土地征收规划全文(5篇)
第1篇：土地征收规划范文
近日，甲市环宇汽车销售公司因征拆补偿问题与该市路东村协商不下，将市自然资源局起诉到了法院。2010年，环宇公司与路东村签订承包经营合同，约定路东村将位于路边的废旧农贸市场承包给环宇公司使用，土地面积约20亩，期限从2010年1月7日起至2030年1月7日止。双方还约定，合同期内，路东村配合环宇公司办理市场的改建手续，若遇国家征用土地，土地补偿费安置补偿费归路东村所有，场地附着物经营损失等赔偿10年内双方各占50%，10年后路东村按实际使用土地年限每年占5%，其余为环宇公司所有。2011年环宇公司将废旧农贸市场改建为汽车4S服务中心。2020年甲市启动快速路项目，将该服务中心用地纳入征收范围。区征地拆迁办与路东村签订了征收集体土地安置补偿协议、房屋补偿协议，将土地及地上建筑物的补偿款支付给路东村。2020年3月，路东村与环宇公司签订了拆迁补偿分成协议，约定双方各占附着物补偿款50%,机械拆迁、搬迁、停产停业等补助费归环宇公司。2020年4月，在路东村与区征地拆迁办履行土地及房屋交接手续后，地上附着物被拆除，路东村按约定比例向环宇公司支付了140万元。但环宇公司认为，路东村隐瞒了征拆房屋面积核算结果，导致该公司应获得赔偿款损失。协商未果后，环宇公司以该公司是房屋所有权人为由要求该市自然资源局撤销征收决定及征拆补偿协议，重新组织征拆补偿。因市自然资源局不同意撤销，环宇公司以征收决定及征拆补偿协议违法为由，提起了行政诉讼。
二、分歧
通常来说，不动产物权的归属并不难确定，无论是之前的《物权法》还是后续《民法典》都明确了登记生效的原则，但征拆过程中如何判定未进行登记的建筑的归属，相关权益各方仍有分歧。环宇公司认为，汽车4S服务中心的地上房屋是其出资建设，与路东村签订协议也约定了其享有房屋的权益，在没有得到房屋所有权人授权的情况下，区征地拆迁办与非适格主体签订补偿协议，且按征收集体土地的补偿标准过低，损害其利益应予以撤销。路东村认为，该村已按与环宇公司的协议按时支付了补偿款。征收面积、补偿标准等都是政府部门核定，该村无异议。市自然资源局认为，按照保护合法权益的原则，在快速路项目的征拆过程中，依据不动产登记以及用地规划等各项审批材料核定征收补偿对象。环宇公司未能提供任何材料证明其享有被征拆房屋权属，不属于征收补偿对象。区征地拆迁办认为，组织快速路项目征收时，该办履行了调查、公示等法定程序，确定了服务中心的征收补偿对象是路东村。不动产权证书、建设工程规划许可等相关证件及交付土地的主体都不是环宇公司，环宇公司主张不能成立。
三、评析
（一）未登记的建筑按土地登记、规划许可等判断归属
《民法典》第352条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人。可见，未办理登记的建筑物、构筑物及其附属设施，土地使用权的登记情况是判断这些地上物权属的重要依据，而建设工程规划许可、建筑工程施工许可等行政审批资料，是证明建筑物、构筑物及其附属设施的建造者的重要参考，建设工程行政许可资料与土地使用权登记簿的相互印证，足以对地上建筑物归属的判断形成结论。本案中，虽然环宇公司坚称4S服务中心的地上房屋是其出资建设，其拥有房屋所有权，但是用地的不动产权证、建设工程规划许可、施工许可等都在路东村名下，即便是双方在协议中约定了房屋的使用人及收益的分配，也不能推翻路东村作为建设用地使用权人在取得建设用地使用权后，凭建设用地使用权证书及建设主管部门发放的建设许可证、开工许可证等建设手续，对土地合法建造，进而取得地上房屋所有权的逻辑。
（二）集体土地未完成征收程序的，其性质未改变
依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条规定，县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：（一）征收土地方案已经有权机关依法批准；（二）市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为；（三）被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行。因此,集体土地完成征收转变为国有土地，须满足征收方案依法批准、征地程序依法实施、依法补偿被征主体等形式要件，也就说，在征收预公告后，并不代表土地性质转变为国有土地，仍然需要由征拆机构履行一系列土地征收补偿安置程序，最后由被征收人交付土地，征收流程完成之后土地性质才能从集体土地转变为国有土地。在征收集体土地涉及地上房屋征拆补偿时，应按征收集体土地及地上房屋的补偿标准，组织土地征收补偿安置。简单地认为征收预公告并签订补偿协议，集体土地就马上变为国有土地，要求将原集体土地上的房屋按国有性质房屋进行补偿的观点，并没有法律和事实依据。本案中，环宇公司认为涉案房屋的土地性质已变成国有，而区征地拆迁办仍以征收集体土地及地上房屋的补偿标准核定地上房屋补偿款适用标准错误，是误解了集体土地征收的相关政策。
