土地增减挂钩行业现金流量与管理

关键词：土地增减挂钩；现金流；管理

引言

助力于脱贫攻坚，落实“精准扶贫”，全面建成小康社会，严守耕地保护红线，一系列利国利民的项目应运而生。土地增减挂钩便是其中的一个行业。土地增减挂钩涉及的资金巨大，因而该项目的现金流管理对于企业的管理尤为重要。

一、土地增减挂钩的定义

土地增减挂钩是城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标[1]。本文主要站在社会投资单位的角度，讨论投资单位所涉及的现金流以及如何管理的问题。

二、土地增减挂钩操作流程中的现金流

（一）立项投资公司在准备参加土地增减挂钩招标之前，会对该项目立项，成立专门的小组，负责对项目进行踏勘、走访，编制项目建议书、可行性研究等，完成之后，递交董事会或类似权力机构，审批通过之后参加政府的招标。这一阶段只有差旅费，不涉及其他的现金流。

（二）项目招投标土地增减挂钩所属项目一般由各级地方政府通过公共资源交易服务中心以公开招标的形式招募投资人。拟投资企业准备标书、缴纳保证金等其他相关资料，参加公开招投标，若中标，那么该企业会成为该中标项目的投资人，成为社会投资人。投标前，地方政府都会不同程度地收取一定的投标保证金。如果中标，政府往往将该笔保证金转为履约保证金，待项目结束后，予以退还；如果未中标，该保证金会予以退还。虽然这一阶段实际涉及的现金流并不多，然而却涉及一个非常重要的、影响全局的合同——《投资建设协议》。中标后，地方政府会与投资单位签订《投资建设协议》。该合同约定的内容影响现金流的条款大致有以下内容。1.投资单位与政府未来收入结算的问题由于增减挂钩结余指标的流转主体只能是地方政府，投资单位不能作为销售主体，投资单位的未来收入确认只能《依据投资建设协议》和地方政府进行约定，主要有两种形式：固定回购价格和销售分成。固定回购价格是指投资单位土地指标经过验收并取得确认函，即可确认收入，不再需要等待政府销售或使用指标之后结算。该方式的优点是缩短了销售时间，验收完成之后即实现了销售，将企业收入锁定。缺点是回购价格往往低于分成价格，降低了企业的收入和利润。销售分成是指验收合格的指标由政府销售之后，按照销售收入，地方政府与投资单位按约定的比例分成，这一分成可能涉及县级分成或市级分成。该方式的优点是分成价格与市场价格挂钩，市场行情好的时候，分成价格往往远高于回购价格，缺点是延长了销售时间，资金的使用时间也延长了，增加了资本成本，在行情不好的时候，企业销售收入也直线下降。2.投资单位向政府相关部门支付的工作经费以及农户补偿款的问题《投资建设协议》中会明确政府的工作经费支付的时间节点、金额，农户补偿款的支付标准、时间、路径等。《投资建设协议》涉及后续的现金流入以及流出金额、时间节点。明确好这节点，以便社会投资公司及时安排资金，保证项目的正常运行。

（三）项目建设本文讨论社会投资企业取得项目之后，将该项目的实施通过公开招投标程序发包给实施单位来进行施工的情况。投资单位与实施单位签订《实施协议》，约定投资单位向实施单位验收复垦工程量的节点，以及支付工程进度款的金额、时间节点。投资企业主要的现金流出为施工相关费用，例如施工成本、农户拆旧补偿款、建新款、监理费、立项费用、测绘、设计等费用。工程费用是持续性的现金流出，一般按照付款节点是月付，按月复核工程量，按月向施工单位支付工程款，这是企业持续稳定的现金流出，按时验收，按期付款对于项目的稳定推进非常关键。农户拆旧补偿款是按照拆旧进度，向农户支付的拆除其房屋、圈舍、简易棚、院坝、宅基地，复垦成耕地的一次性补偿款。拆除房屋的农户需要对其进行安置，有货币安置和修建新的房屋安置两种。符合货币化安置条件的农户会通过投资单位与乡政府开立的共管账户收到一次性补拆旧补偿款。而符合建新安置的农户，他们的拆迁补偿款会直接支付给投资公司与政府的开立的另一个共管账户，符合建新安置的农户会转入一部分自筹建新款到这个账户，该账户的资金将专用于建新安置农户的新建房屋的建设。诸如监理费、立项费用、测绘费用等其他费用一般是按照合同约定一次或分次支付。政府单位收取的工作经费，也是按照项目进度，持续性的支付项目工作经费。社会投资公司日常管理费用，例如职工薪酬、办公费用、招待费用……都是日常发生的支付，也是持续性的费用。

（四）竣工验收拆旧和复垦工作结束之后，准备好验收需要的资料，向县级的主管单位申报，进行核查，县级主管部门会对所验收的项目进行资料、图斑、技术等进行核查。对于不合格的，需要按照相关标准重新报验，重新审核。对于合格的，会转送到上级核查。至此，验收就进入了省市联合验收阶段。审核小组成员会对项目区进行抽查，两级都验收合格之后，由省自然资源厅国土空间管制处出具《城乡建设用地增减挂钩指标确认函》。这一阶段，两级验收，出具确认函时间耗费比较长，不会涉及太多现金流，加快推进验收，尽早取得《确认函》，可以缩短销售时间，缩短营业周期，对于后期的销售、现金流入都十分关键。

