谈房地产企业营改增后税务风险

摘要：房地产企业作为纳税主体的中坚力量，需要面临诸多税务风险，包括税收不合规风险、税费膨胀、税费扣罚等风险，基于此，要想提升房地产企业的经济效益，就需要有力的研究和控制已有的税务筹划风险，同时制订科学的解决措施，以保证企业税务合规性的持续提升、税务风险水平的持续降低。

关键词：营改增；房地产企业；税务风险

引言

随着经济的发展，国家实施“营改增”策略，目的是为了避免重复征税情况。“营改增”是营业税改增值税，两者本是两个独立的税种，各自对企业的影响不同，税收标准和范围也各不相同，营业税本身就存在重复征税现象，增值税结构不完善，因此，“营改增”能有效促进企业的结构优化和技术升级，推动科技创新。全面推开“营改增”各个试点，一方面可以激发市场的活力，降低成本与造价，另一方面也可以抵御市场经济下的压力，在短期内增加财政的收入，在长期内，促进施工企业、房地产企业的可持续发展。伴随房地产行业的增值税税率下浮调整，再加上营改增税收政策的持续补充完善，房地产企业的税收筹划难度有所缓和，但是，房地产企业的税务风险水平依然不容乐观。一方面，税率下浮带来的税负水平降低，使得房地产行业的税收筹划空间有所拓宽。另一方面，宏观经济环境的不确定性更强，使得房地产企业面临的税收成本风险、财务费用风险、政策波动风险亟须得到有力的控制和防范。

一、营改增视角下房地产企业税务筹划过程中存在的风险点

（一）税务合规性意识、税务筹划意识存在欠缺由于营改增对企业纳税主体识别、税率分类确认存在细化的区分，再加上房地产企业整体税率政策出现偶尔的调控变化，房地产企业的税务筹划活动难免无法符合纳税义务要求的合规性、合理性原则。一方面，房地产企业的内部纳税合规性意识不强。由于财务部门和业务部门的组织目标存在差异，房地产企业税务筹划活动往往出现一定程度的组织壁垒，使得企业税费筹划活动在初期计划环节和落地执行环节存在很大的差异，导致房地产企业的纳税合规性难以提升。比如，由于业务部门过于追求绩效目标的达成，企业税务筹划的税费控制目标难以达成，再加上业务人员对纳税凭证搜集、增值税申报流程、增值税计税原理的认识理解不充分，房地产企业的开发、销售活动存在一定程度的税费膨胀、纳税不合规风险。另一方面，房地产企业的税务筹划方式存在不足。由于房地产企业无法转变传统税务筹划方式的认识，企业在增值税政策下的财务处理方式不符合精细化管理的基本要求，包括税费筹划过于粗放、进项税抵扣额度核算不科学等，使得企业的税负整体水平反增不减，最终导致房地产企业的税务筹划效益难以提升。

（二）纳税计划性不强、税收政策利用不充分由于税务筹划活动尚未全面纳入房地产企业的内控制度、财务制度，企业对税务风险的管控力度有待提升，再加上房地产企业存在频繁调整税务筹划计划的现象，企业纳税活动的计划性难以提升，使得企业对增值税税收优惠政策的利用不充分。一方面，房地产企业的税费计划编制不完善。由于房地产企业没有对业务绩效计划、项目预算绩效、固定资产投资计划实现全面、分级、分会计周期的细化编制，房地产企业的税费计划往往难以健全，使得企业对未来预期的税负上升成本难以准确把握，最终不利于企业税费筹划计划的完整编制。另一方面，房地产企业的税收政策研究不充分。由于营改增政策在房地产企业的全面落地执行，再加上房地产企业的税收筹划细节出现些许变化，导致企业会计制度与营改增难免会存在衔接不畅的现象，因此，营改增政策也进行了诸多补充规定。但是，不少房地产企业对补充规定的研究、利用程度不高，特别是针对房地产运营、房地产物业服务方面的税收优惠政策利用不充分，使得企业可以降低的税负空间难以充分提升。

（三）内控机构、组织结构设计对纳税筹划的内部支持力度不足由于房地产企业内控机构的职责分配、组织结构设计不完善，房地产企业的纳税筹划活动往往难以得到业务部门等非财务部门的有力支持，从而导致房地产企业的纳税风险发生。具体而言，是两方面因素导致企业纳税筹划的内部支持力度不足。一是对税收管理职能的认识不科学。由于房地产企业单纯将税收管理职能定义为报税活动，企业对税收风险、纳税扣罚风险的职能定位存在缺失，使得企业的税收管理部门难以科学的执行纳税筹划计划。二是内控部门不健全。由于房地产企业对内控风险评估部门的职责设定不完善，企业风险评估活动往往难以保证税务风险的有力评估和反映，使得企业内控风险评估活动的涉及面不全面，导致企业难以降低税务风险。三是风险控制部门的职责设计不完善。尽管不少房地产企业具备专门化的风险控制部门，但是企业对风险评估职责的分工设计尚未健全，使得企业业务税收风险、合同税费风险、纳税凭证风险等税务风险类型难以实现不相容的岗位设定，导致企业的内控风险控制职能、税务风险控制目标难以达成。

