资产评估公允价值精选(九篇)

第1篇：资产评估公允价值范文

【关键词】 新会计准则；公允价值；资产评估

我国新会计准则的最大亮点是：在坚持历史成本基础的前提下，明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并不同程度地运用在19个具体会计准则中，以使按照新会计准则体系编制的财务报表能够更加真实、公允地反映企业的价值。此次公允价值引入会计计量的众多领域，提出了对资产评估的强烈要求。由于公允价值的特殊性，以及财务报告所需要的合理性、客观性、相关性的要求，注定必须以外部的、独立的、专业的资产评估提供会计计量中的公允价值，不能用内部会计和内部审计来替代独立评估，更不可能用独立审计来替代独立评估。

一、公允价值应用的难点——如何保证公允性

公允价值作为一种新的计量属性，与历史成本计量属性相比，其内在的最大优势在于能极大地提高会计信息的相关性，为会计信息使用者提供更有用的信息。但在我国实际应用公允价值时，如何保证其公允性是推广应用的最大障碍，具体来说存在以下几个难点：

（一）如何建立健全一个活跃的市场机制

在一个活跃的市场条件下，由于交易活跃与不存在私人信息，因而各种资产或负债的市价就能很好地反映出其真实的价值，这种真实的价值即完全符合公允价值的定义。所以，在社会主义市场经济逐步建立与完善的进程中，就有必要建立与健全与之相适应的各种市场体制，通过市场条件来使会计人员很容易地获得按公允价值定义所需的各种具体计量属性形式，从而在会计外部环境上创造一个有利于公允价值应用的外部条件。

（二）如何保证会计计量的可靠性

可靠性与相关性往往是一对矛盾。由于公允价值应用本身存在多种计量属性形式的确认与选择，在进行确认与选择中就容易受到人为因素的影响，从而使采用公允价值计量属性所产生的会计信息缺乏可靠性。尽管我们知道，公允价值计量属性可以为我们提供决策有关的会计信息，但如果其缺乏可靠性，也是很难被会计信息系统所接纳的。

（三）如何提高会计计量的可操作性

提高公允价值计量属性的可操作性，也是要使其在具体实务运用上操作性强。既便于具体操作，同时又能很好地解决具体问题。在这方面除了应在会计准则应用指南中给予明确的有利于具体实务操作上的规范要求，同时还应对会计人员不断地进行知识更新，以增强会计人员的职业判断能力。同时要加强会计外部环境的改变，能够由中介服务机构提供有关资产公允价值信息供企业选择。

（四）如何降低会计计量的成本

要降低会计计量的成本，就是要遵循成本与效益原则，要使采用公允价值计量属性过程中所需要获得的计量成本尽量降低。不可否认，与采用历史成本计量属性相比，采用公允价值计量属性在所花费的会计计量信息的搜索成本、处理成本以及今后审计成本都有明显的提高。但是，要看到这种应用成本不可过于太高，如果太高，就不符合成本与效益原则，就会影响它的推广与普及。

二、公允价值应用的保障——资产评估

资产评估是由专门机构和人员通过对资产某一时点价值的估算，确定其价值的经济活动。资产评估所确定的价值通常能够真实地反映企业资本保全状态，能够从计量单位与计量属性两方面完善会计的配比原则，真实反映企业的价值，能够合理反映企业的资产状况，提高财务信息的相关性，可以更有效地提供会计信息。针对以上难点，专业评估的独特属性能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持。

（一）专业评估的专业属性，为公允价值计量的客观真实奠定了基础

资产评估是一种专业活动，从事评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。一方面，这些资产评估机构形成专业分工，使得评估活动专业化；另一方面，评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断，都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。所以，这种估计是一种专业判断，它是按照一定准则和程序所揭示的现实价值最可能的值或值域区间。

虽然市场上同一物品在同一时间、不同地点，对于不同的买者或卖者，其现实价值可能不同；同时，实践中注册评估师对同一资产的现实价值估值的差别尽管也带有主观成分，但只要在一定范围内，就属于正常现象，这也是市场均衡的客观形式。而且这种差别一般并不影响到相关经济行为的当事人依据评估结果对经济行为作出取舍安排。

资产评估作为一种专业中介性服务活动，它对客户和社会提供的服务也是一种专家意见及专业咨询。由于注册资产评估师在评估过程中能够比较全面地了解企业的财务状况、经营状况等，聘请提供资产评估的事务所从事相关的服务，对企业来说可以节约一定的沟通成本。

（二）专业评估的独立属性提高了评估意见的公正性

独立性是资产评估的基本特征，也是资产评估的灵魂。独立性原则的要旨是使注册资产评估师免于利益冲突，从而奠定正直与客观的执业基础。利益冲突的发生，一般认为有两种情况：一是某人的自我利益与其作为特定角色应尽的义务冲突；二是某人身兼双重角色时相对应的两种义务发生冲突。资产评估是按照公允、法定的准则和规程行事，评估人员是专职执业，且是与资产业务没有利害关系的第三者。因此，资产评估活动服务于资产业务的需要，而不服务于资产业务当事人任何一方的需要。

三、资产评估业与会计业合作的动力——公允价值的应用

（一）公允价值的推广应用是资产评估业与会计业合作的最大推动力

我国新的会计准则基本与国际趋同，而实务中，国际会计准则已经逐渐承认评估的重估值可以替代历史成本，一旦评估的结果被认可，评估的基础、评估的次数和是否有外聘的评估人员参与都应在会计报表和公开的信息中予以披露。比如，IAS40第33条指出：初始确认后，选择公允价值模式的主体应按照公允价值计量其全部投资性房地产（但不包括第53段所描述的情形）。IAS16第32条则进一步指出：土地和建筑的公允价值通常是由基于市场的证据所决定的，而这些证据一般是由合格的专业估价人员评估确定的；厂房和设备项目的公允价值通常是通过评估确定的市场价值。此前，国际评估准则只是更多地着眼于不动产领域。随着评估行业在经济中作用的发挥，以及会计行业对评估结论依赖程度的加大，以财务报告为目的的评估业务正快速增长，对相应准则的需要日趋迫切。根据计划，国际资产评估准则委员会（IVSC）将对国际评估准则进行全面复核，目的之一是审查国际评估准则是否满足国际财务报告准则中对相关资产评估的要求。

（二）公允价值审计将促进资产评估业与会计业的合作

由于公允价值在确认的具体计量形式上有多种可供选择的形式，其确认要受会计环境与交易事项的不同所制约，在确认与选择中就存在许多不确定因素，容易受到人为因素的影响。而有的企业管理层干脆把公允价值作为操纵利润的工具。例如，在关联交易中，关联企业经常会发生购销往来、资产转让和出售等业务，这些业务的交易价格如何确定将直接影响企业的利润。如有些上市公司以高于公允价值的价格将产品或劳务销售给关联企业，而以低于公允价值的价格购入产品或劳务；或者将不良资产以高价剥离给母公司，母公司则将优质资产以低价注入到上市公司。这样上市公司很容易就提高了账面利润。在非货币资产交易和债务重组中，有些上市公司通过非同类资产置换“互利互惠”，即按照公允价值进行评估，然后两家置换的资产都有升值，根据新准则，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。这样换过之后，两家都增加了报告利润，这种不真实的收益的存在会造成股票市场一定程度上的虚假繁荣和资金流向错误。在债务重组中也存在这样的问题。

2002年7月，国际会计师联合会（IFAC）之国际审计与鉴证准则理事会（IAASB）公布了第545号国际审计准则（ISA545）《审计公允价值计量和披露》，其目的是为审计财务报表中所包含的公允价值计量和披露建立准则和提供指南。它提出了对财务报表中按公允价值列报或披露的重要资产、负债和权益的特殊组成部分的评价、计量、列报和披露有关的审计考虑。

而这次我国财政部正式颁布了《中国注册会计师审计准则第1322号——公允价值计量和披露的审计》，制定本准则的目的就是“为了规范注册会计师对公允价值计量和披露的审计”，它提出注册会计师应当获取充分、适当的审计证据，以确定公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定。它尤其提供了与下列各项有关的信息：了解被审计单位公允价值计量和披露的程序以及相关控制活动并评估重大错报风险；评价公允价值计量的适当性和披露的充分性；利用专家的工作；针对公允价值计量和披露的重大错报风险实施的审计程序；评价审计程序实施的结果；管理层声明；与治理层的沟通。

公允价值审计需要第三方的数据，这将促使上市公司重视财务报告中需要以公允价值计量的资产和负债，需要有权威的机构来证明本公司所采用的公允价值是公允、客观的，资产评估机构能够满足上市公司的要求。

