土地供应管理全文(5篇)
第1篇：土地供应管理范文
关键词：城市空间扩展；土地资源管理；策略分析
自从改革开放以来，中国的经济得到了快速的进步与发展，各个种类的产业在改革开放的引领之下，也出现了很多层面上的变动，在此当中，房地产行业的开展也引起了学者们的关注。房地产行业在开展的环节当中，要求运用到较多的土地资源来进行对应的开发工作。在这样的一种时代背景之下，本文就城市空间的扩展以及土地资源控制的形式与方案，展开了深入的研究与分析，期望能够为中国城市的发展带来一定的建议或者是意见。
1城市空间拓展与土地资源管理
城市最先由居住较为密集的部落所慢慢演变而来的，最后由于部落的扩张与人口数量的不断增加[1]。构建成了以聚居地为核心，向周边不断延伸扩张的聚居地。聚居地除了有对应的建筑物以外，还构建成了以提供人类生存的各项商易活动以及各种形式的娱乐场地，这样的一种聚居地我们将其称之为城市。就城市由最开始面貌，转变到之后固定的状态，其中其空间层面上出现的改变我们将这样的一个过程称作是城市空间扩展[2]。在现代都市在发展的环节当中，城市空间扩展的机理大致都是一样的。在此当中，在城市空间拓展的过程中，借助土地资源开展对应的扩大，并就扩张土地开展销售与监督控制，这样的一个过程我们将其称作是地资源管理。
2当前城市空间拓展与土地资源管理发展现状
现如今在中国城市发展的迅速的时代背景之下，其空间拓展层面也得到了不断的提升与发展。在这样的一个土地使用面积不断增多的情况之下，城市空间拓展借助对于土地资源的大量的运用，实现了城市的扩展与发展。现如今就城市空间拓展以及土地资源控制，总体的进展情况相对较好。伴随着城市空间拓展的加速，土地的利用率不断的变多，房地产行业也得到了快速的进步与发展。现如今，城市空间的快速拓展，对区域经济的进步以及我国社会经济的建设都有着非常重要的推动作用[3]。城市进程在深入的环节当中，借助对固有土地资源的使用，以此来实现城市扩张的目标，最终将可以带动一个区域的经济不断的开展。现如今政府单位对城市空间拓展与相关的土地资源控制层面上也引起了高度的关注。
3空间拓展与土地管理的策略与政策
3.1建立交通和设施导向的土地开发模式
城市自发拓展环节当中，伴随着人口数量的不断增多与人口密度的不断增加，对公共基础建设的要求也逐渐增多，当实现到一定程度上之时，由政府将基础设备当作是公共建设基础来提供给居住民。这样的一个观念的优势在于，先有需求后有服务，投资的风险系数降低，很难出现基础设施建成之后没有需求的尴尬情况。但是因为基础设施的建设最终带来的利润基本上都被业主与开发商所拿走了。政府无法借助上盖物的经营权出售以及沿线土地的销售来平衡投资，政府投资大多都是“一次性”或者是“阵发式”的。从另一个角度来看，就是借助政府规划垄断权信息层面上的优势，在规划建设的地区率先依照非城市建设用地递减的收购土地使用权。在借助建设基础设施，主要就是交通基础设施的建设引导开发。政府基础设施建设的所有或者说是主要的经费来源就是通过出售这样的一些土地资源的使用权，借助“熟地”与“生地”之间价格上的差异来实现建设资金上的平衡，这就是发达国家当中所倡导的TOD体系。在中国这几年以来还发展出一种借助行政垄断权的绝对优势，通过行政或者是其他城市功能的转变，让新开发区域的市政基础设施以及社会服务基础设施一同构建起来，更深一层的提升“生熟”地价差，与此同时取得空间要素整改投资的新模式，也就是我们所说的SOD模式。
3.2严格控制土地供应总量
根据土地供应规划控制近、中、远期的土地开发供应总数，切实地将现有的土地存量盘活，严格把控土地资源的使用形式，将极为有限的土地资源控制住，以免出现放低产开发过量的情况，尤其是商业用地、娱乐设备。全年土地供应总量的确立要求建立在中、远期调控的基础之上，依照城市建设的需求再来将其确立下来，而不是进行平均主义。只有近、中、远期相切合，严格管理控制土地供应，才可以让土地市场逐渐走上良性循环的道路，确保政府从土地批租当中取得更多的利润。再者就是，要求我们构建起用地规划指标体制。在构建用地总数控制标准之后，还要求构建起包括交通、市政基础建设、公用基础设施、房地产开发、开发区建造、预留用地等各个专项标准。只有做到这样，才可以确保城市建筑的科学性，让其在城市土地资源供应规划当中充分体现其调控的正面影响。
3.3建立完善的土地储备和土地储备金制度
为了将土地的国有化落实到实处，禁止非法借助政府开发带来的土地增值牟利，政府要求要有大笔的首期资金来购入现有的土地。政府有着充足的土地储蓄是开展土地供应规划调控的重要条件。它让政府可以实时地把控市场供求情况并进行合理的调控形式，借助正确的调控形式。土地储备金是为了储存土地所构建而成的基金，这笔资金的来源可以分成：银行放款，政府拨款，土地收益，资金自身的利润。构建起良好的土地储蓄体系之后，政府在土地利润上依照对应的比重将其分成两个环节来运作：首先，一部分资金被吸收到土地储备金当中，用来支付征用土地资源的经费；另外一部分土地收益当作是市政基础设施建设的经费。新的土地管理形式要求先在既得利润相对较少的新区域开展。老城由于地租级的差距相对较少，并且都已经基本构成，能够暂且延续之前的政策。
3.4加强政府对土地市场的宏观调控力度
