新土地增值税法精选(九篇)

第1篇：新土地增值税法范文

【关键词】房地产行业;土地增值税;探究

前 言

土地增值税是房地产企业所负担的重要税种之一，如何合理筹划这方面的税收对减轻企业负担有着重要的意义。近年来随着我国的房地产行业的发展，土地增值税也成了社会上关注的一个热点问题。对此，国家和政府也出台了一系列有关的政策和规定，以确保税收宏观调控作用的正常发挥。对于我国房地产行业的发展状况，尤其是对房地产行业的有关税收政策的实施方面，税收征管部门必须采取有效的手段和方法来加强对土地增值税的管理，以促进房地产市场健康、有序的发展。

1、土地增值税的相关知识

1.1土地增值税的定义

土地增值税是某些单位或个人转让国有土地使用权、地表建筑物以及其他附属物后，以转让房地产所取得的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税收。土地增值税的纳税人指的是转让国有土地使用权和地表建筑物以及其他附属物而获得收入的单位或个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权以及地表建筑物及其附属物所得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率的计算方法。

1.2征收土地增值税的依据

土地增值税的征收依据就是纳税人有偿转让房屋、土地等所取得的土地增值额。计税公式可以简单的表示为：“土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额”，土地增值税税额的扣除项目，主要有以下几个方面内容：

第一，取得土地使用权所应支付的金额，也就是纳税人为了获得土地使用权而支付的全部地价款以及应交纳的其它相关费用。

第二，开发土地和新建房屋及配套设施时所支付的成本（简称房地产开发成本），即纳税人在进行房地产开发时实际支付的所有成本费用，其中主要包括征用土地时所付的拆迁补偿费用，建筑工程费用，公共设施建设费用以及开发过程中产生的其他间接费用。

第三，开发土地和新建房屋以及配套设施所产生的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用以及财务费用等。但该费用不按纳税人实际发生的费用进行直接扣除。具体征收比例需要各地方根据实际情况和经济水平具体计算应该扣除的比例，由各地方人民政府统一规定。

第四，转让所拥有的房屋和建筑物之前的房屋现阶段的折价，具体费用由专门的房地产评估机构来进行，最后以评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格为基准。

第五，所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。

第六，除此以外的其它扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权时所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。

1.3土地增值税的特点

土地增值税与其他税种相比，它具有以下四个方面的特点： 第一，以转让对象在转让时的增值额为计税依据。它的增值额指的是征税对象的全部销售收入扣除与其相关的成本、纳税金额以及其他项目所有应付金额后的余额，但又与增值税的增值额有所不同。第二，征税面较广。凡是在我国境内所有转让房地产时取得收入的单位和个人，都应按照相关规定缴纳土地增值税。第三，实行超率累进税率的计税方法。土地增值税的计算税率是以转让房地产增值率的高低作为依据来进行确认的，它是按照累进原则进行，实行的分级计税方法。第四，实行按次征收的规定，当转让行为每发生一次就应根据其增值额征一次税。

2、房地产行业土地增值税

2.1目前房地产企业土地增值税的征收情况

我国自从1992年启动房改以后，房地产行业投资就迅速增长，月投资额增幅最高达到了146.9%，房地产市场在一些地区也曾一度出现混乱局面，在个别地区甚至出现了房地产泡沫。但是自从1993年国家实行宏观调控以后，房地产投资开始大幅度地回落。到1998年以后，房地产的投资又开始逐步回升。但在这一段时间，土地增值税的征税状况一直都不乐观，而且土地增值税自从开始征收以来，就一直被房地产企业所反对。所以，在1993年至2000年期间，国家出台了相关政策，如财政部于1995年1月27日下发了《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号），针对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题，实行免征政策，1999年12月24日财政部又同国家税务总局联合下发了《财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号），将免征土地增值税政策的期限延长至2000年底，因此这期间土地增值税的税额很少。从2007年2月1日起，全国各地陆续开始对土地增值税实行清算管理。从此以后，情况开始出现好转，税额开始逐步提高。

2.2土地增值税征收对房地产企业所造成的影响

为了能够更有力地发挥出土地增值税的调控作用，促使房地产行业的健康发展，我国针对这些年有关方面的问题，相继制定出台了一系列的法律、法规。为了使土地增值税在征收时具有更强的可操作性，在新的征收办法中做出了很多细致的规定。例如，为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局2006年12月28日下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2009年下发了《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号），2010年5月19日下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），进一步明确了土地增值税的清算条件、清算时间、清算审核、收入及扣除项目的确定及特殊处理等。2010年5月25日，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，国家税务总局下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），开始加强对土地增值税的预征工作。为此湖南省地方税务局于2010年6月22日下发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号），规定从2010年7月1日起开始预征土地增值税并将湖南省土地增值税预征率调整为，普通标准住宅1.5%，非普通标准住宅（含车库等）2%，别墅、写字楼、营业用房等3%，单纯转让土地使用权5%。核定征收率调整为，普通标准住宅5%；非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%。随着土堆增值税的逐渐规范，房地产开发企业再想逃避或拖延土地增值税清算已经不太可能，它开始发挥着调节企业利润、抑制土地炒买炒卖、遏制投机者牟取暴利的作用，对房地产市场的健康发展具有一定的积极意义，也更加有利于房地产行业的发展。