第2篇：资产评估公允价值范文

关键词：公允价值；资产评估；会计

中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：16723198（2012）14010202

公允价值（Fair Value）是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格。公允价值理论诞生于20世纪70年代，是对公平交易市场的一种价值确认，它能及时、动态的反映各项资产、负债的变化，给决策提供依据。因此，公允价值日益受到会计技术界和资产评估界的广泛关注。

1 会计中公允价值的概念及应用

公允价值是现代会计中一种不可或缺的计量属性，是会计理论界研究的热点问题。从20世纪70年代开始，公允价值计量观念逐步引入会计，并于90年代开始在美、英等国会计准则及国际会计准则中得到广泛运用，在这一大趋势的影响之下，我国在2006年颁布的会计准则中引入了公允价值概念。

关于公允价值的概念和应用，不同的会计准则委员会给出不同的定义。

1.1 国际会计准则委员会（IASC）

该委员会1995年公告中将公允价值定义为“公允价值，指在一项公平交易中，自愿的、熟悉情况的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。”同时规定：“生物性的资产、金融工具和以股权支付的报酬必须用公允价值计量；存货、资产减值、企业合并产生的商誉和无确定使用年限的无形资产、为出售而持有的非流动性资产和终止经营等要求以公允价值进行减值测试；不动产、厂场和设备，无形资产和投资性房地产等准则可选择采用公允价值入账。”可见，公允价值在国际会计准则中的应用十分广泛。

1.2 美国财务会计准则委员会（FASB）

对公允价值会计的研究美国会计界起步最早、研究成果也最为突出。美国财务会计准则委员会（FASB）2006年正式颁布的《公允价值计量》准则2中，将公允价值定义为：“公允价值是指在计量日，市场参与者之间进行的正常交易中，售卖资产将收到或转移负债将支付的价格。” 随着公允价值计量的观念逐步深入，美国财务会计准则委员会将公允价值应用的范围逐步从金融工具扩展到资产，再到负债，越来越多的资产负债表项目可以使用公允价值进行计量。

1.3 中国财政部

中国财政部2006年颁布的新会计准则，认为公允价值是在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。存在市场交易价格的情况下，交换价格即为公允价值。但我国在公允价值的使用上是谨慎的，只有在长期股权投资、交易性金融资产、资产减值、债务重组、企业合并等18项具体准则中允许有限度的使用公允价值这种计量属性。同时我国在引入公允价值过程中，也是充分考虑了国际财务报告准则中公允价值应用的三个级次，即：第一，存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；第二，不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质相同的其他资产或负债的当前公允价值；第三，不存在活跃市场的，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。

虽然上述关于会计中公允价值概念不尽相同，但本质上都是对公平市场交易的确认，同时公允价值的确认是建立在交易双方信息充分、持续经营和自由平等三个假设前提基础上的。

由此可见：公允价值作为一种新的计量属性，在会计领域应用空间十分巨大。

2 资产评估中公允价值的概念及应用

资产评估中的公允价值是一种基于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件合理的评估价值。也就是说，评估人员根据被评估资产自身状况及其所面临的市场条件，对被评估资产交换价值的客观估计值。其显著特点是，它与当事人各方的地位、资产状况及所处的市场条件相吻合，且公平、公开、公正。

资产评估中常见的公允价值包括：

（1）市场价值。它是指资产在公开市场上应该实现的价值，即理性的买卖双方在地位平等、信息公开、交易成本时间成本足够低的市场上最终达成的一致价格。

（2）投资价值。投资价值是以资产的收益能力为依据确定评估价值。体现的是评估价值对资产未来收益能力的反映。

（3）重置价值。它是指在现在的市场条件下，按功能重置资产的并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。它是从投入角度对资产进行的评估。

（4）清算价值。它是指资产在非正常市场上限时变现时的价格。

资产评估作为一种专业的活动，它的目标是提供一种相对公正合理的价值，而市场价值是公允价值最基本的表现形式，其他价值形式统称为非市场价值。非市场价值与市场价值的区别仅在于市场条件，非市场价值是在特殊市场条件下的公平，是一种有限制条件的公平，也属于公允价值的范畴，否则评估行为就失去了公正性。

3 公允价值在资产评估与会计工作中应用对比

从以上公允价值的概念上看，两者之间好像区别不大，都是评价对象的价值评估，都是在一定假设前提下，具有动态可变性等特点。但是从公允价值在资产评估与会计工作的应用来看，两者确实存在以下不同点：

（1）两者面临市场条件假设前提不同。

第3篇：资产评估公允价值范文

关键词：公允价值 公允价值评估 博弈论

一、引言

随着经济的快速发展以及衍生金融工具等特殊业务和事项的出现，历史成本计量已经显现出相关性不强等不足。应运而生的公允价值则弥补了这方面的不足，从现实来看公允价值计量已在部分领域得到了很好的应用。支持者声称公允价值能够更好地提供相关财务会计信息，准确地反映公司基本经济状况。然而，反对者认为公允价值的评估问题让其可靠性受到严重挑战。金融危机更是让公允价值再次成为众矢之的。尽管对于投资者来说公允价值信息比历史成本信息更加有用，但当公允价值的相关性增加不足以弥补其可靠性的丧失时，公允价值也就被认为是金融危机的“罪魁祸首”。但是某一方面的不足并不能成为放弃研究和使用公允价值的理由。我们似乎不应该停留在讨论公允价值是否有用这一问题上，而是应致力于让公允价值信息更加可靠、更加有用，让财务会计系统更加完善。

二、相关文献简述

美国会计原则委员会于1967年颁布的总括意见是世界上最早记录公允价值的文稿。四十多年来，公允价值不断地深入会计领域的各个方面并逐渐发展和完善。1990年9月，美国证券交易委员会（SEC）的主席查理・C・布雷登经过多方的合作研究发现以历史成本作为金融工具的计量属性并不能解决金融风险，于是他首次提出了引入公允价值并将其作为金融工具计量模式。

我国关于公允价值的研究主要集中在以下几个方面：公允价值的本质、公允价值取得的原则、程序和方法、公允价值计量的优缺点及其符合我国国情和经济现状的科学使用方法、公允价值与金融危机以及公允价值评估的改进手段。葛家澍（2009）认为，公允价值计量有着它不可替代的作用。他指出，公允价值的计量信息最好在其他财务报表或其附注中提供，财务报表还是以历史成本为基础最好。陈丽花、黄寿昌、杨雄胜（2009）指出，收入费用观正在向资产负债观转变，并且将成为现今会计发展的必然趋势，资产负债观不仅不会减弱会计信息质量，反而在一定程度上会改善财务会计信息质量。关于公允价值取得的原则、程序和方法，张勇（2011）认为，为确保公允价值的可靠性，公允价值的确定应该坚持可验性、独立性、适用性和充分性等四个原则，并提出了市场法、收入法和成本法等三个科学确定公允价值的基本方法。郝振平和赵小鹿（2010）认为，在公允价值计量的三个层级中，第一和第二层级公允价值较为可靠，而第三层级公允价值由于其不可靠性，需要在必要时对估计价值进行披露。李国民，徐彦坤（2010）认为金融危机中，公允价值会计对会计信息质量的相关性、可靠性和稳健性等原则产生负面影响，恶化了金融危机，其自身也存在着制度本身部分内容过于复杂、缺乏针对性披露和缺乏关于判断的具体指南等执行问题。谭锋、樊鹭等人（2010）认为金融危机实质上是经济问题而非会计问题。公允价值只是使金融危机中的问题暴露得更加清晰，一定程度上加剧了经济的波动性，而并非欧美银行家为了掩盖金融危机本质所说的公允价值是金融危机爆发的“罪魁祸首”。因此，在我国，不应该摒弃公允价值计量，而应该通过完善市场环境、操作行为和估值技术等方法来促进公允价值的更好应用。

三、公允价值评估的应用

2014年我国新颁布的《企业会计准则第39号――公允价值计量》中第二条指出：“公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”在引入公允价值计量模式的时候，我国充分考虑了国际财务报告准则中公允价值应用的三个级次，即：“第一，存在活跃市场的资产和负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；第二，不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允价值；第三，不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值”。由于有着严格的界限，公允价值并不能像历史成本那样广泛应用。

（一）公允价值评估的主要服务领域

1.企业合并。在我国，外部专业评估机构的主要服务领域就是确认在企业合并中所得的资产及其负债的公允价值。对于不动产和机械设备若需采用公允价值计量模式但又不存在活跃市场的，通常必须通过评估的手段来确定其公允价值，该评估手段一般是由具有专业资格的评估师根据市场证据进行调查分析并得出最后的评估结果。如果因为机械设备的特殊性，不能得到有力的市场证据，则需要运用收入法和重置成本法来估算它的公允价值。