就土地资源的计划与运用，要求我们的政府充分地将宏观调控的作用充分发挥出来，以政策的形式管控土地市场贸易，保证城市土地市场交易的健康开展。就土地一级市场而言，政府要求开展对应的垄断措施，把土地资产控制在自己的手中。而针对土地二三级市场要求适度的进行对应的政策上的放宽，强化我们的土地交易市场的活跃程度，借助供地规划、价格、税收等相关的形式对土地资源的转让开展宏观的调控与管理，保证土地市场的健康稳定的发展。地价控制是政府开展宏观调控的关键构成环节分，在房地产价格出现暴涨的趋势之下，政府应当多分出一些土地资源，以此来抑制土地价格的上涨。但是在房地产价格一直下降或者是处于低迷之时，应当减少土地资源的供给，以此来防止价格的不断下跌。政府就土地市场应当要有一个准确的判定，最主要的目标就是为了保证地产行业稳定的发展，避免出现大起大落的情况，对我们的土地资源开发利用造成一定程度上的影响。
3.5积极引导土地供应时机和空间分布
土地批租的时期以及总量要求依照城市的发展计划来开展，在对市场经济发展趋势开展精准定位的基础之上，科学的规划土地批租的时期表，严格管理其总量，以免发生供过于求与土地价格下调的情况出现。在土地供应规划层面上，要求秉承与城市建设共同进步，政府收益最大化的准则，以此来加深城市空间的扩展，实现城市建设的全面进步与提升。政府在土地批租作业当中要求充分体现其引导的作用，控制好土地批租的时间点以及其空间布置。土地供应要求与城市的经济与环境之间协调好，批租用地可以为城市的进步带来推动力。在时间期间以及空间层面上相对较为集中，与基础设施构架相切合，以此来体现其规模效益，以此来让投资方与政府之间实现互利共赢的局面。在基础设备构建的层面上，要求我们的政府有一定的前瞻性，这样一来不仅可以高效的提升其价格收益，而且可以为我们带来更多的资金投入，构成产业规模效益。政府在提供批租土地资源之时，要求我们对土地开发的特性有较为准确的计划，这样一来开发商就可以依照自身的喜好或者是需求来进行对于投资的选择，以此来保证我们的政府与开发商之间都处在一个相对较为主动的地位。
4结论
城市空间拓展是为了解决城市发展要求以及土地资源供求矛盾所制定出来的有效手段，在土地资源稀缺的状态之下，不仅要确保城市规划的科学性，还要保证经济发展与各个基础设备建造工作的有序开展，因此要求开展对应的空间拓展，对土地资源管理开展科学的编制与规划，以此来编制合理的控制计划与方案。在进行城市空间拓展的环节当中，要对城市的切实发展情况有一定的了解，在依照城市的未来发展标准编制适当的土地资源控制计划。
参考文献：
[1]宋宗喆.近三十年郑州市城市空间扩展与整合研究[D].郑州大学，2017.
[2]葛敏.资源型城市空间扩展的特征及调控[D].哈尔滨师范大学，2016.
第2篇：土地供应管理范文
当下，我国社会主要矛盾发生变化，经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，土地管理体制、理念发生深刻变化。适应这些变化，在更高起点、更高层次、更高目标上推进管理制度改革，增强管理灵活性，对解决市场激励不足、要素流动不畅等问题，推进自然资源治理体系和治理能力现代化具有重要意义。深入学习领会党中央、国务院有关精神，加强和改善土地管理制度供给，构建更加灵活的管理政策体系，是摆在面前的重大课题和迫切任务。增强管理的灵活性，做好放活土地要素这篇大文章，根本出路在于深化“放管服”改革，在实践中彻底破解管理体制机制上的主要问题，创新管理方式和服务方式。
合理划分土地管理事权。赋予地方更多土地资源配置的自主权。一方面，以国务院下放用地审批权为契机，系统梳理、合理划分各级政府管理事权，强化省级以上政府的宏观事务管理；将面向基层、面向市场、量大面广，地方能够有效承接的土地资源配置具体事项逐步、逐级下放给地方。另一方面，支持地方政府合理划分管理事权，并建立政府管理权责清单制度，给予直接管理的市、县政府相应自主权。目前，浙江已率先出台《地方政府自然资源管理职责》，明确省、市、县、乡四级政府自然资源管理职责，值得借鉴。各地可通过合理划分各级政府管理事权，建立从中央到乡（镇）五级权责清晰、运转顺畅、充满活力的工作体系，发挥各级政府的积极性。同时，在落实上级文件要求过程中，按照原则性与灵活性相统一、顶层设计与先行先试相协调原则，统筹设计国土空间用途管制制度，系统改革计划管理、转用审批等相关制度。完善土地供应方式和政策，多主体多方式供应土地。一是系统改革供地政策。适应统一行使全民所有自然资源资产所有者职责、农村集体经营性建设用地入市改革要求，全面评估、总结现有供应政策实施效果、经验和存在问题，从完善产权制度入手，理清政府与市场关系，系统改革供应政策，进一步完善土地所有者主体的资产处置权。二是鼓励地方探索和创新供地方式。要鼓励地方大胆探索新的供地方式，并及时总结经验，将成熟的做法上升为国家的政策和法规。三是增强供地政策弹性。供地政策应与国家政策相协调，跟上产业政策变化步伐。有的供地方式是法定的，稳定性很强，要以多样化的方式来补充和调节，以保障发展对用地的需求。供地政策应能够根据形势发展和市场变化适时调整，要体现差别化管理的特点，并给地方结合实际，贯彻实施留有余地。要在坚守“三条控制线”、符合土地用途管制和国土空间规划前提下，给地方更多的自主权和自由度。