（三）涉及房屋的权益分配，相关各方可基于协议协商
第2篇：土地征收规划范文
作为基础制度，土地制度事关整个经济社会的繁荣发展，直接影响一个国家的长治久安。自1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》正式颁布实施后，至2020年1月1日，已历经4次重大修改。最新版《土地管理法》在农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度这“三块地”的改革上作出了重大突破。其中，农村土地征收改革明确了“公共利益”、完善征地补偿方式和改善征地程序；宅基地管理制度改革对“户有所居”理念进行了补充、完善了自愿有偿退出宅基地的管理制度，最大限度地保护农民的根本利益。
《条例》的实施，进一步强化了《土地管理法》的可操作性，特别是在严守耕地保护红线方面，强化了对耕地特别是永久基本农田的管理保护，在严格控制农用地特别是耕地转为建设用地的同时，进一步明确控制耕地转为林地、草地等其他农用地，严格执行耕地“占补平衡”制度，遏制了当前一些地方以“城乡绿化”“河流、湿地、湖泊治理”为名扩大用地范围等违规占用耕地现象，必将有利于遏制耕地“非农化”，防止耕地“非粮化”。
新《土地管理法》在改革土地征收制度方面作出多项重大突破，《条例》进一步细化了土地征收程序，设立征收土地预公告制度，规范征收补偿，规定有关费用未足额到位的不得批准征收土地，保障被征地农民知情权、参与权、监督权。明确保障农民合理宅基地需求，规范宅基地管理，强调保障农民依法取得的宅基地权益，使农民通过法律保障土地权益更具有可操作性。
集体经营性建设用地入市是新《土地管理法》一大亮点，突破了原有农用地入市的程序。《条例》对此进一步做了规范，明确国土空间规划统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，自然资源主管部门依据国土空间规划提出规划条件，突出了公正、公平、公开的主旨。对土地所有权人依法编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容，以及招标、拍卖、挂牌或者协议等“入市”方式，均进行了清晰的制度设计，作出了详细规范和要求，对规范和推动农村集体经营性建设用地的入市将发挥积极作用。
第3篇：土地征收规划范文
亮点一：严格控制耕地转为非耕地
1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土地用途管制的重点和内容。
亮点二：明确耕地保护的责任
主体是省级人民政府加强耕地保护，必须首先明确耕地保护的责任主体。新的《土地管理法实施条例》在总结多年来党中央、国务院关于强化耕地保护责任主体制度实施经验的基础上，首次从行政法规层面明确了耕地保护的责任主体，规定：省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域耕地保护负总责，其主要负责人是本行政区域耕地保护的第一责任人。省、自治区、直辖市人民政府应当将国务院确定的耕地保有量和永久基本农田保护任务分解下达，落实到地块。国务院对省、自治区、直辖市人民政府耕地保护责任目标落实情况进行考核。
亮点三：建立耕地保护补偿制度
为贯彻落实党中央、国务院关于加强对耕地保护责任主体的补偿激励，积极推进中央和地方各级涉农资金整合，按照“谁保护、谁受益”的原则，加大耕地保护补偿力度的要求，新的《土地管理法实施条例》在总结全国部分地方实施耕地保护补偿制度成功经验的基础上，对建立耕地保护补偿制度做出明确规定：国家建立耕地保护补偿制度。耕地保护补偿制度具体办法和实施步骤由国务院自然资源主管部门会同有关部门规定。
亮点四：细化土地征收程序
新的《土地管理法实施条例》以维护被征地农民合法权益为核心，对《土地管理法》规定的土地征收程序进行了细化规定。主要包括：（1）土地征收预公告，启动土地征收。市、县人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益，需要启动土地征收的，土地征收预公告，开展土地现状调查和社会稳定风险评估；（2）组织编制征地补偿安置方案，并进行公告和听证；（3）签订征地补偿安置协议，对个别难以达成征地安置协议的，在申请征收土地时如实说明；（4）申请土地征收审批；（5）土地征收经依法批准后土地征收公告，公布土地征收范围和征收时间，对个别未达成征地补偿协议的作出征地补偿安置决定；（6）实施土地征收。
