拆迁主体的法律规定精选(九篇)

第1篇：拆迁主体的法律规定范文

近几年来，我县的省市重点工程项目众多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓宽、安林公路两侧综合治理、马氏庄园景区规划建设等，均涉及到集体土地的征用和集体土地上房屋的拆迁，据不完全统计，共涉及到17个乡镇，124个村

庄，6133户家庭，近2万人，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，由此引起的民间纠纷、群体复议、集团诉讼和群体上访呈上升趋势，严重影响我县社会稳定，成为当前我县经济发展不容忽视的障碍。由于因集体土地征用而产生的拆迁问题涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又掺杂着多种利益冲突，所以，政府在处理征用土地和房屋拆迁安置补偿事项中，特别是政府法制机构在受理此类行政复议案件中，在依法保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政，维护社会稳定并实现法律效果、政治效果和社会效果的契合统一方面遇到了前所未有的困难。目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了影响社会安定的不稳定因素。

一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋拆迁补偿行为不规范。

现实中的集体土地上房屋拆迁适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物拆迁程序和补偿标准均无具体规定，可操作性差。二是参照《城市房屋拆迁条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。这样出现的问题就多种多样，比如:被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》;被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，用地单位申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋拆迁，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是城市国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。在现实中许多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的许多问题束手无策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，强行将土地铲平，将房屋拆除，其效果显然无法取信于民。

2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。如我县先后制定了《大白线公路建设房屋拆迁补偿标准》、《安林公路两侧综合治理房屋拆迁补偿标准》、《安楚公路拓宽房屋拆迁补偿标准》、《马氏庄园规划建设房屋拆迁补偿标准》。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。

3、集体土地房屋拆迁主体不规范，拆迁中农民的陈述权、申辩权、知情权受到影响。

房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，加之一些地方政府为了"优化"当地投资环境，加大了行政权力的介人，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。

4、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。

农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私 有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。

5、房屋所有权人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费;拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式，与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题;对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题;拆迁正在租赁的农房时涉及的租赁法律关系等等。其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。

二、关于集体土地上房屋拆迁法律问题的一些思考与建议

1、加快集体土地上房屋拆迁的立法进程，建立健全房屋拆迁的法律法规。

由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安置补偿的部级"大法"，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷，甚至在有的地方出现了恶性事件。目前，集体土地上农民房屋拆迁主要是土地征用和城镇改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。目前就我省而言，所见的有关行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中一直是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建造成本也不同，安置的方式还不同，再加上城乡居民生活条件的差别，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实申遇到许多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法十分必要。

2、明确公权干预之法律限制，保护集体土地上私有房屋财产权。

在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必须依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在千预私权中过大且缺乏有效的监督机制，各级政府集规则制定者、参与者与处罚机关等多种身份于一身，农民作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必须从立法上对拆迁行为加以限制。对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。政府在这种法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。

3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。

在集体土地上房屋拆迁立法中，首先应当明确规定征地补偿和房屋拆迁补偿的基本原则。对集体土地的征用应严格区分为基于公共利益的土地征用和出于商业开发目的的土地征用，那么因此而引起的集体土地上房屋拆迁的补偿标准、原则和程序也就不同。第二，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定法定的拆迁补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益;也能防止被拆迁方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事件发生。第三，规定严格的法律程序。政府对农民房屋拆迁必须依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。第四，赋予农民作为被拆迁人时的救济主体资格，使农民能够通过复议或诉讼获得救济。第五，明确因拆迁行为损害第三人利益时，第三人获得救济的程序。