3、房地产行业土地增值税的筹划方法分析

3.1确定适合的房价，控制增值率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人要想将建造的普通标准住宅进行出售，假如增值额没有超过本细则中第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项规定的扣除项目金额之和的20%，就能够免征其土地增值税；相反，如果增值额超过了所扣除项目金额之和的20%，就将其全部增值额按照有关规定依法计税。所以，房地产企业要想将土地增值额控制在20％以下，就一定要仔细研究每一平方米的销售价格，认真权衡其对土地增值税的影响，努力将其确定的可控价格控制在一定区域范围之内。如果这样的话，就可以通过控制适当的房价，合理控制土地增值税的增值率。

3.2合理确定利息的扣除方式

房地产企业的投资一般资金需求总量都会比较大，所以他们在开发过程中都会通过各种手段进行大量借款，从而会产生大量的利息费用，那么在计算土地增值税时，这些借款利息费用的扣除方法就会对土地增值税产生较大的影响。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关方面的规定，房地产开发企业总财务费用中的利息费用，凡能够按转让房地产项目来计算分摊的（但必须有相关金融机构予以证明），就可以据实来扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额。相反，开发过程中如果借款不多，就可以选择不将利息费用单独扣除，开发费用就按照地价及开发成本之和的10％扣除。所以，合理确定利息的扣除方式，也能适当的控制土地增值税的增值率，从而对维护开发企业的利益更加有利。

3.3选择合适的投资项目

房地产企业选择不同的投资项目会产生不同的费用和相对应不同的纳税额，所以选择怎样的项目对开放商更有利也需要认真考虑。现在大多房地产开发商经常采用代建房屋的方法去开发项目。代建房屋方式是指房地产开发企业在经过客户同意后，代替客户去进行房地产项目的开发，开发完成后再向客户收取代建房屋费用的行为。如果这样，开发项目的立项方是客户，土地使用权就还在客户这方，其使用权没有发生变化，那么代建取得的收入就可以认为是劳务收入，就不在土地增值税的征收范围之内。而且在代建过程中，大多资金由客户提供，开发商就不用面临资金压力，同时也可节约销售时的大量费用，从而增加较多的利润。所以，选择合适的投资项目是房地产企业应对土地增值税的一个非常有效地方法。

结 语

从房地产开发企业的税赋构成来看，土地增值税在其中占有较大的份额，因此，应该采取什么样的方法进行土地增值税的筹划是企业所面临的一个重要课题。对于房地产开发商而言，关于土地增值税方面的管理会使企业对其经营模式、盈利模式、发展模式、产品结构、市场布局等方面进行适当调整。而且土地增值税也是国家对房地产行业进行宏观调控的一项有效措施，发挥着相当大的作用，所以，对其征收管理和相关制度的建设与完善也是国家长期以来一直在进行的一项重要工作，还应一直持续下去。参考文献

[1]刘少敏.房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拨,2007

第2篇：新土地增值税法范文

【关键词】 土地增值税;免税待遇;纳税筹划

房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。税筹划方案的选择注意可行性,不能不考虑成本。

一、下列房产免征土地增值税

(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;(3)对于以房地产进行投资、联营的,投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到投资联营的企业中时,暂免征收土地增值税,投资联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税;(4)企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;(5)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税;(6)对个人之间互换自有居住用房地产的,经税务机关核实,可以免征土地增值税。

二、纳税筹划的基本方法

(1)税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负,这种方法计算比较复杂,因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。(2)扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法,这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。(3)延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法,这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值,几乎所有企业都适用。(4)分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。

三、充分计列利息费用及其他费用支出

现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除,同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开始成本之和(以下简称“合计数”)的5%计算扣除;二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,可按上述“合计数“的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。在实际操作中,以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按“合计数”的10%扣除全部费用。

第3篇：新土地增值税法范文

多年的“犹抱琵琶半遮面”之后，土地增值税2007年1月终于正式走向政策前台。

早在2004年底，上海几个区开始预征1％的土地增值税，熟悉1994年这部税法起草前后内情的复旦大学谢百三教授曾惊讶地对《望东方周刊》记者说，“土地增值税要征的话，房地产就暴跌了，那是惊天动地的大崩溃啊!”并再三劝记者核实情况，否则“要闯祸的”。

到2007年2月1日，这部诞生于13年前的税法终于按照它的原文本意，开始对地产增值的超额利润部分，清算征收30％～60％不等的土地增值税。在1月份国税总局关于该税的187号文之后，地产股票应声下挫。

渐隐渐现

正如国家税务总局所说，土地增值税不是一个新税种了。上世纪90年代初，广东、海南等地区房地产发展过热，一度出现不少土地炒买炒卖牟取暴利的投机行为。为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，1993年，国务院通过《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部又在1995年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

然而，土地增值税的税法颁布没多久，房地产陷入低潮，而土地增值税作为一个政策性税种，与当时的经济大环境很不协调，地方上征收难度大，土地增值税名存实亡。

为多家房产开发企业担当税收顾问的青岛大学副教授孙炜向《望东方周刊》记者透露，当时国家税务总局高层曾有过想要取消土地增值税的想法，但是鉴于税法已经颁布，就迟迟没有下决心。 2003～2004年，房地产再次进入发展热潮，全国一线省会城市开始以预征的办法征收土地增值税了。

变通后的“预征”与土地增值税法的规定大不相同，仅仅是按房屋预售收入的1％来征收。而按照土地增值税税法，是房产增值额超过扣除项目金额的超额利润部分，缴税30％～60％不等。

为什么要做这样的变通?2004年底，国家税务总局地方税务司给予的答复是：“税法上的30～60％的征收法，核算难度很大。所以采取预征的办法来征。国家实施土地增值税不是为了扼杀房地产的发展，而是通过税收的调整之后，鼓励房地产健康发展。国税局也对土地增值税的预征率几次调低，一方面由于土地增值税是针对房地产暴利行为的税收，目前，经过一系列的整顿后房地产行业利润已经趋于正常；另一方面项目清盘后要对预征的税额多退少补，预征率低可以减少大量的退税库，不致影响地方财政。”