2.资产减值。在我国，一般发现存在内在的或者外在的因素可能已导致公司无形资产或商誉发生减值的，无论是否已经达到一年的期限，都会自己或聘请专业评估机构对该项资产的公允价值作出评估。资产减值测试也是外部评估机构专业服务的重要领域之一。

3.金融工具及金融衍生品。葛家澍教授称“对于衍生金融工具来说，公允价值可算是它唯一的计量属性”，可见公允价值对金融工具及衍生金融工具的重要性。当金融工具不存在较为活跃的交易市场时，按照国际会计准则中的规定，需采用金融工具评估后的价值作为其公允价值。在金融工具及金融衍生工具的公允价值评估中，需要考虑类似可比金融工具的股利、市盈率以及预期增长率等因素，也正是金融衍生品的公允价值计量的复杂性和专业性，使得金融工具及金融衍生工具的公允价值的评估成为外部独立评估机构服务的领域。

4.投资性房地产。投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种。公允价值计量模式的使用前提是公允价值能够可靠取得，而大量相关信息的取得必须借助于外部专业评估机构。所以投资性房地产公允价值的评估已经成为外部独立评估机构最主要的服务项目之一。

（二）推动公允价值评估的因素

在公允价值评估的应用中外部专业机构的介入是多种力量综合作用的结果。

1.专业性的需求。许多会计要素比如上述的金融资产以及衍生金融工具、投资性房地产、无形资产及其减值等公允价值的确定，已经大大超出会计领域相关人员的专业知识和应用能力的范围。所以，在确定资产的公允价值时需要专业知识很强的评估领域。正是这种专业性需求促进了评估业的发展，并对其评估人员的专业性提出了更高要求，使得评估行业和会计行业一道推动公允价值的运用。

2.独立性的需求。对外提供的财务报告更多的是为现有的或者潜在的投资者、债权人、监管方等利益相关者提供决策有用的信息。由于资产评估的专业性、复杂性，外部相关人员更愿意选择独立专业评估机构去对所需评估的事项进行评估。在德国，上市公司如果对某种复杂的资产项目不单独聘请外部独立评估机构进行公允价值的评估，便会遭到财务报告使用者的质疑。而在公允价值的披露方面，如果公允价值仅仅是由企业内部的会计人员确定的，企业在财务报告中就必须要充分披露公允价值计量的关键假设和具体方法。但是如果是应用了所聘请的外部独立评估机构进行专业评估所得的工作结果，就不需要像前者那样详细披露。

3.审计人员的需求。审计工作虽然并不对客户提供关于某资产的公允价值评估服务，但审计师却是该资产公允价值确认的最终审核人。对于审计人员而言，如果需要由专业评估机构确定的公允价值由企业内部会计人员自行计算，那么一方面，审计人员的工作量将会有所增加，这主要来源于对会计人员自行进行公允价值评估结果的复核；另一方面，审计人员的风险和压力也会增大，这也就意味着公允价值评估结果存在偏差和问题的可能性会加大。所以审计师建议在公允价值评估需要由专业机构介入进行专业性评估的领域应该聘请外部独立的评估机构服务。这样在提高财务会计信息质量的同时，也会降低审计人员的风险。因此，外部审计也是公允价值评估机构产生的推动力量。

四、博弈论视角下公允价值评估分析

博弈理论又称对策论，考虑赛局理论中个体的预测行为和实际行为，研究它们的优化策略。具有竞争或对抗性质的行为成为博弈行为参与的双方，为了达到各自的目标与利益，各方必须考虑对手的各种可能的行动方案，并力图选取对自己最为有利或最为合理的方案。在博弈论中，参与人在他的策略空间中是自由的，但博弈完结后，参与人的支付不仅与他自身所作的选择有关，还与其他参与人决策的函数有关，即参与人之间是相互影响的。在经济主体是有限理性的前提下，行为主体根据对方的行为（策略）来决定自己的行为（策略），从而达到自身利益的最大化。下面以博弈论视角来研究资产评估过程。博弈模型及假设：（1）理性经济人假设。所有的参与企业和资产评估机构，都有为了追求自身利益最大化的机会主义倾向。（2）信息不对称假设。企业即委托方掌握着更多的资产信息。

假设市场上只有一个企业A和一个专业的资产评估机构B，企业A有一项待估资产，该资产没有准确的市场报价，也几乎没有相关市场，并且其相关内在价值只有企业管理者自己知道。现企业管理者将该资产交于B评估机构测评，并向资产评估机构提供一些待估资产的相关信息。这时企业A有两种选择：提供虚假信息以使资产价值被高估或者提供真实信息反映资产真实价值。若企业虚报信息，收益增加值为V；若提供真实信息，没有收益增加值，设为0。评估机构B有两种策略选择：对企业所提供信息进行诊查或不诊查。当B不诊查时的成本为C1，其不诊查行为在市场上带来的信誉损失和监管惩处为m1，诊查时的成本为C2，其获得的企业支付为R。博弈矩阵如下：

企业A：可以看出，不论评估机构B如何选择，企业A选择虚报信息都是有利的（V>0），所以对于A来说，提供虚假信息是占优决策。

评估机构B：当C1+m1≤C2，即R-C1-m1≥R-C2时，机构B会选择不诊查信息；当C1+m1>C2，即R-C1-m1

所以为避免资产的公允价值被高估，要确保有一个适当的m1值，即市场有效，监管有力。

动态博弈扩展形概述如图1所示：

动态博弈分析：在上述静态博弈分析的基础上，增加如下条件：若企业A提供虚假信息，评估机构诊查出后，相关机构对企业A处罚P。此时，企业A有两个选择，寻租或不寻租，即与机构B合谋串通或不合谋串通，若合谋，则A向B另支付X，之后机构B的策略空间为接受或不接受。若机构B接受，则相关机构查出之后会受到额外惩处m2。企业A会在X（V-P）。但如果（R-C1-m1-m2+X）C2，则评估机构B不会接受企业A的寻租。这时A的收益增加值为V-P。若P>V，即（V-P）

五、相关对策和建议

针对上述博弈分析结果，本文提出以下对策以避免企业资产以公允价值计量时被高估：

（一）保证有效的市场机制

当市场资产评估机构怠于收集和甄选与资产评估有关的信息，造成资产评估价值失真时，其信誉和能力将会受到怀疑，对评估机构的市场要不可避免地造成损失。

（二）建立有效的监管机制，对市场舞弊行为进行严格的监管和惩罚

成立相关机构，或赋予有关机构相应的权力，当资产评估机构怠于收集和甄选与资产评估有关的信息，造成资产评估价值失真时，对其进行处罚，处罚的力度要使其损失大于怠于评估时所节约的成本。当发现委托评估单位与资产评估机构合谋串通时，要对其双方进行严格的惩罚，使其惩罚损失大于相关利得。S

参考文献：

1.葛家澍.关于公允价值会计的研究――面向财务会计的本质特征[J].会计研究，2009，（5）：6-13.

2.陈丽花，黄寿昌，杨雄胜.资产负债观会计信息的市场效应检验――基于《企业会计准则第18号――所得税》实行一年的研究[J].会计研究，2009，（5）：29-37.

3.张勇.浅谈公允价值取得的原则、程序和方法[J].商业会计，2011，（1）：11-16.

第4篇：资产评估公允价值范文

关键词：资产评估  会计计量

    新会计准则中明确了公允价值计量不仅适用于初始计量，还适用于后续计量。而后续计量大多是在没有交易的情况下进行的，这就不可避免地要解决公允价值的计量标准问题。对于公允价值计量标准的认定，我国新会计准则中提供了三种参考方式：1.存在市场（活跃的）交易的情况下，交易价格即为公允价值；2.在不存在实际交易事项的情况下，应该寻找市场上同类（或类似）的交易，以同类（或类似）交易的价格作为公允价值的计量基础；3.如果某项资产或负债没有由市场直接决定的可观察到的价格，却有合约规定的或可以预期的未来现金流量加以估计，就可运用现值技术估计公允价值，也可以采用专业评估人员的评估结果。

   由于公允价值的特殊性，以及财务报告所需要的合理性、客观性、相关性的要求，注定必须以外部的、独立的、专业的资产评估提供会计计量中的公允价值。

资产评估是一种专业活动，从事评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。一方面，这些资产评估机构形成专业分工，使得评估活动专业化；另一方面，评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断，都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。所以，这种估计是一种专业判断，它是按照一定准则和程序所揭示的现实价值最可能的值或值域区间。由于注册资产评估师在评估过程中能够比较全面地了解企业的财务状况、经营状况等，聘请提供资产评估的事务所从事相关的服务，对企业来说可以节约一定的沟通成本。