打破传统的管理方式，建立土地要素在城乡间、区域间合理流动的机制。一是加快建立城乡统一的建设用地市场制度体系。加快与农村集体经营性建设用地入市的国土空间规划、交易规则和相关标准制定，营造制度环境。二是建立健全区域空间利用协调机制。建议配合区域协调发展战略的实施，加快编制区域国土空间规划，统筹协调区域国土空间利用格局。加强区域土地利用政策的顶层设计和试点，探索建立补充耕地指标、建设用地指标在区域范围内流转，产业转移区域落地等相关制度，推动区域土地要素合理流动、高效利用和市场一体化发展。三是建立区域一体化发展的土地要素指标体系、地价体系、评价体系、统计体系和绩效考核体系。创新服务方式，寓管理于服务之中。要以一流的营商环境为牵引，持续优化政府服务。一是要将管理方式改革与服务方式改革紧密结合起来，寓管理于服务之中；二是要打破行政界限，开展部门联动；三是要建立健全运用互联网、大数据、人工智能等技术手段进行土地管理的制度与规则。
作者：张乃贵 单位：自然资源部咨询研究中心咨询委员
第3篇：土地供应管理范文
1.农业物流含义。农业物流是指从农业生产的组织及相关联的农业生产资料供应和农产品销售过程中，一切物流活动的总称，涉及农业生产全过程，包括农业生产资料和农产品的运输、储存、加工、包装、装卸和搬运等功能要素，因此农业物流含农业生产物流、农资物流及农产品物流[2]。本文侧重分析土地流转对农资物流及农产品物流发展的机遇、挑战与对策。
2.农业物流特点。农业物流在发展过程中，形成自己独特的特点，首先农业物流服务对象多、层次广，物流量大。因为农业不仅包括种植业，还包含林、牧、副、渔业等，这些产品都直接与人民生活需要息息相关，所以其商品率较高、物流需求广、物流量大。在整个农业供应链中，各种农产品和农资离不开供应商、分销商的支持，在一个连续的供给与被供给的过程中实现增值[3]，所以农业物流服务对象多、层次广。其次农业物流要求高、难度大。农业物流与城市物流相比有其特殊性，其服务对象不同于无生命的一般物品，要求鲜活度更高，对物流中加工、储存、运输、包装等环节有特殊要求。另外由于农业季节性较强，物流需求不均衡，对库存管理及运能调节带来一定难度。再者农业物流是一个双向物流系统，是解决农民“卖难与买难”的问题，双向物流系统，不仅要解决商品的流动，还要构建农业物流的供应链、价值链与服务链。
二、土地流转为农业物流提供的契机
1.土地流转为农业物流基础设施建设提供支持。据初步统计，截止2010年底，亳州市土地流转数量及规模。其中，利辛县张村镇王郢村民王某2005年与林业、水务部门和当地群众协商，以荒滩地90—180元/亩、农民承包地260元/亩的年租金，租赁了西淝河堤坝和耕地2300亩（其中有河面300亩），租期10—30年，发展生态农业，种植林木近12万株，林下间种牧草，养殖黄淮白山羊、皖西大白鹅、土鸡等，年组织销售活羊100万只、鹅10万只、鸡3万只。为了能实现良性循环，其所获利润90%都投入到了道路、仓储、运载设施、以及计算及信息通讯设备等物流基础设施建设。大量的规模化流转，为农业物流发展资金短缺解了燃眉之急。
2.土地流转为农业物流破解人才匮乏难题。土地流转后一方面使部分农民不断向非农产业和城镇转移，但另一方面也吸引了大批的行家里手加入到农资及农产品物流经营行列，一批有胆识、懂经营、会管理、有人缘的能人大户和志愿者投入到农业经营的龙头企业。此外，在国家相关政策扶持下，大批高校毕业生回乡创业，很多直接从事与农业物流相关的领域，如专业化种植、循环养殖、农产品经销及农资等行业。土地流转，有效促进了城乡之间资金、技术、人才等生产要素的合理流动和优化组合，而且亳州市农业规模经济的发展已经到了瓜熟蒂落、水到渠成的时刻，并展现出了广阔的前景，可以说土地流转成为吸引人才向农业物流领流动的“引水渠”。
3.土地流转为农业物流信息技术应用带来新的机遇。在土地流转中，随着非农资金进入土地经营市场，一些实力雄厚、科技力量强、管理人才丰富的优势企业也积极投身农业开发。如亳州市民营企业家尚某从出资500多万元，在谯城区双沟镇柴楼村发展260多亩设施蔬菜，每亩纯收益可达8000元；亳州市运通公司也投资500多万元，在谯城区魏岗镇兴建了皖北最大、占地150亩的鹅肥肝生产基地，年出栏郎德鹅20万只，利润在200万元以上。他们走公司+基地+农户+市场的经营路子，所以非常注重信息化建设，普及了条形码应技术、应用了POS销售系统以及GPS设备等，投入多、规模大、起点高的非农资金介入，不仅使农村资金、人才得到调剂，也使信息、技术等生产要素得到优化配置，此外，为了规范土地流转，目前全市已在65个乡镇，238个村设立了村信息员，初步建立起了完善土地流转服务网络和农资信息网，成为推动农业物流信息技术发展名副其实的“调速器”。
三、土地流转对农业物流的挑战
1.土地流转对农业物流模式产生冲击。农业物流模式是指在物流过程中由物流主体、物流渠道、物流环节以特定的组合来完成商流、物流、资金流的转移，从而最终完成流体交换的方式[4]。为了掌握亳州当前农业物流主要模式，课题组特对三县一区农户购销方式作了的问卷调查，共发出问卷400份，收回有效问卷356份。，目前亳州农业物流主要从基层批发、零售市场开始逐级流通，中间环节多、渠道广，供应链中各成员主要是竞争或所有关系，物流效率较低。而土地流转后，农业物流的流体、流量、流向均逐步增多，不再仅仅是传统的一麦一豆，零买零卖及格式化的流动方向，要求物流载体专业化，流程科学化。所以必须构建新的物流供应链模式[5]。流体主要是通过批发市场流通，而大多数批发商没有低温仓储设施，不能满足鲜活品的储存及运输要求，且农户在采集、运输、储存等物流环节上操作不专业，也造成腐烂、变质等浪费现象，据统计，全国农业物流在这方面损失率高达25-30%，而发达国家一般控制在5%以内[6]。此外，分销渠道过长，质量等监控也难以保证。下面是改进后的供应链管理渠道。通过土地流转，规模化的生产经营，物流需求变得较为集中，各种物流信息技术应用也日益完善，供应链中以超市配送中心为核心连接的各成员能够实现信息、资源共享（如图-3所示），发挥各方优势，实行集成管理，由竞争关系转为合作与联盟关系，以提降低物流成本，提高物流效率。
