使用税的计税依据同上面第二条第（二）项规定。
2.免税面积的扣除
（1）经济适用房用地和廉租房用地扣除面积
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税【2008】24号）第一条第（二）项规定：开发商在经济适用房、商品住房项目配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建造面积占总建造面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
（2）其他优惠政策用途占地面积扣除
按照《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行条例》（国税地[1988]015号）和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）有关规定，对房地产企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产企业应充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。
（二）纳税义务终止时间及计算方法
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定：“购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产企业纳税义务的终止，因为对同一块地不能重复征税的。财税[2006]186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规定房产交付时间的，应以交付时间为房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间；如果合同未规定房产交付时间的，应以合同签订时间为房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间。但在实际执行过程中，各地税务机关的具体规定不一致，各地要按照当地的相关规定执行。
《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条规定：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
《西安市地方税务局关于明确房地产企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》（西地税发[2009]248号）规定：房地产企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。
对房地产企业的一个开发项目建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税时要按月比例扣除法较为合适。
即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额；
本月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计）；
月单位税额=年应纳税额÷12；
已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积×（已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷总可售建筑总面积）。
综上所述，城镇土地使用税对房地产企业来说虽是一个小税种，但必须对它有正确的认识和理解，在实际工作中及时、足额、正确地进行缴纳，尽可能地使企业减少税收风险。
参考文献：