一、资产评估与会计工作的联系

 　（一）从会计计量来看：会计计量的表现形式主要包括两大部分，资产计价和收益决定。所谓资产计价就是要用货币数额来确定和表现各个资产项目的获取、使用和结存。这一过程就是一种计量形式，另外，资产计价还可以应用与负债和产权的计量。其中产权的计量便是资产评估在我国的最初表现形式。收益决定是指经过一定时期，企业经济资源的变动状况和结果要通过定量化重新反映出来，或者说，企业需要不断的对其收入、费用、利润等要素进行衡量比较，从而得出企业当前准确的财务信息，以供投资者，债权人使用。这其中也必然涉及到资产评估。

（二）从资产评估的数据基础来看：资产评估所依据的许多数据资料都来自于企业会计资料和财务报告。没有会计计量形成的会计资料，资产评估就会成为无本之木、无源之水。在资产评估中用得最多的计量属性是现行市价，这是它的特点之一。实际上会计计量也会使用这种属性，尤其在通货膨胀时。然而还需要注意现行市价的缺点，有很多专用设备是无法找到对应的市场变现价值，这时，评估将不得不依靠现有资产的历史资料来判断其现时价值。可以得出，在某些方面资产评估工作是不可能脱离会计工作成果存在的。

（三）从会计实务工作来看：资产评估在日常最主要的工作是交易中提供一种“公允价值”以指导建立一个平等的竞价机制。但近年来，由于一些企业为了谋取不正当利益，千方百计利用关联方交易中资产置换等方式在评估时虚构“公允价值”造假，操纵利润的事常有发生。因此国家已经在很多方面限制使用“公允价值”，作为资产计价基础。但在债务重组，使用多种资产偿还债务时仍需要通过各种资产的公允价值计算它们占总资产的比例，另外非货币性交易中，仍然需同时考虑资产的“公允价值”和“账面价值”。这也从一个角度反映了资产评估在会计工作的地位。

二、 资产评估在会计中应用的背景

（一）公允价值的推广应用是资产评估业在会计中应用的最大推动力 

我国新的会计准则基本与国际趋同，而实务中，国际会计准则已经逐渐承认评估的重估值可以替代历史成本，一旦评估的结果被认可，评估的基础、评估的次数和是否有外聘的评估人员参与都应在会计报表和公开的信息中予以披露。比如，ias40第33条指出：初始确认后，选择公允价值模式的主体应按照公允价值计量其全部投资性房地产（但不包括第53段所描述的情形）。

ias16第32条则进一步指出：土地和建筑的公允价值通常是由基于市场的证据所决定的，而这些证据一般是由合格的专业估价人员评估确定的；厂房和设备项目的公允价值通常是通过评估确定的市场价值。此前，国际评估准则只是更多地着眼于不动产领域。随着评估行业在经济中作用的发挥，以及会计行业对评估结论依赖程度的加大，以财务报告为目的的评估业务正快速增长，对相应准则的需要日趋迫切。根据计划，国际资产评估准则委员会（ivsc）将对国际评估准则进行全面复核，目的之一是审查国际评估准则是否满足国际财务报告准则中对相关资产评估的要求。 

（二）公允价值审计将促进资产评估业与会计业的合作 

由于公允价值在确认的具体计量形式上有多种可供选择的形式，其确认要受会计环境与交易事项的不同所制约，在确认与选择中就存在许多不确定因素，容易受到人为因素的影响。而有的企业管理层干脆把公允价值作为操纵利润的工具。例如，在关联交易中，关联企业经常会发生购销往来、资产转让和出售等业务，这些业务的交易价格如何确定将直接影响企业的利润。如有些上市公司以高于公允价值的价格将产品或劳务销售给关联企业，而以低于公允价值的价格购入产品或劳务；或者将不良资产以高价剥离给母公司，母公司则将优质资产以低价注入到上市公司。这样上市公司很容易就提高了账面利润。在非货币资产交易和债务重组中，有些上市公司通过非同类资产置换“互利互惠”，即按照公允价值进行评估，然后两家置换的资产都有升值，根据新准则，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。这样换过之后，两家都增加了报告利润，这种不真实的收益的存在会造成股票市场一定程度上的虚假繁荣和资金流向错误。在债务重组中也存在这样的问题。

三、 资产评估在会计中的应用 

（一）所有的上市公司都要委托一家资产评估机构为自己提供所需的公允价值

除了市场自身存在信息不对称，投资者信息处理能力的“瓶颈”也会大大降低信息的透明度。我国证券市场散户居多、投机性强以及专业知识缺乏，这些都可能诱使管理层滥用公允价值。我们应该借助信息中介的能力分析公开信息，搜集私有信息，客观公正地评价企业业绩，以引导投资者追随绩优公司。上市公司要想得到投资者对本公司会计信息的认可，尤其是敏感的公允价值，需委托一家资产评估公司为自己提供所需的资产或负债的公允价值，并在对外报出财务信息的同时报出由该资产评估机构出具的公允价值评估报告，以保证所提供公允价值的客观公正。同时，会计师事务所在对上市公司进行公允价值审计工作时，可与资产评估进行协作，也可减少一些重复程序，从而节省了成本。

（二）建立注册资产评估师诚信责任机制和相关的法律、法规

如同注册会计师一样，对注册资产评估师要建立同样管理机制。会计、审计和评估工作，都是特殊职业，是一种技术方法和理念并重的职业。运用公允价值，必须加强职业道德教育，同时也要加强社会监督，注册资产评估师的诚信行为不可缺失，加强诚信责任机制的建设，才能为公允价值的应用提供良好的环境。注册资产评估师的服务市场仅靠道德或行业自律约束是远远不够的，恶性竞争可能摧毁业界的一切道德底线，而行政监管容易形成政府干预过多，不规范不权威，越位、缺位、错位等问题。必须建立健全相关的法律法规，以法律构筑中介业界的信誉防线。律师行业有《律师法》，注册会计师行业有《注册会计师法》，而资产评估行业却没有相应的法律。现有的一些行政法规及规章已经不能完全适应我国经济发展的现状。我们在制定法律时应当加重惩诫的力度，特别在民事赔偿上，可以增加违规的资产评估机构和人员的有限赔偿责任，或者干脆变为无限责任，将违规者的投机成本从精神和经济上提高到其承受不了的程度。只有这样才能起到真正的警醒和惩诫作用，以避免资产评估机构为利益驱动而与企业联合造假的行为。

资产评估与会计作为两门专业技能工作，尽管在工作方法、方式上有各自特点，但从实现基础：提供真实、有用的数据；工作性质：服务于信息使用者；以及最终目标：构建公平竞争的市场机制来看，两者是分不开的，资产评估与会计工作是紧密相连，相辅相成的，并且随着会计工作的发展，也必会对资产评估工作提出更高的要求。总之，资产评估与会计工作应是相互配合，共同完善的，只有两者协调一致才能更好的为市场交易服务。

【参考文献】

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[m].北京：经济科学出版社，2006。

[2]李小玲、王海燕：公允价值计量及应用浅探[j]，财会通讯，2006（12）。

第5篇：资产评估公允价值范文

【关键词】产评估 会计计价 公允价值

一、引言

特定条件下会计计价需要利用资产评估结论，资产评估也需要参考会计数据资料，这说明资产评估与会计计价有着密不可分的关系。这种联系并不代表着能把资产评估与会计计价相提并论，评估注重市场价值，而会计注重成本，这是它们的重大区别，由此也衍生出它们在计价原则、计价方法等方面的差别。

二、资产评估与会计计价的联系

1、计价依据

（1）会计数据和现代会计计价方法是资产评估的重要依据。资产评估中常会利用和参考会计数据。由于我国尚未形成充分发育完善的资产市场，对资产未来收益额的预测还存在条件上的限制，目前国内评估中使用最多的是重置成本法。而重置成本法是把资产的时间差异、功能差异等对历史成本的影响加以量化，在账面历史成本基础上修正得到的。如运用价格指数法测算重置成本时在被估资产的历史成本上调整时间差异后为重置成本。因此，大部分资产的评估要以会计数据作为基础性资料。即使采用收益现值法和市价法进行评估，某些账面记录也可作为最主要的依据，因为现金入账是以票面金额计价；应收账款在报表上列示的净值是估计的可变现净值；短期有价证券也可采用成本与市价孰低法计价，这几项资产评估的结果只需在账面记录的基础上稍加修正即可。