第2篇：拆迁主体的法律规定范文

关键词: 房屋拆迁；私有财产权；拆迁补偿 内容提要: 在我国城市房屋拆迁过程中，公民私有财产权主要包括土地使用权、房屋及附属物所有权、预期收益权和其他相关权利。公民的上述财产权能否得到全面合理的补偿，是确保城市房屋拆迁平稳实施的关键因素。而现行拆迁立法没有区分“商业拆迁”与“公共利益拆迁”，实际上已经违反了《宪法》有关公民财产权保护的条款及征收征用条款。目前，备受关注并引起广泛争议的“新拆迁条例”，即《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见，但在各方利益的博奕过程中，改法阻力依然很大。目前很多地方仍在大规模实施强制拆迁行为，由此引发的公民私有财产权的保护问题仍极为突出。 一、问题的由来 随着城市化进程的不断加速，“拆迁”一词越来越频繁地出现在大众的视野中。应当说，城市房屋拆迁以及后续的开发建设，推动了城市的现代化步伐，也为公众直接或间接带来一定福利。但是，随着市场经济体制的建立和民主法治进程的发展，公民的财产权观念日益强化。对于普通公众而言，房屋是最重要的私有财产，也是保障个人生存和发展的基础条件。但是，近年来因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益严重，“暴力拆迁”已经成为影响社会和谐稳定的主要原因之一。这些矛盾问题导源于城市房屋拆迁中参与主体的多元性、利益诉求的多样性以及利益调控机制的缺失。政府利益、开发商利益、被拆迁人利益，个人利益和公共利益，错综复杂地交织在一起。政府要实现自身利益，某些政府官员为了发展仕途要大搞政绩工程，开发商要实现商业利润的最大化，被拆迁人要在其财产被剥夺或限制时得到公平补偿，少数被拆迁人甚至期望通过拆迁以谋取暴利。由此可见，城市房屋拆迁过程是一个多方利益博弈的过程。如果各方利益无法达成均衡状态，特别是被拆迁人利益如果不能得到公平合理的补偿，普遍的城市房屋拆迁纠纷、甚至大规模群体性事件终将难以避免。 近年来，因拆迁引发的流血事件时常在不同的城市上演，令人触目惊心。城市房屋拆迁已经成为大众、媒体和政府高度关注的社会焦点问题。面对“兵临城下”的推土机，作为弱势群体的被拆迁人所能够采取的应对方式大致包括以下几种：一是提起行政诉讼。近年来对行政裁决不服而由被拆迁人提起的行政诉讼案件数量一直居高不下。二是持宪维权。这种方式在2011年宪法修正案后较为普遍，但因缺乏有效救济途径，效果甚微。三是上访，即当被拆迁人发现行政诉讼效果不佳时，便愈来愈多地采用上访这种方式。四是“钉子”般地坚守，以2007年重庆的“史上最牛的钉子户”最为典型。五是自残，这也是最惨烈的维权手段。六是以暴抗拆，此种方式在全国各地的城市房屋拆迁中比比皆是。因此，值得我们深思的是，在我国城市化进程中为什么会引发如此多的不可调和的拆迁矛盾呢？ 二、城市房屋拆迁行为的性质界定 目前，我国现有的法律法规并没有对城市房屋拆迁行为的性质做出具体规定，根据《城市房屋拆迁管理条例》第2条有关适用范围的规定，“在城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”结合相关学理阐述，城市房屋拆迁可以大致定义为：“因国家建设、城市的改造、整顿市容市貌和环境保护等公益事业目的的需要，根据城镇规划和国家专项工程的拆迁建设计划与当地政府的用地文件，由拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋进行拆除，并且对被拆除房屋的所有者、使用者给予迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济上补偿的一系列活动。”(P88)从以上定义中，我们可以发现城市房屋拆迁行为的基本特征包括：第一，拆迁行为的发生是因为国有土地使用用途发生了改变。随着经济的发展、人口数量的增多、土地资源的稀缺，要使新的建设项目顺利进行就需要改变原有土地的使用用途，尽而对原有土地上的房屋进行拆迁进行重新开发利用。第二，拆迁所涉及的房屋是位于城市规划区内国有土地上的房屋。第三，城市房屋拆迁行为应当依照法律规定进行。一方面拆迁主体应合法，拆迁人应当是依法取得房屋拆迁许可证的单位；另一方面拆迁要依照法定程序进行。第四，对被拆除房屋的所有者、承租者应当给予补偿安置。第五，城市房屋拆迁活动应是有利于被拆迁人与社会发展的行为。 应当说 ，城市房屋拆迁行为的法律关系极其复杂，厘清这些法律关系对于确定城市房屋拆迁行为的法律性质具有重要意义。城市房屋拆迁中的法律关系主要包括三个方面：第一，政府与拆迁人之间的房屋拆迁行政许可法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定：“拆迁申请人必须持有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权的批准文件、拆迁计划与拆迁方案、具有办理存款业务的金融机构所出具的拆迁补偿安置资金证明，并向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，房屋拆迁主管部门经过审查后，对符合条件的被申请人，发放拆迁许可证。”第二，拆迁人与被拆迁人双方的安置补偿法律关系。在房屋拆迁主管部门规定的房屋拆迁期限内，拆迁人应该与被拆迁人就有关房屋拆迁补偿、安置事宜进行协商，协商达成一致意见后签订书面的安置补偿协议。第三，行政裁决、行政强制法律关系。拆迁人与被拆迁人经过协商，如果达不成安置补偿协议的，可以经当事人申请由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人在裁决限定的搬迁期限内没有搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门进行强制拆迁。(P157-159) 由于现行城市房屋拆迁行为法律关系的复杂性，加之立法并没有对其法律性质做出明确规定，所以学界对城市房屋拆迁行为的法律性质依然存在争议，主要存在以下三种观点：一是民事行为说。认为城市房屋拆迁主要体现拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系，双方签订的补偿安置协议是有关公民的私有房屋和国有土地使用权达成的民事合同，应由民事法律规范调整。此观点忽视了政府在公益性拆迁和行政裁决中的公权力性质。二是行政行为说。认为城市房屋拆迁主要是政府公权力的介入，其本质乃是政府的行政征收行为，所体现的是行政主体与行政相对人之间的行政管理关系，双方签订的补偿安置协议应该属于行政合同，应由行政法律规范调整。此观点忽视了商业性拆迁的民法性质。三是民事行政混合说。认为城市房屋拆迁中的拆迁行政许可、行政裁决和行政强制拆迁体现的是政府的行政行为，而拆迁当事人签订的拆迁补偿、安置协议则主要体现当事人之间的法律地位平等、意思自治的民事法律关系。因而，城市房屋拆迁应由行政法律规范和民事法律规范共同调整。(P57) 笔者认为，在城市房屋拆迁过程中，行政行为与民事行为两种行为兼而有之。但同时应当根据城市房屋拆迁目的的不同，明确行政主体与民事主体在拆迁中的主导地位。《城市房屋拆迁管理条例》没有明确区分城市房屋拆迁中的公益拆迁与商业拆迁，使得在对城市房屋拆迁行为进行定性时难以做出统一定论。因此，在以公共利益为目的进行拆迁时，政府公权力占有绝对性的主导地位，政府与被拆迁人法律地位不平等，被拆迁人自由协商的权利相对有限。但是，在拆迁补偿的依据和标准方面要引进市场因素，以保障被拆迁人可以得到公平合理的补偿。所以，公益拆迁的法律性质应是以行政行为为主导而兼具民事行为性质。在商业拆迁中，拆迁人与被拆迁人具有平等的法律人格和独立的财产权，在是否拆迁、补偿安置方案和补偿费用等问题上有自主选择的权利，这是民法意思自治的要求，是双方当事人自由平等协商的结果。但基于商业拆迁对我国的经济发展、城市建设有着重大影响，实施商业拆迁应严格遵守行政审批制度。同时，当作为弱势一方的被拆迁人权利受到相当侵害时，政府公权力可以进行必要介入以保护被拆迁人权益。所以，商业拆迁的法律性质应是以民事行为为主导而兼具行政行为性质。 三、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的缺陷 应当说，拆迁矛盾持续激化的一个重要原因，就是相关的立法没有跟上城市房屋拆迁的发展步伐，在调整房屋拆迁法律关系时存在明显的缺陷。现行法律、法规与宪法或者相关基本法律存在一定的冲突，在保护被拆迁人私有财产权益方面存在严重不足，具体表现在以下方面： （一）公共利益内涵的模糊性 根据我国宪法的规定，只有为了公共利益，才能对公民私有财产权的限制或者剥夺，因此，明确公共利益的内涵与外延，能为公权力介入城市房屋拆迁提供法律依据，也为防止公权力的滥用提供制度保证。在涉及城市房屋拆迁的具体建设项目上，如果我们不能准确界定该建设项目是否真的为了公共利益的需要、是否真的能够为最广大群众带来福利，那么政府和开发商便会以“城市经济发展”、“旧城改造”和“公共基础事 业”等名义，打着“公共利益”的旗号进行商业拆迁，大肆侵犯公民私有财产权。因此，要实现对公民私有财产权的有效保护，就必须对公共利益作出清晰的界定。但目前我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规对公共利益内涵及外延均没有做出明确的法律界定。主要原因在于公益的“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。公共利益的内涵和外延在立法上的模糊性，必然导致公共利益的解释权转移到了执法者手中。因此，行政机关与司法机关拥有的自由裁量权范围随之扩大，对公共利益的界定很大程度上就要依赖于我国的法治环境和执法者与法官的法律素质和道德修养。而部分行政机关或者司法机关为了谋求政治利益或者商业利益，可能会做出有损于公民私有财产权的法律解释。 （二）公益拆迁与商业拆迁相混淆 根据目的不同，城市房屋的拆迁行为可以区分为公益拆迁和商业拆迁。如前所述，只有为了公共利益的需要，才能依法对公民私有财产实行征收或征用并予以补偿，国家公权力才能够介入到拆迁行为，运用强制手段。商业拆迁是拆迁人与被拆迁人之间的一种平等民事法律关系，应当以平等协商的方式进行，由民法予以调整。在公益拆迁中，政府与被拆迁人是行政主体与行政相对人的关系，是公益拆迁的双方当事人。为了公共利益的需要政府可以对被拆迁人实施强制拆迁，被拆迁人负有为了公共利益而让渡私益的义务。而在商业拆迁中，拆迁行为的双方当事人是开发商与被拆迁人，他们具有同等的法律地位，政府应充当拆迁行为的监督者角色，更多的保护相对弱势的被拆迁人的权益，而不是以政府公权力任意干涉商业拆迁。但是，由于现行有关拆迁立法没有明确区分公益拆迁与商业拆迁，二者相混淆，不仅违反了《宪法》和《物权法》对公民合法的私有财产权的保护条款，而且侵犯了《土地管理法》、《房地产管理法》确认的公民的土地使用权，以及民法和合同法规定的意思自治和契约自由原则，最终导致在城市房屋拆迁中出现秩序混乱、拆迁矛盾凸显、滥用政府强制力的现象，影响了市场经济的自由发展，被拆迁人这一弱势群体的权利得不到有力保障。因此，明确区分公益拆迁与商业拆迁是目前我国城市房屋拆迁立法的当务之急。在商业拆迁中应当尊重双方的意思自治，以民事诉讼方式解决双方纠纷，保护被拆迁人的私有财产权。 （三）城市房屋拆迁的相关信息不公开 在实践中，被拆迁人通常无法全面获得与其私有财产权密切相关的信息。拆迁申请人一旦获得房屋拆迁管理部门发放的拆迁许可证，也就在一定程度上获得了对被拆迁人房屋进行强制拆迁的权力，这直接关系到被拆迁人对其房屋所享有的财产权益。《行政许可法》第36条规定：“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系到他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”但是，《城市房屋拆迁管理条例》没有明确规定拆迁前期工作必须公开化和透明化，使得被拆迁人无法明确了解前期的立项、征地和规划等涉及自身重大利益关系的事项，只能在拆迁许可证已经发放的场合，才能通过拆迁公告了解拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项。同时，由于拆迁信息的非公开透明化，使得被拆迁人对拆迁申请人申请拆迁许可证时所提交文件的合法性无法及时提出异议。 （四）城市房屋拆迁补偿标准和范围存在缺陷 拆迁补偿是被拆迁人权益能否得到最大保护的关键因素，也是城市房屋拆迁中的核心问题。因此，拆迁补偿成为城市房屋拆迁中各种矛盾的焦点。首先，拆迁补偿标准不够明确。拆迁补偿原则决定了城市房屋拆迁中对被拆迁人损失弥补的程度，但我国相关立法却对此采取了回避的态度，对城市房屋拆迁整体补偿原则并未做出明确规定。由此造成各地出现了补偿标准无法可依、标准各不相同以及补偿费用过少等严重侵害被拆迁人私有财产权的现象。其次，房屋拆迁补偿范围过窄，不能充分保护被拆迁人的私有财产权益。我国房屋拆迁补偿的范围主要包括房屋及其附属物、生产经营性用房的合理收益、临时安置补助费和房屋拆迁费用，而对土地使用权、预期收益和其他相关无形利益损失的补偿，并没有以法律的形式予以明确规定。现行房屋拆迁补偿的范围狭窄，远远不能弥补被拆迁人因房屋拆迁而遭受的损失。 （五）政府公权力随意介入行政强制拆迁 强制拆迁是我国城市房屋拆迁工作中最为敏感的部分。行政裁决一经作出，被拆迁人或者房屋承租人在法律规定期限内既没有申请行政复议，也没有提起行政诉讼的，或者经民事诉讼裁决后，在裁决规定的搬迁期限内未进行搬迁的，则会出现政府行政强制拆迁或者法院强制拆迁。在我国实行的行政强制拆迁和司法强制拆迁二元拆迁体制中，最为人们所诟病的是政府公权力介入的行政强制拆迁。公益拆迁与商业拆迁的混同为政府强制拆迁权的滥用埋下了伏笔。政府公权力介入公益性拆迁是为了使符合公共利益标准的拆迁项目能够顺利进行，不能因少数被拆迁人与拆迁人之间的拆迁纠纷影响到城市建设的大局。但是在商业性拆迁中，《城市房屋拆迁管理条例》等所赋予政府公权力的强制拆迁权，则成为破坏被拆迁人与拆迁人之间意思自治和平等协商地位的最大元凶。“在非公益性的拆迁活动中，拆迁人和被拆迁人之间是一种平等的民事法律关系，即使双方已达成协议而被拆迁人无正当理由拒迁，也只能由双方当事人通过民事争议解决途径来解决，或申请仲裁或申请人民法院裁判，而不能由政府部门对公民的房屋强制执行拆迁，也不应由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”(P209)对于拆迁人所提出的有关补偿安置条件，被拆迁人与拆迁人协商后有选择接受或者不接受的权利，其他个人、组织或者政府机关不得任意干涉其享有的处分自己财产的权利。被拆迁人接受则视为民事合同的成立，不接受则民事合同不成立，拆迁人不得以任何其它手段强行拆除被拆迁人的房屋。 四、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护制度的完善 （一）加快城市房屋拆迁立法进程 目前，专门规范城市房屋拆迁的立法是国务院于2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。该条例属于行政法规，效力层次较低，并且保护被拆迁人权利的制度构架极不充分，也因此广受诟病。尽管国务院正在修改该条例，并于2010年1月29日公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，征求社会各界的意见。但其仍以行政法规形式出现，似乎仍难以承担保护公民私有财产权的重任。因为用行政法规来规范对公民私有财产的征收，明显违反了《宪法》修正案第 20条和《立法法》第8条的规定，即行政机关对被拆迁公民的财产权利的限制甚至剥夺没有被置于法律的约束之下，而是遵从低位阶的行政法规，严重违背了法律保留原则和下位法不能与上位法抵触的原则。所以，为了切实保护公民的私有财产权，减少城市房屋拆迁中恶性案例的发生，应当由全国人大常委会对城市房屋进行专门立法，提高法律层次和立法质量，从而增强法律实施的效果。通过全国人大常委会的立法，可以使城市房屋拆迁法律规范与《立法法》和《物权法》的立法精神及具体规定相衔接，并且也符合《宪法》保护公民基本权利的宗旨。 （二）正确认定公共利益的内涵与外延 公共利益作为判定房屋拆迁合法性的正当根据，既是对公民财产权的内在限制，也是国家依法行使财产征收权的界限。在拆迁过程中对公共利益进行明确界定，是杜绝公共权力滥用的必要条件，但是公共利益作为一个抽象法律概念，其内涵随时展而不断变化。那么，应如何判定“公共利益”呢？“判定公共利益应当坚持两个标准即程序性标准和实质性标准。”(P105)在程序性标准方面，程序公开是实体公正的前提，程序公开能使利益相关人充分参与决策、表达意见以达到公益与私益的调和，也能够形成有效协调各方利益关系的机制，这是社会和谐的必然要求。在城市房屋拆迁之前，政府应公开举行听证会、听取各方意见并对项目决策做出充分合理的说明，使在正当程序下的决策行为能够最大程度的得到公众的支持。在实质性标准方面，要求从内容上判断这一利益是否是公共利益。首先，要遵循比例原则。公权力的行使要求必须在必要适度的范围内正当行使自由裁量权，使所要实现的公共利益必须要大于被侵害的公民基本权利，并且必须符合最小侵害原则，选择侵害强度最小的手段实现公共利益。其次，公共利益应使不特定的大多数人受益，遵循少数服从多数原则。公共利益的具体判断标准可以参考以下因素：一是受益对象的数量。“公益”意味着超出个人范围，按照“少数服从多数”的原则，大多数人的共同利益即可认定为公共利益，但少数人的 利益并非一定不能成为公共利益，因此，即使以“公共利益需要”为理由，政府的权力也不是无限的，不能将个人权利完全淹没在公共利益之中。总之，公共利益并不是绝对优于个人利益的。二是是否以促进国家的经济、文化、国防等建设为目标。国家在每一个特定时期都有特定的目标和规划，其中基础设施建设是非常重要的内容，它对于每一个社会成员都是不可或缺的。个人在追求私利的同时也可能促进了国家经济、文化、国防等建设事业的发展，如果其实施结果符合公益目的也应将其归入公共利益的范围。三是行动结果是否确实能使社会公众受益。实践中，有些行为虽然打着“公共利益”的旗号，但实际结果却是某些个人受益，而公共利益却未得到体现。如政府为解决当地居民住房紧张问题而征收土地，建造经济适用住房，这本属于公益目的，但新建住房最终普通居民很难买到，反而是少数不符合条件的公务员购买，这就是有违公益目的。 （三）完善城市房屋拆迁的补偿制度 首先，应明确城市房屋拆迁的补偿原则及补偿主体。补偿原则的确立是城市房屋拆迁中公民私有财产权能够得到切实保护的前提，应当确立依据市场价格给予公平补偿的补偿原则。对公民被拆迁房屋财产的补偿应符合拆迁时的市场价格，公民所得拆迁补偿数额最起码不低于因拆迁而造成的财产损失。在公益性拆迁中，补偿的唯一主体应为政府，即由县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋的拆迁与补偿，改变以开发商为拆迁主体的制度设计。 其次，扩大城市房屋拆迁补偿范围，明确把对土地使用权、预期收益和其他相关无形利益的补偿人法。城市房屋拆迁基于对国有土地使用权的收回而发生，公民在城市房屋上所体现的权利也主要有土地使用权和房屋所有权。从法律上讲，土地使用权是对应于土地所有权的一种物权。因此，在拆迁中对被拆迁人的补偿应以房屋补偿与土地使用权补偿为主，并且还应当对因拆迁造成的预期收益及其他相关无形利益的损失予以补偿。 再次，完善房屋评估机制。《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿标准包括房屋的区位、用途和建筑面积，而房屋的新旧程度和建筑结构并没有被列为补偿标准之一。但是，在房屋买卖市场，房屋新旧程度和建筑结构的不同对房屋的市场价格有着重大影响。相同区位、用途和建筑面积的新开发楼盘与二手房的市场价格存在巨大差异，建筑结构的复杂性是构成房屋建筑成本的重要因素。因此，拆迁补偿时应视房屋新旧程度的不同而区别对待。要完善房屋评估机制，重中之重是要强调房屋评估机构的中立性，不仅使评估机构在人、财、物上脱离政府管制，以确保评估机构的独立性与公正性，而且也应强化房屋评估机构的法律责任，避免其在商业拆迁中与拆迁人勾结，损害被拆迁人的合法财产权益。 （四）加强城市房屋拆迁中公民私有财产权的程序保障 城市房屋拆迁中公民私有财产权要想得到充分有效的保护，必须以公平、合理、合法的拆迁程序作为保障，程序公正是实现实体公正的前提。因此，在房屋拆迁的各个环节应保证程序的公正。 1．在房屋拆迁决定阶段 首先，应公开房屋拆迁决定信息，广泛听取社会公众意见及专家意见，对拆迁具体事项进行论证听证。县级以上地方人民政府应当将房屋拆迁目的、范围和时间进行公告。公告时间不得少于60日，涉及范围广的，不得少于90日。同时对被拆迁人、公众及专家意见的采纳情况和理由以及房屋拆迁决定，县级以上地方人民政府都应予以及时公告。如果被拆迁人以及与房屋拆迁有关的利害关系人对县级以上地方人民政府做出的拆迁决定不服的，可以依法申请行政复议或者提出行政诉讼。其次，应建立对拆迁补偿资金的专门监督机制。不仅要保证拆迁补偿资金到位，还要预防拆迁补偿资金被挪作他用，损害被拆迁人利益。 2．发生拆迁补偿安置纠纷阶段 依据现行的规定，达不成补偿安置协议时，行政裁决是提起行政诉讼的前置性程序。这一规定屏蔽了被拆迁人直接以行政复议和行政诉讼方式保护合法私有财产权的途径，使其只能通过审查行政裁决的合法性而非合理性保障自己的合法权益。因此，笔者认为达不成补偿、安置协议时，当事人既可以申请行政裁决和行政复 议，也可以直接向法院提起行政诉讼，增加被拆迁人对自己合法权益的救济途径。 如果当事人申请行政裁决，启动行政裁决程序，那么现行有关行政裁决的规定还应该从以下三个方面予以完善：首先，设立或者指定专门机构作为行政裁决主体。其次，进一步明确裁决受理前举行听证所需达到的户数及比例要求，可以规定“未达成补偿安置协议的户数超过三分之二或者比例超过四分之三的，应当举行听证。” 最后，房屋拆迁因为涉及到当事人的重大权益，所以在审理过程中当事人应享有充分的知情权和参与决策权，应当在裁决审理过程中引人听证制度。应具体规定听证参与人的人员结构、人数、听证主持人以及各个听证参与人所分别享有的权利和应尽的义务。 3．在强制拆迁阶段 如前所述，在城市房屋拆迁中，必须明确区分公益拆迁与商业拆迁这两种不同性质的拆迁行为。商业拆迁是一种民事法律行为，当处于平等地位的双方当事人发生拆迁纠纷时，不能适用行政强制拆迁，禁止公权力介入民事裁判领域，只能适用司法强制拆迁。但是，公权力可以以行政监督者的身份参与商业拆迁。其次，在公益拆迁中适用强制拆迁的，必须明确强制拆迁的执行主体。笔者认为，鉴于行政权力的不当行使对被拆迁人财产权利的巨大危害，有必要让行政权力逐步退出强制拆迁领域，而仅保留司法机关的强制拆迁权。由司法机关作为独立的执行主体，不仅可以提高执行效率，也可以避免发生执行者与当事人混同的错乱局面，同时也有利于强制拆迁相对人在权利受到侵害时明确主张权利的对象。最后，禁止在强制拆迁中使用暴力手段。拆迁部门及其委托单位不得采取中断供热、供水、供气、供电等方式实施强制搬迁。任何单位和个人不得以暴力、威胁及其他非法手段实施强制搬迁。违法使用暴力手段造成危害后果的，不仅要赔偿造成的损失，构成犯罪的，还要追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。 总之，城市房屋拆迁必然伴随国有土地使用权的转移与房屋所有权的变动。房屋所有权是公民私有财产权的核心内容之一，房屋所有权能否得到有效保护，直接关系到公民私有财产权能否得到最大限度的保护。目前我国关于城市房屋拆迁的法律、法规、规章及其他规范性文件等相互之间存在着矛盾与冲突，这对保护我国公民的私有财产权是非常不利的。在城市房屋拆迁中，《城市房屋拆迁管理条例》不仅存在着违宪嫌疑，在制度设计上也存在诸多缺陷。因此，如何尽快完善城市房屋拆迁法律规范，制定一部成熟的城市房屋拆迁法，切实保护公民的私有财产权，成为当前法治建设进程中亟待解决的重大问题。 注释: 史正宝.论城市房屋拆迁的法律特征[J]．甘肃行政学院学报，2006，(3). 符启林．房地产法[M]．北京：法律出版社，2004. 郑显芳．我国城市房屋拆迁行为的法律性质[J]．房屋拆迁，2008，(10). 石佑启．私有财产权公法保护研究—宪法与行政法视角[M]．北京：北京大学出版社，2007. 颜晨，范懿．房屋拆迁中公共利益的界定—浅析＜物权法＞在城市房屋拆迁中对私有财产的保护[J].新 学术，2007，(3)． 郑炜，冯代群．对当前城市房屋拆迁补偿与安置制度的思考与完善[EB/OL].http://www.chinacourt.org/public/detail.php? id＝184980，2010-03-12.