（四）相关实施存在实务上的困难由于房地产企业以前缴纳的都是营业税，使得其对增值税专用发票没有足够的重视，在日常的管理中较为随意。但是从以上“营改增”企业面临的问题来看，从发票取得和业务的发包等方面都没有进行合理的规划。究其原因是相关政策规定在政策颁布之前进行的甲供材（如原材料设备）等取得的发票无须抵扣，但在新政策下，这些发票必须按要求取得增值税专用发票，且必须实现资金、合同、发票的“三流”一致，否则将无法进行增值税进项税额的抵扣，形成税务风险。如发票不合规，出现进项税不能抵扣的情况将使得房地产企业的税负存在增加的可能，减少了企业的资金流。

二、防范房地产行业税务风险的科学措施

（一）健全基于业务层面的涉税风险防范方案由于房地产企业业务活动涉税现象复杂，包括预收款、应付款、应收款、合同金额等方面的计税确认活动，企业发生不同经济业务的涉税风险类型不同、违规成本不一，因此，房地产企业需要合理健全基于业务层面的涉税风险防范方案。一是区分不同业务流程的涉税风险。由于房地产企业存在按揭交易、非按揭交易的业务活动，企业业务人员和财务人员应当明确预付款的确认条件和计税条件，同时对应收款的税费成本进行计划性编制，以保证企业涉税风险的有力管控。比如，同时存在预付款和按揭交易的业务流程，业务人员应当事前核算税费成本，同时对预期可能产生的业务活动进行税费预算，以便于对财务人员的税务筹划计划提供一定的业务支持。二是完善税务风险防范方案。这需要房地产企业的内控部门和财务部门同时参与税务风险的研究控制活动，通过绩效信息预算研究、税收合规性研究等形式，从而充分反映出企业业务活动的税费膨胀风险、纳税不合规性风险，以便于房地产企业及时的制订纳税风险防范解决方案。比如，针对税率调整政策的变化提出一定的风险预案，以应对不同税率下的税收风险成本。

（二）健全企业业务合同内容、提升企业全员的税务筹划意识要保证房地产企业的业务活动更加符合税务合规性原则，同时保证企业税务筹划效益的提升，房地产企业需要健全业务合同内容、优化税务筹划意识环境。一方面，需要优化企业内部的纳税合规性意识。这需要房地产企业进一步消除组织壁垒、加快业财融合，通过业务人员的增值税计税原理培训、增值税政策解读、增值税票据合规性培训等形式，以保证企业业务人员对纳税筹划活动的充分理解和支持，从而实现企业纳税合规性意识的良性转变。与此同时，房地产企业还需要转变传统税务筹划方式的认识，杜绝税费筹划过于粗放、进项税抵扣额度核算不科学等现象，借助于税务计划编制、税收优惠政策研究等形式，来保证企业税负水平的科学合理性。另一方面，需要完善房地产企业的业务合同内容。也就是说，针对营改增特别是涉及的预付款税费、全款税费、应付款税费的合同内容，房地产企业需要明确补充到业务合同中去，使得业务人员的业务活动具备充分的纳税意识支持，最终保证房地产企业业务活动的纳税合规性。

（三）强化“营改增”条件下内部控制与组织机构的管理随着我国的税收体系不断完善，与“减税降费”同步的是税务管理的加强。在纳税筹划中如果不留意这些政策的出台和变动，往往会给企业带合规风险，遭到税务部门的稽查。这要求企业在“营改增”条件下，从内部控制与组织机构管理方面予以高度重视。一是要建立专门的税务管理部门或岗位，从企业整体运营与项目开发的角度，从增值税的特点来综合考虑项目开发的税负率，从而设计合理的成本限额，选择合格的供应商，并且在合同签订中要充分考虑增值税对成本的影响。二是要在内部控制中强化对“营改增”相关要求的约束。例如对于总分包的选择与合同的签订，要进行明确要求，例如要求“三流一致”等细节，使企业的税负降低没有法律障碍。三是在内部审计中强化对涉税事项的监管。例如对于进项税的认定、未交税金的余额、款项支付是否符合增值税下的相关要求都必须从严掌握，确保涉税风险最低。

（四）增强增值税管理中的实务管理力度房地产企业要增强增值税业务下的规范管理力度，需要关注两方面内容：一是提升商事凭证的合规性水平。作为商事凭证，房地产企业的增值税发票需要全部执行现有的国家规定，严格替代以往的商业票据，同时房地产企业需要杜绝发票虚报的现象，最终保证企业的纳税合规性、降低税收扣罚风险。二是计税发票的控制。也就是说，营改增背景下，房地产企业需要在财务制度、内控制度层面健全发票管理流程，使得增值税专用发票、合同票据的管理流程符合税收政策规定，同时杜绝票据破损、票据归集失误的现象，以保证房地产企业增值税计税发票的合规性控制和反映。

结语

房地产企业要想保证税务风险的有力管控，需要通过健全基于业务层面的涉税风险防范方案、健全企业业务合同内容、提升企业全员的税务筹划意识等措施，同时结合企业的现实情况探讨相应的税务风险防范方案，以期企业税务风险水平的有力控制。

参考文献

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[2]王伟毅.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].纳税，2019（19）：26–27.

[3]黄俊杰.浅议“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].纳税，2018（09）：26.

作者：王冬阳 单位：江苏宇和商业管理有限公司