（2）资产评估是专门机构和专门人员根据有关数据资料，模拟市场对资产在一定时点上最有可能实现的市场价值的估计和判断活动及其过程，它强调的是资产的评估时点的市场价值。我国2007年1月1日起实施的新企业会计准则除历史成本的会计计量属性外，还将重置成本、可变现净值、现值、公允价值四种属性引入了会计准则当中。新会计准则规定：企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。在企业合并、投资性房地产、股份支付、金融工具、非货币性资产交换、债务重组等具体会计准则中都不同程度上直接或间接地涉及了公允价值计量属性的应用。但是，我国新会计准则对公允价值的确定没能做出具体规定，使其在实施的过程中可能超过会计人员的专业判断能力。而资产评估行业在公允价值确定方面具有专业优势，评估师的专业服务有利于公允价值的科学计量。评估是以提供估价意见为目的的专业活动，在长期的实践中，不仅在评估理论方面具有系统性和科学性，而且在实务方面具有现实性和可操作性，评估结果是评估人员通过合乎逻辑的分析、推理得出的，具有客观公正性，能够满足公允价值计量提出的要求。故而，当会计师选用重置成本，变现价值及收益现值标准作为会计计价的价值基础时，资产评估的结论就可以成为会计计价的依据。

2、计价方法

资产评估中大量运用现代会计计价方法，其很多估算方法都来自于会计计价方法。如用于估算资产重置成本的价格指数法、功能价值类比法、重置核算法、统计分析法等借鉴了会计中的现代计价法。现行市价法也来源于会计中的市价法。

三、资产评估与会计估价的区别

1、资产范围

会计学中的资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。会计中的资产是企业所拥有或控制的经济资源，不包括个人资产，目前的会计不对个人资产进行核算。而资产评估中的资产更为广泛，是泛指特定经济主体拥有或控制的，能给特定经济主体带来未来经济利益的经济资源。如：企业的某些自创无形资产（商誉），在资产评估中将其视为资产，会计计价则不视其为资产，不在财务报表中计价反映。此外，评估有时也要对会计上的负债进行评估，负债不是会计资产，而评估资产有时也包括评估负债。

2、计价依据

尽管新会计准则重置成本、可变现净值、现值、公允价值四种属性引入了会计准则当中，历史成本仍是会计的基本计量属性。会计师注重成本而评估师注重市场价值，这仍是评估与会计计价的最大区别。资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据和基础的。评估并不反映历史成本和未来价格，而是反映某一时点的重置价值、清算拍卖价值等。评估标准随评估目的不同、财税政策不同而进行具体选择。当在资产市场发育良好，能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物时，对资产的评估计价往往采用现行市价法。会计记账和算账中的资产确认和计价主要以历史成本为依据和基础的，即按照会计确认和计量的一般原则要求，将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变，其依据为成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠。即使在新会计准则颁布以后，企业合并、投资性房地产、股份支付、金融工具、非货币性资产交换、债务重组等具体会计准则中不同程度上直接或间接地涉及了公允价值计量属性的应用。但会计中的公允价值和资产评估中的公允价值还是存在一定区别的。资产评估中的公允价值是广义的公允价值，既包括了资产在正常市场条件下的合理价值，也包括了资产在非正常市场条件下的合理价值；既包括资产在持续使用条件下的合理价值，也包括了资产在非持续使用条件下的合理价值。而会计中的公允价值是狭义的公允价值，只是正常市场条件下和持续经营条件下资产的合理价值。此外，也不能拿资产评估中的市场价值直接作为会计的公允价值，它们之间也有差别：第一，资产评估中的市场价值表现为资产客观价值的估计数额，而会计准则中的公允价值更倾向于资产交易价格本身。资产评估强调市场价值是一种估计数额，是由资产评估一种专业咨询活动的性质决定的，资产评估本身不能取代资产交易当事人的交易决策。公允价值是作为会计资产计价的一种属性或标准，它服务于会计核算，作为一种资产计价属性或计价标准完全可以选择活跃市场中的交易价格本身或其他价值表现形式。第二，市场价值作为评估师的主观判断结果，这个判断结果需要依据活跃市场中的相关数据，在许多情况下评估师还必须借助于一些评估假设来完成对资产市场价值的判断，如公开市场假设及最佳或最有效使用假设等。公允价值作为会计资产计价属性或计价标准之一，标准的确立更多地是建立在现实的活跃市场及其交易价格的基础之上。但是，由于会计中的公允价值与资产评估中的市场价值在本质上、内涵方面的趋同与基本一致（这是两个概念的主流或基本方面），当不存在活跃的市场及其资产的现实交易价格的时候，即无法直接取得资产会计上的公允价值的时候，资产评估中的市场价值就是资产的公允价值的最好替代。

3、计价方法

资产评估是根据特定的评估对象，评估目的和市场环境，选择适当的评估假设，通过资料收集、检验、并运用恰当的资产评估途径和方法，分析判断资产的交换价值或“价值”。除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现法、市场售价类比法等多种技术方法。而会计计价是在确定了的资产计价标准的前提下，主要采用核算的方法来确定资产的“价值”

四、结论

上文分析了资产评估和会计计价在计价依据和计价方法等方面的关系，尤其着重探讨了在新会计准则颁布以后，会计计价中公允价值的运用为二者的联系带来的新契合点和具体运用上的差别。由于资产评估和会计的作用不同，二者在计价上确实存在有较大差异。在实践中，我们不能完全以市价取代现行会计计价，必须理清它们的关系，即使同在一个管理平台，也应当注意二者的适当分离。但是，也要注意好它们之间的联系，使它们能相互衔接，共同发展。

【参考文献】

[1] 马义策、路云飞：新会计准则：资产评估界的机遇与挑战[J].现代商业，2007（2）.

[2] 耿建新、周叔敏、腾旭峰：会计与资产评估在企业资产计价中的异同分析[J].中国资产评估，2001（5）.

第6篇：资产评估公允价值范文

【关键词】 公允价值； 公允价值争议； 公允价值本质； 公允价值改进

【中图分类号】 F230 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2016）19-0057-03

2008年美国次贷危机后，不少学者建议将公允价值研究焦点转移到公允价值的改革上来[ 1 ]。国内外对公允价值的改进与完善一直在进行中，但人们对公允价值还是争议不断[ 2 ]。公允价值的本质属性到底是什么？公允价值是一种独立的计量属性还是一项复合的计量属性？抑或只是人们对会计信息的一种理想化追求？如何发展、完善公允价值才能让人们更清晰地了解其本质，使其更好地服务于财务会计目标？因此厘清公允价值的逻辑思路，研究公允价值的本质属性具有非常重要的理论意义。同时，针对公允价值的现有弊端提出针对性改革，使其更好地服务于财务会计目标则具有更加重要的现实意义。

一、公允价值产生争议的原因分析

公允价值争议众多，从一开始就对其本质有错误的定义，以致后来不管公允价值怎样被改进和完善，总会给人一种模糊不清的感觉，究其原因，主要有以下几点：

（一）公允价值的计量特性不明确

计量属性是指被计量客体的特性或外在表现形式，具体到财务会计中，计量属性是指资产、负债等可用财务形式定量的方面，即能用货币单位计量的方面，如历史成交价格、可变现净值等。一种会计计量属性应该能够清楚地描述其所计量的是被计量客体的何种特性，这种特性是唯一的、明确的，不会被误解或产生歧义，并且通过计量属性应该能够确定计量方法。

从各种计量属性来看，历史成本计量的是资产或负债在以前某一时刻的交易价格，即历史成本。重置成本计量的是现在重新购置资产的支付金额或现在偿付债务的支付金额，即现时价格。可变现净值计量的是资产经过预期的完工、销售、税费等之后的净所得额，即资产按照现时条件能给企业带来的净现金流入。现值计量的是资产或负债预期产生的未来净现金流量的折现金额，其计量的是资产或负债的折现价值。以上四种计量属性的计量特性明确，只要给定其中的一种计量属性就一定能获得其专属的计量结果，并且没有歧义。然而，对于公允价值人们却道不明其计量的是资产或负债的何种特性，因而无法得到专属的、唯一的计量结果。比如说，现有一部特定品牌和款式的手机需要计量，如果要求采用历史成本、重置成本、可变现净值、现行市价对其进行计量，会计专业人员均知道如何获得其对应的计量结果，并且答案唯一；唯独要求采用公允价值计量，让人踌躇，不知所措；或许有人会选择市价计量，或许有人会采用评估方法计量，答案五花八门。

从公允价值计量方法来看，目前公允价值获取方法有两种，即市价法和评估法。人们可以根据其计量方法得知其计量特性，但是不同的计量方法得出的结果又不完全一致。比如说，按照市价法计量，公允价值计量的是资产或负债在市场上的价格这一特性；如果通过估值技术来计量，公允价值计量的则是资产或负债的评估价值这一特性。

