土地储备管理全文(5篇)
第1篇：土地储备管理范文
关键词:土地储备资金;会计核算;实务应用
一、《土地储备资金会计核算办法》概述
受我国土地所有制制度的政策影响，且土地储备业务涉及众多社会利益主体，我国土地资源具有明显的双重属性，即商品属性与公共属性。2009年1月1日起实施的《土地储备资金会计核算办法》正是基于土地储备资金的双重属性将企业会计与预算会计进行有机混合，旨在通过土地储备资金的规范确认、计量、记录等会计核算，为土地储备业务的相关利益主体如供地机构、土地储备机构、银行、土地使用者及社会公众等提供准确可靠的会计信息。《土地储备资金会计核算办法》较一般企业会计、行政事业单位会计具有明显的不同，其主要特点有:一是将政府预算会计内容嵌入土地储备会计核算模式。我国土地所有权均属于国家，土地储备机构仅作为国有土地资源管理部门的委托机构开展土地储备业务。多数土地储备机构属于履行公共服务职能的事业单位，土地储备启动资金也主要来源于财政拨款，而通过土地使用权质押获得的贷款资金实质上也隶属于国家，因此土地储备资金的投放使用受到严格限制;土地储备出让收入本质上出让国有资源取得的收入，应纳入全面预算管理。基于以上分析可见土地储备业务具有明显的行政色彩，须满足预算会计的要求。二是会计核算主体为土地储备资金而非土地储备机构。《核算办法》基于基金会计理念，充分借鉴国际惯例将土地储备资金作为会计核算主体，土地储备机构与土地储备资金实行分离核算。三是将权责发生制与收付实现制进行结合，土地储备机构采用权责发生制对土地储备业务进行会计核算，而财政部门运用首付实现制对土地储备的出让收入和支出会计记录。
二、《土地储备资金会计核算办法》实务应用存在的困惑与问题
(一)会计核算基础不一致
会计核算基础不一致。由于土地储备业务的双重属性，导致土地储备资金实行政府预算管理要求的“收支两条线”管理。《土地储备资金会计核算办法》未规定土地储备出让收入和出让支出的确认，只是规定土地储备机构应按照全责发生制进行会计核算。然而，2006年颁布的《国有土地使用权出让收支管理办法》规定财政部门应按照实收金额确认土地出让收入，并将该收入计入“非税收入”大类下的“政府性基金收入”科目下的相应账户，而土地使用权转让过程中产生的支出按照实际发生金额计入“城乡社区事务”大类下的“国有土地使用权出让支出”科目下相应账户。
(二)会计核算链条不完整
一是会计科目设置不完善难以反映土地储备业务活动的全部环节。《土地储备资金会计核算办法》构建的土地储备会计核算科目与实际会计工作存在差异，土地储备机构只能对土地储备的征购、开发和交付活动按照权责发生制进行381会计核算，而无法记录并反映土地储备出让过程。此外，“收入分类科目”“支出功能科目”中设置的会计账目只能由政府进行核算与记录，而土地储备机构往往难以及时获取相关信息，导致土地储备机构无法采用权责发生制对土地储备活动的收入、支出及结余情况进行完整记录与反映。二是当前储备土地出让取得的收入和支出全部纳入财政预算管理体系，而《土地储备资金会计核算办法》未将土地储备出让总价款纳入核算范畴，导致土地储备机构只能根据财政拨款进行收入核算，缺乏土地储备成交信息。土地储备会计核算链条的不完整导致土地储备核算信息无法准确反映土地储备项目的总价、成本和收益，造成土地储备会计核算与实际情况的脱节。
(三)交付项目概念及具体标准模糊
土地储备交付项目的相关细节及概念不够清晰明确，造成实务应用存在困惑。一是对土地储备行为完成的概念不够清晰。土地储备行为完成具体是指土地开发完成形成净地，还是只土地储备成本核算行为的完成，《核算办法》并未进行明确描述。二是土地储备交付时点和交付对象的描述不够清晰。交付时点不同，将导致土地储备成本的很大差异。如将土地储备的完成时点界定为土地供应计划制定时，则土地供应期间产生的管理费用、贷款融资成本等相关税费难以纳入土地储备成本。
(四)税费和相关财务费用的界定、计量标准不明晰