时过境迁，房地产已经成为重点调控的行业，国家税务总局最终使出了房地产调控最严格的杀手锏。

1月18日，国家税务总局就土地增值税文件称，“土地增值税，是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。”

执行力几何

土地增值税从严清算通知下发后，上海的开发商们深感再次被泼了一盆冷水。有媒体报道，“上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，准备联合起来给市里主要领导上书，希望能考虑一下企业的生存问题。”

“上书”的主要内容说，“很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险，希望能把税率调整到一个合理的范围之内。”等等。

《望东方周刊》记者就此事询问上海某区属房地产企业项目开发公司老总，他说，“听说过此事，但是反映有什么用，你不可能对抗中央政策。”这位老总负责的正是一个别墅开发项目，按照187号文规定，属于征收范围。

按照187号文规定，2月1日开始按新的通知征收土地增值税。但是至今还没有看到各地新的清算管理办法出台。

《望东方周刊》记者拨打上海市财税局咨询热线，接线人员告诉记者，“目前通知还没有转发下来。具体怎么征收要问各区。”

土地增值税属于地方税种，从严征收，对于充实地方财政大有裨益。但是为什么一部颁布13年的税收政策落实如此之难呢?

上海某区税务局土地增值税征收专员告诉《望东方周刊》记者，“土地增值税清算，扣除项目内容包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，这些都需要大量的人力物力来做。而且之前没有187号文，开发商滚动开发的项目，清算起来更加复杂。”

而此次按照187号文件规定，针对分期开发的项目，以分期项目为单位清算，可操作性更强。上海财经大学公共管理学院财税系博导胡怡建教授告诉《望东方周刊》记者，“如果公司账目清楚，土地增值税的征收难度并不大。”

但是人们还是对土地增值税是否能够从严征收心存疑问。20％的个人买卖房屋土地增值税的，在经历了杭州的试行失败，千呼万唤之后，2006年各地出台征收实施细则，最后却因为政策留下口子，规定对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，可按住房转让收入的1％至3％核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1％、或2％的税率征收，个人土地增值税最终以虎头蛇尾收场。

谁能保证，针对房地产企业土地增值暴利的土地增值税不会重蹈其覆辙呢?

而细读187号原文就能发现，与个人土地增值税同样的政策“退路”仍然写在187号文件里。文件规定有5种情况可以按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

接下去应该怎么玩

土地增值税如果从严征收，必将大幅压缩开发商的利润。土地增值税的清算已经成为事实，开发商更关注的是新的游戏规则之下，接下去应该怎么玩。

世联地产上海公司常务副总经理、董事袁鸿昌对《望东方周刊》记者表示，“土地的增值占到开发商利润的70％，土地增值税从预征改为清算之后，开发商的盈利模式将重新改变。”

在地价飙升的情况下，大多数开发商通过增加土地储备，滚动开发，分期销售的手段，赚取土地升值的高额利润。而187号文落实之后，为了减少财务成本，开发商快速开发，形成供应，无疑对于市场供应量的扩大有利。

而另外一方面，因为187号文件，对于开发商自用或者持有出租经营的房产，不清算土地增值税。实力强大的开发商，尤其是商业和工业地产开发商，转而只租不卖，来规避土地增值税。

上海张江新希望公司在浦东开发的半岛科技园，是刘永好耗资约50亿在上海投资建设的第二个房地产开发项目。项目占地2000亩，将建成300多栋独栋小楼，集科研和办公为一体，2006年秋就开始对外租售。

2月6日，上海张江新希望公司董事长史致金告诉《望东方周刊》，“我们不卖的，我们自己用，持有出租。土地增值税不会影响我们。”

而大多数普通购房者担心的是，作为调控利刃的土地增值税，会否因为开发商税负增加，进而转嫁到房价上，导致房价上升呢?

第4篇：新土地增值税法范文

1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

第5篇：新土地增值税法范文

一、土地税及政府参与土地资源利用的理论依据

（一）土地税概念与范畴的界定

土地税是历史上最古老的税收形式之一，是以土地为征税对象征收的一类税收。它有广义和狭义两种范畴。广义的土地税不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；而狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。本文所指的土地税是广义概念，包括土地占有（取得）环节的土地税、土地保有环节的土地税和土地转让环节的土地税三部分。

（二）征收土地税的理论依据

征收土地税的理论依据是指政府课税行为的基本出发点是什么？要达到什么目的或实现哪些社会经济目标？这一问题不仅会影响一国最优土地税制的设计，而且还会对正确评判政府土地税行为的合理性以及政府课税行为的政策效果产生影响。当然，由于不同国家有不同的国情，即使同一国家在不同发展时期的经济发展水平、政府宏观经济社会目标以及税收目标的不同，土地税的征收依据也不可能是惟一的或是一成不变的，它会随着一国社会经济的发展而发展变化。

1.土地利用具有外部性和公共性特征。

外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。由于土地空间的连续性、不可分割性、不可移动性和不可增加性，使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地无论怎样利用，都存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，修筑道路，通电、通气、通水等工程，将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值，即为土地利用的正外部性，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策，往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。

2.土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径。

由于土地利用的外部性导致市场失灵，无法使土地资源配置实现“帕累托最优”，这就需要政府采取行政的，经济的或法律的手段进行公共干预。土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效的手段。