第3篇：拆迁主体的法律规定范文

[论文摘要]城市房屋强制拆迁是城市建设不可避免的一个问题，这不仅关系到拆迁人、被拆迁人的利益，还关系到城市的发展和社会的稳定。以“重庆钉子户”事件法律分析为例， 可以看出我国城市房屋拆迁制度存在严重缺陷， 立法不完善和制度设计不合理。由于城市房屋强制拆迁即涉及到公法，又涉及私法领域，同时它又具有鲜明的公权力色彩，牵涉到很多行政法上的问题，其本身有一定得复杂性，因此这个问题还需要很深的法理探讨，本文主要从行政法的角度就该问题的行政法学现状进行一些讨论

2007年4月2日， 备受瞩目的重庆“最牛钉子户”与开发商达成拆迁安置协议， 那像孤岛一样耸立多日、被赋予多重意义的“标志性”房屋随即在挖掘机的轰鸣中倒塌。至此， 广受关注的“最牛钉子户”事件落下帷幕， 但这个事件留给我们的思考却没有停止。

在中国人的传统观念里，“安土重迁”是一个影响了中国人几千年，根深蒂固的观念，中国人追求安居乐业，不到万不得已不愿轻易搬迁，房子，是中国人观念里非常重要的一个东西。而当房主的房屋所有权与公共利益、城市的规划建设或者开发商的某些商业利益相冲突的时候，就出现了社会中一种并不少见的现象—城市房屋强制拆迁，在这个过程中，往往由于补偿或者安置工作等问题，出现“钉子户”。那么， 如何定性城市房屋拆迁？政府在城市房屋拆迁中扮演了怎样的角色？公权力在其中又起到什么样的作用？公权力介入后如何做到从行政法角度保证公正等等都是急需解决的问题。

一、城市房屋强制拆迁的性质及其实行程序中公权力介入概述

城市房屋拆迁， 到底属何种性质的行为? 是民事行为， 还是行政行为， 还是二者兼具? 对此有各种倾向和争论，大部分的观点认为是两者兼具：拆迁人和被拆迁人达成拆迁协议，倾向于是民事，房屋拆迁管理部门在其中的准许、裁决、强制拆迁又是明显的行政行为。一些学者将拆迁定义为: 因城市建设的需要， 经政府有关部门审批， 由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋及其他地上附属物， 并由拆迁人对被拆迁人进行补偿、安置的法律行为⑴。从这个定义看行政色彩居多，因为，拆迁人对被拆迁人房屋的拆除权并不仅仅基于拆迁人和被拆迁人自愿协商达成的民事合意产生的民事权利， 而是基于政府的行政权力。公权力的介入，在其中发挥了关键性的作用。

根据建设部《城市房屋拆迁工作规程》第3条，城市房屋拆迁管理工作程序是：1、拆迁计划管理2、拆迁人从政府处得到土地使用权3、向政府主管部门申请拆迁4、与被拆迁人签订拆迁补偿协议 5、协议不成，请求政府主管部门裁决 6、对裁决不服的可以复议和诉讼7、进入强制拆迁。

这个过程中，从拆迁人取得土地的使用权开始，就有公权力的进入了。被拆迁人虽然对房屋享有所有权 ，但却是在使用国有的土地。由此 ，房屋拆迁包含了国有土地使用权人的改变。这个过程是通过国家先从被拆迁人处收回土地的使用权，然后再转移给拆迁人来完成的，是一种行政征收过程。其次，补偿协议达不成时，政府主管部门可以进行行政裁决，对裁决不服还涉及行政复议，同时，司法机关诉讼裁决后，在强制拆迁的阶段，房屋管理部门，即政府机关又往往是实际拆迁主体⑵，由此看来，政府的公权力几乎贯穿城市房屋强制拆迁的整个过程。

政府的公权力介入，房屋所有人成为实质上的弱者，甚至很容易受到公权力的侵犯，因此，如何从行政法角度对公权力进行规制，维护相对人的合法权益，是显得十分重要的问题。

二、城市房屋强制拆迁的法律依据问题

关于城市强制拆迁具体的法律文件主要有：国务院的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日起施行）；建设部的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（自2004年3月1日起施行 ）；建设部的《城市房屋拆迁工作规程》（2005年12月1日起施行）。

从这些法律文件看来，在房屋强制拆迁的立法方面存在两个主要问题：

1、与立法法冲突

《立法法》第8条明确规定，对非国有财产的征收只能制定法律，然而在关于城市房屋强制拆迁法律文件中，最高位阶的也只是国务院的行政法规（《城市房屋拆迁管理条例》）。由此看来，关于房屋强制拆迁方面的法律法规设置，是明显不符合《立法法》的规定的。

2、与上位法冲突

权力来源于法律的授权， 权力的合法性也来源于法律的规定。然而《管理条例》中第16 条和第17 条的规定明显与《民法通则》、《合同法》、新修订的《宪法》的规定相冲突⑷。

首先，我国2004年宪法修正案第22条第3款对征用权作了规定: “国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》也对国家对私有财产进行征收做了相关规定，但是这些规定都严格限制在“为了公共利益”的范围之内，《管理条例》的规定不仅仅限于公共利益⑸，是否又涉嫌对“社会公共利益”的滥用呢

其次，《民法通则》第4 条、《合同法》第4 条都强调了协议中的自愿、平等公平等，任何单位和个人不得非法干预，按照法律效力的等级， 国务院在制定《管理条例》时理应不得与上位的《中华人民共和国宪法》、《民法通则》、《合同法》等相关内容相抵触。但是《管理条例》居然规定给予房屋拆迁管理部门强制拆迁权力，完全背离合同自愿平等，任何单位和个人不得非法干预等相关规定，我们不禁要问，这样的授权，其合法性何在？

三、城市房屋拆迁程序中的公权力介入引发的实际问题

1、城市房屋拆迁中的行政许可—拆迁许可证的核发

整个拆迁程序中，拆迁人从政府部门得到土地使用权之后，接着就是申请领取房屋拆迁许可证，这实质上是一个行政许可行为。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

在这里值得质疑的是，首先，在拆迁人从拿到土地使用权到申请拆迁许可证中，完全没有被拆迁人的参与，仅凭相关文件和资金证明就可以拿到拆迁许可证。由于涉及到被拆迁人的财产权，被拆迁人属于利害关系人，法律制度却剥夺了其参与权，，完全是政府有关部门和拆迁人合议，实在有失公正。同时这又是一个连环套，拆迁人在被拆迁人完全没有参与的情况下拿到拆迁许可证后，才去跟被拆迁人谈判，而此时拆迁人的拆迁许可证已经到手，由此在谈判一开始，拆迁人和被拆迁人的谈判砝码明显悬殊。拆迁人背后有政府公文的支持，被拆迁人实际上处于弱势地位。

2、 城市房屋强制拆迁中的行政裁决、复议和诉讼

拆迁双方对拆迁事宜达不成一致时，当事人可以申请政府主管部门裁决，法律却规定裁决主体是房屋拆迁管理部门。

双方达不成协议，首先要提请“房屋拆迁管理部门裁决”，对裁决不服的才能诉讼，也就是说当拆迁协议达不成，行政裁决是必经的第一步。这第一步就有不公正因素在里面：房屋拆迁管理部门就是颁发拆迁许可证的机关，既然已经给拆迁人颁发了许可，它就不大可能在裁决中做出对拆迁人不利的裁决， 那样的话等于在一定程度上变相否认最初其做出的行政许可行为，严重影响其公信力。所以，房屋拆迁管理部门在裁决中的中立性和公正性令人质疑。

如果对行政裁决不服产生的纠纷，经过此程序就变成行政纠纷，只能提起行政复议或诉讼。这更是一项不合理、不合法的权利救济程序。在这之前的一系列程序中，公权力介入已经给整个过程增加了很多不公正不合理的因素，而在此时，最重要的解决纠纷的的过程中，拆迁人居然得以逃脱出来，取而代之的是强势的政府部门作为一方当事人，出面替拆迁人抵挡。被拆迁人本来在拆迁协议中与拆迁人尚且是平等的协商双方，还有谈判的可能，但是当纠纷的解决意味着拆迁人却要面对强大的行政主体，能得到满意解决的可能性大打折扣。本来是被拆迁人和拆迁人之间的民事纠纷，却变成被拆迁人、拆迁人、政府三方面，不仅仅涉及民事，还包括行政纠纷，实际上对被拆迁人不太有利。

3、 司法权介入，能否真正保护被拆迁人利益？

当房屋拆迁过程存在纠纷已经到了需要司法权介入（即行政诉讼）来进行裁决之时，实际上公民权是否确实遭到侵犯就处于一个不确定的阶段，需要等到司法的裁判结果才能下定论。那么这个时候争议焦点，即房屋所有权也应该处于不确定状态，拆迁行为按理不应该贸然继续进行。但是，对于争议期间，拆迁是否停止执行，《管理条例》却给了我们否定的回答：《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

也就是说，只要拆迁人已经给与拆迁补偿或者安置用房，即使被拆迁人不服、不接受，提起了行政诉讼，房屋强制拆迁这一实质性的行为仍然不停止执行，即“不管最后结果对不对，先执行了再说”，这实在是让房屋拆迁中对被拆迁人利益的保护有走过场之嫌，试想，一个暂且还存在着争议的行为法律却在争议期间给予默许，等于是在一定程度上变相支持这一行为。且不说司法裁判被拆迁人的胜算有多少，即使司法的最后判决是保护被拆迁人的利益的话，其利益实际上已经不能完全保护了，因为房子已经被拆了，只能从经济补偿等其他方式去实现。