亮点五：明确集体经营性建设
用地入市交易规则新的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市规定的基础上，进一步明确入市交易规则，要求国土空间规划要合理安排集体经营性建设用地布局和用途，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。同时，明确了集体经营性建设用地出让、出租方案的编制和审查要求，规定：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求，编制出让、出租方案，报市、县人民政府。集体经营性建设用地出让、出租应当签订书面合同，并对合同应当包括的内容进行了明确的规定。对通过出让方式取得的集体经营性建设用地再转让的，也应当签订书面合同，并通知土地所有权人。
亮点六：保障农村村民的宅基地权益
新的《土地管理法实施条例》将“宅基地管理”单列一节，对宅基地布局和建设用地指标安排作出明确规定，要求县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域内农村村民宅基地需求，乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当科学划定宅基地范围。针对部分地方在合村并居中出现的侵犯农村村民宅基地合法权益的问题，新的《土地管理法实施条例》专门作出四禁止规定：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。
亮点七：持续优化建设用地审批流程
新的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》关于调整农用地转用审批权限、取消省级人民政府批准的征地报国务院备案的基础上，持续优化建设用地审批流程，深化“放管服”改革：一是合并预审和选址意见书，规定：建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目预审与选址意见书；二是减少审批层级，规定市县人民政府组织自然资源等部门拟定农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准，删去原来“逐级”上报审批的规定；三是简化建设用地报批材料，将现行的“一书四方案”（建设用地呈报书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案）合并调整，按照“批什么就审什么”的要求，整合为农用地转用方案和土地征收申请，并明确了有批准权的人民政府对农用地转用方案和土地征收申请审查的要点；四是明确国务院和省级人民政府在土地征收审批中，主要是对土地征收的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益确需征收土地情形以及是否符合法定程序进行审查；五是将征地补偿安置方案的决定权交由县级以上地方人民政府负责。国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准土地征收后，对于个别未达成征地补偿安置协议的，由县级以上地方人民政府作出征地补偿安置决定，并组织实施，以体现权责对等，进一步压实了市县人民政府征地补偿安置的主体责任。
亮点八：构建国土空间规划管理制度
将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，是党中央作出的重大决策部署。新的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》关于国土空间规划体系和编制要求的基础上，用“国土空间规划”取代原来的“土地利用总体规划”，明确了国土空间规划的效力和内容，规定国土空间规划应当统筹布局农业、生态、城镇等功能空间，划定落实永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。国土空间规划应当包括国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途管制要求等内容，明确建设用地规模、耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红线等要求，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。