《核算办法》对土地储备过程发生的各种税费的缴纳、税费的核算、税费的归集等行为缺乏明确规定。一是税费的界定及计量标准不明确。税费的缴纳方面，除耕地占用税在现有税法有明确规定外，税法及相关文件未对土地储备行为需要缴纳何种税费进行阐述;税费的会计核算及归集方面，土地储备行为较一般企业经济活动存在较大差异，然而《核算办法》并未就土地储备的税费处理进行明确规定，导致土地储备机构对税费会计处理存在一定困惑。二是相关财务费用的计算及分摊方法不明确。银行贷款在土地储备过程中发挥重要作用，且贷款占土地储备资金比重较大，财务费用占土地储备成本的比重也较大。然而，《核算办法》对贷款利息在不同储备项目的分摊方法仅作了简单说明，而对土地达到可出让状态后发生的利息费用的会计处理未进行说明。
三、《土地储备资金会计核算办法》的优化及实务应用建议
(一)构建满足土地储备“双重属性”的资金核算模式
构建以土地储备业务活动为会计核算对象，以土地储备机构作为会计核算主体，采用权责发生制作为会计工作基础的土地储备资金核算模式。《核算办法》将土地储备资金为核算对象的做法，容易导致成本核算范围不明确、会计核算范畴不完整等问题。以土地储备机构为会计主体，能够明确会计行为主体及其职责，有效落实会计核算责任;以土地储备业务为核算对象能够确保土地储备资金核算的完整性;以权责发生制为会计基础体现了企业会计的谨慎性原则、实质重于形式原则，为土地储备机构提供真实可靠的会计信息，同时也为银行等金融机构提供全面完整的项目财务信息。
(二)《土地储备资金会计核算办法》的优化
将土地出让环节产生的成本费用纳入土地储备资金核算范畴，完善土地储备资金核算链条。根据财政部、国土资源部及人民银行联合颁布的关于加强土地出让成本管理的通知(财综［2009］89号文件)规定，国土资源管理部门在土地出让过程中向第三方机构支付的服务性费用，如土地评估费等应纳入土地出让成本中。《核算办法》规定的土地储备成本并未涵盖土地出让环节发生的成本费用，导致核算得出的土地储备成本不完整，而将土地出让环节发生的费用纳入储备资金核算范畴符合财综［2009］89号通知的要求。具体做法为:一是将土地成交价款纳入土地储备资金会计核算范围，从而实现会计核算对土地价款收缴情况的全面覆盖，避免土地储备业务购产销环节的脱节。将土地出让环节纳入土地储备资金核算范围，能够让土地储备业务会计核算完整反映土地储备项目的成本、收益情况。同时未缴纳的土地出让收入也直接反映在会计账面，确保相关信息的准确可靠。二是对于土地出让收入实行收支两条线管理，即有财政部门负责管理、国土资源部门负责出让收入的具体征收，而土地储备机构负责土地出让价款的会计核算。土地储备机构可在土地资产类科目下增设“应收账款”“应缴预算款”科目，当国土资源管理部门与土地受让人签订土地出让协议后，将土地出让总价款计入“应收账款”及“应缴预算款”，当土地受让人将土地出让金缴入非税收入专户，按实际缴纳金额减计“应收账款”及“应缴预算款”。
(三)明确土地储备项目相关交付标准、税费及财务费用的核算标准
一是明确土地储备项目的交付时点、交付对象等概念。土地交付时点的界定应符合土地储备项目的运作特点和成本核算要求，确保土地储备资金核算对土地项目出让前所有成本费用的覆盖，从而避免出现土地出让前贷款利息及其他成本费用无法核算并归集的现象。因此，土地出让时点应界定为土地受让人取得土地使用权的时点。交付对象应为除土地储备机构以外的政府管理部门。二是明确应交税费缴纳及相应会计核算。土地储备业务属于土地储备机构接受政府部门委托进行土地收储，土地储备机构收入来源财政拨款。作为一种特殊的经营活动，关于土地储备税费缴纳的规定较为模糊，给实务操作带来一定困惑，因此建议财政部门、税务部门加快土地收储税费缴纳细则。三是财务费用的计算、分摊标准。贷款利息计算的终点应为土地出让前，从而将土地储备业务过程、土地进入招标状态直至出让成功前发生的所有财务费用均纳入会计核算。
参考文献:
［1］李文红.《土地储备资金会计核算办法》在实务中的应用［J］.经营管理者，2013，(12):230－231.