由此可见，根据公允价值的定义看不出其具体的计量特性，根据公允价值计量方法得到的计量特性又不一致，因此公允价值的计量特性模糊不清，方法又不确定。

（二）名称与定义、计量方法的矛盾

公允价值是一种“价值”，在IASB对公允价值的定义中，公允价值是一种“金额”[ 3 ]，用金额来衡量价值的多少并无不妥之处。而在FASB和我国财政部对公允价值的定义中，公允价值却是一种价格[ 4-5 ]，即市场价格。很显然，价格一般情况下并不等于价值，价格会受到市场上多种因素的影响而发生变动，与价值发生偏离，不过总体上一般会围绕价值上下波动。

退一步说，假如已经默认了公允价值定义的准确性，即用市场价格来计量公允价值，那么就不能用评估的价值来计量公允价值。因为市场价格与评估的价值是两个完全不同的概念，不可能同时等同于公允价值。市场价格是由市场中多种因素共同作用决定的，而评估价值则取决于公司的经营发展状况以及估值模型等，二者性质不同，数额亦可能会相差甚远。况且，若用评估的价值来计量公允价值的话，受评估模型本身复杂程度和管理人员主观干预等因素的影响，其数额的公允性就更难以保证。由此可见，公允价值的名称和计量方法都存在不妥之处，可能会出现公允价值“不公”的情况。

（三）公允价值与内在价值相混淆

一般情况下人们在听到公允价值的名称时，很可能会联想到资产或负债的内在价值，尤其是针对股票等证券产品时，更容易将公允价值理解成证券的内在价值。内在价值又称为非使用价值，就是资产本身内在固有的、不因外在于它的其他相关事物而存在或改变的价值，是一种真实价值或理论价值。通常，在证券的实际交易中，由于市场情绪等各种因素的影响，很难反映出其自身的内在价值，因此，证券内在价值并不等同其市场价格。只有在强式有效的证券市场中，当所有的信息均能得到充分披露时，证券市场价格才可能接近或等于内在价值。但实际生活中几乎不存在强式有效的证券市场，而我国的证券市场被实证结果证明还属于弱式有效市场。此时，如果把公允价值理解成内在价值的话，既与公允价值的定义相冲突（根据定义一般将公允价值理解成市场价格），又与公允价值的市价法计量方法相冲突（该方法下公允价值用市场价格计量）。由此可见，公允价值与内在价值之间存在较大的差距。

二、公允价值的本质分析

笔者认为公允价值不是一项计量属性，而是人们对会计信息的理想化追求。公允价值即公允的会计信息，是财务会计界孜孜以求的计量目标。

首先，公允价值只是人们对会计信息的一种理想化追求[ 6 ]。在编制财务报表时，我们总是力争使每项会计要素金额都真实、客观、公允，不偏不倚，因为只有客观公允的会计信息才能更有助于财务报告使用者进行正确的经济决策。因此，公允只是我们对会计信息的一种理想化追求，我们在选择各种计量属性计量会计要素时，同样要力求公正、允当。

其次，公允价值虚无缥缈，是一种抽象的存在。因为对待“公允”我们没有明确、统一的定义和标准。可以从产出的角度认为一项资产未来收益的现值是资产的公允价值，也可以从投入的角度认为用其重置成本来计量一项资产更为公允[ 7 ]。

最后，公允的价值难以得到。公允价值的运用环境不够成熟，难以取得完备的信息，估价方法也不够明确[ 8 ]。对于有完全竞争市场的商品或强式有效市场下的金融工具，我们或许可以定义其市场价格即为公允价值。然而，对于没有活跃市场的商品或金融工具，其公允的价值就难以获取。虽然有人认为可用评估模型进行估值，但笔者认为评估模型本身的可靠程度无法考量，再加上参数的主观估计、管理人员的刻意操控，其估值结果的公允性难以保证。

三、公允价值的改进建议

前文已述公允价值的计量特性不明确，方法不唯一，其名称亦与定义、计量方法有矛盾之处，据此笔者对公允价值提出改进建议。总体上将公允价值计量属性一分为二，即用现行市价和评估价格两个计量属性来代替，具体阐述如下。

（一）明确现行市价计量属性

现行市价是指在计量日，资产或负债在有序交易市场上的买卖价格或公平交易中熟悉情况的自愿当事人协商确定的价格。市场价格可以通过市场直接获取，也可以由公平交易中熟悉情况的自愿当事人协商确定。获取过程简单、便捷，具有可验证性，可靠性较强。

我国目前并没有专门的现行市价计量属性，虽说在运用重置成本、可变现净值以及根据“成本与市价孰低”原则进行计量属性选择时可能会用到市场价格，但并没有明确现行市价其计量属性的地位。而美国FASB在1984年的财务会计概念公告第5辑中就规定了现行市价这种计量属性。可见，现行市价这一计量属性不仅美国有，而且中国及国际会计准则也一直在使用，因此明确现行市价计量属性的地位既是基于现行市价长期被用来进行计量的历史事实，同时也是对我国现有计量属性的补充和完善。

采用现行市价计量属性能避免与公允价值相混淆。因为现行市价计量属性清晰地表明了其计量的对象是被计量客体的市价这一特性，是唯一的，不会产生任何歧义。并且，通过计量属性也明确了计量方法，即在现行市价计量属性下，其计量方法就是现行市价。不过现行市价的选择可分为两种情况：一种是根据资产或负债现行市场上的价格来计量，另一种则是交易价格由双方来协商确定。前者的逻辑基础为市场基础，后者的逻辑基础为主体基础，但价值基础唯一，均为脱手价格。此外，名称与定义相一致，被定义为一种价格，不存在矛盾之处。

（二）新增评估价格计量属性

评估价格是指运用一定的估值技术方法对资产或负债价格所作的客观估计。估值技术方法又具体细分为市场法、成本法和收益法三种。通过估值技术获取拟计量项目的计量金额，获取过程复杂，可验证性相对较低，可靠性略逊于现行市价。

目前，我国、美国及国际会计准则中均没有明确“评估价格”这一计量属性，但却曾在会计准则或会计制度中广泛使用。如我国财政部在2000年12月29日颁布的《企业会计制度》中规定投资者投入或捐赠的各类资产，其计量规则大致意思是：有发票按发票，没有发票如存在活跃市场则按照同类或类似资产的市场报价计量，如同类或类似资产不存在活跃市场则按该资产预计未来现金流量现值计价。其中按同类或类似资产的市场报价计量属于估值技术中的市场法，而按资产预计未来现金流量现值计价，则是利用估值技术中的收益法对计量项目的未来现金流量进行折现的方法，二者均通过评估方法获得计量金额。美国FASB在1984年的财务会计概念公告第5辑中同样提出了未来现金流量的现值（贴现值）等五种计量属性，但后来又财务会计概念公告第7辑，其中的公允价值被认为用来替换第5辑中的“未来现金流量的现值”作为第五种计量属性。而我国在2006年的会计准则中也用公允价值来代替未来现金流量现值。可见，同现行市价计量属性类似，评估价格这一计量属性不仅我国长期使用，而且美国及国际会计准则中也在使用，因此明确其计量属性的地位既是基于其长期被用来进行计量的史实，同时也是对我国现有计量属性的补充和完善。

新增“评估价格”这一计量属性从现行公允价值计量属性中分离出来，可避免与公允价值相混淆，其计量特性和计量方法均比较明确，即计量的是资产或负债的估值这一特性，计量方法则是通过评估获得资产或负债的估值。由于评估所需的数据来源均由市场决定，因此评估价格计量属性的逻辑基础是市场基础，而评估价格计量属性的价值基础则因不同的评估方法而不同。当利用市场法进行估值时，需要把握相同或类似的资产、负债或资产和负债组合在市场上的价格以及其他相关市场交易信息，因此其价值基础为脱手价格。在利用成本法进行估值时，需要计算重置相关资产的服务能力所需金额，因此其价值基础是买入价格。在利用收益法进行估值时，需要对相关资产或负债未来现金流量进行估计并折现，因此其价值基础是在用价值。总之，评估价格计量属性的逻辑基础是唯一的市场基础，而价值基础却不唯一，对应市场法、成本法和收益法分别是脱手价格、买入价格和在用价值。总之，评估价格计量属性的涵盖范围很广，只要是运用一定估值技术进行评估，不管采用的是市场法、成本法、收益法还是会计准则上的现值技术，均可统称为评估价格。此外，名称与定义和计量方法一致，是唯一的，不会产生歧义。

综上，笔者提出将现行公允价值计量属性取消，将其分离出“现行市价”和“评估价格”两种计量属性的改进方法，逻辑思路清晰，逻辑基础和价值基础分明。改革后，现行市价对应的是市场价格计量属性，评估价格对应的是评估价格计量属性。这两种计量属性不仅从名称可以直接看出其计量的角度，而且其计量方法也与名称的含义一致，可以达到名至实归的效果。从改革的成本收益角度看，这种改革成本低，只需准则制定部门一个解释公告，将涉及到的术语和披露项目予以解释说明，如将资产负债表日用现行市价计量属性计量的资产或负债项目期末市场价格与原账面价值之间的差额定义为“市值变动损益”，从科目名称到账户核算和信息披露取代原来的“公允价值变动损益”。这种改革对会计实务的影响也很小，只是正本清源，不需要另外开展培训工作，并且非常便于会计人员理解，更重要的是可以结束多年来对公允价值计量属性的纷争，降低整个社会成本。

【主要参考文献】

[1] CHRISTIAN LAUX， CHRISTIAN LEUZ. The crisis of fair-value accounting： making sense of the recent debate[J].Accounting， Organizations and Society，2009，34（6-7）：826-834.