亮点九：完善临时用地管理
临时用地是指建设项目施工、地质勘查等需要临时使用的土地。针对实践中存在的临时用地的期限过于单一、临时用地土地复垦责任不落实等情形，新的《土地管理法实施条例》对临时用地管理作出创新规定，明确临时用地应当尽量不占或者少占耕地。临时用地的期限一般不超过二年。建设周期较长的交通、水利、能源等基础设施建设使用的临时用地，期限不超过四年，法律、行政法规另有规定的除外。土地使用者应当自临时用地期满之日起一年内完成土地复垦，使其达到可供利用状态。
亮点十：为土地督察权的行使划定边界
自2004年国务院28号文首次提出建立国家土地督察制度以来，土地督察机构从无到有，在实践中探索，在探索中前进，在监督地方政府依法管地用地、严格保护耕地等方面发挥了重要作用。在《土地管理法》将国家土地督察制度上升为法律制度的基础上，新的《土地管理法实施条例》进一步为土地督察权的行使划定边界，确保土地督察在法治轨道上运行：一是明确国家自然资源督察机构根据授权对省、自治区、直辖市及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察；二是明确了土地督察的六大核心内容：（1）耕地保护情况；（2）土地节约集约利用情况；（3）国土空间规划编制和实施情况；（4）国家有关土地管理重大决策落实情况；（5）土地管理法律法规执行情况；（6）其他土地利用和土地管理情况。三是明确国家自然资源督察机构行使土地督察权的方式主要包括：向被督察的地方人民政府下达督察意见书，约谈被督察的地方人民政府有关负责人，并可以依法向监察机关、任免机关提出追究相关责任人责任的建议。
亮点十一：挂牌出让有了法律地位
挂牌出让方式是在多年的土地管理实践中探索出的具有强大生命力的市场化配置建设用地使用权的出让方式。2002年原国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了挂牌出让国有土地使用权的内涵和程序。实践中，挂牌方式成为国有建设用地使用权出让的主要方式，显示出强大的生命力。这次新的《土地管理法实施条例》首次从行政法规层面确立了挂牌出让方式的法律地位，规定：除依法可以采取双方协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者。
亮点十二：加大对土地违法行为的处罚力度
第4篇：土地征收规划范文
关键词：土地管理法；土地征收；实践思考
土地征收制度改革是对国家基础性制度的改变，涉及党的重点关注的农村土地制度改革、农民财产权益保障、国家粮食安全等重大问题。土地征收制度也是维护乡村稳定，保障农民合法权益，加快乡村振兴战略举措落地的重要环节，其重要性不言而喻。按照以人民为中心的发展理念，为切实提高被征地农民保障水平，有效维护被征地农民合法权益，助力实现乡村振兴，在《新法》及其实施条例即将全面施行的背景下，各地亟需对现行土地征收工作进行深入研究和分析，进行适法性调整和发展创新，以期更加适应当地社会经济发展的需要。
1 土地征收的主要变化
1.1首次界定了公共利益
综合《新法》《土地征收成片开发标准（试行）》中的相关规定，我国吸取了试点地区征地制度改革的经验，以缩小征地范围为目的，已初步搭建起“概括+列举”征地范围界定框架。明确在公共利益需要的前提下，政府组织实施的军事外交、基础设施、公共事业、扶贫安居、成片开发及其他6种情形需要用地的，可以征收集体土地。其中，成片开发建设可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，并且必须要经省级以上人民政府批准。
1.2完善了土地征收程序
在以往的实践中，征地方案公布后，农村集体组织尤其是农民的参与程度非常有限，往往因为缺乏话语权及申诉渠道使得“两公告”和“听证”制度形同虚设。第47条就土地征收相关程序进行了明确规定。完善了土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告，拟申请征地的地方人民政府应当将征地的有关事项公告“至少30日”，听取被征地的农村集体经济组织及其成员等方面的意见，必要时还要就征地补偿安置方案召开听证会。县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明，这些做法使被征地农民在整个过程中有了更多参与权、监督权和话语权。
1.3提高了征收补偿标准
