谈房地产企业土地增值税纳税筹划

摘要：伴随着社会主义持续完善发展的市场经济，及对于城镇化建设国家逐步提升的重视度，推动了房地产相关行业快速的发展。而土地增值税为房地产行业主要的税种，其税率累积主要为四级30%~60%的超率。土地增值税的征收确实在某种程度上扼制了恶性囤地、炒地的行为，迫使房地产企业以市场需求、国家意愿为依据进一步发展房地产，可使房地产间交易的秩序得以有效规范，可合理科学的对房地产行业土地增值的收益进行调配。本文主要分析了筹划房地产企业缴纳土地增值税的意义，并深入展开研究。

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划

一、筹划的意义

房地产相关项目持续周期通常较长，收入与成本间对应关系难以在同一时间完成，给核算工作带来一定难度，特别时土地的增值税额。为保证有效完成土地增值税的缴纳，清算制度有效实行，完善纳税筹划相关工作，作用十分关键，有利于企业效益改善、内部控制。当前部分房地产企业对税务筹划相关工作缺乏认识，理解相关政策程度较为欠缺，风险意识极度缺乏。

（一）减少企业的税负土地增值税相对于房地产企业而言，属一项关键的税种，其占总税额的比例较高，其虽存在简便的设置，但因其清算较长的周期，较高税负，核算工作极为复杂。最近几年，土地增值税相关税额在我国逐步增长，在国家调控政策下，房地产企业逐步缩减总体利润，强化筹划税务对企业经济效益的提升意义十分关键，税务筹划时着力点在企业竞争力的提升上也举足轻重。

（二）管理财务的水平应提高无论何种税务筹划工作均应开展在法律允准范围内，合理实施筹划，进而降低税负各项成本，实现成本、效益的最小化、最大化。相关筹划工作若想顺利开展，则在财务相关流程的管理上应将政策逐步健全，提升管理水平，规范核算经济事项等工作，在国家纳税工作规定下，促使企业与之相符，避免偷税漏税，使财务管理有效性全面提升。为将房住不炒落实在实处，出台了众多调控手段，在对企业的监督上，税务部门加大了力度，在逐步扩大的外部压力下，税务筹划十分关键。

（三）筹划土地增值税的关键性作为营改增四大行业之一的房地产行业，在营改增后，纳税筹划获得了广阔的空间。国家为减轻企业负担，将众多优惠政策推出。企业税务相关筹划工作在法律逐步完善的体系下得到有效保障。营改增后对企业提出了相关要求，其销售项目的开发商需为企业本身，取得收入后，计算销售额，即项目土地当期借款扣除与之对应的余额后数据，计算缴纳增值税的方法可分为两种，即一般和简单计税，在纳税人身份确定时，企业可以实际情况为依据选择，使自身税负降低。再者，在营改增前房地产企业缴纳的营业税属营业税金及附加范畴，可将其列入扣除的项目内；但营改增后，将增值税列为价外税，因而无法扣除。可见，对纳税筹划土地增值税加以重视，可使企业健康发展得以持续保证。

二、筹划手段

（一）合理利用政策（1）税收优惠下，一般住宅相关政策。由于四级超率的累进税率与土地增值税较为合适，税率跳跃的限制点极其明显，且还有一般住宅标准的增值率，还有土地增值税增收低于20%的优惠政策。若想开发产品则需开发与当地房产政策规定相符的一般住宅，可经定价相关策略使该产业增值率与20%接近。进而最大化房地产的利润。此外，在确认销售价格后，可测试计算，经合理的分摊或成本测算，在合理的前提下倾斜开发成本至一般住宅，经控制一般住宅的增值率，确保其享有免税的政策。此为纳税筹划的一个方法。［1］（2）利用清算的时间实施筹划。缴费在先，清算在后，为我国政策。对此，企业需将与征收金额、清算后需缴纳的金额平衡的对等点找出，若增值率较平衡点高，则此时说明预征金额将较清算金额低，应尽快清算，快速回笼资金，使财务危机减少。其次，使用此方法实施调整、完善时应以真实情况为依据，测算数据，评估方案，确保方案的可信度，方可确保企业经济效益的有效性。同时，企业税务成本计算时应完整，还需全部完成成本结算工作，全部发票均应合理合法获取。这样方可使测算扣除完整性得以保障，并切实保障最低化税额。经过清算税收、支付税款的时间，在清算对象全部完成清算时，取得下一季度发票前，汇算清缴所得税。

（二）经转移费用完成筹划以会计当前准则为依据，房地产开发商在管理企业期间产生的间接费用、销售费用、管理费用，划分难以严格。而在真正工作中仍有难以区分交叉情况的出现，对开发企业成本提供了相应空间。在会计核算相应期间，企业可将此类难以区分互相交织的费用计入项目开发支出中。［2］如：可经总部或区域部分费用支出作为服务咨询费计入各个项目中，使项目开发所需成本的金额有效增加。或者，借助制度或会议等形式，对公司内部管理的框架实施科学有效的调整。此乃房地产企业纳税筹划土地增值税的一个方法。