[2] 奥喜平.公允价值的发展及面临的挑战[J].会计之友，2014（13）：7-11.

[3] 陈帅，王建华.公允价值的中外比较及准则相关问题的探讨[J].商业会计，2014（22）：86-87.

[4] 葛家澍.公允价值的定义问题：基于美国财务会计准则157号《公允价值计量》[J].财会学习，2009（1）：24-27.

[5] 曹中慧.关于《企业会计准则第39号――公允价值计量》的思考[J].企业研究，2014（12）：81-82.

[6] 贺建刚，王建明，孙铮.计量观、准则质量与信息有用性：公允价值论争之解释[J].华东经济管理，2013（3）：131-134.

第7篇：资产评估公允价值范文

国际上公允价值定义以美国会计准则定义为准则，国际会计准则关于公允价值的定义就是接纳了美国会计准则对公允价值的定义。早在2003年美国财务会计准则委员会着手制定单独的公允价值计量准则。公允价值定义经过几次变迁，其中SFAS133中定义“在当前交易中，在自愿，即在非强迫、非清算销售的情况下，进行资产（或负债）买卖的金额。”在SFAS157中定义“在计量日市场参与者之间的有序交易中，出售资产收到的或转移负债支付的价格。”SFAS157定义采纳了一些资产评估实务中的做法。

资产评估中为充分体现评估结论的经济内涵，资产评估基本准则和其他相关准则中都强调注册资产评估师在评估过程中应当根据评估目的等相关条件恰当选择价值类型。价值类型有市场价值、投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等类别。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

评估的价值类型与会计的计量模式有着对应关系，中评协颁布的《以财务报告为目的的评估指南》对于评估价值类型与会计计量属性衔接作了具体规定。其中第二十四条指出：“在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值；会计准则涉及的重置成本或净重置成本、可变现净值或公允价值减去处置费用的净额、现值或资产预计未来现金流量的现值等计量属性，可以理解为相对应的评估价值类型。”

二、实例：无形资产的公允价值

1.可辨认性无形资产的公允价值。

荷兰学者丹尼尔・安德里森和勒内・蒂森在《没有重量的财富：无形资产的评估和运营》中将无形资产分为五类：资产和企业资源、技能和隐含的知识、基本生产过程和管理过程、共同的价值和标准、技术和外在知识。从会计学意义上来看，无形资产包括专利权、特许经营权、土地使用权、商标权、著作权、商誉等。无形资产评估方法目前有三种：超额收益法、割差法、分成率法，但实际操作时情况千差万别。以专利为例，其计算公式：

公式中：P为无形资产评估价值。

Rt为第t年无形资产超额收益现金流量；而无形资产超额收益现金流量＝税后利润×无形资产技术分成率

r为折现率；t为预测年度；n为预测期末年。

同时要考虑以下情况：

（1）获取与专利实施前后的财务数据，分析专利权利要求书、专利说明书及其附图的内容对专利资产价值的影响。注册资产评估师执行专利资产评估业务，应当确定专利技术产品是否与其实施企业所生产产品相对应性，并分析其对专利资产价值的影响。

（2）分析影响专利资产价值的法律因素、技术因素、经济因素，其中法律因素通常包括以下因素：专利资产的权属及权利的限制、专利类别、专利的法律状态、专利法定剩余寿命、专利的保护范围。技术因素通常包括：替代性、先进性、创新性、成熟度、实用性、防御性、垄断性。经济因素通常包括：专利资产的购建成本、获利能力、类似资产的交易价格。

（3）了解专利所有权与使用权差异，专利使用的许可方式，以往的许可、转让情况对专利资产价值的影响。了解掌握专利所处审批阶段、专利是否处于无效宣告程序、以及专利有效性维持情况对专利资产价值的影响。

2.不可辨认性无形资产（商誉）的公允价值。

（1）会计准则中定义

本世纪20年代，杨汝梅先生在其所著《无形资产论》一书中，就对商誉的性质做出了归纳。杨汝梅先生将商誉的性质归纳为以下三个方面：一是因企业内部人事上的良好关系而产生的特定价值，从广义上看，是企业中由于一切组织制度完善及管理得法所获得的利益；二是其存在较久且价值较为稳定；三是可以转让，且在转让之际，可以用货币度量。因此，形成商誉的原因是多方面的，除了销售上的商誉外，还有生产上的商誉和理财上的商誉。杨汝梅先生是较早对商誉有深入研究的学者，他的看法为后人认识商誉的性质奠定了一定的基础。

70年代美国著名会计学家E・S・Hendrikson在其所著的《会计理论》一书中，从会计的角度对商誉的性质作了以下三种解释，号称商誉的“三元理论”：好感价值论、超额收益论、总计价账户论。其中超额收益论又称“超额利润的现值论”，认为商誉是预期未来收益（或对持产者的现金支付）的现值超过正常报酬的利润。G・R・卡特利特和N・0・奥尔森，在其1968年发表的会计研究文集第10号《商誉会计》中阐述了如下观点：“在目前的经营环境下，商誉的收益概念是最切合实际的。让受和让出整个企业的主要动机是取得未来利润。在这种让受和让出企业的交易行为中所确定的价值，就是对企业收益力的评价。这种收益力通过以企业作为一个整体的价值超过其各种具体资财和财产权利的数额而反映出来。”评估师根据这种思路用购买价扣除被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。

新《企业会计准则第20号――企业合并》中提到商誉在非同一控制下有三种途径产生：吸收合并、控股合并、新设合并。只有吸收合并、控股合并才出现商誉，即收购成本大于可辨认资产减负债后的净资产公允价值情况下的差额。在准则中规定了购买方如何确定合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。这种确定公允价值的过程比较接近资产评估的实际操作办法。因此公允价值的确定难点还是在确定单项资产的公允价值。

（2）商誉的评估方法

在现行实务中以超额收益折现法使用最多。超额收益折现法理论依据是：商誉是可以获取收益的经济资源，因此，未来超额收益的折现值应是获取的商誉当时的实际价值。若Ri代表第i年企业可获取的超额收益，r为年折现率，n代表企业获取预期超额收益的年份数，那么，商誉G可按如下公式计算：

而商誉价值可以看作是企业为获取超额收益的一种投资，即：商誉价值＝年超额收益／资本利润率，具体过程如下：

①确认企业已实现的超额收益，其基本计量方法是：

超额收益＝（总资产报酬率－行业正常投资报酬率）×可辨认资产价值

或者：超额收益＝销售收入×（实际销售利润率－行业平均销售利润率）

上述公式均假定企业各年度获取超额收益的能力持平，如果各年度获取的超额收益不等，则可采用复利终值的计算方法将各年度的超额收益折算到计量商誉时的价值。

②将计算的超额收益按照资本利润率还原为获取超额收益的能力，即商誉价值。其计算公式为：

商誉价值＝超额收益／行业平均利润率

采用此种方法确认商誉的价值，需要掌握行业平均利润率，无需预计未来超额收益、预计的持续期限、预计的折现率等人为的主观因素，相对准确地计量了商誉价值。

三、公允价值评估路径的实施难点及展望

1.评估假设与评估价值的市场检验。

公允价值有三个层次，外部评估师（内部评估师）根据外部环境的不同采取不同的评估途径，特别是第三个层次，市场数据非常少，因此需要约束一些市场条件，也就是评估假设，采用现值技术估价。评估假设相对来讲有诸如被评估资产在可预知的法律、经济、技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营及使用和维护状况等等。

我国属于经济转型国家，市场活跃与否也是渐进的过程，如专利交易市场起初是一两件交易，到交易活跃了，市场条件成熟了，同样的专利价格就能比照取值了，因此说评估的公允价值是市场模拟价值，公允价值不能保证是市场成交价，公允价值与市场价值完全一致是一个类似数学逼近过程。