修订前的《土地管理法》规定，“土地补偿费和安置补偿费的补偿倍数总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍”。国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）中也有相应的指导意见。但是现今的征地补偿费用不仅较低，而且不能反映土地的位置、地区经济发展水平、土地市场交易价格、人均耕地面积等影响土地价值的经济因素，也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现产出差别的真实价值，且指导意见比较模糊，不利于实际操作。《新法》第48条就征地补偿标准、原则、费用、安置方式等进行了规定，将“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定。变之前按年产值倍数的计算方法，为全国范围内统一实施区片综合地价。进一步显化和明确了农村村民住宅的补偿，以保障被征地农民居住权为立法目的，以先补偿后搬迁、居住条件有改善为原则，强化宅基地上房屋的物权属性，不再按照地上附着物进行补偿。同时对宅基地及地上房屋被征收的补偿方式进行了明确规定，有助于保障农民合法权益，从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。
1.4合理划分了中央和地方的土地审批权限
《新法》第46条对中央和地方的农用地转用审批权限进行了调整，按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用；试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。江苏为8个首批试点省市之一，试点期限为一年。此外，按照“谁审批谁负责”的原则，取消了省级政府批地报国务院备案的规定。这是完善用地审批制度，转变政府职能，深化“放管服”改革的要求，有利于优化营商环境，激发市场主体活力；同时赋予地方更多自主权，支持地方创造性地开展工作。
2 实际工作中面临的挑战
2.1用地审批权下放带来的责任与压力
一方面，原先报省级政府审批的事项，虽然市级层面也进行审查，但更多的是承担一个“二传手”的角色。此次试点改革后，市级层面更多地变成了审批事项的“主攻手”，要对审批事项的合法性、合规性、合理性负总责。这对于市政府及市级自然资源主管部门而言，责任无疑加大了。另一方面，特别强调“放得下、接得住”，还要“管得好”。上级部门将会采用遥感监测、互联互通的监管平台、“双随机、一公开”的方式、建立土地综合管理评估体系等措施进行监督、检查，如果地方不按相应规则进行审查和审批，要承担相应的责任和后果。比如现在在试点范围内的，如果没有达到评价标准，就会退出来。这对于市政府及市级自然资源主管部门而言，压力加大了。
2.2土地征收责任主体变化带来的监管责任
按照《新法》要求，土地征收责任主体压实到区政府，属地责任更加明确。市级自然资源主管部门不再承担土地征收工作中具体的事务性工作，更多地将眼光投向用地审批事前事中事后的监管，更多地将精力投放到用地审批总体承接方案、规则、标准、要求的制定上来，更多地将视野拓展到盘活农村闲置建设用地资源、服务保障乡村振兴上来，转变为更高层面更全角度的全市土地征收的全业务管理，进一步加大监管责任。
2.3征地综合区片价体系及业务流程尚未明确
原有的征地区片价体系需要与《新法》进行衔接，市级层面的“征收工作办法”需要重新修订。部分征地补偿安置的程序需要前置和重构，流程再造迫在眉睫；在此背景下，伴随着职能分工尚未明确、规范文本存在缺位等问题，全市在手项目只能边探索边推进，出现了报批难度增加、报批效率低下、报批项目停滞的困境。
3 现有框架下的积极探索
3.1加强政策保障，健全工作机制，高质量开展
用地审批权承接工作一是出台系列文件，强化政策保障。市政府出台了由市规划资源局代拟的《南京市承接江苏省委托用地审批权实施方案的通知》，市规划资源局配套出台了《关于承接委托用地审批事项用地审查工作实施细则》《关于进一步加强用地报批实施监管的通知》《关于做好土地征收前期工作的通知》“1+3”系列文件，规范了土地征收工作及用地报批审查的具体内容及程序，建立了精简高效的工作机制。二是搭建信息平台，做好数据支撑。根据土地征收工作的业务特点，搭建信息化平台，按照“一体化”政务服务整体部署的要求，建立土地征收管理信息系统，同步建立土地征收工作数据库，为报批审查信息提取与共享做好数据准备。实现了征收工作的信息化、数字化、规范化管理。该系统涵盖土地征收前期工作的全部业务内容，通过构建“全流程、全方位、全节点”在线政务服务新模式，运用信息系统和创新管理相结合的方式，为全市基础设施建设、重点项目建设等土地征收提供自然资源要素保障。
3.2加强标准建设，梳理工作流程，高标准开展土地征收前期工作