［2］王晓虹.《土地储备资金会计核算办法》实务应用的探析［J］.会计师，2015，(12):8－9.
［3］叶秀花.土地储备机构会计核算若干问题的探讨［J］.现代经济信息，2017，(16):187.
［4］易丹.浅析土地储备机构会计核算问题［J］.科技经济导刊，2016，(30):239.
第2篇：土地储备管理范文
［关键词］土地储备;成本;困难;思路;措施
1土地储备成本概述
土地储备是指各级政府按照法定程序且在权限范围内，通过收购、回购、征用或其他方式取得土地使用权，并对土地进行一级土地开发、储备，并将土地使用权转让的一系列行为。土地储备成本包括土地使用权获取成本、前期开发、储备、出让等过程发生的成本。土地储备成本按照土地储备三阶段可分为土地购置成本、土地开发成本和土地持有成本。土地购置成本是指获取土地的费用，主要包括征地、安置补偿费及相关税费等;土地开发成本主要是指土地整理及配套基础设施建设费用;土地持有成本主要为融资利息和投资风险成本。土地储备成本具有资金需求量大、资金需求周期长、成本可控的特点。土地储备因涉及土地购置成本、开发成本、储备成本，成本费用繁多，资金需求规模一般达到几亿元或几十亿元。土地购置成本一般占全部储备成本的20%，且该比例与土地开发程度密切相关，增量土地购置成本低，存量土地购置成本高;土地一级开发成本因涉及土地整理、基础设施等大型建设项目，其成本往往占总成本的60%～70%，且因土地性质或规划用途不同，土地开发成本具有不确定性。
2土地储备成本管理存在的困难
2.1资金来源不足、结构不稳定，资金补充机制不健全
目前我国土地储备资金来源的渠道主要有以下几种方式:政府拨付的启动资金、银行贷款、土地出让收益。政府拨付的启动资金是一种财政拨款筹资，是各级政府为支持土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的而进行的财政拨款。在土地储备制度运行初期，由于土地出让量少，土地征收和土地整理量大，这部分启动资金十分重要，是土地储备制度正常运作的基础，然而这部分政府拨付的资金与资金占用量巨大、占用周期长的土地储备资金需求量相比而言，仍然是杯水车薪，数量有限，而且这部分资金常常受到政府收入总额限制和其他用途的竞争，使得资金收入没有连续性和稳定性。另外，财政资金拨款时间和使用时间常常存在着错位。
2.2土地储备涉及众多部门、人员，对约束激励机制提出更高要求
虽然土地储备工作由当地土地储备中心负责具体实施，但组织实施的过程涉及众多的政府部门、人员配置，导致土地储备成本控制环节众多、委托问题较突出。一条完整的土地储备工作链涉及国土资源管理局、各级地方政府的各个部门等，成本管理的每一环节都将直接影响成本控制质量。如何制定一套全面覆盖各部门、各经办人员的约束激励机制，充分调动各部门、各人员控制储备成本的热情与积极性，成为影响土地储备成本控制的重要因素。
3土地储备成本控制思路及措施
3.1进一步细化土地储备成本分类，明晰土地储备成本影响因素
通过对土地储备成本重新分类，将原来的土地开发成本分为:土地征用成本、土地拆迁成本、土地动迁成本、“三通一平”成本、安置建设成本、市政配套成本、公建项目成本、贷款利息、工作经费等其他等费用，重新分为关于资金的成本、关于地的成本、关于人的成本，使影响成本因素明晰确切，便于制定相关资金、土地及人员的管控措施。
3.2树立资金入口与出口互联的资金管理理念，优化土地项目资金结构