（1）投资外部经济效应依据。土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征。一般来说，城市或城市边缘地区、主要工业基地以及交通干线周边地区，其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响。由于这种正外部影响可以给这些土地占有者或使用者带来土地投资利用上的节约，或产生超额的利用收益，这种超额利用收益的贴现值就是某个时点上土地价值正常增加的那一部分（排除土地资产交易场合下因公众投机心理预期等因素所推动的地价非正常上涨部分）。由于政府公共投资的真实来源主要是全体纳税人缴纳的税金，为满足政府公共投资的需要或更好地提供公共服务，体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得的地价增值收益应当部分或全部地为公共主体所吸收，吸收的形式一般采用土地税收手段。在此，收税相比收费，除了都能体现收益原则外，收税还能体现能力原则和强制性原则，也能够体现政府对土地资源的调控意图。

（2）经济政策依据。土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。以市场配置土地资源会因其产生的负外部性导致土地治理的市场失灵，使土地资源产生不合理利用甚至滥用，使整个社会不经济，从而，绕过市场，通过土地税来配置土地资源就成为必要。土地税不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以帮助政府达到有效避免因土地持有者的不当预期而使土地资源闲置和浪费、使土地得到及时有效的开发的经济政策效果，包括促进农地的有效利用和生态利用，促进城市各产业、各部门、各地区对土地的集约利用，提高土地资源的利用效率等等。

（3）社会政策依据。公共经济学在探讨土地税的理论依据时，主要关注的是土地税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能，认为土地税应更多地体现政府的强制性意志，降低土地财富的集中度。从社会政策角度来看，一方面，土地税的征收可以增加政府财政收入。从客观效果来考虑，政府无论出于什么目的课征的土地税，都具有增加财政收入的功能，比如对荒地税和空地税的征收，虽然其最初的主要政策目标是促进土地的有效利用，根本不含财政收入因素，但一旦课税，这种税收收入就成为预定政策目标的副产品而成为现实。所以，出于财政收入方面的考虑而课征土地税也就构成了土地税征收的一个理论依据。另一方面，土地不仅是一种财产，更是一种谋取流量财富的资本品，占有了土地也就占有了存量财富和获得流量财富的权利一土地收益权。由于土地流量财富，即土地的实际利用收益和增值收益中，有相当一部分来自全社会公民的共同创造，所以这部分财富应当通过税收手段，强制性地收归社会所有，以实现社会财富公平分配的政策目标。

二、我国土地税制现状及其缺陷

（一）我国土地税制现状

对于我国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”；有的学者把上述税种都归为土地税费。笔者认为，我国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税；附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。

（二）现行土地税存在的缺陷

1.立法层次低，缺乏统一规范。

现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范；另一方面导致房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。

2.税费混杂，重费轻税。

目前，我国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右（孟祥舟，2002）。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。我国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少；二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败；同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。

3.税制设计不合理、税收调节力度不够。

一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性；另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30％～60％之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元／平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。

4.土地税收征管的配套措施不完善。

我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

三、适应节约型社会的要求，重构土地税制

建设节约型社会，走可持续发展之路，是世界各国的共同方向，而对于我国来说则尤为重要和紧迫。所以，在新一轮税制改革中，应着重考虑如何适应节约型社会的要求，重构土地税制的问题。

（一）土地税制的经济调控目标

第一，促进节约集约利用土地。土地是农业之本，也是人类赖以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。所以，在健全相关土地法律法规的基础上，新的土地税制应着重解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、无效利用、资源浪费等问题。具体来说，土地占有环节土地税——控制用地数量；土地保有环节土地税——提高用地质量；土地转让环节土地税——规范土地交易。

第二，调节人地关系、人人关系。土地资源除了本身所固有的自然特性外，还具有可供人类发展生产的社会经济特性。一方面人类社会的发展离不开对土地的利用和改造，人与土地的关系是社会生产发展的基础；另一方面，土地作为生产资料，在被人类利用的过程中体现出人与人之间的某种生产关系。随着社会生产力发展和人口迅速增长，土地与人类社会的关系逐步上升为人类生存与可持续发展的全球性大问题。新的土地税制应能利用对土地占有、土地增值、土地收益的征税，通过税率的高低和税收减免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社会财富分配、保护农民的权益，协调好人地关系和人人关系。

第三，规范不合理收费，避免政府短期行为。在市场经济下，土地是政府掌握的最主要的资源之一，为了实现数字政绩，对土地的各种收费成为地方政府收入的重要来源。新的土地税制应使地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。另外，新的土地税制应成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源，使历届地方政府的工作承上启下，改变目前“寅吃卯粮”、注重短期利益的行为。

（二）土地税制改革的方向

1.统一土地税立法，提高立法层次。

在重新修订《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，根据上述两法的有关立法精神和国家对土地资源的调控目标，应首先完善《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》以及《土地增值税暂行条例》等现有的土地税制法规，以适应市场经济的要求，在适当的时机，根据改革取向和应调整的税种和税制要素，由全国人大制定并颁布实施相应税种的法律，以提高土地税法的权威性。从长远来看，应由全国人大制定一部统一的《土地税法》，该部法律要对我国现行的土地税法及相应的法律法规进行整合重构，法律条文应尽量细化，增强其可操作性。另外，制定土地税法时，要注意与《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让条例》等法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。

2.明租、正税、少费。

这是规范租、税、费混杂使用的必要措施。要明确租、税、费不同的内涵和经济属性，在使用过程中应严格区分，不能混淆。

“明租”就是要明确现行地租的内涵，理顺租、税、费之间的关系，将本质上属于地租的税费正名为租。比如土地出让金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的报酬，属于地租的范畴，应明确地租的性质，建议改为土地批租金，将年租金作为土地批租金的补充形式。同时，要将存量土地中的划拨用地划入有偿使用的轨道，并逐步减少划拨土地的比例；加大出让用地中招标和拍卖所占的比重，尽量减少行政干预对地租量的影响。