一是严格落实征收工作程序。根据相关文件要求，全面梳理土地征收前期工作流程。完善征前“十步骤”流程图，明确实施主体、压实工作职责、细化工作内容，确保征前工作稳妥有序开展。将原《土地管理法》中的“两公告一登记”（土地征收方案公告、征地补偿安置公告、征地补偿登记）部分程序移至报批前，作为土地征收前期工作的必要步骤，充分听取农民意见，进一步规范和优化征地程序。二是严格规范格式文本和公示要求。按照合法合规性审查的要求，制作统一规范的公告文本，做到不漏项不缺项；同步开展现场公示和网站公示，做到应公示尽公示，切实维护被征地农民的知情权、参与权、监督权，确保不留征地矛盾隐患。
3.3加强工作研究，做好基层服务，高水平开展
政策宣传解释工作一是成立工作专班，加强工作研究。按照征地拆迁业务融合的思路，成立工作专班，每周召开一次工作例会，及时收集工作中存在的问题，开展专题业务研究，明确工作导向，研讨解决方案。二是做好基层服务，强化政策宣传。召开全市范围的土地征收工作座谈会，帮助各区全面学习和掌握新规定、新内容、新变化；主动走访涉农街道和社区，开展征收工作现场踏勘，提前了解情况、化解矛盾；配合各区积极开展宣传解释工作，及时讲解《新法》等法律政策，解答工作中遇到的各类问题。
4 工作思考与展望
4.1统筹开展土地征收的管理监督
结合南京市土地征收监管平台和建设用地报批审查发现的问题，建议建立年度通报和重大事项专报机制，将土地征收工作开展情况通报各区政府，督促各区政府落实主体责任。同时，结合省厅对建设用地审批综合评估要求，明确审批的规则、标准及各类要求，建立全市土地征收工作评价机制，采用“双随机、一公开”的方式，对全市土地征收工作进行管理和监督，提高建设用地审批工作效率。
4.2探索建立土地征收全流程信息化系统
为实现南京市土地征收项目的程序到位、业务规范，全面提升征收工作效率和管理水平，建议进一步深化土地征收管理信息系统，打造全市土地征收项目全业务全流程的统一管理平台。该平台涵盖土地征收前期工作和征地批后实施工作的全部工作内容，并与省厅和市局征地报批系统对接。通过该系统，可对全市征收项目实现全过程、全方位、全覆盖的网络化操作，运用信息系统和创新管理相结合的方式，将项目推进、档案管理、安置补偿、资金结算、数据统计、综合监管等各项事务进行统一管理，打造项目指挥部、街道、区征收部门、市征收部门等多级部门的信息共享平台，发挥移动互联网、GIS、大数据、云计算的优势，实现征收工作的信息化、数字化、规范化管理，助推土地征收管理工作迈入新时代。
4.3健全征地区片综合地价动态调整机制
及时跟踪做好南京市区片价动态调整。《新法》规定征地区片综合地价至少每3年调整或者重新公布。为更好地做好征地区片综合地价调整或者重新公布工作，建议建立全市征地区片综合地价的常态化跟踪机制，及时掌握征地区片综合地价补偿中出现的情况和问题，为动态调整征地区片综合地价提供基础数据和依据。
参考文献：
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3.周忠.土地征收公共利益范围的界定问题.中国土地.2021.03
4.李红娟.我国农村土地征收法律制度改革的问题与对策——基于征地制度改革试点的分析.管理现代化.2014.01
第5篇：土地征收规划范文
[关键词]土地行政管理、新型城镇化、土地征收、土地资源管理
1引言
过去20年间中国经历了前所未有的最大规模、最快速度的城镇化过程。从1978年改革开放至2016年，中国城镇化率由19.4%提高了37.95%，达到57.35%。然而中国城镇化在不少地区都存在“冒进式”和“摊大饼式”的发展现象，导致了外表繁华而内里不安全、不舒适的虚假城市化。另外，由于中国在发展过程中明显的“重城轻镇”、“重大城轻小城”的政策，城乡二元结构逐渐突出、大小城镇差距拉大。针对上述严峻问题，中共十八大提出要摆脱传统城镇化，走中国特色的新型城镇化道路，并针对土地资源利用现状，提出要树立资源节约型的城镇化新思路、走城乡协调发展的路子。土地行政管理是指为了当前和未来的社会整体利益，以政府作为管理者对土地进行有效配置和持续利用。在此新背景下，土地行政管理任务十分繁重，在面临新的挑战与发展机遇的同时，必须要抓重点解决突出问题：把“保资源、保权益、保生态”作为新的使命，破解目前土地资源供给与需求之间的矛盾、两类所有权不平等的矛盾、行政管理者缺乏监督机制等影响社会经济平稳健康发展的问题。与此同时，政府作为土地行政管理者在行政过程中的无作为、错作为导致了更加严重的问题和更加激烈的矛盾，例如低价征收农民土地后高价出让土地使农民利益受损、土地寻租现象层出不穷等。综上所述，总结在城镇化过程中政府作为土地行政管理者出现过的问题，在新型土地利用要求下，完善土地行政管理制度，改正行政管理错误行为。