2.土地流转加大农业物流发展的区域不平衡性。就目前亳州土地流转情况分析，流转区域主要集中在交通基础设施较好的乡镇，多靠近乡镇干道附近，偏远地区较少试行土地流转，一些群众认识上还有疑虑和担心，存在“惜地”心理。从流转范围分析，发达乡镇流转范围较大，很多与科研单位、企业和村外人流转，落后地区土地流转则多发生在本村亲戚之间、邻里之间，以村内流转为主。因此不同地区物流需求存在不平衡现象，流转较好的地区，物流基础设施发展较快，各种物流资金、技术、人才等会大量流入，物流服务能力也会逐步提高，并容易与其他物流系统实现资源共享和无缝对接。较落后的地区，不仅会因落后的交通设施提高农业物流成本，现有的物流资源还会向外地流失。所以在相当一段时间内，随着各地土地流转状况不同，农业物流发展的区域不平衡性会加剧。
3.土地流转为农业物流可持续发展带来压力。可持续发展理论，即满足当代人的需求，又不对后代满足其需求的能力过程构成威胁。物流活动与经济的发展是相辅相成的，通过土地流转，人民增收、带动就业、盘活地方经济与社会发展，同时经济的发展又会引起农业物流总量的增加[7]。然而由于人们消费意识、消费观念和水平的限制，农业物流的绿色理念及可持续发展意识远远达不到。首先土地流转后，在生产物流中需要使用大化肥、农药等农资，由于农民缺少科学知识和安全意识，会给自然和人类带来一定安全隐患；其次土地流转后，农村市场越发繁荣，人口流动性加大，产生大量的塑料等包装物，由于缺少科学的工艺和技术，难以降解的有机物垃圾迅速增加，除一些被简单的填埋处理外，大多垃圾被随意露天堆放或被焚烧处理，对环境带来巨大破坏；再者在引导和推进土地流转过程中，流转的土地部分没有种植粮食作物，而是选择了种植蔬菜、烟草、花卉、树苗，或者直接用来挖塘养鱼、修圈养畜。虽然土地用途仍然属于农业范畴，但这对国家粮食安全构成了一定威胁，一定程度上也破坏了可持续发展要求。
四、对策分析
从上述分析不难看出，土地流转环境下，农业物流既面临着前所未有的机遇，也面临着严峻的挑战。为了顺应市场需求，改变农业物流落后局面，抓住机遇，走出物流“瓶颈”，就亳州市来说迫切需要采取以下策略。
1.因地制宜、分类指导。根据各地产业特色，引导农户向农业产业化企业、种养大户转让土地经营权、壮大特色产业规模，积极发展生态农业、观光农业和高效农业。在此基础上构建农业物流管理机制，政府牵头构建相关部门间的协调机制，出台科学可行的农业物流战略规划，鼓励发展农业物流，培育龙头企业，成立行业协会或农业物流联合会等，实现农业物流的可持续发展。
第4篇：土地供应管理范文
关键词：房地产市场；调控政策；长效机制
1房地产市场发展及调控政策回顾
1.11998年-2002年房地产市场确立阶段
1998年国务院23号文件的印发启动了中国的房地产市场，各部门配套政策措施相继出台，主要包括建立和完善房地产企业、中介收费、住房销售等方面的管理政策；经营性用地由协议出让逐渐转为招拍挂的土地政策；三种供应体系的住房供应政策；营业税、房产税、个人所得税、契税减征或免征的税收政策以及完善住房信贷、公积金管理等制度的金融政策等。
1.22003年-2007年房地产调控政策收紧阶段
2003年8月国务院18号文件印发，相关部门出台相应政策措施进行配合，主要有121号文件、18号文件、国八条、国十五条、927房贷新政等，具体包括明确住房市场化改革方向，同时控制房价过快上涨的管理政策；从严管理土地，831大限土地供应一律招拍挂；调整三种供应体系为多数家庭购买承租普通商品住房的住房供应政策；营业税免征期限由2年提高到5年的税收政策；收紧信贷的金融政策等。
1.32008年-2009年房地产调控政策放松阶段
2008年国际金融危机爆发，调控政策转向刺激住房消费，主要有国十三条、国四条等，具体包括积极支持房地产业的管理政策；以实物方式和租赁补贴等方式解决城市低收入者住房问题的住房供应政策；调整交易税，减免营业税，免征印花税、土地增值税，契税税率下调至1%的税收政策以及加大自主性和改善型住房的信贷支持，利率七折首付两成的金融政策等。
1.42010年-2013年房地产调控政策收紧阶段
在前段政策放松的刺激下，房价出现了空前暴涨，调控政策再度收紧，主要有国十一条、国十条、国八条、国五条等，具体包括遏制房价过快上涨的管理政策；加强土地调控，增加普通住房土地有效供给的土地政策；重视保障房建设的住房供应政策；重点城市开始限购的住房需求政策；营业税免征期限从2年恢复到5年以及差别化信贷的金融政策等。
1.52014年-2016年房地产调控政策放松阶段
随着中国经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的诉求下，房地产调控政策再次转向刺激住房消费，主要有2014年930房贷新政、2015年330和930房贷新政等，具体包括化解房地产库存的管理政策；大部分实行限购的城市取消限购的住房需求政策；营业税免征期限由5年改为2年，契税下调的税收政策；多次降准降息，利率七折首付25%（公积金20%）的金融政策等。
1.62017年至今房地产调控政策收紧阶段