树立资金入口与出口互联的资金管理理念。通过实现资金融入与投放的相互联动，根据土地储备资金需求确定融资规模，同时也创新了融资渠道，降低了融资成本费用。实现资金入口与出口的互联的渠道及思路为:①加强与金融机构的业务合作与创新，探索并设计以土地储备现金流作为标的，以拆迁单位、人员为销售对象的，产品收益将随土地价值浮动的可销售金融产品。②土地储备中心投资成立专业化的投资理财中心，专门负责设计以储备土地为标的资产证券化、土地开发信托等金融产品。以上两种思路均可创新性实现:土地储备中心土地储备成本的提前回笼，为土地储备中心提供了稳定的、低廉的资金来源，同时也将土地收益的不确定性转嫁于投资者，有效控制了土地储备中心的财务风险;前土地使用权所有者也可享受土地增值带来的财富增长，极大刺激了拆迁主体购买该类金融产品的积极性。成立土地储备基金，改善土地储备中心财务状况。由于土地储备资金需求规模巨大、资金期限长，而传统的银行信贷融资期限短、融资成本高、融资额度紧张等，难以满足土地储备的资金需求。充足的财务资金能够确保土地储备工作的顺利开展，保证土地购置、土地的开发、土地的转让等环节的工作质量，有效提高土地储备中心的风险抵御能力。因此，土地储备中心应利用历年积累的土地收益，成立土地储备基金。土地储备基金将由土地储备中心统一运作，滚动用于土地储备工作。土地储备基金将有效提高土地储备机构自有资金比例，强化其风险抵御能力，同时也减轻了对银行信贷的依赖，有效降低了土地储备利息成本。
3.3树立土地供需互联、执法互联的成本管理理念，加强土地储备成本控制
树立土地供需互联、执法互联的成本控制理念。根据区域经济发展需要，结合实际招商引资及土地招、拍、挂情况，制订科学、合理的土地的收储计划和出让计划，即需要多少地征收多少地。首先，供需互联的理念，能够有效避免土地闲置而产生的看管、垃圾清运等费用、因过度储备土地而产生的融资成本。其次，土地储备供需互联，也有效避免了因大量土地囤积而造成的土地资源浪费，确保土地价值规律的正常发挥，有效优化了土地资源的配置。执法互联理念，则要求对收储成本构成要素进行重新分类，明确各部门对发生在本部门储备成本的监督管理责任，从而敦促各执行部门制定切实、可行的成本管控措施。采取灵活的收购储备方式，减少储备资金占用。根据土地储备中心资金状况，灵活选择多样化的收购、储备、转让模式:资金较宽裕情况下，可采取熟地招标、拍卖出让;资金紧张时，可与有意向的开放商合作进行一级土地开发，同时给予对方一定的优惠政策，或者适当情况下实行生地招标、拍卖，从而减少土地储备资金投放，转移部分风险。另外，可将储备期间的土地临时出让，如出租给绿化公司种植林木、作临时停车场、堆场等，实现以地养地，降低土地储备成本。
3.4构建覆盖全员、全过程的土地成本控制激励约束机制
第3篇：土地储备管理范文
【关键词】农村；；法律制度；土地承包
国内经济建设与发展，特别是农村地区的经济建设与制度完善等方面，得到了社会各界的高度重视。从历史发展的角度进行分析，我国农村地区的土地制度改革工作，在发展的过程中，在多个方面存在的问题。如何采取更为积极有效的措施，对制度进行优化调整与改革创新，以此推动我国农村地区经济全面建设，成为了相关领域工作人员的工作重点之一。
1农村土地产权制度中存在的问题
1.1产权不明确
针对农村地区土地产权的问题，需要对其中的产权关系进行进一步明确。通过此种方式，可以确保土地产权的主体与财产关系更加细化，并确保农村土地制度改革工作中，产权界定的范围相对科学。但是，从当前我国农村土地产权的界定与管理工作等方面进行分析，可以看出在该项管理工作方面，仍存在明显的不足之处。土地产权不明确，产权归属难以界定，都在很大程度上，制约了农村土地制度改革的顺利推进[1]。
1.2法律制度不完善
在我国市场经济快速发展的进程中，农村地区的经济在某种程度上，得到了大幅度提升。农村地区的土地流转速率与发展规模，也在逐年扩大当中。农村地区土地流转速率与发展规模逐步扩大，使得土地流转工作得到了相关政府的高度重视。在合法有偿的基础上，积极地开展多项农村地区的规模化经营，有利于规范并完善我国多种类型农业的规范化经营。但是，部分地区的土地流转过程中，法律法规制度存在着不完善的问题，导致了农民对土地价格的认知在发展中，农民的合法权益受到了严重侵害。