“正税”就是要确立税收在土地税费中的主导地位，一方面完善土地税制并加强征管，另一方面，把一部分具有税收性质的收费转为税收，如土地闲置费、土地复垦费等，消除以费代税、以费挤税的现象。

“少费”就是要尽量取消不合理收费，将对土地的大多数收费项目取消，如有些地方收取的“小城镇建设管理资料费”等，按照受益者付费的原则保留一部分合理必要的收费，如证件工本费、提供必要劳务、设施的收费等。费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用，从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要。

3.各环节具体税种的设置。

（1）土地占有环节——土地占用税。耕地占用税是土地占有环节的惟一税种，要充分发挥税收对土地资源的宏观调控作用，必须对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税。林地和草场是可开垦的后续土地资源，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收的税率要高于距城市远的土地；对占而不用的地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏制土地的浪费。三是建立一套作用长效的土地税征管制度，加强土地占用税的征管力度，建议土地占用税由国税部门征收，委托土地行政管理部门进行，土地管理部门在批准单位和个人占用土地后，将相关的审批手续转国税局备案，土地部门的土地占用税，税款入库后再划拨用地。国税部门根据土地管理部门转来的批地手续，对土地占用税的，隋况进行专项检查。对任意改变土地使用结构、违法占用、占而不用的土地，要依法严查。对享受减免税而改变了土地用途、新用途又不在减免税范围的，从改变之日起，补缴土地占用税。

（2）土地保有环节一物业税、土地闲置税。对土地保有环节课税，有利于促进土地资源的集约利用和优化配置。但目前我国土地保有环节的城镇土地使用税税负太轻，造成土地保有成本过低，不利于促进土地使用者合理、节约使用。房产税和城市房地产税也存在着税率低、征税范围窄等弊端。

目前，物业税的开征已是大势所趋，所讨论的就是在税制设计与实施上的一些细节问题。有人主张将现行的房产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有环节统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。此观点有两个问题值得商榷：

第一，土地增值税不应列入物业税。此税是针对不动产流转环节征收的，而物业税是针对不动产保有环节征收的，两税的征收环节不同，归并缺乏可操作性；

第二，土地出让金不应列入物业税。将土地出让金列入物业税，混淆了地租与税收的本质区别。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折现值总额，并非土地“买卖出让”价值，是租的性质。收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，其存在是合理的。土地税是对为私人占有的土地产权或土地收益权的课征，把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权，也不利于引导土地资源的合理配置。因此，物业税应当是土地保有环节的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等税费的合并。

总的来说，物业税具体环节的确定应坚持几个原则：一是要与现有的税制有效衔接。平稳过渡；二是征收范围由城镇扩大到农村；三是税率设计上，应使其征收标准与现行房地产税费的总体规模基本相当，并略有降低；四是以房产估定价值为计税依据。

第6篇：新土地增值税法范文

【关键词】 房地产企业； 土地增值税； 税收筹划

房价过高成为我国经济社会最受关注的焦点，随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，2011年我国房地产市场景气逐步回落，尤以一、二线城市景气下降较为明显。新建房屋交易量增幅持续保持低位，二手房交易量持续下降，部分城市已降至2008年金融危机时的水平。房价地价涨幅回落，房价稳中有降城市数量逐月增多，居民购房意愿持续下降。当前，我国房地产市场处于低迷状态，产生这个状态的主要原因是我国房地产价格长期以来居高不下，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%左右，而国内却高达50%～60%。在房地产税费中，土地增值税由于税率较高、税负较重而引起社会广泛关注。如何通过税收筹划的途径有效降低土地增值税，在保证其基本利润率的前提下使房价进一步降低，成为房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。

一、土地增值税税收筹划的基本内涵

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。该税是房地产开发承担的一项重要税种。税收筹划受到房地产企业的普遍关注，主要原因是土地增值税税率较高，并且实行超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担差距较大，所以，税收筹划的空间也大。税收筹划是指在符合税法立法精神的前提下，纳税义务人、扣缴义务人利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和现实技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排来实现税款节省。房地产企业由于在开发及经营过程中通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。在税收实践中，房地产开发企业可根据其特点和经营业务，采用不同的土地增值税税收筹划方法。

二、土地增值税税收筹划具体方法分析

土地增值税税收筹划是在税法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度展开的。

（一）减少销售额的筹划

土地增值税是房地产开发承担的一项重要税种，是房地产开发的主要成本之一。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，在确定房地产售价时，要考虑制定价格的收益与享受税收优惠政策的关系。

例1：东方房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入1 020万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为200万元，投入400万元的房地产开发成本，房地产开发费用为50万元（准予税前扣除），与转让房地产有关的税金为70万元。根据税法的规定，该项目可以加计扣除（200+400）×20%=120万元。

该房地产企业的增值率为（1 020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。

由于增值率为21.4%，该纳税人应该按30%的税率缴纳土地增值税，即：

土地增值税=（1 020-200-400-50-70-120）×30%=54（万元）

税后利润=1 020-200-400-50-70-120-54=126（万元）

如果东方公司进行税收筹划，将该批住宅的销售价格降低为1 008万元，则该公司的增值率为（1 008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为1 008-200-400-50-70-120=168（万元）。进行税收筹划后东方公司减轻税收负担168-126=42（万元）。

