我国房地产投资信托税收政策探讨

摘要：房地产投资信托是房地产证券化的一种创新型投资产品。近年来，这类产品在美国、澳大利亚和新加坡等国家发展十分迅速，投资规模越来越大，回报率也不断攀升。但相比之下我国虽有类似产品，但发展十分缓慢，研究发现税负较重是阻碍其发展的重要原因。建议我国借鉴国外成功经验，制定专门的税收法律法规，分环节减少税负，采取多种措施鼓励投资者长期持有。

关键词：房地产投资信托；税负；税收政策

1引言

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs”）指的是借助专业的管理机构对投资于房地产的社会分散资金进行管理运用，以达到房地产证券化的一种新式投资类型。房地产投资信托的重要特点之一是税负较轻,税收优惠驱动是美国REITs产生、发展和创新的原动力。我国已经有许多学者对国内REITs的发展模式进行了细致地研究，研究结果均显示我国的税收优惠政策的空白是牵绊其发展的主要原因之一。

2我国REITs发展的税收瓶颈

REITs的设立和运行均受到税制的约束，所以运行起来十分困难，这也严重影响了REITs的推出。首先，购买房地产的公司应按交易金额征收契税和印花税。其次，公司在获得利润时需缴如下六种税：①订立合同时需缴纳0.1%印花税；②依法缴纳房产税；③缴纳土地使用税；④依法缴纳税金及附加；⑤出售资产时，缴纳土地增值税；⑥缴纳25%企业所得税。最后，公司持有物业阶段需要缴纳印花税、税金及附加和土地增值税。REITs的税收优惠政策仍处于空白状态，不合理的税收待遇严重阻碍了REITs的发展。

3美国REITs税收政策及启示

3.1美国REITs税收经验

REITs起源于1960年的美国，当前发展规模最大、研究成果最丰富的必属美国。美国税法对于REITs有着优惠的政策，即：REITs以分红的方式分派给投资者的部分免征所得税，投资标的资产可免缴房产税，财产买卖双方免缴转让税。本国居民按照35%左右的税率征收所得税；境外投资者缴纳30%预提税，但是税务增长法案对这部分税收进行了很大程度地减少和免除。

3.2启示

在对REITs进行税收立法时，要依从“导管原则”，信托财产的盈利由所有人承担纳税义务，受托人只需要按其佣金数额和法定税率缴纳税款。信托财产在受益人和受托人之间转移并不构成纳税责任，租金收入应分配给受益人，受益人承担纳税义务，受托人仅就收取的手续费等负担纳税义务。

4我国REITs税收立法的政策建议

由于各国的具体经济状况、税制和REITs发展状况和阶段都各不相同，针对我国经济发展水平和经济周期及REITs属性的基础上，本文建议进行以下几点可行性改进。

4.1制定专门的税收优惠政策

税收优惠政策是各国REITs发展的保障和动力，我国应该制定专门的一套税收优惠政策，单独设立一套完整的税收规则。我国可以学习欧美国家经验，在REITs这一层面上免征所得税，同时制定专门的法律对其进行严格的限制，使其在国家可控的范围内有序运行。

4.2避免重复征税

首先，REITs设立时应对财产转移免征增值税，REITs运行过程中的转让行为所产生的所有流转税都应该免除。其次，在存续期间，受托人管理、运营财产，先根据税法规定代扣代缴税款，然后将已纳税款列入管理费用，在计算利润时单独核算并扣除，最终由受益人纳税。受托人作为管理机构，根据税法有关规定，以收取的手续费为纳税基础缴纳所得税。最后，在终止时产权归还没有真实纳税实质，应免征流转税。

4.3税收优惠向投资者倾斜

制定一系列明确针对所得税和资本利得税的税收政策，能够在很大程度上延长投资者持有REITs的期限。在国外许多国家为了提高REITs二级市场的流动性，免征印花税，对所得税也视情况的不同给予一定程度的减免，我国在鼓励投资者长期持有该产品时，可以借鉴股票分红的征税政策，给持有期限较长的投资者的分红收益给予较大程度的税收优惠，以进一步提升REITs投资期限。我国可以对外国投资者实行减税政策，以此来吸收全球资金，促使REITs发展。

参考文献：

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作者:彭田田 单位:山东财经大学