（五）销售、回款取得了省自然资源厅国土空间管制处出具《城乡建设用地增减挂钩指标确认函》之后，增减挂钩的指标就可以进入市场流转了，因为政策原因，有的指标只能在省内流通，而深度贫困地区的指标则能跨省进行流通。但是指标流转的主体只能是政府，需方和供方所在地政府会对该指标销售直接进行流通。投资公司按照《投资建设协议》向当地政府收取土地增减挂钩指标流转收入。而这才是企业持续稳定的现金流入，企业要发展就需要持续的现金流入。销售回款就是最重要的持续现金流入。但是，土地增减挂钩的指标交易是政府与政府之间进行交易行为。所有的销售回款都是直接支付到政府财政账户后，再由政府向投资公司进行结算。积极督促相关政府部门，落实销售回款，对企业的可持续发展至关重要。

三、现金流量的管理

企业要生产运营，现金流的稳定和健康十分关键。那么什么是健康的现金流呢？如果一家企业的销售收入足以支付采购原材料、发工资、缴纳税金。即企业的经营活动能为自己造血，自己养活自己，那么这家企业的现金流就是健康的。对投资公司来讲就是结余指标销售收入能够覆盖工程款、工作经费、管理费用等其他相关费用。管理好企业的现金流的方式有以下三种。

（一）重点管理好企业的应收账款及应付账款土地增减挂钩很少涉及现金交易，往往都是按照合同约定定期收付款。所以，对于该类企业来说，应收账款和应付账款的管理直接关系到公司的现金流正常与否，影响着企业的正常运营，决定了企业经营目标的实现。应收账款的管理，土地增减挂钩能流转的指标是有限的，因此薄利多销的假设在这里并不适用，从合同签订到后面的销售回款，汇聚企业的管理层、财务、法务、综合等等部门，集思广益，尽可能早的，尽可能多的实现收入并收回应收账款。应付账款的管理，从同签订到后面的支付工程进度款，在维持企业的信用政策的情况下，延长信用期限，合理地支付应付账款。

（二）建立资金集中管理、使用的资金池对于大型且专门从事土地增减挂钩的集团公司来说，建立一个统一的集中支付结算制度，可以集中、便捷、有效的管理资金，提高集团运行的效率和效果。因此建立资金池非常有必要，统一规划、统一调度、统一使用，可以合理、有效、充分的使用全部资金，避免浪费。一个好的资金池，也是企业内部融资平台。处于产品生命周期不同阶段的企业也可以相互融资、相互扶持、共同成长。于成熟期的内部企业能源源不断地为初创期和成长期的内部企业提供现充足的金流，通过初创期和成长期成长为成熟期的企业又能反哺新的初创企业和成长企业。一个好的资金池，也是整合内部资源的平台。企业的成长与资金支持息息相关，资金池整合了内部重要的财务资源。从整体出发，就是能克服个体的短期行为，做出与企业长期战略一致决策，发挥整合优势，提高经营效率，加速资金周转，降低了资本成本，最终提高了企业的投资回报。一个好的资金池，加强了对分子公司财务控制。建立资金池，集中力资金，分散了子公司的财务权利，增强的集团公司资金的平衡能力和调度能力，对子公司财务控制起着重要作用。

（三）滚动编制现金流量表预算，动态监控滚动预算是指企业在编制预算时，根据上期的预算完成情况，编制下一期预算数据，并将编制预算的期间逐期连续滚动向前推移，使预算保持在一定的时间幅度内，该时间幅度往往是一个完整的会计年度。建立良好的现金预算，定期滚动编制现金流量表预算，能根据未来的预计情况，对现金流产生的环节进行拆分，对于重大事件进行重点关注，动态监控，提前预警。按照滚动预算“近细远粗”的原则，对近期的、影响重大的事情，重点关注；远期的、确定性较低、影响较小的做出粗略预测。

结语

现金流决定了企业成长的速度，也决定了企业将成长的深度，更决定了企业的成长高度。良好的、健康的现金流，能使企业未来的发展事半功倍。土地增减挂钩涉及的时间往往为3年甚至更久，收入根据指标的数量，往往是几亿到几十亿不等。管理好现金流，对于提高企业的资金利用效率、企业利润、企业的营运都是十分重要。土地增减挂钩项目是关系到国计民生的项目，更是国家“精准扶贫”的一项重要举措，关系到许多贫困地区的农民生产和生活，做好这个项目，对于改善人居环境，助力脱贫攻坚有着深远的影响和意义。

参考文献：

[1]国土资源部关于印发《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的通知（国土资〔2008〕138号）.第二条.

作者：张明蓉 单位：四川同圣兴广土地整理有限责任公司