（三）经项目资金合理扣除增加完成筹划在扣减有关土地增值税资金时，需循环法律法规执行，项目若难以给出有效凭证，则不可扣除。国家对此做出了特别的政策，即预期对相关费用实施提取，若无特殊规定，扣减不可逾越。对此，房地产业为加大资金扣除的量，进而合理对成本效果实施利用，需在消费者可承受能力下，强化建设公共设备的质量，商品房相关规格也应体改，完善住房环境。［3］此外，房地产企业的建安发票应特别注意，其发票备注栏内若未特别备注发生建筑服务地的地址、项目名称，则不可纳入扣除土地增值税的项目资金内。此外，针对清算土地增值税方面，若难以及时获取合法有效凭证，纳税人可能面对的情境则为不可扣除风险，通俗来讲就是说需上缴较多的税款，且有效费用、成果的凭证即便后续获取到，在当下文件基础上，极易开展二次扣除清算工作。因此，若在清算时，未曾付款的成本的量较多或虽已付款但为获取有效凭证的货款，结算应尽快完成，并努力提前开回发票。此乃房地产企业纳税筹划土地增值税的又一个方法。

（四）利用税收，合作建房何为合作建房，即指土地使用权、建房所学资金由合作双方分别提供，以双方的名义对项目实施开发，双方中须有一方具备房地产开发的相关资质，此乃房地产合作开发的形式要求，需遵循我国相关法律条文规定的内容，途径应保证合法，进而对合法手续实施办理。在合作建房硬性条件要求下，多种合作形式与其要求不符，比如对于此土地可提供使用权，定期收取数额固定的费用，对于相关经营管理存在的各项风险则无须承担，此合同无关合作建房，仅为单纯的使用权转让。第二种即为对于经营管理各类风险，提供资金者不予承担，仅收取固定相关资金或者分配固定数量的房屋，当属借款或买卖房屋类的合同。上述两种情景与合作建房不符，因此需缴纳相关税收，并在相关规定的基础上完成。此乃筹划的另一种手段。［4］

（五）拆迁补偿，相关筹划在整体开发项目期间，很大概率上，房地产业会与补偿拆迁等问题接触。补偿拆迁一般来讲可分为三种形式，妥善对回迁户住房问题给予安置，即为第一种，而安置回迁户至异地也属补偿的一种形式，第三种是将拆迁户拆迁房屋计算出相应金额，并将此补偿金额如数支付给拆迁户，至于安置地等后续事宜，与房地产企业无关，拆迁户可自行安排。针对以房产对拆迁户加以补偿的人，应以市场报价为依据计算应补偿给拆迁户的房屋。同时，该项资金支出应划入开发成本内，另做费用补偿，作为加计扣除基数房地产业记入百分之二十扣除的基本数额。实际支出与否为拆迁补偿费支出特别关注的一项问题，通俗来讲即此款项是否支出，在支付期间，特别是个人支付，其相关凭证能否对应，并完善保管相关支付票据、凭证，其资金数额通常较大，在与拆迁户进行拆迁补偿合同相关签订时，企业需将各项有效凭证一同交给拆迁户，如字据、票据等，否则在税款扣除时难以有效扣除，致使成本内未划入次金额，此项成本难以扣除，开发商效益受损。此乃筹划手段的一种。

（六）会计核算手段的选择对于房地产业来讲其会计核算和确认开发成本、费用的方法可互相结合并使用。例如，对于计算所发出存货成本的相关方法、计算固定资料的方法等，企业应加大扣除金额相应的方法。房地产企业计提折旧时可使用加速折旧法开展，该项会计核算应以税收法相关规定为依据，房地产企业可自行选择，该项操作可使开发相应的成本增加，还可减少开发的费用至增值的数额，其最终的目的即为降低增值率。［5］由此可见，由于房地产企业整体税费中土地增值税所占比例相对较大，其税负重、税率高，因而筹划土地增值税就显得十分关键，在市场这样的大背景下，完善筹划土地增值税的执行工作，就房地产企业来讲其意义极其深远，在一定程度上可使土地增值税部分不必要的支出有效减轻。借助上述手段的完善执行，确保企业经济效益的最大化，促进房地产企业进一步稳健、健康的持续发展。

三、结语

对于房地产企业而言，筹划企业土地增值税期间会涉及较多法律条文，税务整体筹划过程极为复杂，房地产企业所涉及的全部税种中土地增值税十分关键，因而需给予重视，在确保成本效益的前提下，融合企业当下情况，在与国家法律法规相符的前提下，对国家各项相关政策加以充分利用，确保税务筹划相关工作开展的合理性、合法性，合理地将可能出现在筹划期间的各类风险规避，税后效益提升。

参考文献

［1］汝红.探讨房地产开发项目土地增值税税务筹划［J］.经济研究导刊，2020（16）.

［2］兰涛.房地产公司土地增值税税收筹划优化策略分析［J］.中国民商，2020（8）.

［3］赵佳燕.房地产企业所得税与土地增值税成本扣除的差异分析［J］.现代经济信息，2020（22）.

［4］陈晓明.对房地产企业土地增值税税务筹划的分析与研究［J］.中国市场，2020（22）.

［5］曾健民.论房地产企业土地增值税的纳税筹划措施［J］.现代经济信息，2020（18）.

作者：方四珍 单位：福建金弘达实业股份有限公司