司法权往往是社会中公民利益的最后一根稻草，但是，我们在城市房屋强制拆迁制度中却看到，司法权被虚设、被回避了，司法权介入之后拆迁行为依旧我行我素，这最后一道防线也显得十分脆弱，实在是有些悲哀。

4、 房屋拆迁管理部门—城市房屋强制拆迁中的“多面手”？

在整个房屋强制拆迁过程中，我们看到房屋拆迁管理部门是异常地活跃，最开始核发许可证的部门是它，而当拆迁人与被拆迁人拆迁协议达不成要进行行政裁决时，裁决主体是它，房屋所有人在裁决期间没有拆迁，它可以向法院申请强制执行，甚至在实际操作中，其本身就是拆迁主体。用一个比喻形象地说，房屋拆迁管理部门不但是这场“运动会”批准者，而且在操作过程“既当裁判员，又当运动员”。

房屋拆迁管理部门管理部门拥有一个“多面手”的角色是不合适的。在强制拆迁的利益博弈中，公权的享有者和行使者是政府有关部门， 主要是房屋拆迁管理部门。相信政府是“大公无私者”的想法是非常幼稚的， 我们不应该忽视或回避政府的“经济人”特性。以房屋拆迁管理部门为代表的行政机关不仅拥有自己的合法利益， 而且还在积极的谋求种种非法利益， 如寻租和设租利益等⑹。

很明显，房屋拆迁管理部门被赋权过多，权力过于集中，得不到有效监督，被拆迁人的利益难以得到保证。

四、对城市房屋强制拆迁制度的改进及完善的建议

1、严格控制公权，保护私权—对公权力介入进行必要限制

在房屋强制拆迁过程中， 各相关法律条文对公权与私权进行法律上配置实际上倾向于公权。《城市房地产管理法》和《管理条例》等法律法规中均规定了公权的优位权， 对私权的重视和保护完全不够。

行政法的核心是行政权力与公民权利的关系问题，政府权力与公民权利的平衡需要通过“控权”来实现， 即行政法的核心理念是控制行政权力。因此，我们需要对城市房屋强制拆迁方面的公权力介入进行必要的限制。

值得一提的是，建设部颁布的2004 年3 月1 日开始实行的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《规程》) 从程序方面规定了很多有利于被拆迁人的制度规范，很大程度上体现了对被拆迁人权益的关注和保障。这应该是行政法在“控权”，保护公民私权的一个典范，但是，这些规定在调和公权与私权的冲突上是远远不够的， 因为《规程》只是作为《管理条例》的配套法规， 法律效力不强。我们希望在《宪法》、《城市房地产管理法》和《管理条例》等相关法律法规中控制公权， 并对私权提供实在的保护。

我个人认为，法律法规对这方面的公权力介入的调整要考虑的最重要的一点是：要对“公益拆迁”和“私益拆迁”清晰界定，公益拆迁中，公权力的介入是为了公共利益，应该以规范为主，限制为辅，而在私益拆迁中（比如房地产开发），公权力的介入要严格限制，行政主体应该是处于一个协调的中立者的身份，不应该作为一方主体参与进来，更不应该偏重于哪一方，因此，对这方面的公权力介入，要以限制为辅。

2、 修改有关强制拆迁的相互抵触的法律条款

强制拆迁的法律条文，出现了相互抵触，其中，下位法对上位法有所超出，具体表现在我上文已经详细阐释的两方面：一、法律法规配置不合理，发挥实际作用的现行法规位阶太低，不符合《立法法》的规定；二、明显与上位法冲突。现行《城市房屋拆迁管理条例》有两个明显超出上位法的地方：首先是对于宪法修正案中对征用权的规定“限于公共利益”范围有超出，然后对于行政主体在此过程中的赋权违背了《民法通则》、《合同法》等关于“平等、自愿、公平”等相关内容。

有关房屋强制拆迁方面相互矛盾的法律法规需要予以纠正。法律条款之间的相互冲突、法律法规系统本身不相一致，不仅影响了法律效力的发挥， 还给行政权力的非法侵入提供了可乘之机。因此，有必要对这方面的与上位法相互抵触的法律条款做出修改，保证法律系统的一致性。

3、 行政强制拆迁的程序中听证制度的贯彻落实

程序的公正能够保证实体的公正，其独立的价值。城市房屋乃居民安居乐业的根本，属于重大的财产利益，应该保证被拆迁居民在这个过程中的话语权。

程序公正需要对程序法加以深入细致和完善。这方面我认为非常值得探讨的，具有代表性，在现实生活中也很具有操作性的，在于房屋拆迁中的听证制度的贯彻实施，这也是我在完善行政强制拆迁的程序主要想谈的一点。

现行规范性文件中也设置了听证程序，但是这不是一个必经的程序，所以应该在行政法规中规定强制拆迁必须有听证程序，以被拆迁人申请而启动。更为重要的是，保证听证为最后的裁判提供依据，被拆迁人提出的合理意见被政府所接受。而不能只是例行一个程序，对最后的结果不产生丝毫影响。

实际上，在本文开头的重庆“史上最牛钉子户”一案中，当事人也申请过听证，但当事人的说法是“听证会就像过场一样，是为了听证而听证，并没有按照程序来，没有安排我的答辩，后来我抗议后才给了我时间⑻。”由此可见，房屋强制拆迁这一块的听证制度，走过场、当事人提出意见难、听证意见难落实等现象仍然很严重，需要很大程度的完善。

我提出的这方面建议主要有四个方面：

①扩大城市房屋拆迁的听证范围

从目前来看， 中央及各省市的拆迁管理法中主要针对纠纷裁决和强制拆迁这两种行为举行听证， 其他环节中尚未设计听证程序。各地在房屋拆迁立法中应扩大听证范围，注重听证效力，让听证这种各方意见集中地方式更多、更有效地运用在解决问题中来。

可喜的是，建设部 2005年 的《城市房屋拆迁工作规程》就对房屋拆迁工作中的听证制度做出了比较合理而详细的规定⑼，是在房屋拆迁听证制度上的一个重大突破和探索。

②代表产生制度的完善

参与听证会的代表身份是听证会能否发挥作用的关键。因为“ 听” 证，主要是听取利害关系人的“ 声音” ，利害关系人能否参与到听证程序中来并充分发表其意见与建议是实现听证制度价值的核心问题。

我国现行的法律、法规仅规定了参加听证会的代表要具有广泛性和代表性。然而规范性文件中的这种粗略规定， 在实践中就很难操作，甚至会给不法分子以可乘之机，使听证会流于形式。因此，对于听证会代表选拔制度，需要加以细致规定，尤其是应具体规定相应代表的数量、标准和比例， 在此基础上将自愿报名的产生方式扩大化， 同时提高参加代表的基本知识和技术常识⑽。

③听证意见的落实，防止听证流于形式

听证程序流于形式， “ 听而不证”的现象非常严重。这几年， 为了纠正这个问题， 建设部颁布了城市房屋拆迁听证办法， 规定城市房屋拆迁都必须听取利害关系人的意见。这种明确规定听取利害关系人意见的规定和过去那种暗箱操作相比，引人听证程序无疑是一大进步。但是如何保证听证会上能平等地收集各利益方的意见，经过合法的听证程序取得的听证笔录应怎样被赋予相应的效力，听证过程和后续意见处理的监督仍需要具体法规加以详细规定。

④听证信息的透明、公开及信息的平等性

在拆迁听证中信息的披露也是影响听证制度能否取得成效的关键。现行的问题一方面是信息不够完全，真实，另一方面是听证会上拆迁人、被拆迁人、政府的信息不对等。

因此要完善信息披露制度，一是信息要真实、完全， 材料要易于理解和掌握。二是信息资料应提前发给代表并通过相关的媒体予以公开， 以便与会代表能够提前做好准备， 为其维护合法权益提供一种比较周全的制度安排。

总之，强制拆迁在现实生活中纠纷较多的重要原因之一是没有正确处理好公权力介入的问题，对适用行政强制程序进行拆迁的公权力使用过多过滥，因此常常会损害被拆迁人的利益。同时，一方面大量本该通过司法程序解决的问题都以行政方式解决，弱化了司法功能，增加了行政机关的压力。另一方面，行政权在拆迁中适用过广，行政强制的适用不合理增加了腐败和投机，容易损害被拆迁人的利益。因此，有必要加强对强制拆迁中行政行为的研究，严格廓清和限制其适用条件和范围，落实在立法和执法方面，应该进行精微的制度设计，杜绝现实生活中假借公权力介入侵害私人利益的情形。

限制行政权力的最终目的是为了使公权力和公民权利两者平衡，具体在房屋强制拆迁中，对公权力的介入加以行政法上的规制，让被拆迁人有话语权，其个人利益能得以保护，达到公权力、公共利益和被拆迁人公民权利的平衡，才是城市房屋强制拆迁方面的行政法规所要追求的目标。

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[9] 重庆史上最牛钉子户被强制拆迁.新浪新闻news.sina.com.cn/z/cqzndzh/

[10] 在城市房屋强制拆迁中贯彻以人为本-闵凡群-《法制与社会》2007年09期

注释

⑴ 赵红梅. 房地产法论[M ]. 北京: 中国政法大学出版社， 1995， 143页

⑵《城市房屋拆迁管理条例》第17条：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

⑷参见《管理条例》第16 条规定“拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的， 由房屋拆迁管理部门决”; 第17 条规定“被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的， 由房屋所在地市、县政府责成有关部门强制拆迁。”

⑸参见《管理规定》第2条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

⑹城市房屋强制拆迁中“公权”与“私权”的冲突与和谐，刘任平，湖南公安高等专科学校学报，中图分类号: D922. 181 文献标识码: A 文章编号: 100827575 (2005) 01-01 01-04

⑻参见《新京报》对“史上最牛钉子户”的采访实录

第4篇：拆迁主体的法律规定范文

根据《土地管理法》,征收土地是指国家为了公共利益的需要,运用国家强制力,按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权,并依法对被征收土地的原权利人(包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等)给予补偿的活动。

各级政府组织实施征收土地的主管部门是各级土地行政主管部门。

根据《城市房屋拆迁条例》(国务院令第305号),城市房屋拆迁是指为了实施城市规划、旧城区改造,运用国家强制力,组织在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并对原房屋权利人(包括房屋所有权人、使用权人、出租人、承租人、转租人等)给予补偿、安置的活动。

各级政府组织实施房屋拆迁的主管部门,中央政府为国务院的建设行政主管部门;在地方县级以上政府则为负责管理房屋拆迁的部门(通常为建设行政主管部门或者房产管理部门)。

组织实施征收土地的主要程序:

(一)征地公告。在被征收土地所在地的乡(镇)、村范围内征地公告。公告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

(二)办理征地补偿登记。被征收土地的所有权人、使用权人持权属证书和产权证明等到公告指定的土地行政主管部门办理补偿登记。

(三)拟订征地补偿安置方案。土地行政主管部门会同有关单位拟订征地补偿安置方案并公告,听取被征地农民意见(根据《国土资源听证规定》,2004年5月1日以后,应当告知被征地农民有要求听证的权利,并根据被征地农民的申请举行听证会),采纳合理合法的意见对征地补偿安置方案进行修改。

(四)确定征地补偿安置方案。将征求意见后的征地补偿安置方案报市、县政府批准,并报省土地行政主管部门备案后,由市、县土地行政主管部门组织实施。

(五)实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费;被征地单位和个人按期交付土地。

组织实施房屋拆迁的主要程序:

(一)领取房屋拆迁许可证。拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。

(二)拆迁公告。房屋拆迁管理部门拆迁公告,将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,向社会公布。

(三)订立拆迁补偿安置协议,实施拆迁。由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

1、双方达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前,拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。

2、双方达成拆迁补偿安置协议的,被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院。诉讼期间,拆迁人可以申请人民法院先予执行。

从上述规定可知,国家建设征收土地与城市房屋拆迁是不同的法律概念。两者的主要区别:

一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定;城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。

二是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地;城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。

三是行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权;城市房屋拆迁指向的标的是房屋。

四是法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭;城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。

很显然,征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为,依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定,某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理(或者房屋拆迁管理)工作的,该机关可以依法分别行使该两项职权,遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义,才能达到结果正义,只有实现程序的公正,才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求,征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆;组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。