（二）增加扣除项目的筹划

房地产企业在房屋销售价格不变的情况下，增加可扣除项目金额，增值率会降低，从而带来应纳土地增值税税额的减少。这样做的好处：一是可以免缴或少缴土地增值税；二是提高了房屋质量，改善了房屋配套设施，提高企业的市场竞争力。

例2：上例中，假定其他条件不变，住宅售价仍然为1 020万元，但是东方公司增加了住宅内部设施，使其可扣除项目金额增加到850万元（原为840万元，即200+400+50+70+120=840万元），则土地增值税情况为：增值额=1 020-850=170（万元），增值率=170/850=20%，

如此，东方公司土地增值税可以免税。税收筹划前后进行比较，房地产开发成本增加了10万元，但应纳税额却减少了54万元，所得税前实际收益增加44万元。当然，增加扣除项目金额必须以税法的规定为准。

（三）代收费用的筹划

税法规定：对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。按照这个规定可以利用代收费用进行筹划。

例3：东方房地产公司销售商品房，获得售价2 500万元，按当地政府要求在售房时代收了400万元的各项费用，该公司的支出如下：支付土地出让金150万元，房地产开发成本为500万元，其他允许税前扣除的项目金额为150万元。

方案一：如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则：

（1）允许扣除金额为：150+500+150+（150+500）×20%=930（万元）

（2）增值额：2 500-930=1 570（万元）

（3）增值率：1 570/930=168.8%

（4）应缴纳土地增值税=1 570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（万元）

方案二：如果公司将代收费用并入房价一并征收，则：

（1）允许扣除金额为：150+500+150+（150+500）×20%+400=1 330（万元）

（2）增值额：2 500+400-1 330=1 570（万元）

（3）增值率：1 570/1 330=118.05%

（4）应缴纳土地增值税=1 570×50%-1 330×15%=785-199.5=585.5（万元）

显然，东方公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1 570万元，但是采用第二种代收方法，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加400万元，从而使纳税人减少纳税60万元（645.5-585.5），取得税收筹划效益。

（四）不同核算方式的筹划

房地产开发公司在取得土地使用权之后，要对土地进行房地产开发，但是并不一定只建筑一种标准的住宅，标准不同，则税收依据不同，税收依据不同，在核算时就应该分别核算。如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，以免缴纳土地增值税；如果都是非普通住宅或商用房，则可合并核算，使总体增值率降低，从而达到节税目的。

例4：东方房地产开发公司2010年同时开发两个项目，总销售额为50 000万元，其中高层住宅楼（非普通住宅）的销售额为30 000万元，别墅的销售额为20 000万元。税法规定的可扣除项目金额为38 000万元，其中高层住宅楼的可扣除项目金额为26 000万元，别墅的可扣除项目金额为12 000万元。

方案一：分开核算，应纳的土地增值税为：

（1）高层住宅楼增值率=（30 000-26 000）/26 000

=15.38%

（2）应纳税额=4 000×30%=1 200（万元）

（3）别墅增值率=（20 000-12 000）/12 000

=66.67%

（4）应纳税额=8 000×40%-12 000×15%

=3 200-180=3 020（万元）

（5）合计税额=1 200+3 020=4 220（万元）

方案二：合并计算，应纳土地增值税为：

（1）增值率=（50 000-38 000）/38 000=31.58%

（2）应纳税额=12 000×30%=3 600（万元）

两个方案相比，分开核算比合并核算多支出税金620万元（4 220 -3 600），因为高层住宅的增值率为15.38%，而别墅的增值率为66.67%，分开核算会增加税收负担，如果合并核算就可以使别墅的增值率由于平均而降低至31.58%，从而使总税金少纳620万元，本案例中，合并核算是最佳选择。

（五）利用装修费的筹划

对于一些正在开发的未售项目，精装修后再进行出售，可增加扣除项目金额，以合理降低增值率。另外，还可以考虑增加一些与房产相互配套的特殊设施，以更大程度增加扣除额，降低增值率。

例5：东方房地产公司建造并出售普通标准住宅，预计收入为3 000万元，扣除项目金额（不含税前可扣税金）为800万元，营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加率3%。

方案一：如果不进行装修，计算如下：

（1）营业税=3 000×5%=150（万元）

（2）城建税=150×7%=10.5（万元）

（3）教育费附加=150×3%=4.5（万元）

（4）上述与转让房地产有关税金合计为165万元，则扣除项目合计为965万元。

（5）增值率=（3 000-965）/965=210.88%

（6）应纳土地增值税=2 035×60%-965×35

=1 221-337.75=883.25（万元）

方案二：如果先对这些新建的普通标准住宅进行装修，预计发生装修费为600万元（含装修负担的所有税费），然后再对外销售，售价为3 600万元（假定装修费按成本价算），计算如下：

（1）营业税=3 600×5%=180（万元）

（2）城建税=180×7%=12.6（万元）

（3）教育费附加=180×3%=5.4（万元）

（4）上述与转让房地产有关税金合计为198万元。根据税法规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，装修费可以同时加计20%扣除。

（5）扣除项目合计为：800+600+198+600×20%=1 718（万元）

（6）增值率=（3 600-1718）/1 718=109.5%

（7）应纳土地增值税=1 882×50%-1 718×15%=941-257.7=683.3（万元）

通过比较，方案二比方案一少缴土地增值税199.95万元（883.25 -683.3）。当然，房地产开发公司新建房地产，是否装修出售，关键要看房地产市场状况及购房者的购房意愿等。

三、结语

以上介绍了房地产企业土地增值税税收筹划的几种方法，企业可根据实际情况灵活运用。目前我国房地产调控进入了关键时刻，降低房价已成为共识。如果继续执行房地产调控不放松的政策，市场可能发生异变，房地产业也将面临新一轮洗牌，一些中小开发商，尤其是那些没有历史囤地的中小开发商，可能将面临比较大的风险，或因破产倒闭而退出市场，或被其他大中型开发商收购。因此，房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展和获利，必须提高本行业的市场竞争力，而房地产业土地增值税税收筹划得当对本企业提高市场竞争力有着深远的现实意义。

【参考文献】

[1] 蔡昌.揭秘税收筹划[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2011.