2017年随着经济L型企稳及各大中城市房价暴涨，金融风险凸显，房地产调控政策再度从刺激转向收紧，主要有抑制资产价格泡沫，防范金融风险，因城施策去库存的管理政策；根据住房消化周期决定土地供应的土地政策；热点城市重启限购的住房需求政策；热点城市启动限售、限价的住房供应政策；提高利率、提高首付、限制贷款、控制融资的金融政策等。
2房地产市场调控政策效果分析
2.1货币金融政策效果显著
首付比例和贷款利率直接决定房地产的购买力。贷款规模代表了居民按揭购房的可获得性，而资金成本则直接影响居民举债购房意愿。过去20年货币严重超发，叠加首付比例和贷款利率降低，购买意愿和购买力提升，房地产需求迅速释放。过去20年的实践充分证明，只有资金规模和资金成本才是影响房地产需求（自住需求和投资需求）的主导要素。
2.2土地政策在不同城市有差异
中国一二线和三四线城市房地产市场存在较大差异，住宅用地的年均增幅呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征。而从小学生在校人数观察常住人口变化则显示一二线城市人口在快速上升，三四线城市人口增长缓慢甚至流失，土地供给减少，人口流入增多，必将带来房价的上涨。
2.3财税政策对房地产市场交易量有影响
税收政策直接影响房地产交易量，税收的变动对房地产市场的供给有直接影响，比如营业税下调会增加住房供应，土地增值税的调整会影响开发商的开盘节奏。从效果来看，税收政策不能抑制房价上涨，但是对交易量影响较大。
2.4行政干预政策短期有效，但不解决根本问题
短期限购政策对房地产成交量影响显著，但也同时营造了稀缺印象，制造了购房者的恐慌心理，待限购政策一取消，购房者便会纷纷加杠杆买房，房价将迅速上涨，因此限购等行政措施并未解决根本问题。
3房地产市场长效机制建设展望
通过房地产调控政策回顾及分析可以发现，20年来的房地产调控政策几经反复，一直缺乏长效机制的建设，不利于房地产业的持续稳定发展。为此，2016年12月中央经济工作会议强调建立房地产市场长效机制。长效机制，即能长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制度体系，至少包括以下方面：
3.1土地供给机制
①集体土地入市机制。十八届三中全会指出在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市；②建立居住导向、人地挂钩的长效机制。2017年12月中央经济工作会议强调“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。
3.2住房保障机制
房地产市场化改革以来，棚改安置房、公租房、经济适用房、廉租房、两限房等等都起到了很强的保障作用。今后政府可以通过多种渠道保持适当多的房源，并更多发展租赁型保障住房。首先，可以实行地方政府直接出资建造保障性住房，中央政府根据当地经济发展状况给予相应的津贴补助；其次，政府也可以直接从二手房市场收购或者租用一批房源，特别是长期空置房，经协商改造成经济适用房和廉租房；最后，通过政策上的优惠，如土地优惠、长期贷款、低息贷款、免税等支持和促进房地产企业加入建设保障性住房行列。近两年出现的商品房配建保障房、土地出让中“竞地价、竞自持、竞配建”等等都是非常好的尝试。
3.3住房租赁市场发展机制
根据住建部相关规划，2025年中国城镇住房租赁市场的占比将提高到25%以上，市场化、机构化的长期租赁住房，将得到前所未有的政策支持。比如：①北京、上海、深圳等地方政府将大量优质土地以极低的价格定向供应给地方国有企业，用于建设长期持有的租赁住房，发展住房租赁市场；②《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》确定在13个中心城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；③《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》将重点支持房地产作为底层资产的资产证券化产品，并试点发现房地产投资信托基金。
3.4房地产税收调节机制
20年来的土地财政难以持续，出路在于建立房地产税等地方主体税，这涉及深层次的经济乃至政治改革。中央已经多次表态要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。以上机制已经推出或正在推出，从机制的保障实施及确立的目标实现来看，还应该有至少两项长效机制：①住房法律保障机制。我国住房租赁市场存在房东随意定价、随意提价、随意退出、承租人利益缺乏保护等现象，承租人利益缺乏保护，缺失居住安全感，为此，建立以居住为导向的住房法律保障机制必不可少。在《房地产管理法》基础上，抓紧起草《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律保障机制。②住房信贷稳定机制。从世界各国经验和我国过去20年实践来看，首付比例和贷款利率直接决定房地产的购买力。一方面可以固定首付比例，稳定居民杠杆比率；另一方面可以对住房贷款实行固定利率模式，长期固定房贷利率合同能够有效消除因利率变动引起的房地产市场投机活动，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行。
参考文献：
[1]贾康.中国房地产调控与房地产税问题探讨[J].首都经济贸易大学学报，2011（3）.
[2]易宪容.房地产化经济的转型与房地产长效机制的确立[J]探索与争鸣，2017（8）.