1.3历史遗留问题
我国现代化农村土地规范化管理进程中，传统的家庭联产承包责任制已经无法有效地适应大规模化生产发展的需要。小农生产模式和大规模生产之间的矛盾问题，成为了农村土地制度改革过程中，亟待解决的历史遗留问题。因此，积极推进农村地区，加快农村土地经济市场化，成为了市场化建设中迫在眉睫的问题。
2农村土地制度改革推动经济发展的举措
农村土地制度改革工作有利于促进社会公平，推动农村地区经济全面发展，对此，相关领域的工作人员，可以从以下方面进行规范化管理。
2.1建立健全农村地区社会保障体系
农村土地制度的改革，离不开农村地区社会保障体系的建设与完善。在农村地区社会保障体系的框架下，农民认为土地是个体发展最基本的保障，此种发展模式中，不利于土地流转，并且也不利于农村地区的土地市场全面发展。对此，需要对现有的农村地区社会保障体系进行优化和完善，以此提高农民的安全感，积极参与到土地流转当中。比如，我国某地区已经建立了符合农村地区实际发展的保障体系。在新型保障体系下，重点对部分不具有生产能力的群众进行思想解放。农民积极出让土地，使得土地的价值可以充分发挥出来[2]。此外，当地还进一步弱化了土地作为保障制度的作用。政府积极地推进土地市场化运作，最大限度地提高农村土地利用效率。综合运用多种不同的管理手段，增强了农村地区土地资源的市场竞争力。因此，农村经济能够得以平稳快速发展，为国家和社会在现代化农村建设和规划管理方面，提供了强大的动力支持。
2.2加强完善农村土地市场运营机制
针对当前农村地区现行的土地制度中存在的市场运营管理机制不完善的问题，可以通过农村土地制度改革的方式，不断地优化和完善农村土地市场运营和管理机制。并且，通过对该项运营机制进行优化和完善，有利于推动农村土地制度改革工作更进一步明确改革发展方向。例如，我国包头市人民政府，制定了关于进一步加强土地储备工作的土地市场机制运行管理实施意见。当地政府积极地完善了领导管理体制。通过此种方式，加强了土地储备的工作组织管理领导。同时，为了充分地发挥出包头市土地管理委员会的工作职能，当地政府对土地储备管理委员会的人员组织安排进行了重新协调和部署。经过调整之后，细化了各个部门的工作人员岗位和职责，为工作人员日常管理工作提供了科学依据。并且，在细化了工作人员管理名单之后，有利于将各项工作职责落实到个人，提高了工作人员对于工作的重视程度。特别是针对拟定和审批储备地块征收与收购方面，提高了工作人员的工作积极性。
2.3将土地承包权交还给农民
除了上述两项基本措施之外，在现代化的农村经济建设中，相关领域的工作人员，要明确地认识到，土地承包权的重要意义。农村土地制度改革工作中，如果能够将土地承包权，真正交还给农民，能够有效地推动农村土地制度改革顺利进行。例如，在明确了土地所有权始终为国家所有或者集体所有的前提下，可以将土地承包权交给农民。此种管理体系下，有利于对农村地区的土地进行集中化和统一化管理，同时还可以有效地降低当前土地管理工作中的经济成本与人力资源成本。针对我国现行农村土地制度中存在的土地承包权界定不明确的问题，可以对管理规定进行明确细化处理。通过此种方式，可以使土地流转更加合理合法。一旦出现任何形式的纠纷问题，都可以探寻到有关依据，强化管理。
3总结
综上所述，农村土地制度改革工作是农村经济发展与现代化建设的重中之重。相关领域的工作人员，需要在现代化的建设与规划发展途径中，明确农村土地制度改革存在的历史问题，并结合农村地区经济建设方向，建立健全农村地区的社会保障体系。同时，完善农村土地市场运营管理机制，将土地承包权交还给农民，为我国农村地区的经济建设和发展，提供强大的动力支持。
参考文献
[1]沈珊珊.浅析农村土地制度改革对农村经济发展的推动作用[J].法制与社会,2018(35):157-158.