[2] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2011.

[3] 石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2011（7）.

第7篇：新土地增值税法范文

【关键词】房地产 土地增值税 筹划

一、土地增值税

（一）土地增值税的内涵

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。我国土地增值税，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，同时，国家也相继出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策。纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。

（二）土地增值税的一般规定

（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。

（2）转让房地产过程中，转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。

二、土地增值税税务筹划

所谓的税收筹划，就是采用合理、合法的手段，达到企业税收最小化的目的。这除了要充分利用各个税种的税率特点外，主要靠的还是国家提供的各种税收优惠政策。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。

（一）收入分散筹划法

土地增值税的征收实行超率累进税率，因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担。运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化，常用的方法是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施）从整个房地产中分离。当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时，便可以和购买者签订房地产转移合同，之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围，不必再计征土地增值税。

（二）费用转移筹划法

房地产企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，如在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。

（三）费用分摊筹划法

我国土地增值税采用四级超率累进税率计征，纳税人的土地增值额占扣除项目金额比重不同，其适用的税率就不同。在收入不变的情况下，开发成本作为房地产企业土地增值税扣除项目金额的重要组成部分，其金额越高，应纳税额越小；反之，应纳税额越大。因此，纳税人应尽可能扩大费用列支比例，以节约税款。但要注意的是列支比例并不是越大越好，在必要时适当减少费用开支效果可能更好。这种方法主要针对房地产开发业务较多的企业，因这类企业同时进行几处房地产的开发业务，不同地区的开发成本比例可能因物价或其他原因相差较大，从而导致不同地区的项目土地增值率高低不同。这种不均衡状态实际上会加重企业的税收负担。因此，房地产开发企业在计算土地增值税时可将所有开发项目综合起来考虑，通过综合计算增值率来降低整体增值率，进而达到降低整体税率的目的。

（四）利息支出筹划法

房地产企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会因借款产生大量利息费用，计算土地增值税时，利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响。房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。此处应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料，以使利息支出能够作为单独扣除项目。相反，预计开发过程中借款不多，利息费用率较低，预计不会超过土地价款和开发成本合计的5%时，企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除。企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，应根据具体情况从多方面加以考虑。

（五）建房方式筹划法

（1）房地产开发企业采用代建房的方式开发项目。代建房屋方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建房屋报酬的行为。对房地产开发企业而言，虽然代建房行为取得了收入，但没有发生房地产权属转移，其收入属于劳务收入的性质，故税法规定代建房行为不属于土地增值税的征收范围。如果房地产企业在开发之初就确定最终用户，那么采用代建房方式更有利于实现企业利润最大化。这就要求企业在大力开发项目之余，应主动发展代建房屋的客户。代建房屋还可以按照客户的要求设计和建造，对客户的需求满足率高，在某种程度上可以提高企业的竞争力，更有利于企业的发展壮大。代建房的资金投入一般是由客户根据工程进度支付的，因此在开发过程中房地产企业的资金压力也相对较小。

第8篇：新土地增值税法范文

一、重庆市房地产行业主要税种分析

（一）企业所得税分析根据Siegfried（1974）研究的关于行业平均实际税率，在此得到企业所得税税负水平的衡量指标：企业所得税收负担率=企业所负担的所得税/税前经济收益，如表3所示。在2008年以前，企业所得税的名义税率为33%，而重庆房地产业企业所得税率在2006年和2007年明显低于名义税率，所得税税负还是在可以承受的范围，说明这两年房地产业在企业所得税方面享受了一定的政策优惠，正处于政府支持、快速发展的阶段。2008年我国出台了新企业所得税税法，将税率改为25%，下降了8个百分点，重庆市2008年房地产业企业所得税达到最低。2009～2012年所得税并没有因为新企业所得税税率降低而降低，反而升高了，甚至2012年时超过了名义税率25%，所得税税负相对于以前大大提高，可以看出在新企业所得税法中主要以产业优惠为主，地区优惠为辅，房地产企业没有因为产业和地区的差异而享受到更多优惠，表明房地产业已经趋于逐渐缓慢发展的阶段，所得税税负也逐渐增加。

（二）营业税金及附加税分析房地产行业主体税种主要有三种：企业所得税、营业税和土地增值税。企业所得税已经在前面分析过了，而营业税和土地增值税都包含在主营业税金及附加里面，由于数据原因，只有利用主营业税金及附加来分析这两个主要税种税收负担。房地产企业营业税金及附加包括了营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。利用平均实际税率法类比得到主营业税金及附加的衡量指标：主营业税金及附加税收负担率=主营业务税金及附加/主营业务收入，如表4所示。营业税、城市维护建设税和教育费附加名义税率为5.5%；土地增值税2007年以前是按销（预）售商品房收入1%～2%的比例进行预征，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定2007年以后，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%不等的土地增值税。在2010年国家又针对土地增值税分别发出了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），加强对土地增值税的征收工作，且更加明确土地增值税的清算范围、条件等。从表4中可以看出在2010年以前主营业税金及附加的税负率一直处于比较稳定的状态，07年土地增值税的改革对其影响并不是很大，但是经过一系列政策对土地增值税的完善，其对于主营业税金及附加税负还是有较大的影响，导致了税负的上升。