第5篇：拆迁主体的法律规定范文

关键词：拆迁；行政行为；法律界定

随着全国的城市化进程加速，城市框架的逐步拉开，使得城市形态有了可喜的变化，城区业态、市容市貌、城市功能有了显著提升。目前，土地问题已成为各地发展过程中的重要因素。各地以开发区和街道、乡镇为主阵地，配合项目推进、城市改造，实施了征地拆迁安置。其中与群众利益最紧密、矛盾最突出、难度最大的就是房屋拆迁补偿问题以及安置善后处置，也是目前日渐增多的农村集体土地拆迁安置过程中的焦点难点。征地拆迁环节也成为一个违规违纪问题的高发区域，由征地拆迁矛盾引发的群体性上访事件屡见不鲜。

出现这种情况，涉及到政策法规因素、经济体制以及制度建设等多方面的原因。其中，作为拆迁这种行为本身的法律界定是否清晰，作为行政行为，程序上是否合法，仍然需要在实践中进一步完善，以使得拆迁安置能在公开、公平、公正的前提下进行，维护好人民群众的切身利益，更好地推动城市建设。

一、拆迁行为的法律界定

城市房屋拆迁安置由于政府的介入而变得复杂。界定拆迁行为的法律性质，明确政府在其中的地位与职责，确保行政行为合理合法，对保护被拆迁人的利益，推动城市建设顺利进行具有极其重要的意义。行政行为具有以下四个方面的特征：

1.从主体上看，行政行为是由行政主体而不是行政相对人作出的行为

行政行为应当是管理方的管理行为。《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院305号令）中第五条规定，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。在全国性的条例出台后，各地也出台了地方性的办法。由此，我们可以认为拆迁这种行为是政府作为行政主体实施的管理行为。

2.从性质上看，行政行为是一种公务行为，而不是一种私人行为

行政行为应当是体现国家意志的国家行为，因而具有强制力。城市拆迁中的市政建设、安置房、经济适用房建设属于国家的公共服务内容，代表着国家意志，应属于公务行为。但房地产商开发的项目、投资者兴办的企业，带有私人色彩，由于政府在出让土地之前往往有协议要约政府要提供净地多少，这种行为是否能界定为行政行为，法律界对此还存在不同意见。

3.从目的上看，行政行为旨在实施国家行政权，并落实行政法上的权利与义务，维持国家的行政管理秩序，而不是为实现一种民事关系

在实际拆迁过程中，由于涉及公民私人财产，再加上《物权法》的出台，拆迁中的民事关系无法回避，也是拆迁困难的焦点难点所在，在这种意义上，拆迁方与被拆迁方之间发生的更多是民事关系，这也是拆迁行为引发法律界争论的所在。

4.从效果上看，行政行为是一种能直接或间接引起法律效果的行为

拆迁对被拆迁人的权利和义务进行了变更，在效果上应当是一种行政行为。

关于城市房屋拆迁行为的法律性质，一直备受争议。传统观点认为拆迁行为是在政府主导下的行政行为。笔者也认为将拆迁行为归为行政行为在实际操作中更加有利。而另一种观点则认为拆迁行为是一种不完整意义的民事合同基础上的民事行为。

二、当前拆迁中存在的主要问题

1.拆迁补偿和公众预期有差距，指导拆迁行为的行政法规需要及时调整

《城市房屋拆迁管理条例》和以《城市房屋拆迁管理条例》为基础的地方办法，共同确定了现在的补偿标准。其对国有土地的有证面积进行补偿，对现实存在的无证房无规定，对房屋所在土地附着物无统一的补偿标准，并且无法适用于农村集体土地拆迁。

实际情况是由于政策制订的时间早、中国地区差异大，拆迁补偿的标准较低，拆迁的阻力相当大，拆迁引发的矛盾也层出不穷。以本地为例，在全市基础上出台了区级的《关于制定拆迁有关补偿标准的通知》，要求自2009年1月1日起对“被拆除房屋面积大于统一安置房面积的部分”按每平方米不低于1000元的标准给予补偿，但实际执行中与拆迁户期望值相差较大，收效甚微。基层为了能按时序进度完成拆迁，各自出台了一些土政策、土办法，缺乏连续的调整补偿标准的程序规定。补偿办法随意性大，有的还无成文的规定。造成拆迁安置中同一地区的同一项目的补偿标准前后不一，同一地区的不同项目的补偿标准前后不一，不同地区的同一项目的补偿标准不一。由于无固定的可行政策可依，拆迁户对拆迁安置存在严重的不信任感，群众上访、阻扰拆迁等现象有越演越烈之势。从而既影响了干群关系，又影响了拆迁工作的推进，更造成政策执行的漏洞，给腐败行为留下了可乘之机。

2.政策执行和现实情况有矛盾，规范拆迁行为的行政程序容易出现混乱

目前，地方上的征地房屋拆迁安置是依据《中华人民共和国土地管理法》，经相关法律法规授权，由设区的市来制定具体操作办法，各地区都有明确的规定或办法作为依据，是有据可循，有法可依的。

实际情况是，在拆迁工作中并不是只要坚持原则、坚持政策、按章办事，拆迁工作的矛盾就少，很多问题恰恰就在于政策的规定和现实的矛盾。对于所有被拆迁人来说，他们不管什么法律和政策，只认一个道理：生活只能因为拆迁变得越来越好，不可能因为拆迁变差，有的被拆迁户认为这是最后捞一票的机会，漫天要价，媒体对钉子户的不当宣传在某种程度上也助长了这种苗头。政策、办法以外的特殊办法，使得原来的政策、办法显得效力不强，为了完成拆迁，拆迁房不得不再提高原有标准，双方讨价还价才可能最终达成协议。拆迁只重结果，不重过程，依法的程序往往被人为地忽视。

3.拆迁主体和拆迁外包有隐患，实施拆迁行为的被委托人存在利益驱动

现在，基层普遍选择拆迁公司来实施拆迁。这种行为可以看作是一种行政委托行为。在我国的行政法理上，行政委托是指出于管理上的需要，某一行政主体（委托人）委托另一行政主体或其他组织及个人（被委托人）以委托人的名义代行使职权或其他事务，其行为效果归属于委托人的法律制度。在拆迁过程中，拆迁公司是作为行政机关的人身份出现的。

实际情况是，拆迁作为政府转让土地的前提条件，完成拆迁是肯定的。随着城市化推进，农村集体土地拆迁也越来越多，并成为新的焦点。现在的拆迁公司多数是伴随着城市房屋拆迁成长起来的，对集体土地拆迁业务不精、情况不熟，往往套用城市拆迁的方法来进行，针对性不强。现在引入的评估机构只对有权证的房屋进行评估，但实际拆迁中的难点是大量的无证房，无证房现无具体的补偿规定，也没有采取必要的取证措施，多少面积、该补偿多少缺乏统一标准。评估机构出于自身利益原因，出具报告随意更改的现象比较突出。拆迁人员对于无证房认定的行政自由裁量权过大，易引发拆迁公司和拆迁工作人员的腐败行为。由于作为外包的受委托人，受到自身利益驱动，在拆迁中的行政违规行为还是在一定范围内存在的。

三、完善城市房屋拆迁行政行为的设想

城市房屋拆迁是城市建设的先行，合理拆迁有利于城市发展。但近年来出现的无序拆迁却影响到了政府形象和干群关系。为提升城市功能，引进更多大项目、大企业奠定长期的工作基础，必须明确拆迁中各方当事人的法律关系，摆正政府在其中的位置，针对存在的问题，规范城市的拆迁安置，在拆迁安置办法、监管主体、操作程序上加以完善。

1.如果采取激烈的方式，可以重新定位拆迁行为的法律性质

虽然拆迁协议离民法和合同法规定的平等、自愿、公平、等价有偿等基本原则有一定差距，不属于完整意义上的民事合同。但是只有恢复房屋拆迁补偿安置协议的民事法律属性，才有利于平等地保护拆迁当事人的合法权益，保障双方当事人利益最大化的实现。对于房屋拆迁行为的法律性质归属可以侧重于民事行为的定位。

优点在于：减轻了政府在拆迁中的压力。被拆迁人和拆迁公司签订协议后，双方发生分歧，特别是在遗留问题上，可以通过民事诉讼的途径来解决，通过法院裁决来化解矛盾，政府面对的压力要更小。某种程度上也对拆迁公司提出了更高要求，可以进一步提升整个拆迁行业的专业素质，减少因拆迁公司本身问题所造成的矛盾，减轻过去转嫁到政府身上的矛盾压力。

缺点在于：率先推行的难度很大。弱化了公共服务项目拆迁的行政意愿，容易陷入诉讼马拉松。拆迁公司和委托主体的关系界定尚需有明文规定，而且从公众的思维定式来看，政府的实际处置来看，拆迁公司就是代表政府，当公众涉及利益诉求时，出了问题还是找政府，对公众的法律意识要求高。从当前政治文化的背景来看，政府是强势政府的格局不会发生根本性变化，要实现这种转变需要长期的过程，单一地区率先采用是不现实的。

2.如果采取改进的方式，必须规范拆迁行为的行政程序和加强对拆迁的监管

一种合法有效的行政行为，除必须符合其他各项有效要求外，还必须符合法定程序。违反法定程序的行为属于程序违法行为，有权机关必须予以撤销。拆迁程序上要严格按照告知、协商、拆迁、安置的程序执行，确保程序合法，要杜绝先拆后批等超前拆迁所造成合法拆迁变不合法拆迁的被动局面。另一方面，对拆迁的有效监管缺失也是造成拆迁行为问题较多的原因之一，需要在城市建设主管部门的基础上，增加纪委、审计局对拆迁的监督，如果涉及农村，还要增加农村主管部门。通过扩大监督，使拆迁工作做到公开透明，实现“阳光操作”，避免群众对拆迁的不必要猜疑。

优点在于：符合现有拆迁模式的调整需要。在拆迁政策未发生重大变化之前，能在保证一定政策连续性的基础上，保证拆迁这种拆迁户公认的行政行为实施过程中的合法性。特别是对拆迁公司基于自身利益的考虑而采取的一些钻法律空子、打政策球的行为会起到较好的遏制作用，可以净化拆迁市场秩序，使拆迁在法规的基础上阳光运行。

缺点在于：没有从政策层面解决拆迁补偿问题的节点。出于推进拆迁的考虑，现有的讨价还价式协商依然长路漫漫，拆迁中公共利益和个人利益依然存在尖锐冲突。拆迁的监管属于外部介入，受监管部门对政策的掌握程度的业务门槛制约，拆迁中的行为仍存在违规违纪的可能。群众对拆迁的不信任感或抵触情绪，不能得到更多途径的释放和解决。

作为当前被地区发展称为“第一难”的拆迁工作，仅从行政行为本身的主体界定、程序合法等方面来说，是可以明确并规范起来的。但是作为实施这种行政行为的依据，拆迁的政策能否更加和实际相接轨，多采用市场比较的方式来进行评估，而不是在降低拆迁成本的出发点上来制定政策，则是根本上扭转被拆迁户与政府拆迁对立情绪的瓶颈所在，这些涉及到政府的科学发展定位，发展方式的转变，服务政府的建立等更多深层次的问题，但无论客观条件如何，拆迁行为在主观上必须合法合规，这是实施行政行为的内在要求，唯有这样，才能使拆迁的形式为被拆迁人所认可，有助于城市拆迁的顺利进行。

参考文献：

第6篇：拆迁主体的法律规定范文

关键词：房屋拆迁；滥用；预防；公共利益；行政救济

1998年6月，河南省郑州市发生的一起住户状告市政府拆迁纠纷案，就是针对拆迁行为的合法性引发的。为了阐述对房屋拆迁权滥用与预防研究的现实意义，我们简略介绍一下此案案情。

1998年3月，《河南商报》登载了郑州市将兴建裕达文化广场，并将拆除郑州市裕达国贸大厦旁边的五幢楼房的消息。水利部水工金属材料结构质量检测中心（以下称水工检测中心）所购买的裕达花园17号、18号商品楼名列其中。裕达文化广场采取政府和港资合作的方式兴建，政府出资1000万元，港资河南裕达置业有限公司出资5000万元。此两幢楼的住户（水工检测中心职工）向拆迁人"郑州市裕达广场工程建设指挥部"（以下称指挥部）提出了数个问题，均未获答复。随后，指挥部张贴了《城市房屋拆迁公告》，正式开始拆迁。住户认为，裕达广场虽名为公益事业，实质上更多是裕达公司借用政府行政手段，为改善其所有的裕达国贸大厦周边环境从而促使其销售和升值而进行的商业运作。住户进而认为，政府规划、拆迁房屋的行政行为的合法性存在问题，遂向河南省高级人民法院提起行政诉讼，状告郑州市人民政府、郑州市城市规划管理局、郑州市拆迁办等单位，要求撤销其对17号、18号商品楼的拆迁决定。而市政府方面认为，裕达广场的建设是为了改善城市投资环境、创建卫生城市和园林城市而实施的城市建设的一部分，城市规划法赋予了市政府权力，任何单位和个人必须服从人民政府根据城市规划作出的调整用地的决定〔1〕。

显然，房屋拆迁权是否被滥用是本案争执的焦点。其中，政府的拆迁行为程序是否合法以及是否为了公共利益的需要，是两个关键问题。

上述案例，突出表现在如何评定拆迁行为在实体上和程序上都具有合法性上，即拆迁行为实体上应符合什么标准才是合法（而不是看是否有合法的审批机关的正式批文），并应同时履行什么样的法律程序（不应拘泥于现有规定程序）才能有效。这是一个重大理论问题，是解决拆迁权本身合法性的切入点。

一、 拆迁权实体合法的唯一标准——社会公共利益

房屋拆迁权的核心在于它的强制力，它不需被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护，因此，防止该项权力的滥用，便成为判定拆迁权行使合法性的关键。而为了判定拆迁权是否被滥用，应当首先在法律上设置一个标准，用以评判一项具体的拆迁行为是否合法。这项标准就是"社会公共利益".因此，"社会公共利益"又成了评判房屋拆迁权是否合宪以及是否被滥用的唯一标准，而且在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益冲突中，也成为了十分有效的"平衡剂".