第5篇：土地供应管理范文
【关键词】国家审计;领导干部;土地资源资产;离任审计
2013年，党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次明确提出开展领导干部自然资源资产离任审计，改变了过去只关注领导干部经济责任的局面，强调重视领导干部的自然资源管理和环境保护绩效。这一制度创新为领导干部政绩考核范畴注入了新的内容，即自然资源资产出现重大损毁、流失的，资源环境遭到严重破坏的，构成财产和生命安全威胁的，要对管辖该区域的领导干部进行终身责任追究，从而推进领导干部对自然资源资产及生态环境的责任履行。领导干部自然资源资产离任审计成为加快生态文明建设的必要手段。然而，领导干部自然资源资产离任审计基本理论问题尚处于探讨阶段，“试点之路”尚有许多实务问题亟待解决，严重制约了全国范围内领导干部自然资源资产离任审计实务工作的推进。土地资源作为领导干部自然资源资产离任审计的一个重要方面，与水资源、矿产资源、森林资源等，共同构成了领导干部自然资源资产离任审计的内容。随着我国城镇化建设的持续推进，土地资源资产成为地方政府管理行为中影响最大、最为密切的自然资源。如何提高土地资源的利用效率，保护好稀缺的土地资源，成为自然资源资产离任审计研究的重大理论和现实问题。同时，当前土地腐败成为领导干部腐败的重灾区，地方领导干部违规干预土地资源管理行为时有发生。因而，领导干部土地资源资产离任审计不仅可作为考核、评价、追责地方政府与领导干部的重要依据，而且还可依托其“事前预警、事中提醒与事后评价”的功能，加强对土地资源资产的开发、利用和保护。基于此，本文围绕领导干部土地资源资产离任审计的内涵、目标和理论要素进行理论探析，以为领导干部土地资源资产离任审计实践工作提供启示。
一、文献综述
领导干部自然资源资产审计是指审计部门按照国家相关法律法规的要求，对党政主要领导干部受托自然资源资产管理和生态环境保护责任的履行情况进行监督、评价和鉴证，监督和评价领导干部履行自然资源资产受托经济责任的效果，并将审计结果传达给预期使用者的系统化过程（刘明辉和孙冀萍，2016等），交叉融合了经济责任审计与资源环境审计两种审计形式（林忠华，2014），是一项具有典型中国特色的自然资源资产监督管理制度（蔡春和毕铭悦，2014）。领导干部自然资源资产离任审计目标有五种观点：责任观（蔡春和毕铭悦，2014；陶玉侠和谢志华，2014）、国家治理观（张宏亮等，2014）、资源管理观（陈献东，2014；黄溶冰和赵谦，2015）、“免疫系统”观（李越冬和周雅宁，2015）和机制完善观（林忠华，2014）。对于领导干部自然资源资产离任审计的审计主体形成三种观点：一元观（安徽省审计厅课题组，2014）、多元观（陈献东，2014）和一元为主、多元参与观（周一春和彭启发，2015）。而审计客体与审计对象易混淆不清，导致学者们在界定“审计谁”的问题上形成较大争议，形成责任观（安徽省审计厅课题组，2014；郭旭，2017）和资源观（陈献东，2014；钱水祥，2016；刘明辉和孙冀萍，2016）。领导干部自然资源资产离任审计的内容和重点应包括审计土地资源的开发情况、评估相关制度供给的有效性（林忠华，2014），关注与其有关的重大活动，如土地利用总体规划执行情况、土地资源保护责任的落实问题、与土地有关的资金使用管理的合法性合规性等（安徽省审计厅课题组，2014；钱水祥，2016）。综上，自然资源资产离任审计的基本理论研究已日渐成熟，针对领导干部土地资源资产离任审计的理论研究还不够深入全面，没有形成一套完整的领导干部土地资源资产离任审计的理论与方法。本文在借鉴前人成果的基础上，对领导干部土地资源资产离任审计的基本理论进行系统地思考。
二、领导干部土地资源资产离任审计的内涵与目标
（一）领导干部土地资源资产离任审计的内涵
离任审计是指审计机关或人员对离任领导干部的受托责任进行监督评价的活动，包括领导干部对所管理的资金、资源、资产职责及其绩效。根据离任领导干部的法定职责范围，其应履行的责任包括经济责任、与其职责直接密切相关的自然资源资产的管理、开发、利用活动，以及与自然资源资产和环境有关的财政财务收支等相关管理活动的合法性和效益性。随着领导干部自然资源资产离任审计内涵的不断演化，结合土地资源的自身特点，领导干部土地资源资产离任审计是指审计机关或人员为监督、检查、鉴证、评价领导干部任期内所管辖范围内的土地资源资产相关信息的真实性、合法合规性、有效性，以此评判和鉴定领导干部对土地资源资产的管理、开发、利用等情况，并出具审计意见提出审计建议的活动。
（二）领导干部土地资源资产离任审计的根本目标
领导干部自然资源资产离任审计目标的责任观、国家治理观、资源管理观、“免疫系统”观和机制完善观，各有侧重，也有一定的交叉。领导干部土地资源资产离任审计的根本目标应是实现土地资源的最合理、最高效的利用和土地资源的生态环境安全，维护土地资源资产的安全，保障广大人民群众的根本利益。其实现过程就是审计机关及组织人员以相关部门提供的技术支持，实地勘测获取的数据为基础，运用土地资源资产离任审计评价体系，揭示土地资源资产开发利用中的问题以及剖析导致的土地资源恶化的因素，落实领导干部监管保护责任并据实进行责任追究，推进、监督领导干部以正确的政绩观对任职期间管辖区域内的土地资源的开发利用及环境保护情况进行严格管控。
（三）领导干部土地资源资产离任审计的直接目标