2新型城镇化对政府提出的要求
新型城镇化是以发展集约型经济为目标，以民生、可持续发展和追求质量为内涵，寻求大中小城市协调发展、产业结构布局合理、资源节约型和环境友好型社会以及城乡一体化发展的模式。而在传统城镇化的过程之中，土地行政管理行为则存在当官的“一言堂”、拍脑子就想出来的规划、违规卖地等以及层出不穷的土地寻租等问题，这与我国的可持续发展以及健康发展要求背道而驰，因此新型城镇化对土地行政管理者提出了新要求。
2.1以人为本
新型城镇化的核心内涵之一即以人为本的民生城镇化。人是城市的主体，是利用土地的主体，在城市的设计建设和土地利用规划中必须坚持以人为本的原则，体现人与规划、人与政府、人与土地的和谐统一。
2.2多规合一
要推进城市化又好又快发展，必须要坚持协调发展。之前我国三大规划：经济与社会发展规划五年、土地利用总体规划十年或十五年、城市总体规划二十年。三个主题规划的不衔接导致我国土地利用不合理，土地违规违法利用等问题频发、各部门间的意见不统一行政管理效率慢、成绩差。所以一定要衔接好各部门，统一各部门间的意见，整合各部门间的利益。
2.3以市场利益驱动为主，政府起规划引导作用
市场、价格、竞争是资源配置的最有效手段，可中国之前的划拨土地和协议出让土地的出让方式经常是从政府作为一个土地的所有者从获得个人利益的角度而不是从公众利益的角度出发进行管理。例如土地地价管理中政府在用协议出让方式出让土地时，时常出现寻租现象。即高污染低产出的企业贿赂当地政府有权者后，能够以极低的土地出让金获得土地的使用权，对当地的土地质量造成了极大地破坏。所以政府应退出参与者的角色，重归引导者的角色。
3土地城镇化过程中由于行政管理不到位出现的问题
3.1土地利用效率较低，土地内涵挖潜不足
从耕地利用层面分析，即便中国已建立最严格的耕地保护制度，但例如耕地总量动态平衡政策的重点仍然是保持数量单指标平衡而非数量、质量综合指标的平衡，使得耕地质量得不到保障。而中国短缺的耕地资源不仅面临着城镇化用地需求的竞争，同时要考虑产业产值差比过大引起的农业劳动力流失，从而导致耕地抛荒、弃耕、复种次数降低等耕地利用效率下降现象。从建设用地利用层面分析，由于地方政府过度依赖土地财政、注重经济效益，为追求政绩及城镇化率指标，甚至成为土地违法主体，种种行为导致城市土地利用规模得不到有效控制。在土地利用方面仅注重数量、忽视土地利用质量，造成城市闲置土地数量过大。根据土地利用处数据，2016年湖南省闲置土地共817.67hm2，其中未处置面积444.99hm2。
3.2快速城镇化导致的耕地及粮食安全问题
在耕地保护形势日趋严峻的背景下，城镇化占用了城市周边大量的优质耕地，而农田的大量丧失以及农村劳动力的流失导致粮食产量下降。虽然有18亿亩耕地红线及耕地占补平衡政策的约束，但是优质耕地后备资源的短缺，单一的耕地后备资源开发模式既满足不了社会经济长远发展对耕地数量的需要，也无法实现耕地质量占补平衡。但政府之前占用优质农田补以旱地、劣等地的现象却层出不穷，而且《土地管理法》对于新增建设用地占用耕地只要求缴纳耕地开垦费，并未强制要求执行耕地开垦及耕作层表土剥离工作。而农用地转为建设用地这一过程又一般是不可逆的，导致耕地面积增减挂钩但是耕地质量无法得到保障，由此使得粮食减产和国家粮食安全受到了威胁。
3.3被征地农民利益没有得到保护
政府作为土地征收的执行者与判决者，在土地征收行为中存在曲解政策、缺乏监督机制、征收管理程序缺乏透明度等突出问题。在城镇化过程中、公共利益无明确界定的情况下，牺牲农民合法利益，将土地低价从农民手中获取，滥用征地权利剥夺农民利益后高价将土地出让。开发商由低价购地节省了大量成本，地方政府从土地出让金中获取高额利润，而被征地对象却无法分享城镇化收益。与此同时，政府作为征收行为的执行者、补偿标准的制定者，没有保障被征地农民的知情权和参与权，而是参与征地行为，同开发商与农民形成对立面攫取征地利润。例如制定补偿标准时，是按原用途产值的倍数进行补偿，没有体现土地变换用途后的潜在收益。按征收补偿规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。以全省粮食单产406.87kg/667m2，现行粮食收购价2.72元/kg，征收最高倍数计算每667m2仅33000元，没有与现有经济水平相适应，无法体现土地的利用价值及对于农民的社会保障功能。同时，补偿标准的明显偏低也代表着农民的基本权益在与政府权力对抗中处于绝对劣势地位，合法权利不能得到维护，这都将引起农民对于失去土地后的安置以及社会保障问题担忧，成为社会稳定的一大隐患。
3.4政府、企业的土地寻租行为影响