1.关于"公共利益"的涵义

尽管"社会公共利益"对房屋拆迁法律制度的设立至关重要，但我国目前迄今尚无一个统一的界说。不管在立法上，还是在学理解释上，"社会公共利益"的概念都是不确定的，造成了人们认识上的偏差。这是导致房屋拆迁权被滥用的客观因素。与"社会公共利益"相似的一个概念是"公共性目的".关于"公共性目的"涵义之解释，曾经历了一个发展过程。为了限制土地征用权的滥用，外国的一些法院将"公共性目的"解释为"公共的使用"，即代表公共利益的主体的使用。然而，这一解释却在实践中产生了许多问题。如果只有代表公共利益的主体的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主体就会被排除在外。而且，事实上，代表公共利益的主体的范围在实践中也不易明确界定。有些主体所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，这类主体是否可以进行土地征用呢？因此，各国立法和判例便开始使用"公共利益"的提法，以进一步确定土地征用权合法的标准。现在，大多数国家和地区的立法都认为，"公共利益"应包括两层涵义：一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。

在立法上，一些国家和地区以列举的方式规定"公共利益"的范围。如香港，其《收回官地条例》和《土地征用条例》同时规定，官地收回和征用土地须以"公共用途"为目的，并规定以下几种情况的"收回"和"征用"属于"公共用途"：（1）为使物业欠佳的卫生情况得以改善，或重新修建经改善了卫生情况的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或连接其他建筑物，严重干扰空气流通或建筑物的状况不适合人居住；（3）与军队有关部门的任何用途；（4）总督会同行政局决定为公共用途的任何类别用途而作的收回或征用〔3〕。前面已经论述过，房屋拆迁产生的法律后果之一是导致土地权利流转给拆迁人，这也是房屋拆迁的唯一目的。因此，房屋拆迁权的合法性应适用土地征用的合法性理论。在我国，"公共利益"的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》。该法第十条第三款规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用".其次是《土地管理法》。该法第二条第二款规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用"，并同时在第58条第一款第（一）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆迁立法上，这一立法宗旨却悄然发生着变化。新《城市房屋拆迁管理条例》（已于2001年11月1日生效实施）第二条规定："在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例".事实上，该条例就未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定。相比而言，1991年《城市房屋拆迁管理条例》第二条"凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设的需要拆迁房屋及其附属物的，使用本条例"的规定，将房屋拆迁的合法性界定为"城市建设需要"，却更为明确。《城市私有房屋管理条例》第四条规定："城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿……".这里的"国家建设"与前述"城市建设"不是同一个概念。何谓"国家建设"，我们力图从现有立法中去寻找一个诠释它的依据。

1999年1月1日前施行的《土地管理法》列专章规定"国家建设用地"，在第21条中对"国家建设" 作了这样的限定，"国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业"，并在第22条中进一步诠释：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的建设项目，只能是列入固定资产投资计划或者按照规定准许建设的国家建设项目。因此，我们可以得出"并不是所有城市建设都是国家建设"的结论。对此，国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第16条规定："本办法所称建设用地，包括国家、乡（镇）村集体建设和农村个人建房的新建、扩建、技改项目用地以及采掘、建材等行业的生产用地".该条进一步解释"国家建设用地"，"是指全民所有制和城镇集体所有制单位以及上述单位同农村集体经济组织共同投资兴办的联合企业，需要的各项建设用地".根据"公共利益"的含义进行理解，国家建设行为总是以社会整体利益作为出发点的，社会整体利益本身就是"社会公共利益"，故国家建设本身就具有"公共利益"的性质。因此，现行拆迁立法本身就存在不统一的问题，在拆迁合法性规定上，宜采用"社会公共利益需要"或者"国家建设需要"的提法，而不宜不作任何规定。这样既可以与土地征用、土地收回实体合法性要件一致，又可避免行政法规的立法与宪法、法律不一致。无论如何，拆迁立法的违宪都是不允许或应予纠正的。 前述案例中的建设项目，显然属于"城市建设需要"，应为"国家建设用地"范畴，具有"公共利益"性质。

2.公共利益的层次性

不同性质国家建设拆迁，其所代表的社会公共利益的层次性是不同的，这产生了公共利益的层次性问题。按建设项目本身计划审批的效力分类，可将拆迁的公共利益分为三个层次：

其一，最高层次的公共利益。它是用国家预算内基本建设拨款进行固定资产投资的项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为国家重点建设工程用地，如大型机场、铁路等工程用地。

其二，中间层次的公共利益。它是地方用国家预算内各项机动财力安排的基本建设固定资产投资项目用地拆迁具有的利益层次。通常表现为地方各级安排的地方重点建设项目，这类用地为数不少。

其三，最低层次的公共利益。它是各地企事业单位用预算外资金、自筹资金和银行贷款安排的基本建设项目拆迁用地具有的利益层次。通常表现为企事业单位利用自有资金安排生产和非生产性建设项目用地，以及人民政府批准或城市规划统一安排的城市居民住宅建设用地。

上述最高层次和中间层次的公共利益建设用地拆迁，属前述"国家建设用地"拆迁范畴，具有一般意义上的公共利益性，不会引起歧义，且得到了社会的普遍认同。而在最低层次的公共利益的建设用地拆迁中，显然建设单位已经多元化，已从计划经济体制下纯国有企业的单一主体，演变成了有集体企业、私营企业甚至外资企业参与的多个主体。国家通过这为数众多的不同经济形式主体实现着国家的经济建设目的。换言之，不管是国有企业，还是集体企业、私营企业和外资企业，只要其拆迁用地一旦被纳入了国家用地计划，便成为了社会主义经济建设的组成部分。并且，商品经济体制本身也将各类所有制的企业置于了独立核算、自主经营和自负盈亏的生产者和经营者的法人地位。因此，不管是国有企业参与的建设项目，还是其他私营、外资企业等参与的经济建设项目，都是以自身利益为其出发点的（在本质上已没有区别），并反过来以提高人民物质文化生活水平、服务于整个社会为最终归宿。即使是城市居民住宅建设，也以此为己任。因此，最低层次的公共利益是间接的，在以生产资料公有制为主体的多种经济成分并存的社会主义初级阶段是存在的。

3.公共利益的层次对房屋拆迁权的影响

我国房屋拆迁的公共利益的层次性，最终影响着房屋拆迁权行使的基本规则，概括起来有以下三项：

其一，低层次的"公共利益"的房屋拆迁，应当满足并服务于高层次的公共利益的拆迁。国家计委、原国家国土局《关于建设用地计划管理暂行办法》第三条在编制用地计划应遵循的原则的第三项规定，"对各项建设用地实行统筹规划，综合平衡、保证重点、兼顾一般".原国家国土局《关于国家建设用地审批工作的暂行规定》第四条规定："建设项目用地实行计划指标控制，首先保证国家重点建设项目……".此两规定揭示了一个共同原则，即高层次公共利益的建设项目拆迁优先于低层次的公共利益的建设用地拆迁高层次的公共利益建设项目拆迁用地计划制约低层次的公共利益建设项目拆迁用地计划。

其二，相同层次的"公共利益"的房屋拆迁计划，无抵销对方的效力。即同一层次的公共利益的建设需要拆迁同一处房屋时，应以向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请的时间先后顺序为准。为什么要确立这样一项规则呢？首先，是反不正当竞争所需。如果不以这条规则作为处理应将拆迁许可证核发给哪一个申请人的依据，将会导致拆迁行为本身的不公平，也易滋生腐败。其次，房屋拆迁主管部门是拆迁审批机关，计划、规划以及国土部门是从其他方面对建设项目进行管理的，其对建设项目的立项审批、规划许可以及用地批文并不能代替拆迁决定。以提交拆迁申请的先后顺序作为核发拆迁许可证的事实依据，是符合房屋拆迁权的分配原则的。当然，所谓拆迁申请，还应当包括国家规定的建设项目批准文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用权相对稳定，否则，就会造成同一目的层次的用地单位申请对对方进行拆迁，这对保护土地使用权和房屋所有权是非常不利的。

其三，公共利益的层次越低，房屋拆迁权的强制力就越弱。据此，第一类和第二类拆迁具有最完整、最强大的强制力，第三类拆迁的强制力则较弱。实践中，第三类拆迁比第一类拆迁权更易滥用，在拆迁立法时应制定更为严密的方法予以预防，包括制订对被拆迁人更为有利的补偿办法和公平、透明的拆迁决定程序，以防止拆迁人借政府之力、打公益之名、行私利之实，并监督拆迁主管部门公平依法行政。

二、 房屋拆迁权合法的程序要件——行政救济

程序法与实体法一样具有"独立的价值".因而，在确立拆迁权本身应当具有的实体要件后，还有必要对拆迁权行使的方式、手续等程序进行探究。

作为拆迁立法的法治化要求，法治原则理论和人权原则理论成为拆迁行政救济的理论基础。作为依法拆迁的方略，行政救济的核心是依法办事，并且，作为保护公民人身财产权的立法，必须以人权作为理论基础。同时，我国《宪法》第五条规定："一切国家机关和武装力量、各政党和社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究"，"任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权".第三十三条规定："中华人民共和国公民在法律上一律平等".上述规定为我国拆迁行政救济的设立奠定了宪法基础。学者认为，房屋拆迁行政救济的途径，是指行政相对人的合法权益受到违法或不正当具体行政行为侵犯时，法律所提供的补救渠道和途径。

1. 房屋拆迁行政救济的具体措施

行政复议和行政诉讼的对象是具体行政行为，对拆迁主管部门在房屋拆迁过程中拆迁权性质的认定，直接关系着行政复议和行政诉讼范围的确定。将拆迁行为列为行政救济的范围，首先是基于房屋拆迁权的行使是具体行政行为的认识。理由主要有：其一，从职权上看，房屋拆迁权是一种由政府房屋拆迁主管部门依法行使的行政权力，具有不平等性和强制性，与拆迁主管部门依照法律法规的授权制订规范性文件的抽象行政行为相区分。其二，房屋拆迁权是单方意思行为，不需管理相对人的合意，从而也将其与房屋拆迁立法这一抽象行政行为中的立法合意区分。第三，从结果来看，拆迁决定在外部表现形式上以决定、许可证等非规范性法律文件为存在方式，与抽象行政行为中的规范性文件相区分；从调整的对象来看，拆迁决定针对被拆迁人和拆迁人，可以反复适用，以区别于抽象行政行为中针对不特定人和事；从效力上看，拆迁决定针对现实存在的对象，以区别于抽象行政行为针对未来可能发生的不特定对象而生效。因此，按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》对"具体行政行为"的解释，房屋拆迁决定显然应当属于具体行政行为的范畴。

其次是基于房屋拆迁权的行使行为是外部行政行为的认识。所谓外部行政行为，是指拆迁主管部门对拆迁行政事务进行管理，与拆迁人和被拆迁人之间产生的一种行政管理行为。与外部行政行为对应的一个概念是内部行政行为，它是拆迁主管部门队对内部行政事务进行管理，与内部管理相对人产生的行政隶属关系行为，如拆迁主管部门对内部违法违纪行为的政纪处分。

《行政复议条例》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益可以依照本条例向行政机关申请复议".而该条例第九条规定的行政复议案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".《行政诉讼法》第二条规定："公民、法人和其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼".该法第11条规定的行政案件的范围，包括公民、法人和其他组织认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证而行政机关拒绝颁发，以及"认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的案件".因此，我们有理由认为，如果拆迁申请人依法向拆迁主管部门申请颁发拆迁许可证而拆迁主管部门拒绝颁发，或者被拆迁人认为拆迁许可证的颁布不合法从而侵犯其合法财产权的，都可以申请行政复议或提起行政诉讼。