地方党政领导干部、土地资源主管部门负责人对辖区内土地资源管理负有不可推卸的直接责任，应是土地资源离任审计的直接责任对象。因而，领导干部土地资源资产离任审计的直接目标应将领导干部的行为作为审计活动开展的主线，对受托责任人也就是领导干部土地资源资产的管理控制行为进行查究，检查其在源头上是否落实了国家的土地政策，在过程中是否存在土地违规审批、使用等，引发土地资源环境恶化的后果，将不同责任对象所履职的环境责任与其经济责任相结合，依据其所承担的责任性质和内容程度，进行“定责、问责、追责”，在“源头、过程、后果”三个层面建立土地资源资产管理与责罚体系，以惩治压力督促推进领导干部在土地资源环境管理保护方面遵纪守法、尽职尽责。
（四）领导干部土地资源资产离任审计的具体目标
领导干部土地资源资产离任审计的具体目标涵盖四个方面：一是摸清家底。对领导干部任期内辖区土地资源资产的数量、质量及土地资源环境变化情况，尤其是土地资源资产的严重损毁占用以及地质环境污染的重大典型情况有清晰、全面的掌握。二是查处问题。着力查处土地资源资产在开发、利用、保护和管理方面存在的领导干部失职、渎职和违法违纪违规问题。三是责任追究。对审计过程中查处的不同性质、不同内容、不同程度的责任进行界定。四是规范管理。通过土地资源资产离任审计，促进土地资源的管理程序规范化，注重社会、经济、资源、环境的协同发展，对审计发现的问题要从根本上剖析其原因，上升到制度层面提出建议，最终为政府的土地资源政策制定和机制决策提供依据。
三、领导干部土地资源资产离任审计的理论要素
（一）领导干部土地资源资产离任审计主体
领导干部土地资源资产离任审计主体的确定需考虑三点：第一，自然资源的所有权具有公益性，而政府是公共利益的维护者，从客观性、公正性和权威性以及法定职责的角度来看，国家审计机关应是开展领导干部土地资源资产离任审计的主体。第二，土地资源资产离任审计涉及众多学科知识且专业性极强，需测绘、遥感和计算机等专业技术人员的参与和技术支持，审计队伍知识结构要多样化和多元化。第三，实施土地资源资产离任审计的根本目的是维护广大人民群众的根本利益。土地资源涉及面广泛，应允许社会公众参与到审计活动中来，为审计提供线索，有利于早日发现土地资源管理争议问题，从而实现审计监督职能。综上，本文认为土地资源资产离任审计的主体应是以国家审计机关为主导，社会审计为辅，并允许公众提供线索，以早日发现领导干部土地资源资产管理中存在的问题和线索，提高领导干部土地资源资产离任审计的效率和效果。
（二）领导干部土地资源资产离任审计客体
有学者提出自然资源资产负债表应作为自然资源资产离任审计的审计对象，但由于自然资源资产形态不一，部分资源数据获取困难、无法量化等原因，短时间内难以编制反映自然资源在一定时间内存量变化的自然资源资产负债表。而且，我国开展的领导干部自然资源资产审计试点中，并不仅仅依赖于自然资源资产负债表。开展领导干部土地资源资产离任审计的实质是对领导干部任期内对管辖范围的土地资源资产开发、利用和保护情况的责任履行情况进行审计，客观评价领导干部对土地资源资产和生态环境的管理保护情况。从这个层面看，审计客体即受托保护土地资源资产的人格化核心主体，应是土地资源资产管理和生态环境保护的主要责任者，包括地方各级党政负责人。
（三）领导干部土地资源资产离任审计对象
学者们对于审计对象的界定众说纷纭，归纳有三种：自然资源、对自然资源管辖负有的责任领导干部和自然资源资产负债表。目前，我国自然资源资产负债表的理论研究刚刚起步，报表要素确认、计量、记录、报告的研究尚未达成一致，编制完整而准确反映某一时点的自然资源存量和变化情况的自然资源资产负债表存在较大难度，因此本文不支持将自然资源资产负债表作为审计对象的观点。另外，自然资源的责任主体也就是领导干部显然可以作为审计对象，但在实务中并非那么清晰。综上，本文认为自然资源资产离任审计的审计对象为领导干部任期内所管辖地区内的自然资源，主要包括土地资源、水资源、林业资源、海洋资源等。结合本研究，土地资源是审计活动中承载重要信息的主体，理应作为土地资源资产离任审计的审计对象。领导干部土地资源资产审计活动中，应结合土地类别和级别，考察领导干部受托管理的土地资源资产开发利用和资源生态环境的相关状况，具体包括各类土地规划、计划、审批、供应和利用，各类土地资源恶化的治理情况，以及涉及资金使用和管理的合法合规性。我国幅员辽阔，自然条件复杂，不同地区的土地资源禀赋相差较大，土地资源利用类型不同，领导干部的管理责任也不尽相同，进而导致不同地区不同级别的领导干部土地资源资产离任审计的内容有所差异，使得领导干部土地资源资产离任审计对象有所差异。省级党政领导干部土地资源资产离任审计对象包括：是否根据国务院土地利用总体规划编制该区域的土地利用总体规划；是否按照该总体规划制定年度土地利用计划，是否严格执行土地利用计划进行土地的审批、供应和使用；是否制定开垦耕地计划、是否监督占用耕地单位按照计划开垦耕地或按照计划组织开垦耕地、是否进行验收等。地市级党政领导干部土地资源资产离任审计对象包括：是否依据上一级土地利用总体规划编制该区域土地利用总体规划，并报备上一级政府批准；是否严格执行该土地总体规划，并据此制定土地利用计划；是否严格执行土地利用计划进行土地的审批、供应和使用；城市建设用地规模是否符合国家规定标准，是否充分利用现有建设用地；是否制定开垦耕地计划、是否定期对土地进行统计调查；有关土地资金的使用和管理是否合法合规等。县级党政领导干部土地资源资产离任审计对象包括：是否编制并执行辖区土地总体规划；是否监控辖区土地市场，是否维护土地市场的公开公正；是否按照规定对建设用地进行审批；是否改善与保护农田；是否保障土地所有权、维护失地农民权益，是否定期对土地进行统计调查；土地资金的使用和管理是否合法合规等。乡镇党政领导干部土地资源资产离任审计对象包括：是否按照上级部门的土地利用总体规划，划分土地利用并公告；土地使用审批手续是否合规；是否对辖区内土地、水利设施、道路、林地、村落进行综合整治；是否采取措施改造中、低产田，整治闲散地和废弃地等。