第4篇：土地储备管理范文
关键词：城市空间扩展；土地资源管理；策略分析
自从改革开放以来，中国的经济得到了快速的进步与发展，各个种类的产业在改革开放的引领之下，也出现了很多层面上的变动，在此当中，房地产行业的开展也引起了学者们的关注。房地产行业在开展的环节当中，要求运用到较多的土地资源来进行对应的开发工作。在这样的一种时代背景之下，本文就城市空间的扩展以及土地资源控制的形式与方案，展开了深入的研究与分析，期望能够为中国城市的发展带来一定的建议或者是意见。
1城市空间拓展与土地资源管理
城市最先由居住较为密集的部落所慢慢演变而来的，最后由于部落的扩张与人口数量的不断增加[1]。构建成了以聚居地为核心，向周边不断延伸扩张的聚居地。聚居地除了有对应的建筑物以外，还构建成了以提供人类生存的各项商易活动以及各种形式的娱乐场地，这样的一种聚居地我们将其称之为城市。就城市由最开始面貌，转变到之后固定的状态，其中其空间层面上出现的改变我们将这样的一个过程称作是城市空间扩展[2]。在现代都市在发展的环节当中，城市空间扩展的机理大致都是一样的。在此当中，在城市空间拓展的过程中，借助土地资源开展对应的扩大，并就扩张土地开展销售与监督控制，这样的一个过程我们将其称作是地资源管理。
2当前城市空间拓展与土地资源管理发展现状
现如今在中国城市发展的迅速的时代背景之下，其空间拓展层面也得到了不断的提升与发展。在这样的一个土地使用面积不断增多的情况之下，城市空间拓展借助对于土地资源的大量的运用，实现了城市的扩展与发展。现如今就城市空间拓展以及土地资源控制，总体的进展情况相对较好。伴随着城市空间拓展的加速，土地的利用率不断的变多，房地产行业也得到了快速的进步与发展。现如今，城市空间的快速拓展，对区域经济的进步以及我国社会经济的建设都有着非常重要的推动作用[3]。城市进程在深入的环节当中，借助对固有土地资源的使用，以此来实现城市扩张的目标，最终将可以带动一个区域的经济不断的开展。现如今政府单位对城市空间拓展与相关的土地资源控制层面上也引起了高度的关注。
3空间拓展与土地管理的策略与政策
3.1建立交通和设施导向的土地开发模式
城市自发拓展环节当中，伴随着人口数量的不断增多与人口密度的不断增加，对公共基础建设的要求也逐渐增多，当实现到一定程度上之时，由政府将基础设备当作是公共建设基础来提供给居住民。这样的一个观念的优势在于，先有需求后有服务，投资的风险系数降低，很难出现基础设施建成之后没有需求的尴尬情况。但是因为基础设施的建设最终带来的利润基本上都被业主与开发商所拿走了。政府无法借助上盖物的经营权出售以及沿线土地的销售来平衡投资，政府投资大多都是“一次性”或者是“阵发式”的。从另一个角度来看，就是借助政府规划垄断权信息层面上的优势，在规划建设的地区率先依照非城市建设用地递减的收购土地使用权。在借助建设基础设施，主要就是交通基础设施的建设引导开发。政府基础设施建设的所有或者说是主要的经费来源就是通过出售这样的一些土地资源的使用权，借助“熟地”与“生地”之间价格上的差异来实现建设资金上的平衡，这就是发达国家当中所倡导的TOD体系。在中国这几年以来还发展出一种借助行政垄断权的绝对优势，通过行政或者是其他城市功能的转变，让新开发区域的市政基础设施以及社会服务基础设施一同构建起来，更深一层的提升“生熟”地价差，与此同时取得空间要素整改投资的新模式，也就是我们所说的SOD模式。
3.2严格控制土地供应总量
根据土地供应规划控制近、中、远期的土地开发供应总数，切实地将现有的土地存量盘活，严格把控土地资源的使用形式，将极为有限的土地资源控制住，以免出现放低产开发过量的情况，尤其是商业用地、娱乐设备。全年土地供应总量的确立要求建立在中、远期调控的基础之上，依照城市建设的需求再来将其确立下来，而不是进行平均主义。只有近、中、远期相切合，严格管理控制土地供应，才可以让土地市场逐渐走上良性循环的道路，确保政府从土地批租当中取得更多的利润。再者就是，要求我们构建起用地规划指标体制。在构建用地总数控制标准之后，还要求构建起包括交通、市政基础建设、公用基础设施、房地产开发、开发区建造、预留用地等各个专项标准。只有做到这样，才可以确保城市建筑的科学性，让其在城市土地资源供应规划当中充分体现其调控的正面影响。