（三）房地产业税种结构分析房地产业税种结构主要是指房地产业企业所得税、营业税金及附加和其他税（其他税包括印花税、契税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等）占房地产行业税收总额的比例。从表5可以看出主营业税金及附加占的比例最高，主要是因为主营业税计税基数大，数额也就相对比较大。从房地产运行环节来看，主要分为流转环节和保有环节，企业所得税和主营业税金及附加基本可以代表流转环节税收，两者之和约占整个税收收入总额的比例分别为91.44%、93.77%、84.57%、94.50%、66.36%、53.28%、61.24%，流转环节的税负占房地产行业税收总额的比例是逐年下降的趋势，但是其税负却是逐年上升的，说明重庆市房地产行业的税收依然是以流转税性质为主。其他税基本也可以概括为保有环节税收，从表中看出保有环节税收占总房地产行业税收的比例大大提高，其中重庆是作为房产税征收的试点之一，说明政府已经开始重视保有环节，提高房产持有成本。但是总体来说，还是流转环节的税负重，保有环节税负轻，并且总体税负逐年较大幅度增加，税收体制还是不合理的。

二、降低房地产行业和企业税收负担的建议

税收负担的轻重是衡量税收制度是否合理和企业自身是否符合政府鼓励发展趋势的重要指标。通过上面对房地产行业税收负担从整体和主要税种两个方面分析，可以看出重庆市房地产行业税负存在以下问题：第一，房地产企业所得税得到优惠变少，并且税负呈逐渐上升的趋势；第二，土地增值税改革之后，税收负担加重；第三，虽然保有环节税负比例增加，但是依然是以流转环节税负为主，房地产行业总体税负大幅度上升。因此，针对上述问题和房地产企业自身情况，从政府和房地产企业的角度提出以下建议来降低房地产行业税负。

（一）简化流转环节税制流转环节是税负体现最明显的阶段，该阶段的税种较多，且存在重复征税的情况。为有效避免营业税的重复征税，2011年财政部、国家税务总局联合下发《营业税改征增值税试点方案的通知》（财税〔2011〕110号）。随着营改增的发展，试点范围将覆盖到房地产业。土地增值税的征收变得重复且多余，以后可以将土地增值税取消，让保有环节税收代替土地增值税成为主要政府财政收入。

（二）完善保有环节税收体系房地产业各环节税收不均衡，依然流转税负重，保有税负轻。不过通过前面分析，政府已经开始重视保有环节税收，房产税的开征就是一个良好的开端，已经在向“重保有轻流转”方向发展。但是目前保有环节的税收体系不是很健全，例如城镇土地使用税根本就不能达到节约用地、提高土地使用率的目的，以及房产税计税依据及利率都有待进一步考证。为了能够抑制因炒房行为而引起的房价上涨，完善保有环节税收体系是很有必要的。

（三）房地产企业充分利用税收优惠政策新企业所得税法实行以“产业优惠为主，区域优惠为辅”的新税收优惠体系，新增了一些对环境保护、节能节水、资源综合利用和高科技等方面的优惠政策，以此来调整产业发展方向。对房地产企业自身来说，以前可能是对区域优惠形成了依赖，如西部大开发税收优惠政策，现在产业优惠的重心转移对房地产行业是一种挑战。随着建筑总能耗的增加，要想在整个生命周期对其进行控制，需要利用新技术、开发新能源、采用新工艺进行节能减排，实现资源的高利用率。房地产业应顺应时事，根据政策的变化充分利用产业优惠的契机，降低房地产行业税负。

三、结语

第9篇：新土地增值税法范文

[基本案例]A公司是1996年在北京市工商行政管理局登记注册成立的外商独资经营房地产开发企业，现主要开发“象牙塔”项目，“象牙塔”可销售总面积57736.10平方米，其中底商面积13812.41平方米，截至2008年12月31日，A公司账面“象牙塔”价值为4.67亿元，专家估计项目竣工后底商收入(市值)2.90亿元。

[解析]1，A公司以底商出资，成立新公司，然后转让持有的新公司股权。

依据财税[2002]191号关于股权转让有关营业税问题的通知规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。所以，A公司采取以底商投资成立一个新公司，不缴纳营业税，将来再转让新公司股权，也不缴纳营业税。

依据财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。因A公司为房地产公司，A公司采取以底商投资成立一个新公司，应缴纳土地增值税。

依据《契税暂行条例细则》规定：以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。财税[2008]175号《关于企业改制重组若干契税政策的通知》规定：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税(注：本规定从2003年以来一直执行)。所以，A公司采取以底商投资成立一个新公司，应缴纳契税，在股权转让时就不用再缴纳契税了。

可见，本方案避免了营业税。

2，A公司“象牙塔”项目其他房产销售完毕后，由新成立公司或第三方公司对A公司吸收合并，A公司存续。

依据财税[2009]59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，吸收合并时，A公司可享有特别税务处理规定，企业所得税负将减少。

财税[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

吸收合并一个公司和一个公司被吸收合并实质为产权整体转让行为。按国税函[2002]165号《关于转让企业产权不征收营业税的问题的批复》规定：转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。A公司吸收合并不属于营业税征收范围。

国税函[2002]420号《关于转让企业全部产权不征收增值税问题的通知》规定：转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。按上述分析，A公司吸收合并不属于增值税征收范围。

财税[2008]175号规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。A公司吸收合并可以免征契税。

财税[2003]183号规定：以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

可见，相对于第1种筹划方法，吸收合并可以享受更多税务优惠。