（四）领导干部土地资源资产离任审计范围
审计范围是对一定时间和空间上对审计对象和内容的界定。领导干部土地资源资产离任审计的时间范围一般为领导干部任职期间，如有重大事项可以追溯相关年度。审计的地域范围为领导干部的管辖区域。审计的对象范围为土地资源资产的管理文件编制、审批、执行，土地资源资产的产权、数量、质量、价值以及土地资源开发利用管理情况、土地资源保护、污染治理情况。审计的责任范围为地方各级党政负责人。此外，条件成熟时，领导干部土地资源资产离任审计的责任范围将逐步涵盖直接管理土地资源资产的部门领导干部以及土地资源开发、利用的国有企业领导人。领导干部土资源资产离任审计涉及的单位主要有：地方党委、政府，以及与土地资源资产开发、利用、保护、管理和监督等有关的土地资源管理机构，包括财政部门、国土资源部门、税务部门等。
（五）领导干部土地资源资产离任审计内容
1.土地资源资产法规政策执行与落实情况开展领导干部土地资源资产离任审计时，要重点关注土地资源资产法规政策措施的执行与落实情况，包括禁止性、限制性、约束性政策是否被严格执行，执行效果是否明显，是否出现与现实情况不相符的地方，是否依据实际问题实际情况建立对应的制度性的保障解决措施。比如：重点审计土地资源资产相关规划目标是否在可持续发展原则下制定并落实，是否符合总体规划方向，是否符合相关经济产业政策；重点审计土地资源生态保护和修复制度的执行情况以及重大土地建设工程项目的建设、竣工情况，以核查土地资源资产的政策体系是否合规、健全、及时、具备引导作用。2.土地资源资产重大决策事项土地资源资产的重大决策事项包括公共政策、涉及土地的资金项目方面的制度等，不仅包括土地资源资产审批、开发、管理及土地资源保护机制，还包括土地资源相关的重大投资、资产处置等工程建设项目和生态建设方面的惩罚机制。审计人员要结合被审计领导工作分工、担任的各类相关临时机构负责人及承担职责情况，查阅审计对象辖区党委、政府的决议决定、出台的文件、会议纪要和领导批示等，检查被审计领导干部任期内有关土地资源审批、开发、利用、节约、管理、保护和防治土地灾害的重大决策事项是否合规合理。重点审查是否存在违规审批和越权审批等问题；主管部门之间是否存在职责不清、信息不通畅、互相推诿等问题；是否制定土地资源有偿使用制度；重大决策事项是否达到了预期的实施效果。3.土地资源目标责任完成情况从领导干部行为导向角度来看，土地资源目标责任完成情况指土地资源的资产管理及土地资源保护的具体相关指标、上级政府下达给地方指标任务是否得到有效落实。在摸清审计客体任期内辖区土地资源存量和质量变化基本情况以及上级政府和主管部门涉及土地资源的考核检查结果和重大处理处罚情况的基础上，重点审计目标责任状签订情况和目标责任完成情况，尤其是约束性指标，如耕地保有量有无减少。4.土地资源资产管理情况关注土地开发利用总体规划的实施。科学的规划利用能够避免土地资源的流失和闲置浪费，引起不必要的损失。将征地批地计划精确到年，并严格进行管控，确保各级地方政府的各项建设用地及农用地规模与中央总体规划要求相一致。重点审计核查土地供应情况。在土地供应环节严格把控与审核以利于实现土地资源的优化配置。“如何供地”“供地程序”都要合法、合规、合理；土地出让或交易是否严格按照“招标”“拍卖”“挂牌”的政策规定执行；土地出让底价在确定时是否经过有资质的土地估价机构根据基准地价、标定地价以及当地的土地市场供应情况进行土地价值评估；是否考虑国家产业政策、土地调控政策；是否在拟定土地出让底价后进行公告；土地实际供应时审查是否以低于最低底价标准出让，出让对象是否是按规定用途使用土地。重点审查耕地保护责任指标落实情况。国土资源部一再强调耕地保护红线不能碰，因此要严格审查上级政府依据总体耕地规划下放到地方的耕地保护责任目标是否完成、是否存在建设用地比重逐年上升而耕地比重逐年下降的趋势、是否踏越耕地红线；核查分析耕地是否是“占多少、补多少”；是否真实有效地实现了耕地平衡，重点审查有无“虚假平衡”问题。5.土地资源资金管理情况检查土地资源资金的筹集渠道是否合法合规，上级下达、下级预算安排的专项资金是否全额纳入了土地财政预算管理使用；资金是否按进度、及时拨付到位；资金的使用是否符合预算计划，有无挤占、挪用专项资金等腐败行为。重点审查土地出让金的定价、收缴、支出，土地复垦资金、采矿权价款、生态补偿费用、生态环境恢复治理资金等的计划、管理是否存在挤占挪用等贪腐，以及各项专项资金在使用后是否达到了预期的效果。以上五个方面主要是针对省级领导干部土地资源资产离任审计。地市及县级领导干部土地资源资产离任审计还要关注土地资源复垦与保护情况和维护土地权益情况，包括：是否对土地状况进行调查统计；是否对农田进行分级，并划分基本农田保护区；是否采取措施改善土地质量，组织土地的整理和复垦工作；有关土地资金使用和管理是否合法合规等；是否保障土地所有权拥有者的利益，如登记造册、确认所有权等；是否依法保障土地承包经营权的流转；是否按照规定程序规定时间实施土地征收公告；是否听取被征收土地的集体组织和农民的意见，是否足额、及时支付各种补偿费等。
（六）领导干部土地资源资产离任审计结果及运用