土地行政管理者的寻租行为是指管理者利用其所掌握的政治权利依靠政治行动而不是市场竞争来重新分配产权，将属于公共或别人的利益，通过再分配性的政治干预转变为自己的私人利益。寻租行为将造成土地资源的大量浪费，不利于土地市场的健康发展、公平公正交易秩序的建立，从而致使土地资源配置扭曲。寻租行为中由于政府通过征地和批租土地获利极高，企业圈地倒手获利很大，地方政府官员亦可中饱私囊故而层出不穷。而以低价出让国有土地使用权、违规减免地价的情况则妨碍了按供需对于国土资源的宏观调控，偏离了土地资产在市场经济的资本价值规律，进一步导致建设用地指标紧张和建设用地粗放利用。尤其在城镇化高速发展阶段，乡镇政府为了城镇建设筹集资金，追求发展速度，零地价、负地价等优惠政策；企业为了发展筹集资金，与政府共同分割土地出让金利润，在国家经济开发区热潮掩护下导致了政府和企业大量圈占土地并产生大量闲置土地，使土地利用率低下，资源浪费和破坏严重。
3.5忽视土地污染问题，生态环境恶化
由于不注重土地利用过程中的保护，土地利用方式和土地利用结构的改变极大地影响了土地生态系统的组成和结构，带来了严重的生态环境危机，导致生态效益的降低。而政府为了追求经济利益，引进高污染企业在当地落地，导致土地污染、土壤破坏、水污染等问题。
4对土地行政管理的改进建议
4.1落实土地利用规划，注重土地存量挖潜
发掘存量土地潜力，保证城市化发展的用地需要，提高土地集约利用水平。利用闲置土地对于闲置满1年的，要依法收取土地闲置费；闲置满2年的，除因不可抗力或政府及相关部门的行为造成动工开发延迟的外，依法无偿收回土地使用权；对于已经动工的项目闲置土地，项目、资金落实不到位，近期难以继续开发建设的，要拟定处置方案，有偿收回土地使用权。引导城市住宅、商业和服务业项目建设同旧城改造有机结合，鼓励进行旧村改造和“空心村”治理。
4.2多规合一
针对我国城市空间规划体系的规划种类丰富、不同行政部门应用的体系不同、信息协调不充分，导致规划之间的衔接性不强，有时存在矛盾冲突、行政资源集约程度不高，甚至导致项目建设成本增加。落实经济社会发展、城乡、土地利用规划的三规合一甚至多规合一，形成一个县市一本规划、一个蓝图。通过逐步形成规划标准体系、规划协调机制，解决现有规划上的规划主体不统一、规划期限不对接，上位规划缺失的问题，将是对规划体制的重要完善，有利于推进新型城镇化和城乡发展一体化，并在更大尺度上建立一个统一的一张图规划管理平台，便于规划工作的科学开展。
4.3破除城乡二元结构，实现城乡一体化发展
在农村土地流转的市场化过程中，由于一般是自发的分散性流转，流转区域局限于本村或者本组的农户之间。流转形式单一，大多以转包为主，且流转的土地非粮化和非农化经营（用于园地或者观光旅游地），土地流转效益低，农户之间的土地流转，其价格多数偏低，甚至出现补偿倒挂现象。就需要政府对农地流转进行约束，对转包、租赁及多种流转方式进行鼓励，禁止流转土地非农化，鼓励土地经营权流转有利于实现集约化经营。
4.4加强官员道德修养，提升官员素质
产生腐败的因素很多，其中道德这个因素不可忽视。人的道德素质的高低与腐败现象的多少成反比关系，道德素质提高了，腐败现象就会减少。官员的道德品质是否高尚直接长远地影响一个国家的发展和全体国民的道德素质及修养的提高。所以，要加强官员道德修养，提升官员素质。
4.5认清政府的职能定位
政府作为土地行政管理的执行者，在土地行政管理体系中应充当监督者、引导者的角色。因为土地是国家之根本，土地行政管理中所囊括的地籍、地价、地租管理等都与国民息息相关。政府如果成为控制者、参与者必然会从自己的利益角度出发，无法从公众利益角度作出真正有利于人民的政策决策。
4.6改革土地征收有关制度
应改革征地制度，提高土地征收补偿标准，使失地农民有社会保障。现有土地征收补偿标准以年产量产值乘以一定倍数，但最高也不超过30倍。而现在物价水平较高，而农业产值低，尤其是失地农民无其他收入来源，所以应重视相关政策、标准的完善。政府参与征地行为时，应作为服务方开展拟征收土地现状调查，将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等主要内容进行评测，并在所在集体经济组织内进行公告，听取组织和农民意见。公告后对于草案进行修改定审再次公告，并将最终定价权与农民一起分享，使农民得到公平合理补偿，保障农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。还可建立发展权有偿转移制度，例如跨区域耕地占补平衡指标交易、产业承接转移等，这样可以使农村地区也能享受现代化成果。
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