2.评估主体：评估师业务素质的培养。

为财务报表服务的评估对评估师提出了很高的要求，评估师不仅要掌握现值技术，懂得财务知识，还要了解宏观经济政策，学习管理学、理财学、金融学等方面的知识，应对各方面的需求。国际评估准则中提到评估师的胜任能力，指出评估师必须具有知识、技能和经验，以按照接受的专业标准有效完成评估业务。

中国资产评估师职业道德规范对注册资产评估师从事资产评估工作应当遵守的执业品德、执业纪律、专业胜任力等职业行为规范。其中第七条：“注册资产评估师在执业中，应当实事求是，不得因个人好恶影响资产价值的分析、估算和判断。”；第八条：“注册资产评估师应具备资产评估及相关专业的知识和实践经验，并按规定接受后续教育，充实和更新知识，提高执业能力。”等等。

总之，职业道德和评估技能都是评估师的素质，只有拥有广大德才兼备的评估师队伍，评估行业才会维护其行业的公信力，赢得整个社会的尊重。

3.为财务报表服务的评估未来有着广阔前景。

新会计准则颁布执行后，包括房地产评估在内的大评估作用已经越来越显现。传统的评估是为企业资产置换、产权交易等服务的，伴随着会计公允价值计量的需要，评估行业又拓展出一个新的领域，评估业务也会因为会计审计业务的固定化而稳定下来。

第8篇：资产评估公允价值范文

关键词：投资性；房地产；企业会计准则

中图分类号：F273 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）32-0131-02

一、投资性房地产的相关概念

房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地的使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

随着我国社会主义市场经济的发展，企业持有房地产的目的除了可以作为自身生产经营管理活动的场所和作为存货对外销售外，还出现了将房地产出租以赚取租金或增值收益的情况，即出现了投资性房地产。投资性房地产在用途、目的等方面与企业自用的厂房等作为生产经营活动场所的房地产以及与房地产开发企业用于销售的房地产是完全不同的。

投资性房地产经营性活动的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权。实质上属于一种资产使用权让渡，房地产租金就是资产使用权让渡所取得的使用费收入。投资性房地产经营的另一种形式是持有并准备增值后转让土地使用权，其目的是为了增值后转让，以赚取增值收益。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

二、投资性房地产准则应用疑难

1．投资性房地产公允价值计量难度大

我国目前的市场经济环境尚不完善，理论上新准则要求上市公司从活跃的房地产交易市场上取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，以便对投资性房地产的公允价值做出科学估价。但其实施细则里并没有对企业采用公允价值给出可设定范围、计价基础、确认时间、计价依据等相关的限制条件。实际操作中投资性房地产的公允价值或直接由财会人员估定，或由资产评估机构评估，信息质量的可靠性难以保证。相对于具有客观性、确定性和可验证性的以实际交易为基础的历史成本计量，公允价值虽然在财务报表中能提供更为相关的信息，但因其计量的不确定性和变动性，难以满足会计信息可靠性的质量要求，投资性房地产公允价值的计量成为一大难题。

2．投资性房地产公允价值实际执行难度大

公允价值模式成败的关键在于市场的有效性，即为投资性房地产所确定的评估价值必须“公允”，否则相当于给一些企业变相创造利润操纵空间。评估投资性房地产的真实价值，其前提要求有二，其一是比较活跃且规范的相关交易市场，其二是客观公正的价值评估机构。目前的中国，这两个条件都不完备，因此客观地说，公允价值模式若实施，无疑将造成企业操纵利润能力的增强，同时，政府相关部门进行管制规范的成本也将加大。另外，那些投资性房地产数量较多的企业，为此将增加很多评估费用，从而加大执行阻力。

3．与自用房地产转换中账务处理的技术难度大

自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产的差额处理问题，按2007年新会计准则要求，当自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，出现公允价值小于原账面价值时，差额部分计入“当期损益”，当公允价值大于原账面价值时，差额部分计入“资本公积”。这与2000年颁布的《企业会计制度》中不对称处理方法如出一辙，仍欠合理。

三、投资性房地产准则应用疑难的解决办法

1．规范投资性房地产公允价值的确定标准

以公允价值作为会计计量的属性，首要问题就是公允价值的确定标准要科学。由于得到企业资产的公允价值难度大，所以只能以最趋近公允价值概念的、可以在市场中观察到的数据来近似地表示该投资性房地产资产的公允价值。另外，在确定资产和负债的公允价值时，还需要比照符合公允价值的交易条件，确定交易是否已经发生。按照交易是否发生区别以下两种情况：第一，符合公允价值交易条件的交易已经发生，这种情况属于确定情况下公允价值的计量。此时，公允价值就应该以实际的交易价格计量，而这时的公允价值将在交易完成之后作为历史成本反映在企业的账面上。如果没有证据表明交易是强迫的或是带有清算性质的，那么交易资产（或负债）的公允价值就是交易中的现金金额。第二，符合公允价值交易条件的交易尚未发生，这种情况下需要重新估计公允价值，需严格按照市价法、折现率调整法或期望现值法确定公允价值。

2．调整投资性房地产相关账务会计处理办法

自用房地产或存货转换为投资性房地产时（采用公允价值模式计量），投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，其差额均计入“当期损益”　（公允价值变动损益）账户，处置投资性房地产时也需对该公允价值变动损益进行账务调整。

3．完善会计监控制度

国际经验表明，资产评估是公允价值科学确认的重要途径之一，公允价值的完善离不开资产评估事业的发展。但是，当前我国的市场环境下，资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设尚有待加强。要想藉此实现公允价值的科学确认，离不开会计监督。首先，应完善会计监控制度，强化对资产评估机构的监管。一方面，应该提高监管部门的监管水平，从技术上防范资产评估机构违规操作；提高监管人员的业务素质和职业道德水平，提高对资产评估机构违规操作的识别能力。另一方面，应发挥社会监督的作用，鼓励社会公众参与监督。此外，还建议成立资产评估师的监管机构，同时财政上要保证监管资金的充足到位，并确保资金的合理利用。

4．提高相关会计从业人员素质

公允价值计量模式对会计人员的要求较高。在发达国家，由于其市场经济历史较长、现代信息技术发达、会计人员素质较高，公允价值计量模式得以迅速发展。相比之下，我国会计职业队伍的业务素质和专业能力还有待进一步提高。

第9篇：资产评估公允价值范文

【关键词】 估值技术; 公允价值; 投资性房地产

1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。

一、投资性房地产公允价值计量的现状

公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。

2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1 624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。

二、估值技术的应用难题

(一)地域差异问题

《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。

然而中国幅员辽阔,东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异,房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外,同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近,而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易(张兴 徐文学 柳萍 2009)。因此,根据市场的要求,通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难,这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦,凸显了估值的难度。

(二)时间跨度问题

运用收益法评估投资性房地产公允价值时,准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础,但还是需要对未来信息进行预测。首先,评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等,不同的时点其风险回报不同,所以要确定的折现率就会随之改变。其次,租金收益是通过履行租约实现的,但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠,这将最终影响净收益的确定。最后,收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定,但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看,时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。

(三)技术缺陷问题

空间与时间问题最终都可以归结为技术问题,如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。

最初,估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解(2008)》中,财政部已规定:“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计;也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着,估值技术现在已经被允许采用。

《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,主要指出了市场法和收益法两种评估方法,但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法,但收益法因为考虑了时间价值,需要评估人员的主观判断,增加了估值的不确定性,企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。

市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述,没有明确指出因素的影响因素,也就无法从根本上对其进行量化,指导相关工作。以区位状况为例,其受空间和时间的双重约束。在空间上,不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远;在时间上,同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准,使得估值缺少客观性。

三、推动估值技术应用的建议

从以上分析中可以看出,由于存在地域差异问题,时间跨度问题以及技术缺陷问题,使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用,从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性,妨碍公允价值在我国的应用。因此,全面推动估值技术的应用,才是当前亟待解决的问题。在此,笔者结合相关研究成果,提出以下建议。

(一)明确量化标准

提高量化手段可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。

首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑,将各地经济发展水平,例如人均GDP作为衡量指标,建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术,因为这些城市投资性房地产交易量大,更可能形成活跃的市场。

其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法,但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准,所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数,以规范计量手段,降低使用公允价值的风险。

最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产,所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正,可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点,通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定,再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。

(二)建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库

信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力,而以现阶段信息技术为依托,建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现,是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性。

由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。

(三)提高估值技术在报表披露中的地位

由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。

通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。

(四)加强专业培训,提高资产评估水平

估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。

相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。

【主要参考文献】

[1] 财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.

[2] 财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.

[3] 财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.

[4] 财政部.企业会计准则讲解(2008)[S].2008.

[5] 张兴,徐文学,柳萍.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究,2009(31).