2. 听证程序

"听证"一般是指在国家机关作出决定之前，给有利害关系人提供发表意见的机会，对特定事项进行置证和辩驳的程序。"听证"是行政机关行政决定的一个阶段，属于行政程序的组成部分，不是行政程序的全过程。

我国在颁布的《行政处罚法》中引进了听证程序，确立了听证在行政程序中的法律地位。尽管听证程序只局限于行政处罚决定中，但它所确立的原则无疑为我们提供了一个保护拆迁行政相对人合法权益，监督拆迁主管部门在"社会公共利益"的实体前提下作出拆迁决定，以及规范拆迁当事人及其他人有关行为的有效方法。

按照《行政处罚法》的规定，听证程序在下列情况下进行："行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证".显然，听证程序有三个特征：一是阶段性，即听证只是行政处罚的一个阶段，而不是处罚的全过程。二是局部性，即并不是所有行政处罚都要举行听证，只有对当事人的权益有较大影响的行政处罚才进行听证。三是选择性，即听证不是必经程序，主动权在于当事人。

第7篇：拆迁主体的法律规定范文

关键字:城市房屋拆迁强制拆迁

2009年来从四川的唐福珍女士抵抗暴力拆迁引火自焚，到上海某拆迁户投掷汽油燃烧瓶暴力抗拆，中国强制拆迁恶性事件继续频发。其后，北大五位法学院学者””建议全国人大常委会废除或修改《城市房屋拆迁管理条例》，称该条例涉嫌违宪。目前我国城市房屋拆迁制度己成为我国经济生活中争议最大、引起纠纷最多的一项制度。

一、我国城市房屋拆迁法律制度之现实构架

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定，房屋拆迁大致分为四阶段:一是房屋拆迁的准备阶段，包括建设项目批准、建设用地规划许可、国有土地使用权批准三个行政前置审批程序;二是房屋拆迁的决定阶段，包括拆迁许可证的审批和公告程序;三是房屋拆迁的协.苟及处理阶段;四是房屋拆迁的实施阶段。第三阶段中根据拆迁人与被拆迁人是否订立补偿安置协议又分为三种情况(如图一所示):

1、顺利达成并履行拆迁补偿安置协议，拆迁人对拆迁范围内的房屋予以拆除。

2、达成仲裁协议，但被拆迁人在规定期限内拒绝搬迁，拆迁人可以申请仲裁或向法院提起民事诉讼，但诉讼期间拆迁人可以申请法院先予执行。这种情形在实践中存在行政机关滥用行政权逼迫利诱等情况，从而导致一系列行政侵权行为发生。

3、未达成拆迁补偿安置协议，由拆迁当事人申请房屋拆迁管理部门行政裁决。如果当事人对行政裁决不服可向法院提起行政诉讼，但诉讼期间不停止拆迁的执行。若拆迁人拒绝搬迁的，拆迁人可以申请人民法院先予执行;若当事人在规定的期限内没有提讼而被拆迁人拒绝搬迁的，则由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，由裁决机关依法申请人民法院强制执行。

可见，拆迁制度涉及到行政立法，行政许可、行政裁决、行政强制等相关行政行为和房屋价格评估、拆迁补偿协议订立等一系列民事行为，涉及到政府、拆迁人、被拆迁人三方主体利益关系以及整个社会稳定。因此，找出我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境并进行制度重构显得任重而道远。

二、我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境

(一)困境之一:房屋拆迁法律制度不健全

从宪法、法律到行政法规，国家实行征收的条件必须出于“公共利益”。然而我国相关法律、法规对.，公共利益.，规定缺失，导致部分房屋拆迁缺乏合法性依据。例如在一些商业开发而非直接受益于民的拆迁项目中，是否是”基于公共利益需要就不存在直接依据。

依据《立法法》的规定，涉及公民基本权利的事项包括对非国有财产的征收只能通过全国人大及其常委会制定法律来实施。那么行政强制拆迁依据的《条例》，由于在法律渊源上仅属于行政法规，就与上位法《立法法》相冲突甚至违宪。虽然《物权法》第42条把房屋拆迁统一规定在基于公共利益需要的征收范畴中，却引发了一个更加深层次的思考:政府通过开发商业性项目获取私利难道也是为了公共利益的需要吗?

(二)困境之二:政府主导型拆迁模式出现公权力滥用问题

政府在房屋拆迁管理别是在强制拆迁中的定位有失偏颇。不少拆迁行为中，存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府的情况。此外，政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。

(三)困境之三:拆迁程序设置与补偿机制不合理

我国现行拆迁制度之程序设计对被拆迁人的知情权和决策参与权保护不够，被拆迁人往往处于被动地位。拆迁补偿的范围偏小、标准低，程序和结果不公平性，加之各地拆迁补偿标准不一等等，都诱发和加剧了恶性拆迁事件频发。

(四)主要根源:没有区分公益拆迁和商业拆迁

目前《条例》并未对公益拆迁和商业拆迁分类规定，是导致房屋拆迁诸多矛盾纠纷的根源所在。公益拆迁一般指基于公共利益的需要而进行的拆迁，其中政府作为拆迁人与房屋所有人构成不平等的双方法律关系。除此之外都属于商业拆迁范畴。在商业拆迁中，拆迁人不是政府而是开发商，开发商和房屋所有人构成平等的民事法律关系。其中政府不应对拆迁人和被拆迁人之间如何进行补偿安置有过多干预，更不能适用行政强制的手段来实施拆迁。拆迁人应当充分实行意思自治，按照市场规律来实施拆迁。

三、重构我国城市房屋拆迁法律制度

(一)界定公共利益范围，确定公益拆迁与商业拆迁之基本分类

虽然我国法律、法规难以界定公共利益的范围，但并不表示在某一具体领域也难以对公共利益作出具体界定。笔者认为此公益性可按实体和程序标准划分:实体标准即该拆迁项目以非营利为目的并得到公共使用、为公共所受益;程序标准即政府通过信息公开化、透明化方式由公众参与决策该利益是否属于公共利益，并且政府需就该公共利益充分说明理由。由此可见，1、通过制定《城市房屋拆迁法》对城市房屋拆迁中公共利益的范围、应遵循的基本原则及公益拆迁和商业拆迁的基本分类统一规定。2、对于公益拆迁，政府必须尽量采取公开招投标或者拍卖的方式出让土地使用权，并按公平原则补偿:对于商业拆迁，政府除了对开发商的资质以及拆迁进程合法监督外，不应再积极介入。3、对于是否采用强制权这个问题上，公益拆迁中应当允许强制执行权的存在，而商业拆迁应由法院来决定是否强制拆迁。

(二)以比例原则与正当程序原则为指导规范行政强制拆迁行为

比例原则包括了三个次要概念:妥当性原则、必要性原则以及狭义的比例原则。妥当性原则要求行政强制拆迁以立法规定的公共利益为前提。此外，根据法国公用征收的司法经验，强制征收的前提是权利人己受领补偿金。可见我国行政强制拆迁必须满足两个前提条件才合法，一是必须出于公共利益需要，二是必须保证被拆迁人得到货币补偿或者拆迁安置用房;必要性原则又称最小侵害原则，要求在城市房屋强制拆迁中选择对公民权利侵犯最小的方式。狭义比例原则又称均衡性原则，是指所采行为所引起的不利益应较行为所欲防阻之利益为低。房屋拆迁可得的公共利益必须大于预期损害才为合法。正当法律程序要求城市房屋拆迁过程中完善如申请、受理、管辖、及回避制、制、职能分离制、听证制、证据制度等程序法的基本制度，特别是行政强制拆迁程序须更公开化、透明化，并保证公证机构参与证据保全过程。

第8篇：拆迁主体的法律规定范文

一、城市房屋征收应保护的公民权

国有土地房屋征收或拆迁，是一项极其复杂的系统工程，它意味着城市建设的立、改、废，是指根据城镇建设规划和国家专项工程的建设计划以及当地政府的用地文件，拆除建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。就征收或拆迁行为而言，如果基于公共利益的需要，则属于行政征收行为，其一方当事人是行政主体（一般是县级政府）为征收人，而另一方是与行政主体相对的被征收人；［2］如果基于非公共利益需要，则属于民事行为，取得房屋拆迁许可证的建设单位为“拆迁人”，被拆迁房屋的所有人是“被拆迁人”。［3］，城市房屋征收或拆迁必然涉及政府、房地产开发商（拆迁人）、被征收人或被拆迁人三方的利益，而在利益的三者中，“被征收人或被拆迁人”总是处于社会弱势，其权利和利益最需要保护。因此，从法律的视角而言，在城市房屋征收或拆迁过程中，应当保护被征收人或被拆迁人的下列实体性和程序性权利。

1．公民的基本人身权

公民的基本人身权是宪法赋予公民的最基本的权利。无论是城市一次建设需要进行房屋征收或拆迁，还是城市二次建设需要房屋征收或拆迁，都必须维护公民不可剥夺的权利———公民的人身权。而当下许多地方的政府和拆迁人以暴力或武力方式从事征收或拆迁活动，对被征收人或被拆迁人采取殴打、威胁或强迫等违法行为侵犯公民的基本人身权利，不仅违背我国以人为本，构建和谐社会的大政方针，而且与我国宪法所规定的公民人身权利受国家法律保护的基本法治理念相悖。因此，依法维护被征收人或被拆迁人的合法权益，做到文明征收或拆迁，依法征收或被拆迁，保护被征收人或被拆迁人的人身权，这不仅是权利至上法治理念的体现，而且是构建社会主义和谐社会之基本诉求。

2．财产权

依照我国《宪法》和《物权法》之相关规定，公民合法的私有财产不受侵犯，未经所有权人许可，不受任何权力以及任何形式的侵害。［4］而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，一些地方政府或部门因公共利益或非公共利益之需要对城市房屋进行征收或拆迁时，严重侵犯公民的财产权，主要表现在：首先，政府或拆迁人在征收或拆迁过程中，不遵循“拆迁只能使人民越富，而不是使人民越穷”的基本治理理念，只按照事先的预定标准进行补偿，未对被拆迁居民是否能够再次购置新房进行考虑，致使很多居民在短时间内难以正常生产生活，其权益受到严重损害，使政府建设城市、改造城市规划的良好愿望大打折扣。其次，在现实社会生活中，引发被征收人或被拆迁人和政府或拆迁人冲突的主要因素是被征收人或被拆迁人的财产权未受到应有的保护。一般而言，被拆迁人往往认为拆迁人赔偿得不够。而导致这种问题的根源往往是缺乏科学的评估方式和合理的赔偿标准。公民财产权应当受到实体性法律保护和程序性法律保护。财产权作为宪法所规定的基本权利，其限制和剥夺必须要有一个正当程序，如果政府为了公众利益的目的对它进行限制和剥夺，必须按照正当法律程序，这是法治理论的公理。如果征收是为了商业目的，那么就必须遵循民事商品交易的民事合同之自愿有偿原则。基于此，2011年1月21日国务院通过并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，试图对房屋征收行为进行实体法与程序法上的规范，使被征收人或被拆迁人的权利受到法律保护。不过，新《征收与补偿条例》虽然对被征收人或被拆迁人财产权的保护有所增强，但由于其规定的概括性和一般性，在实践中被征收人或被拆迁人的权利受到实质性保护也有一定难度。

3．劳动保障权

依照我国宪法之规定，劳动是我国公民一项基本权利和义务。国家不仅应当为劳动者提供劳动和就业的机会，而且应当保障公民劳动权利的最终实现。然而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，个别政府强令被拆迁人的家属停止现有的本质工作，去劝说被拆迁人配合政府征收或拆迁。若劝说不顺利，或被征收人或被拆迁人不同意搬迁，那么他们的家属将会连带地遭受处罚，甚至开除公职。这种行为严重地损害了公民的劳动保障权。

4．知情权

知情权严格地说是一项程序性权利。一般而言，知情权就是指政府在房屋征收或拆迁前的法定期限内必须公开张贴房屋拆迁公告，公告必须写明具体的征收或拆迁补偿金额，补偿依据，价格评估的过程等等。如果没有对被征收人或被拆迁人公示，致使当事人不知情，等同于剥夺了当事人的程序性权利———知情权。新《征收与补偿条例》把房屋征收或拆迁行为纳入司法审查之中，但由于目前缺乏统一而具体的司法审查标准，致使司法审查难以正常进行。