3.3建立完善的土地储备和土地储备金制度
为了将土地的国有化落实到实处，禁止非法借助政府开发带来的土地增值牟利，政府要求要有大笔的首期资金来购入现有的土地。政府有着充足的土地储蓄是开展土地供应规划调控的重要条件。它让政府可以实时地把控市场供求情况并进行合理的调控形式，借助正确的调控形式。土地储备金是为了储存土地所构建而成的基金，这笔资金的来源可以分成：银行放款，政府拨款，土地收益，资金自身的利润。构建起良好的土地储蓄体系之后，政府在土地利润上依照对应的比重将其分成两个环节来运作：首先，一部分资金被吸收到土地储备金当中，用来支付征用土地资源的经费；另外一部分土地收益当作是市政基础设施建设的经费。新的土地管理形式要求先在既得利润相对较少的新区域开展。老城由于地租级的差距相对较少，并且都已经基本构成，能够暂且延续之前的政策。
3.4加强政府对土地市场的宏观调控力度
就土地资源的计划与运用，要求我们的政府充分地将宏观调控的作用充分发挥出来，以政策的形式管控土地市场贸易，保证城市土地市场交易的健康开展。就土地一级市场而言，政府要求开展对应的垄断措施，把土地资产控制在自己的手中。而针对土地二三级市场要求适度的进行对应的政策上的放宽，强化我们的土地交易市场的活跃程度，借助供地规划、价格、税收等相关的形式对土地资源的转让开展宏观的调控与管理，保证土地市场的健康稳定的发展。地价控制是政府开展宏观调控的关键构成环节分，在房地产价格出现暴涨的趋势之下，政府应当多分出一些土地资源，以此来抑制土地价格的上涨。但是在房地产价格一直下降或者是处于低迷之时，应当减少土地资源的供给，以此来防止价格的不断下跌。政府就土地市场应当要有一个准确的判定，最主要的目标就是为了保证地产行业稳定的发展，避免出现大起大落的情况，对我们的土地资源开发利用造成一定程度上的影响。
3.5积极引导土地供应时机和空间分布
土地批租的时期以及总量要求依照城市的发展计划来开展，在对市场经济发展趋势开展精准定位的基础之上，科学的规划土地批租的时期表，严格管理其总量，以免发生供过于求与土地价格下调的情况出现。在土地供应规划层面上，要求秉承与城市建设共同进步，政府收益最大化的准则，以此来加深城市空间的扩展，实现城市建设的全面进步与提升。政府在土地批租作业当中要求充分体现其引导的作用，控制好土地批租的时间点以及其空间布置。土地供应要求与城市的经济与环境之间协调好，批租用地可以为城市的进步带来推动力。在时间期间以及空间层面上相对较为集中，与基础设施构架相切合，以此来体现其规模效益，以此来让投资方与政府之间实现互利共赢的局面。在基础设备构建的层面上，要求我们的政府有一定的前瞻性，这样一来不仅可以高效的提升其价格收益，而且可以为我们带来更多的资金投入，构成产业规模效益。政府在提供批租土地资源之时，要求我们对土地开发的特性有较为准确的计划，这样一来开发商就可以依照自身的喜好或者是需求来进行对于投资的选择，以此来保证我们的政府与开发商之间都处在一个相对较为主动的地位。
4结论
城市空间拓展是为了解决城市发展要求以及土地资源供求矛盾所制定出来的有效手段，在土地资源稀缺的状态之下，不仅要确保城市规划的科学性，还要保证经济发展与各个基础设备建造工作的有序开展，因此要求开展对应的空间拓展，对土地资源管理开展科学的编制与规划，以此来编制合理的控制计划与方案。在进行城市空间拓展的环节当中，要对城市的切实发展情况有一定的了解，在依照城市的未来发展标准编制适当的土地资源控制计划。
参考文献：
[1]宋宗喆.近三十年郑州市城市空间扩展与整合研究[D].郑州大学，2017.
[2]葛敏.资源型城市空间扩展的特征及调控[D].哈尔滨师范大学，2016.