二、被征收人权利保护之规范缺失

中国城市化进程中引起了许多社会冲突和矛盾。其冲突之根源在于：城市化进程与公民权利之保护成为社会矛盾中的两极，政府权力之合法运用与公民权利之正当保护之间的规范缺失。2011年的《国有土地上房屋征收和补偿条例》与2001年的《城市房屋拆迁管理条例》相较确实取得了重大的进步，其突出特点在于：一是，确定了公平补偿、决策民主、程序正当和结果公开等基本原则。［5］二是，界定了公共利益的范围。首先，运用肯定列举方式列举了公共利益之范围，即国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。其次，运用概括方式规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。［6］三是，确定政府是征收补偿主体，房屋征收应先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使搬迁。“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”［7］同时规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。［8］四是，确立听证制度和征求意见制度。在旧城改造中不满征收补偿方案的，政府应组织听证会并修改方案。因旧城区改造需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。［9］五是，确定了房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并规定了房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。［10］六是，明确征收补偿标准，征收私宅应优先保障住房。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。［11］七是，补偿应足额到位专款专用。即作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；对被征收人给予的补偿，除了包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；如向法院申请强制执行，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。在补偿方式上，条例明确规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。［12］此外，《征收与补偿条例》取消行政机关行政强制执行权，由行政机关申请人民法院实施司法强制执行；［13］建立了房屋征收或拆迁之司法审查制度；［14］建立健全法律责任制度［15］等等。然而，由于我国法律制定之理想价值与法律实施之实际状态存在差异，《征收与补偿条例》仍然存在一系列规范缺失：

1．公共利益与非公共利益界定模糊。按照《征收与补偿条例》规定，所谓公共利益主要是指保障国家安全、促进国民经济和社会发展等，并用列举方式具体列举了五个方面为公共利益范围，并概括规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。从上述规定中不难看出，公共利益范围仍然不明确：一是，规定过于概括而不具有操作性，为各种“渗水的公共利益”大开方便之门，使虚假的公共利益合法化和正当化；二是，形式上的公共利益为权力滥用提供了合法路径，因为公共利益是国有土地房屋征收或拆迁最好的借口，权力行使者总是借公共利益之名求私人或部门利益之实；三是，概括规定为执法机关提供了法外实施法律之途径，许多执法机关以概括规定为幌子，使法律、行政法规的实施流于形式，从而使法律和行政法规自然地失去法律效力。

2．政府行使权力之理念缺失，对城市房屋征收或拆迁之相关法律、法规的法治精神和原则存在认识上的误区。根据《征收与补偿条例》第13条之规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。诠释上述规定，至少确立了以下基本制度：房屋征收公告制度和当事人诉权保护制度。但是由于一些地方政府不能正确诠释法律之精神，在房屋征收过程中总是先拆迁后公告，严重违反法定程序；更有甚者，在他们看来，城市土地是国家所有，政府可以在不通过有关法律程序的情况下对土地随意调配，这就严重地违反了《条例》和有关法律的规定，使一些不法分子有机可趁。

3．国有土地房屋征收实行法律分类调整，相关法律、法规的规定不完善。按照《征收与补偿条例》规定，因公共利益需要的征收行为适用此条例；而因非公共利益需要则只能适用《中华人民共和国物权法》和《城市房地产管理法》。由于法律适用之差异，必然导致利益得失之差距。以《征收与补偿条例》第4条为例：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。［16］由于房屋征收部门在立法上采用了一个不明确、含糊的概念，就使得征收或拆迁中关于谁是征收或拆迁主体变得模糊，致使征收主体的共同密谋者即使严重侵犯公民的合法权利以难以受到法律的有效制裁。

4．政府补偿标准不统一，且地区差异明显。近些年来，由于征收或拆迁而导致的政府补偿不均或不合理时有增多，因补偿不合理而导致征收人或拆迁人与被征收人或被拆迁者之间的纠纷不断。究其原因在于：一是，补偿原则不明确。当政府对房屋进行征收或拆迁后，究竟应该进行哪种补偿，是完全补偿，合理补偿还是公正补偿，其立法不明确。二是，补偿范围过窄。由于征收或拆迁所引起的连带利益损害均未列入补偿范围。三是，补偿标准不统一，且地区差异较大。补偿标准不仅受房屋区位、用途和地区的影响，而且严重受到地区差异的影响，而这些差异究竟应该如何认定，法律没有规定统一的标准。

5．在城市房屋征收或拆迁中，评估机构不中立，参照的评估标准不统一，致使评估结果有失公正。根据《征收与补偿条例》之规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于我国的房地产评估机构大多是由政府职能部门演化而来，同时，房地产开发商是房屋评估机构的主要评估业务来源，评估机构能够在与其相应的房屋评估背后获取一些利益，所以房地产开发商与评估机构之间有着千丝万缕的关系，房地产评估机构往往会偏向拆迁人（房地产开发商），使其在房屋拆迁评估中难以保持中立。加之参照的评估标准又不统一，评估版本也由各省级人民政府自行确定，评估结果就不免有失公正。

三、被征收人权利保护之法律路径

《国有土地上房屋征收与拆迁条例》在一定程度上是调整与规范国有土地房屋征收与补偿行为的一部具有进步意义的法规。但由于在有效保护公民权利方面受立法局限和社会语境的限制仍然存在一些局限性。基于此，提出下列法律解决路径：

1．尽快通过并实施《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》（审议稿），使《国有土地上房屋征收与补偿条例》更具有执行性和操作性。《征收与补偿条例》作为一部行政法规，具有法律规范的一般性和概括性特征，仍然存在诸多漏洞和重大问题，使其有效性和可执行性受到严重限制。为了进一步完善、明确、规范相关内容，使《征收与补偿条例》能够有效地实施和执行，必须由国务院法制办制定相关实施细则。2011年1月21日国务院法制办已经拟订了《〈国有土地上房屋征收和补偿条例〉实施细则》（审议稿），并提交国务院常务会议审议。正在审议的《实施细则》的主要特点在于，使《条例》更加明晰化和细化，更具有可执行性和操作性。如在区分用地途径方面，《实施细则》明确规定：为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要”的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。［17］在对被征收房屋价值的补偿方面，《实施细则》明确规定：实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。（1）低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍；（2）中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍；（3）高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格等。［18］显然《实施细则》使许多重大问题得以具体化，更具有执行性和操作性，便于征收人或拆迁人依法行使权力或权利和被征收人或被拆迁人人依法保护权利。

2．尽快完善国有土地房屋征收或拆迁各相关立法，妥善处理效益与公平之间的关系，在房屋征收或拆迁中做到公正、公开。城市房屋征收或拆迁在主体上涉及到县级人民政府、拆迁人（房地产商）和被征收人或被拆迁人，从法规规定来看，县级政府只是因公共利益需要而成为征收主体，而因非公共利益征收表面上看不涉及县级政府，而实际上由于我国土地是国家所有，县级政府则作为当地国有土地的管理者，往往代表国家向受让人出让国有土地使用权，他是国有土地使用权的“分配者”，自然地会成为城市房屋拆迁的主体之一，加上当地政府在履行其裁决职能后，往往会从法律上取代拆迁人与被拆迁人“对簿公堂”，从幕后走上前台，把被拆迁人与拆迁人的冲突转化为被拆迁人与当地政府之间的冲突，使当地政府作为城市房屋拆迁一方主体的地位显现出来。然而在城市房屋拆迁中各方的利益是不一致的，特别是拆迁人与被拆迁人的利益是对立的。拆迁人的动机和目的是追求利益最大化，以最少的投入获得最大的效益；被拆迁人的动机和目的在于根据自己的家庭情况，在服从国家、社会公共利益的前提下，依法保护自己的合法权益，并尽自己最大可能争取更多的拆迁补偿款；而县级政府在城市房屋拆迁中的动机和目的是追求政绩的最大化。这三者有着千丝万缕的联系。当县级政府凭借其合法的行政权力，借助开放商的房屋开发拆迁，从中获得财政收入时，而开发商也从中谋取利润，只有普通公民才是真正的弱势群体，其权利最容易受到侵犯。因此在房屋征收或拆迁中兼顾公平就显得尤为重要。

3．切实有效地保障被征收人或拆迁户的居住权及其他相关权利。根据《中华人民共和国物权法》之相关规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。［19］由此，被征收人或拆迁人的居住是首要保障，应该严格按照相关法律“规定”执行，并在此基础之上再进行货币赔偿。同时安置房也要尽可能得安排在被拆迁人原居住地附近，尽可能地不打乱被拆迁人的日常作息，保证被拆迁人的工作、就医以及子女上学问题等等，简言之，就是要保障被拆迁人的利益最大化。而针对货币安置情形，政府应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿，若是再政府进行货币安置后，仍无法解决住房的，政府应当提供相应的廉租房，以保证公民的居住。

第9篇：拆迁主体的法律规定范文

关键词： 公益性拆迁；商业性拆迁；行政权力；非法适用

中图分类号：U415

文献标识码：A

文章编号：1674-1723（2012）06-0038-02

一、强制拆迁中政府职能的混淆

在城市房屋拆迁中，政府的权力有两种：一是国有土地所有权；二是社会的管理权。两种身份互相支撑。作为土地所有权的管理者，政府无论是划拨用地而实现公益建设的目标，还是出让土地而收取开发商的土地出让金，都导致了拆迁人与被拆迁人这一对矛盾利益主体的产生。这些矛盾的产生主要体现在以下几个方面。第一，以公益性拆迁为名，侵犯被拆迁人的利益。我国的宪法和有关法律中对于“公共利益”的规定仅是宣示性的，过于原则和概括，不利于在实践中正确认识和区分城市房屋拆迁的目的：即是基于公益，还是出于商业目的。而公益拆迁和商业拆迁在法律规范的适用、法律关系的性质、拆迁补偿安置费用的标准、权利救济的途径方面是不相同的。第二，国有城市土地的商业化运作。“土地”和“资本”被称为开发商的两大命脉，在某些地区，政府利用土地在黄金地段的价值，把土地出让收入作为其收入的主要来源，更有甚者盲目规划拆迁然后把土地挂牌出让，这是一种标准的商业化的运做，目的就是拆迁土地利益实现最大化。无法维护被拆迁人应有的利益。第三，政府既是行政强制拆迁的制定者有时拆迁的实施者。政府首先是行政强制拆迁的制定者，用于公共事业的拆迁项目由政府制定。但是在很多地方政府又是拆迁活动的具体实施者。当拆迁人拆迁遇到阻力，政府以公权力对私权利强行干涉，激化了整个社会的矛盾。

二、强制拆迁中的程序合法性

在实施强制拆迁的过程中，我国有多部法律法规规范城市房屋拆迁工作程序，加强房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，《城市规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》，以及《城市房屋拆迁工作规程》。这些法律法规中都对强制拆迁的程序做了一定的要求。但是在现实生活中却存在着很多不合法现象，主要表现在：（1）没有办理相关房屋拆迁手续即进行拆迁的，拆迁手续不健全拆迁许可并未完全批准的即进行拆迁的。（2）剥夺被拆迁人知情权。《城市房屋拆迁管理条例》不仅规定了被拆迁人对拆迁事项的知情权，也规定了房屋拆迁管理部门与拆迁人在满足被拆迁人知情权上“公告、宣传和解释”的义务。（3）拆迁许可证的发放不符合法律规定。我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，具备建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，才能申办拆迁许可证。（4）暴力拆迁的现象。《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

三、拆迁安置，补偿程序不合法

房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。

补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。拆迁安置不到位主要表现在：“被拆迁人原有的房屋面积较大足够家庭正常的居住和生活，而安置的房屋面积较小不能满足家庭成员起居的需要；被拆迁人原有的房屋户型结构较优，而安置的房屋户型结构不合理影响被拆迁人的使用；被拆迁人原有的房屋是符合国家质量标准的，而安置的房屋质量低劣对被拆迁人的生命财产安全构成隐患；被拆迁人原有的房屋位于较好的地段，工作、子女教育、就诊、营业等更为方便和有利，而安置的房屋所处的区位差影响了被拆迁人的正常的生产生活。”

对于拆迁中的住房困难和低收入家庭，地方政府并没有全力的通过健全和完善住房保障制度等办法，确保其得到妥善安置以至于许多拆迁户无房可住或损失巨大。对于符合廉租住房条件的，没有纳入廉租房保障范围。像这类的问题更是增加了社会矛盾。

综上所诉，行政强制拆迁作为一种行政行为在实践中存在的一些问题已受到政府和社会的广泛关注，行政强制拆迁双方的主体需要加以明确和重视。行政强制只能用于被拆迁人需要服从公共利益的场合。而商业性拆迁产生的纠纷属于合同纠纷，拆迁人与被拆迁人达不成协议的，或者达成协议一方不履行的，不宜采用行政强制的方法。在我国已有法的情况下，对强制拆迁法律规定存在不合理现象，存在一些规定不清楚的现象，包括政府职能的混淆，强制拆迁对象的确定等。在具体的实践中有存在一些不合法现象，如：强制拆迁中的程序不合法拆迁安置，补偿程序不合法等。这些问题说明现存在有关强制拆迁的法律并不能完全解决目前存在的一些问题，有关行政强制拆迁法的完善有待解决，从立法上解决这个问题是基础，此外要加强对具体行政行为的监督。

参考文献

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