第5篇：土地储备管理范文
关键词：土地一级开发；增值税；税务研究；策略
一、土地一级开发业务概述
土地一级业务开发按照不同的责任主体来分，主要可以分为企业实施模式和政府实施模式这两种，其中企业实施模式将会涉及到增值税的缴纳。而从内容来说，土地一级开发业务主要是指在政府的主导之下，根据土地未来利用和城市发展的规划，企业受政府委托来对规划范围内的土地实行安置和拆迁工作。因此，土地一级业务开发可以分为以下的多个方面：首先，企业需要对开发土地的性质、发展的具体规范以及建设的内容进行充分的了解。其次，企业需要完成土地所属及性质转变，通过拆迁补偿等方法使得政府具有土地的拥有权。同时，企业需要对土地进行平整工作，并配套所需的基础设施，再由政府对土地进行验收、转让。
二、营改增前土地一级开发业务的纳税现状分析
1.土地一级开发盈利的主要模式
主要有固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相结合模式、自负盈亏模式。在税收政策上看，针对特定的“自负盈亏”模式，根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2013年第15号)的规定，将该行为视为投资，对于投资收益不征收营业税，具体的规定如下：投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。针对固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相结合模式等其他模式，根据《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)的规定，(一)纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；(二)其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—业”行为，应以提供劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
2.营改增前土地开发企业所涉及的税务问题
尽管2017年5月，北京市国税局已经针对土地一级开发项目所涉及道德增值税发票等问题发出了具体的通知，但就全国性来说，税务政策在具体实施上，仍然缺乏具体的执行标准。由于税务政策并没有对土地一级开发业务缴税做出明确规定，企业在进行纳税行为中多存在着计税基数不统一或者是适用税目不统一等问题，有的企业按照土地开发收益纳税，有的企业按照土地开发成本纳税，纳税标准不同从而也就导致了各个企业纳税方式的变化。
3.土地开发企业纳税现状
就目前而言，我国土地一级开发企业主要按照“建筑业”全额征税、“服务业-业”差额征税这两种方式进行营业税税款的缴纳。具体来说，当企业按照“建筑业”税目“全额”征税时，主要按照政府所支付的土地开发报酬、土地开发成本作为纳税的根据。当企业作为土地开发实施责任主体，政府作为土地开发立项主体时，开发企业在开发土地所付出的成本都被纳入代土地储备机构委托支付的范围内，企业主要按照“服务业-业”这一税目进行纳税，缴纳的具体金额主要按照土地开发企业所获得固定报酬的8%进行计算。
三、营改增后土地一级开发企业的纳税分析
随着国家经济的发展，营改增政策出台，且我国逐渐更新了关于土地一级开发相关的纳税政策，其中对土地一级开发所涉及到的具体税目做出了明确的规定。
1.土地一级开发涉及的税目分析
在分析土地一级开发所涉及的纳税政策时，首先需要对土地开发业务的性质进行明确，以此来确定其所使用的增值税税目。具体来说，受委托企业在进行土地一级开发时，主要具备以下三种特点：首先，土地一级开发工作在办理土地手续、立项手续、规划手续、市政建设和征地拆迁时主要以政府土地储备机构的名义而办理的。其次，企业在对土地进行开发前，需要委托政府方签订具体的委托协议，其中协议中会明确指出企业所具备的工作权限以及企业在此次土地开发中必须要完成的工作。除此以外，企业在完成土地一级开发工作之后，需要接受委托政府的后期验收工作，随后政府会作为主要主体对验收已经合格的土地进行出让，以所得的土地出让金来偿还企业所代付的土地开发成本，并支付土地开发企业相关报酬。
2.确定计税基数
由于我国在制定增值税缴纳政策时，并没有明确规定企业在缴纳税款时是按照固定报酬缴纳，还是按照政府所付所有价款缴纳。因此，为了保证纳税的公平性，负责土地一级开发的企业在缴纳增值税时应该要以“差额”纳税的方式为主，以政府付给开发企业的固定报酬为计税基数。在营改增政策实施之后，我国新政策的出台逐渐弥补原有制度的不足，在新政策中明确指出，对于经纪方面的业务，销售额应扣除向委托方收取并代为支出的政府性基金。企业在土地一级开发的过程中，在前期会政府支付相关成本，待政府土地出让后，再向政府收回前期成本。因此，以差额的方式来计算增值税的缴纳，既可以突出土地一级开发的性质，也能够适应政策的相关规定。
3.根据实际选择兼营或混合销售
根据我国的相关税务政策，对于存在不同销售行为的兼营来说，其在缴纳税款时，必须要按照同一种税目缴纳税款，不能将该项销售业务分为不同的税目。而混合销售主要是指在一项销售行为中既包含了服务销售又包含了货物销售这两个方面。因此，企业在进行土地一级开发时，不仅需要涉及市政建设、征地拆迁，还涉及到代办前期手续、融资等多个方面，工作具有一定的复杂性，因此，企业在缴纳税款时应该要按照混合经营销售的方式来处理相关税款，具体来说，可以按照“商务辅助服务-经纪”科目来缴纳相应的增值税。
参考文献：
[1]邵雪峰.关于土地一级开发相关财税问题的探讨[J].企业改革与管理,2016(7).
